Winsum heeft het! Woonvisie

Transcriptie

1 Winsum heeft het! Woonvisie

2 datum 2 december 2013 KAW architecten en adviseurs Postbus BM Groningen Hofstraat JB Groningen Telefoon (050) Fax (050) info@kaw.nl Website

3 Inhoudsopgave Inleiding : Winsum heeft het! Wonen per doelgroep Starters en jongeren Lagere inkomensgroepen Gezinnen en doorstromers Zorgvragers en/of senioren Maatregelen Programma voor de woningvoorraad Een duurzame bestaande woningvoorraad Een andere woningmarkt vraagt om andere nieuwbouw Aanjagen van doorstroming Maatregelen Leefbare, sterke dorpen Maatschappelijke voorzieningen Organisatie van zorg: inzet op behoud van regie Openbare ruimte Maatregelen Uitvoering Werkwijze van de gemeente Borging uitvoering, monitor, evaluatie Overzicht van maatregelen Bijlage 1: Samenvatting marktanalyse Bijlage 2: Samenvatting dorpstafels Bijlage 3: Samenvatting interviews Bijlage 4: Begrippenlijst Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

4 4 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

5 Inleiding Waarom een woonvisie? De gemeente Winsum bekleedt in de provincie Groningen een bijzondere positie. Vanuit Stad trekt de gemeente Winsum sinds jaar en dag gezinnen met kinderen; zij vinden in de gemeente Winsum ruimte, goede bereikbaarheid, woongenot en een uniek landschap voor een goede prijs, in het levendige dorp Winsum of in de fraaie (wierde)dorpen. Met die toestroom wordt de structurele uitstroom van jongeren grotendeels gecompenseerd. Vanaf Wad trekt de gemeente Winsum structureel 40-plussers uit buurgemeenten, met name uit De Marne; deze mensen verhuizen vanwege voorzieningen en goede bereikbaarheid. Door deze aantrekkingskracht op Stad en Wad behoudt de gemeente Winsum een mix van leeftijdsgroepen en dat is goed voor de leefbaarheid. De woonvisie Winsum uit 2002, de bijbehorende convenanten en de marktanalyse en voorstel woningbouwprogramma uit 2007 zijn verouderd. Deels komt dat door structurele veranderingen, zoals vergrijzing, ontgroening, andere wetgeving en ander Rijksbeleid. Deels komt dat door actuele veranderingen, en dan met name de crisis die sinds 2008 sterk de woningmarkt beïnvloedt. De gemeente Winsum heeft kansen om ook de komende jaren van haar sterke regionale profiel te profiteren. Toch is de sterke positie van de gemeente Winsum niet vanzelfsprekend. Om inwoners te blijven binden en aan te trekken, moet de gemeente Winsum een uitgebalanceerd plan hebben. Dat vereist niet alleen goede woningen, maar een sterk totaalpakket voor de leefomgeving, voor jong en oud, rijk en arm. Om die reden stelt de gemeente de komende jaren niet alleen woonbeleid op, maar komt er ook nieuw beleid voor bijvoorbeeld sport, verkeer, de WMO, onderwijs. Al deze onderdelen zijn met elkaar verbonden, met als rode draad: de nieuwe structuurvisie. De gemeente Winsum wil met deze woonvisie inspelen op de kansen en opgaven van de komende jaren. In de nieuwe woonvisie wil de gemeente richting geven aan: Behoud van leefbaarheid in dorpen en buurten; Een goed pakket aan wonen, welzijn en zorg(diensten); Plannen voor bouw, renovatie en sloop: een samenhangend pakket; Keuzevrijheid in het wonen voor (met name) lagere inkomensgroepen; Een flexibel plan We houden rekening met de actuele stagnatie op de woningmarkt, maar willen ook klaar zijn om bij herstel in te spelen op de vraag. Hoe die vraag er uit zal zien, weten we niet exact. Vandaar de volgende opzet: Op hoofdlijnen stelt deze woonvisie het beleid tot 2020 vast, op basis van grote ontwikkelingen en trends, zoals vergrijzing, ontgroening, scheiden van wonen en zorg, grotere nadruk op wensen en initiatieven van bewoners zelf. Dit zijn keuzes die ongeacht de marktontwikkelingen een grote rol spelen; Voor de eerste jaren spelen we in op de mogelijkheden die we hebben binnen marktcrisis; Voor de tweede helft van dit decennium geldt deze woonvisie als leidraad voor ontwikkelingen. Op basis van de behoefte van dat moment werken we dan de hoofdlijnen van deze visie preciezer uit in vraaggerichte plannen. Dat kan alleen door nu flexibel te blijven, en dan informatie te verzamelen over de behoefte, met actuele cijfers en gesprekken met professionals en bewoners. 5 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

6 De aanpak en het proces, tot nu toe Deze woonvisie komt tot stand op basis van grote trends in Nederland, actuele cijfers en onderzoeken, kennis over nieuwe wetten en regels, met hulp van professionals binnen en buiten de gemeentelijke organisatie, met bewoners en met kaders van de Raad: In het najaar van 2012 analyseerden we alle bestaande informatiebronnen en trends en brachten dat samen tot een analysenotitie. Zie bijlage 1; We vroegen in oktober en november 2012 aan bewoners van de dorpen om tijdens vier dorpstafels te vertellen wat er volgens hen in hun dorpen moet gebeuren om het wonen te verbeteren. Hun gedachten zijn vertaald in deze woonvisie. Sommige wensen hebben we doorgespeeld aan andere gemeentelijke afdelingen, omdat ze daar beter tot hun recht komen. Zie voor een samenvatting van de uitkomsten bijlage 2; We spraken in november 2012 tijdens drie interviews met professionals: makelaars, zorg- en welzijnspartijen, en onderwijspartijen. De samenvatting van de interviews hebben we met hen besproken. De uitkomsten zijn integraal verwerkt in de visie en geven ook richting aan deze koers op hoofdlijnen. Zie voor de deelnemende partijen bijlage 3; Tijdens een brede, interne ambtelijke werksessie hebben we de uitkomsten besproken, en mogelijke ingrediënten besproken voor deze woonvisie; Woningcorporatie Wierden en Borgen maakt als directe partner in het wonen deel uit van de projectgroep en stuurgroep en is steeds deelgenoot; De Raad sprak zich eind maart en begin april opiniërend uit over een concept, en gaf duidelijke kaders mee voor verdere uitwerking; In april vond er een terugkoppelsessie plaats, waarvan het verslag is opgenomen als bijlage; We hebben de visie voorgelegd aan de gemeenten Bedum, De Marne en Eemsmond; Gemeente en provincie spraken met elkaar over deze visie in relatie tot de provinciale verordening; De visie heeft ter inzage gelegen van 4 september 2013 tot en met 15 oktober Voor de leesbaarheid van de woonvisie is een begrippenlijst toegevoegd, zie bijlage 4. Na besluitvorming over deze woonvisie Wanneer de woonvisie is vastgesteld, is het woonbeleid niet klaar, maar begint het juist. In de woonvisie staan diverse beleidskeuzes die als afwegingskader gebruikt zullen worden bij initiatieven; Ook bevat het een set maatregelen die in gang gezet moeten worden, vaak op initiatief van de gemeente, maar bijna altijd in samenwerking met anderen; Binnen de gemeentelijke organisatie is het noodzakelijk dat alle betrokken afdelingen kennis hebben van de keuzes in deze visie en betrokken zijn bij de uitvoering. Dat vraagt om blijvende interne afstemming; Als vervolg stellen de gemeenten en Wierden en Borgen prestatieafspraken op; Omdat de woningmarkt momenteel zeer onvoorspelbaar is, moet monitoring plaatsvinden en evaluatie van keuzes. Zie hoofdstuk 4. 6 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

7 2020: Winsum heeft het! We beginnen deze woonvisie met de stip aan de horizon, het wensbeeld wat wij voor ogen hebben met deze visie. De werkelijkheid zal ongetwijfeld anders uit pakken. Het toont niet exact hoe Winsum eruit ziet in 2020, maar een proeve van het Winsum waar wij ons de komende jaren voor gaan inzetten. In 2020 is Winsum de meest gewilde woongemeente tussen Wad en Stad. Dit komt doordat de gemeente een goed totaalpakket biedt van wonen, winkels, werk, sfeer, bereikbaarheid, voor jong en oud, rijk en arm, gezond of zorgbehoevend, in alle dorpen. Wat heeft er tot 2020 allemaal plaatsgevonden? Huizen in de gemeente Winsum zijn in trek en innoverende bouw- en woonconcepten zijn gerealiseerd. Het dorp Winsum is hèt zorghart van Noord-Groningen, voorzien van een bereikbaar en levendig woonwinkelcentrum. In de andere dorpen vindt creatieve samenwerking plaats tussen bewoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties. De leefbaarheid in de gemeente Winsum staat op een hoog niveau. Nieuwbouw populair onder Winsumers en Stadjers Omdat het aantal huishoudens in de gemeente Winsum nog steeds groeit, waren er de afgelopen jaren nieuwe woningen nodig. Niet meer zoveel als voor de eeuwwisseling, maar wel genoeg om ook uit te breiden in Winsum Oost. Een belangrijke trend bleek dat bijna alles maatwerk is geworden. Gezinnen, kleine huishoudens, senioren, starters: ze zochten heel diverse woningtypes en plekken. De tijd dat gezinnen standaard voor een uitbreidingslocatie kozen en ouderen voor een appartement is voorbij. Ook de toestroom vanuit de stad Groningen veranderde: naast jonge gezinnen uit de stad Groningen kozen ook vitale vijftigers voor de kwaliteit van de gemeente Winsum. Een belangrijk deel van hen koos voor de bestaande woningen, vooral in de dorpen die met de trein verbonden zijn: Winsum, Sauwerd, Baflo en sinds kort ook Adorp. We speelden goed in op de snel wisselende vraag, omdat we flexibele bouwplannen hadden, op uitbreidingsplekken en binnen de dorpen. Voor mensen met een lichte zorgvraag werden verouderde huurwoningen vervangen door nieuwe, ruime, comfortabele woningen. 7 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

