Jurisprudentieoverzicht

Transcriptie

1 mr. A. van der Hilsf Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 1 april 2013 tot en met 31 mei Hoge Raad Hoge Raad 5 april 2013, UNBY8286 (tussentijdse beëindiging, onvoorziene omstandigiteden) De liuurder huurt bedrijfsruimte ter exploitatie van een cafetaiia voor een termijn van vijf jaai, welke teimijn bij niet tijdige opzegging telkens met vijfjaar wordt verlengd. De huurovereenkomst loopt tot 1 maait In 2007 heeft een adviesbureau de sloop van het gehuurde geadviseerd op een termijn van maximaal driejaar vanwege betonschade aan het complex. Per brief van 7 april 2008 zegt de verhuurder de oveieenkomst op tegen I mei 2009 in verband met de noodzakelijke sloop van het gehuurde. De huuider stelt zich op het standpunt dat niet tijdig is opgezegd, zodat de hum-overeenkomst stilzwijgend is verlengd tot 1 maait De huurder heeft het gehuurde ontruimd en verlangt schadevergoeding voor het gemiste huurgenot tot het einde van de huurovereenkomst. De verhuui'der verweert zich hiertegen met een beroep op onvoorziene omstandigheden. Het hof heeft overwogen dat voor de toepassing van art. 6:258 BW alleen plaats is als de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpaitij van degene die herziening van de overeenicomst verlangt, naai' maatstaven van redelijkheid en billijkheid (ongewijzigde) instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten, terwijl het moet gaan om omstandigheden die zijn ingetreden na het sluiten van de overeenkomst en die paitijen niet uitdrukkelijk of stilzwijgend in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Het hof oordeelde dat de verhuui-der werd geconfl-onteerd met een situatie waai'in bij het aangaan van de huurovereenkomst niet was voorzien, namelijk de noodzaak om het gehele complex te slopen. Daai' kwam bij dat ten tijde van de opzegging door de verhuurder de onti'uiming van overige percelen in het complex in een vergevorderd stadimn was. De hum'der mocht bij deze stand van zaken niet uitgaan van voortzetting van de huurovereenkomst na het moment waaitegen de verhuurder had opgezegd. Dit brengt mee dat de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden per 1 mei 2009 als ontbonden dient te worden beschouwd. Voor schadevergoeding voor gemist huurgenot is dan geen plaats. In cassatie voert de huurder rechtsen motiveringsklachten aan tegen het oordeel van het hof dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van ait. 81 lid 1 RO, dus zonder nadere motivering. Hoge Raad 19 april LJNBY6108 (faillissement, oplevering, boedelschuld) In deze uitspraak was aan de orde ofde verplichting van de curator van de huurder om schade te herstellen na het einde van de huur kwalificeert als een boedelschuld in faillissement. De kantonrechter had geoordeeld dat geen sprake was van een boedelschuld, omdat de verplichting tot herstel. kort gezegd, al tijdens de looptijd van de huurovereenkomst bestond op giond van de algemene bepalingen, en dus niet door toedoen van de curator was ontstaan. Door de verhuui' der werd in (sprong)cassatie, met een beroep op het 'toedoencriterium' uit onder andere het arrest Circle Plastics, betoogd dat sprake was van een boedelschuld, nu de curator de huur had opgezegd ten behoeve van de boedel, en daaimee 'door zijn toedoen' de opleveringsverplichting was ontstaan. De Hoge Raad stapt in dit aitcst echter van het - veel bekritiseerde - toedoencriterium af en oordeelt dat niet in het stelsel van de Faillissementswet past dat, indien de cuiator in het belang van de boedel de huur beëindigt, de schadevergoedingsverplichting die in verband met de huurbeëindiging ontstaat, een boedelschuld is op de enkele grond dat zij is ontstaan als gevolg van een rechtshandeling - en dus door toedoen - van de cui ator. De Hoge Raad houdt echter de mogelijkheid open dat de ontruimingsverplichting na beëindiging van de huur wel kwalificeert als boedelschuld. Hoge Raad26 april 2013, LJNBZ0158 (beëindiging huurbeding, pandrecht) De vei'huurder heeft een lidmaatschapsrecht verki'egen in een coöperatie, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van eenflatwoning.de verhuui'der heeft zijn lidmaatschapsrecht verpand aan een bank tot zekerheid van een geldlening. De pandakte bevat een huurbeding, inhoudende dat deflatniet zonder schi-iftelijke toestemming van de bank mag worden verhuurd of onder andere titel aan derden in gebruik mag worden gegeven. De verhuurder heeft zich niet aan het huurbeding gehouden en heeft de flat verhuurd. Vanwege het niet nakomen van de betalingsverplichting van de verhuurder, heeft de bank de openbai'e verkoop aangezegd. De huui der beroept zich op ait. 7:226 BW en stelt dat de openbar-e verkoop niet afdoet aan zijn rechten uit de hum-overeenlcomst. De bank betoogt dat het op hypotheekrecht van toepassing zijnde art. 3:264 BW analoog dientte worden toegepast op het pandrecht, zodat het huui'beding (ook) tegen de huui'der kan worden ingeroepen. Nadat de bank zowel in eerste aanleg, als in hoger beroep in het ongelijk is gesteld, is de bank in cassatie gegaan. De Hoge Raad acht art. 3:264 BW echter eveneens niet van analoge toepassing op het pandrecht omdat dehuurder voor informatie over het al ofniet bestaan van een huui'beding afhankelijk is van de bereidheid van de verhuurder (ofde coöperatie) om daaromtrent (juiste) informatie te verstrekken. Een pandrecht (met het daarin opgenomen huui'beding) hoeft unmers niet te worden ingeschreven in de openbai'e registers zoals bij een hypotheekakte wel veiplicht is. Het door de bank ingestelde cassatieberoep wordt verwoipen. Arnout van der Hilst is advocaat bij HouthoffBuruma te Amsterdam en is dank verschuldigd aan Thomas de Rave voor zijn bijdrage aan dit overeicht. 260 Tijdschriftvoor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr.4 juli/augustus 2013

2 Jurispnidenlieoverzichl Hoge Raad 3 mei 2013, UN BZl 708 (beëindiging mondelinge opzegging) De huurder huurt bedrij fsrmmte voor de duur van vijfjaar, wellce periode na ommekomst daaivan met vijf jaai- wordt verlengd, tenzij door één van de pai-tijen bij aangetekende brief of deurwaai-dersexploot wordt opgezegd. De huurder heeft mondeling verzocht dé huidige huurovereenkomst te laten overnemen door zijn broer. De verhuurder stuurt daarop een brief, waai-in is vermeld dat hij (verhuurder) contractueel verplicht is de huurovereenkomst op te zeggen om een nieuwe huurovereenkomst te kunnen sluiten met de broer van de huurder. Tussen de verhuurder en de broer komt het niet tot een overeenkomst. In cassatie is in geschil wanneer de huurovereenkomst is geëindigd, waarbij de huurder stelt dat de liuurovereenkomst mondeling door hem is opgezegd, terwijl de verhuurder zich op het standpunt stelt dat de overeenkomst niet lechtsgeldig (want niet schriftelijk) is opgezegd. Het hof achtte de overeenkomst mondeling rechtsgeldig opgezegd door de huurder. Hiertoe werd overwogen dat uit de voormelde brief van de verhuurder blijkt dat de opzegging laatstgenoemde heeft bereikt, zodat hem geen beroep toekomt op het feit dat de opzegging niet schiiftelijk is geschied. Als gevolg van die opzegging is de huurovereenkomst geëindigd. De Hoge Raad verwerpt het beroep tegen het an-est van het hof met toepassing van ait. 81 RO, vermoedelijk vanwege het hoge feitelijke gehalte van het ai-rest. Hoge Raad 17 mei 2013, LJNBZ4156 (onderverhuur, beëindiging, ontruiming, belangenafweging) De huurder van museumruimte heeft een onderhuurovereenkomst gesloten ter zake van de café- en restam-antruimte. In verband met een verhuizing heeft de onderverhum-- der de huur aan de onderhuurder opgezegd op giond van de belangenafweging. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen en dit vonnis is in hoger beroep bekrachtigd. De onderhuurder gaat in cassatie en voert aan dat het hof de belangenafweging onvoldoende heeft gemotiveerd, dat het boften onrechte betekenis heeft toegekend aan de belangen van de hoofdverhuurder en dat niet de onderverhuurder, maai- de hoofdverhuurder de vordering tot ontruiming had dienen in te stellen. De Hoge Raad verweipt het cassatieberoep met toepassmg van art. 81 RO. Hoge Raad 24 mei 2013, LJN BZl 782 (onderverhuur, beëindiging, gebruilisvergoeding) De hoofdhuurder van bedrijfsruimte heeft een gedeelte van het gehuurde onderverhum-d met toestemming van de hoofdverhuurder. De hoofdhum-overeenkomst is beëindigd, waarop de hoofdverhuurder en de onderhum-der tevergeefs hebben onderhandeld over een rechtstreekse huurovereenkomst. Pas na enige tijd komt aan het licht dat de onderhuurder een lagere huurprijs was verschuldigd aan de voormalig hoofdhuurder, dan dat de hoofdhuurder aan de hoofdverhum-der betaalde. De hoofdverhuurder vordeit van de onderhum-der een vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte vanaf het moment van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst, tot het moment waarop deze ruimte door de onderhuurder is onti-uimd. Als maatstaf voor de berekening van deze vergoeding hanteert de hoofdverhuurder de prijs/m^ die in de voormalig hoofdhuurovereenkomst was opgenomen. De rechtbank heeft de vordering toegewezen. Het hof heeft dit vonnis vemietigd en de vordering alsnog afgewezen, onder meer omdat er geen sprake was van wanprestatie nu er geen overeenkomst bestond tussen paitijen. De Hoge Raad overweegt dat onder voornoemde omstandigheden voor dit voortgezet gebruik in beginsel een gebruiksvergoeding is verschuldigd op de voet van ait. 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking). Degene die het gebruik van de bedrijfsruimte voortzet, is daardoor immers ven-ijkt omdat het gebruik van andermans bedrijfsruimte in het maatschappelijk verkeer in de regel slechts tegen een vergoeding plaatsvindt, terwijl de onderhuurder is bevrijd van de met zijn wederpai-- tij overeengekomen verplichting de huurprijs te voldoen. De eigenaai- van de bedrijfsruünte lijdt door dat voortgezette gebruik schade, ook als hij niet elders vervangende bedrijfsruimte hoeft te huren en hij niet door dat gebruik wordt gehinderd de ruimte aan een derde te verhuren. Gelet op de analogie met de gevallen die zijn geregeld in ait. 7:225 en ait. 7:230a BW, past het in het stelsel van de wet de schade van de eigenaar in het onderhavige geval naai- objectieve maatstaven te berekenen. Het causaal verband tussen deze verrijking en veraiming ligt in de omstandigheden van het geval besloten. Ten slotte is aanvaarding van een verrij kingsvordering in beginsel niet om-edelijk omdat het gebruik van de bedrijfsruimte welbewust door de gebruiker is voortgezet en het daaruit resulterende voordeel hem niet is opgedrongen, terwijl de vordering slechts toewijsbaai- is tot het laagste bedrag van de ven-ijking en de verarming. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst het geding naai- Hof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing. Gerechtshof GerechtshofAmsterdam 5juni 2012, LJNBZ0439 (Imurprijs, nadere iiuurprijsvaststelling, verjaring) De huurder huurt een tankstation voor een periode van tien jai-en met de optie de huur op gelijke condities te verlengen met een aansluitende periode van tien jaar. De huurder heeft bij de verlenging te kennen gegeven de huurprijs door de kantonrechter te willen doen verlagen omdat deze niet in overeenstemming zou zijn met de huuiprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De verhuurder stelt dat dit niet mogelijk is omdat de verlenging op gelijice condities geschiedt. De verhumder bestrijdt niet dat het voortzetten op gelijke condities een afwijking inhoudt van ait. 7:303 lid 1 sub abw, waai-in is bepaald dat de humprijs voor de nieuwe huurperiode door de rechter op verzoek nader wordt vastgesteld. Dit artikel is van dwingend recht,' zodat de huurder het beding in beginsel kan vernietigen. De verhuurder beroept zich echter op verjaring van het beroep op vernietiging van het beding, omdat meer dan drie jaar is verstieken nadat de vernietigingsgrond aan de huurder ten dienste is komen te staan (ait. 3:52 lid 1 sub d BW). Het hof overweegt dat in het arbeidsrecht en in de regeling van de algemene voorwaarden is geregeld dat de verjaringstermijn bedoeld in art. 3:52 lid 1 sub d BW begint te lopen op de dag volgende op de dag waai-op een beroep is gedaan op het van het dwingend recht afwijkende beding (art. 7:614 respectievelijk 6:235 lid 4 BW). Een dergelijke regeling ontbreekt in het huurrecht. Niettemin is het hof van oordeel dat het dwingendrechtelijke karakter van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte en de beschermingsgedachte die daai-- aan ten gi-ondslag ligt, ertoe nopen ook in het kader van het huurrecht att. 3:52 lid 1 sub d BW aldus uit te leggen dat de 1. Bedoeld zal zijn semi-dwingend recht omdat er niet ten nadele van de huurder van mag worden afgeweken. Nr.4 juli/augustus 2013 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 261

