30 september Sprekers: Antoon van de Water makelaar en voorzitter van RSP Makelaars s-hertogenbosch C.V.

Transcriptie

1 Seminar Actualiteiten commercieel vastgoed 30 september 2015 Sprekers: Antoon van de Water makelaar en voorzitter van RSP Makelaars s-hertogenbosch C.V. Kees Goeman belastingadviseur en partner bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs 1

2 Programma: 1. Antoon van de Water geeft een actuele kijk op regionale en landelijke trends waar het de commerciële vastgoedmarkt betreft. 2. Kees Goeman bespreekt de fiscale actualiteiten in relatie tot vastgoed. 3. Gelegenheid tot het stellen van vragen + borrel

3 Kees Goeman Belastingadviseur en partner bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs Fiscale actualiteiten in relatie tot vastgoed

4 Onderwerpen 1. Vastgoed en de herziening van BTW. 2. De overgang van een algemeenheid van goederen. 3. BTW/overdrachtsbelasting en erfpacht. 4. Erfpachtstructuren in de overdrachtsbelasting. 5. De fiscale duiding van huurincentives. 6. De herinvesteringsreserve. 7. Verruiming schenkingsvrijstelling eigen woning. 8. De leegwaarderatio in box De bedrijfsopvolgingsfaciliteit voor vastgoed-bv s. 1 Vastgoed en herziening van BTW (1) De aftrekbaarheid van BTW dient te worden beoordeeld naar het moment waarop de BTW in rekening wordt gebracht op basis van de bestemming. Voorbeeld: belaste- dan wel vrijgestelde verhuur Oplevering pand aan belegger op 1 februari 2015 tegen een koopsom van 1,21 mio. incl. BTW. Makelaar heeft opdracht een huurder te vinden die belaste prestaties verricht. In de BTW-aangifte over het eerste kwartaal 2015 brengt de belegger daarom 0,21 mio. in vóóraftrek. 2

5 Vastgoed en herziening van BTW (2) De opdracht verloopt niet succesvol. Uiteindelijk wordt per 1 juli 2015 verhuurd aan een tandartspraktijk. In het eerste boekjaar waarin het pand in gebruik wordt genomen vindt een herziening van de BTW in één keer plaats als het werkelijk gebruik afwijkt van het voorgenomen gebruik. Herrekening op moment van ingebruikname. De belegger moet dus in zijn BTW-aangifte over het derde kwartaal ,21 mio.btw aangeven en afdragen. In de spiegelbeeldsituatie mag de belegger de aanvankelijk niet-aftrekbare BTW alsnog in aftrek brengen. 3 Vastgoed en herziening van BTW (3) Herzieningstermijn vangt aan na eerste boekjaar en bedraagt negen boekjaren: Aan het eind van elk boekjaar 10% van de aanschaf-btw opnieuw beoordelen op basis van gebruik in herzieningsjaar versus Maximaal 90% herzien in herzieningstermijn (de overige 10% valt in het jaar van ingebruikname). 4

6 Vastgoed en herziening van BTW (4) Recente jurisprudentie: HvJ 5 juni 2014, C-500/13: Poolse gemeente investeert in in een sporthal. BTW op investeringen aan de gemeente in rekening gebracht. In 2010 wordt de sporthal gebruikt voor BTW-vrijgestelde activiteiten. De gemeente verhuurt de sporthal later in 2010 belast aan een vennootschap. De gemeente verzoekt om de BTW in één keer, in één belastingjaar, te herzien. Poolse minister antwoordt dat herziening moet plaatsvinden over een periode van tien jaren. 5 Vastgoed en herziening van BTW (5) Oordeel HvJ EU: Het is niet in strijd met het EU-recht dat de Poolse BTWherzieningstermijn bij investeringen in onroerende zaken tien jaren bedraagt. Een herzieningsperiode van tenminste vijf jaren vormt een essentieel bestanddeel van de bij Richtlijn 2006/112 ingevoerde herzieningsregeling. 6

