Voorwoord. Heerlen, juni 2010 Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Voorwoord. Heerlen, juni 2010 Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl"

Transcriptie

1

2 Voorwoord De woningmarkt functioneert niet goed en zit op slot zijn veelgehoorde uitdrukkingen om de actuele situatie op de Nederlandse woningmarkt te kenschetsen. De economische crisis veroorzaakte een forse afname van economische activiteiten in de woningmarkt. Het consumentenvertrouwen kreeg een flinke deuk. De discussie omtrent hervorming van de woningmarkt en het aanbrengen van veranderingen in het fiscale stelsel is niet nieuw. Vooral tijdens een verkiezingsperiode staat het onderwerp volop in de schijnwerpers. Verwacht mag worden dat ook tijdens de formatie de woningmarkt een punt van onderhandeling zal zijn. Los van de vraag in hoeverre er thans sprake is van een dringende noodzaak tot hervormingen, dringt steeds meer het besef door dat het gewenst is om op korte termijn knopen door te hakken. De discussie steeds opnieuw naar de toekomst verschuiven, is geen optie. Het vertrouwen van de consument dient snel te worden hersteld, waardoor deze opnieuw een belangrijke bijdrage kan leveren aan de woningmarkt en de economie. Met creatieve aanpassingen zijn immers op korte termijn uitstekende resultaten te behalen. Aanpassingen, die de woningmarkt direct de benodigde duidelijkheid en zekerheid verschaffen. Ons eerste doel was dan ook hervormingen te realiseren die hieraan voldoen. De woonconsument mag er, zeker niet op korte termijn, financieel ernstig op achteruitgaan. De tweede doelstelling richt zich met name op het bereiken van kostenbesparingen bij de overheid en op termijn een betere financiële positie voor de overheid. De resultaten van deze studie tonen in voldoende mate aan dat deze voorstellen direct kunnen worden ingevoerd. Woningmarktcijfers.nl hoopt met deze studie een bijdrage te leveren aan een open discussie en communicatie, mede naar de burgers toe. Nu zijn de maatschappelijke organisaties aan zet voor een beoordeling en advies. Daarna zal de politiek hopelijk tot een spoedige besluitvorming kunnen komen, waardoor niet alleen de rust terugkeert op de woningmarkt, maar tevens een periode van groeiende economische activiteiten. Heerlen, juni 2010 Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl Woningmarktcijfers.nl Woningmarktcijfers levert actuele en gedetailleerde woningmarktgegevens van elke gemeente, regio en provincie in Nederland. Daarnaast onderzoekt, adviseert en publiceert Woningmarktcijfers over diverse uiteenlopende onderwerpen betreffende de woningmarkt. Postbus 2555, 6401 DB Heerlen, tel , fax Woningmarktcijfers.nl 1

3 Samenvatting hervormingsvoorstellen Uitvoering van de voorstellen van Woningmarktcijfers.nl zullen leiden tot een snel herstel van vertrouwen in de woningmarkt, een stabiele toekomst en besparingen voor de overheid opleveren. Wat ons betreft kunnen deze wijzigingen binnen zeer korte termijn integraal worden ingevoerd. Er zijn geen langdurige transitiepaden nodig. Concrete aanpassingen Voor nieuwe kopers - De overdrachtsbelasting wordt per direct geheel afgeschaft - De leenquote wordt verlaagd - Afsluitkosten hypotheek zijn eenmalig niet meer aftrekbaar - De NHG grenzen blijvend gehandhaafd, de premie gaat omhoog Voor alle (bestaande en nieuwe) woningeigenaren - De onroerendezaakbelasting OZB wordt per direct afgeschaft - Het eigenwoningforfait EWF vervalt per direct - De regeling koopsubsidies en startersleningen worden beëindigd - De betaalde hypotheekrente blijft aftrekbaar in box1 - De rente tot (basisaftrek) is tegen 100% aftrekbaar - De meerdere rente tegen 60% in jaar 1, jaarlijks dalend met 1% tot 31% in jaar 30 - Woning + hypotheekschuld gaan naar Box3 - De vrijstelling voor de eigen woning bedraagt De bijleenregeling en de eigen woningreserve kunnen vervallen - De verkoop van KEW polissen wordt ontmoedigd Verwachte gevolgen - Snel herstel van vertrouwen in woningmarkt - Meer transacties in bestaande en nieuwbouwsector - Meer kansen op doorstroming, terugverdientijd k.k. ca. 2 jaar - Positieve effecten arbeidsmarkt, mobiliteit en economie - Minder risico overfinanciering door maximum lening 106% (executies NHG) - Huiseigenaren komen ook in toekomst niet in de problemen - Gematigde prijsontwikkeling koopwoningen - Een matiging van de hypotheekconsumptie, aflossen wordt bevorderd - Daling verkoop spaar/leven hypotheken - Neutrale lastenontwikkeling in aanvang, licht stijgend voor hogere hypotheken/inkomens - Besparingen / terugverdieneffect overheid loopt geleidelijk op - Flinke besparingen op uitvoeringskosten overheid, belastingdienst, AFM Een uitvoerige beschrijving van de voorstellen met consequenties leest u elders in deze studie. In de bijlagen vindt u diverse uitgewerkte rekenvoorbeelden voor de diverse groepen van huiseigenaren. Woningmarktcijfers.nl 2

4 Inhoudsopgave Voorwoord... 1 Samenvatting hervormingsvoorstellen...2 Inhoudsopgave Inleiding Onderwerp en aanleiding Doelstellingen Onderzoeksopzet Afbakening Verantwoording Bestaande mythen omtrent het functioneren van de woningmarkt Situatiebeschrijving Nederlandse woningmarkt De woningmarktfactoren in beeld Huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt Financiële instrumenten Bijdrage woningmarkt aan Nederlandse economie Hervormingsvoorstellen Woningmarktcijfers Concrete aanpassingen Verwachte gevolgen voorstel Nadere toelichting aanpassingen Overzicht fiscale effecten Bronnenlijst Bijlagen A Diverse berekeningen van de effecten voor individuele burgers over een periode van 40 jaar B Toelichting rekenvoorbeelden Woningmarktcijfers.nl 3