3 Jurisprudemieoverzichi bevoegdheid tot vernietiging de huui'der eerst ten dienste Icomt te staan wanneer de verhuurder een beroep op het afwijlcende beding heeft gedaan. Hiervan uitgaande acht het hof het beroep op vernietiging van het beti'effende beding tijdig. GerechtshofAmsterdam 29januari 2013, LJNBZ6702 (tussentijdse beëindiging, dwaling) De hum'der huurt een bedrijfsruimte voor de exploitatie van een snackbai'. Per afzonderlijke overeenkomst huurt hij de bijbehorende inventaris. Ruim een maand nadat hij met de exploitatie is begonnen, vernietigt de huurder de overeenkomsten op grond van dwaling omdat hem onjuiste omzetcijfers ter beschikking zijn gesteld. De verhum'der vordert nakoming van de betalings- en gebruiksverplichtingen uit de huurovereenkomsten. De voorzieningem'echter heeft de voi'dering afgewezen. In het daai'op ingestelde hoger beroep overweegt het hof dat de verhuurder zich had moeten realiseren dat de winstcapaciteit van de onderneming voor de hum'der van overwegend belang was. Een makelaar die de verhum'der bijstond, heeft de omzetcijfers van de vorige exploitant aan de huurder verstrekt. De makelaar, noch de verhuurder, heeft in de communicatie met de huurder enig voorbehoud gemaakt over de juistheid van de omzetcijfers, waaimee de verhuurder deze voor zijn rekening heeft genomen. De hum'der stelt dat uit onderzoek naai' de facturen van de gi'ootste leveranciers van de onderneming blijkt dat de daadwerkelijk gerealiseerde omzet aamnerkelijk lager moet zijn uitgevallen dan de opgegeven omzet (minder dan 50%). Het hof overweegt dat in dit stadium van het geding niet met voldoende zekerheid valt uit te sluiten dat de door de huurder gestelde discrepantie zich heeft voorgedaan en dat het beroep op dwaling zou slagen. De vorderingen van de verhuui'der zijn in kort geding niet toewijsbaai'. GerechtshofAmsterdam 12februari 2013, LJNBZ6687 (beëindiging, eindafrelcening, water- en energielcosten) De hum'der hum't een bedrijfspand dat onderdeel is van een complex van diie panden. De huurder deelde de nutsvoorzieningen met andere hum'ders en voldeed de water- en energierekeningen, die mede betrekking hadden op het verbruik van de overige huurders. De verhuurder berekende door middel van tusseimieters het water- en energieverbruik van de andere huurders en bracht dat bij hen in rekening. Vervolgens betaalde de verhuurder deze bedragen door aan de hum'der die de water- en energierekeningen voldeed. De huui'der verzoekt bij beëindiging van de huurovereenkomst om een eindafrekening. Uit deze aft'ekening blijkt dat hij nog een klein bedrag te goed heeft. De huurder maakt echter aanspraak op een veel hoger bedi'ag, omdat de verhuurder minder zou hebben vergoed dan de overige hum'ders hebben verbruikt. In eerste aanleg is de door de huurder ingestelde vordering afgewezen omdat de vordering door de onjuiste (dochtei')ondei'neming is ingesteld. In hoger beroep komt het hof wel aan een inhoudelijke behandeling van de vordering toe. Het hof oordeelt echter dat de stelling van de huurder dat de verhuurder minder aan hem heeft vergoed dan dat de andere huurders hebben verbruikt, vooi'namelijk is gebaseerd op vermoedens en niet nader is onderbouwd. Het hof verwerpt het beroep. Gereclitshof Amsterdam 19 februari 2013, UNBZ6684 (beëindiging, opzegtermijn, conversie, renovatie) De huurder huurt een bedrijfspand ten behoeve van de exploitatie van een coffeeshop. De verhuurder zegt de hum' overeenkomst bij aangetekende brief op omdat hij het gehumde vanwege een noodzakelijke ingi'ijpende renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebraik. De kantom'echter heeft de door de verhuurder ingestelde vordering tot onti'uiming toegewezen. Het door de huurder ingestelde hoger beroep slaagt echter. Bij de opzegging van de overeenkomst dient een termijn van ten minste eenjaai' in acht te worden genomen. In de huurovereenkomst is een opzeggingstermijn van zes maanden opgenomen. Van de opzegtermijn van een jaai' kan echter niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, zonder rechterlijke goedkeuring. Als onvoldoende weersproken, komt vast te staan dat de opzeggingsbrief de huui'der één dag te laat heeft bereikt, als gevolg waarvan de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd. In de hum'overeenkomst is bepaald dat deze alsdan wordt verlengd voor een aansluitende periode van vijfjaar. Voor ambtshalve conversie van de opzegging (zodat deze geldt voor opzegging tegen de einddatum van de verlengde overeenkomst) is geen aanleiding omdat de verhuui'der nog ruim de gelegenheid heeft om tegen die datum op te zeggen. Het hof vernietigt het vormis van de kantomechter en wijst de vordering van de verhum'der tot ontruiming van het gehuurde alsnog af. GerechtshofAmsterdam 19februari 2013, LJNBZ6958 (indeplaatsstelling, beëindiging) De hum'der is als gevolg van een bedrijfsovername in oktober 2001 huurder geworden van een winkelruimte. De huurder zegt de hum'overeenkomst op tegen 8 oktober 2011 waai'bij hij zich op het standpunt stelt dat hij in 2001 niet in de plaats is getreden van de vorige huurder, maai' dat er destijds een nieuw humconti'act tot stand is gekomen met een looptijd van tien jaar. De verhuurder gaat hier echter niet mee akkoord omdat er volgens hem sprake is van indeplaatsstelling. De oorspronkelijke huurovereenkomst werd telkens verlengd met een periode van vijfjaar, waardoor volgens de verhuurder in november 2009 een nieuwe termijn van vijfjaar is gaan lopen en de huurovereenkomst voor het eerst opzegbaar is tegen november De verhuurder vordert, onder meer, betaling van de huurpenningen tot november Deze vordering is door de kantomechter afgewezen, waarna de verhuurder hoger beroep heeft ingesteld. Het hof oordeelt dat uit de beschikbare correspondentie volgt dat de huidige huurder in 2001 in de plaats is gesteld van de vorige huurder. Het hof acht indeplaatsstellmg voorshands bewezen, maar biedt de huurder de mogelijkheid om tegenbewijs te leveren. Subsidiair heeft de verhuurder gesteld dat voor zover in 2001 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, deze onlangs is verlengd. Het hof acht de verlenging van de hum'overeenkomst eveneens voorshands bewezen, maar biedt de huurder de mogelijkheid om ook hiertegen tegenbewijs te leveren. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. GerechtshofAmsterdam 5 maart 2013, LJNBZ6957 (telcortkoming, beëindiging) De huui'der huurt bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. Hij heeft een samenwerkingsovereenkomst met een andere huurder. Van deze andere humder is de verhuurder enig aandeelhouder. Bij aangetekende brief zegt de hum'- 262 Tijdschrift voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 4 juli/augustus 2013

4 Jurispriidentieoveriicht der de huurovereenkomst op. Tevens heeft hij de samenwerking met de andere huurder per direct beëindigd. De huurder beweegt twee werknemers van de andere huurder om voor hem te komen werken, en ontvreemdt enkeie computerbestanden van de andere huurder. Ook besluit hij het gehuurde te verlaten voordat de opzegtermijn is verstreken. Pei- abuis is dit voornemen per aan de verhuurder verstuurd. Daarop vervangt de verhuurder de sloten van het bedrijfspand om te voorkomen dat de huurder er vandoor gaat met spullen die hem niet toebehoren. De verhuurder vordert betaling van de huurpenningen tot de datum waai te gen is opgezegd. De humder verweert zich door aan te voeren dat de ontzegging van het gebruik van het gehuurde door vei-vanging van de sloten de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat hij een daartoe strekkende verklaring heeft doen toekomen aan de verhuurder. De kantomechter heefl geoordeeld dat er geen grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en heeft de vordering van de veriiuurder toegewezen. Het hof overweegt dat de vrije toegang tot het gehuurde een essentieel recht van de humder is, zodat schending van dat recht door de verhuurder normaal gesproken toerekenbaai- tekortschieten oplevert. Het incident met de computerbestanden, gerezen onduidelijkheden over de eigendom van voorraden en het feit dat de verhuurder de huurder wel toegang heeft verleend onder zijn toezicht, maken echter dat in dit geval geen sprake is van een toerekenbare tekoitkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zodat de hum-der gehouden is de huurpenningen te voldoen tot de datum waartegen is opgezegd. Het hof beki-achtigt het vonnis van de kantonrechter. GerechtshofAmsterdam 9 april 2013, LJNBZ8564 (indeplaatssteliing, faillissement, actio pauiiana) De humder is door middel van indeplaatsstelling huurder geworden van een winkelruimte. In de akte van indeplaatsstelling is bepaald dat de nieuwe hum-der aan de voormalige huurder een bedrag voldoet dat gelijk is aan het bedrag van de bankgai antie die de voormalig huurder ten behoeve van de verhuurder heefl gesteld. De verhum-der zal het bedrag onder de bankgai-antie in zijn geheel opeisen als waai-borgsom, als wai-e deze gestort door de nieuwe huurder. Kort na de totstandkoming van de akte van indeplaatssteliing, failleert de voormalige huurder. De curator van de voormalige huurder beroept zich op nietigheid van de afspraken omü-ent de bankgaiantie omdat deze door de gefailleerde onverplicht zouden zijn aangegaan en leiden tot benadeling van diens creditemen. Hetzelfde zou gelden voor betalingen van de huur voor zover deze zien op huurtermijnen na de overname van de huurovereenkomst. In eerste aanleg is de verhum-der niet verschenen en zijn de vorderingen van de curator toegewezen. In het door de verhuurder ingestelde hoger beroep ovei-weegt het hof dat het beroep van de cm-ator op de actio pauliana strandt op de grond dat de rechtshandelingen niet om niet hebben plaatsgevonden. Als gevolg van de akte van indeplaatsstelling is de bankgaiantie opgeëist, waai- tegenover staat dat de voormalig hum-der wordt bevrijd van zijn huurveiplichtingen. Tegenover de betaalde huur staat het door de (voormalige) huurder genoten genot van het gehuurde. Daai-naast heefl de cmator volgens het hof onvoldoende aannemelijk gemaakt dat van wetenschap van benadeling bij de verhuurder sprake was. Ook de op onverschuldigde betalmg gegronde vordering tot terugbetaling van de door de voormalig huurder betaalde hum-penningen (voor zover deze zien op huurtermijnen na overname van het hum-contract) wordt afgewezen. De hum-betaling (die is gedaan voor de nieuwe huurder) is niet onverschuldigd omdat deze niet zonder rechtsgrond is. Deze betaling heeft immers de rechtsgi-ond die ten grondslag ligt aan de betalingsverplichting van die ander. De vorderingen van de curator worden afgewezen. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 23 april 2013, LJNBZ8750 (telcortlcoming huurprijs, executiegeschil) De huurder huurt bedi-ijfsruimte ter exploitatie van een wokrestaurant. Er zijn betalingsachterstanden ontstaan. De kantonrechter heefl de huurder veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpemiingen en dit voimis uitvoerbaaibij voon-aad verklaat-d. Tegen dit vonnis is door de huurder hoger beroep ingesteld. Desalniettemin heeft de verhuurder executoriaal beslag gelegd onder de bank, alsmede op de inventaris van de humder. Hierop is de huurder een executie kort geding gestait. De voorzieningemechter heeti de verhuurder bevolen de executiemaatregelen jegens de huurder op te heffen, totdat in hoger beroep op de vorderingen is beslist. Hiervan komt de verhumder in hoger beroep. Het hof stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak de tenuitvoerlegging van een vonnis slechts wordt geschorst indien de rechter van oordeel is dat de executant, mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die door de executie zullen worden geschaad, geen in redelijkheid te respecteren belang heefl bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid om tot tenuitvoerlegging over te gaan. Dat zal het geval kunnen zijn indien het te executeren vormis klaai-blij kelijk op een juridische of feitelijke misslag berust of indien de tenuitvoerlegging op grond van na het vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaai-blijkelijk aan de zijde van de geëxecuteerde een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaai-d. Het hof overweegt dat een door de kantom echter gemaakte fout in de bewijswaardering, wat er van de juistheid van die stelluig verder ook zij, geen feitelijke of juridische misslag oplevert in de hierboven vermelde zin. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningemechter en wijst de vordering van de hum-der tot opheffing van de executiemaatregelen af. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 14 mei 2013, UN CAI422 (totstandkoming, essentialia huurovereenlcomst, wilsgebrek) De huurovereenkomst is neergelegd in een door de huurder ondertekende brief. Hierin is bepaald dat nadat de huurder heefl getekend, in overleg met de eigenaar van het pand, zal worden vastgesteld wie als verhuurder optreedt onder de in de brief opgenomen voorwaai-den. Vervolgens laat de huurder weten niet in te gaan op het in de voornoemde brief opgenomen voorstel tot het huren van het beheffende pand. De verhuurder gaat hier niet mee akkoord en vordert nakoming van de huurovereenkomst omdat volgens hem overeenstemming was bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst. De kantom-echter heeft de vorderingen toegewezen. Het hof overweegt dat in ieder geval de huurder zich door zijn ondertekening van de brief heeft verbonden de desben-effende bedrijfsruimte te hmen. Uit deze brief blijkt dat de afzender van de brief zich heeft voorbehouden wie als verhumder optreedt. Aan de gebondenheid van de huurder Nr.4 juli/augustus 2013 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 263

5 Jurispi-udentieoverzichl doet dit niet af. Het feit dat de liuuider niet nucliter was tijdens liet gesprek met zijn onderhandelingspaitner en dat liij in zijn enthousiasme door de alcohol de brief heeft ondertekend, komt volledig voor zijn rekening, zodat hem geen beroep toekomt op een wilsgebrek noch op het ontbreken van zijn wil. Ook het hof wijst de vorderingen toe. Gerechtshof Arnliem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 21 mei 2013, LJNCA0798 (gebruiic, ontruiming, goedhuurderscitap) De huurder huurt bedrijfsruünte die grenst aan zijn achtertuin. De verhuurder heeft een schutting geplaatst, zodat de humder het gehuurde niet meer vanuit zijn tuin kan bereiken. Bij een politie-inval wordt liter GBL (de belangrijkste grondstof voor de partydrug GHB) aangetioffen in het gehuurde. De huurpenningen zijn door de huurder steeds tijdig voldaan. De huurder vordert verwijdering van de schutting waarop de verhuurder in reconventie ontruiming van het gehuurde vordert vanwege de aanwezigheid van GBL. In eerste aanleg heeft de kantom-echter de ontruiming toegewezen op straffe van een dwangsom. Het hof is van oordeel dat de omstandigheid dat de huurder het gehuurde heeft gebruikt of heeft doen gebruiken voor de opslag van goederen ter voorbereiding en vervaardiging van grote hoeveelheden haiddiugs, een zodanig ei-nstige schending van goed huurderschap oplevert, dat dit op zichzelf reeds een voldoende grond voor ontruiming oplevert. Dat de huurder hiervoor niet strafi'eehtelijk is veroordeeld, maakt dit niet anders. Gelet op de toe te wijzen ontruiming heeft de huurder geen belang meer bij zijn voi'dering in conventie tot verwij derüig van de schuttmg. Het hof veroordeelt de huurder tot onti'uiming van het gehum'de. Gerechtshof Arnhem-Leeicwarden, locatie Arnhem, 24 mei 2013, UNCA0998 (IcraJcen, ontruiming) De eigenaar van een aantal ki'aakpanden heeft deze verkocht aan een projectontwikkelaai-. In een door de projectontwikkelaar' aangespannen kort geding komt de voorzieningem'echter tot het voorshandse oordeel dat sprake is van een koopovereenkomst en is de eigenaar- veroordeeld tot het aanhangig maken van een kort geding tot ontiuiming van de panden. Tegen dit vonnis gaat de eigenaar üi hoger beroep, maai' intussen voldoet hij wel aan de veroordeling in kort geding en heeft hij de vordering tot ontmiming (waar het in de onderhavige procedm'e om gaat) aanhangig gemaakt. De onti'uimmgsvordering is in eerste aanleg toegewezen, waai' op de krakers in hoger beroep gaan. Het hof overweegt dat de krakers zonder recht of titel verblijven in de panden, dat de eigenaai' van de panden onü uiming vordert en dat gelet daai'op de vordering tot onhuiming in beginsel kan worden toegewezen. Dat is slechts anders indien de eigenaar onvoldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, of misbruik maakt van zijn bevoegdheid tot ontruiming. Naar het oordeel van het hof is het voldoende aaimemelijk dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen de eigenaar en de projectontwikkelaai'. Dat de eigenaai' in het hoger beroep tegen het vonnis waai'in hij is veroordeeld tot het aanhangig maken van de onderhavige onü-uimingsprocedui e mogelijk nog verweer zal voeren tegen de stelling dat er een koopovereenkomst tussen hem en de projectontwikkelaar- is gesloten, doet niet af aan het oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de panden daadwerkelijk en op korte termijn aan de projectontwikkelaar geleverd zullen worden. Het belang van de ki-akers bij het behoud van hun woom-uimte weegt niet op tegen het belang van de eigenaar bij ontruiming. Daai'bij wordt rekening gehouden met het feit dat de eigenaar alternatieve woomuimte heeft aangeboden waai-- van de ki-akers om ideologische redenen geen gebruik wensten te maken. Het hof beki'achtigt het vonnis van de voorzieningemechter. Gerechtshof 's-gravenliage 12 februari 2013, LJNBZ6061 (gebrelc, huurgenot) De huurder huurt een woning van de verhuurder. Als gevolg van brand is de woning tijdelijk onbewoonbaar' geweest. In opdracht van de verhuurder zijn diverse herstelwerkzaamheden verricht. Er is sprake van een huurachterstand, waarvan de verhuurder betaling vordert. De huurder verweert zich met de stelling dat de woning vanwege verflucht onbewoonbaar' was en dat de schilders hun werk niet goed hebben gedaan. Het huurgenot was, aldus de huurdei', niet alleen verminderd, maai' ontbrak geheel, met als gevolg dat hij geen enkel humbedrag verschuldigd is. In eerste aanleg wordt de vordering van de verhuurder tot betaling van de huur toegewezen, waai-na de hum-der hoger beroep instelt. Ook het hof volgt het verweer van de huurder niet. Een huurder is verplicht om de overeengekomen huurprijs te voldoen, behoudens ontbinding van de huurovereenkomst ofeen vordermg tot humprijsvermindering. Op geen van beide heeft de huurder een beroep gedaan. Ten ovei'vloede overweegt het hof dat de door de hum'der aangevoerde omstandigheden onvoldoende zijn om aan te nemen dat een humprijsvermindering tot nihil gerechtvaardigd zou zijn. Het hof beki'achtigt het bésü'eden vonnis van de kantom'echter en veroordeelt de hum'der tot betaling van de huurachterstand. Gerechtshof's-Gravenhage 12 februari 2013, LJN BZ? 162 (onderverhuur, bevoegdlieid) Een pand is verhuurd aan een huurder die het op zijn beurt heeft onderverhuurd. Een bestuurder van de onderverhuurder heeft het pand tegen de wil van de onderhumder betreden. De kantom'echter heeft de onderhuurder aangemerkt als hum'der van het pand en aan de onderverhuurder en zijn besmurder een verbod opgelegd om hèt pand te betreden ofte laten betreden op straffe van verbemte van een dwangsom. De ondei-verhuurder gaat in hoger beroep omdat er volgens hem geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die het verbod rechtvaai-digen. Het hof overweegt dat het een onderverhuurder niet zonder meer vrij staat zich tegen de wil van de onderhuurder de toegang te verschaffen tot het gehuurde. Dit in aanmerkmg genomen, mede in het licht van de voortdurende onenigheid tussen partijen omtrent het pand in het verleden, bestond en bestaat naai' het oordeel van het hof voldoende grond voor het opgelegde, met dwangsom bedreigde verbod. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantom'echter. Gerechtshof 's-gravenhage 16 april 2013, LJNBZ9950 (kwalificatie, gebouwd, ontruimingsbescherming) De huurder mag op basis van een huurovereenkomst met de Staat gebruik maken van een landingsbaan van een vliegveld. De Staat wil het vliegveld herontwikkelen en zegt de hum'overeenkomst op. In deze procedure verzoekt de huui' der om de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontraünd te verlengen met eenjaai' op de voet van art. 7:230a lid 1 BW. Het hof oveweegt dat het bij de beant- 264 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr.4 juli/augustus 2013