8 De bestaande woningen zijn flink verbeterd en flink in trek We maakten de keuze om extra aandacht te geven aan de bestaande woningen in de gemeente. Daardoor werd het voor particulieren aantrekkelijk om bestaande woningen te moderniseren en vooral energiezuinig te maken. De woonlasten zijn beheersbaar gebleven voor mensen met een lager inkomen, waaronder ook veel starters. Hierdoor zijn deze woningen nog steeds in trek, in het dorp Winsum maar ook in de kleinere dorpen en op het platteland. Ook stimuleerden we mensen om bij een verbouwing meteen te zorgen voor betere toegankelijkheid van de woning. Daardoor zijn zelfs veel gezinswoningen nu geschikt voor jong én oud. Koploper in het nieuwe wonen: zelf, samen of simpel Al tijdens de crisis prikkelden we ontwikkelaars om met nieuwe concepten op de markt te komen. De nieuwe collectieve woonvormen voor senioren en onze omgebouwde, gesplitste boerderijen zijn voorbeelden van gezamenlijk wonen. Anderen wilden zelf bouwen en vooral zelf kiezen. We versoepelden daarom onze regels en die ruimte gaf mensen een stimulans om te gaan bouwen. En we haalden nieuwe, voordelige bouwconcepten naar de gemeente Winsum. Vergrijzing én vergroening De gemeente Winsum heeft de vergrijzing goed weten te combineren met vergroening. In de gemeente is de zorg nog steeds goed geregeld, qua wonen, voorzieningen, zorgdiensten. Het dorp Winsum is anno 2020 hét zorghart van Noord-Groningen. Daardoor kun je er als jongere of oudere met een zorgvraag goed wonen. Maar ook veel mensen vinden hun werk in de zorg. De combinatie van wonen en werk is voor veel mensen een reden geweest om in de gemeente te blijven of te komen wonen. Dat zorgde ook voor toestroom van gezinnen. Een levendig woonwinkelcentrum Het centrum van het dorp Winsum staat er geweldig bij, ook als woonplek. Er zijn woningen gebouwd in en rond het centrum, op lege plekken en in plaats van oude woningen. Dat was een kans voor mensen die graag bij de voorzieningen wonen, in een levendig en authentiek dorpshart. Waar op veel plekken in de provincie het winkelaanbod afnam, is het aanbod in het dorp Winsum op peil gebleven. Mensen komen uit de wijde omtrek naar het dorp Winsum. Dat ook op andere plekken in het dorp veel nieuwe woningen gereed kwamen, zorgt nu voor draagvlak onder een compleet centrum. 8 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

9 Goed georganiseerde dorpen: van meer naar beter In de andere dorpen van de gemeente woont jong en oud nog steeds door elkaar. Tien jaar geleden hielden we ons hart vast: wat gebeurt er als winkels verdwijnen, scholen sluiten, mensen voor zorg moeten verhuizen naar grote plaatsen? Het draagvlak voor voorzieningen in de dorpen nam inderdaad af. Dit kwam doordat de bevolking van samenstelling veranderde, doordat veel mensen grotere voorzieningen verkozen boven kleine, en doordat steeds meer mensen steeds meer diensten gingen afnemen via internet. Het begrip complete dorpen kwam daardoor onder druk te staan. De gemeente heeft zich ingespannen voor een hoogwaardig en toekomstbestendig pakket aan diensten en voorzieningen in de dorpen. Liever iets minder maar goede voorzieningen, dan voorzieningen die op hun laatste benen lopen en later alsnog verdwijnen. Op veel zaken heeft de gemeente geen invloed gehad: winkeliers, maar ook zorgaanbieders en verenigingen maken immers zelf keuzes. De belangrijkste taak van de gemeente was om dit in goede banen te leiden en te stimuleren dat alternatieven ontstaan daar waar voorzieningen niet meer fysiek aanwezig zijn. Ook bewoners gingen meer samenwerken. Dat moest ook, want de rol van de overheid en organisaties is veranderd. De gemeente denkt niet voor bewoners, maar helpt ze bij het organiseren van activiteiten. Hoe? Minder regeltjes, steun voor goede ideeën en soms een financieel duwtje in de rug. Initiatieven van de mensen zelf blijken goed en goedkoop. Het ontwikkelen van brede scholen is een voorbeeld waar de gemeente wel een directe rol speelde. Het zorgde voor betere scholen, met veel leeftijdsgenootjes en lagere kosten voor huisvesting. Maar ook verenigingen en enkele ondernemers bundelden daar hun krachten en werken samen. Een ander voorbeeld is de samenwerking tussen zorg- en welzijnspartijen en de corporatie, waarbij de gemeente obstakels wegnam. Daardoor kunnen zorgvragers goed terecht in dorpen zonder fysieke voorzieningen. Mensen leggen gemakkelijk virtueel contact en kunnen de meeste zorg gewoon aan huis krijgen. Met kleine aanpassingen aan de woning bleven veel mensen tot hoge leeftijd goed wonen. Een totaalpakket voor het wonen Kortom: Winsum heeft het! Een totaalpakket voor het wonen, winkels, werk, sfeer, bereikbaarheid, voor jong en oud, rijk en arm, gezond of zorgbehoevend, in kleine en grote dorpen, en dat voor een relatief gunstige prijs. 9 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

10 1. Wonen per doelgroep In dit hoofdstuk bespreken we per doelgroep op de woningmarkt welke ontwikkelingen we anno 2013 zien, waar dat de komende jaren vraagt om extra inzet van gemeente, andere professionals en bewoners, en welke maatregelen daar bij passen. Achtereenvolgens komen aan bod: Starters; Lagere inkomensgroepen; Gezinnen en doorstromers; Zorgvragers en/of senioren. 1.1 Starters en jongeren Elk jaar melden zich nieuwe starters op de woningmarkt. Onder starters verstaan we in deze visie naast jongeren die van huis uit willen starten in een zelfstandige woning (huur of koop), ook huishoudens die voor het eerst willen kopen en die een huurwoning achterlaten. Een deel van de jongeren vertrekt voor studie, werk of voorzieningen naar Groningen of andere steden. Een deel van hen wil graag starten in de gemeente Winsum. Hun budget voor het huren of kopen van een woning is meestal beperkt en zij vragen dan ook om voldoende goedkope huurwoningen en goedkope koopwoningen. We willen starters graag bedienen, in het dorp Winsum maar ook in de andere dorpen en op het platteland. Dit doen we niet door nieuwe woningen speciaal voor hen te bouwen, maar door de mogelijkheden in de bestaande voorraad te vergroten. Koopwoningen voor starters: kansen in de bestaande voorraad Om de volgende redenen zetten we in op kwaliteitsverbetering van de bestaande koopwoningen in plaats van nieuwbouw: Binnen de bestaande koopvoorraad en huurvoorraad zijn binnen de gemeente Winsum al voldoende goedkope woningen beschikbaar; Daarnaast biedt Wierden en Borgen een deel van haar woningen te koop aan voor prijzen die aan de onderkant van de markt liggen. We maken nieuwe afspraken met Wierden en Borgen en spreken dan ook over een basisniveau van de woningen bij verkoop (energieprestatie en technische kwaliteit, eventueel aanbieden van kluswoningen waarvan op voorhand duidelijk is dat er gerenoveerd moet worden); Goedkope nieuwbouw in de koopsector sluit aan op actuele woonwensen maar biedt weinig duurzame toekomstwaarde (technische kwaliteit, bruikbaarheid voor meerdere doelgroepen); Goedkope nieuwbouw in de koopsector concurreert rechtstreeks met de bestaande goedkope koopvoorraad. Dat leidt tot doorstromingsproblemen en lagere investeringsbereidheid voor die huiseigenaren en daarmee tot afzetproblemen in andere nieuwbouwsegmenten; Op dit moment zijn bestaande koopwoningen minder aantrekkelijk voor starters, omdat zij kwaliteitsverbeteringen moeilijk kunnen financieren middels een hypotheek. Door te kiezen voor doorstroming in de bestaande voorraad in plaats van nieuwbouw, neemt de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad toe, neemt ook de aantrekkelijkheid van deze woningen voor starters toe, het vergroot de doorstroming 10 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

11 onder huidige eigenaren en dat stimuleert de doorstroming in het algemeen. Zie paragraaf 2.1 voor maatregelen in de bestaande koopsector. Huurwoningen voor starters: gericht labelen en flexibel bouwen Op twee manieren worden starters in de huursector goed bediend: Wierden en Borgen heeft in de dorpen Winsum, Adorp, Sauwerd, Baflo en Ezinge ruim voldoende woningen op voorraad die qua prijs voldoen aan de wensen van starters 1. Soms zijn dit verouderde seniorenwoningen, soms eenvoudige rijwoningen. We bespreken bij het opstellen van prestatieafspraken met Wierden en Borgen of een deel van deze woningen vervangen kan worden door levensloopbestendige woningen en of een deel te handhaven en te labelen is voor starters (zie hierna); Bij nieuwbouw van huurwoningen bouwt Wierden en Borgen in principe levensloopbestendig 2. Deze woningen worden bij oplevering gelabeld voor senioren. Mocht de vraag op langere termijn meer van starters dan van senioren komen, dan zijn deze woningen ook voor starters geschikt. 1.2 Lagere inkomensgroepen Voor de lagere inkomensgroepen (met een inkomen tot , peiljaar 2013) hebben gemeente en Wierden en Borgen een verantwoordelijkheid voor voldoende en passende huisvesting. Grote veranderingen in de sociale huursector, minder investeringsruimte De veranderende regelgeving en woningmarktsituatie van de afgelopen en komende jaren hebben groot negatief effect op de mogelijkheden van corporaties. Invloedrijke ontwikkelingen zijn: Beperking van de doelgroep doordat corporaties 90% van de woningen moet verhuren aan huishoudens met een inkomen lager dan (prijspeil 2013); Verkoop van huurwoningen stokt, en daarmee ook een bron van inkomsten voor nieuwbouw en renovatie; Nieuwe landelijke overheidsregels en soms onzekerheid daarover, zoals maximering van de huur op basis van de WOZ-waarde, vennootschapsbelasting en saneringsheffingen. Dit vermindert de investeringsruimte. Gevolg is dat in heel Nederland corporaties zich gedwongen zien om nieuwbouwprojecten te bevriezen en renovaties op een lager kwaliteitsniveau of in een lager tempo uit te voeren. Binnen de situatie waarin ook Wierden en Borgen zich nu bevindt, vragen wij als gemeente aan hen om zoveel mogelijk te blijven investeren. Dit komt op hoofdlijnen op meerdere plekken terug in deze visie en in meer detail in de (op te stellen) prestatieafspraken tussen gemeente en Wierden en Borgen (planning 2013, zie hierna voor agendapunten). 1 In het dorp Winsum zijn bijna 175 woningen met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens (374 euro, prijspeil 2013); 25% van de sociale huurvoorraad. In de dorpen Baflo, Adorp en Ezinge ligt het aantal logischerwijs lager, maar het aandeel ligt boven de 50%. Alleen in Sauwerd is het aandeel 25%. Signalen over een tekort aan betaalbare woningen voor starters worden niet ondersteund door deze cijfers. 2 Een reden om hier gemotiveerd van af te wijken is bijvoorbeeld het bouwen van specifieke starterswoningen, waar betaalbaarheid het belangrijkste is. 11 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

