De WOZ "Goudgerand" Breder gebruik WOZ-informatie

Transcriptie

1 De WOZ "Goudgerand" Breder gebruik WOZ-informatie Platform waardering onroerende zaken Juli 2008

2

3 Dit rapport is voorbereid door de Commissie Breder gebruik WOZ-informatie van het Platform Waardering Onroerende Zaken. De commissie bestaat uit: Gerard Jippes (voorzitter) Jan Brandwijk Richard Custers Skitz Fijan Jan Gieskes Bert Hop Aart Hordijk De commissie is bij haar werkzaamheden bijgestaan door de heren ir. R.M. Kathmann en W.C. Paans. De commissie is hen voor hun inhoudelijke bijdragen veel dank verschuldigd. De Vereniging Platform Waardering Onroerende Zaken (Platform WOZ) is opgericht in De leden van het Platform zijn op persoonlijke titel lid. De vereniging zet zich in om de waardebepaling van onroerende zaken op een kwalitatief hoog niveau te brengen en te houden, door het stimuleren en organiseren van onderzoek en discussie vanuit diverse vakdisciplines. Samen met haar leden probeert het Platform invulling te geven aan een verantwoorde benadering van de waardebepaling van onroerende zaken.

4 Samenstellers en uitgever zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen ze geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. ISBN , Platform WOZ Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het Platform WOZ.

5 INHOUD HOOFDSTUK 1 Inleiding Rapport breder gebruik WOZ-informatie De Wet waardering onroerende zaken De Commissie breder gebruik WOZ-informatie van het Platform WOZ Belang en doelmatigheid Structuur rapport 9 HOOFDSTUK 2 De Wet WOZ en achtergrond WOZ-informatie Algemeen Achtergronden Wet WOZ Afbakening van de "Onroerende zaak" in het kader van de Wet WOZ Informatievoorziening rondom Wet WOZ Bepaling van WOZ-waarden Resultaat van het WOZ-proces 18 HOOFDSTUK 3 WOZ-waarde versus andere waardebegrippen Algemeen Waardebegrippen Wet WOZ Andere waardebegrippen 22 HOOFDSTUK 4 Waardebepalingsdoelen Algemeen Gebruik in economisch/maatschappelijk verkeer Aankoop en verkoop Financiering Huur en verhuur Verzekeringen Balanswaardering Regulering onroerendgoedmarkt 32 5

6 4.3 Gebruik door de overheid Belastingheffing Schadeloosstelling Subsidiëring 39 HOOFDSTUK 5 Breder gebruik WOZ-waarde Algemeen Gebruik in economisch/maatschappelijk verkeer Aankoop en verkoop woning Financiering Huur en verhuur Verzekeringen Balanswaardering Regulering onroerendgoedmarkt Gebruik door de overheid Belastingheffing Schadeloosstelling Subsidiëring 92 HOOFDSTUK 6 WOZ-registraties en informatievoorziening overheid Algemeen Historische terugblik Het stelsel van basisregistraties Basisregistraties adressen en gebouwen Basisregistratie WOZ Openbaarheid van de WOZ-waarde en bescherming persoonsgegevens 103 HOOFDSTUK 7 Discussiestellingen 113 HOOFDSTUK 8 Conclusies en aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen 124 6