6 Jurispnidenlieoverzichl woording van de vraag wellc huurregime op een huurovereenkomst van toepassing is, aankomt op hetgeen paitijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Het hof overweegt, dat het in de overeenkomst omschi-even gebruik is beperkt tot het landen, taxiën, paikeren, stallen en opstijgen met zweef- en sleepvliegtuigen. Het hof oordeelt dat de landingsbaan op het vliegveld niet is aan te merken als een gebouwde omoerende zaak. Onder het begrip 'gebouw' valt niet een om-oerende zaak die niet gebouwd is, maar zoals de onderhavige landingsbaan - aangelegd. Anders dan de huurder betoogt, ziet de huurovereenkomst niet op het medegebruik van gebouwen voor andere dan stallingsdoeleinden, nu daai voor een afzonderlijke privaatrechtelijke vergunning moet worden verleend. Het hof komt tot de slotsom dat van een gebouwde om oerende zaak geen sprake is en befa-achtigt het vonnis van de kantonrechter. Gerechtshof s-hertogenbosch5 februari 2013, UNBZ0899 (ontruimingsbescherming, tenuitvoerlegging) Een huurovereenkomst voor woonruimte is onlierroepelijk ontbonden bij vormis van de kantomechter. Paitijen zijn overeengekomen dat de huurder onder strikte vooi waaiden nog een jaar in de woning mag blijven, waarna wordt bezien of een nieuwe huurovereenkomst zal worden gesloten. De verhuurder heeft de hum-der (na verloop van het jaar-) ontruiming van de woning aangezegd. De hum-der vordert hierop dat het de verhum-der wordt verboden om over te gaan tot ontruimmg omdat er een nieuwe humovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Het hof overweegt dat de huurder er niet gerechtvaai-digd op heeft mogen vertrouwen dat er een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan. Hiertoe wordt ovei-wogen dat het voor paitijen duidelijk was dat er vooralsnog geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen zou worden gesloten noch stilzwijgend tot stand kon komen. Het hof is van oordeel dat een situatie als de onderhavige niet van onbeperkte duur mag zijn omdat dan de ratio van de hum-beschermingsbepalingen zou kunnen worden doorkruist. De termijn van eenjaai- is hieibij niet om-edelijk. De vordering van de voormalig huurder wordt afgewezen. Gerechtshof 's-hertogenbosch 7 mei 2013, LJNBZ9862 (uitleg, beëindiging, iilantenbestand) De humder hum t bedi-ijfsruimte en, bij afzonderlijke overeenkomst, inventaris ter exploitatie van een sportschool. De hum-der heeft de optie om na twee jaai- de inventai-is en het klantenbestand over te nemen. De huurder zegt de beide overeenkomsten op en begint in dezelfde plaats een eigen sportschool. Daarbij neemt hij klanten mee van het gehuurde naai' zijn eigen sportschool. Het hof ziet zich gesteld voor de vraag welke rechten de huurder aan de humovereenkomst kon ontlenen met betrekking tot de klanten van de sportschool. Het hof legt de overeenkomsten zo uit dat de sportschool aan het einde van de huuiperiode in zijn geheel, mclusief het alsdan bestaande klantenbestand, aan de verhuurder zou toevallen. Door de opzegging heeft de humder zelfde situatie gecreëerd dat hij niet langer kon profiteren van de winstgevendheid van de sportschool. Die omstandigheid komt voor zijn eigen rekening en risico. Een en ander leidt tot het oordeel dat de humder vanwege het meenemen van de klanten toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van de huurovereenkomst. De huurder is gehouden de door de verhuurder geleden schade te vergoeden. Gerechtshof s-hertogenbosch 7 mei 2013, UNBZ9882 (beëindiging, dringend eigen gebruilc, verhuis- en inrichtingskosten) In een tussenarrest heeft het hof ovenvogen dat de vordering van de verhumder tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik in beginsel toewijsbaar is. Daarbij heeft het hof bepaald onder welke voorwaarden en voor welk bedi-ag de huurder tegemoet wordt gekomen in zijn verhuis- en inrichtingskosten. De verhuurder heeft zich bij akte uit mogen laten over de vraag of hij zijn vordering in wilde trekken. De verhuurder maaict geen gebmik van deze intrelckingsbevoegdlieid, waarna het hof uitspraak doet overeenkomstig het tussenarrest. Gerechtshof 's-hertogenbosch 7 mei 2013, UNCA0724 (kwalificatie, huurkoop, tekortkoming) Partijen hebben een overeenkomst gesloten met betrekking tot een woonliuis en een bedrijfspand. Tussen partijen is onenigheid ontstaan over de aard van de overeenkomst. In afwachting van de uitkomst in een bodemprocedure zijn paitijen tijdens de behandeling van een kort geding overeengekomen dat de overeenkomst voorlopig als humkoopovereenkomst moet worden gekwalificeerd, waar-mee zij hun rechtsverhouding wensen te regelen voor de loop van het geding. De huurkoper heeft twee huurkoop termijnen te laat voldaan en twee termijnen in het geheel niet voldaan. De huurverkoper vordert ontbinding van de overeenkomst, welke vordering in eerste aanleg wordt toegewezen. In hoger beroep overweegt het hof dat op de overeenkomst de Tijdelijke wet huurkoop omoerende zaken van toepassing is. Deze wet bepaalt dat ontbinding van de huurkoopovereenkomst op giond van tekortschieten van de huurkoper, slechts door de rechter kan geschieden en dat ontbinding van de huurkoop wegens niet tijdige nakoming van zijn verplichtingen door de huurkoper slechts kan worden gevorderd als de huurkoper, na in gebreke te zijn gesteld, in de nakoming van zijn verplichtingen blijft tekortschieten. Gesteld noch gebleken is dat de huurverkoper de huurkoper in gebreke heeft gesteld wegens het te laat betalen van de overeengekomen termijnen waardoor de vordering tot ontbinding van de overeenkomst ten om-echte is toegewezen. Huurkoper heeft in hoger beroep een reconventionele vordering ingesteld tot ontbinding van de humkoopovéreenkomst omdat hij het pand inmiddels, na de door de huurverkoper aangekondigde ontruiming, had ontruimd. Het hof oordeelt dat de huurverkoper toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de hum-koopovereenkomst doordat hij de huurkoper ten omechte uit de onroerende zaak heeft gezet, althans ontruiming door een deurwaarder heeft laten aankondigen. Het hof spreekt ontbinding van de overeenkomst uit zoals gevorderd door de huurkoper. Daai-bij is het hof van oordeel dat de huurkoper schade leidt doordat hij de eigendom van de omoerende zaak niet verkrijgt en de waai-devermeerdering die hij met de door hem aangebrachte verbeteringen heeft gerealiseerd, niet kan verzilveren. Deze schade dient door de huurverkoper te worden vergoed. Nr.4 juli/augustus 2013 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 265

7 Jurisprudemieoverzichi Gerechtshof 's-hertogenbosch 21 mei 2013, UNCA0870 (faillissement, beëindiging) De hum-der van bedrijfsruimte heeft een factum- voor de huurpeimingen over het eerste Icwai-taal van 2011 niet voldaan. Op 5 januai-i 2011 is de humder failliet verklaard, waarna de verhuurder onder de bankgaiantie heeft gehokken in verband met de huurschuld voor het eerste kwai-taal. De cm-ator heeft de onderneming verkocht en per 13 januat-i 2011 geleverd aan een doorstaiter. De doorstaiter is met de verhuurder een nieuwe humovereenkomst overeengekomen per 15 januai-i In de onderhavige procedme vordeit de cm-ator vaststellmg dat de oorspronkelijke huurovereenkomst per 14januai'i 2011 is geëindigd, alsmede terugbetaling door de verhuurder van huurpeimingen voor zover deze zien op de periode na 14 januaii 2011 (die de verhuurder heeft getrokken onder de bankgarantie). De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. In hoger beroep voert de curator aan dat een brief d.d. 13 januai-i 2011 van de verhuurder aan de curator, waai in wordt gevraagd het gehuurde bezemschoon op te leveren, het feit dat de verhuurder met de doorstarter met ingang van 15 januari 2011 een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten, de omstandiglieid dat de curator het gehuurde met de sleutels op 14 januaii 2011 ter beschikking heeft gesteld aan de verhuurder waaitegen deze niet heeft geprotesteerd, en de erkenning door de verhumder dat de humovereenkomst toen feitelijk is geëindigd, tezamen meebrengen dat de huurovereenkomst per 14 januari 2011 is geëindigd. De verhuurder stelt dat de curator in januari 2011 geheel op eigen initiatief het feitelijk bezit in handen van de verhuurder heeft gesteld en dat de verhumder daar pas achteraf achter is gekomen. De verhuurder heeft niet aangedrongen op oplevering; zijn brief van 13 januari 2011 is een reactie op de algemene brief van de cmator van 11 januari 2011, die inhield dat de huurder failliet was. Het hof constateert dat pai tijen versciiillende interpretaties geven aan de brief d.d. 13 januai-i 2011 en van mening verschillen over de vraag of, en zo ja welk, contact in januari 2011 tussen paitijen heeft plaatsgevonden. Vanwege het uitdrukkelijke bewijsaanbod en het feit dat het hier de laatste feitelijke instantie betreft, stelt het hof de curator in de gelegenheid om het aangeboden bewijs te leveren. Iedere overige besussing wordt door het hof aangehouden. Rechtbank Rechtbanlc Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 28 januari 2013, LJNBZ1004 (gebrek asbest, gebruik dwaling) Deze zaak betreft een in een winkelcentrum voor rekening en risico van de huurder uitgevoerde verbouwing waai-bij asbest vrijkomt. In de uitspraak passeren zeer veel juridische aspecten de revue, waai-onder: - de vraag of de aanwezigheid van asbest kwalifieeeit als een gebrek, waai bij van belang is of het (zonder toestemming) uitvoeren van ingrijpende werkzaamheden moet worden aangemerkt als het huurgenot dat de hum-der redelij kei-wijs mag verwachten; - de bekendheid met de aanwezigheid van asbest van huurder en verhuurder; - een vrij wai'ing van de verhuurder jegens de huurder voor claims van derden; - een exoneratie van de verhuurder voor schade als gevolg van gebreken en de vraag ofeen beroep hierop naai- maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is; - de vraag of door de huurder juist is gehandeld na het vrijkomen van het asbest. De kantomechter veroordeelt de huurder in conventie om de schade te voldoen die is ontstaan door sluiting van het winkelcentrum. Verder veroordeelt de kantomechter de huurder om de overige schade als gevolg van de asbestverspreiding aan de verhuurder te voldoen, maar de kantom-echter vermindert deze schadevergoeding met 35% vanwege tekortschieten van de verhumder (het schenden van zijn mededelingsplicht). De reconventionele vordering van de huurder tot schadevergoeding op grond van toerekenbaar tekortschieten van de verhum-der wordt toegewezen, doch deze wordt met 65% verminderd als gevolg van het eigen tekortschieten van de huurder. De vordering van de huurder tot huuiprijs verlaging wordt eveneens voor 35% toegewezen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 8 februari 2013, LJNBZ1145 (gebrek exoneratiebeding, brand) De huurders hm-en een opslagruimte van de verhuurder. Als gevolg van brand ontstaat er schade aan de opgeslagen goederen. In de algemene voorwaarden is een exoneratiebeding ten behoeve van de verhuurder opgenomen. De huurders stellen dat de algemene voorwaarden niet ter hand zijn gesteld en dat het exoneratiebeding overigens omedelijk bezwai-end is. De huurders hebben een machtigmg getekend waai-in onder meer is vermeld dat zij hebben kennisgenomen van de algemene bepalingen. Het tegendeel is niet aannemelijk geworden, zodat ervan uit wordt gegaan dat de algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld. Voorts oordeelt de rechtbank dat het vei-moeden ex art. 6:237 sub f BW (gi-ijze lijst) dat het exoneratiebeding als omedelijk bezwai-end moet worden aangemerkt, voldoende is weerlegd door de verhuurder. Hiertoe wordt overwogen dat het voor de verhum-der onmogelijk was op een economisch verantwoorde wijze een collectieve verzekering af te sluiten voor zijn huurders omdat hij geen inzicht had in de waai-de van hetgeen door deze huurders in het gehuurde werd opgeslagen. Daai-naast heeft de verhuurder aannemelijk gemaakt dat hij bij het tot stand komen van een huurovereenkomst voor opslagruimte, de nieuwe huurders er standaard op wijst dat er een inboedelverzekering moet worden afgesloten. Van grove schuld of een ernstig nalaten van de verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde is evenmin gebleken. Het beroep van de verhumder op het exoneratiebeding slaagt derhalve en de vorderingen van de huurders worden afgewezen. Rechtbanlc Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 9 april 2013, UNBZ6950 (contractsovername, uitleg) De huurder huurt een tweetal bedrijfspanden van de verhum-der. De huurder failleert, waaina de ondememing van de gefailleerde wordt overgedragen door de cmator. In de koopovereenkomst is bepaald dat alle rechten en verplichtingen van de gefailleerde overgaan op de doorstarter. Een overzicht van de over te nemen overeenkomsten wordt aangehecht. In dit overzicht worden de twee huurovereenkomsten waai- het in de onderhavige zaak om gaat niet genoemd. Nadat de verhumder aan de curator een nota heeft gestumd voor de huurpenningen uit deze overeenkomsten, zegt de cm-ator beide hum-overeenkomsten op tegen 14 september 2012, waarbij hij verklaart dat de doorstarter de huurpenningen tot 14 september 2012 voor zijn rekening zou nemen. Door imoeping van een bankgarantie en betaling door de doorstarter zijn de humpenningen tot 14 september TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 4 juli/augustus 2013

