Woningstichting SWS. Jaarverslag 2005

Transcriptie

1 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005

2 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005

3 Inhoudsopgave jaarverslag 2005 Voorwoord Volkshuisvestingsverslag 1. Inleiding 7 2. Bouwen 9 3. Gebiedontwikkeling Prestatievelden Organisatie 35 Bericht van de Raad van Commissarissen 39 Jaarrekening 6. Jaarrekening 43 Accountantsverklaring 80 Bijlagen 81 3

4 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005 Voorwoord Woningstichting SWS is een ambitieuze organisatie, die aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid ook in 2005 serieus inhoud heeft gegeven. De steeds complexer wordende samenleving en nadrukkelijker geformuleerde, collectieve en individuele woonwensen van burgers verwoord in het BBSH hebben ons werkterrein verbreed. De opgaven zijn fors in omvang en vergen, naast een sterke marktpositie en lokale verankering, uitbreiding van specialistische kennis en operationele capaciteit. Deze ontwikkeling is al enige jaren gaande en heeft aan de basis gestaan van ons besluit om samen te werken met Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen (Hhvl). De duurzame samenwerking die in het verslagjaar gestalte kreeg in de vorm van een gezamenlijke werkorganisatie Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl (kortweg WOONBEDRIJF) en naar verwachting medio 2006 zal leiden tot een juridische vervlechting is voor beide partijen geen doel op zich, maar een middel om doelen te bereiken. In de nieuwe organisatie WOONBEDRIJF, die begin 2005 van start ging, komen kennis en ervaring samen van twee corporaties die in de loop der tijd een gedegen reputatie hebben opgebouwd. Vanuit een sterke positie als beheerder/ontwikkelaar van woongebieden kan WOONBEDRIJF processen op gang brengen die gericht zijn op materiële en immateriële waardeontwikkeling, op bredere dienstverlening aan de klant en op effectieve samenwerking met andere belanghouders. Uitgangspunt is niet zozeer het stapelen van stenen, maar veel meer het creëren van maatschappelijke en voelbare meerwaarde, met name voor mensen in kwetsbare posities. Daarnaast staan we voor de opgave om het verschil tussen de gevraagde en geboden woonkwaliteit én kwantiteit in Eindhoven en omgeving te overbruggen. Deze regio is aangewezen als de brainport van het land. Daarmee zijn we samen met Amsterdam en Rotterdam de motor van de Nederlandse economie. Die motor kan alleen draaien als er voldoende woonruimte is. SWS en Hhvl willen de komende tien jaar nieuwe woningen bouwen. Met de plannen is bijna één miljard euro gemoeid. Bovendien is een aantal grote renovatieprojecten voorzien, waarvoor de komende vier jaar nog eens 233 miljoen euro 4

5 Voorwoord wordt uitgetrokken. Met de fusie in het vooruitzicht heeft SWS en Hhvl door matching van middelen en capaciteit deze ambitieuze taakstelling veilig gesteld. Het realiseren van deze plannen vereist de inzet en het enthousiasme van alle betrokken partijen, in het bijzonder onze eigen medewerkers. In het verslagjaar is hard gewerkt aan het implementeren en optimaliseren van ICT-systemen voor de primaire processen en het verder optuigen van de nieuwe organisatie. Daarnaast is veel werk verricht dat direct ten goede is gekomen aan het klantperspectief en het maatschappelijk perspectief, in de vorm van gerealiseerde bouwprojecten, gebiedontwikkeling, koppeling van wonen en zorg, en leefbaarheidbevordering. Daarnaast werd tevens invulling gegeven aan de andere prestatievelden van het BBSH. Een negatief jaarresultaat van ruim 129 miljoen vraagt om een toelichting. Het jaarresultaat moet in samenhang met de doorgevoerde stelselwijzing worden gezien. Het overgrote deel van het jaarresultaat bestaat namelijk uit aanpassingen en verfijningen van de waarderingsgrondslagen van het vastgoed. Uiteindelijk leiden de stelselwijziging en deze verfijningen tot een afname van het eigen vermogen ten opzichte van het herberekend eigen vermogen 2004, waarbij met name het conservatiever inschatten van de huurontwikkeling tot deze afname heeft geleid. Een nadere toelichting wordt gegeven in de toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Hhvl hebben gelegd. Heel belangrijk is dat de contacten en inbedding in dorpen, wijken en buurten bewaard zijn gebleven door de districtstructuur. Door de samenwerking kunnen we extra mensen vrijmaken of binnen hun functie ruimte bieden om inhoud en vorm te geven aan eigentijdse netwerken van professionals, die organisaties, initiatieven en sectoren met elkaar verbinden. Op die manier zijn integrale oplossingen haalbaar voor de hedendaagse vraagstukken in buurten en wijken. We zijn de medewerkers van WOONBEDRIJF bijzonder erkentelijk dat ze de uitdaging hebben opgepakt om van meet af aan inhoud te geven aan de doelstellingen en kernwaarden van WOONBEDRIJF, dat wil opereren met een open en coachende managementstijl en gekend wil zijn als toegankelijk, vooruitstrevend, maatschappelijk betrokken, verbindend en integer. Het bestuur van Woningstichting SWS, Ir. C.H. Hinnen Drs. F.P. Osterop De nieuwe organisatie heeft een goede start gemaakt en bouwt verder op de fundamenten die SWS en 5

6 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005 Basisgegevens Woningstichting SWS Bezoekadres Europalaan NB Eindhoven Postadres Postbus AG Eindhoven Telefoon (040) info@swsehv.nl Koninklijk besluit toelating 11 augustus 1971 Nummer 56 NRV-nummer 1035 Inschrijving Kamer van Koophandel Eindhoven 21 maart 1971 Nummer Woningstichting SWS is een toegelaten instelling met een bezit van verhuureenheden in de gemeente Eindhoven en een bezit van verhuureenheden in de gemeente Geldrop-Mierlo. 6