7 HOOFDSTUK 1 Inleiding 1.1 Rapport breder gebruik WOZ-informatie Dit rapport bevat een inventarisatie en verkenning van de mogelijkheden en risico s van een zo breed mogelijk maatschappelijk gebruik van WOZ-waarden en -gegevens. Deze waarden en gegevens worden jaarlijks door de gemeenten op grond van de Wet waardering onroerende zaken verzameld en vastgesteld. Toezicht en bekostiging vinden plaats door de overheidsorganen welke gebruik maken van de gegevens (gemeenten, waterschappen en het rijk). Daarmee zijn jaarlijks grote bedragen gemeenschapsgeld gemoeid. Het is een algemeen belang deze gegevens zo breed mogelijk te benutten. Het Platform WOZ heeft met het doel daarover te rapporteren een commissie ingesteld welke dit rapport heeft voorbereid. 1.2 De Wet Waardering onroerende zaken Invoering: De Wet WOZ is in 1995 ingevoerd ten behoeve van een eenduidige en kwalitatief goede waardebepaling voor de belastingheffing. Begonnen is met die waardebepaling te laten gelden voor de onroerendezaakbelastingen van gemeenten, de waterschapslasten gebouwd van waterschappen en voor de inkomstenbelasting en vermogensbelasting van het Rijk. (Zie onderdeel 2.2) Kwaliteit: Sinds 1995 zijn de gegevensverzamelingen en de WOZ-waardebepaling kwalitatief belangrijk verbeterd. Dit heeft voorwaarden geschapen waardoor de WOZ-informatie en WOZ-waarden steeds beter geschikt worden om ook andere doeleinden te dienen. Het gebruik van de WOZ-waarden en andere WOZ-gegevens is dan ook inmiddels niet meer beperkt gebleven tot de belastingheffing. Het grote maatschappelijke voordeel van de WOZ-informatie en van de WOZ-waarde van de onroerende zaken is dat deze op gecontroleerde wijze worden vastgesteld op grond van een wettelijk eenduidige aanpak in geheel Nederland. Voorts speelt een belangrijke rol dat naast het overheidstoezicht op het proces en de resultaten, veel gegevens en alle waarden jaarlijks aan de burgers worden voorgelegd. Daardoor is bij de WOZ-informatie en -waarden voort- 7

8 HOOFDSTUK 1 / Inleiding durende actualisering door de overheid en toetsing en inbreng door de belanghebbenden bij de onroerende zaken gegarandeerd. Actualiteit: Naast de kwalitatieve en inhoudelijke eenduidigheid speelt de actualiteit van het WOZ-product. Dankzij de overgang naar jaarlijkse waardebepaling met ingang van waardepeildatum 1 januari 2007 is er altijd een actuele waarde beschikbaar. De actuele waarde komt tot stand met actuele WOZ-informatie, bestaande uit actuele gegevens over alle gebouwen en andere onroerende zaken en uit actuele marktinformatie. Dit betekent dat alle WOZinformatie voortaan jaarlijks wordt geactualiseerd. Daarmee wordt de bruikbaarheid ervan verder verruimd. Bruikbaarheid: De WOZ-gegevens maken onderdeel uit van een totaal aan vastgoedgegevens die voor allerlei doelen beschikbaar zijn. Binnen de gemeenten biedt dit voordelen, maar uiteindelijk ook daarbuiten. De huidige kwaliteit van de WOZ-informatie, de relatie met de ontwikkelingen op het gebied van de basisregistraties en het toenemende bredere gebruik van de WOZ gegevens is aanleiding geweest om een commissie binnen het Platform WOZ in te stellen die de meerwaarde van de Wet WOZ in kaart moet brengen. 1.3 De Commissie Breder gebruik WOZ-informatie van het Platform WOZ De ledenvergadering van het Platform WOZ heeft de door haar ingestelde commissie, de Commissie breder gebruik WOZ-informatie, de volgende opdracht gegeven: "Onderzoek de mogelijkheden en de risico s van het meervoudig gebruik van WOZinformatie. Inventariseer de toepassingsmogelijkheden en beschrijf de vereiste randvoorwaarden". 1.4 Belang en doelmatigheid Groot belang: De commissie constateert dat voor de overheid, bedrijven en burgers het maatschappelijke en financiële belang van een zo breed mogelijk gebruik van de WOZ-informatie groot is. Het gehele proces wordt immers gefinancierd met gemeenschapsgeld. De toepassingsmogelijkheden variëren van de mogelijkheden voor de overdrachtsbelasting tot bijvoorbeeld de toepassing bij het verstrekken van een hypotheek. De vraag naar snel beschikbare, actuele en betrouwbare informatie over de waarde en andere gegevens van onroerende zaken groeit. Overheden die hun eigen belastingcapaciteit willen vaststellen, bedrijven, verenigingen, stichtingen en andere instellingen die de waarde van hun objecten willen kennen en particulieren die een woning willen kopen of verkopen, zijn gebaat bij juiste informatie. Daar voldoet de WOZ-informatie aan. Voor de Wet WOZ worden jaarlijks van álle onroerende 8