8 Jurisprudentieovenichl ook betaald. De verhuurder stelt echter dat de huurovereenkomsten niet rechtsgeldig zijn opgezegd omdat de curator geen contractspai-tij meer was en verlangt veroordeling van de doorstarter tot het voldoen van de openstaande humpeimingen. De kantom-echter stelt voorop dat niet in ge schil is dat de huurovereenkomsten in ieder geval op 1 oktober 2012 zijn geëindigd. Paitijen verschillen van mening of de doorstaiter gehouden is tot betaling van de humpenningen vanaf 14 september tot 1 oktober De kantomechter overweegt dat uit de koopovereenkomst niet kan worden afgeleid dat de curator en de doorstaiter de beide hum-overeenkomsten van de gefailleerde wilden overdi-agen/overnemen, nu die beide huurovereenkomsten niet in de bijlage bij de overnameovereenkomst werden genoemd. De bepaling dat alle rechten en verplichtingen van de huurder door de doorstarter worden overgenomen, betrefl slechts een standaardbepaling. De huurovereenkomsten zijn derhalve rechtsgeldig opgezegd door de curator, zodat de vordering van de verhuurder wordt afgewezen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 9 april 2013, LJNCA0028 (beëindiging, renovatie) De humder huurt (imniddels) voor onbepaalde tijd bedrijfsruimte. De gemeente laat de verhuurder weten dat de fundering van het verhum-de niet voldoet en dat de brandveiligheid onvoldoende is. Als gevolg hiervan dient de verhuurder werkzaamheden te laten verrichten aan het gehuurde. In onderhavige procedure vordert de verhuurder beëindiging van de huurovei-eenkomst en onti-uiming van het gehuurde. Hieraan legt hij primair dringend eigen gebruik ten grondslag, subsidiah- slecht huurderschap en meer subsidiair de algemene belangenafweging. De kantomechter overweegt dat werkzaamheden aan de fundering en de voorpui van het gehumde geen wijziging van de plaats en/of functie van het gehuurde met zich brengen. Voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is het niet noodzakelijk dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, zodat de huurovereenkomst niet kan worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Met de eveneens voorgenomen interne verbouwing wordt de verhuurbai-e winkelruimte nagenoeg verdubbeld, maar de verhuurder heefl niet voldoende onderbouwd waarom deze interne verbouwing dringend is. Aangaande de subsidiaire grondslag van de vordering acht de kantom-echter zich te weinig voorgelicht. Daarom gelast hij een compai-itie en houdt iedere verdere beslissing aan. Rechtbank Amsierdam, sector kanton, 22 april 2013, LJNCA0351 (beëindiging, renovatie, wanverhouding huurinkomsten/exploitatiekosten) De humders huren een appar tement in een pand bestaande uit vier woonlagen. De verhuurder heeft de humovereenkomsten opgezegd omdat het pand een groot aantal bouwkundige gebreken vertoont die op afzienbai-e termijn dienen te worden opgelost. Het gj-ootste deel van de werkzaamheden moet inpandig plaatsvinden, waai-door bewoning van het pand gedurende die periode niet mogelijk is. Daai-naast zou de renovatie niet tefinancieren zijn bij voortzetting van de huurovereenkomst en zou er een structurele wanverhouding bestaan tussen huurinkomsten en exploitatiekosten. De kantom-echter ovei-weegt dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot uitvoering van een bouw- en renovatleplan, geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat om-endabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaar digd zijn dat de verhuurder het verhum-de in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genoraen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Volgens de kantom-echter heeft de verhuurder echter onvoldoende aangetoond dat sprake is van een dergelijke structurele wanverhouding, waardoor de vordering wordt afgewezen. Rechlbank Amsterdam 1 mei 2013, LJNCA0585 (kort geding) (kwalificatie, ontruiming) De hum-der krijgt op basis van een bruikleenovereenkomst een woning in gebruik in afwachting van de verkoop, sloop of renovatie van het pand. De bruikleengever heeft de bruilcleenovereenkomst opgezegd om de woning te kunnen verkopen en heeft de bruikleennemer een andere woning aangeboden. Deze weigert het aanbod en beroept zich op hum-bescherming, waaïop de bruikleengever in deze procedure de onti-uiming van de woning vordert. De voorzieningenrechter overweegt dat een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval - de woning. Weliswaai- was de bruikiener aan een gevolmachtigde van de bruikleengever een vergoeding voor het gebmik van voorzieningen verschuldigd, maar deze werden niet doorbetaald aan de bruikleengever. De voorzieningenrechter oordeelt dat geen sprake is van een tegenprestatie als bedoeld in ait. 7:201 lid 1 BW, waardoor de overeenkomst moet worden gekwalificeerd als bmikleenovereenkomst. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 6 mei 2013, UN CA0559 (gebrek exoneratie, ontbinding, huurprijsvermindering, gebrekkig werkklimaat) In deze uitspraak wordt beoordeeld of mankementen aan (klimaat- en parkeer) installaties van een geavanceerd kantoorgebouw gebreken ex ait. 7:204 BW zijn. Voorts komt aan de orde ofde gebreken de humder recht op hum-prijsvermindering en ontbinding van de huurovereenkomst geven. Bij de beoordeling van het recht op hum-prijsvermindering en het recht op ontbinding zijn de in de humovereenkomst overeengekomen exoneratieelausules relevant. Rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, 5 april 2013, LJNCA0516 (kort geding) (tekortkoming, dringende werkzaamheden) De huurder huurt bedrijfsruimte welke hij feitelijk laat gebruiken door een dochterondememing van hem voor de exploitatie van een horeeaonderneming. In de zijgevel van het gehuurde zit een deur die uitgang biedt op het perceel van de bumman. In een door de bumman aangespannen kort geding is de verhuurder veroordeeld tot het verwijderen van de deur en het dichtmetselen van de mum op strafte van een dwangsom. In deze procedm-e vordeit de verhumder de medewerking hieraan door de hum der, de gebruiker en de bestum'der van de gebmiker. De voorzieningem'echter overweegt dat op grond van ait. 7:220 lid 1 BW een humder gehouden is om dringende werkzaamheden (die niet reparaties hoeven te zijn) tijdens de looptijd van de huurover- Nr. 4 juli/augustus 2013 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 267

9 eenkomst toe te staan. De weikzaamheden waartoe de verhumder in het hierboven genoemde vonnis is veroordeeld, zijn dringende werkzaamheden in de zin van art. 7:220 lid 1 BW, nu die niet kunnen worden uitgesteld zonder dat de verhuurder schade lijdt. De voorzieningem-echter veroordeeh de huurder tot het verlenen van medewerking aan de voornoemde werkzaamheden, op snaffe van een dwangsom. Rechtbank 's-gravenhage 15 november VR2013, 57 (gebrek asbest) De hum-der van een woning heeft de hum-overeenkomst opgezegd. Voor de oplevering van het gehuurde diende het door hem gelegde tapijt te worden verwijderd. Bij het verwijderen van een onder dit tapijt liggende zeilvloer met een schummachine, is asbest vrijgekomen. De verhuurder heeft de woning op zijn kosten laten saneren. De huurder stelt dat de verhum der jegens hem tekort is geschoten en om-echtmatig heeft gehandeld en vordert vergoeding van zijn (toekomstige) (immateriële) schade, nader op te malcen bij staat. De kantomecliter overweegt dat de enkele aanwezigheid van het asbesthoudende zeil in het gehuurde geen gebrek oplevert. Het zeil kon immers geen kwaad zolang het onaangeroerd bleef. Daar komt bij dat de verhum der zijn huurders voldoende heeft geïnformeerd over de risico's van asbest. Het is aan de ondeskundige bewerking van de vloerbedekking door de hum'der te wijten dat het asbest is vrijgekomen. De kantonrechter wijst de vordering van de hum-der af. Rechtbank 's-gravenhage 6 maart 2013, LJNBZ7044 (ontruiming, anoniem dagvaarden) De verhumder van volkstuintjes is voornemens de grond te verkopen. Doordat de bodem ernstig is veronfa-einigd, dient voorafgaand aan de verkoop te worden gesaneerd. Hierdoor wenst de verhuurder de kavels te ontruimen. Bij toegangswegen tot de volkstuincomplexen zijn aankondigingsborden geplaatst met de oproep aan personen die menen enig recht te hebben ten aanzien van genoemd complex om contact op te nemen met de verhuurder. Vei-volgens vordert de verhuurder ontruiming van het complex door nog altijd anonieme gebruikers, op de grond dat deze zonder zijn toestemming en zonder recht of titel van het terrein gebruikmaken. De dagvaardmg is betekend aan het parket, gepubliceerd in een landelijk dagblad en voorts op mededelingsborden bij toegangswegen tot de volkstuinen geplaatst. De rechtbank oordeelt dat het feit dat naam en woonplaats in de dagvaarding ontbreken niet hi de weg staat aan de rechtmatigheid van de dagvaarding, zodat tegen de anonieme gedaagden verstek kan worden verleend. Hiertoe wordt overwogen dat de verhumder zich onder de gegeven omstandigheden voldoende heeft ingespannen om de identiteit van zijn wedeipai-tij te achterhalen en zich ook heeft ingespannen, ondanks onbekendheid met de naam en woonplaats van betrokkenen, zijn wederpaitij te bereiken om haar- in te lichten over dag, tijd en inhoud van het geding dat hij voor de rechter wil brengen. De rechtbank wijst de vordering van de verhum-der tot onüuiming toe. Rechtbank Limburg, sector kanton, locatie Maastricht, 23 april 2013, LJNCA0956 (kortgeding) (tekortkoming, tussentijdse beëindiging, huurachterstand, ontruiming) De hum-der van bedi-ijfsruimte erkent de door de verhuurder gestelde huurachterstand. Hij stelt dat hij de huuiprijs niet heeft voldaan omdat de verhumder de huurovereenkomst na aanvang meteen heeft opgezegd en omdat andere huurders in het pand een lagere hum-prijs betalen. De kantonrechter ovei-weegt dat dit rechtens geen redenen zijn die hem bevrijden van de verplichting de overeengekomen maandelijkse huuiprijs te voldoen. Het niet betalen van de humpenningen in een mate zoals in de onderhavige zaak het geval is, levert tevens een zodanige tekortkommg in de nakoming van de huurovereenkomst op dat deze een ontruiming in kort gedmg rechtvaai-digt. De vorderingen tot betaling van de huurachterstand en onü uiming van het gehum-de worden toegewezen. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Amersfoort, 10 april 2013, UNBZ7197 (Imurprijs, kwalificatie, bestemming, vergunningen) De huurder huurt bediijfsruimte ter exploitatie van een wmkel. Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als bedrijfsruimte. Krachtens de huurovereenkomst dient de huurder te zorgen voor het verkr ijgen van de voor de uitoefening van het bedrijf vereiste vergunningen en/of ontheffingen. De gemeente heeft in 1998 op stratïe van een dwangsom gelast het gebruik van de bovem-uimte van het gehuurde te staken, omdat in het geldende bestemmingsplan de ruunte op de eerste verdieping is aangewezen als woom-uimte. De verhumder vordert in deze procedure nadere vaststelling van de huurprijs per 1 augustus 2011 op grond van ait. 7:303 BW. De kantomechter ovei-weegt dat bij de waai-dering van de bedrijfsruimte, het gehuurde (zoals vastgelegd in de humovereenkomst) als uitgangspunt dientte worden genomen. Op grond van de overeenkomst is de humder verplicht te zorgen voor het verkrijgen van de vereiste vergunningen en ontheffingen. Het gebraik conform het bestemmmgsplan valt hieronder. Indien het gebruik van het gehumde in strijd komt met het bestemmingsplan komt dit voor risico van de huurder. Dit betekent in het onderhavige geval dat bij de waar dering van het gehuurde de eerste verdieping moet worden beüokken. Bij de waardering van het gehumde dient de conüactuele besteraming als uitgangspunt te worden genomen, zodat (ook) de eerste verdieping moet worden gewaai-deerd als bedrijfsramite. Nu de verhum-der zijn vordering tot nadere humprijs vaststelling heeft beperkt tot de door de adviseur aangehouden humwaai de gebaseerd op de eerste verdieping aangemerkt als woomuimte, wordt deze lagere waaidering in aanmerking genomen. De humverhoging wordt toegewezen en de humder wordt veroordeeld in de proceskosten, waaronder de kosten van het deskundigenrapport. Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 19 april 2013, UNBZ8043 (kortgeding) (beëindiging, contractsovername, licentieovereenkomst, betalingsachterstand) De huurder exploiteert een winkel in een pand dat hij van de verhuurder humt. De huurder is tevens een licentieovereenkomst aangegaan met de verhuurder. Hierin is bepaald dat opzegging van de licentieovereenkomst mede de opzegging van de humovereenkomst tot gevolg heeft. De verhum-der heeft de licentieovereenkomst opgezegd omdat de humder in verzuim was ten aanzien van de betaling van openstaande factmen. De verhuurder vordert ontraiming van het gehuurde op süaffe van verbeurte van een dwangsom. De huurder vordeit veroordeling van de verhumder tot nakoming van zowel de licentie- als de huurovereenkomst. De huurder betwist dat de overeenkomsten rechtsgeldig zijn geëindigd 268 Tijdschriftvoor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr.4 juli/augustus 2013

10 Jurisprudemieoverzichi omdat de verhumder geen paitij zou zijn bij deze overeenicomsten. De verhuurder stelt daaientegen dat spralce is geweest van een rechtsgeldige contractsovername waai door hij paitij is geworden. De voorzieningemechter overweegt dat er geen akte bestaat van conti-actsovername. Nu beide partijen echter ruim vijfjaar- zaken hebben gedaan, is het niet uitgesloten dat in een bodemprocedure blijkt dat sprake is geweest van een rechtsgeldige contractsovername, zodat in kort geding wordt uitgegaan van de geldigheid daarvan. De voorzieningem-echter is van oordeel dat de verhuurder de licentieovereenkomst niet met omniddeuijke ingang had mogen opzeggen, maar dat hij een opzegtermijn in acht had moeten nemen aangezien betalingsachterstanden in het verleden werden gedoogd en de licentieovereenkomst ondanlcs de achterstanden recentelijk is verlengd. Nu niet te verwachten valt dat de bodemrechter de opzegging van de licentieovereenkomst rechtsgeldig zal achten, moet de hum-der in staat worden gesteld de exploitatie van de winkel voort te zetten. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht, 24 april 2013, LJNBZ9463 (beëindiging, onderverhuur, dringend eigen gebruik francliise) De hum-der van winkelmimte ten behoeve van een supermarkt is gerechtigd het gehuurde onder te verhuren, met toestemming van de verhuurder, aan een aan hem gelieerde fi-anchisenemer. Van dit recht heefl de hum-der gebi-üikt gemaakt. Tussen de onderverhumder en onderhumder is onenigheid ontstaan over de voorgenomen verkoop van de supermarkt door de huurder, dan wel de wijziging van de winkelfoi-mule. De rechtbank stelt vast dat in een in gezag van gewijsde gegaan vonnis tussen paitijen is geoordeeld dat de samenwerkingsovereenkomst tussen paitijen is geëindigd door opzegging door de onderverhumder/fi-anchisegever. hl de onderhavige procedm-e vordeit de onderverhuurder primair ontbinding van de onderhuuróvereenkomst en ontruiming van het gehumde, en subsidiair dat de onderhuurovereenkomst is geëindigd door opzegging. De rechtbank stelt voorop dat in de onderhumovereenkomst geen bepaling is opgenomen dat deze eindigt zodra de samenwerkingsovereenkomst eindigt. Dat het verblijf (nadat de onderhuurder niet langer geueerd is aan de onderverhuurder) van de onderhum-der in het gehuurde in strijd is met de bedoeling van pai tijen bij het sluiten van de onderhuurovereenkomst - dat de onderhuurder alsfranchisenemervan de onderverhumder in het gehuurde een supemarkt zou drijven - is door de onderverhumder veroorzaakt en kan niet aan de onderhum der worden tegengeworpen. Daai-naast geldt dat de onderverhumder de samenwerkingsovereenkomst op onjuiste gronden tussentijds heeft beëindigd. Van een tekortkoming van de onderhuurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit de onderhumovereenkomst is geen sprake. Omdat de vordering van de hoofdverhum-der in de procedure tegen de hoofdhuurder tot ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst en ontruiming van het gehum de wordt toegewezen, kan de ondei-verhuurder niet langer beschikken over het gehumde. De beperking van de schade die het gevolg is van het niet langer kunnen verschaffen van het humgenot aan de onderhum-der is echter geen grond waai-op de huurovereenkomst kan worden opgezegd. De kantom-eehter wijst de vorderingen van de onderverhuurder af Subsidiaüvoeit de onderverhum-der aan dat de opzegging is gegrond op dringend eigen gebruik. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk geworden dat de onderverhuurder de wil heeft om zelf in het gehum de duurzaam een supermarkt te exploiteren. De onderverhuurder heefl volgens de kantomechter voldoende aannemelijk gemaakt dat hij, ten opzichte van de huidige situatie, op afzienbai-e termijn een beter resultaat uit het gehuurde zal kumien behalen als hij daai-in zelf een supermarkt exploiteert. De grootte van de totale omzet van het supermaiktconcern kan niet tot het oordeel leiden dat met betrekking tot het onderhavige pand geen dringende behoefte kan bestaan tot ingebruikneming. De kantomechter overweegt dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is, waai-- na paitijen de mogelijkheid ki-ijgen om zich uit te laten over een eventuele tegemoetkoming in de verhuis- en im-ichtingskosten. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanion, locatie Utrecht, 24 april 2013, LJN BZ9490 (ontbinding onderverhuur, franclriseovereenkomst) De (opvolgend) humder (dezelfde als in de hierboven besproken uitspraak (ZJiVBZ9563)) humt bedrijfsruimte ter exploitatie van een supermarlct. In de huurovereenkomst is bepaald dat onderhum- niet is toegestaan behoudens met toestemming van de verhuurder. Vooits dient de onderhuurder een dochterbedrijf of een aan de huurder gelieerde franchiseonderneming te zijn. De rechtsvoorganger van de huurder heefl het gehum-de met toestemming onderverhuurd aan een aan hem gelieerdefranchisenemer.deze franchiseovereenkomst is beëindigd. Sindsdien exploiteert de onderhumder in het gehum-de een supei-markt onder eigen naam. De hoofdverhuurder vordeit daai-op ontbinding van de hoofdhumovereenkomst omdat de onderhuurder niet langer een aan de hoofdhuurder gelieerdefranchisenemeris. Volgens de kantomechter volgt uit de huurovereenkomst voldoende duidelijk dat het de bedoeling van paitijen is geweest onderverhum- alleen mogelijk te maken aan dochterondernemingen offranchisenemersvan de hoofdhumder. Het standpunt van de hoofdhuurder dat dit vereiste alleen geldt bij het aangaan van de onderhumovereenkomst, wordt door de kantonrechter niet gevolgd. Nu het hier volgens de kantom-echter niet gaat om een tekortkoming van geringe betekenis, wordt de vordering van de hoofdhuurder tot ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst en de ontmiming van het gehum-- de toegewezen. Rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht, 24 april 2013, LJNBZ9503 (beëindiging, tekortkoming, onderverhuur, franchiseovereenkomst) Deze procedure hangt nauw samen met de twee uitspraken die hierboven zijn besproken en toont sterke gelijkenissen met de procedure tussen de onderverhuurder en de onderhuurder (ijafbz9463). Het befreft dezelfde onderverhumder, maar een andere onderhuurder/fi-anchisenemer. De vordering tot ontbinding van de hum-overeenkomst en de ontrumiing van het gehum'de worden afgewezen op dezelfde gronden als hierboven besproken. Omdat de vordering van de hoofdverhuurder in dé procedure tegen de hoofdhum'der tot ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst en ontruuning van het gehuurde wordt toegewezen, kan de onderverhuurder niet langer beschikken over het gehuurde. De beperkmg van de schade die het gevolg is van het niet langer kunnen verschaffen van het hum'genot aan de onderhumder is echter geen gi'ond waarop de humovereenkomst Nr.4 juli/augustus 2013 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 269