7 Volkshuisvestingsverslag 1. Inleiding De centrale doelstelling van woningcorporaties is en blijft het huisvesten van mensen die daartoe niet goed zelfstandig in staat zijn. Deze doelstelling heeft ook voor SWS in 2005 ons handelen bepaald; al onze activiteiten leveren direct of indirect een bijdrage aan dit doel. Binnen de centrale doelstelling hebben we daarnaast als doel beter huisvesten. Om dit doel te bereiken hebben we als SWS gekozen voor klantgericht werken. Wij willen werken vanuit de behoeften en wensen van onze klanten (individueel en collectief). Dit stelt eisen aan de inrichting van onze organisatie en aan de manier waarop we samenwerken met andere organisaties in ons werkgebied. De noodzakelijkheid en mogelijkheid om meer klantgericht te werken vormt een belangrijke reden voor de beoogde fusie tussen SWS en Hhvl. De concentratie van woningbezit maakt het mogelijk ons werkgebied in te delen in negen districten in de regio Eindhoven. Ieder district is verantwoordelijk voor het actief beheer van een relatief klein gebied met veel woningbezit van SWS en Hhvl. Dit maakt het mogelijk het gebied en de bewoners goed te leren kennen en nauwe samenwerkingsrelaties op te bouwen met de klanten en organisaties in dit gebied. De samenwerking tussen SWS en Hhvl heeft per 1 januari 2005 geleid tot de oprichting van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl, de gezamenlijke werkorganisatie van SWS en Hhvl. De gezamenlijke werkorganisatie vormde een belangrijke stap in het proces dat uiteindelijk moet leiden tot fusie van SWS en Hhvl. SWS en Hhvl hebben de minister van VROM gevraagd om toestemming voor de voorgenomen fusie. Op 13 januari 2006 hebben wij de formele toestemming van VROM voor de voorgenomen fusie ontvangen. Het Ministerie van VROM oordeelde dat de fusie zal leiden tot een bundeling van kennis en ervaring met het oog op het beter realiseren van de gewenste woonkwaliteit in de regio Eindhoven, het optimaliseren van de dienstverlening aan de klanten, het ontwikkelen van nieuwe woongebieden en het verbeteren van de kwaliteit van bestaande woningen en hun omgeving. In het perspectief van de juridische fusie met Hhvl 7

8 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005 hebben wij besloten te participeren in enkele nieuwbouwprojecten van Hhvl met een aanzienlijke onrendabele top. Ook heeft SWS in het kader van matching van middelen voor 3 miljoen euro deelgenomen in het Wif dat middels het aankopen van panden corporaties van de benodigde middelen voorziet om hun volkshuisvestelijke taken te realiseren. Daarnaast hebben SWS en Hhvl in 2005 de voorgenomen fusie gemeld bij de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa). Op 30 januari 2006 hebben wij van de NMa bericht ontvangen dat zij voor de afronding van de fusie een vergunningprocedure voorschrijft. De vergunningaanvraag is op 24 maart 2006 ingediend. Per 1 januari 2005 zijn alle medewerkers van SWS en Hhvl in dienst getreden van WOONBEDRIJF. Voor een heel groot deel van de circa 350 medewerkers betekende dit ander werk, andere collega s, een andere leidinggevende en een andere werkplek. Ons motto bij deze overgang was de klant mag er niets van merken. Met voldoening kunnen we op dit moment constateren dat dit voor een groot deel gelukt is. Daarbij moeten we ook en helaas erkennen dat we op enkele punten, waaronder de telefonische bereikbaarheid, nog niet het oude niveau terug hebben. In 2006 zal gestreefd worden naar het wederom behalen van het oude niveau van de dienstverlening. het uitvoeren van dagelijks onderhoud, het zoveel mogelijk beperken van leegstand en de incasso van achterstallige vorderingen. Verder hebben we verbeteringen gerealiseerd in interne processen. Een voorbeeld hiervan is de nieuwe opzet van de managementinformatie, waarmee medewerkers en leidinggevenden via het interne netwerk Intranet de resultaten van hun eigen primaire processen kunnen bewaken via de systematiek van de Balanced Score Card (BSC). Behalve aan interne zaken hebben we ook werk verricht dat direct ten goede komt aan het klantperspectief en het maatschappelijk perspectief. In de volgende hoofdstukken gaan we achtereenvolgens in op de door SWS gerealiseerde bouwprojecten in 2005, de invulling die in 2005 is gegeven aan gebiedontwikkeling en de overige prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector. In hoofdstuk 5 tenslotte gaan we meer in detail in op de organisatorische ontwikkelingen in Het afgelopen jaar hebben we veel aandacht besteed aan het met de medewerkers van WOONBEDRIJF structureren van de primaire processen. Hierbij moet gedacht worden aan het verhuren van woningen, 8

9 Bouwen 2. Bouwen 2.1 Algemeen Een van de taken die voorvloeit uit onze centrale doelstelling het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in hun eigen huisvesting kunnen voorzien is het bouwen en revitaliseren van woningen en het herstructureren van wijken en buurten waarin SWS actief is. Zoals in de inleiding al aangegeven hebben we daarnaast als doelstelling het beter huisvesten van onze klanten, hetgeen we het best kunnen bereiken door uit te gaan van de behoeften en wensen van onze klanten. Dit is enerzijds van invloed op de aard van de woningen die we bouwen voor de primaire aandachtsgroep maar is anderzijds met name ook van belang bij het bouwen voor groepen klanten met bijzondere woonbehoeften. Een doelgroep met specifieke woonbehoeften wordt bijvoorbeeld gevormd door mensen met lichamelijke of verstandelijke beperkingen; zij hebben behoefte aan soms heel kleinschalig maatwerk zoals wooncomplexen met extra voorzieningen en diensten. Onze klanten hebben niet alleen behoefte aan woningen maar ook aan een goede woonkwaliteit van hun buurt of wijk. Daarbij horen voorzieningen als onderwijs, welzijn, gezondheidszorg en winkels. Het bouwen van dergelijk maatschappelijk vastgoed kan een bijdrage leveren aan het bevorderen van de woonkwaliteit van buurten en wijken en daarmee aan de samenhang en leefbaarheid in deze gebieden. Overigens bevestigt de minister van VROM in haar brief van 12 december 2005 aan de Tweede Kamer dat naar haar mening corporaties een taak hebben op het terrein van maatschappelijk vastgoed. Wij worden steeds meer betrokken bij de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. We hebben bewust nog geen algemeen beleid geformuleerd met betrekking tot dergelijke projecten. Wij wegen ieder mogelijk project op zijn bijdrage aan de doelstellingen van SWS. Daarbij is belangrijk of wij in een gebied veel woningen bezitten; in dat geval ervaren onze klanten de meerwaarde van het verbeteren van de kwaliteit van het betreffende woongebied namelijk pas echt. Bovendien kan er op deze wijze een wisselwerking ontstaan tussen het realiseren van maatschappelijk rendement en financieel rendement. Woningen die in een gewilde woonomgeving liggen, omdat het sociaal klimaat er aangenaam is, 9