5 1. Inleiding De discussie omtrent hervorming van de woningmarkt en het aanbrengen van veranderingen in het fiscale stelsel zijn niet nieuw. Sedert de jaren zeventig van de vorige eeuw leeft het onderwerp, vooral rond de verkiezingsperiode, sterk. Veel onderzoeken en publicaties hebben sindsdien het levenslicht gezien. 1.1 Onderwerp en aanleiding Politieke standpunten hypotheekrenteaftrek De standpunten van politieke partijen ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek kunnen worden verdeeld in twee groepen. De ene helft voelt geen enkele behoefte de hypotheekrenteaftrek met bijbehorende onderdelen aan te pakken. De andere groep is met name voornemens de hogere inkomensgroep en meer vermogende groep van huiseigenaren zwaarder te belasten. Een recente publicatie van het CBS wees uit dat 50% van de hypotheekrenteaftrek terecht komt bij de inkomensgroep boven Andere partijen stellen dat dit een logisch gevolg is van de belastingtarieven. De helft van de inkomstenbelasting wordt immers ook door dezelfde groep opgebracht. Los van de exacte gevolgen van deze ingrepen, kan worden opgemerkt dat met de voorgestelde wijzigingen meer inkomenspolitiek wordt bedreven dan dat sprake is van echte hervormingen van de woningmarkt. Een grote groep burgers geeft in enquêtes aan geen bezwaar te hebben tegen hervorming van het systeem. Dat is begrijpelijk, het gaat immers in de meeste gevallen niet om henzelf, maar om een selecte en kleine groep van hogere inkomens. Onverminderd is echter de onrust en het gebrek aan vertrouwen in een politiek stabiel systeem, zoals blijkt uit een recent onderzoek van de Vereniging Eigen Huis. Aanleiding De verkiezingen zijn inmiddels weer achter de rug. Het volk heeft gekozen, de leiders van de politieke partijen zijn nu aan zet voor het vormen van kabinet en regeringsprogramma. De woningmarkt met alle fiscale aspecten vormde, evenals bij voorgaande verkiezingen, opnieuw een belangrijk item. Verwacht mag worden dat ook tijdens de formatie de woningmarkt een punt van onderhandeling zal zijn. Onlangs hebben 20 ambtelijke werkgroepen aanbevelingen gedaan voor bezuinigingsoperaties, onder andere voor de woningmarkt. Een commissie van deskundigen van de SER (CSED) bracht, evenals het CPB, in april jl. een gedegen onderbouwde visie naar buiten voor hervorming van de gehele woningmarkt. Met name de kansen om door schrappen van verschillende regels kostenbesparingen bij de overheid te realiseren worden gemist. Een andere belangrijke omissie is ons inziens, dat uitsluitend op macroniveau berekeningen worden gemaakt. Op burgerniveau is nog nauwelijks inzicht gegeven in de mogelijke consequenties van aanpassingsvoorstellen. Voor een brede acceptatie in de samenleving is transparante informatie en communicatie onmisbaar. De veelal met onzekerheid omgeven aanpassingen op lange termijn zullen daarom langdurig boven de markt blijven hangen en het vertrouwen blijven ondermijnen. 1.2 Doelstellingen Voor een blijvend herstel van de economie en de woningmarkt zijn twee zaken essentieel. Het vertrouwen in een stabiel politiek klimaat enerzijds en de eigen toekomstverwachting anderzijds, oftewel de reële bestedingsmogelijkheden in de komende jaren. Met andere woorden, elke lastenverzwaring die aan burgers wordt opgelegd, zal zich onmiddellijk vertalen in afnemende bestedingen en de economie eerder schaden dan goeddoen. De discussie naar de toekomst verschuiven, kan dit alleen maar verslechteren. Ons eerste doel was dan ook hervormingen te realiseren die hieraan voldoen. De woonconsument mag er, zeker niet op korte termijn, financieel ernstig op achteruitgaan. Het vertrouwen van de consument dient zo snel mogelijk te worden hersteld, waardoor deze opnieuw een belangrijke bijdrage kan leveren aan de woningmarkt en de economie. De tweede doelstelling richt zich met name op het bereiken van kostenbesparingen bij de overheid en op termijn een betere financiële positie voor de overheid. Woningmarktcijfers.nl 4

6 1.3 Onderzoeksopzet Van burgerniveau naar macro resultaten De meeste voorstellen nemen het macroniveau als uitgangspunt. In onze methode kiezen wij juist voor een bottom up methode. Wij brengen eerst de consequenties van de hervormingsvoorstellen voor de diverse inkomens en prijsniveaus in beeld. Hierbij gaan we uit van een doorlooptijd van 40 jaar met stijgingen van de diverse kostensoorten en opbrengsten. Op deze manier kunnen toekomstige ramingen eenvoudig en overzichtelijk worden weergegeven. Tevens wordt een vergelijking gemaakt met een gemiddelde huursituatie. Het is interessant om te zien hoeveel huurders en kopers uiteindelijk aan hun wooncarrière besteden. Aan de hand van deze uitkomsten kunnen de macro resultaten voor Nederland worden berekend. Door de uitkomsten en visie met burgers, politieke partijen en maatschappelijke organisaties te communiceren, verwachten wij dat snel een breed draagvlak voor deze aanpak kan worden gecreëerd. 1.4 Afbakening Onderzoek richt zich met name op de koopsector. Dit betekent overigens niet dat de huursector geen aanpassingen behoeft. De wensen op dit terrein zijn eveneens reeds in meerdere onderzoeken in beeld gebracht. De huurprijzen zijn niet marktconform, waardoor met name de corporaties inkomsten laten liggen. De groep huurders die qua inkomen momenteel te goedkoop woont (het zogenaamde goedkoop scheefwonen) wordt met de nieuwe voorstellen van sommige politieke partijen en studies geraakt. Toch heeft ook deze medaille twee kanten. Weliswaar leggen scheefwoners een beslag op goedkope huurwoningen, maar aan de andere kant laten deze de financiële voordelen van een koopwoning onbenut. Hierdoor heeft deze groep in elk geval de druk op de koopmarkt niet verder opgevoerd, en dat is positief te noemen. Een andere redenatie die gevolgd zou kunnen worden, is dat met de extra inkomstenbelasting (vanwege niet benutte fiscale voordelen) van één scheefwoner de huurtoeslag van 2 of 3 gezinnen kan worden betaald. De afweging is derhalve niet eenvoudig, zeker als rekening wordt gehouden met de voordelen van qua inkomen gemêleerde buurten. Bij mogelijke aanpassingen pleiten wij ook hier voor een pragmatische aanpak, waarbij kostbare uitvoeringstrajecten worden vermeden. Te denken valt aan een extra huurverhoging van bijvoorbeeld 1% per jaar, die vervolgens wordt afgedragen aan de overheid. Bij dit alles dient de relatie met waardevermeerdering niet uit het oog te worden verloren. De waardeontwikkeling, ook van huurwoningen, wordt met name bepaald door het toekomstig rendement. Effecten op het gebied van inflatie en inkomenscompensatie, welke vervolgens weer invloed hebben op de internationale concurrentieverhoudingen, mogen hierbij niet uit het oog worden verloren. Uiteindelijk zal een goed functionerende koopmarkt ook in de huursector voor ontspanning en afname van de vraagdruk kunnen zorgen. 1.5 Verantwoording Niets doen is nauwelijks nog een optie Los van de vraag in hoeverre er thans sprake is van een dringende noodzaak tot hervormingen, dringt steeds meer het besef door dat het gewenst is om op korte termijn knopen door te hakken. Zonder aanpassingen blijft de onzekerheid de komende jaren boven de markt hangen. Deze onzekerheid beïnvloedt het consumentenvertrouwen negatief en dat is iets wat de woningmarkt en de economie momenteel niet kan gebruiken. Bovendien zijn met creatieve aanpassingen op korte termijn uitstekende resultaten te behalen, die de woningmarkt wel direct de benodigde duidelijkheid en zekerheid kunnen verschaffen. Directe invoering en aanpassing mogelijk De resultaten van deze studie tonen in voldoende mate aan dat deze voorstellen direct kunnen worden ingevoerd. Woningmarktcijfers.nl 5

7 2. Bestaande mythen omtrent het functioneren van de woningmarkt Er bestaan diverse mythen over de Nederlandse woningmarkt. Deze ontstaan veelal als gevolg van gebrekkige of onvolledige informatie. Voor woningmarktcijfers.nl aanleiding om enkele van deze stellingen in het juiste perspectief te plaatsen. 1. Nederland loopt wat de prijsontwikkeling van koopwoningen betreft fors uit de pas in vergelijking met andere landen in Europa en de wereld. Prijsontwikkeling koopwoningen De hierna volgende grafieken laten zien dat de reële prijsontwikkeling in Nederland in lijn ligt met diverse andere landen in Europa en de wereld, dit ondanks een verschillende behandeling van fiscale systemen. In veel landen ontwikkelt de index zich vanaf 1995 (= 100) naar 200 punten in Zwitserland, Duitsland, Japan en Korea zijn eigenlijk de enige uitzonderingen hierop. Na een top rond het jaar 1990 liggen de reële prijzen in deze vier landen nu zelfs lager. Woningmarktcijfers.nl 6