11 kan WOlden opgezegd. De kantom-eehter wijst de vorderingen van de onderverhumder af. Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem, 7 februari 2013, zaak/rolnummer /CV EXPL 12^2838 (tussentijdse beëindiging, contractuele medehuur) De verhuurder heeft met twee hum-ders een hum-overeenkomst gesloten voor kantoorruimte. Deze twee hum-ders gebruiken ieder een eigen deel van het gehumde, maai- delen het gebruik van de keuken en een vergaderruimte. De huurders betalen samen één humsom op basis van één factum-. De verhuurder heeft niet ingestemd met het verzoek van een van de huurders om twee aparte huurovereenlcomsten te sluiten. Nadat één van de huurders de huurovereenkomst voor zijn deel op had gezegd en het gehuurde had verlaten, betaalde de overgebleven huurder vanaf dat moment de volledige huurprijs. In de onderhavige procedure vordert de overgebleven huurder van de vertrokken huurder betaling van 'zijn deel' van de huurpermingen. Op basis van de hiervoor omscln-even omstandigheden oordeelt de kantomechter dat sprake is van contractuele medehuur en hoofdelijke gebondenheid tussen de huurders. Vanwege deze hoofdelijkheid en de tussen huurders geldende eisen van redelijkheid en billijkheid kon de vertrokken medehuurder niet 'zoiider meer' opzeggen. De vordering van de overgebleven huurder wordt derhalve toegewezen. Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem, 28 maart 2013, LJNBZ6255 (kwalificatie, beëindiging, afwijkende bedingen, gezag van gewijsde) De hum-der hum-t twee bedrijfsruimten van de verhum-der ter exploitatie van een supermarkt en een slijterij. Naast de humovereenkomsten hebben partijen twee concessieovereenkomsten gesloten. In de humovereenkomsten is bepaald dat deze eindigen wanneer de daaimee samenhangende concessieovereenkomsten eindigen. De rechter heeft deze bedingen goedgekeurd conform art. 7:291 BW. De verhum-der heeft de huurder medegedeeld dat de huur- en concessieovereenkomsten niet zullen worden verlengd. De hum-der verzet zich tegen de beëindiging van de overeenkomstèn, stellende dat de concessieovereenkomsten moeten worden gekwalificeerd als humovereenkomsten dan wel als gemengde overeenkomsten waai-in het huurelement overheerst, zodat deze alleen kunnen worden opgezegd op grond van de in art. 7:293 e.v. BW gegeven opzeggingsgronden. Voorts voert hij aan dat de rechter onterecht goedkem-ing heeft verleend voor het beding dat de hum-overeenkomsten doet eindigen bij het eindigen van de concessieovereenkomsten, zodat een beroep op de goedkeuring van het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai'dbaar is. De kantomechter ovei-weegt dat voor de kwalificatie van een overeenkomst de essentialia van doorslaggevende betekenis zijn. De hoofdkenmerken van de humovereenkomsten zijn het aan de hum der verleende recht om een specifiek omschi-even bedrijfsruimte in gebruik te nemen en de verplichting om voor dat gebruik een vaste huurprijs te betalen. De hoofdkenmerken van de concessieovereenkomsten zijn van andere aard. De concessieovereenkomsten bevatten weliswaar- ook bepalingen die in humovereenkomsten voorkomen, maar dat maakt deze overeenkomsten niet tot humovereenkomsten. Het beroep van de verhumder op de rechterlijke goedkeuring van het beëindigingbedmg is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai-dbaar. alleen al omdat de beschildcingen gezag van gewijsde hebben. De klachten van de huurder zijn gericht tegen de wijze van totstandkoming en de inhoud van de beschikkingen en beide worden juist door het gezag van gewijsde afgedekt. De vorderingen van de huurder worden afgewezen. Rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem 19 april 2013, LJNBZ8308 (kortgeding) (beëindiging, afwijkende bedingen, licentieovereenkomst) De huurder exploiteert een sportwinkel in een pand dat hij van de verhuurder hum-t. De huurder is tevens een licentieovereenkomst aangegaan met de verhuurder. Hierin is bepaald dat opzegging van de licentieovereenkomst mede het eindigen van de humovereenkomst tot gevolg heeft. De verhuurder heeft de licentieovereenicomst opgezegd omdat de huurder in verzuim was ten aanzien van de betaling van openstaande factmen. De verhuurder vordert primair ontruiming van het gehuurde en subsidiair dat de huurder ervoor zorgt dat bij het exploiteren van de winkel niets meer zal herinneren aan de licentieformule. De huurder vordeit in reconventie veroordeling van de verhuurder tot nakoming van zowel de licentie- als de huurovereenkomst. De voorzieningem-echter steh voorop dat in art. 7:291 BW is bepaald dat van de wettelijke bepalingen betreffende huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij de rechter daai-voor toestemming heeft verleend. In de licentieovereenkomst is de verhuurder gemachtigd mede namens de huurder te verzoeken om toestemming voor de bepaling die inhoudt dat bij beëindiging van de licentieovereenkomst ook de humovereenkomst eindigt. Nu vaststaat dat nimmer om die toestemming is gevraagd, komt de verhumder geen beroep op deze bepaling toe. Nu niet te verwachten valt dat de bodemrechter de opzegging van de huurovereenkomst en de licentieovereenkomst rechtsgeldig zal achten, moet de humder in staat worden gesteld de exploitatie van de winkel voort te zetten. Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem, 1 mei 2013, LJNBZ8868 (tekortkoming, onderverhuur, beëindiging, ontruiming) De gedaagden hmen een bedrijfsruimte in hun hoedanigheid van veimoten van een vof. In de humovereenkomst is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan het gehuurde onder te verhuren, behoudens met voorafgaande schr-iftelijk toestemming van de verhum-der, op sü-aflfe van een boete. Kort na aanvang van de verhuur wordt de vof opgeheven. De verhumder heeft bij allonge toestemming verleend voor onderverhuur voor de duur van eenjaai-. Ook na die periode vindt onderverhum- plaats. Bovendien is er een huurachterstand ontstaan. Hierop vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de gedaagden tot betaling van de achterstallige huurpeimingen inclusief boetes, buitengerechtelijke incassokosten en schadevergoeding. De kantom-echter ovei-weegt dat de gedaagden de huurachterstand niet hebben weersproken en dat de bedrij fsi-uimte inmiddels is verlaten, zodat voor een veroordeling tot ontruiming geen plaats is. De gevorderde boete wegens het niet tijdig voldoen van de huurpenningen wordt toegewezen. De gevorderde boete wegens omechtmatige onderverhuur wordt afgewezen. Weliswaar had de verhuurder geen (volgende) schriftelijke toestemming verleend voor de onderverhuur langer dan een jaar, maar paitijen zijn wel steeds in gesprek geweest over de verdere onderverhuur en 270 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 4 Juli/augustus 2013

12 Jurispnidentieoverzicht de onderverhuurder heeft er ook steeds voor gezorgd dat de looptijd van de onderhuurovereenkomst gelijk liep met de hoofdhuurovereenkomst, overeenkomstig de wens van de verhuurder. Rechtbanlc Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, 27 maart 2013, LJNBZ6188 (uitleg, beëindiging, onderhoudsverdeling) De huurder hum t een aantal tennisbanen van de gemeente voor onbepaalde tijd. hi de humovereenkomst is (in samenhang met een gemeentelijke verordening) bepaald dat de sportvoorzieningen door de gemeente worden onderhouden. Pai-tijen verschillen van mening of hier ook het gi-oot onderhoud onder vaft. In de overeenkomst is vooits bepaald dat opzegging van de overeenkomst door de gemeente uitsluitend plaats kan vinden als de hum-der handeh in snijd met de in de gemeentelijke verordening opgenomen vooi-waarden. Desondanks heeft de gemeente de overeenkomst opgezegd, onder verwijzing naar gewijzigde inzichten omtrent de taak van de overheid. Hierop vordert de huurder dat de verhuurder zal worden verplicht om de huurovereenkomst vooit te zetten en het vereiste gi-oot onderhoud uit te voeren. De rechtbank overweegt dat de bepaling "dat de sportvoorzieningen door de gemeente worden onderhouden " te weinig specifiek is om ilierin mede een verplichting te lezen voor de gemeente om groot onderhoud uit te voeren. De enkele stelling van de hum-der dat deze bedoeling van partijen kan worden afgeleid uit de oorspronkelijke achtergrond bij de overeenkomst (namelijk dat de overheid in beginsel dit soort werkzaamheden tegen een vergoedmg uitvoerde) is onvoldoende, mede in het licht van het feit dat de door de huurder betaalde hum- voor de tennisbanen op een zeer laag bedr-ag is vastgesteld. Ten aanzien van de opzegging stelt de rechtbank dat de Hoge Raad heeft overwogen dat een duurovereenkomst die niet voorziet in een regeling voor de opzegging in beginsel opzegbaar- is. Voorts kunnen de eisen van redelijklieid en billijkheid in verband rnet de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzeggmg bestaat. Nu over de looptijd van de overeenkomst niets is geregeld, is de overeenkomst in beginsel opzegbaar. De rechtbank is van ooi deel dat de beleidsmatige en financiële belangen van de gemeente voldoende grond opleveren voor de opzegging van de huurovereenkomst. De vorderingen van de huurder tot instandhouding van de hum-overeenkomst en het uitvoeren van groot onderhoud door de verhuurder worden afgewezen. Rechtbanlc Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, 9 april 2013, LJNBZ7247 (kortgeding) (faillissement, gebruik) De humder van bedrijfsruimte is gefailleerd. De curator heeft een deel van de roerende goederen van de gefailleerde verkocht aan een derde paitij. Deze derde is voornemens de goederen te veilen vanuit het gehuurde. De verhum-der maakt hiertegen bezwaai-, stellende dat de cm-ator de humovereenkomst dient te respecteren, die voorschrijft dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebmikt als productieen kantoormimte. De derde partij zou op haar beurt zonder recht of titel gebruikmaken van het gehuurde voor een veiling die de verhumder niet ziet zitten. De rechtbank overweegt dat de cmator belast is met het beheer en de vereffening van de faillissementsboedel. Bij de wijze waai-op de cm ator zijn taak uitoefent, komt hem een grote mate van vrijheid toe. Het belang van de boedel is met de veiling gediend, nu de derde het gehuurde bezemschoon zal opleveren en de curator een vergoeding voor hum- en energiekosten zal betalen. Niet aannemelijk is geworden dat de curator - alle belangen in aanmerking nemend - 'm redelijkheid niet heeft kunnen komen tot zijn beslissmg om de veiling in het gehumde toe te staan. De door de verhuurder gevraagde voorzieningen ter voorkoming van de veiling worden afgewezen. Rechtbank Rotterdam 18 februari 2013, UNBZ9325 (Icort geding) (indeplaatsstelling, bestemmingsclausule) De huurder verkoopt zijn winkel aan een nieuwe huurder, wenst een indeplaatsstelling en start een kort geding tegen de verhum der. In het kort geding komen de volgende vragen aan bod. Is er sprake van een bedrijfsoverdracht in de zin van ait. 7:307 lid 1 BW ofvan verkoop van een huurovereenkoinst? Staat de bestemmingsbepaling waar in is bepaald dat het gehum-de gelóruikt moet worden overeenkomstig de formule van de huurder een beroep op ait. 7:307 BW in de weg? Heeft de hum der een zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht en wiens belang weegt zwaarder, dat van de huurder of van de verhuurder? De voorzieningemechter veroordeeh de verhuurder om te gehengen en te gedogen dat de nieuwe huurder in het gehuurde een (dames)modewinkel volgens zijn eigen formule zal exploiteren. Rechtbank Rolterdam 8 mei 2013, LJNCA0272 (beëindiging, ongerechtvaardigde verrijking) De huurder humt een perceel grond met water (een forellenplas) ter exploitatie van een vliegvissehool. In de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder aan de huurder geen vergoeding is verschuldigd voor zaken die met toestemming Van de verhumder niet hoeven of mogen worden verwijderd bij het eindigen van de huurovereenkomst en worden achtergelaten. De huurder heeft op het perceel een bedrijfsgebouw gesticht, waaina de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. In deze procedure wordt aangevoerd dat de verhum-der ongerechtvaai-digd is verrijkt ten koste van de huurder. Voor een aanspraak op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die de huurder bij het einde van de humniet heeft weggenomen, is slechts plaats indien bijzondere omstandigheden daai toe aanleiding geven. De verhuurder is doornatrekking eigenaar geworden van het door de huurder gestichte bedrijfsgebouw. De kosten die de huurder voor dit gebouw heeft moeten maken, heeft hij op geen enkele wijze kunnen terugverdienen. De verhuurder heeft profijt van het gebouw omdat hij een hogere humprijs kan bedingen voor het gehuurde inclusief de horecagelegenheid. Omdat de verhuurder daarnaast aan de huurder heeft toegezegd de waarde te vergoeden, oordeelt de rechtbank dat de verhuurder ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van de huurder, wat maakt dat de verhuurder de schade dient te vergoeden voor zover dit redelijk is. Dit zal in beginsel het verschil tussen de waai-de van het gehuurde zonder het gebouw, en de waarde van het gehuurde met het gebouw zijn. Dit bedrag zal worden verrekend met achterstallige huurpeimmgen. De verhuurder krijgt de gelegenheid zich hierover uit te laten. Nr. 4 juli/augustus 2013 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 271