10 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005 zullen ook in financieel opzicht beter presteren. Een gezonde financiële waardeontwikkeling is, met name op de langere termijn, een voorwaarde voor het kunnen realiseren van maatschappelijk rendement. Bij het nemen van investeringsbeslissingen in het algemeen en met betrekking tot maatschappelijk vastgoed in het bijzonder is het nuttig om zo objectief mogelijk de bijdrage te bepalen die een investering naar verwachting zal leveren aan de doelstellingen van SWS. Op dit moment beschikken we bij SWS nog niet over een methode om het maatschappelijk rendement en financieel rendement van de verschillende investeringsmogelijkheden in maatschappelijk vastgoed, woningen of niet-fysieke projecten met elkaar in verband te brengen. In 2006 gaan we nadenken over een methode om maatschappelijk rendement en financieel rendement met elkaar in verband te brengen. Hierbij is het belang om vooraf te definiëren wat onder maatschappelijk rendement wordt verstaan, welke maatschappelijke doelstellingen hieruit voortvloeien en hoe de realisatie van deze doelstellingen kan worden gemeten. Daarnaast zal ook een methode worden ontwikkeld om het financieel rendement en de financiële waardeontwikkeling van vastgoed beter inzichtelijk te maken. Aan dit laatste ligt de overtuiging ten grondslag dat financiële waardeontwikkeling een randvoorwaarde is voor het kunnen realiseren van maatschappelijk rendement. 2.2 Investeringsprojecten in 2005 In 2005 heeft de Minister van VROM haar nieuwe beleidsvisie over de toekomst van woningcorporaties aan de Tweede Kamer voorgelegd. De beleidsvisie bevat een nieuw arrangement tussen overheid en woningcorporaties. Het nieuwe arrangement richt zich primair op het zekerder stellen van de prestaties van corporaties door de inzet van hun maatschappelijk gebonden vermogen, alsmede het vergroten van de mogelijkheden voor zelfstandig ondernemerschap van corporaties. De Minister spreekt in haar beleidsvisie het voornemen uit om corporaties op twee concrete doelstellingen te gaan afrekenen. Ten eerste is dit de doelstelling dat woningen binnen het gereguleerde segment (voor Eindhoven en omstreken zijn dit woningen met een WOZ-waarde tot ) zoveel mogelijk worden toegewezen aan de primaire aandachtsgroep, zijnde huishoudens met een inkomen tot per jaar. Ten tweede is dit de doelstelling om maatschappelijk gebonden vermogen in te zetten om enerzijds te komen tot realisatie van nieuwbouw en anderzijds om te komen tot de aanpak van (sociale) problematiek in met name oude stadswijken door middel van herstructurering. De Minister wil op deze wijze bereiken dat het woningtekort in 2010 is gedaald tot een aanvaardbaar niveau. Voor het zekerstellen van de realisatie van nieuwbouw en herstructurering is de Minister voornemens om een stelsel in te richten dat prikkels bevat om sneller te komen tot prestatiecontracten tussen gemeenten en corporaties. Dit stelsel is daarbij gebaseerd op lokale afspraken tussen corporaties, gemeenten en stakeholders, waarbij zelfsturing de voorkeur krijgt boven gedetailleerde wetgeving vanuit de Rijksoverheid. Hiertoe moeten de gemeenten wel beschikken over 10

11 Bouwen een woonvisie met bijbehorend investeringsplan, waarin zij ook duidelijk hun prioriteiten aangeven. Het is de bedoeling dat de corporaties vervolgens een investeringsbod uitbrengen op de gemeentelijke woonvisie. De Minister verwacht dat lokale partijen er in de meeste gevallen op deze wijze samen uit zullen komen. Voor die gevallen waarin het zonder interventie van de Rijksoverheid niet lukt, zal er een transparante berekeningsmethode worden ontwikkeld die de investeringsruimte per corporatie bepaalt. Deze berekening maakt duidelijk wat er in individuele gevallen van een corporatie redelijkerwijs aan investeringen in nieuwbouw en herstructurering mag worden verwacht (de investeringsdoelstelling ). Enerzijds kan deze methode de individuele corporatie aansporen om de gemeentelijke opgave beter in te vullen en anderzijds kan deze methode de betreffende corporatie ook beschermen wanneer een gemeente onredelijke eisen aan een corporatie zou stellen. De hierboven omschreven investeringsdoelstelling kan zowel betrekking hebben op activiteiten die met staatssteun mogen worden uitgevoerd als op activiteiten die zonder staatssteun moeten worden uitgevoerd. In het kader van een gedifferentieerde opbouw van een wijk bij bijvoorbeeld herstructurering omvat de investeringsdoelstelling immers ook vaak de wat duurdere huur-en koopwoningen. Hoewel de definitieve uitwerking van de beleidsvisie van de Minister op dit moment nog niet gereed is, heeft SWS zich in 2005 wederom ingezet om verder invulling te geven aan de revitalisering en herstructurering van haar bezit in Eindhoven en omliggende gemeenten. Daarnaast is in 2005 ook weer een aantal nieuwbouwprojecten opgeleverd. Onderstaand zal een aantal concrete nieuwbouwprojecten en revitaliseringsprojecten c.q. herstructureringsprojecten die in 2005 door SWS zijn opgeleverd worden besproken. Holstraat Gestel Eindhoven (Vier Jaargetijden) In de Holstraat in het stadsdeel Gestel heeft SWS het aldaar bestaande complex gesloopt, omdat het complex technische verouderd was en bouwfysisch in een slechte staat verkeerde. De verhuurbaarheid van het complex was vooralsnog geen probleem; de technische staat vormde de aanleiding tot de herstructurering van het complex. Er heeft voor de Holstraat een afweging plaatsgevonden tussen revitalisering van het complex en sloop met vervangende nieuwbouw. Uiteindelijk is gekozen voor sloop met vervangende nieuwbouw, omdat revitalisering alleen mogelijk bleek met onevenredig hoge investeringsbedragen. Bij het project is nadrukkelijk gekozen voor herstructurering en niet primair voor het terugbouwen voor de wijk. Met de herstructurering wordt gestreefd naar een grotere diversiteit in de wijk. De 127 nieuwbouwappartementen zijn gebouwd in het duurdere segment, waardoor er naar verwachting nieuwe bewoners naar de wijk komen met een hoger besteedbaar inkomen (de zogenaamde tertiaire doelgroep). Achterliggende gedachte is dat de wijk hierdoor een algehele kwaliteitsimpuls zal krijgen. Een gedeelte van het complex de Vier Jaargetijden 11