8 Historische feiten over de woningmarkt in Nederland. Rond 1980 was Nederland evenals de rest van de wereld verwikkeld in een economische crisis. Na enkele jaren van forse stijging, daalden de prijzen van woningen binnen een paar jaar van gemiddeld tot De werkeloosheid was hoog en de hypotheekrente bedroeg meer dan 10%. In de jaren daarna krabbelde de woningmarkt geleidelijk op, maar het duurde meer dan 10 jaar voordat het prijsniveau van eind jaren zeventig werd bereikt. De tweede helft van de jaren negentig kan worden gekenmerkt als een periode van forse economische groei. De woningprijzen stijgen gemiddeld met meer dan 10% per jaar. Er werd gekocht, doorgestroomd, overwaarde benut, verbouwd etc., waardoor de woningmarkt de economie een extra impuls gaf. De enorme ontwikkeling in de koopsector zorgde in diverse regio s zelfs voor ontspanning in de huursector. In 2001 komt de economie in minder gunstig vaarwater, de woningprijzen stijgen rond het inflatieniveau, hetgeen overwegend te danken is aan een verdere rentedaling voor hypotheken van gemiddeld 6% naar 4,5%. Kredietcrisis raakt de woningmarkt Als in 2008 de kredietcrisis vanuit Amerika de wereld overspoelt, krijgt ook Nederland, voor het eerst sinds 1980, te maken met een prijsdaling en wel van 6,5% in Vanaf het 4 e kwartaal 2008 neemt ook het aantal woningtransacties sterk af. Waar in 2007 bijna transacties plaatsvonden (5% van de koopvoorraad), kwam het totaal in 2009 uit op slechts transacties(3% van de koopvoorraad). Het is de periode dat de bestuursvoorzitter van een grote bank roept dat de woningprijzen wel eens met 30% kunnen dalen. De directeur van de Vereniging Eigen Huis verklaart in een TV programma dat zij haar leden adviseert om maar even géén huis te kopen, dagelijks houdt een speciaal crisisjournaal Nederland in de greep. Terwijl nog nauwelijks iemand een baan heeft verloren of anderszins financieel wordt bedreigd, slaan de angst en emotie toe, het consumentenvertrouwen daalt en er vindt een algehele kopersstaking van duurzame goederen plaats. Woningmarktcijfers.nl 7

9 2. Nederlanders gaan gebukt onder zware hypotheekschulden en lopen grote financiële risico s De totale waarde van de 4 miljoen koopwoningen wordt door diverse partijen geraamd op miljard euro. Het totale bedrag aan uitstaande hypotheken bedraagt een slordige 600 miljard. Ongeveer de helft van de waarde is dus slechts belast. Ca huishoudens hebben een eigen huis zonder hypotheek. De gemiddelde woningschuld van de overige eigenaren bedraagt derhalve gemiddeld en bevindt zich ruimschoots onder de gemiddelde woningwaarde. De verwachting is dat het aantal koopwoningen de komende decennia zal stijgen tot ca. 5 miljoen in 2040, waarbij het uitstaande hypotheeksaldo (op basis van het huidig prijspeil) kan oplopen tot ca. 800 miljard. Kopers lopen inderdaad meer financieel risico dan huurders, maar dat risico is vooral door de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) prima af te dekken. Als er al enig risico is, dan bestaat dit vooral in de eerste jaren na de aankoop, omdat vaak meer dan de koopsom wordt gefinancierd. Het eigenwoningbezit heeft, zeker in het verleden, geleid tot forse vermogensvorming, niet alleen bij particuliere huishoudens, eveneens bij corporaties en beleggers. Een redelijk normaal gevolg van het nemen van risico en deelnemen aan het financiële verkeer. Daar waar huurders met een hoger inkomen op andere manieren kunnen sparen, betaalt de koper, zeker in de eerste helft van de eigendomsperiode, een woonlast die zeker 50% hoger ligt dan in de huursector gebruikelijk is. De tabel uit het WoonOnderzoek 2009, zoals hieronder weergegeven, laat de verschillen tussen de ontwikkelingen van de woonlasten van huurders en kopers duidelijk zien. Daarnaast is een grafiek van Woningmarktcijfers.nl opgenomen die een samenvattend beeld vanaf 2000 van deze verschillen geeft op basis van de gemiddelde woningprijs en hypotheekrente. Woonlasten en woonquote huurders, % verschil Bruto woonuitgaven % Netto woonuitgaven % Bijkomende woonuitgaven % Totale woonuitgaven % Gem. netto besteedbaar jaarinkomen % Netto huurquote 24% 23% 4% Totale woonquote huursector 36% 37% 1% Bron: WoonOnderzoek Nederland 2009 Woonlasten eigenaren, % verschil Bruto woonuitgaven % Netto woonuitgaven % Bijkomende woonuitgaven % Totale woonuitgaven % Gem. netto besteedbaar jaarinkomen % Netto koopquote 16% 16% 1% Totale woonquote koopsector 25% 26% 5% Bron: WoonOnderzoek Nederland 2009 Woningmarktcijfers.nl 8

10 Aantal executieveilingen niet verontrustend Het aantal woningen dat via een executie moest worden verkocht, is de afgelopen jaren licht gestegen tot ruim 2000 in Het Waarborgfonds Eigen Woning (uitvoerder van de NHG) had hierin een aandeel van 763 verliesdeclaraties. In ongeveer de helft van de gevallen worden financiële problemen veroorzaakt door financieel wanbeheer, veelvuldig bijlenen en kopen op krediet. Een kwart van de gevallen heeft te maken met het beëindigen van een relatie. Het aantal is niet zorgwekkend en staat in geen enkele verhouding met de aantallen waarmee bijvoorbeeld de VS te maken heeft. Het actievere beheer van banken en het WEW bij betalingsachterstanden heeft eveneens een bijdrage geleverd aan de beperkte stijging. Het risico van een executieveiling is het grootst in de eerste 10 jaar na aankoop van de woning. Uit een onderzoek van Woningmarktcijfers.nl blijkt dat er gemiddeld 70 maanden zitten tussen de maand van aankoop en de maand van veiling. Na een periode van 10 jaar heeft er over het algemeen voldoende waardestijging plaatsgevonden. De gemiddelde woningwaarde van de geveilde woningen bedraagt (oorspronkelijke aankoopsom + indexatie). De gemiddelde veilingopbrengst bedraagt Hieruit blijkt dat met name de onderkant van de markt (goedkope woningen lage inkomens) te maken krijgt met een gedwongen woningverkoop. Het vermogensverlies is door Woningmarktcijfers.nl berekend op per woning. Bron: het Kadaster, bewerking Woningmarktcijfers.nl Woningmarktcijfers.nl 9