13 Rechtbank Rotterdam 8 mei 2013, LJN CAO 199 (telcortkoming, schadevergoeding) De huurder huurt vier tankstations van de verhuurder. In een eerdere procedure is de vordering van de huurder tot vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling afgewezen. De reconventionele vordering van de verhuurder tot veroordeling van de hum-der om de resterende goodwillvergoeding te voldoen, is in die eerdere procedure toegewezen. De huurder heeft dit bedi-ag, inclusief wettelijke rente, aan de verhum-der betaald. In deze procedure vordert de verhuurder, onder meer, renteschade en advieskosten als gevolg van bovengenoemde feiten en de gevoerde procedure. De rechter overweegt dat over de wettelijke rente reeds een bindende beslissing is gegeven en wijst dit onderdeel van de vordering af. Schade kan echter ook bestaan uit redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid of kosten ter voldoening buiten rechte, waai-door advieskosten schade kunnen zijn. De verhuurder wordt in de gelegenheid gesteld de gemaakte kosten inzichtelijk te maken. De rechtbank verwijst hiervoor de zaak naar- de rolzitting en houdt iedere verdere beslissing aan. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kattton, locatie Breda, 10 oktober 2012, WR2013, 63 (b\'aiificatie, ambachtsbedrijf, voor het publiek toegankelijk iokaai, beëindiging) De huurder huurt bedrijfsruimte ter uitoefening van een timmerfabriek. De verhum-der heeft de huurovereenkomst opgezegd met machtneming van de formaliteiten die gelden voor de huur van 7:230a-bedrijfsruimte. De huurder besti-ijdt de geldigheid van de opzeggmg, en vordert een verklai-ing voor recht dat sprake is van 7:290-bedi-ijfsruimte. Volgens de kantomechter kan sprake zijn van 7:290-bediijfsruimte als het gehuurde is bestemd ter uitoefening van een ambachtsbedi-ijf, mits in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken aanwezig is (ai-t. 7:290 lid 2 sub a BW). Naar het oordeel van de kantomechter is inderdaad sprake van een ambacht. Voorts kunnen (potentiële) klanten zich tijdens kantooruren bij de huurder vervoegen voor het bespreken van wensen en het bestellen en ophalen van goederen. Voor de kantom echter is dit voldoende om aan te nemen dat er (tevens) een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is waai-door sprake is van 290-bedi-ijfsruinite en de opzegging door de verhum-der nietig is. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Breda, 13 maart 2013, Prg 2013, 114 (partij, oplichting) De verhuurder, een stichting, verhuurt een aantal woningen. Door diverse humders wordt de verhuurder erop attent gemaakt dat zij brieven hebben ontvangen, waar-in onder meer is medegedeeld dat wegens fraudegevoeligheid en een lopend onderzoek jegens de directie van de stichting, alle huurbetalingen via een nieuwe betaalweg dienen te lopen. Daarbij wordt een rekeningnummer van de gedaagde vermeld waarop de huur zou moeten worden overgemaakt. De verhuurder steh dat de gedaagde heeft getracht de hum-- ders te bewegen de verschuldigde hum- op zijn rekening te storten, waar-mee hij omechtinatig heeft gehandeld jegens de verhumder. De verhum-der vordert schadevergoeding bestaande uit één huurtermijn welke door een humder aan de gedaagde is overgemaakt en door de verhuurder is vergoed, de kosten van het conservatoir beslag op goederen van de gedaagde en een bedrag aan loonkosten ter zake van het aantal uren dat medewerkers van de verhuurder hebben besteed aan het voorkomen dat huurders aan de verkeerde zouden betalen. De gedaagde voert aan dat hij als katvanger is gebruikt door een persoon die hem zou helpen bij het opzetten van een eigen bedrijf. De kantom-echter overweegt dat de gedaagde mogelijk een vordering heeft op deze persoon^ maar- dat dit hem niet ontslaat van aansprakelijkheid in deze zaak. De kantom-echter veroordeelt de gedaagde tot vergoeding van de schade van de verhuurder. Reciitbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Tilburg, 10 april 2013, LJNBZ9110 (contractsovername, stilzwijgend, feitelijk handelen) De huurder van bedrijfsruimte heeft zijn onderneming verkocht aan een derde. Op enig moment is het huurcontract op naam van deze derde gesteld. Vervolgens heeft de derde de onderneming teragverkocht aan de oorspronkelijke huurder. De verhum der lieeft een tweetal facturen gestuurd aan de onderneming, t.a.v. de oorspronkelijke huurder. Vervolgens heeft de verhuurder aan deze huurder een concept huurovereenkomst gestuurd. De derde heeft nog wel een ruimte van de oorspronkelijke huurder in gebruik op grond van een onderhuurovereenkomst met de oorspronkelijke huurder. De oorspronkelijke huurder heeft na de eerste huurbetalingen aan de verhuurder na zijn terugkeer, geen hum- meer betaald, terwijl de onderhuurder rechtstreeks aan de hoofdverhum-- der betaalde. De hoofdverhumder vordeit vervolgens dat de onderhum der als hoofdhum-der aangemerkt moet worden. De kantomechter overweegt dat het m essentie draait om de vraag of na de (teiug)vei-koop van de onderneming een contractovername ten aanzien van de hum-overeenkomst is gerealiseerd. De vereiste medewerking van de verhuurder kan in elke vorm geschieden en hoeft niet altijd te worden gegeven in de vorm van een uitdr ukkelijke verklai'ing. Uit de feitelijke gang van zaken leidt de kantom'echter af dat tussen de verhuurder en de oorspronkelijke humder contact over de overname van het contract is geweest en dat de verhuurder met die overname heeft ingestemd. De facturen zijn vanaf dat moment op naam van de oorspronkelijke huurder gesteld en de verhuurder heeft hem een contract gestuurd dat op zijn naam stond. Uit deze gang van zaken leidt de kantomechter af dat de verhuurder zijn medewerking heeft verleend aan de contractovername. Als gevolg daarvan wordt de vordering van de verhuurder om de onderhuurder als hoofdhuurder aan te merken afgewezen. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Bergen op Zoom. 29 april 2013, LJNBZ9159 (afwijkende bedingen, beëindiging, ontruiming) De huurder huurt bedrijfsruimte voor een bakkerij, terwijl paitijen eveneens een franchiseovereenkomst hebben gesloten. Paitijen komen overeen dat zodra de fi-anchiseovereenkomst eindigt, ongeacht de grond waar op, de tussen partijen gesloten hum-overeenkomst per dezelfde datum zal ehidigen. De kantomechter heeft op gezamenlijk verzoek goedkeuring in de zin van art. 7:291 BW verleend voor deze beëindigingsmogelijkheid in de hum-overeenkomst. De fi-anchisenemer laat een betalingsachterstand ontstaan, als gevolg waai'van hij geen goederen meer krijgt geleverd. In reactie hierop sluit defi'anchisenemerde winkel, waai'op de wederpmtij defl'anchiseovereenkomsten de humovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt. Hierop vordeit de verhuurder 272 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr.4 juli/augustus 2013

14 Jurispnidenlieoverzicht ontiuiming van tiet geiiuui-de. De Icantoniecliter overweegt dat in de reclitspraalc (vooralsnog) geen eensgezindheid bestaat over het antwoord op de vraag of (en zo ja, onder welke voorwaarden) de rechter bedingen kan goedkeuren die voorzien in het zonder rechterlijke tussenkomst eindigen van de huurovereenkomst op instigatie van de verhuurder. Nu de beü-etfende bedingen in de onderhavige huurovereenkomst echter zijn goedgekeurd, moet er vooralsnog van worden uitgegaan dat deze bedingen niet vernietigbaar zijn en tussen paitijen gelden. Nu onweersproken vaststaat dat de explohatie van de winkel is gestaakt, moet voorshands worden geoordeeld dat de verhuurder gerechtigd was de franchiseovereenkomst te ontbinden. Het vorenstaande leidt tot het voorlopige oordeel dat defianchise-en huurovereenkomst zijn geëindigd. De kantomechter wijst de vordering tot ontruiming toe. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, 6 mei 2013, UN BZ9546 (kort geding) (beëindiging, franciüseovereenkomst, tekortkoming) Twee echtgenoten hebben met de verhuurder in de hierboven beschi-even zaak (ZJF BZ9159) als vennoten een franchise- en een huurovereenkomst gesloten ter exploitatie van een bakkerij. De echtgenoten raken vei-wikkeld in een echtscheidhigsprocedui-e, waarop de vrouw zich ziek meldt. De man zet de exploitatie van de bakkerij in strijd met de fi-anchiseovereenkomst voor-t onder eigen naam. In de franchiseovereenkomst is een non-concurrentiebeding opgenomen voor een periode van één jaar na beëindiging van de overeenkomst. De verhum-der heeft een overname- en beëindigingovereenkomst aangeboden op gi'ond waar-van zowel de hum- als de franchiseovereenkomst zou eindigen en de verhum-der een overnamesom zou betalen aan de hum-der. De vrouw vordert in deze procedme om de man te bevelen zijn medewerking te verlenen aan de tussentijdse beëindiging van de franchise- en huurovereenkomst. Aan deze vordering legt de vrouw ten grondslag dat de man in strijd handeh met, onder andere, het non-concurrentiebeding uit de fianchiseovereenkomst door via zijn eenmanszaak de broodver koop vanuit het bedrijfspand voort te zetten en dat zij hiervoor hoofdelijk aansprakelijk is. De voorzieningem-echter acht het onder déze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als de man zijn medewerking aan de overname en beëindigingovereenkomst van de hum-- en franchiseovereenkomst onthoudt. De vordering van de vrouw wordt toegewezen. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, localie Breda, 22 mei 2013, UN CAI252 (faillissement, beëindiging, wegbreekrecht) De humder hum-t een casco pand, bestemd voor een cai-- wash. De humder is gefailleerd, waar-na de cmator de hum- overeenkomst heeft opgezegd. De curator heeft de verkoop van de cai-wash-installatie ter hand genomen. Hierop vordert de verhuurder verklar-ingen voor recht dat de installatie door nafiekking bestanddeel is geworden van het bedi-ijfspand en dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft afgezien van het wegbreekr-echt als bedoeld in ait. 7:216 BW. Ten slotte zou de curator om-echfinatig jegens de verhuurder hebben gehandeld door delen van de installatie weg te breken en over te dragen. Ten aanzien van natrekking is de rechtbank van oordeel dat de aan het gebouw vernchte aanpassmgen zo ingrijpend zijn, dat gebouw en de cai-washinstallatie specifiek op elkaai- zijn afgestemd. Wanneer de car-wash-installatie zou worden verwijderd, zou de resterende onroerende zaak incompleet zijn en niet de functie van bedrijfshal of loods kunnen vervullen. Hieruit volgt dat de eigendom van de cai wash-installatie bij de verhumder lag. Daarna overweegt de rechtbank dat, zonder nadere aanknopmgspunten, niet kan worden aangenomen dat pai tijen de in lid 1 van art. 7:216 BW opgenomen bevoegdheid om weg te breken, hebben "weggecontracteerd". Art. 7:216 lid 1 BW regelt onder welke voorwaaide een huurder bevoegd is een zaak weg te breken. De bevoegdheid zaken weg te breken is afliankelijk van de vervulling van de voorwaarde dat het gehuurde door de huurder in de toestand wordt gebracht die bij het einde van de hum- redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht. Nu de cürator heeft aangegeven niet verplicht en niet bereid te zijn het gehuurde in de toestand te brengen die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemmmg met de oorspronkelijke kan worden geacht, bestond er geen bevoegdheid tot wegbreken van de earwash-installatie. De vordering van de verhuurder Wordt toegewezen en wel in die zin dat de cmator niet bevoegd was tot wegbreken. Het wegbreken is daarmee om echtmatig jegens de verhuurder. De curator wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade van de verhuurder. Nr. 4 juli/augustus 2013 Tijdschriftvoor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 273

15 mw. mr. P.K. Oosterling-van der Maarel en mw. mr. drs. C.F.J. Heemskerk* Jurisprudentieoverzidit betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd - of aan de redactie ter hand gesteld - in de periode 15 december 2012 tot en met 31 januari Hoge Raad Hoge Raad 21 december 2012, RvdW 2013, 97 (wijzigingen, scijotelantenne, vrije informatiegaring) De huurder van woonruimte heeft aan zijn buitenmuur een scliotelanterme hangen, terwijl in de algemene voorwaai'den is bepaald dat de huurder zonder toestemming van de verhuurder geen schotelanteime op of aan het gehuurde mag bevestigen. De verhuurder heeft deze schotel aanvankelijk gedoogd, maar verzoekt de huurder in 2004 om deze te verwijderen. De huurder geeft geen gehoor aan de herhaalde verzoeken van de verhum-der en de verhuurder vordeit daarop de verwijdering van de schotelantenne bij de kantom-echter. Nadat de kantom echter de vordering van de verhumder heeft afgewezen en de verhuurder tegen dat vonnis in hoger beroep is gekomen, heeft het Hof 's-gravenhage de vordering van de verhum-der alsnog toegewezen. Tegen dit ai- rest stelt de hum-der cassatie in, waarin hij zich onder meer beroept op het recht op vrije informatiegaring uit ai t. 10 EVRM. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van ait. 81 lid 1 RO (en dus zonder nadere motivering). Hoge Raad 25 januari 2013, LJNBY1104 (tussentijdse beëindiging, telcortlcoming huurder, ontruiming) De huurder huurt op grond van een mondelinge overeenkomst een perceel dat gelegen is achter de woning van de directeur van de verhuui-der. De humder heeft eveneens het achter het gehum-de gelegen perceel in gebruik genomen. Volgens de verhuurder is het gebruik van dit tweede perceel om-echtmatig. Daai-naast meent de verhumder dat de huurder het gehuurde in sü'ijd met milieuwetgeving gebruikt vanwege (dreigende) verontreiniging door olie uit opgeslagen (vei-wai-mings)ketels en de opslag van asbesthoudende stoffen. Hierop vordert de verhumder ontbinding van de hum- overeenkomst - omdat de huurder toerekenbaar tekort zou zijn geschoten in de nakoming van zijn ver-plichtingen uit de huurovereenkomst - en ontruiming van de beide percelen. Nadat de kantomechter deze vorderingen heeft afgewezen, heeft het Hof 's-gravenhage de vorderingen wel toegewezen. Het hof heeft zijn oordeel onder meer gebaseerd op brieven van de gemeente Westland waarm de gemeente aangeeft dat sprake is van asbesthoudende materialen 'van de hoogste risicocategorie'. De huurder steh cassatie in tegen het ai-rest van het hof De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep met toepassing van art. 81 lid 1 RO. Gerechtshof GerechtshofAmsterdam 1 mei 2012, UNBW9640 (gebrelc) Centraal staat de vraag of de verzakkmg van de tuin van de hum-der een zodanig gebrek vormt dat de woning aan de humder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het hof deeh het standpunt van de kantonrechter dat geen sprake is van een gebrek als bedoeld in ait. 7:204 BW. Het verzakken van de gj-ond is in potentie problematisch, maar- tot nu toe nog onvoldoende om te worden gekwalificeerd als een gebrek. Het hof gaat er vanuit dat met de door de huurder getroffen provisorische maatregelen, de woning normaal toegankelijk is. Dat de woning voor bezoekers met een rolstoel problematisch is, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Niet kan worden aanvaai d dat een woning in algemene zin reeds gebrekkig is als deze niet rolstoel-toegankelijk is. Vooits neemt het hofin aanmerking dat kleine herstellingen, zoals het zorgdragen voor het gemakkei ij k(ei-) openen van de poort en het rechtzetten en rechthouden van de schutting, voor rekening van de hum-der komen (ait. 7:240 BW). Dit geldt ook voor het egaliseren van de tuin waarvoor de verhuurder de benodigde grond heeft aangeleverd. GerechtshofAmsterdam 9 oktober 2012, UNBY6336 (gebrek bindende afspraak ontbinding, boete) Nadat de huurder heeft geklaagd over het klimaat in het gehuurde, doet de verhuurder aan de humder een huurvoorstel met daai-in ook een voorstel voor de oplossing van de problemen. De huurder gaat zonder voorbehoud akkoord met het humvoorstel. Nadien stelt de huurder dat de geconstateerde gebreken niet afdoende zijn verholpen. De humder staakt de hum-betalingen, ontbindt de huurovereenkomst, verlaat het gehuurde en neemt elders zijn inü ek. De kantonrechter heeft in eerste aanleg geoordeeld dat beide partijen een bindende regeling hebben getroffen ter oplossing van de problemen aan het gehuurde, waarmee de huurder de mogelijke bevoegdheid heeft prijsgegeven om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan wegens diezelfde gebreken. Het hof overweegt in gelijke zin dat de huurder heeft ingestemd met het humvoorstel met de strekking om het tussen pai-tijen bestaande geschil te beëindigen. Door het huurvoorstel te accepteren, staat het de hum-der niet meer vrij om louter op grond van de voordien aan de huuider bekende gebreken tot ontbindmg van de humovereenkomst over te gaan. Die bevoegdheid heeft hij door de ondubbelzinnige aanvaarding van het huurvoorstel opgegeven. Ook het beroep van de huurder op dwaling kan daarom niet slagen. De huurder heeft niet voldaan aan zijn verplichting tot huurbetaling en het daadwerkelijke gebruik van het gehum-de. De kantomechter heeft op de overü-eding van de exploitatieverplichtmg al een dwangsom gesteld en daarom is er aanleiding om de in de humovereenkomst daai-op gestelde boete te matigen. Er is geen reden voor matiging van de boete op de hum-achterstand. * Kim Oosterlmg - van der Maai-el en Carolien Heemskerk zijn advocaat bij Houthoff Bmuma te Amsterdam en zijn dank verschuldigd aan Shanna Derksen, Gijs Eist, Ai-nout van der Hilst en Tjark de Waard voor hun bijdrage aan dit overzicht. 110 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 2raaart/april2013