12 Aantal sociale huurwoningen: trendvolgend Of er voldoende sociale huurwoningen zijn, wordt beïnvloed door de groep lage inkomens, scheefwoners, lage inkomens in een koopwoning. Vergeleken met andere gemeenten is de druk op de sociale huurvoorraad laag 1, maar toch zijn er wachttijden. Ook in gebieden met leegstand bestaan wachttijden voor specifieke doelgroepen en producten 2. Wierden en Borgen werkt trendvolgend als het gaat om aantal en plek van haar voorraad. In alle dorpen is groei of krimp denkbaar. Groei en investeren zijn twee verschillende dingen. Vernieuwing kan ook samen gaan met afname van het aantal woningen, afhankelijk van de behoefte op die plek. Een voorwaarde voor investering door Wierden en Borgen is, dat ook andere partijen blijven investeren, zodat de plek in trek blijft. Denk aan de gemeente (openbare ruimte) en ondernemers (vitaal dorp). Gegevens van Wierden en Borgen laten zien dat de overige dorpen minder gewild zijn als woonplek voor sociale huurders dan het dorp Winsum. In Adorp is de voorraad beperkt en druk vrij hoog; hier is vernieuwing en behoud of lichte groei van het aantal woningen denkbaar. In Baflo, Ezinge en Sauwerd is verdunning van de woningvoorraad, samen met vernieuwing, een goede strategie. In Feerwerd, Rasquert en Garnwerd gaat het om hele kleine aantallen woningen waar maatwerk nodig is. We willen in de prestatieafspraken samen uitwerken hoe we met betere monitoring kunnen bepalen op welk moment een afname (of juist toename) passend is (zie paragraaf 4.2). Geen vast quotum sociale woningen bij locatieontwikkeling Bij locatie-ontwikkeling houden we géén vast quotum aan voor sociale woningen (huur of koop). Argumenten: Nieuwbouw gaat vaak gepaard met sloop elders. Doel is om op gemeente en dorpsniveau een passende sociale voorraad aan te houden. Per locatie kan dat echter verschillend uitpakken. Informatie van Wierden en Borgen wijst op een relatief ontspannen sociale huurmarkt, waarbij kwaliteit belangrijker is dan aantal. Of dit op termijn verandert is onzeker, maar er is nu geen onderbouwing voor het toevoegen van substantiële aantallen sociale huurwoningen in de gemeente. Het gewenste aandeel sociale woningbouw verschilt per locatie. Vooral bij kleine locaties kan het voorkomen dat sociale woningbouw niet passend is (qua plek, doelgroep, haalbaarheid). Monitoring moet uitwijzen of de druk op de sociale woningvoorraad oploopt en of er reden is om op grotere bouwlocaties een substantieel aandeel sociale woningbouw te realiseren. We leggen dat niet vast in deze visie, maar als onderdeel van de monitor (zie hoofdstuk 4). 1 In Groningen en De Marne is de groep lage inkomens relatief groot, in Zuidhorn is de voorraad sociale huurwoningen klein, in Bedum is het aandeel lage inkomens in een koopwoning laag en daar maken dus veel mensen aanspraak op huur. 2 Wachttijden alleen zeggen niet genoeg om te bepalen welke groepen onvoldoende mogelijkheden hebben op de huurmarkt. Veel mensen schrijven zich preventief in en zijn helemaal niet actief op zoek! Een combinatie van gegevens (relatief aantal inschrijvingen vergeleken met andere plaatsen of groepen, slaagkans bij actief woningzoekenden, aantal weigeringen per woning, etc. geven samen een betere maat. Wierden en Borgen stapt over op een aanbodmodel waarmee veel beter te monitoren is wat de werkelijke wachttijd is. Dit is onderdeel van preciezere monitoring waar Wierden en Borgen de komende jaren werk van maakt. 12 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

13 Nog belangrijker: kwaliteitsslag maken Vooral de kwaliteit van de voorraad vraagt aandacht: energetisch vanwege woonlasten, en qua type woning om de vergrijzing op te vangen. Dit kan door woningaanpassing of nieuwbouw. Voor de woonvisie zijn de volgende maatregelen namens Wierden en Borgen van belang: Wierden en Borgen brengt tot 2017 een groot deel van de woningen op label C of als dat niet kan: twee labelstappen hoger. Tot 2017 bouwt Wierden en Borgen volgens huidige plannen ca. 100 woningen, deels als vervanging, waaronder de ca. 50 woningen in Obergum-Noord. Nieuwbouw is er vooral in Winsum, en ter vervanging in de dorpen Ezinge en Baflo. In de toekomst is er Baflo en Adorp. In de overige dorpen is de vraagontwikkeling te onzeker om hier verantwoord nieuwbouw te realiseren. Nieuwbouw is in principe levensloopbestendig, behalve als er een duidelijk andere marktvraag is; In Baflo, Adorp, Ezinge en Sauwerd staan verouderde seniorenwoningen. Deze woningen zijn kwalitatief verouderd en niet meer gewild onder senioren. Renovatie voor senioren is niet haalbaar, vanwege de maat en de opzet van de woningen. Een deel van deze woningen is in beeld om toekomstig vervangen te worden (Baflo en Ezinge). Deze woningen zijn in trek bij starters, maar ze trekken ook mensen aan die geen binding hebben met het dorp. Er is sprake van overlast waarbij gemeente, politie en Wierden en Borgen een rol hebben. Wierden en Borgen start in 2013 met uitbreiding van de handhaving bij huurders, waarbij naast overlast nu ook tuinonderhoud gecontroleerd wordt. Als gemeente agenderen we bij het opstellen van prestatieafspraken met Wierden en Borgen de volgende aanvullende punten: Prioriteit bij de uitvoering van het energetisch verbeteren van woningen; Via nieuwbouw óf projectmatige verbetering van bestaande woningen zorgen voor toevoeging van levensloopbestendige woningen, deels preventief; Inplannen van vervanging van minstens een deel van de verouderde woningen door levensloopbestendige woningen in Adorp en Sauwerd, als aanvulling op de plannen in Baflo en Ezinge; Bij wijze van experiment labelen van enkele complexen verouderde woningen voor starters in de complete dorpen ; Onderzoeken of en hoe Wierden en Borgen bewoners van voormalige huurwoningen voordelig kan laten meeliften bij renovatieprojecten. 1.3 Gezinnen en doorstromers De groep gezinnen blijft de grootste groep huishoudens in de gemeente Winsum. Binnen de bestaande woningvoorraad én op de uitbreidingslocaties in Winsum, Baflo en Sauwerd hebben zij ruime keuzemogelijkheden om in hun woonwensen te voorzien. Gezinnen met lagere inkomens en startende gezinnen liften mee op het beleid voor lage inkomens en starters in het algemeen. 1.4 Zorgvragers en/of senioren De groep zorgvragers is zeer gevarieerd en hun wensen ook. Van de groep jarigen verhuisde de afgelopen tien jaar 30% naar een eengezinskoopwoning, 10% naar een eengezinshuurwoning, 35% naar een huurappartement, 15% naar een koopappartement, en minder dan 10% naar een aanleunwoning, een verzorgings- of 13 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

14 verpleeghuis. Onder 85-plussers is het aandeel dat naar een verzorgingshuis verhuist met 60% veel hoger 1. Vitale senioren of intensieve zorgvragers: voldoende keuzemogelijkheden Voor vitale senioren hebben we een ruim aanbod gewone bestaande woningen. Met beperkte aanpassingen aan hun woning, kunnen zij vaak oud worden zonder te hoeven verhuizen 2. Voor hen zijn bovendien diverse geschikte nieuwbouwmogelijkheden: centrumdorps in Winsum, of desgewenst op uitbreidingslocaties bij de grotere dorpen. Zie hoofdstuk 2. Ook voor de groep ouderen met een zeer intensieve zorgvraag is het woonaanbod op orde: De Hoven investeert in nieuw aanbod aan verpleeghuisplaatsen en zowel in het dorp Winsum als Baflo is intramuraal aanbod aanwezig. Hiermee vervullen Winsum en Baflo een regiofunctie. ZZP s 1 t/m 4 en mensen met een verstandelijke beperking: extra aandacht nodig Voor twee groepen is extra aandacht nodig om hen goed te laten wonen: De groep senioren met een zorgzwaartepakket 3 of 4 3 ; De groep zorgvragers met een verstandelijke beperking (jong en oud): zij blijven vaker dan voorheen in de eigen gemeente wonen, en voor hen is meer passende woonruimte op passende plekken nodig. Zorgzwaartepakket tot 9 * *!! / ** : voldoende keuzevrijheid bestaande voorraad en nieuwbouw. * : nieuwbouw nodig, omdat het een grote groep is, vooral veel kleine aanpassingen van bestaande woningen, in huur en koop. **: somatische zorg voldoende aanbod, zelfstandig wonen voor mensen met een verstandelijke beperking ontstaat meer behoefte.! : lastige opgave, mensen met hoge zorgbehoefte, voorheen met een indicatie voor verzorging, flinke woningaanpassingen nodig, groot beroep op zorgaanbod aan huis. Verbetering van zelfstandige woningen voor ouderen met een (intensieve) zorgvraag Steeds meer mensen worden oud in eigen woning. De groep ouderen groeit sterk, en daarmee ook de groep mensen met een zorgvraag. Vooral na 2020 wordt dit sterk merkbaar. Daar komt bij dat mensen die voorheen een indicatie kregen voor wonen in een verzorgingshuis, nu zelfstandig blijven wonen. Voor een deel van hen leidt dat tot problemen. Denk aan eenzaamheid, gevoelens van onveiligheid, problemen met de woning en de openbare ruimte. 1 Bron: enquête onder verhuizers in het onderzoek groei, krimp en migratie in Groningen en Noord-Drenthe, De meeste gewone gezinswoningen voldoen aan de eisen van senioren, zolang er geen intensieve zorgvraag ontstaat. 3 De zorg die mensen nodig hebben, wordt beschreven in een zorgzwaartepakket (ZZP). Er zijn 10 pakketten, waarvan mensen met zorgzwaartepakket 1 of 2 niet meer in aanmerking komen voor wonen in een verzorgingshuis. Ook pakket 3 vervalt, en naar verwachting vanaf 2014 ook pakket 4. Op dat moment worden alleen nog indicaties afgegeven voor verpleeghuiszorg en houdt het verzorgingshuis op te bestaan. 14 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