11 3. De steeds hoger wordende fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit vormt een bedreiging voor de financiële huishouding van de Nederlandse Staat. Het is waar dat de overheid het eigen woningbezit de afgelopen decennia flink heeft gesubsidieerd en dat nog steeds doet. Met het verder stijgen van het eigen woningbezit en de hypotheekschuld van huishoudens neemt de bijdrage ook nog steeds toe. Dit geldt evenzeer voor de huursector. Aan de andere kant levert de woningmarkt direct en indirect een forse bijdrage aan de financiële huishouding en de economie. Later volgt een overzicht van de kosten en baten. De conclusie van een bedreigende situatie lijkt dan ook niet hard te maken. Uiteraard zijn er meerdere beleidsterreinen waar de overheid forse investeringen heeft gedaan en zal blijven doen. Het beleid van de afgelopen jaren resulteert in een staatsschuld van ca. 400 miljard. Zorgen om de steeds verder stijgende rentelasten over deze schuld zouden meer dan terecht zijn. Huidige kosten en baten woningmarkt miljard Renteaftrek 600 miljard * 5,5% rente * 37% aftrek 12 Vrijstelling kapitaalverzekeringen / banksparen 1 Huurtoeslag 2 Koopsubsidie, starterslening NHG 1 Opbrengsten Overdrachtbelasting (tot 2008: 3 miljard, 2009: 2 miljard) 2,5 OZB 1,5 Eigenwoningforfait 2 Grondexploitatie 5 Nieuwbouw sector Bouw BTW woningbouw en utiliteit (4,5 miljard) 2 BTW kopers KK + uitgaven woonmarkt 1 Successierechten (totaal 1,8 miljard) voor woningmarkt/ vastgoedsector 1 Verevening grondkosten koop/huur sector bij grondexploitatie pm Vennootschapsbelasting vastgoedsector pm Woningmarktcijfers.nl 10

12 3. Situatiebeschrijving Nederlandse woningmarkt Allerlei factoren spelen op de woningmarkt een rol. Deze bepalen uiteindelijk of het rustig is op de woningmarkt (kopersmarkt), ofwel dat deze in een stroomversnelling geraakt (verkopersmarkt). Hierna worden de belangrijkste factoren en overige ontwikkelingen nader belicht. 3.1 De woningmarktfactoren in beeld De prijsontwikkeling lijkt in eerste instantie te worden bepaald door marktwerking, de verhouding van vraag en aanbod. De overheid (zowel Rijk en provincie als gemeenten) heeft echter op dermate veel terreinen op het gebied van volkshuisvesting en economie belangrijke invloed op de sector, dat er van echte marktwerking geen sprake is. Dit gebeurt door stimulerende elementen, zoals hypotheekrenteaftrek, subsidies e.d., maar eveneens via tegenovergestelde interventies zoals huurprijsregelingen, belastingen, grondexploitatie, ruimtelijk beleid etc. Het wel of niet goed functioneren van de woningmarkt mag dan ook voor een substantieel deel worden toegeschreven aan de overheid, dat was in het verleden zo en zal ook in de toekomst het geval zijn. - Regionale ontwikkelingen koopwoningenmarkt - Economie en werkgelegenheid - Inkomens en leencapaciteit - Ontwikkeling hypotheekrente - Aflossingsvereisten - Hypotheekrenteaftrek + eenmalige kosten - Nationale Hypotheekgarantie (NHG) - Koopsubsidie / starterslening - Woningvoorraad en ontwikkeling - Demografische ontwikkelingen - Recente fiscale aanpassingen - Huurbeleid, rol corporaties - Consumentenvertrouwen - Fiscale politiek - Politieke keuzes volkshuisvesting - Theoretische verkooptijd koopwoningen Woningmarktcijfers.nl 11

13 3.2 Huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt Grote prijsverschillen per provincie Het verschil in gemiddelde woningprijs per provincie is groot. In de provincie Groningen kost een woning gemiddeld , terwijl in Utrecht ongeveer meer betaald moet worden. Het overzicht van Woningmarktcijfers.nl geeft eens te meer aan dat in Nederland van één woningmarkt geen sprake meer is. Op regionaal niveau zijn en worden de verschillen zelfs nog groter. Het formuleren van een uniform beleid voor Nederland als geheel is dan ook een lastige zaak. Voorstellen die uitgaan van plafondbedragen, bijvoorbeeld een renteaftrek over hypotheken tot maximaal , hebben als zodanig een nivellerende werking. Goedkope regio s profiteren dan verhoudingsgewijs meer. Bron: het Kadaster, bewerking Woningmarktcijfers.nl Goedkope provincies beleven inhaaleffect Opvallend is wel dat de prijsontwikkeling over meerdere jaren laat zien dat enkele goedkopere provincies, zoals Groningen en Friesland, de afgelopen jaren een hogere prijsontwikkeling dan gemiddeld hebben doorgemaakt. In Flevoland ging de gemiddelde woningprijs vanaf 2003 met ongeveer 9% omhoog, oftewel 1% per jaar, hetgeen minder is dan de inflatie over deze periode. Bron: het Kadaster, bewerking Woningmarktcijfers.nl Woningmarktcijfers.nl 12

14 Economie en werkgelegenheid Dat de economische ontwikkelingen voor vele facetten van de samenleving gevolgen hebben, was eind 2008 goed merkbaar op het moment dat de kredietcrisis haar intrede deed. Stagnatie van de productiegroei en werkgelegenheid in vrijwel elke sector. Naast reële achteruitgang, bijvoorbeeld door verlies van banen, was het vooral het sentiment dat ervoor zorgde dat de consument het liet afweten. De aanschaf van duurzame goederen, incl. de aankoop van een eigen huis, werd uitgesteld. Inkomen en leencapaciteit Economische ontwikkeling en de toename van een tweede inkomen (participatie van vrouwen) zorgden voor een steeds hoger wordend gezinsinkomen. Uit publicaties van het CBS blijkt dat huishoudens in bepaalde jaren meer uitgeven dan er aan inkomen binnenkomt, dit door de overwaarde van de woning te benutten of anderszins leningen af te sluiten. De betaalbaarheid van woningen valt grotendeels te beoordelen aan de hand van het gezinsinkomen. De leenquote wordt regelmatig bijgesteld. In de jaren tachtig werd een begin gemaakt met de honorering van het tweede inkomen, eerst voor maximaal 5 jaar, tegenwoordig onbeperkt. Tot nu toe speelde het bij de situatie van één inkomen geen rol of dat van een alleenstaande was, of dat deze een gezin met enkele kinderen moest onderhouden. Enerzijds een rare redenering, maar de gedachte erachter is dat een alleenstaande op elk moment een gezin kan vormen. De hoogte van het inkomen speelt slechts bij de aanvraag een rol, een momentopname dus. Bij de laagste inkomens geldt een factor van 4,5x het bruto jaarinkomen. Vanaf per jaar is de factor 5 en licht stijgend. Als genoemde inkomens door 2 personen worden behaald, is iets minder hypotheek verkrijgbaar. Financiële verplichtingen drukken de leencapaciteit fors. Grofweg kan gezegd worden dat elke 100, aan verplichting (o.a. aan lening en/of alimentatie) de leencapaciteit met ongeveer , doet afnemen. Het gekke is dat wanneer iemand eenmaal de hypotheek heeft afgesloten, deze persoon zonder veel problemen een krediet van 5.000, tot , kan bijlenen. Bij het verstrekken van hypotheken wordt gekeken naar het inkomen op korte termijn (er mag geen ontslag zijn aangezegd) en bovendien of er op korte termijn sprake is van een pensioenssituatie. Op basis van het pensioeninkomen moet de hypotheek immers ook nog op te brengen zijn. Verder wordt van de geldnemer verwacht dat hij zelf zijn toekomstperspectief in beeld brengt, wat betreft gezinsplanning, werkcarrière etc. De bij huishoudens aanwezige kennis over financiële producten wordt over het algemeen echter als beneden de maat beoordeeld. Maximale hypotheek is o.a. afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente; bij bruto jaarinkomen (NHG normen): 4% % % % NB. Met een financiële maandverplichting van 200, kan bij 5 % rente slechts , worden geleend. Ontwikkeling hypotheekrente De hoogte van de hypotheekrente is eveneens van belang voor de leencapaciteit. Grofweg kan gezegd worden dat 1% renteverandering een wijziging van de leencapaciteit oplevert van ,. De rente wordt uitsluitend getoetst op het moment van aanvraag. Kiest iemand voor variabel of een korte rentevast termijn, dan wordt bij NHG op 10 jaar vast getoetst. Als we de rente over een langere periode bekijken, dan zien we dat de huidige rente als redelijk laag kan worden beschouwd. Uitschieters deden zich rond 1980 voor met hypotheekrentes tot 12%. Woningmarktcijfers.nl 13