12 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005 is in juni 2005 opgeleverd (de lente en de zomer ), terwijl in oktober 2005 en december 2005 respectievelijk de herfst en de winter is opgeleverd. Met de bouw van de 127 appartementen is een investering gemoeid van circa 18,2 mln., ofwel per appartement. Op dit moment vormt de verhuurbaarheid van het nieuwe complex nog enigszins een probleem. Het kost erg veel energie om de appartementen te verhuren. Binnenkort zal een onderzoek worden gestart naar de tevredenheid van nieuwe bewoners. Genoenhuis Geldrop Op dit moment is de mutatiegraad in Geldrop-Mierlo laag waardoor de wachttijden voor een huurwoning erg zijn opgelopen. Dit vormde voor SWS de aanleiding om in de wijk Genoenhuis in Geldrop een aantal huurwoningen en koopwoningen te ontwikkelen, dat er primair voor moet gaan zorgen dat de doorstroming in Geldrop weer op gang gebracht wordt. De ontwikkeling in Genoenhuis bestaat uit de bouw van 40 huurwoningen en 50 koopwoningen. De huurwoningen bestaan uit grondgebonden eengezinswoningen en seniorenwoningen. De koopwoningen bestaan uit 8 goedkope en 42 middeldure en dure koopwoningen. Door de bouw van de 40 huurwoningen kan een grote groep woningzoekenden aan een nieuwe huurwoning worden geholpen. Een groot deel van de 50 koopwoningen (90%) is verkocht aan inwoners van de gemeente Geldrop- Mierlo. Veel van hen zijn bewoners die een goedkopere koop- of huurwoning achterlaten. Door de verhuisbeweging die hierdoor ontstaat komen binnen de gemeente Geldrop weer betaalbare woningen beschikbaar voor woningzoekenden met een laag inkomen. In september 2005 is gestart met de bouw van zowel de 40 huurwoningen als de 50 koopwoningen. In de loop van 2006 worden hier nog 3 koopwoningen aan toegevoegd. De eerste woningen worden voor de zomer van 2006 opgeleverd. De bouw van de huurwoningen zorgt voor een investering van circa 5,5 mln., terwijl de stichtingskosten van de koopwoningen circa 11,5 mln. bedragen. Het project staat aan het einde van deze nieuwbouwwijk en vormt in een mooie boog een prachtige grens naar het buitengebied toe. Reinoutlaan Coevering Geldrop In de wijk Coevering in Geldrop zijn in eengezinswoningen gerevitaliseerd. In de jaren ervoor waren de omliggende woningen al opgeknapt en het complex met de 189 woningen stond hierdoor inmiddels in schril contrast tot de rest van de buurt. Naast technische gebreken vormde dan ook de mindere uitstraling en de dalende populariteit om in deze woningen te wonen de voornaamste reden om deze woningen ingrijpend te revitaliseren. Zo zijn bij de woningen de voor-en achtergevels volledig vervangen, zijn de woningen geïsoleerd en is het sanitair inclusief tegelwerk volledig vernieuwd. De totale investering bedraagt naar verwachting 10,7 mln., ofwel een bedrag van per woning. De laatste gerevitaliseerde 12

13 Bouwen woningen worden in het voorjaar van 2006 opgeleverd. De bewoners zijn actief betrokken geweest bij de voorbereiding. Via een klankbordgroep hadden zij inspraak en individueel veel keuzemogelijkheden zowel voor interne als externe ingrepen aan de woning. Naast de keuze voor tegelwerk en keuken kon ook gekozen worden voor verschillende kozijnindelingen, voordeurtypen en kleur van schilderwerk. Hierdoor heeft elke woning zijn individuele accenten gekregen. De reacties die SWS op deze revitalisering heeft ontvangen zijn overwegend positief. Van de bewoners van deze woningen maar ook van de overige bewoners uit de wijk. Behalve het verhoogde wooncomfort in de woning is door de nieuwe gevels de uitstraling van de buurt erg verbeterd. De woningen zijn hierdoor weer goed verhuurbaar. Gezondheidscentrum De Koppele Woensel-Noord Eindhoven In mei 2005 is in de wijk Vaartbroek in Woensel- Noord in Eindhoven een gezondheidscentrum in gebruik genomen met 13 disciplines (zoals huisartsen, apotheek, fysiotherapeut, zuidzorg, ed.) in een modern functioneel gebouw. De realisatie van dit zogenaamde maatschappelijk vastgoed is gefaciliteerd door SWS met een investering van ruim 3,2 mln. De bundeling en uitbreiding van gezondheidsfuncties biedt meerwaarde aan de bewoners in de omliggende wijken en daarmee ook aan ca klanten van SWS en Hhvl die in de omliggende wijken wonen. Het gebouw is in nauw overleg met de gebruikers tot stand gekomen. Inmiddels is het gebouw daadwerkelijk gegroeid naar een 'gezondheidscentrum' voor de buurt. Zoals in paragraaf 2.1 Algemeen reeds is opgemerkt is het Ministerie van VROM van mening dat corporaties een taak hebben bij het invullen van de behoefte aan maatschappelijk vastgoed. Het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed leidt tot meer sociale cohesie in de buurt en verbetert het leefklimaat in de buurt. SWS wordt in toenemende mate geconfronteerd met de behoefte aan maatschappelijk vastgoed en probeert hieraan samen met de gemeente en instanties invulling te geven. In het komende jaar zal SWS proberen om een meer uitgewerkt beleid met betrekking tot investeringen in dit vastgoed te ontwikkelen. Tot die tijd wordt ieder potentieel project op zijn merites beoordeeld. Bruggelaan Woensel-Noord Eindhoven In het voorjaar 2005 is na een uitgebreide voorbereiding gestart met de revitalisering van 184 eengezinswoningen aan de Bruggelaan in het stadsdeel Woensel-Noord in Eindhoven. Zowel binnen als buiten de woning waren meerdere zaken aan vervanging dan wel aan verbetering toe. Tevens wordt een facelift gegeven waarmee de woningen in dit complex een meer eigen gezicht krijgen. De revitalisering vindt plaats in bewoonde staat, hetgeen nogal wat vraagt van de medewerking en het incasseringsvermogen van bewoners. 13

14 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005 Met name in het begin van de uitvoering heeft het moeite gekost om de revitalisering goed op gang te krijgen hetgeen enerzijds gevolgen heeft gehad voor de planning van het project en anderzijds voor de verwachtingen van bewoners omtrent het project. Het project zal naar verwachting vóór de zomer van 2006 worden opgeleverd. Dan zal een evaluatie worden uitgevoerd aan de hand waarvan we kunnen leren voor toekomstige renovaties van deze schaal. De revitalisering van de 184 woningen vergt een investering van circa 10,5 mln., ofwel bijna per woning. 2.3 Bouwproductie komende jaren Naast de begroting voor het komende jaar, wordt door SWS ieder jaar een geactualiseerd meerjarenperspectief voor een periode van 10 jaar opgesteld. Input voor het geactualiseerde meerjarenperspectief vormt de strategische visie van SWS die door de verantwoordelijke sectoren en afdelingen van SWS ieder jaar wordt vertaald naar complexbeheerplannen en plannen inzake de verdere ontwikkeling van bestaande locaties danwel de ontwikkeling van nieuw aan te kopen locaties. De plannen inzake de ontwikkeling en herstructurering van bestaande locaties en de plannen voor nieuwbouw op nieuwe locaties worden vertaald naar een investeringsbegroting voor een periode van 10 jaar. Binnen het geactualiseerde meerjarenperspectief voor de komende 10 jaar wordt de investeringsbegroting, samen met de overige elementen van het meerjarenperspectief, integraal doorgerekend. De uitkomsten van de doorrekening worden getoetst aan interne financiële doelstellingen. Indien deze doelstellingen niet gehaald worden moet aanvullend beleid geformuleerd worden of moet de investeringsbegroting worden aangepast. Het meest recente meerjarenperspectief bestrijkt de periode In dit meerjarenperspectief is de nieuwbouw van ruim woningen voor de verhuur begroot, waarvan 900 reguliere nieuwbouwwoningen en 800 nieuwbouwwoningen in herstructureringsgebieden. De nieuwbouw van deze huurwoningen levert een investering van ruim 248 mln. op, ofwel gemiddeld per woning. De onrendabele top bedraagt 94 mln., ofwel 38% van de totale investering. Naast nieuwbouwwoningen voor de verhuur wordt in de periode de bouw van circa 250 woningen voor de verkoop begroot. Dit betreft enkel reguliere verkoopwoningen; in herstructureringsgebieden worden vooralsnog geen woningen voor de verkoop gebouwd. De stichtingskosten van deze nieuwbouwwoningen bedragen in totaal 50 miljoen, ofwel gemiddeld per woning. Het totaal begrote verkoopresultaat voor 250 woningen bedraagt 4,6 mln., ofwel per woning. De geprognosticeerde winsten op de verkoop van woningen worden ingezet om de onrendabele toppen op de huurwoningen af te dekken. Naast de investeringen in nieuwbouw worden er in de periode voor een bedrag van ruim 42 mln. aan revitaliseringsprojecten verwacht. Dit betreft de revitalisering van 826 woningen, met een gemiddeld investeringsbedrag van per woning. 14