9 HOOFDSTUK 1 / Inleiding zaken de gegevens en waarden actueel vastgesteld. Voor de belastingheffing is dit in veel gevallen voldoende. Bij ander gebruik kan tussentijdse vaststelling nodig zijn. Dat is afhankelijk van het doel waarvoor een waarde- of vastgoedgegeven (taxatie) nodig is. Ontstaat de behoefte daaraan op een bepaald moment en wordt een nadere actualiteit gevraagd dan kan de WOZ-informatie als uitgangspunt dienen. Doelmatigheid: Om jaarlijks de actuele gegevens en waarden op doelmatige wijze te kunnen vaststellen, vindt een doelmatige verzameling en borging van de goede kwaliteit van vastgoedgegevens (de kenmerken van gebouwen en andere onroerende zaken die bij de waardebepaling worden gebruikt) plaats. Kwalitatief goede vastgoedgegevens zijn ook cruciaal bij de toepassing van de huidige systemen voor modelmatige waardebepaling. De kwalitatief goede, actuele en gecontroleerde WOZ-vastgoedgegevens kunnen daardoor ook voor andere toepassingen worden benut. De commissie constateert dat breder gebruik van de WOZ-informatie niet alleen mogelijk is met betrekking tot de WOZ-waarde maar ook van de bij de waardebepaling gebruikte onderbouwende vastgoedgegevens. 1.5 Structuur rapport In de volgende hoofdstukken komen de conclusies en de onderbouwing daarvan met betrekking tot het breder gebruik van de WOZ-informatie en waarden aan de orde. Deze houden het volgende in: Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5 Hoofdstuk 6 Hoofdstuk 7 Hoofdstuk 8 Dit hoofdstuk gaat in op de Wet WOZ in relatie tot de WOZ-informatie; Bevat een overzicht van het WOZ waardegrip en van andere waardebegrippen; Dit hoofdstuk gaat in op de diverse doelen waarvoor de waarde van onroerende zaken nodig is; Bevat een uitwerking van het (breder) gebruik van de WOZ-waarde voor de diverse doelen; Dit hoofdstuk gaat in op de informatievoorziening van de overheid en de rol van de werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ daarbinnen; Bevat discussiestellingen met betrekking tot het breder gebruik; Dit hoofdstuk besluit het rapport met een samenvatting in de vorm van conclusies en aanbevelingen. 9

10 10

11 HOOFDSTUK 2 De Wet WOZ en achtergrond WOZ-informatie 2.1 Algemeen Dit hoofdstuk gaat in op de (aanvankelijke) doelstelling van de Wet WOZ en licht toe hoe de gegevensverzameling, waardevaststelling en bekendmaking daarvan plaatsvindt. 2.2 Achtergronden Wet WOZ Doel: De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) regelt het verzamelen, opslaan en verstrekken van de gegevens betreffende onroerende zaken en van de waardering daarvan ten behoeve van belastingheffing door Rijk, gemeenten en waterschappen. De Wet WOZ heeft tot gevolg dat deze partijen samenwerken. De gemeenten verzamelen de relevante gegevens en verrichten de taxaties. Zij verstrekken aan de waterschappen en aan de Belastingdienst de gegevens die deze partijen nodig hebben voor de belastingheffing. De drie partijen gebruiken dezelfde taxaties en dezelfde gegevens voor de heffing van de belastingen waarvoor de waarde in het economische verkeer de heffingsmaatstaf is. Bijzonder daarbij is dat voor de gemeenten een belastingsysteem geldt gebaseerd op gebruiksobjecten (woningen, bedrijfspanden, etc.), voor de waterschappen een belastingsysteem waarbij kadastrale percelen centraal staan en het Rijk in de belastingheffing belastingplichtigen centraal heeft staan. Toch kan elk van deze partijen met dezelfde WOZ-waarde en dezelfde WOZ-gegevens uit de voeten. WOZ-beschikking: De belastingplichtigen krijgen van de gemeente een WOZ-beschikking, waarop de waarde van hun onroerende zaak is vermeld. Dit is een zorgvuldig, onder toezicht van de Waarderingskamer, vastgestelde waarde. De belastingplichtige ziet dezelfde waarde op verschillende aanslagbiljetten of gebruikt deze bij het invullen van zijn aangiftebiljet. 11