15 Dit leidt eigenlijk tot een aanvullende vraag naar ca. 55 zelfstandige woningen in 2020 ten opzichte van de situatie met behoud van indicatie voor deze groepen 1. Deze extramuralisering wordt niet gehonoreerd als extra programmaruimte. Dat is een agendapunt bij herijkingen van de regionale programmeringsruimte. We hebben de bestaande woningvoorraad hard nodig om deze groei op te vangen. Om die reden moeten we er preventief voor zorgen dat ook bestaande woningen beter geschikt zijn voor wonen met zorgvraag, om in de behoefte te voorzien en om de kosten beheersbaar te houden. In de huursector geldt nu dat verhuizen naar een andere, geschikte woning voorrang heeft op woningaanpassing. Dit is lang niet altijd mogelijk. In dat geval wordt de woning naar behoefte alsnog aangepast, betaald uit het WMO-budget. Die aanpassingen zullen steeds vaker voorkomen 2. Dit is een inefficiënte en dure manier van werken, die ten koste zal gaan van de gemeentelijke begroting. Het preventief aanpassen van woningen is een agendapunt bij het opstellen van prestatieafspraken met Wierden en Borgen; Ook in de bestaande koopvoorraad zullen steeds meer mensen een beroep doen op de WMO. We willen zuinig zijn op de inzet van geld voor woningaanpassingen in de koopsector. We zien de aanpassing van koopwoningen in eerste instantie als een verantwoordelijkheid van huiseigenaren. Binnen de huidige wetgeving is het echter niet mogelijk om onderscheid te maken naar draagkracht of eigendom. In het nieuwe WMO-beleid (2015) zoeken we naar mogelijkheden om ondersteuning meer te richten op mensen met lagere draagkracht. Voor hogere inkomens wordt een inkomensafhankelijk eigen bijdrage ingevoerd. Bij nieuwbouw zijn de eisen uit het Bouwbesluit voldoende om woningen van buitenaf toegankelijk te maken, maar daarmee zijn ze nog niet levensloopbestendig. Op pragmatische wijze willen wij het concept Woonkeur opnemen in ons gemeentelijk beleid om te komen tot levensloopbestendige woningen. Naast goede voorlichting over de voordelen van levensloopbestendig (ver)bouwen aan particulieren en bedrijven, wordt Woonkeur meegenomen in de uitvoeringsafspraken met Wierden en Borgen. Verder worden, daar waar mogelijk, de kwaliteitseisen van Woonkeur opgenomen in samenwerkingsovereenkomsten met projectontwikkelaars. Huisvesten van mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problemen We hebben speciale aandacht voor mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problemen. Een steeds groter deel van hen blijft in eigen gemeente wonen. Dat leidt tot extra woningaanvragen. Omdat dit een kwetsbare en beïnvloedbare groep is, die soms overlast veroorzaakt voor de omgeving, maken we in overleg met zorgaanbieders (in het bijzonder NOVO) en Wierden en Borgen afspraken over het beschikbaar te stellen van woningen voor deze groep, op een passende plek. Dit werken we uit in de prestatieafspraken met Wierden en Borgen. Nieuwbouw voor wonen en zorg Hoewel veel zorgvragers in eigen huis blijven wonen, is nieuwbouw wenselijk. Er is behoefte aan meer woonproducten die het gat vullen tussen verpleeghuis en zelfstandig wonen. Het gaat om zelfstandige woningen, waar wonen en zorg gescheiden zijn, maar waar zorgaanbod direct nabij is. 1 Bron: indicatiegegevens CIZ per ZZP-groep, prognose CBS. Dit verschijnsel geldt overigens ook in andere gemeenten. 2 Terwijl sommige aanpassingen weer ongedaan worden gemaakt als er een nieuwe huurder zonder zorgvraag komt 15 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

16 In de gemeente Winsum zijn vergeleken met omliggende gemeenten weinig moderne appartementen in huur of koop. Het is aannemelijk dat er marktruimte is voor huurappartementen, direct nabij voorzieningen binnen het dorp Winsum; dit product is schaars maar doorgaans wel gewild. Marktonderzoek onderstreept dit, maar de daadwerkelijke verhuisstap wordt lang niet altijd gezet. Mensen stellen een keuze om een gezinswoning te verlaten vaak lang uit, en de verkoopbaarheid van woningen speelt in elk geval op de korte termijn een remmende rol. In en om het centrum worden de komende jaren appartementen opgeleverd voor (met name) senioren die gelijkvloers nabij voorzieningen willen wonen. Hoe groot de vraag naar appartementen wordt en of er voldoende locaties zijn, is nu niet precies te voorspellen. Voor de appartementenmarkt gebruiken we de afzetbaarheid van binnenkort op te leveren plannen en de ervaringen in plaatsen als Zuidhorn, Bedum en Uithuizen en gegevens van Wierden en Borgen als input voor een monitor om te bepalen of er snel meer locaties nodig zijn. Zie de monitor in hoofdstuk 4. Een product waarvoor nog geen concrete plannen zijn, is een meer zorggerelateerde zelfstandige woonvorm. Gebruikelijke benamingen hiervan zijn: beschermd wonen, beschut wonen, aanleunwoning, met dat verschil dat wonen en zorg nu gescheiden zijn. Voor deze vorm van wonen nodigen we ontwikkelende partijen zoals corporaties, zorgaanbieders, ontwikkelaars, beleggers uit om te komen met een plan. Te denken valt aan het anders benutten van bestaande verzorgingshuizen, maar ook aan nieuwbouw. 1.5 Maatregelen 1. We maken in 2013 prestatieafspraken met Wierden en Borgen. Agendapunten zijn in elk geval: - Het basisniveau van de woningen bij verkoop (energieprestatie en technische kwaliteit, labelen van kluswoningen); - Betere monitoring om te bepalen op welk moment een afname (of juist toename) van de sociale voorraad passend is; - Verzoek om prioriteit bij de uitvoering van het energetisch verbeteren van woningen; - Verzoek om via nieuwbouw óf projectmatige verbetering van bestaande woningen te zorgen voor toevoeging van levensloopbestendige woningen, deels preventief; - Verzoek om eerdere vervanging van minstens een deel van de verouderde woningen door levensloopbestendige woningen in Adorp en Sauwerd, als aanvulling op de plannen in Baflo en Ezinge en resterende woningen als experiment te labelen als starterswoning; - Onderzoeken of en hoe Wierden en Borgen bewoners van voormalige huurwoningen voordelig kan laten meeliften bij renovatieprojecten; - Samen met zorgaanbieders (in het bijzonder NOVO) en Wierden en Borgen afspraken maken over het beschikbaar te stellen van woningen voor mensen met een verstandelijke beperking of psychische problemen. 2. Regionaal aankaarten dat extramuralisering leidt tot een aanvullende vraag naar zelfstandige woningen. 3. Stimuleren van particulieren met een bouwaanvraag (verbouw, nieuwbouw) om levensloopbestendig te (ver)bouwen door goede voorlichting over de voordelen. Woonkeur meenemen in de uitvoeringsafspraken met Wierden en Borgen. Verder worden, daar waar mogelijk, de kwaliteitseisen van Woonkeur opgenomen in samenwerkingsovereenkomsten met projectontwikkelaars. 16 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

17 17 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

18 2. Programma voor de woningvoorraad In dit hoofdstuk bespreken we welke ingrepen in de bestaande woningvoorraad en in nieuwbouw nodig zijn, en welke maatregelen daar bij passen. Achtereenvolgens komen aan bod: Een duurzame bestaande woningvoorraad; Een andere woningmarkt vraagt om andere nieuwbouw; Winsum op de kaart! 2.1 Een duurzame bestaande woningvoorraad De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad bepaalt in grote mate de totale woonkwaliteit van de gemeente Winsum. Belangrijker nog is dat de eisen veranderen: meer comfort, minder energieverbruik, minder onderhoud. Zonder te investeren worden bestaande woningen minder aantrekkelijk. We vinden het als gemeente belangrijk dat zoveel mogelijk bestaande woningen worden verbeterd. Dat verhoogt de woonkwaliteit voor huidige bewoners en de aantrekkingskracht op mensen van buiten de gemeente. In het grootste deel van de woningvoorraad wordt voldoende geïnvesteerd om ze bij de tijd te houden. Maar er zijn ook buurten waar dit achterblijft. De gemeentelijke invloed op woningverbetering is beperkt, omdat wij geen woningen bezitten. We hebben wel stimuleringsmogelijkheden, die we gericht inzetten. Hierna geven we aan in welke gevallen we willen stimuleren en met welke middelen. Blijven verbeteren van de sociale huurvoorraad Wierden en Borgen is veruit de grootste aanbieder van sociale huurwoningen in onze gemeente. Zij werken voortdurend aan verbetering van de woningvoorraad, door renovatie, vervanging, nieuwbouw, verkoop. De komende jaren ligt hun investeringsruimte fors lager dan een decennium eerder. Wierden en Borgen werkt naar vermogen aan verbetering van haar bezit. Zie hoofdstuk 1 voor de maatregelen en enkele agendapunten voor het opstellen van prestatieafspraken. Eigenaren van bestaande koopwoningen een handje helpen Het zijn vaak de laagste inkomens die in de goedkoopste koopwoningen wonen, met vaak de slechtste isolatie. En zij hebben de minste financiële mogelijkheden om daar wat aan te doen. Daar komt bij dat de financieringsmogelijkheid van verbouwing minder soepel is dan in het vorige decennium, zodat het onaantrekkelijker is om een woning te kopen met een kwaliteitsachterstand. Behalve dat dit leidt tot ongewenst hoge woonlasten in de gemeente, zorgt het er ook voor dat deze woningen minder gewild zijn. Het gaat in het dorp Winsum vooral om de Bloemenbuurt en de wijk Ripperda 1. Op kleine schaal zien we het ook in de andere dorpen. 1 We hebben geen precieze analyse uitgevoerd naar de woningen in deze wijken, maar juist in de uitbreidingswijken van de periode zien we dat woningen vaak om een upgrade vragen. In nieuwere wijken zijn de woningen vanwege hun recentere bouwjaar technisch, energetisch en qua comfort up-to-date. In vooroorlogse buurten heeft de woningvoorraad vaak een historische meerwaarde, gaat het vaak om individuele gebouwen, waarin ook zonder steun geïnvesteerd wordt. 18 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