7 Vastgoed en herziening van BTW (6) Oordeel HvJ EU versus nationale wet: Nu de bepalingen van de BTW-Richtlijn op basis waarvan de herziening, ook in het jaar van ingebruikname, beperkt is tot een gedeelte (voor o/g in Nederland: 1/10 e ) van de BTW die op de goederen drukt door het HvJ EU wordt bestempeld tot dwingend recht, lijkt de Nederlandse herziening in het jaar van ingebruikname in strijd met de BTW-Richtlijn. De Nederlandse Wet schrijft namelijk voor dat herziening in één keer op het moment van ingebruikname en aan het einde van het boekjaar, ook mogelijk is. Conclusie: Belastingplichtigen kunnen zich zowel op de Nederlandse Wet als op de BTW-Richtlijn beroepen, afhankelijk van wat voordeliger is. Lopende procedure bij Rechtbank Haarlem. 7 Vastgoed en herziening van BTW (7) Nadere bezinning nà besproken arrest van HvJ EU: Casus: Een eigenaar van een pand laat zijn pand verbouwen in de maanden juli t/m augustus en neemt de verbouwingsdienst in gebruik in september wanneer hij het pand belast gaat verhuren. In november vertrekt deze huurder en wordt vervangen door een huurder die niet kan opteren voor een BTW-belaste verhuur. Stelling fiscus: herziening (100%) van de afgetrokken BTW nà afloop van het boekjaar. Stelling eigenaar: BTW-Richtlijn biedt nationale wetgever geen mogelijkheid tot herziening aan het einde van het boekjaar. 8

8 Vastgoed en herziening van BTW (8) Overige aandachtspunten: 1. Herziening geldt in beginsel niet voor diensten. Verbouwingen neigen volgens jurisprudentie HvJ EU mogelijk eerder naar een investeringsgoed. 2. Leegstand geldt voor herziening als belast gebruik afhankelijk van het beoogde gebruik (zorgen voor opdracht aan makelaar dat hij moet zoeken naar BTW-belaste huurders). 3. O/g tijdens herzieningstermijn geleverd: Bij belaste levering wordt verondersteld dat het o/g tijdens de resterende herzieningsperiode volledig is gebruikt voor belaste prestaties. Dus geen herziening. Bij vrijgestelde levering wordt aangenomen dat het o/g tijdens de resterende herzieningsperiode volledig is gebruikt voor vrijgestelde prestaties. 9 Artikel 37d Wet OB (overgang van een algemeenheid) Overgang van algemeenheid van goederen van toepassing bij overdracht van onroerende zaken die duurzaam (zullen) worden geëxploiteerd. Belastingdienst: bij nieuwbouw is sprake van een algemeenheid van goederen na zes maanden verhuur. Koper neemt restant herzieningstermijn van verkoper over. Voordeel: geen nieuwe 10-jaarstermijn in situaties waarin anders geopteerd had moeten worden om BTW-schade te voorkomen. Opletten: Overname toekomstige BTW herziening, die niet (volledig) wordt gedekt door van huurders te ontvangen compensatie. Herziening vindt plaats per einde van het jaar en dus niet pro rata over delen van het jaar. 10

9 BTW/overdrachtsbelasting en erfpacht (1) Met ingang van 1 januari 2015 wordt de vestiging van een erfpacht voor onbepaalde tijd aangemerkt als een levering. Waardering toekomstige canon = waarde in het economisch verkeer van de grond (o/g). Achtergrond: afschaffing integratieheffing per 1 januari BTW/overdrachtsbelasting en erfpacht (2) Voorbeeld: Gemeente vestiging erfpacht op bouwterrein Aannemer realisatie woningen projectontwikkelaar levering grond/woningen woningcoöperatie Tot 1 juli 2015 was het aantrekkelijk om vestiging erfpacht in de sfeer van de overdrachtsbelasting te laten gebeuren. Strijdigheid met BTW-Richtlijn? Richtlijn gaat uit van de subjectieve (= afgesproken) prijs. 12

10 Erfpachtstructuren in de overdrachtsbelasting (1) Steeds populairder is de erfpachtlease als alternatief voor sale-and-leaseback ter voorkoming van overdrachtsbelasting. Voorbeeld 1: Ondernemer verkoopt en levert zijn bedrijfspand aan een financiële instelling onder voorbehoud van een recht van erfpacht voor 10 jaren. Waarde volle eigendom: 5,0 mio. Gekapitaliseerde waarde van de canon: 3,725 mio. Heffingsgrondslag OVB: 1,275 mio. Verschuldigde OVB: 0,0765 mio. (i.p.v. 0,3 mio.) 13 Erfpachtstructuren in de overdrachtsbelasting (2) Voorbeeld 2: Belegger verkoopt zijn verhuurd vastgoed aan een andere belegger onder voorbehoud van een recht van erfpacht tegen een prijs die gelijk is aan de waarde in het economisch verkeer van het vastgoed. De verkoper blijft verhuurder van het vastgoed en blijft recht hebben op de huuropbrengsten. Tegelijkertijd verkrijgt hij de positie van erfpachter en dus ook de verplichting om canon te betalen (veelal gelijk aan de huuropbrengsten). Koper verkrijgt uiteindelijk vastgoed met een forse besparing van OVB. 14