12 HOOFDSTUK 2 / De Wet WOZ en achtergrond WOZ-informatie De Wet WOZ brengt geen veranderingen aan in de belastingplicht, in de hoogte of in de wijze van vaststelling van de tarieven noch in de wijze van betaling van de belastingen. Jaarlijks: Na een overgangsregime is vanaf waardepeildatum 1 januari 2007 (waarvan de waardebeschikkingen begin 2008 zijn verzonden) sprake van jaarlijkse waardebepaling. Derhalve een éénjarig gebruikstijdvak naar een waardepeildatum die één jaar ligt voor het gebruiksjaar. Historie: De Wet WOZ is op 1 januari 1995 in werking getreden. Met ingang van 1997 hebben de belastingplichtigen voor de eerste keer een WOZ-beschikking ontvangen en zijn de aanslagen gebaseerd op deze WOZ-beschikkingen. In de eerste jaren werd een vastgestelde waarde vier jaren gebruikt en lag de peildatum voor de waardebepaling twee jaren voor de aanvang van dat tijdvak. Dat hield in dat de WOZ-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 1995 gebruikt is voor de jaren 1997 tot en met 2000 en de WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 1999 voor de jaren 2001 tot en met De jaarlijkse waardebepaling is in 2005 in de wet gekomen op basis van de "Wet meer doelmatige uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken". Deze wet, die in de wandelgangen ook wel met "Verbetervoorstellen WOZ" wordt aangeduid, heeft ook enkele andere kleinere wijzigingen in de wet aangebracht die de doelmatigheid van de uitvoering van de Wet WOZ moeten verbeteren. De belangrijkste hierbij zijn: - het bekend maken van de WOZ-waarde met hetzelfde biljet, waarmee ook de aanslag OZB wordt opgelegd; - het opnemen van bijzondere waarderingsvoorschriften voor objecten in aanbouw; - het opnemen van een bijzonder afbakeningsvoorschrift voor recreatiewoningen (ten behoeve van het oplossen van de zogenoemde "stacaravanproblematiek"). 2.3 Afbakening van de "Onroerende zaak" in het kader van de Wet WOZ Onroerend: Voor de definitie van wat onroerend is wordt aangesloten bij de begrippen uit het Burgerlijk Wetboek (BW). Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, en de gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn. Onroerend zijn ook zaken die met een gebouw of andere onroerende zaak verbonden zijn en daarvan niet zonder beschadiging kunnen worden afgescheiden. Een voorbeeld is het op maat gemaakte zonnescherm. Onroerend zijn dus: grond, woningen, garages, kassen, fabrieken, kantoren, zwembaden, enzovoort. 12

13 HOOFDSTUK 2 / De Wet WOZ en achtergrond WOZ-informatie Ook zaken die bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, worden als onroerend aangemerkt. De precieze grenzen daarvan zijn niet duidelijk. In een aantal gevallen is door de rechter beslist dat een stacaravan of recreatiebungalow onroerend is (BNB 2002/283). De eigenaar van de grond wordt dan beschouwd als de eigenaar van de stacaravan, tenzij er voor de eigenaar van de stacaravan een opstalrecht is gevestigd. Bij zomerwoningen en stacaravans is niet altijd zeker dat er sprake is van een onroerende zaak. De ondergrond van een roerende zomerwoning is altijd onroerend. WOZ-object: Een WOZ-beschikking heeft in het kader van de Wet WOZ altijd betrekking op één bepaalde onroerende zaak: het WOZ-object. Het WOZ-object is in beginsel de kleinst zelfstandig bruikbare eenheid binnen een pand of stuk grond of samenstel van panden en/of gronden. De uiterste grens van een WOZ-object wordt in beginsel bepaald door de eigendomsgrens en de gemeentegrens. In de Gemeentewet ligt vast dat het moet gaan om "binnen de gemeente gelegen onroerende zaken". Voor de eigendomsgrens kan echter niet in alle gevallen worden aangesloten bij de kadastrale eigendomsgrenzen. Aangrenzende eigendommen van eenzelfde eigenaar plegen door het Kadaster niet steeds te worden samengevoegd tot één nieuw kadastraal perceel (het belang voor een dergelijke samenvoeging is voor het Kadaster ook niet zo groot en soms verzetten andere rechten, zoals een hypotheek zich tegen samenvoeging) terwijl er wel sprake kan zijn van één WOZ-object. Indien panden of gronden of delen daarvan, naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren en gezamenlijk worden gebruikt, dan vormen die namelijk samen één WOZ-object. Binnen een eigendom of samenstel van aangrenzende eigendommen als hiervoor bedoeld bepaalt de indeling in feite de objectafbakening. Vanaf 2005 geldt voor recreatieterreinen met verhuurde standplaatsen een bijzondere regeling. Deze worden als één WOZ-object aangemerkt. In de belastingheffing wordt de exploitant van het recreatieterrein aangeslagen. Dit heeft overigens geen gevolgen voor de vraag wie juridisch eigenaar is van een stacaravan op gehuurde grond. Met de regeling is beoogd te voorkomen dat het terrein dat is bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd in zeer veel kleine WOZ-objecten zou moeten worden gesplitst. 13