15 Gebiedontwikkeling 3. Gebiedontwikkeling 3.1 Algemeen In hoofdstuk 1 is aangegeven dat SWS de centrale doelstelling het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in hun eigen huisvesting kunnen voorzien het meest optimaal kan invullen door te werken vanuit de behoeften en wensen van klanten in hun buurt of wijk. Om er voor te zorgen dat we weten waar behoefte aan bestaat is de werkorganisatie WOONBEDRIJF klant- en gebiedgericht opgezet. Het werkgebied is ingedeeld in negen districten. Ieder district is verantwoordelijk voor het actief beheer van een relatief klein gebied met veel woningbezit van SWS en Hhvl. Dit maakt het mogelijk het gebied en de bewoners goed te leren kennen en samenwerkingsrelaties op te bouwen met de klanten en maatschappelijke organisaties in dit gebied. SWS werkt van buiten naar binnen door input te vragen van buiten en door bij voorkeur voor activiteiten te kiezen waar klanten of organisaties zelf ook actief een bijdrage aan willen leveren. Zo bevordert SWS de realisatie van maatschappelijk rendement en vermijden we een u vraagt en wij draaien mentaliteit. De nieuwe districten zijn op 1 april 2005 gestart. Toch merken we nu reeds dat we door klanten en stakeholders vaker gezien worden als een partner voor allerlei activiteiten. Daarbij zijn opvallend veel activiteiten die niet gaan over woningen en bouwen, maar over manieren om het samenwonen in een buurt leuker te maken, over woonkwaliteit en leefbaarheid. Het prestatieveld leefbaarheid is daarmee een onlosmakelijk onderdeel geworden van de ruimere begrippen gebiedbeheer en gebiedontwikkeling. Een ander opvallend punt is dat er meer contacten ontstaan buiten de gebruikelijke kring van gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen. Als voorbeeld noemen we scholen, detailhandel, creatieve en vrije-tijdsorganisaties, horeca, culturele organisaties en kerkbesturen. Tenslotte zien we ook onze inbreng veranderen. Afhankelijk van de behoeften van het gebied en het doel dat we willen bereiken is het wenselijk dat wij in staat zijn om vanuit verschillende rolopvattingen een bijdrage te leveren. Soms is het voldoende om als initiatiefnemer op te treden en mensen of organisaties met elkaar in contact te brengen. In andere situaties nemen we verant- 15

16 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005 woordelijkheid om een traject in een startfase van de grond te krijgen, of nemen we een rol op ons als investeerder of duurzaam- als eigenaar of zelfs beheerder. Als het doel van een gebiedontwikkelingsproject is dat een voorziening echt gebruikt gaat worden door een buurt, kan onze rol zelfs zijn om dat gebruik te stimuleren. 3.2 Gebiedontwikkeling in 2005 In het jaar 2005 heeft SWS een aantal verschillende activiteiten ontplooid die ieder op hun eigen manier een bijdrage hebben geleverd aan gebiedontwikkeling binnen de wijken en buurten waarin SWS actief is. Hieronder geven we een aantal voorbeelden van gebiedontwikkeling Prestatie-afspraken met de gemeenten in de regio Eindhoven SWS is samen met Hhvl actief in méér dan 10 gemeenten. In elk van deze gemeenten heeft de gemeente het initiatief genomen om te komen tot een woonvisie om vervolgens op basis van deze visie nadere afspraken te maken met het maatschappelijk middenveld over het realiseren van de bijbehorende doelen. In de gemeente Eindhoven is de Woonvisie in 2005 vastgesteld. Vervolgens is de gemeente gesprekken gestart met de verschillende corporaties over hun aandeel in het realiseren van de verschillende doelen. SWS/Hhvl heeft de gemeente een aanbod gedaan. Naar verwachting zullen in de eerste helft van 2006 de gesprekken worden afgerond en een prestatieovereenkomst met een looptijd tot en met 2010 worden afgesloten De kwekerij Eind 2004 is SWS samen met Hhvl en de gemeente Eindhoven gestart met een expeditie in Woensel- Noord. Het gezamenlijke doel van de gemeente en SWS/Hhvl is om meer leefkwaliteit toe te voegen aan dit stadsdeel. In het kader van Civic Centers wordt gezocht naar een andere wijze van ontwikkelen; een 5-tal principes vormt daarbij de leidraad: Sociaal boven fysiek Kansen boven knelpunten Identiteit boven uniformiteit Activeren boven beheersen Waardecreatie boven budgetdenken In een inspirerend traject met ondernemers, kunstenaars, studenten, bewoners en representanten van diverse instanties zijn een aantal schatten van dit stadsdeel opgegraven welke de betrokkenen verder tot ontwikkeling willen brengen. Voorbeelden zijn een broedplaats voor creatieve professionals, de Woenselse Ranger, een netwerk van wandelroutes en loungeplekken en een tuinmaand. Ter ondersteuning van de expeditie heeft SWS/Hhvl een gebouw ter beschikking gesteld. Dit gebouw in Woensel-Noord is een broedplaats van ideeën, initiatieven en plannen voor de toekomst van Woensel- Noord en een ontmoetings- en marktplaats van coproducenten van de stad. Op 10 oktober 2005 is met de betrokkenen de kwekerij geopend door wethouder Schreurs. De expeditie heeft zich inmiddels uitgebreid. Er zijn nieuwe levensvatbare ideeën bijgekomen, een aantal initiatieven worden voortvarend uitgewerkt 16