16 Gerechtshof Atnsterdam 30 ohober 2012, UN BY6340 (tekortkoming, onderverhuur, wijzigingen, vertegenwoordigingsbevoegdiieid) De huui der van een aantal woningen heeft wijzigingen aan deze woningen aangebracht en de woningen onderverhuurd. De verhuurder vordert een verklai-ing voor recht dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten en omechtmatig jegens de verhuurder heeft gehandeld, zodat onder meer de ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de woningen gerechtvamdigd is. De huurder stelt zich op het standpunt dat hij van de beheerder, namens de verhuurder, toestemming heeft gekr egen om de woningen te verbouwen en onder te veihmen. De kantom'echter heeft de vorderingen van de verhuurder rn eerste aanleg afgewezen en overgewogen dat de huurder mocht vertrouwen op de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de beheerder. Het hof dient te beoordelen of de huui'der redelijkerwijs op het bestaan van een toereikende volmacht heeft mogen vertrouwen. Daarbij speelt de vraag of naai' verkeersopvatting uit Inet vervullen van een belieerdersfunctie ook de bevoegdheid voortvloeit om de huurder toestemming te geven de gehuui'de woningen ingrijpend te verbouwen en zonder enige beperkingen onder te verhuren. Het hof is van ooi'deel dat het geven van toestemming voor zeer ingrijpende wijzigingen van het gehuui'de nog (net) valt binnen de normale taakomschrijving van de beheerder. Dit is volgens het hof anders voor wat betreft het verlenen van toestemming tot onbeperkte onderverhuur. Door een dergelijke toestemming wordt aan de huurder/de onderverhuurder het recht verleend de woningen te exploiteren ten koste van de hoofdverhuurder/de eigenaar en zonder enige beperking in de tijd. Dit is zo afwijkend van een normaal beheer van woningen dat een beheerder in beginsel niet kan worden geacht daai'toe bevoegd te zijn. Het hof oordeeh dat de hum' der er redelijkerwijs niet op heeft mogen verü'ouwen dat de beheerder een toereikende volmacht had om toestemming te geven voor onbeperkte onderverhum. Dh laat echter onverlet dat niet is uitgesloten dat een dergelijke volmacht wel bestond. De huurder zal daai'om worden toegelaten tot het bewijzen van zijn stelling dat de beheerder een volmacht heeft geki'egen om de humder toestemming te verlenen om de woningen door middel van onderverhum' te exploiteren. GerechtshofAmsterdam 20 november 2012, UNBY6370 (onderverhuur, boete) De kantonrechter heeft in eerste aanleg de vordering van de verhuurder (een woningcorporatie) tot ontbinding van de hum'overeenkomst, tot onü-uiming van het gehuurde en tot betaling van de contractuele boete vanwege de ongeoorloofde onderverhum door de huurder toegewezen. De huurder komt in hoger beroep op tegen de veroordeling tot betaling van de contractuele boete. De hum der steh dat het boetebeding onredelijk bezwarend is en derhalve vernietigbaar is op grond van art. 6:233 BW, alsmede in strijd is met de Richtlijn 93/13/EEG inzake oneeriijke bedingen, welke richtiijn in art. 6:233 BW is geïmplementeerd. Het hof ovei-weegt dat een boetebeding een instrument voor de verhum-der is om ongeoorloofde onderverhum te voorkomen. Het moeilijk te kwantificeren kaï'akter van de schade die illegale onderverhuur in het algemeen toebrengt aan de leefbaarheid in woonbuurten en van de kosten die de verhum'der moet maken om zijn huisvestingsbeleid in goede banen te leiden, verhindert dat de hoogte van de boete wordt getoetst aan het criterium van de 'onevem'edig hoge schadevergoeding' uit de bijlage bij de richtiijn. Het hof overweegt voorts dat het boetebeding beoogt de overtreding van het onderverhuurverbod te voorkomen en niet prhnair de stiekking heeft om schade te vergoeden. Het hof komt tot de conclusie dat het beding niet oneerlijk of om'edelijk bezwarend is. Volgens het hof kan in het midden blijven of de huurovereenkomst van partijen een consumentenovereenkomst is in de zin van de richtiijn en of dat tot ambtshalve toetsing van het onderhavige boetebeding noopt. De omstandigheid dat de boete hoog is in relatie tot het inkomen van de humder is, naar het oordeel van het hof, op zichzelf onvoldoende zwaarwegend om de toepassing van het boetebeding buitensporig en dus onaanvaai'dbaar te achten. Het hof beta'achtigt het bestreden vonnis. Gerechtshof 's-gravenhage 6 november 2012, UNBY2746 (tussentijdse beëindiging, ontruiming, boete) In eerste aanleg heeft de kantomechter de huurovereenkomst ontbonden en is de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De vordering van de verhumder tot betaling van een conüactuele boete van door de huurder heeft de kantom'echter afgewezen wegens onvoldoende bewijs voor de aanwezigheid van een hennepkwekerij. In incidenteel appèl komt de verhuui'der op tegen deze laatste beslissing en stelt dat de contractuele boete volgens het huurcontract zou worden verbem'd als er een hennepplantage in het schuurtje zou worden aangetroffen of andere criminele activiteiten in het pand zouden plaatsvinden. Het hof oordeelt dat de huurder de boeteclausule heeft overtreden door in de woning meer dan dozen met hennepplanten m bezit te hebben en de aanleg van een stroomkabel vanuit de meterkast in de woning naai' de eveneens door hem gehuurde loods om de daar gelegen hennepkwekerij van stroom te voorzien. Er is daai'om sprake van criminele activiteiten en de huurder wordt door het hof veroordeeld tot het betalen van de conü-acüiele boete van Gerechtshof's-Gravënhage 15januari 2013, UNBY8258 (afwijkende bedingen) De verhuurder en de huurder zijn een samenwerkings- en humovereenkomst aangegaan. Paitijen hebben zich op de voet van ait. 7:291 lid 3 BW tot de kantomechter gewend met het verzoek om een afwijkend beding in de huurovereenkomst goed te kem'en. Het afwijkend beding bepaalt onder meer dat de verhumder, indien en zodr-a de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd, door middel van eèn enkele schr-iftelijke kennisgeving met onmiddellijke ingang ook de humovereenkomst kan beëindigen. Voor wat beüeft de duur van de hum overeenkomst is bepaald dat deze onlosmakelijk is verbonden met de samenwerkingsovereenkomst. De kantomechter heeft het verzoek afgewezen, omdat het artikel volgens hem ziet op een afwijking van het bepaalde in ait. 7:231 BW en niet op afwijking van een bepaling in afdelmg 6 van titel 4 van boek 7 BW. De verhuui'der komt tegen deze beslissing van de kantom'echter op en stelt dat de kantomechter ten omechte heeft overwogen dat de bepaling in de hum'overeenkomst in strijd is met ait. 7:231 BW. Het hof weegt mee dat de rechtsgeldigheid van de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst door de huurder ter toetsing aan de rechter kan worden voorgelegd. Voorts weegt het hof mee dat het aitikel uit de huurovereenkomst ook in het voordeel van de huurder werkt. Hiermee wordt namelijk uitgesloten dat de huur- Nr. 2 maart/april 2013 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE lil

17 der, in geval de samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd, aan de humovereenkomst gebonden zou blijven met alle verplichtingen van dien. Daarnaast heeft het hof onder ogen gezien dat de maatschappelijke positie van de huurder (kleine partij) verschilt van die van de verhuurder (gi'ote partij). Het hof kemt het afwijkende beding alsnog goed. Gerechtshof 's-hertogenhosch 25 september 2012, LJNBX8590 (uitleg, rechtsverwerldng) In de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is bepaald dat indien vanwege het bedrijf/beroep in het gehuurde een hogere dan normale premie voor brandverzekering moet worden betaald door de verhuurder of andere huurders van het gebouw (een zogenaamde 'meerpremie'), het meerdere boven de normale premie aan de verhuurder en andere huurders door de huurder moet worden vergoed. Verhuurder tracht achteraf met terugwerkende ki-acht over een periode van vijfjaar' de achterstallige meerpremie te vorderen. Huurder verweert zich en stelt zich onder meer op het standpunt dat door het tijdsverloop bij hem het vertrouwen is gewekt dat de verhuurder geen aanspraak meer zal maken op vergoeding van de meerpremie. Het hof overweegt dat rechtsvei'werking, als toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, niet snel moet worden aangenomen. Van rechtsverwerking kan slechts spralce zijn wanneer de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaai' is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Enkel tijdsverloop dan wel louter stilzitten is hiervoor onvoldoende. Op grond van een aantal bijzondere omstandigheden, concludeert het hof echter dat de verhum'der zich in dit geval heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het alsnog vorderen van een vergoeding van de meerpremie van de brandverzekering over een periode van vijfjaar'. Gerechtshof 's-hertogenbosch 13 november 2012, UNBY3390 (tussentijds beëindiging, ontruiming, huurachterstand) De huurder is in eerste aanleg veroordeeld tot ontruiming van de woning. De huurachterstand was op zichzelf genomen weliswaar niet zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde, maai' gelet op de overige omstandigheden van het geval lag ontbinding van de humovereenkomst en ontruuning van het gehumde naar- het oordeel van de kantomechter niettemin in de rede. De verhumder heeft namelijk meerdere keren een procedure tegen de huurder moeten voeren vanwege humachterstanden. Ondanks een vaststellingsovereenkomst heeft de huurder opnieuw een achterstand laten ontstaan en hoewel huurder wist dat bepaalde inhoudingen vanwege gebreken onterecht waren, heeft de humder de inhoudingen niettemin voortgezet. De huurder komt op tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming. Het hof overweegt dat iedere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding daar van rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haai' gevolgen niet rechtvaar'digt. Bij woom'uimte dient de rechter ook het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrelcken en aangezien dit een zwaarwegend belang is, is een humachterstand van minder dan drie maanden doorgaans van te geringe betekenis om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te laten ontruimen. Dit is echter anders indien een huurder in het verleden meermalen huurachterstanden heeft laten ontstaan. Door de omstandigheid dat de huurder na aanvang van de procedure zijn huurachterstanden heeft ingelopen en nieuw verschuldigde huurtermijnen tijdig voldoet, worden de tekortkomingen uit het verleden voorts niet weggenomen. Het hof bekr achtigt het vormis van de kantomechter. Gerechtshof 's-hertogenbosch 18 december 2012, UNBY6964 (beëindiging, dienstwoning, dringend eigen gebruiic) De verhuurder heeft aan een derde haai' agrarisch bedrijf ter exploitatie ter beschikking gesteld. De naast het agrarisch bedi'ijf gelegen woning is aan de huurder verhuurd. De verhum'der wil de huurovereenkomst beëindigen, omdat hij de woning als dienstwoning wil gebruiken. In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vordering van de verhum'der tot vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehum'de toegewezen. In hoger beroep komt de huurder tegen deze beslissing van de kantom'echter op. Naai' de mening van de huurder zou er geen sprake zijn van dringend eigen gebruik. Het hof oordeeh echter dat er wel spralce is van dringend eigen gebruik. Onder meer omdat de verhum der de woning wil gebruiken ten dienste van een bedr'ijf waai'in hij zelf een aandeel heeft en de werkzaamheden in het bedrijf vereisen dat storingen direct moet kunnen worden opgelost waardoor het betrekken van de woning door een werknemer van het bedrijf noodzakelijk is. Het hof gaat vervolgens, omdat het woomumite betreft, over tot een belangenafweging. Het hof komt tot de conclusie dat, de belangen van beide paitijen naar billijkheid in aanmerking genomen, in beginsel niet van de verhumder kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De door de kantomechter vastgestelde datum waai' op de hum'overeenkomst zal eindigen, is inmiddels echter verstreken. Gelet op ait. 7:272 lid 1 BW ('tot de rechter onherroepelijk heeft beslist') kan het hof het onderdeel van het vormis van de kantom echter waar in de einddatum is bepaald niet beki'achtigen en stelt daaiom een nieuwe einddatum vast. Gerechtshof 's-hertogenbosch 15 januari 2013, UNBY8628 (wijzigingen, telcortkoming) De hum'der heeft zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder veranderingen aan de woning aangebracht, waai'onder de aanleg van een zwembad in de achtertuin van de woning. De verhuurder vordeit in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en ontruimmg van het gehum'de. In reconventie vordert de huurder een veroordeling van de verhuurder om het gehum'de aan hem te verkopen. De kantomechter heeft de vorderingen van de verhuurder afgewezen en de hum'der met terugwerkende kr'acht gemachtigd alsnog de door hem gerealiseerde wijzigingen aan het gehum'de aan te brengen. De verhuui'der heeft in appèl betoogd dat (i) de kantom'echter buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door in de eis in reconventie een voi'dering van de humder tot vervangende toestemming voor de aangepaste wijzigingen te lezen, (ii) de kantom'echter de vervangende toestemming in ieder geval niet met terugwerkende kr acht had mogen verlenen en (iii) de kantomechter hoe dan ook geen toestem- 112 Tijdschrift voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 2 maart/april 2013