15 12 Hypotheekrente in percentage van 1945 tot 2009, bron CBS Aflossingsvereisten In de jaren negentig is de aflossingsvrije hypotheek in zwang gekomen. Geen verplichte aflossing dus voor hypotheken tot % van de executiewaarde van de woning. De eigenaar kan volstaan met het uitsluitend betalen van rente. De schuld wordt bij eventuele latere verkoop afgelost. Een van de kernwaarden van de eigen woning (vermogensvorming) wordt hiermee onder druk gezet. Nationale Hypotheekgarantie De Nationale Hypotheekgarantie biedt voor weinig geld extra zekerheid aan de consument en de bank. De eenmalige kosten bedragen momenteel 0,55%, terwijl het rentevoordeel kan oplopen tot een half procent per jaar. Bij een gemiddelde hypotheeklooptijd van 20 jaar bedraagt het bruto voordeel maar liefst 10%. Medio 2009 is de leengrens verhoogd tot , Hierdoor komt ruim 80% van de bestaande koopwoningen in aanmerking voor NHG. NHG kent bovendien een woonlastenfaciliteit. Komt iemand door werkeloosheid, ziekte of echtscheiding in de problemen, dan kan tijdelijk minder worden betaald en wordt dit tekort bij de lening opgeteld. Bij gedwongen verkopen buiten eigen schuld wordt de eventuele restantlening kwijtgescholden. NHG is niet alleen in het belang van de geldnemer en de bank, maar ook van de overheid. Momenteel staat voor 110 miljard uit aan hypotheken met NHG, ongeveer 1/6 van de totale markt. De rentekorting op hypotheken levert daardoor een lagere belastingteruggave op van ca. 200 miljoen per jaar, een bedrag dat in de toekomst nog jaarlijks zal oplopen. Wanneer de totale hypotheekmarkt onder NHG zou vallen, zouden de besparingen oplopen tot meer dan 1 miljard per jaar. Vanwege het belang voor de schatkist is het vreemd dat het besluit om de NHG grens te verhogen zo zwaar viel en er nog altijd sprake is van een tijdelijke maatregel. Gezien het grote rentevoordeel voor de consument is een verhoging van de afsluitpremie tot bijvoorbeeld 1% te overwegen. De extra baten kunnen als garantie dienen of bij overtolligheid worden gestort in de staatskas. Onderstaand is de koopsomgrens voor NHG en koopsubsidie/startersleningen per provincie aangegeven. Bron: het Kadaster, bewerking Woningmarktcijfers.nl Woningmarktcijfers.nl 14

Woningmarktcijfers.nl 1

Woningmarktcijfers.nl 1 Woningmarktcijfers.nl 1 Voorwoord De woningmarkt functioneert niet goed en zit op slot zijn veelgehoorde uitdrukkingen om de actuele situatie op de Nederlandse woningmarkt te kenschetsen. De economische

Nadere informatie

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013 Oktober 2012 Nieuws hypotheekrenteaftrek Zoals het er nu voorstaat zal er vanaf 2013 alleen aftrek worden genoten voor hypotheekrente bij minimaal een annuïtaire aflossing. Op dit moment mag je nog de

Nadere informatie

Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning

Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning Regelingen en voorzieningen CODE 3.2.3.30 verwachte wijzigingen Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning bronnen Informatieblad Woningmarkt 18.9.2012 Vragen en antwoorden over

Nadere informatie

Hoe zit het met op 31-12-2012 al bestaande hypotheken vanaf 1-1-2013?

Hoe zit het met op 31-12-2012 al bestaande hypotheken vanaf 1-1-2013? Hoe zit het met op 31-12-2012 al bestaande hypotheken vanaf 1-1-2013? Voor alle op 31 december 2012 bestaande hypotheken blijven de oude hypotheekregels van kracht. Oversluiten van een bestaande schuld

Nadere informatie

SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning

SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning CPB Notitie Datum : 27 augustus 2004 Aan : de SP, de heer E. Irrgang SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning 1 Inleiding De SP-fractie heeft het CPB gevraagd de budgettaire en koopkrachteffecten te

Nadere informatie

Om de bijleenregeling uit te leggen worden de volgende termen gebruikt:

Om de bijleenregeling uit te leggen worden de volgende termen gebruikt: De bijleenregeling: Deze regeling is in werking getreden per 1 januari 2004. Door deze regeling wordt het voor huiseigenaren ongunstig om de overwaarde te gaan gebruiken voor andere zaken dan de financiering

Nadere informatie

Algemene informatie hypotheken (starter)

Algemene informatie hypotheken (starter) Algemene informatie hypotheken (starter) Wij zetten de belangrijkste begrippen voor u op een rijtje: Hypotheekvormen... 2 Annuïteitenhypotheek... 2 Lineaire hypotheek... 2 Leningvormen... 2 Doorlopend

Nadere informatie

Het kopen en financieren van een woning

Het kopen en financieren van een woning Het kopen en financieren van een woning Beste heer/mevrouw, U staat op het punt om een (nieuwe) woning te kopen. Het kan zijn dat u zich als starter op de markt begeeft en dus voor het eerst een woning

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013 Persbericht Woningmarktcijfers.nl, Heerlen 21-01-2014 Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013 De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december

Nadere informatie

KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND

KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND - 2006 WONINGMARKTCIJFERS.NL ONDERDEEL VAN WOONPLEIN LIMBURG BV Postbus 2555 6401 DB Heerlen Telefoon: (045) 40 40 250 Fax: (045) 40 40 252 Website: www.woningmarktcijfers.nl

Nadere informatie

Wie in 2014 een eigen woning heeft of graag een woning wil kopen, moet rekening houden met een aantal ontwikkelingen.