14 HOOFDSTUK 2 / De Wet WOZ en achtergrond WOZ-informatie Regelgeving: De regelgeving omtrent de objectafbakening kan als volgt worden weergegeven: Een WOZ-object is het binnen de gemeente gelegen: a gebouwd eigendom. Denk aan een woning met een schuur of garage; b ongebouwd eigendom. Bijvoorbeeld de tuin, een sportveld, weiland of volkstuintje; c gedeelte van de onder a of b genoemde eigendommen dat blijkens de indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. In dit geval wordt elk van die gedeelten als een afzonderlijke onroerende zaak aangemerkt (dus men ontvangt dan een aparte beschikking voor elk gedeelte). Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij een huis dat geschikt is gemaakt voor en bewoond wordt door twee gezinnen. Denk aan het aanbrengen van een tweede keuken, badkamer, toilet, enzovoort. Bij afzonderlijke bewoning is dan sprake van twee objecten (dus twee beschikkingen). Zou het geheel nu weer door één gezin worden gebruikt, dan is sprake van één object. Daaraan doet de objectieve indeling niet af; d een samenstel van de onder a of b bedoelde eigendommen of onder c bedoelde gedeelten daarvan, die bij dezelfde (rechts-)persoon in gebruik zijn en die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Een veelvoorkomende combinatie is bijvoorbeeld een huis, een tuin en een garage. Dit is een samenstel van één ongebouwd eigendom en twee gebouwde eigendommen, mits zij bij dezelfde persoon in gebruik zijn; e een geheel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen, gedeelten of samenstellen als bedoeld in a, b, c of d dat naar de omstandigheden beoordeeld een terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd. Denk aan een recreatieterrein met (sta)caravans. Foutenherstel: In 2002 heeft de Hoge Raad zijn jarenlange leer verlaten, die inhield dat fouten bij de objectafbakening vernietiging van de betreffende WOZ beschikking tot gevolg hebben. Nu geldt dat een beperkte fout bij de afbakening van een WOZ-object, waardoor dit te groot is afgebakend, in bezwaar of beroep door de gemeente of de belastingrechter wordt hersteld, zodanig dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op één op de juiste wijze afgebakend WOZ-object. Daarbij dient zo nodig de waarde van het object te worden verlaagd. 2.4 Informatievoorziening rondom Wet WOZ De gemeentelijke afdeling die is belast met de uitvoering van de Wet WOZ verzamelt, analyseert en registreert alle marktgegevens, zoals verkoopcijfers, vraagprijzen en huurgegevens. 14