19 Via de volgende lijnen stimuleren we het kopen en verbeteren van bestaande woningen: Raadsvoorstel doen voor een starterslening. In 2013 uitzoeken welke vorm en voorwaarden passen bij het doel (starters helpen, doorstroming stimuleren, bestaande goedkope koopvoorraad aantrekkelijk maken). Uitzoeken wat passend is, qua effect, voorinvestering. Oog voor doorstroming, duurzaamheid en doelmatigheid. Daarnaast gebruiken we het duurzaamheidsfonds voor de wijken De Brake II, Oosterhuisen en Sauwerd-GroenlandenZuid waarvan de eerste huiseigenaren het fonds vulden. Het fonds is inzetbaar voor een keur aan duurzame verbeteringen zoals zonnepanelen, zonneboilers, regentonnen, voorverwarming van ventilatielucht, etc. Wij zullen met nadere voorstellen komen over structurele vulling van het fonds; We werken aan een milieu-informatiecentrum binnen de gemeente; Winsum Warm Wonen is een initiatief met als doel woningen in de gemeente Winsum betaalbaar energiezuinig te maken. Samen met een aantal plaatselijke ondernemers wil de gemeente de eigenaren van bestaande woningen stimuleren energiebesparende maatregelen te nemen. In het kader van dit project heeft een eerste bewonersavond in Den Andel plaatsgevonden. De bewoners zijn geïnformeerd over welke maatregelen zij kunnen nemen, en hoe dit leidt tot een comfortabeler huis. De ondernemers werken samen om een totaalpakket aan te bieden. Voor de gemeente draagt dit bij aan haar klimaatdoelstellingen, voor de ondernemers biedt het een kans te laten zien dat zij een betrouwbare partner in woningverbetering zijn. Bij succes in Den Andel zal het project over de rest van de gemeente uitgerold worden. Er zijn bij tijd en wijle landelijke regelingen, waaronder de subsidie op zonnepanelen. Deze gelden voor iedereen. Hierop hebben wij als gemeente geen invloed. Daarnaast juichen wij initiatieven van bewoners of andere partijen van harte toe. Voorbeelden zijn: Ezinge, Wierdeweg, waar al jaren aan het provinciale Klimaatstraatfeest meegedaan en binnen de provincie gewonnen wordt, doordat zij de meeste besparende maatregelen troffen als straat; Adorp, waar gewerkt wordt aan een dorpsplan namens de vereniging dorpsbelangen, ondersteund door professionals, gericht op bewoners. 19 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

20 2.2 Een andere woningmarkt vraagt om andere nieuwbouw Onze ambitie is om in de gemeente Winsum een gevarieerd en vraaggericht woningaanbod te hebben. Hierdoor zullen onze inwoners blijvend een goede woonplek in de gemeente hebben. We willen bovendien mensen die zich in de gemeente Winsum willen vestigen actief faciliteren. Met vraaggerichte nieuwbouw (product, doelgroep, plek) willen wij hen zo goed mogelijk de ruimte geven. Een andere woningmarkt In voorgaande decennia stond de woningbouw in het teken van twee grote bewegingen: Bedienen van doorstromende gezinnen: meer ruimte en kwaliteit, meer koop dan huur. We zien dit bijvoorbeeld terug in de woningvoorraad van De Brake; Bedienen van doorstromende senioren: appartementen in huur en koop, een gezinswoning achterlatend. De ontwikkeling van appartementen was in de gemeente Winsum relatief beperkt. In omliggende gemeenten zien we verzadiging van de marktvraag. De woningmarkt van het huidige decennium is niet meer te vergelijken met die van de afgelopen decennia. Deels komt dit door de hardnekkige woningmarktcrisis, waarvan voorzichtig herstel in 2014 wordt voorspeld. Deels komt die hardnekkigheid door grotere trends, zoals vergrijzing, ontgroening, lagere groei in het algemeen. Bij herstel van de woningmarkt zal de groei vrijwel zeker lager blijven dan in eerdere decennia. In de afgelopen twintig jaar werden voorwaarden geschapen voor enorme prijsstijgingen en grote dynamiek op de woningmarkt: lage rente, meetellen van twee inkomens, hoge leenbereidheid van banken. Die voorwaarden zijn voorlopig afwezig. Waar we de eerstkomende jaren mee te maken hebben, is: Minder doorstroming in het algemeen. Dit leidt tot minder vrijkomend aanbod in alle segmenten, minder kansen voor huishoudens om in de bestaande woningvoorraad de gewenste woning te vinden; Hierdoor is de vraag naar nieuwbouwwoningen veel gevarieerder dan in voorgaande decennia. Nieuwbouw was voor de crisis vooral gericht op het einde van de keten (senioren, luxe gezinswoningen) en leidde tot veel doorstroming. Momenteel is er meer neiging om de vraag direct te bedienen: starters, gezinnen, senioren, in alle prijssegmenten en alle typen; Doordat er minder financiële mogelijkheden zijn, groeit op korte termijn de vraag naar goedkopere segmenten of goedkope bouwconcepten en naar huurwoningen. Met oog op de langere termijn (blijvend groeiende ruimtebehoefte per bewoner) willen we wél ruimte geven aan bouwconcepten die goedkoper zijn door grotere efficiëntie, maar niet voor producten die van mindere kwaliteit zijn; zie ook de uitspraak over het niet bouwen van speciale starterswoningen in hoofdstuk 1; Grootschaligheid verliest het van kleinschaligheid; In het algemeen is er veel onzekerheid over de precieze vraag naar aantal, type, doelgroep, woonmilieu. Dit vraagt om voorzichtig en flexibel omgaan met bouwplannen. Zie ook paragraaf 1.2, waarin we uitleggen dat we nu geen vast aandeel sociale woningen vastleggen voor ontwikkeling. Regionale afspraken: maximaal ca. 400 woningen tussen 2012 en 2030 Op regionaal niveau (regio Groningen-Assen) gelden afspraken over de beschikbare bouwruimte per gemeente. Voor de gemeente Winsum betekent dit een netto voorraadgroei van gemiddeld 21 woningen per jaar tot 2030, in totaal ca. 400 woningen tussen 2012 en Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

21 Faseren van Winsum Oost, kansen pakken voor inbreiding en transformatie De huidige bekende locaties passen binnen dit regionale afstemmingskader, maar een deel van Winsum Oost zal pas na 2030 afgerond worden. Bovendien worden waarschijnlijk minder woningen gebouwd in het als laatste geplande oostelijke deel achter de Potmaar. Met oog op dit plan is het niet mogelijk om onbeperkt nieuwe initiatieven te honoreren met een woonbestemming. We staan wel open voor nieuwe initiatieven, zeker indien de woningmarkt een duidelijk herstel laat zien en er regionaal meer programmaruimte ontstaat. Het is ook bij behoud van de huidige programmaruimte mogelijk om in afstemming met de regio en provincie andere prioriteiten aan te brengen in de planlijst en goede, concrete initiatieven voorrang te geven. Bij nieuwe initiatieven toetsen we deze aan criteria voor kwaliteit en toegevoegde waarde. Zie het thema hierna. Koploper in woonkwaliteit De vraag is niet alleen op dit moment, maar ook op langere termijn anders dan we gewend waren en daar willen we als gemeente op inspelen. We willen koploper in woonkwaliteit zijn door: Flexibel te zijn in onze locaties, kansen te pakken; Nieuwe klantgroepen aan te spreken; Te zorgen voor een unieke woonkwaliteit; Ontwikkelaars uit te nodigen om met nieuwe producten te komen. Flexibel zijn in onze locaties, kansen pakken; Een deel van onze plannen worden op korte termijn uitgevoerd of zijn al in ontwikkeling; zij vullen onze programmaruimte deels in. Een ander deel van de programmaruimte houden we bewust flexibel, om vraaggericht in te kunnen spelen op goede nieuwe initiatieven. Initiatieven toetsen we aan criteria: Passendheid binnen de structuurvisie en kaders voor woningbouw; Mogelijkheid om een urgente vraag van een doelgroep te bedienen; Relatie met andere plannen (in de gemeente en buurgemeenten) en gevolgen bij ontwikkeling van het initiatief; Mate van probleemoplossing / toegevoegde waarde voor de gemeente Winsum (lost het ruimtelijk, financieel, procedureel, sociaal of op andere wijze iets op?); Alternatieven op de betreffende locatie. Nieuwe klantgroepen aanspreken Steeds meer vitale senioren kiezen voor nieuwbouw als particulier opdrachtgever op een vrije kavel. Gezien de grote groei van deze groep senioren is dit een relevante doelgroep voor de gemeente Winsum. In onze werving voor nieuwbouw richten we ons niet alleen op het aantrekken van gezinnen, maar ook deze groep vitale senioren. Bij kavelaanbod hebben zij zelf de vrijheid om toekomstbestendig te bouwen. We vragen ontwikkelaars om met vernieuwende producten voor deze groep te komen. Zorgen voor een concurrerende kwaliteit Er zijn meerdere gemeenten in de regio die locaties ontwikkelen, waaronder grotere uitbreidingslocaties. De belangrijkste alternatieven in uitbreidingslocaties zijn Ter Laan in Bedum, De Oostergast in Zuidhorn en De Held III in Groningen. Ook op inbreidingslocaties zijn er diverse alternatieven in andere plaatsen in de regio. Woningzoekenden hebben dus iets te kiezen. Het dorp Winsum heeft een uniek aanbod nodig om huishoudens te trekken: Een goede mix van inbreidingslocaties en uitbreidingslocaties; Het aantrekkelijke centrum van Winsum nabij; 21 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