18 ming liad moeten verlenen voor de betreffende wijzigingen aan het gehuurde. Het hof overweegt dat de kantonr-echter inderdaad de grenzen van de rechtsstrijd heeft overschr-eden. De huurder heeft in reconventie geen vordering als bedoeld m ai-t. 7:215 lid 3 BW mgesteld. Daai-naast oordeeh het hof dat volgens vaste rechtspraak de rechterlijke machtiging als bedoeld in ait. 7:215 lid 3 BW vóór het aanbrengen van de wijzigingen moet worden gevorderd en verki-egen en deze niet achterafkan worden verleend. Voorts overweegt het hof dat de verhuurder als woningcorporatie een zwaar wichtig belang heeft zich tegen wijzigingen aan het gehumde te verzetten. Verlening van een machtiging als bedoeld in art. 7:215 lid 3 BW was ook om deze reden niet geïndiceerd. Het hof komt tot de conclusie dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de betreffende wijziging aan liet gehuurde aan te brengen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Dat dh een tekortkoming oplevert, volgt uit de overeenkomst en uit de wet. Het hof vernietigt het voimis van de rechtbank. GerechtshofLeeuwarden 18 december 2012, LJNBY7404 (totstandkoming, vertegenwoordigingsbevoegdheid, afbreiien onderhandelingen) De verhuurder heett in eerste aanleg primair een verklaring voor recht gevorderd dat er tussen hem en de humder een huurovereenkomst bestaat en subsidiah- dat het afbreken van de onderhandelingen ten aanzien van een nieuwe huurovereenkomst omechtmatig is. De kantomechter heeft de primaire vordering van de verhuurder afgewezen, maar de subsidiaire vordering toegewezen. Paitijen hebben in hoger beroep de tussen hen bestaande geschillen in volle omvang aan het hof voorgelegd. Tussen partijen is in geschil of de verhuurder gerechtvaai-digd een beroep op ait. 3:61 lid 2 BW' heeft gedaan. Het hof neemt het uitgangspunt aan dat de verhuurder ervan uit is gegaan dat de accountmanager van de huurder bevoegd was een nieuwe huurovereenkomst op nagenoeg dezelfde voorwaai-den als in de eerdere huurovereenkomst te sluiten. Volgens het hof had de verhuurder erop bedacht moeten zijn dat de accountmanager niet bevoegd was namens de huurder een huurovereenkomst met de verhuuider aan te gaan en dat de door de accountmanager met de verhuurder gemaakte afspraken over het opnieuw hmen van de locatie door de bevoegde bestuurder moesten wor-den bevestigd. Het hof overweegt dat bij een functie van een accountmanager vertegenwoordigingsbevoegdheid niet zonder meer verondersteld mag worden. Volgens het hof kan er, indien wordt vastgesteld dat de humder niet gebonden is doordat hij niet door de accountmanager werd vertegenwoordigd, evenmin sprake zijn van om'echtmatig afgebroken onderhandelingen. Er zijn volgens het hof geen feiten of omstandigheden aangevoerd waai'om dat dh in dh geval anders zou zijn. GerechtshofLeeuwarden 18 december 2012, LJNBY7436 (kwalificatie, tegenprestatie) Appellant heeft een tuinhuisje aan geïntimeerde ter beschikking gesteld en eenjaai- later aangegeven dat het gebruiksrecht wordt beëindigd. Appellant heeft in eerste aanleg in kort geding onh-uiming van het huisje gevorderd. De kantomechter heeft de zaak ver-wezen naar de rechtbank en de voorzieningem-echter heeft daai-op geoordeeld dat ingevolge art. 150 Rv op appellant de bewijslast rust van voldoen- de grondslag voor zijn vordering en dat appellant zijn stelling dat geen sprake was van hum-, maai- van bruikleen niet met objectieve, verifieerbai-e stukken heeft onderbouwd. Appellant heeft spoedappèl ingesteld tegen dit vonnis. Het hof constateert dat geïntimeerde het huisje is gaan bewonen met toestemming van appellant, dat appellant het gebruisrecht heeft willen beëindigen en op onh-uiming heeft aangedrongen. Ter afwering daarvan heeft geïntimeerde zich op huurbescherming beroepen. Naar- het oordeel van het hof dient geïntimeerde zijn stelling dat hem huurbescherming toekomt zodamg te onderbouwen, dat het hof er, in kort geding, rekening mee moet houden dat de bodemrechter zou kurmen oordelen dat sprake is van huur. In dh geval is daai-- voor nodig dat hij voldoende steh dat hij met appellant voor het genot van het huisje een tegenprestatie is overeengekomen die als bedongen huurprijs kan gelden. Geïntimeerde heeft desgevraagd niet kunnen aangeven welke afspraken omtrent door hem te verrichten werk bij aanvang van het gebruik over het opknappen van het tuinhuisje zijn gemaakt. Onder deze omstandigheden kan er naar het oordeel van het hof geen sprake zijn van een huurovereenkomst, zodat het beroep van geïntimeerde daai-op als verweer tegen de ontruimingsvordering, wordt verworpen. Het hof zal het vormis waarvan beroep vernietigen en de vordering tot onh-uiming alsnog toewijzen. Rechtbank Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 28 december 2012, LJNBY8430 (kwalificatie, tegenprestatie, ontruiming) In dit geschil vordert de verhum-der ontruiming van het gehumde door de humder op de grond dat deze zonder recht of titel in het gehum-de verblijft. De voorzieningem-echter komt evenwel tot de conclusie dat niet vaststaat dat de humder zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, nu sprake is van een tegenprestatie (zowel een geldelijke bijdi-age als onderhoud) en vooralsnog aannemelijk is dat er sprake is van een vorm van huur. Hoe de rechtsverhouding tussen partijen precies dient te worden gekwalificeerd staat vooralsnog niet voldoende vast. De voorzieningem-echter wijst het verzoek tot onü uiming af Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 28 december 2012, LJNBY8446 (tekortkoming, bankgarantie) In dk geschil staat centraal of de hum der gehouden is een nieuwe bankgai-antie af te geven conform het ROZ-model, nadat de verhuurder onder de vorige bankgarantie heeft geü-okken. De huurovereenkomst is geëindigd en vaststaat dat er (i) geen enkele aanwijzing is dat er sprake is van bodemverontreiniging, (ii) geen sprake is van een huurachterstand en (iii) ook geen sprake lijkt te zijn van substantiële herstelkosten bij oplevering. De voorzieningem-echter komt daarom tot de conclusie dat de bodemrechter mogelijk tot het oordeel zal komen dat het stellen van een nadere bankgaran- 1. Art. 3:61 lid 2 BW bepaah het volgende: "Is een rechtshandeling in naam van een ander verricht, dan ican tegen de wederpartij, indien zij op grondvan een veridaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden rèdelijkeiwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep worden gedaan" Nr. 2 maart/april 2013 Tijdschriftvoor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 113

19 tie in redelijldieid niet van de huui-der gevergd kan worden en wijst de vordering af. Voorziemngenrechter Reciitbanic Almelo 2 Januari 2013, LJNBY7847 (ontruimiiig, overlast) In deze procedure vordert de verhuurder ontiuiming van het gehuurde waarin met toestemming van de huurder die in detentie zk - een man en een vrouw verblijven. De vordering tot onh-uiming van de verhuurder wordt afgewezen door de voorzieningenrechter, omdat de huurder op korte termijn uit detentie zal terugkeren en dan pas kan worden vastgesteld ofde personen die nu in het gehuurde verblijven medehuurders zijn geworden. Daar-naast is niet komen vast te staan dat sprake is van enige overlast. Voorzieningenrecliter Rechtbanlc Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 5 september 2012, LJN BX6998 (indeplaatsstelling, faillissement) In deze procedure vordert de verhuuider in kort geding ontruiming van het gehuurde op de grond dat de hum-der failliet is gegaan en hij in het verleden betalingsachterstanden heeft doen ontstaan. De curatoren vorderen in reconventie dat de verhuurder voortzetting van de huur dient te gedogen totdat onherroepelijk op hun vordering tot indeplaatsstelling is beslist. De voorzieningem-echter overweegt dat de cm-atoren voldoende aarmemelijk hebben gemaakt dat een doorstart met behoud van de winkel wezenlijk waardeverhogend is. Hij concludeert verder dat de opzegging van de huurovereenkomst door de verhum der ertoe leidt dat hij zichzelf zou bevoordelen en de andere crediteuren zou benadelen. Op gr-ond daarvan kan er met voldoende zekerheid van uk worden gegaan dat de bodemrechter de opzegging van de huurovereenkomst zal kwalificei-en als misbruik van recht dan wel strijdig met de in acht te nemen normen van redelijkheid en billijkheid. Voorts oordeeh de voorzieningenrechter dat de voorgestelde nieuwe hum-der voldoende zekerheden biedt, de curatoren een zwaarwichtig belang hebben en ook aan de overige vooi-waarden van art. 7:307 BW is voldaan. De voorzieningem-echter komt dan ook tot de conclusie dat de verhumder het gebruik van het gehuurde dient te gedogen totdat onherroepelijk op de vordering tot indeplaatsstelling is besloten. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 27 november 2012, LJNBY7818 (beëindiging, dringend eigen gebruik renovatie, belangenaf veging) De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie, althans op grond van de belangenafweging en vordert in deze procedm-e beëindiging van de humovereenkomst en ontruiming van het gehumde. De kantom-echter oordeelt dat de drmgende noodzaak van de renovatie niet aannemelijk is geworden, onder meer doordat niet voldoende aarmemelijk is geworden dat de voorgestelde renovatie een zodanig significant beter rendement met zich brengt dat reeds om die reden sprake is van een dringende noodzaak. Evenmin heeft de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats kan vinden. Voorts vak ook de belangenafweging in het nadeel van de verhum-der uk. De vorderingen van de verhumder worden afgewezen. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, iocatie Amsterdam, 27 november 2012, UNBY7825 (beëindiging, dringend eigen gebruik renovatie, belangenafweging) De verhum-der vordert in deze procedm-e beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dr-ingend eigen gebruik vanwege renovatie, althans op grond van de belangenafweging. De kantomechter oordeeh dat de renovatie een vergi-oting van het verhuurbar e vloeroppervlak tot gevolg zal hebben, dat daai-door de huuropbrengst sterk zal stijgen, dat de verhuurder daai-om een grootfinancieelbelang heeft bij renovatie en dat daarmee de noodzaak van renovatie voldoende aannemelijk is gemaakt. Gezien de ingrijpende renovatie oordeelt de kantom-echter dat deze niet plaats kan vinden zonder de huurovereenkomst te beëindigen. Relevant daarbij is ook dat de huurder heeft verklaai-d dat hij geen behoefte heeft aan een driemaal groter winkeloppervlak zoals de verhuurder wil realiseren. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen. De huurder wordt nog wel in de gelegenheid gesteld zich uk te iaten over de hoogte van de verhuiskostenvergoeding. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 18 december 2012, LJNBY7465 (exploitatie, tekortkoming, vergunningen, bestemming) De verhumder en de huurder hebben een huurovereenkomst gesloten met als contractuele bestemming 'hoogdrempelige horecagelegenheid'. Beide partijen hadden bij het aangaan van de humovereenkomst bij deze bestemming voor ogen dat het gehuurde geschikt is voor de exploitatie van een horecagelegenheid wam-hi alcohol kan worden geschonken en kansspelautomaten kunnen worden geplaatst. Tevens was in de hum-overeenkomst bepaald dat de huurder verantwoordelijk is voor het verki-ijgen van de vereiste vergunningen. In geschil is of het gehuurde geschikt is voor het gebruik conform de bestemming die partijen voor ogen stond, nu de hum-der geen vergunning heeft verki-egen voor de beoogde exploitatie. De kantom echter heeft beoordeeld of de vergunningen c.q. ontheffingen zijn geweigerd op grond van redenen die in het gehuurde 'sec' zijn gelegen. De kantomechter oordeelt dat het gehuurde an sich geschikt is voor de beoogde bestemming. Derhalve ligt het niet verki-ijgen van de vereiste vergunningen in de risicosfeer van de huurder. Zodoende slaagt de vordering van de humder tot vernietiging van de huurovereenkomst niet en wordt de huurder veroordeeld tot betaling van de huurachterstand. RechtbankArnhem, sector kanton, locatie Arnhem, 8 oktober 2012, UNBY1683 (servicekosten, boete) De verhumder vordert in deze procedure betaling van de servicekosten door de huurder over een periode van vijfjaar en vordeit tevens betaling van de contractuele boete wegens het niet stellen van een nieuwe bankgarantie en het niet tijdig betalen van de servicekosten. De kantomechter wijst de vordering tot betaling van de servicekosten (gedeeltelijk) toe. De gevorderde boete wordt gematigd tot nihil, nu de verhumder heeft nagelaten rubrieksgewijze overzichten te versü-ekken van de onderhouds- en energiekosten. Voorzieningenrechter RechtbankArnhem 12 december 2012, LJNBY7922 (kralcen) De voorzieningenrechter wijst een ontruimingsvordering in kort geding toe, omdat hij het aannemelijk acht dat de aanwezigheid van krakers een belemmering vormt voor de 114 TiJdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE Nr. 2 maart/april 2013

20 verkoop van het pand en de ernaast gelegen woningen. De eigenaar van het pand heett aannemelijk gemaakt dat hij een zwaar wegend belang heett bij het zo gunstig mogelijk verkopen van de panden en dat hij groot belang heeft bij het ontvangen van liquiditeiten uit de verkoop van de panden. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 1 november 2012, LJNBY6505 (kwalificatie, ontruimingsbescherming) In deze procedure verzoekt de huurder (explohant van een hockeykantine) voorwaar delijk verlenging van de ontruimingsbescherming. Primair heeft de huurder betoogd dat sprake is van 290-bedrijfsruimte zodat hij het verzoek voorwaardelijk mdient. Subsidiair heeft de huurder verzocht om verlenging van de ontruimingstermijn. Onder verwijzing naar een andere procedure (onder nummer CV EXPL , ZJVBY3228) beslist de kantonrechter dat sprake is van verhuur van 290-bedrijfsruimte. Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 5 december 2012, LJNBY7004 (contractsovername, indeplaatsstelling, huuraeliterstand) De verhum-der vordeit in deze procedure betalmg van de huurachterstand. De hum-der heeft geweigerd de huur te betalen omdat hij meent dat voor hem een andere hum-der in de plaats is gesteld. De kantom-echter oordeelt dat geen sprake is van contractsovername of indeplaatsstelling, nu de verhuurder nooh een contractsovername of indeplaatsstelling heeft geaccepteerd en evenmin sprake is van enige stilzwijgende indeplaatsstelling. Dat het gehumde in de praktijk door een andere, aan de hum der gelieerde, vermootschap wordt geëxploiteerd en dat deze de humpenningen heeft betaald, leidt niet tot de conclusie dat sprake is van stilzwijgende conh-actsover-name of indeplaatsstelling, te meer niet omdat de huurder en de gelieerde veimootschap een expliciet verzoek tot indeplaatsstelling hebben neergelegd bij de verhuurder en daarop nooit een poshief antwoord hebben ontvangen. Het had op de weg van de huurder en de gelieerde vennootschap gelegen om desnoods in rechte indeplaatsstelling te vorderen. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen. Rechtbank 's-hertogenbosch, sector kanton, locatie s-hertogenbosch. 3 januari 2013, UN BY7904 (beëindiging, dringend eigen gebruik) Deze zaak betreft een voeging van twee zaken die paitijen over en weer tegen elkaai- hebben aangespaimen. In de ene zaak vordert de verhumder (een muziekverenigmg) beëindiging van de humovereenkomst op grond van dringend eigen gebr-uik, omdat hij de exploitatie van het gehuurde zelf ter hand wil nemen. De verhuurder heeft echter niet voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de exploitatie substantieel en structureel beter kan uitvoeren dan de huidige huurder en de kantom-echter wijst deze vordering daarom af. In de andere zaak hebben de huurder en de verhuurder over en weer vorderingen ingesteld, waai-onder een verbod op het trekken onder de bankgai-antie en verstrekking van afi-ekeningen voor sei-vicekosten, die op diverse feitelijke gronden worden toeof afgewezen. Rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Terneuzen, 11 januari 2012, UNBW3212 (beëindiging, ondeiyerhuui; gebruik voorkeursrecht van koop) De verhuurder verhuurt een woning/boerderij aan de huurder. De huurovereenkomst bevat een verbod op het uitbaten van prostitutie en een voorkeursrecht van koop. Paitijen zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst tevens een sideletter overeengekomen waai-in staat dat het gehuurde mag worden gebruikt als woning en opnamestudio. Vastgesteld wordt dat de verhuurder bij het aangaan van de humovereenkomst wist dat het gehum-de zou worden gebruikt voor het opnemen van pornofilms. Na acht jaar wordt het gehum-de onderverhum d als SM-club. De verhuurder kan zich niet vinden in dh gebiuik en biedt het gehuurde te koop aan aan de huurder op grond van het voorkeursrecht van koop. De huurder weigert echter gebruik te maken van dit voorkeursrecht. Vervolgens vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst. De kantom-echter wijst de ontbinding van de huurovereenkomst toe. De kantom-echter overweegt dat een SM-club in voldoende mate gelijk is te stellen aan een bordeel. De uitbating van een bordeel is uitdrukkelijk verboden in de huurovereenkomst. Dat de verhum-der wist dat er pornofilms in het gehuurde werden opgenomen doet hier niet aan af De kantomechter ovei-weegt voorts dat een voorkem-srecht van koop niet hetzelfde is als een koopoptie. De verhumder heeft het gehuurde aan de huurder aangeboden. De huiu-der heeft het aanbod niet geaccepteerd. De verhuurder is niet verplicht het voorkeursrecht van koop gestand te doen na ontbinding van de humovereenkomst. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, 17 februari UNBY7S81 (huurprijs, exploitatiekosten) De verhuurder vordert verhoging van de humprijs omdat sprake zou zijn van een wanverhouding tussen de huurprijs en de exploitatiekosteri. De verhum-der beroept zich - onder meer - op art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM en een arrest van het EHRM (Hutten-Czapska/Polen). De kantomechter wijst de vordering af omdat de verhumder het gehuurde in verhuurde staat heeft gekocht, zodat er geen sprake kan zijn van een onvrijwillige totstandkoming van de humovereenkomst (hetgeen wel het geval was in het arrest van het EHRM). Bovendien zijn de onderhavige casus en de Nederlandse wetgeving wezenlijk anders dan de zaak Hutten-Czapska/Polen en de destijds in Polen geldende wetgevmg. Voorzieningenrechter Rechtbarik Rotterdam 16 oktober 2012, UNBY7767 (beëindiging, opzegging, intrekking) De humder zegt de huurovereenkomst op omdat hij overlast ondervmdt van andere huurders. De verhum-der accepteert de huuropzeggmg. Vei-volgens bericht de huurder dat hij zijn opzegging inti-ekt. De verhumder wenst de huurder echter te houden aan zijn opzegging. De humder vei-weert zich hiertegen en stelt dat hij psychiafiische klachten heeft en dat hij daai-door impulsief kan handelen. De verhumder vordert in deze procedure - onder meer - ontruiming van het gehumde. De voorzieningem-echter ovei-weegt dat de opzegging nadelige gevolgen heeft voor de huui-der. Derhalve had de verhumder zich ervan moeten vergewissen dat de huurder inderdaad de huurovereenkomst wilde opzeggen. De verhum-der heeft dh echter niet gedaan. Bovendien heeft de huurder de opzegging snel ingetrokken en heeft de verhumder niet gesteld dat hij op gj-ond van de opzegging al moeilijk temg te draai- Nr. 2 maart/april 2013 TijdschriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE 115