15 HOOFDSTUK 2 / De Wet WOZ en achtergrond WOZ-informatie nen: Verkoopcijfers en eigendomsgegevens komen hoofdzakelijk van het Kadaster. Gegevens over te koop staande objecten worden verzameld via internet. Bij verkoop wordt als dat nodig is, nadere informatie opgevraagd bij de nieuwe eigenaar. Informatie die van belang kan zijn voor het analyseren van marktgegevens, is onder andere de staat van het gekochte object, zijn er roerende zaken meegekocht, is er sprake van (gedeeltelijke) verhuur, is er sprake van verkoop binnen de familie etc. Voor woningen volstaat bij het gebruik van marktgegevens de analyse van verkooptransacties (inclusief analyse van vraagprijzen). Voor de waardebepaling van woningen zijn huurprijzen niet relevant. Bij niet-woningen is sprake van een ander type markt. Daarbij speelt naast eventuele verkoopprijzen de analyse van huurprijzen (voor de courante niet-woningen) en van stichtingskosten (incourante objecten) een belangrijke rol. Voordat deze analyse uitgevoerd kan worden, zal de gemeente deze gegevens eerst moeten verzamelen. Immers de verkoopprijzen worden aan de gemeente aangeleverd door het Kadaster, maar er bestaat geen registratie van huurprijzen voor niet-woningen of van stichtingskosten die de gemeente kan gebruiken voor de waardebepaling. Objectkenmerken: De gemeenten (en dus de taxateurs) beschikken over veel informatie over de kenmerken van woningen en andere onroerende zaken die gewaardeerd moeten worden. Dit betreft kadastrale gegevens (inclusief de grootte van het perceel), digitaal kaartmateriaal, fotomateriaal, luchtfoto s en alle eerder door de gemeente vastgelegde informatie (bijvoorbeeld inhoud en bouwjaar van de woning). Deze informatie wordt gedurende het jaar actueel gehouden met door de gemeente bijgehouden gegevens over veranderingen in de afgelopen periode (verbouwingen e.d.). De gemeente ontvangt langs verschillende kanten signalen over veranderingen (verbouwingen) of onjuistheden in de geregistreerde gegevens. Naast de kadastrale mutaties, vormt natuurlijk een aanvraag voor een bouwvergunning een signaal om veranderingen te volgen. Maar ook een opname van een woning in verband met de analyse van een verkoop, een opname in verband met een bezwaarschrift of de beschrijving van de grieven in een bezwaarschrift, zijn signalen die worden onderzocht en die indien van toepassing leiden tot een veranderde of verbeterde registratie van de kenmerken van een WOZobject. 2.5 Bepaling van WOZ-waarden Aantallen: We hebben in ons land meer dan acht miljoen WOZ-objecten (panden en stukken grond) die in het kader van de Wet waardering onroerende zaken jaarlijks worden gewaardeerd. Het gaat om ongeveer zeven miljoen woningen en ongeveer een miljoen niet-woningen (bedrijfsobjecten enz.). Van de woningen wordt ongeveer de helft bewoond door de eigenaar. De rest betreft huurwoningen. Deze worden door woningcorporaties of beleggers verhuurd. 15

16 HOOFDSTUK 2 / De Wet WOZ en achtergrond WOZ-informatie Woningen: Alle woningen worden in het kader van de Wet WOZ getaxeerd naar dezelfde waardepeildatum en op basis van dezelfde waarderingsvoorschriften. Bij deze "massale waardebepaling" speelt het systematisch vergelijken van de woningen een veel belangrijkere rol dan het "inpandig opnemen" van de woning. Vergelijkingsmethode: Voor het waarderen van woningen wordt bij nagenoeg alle doelen van waardebepaling uitgegaan van een vergelijkingsmethode. In het kader van de Wet WOZ is dan ook in de regelgeving vastgelegd dat woningen worden gewaardeerd met behulp van een methode van systematische vergelijking met andere woningen. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde van een woning wordt ingeschat door te kijken naar verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor woningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning die getaxeerd wordt. Modelmatige waardebepaling: Omdat in het kader van de Wet WOZ een groot aantal woningen tegelijk wordt getaxeerd, wordt gesproken over een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit wordt ook wel aangeduid als modelmatige waardebepaling 1. Om deze methode te kunnen toepassen moet de gemeente (de taxateur) beschikken over zoveel mogelijk marktgegevens en moet hij informatie hebben om te kunnen beoordelen of twee woningen nu wel of niet vergelijkbaar zijn. Dit laatste gebeurt zoveel mogelijk op basis van objectieve kenmerken van de woningen zoals type, grootte van de woning, bouwjaar, ligging, grootte van de kavel, en voor zover nodig ook op basis van minder objectieve kenmerken (zoals kwaliteitsniveau, onderhoudstoestand). Al deze kenmerken op basis waarvan wordt vergeleken, worden aangeduid als objectkenmerken. De panden waarvan geen verkoopprijs beschikbaar is, moeten worden vergeleken met zoveel mogelijk vergelijkbare woningen waarvan verkoopprijzen beschikbaar zijn. Daarom zal vergelijking als het mogelijk is in eerste instantie geschieden met woningen binnen hetzelfde "segment". Het computerprogramma berekent eerst wat de onderlinge verschillen zijn tussen alle verkochte woningen en wat de markt voor dat verschil meer of minder over heeft gehad bij aankoop van die woning (bijvoorbeeld hoeveel is een koper bereid te betalen voor 10 m2 meer tuin). Verschillen kunnen veroorzaakt worden door verschillen in objectkenmerken als bijvoorbeeld inhoud, oppervlak, bouwjaar, wijk, etc. Het model rekent dit bij alle verkochte woningen uit. Wanneer het model alle factoren heeft berekend, wordt vervolgens de waarde van alle nietverkochte woningen bepaald. De waarde wordt berekend door te kijken naar de getaxeerde waarde op de waardepeildatum van de verkochte woningen en met behulp van de berekende 1 Zie rapport Modelmatig Waarderen van het Platform WOZ, ISBN X 16