11 Erfpachtstructuren in de overdrachtsbelasting (3) Belastingplan 2016: Met ingang van 1 januari 2016 kan de vermindering van de maatstaf van heffing niet meer worden toegepast wanneer het o/g wordt geleverd onder voorbehoud van: Recht van erfpacht. Recht van opstal. Erfdienstbaarheid Fiscale duiding van huurincentives 1. Gedurende een bepaalde periode betaalt de huurder geen of een lagere huur. Stel: in 2015 wordt een 10-jarig huurcontract afgesloten met een jaarhuur van Huurvrije periode: 2015 en Liquiditeitsbeginsel is niet bepalend. Fiscale opbrengst zowel in 2015 en 2016: (8 x 1.000)/10 = Verhuurder betaalt in geld, bijvoorbeeld voor inrichtingskosten van huurder. Deze betaling dient over de gehele huurperiode als fiscale last te worden uitgesmeerd. 3. Investeringen door verhuurder: activeren en afschrijven voor zover mogelijk. Voor de BTW vormt een aanmoedigingspremie geen vergoeding voor een dienst van huurder, behoudens uitzonderlijke situaties (HvJ EU 9 oktober 2001, Mirror group). 16

12 De herinvesteringsreserve Recente jurisprudentie legt handel in B.V. s met herinvesteringsreserves (HIR) verder aan banden. HIR kan niet worden benut als tussen aankoop vervangend o/g en overdracht aandelen aan een derde een rechtstreeks verband bestaat. Denk aan de volgende situaties: De koper van de aandelen zorgt zelf voor vervanging o/g: hij voert zelf onderhandelingen over aankoop o/g en koopprijs. Tussen vervanging o/g en overdracht aandelen is een korte tijdspanne gelegen. Partijen maken gebruik van een bemiddelaar die belastingadviezen faciliteert en zichzelf aanprijst onder het motto forse belastingbesparing te bereiken Verruiming schenkingsvrijstelling eigen woning Belastingplan 2016: Vanaf 1 januari 2017 kan iedereen tussen 18 en 40 jaar van een familielid of een derde eenmalig een schenking van maximaal vrij van schenkbelasting ontvangen, mits deze wordt gebruikt voor de eigen woning. In 2016 bedraagt deze vrijstelling in de relatie ouder-kind: Bij gebruikmaking hiervan komt dit bedrag in mindering op de vrijstelling in Degene die in 2013/2014 reeds heeft geschonken, kan dat in 2017 niet nogmaals belastingvrij aan dezelfde persoon doen. Doel maatregel: Wegwerken van de onderwaterproblematiek. Vermindering van de financiële kwetsbaarheid van gezinnen. 18

13 Leegwaarderatio verhuurde woningen in box 3 (1) Belastingheffing over verhuurde woningen (met huurbescherming) in box 3: 30% inkomstenbelasting over (thans nog?) 4% van de WOZ-waarde x de leegwaarderatio. Voor de leegwaarderatio wordt het rendement als volgt berekend: huur januari * 12 (maanden) WOZ-waarde Voor 2015 geldt: x 100% Als de uitkomst < 1%, dan is de ratio 45%. Bij een uitkomst tussen 1% en 7%, is de ratio 51% - 78%. Als de uitkomst > 7%, dan is de ratio 85% Leegwaarderatio verhuurde woningen in box 3 (2) Arresten van de Hoge Raad in april 2015: (HR 3 april 2015, nr. 13/04247 en HR 24 april 2015, nr. 14/01504) 1. Indien de WEV van de verhuurde woning substantieel lager is dan WOZ-waarde * leegwaarderatio, dan is de WEV bepalend. 2. Indien de belastingheffing niet in verhouding staat tot de huuropbrengsten kan sprake zijn van onredelijke heffing. Een onredelijke belastingheffing is in strijd met het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) casu quo het recht op ongestoord genot van eigendom. Deze arresten zijn mede de aanleiding voor een herbezinning van de belastingheffing in box