22 Een prettige verbinding daar naar toe; Een goede verbinding met het omliggende landschap; Kleinschalige uitstraling; Hoge kwaliteit van de openbare ruimte; Nabijheid van winkels, onderwijs en zorg (afhankelijk van de beoogde doelgroep); Veel vrijheid om de eigen wensen te vervullen (bijvoorbeeld voor groepswonen); Een gunstige prijs-kwaliteitverhouding. Voor de uitbreidingslocatie Winsum Oost specifiek geldt dat de kwaliteit tot uitdrukking komt in meerdere documenten: het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en de verdere uitwerking van de fases in het plan. Uitnodigen van partijen om met vernieuwende producten te komen We nodigen particulieren en ontwikkelaars om te vernieuwen en lef te tonen in de gemeente Winsum. Met oog op de maatschappelijke veranderingen denken we dat de komende jaren nieuwe vormen van wonen meer gevraagd worden. Denk aan: Zelfstandig wonen rond een gemeenschappelijke patio, met een klein eigen tuintje; Kleinschalig collectief wonen in één wooncomplex, nieuw als CPO of bijvoorbeeld een omgebouwde boerderij of herenhuis; Meerfamiliehuizen; Nieuwe beschutte woonvormen voor zorgvragers met zorgzwaartepakket 3 en 4; Modulair bouwen: grotendeels voorontworpen en voorgefabriceerde woningen die daardoor lagere bouwkosten hebben; Herbenutten van vrijkomende boerderijen. We stimuleren het hergebruik van deze gebouwen, waaronder wonen. We zijn bereid om zoveel mogelijk procedurele medewerking te verlenen als een initiatiefnemer zich meldt. Te denken valt aan het omzetten naar woonzorgeenheden of het splitsen in enkele woningen; Ontwikkelen van slimme gezamenlijke energievoorzieningen, zoals een gezamenlijke warmtepomp. Deze woonvisie is op te vatten als uitnodiging aan initiatiefnemers om met vernieuwende producten te komen. Een manier voor de gemeente om dit verder te stimuleren, is het uitschrijven van een wedstrijd (product, ontwerp) bij locaties die in gemeentelijk eigendom zijn. We nemen aanvullend het initiatief om een CPO-traject in de gemeente Winsum te starten, door een aantrekkelijke locatie te kiezen, te zoeken naar een groep serieuze gegadigden / bouwers en daar expertise en begeleiding bij in te schakelen. Daarvoor selecteren we een bureau. Bouwlocaties tot 2030 Het overzicht hierna geeft inzicht in de plannen, zoals die voor de periode zijn afgestemd binnen de Regio Groningen Assen, met op hoofdlijnen een schets van de ontwikkelingen. 22 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

23 Uitbreiding Inbreiding Sloop Effect voorraad Huurwoningen Doelgroepen / segmenten Particulier opdrachtgever schap (waaronder CPO) Tot 2030 Winsum Dorp Winsum Oost Groei Toename Groei Ca. 20 Adorp - Stabiel Stabiel / afname Sauwerd <10 Lichte groei Stabiel / afname Baflo Lichte groei Stabiel / afname Levensloopbestendig, patio s, (eengezins), alle segmenten. Gezinnen en vitale senioren, vrije kavels, alle segmenten. Vernieuwing sociale huur levensloopbestendig Kavels, vernieuwing sociale huur levensloopbestendig Kavels, vernieuwing sociale huur levensloopbestendig Vernieuwing sociale huur levensloopbestendig n.b % Ezinge Lichte groei Stabiel / 30% afname Feerwerd - 5 Stabiel Lichte afname Enkele kavels 100% Den Andel - Lichte groei Lichte afname CPO, initiatief uit het dorp 100% 30% 30% 30% Garnwerd - Stabiel Lichte afname 100% Kleine kernen CPO - Stabiel Lichte afname 100% 20 Kan op meerdere plekken 100% Totaal < 200 > 200 Bijna 400 Stabiel / groei Rijk en provincie geven aan dat inbreiden de voorkeur heeft boven uitbreiden. Wij ondersteunen deze denkwijze. Woningbouw op inbreidingslocaties is belangrijk om meerdere woonsmaken aan te bieden in Winsum, in samenhang met wonen op onze uitbreidinglocatie Winsum Oost. Vooral de nabijheid van voorzieningen is voor een deel van de woningzoekenden een belangrijk voordeel. Wel waken we voor te grote verdichting in de bestaande woonomgeving. Binnen het dorp Winsum zijn diverse locaties in potentie geschikt voor woningbouw. Het gaat deels om locaties die we al kennen, en waarvoor concrete bouwplannen bestaan. Maar het gaat ook om locaties die pas in de komende jaren in beeld komen, bijvoorbeeld als gevolg van bedrijfsverplaatsing of de bouw van nieuwe scholen, en waar wonen een mogelijkheid is. De groei van de woningvoorraad wordt geconcentreerd in het dorp Winsum. Maar ook in de vier grote buitendorpen Adorp, Sauwerd, Baflo en Ezinge in enige groei denkbaar. Net als in het dorp Winsum geldt ook in deze dorpen dat inbreiding voor uitbreiding gaat. De verdeling 60% Winsum / 40% overige dorpen ten aanzien van nieuwbouw wordt losgelaten. Om de volgende redenen creëren we geen nieuwe uitbreidingsmogelijkheden meer: 23 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

24 De woningbehoefte is beperkt; Niet meer woningen, maar vernieuwing van woningen is de belangrijkste opgave in deze dorpen. In de dorpen Adorp, Sauwerd, Baflo en Ezinge geven bewoners aan dat er verouderde huurwoningen staan; het betreft hier verouderde seniorenwoningen en incidenteel vroeg-naoorlogse rijwoningen. Deze woningen worden nu bewoond door starters en soms ook mensen die geen binding hebben aan het dorp. De locaties lenen zich goed voor wonen voor senioren. Vernieuwing heeft in deze dorpen meer urgentie dan vergroting van de woningvoorraad. Deels is dit al onderdeel van de plannen van Wierden en Borgen (Baflo, Ezinge), deels onderwerp van nadere prestatieafspraken. Aansluitend willen wij benadrukken dat verpaupering van woningen in de dorpen een constant aandachtspunt is van de gemeente Winsum. Door de gemeente, via de afdeling Bouw & Woningtoezicht (BWT), wordt zeer actief, en succesvol, gebruik gemaakt van de regels en het instrumentarium uit de Woningwet om verpaupering tegen te gaan. Deze succesvolle aanpak willen wij blijven voortzetten. Hierbij moet worden aangetekend dat er woningen zijn die vanuit de samenleving worden gezien als verpauperd. Echter, deze voldoen in de regel aan de Woningwet en het Bouwbesluit, en vallen daarmee niet onder verpauperde woningen. Hier ligt de problematiek voornamelijk op het terrein van leefbaarheid. Obergum-Noord Herontwikkeling van een woonwijk op de kop van Obergum in de nabijheid van het centrum van Winsum. Geschikt voor senioren en gezinnen. Deze locatie is recent afgerond. Sloop van 43 woningen. Nieuwbouw van 28 appartementen, 19 geschakelde woningen en 8 tweekappers, huur en koop. Het appartementen complex beschikt over een multifunctionele ruimte voor gezamenlijke activiteiten. Bron: gemeente Winsum Bron: gemeente Winsum Boogplein / Sennemalocatie Een plan voor woningbouw van enkele appartementen met daaronder winkels en beperkt parkeren voor appartement bewoners. Woningbouw op deze locatie moet een impuls geven aan het centrum van Winsum. 24 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

25 Bron: gemeente Winsum Sjoelplein 8 grondgebonden patiowoningen in aanbouw op een centrum-dorpse locatie. Bron: HV Bouwontwikkeling Zone tussen Centrum en Oost Tussen het toekomstige Winsum Oost en het centrum van Winsum bevinden zich diverse locaties die nu een functie hebben, maar waar herontwikkeling tot woningen of een andere functie op termijn denkbaar is. De gemeente Winsum vormt zich op termijn een mening over de randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen binnen die zone plaats kunnen vinden. Daarmee krijgen initiatiefnemers een kader mee. Voor alle locaties in het dorp Winsum gelden de afwegingscriteria zoals hiervoor omschreven. Winsum Oost De locatie Winsum Oost wordt de komende jaren bouwrijp gemaakt en naar verwachting rond 2017 in ontwikkeling genomen. Winsum Oost is de enige uitbreidingslocatie van de gemeente. Het bestemmingplan is in 2008 vastgesteld en sindsdien is de woningmarkt fors veranderd. Winsum heeft deze uitbreidingslocatie ook in de huidige omstandigheden in elk geval deels nodig, om de volgende redenen: De ruimte op inbreidingslocaties is te beperkt om de verwachte huishoudensgroei tot 2030 op te vangen; Er blijft naar verwachting vraag naar wonen op een uitbreidingslocatie. - Het aandeel doorstromende gezinnen binnen de gemeente neemt af, maar vanuit de stad Groningen blijft vraag komen van jonge gezinnen naar ruim wonen in goed ontsloten voorzieningendorpen zoals Winsum; - De groei van de groep vitale, kapitaalkrachtige en zelfredzame senioren betekent ook dat er een groeiende groep is die kiest voor een vrije kavel; Het is niet goed voor de leefbaarheid van het dorp Winsum om alle open ruimtes in het dorp te bebouwen (met woningen of andere functies). Wij ontwikkelen Winsum Oost flexibel en fasegewijs en bij de ontwikkeling starten we in het gebied dat tegen het dorp aan ligt. Als gevolg van de actuele marktontwikkelingen en de huidige regionale afspraken over de woningbouwaantallen zijn de laatste fasen van Winsum Oost opgeschoven naar de periode na Dit 25 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

26 betreft met name het deel van Winsum Oost dat gelegen is oostelijk van de Potmaar. Door de lange planperiode is de ontwikkeling van dit gebied onzeker geworden. Voorzichtigheidshalve houden wij er daarom in de grondexploitatie reeds op voorhand rekening mee dat het deel van de ontwikkeling ten oosten van de Potmaar komt te vervallen. De gemeente zal op een later tijdstip in de periode tot 2030 een besluit nemen over het al dan niet ontwikkelen van het gebied oostelijk van de Potmaar. Adorp Adorp heeft vanwege de directe nabijheid van de stad Groningen een aantrekkende werking op de stad. Er is geen ruimte voor uitbreiding. Er is geen programma voor vernieuwing. Op langere termijn komen naar verwachting kleine locaties beschikbaar voor inbreiding / vervanging van woningen. Aan Wierden en Borgen vragen we om vernieuwing van de bestaande voorraad prioriteit te geven in hun voorraadbeleid (zie hoofdstuk 1). Sauwerd Sauwerd heeft vanwege de directe nabijheid van de stad Groningen en het treinstation een aantrekkende werking op de stad. Er zijn nog uitbreidingskavels beschikbaar in Sauwerd (Groenlanden). De afronding van deze locaties duurt langer dan beoogd. We zorgen voor een acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels met oog op de leefomgeving ter plekke. Aan Wierden en Borgen vragen we om vernieuwing van de bestaande voorraad prioriteit te geven in hun voorraadbeleid (zie hoofdstuk 1). Baflo Baflo is een compleet dorp met een behoorlijk winkelareaal, goed onderwijsaanbod en een eigen verzorgingshuis. Het dorp blijkt enige aantrekkingskracht te hebben op omliggende dorpen ten noorden van het dorp Winsum en vanuit de stad Groningen. Er zijn nog uitbreidingskavels beschikbaar in Baflo (Oosterhuisen). De afronding van deze locaties duurt langer dan beoogd. We zorgen voor een acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels met oog op de leefomgeving ter plekke. We overleggen met de ontwikkelaar of er mogelijkheden zijn om de verkoop te versnellen. Wierden en Borgen werkt al aan vervanging van woningen door levensloopbestendige. Ezinge Ezinge kent een vrij compleet aanbod aan voorzieningen voor eigen inwoners en enkele kleine omliggende dorpen. Er is geen grote behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. Wierden en Borgen werkt al aan vervanging van woningen door levensloopbestendige. Daarnaast is er nog de Van Giffenlocatie waar een aantal woningen ontwikkeld kunnen worden. Den Andel We zien de volgende kansen om in Den Andel beter in de vraag naar woningen te voorzien: Regelmatig komen in Den Andel kleine, relatief goedkope, oude woningen op de markt. Dit is een kans voor starters die nu naar dorpen als Baflo, Winsum en Warffum vertrekken, maar die graag in Den Andel zouden blijven. Een starterslening helpt hen om bestaande woningen te kopen en waar nodig op te knappen en duurzaam te maken; we onderzoeken in 2013 of dit middel passend is voor de gemeente. Aanvullend versoepelen we waar mogelijk de regels voor 26 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