17 HOOFDSTUK 2 / De Wet WOZ en achtergrond WOZ-informatie factoren de verschillen in objectkenmerken te kwantificeren. Na deze berekening beschikt de taxateur over een compleet woningbestand met bijbehorende berekende WOZ-waarden. Niet-woningen: Als dat kan worden bedrijfspanden op een vergelijkbare wijze als woningen gewaardeerd. Bij de waardebepaling van niet-woningen is van belang dat bij niet-woningen de beschikbare marktinformatie vaak bestaat uit huurprijzen en niet uit verkoopprijzen. Naast vergelijking van objecten om een "markthuurwaarde" te kunnen inschatten, moet deze huurwaarde ook nog worden gekapitaliseerd tot een waarde in het economische verkeer. Er is ook sprake van een categorie niet-woningen waarvoor geen andere marktinformatie beschikbaar is dan stichtingskosten. Gedacht kan worden aan scholen, ziekenhuizen, energiecentrales, industriële installaties etc. Voor deze niet-woningen vindt de taxatie plaats aan de hand van stichtingskosten door middel van de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde berekening. Controle en correctie: De WOZ-waarden worden uitgebreid gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd. Bij deze controle wordt natuurlijk voor de woningen die recent verkocht zijn, een vergelijking gemaakt met de betaalde verkoopprijs. Daarnaast wordt gekeken of de onderlinge verhoudingen tussen de taxatiewaarden overeenstemmen met de "verhoudingen in de markt". Deze onderlinge verhoudingen worden bij woningen zowel binnen een marktsegment beoordeeld (bijvoorbeeld de verhoudingen tussen de taxatiewaarden van de eengezinswoningen in een buurt) als tussen diverse marktsegmenten (de verhoudingen tussen diverse buurten of tussen de taxatiewaarden van appartementen versus eengezinswoningen). Als een gemeente erg veel individuele bouw heeft, is controle nog belangrijker dan wanneer sprake is van meer homogene woningbouw, respectievelijk veel direct vergelijkbare kantoren, winkels en bedrijfspanden. Individuele woningen en bijzondere bedrijfspanden zijn voor een taxateur of een taxatiemodel moeilijker te taxeren. In die gevallen kan ook een controle ter plaatse nodig zijn om tot een betrouwbare taxatie te komen. De aldus gecontroleerde en eventueel bijgestelde waarden worden daarna nog nader gecontroleerd, onder andere volgens door de Waarderingskamer opgestelde protocollen en met behulp van vergelijkingen (bijvoorbeeld ook met vorige taxatie), waarschijnlijkheidscontroles, etc. De Waarderingskamer is een bij wet ingestelde organisatie (zelfstandig bestuursorgaan ZBO) en valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de Minister van Financiën. De Waarde- 17

18 HOOFDSTUK 2 / De Wet WOZ en achtergrond WOZ-informatie ringskamer ziet in alle gemeenten erop toe dat de Wet WOZ op de juiste wijze wordt uitgevoerd. 2.6 Resultaat van het WOZ-proces: Het resultaat van het WOZ-proces is een jaarlijks geactualiseerde kwalitatief hoogwaardige verzameling van vastgoedgegevens en WOZ-waarden van alle onroerende zaken in Nederland. Deze worden in de vorm van WOZ-beschikkingen en taxatieverslagen aan de belanghebbenden gezonden. Het imago van de WOZ-taxaties kan naar het oordeel van de commissie nog verbeteren door nog meer te benadrukken dat het een resultaat is van een goed gecontroleerd proces. Verdere verbetering is wellicht ook mogelijk door het taxatieverslag uit te breiden met een verdergaande onderbouwing en toelichting. Mogelijk kan voor dit uitgebreidere taxatieverslag ook een kostenvergoeding van de belanghebbende gevraagd worden, zeker wanneer deze dit taxatieverslag voor een bepaald ander gebruik wenst en niet alleen ter beoordeling van de juistheid van de WOZ-waarde. 18