17 Gebiedontwikkeling en organisaties zoals LoketW en Fontys behoren inmiddels tot de vaste leden van de expeditie. Voor SWS en Hhvl is de kwekerij een logisch uitvloeisel van gebiedontwikkeling; één van de speerpunten van de samenwerking van SWS en Hhvl Project In volle Vaart Medio april 2005 is met een feestelijk tintje het project In volle vaart afgerond. In dit project hebben medewerkers van Stichting de Bakkerij met kinderen van basisschool Louis Buelens in de wijk Vaartbroek te Eindhoven een zoektocht gemaakt door de wijk waarin zij leven. Stichting de Bakkerij is een onafhankelijke organisatie die de leefkwaliteit in stedelijke woonwijken wil verbeteren door zich te richten op de sociale peiler. Gefinancierd door onder andere SWS en Hhvl hebben de kinderen in dit project antwoorden gezocht op vragen als: hoe ziet mijn leefomgeving eruit, welke invloed heeft dat op mijn leven, wat vind ik mooi, wat vind ik eng, wat zou ik willen en kunnen veranderen in mijn woonomgeving? Op creatieve wijze werden door middel van het maken van foto s, filmpjes, tekeningen en verhalen, antwoorden op de gestelde vragen uitgewerkt. Op deze manier kwamen de kinderen er achter dat de wijk een grote rol speelt in hun dagelijkse leven. Via de kinderen werden ook ouders en belangstellende bewoners bij het project betrokken. Het materiaal van de kinderen vormde het uitgangspunt voor discussies op school over leefomgeving en leefkwaliteit. Door regelmatige deelname van maatschappelijke organisaties zoals SWS en Hhvl aan bijeenkomsten met de kinderen ontstond er een samenwerking die zich niet richtte op problemen maar juist op de kansen en mogelijkheden die er liggen. Uiteindelijk werden op basis van dit project vier aanbevelingen gedaan. Een van deze aanbevelingen leidde er toe dat op kosten van en in samenwerking met SWS en Hhvl de gevel van het jongerencentrum de Vaart werd voorzien van een door de kinderen zelf ontworpen uiterlijk. Ook hierbij werd uiteraard weer een groot beroep gedaan op de zelfwerkzaamheid van de kinderen. Uit het project is een werkgroep Amandelpark ontstaan die doorgaat met het uitwerken van de aanbevelingen en tevens zoekt naar nieuwe kansen in Vaartbroek Samenwerking in stadsdeel Stratum Eindhoven In het stadsdeel Stratum te Eindhoven maakte voorheen elke woonbuurt deel uit van een eigen rooms-katholieke parochie, maar sinds de jaren negentig zien de meeste van deze parochies zich genoodzaakt te fuseren. Door het wegvallen van de vertrouwde parochiestructuur is voor veel inwoners van Stratum de eigen identiteit van de woonbuurt weggevallen. Zowel SWS als Hhvl zijn actief in Stratum, maar tot aan het moment van de samenwerking tussen SWS en Hhvl was er nauwelijks verband tussen de verschillende projecten. Sinds in april 2005 WOONBEDRIJF als werkorganisatie van SWS en Hhvl van start is gegaan, is een verandering teweeggebracht in het beheer en de ontwikkeling van dit stadsdeel in Eindhoven. WOONBEDRIJF gebruikt actief gebiedsbeheer als instrument om 17

18 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005 haar maatschappelijke ambities te realiseren en blijkt in staat te zijn juist vanuit de bestaande sociale structuren te zoeken naar oplossingen. Daarbij speelt mee dat door het verdwijnen van een aantal parochies mogelijkheden ontstonden om de bijbehorende kerkelijke gebouwen te betrekken bij gebiedontwikkeling. Een concreet voorbeeld hiervan is Boulevard-Zuid, een project met betrekking tot de levensvatbaarheid op de lange termijn van het winkelcentrum aan de Heezerweg en de Korianderstraat. Tot op heden was het nog niet gelukt om tot een integrale oplossing te komen met een evenwicht tussen wonen en winkelen in dit gebied. In 2005 bleek na overleg met onze bewonersorganisatie in de Nieuwe Erven en het Bewonersplatform Stratum dat daar wél draagvlak was voor een oplossing die zowel de kwaliteit van het winkelen, als de kwaliteit van de woonomgeving ten goede zou komen. Vervolgens bleek WOONBEDRIJF vanuit de nieuwe rol als gebiedbeheerder verbindend tussen partijen. In onze opdracht werd een stedenbouwkundige studie verricht waarvan de resultaten enorm enthousiast ontvangen werden door gemeentebestuur, winkeliers en vastgoedeigenaren maar vooral door de bewoners van Stratum. De waardering voor deze nieuwe rol heeft er inmiddels tevens toe geleid dat WOONBEDRIJF gevraagd is om na te denken over een integrale oplossing voor de Don Boscokerk in Stratum. De herontwikkeling van de kerk zou aan moeten sluiten bij de nieuwe Boulevard-Zuid. Als WOONBEDRIJF vanuit het gebied als waardevolle partner wordt gezien krijgen we nieuwe kansen om onze maatschappelijke ambities te realiseren Sociaal ontwikkelen in stadsdeel Tongelre Eindhoven De buurt Doornakkers in Tongelre staat op het punt te veranderen. Een compleet nieuwe woonwijk wordt toegevoegd en er komt een nieuw centrum. Doornakkers krijgt een ander gezicht. Het nieuwe centrum van de buurt moet een belangrijke plek worden. Het centrum moet een sterk sociale functie gaan vervullen en de nieuwe verbinding gaan vormen tussen het oude Doornakkers en de nieuwe Tongelresche Akkers. Het centrum levert alleen een bijdrage aan de doelstellingen van SWS en Hhvl als het niet alleen de juiste voorzieningen bevat maar vooral ook in de praktijk door de buurtbewoners ervaren wordt als een bijdrage aan de woonkwaliteit van de buurt. Een buurt is immers niet gemaakt van steen maar van mensen, van verbindingen tussen mensen, van historie, van familiebanden, van verschillende culturen, van sociale interactie. Om een succes van het nieuwe centrum te maken is het nodig om goed te luisteren naar de mensen die het centrum in de toekomst gaan gebruiken. SWS en Hhvl zijn in 2005, samen met andere partijen bezig geweest in een zogenaamde proeftuin een nieuwe aanpak te ontwikkelen die uitgaat van het goed luisteren naar toekomstige gebruikers, nog voordat er wordt geschetst, ontworpen en gebouwd. 18