Wie in 2014 een eigen woning heeft of graag een woning wil kopen, moet rekening houden met een aantal ontwikkelingen. Hypotheekgids 2014 Inleiding Wie in 2014 een eigen woning heeft of graag een woning wil kopen, moet rekening houden met een aantal ontwikkelingen. De wijzigingen op het gebied van hypotheek en wonen zijn

Nadere informatie

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd belastingsderving (saldo HRA en EWF) tot 13,8 miljard doen toenemen in 2011. Daarbij is geen rekening gehouden met het drukkende effect van de rentestijging op de prijs van de woningen. 3 Effect van varianten

Nadere informatie

Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst. Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort

Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst. Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort Onze diensten Van Santvoort Makelaars helpt al sinds 1976 bij transacties van: Bestaande

Nadere informatie

Hypotheekrecht en - vormen

Hypotheekrecht en - vormen Hypotheekrecht en - vormen Wat is een hypotheek? Een hypotheek is in theorie een zekerheidsrecht. Wanneer u een hypotheek afsluit, geeft u het recht van hypotheek aan de geldverstrekker. Dit recht van

Nadere informatie

Geachte Voorzitter, Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

Geachte Voorzitter, Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag VROM verandert! Kijk voor meer informatie op www.vrom.nl Directoraat-Generaal Wonen, Wijken en Integratie Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid & Corporaties Cluster Huurbeleid en Aandachtsgroepen

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2010

COELO Woonlastenmonitor 2010 COELO Woonlastenmonitor 2010 COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden COELO Woonlastenmonitor 2010 COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden Faculteit

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2008 2009 31 700 XI Vaststelling van de begrotingsstaten van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) en van de begrotingsstaat

Nadere informatie

Wat moeten we met de hypotheekrente-aftrek? Miljoenennota 2013

Wat moeten we met de hypotheekrente-aftrek? Miljoenennota 2013 Wat moeten we met de hypotheekrente-aftrek? - Een economisch perspectief - Miljoenennota 213 Scheveningen, 2 oktober 212 Prof. dr. Barbara Baarsma Vanaf 213: voor nieuwe hypotheken alleen recht op renteaftrek

Nadere informatie

Gemiddelde koopsom per regio Limburg 2014

Gemiddelde koopsom per regio Limburg 2014 Prima herstel woningmarkt in 2014. Ook in is het herstel op de woningmarkt in 2014 prima verlopen. De gemiddelde koopsom steeg in vergelijking met het gehele jaar 2013 met 3,9% tot 186.700. Dit blijkt

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2010

COELO Woonlastenmonitor 2010 COELO Woonlastenmonitor 2010 Gaasterzijl vergeleken met gemeenten in de regio COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden COELO Woonlastenmonitor 2010 Gaasterzijl vergeleken met

Nadere informatie

Eindexamen havo economie 2013-I

Eindexamen havo economie 2013-I Beoordelingsmodel Algemene regel 3.6 is ook van toepassing als gevraagd wordt een gegeven antwoord toe te lichten, te beschrijven en dergelijke. Opgave 1 1 maximumscore 2 bij (1) monopolie bij (2) toe

Nadere informatie

Beschrijving en analyse van de vier fiscale varianten voor de koopmarkt

Beschrijving en analyse van de vier fiscale varianten voor de koopmarkt BIJLAGE C Beschrijving en analyse van de vier fiscale varianten voor de koopmarkt 1. Eigen woning als beleggingsgoed (variant 1) Wat verandert er? In deze variant wordt de eigen woning beschouwd als vermogen

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse

Nadere informatie

Benodigde hypotheek 200.000 Hypotheekrente 5% WOZ-waarde 200.000

Benodigde hypotheek 200.000 Hypotheekrente 5% WOZ-waarde 200.000 Inleiding De inkt van het Kunduzakkoord is nog niet opgedroogd en de gevolgen worden al merkbaar. In slechts twee dagen tijd werd er een akkoord bereikt waar heel summier ook iets in stond over de woningmarkt.

Nadere informatie

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen?

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? 1 Met de vraag 'Een huis kopen of een huis huren?' kunt u op verschillende momenten in uw leven te maken krijgen. Bijvoorbeeld

Nadere informatie

argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt

argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt 10 argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt Woningmarkt heeft behoefte aan hervorming De fiscale hypotheekrenteaftrek is de afgelopen

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2009

COELO Woonlastenmonitor 2009 COELO Woonlastenmonitor 2009 Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden coelo, Groningen 2009 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM Data & Research 9 oktober 2014 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het derde kwartaal van 2014 een zeer sterke opwaartse

Nadere informatie

Verkopersavond 5 juni 2012

Verkopersavond 5 juni 2012 Verkopersavond 5 juni 2012 Welkom door Floris Hand Dianne de Kort, mede-eigenaar van Floris Hand: werkzaam als financieel adviseur en NMI mediator Floris Hand is sinds 1997 gevestigd in Dongen. Floris

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2008

COELO Woonlastenmonitor 2008 COELO Woonlastenmonitor 2008 Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden coelo, Groningen 2008 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen

Nadere informatie

een eigen huis De sleutel naar uw 20% korting op uw hypotheekrente

een eigen huis De sleutel naar uw 20% korting op uw hypotheekrente een eigen huis De sleutel naar uw eigen huis 20% korting op uw hypotheekrente Koopwoning dichterbij U droomt ervan. Een eigen huis, een plek onder de zon... Wat is er mooier dan uw eigen woning? Deze kunt

Nadere informatie

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses In het tweede kwartaal van 2011 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen gezakt naar circa 4.900 (zie figuur

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM Data & Research 2 april 2012 Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 3 2 Inleiding: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken...

Nadere informatie

U of uw fiscale partner verkoopt een eigen woning of heeft een eigenwoningreserve

U of uw fiscale partner verkoopt een eigen woning of heeft een eigenwoningreserve UW WONING EN DE FISCUS U koopt een woning 2e woning Rente en kosten voor de eigenwoningschuld Niet aftrekbaar zijn: Eenmalig aftrekbare kosten Inkomsten Eigen Woning U sluit een spaar-, leven- of beleggingshypotheek

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012 7 januari 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-3 (t.o.v.) 2011-4 Opmerking Aantal transacties 25.031 + 31,8% +13,9% Gemiddelde verandering t.o.v. 3 e kwartaal: +3,1%. Totale markt naar schatting

Nadere informatie

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Koopgarant Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Een koopwoning binnen handbereik Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen flink gedaald. Daardoor is ook voor starters een koopwoning binnen

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2012

COELO Woonlastenmonitor 2012 COELO Woonlastenmonitor 2012 COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden COELO Woonlastenmonitor 2012 COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden Faculteit

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

Voorbeeld gebaseerd op een goede adviespraktijk m.b.t. bruto/netto berekening: man, 44 jaar en vrouw, 40 jaar Verstrekte hypotheek in 2006 195.

Voorbeeld gebaseerd op een goede adviespraktijk m.b.t. bruto/netto berekening: man, 44 jaar en vrouw, 40 jaar Verstrekte hypotheek in 2006 195. Casussen fiscaliteit In dit document biedt de AFM u als financiële dienstverleners enkele uitgewerkte praktijkvoorbeelden aan die de AFM heeft aangetroffen bij haar onderzoek. Er zijn voorbeelden die in

Nadere informatie

Hypotheek in barre tijden

Hypotheek in barre tijden Regelingen en voorzieningen CODE 4.2.2.52 Hypotheek in barre tijden bronnen www.veh.nl, persbericht d.d. 3.11.2012 Geldgids juni 2012 N.B. Sinds de publicatie van onderstaand artikel is er voor huiseigenaren

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2011

COELO Woonlastenmonitor 2011 COELO Woonlastenmonitor 2011 COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden COELO Woonlastenmonitor 2011 COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden Faculteit

Nadere informatie

SUB-PRIME HYPOTHEKEN IN NEDERLAND Onderzoek door mr P.G. Lijesen/NHP augustus 2008

SUB-PRIME HYPOTHEKEN IN NEDERLAND Onderzoek door mr P.G. Lijesen/NHP augustus 2008 SUB-PRIME HYPOTHEKEN IN NEDERLAND Onderzoek door mr P.G. Lijesen/NHP augustus 2008 Aanleiding Na afloop van iedere rente-vast-periode wordt hypotheekrente opnieuw voor een bepaalde periode vast gezet.