27 woningaanpassing en welstand. We denken dat het juist bij de aard van Den Andel past om (gezamenlijk) woningen te verbeteren en zo starters én doorstromers meer vrijheid en mogelijkheden te geven. Tegelijk wordt zo de bestaande woningvoorraad kwalitatief beter; dat is belangrijk voor behoud van de leefbaarheid; Voor senioren is weinig woningaanbod in Den Andel. We zijn bekend met de initiatiefgroep die samen woningen wil realiseren. De door hen beoogde locatie voldoet niet aan provinciale kaders voor ruimtelijke ontwikkeling. We zijn als gemeente bereid om de initiatiefnemers te helpen bij het vinden van een onderbouwing van de vraag (een groep potentiële bewoners) en het zoeken van kansrijke locaties. De gemeente neemt geen rol in grondverwerving. Garnwerd, Feerwerd en Rasquert, meerdere buurtschappen In de overige dorpen en de buurtschappen is geen sprake van een bouwprogramma. Daar waar het particulieren betreft, is woningverbetering of vervanging ook een particuliere aangelegenheid. Wierden en Borgen heeft kleine aantallen woningen in deze plaatsen (Feerwerd 17, Garnwerd 53, Rasquert 12). Ook deze woningen vallen onder het strategisch voorraadbeleid van Wierden en Borgen en ook hier geldt dat energetische verbetering, verkoop of vervanging denkbaar is. Dit zien wij als een maatwerkopgave die Wierden en Borgen het beste zelf kan invullen. Wij sturen daar als gemeente niet op. 27 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

28 2.3 Aanjagen van doorstroming Veel woonwensen zijn nog wel actueel maar niet realiseerbaar in de huidige stagnerende koopmarktsituatie. Als gemeente willen we voor de korte termijn de doorstroming op de woningmarkt stimuleren. We doen dat zolang er duidelijke stagnatie op de koopmarkt is (zie monitor in hoofdstuk 4). Hoewel de stagnatie en het doorbreken daarvan grotendeels afhankelijk is van landelijke ontwikkelingen, hebben we als gemeente óók mogelijkheden. Om die reden nemen we het initiatief voor een gezamenlijk pakket met stimulansen, samen met lokale partijen op de woningmarkt. Onderdeel van uitwerking van dat pakket: Informeren: duidelijk uitleggen welke stimulansen er landelijk al zijn aangeboden, zoals ruimere mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van koopwoningen en lagere BTW-tarieven; Vraaggericht programmeren: afstemming met marktpartijen over marktconforme plannen, zorgen voor flexibeler plannen en sneller bijsturen op slecht lopende plannen; Wegnemen van obstakels en onzekerheden: denk aan beperken van rentekosten bij late bouwstart, verzekeren tegen werkloosheid, overbruggen tussen koop nieuwe woning en verkoop van de vorige woning, etc. Koppelen aan andere stimuleringsmaatregelen zoals een starterslening in de bestaande voorraad (zie maatregelen hoofdstuk 4); We benaderen lokale marktpartijen (Wierden en Borgen, makelaars, lokale ontwikkelaars, aannemers, etc.) om mee te denken over een aanpak. 2.4 Maatregelen 4. Raadsvoorstel doen voor een starterslening. In 2013 uitzoeken welke vorm en voorwaarden passen bij het doel (starters helpen, doorstroming stimuleren, bestaande goedkope koopvoorraad aantrekkelijk maken); 5. Stimulering van verbetering van kwaliteit en doorstroming in bestaande woningen, door de regionale starterslening, het duurzaamheidsfonds voor Brake II en Oosterhuisen, het openen van een milieu-informatiecentrum en het mobiliseren van bewoners en bedrijven via Warm Wonen in Winsum; 6. We nemen het initiatief om een CPO-traject in de gemeente Winsum te starten en organiseren professionele begeleiding daarbij; 7. De gemeente Winsum vormt zich, via de Structuurvisie, een mening over hoe we met ontwikkelingen binnen de zone Centrum- Winsum Oost de verbinding tussen die plekken kunnen versterken; 8. We zorgen in Baflo en Sauwerd voor acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels; 9. Verruiming van de regels voor verbouwen en welstand in Den Andel, om bewoners meer vrijheid te geven (bij herziening welstandsbeleid); 10. Samenstellen van Aanjaagpakket voor doorstroming op de woningmarkt. 28 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

29 29 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

30 3. Leefbare, sterke dorpen In dit hoofdstuk gaan we in op leefbaarheid in relatie tot het wonen, als belangrijke factor in de woonkwaliteit van de dorpen. Leefbaarheid is een breed begrip en raakt vele sectoren. Afstemming tussen gemeentelijke beleidskeuzes is daarom belangrijk. Om die reden werken we niet alle leefbaarheidsthema s uit in deze woonvisie; sommige keuzes horen thuis bij een ander werkveld. Wel leggen we in deze woonvisie de verbinding. Op basis van de analyses en de gesprekken met bewoners en professionals gaan we in op een beperkt aantal thema s, die het wonen raken: Maatschappelijke voorzieningen; Organisatie van zorg: inzet op behoud van regie; Openbare ruimte. De gemeente speelt een rol bij het versterken van de leefbaarheid maar leefbaarheid staat of valt met de betrokkenheid en de gezamenlijke inzet van bewoners, verenigingen, organisaties en bedrijven in de dorpen. De gemeente nodigt dorpen dan ook uit om met een actueel dorpsplan te komen. De gemeente heeft samen met bewoners uitgangspunten bedacht voor het opstellen van dorpsplannen. Een dorpsplan is een goed middel voor dorpen om aan te geven wat zij willen, wat ze daarin zelf kunnen doen en hoe zij daar bij geholpen kunnen worden door bijvoorbeeld gemeente of corporatie. Bij het maken van een goed dorpsplan komt veel kijken en het is belangrijk dat de plannen uitvoerbaar zijn, en om die reden is het vroegtijdig betrekken van gemeente en andere partijen een belangrijk uitgangspunt. We werken in 2013/2014 uit hoe we vanuit de gemeente de dorpen kunnen ondersteunen bij het maken van plannen. In de paragrafen hierna schetsen we steeds een ontwikkeling, ons doel als gemeente en de manier waarop al deze partijen een rol kunnen vervullen bij het bereiken van dat doel. 30 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

31 3.1 Maatschappelijke voorzieningen Bereikbaarheid De algemene bereikbaarheid van de dorpen in de gemeente Winsum is goed, door nabijheid van meerdere treinstations en een directe wegverbinding met de stad Groningen. De gemeente stelt een verkeer- en vervoersplan op voor de komende tien jaar. Daarin staat welke (samenhangende) maatregelen en investeringen de gemeente doet om de bereikbaarheid en de verkeersveiligheid te vergroten. We nemen één speciaal aandachtspunt vanuit het thema leefbaarheid en wonen op in deze woonvisie: de bereikbaarheid van voorzieningen en diensten voor minder mobiele inwoners, zoals sommige ouderen in de kleine dorpen. Een deel van de bereikbaarheidsbehoefte wordt de komende jaren naar verwachting afgedekt door technologische ontwikkelingen (brengdiensten via internet, virtueel contact met zorgverleners). Toch blijft er behoefte aan vervoer. Bekeken moet worden of de gemeente (of regiogemeenten) in de sfeer van vrijwilligerswerk of sociale werkvoorziening daar een organiserende rol in neemt. Dit is onderdeel van sociaal beleid en afhankelijk van sociale wetgeving, waarover later besluiten genomen worden. Ontmoeting & verenigingsleven Ruimte voor ontmoeting is een van de belangrijkste functies, vooral in een klein dorp. Ontmoeting bestaat niet alleen uit samenkomen in een dorpshuis, maar ook bezoek aan allerlei andere functies in een dorp (sport, cultuur, verenigingen, onderwijs, winkels). En niet zozeer de ontmoetingsplek zelf, maar vooral het gebruik daarvan is belangrijk. Een goed voorbeeld van actief gebruik is het Steunpunt 55+ in Sauwerd-Adorp. Met oog op de toekomst stimuleren we dat partijen hun krachten bundelen in de complete dorpen. Daar waar partijen onder één dak verder kunnen, zijn zij beter toekomstbestendig. Als het gaat om onderwijsgebouwen en gym- of sportzalen heeft de gemeente een directe invloed op investeringen in renovatie of nieuwbouw. Bij een investeringsvraag onderzoeken we altijd of er bundeling mogelijk is; Veel gebouwen zijn echter niet in eigendom van de gemeente, zoals de dorpshuizen, culturele voorzieningen of sportkantines. Zij werken grotendeels op eigen kracht en middelen; de gemeentelijke steun is beperkt. Toch neemt de gemeente het bij aanstaande ontwikkelingen in een dorp mee. We zoeken contact met deze partijen om te onderzoeken welke voordelen er voor hen zijn om krachten te bundelen. Deze verbreding zoeken we, ongeacht of dit nu uit sportbeleid, accommodatiebeleid, onderwijshuisvestingsbeleid of een andere sector voorkomt. Dorpen waar deze vraag in elk geval gesteld wordt, zijn Ezinge, waar veel functies een eigen onderkomen hebben, en Baflo en Winsum, waar gekeken wordt of een brede school haalbaar is. Onderwijs Door ontgroening neemt in veel dorpen het aantal kinderen af. Dit leidt in sommige dorpen tot te kleine scholen. De inkomsten worden tegenwoordig bepaald op basis van het aantal leerlingen. In een onderbezette school kunnen de vaste lasten ten koste gaan van het budget voor onderwijs. Tegelijk weten we dat een basisschool in eigen dorp door een deel van de ouders als zeer belangrijk voor de leefbaarheid wordt gezien. Dit is een complex vraagstuk, met invloed op de leefbaarheid en woonkwaliteit, dat in een apart traject wordt opgepakt. Voor het hele onderwijsaanbod stelt de gemeente in samenwerking met de onderwijsorganisaties L&E (openbaar), VCPO Noord-Groningen (protestants) en De Wierde (gereformeerd) een beleidsrijk integraal huisvestingsplan (IHP) op. In Baflo en 31 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