19 HOOFDSTUK 3 WOZ-waarde versus andere waardebegrippen 3.1 Algemeen In dit hoofdstuk worden de meest voorkomende waardebegrippen besproken. Een aantal begrippen wordt kort aangestipt. Waardebegrip: Duidelijkheid over welk waardebegrip is gebruikt, is van groot belang om te beoordelen of het waardebegrip aansluit op de informatiebehoefte en het gebruiksdoel. Taxatierapport: Een goed opgesteld taxatierapport biedt een opdrachtgever niet alleen inzicht in de waarde van een onroerende zaak, maar ook in het gehanteerde waarderingsvoorschrift. De in het rapport vermelde waarde is immers de waarde op een bepaald moment, gebaseerd op het genoemde waardebegrip. Van dit waardebegrip kan bijvoorbeeld worden afgeleid welke aspecten wel of niet zijn meegenomen bij de waardebepaling. Op basis hiervan kan ook beoordeeld worden of de taxatiewaarde ook voor andere doelen gebruikt kan worden dan het doel waarvoor de taxatie oorspronkelijk is opgesteld. Een taxatierapport moet daarom de opdracht ofwel het doel van de taxatie exact aangeven en beschrijven op welk waardebegrip de getaxeerde waarde is gebaseerd. Verder geeft het taxatierapport aan de al dan niet meegewogen aspecten en het tijdstip waarop, naar het oordeel van de waardedeskundige, de desbetreffende waarde van toepassing was. Dit is voor de opdrachtgever en voor eventuele derden van even groot belang als bijvoorbeeld de dagtekening van het rapport en de naam van de opsteller. Een aantal van de genoemde aspecten kunnen ook impliciet in het taxatierapport genoemd zijn. Voor een taxatieverslag in het kader van de Wet WOZ is immers bekend dat het wettelijke waardebegrip "waarde in het economische verkeer" van toepassing is, dus dit hoeft niet expliciet gemeld te worden. Taxatieverschillen: Afhankelijk van de omstandigheden kunnen taxatiewaarden voor hetzelfde object variëren afhankelijk van het gebruikte waardebegrip. Zo hoeft bijvoorbeeld 19

20 HOOFDSTUK 3 / WOZ-waarde en andere waardebegrippen de zogeheten "vrije" verkoopwaarde van een bepaald object niet steeds gelijk te zijn aan de WOZ-waarde ("waarde in het economische verkeer") van hetzelfde object. Deze kan, onder meer door de invloed van een lopend huurcontract, hoger of lager liggen. De WOZ-waarde (waardebegrip "waarde in het economische verkeer") is immers meer vergelijkbaar met het waardebegrip "vrije verkoopwaarde vrij van huur en gebruik". Ook de executiewaarde en de herbouwwaarde zullen afwijken van de "waarde in het economische verkeer". Voorts treden er allerlei marktontwikkelingen op en wordt er aan onroerende zaken verbouwing en onderhoud gepleegd, terwijl zich ook in de bestemming en de omgeving wijzigingen kunnen voordoen. Om deze reden is het essentieel om na te kunnen gaan naar welk tijdstip de waardering heeft plaatsgevonden, zowel voor wat betreft het waardeniveau als voor wat betreft de toestand van het object. Ook hierbij kan gelden dat deze vermelding in een taxatierapport impliciet kan zijn. Wanneer bijvoorbeeld het taxatieverslag in het kader van de Wet WOZ alleen een waardepeildatum bevat, is ook de toestand van het object (en de omgeving) naar dezelfde peildatum beoordeeld. 3.2 Waardebegrippen Wet WOZ Waarde in het economische verkeer: Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ wordt uitgegaan van de "waarde in het economische verkeer". Deze waarde kan gedefinieerd worden als de prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop. Gecorrigeerde vervangingswaarde: Voor niet-woningen bepaalt de Wet WOZ dat waardevaststelling plaatsvindt op de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde indien deze waarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak in economische zin heeft voor de eigenaar zelf. Deze waarde is kort gezegd de waarde van de grond vermeerderd met de herbouwwaarde van een vergelijkbare opstal en met aftrek van de eventuele economische en functionele veroudering van de bestaande onroerende zaak. Van deze waardevaststelling op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn uitgezonderd de objecten die zijn aangewezen als beschermd monument. De gecorrigeerde vervangingswaarde heeft als waardebegrip een toegevoegde waarde in die zin, dat vastligt wat de economische waarde is voor de huidige eigenaar. Aangenomen mag worden dat deze eigenaar slechts bij een gedwongen verkoop genoegen zal nemen met een lagere opbrengst van de onroerende zaak. 20