Nadere informatie

VRAGEN WONINGMARKT / KOPEN VAN EEN WONING NOVEMBER 2012

VRAGEN WONINGMARKT / KOPEN VAN EEN WONING NOVEMBER 2012 VRAGEN WONINGMARKT / KOPEN VAN EEN WONING NOVEMBER 2012 ALGEMEEN 1. Wat gaat er veranderen voor de koper van een huis? 2. Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? 3. Op welke wijze wordt aflossing

Nadere informatie

[FA 01-26 stenen] huis & hypotheek. Help, mijn geld zit in de stenen!

[FA 01-26 stenen] huis & hypotheek. Help, mijn geld zit in de stenen! [FA 01-26 stenen] huis & hypotheek Help, mijn geld zit in de stenen! Als uw spaargeld vooral in de stenen van uw huis zit, is het niet altijd even gemakkelijk om het er weer uit te halen. Maar met wat

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Beweging op de woningmarkt:

Beweging op de woningmarkt: Beweging op de woningmarkt: de rol van overheidbeleid Taco van Hoek Directeur EIB Grip op vermogen Utrecht, 19 april 2013 1 Inhoud Drie vragen Wat zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt? Wat is het beeld

Nadere informatie

Je eigen woning en de Belastingdienst in 2012

Je eigen woning en de Belastingdienst in 2012 Je hypotheek en de belasting in 2012 Hier vind je een toelichting op het jaaroverzicht van je SNS Hypotheek. Ook lees je hier de belangrijkste fiscale regels die in 2012 gelden voor de eigen woning, hypotheek,

Nadere informatie

Nadeel Uiteindelijk wordt er geen vermogen opgebouwd om de hypotheek mee af te kunnen lossen.

Nadeel Uiteindelijk wordt er geen vermogen opgebouwd om de hypotheek mee af te kunnen lossen. Welke hypotheekvorm past het beste bij uw specifieke situatie? Het is fijn om van tevoren al te weten welke basis hypotheekvormen er bestaan. Hieronder staan de hypotheekvormen een voor een kort beschreven

Nadere informatie

Crisis op de woningmarkt

Crisis op de woningmarkt Crisis op de woningmarkt 15 augustus 2012 Leo van de Pas Crisis in de woningmarkt, de veroorzakers en economische gevolgen Wat u altijd al had willen weten, door Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het!

Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het! Starters Renteregeling van Mitros Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het! De Starters Renteregeling is ontwikkeld door woning corporaties, de hypotheek service

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Turfmarkt

Nadere informatie

Crisis op de woningmarkt

Crisis op de woningmarkt Crisis op de woningmarkt 15 augustus 2012 Leo van de Pas Crisis in de woningmarkt, de veroorzakers en economische gevolgen Wat u altijd al had willen weten, door Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl

Nadere informatie

Een huis met een restschuld, kunt u dit voorkomen? www.zichtadviseurs.nl/hypotheken

Een huis met een restschuld, kunt u dit voorkomen? www.zichtadviseurs.nl/hypotheken Een huis met een restschuld, kunt u dit voorkomen? www.zichtadviseurs.nl/hypotheken De huizenprijzen zijn in Nederland sinds 2008 flink gedaald. Dat is goed nieuws voor starters die een huis willen kopen.

Nadere informatie

Grip op uw Vermogen. Aflossen, waarom goed voor u?

Grip op uw Vermogen. Aflossen, waarom goed voor u? Aflossen, waarom goed voor u? Agenda 1. Even voorstellen 2. Aanleiding presentatie 3. Hypotheken: hoe zit het ook alweer? 4. Waarom aflossen? - Voor uzelf - Voor uw kinderen - Voor later 5. Hoe werkt aflossen?

Nadere informatie

Uitgangspunten en adviessamenvatting

Uitgangspunten en adviessamenvatting Uitgangspunten en adviessamenvatting Amsterdam, 24 april 2015 Geachte heer de Groot en mevrouw de Groot, Het is ons een genoegen hierbij een samenvatting te geven van de uitgangspunten die bepalend zijn

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 32 847 Integrale visie op de woningmarkt Nr. 118 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

De Roche. Hypotheek waaier. Een persoonlijke keus voor uw toekomst. Het kiezen van de juiste hypotheekvorm is

De Roche. Hypotheek waaier. Een persoonlijke keus voor uw toekomst. Het kiezen van de juiste hypotheekvorm is De Roche Hypotheek waaier Een persoonlijke keus voor uw toekomst Het kiezen van de juiste hypotheekvorm is zeker niet eenvoudig; er zijn ontzettend veel mogelijkheden en bovendien vormt uw beslissing de

Nadere informatie

Kleiner wonen: Mr. Kees Roest FB

Kleiner wonen: Mr. Kees Roest FB Kleiner wonen: kopen of huren? Inleiding Kopen of huren. Is deze vraag nu actueel of van alle dag? Vergelijk koophuis en huur huis, maar wel appels en appels, peren met peren vergelijken Kopen Voor en

Nadere informatie

Achtergronden Wormerlandse VROM Startersregeling. 1. Waarom SVn-startersregeling?

Achtergronden Wormerlandse VROM Startersregeling. 1. Waarom SVn-startersregeling? Bijlage Achtergronden Wormerlandse VROM Startersregeling Februari 2009 In deze bijlage wordt de startersregeling nader toegelicht. Allereerst wordt de keuze voor deelname aan de startersregeling van de

Nadere informatie

Nieuwbouw betaalbaar

Nieuwbouw betaalbaar Nieuwbouw betaalbaar Een eigen huis. Misschien droomt u daar wel eens van? Maar de stap naar een koopwoning kan wel erg groot zijn. Is mijn inkomen wel toereikend? Krijg ik mijn huis ooit weer verkocht?

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag 2511 DP Uw kenmerk

Nadere informatie

Uitgangspunten en adviessamenvatting

Uitgangspunten en adviessamenvatting Uitgangspunten en adviessamenvatting Amsterdam, 24 april 2015 Geachte heer de Groot en mevrouw de Groot, Het is ons een genoegen hierbij een samenvatting te geven van de uitgangspunten die bepalend zijn

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

U wilt een woning kopen

U wilt een woning kopen U wilt een woning kopen Beter Wonen verkoopt regelmatig verschillende type woningen in meerdere wijken van Almelo. De ruime koopwoningen zijn goed onderhouden, betaalbaar en naar eigen wensen in te richten.

Nadere informatie

Voordracht voor de raadsvergadering van

Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Voordracht voor de raadsvergadering van Jaar 2011 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening 30 juni 2011 Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadleden

Nadere informatie

Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw De huizenprijzen zijn tot 2008 enorm gestegen. Daardoor lijkt een koopwoning vooral voor starters onbereikbaar. Om u als kandidaat-koper te helpen,

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Verkenning instrumenten koopstarters

Verkenning instrumenten koopstarters Verkenning instrumenten koopstarters gemeente Baarn afdeling Volkshuisvesting Ruimtelijke Ontwikkeling & Milieu Oktober 2008 1 Inhoudsopgave 1 Aanleiding...3 2 Financiële instrumenten om de maandlast te

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Deze Beraadsgroep kent negentien deelnemers. Voor de pauze zal John van der Pauw de deelnemers aan deze Beraadsgroep informeren over de diverse overheidsbijdragen die het wonen betaalbaar houden. Na de

Nadere informatie

Uitleg hypotheekvormen.

Uitleg hypotheekvormen. Ik wil mijn eerste huis kopen Uitleg hypotheekvormen. Als je graag een huis wilt kopen, dan heb je een hypotheek nodig. Ook als je je huis gaat verbouwen is het goed om naar je huidige hypotheek te kijken.