19 Gebiedontwikkeling Er zijn in 2005 drie werkgroepen gevormd die heel verschillend aan de slag zijn gegaan. Er is in de buurt gesproken met de bewoners, enerzijds om sociale verbanden in kaart te brengen, anderzijds om te peilen wat men van het nieuwe centrum verwacht en waar behoeftes liggen. Een tweede werkgroep richt zich op de allianties in de wijk. En een derde werkgroep kijkt naar de wijze waarop de werkorganisatie van SWS en Hhvl beter zou kunnen worden ingericht voor wat betreft dit soort projecten. Met andere woorden: wat leren we uit deze proeftuin over onze eigen werkwijzen en methodes. Waar kunnen we verbeteren en veranderen. Hoe kunnen we deze gebiedsgerichte werkwijze verankeren in onze organisatie. Concreet is SWS en Hhvl momenteel de beoogd toekomstig eigenaar van het SPILgebouw: een multifunctioneel gebouw met daarin een basisschool, kinderopvang, peuterspeelzaal, consultatiebureau, een sportzaal, een vrijetijdsaccomodatie, een jongerenruimte, een buurtinfowinkel en woningen. Kortom, een gebouw gericht op ontmoeting, ontplooiing en ontspanning Kenniswijk Eindhoven-Helmond- Nuenen Het Ministerie van Economische Zaken heeft in 2001 de regio Eindhoven-Helmond-Nuenen aangewezen als proeftuin voor breedbandinfrastructuur en breedbanddiensten, bekend onder de naam Kenniswijk. Zo is in Nuenen onder de naam Ons Net in 2004 bij huur- en koopwoningen een glasvezelnetwerk uitgerold. In de Eindhovense wijk Tongelre is onder dezelfde naam in 2005 een vergelijkbaar project gerealiseerd bij zo n huur- en koopwoningen. In deze wijk werd een penetratiegraad van 90% bereikt. De in Tongelre deelnemende huishoudens hebben via de coöperatieve vereniging Ons Net elk 800,- subsidie in de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V. (NEM B.V.) ingebracht. NEM B.V. is de eigenaar en beheerder van het glasvezelnetwerk. In ruil hiervoor krijgen de deelnemers een jaar lang gratis supersnel internet. SWS en Hhvl bezitten samen bijna huurwoningen in Tongelre en hebben dus een groot belang bij de ontwikkeling van een glasvezelnetwerk in dit gebied. WOONBEDRIJF werkt als werkorganisatie van SWS en Hhvl samen met de andere Eindhovense corporaties en met lokale en landelijke partijen om content te ontwikkelen die optimaal gebruik maakt van de bandbreedte van glasvezel. De aandacht gaat daarbij uit naar diensten die zijn gericht op veiligheid, zorg en sociale cohesie in buurten en wijken ZuidZorg; PuntExtra SWS biedt haar huurders een breed pakket van aanvullende producten en diensten aan, zoals woonenergie, inboedelverzekering, oppluspakketten en een abonnement op het huurdersonderhoud. In 2005 is het dienstenpakket fors uitgebreid met aanvullende woondiensten en zorg- en welzijnsdiensten. Er is voor gekozen om deze diensten niet zelf te ontwikkelen maar om samenwerking aan te gaan 19

20 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005 met derden. SWS en Hhvl hebben het in 2005 mogelijk gemaakt dat de huurders gebruik kunnen maken van de dienstenintermediair PuntExtra (onderdeel van de thuiszorginstelling ZuidZorg). Voorbeelden uit het dienstenpakket van PuntExtra zijn: klussendienst, tuinonderhoud, aan-huis-diensten (pedicure, kapper), verhuisservice en dergelijke. De huurder neemt de dienst rechtstreeks af bij de leverancier. Minder dan 5% van de huurders heeft aangegeven geen gebruik te willen maken van PuntExtra. Het huidige aantal deelnemers woonachtig in woningen van SWS en Hhvl is ca

21 Prestatievelden 4. Prestatievelden 4.1 Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen Verhuren van woningen aan de primaire doelgroep Zoals in de inleiding van dit jaarverslag nog eens expliciet vermeld is, blijft de centrale doelstelling van SWS het goed huisvesten van mensen die daar gezien hun persoonlijke en/of financiële omstandigheden niet goed zelfstandig toe in staat zijn. Deze centrale beleidsdoelstelling wordt nadrukkelijk bevestigd door de beleidsvisie van het Ministerie van VROM die in 2005 aan de Tweede Kamer is voorgelegd. Volgens deze beleidsvisie is de missie van corporaties de brede zorg voor wonen. Als verbijzondering van deze brede missie noemt de Minister twee concrete doelstellingen waarop zij de corporaties wil gaan afrekenen. In de eerste plaats wil zij dat er op lokaal niveau afspraken worden gemaakt tussen gemeenten en corporaties om te komen tot het gewenste niveau van woningbouw en herstructurering van met name oude stadswijken. Deze doelstelling is besproken in hoofdstuk 2 Bouwen. Daarnaast zullen corporaties beoordeeld worden op hun invulling van de doelstelling om woningen die binnen het gereguleerde huursegment vallen, primair toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot De grenzen van het gereguleerde huursegment zijn daarbij, per regio, door de Minister zodanig bepaald dat de gereguleerde huurwoningenvoorraad op regionaal nationaal niveau en dus ook op nationaal niveau overeenkomt met het aantal huishoudens met een inkomen tot De Minister haakt daarbij dus voor de definitie van het gereguleerde segment aan bij het huurbeleid. Voor de stad Eindhoven en de omliggende regiogemeenten is de grens voor het gereguleerde bezit bepaald op een WOZ-waarde ter grootte van De Minister benadrukt dat zij corporaties niet zal verplichten om gereguleerde woningen uitsluitend toe te wijzen aan de primaire aandachtsgroep; in die gevallen waarin het uit het oogpunt van gemengde inkomenssamenstelling in bepaalde wijken wenselijk is, zal ook instroom van hogere 21

22 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005 inkomens mogelijk moeten zijn. Ook bij de toewijzing van woningen vanuit een urgentie of vanuit een zorgbehoefte zal inkomen niet het enige criterium hoeven te zijn. Er wordt evenwel verwacht dat uiteindelijk 90% van de huurwoningen in het gereguleerde segment wordt toegewezen aan de primaire doelgroep. SWS stelt zich op het standpunt dat het stellen van inkomenseisen bij de toewijzing van woningen haaks staat op het principe van keuzevrijheid dat door SWS wordt gehanteerd. De toewijzing van woningen vindt in principe plaats op basis van de inschrijvingsduur als woningzoekende, waarbij we zo weinig mogelijk additionele eisen stellen. Overigens is het in de dagelijkse praktijk van SWS al zo dat meer dan 90% van onze woningen wordt toegewezen aan mensen met een inkomen tot We vinden het echter, in het kader van keuzevrijheid, minder juist om vooraf bepaalde inkomenseisen te stellen bij de toewijzing van woningen. In 2005 heeft SWS woningen (2004: 1.157) opnieuw verhuurd. Hiervan werden 29 woningen verhuurd in het geliberaliseerde segment en woningen verhuurd in het gereguleerde segment. In 2005 reageerden gemiddeld 178 personen op een vrijgekomen woning van SWS. De gemiddelde wachttijd voor het realiseren van een woonwens blijft hiermee in Eindhoven onveranderd hoog Verhuren van woningen aan bijzondere doelgroepen Naast de toewijzing van woningen op basis van inschrijvingsduur heeft SWS in 2005 ook een aantal woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen. In 2005 heeft WOONBEDRIJF, als werkorganisatie van SWS en Hhvl, 11 personen in het kader van de taakstelling asielzoekers gehuisvest; in 2005 werd een contingent van 16 personen aan WOONBEDRIJF toegewezen. De resterende 5 personen worden naar verwachting in 2006 gehuisvest. Daarnaast werd door WOONBEDRIJF in 2005 aan 156 urgenten een woning toegewezen. Het grootste gedeelte van de urgenten (136 personen) kreeg binnen een half jaar een woning toegewezen. In totaal 20 urgenten hebben de door WOONBEDRIJF toegewezen woning geweigerd. Tenslotte werden in het kader van het project DOOR! (begeleid wonen) door WOONBEDRIJF in personen gehuisvest Indeling van het bezit naar huurprijs Voor de (financiële) toegankelijkheid van woningen voor de primaire doelgroep is met name de maandelijkse huurprijs van belang. SWS streeft ernaar om minimaal 80% van haar woningvoorraad in het goedkope en betaalbare segment aan te houden. Als grens voor het al of niet betaalbaar zijn van een woning houdt SWS de grenzen aan van de individuele huursubsidie (IHS). Voor het jaar 2005 betekent dit concreet dat woningen met een huurprijs tot 509 (2004: 500) als betaalbaar worden aangemerkt. Goedkope woningen zijn woningen met een huurprijs tot 332 (2004: 327) per maand. Woningen 22