14 De bedrijfsopvolgingsfaciliteit voor vastgoed-bv s (1) De onderneming in de zin van de Wet op de inkomstenbelasting 2001: Een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid welke is gericht op deelname aan het economisch verkeer met het oogmerk om winst te behalen. Onderneming versus belegging: Wordt met de verrichte arbeid een rendement beoogd dat hoger ligt dan bij normaal actief vermogensbeheer het geval is èn valt dit hogere rendement ook redelijkerwijs te verwachten? 21 De bedrijfsopvolgingsfaciliteit voor vastgoed-bv s (2) Nieuwe jurisprudentie: 1. Hof Den Haag, 20 december 2013, nr. BK-12/ Hof Arnhem-Leeuwarden, 8 april 2014 nr. 13/ Rechtbank Den Haag, 3 juni 2014, nr. AWB 14/ Hof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2015, nr. 13/

15 De bedrijfsopvolgingsfaciliteit voor vastgoed-bv s (3) Hof Den Haag 20 december 2013 nr. BK-12/00757: (betrof vererving vastgoed BV) Werkzaamheden: Het zoeken en selecteren van huurders. Het bepalen van huurprijzen. Het voeren van correspondentie met betrekking tot het aangaan van huurovereenkomsten en huurachterstanden. Het behandelen van vragen of opmerkingen van huurders. Het beoordelen van het benodigde onderhoud. Het overleggen met de technische beheerder en de administrateur De bedrijfsopvolgingsfaciliteit voor vastgoed-bv s (4) Hof Den Haag 20 december 2013 nr. BK-12/00757: Vervolg werkzaamheden: Het onderhouden van contacten met aannemers, gemeentelijke diensten en nutsbedrijven. Het aanvragen van offertes en het verstrekken van opdrachten aan aannemers. De bezichtiging en de beoordeling van de eventuele aankopen van panden. Het lezen van vakliteratuur en het onderhouden van kennis aangaande onroerend goed in verband met huurprijzen in de omgeving van de panden in portefeuille. 24

16 De bedrijfsopvolgingsfaciliteit voor vastgoed-bv s (5) Hof Arnhem-Leeuwarden 8 april 2014 nr. BK-13/00473: (betrof schenking 1 aandeel in Vastgoed BV) Werkzaamheden: Aan- en verkoop van vastgoed. Het doen van marktonderzoek naar goede huurmarkten. Onderhandelingen met huurders over huurprijzen en andere condities. Inspectie bij huurders. Het regelen van verbouwingen en onderhoud. Het regelen van herfinanciering. Het verzorgen van huurcontracten. Het innen van huren. Het voeren van de administratie. Het realiseren van bouwprojecten De bedrijfsopvolgingsfaciliteit voor vastgoed-bv s (6) Rechtbank Den Haag, 3 juni 2014, nr. AWB 14/1201: (betrof vererving Vastgoed BV) Werkzaamheden: Het voeren van de administratie. Het bepalen van huurprijzen voor de woningen, de garages en bedrijfsruimten. Het huurdersbeheer. Het manen van nalatige huurders. Het opstellen van huurovereenkomsten. Contacten met aannemers. Het inzetten van mensen. Het beoordelen van klachten van huurders. Het beoordelen van het onderhoud van het onroerend goed. De aankoop van grond of gebouwen. Het onderhouden van de hiervoor benodigde contacten met gemeentelijke diensten en andere. Het ontwikkelen en realiseren van nieuwe projecten. 26

17 De bedrijfsopvolgingsfaciliteit voor vastgoed-bv s (7) Hof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2015, nr. 13/01073 (betrof vererving vastgoed BV) Werknemers in dienst. Commerciële, juridische en administratieve afdeling. Eigen technische dienst voor klein tot middelgroot onderhoud. Toezicht door werknemers bij verbouwingen De bedrijfsopvolgingsfaciliteit voor vastgoed-bv s (8) In alle uitspraken: Vastgoedportefeuilles met aanzienlijke waarde (miljoenen en tientallen tot honderden panden). Grote tijdsbesteding. Ervaring en expertise van werknemers. Vastgoedontwikkeling is een pré. 28

18 Voor meer informatie kunt u terecht bij: A.N. (Antoon) van de Water a.vd.water@rspmakelaars.nl Mr. C. (Kees) Goeman goeman@inventivecontrol.com aankomend seminar: 2 december 2015 : Eindejaarsseminar Noteer deze datum alvast in uw agenda. Wij hopen u tijdens dit seminar te mogen verwelkomen. Accountants Belastingadvseurs Bezoek ook onze website Postbus AC Vught Vughterweg 47 m 5211 CK s-hertogenbosch Tel