Nadere informatie

special MILJOENENNOTA 2014 uitgaven 267,0 miljard inkomsten 249,1 miljard De miljoenennota en uw portemonnee.

special MILJOENENNOTA 2014 uitgaven 267,0 miljard inkomsten 249,1 miljard De miljoenennota en uw portemonnee. MILJOENENNOTA 2014 special De miljoenennota en uw portemonnee. inkomsten 249,1 miljard uitgaven 267,0 miljard Het kabinet heeft op Prinsjesdag bekend gemaakt hoe de begroting, met daarin het bezuinigingspakket

Nadere informatie

Koop Goedkoop. Maakt een eigen woning betaalbaar! Initiatief van woningcorporaties

Koop Goedkoop. Maakt een eigen woning betaalbaar! Initiatief van woningcorporaties Koop Goedkoop Maakt een eigen woning betaalbaar! Initiatief van woningcorporaties Koop Goedkoop Maakt een eigen woning betaalbaar! Een huis kopen met een bescheiden inkomen? Koop Goedkoop maakt het mogelijk.

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Woningmarktrapport Nederland

Woningmarktrapport Nederland 2013 Woningmarktrapport Nederland Woningmarktcijfers.nl, Leo van de Pas Woningmarktrapport Nederland 2013 Analyse en cijfers over de woningmarktontwikkelingen in 2013 Voorwoord Woningmarktcijfers.nl levert

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 1 Bijlage II Overall conclusie De Nederlandse economie groeit naar verwachting met 1¾% in 1 en met 1½% in 11. De toename van het bbp komt bijna volledig voor

Nadere informatie

Woningmarktcijfers Nederland derde kwartaal 2008

Woningmarktcijfers Nederland derde kwartaal 2008 Woningmarktcijfers Nederland derde kwartaal 2008 In dit kwartaalbericht van Woningmarkcijfers.nl de volgende onderwerpen: - prijsontwikkelingen en transacties september - prijsontwikkelingen en transacties

Nadere informatie

Belasting betalen en Hypotheekrente aftrek. Ontwerp power point; Henk Douna

Belasting betalen en Hypotheekrente aftrek. Ontwerp power point; Henk Douna Belasting betalen en Hypotheekrente aftrek Ontwerp power point; Henk Douna De grootste financiële beslissing in een mensenleven 2 520.000.000.000,- ( 520 mrd) Totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens

Nadere informatie

Als u een woning koopt

Als u een woning koopt 2004 Als u een woning koopt Als u een woning koopt, heeft dat gevolgen voor uw belasting. Meestal levert het een belastingvoordeel op, omdat u de rente en een aantal andere kosten kunt aftrekken. Tegenover

Nadere informatie

Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt. Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel

Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt. Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel Nieuwegein, 15 januari 2009 Na een slecht vierde kwartaal komt de prijsdaling op de Nederlandse woningmarkt

Nadere informatie

2. Startersleningen. Werking Starterslening

2. Startersleningen. Werking Starterslening Middelen/B&I/VROM Memo Aan: Van: gemeenteraad (presidium 27 november) college Datum: 29 november 2007 betreft: raadsagendapunt nr. 16: Starterswoningen Op de lijst van toezeggingen is afgesproken dat het

Nadere informatie

IG&H Hypotheekupdate Q2 2012

IG&H Hypotheekupdate Q2 2012 IG&H Consulting & Interim Make strategy work! Augustus 2012 IG&H Hypotheekupdate Q2 2012 Geachte relatie, Hierbij ontvangt u de IG&H Hypotheekupdate voor het 2 e kwartaal van 2012. Wij wensen u veel leesplezier

Nadere informatie

Hieronder de vergelijking tussen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.

Hieronder de vergelijking tussen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Hieronder de vergelijking tussen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Inleiding: De genoemde vormen zijn voor starters de enige vormen die sinds 01-01-2013 leiden tot renteaftrek. Andere vormen,

Nadere informatie

Gemiddelde hypotheekrentes in 2012 met NHG

Gemiddelde hypotheekrentes in 2012 met NHG rente rente Datum: 2 januari 2013 Terugblik renteontwikkeling 2012: de hypotheekmarkt is dood 2012 was een heel saai jaar. Er waren maar heel weinig wijzigingen in de hypotheekrentes. Je kunt wel zeggen

Nadere informatie

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden,

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden, Provinciale Staten van Noord-Holland door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-104 2012 HK Haarlem Gedeputeerde Staten Uw contactpersoon J.J. Kluit BEL Doorkiesnummer

Nadere informatie

ook u kunt kopen met de Starters Renteregeling

ook u kunt kopen met de Starters Renteregeling ook u kunt kopen met de 2 3 uw eigen droomhuis dichterbij dé sleutel naar uw eerste koophuis! Droomt u ook van een eigen huis? Van zo n heerlijke woning die je kunt inrichten en vormgeven zoals je dat

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013

Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013 8 april 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-4 (t.o.v.) Opmerking Aantal transacties 17.577-30,3% - 6,4% Gemiddelde verandering t.o.v. 4 e kwartaal: -8,5%. Totale markt naar schatting 23.750 woningen.

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Aanstaande wijzigingen in de fiscale afhandeling van hypotheekrenteaftrek per 01-01-2013

Aanstaande wijzigingen in de fiscale afhandeling van hypotheekrenteaftrek per 01-01-2013 Aanstaande wijzigingen in de fiscale afhandeling van hypotheekrenteaftrek per 01-01-2013 Op basis van de vandaag beschikbare kennis delen wij met u de aanstaande wijzigingen in de fiscale afhandeling van

Nadere informatie

Van der Helm Consultancy

Van der Helm Consultancy Eindejaarstips 2011 Van der Helm Consultancy Graag presenteert Van der Helm Consultancy u de Eindejaarstips 2011 Wat moet u echt nog deze laatste maand doen, of juist niet, om voordeel te behalen? Mocht

Nadere informatie

Bijgaand treft u aan het halfjaarbericht betreffende het tweede halfjaar van 2014 van Holland Immo Group X/Woningfonds CV.

Bijgaand treft u aan het halfjaarbericht betreffende het tweede halfjaar van 2014 van Holland Immo Group X/Woningfonds CV. «Bedrijf» «Persoon» «Adres» «Postcode» «Plaats» «Land» Eindhoven, 23 januari 2015 Betreft: Holland Immo Group X/Woningfonds CV «Aanhef», Bijgaand treft u aan het halfjaarbericht betreffende het tweede

Nadere informatie

Oordeelvormende raad 26 november / 3 december 2015 Besluitvormende raad 17 december 2015 Gemeentebladnummer 79

Oordeelvormende raad 26 november / 3 december 2015 Besluitvormende raad 17 december 2015 Gemeentebladnummer 79 Initiatiefvoorstel Startersregeling Landgraaf Gemeente Landgraaf Verantwoordelijk portefeuillehouder Wethouder mw. Dreissen Oordeelvormende raad 26 november / 3 december 2015 Besluitvormende raad 17 december

Nadere informatie

Betaalbaar kopen. Kopen met korting

Betaalbaar kopen. Kopen met korting Betaalbaar kopen Kopen met korting Betaalbaar kopen Kopen met korting Inleiding Het kopen van een woning is voor veel mensen een wens. Een aantal woningcorporaties heeft inmiddels diverse koopvormen ontwikkeld.

Nadere informatie

Woningtransacties per maand, Nederland 2013-2015

Woningtransacties per maand, Nederland 2013-2015 Uitstekend eerste halfjaar 2015 Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt heeft een prima eerste half jaar achter de rug. In de eerste 6 maanden van 2015 werden door het Kadaster 75.249 woningtransacties

Nadere informatie