23 Prestatievelden met een huurprijs groter dan 509 worden als duur aangemerkt. In 2005 viel 94% van de woningvoorraad van SWS in de categorie goedkoop of betaalbaar. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de interne doelstelling van 80%. De indeling van de woningvoorraad naar prijs kan als volgt schematisch worden weergegeven: Huur en huurbeleid De huurverhoging die op 1 juli 2005 door SWS is toegepast is gebaseerd op de inflatie in het jaar 2004 die door het CBS is berekend op 1,2%. Daarnaast heeft SWS gebruik gemaakt van de ruimte om de huursom boveninflatoir te laten stijgen met maximaal 0,4%, zodat de algemene huurverhoging per 1 juli 2005 op 1,6% is bepaald. SWS heeft op beperkte schaal differentiatie toegepast in de huurverhoging per 1 juli In die gevallen waar dat om reden van een afwijkende prijs/kwaliteitsverhouding noodzakelijk was, is de huurverhoging per 1 juli hoger of lager vastgesteld dan de algemene huurstijging van 1,6% per 1 juli Op corporatieniveau heeft SWS per 1 juli 2005 een huursomverhoging van 1,58% (2004: 2,90%) gerealiseerd. Het gebruik maken van de maximale boveninflatoire huurstijging van 0,4% was voor SWS noodzakelijk gelet op het belang van het realiseren van de toekomstige herstructureringsopgave in oude stadswijken van Eindhoven. Voor de huurverhoging per 1 juli 2006 is vooralsnog uitgegaan van het vigerende huurbeleid van SWS dat uitgaat van het inflatiecijfer over het voorafgaande kalenderjaar, waarbij tevens gebruik wordt gemaakt van (een gedeelte van) de maximale boveninflatoire huursomstijging in De inflatie over het jaar 2005 is door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) vastgesteld op 1,7%. De maximale boveninflatoire huurstijging per 1 juli 2006 bedraagt 0,8%. De maximale huursomstijging per 1 juli 2006 zou dus 2,5% zijn. Voor de huurverhoging per 1 juli 2006 heeft SWS besloten om de boveninflatoire huursomstijging conform het in 2005 gevolgde beleid te beperken tot 0,4%, zodat de huurverhoging per 1 juli 2006 is bepaald op 2,1%. Conform voorgaande jaren wordt de huurverhoging bij complexen met een afwijkende prijs/kwaliteitsverhouding hoger of lager vastgesteld dan de algemene huurstijging. Hoewel op dit moment nog niet door de Tweede Kamer aangenomen, gaat SWS ervan uit dat de Wet Betaalbaarheidsheffing Huurwoningen in 2006 een feit wordt. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde van het vastgoed per 31 december 2005 is derhalve rekening gehouden met de verschuldigde heffing in het kader van deze wet. De betaalbaarheidsheffing zal naar verwachting een structureel karakter hebben en is om die reden gedurende de gehele restant economische levensduur van het vastgoed ingerekend in de bedrijfswaarde, hoewel zich inmiddels 23

24 Woningstichting SWS Jaarverslag 2005 aftekent, dat als gevolg van het uitstel van de verdere liberalisering van de huurmarkt de heffing voor 2006 zal worden gehalveerd. In de bedrijfswaardeberekeningen wordt de heffing ieder jaar met 2% geïndexeerd. In afwachting van de ontwikkeling van nieuw huurbeleid in samenwerking met de collega s van Hhvl, is in de bedrijfswaardeberekening nog geen rekening gehouden met een eventuele verruiming van het huurbeleid als compensatie voor de betaalbaarheidsheffing. De huurachterstand per 31 december 2005 bedraagt 2,28% van de te incasseren jaarhuren en vergoedingen (2004: 1,80%). In 2005 is een bedrag van 0,7 mln. (2004: 1,8 mln.) ten laste van het jaarresultaat gebracht in verband met de kosten van huurderving als gevolg van oninbare vorderingen en als gevolg van leegstand van woningen. In 2005 is geen sprake geweest van structurele leegstand van woningen als gevolg van verhuurbaarheidsproblemen. SWS heeft de beschikking over een reglement Bijdrage in Verhuiskosten. Volgens dit reglement hebben bewoners bij gedwongen verhuizing als gevolg van sloop, renovatie of anderszins recht op een bijdrage in de verhuiskosten van Vervreemden van woningen Gezien de druk op de huurmarkt heeft SWS besloten om alle woningen beschikbaar te houden voor de huursector en vooralsnog geen woningen te verkopen. 4.2 Kwaliteit van de woongelegenheden Zoals reeds is opgemerkt onder huurbeleid wil SWS, in samenwerking met Hhvl, het huurprijsbeleid en kwaliteitsbeleid van onze woningen meer met elkaar in overeenstemming gaan brengen. Het kwaliteitsbeleid zoals dat tot nog toe is vastgelegd en uitgevoerd in de complexbeheerplannen heeft nooit een expliciete relatie gelegd met het huurprijsbeleid voor het betreffende complex. In 2006 zal er nagedacht worden over de wijze waarop we deze aspecten met elkaar in evenwicht kunnen brengen, waarbij het uitgangspunt met betrekking tot het kwaliteitsbeleid uiteraard altijd blijft dat de veiligheid, het basale woongenot en de waardevastheid van het vastgoed gewaarborgd moet blijven. Het primaire vertrekpunt voor het formuleren van een onderbouwd kwaliteitsbeleid is het inventariseren van de huidige technische status van het vastgoed, de op korte termijn gewenste status en de financiële consequenties van de voorgenomen acties met betrekking tot kwaliteit. Een goede meerjarenonderhoudsplanning die is gebaseerd op fysieke technische conditiemetingen is daarvoor een eerste vereiste. Reeds in 2004 hebben de directies van SWS en Hhvl daarom beslist tot de aanschaf van een nieuw meerjarenonderhoudssysteem (MJO). Voorwaarde voor een succesvolle implementatie van een meerjarenonderhoudssysteem vormt een technische conditiemeting, die als zogenaamde nulmeting in 2005 is gestart en die doorloopt tot het eerste kwartaal van De implementatie wordt uitgevoerd 24