32 Winsum wordt als onderdeel daarvan onderzocht of een brede school haalbaar is; L&E en VCPO Noord-Groningen zien als algemene lijn scholen van idealiter minstens vier groepen, vanwege het belang van het kind. Leeftijdsgenootjes in de klas zijn goed voor de persoonlijkheidsvorming en voor het onderwijs. De gedachte is om in zoveel mogelijk dorpen onderwijs te blijven bieden. Dat vraagt wel om meer samenwerking en kan de keuze tussen nabijheid of volledig behoud van identiteit betekenen. Zij werken aan een gezamenlijke strategie, die ruimte biedt voor ieders identiteit en maatwerk per dorp. Dat is een strategie die in de loop van de komende jaren met ouders, docenten en andere betrokkenen wordt besproken en uitgewerkt. Draagvlak is erg belangrijk! Winsum biedt ook voortgezet onderwijs. Dat is een belangrijke vestigingsplaatsfactor / bindingsfactor voor ouders met oudere kinderen. Het betreft de Groene school / AOC Terra en een dependance van het Wessel Gansfort College voor VMBO en Havo t/m klas 3. Er zijn geen signalen dat hierin verandering komt en dit vraagt niet direct om beleid. Wel is deze voorziening bruikbaar voor de promotie van Winsum als complete woongemeente. 3.2 Organisatie van zorg: inzet op behoud van regie De leefbaarheid en het woongenot in de dorpen hangt in toenemende mate samen met de organisatie van zorg. Door vergrijzing, het langer zelfstandig wonen van zorgvragers, dalende budgetten, neemt de druk op een efficiënte zorgorganisatie en de zelfredzaamheid van dorpen toe. Door de zorg slimmer te organiseren en de zelfredzaamheid te vergroten, blijven meer mensen langer naar tevredenheid en met een veilig gevoel in hun dorp wonen. Dat is ook de gedachte achter inclusief beleid dat de gemeente als uitgangspunt heeft in haar WMO-beleid 1. Bewoners kunnen veel zelf. Vooral in kleinere dorpen met een grote sociale samenhang is mantelzorg vaak nog vanzelfsprekend. We zien bovendien een brede ontwikkeling van onderop, waarbij bewoners elkaar weer weten te vinden en elkaar helpen zonder dat daar grote organisatie bij betrokken zijn. Sociale media en internet spelen hierin een belangrijke rol. Het groeiende beroep op mantelzorg (buren, familie) kent zijn grenzen. De groeiende vraag naar intensieve zorg vraagt om meer professionele hulp en vooral om het vergroten van de zelfredzaamheid en behoud van regie van mensen. Het behoud van regie over eigen leven leidt tot meer welzijn en uiteindelijk tot minder zorgvraag. Daarvoor is maatwerk nodig. De huidige werkwijze in de professionele zorg kent daar weinig ruimte voor. Zorgpartijen geven aan dat dit het gevolg is van veel overhead, weinig samenwerking, hoge tijdsdruk, een groeiende vraag en achterblijvende budgetten. Dit komt deels door regelgeving, deels doordat dit zo gegroeid is in de werkwijzen. De zorgorganisaties werken al aan betere en efficiëntere zorg met meer maatwerk. Dat vraagt om ontschotten : 1 Inclusief beleid is houdt rekening met mogelijkheden en beperkingen van mensen. Het resultaat is dat algemene voorzieningen ook beschikbaar zijn voor mensen met een beperking. Een voorbeeld: bij het bouwen van een nieuwe woonwijk wordt al bij het ontwerp rekening gehouden met mensen met een beperking. Het doel van inclusief beleid is dat mensen met beperkingen vanzelfsprekend op een gelijkwaardige manier kunnen deelnemen aan alle aspecten van het maatschappelijke leven. 32 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

33 Meer samenwerking, minder overhead, minder schakels, meer ruimte voor maatwerk; Directere indicering van een zorgvraag, niet primair door een grote instantie en op basis van protocollen, maar door vertrouwen in professionals ter plaatse; Een flexibeler houding van gemeente en corporatie tegenover professionals in de zorg; Goede en toegankelijk voorlichting, zoals het consultatiebureau voor ouderen. Ontschotting is wennen voor zorgpartijen en kost dus tijd. Een experiment als zorg zonder regels in Baflo is een manier om dat te versnellen. In aansluiting op het Actieplan Economie Werken aan Winsum presenteert de gemeente Winsum zich als een zorg-gemeente met een brede functie voor de regio. Mogelijkheden zullen vooral voordoen in de thuiszorg en de 1½ lijnszorg. Door ons bij de woningopgave te richten op levensloopbestendige woningen willen wij deze ontwikkeling versterken en faciliteren. Daarnaast richten wij ons op initiatieven om te komen tot onderzoek-, behandel- en herstelvoorzieningen in de gemeente Winsum. Ontwikkelingen op dit gebied worden actief gemonitord. 3.3 Openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte raakt concreet op twee manieren het woonbeleid; Voor de groeiende groep minder mobiele ouderen is een comfortabele openbare ruimte (op- en afritten, goed onderhoud, bankjes) een voorwaarde om zelfredzaam en mobiel te blijven. Zie het thema Organisatie van de zorg; Een aantrekkelijke openbare ruimte speelt mee in de verhuisoverwegingen van mensen. De toename van de beoefening van individuele sporten vergroot dat belang. Dit is ook belangrijk bij de ontwikkeling van nieuwe woonwijken (in concurrentie met andere dorpen). Hierbij verwijzen we naar de Sportnota. We besteden extra aandacht aan de kwaliteit openbare ruimte (comfort, veiligheid, aantrekkelijkheid ) bij het opstellen van nieuwe plannen. 3.4 Maatregelen 11. In overleg met zorgpartijen (vervolgbijeenkomst 2013) komen we tot een betere afstemming en kortere lijnen. 33 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

34 34 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

35 4. Uitvoering 4.1 Werkwijze van de gemeente De gemeentelijke rol verschuift van een sturen naar stimuleren, regisseren en faciliteren. Stimuleren: kansrijke initiatieven die zonder gemeentelijke inbreng onvoldoende van de grond komen; Regisseren: initiatief daar waar gebrek aan randvoorwaarden tot nadelige effecten leidt; Faciliteren: waar partijen zelf tot initiatieven komen, maar afhankelijk zijn van de gemeente. De sturing van de gemeente is begrensd, aangezien de gemeente zelf niet bouwt. Sturing is er wel op bijvoorbeeld de ruimtelijke structuur, de openbare ruimte en functies die geheel of grotendeels door de gemeente worden gefinancierd. Ook in die situatie kiezen we er voor om sturing altijd te combineren met participatie van bewoners en professionele partijen. Ongeacht de positie van de gemeente hebben partijen elkaar meer dan ooit nodig. Afstemming met Wierden en Borgen Wierden en Borgen is een belangrijke partner voor de gemeente, als grootste aanbieder van sociale huurwoningen. Deze woonvisie en het actuele Beleidsplan en Strategisch voorraadbeleid van Wierden en Borgen zijn belangrijke documenten bij het opstellen van prestatieafspraken vanaf Zie ook de lijst met agendapunten in deze woonvisie. Afstemming met andere professionele partijen Woonbeleid gaat over meer dan alleen wonen. Het gaat ook over leefbaarheid, voorzieningen, etc. Daarom hebben we meer dan voorheen te maken met partijen als zorgorganisaties, onderwijsinstellingen, ondernemersverenigingen, die een zelfstandige functie hebben in de gemeente. We maken met hen geen prestatieafspraken. Wel stemmen we met hen af hoe we per thema of per dorp tot een zo goed mogelijk pakket aan functies of diensten kunnen komen, welke randvoorwaarden er gelden en hoe we deze partijen als gemeente zo goed mogelijk van dienst kunnen zijn. Afstemming intern Omdat de verwevenheid tussen deze sectoren / thema s groot is, moeten wij als gemeente zelf zorgen voor goede interne afstemming van beleid. Daarom is de inhoud van deze woonvisie afgestemd met diverse andere beleidskaders (zie inleiding). Het vraagt ook om afstemming tussen werknemers van de verschillende gemeentelijke afdelingen, zodat zij van elkaar weten wat er speelt en wat er afgesproken is. Dat voorkomt ruis binnen de gemeentelijke organisatie en richting andere organisaties en bewoners. Afstemming met bewoners In aanloop naar deze woonvisie hebben we bewoners betrokken via dorpstafels. Ook in het vervolg blijft dit van groot belang. Bij de besluitvorming van deze concept woonvisie heeft er formele inspraak plaatsgevonden en zijn betrokken bewoners actief benaderd. Maar ook na besluitvorming blijft betrokkenheid van groot belang! De gemeente Winsum stelt participatiebeleid op, waarin de werkwijze richting bewoners vastgelegd wordt. 35 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

36 Afstemming met buurgemeenten, regio en provincie We kennen drie specifieke afstemmingsrelaties: 1. de provincie Groningen, in relatie tot de provinciale verordening; 2. buurgemeenten in BMWE-verband (Bedum, De Marne, Eemsmond); 3. RGA-verband (Regio Groningen-Assen). Met onze buurgemeenten in BMWE-verband hebbenwe niet alleen de inhoud van deze visie afgestemd. We doen hen ook een voorstel om een structureel afstemmingsverband te maken over wonen en direct daaraan gerelateerde onderwerpen zoals leefbaarheid. De provincie vraagt met haar verordening om regionale afspraken over programmering. De woningbouwafspraken die we in RGA-verband maakten, zijn daarin het kader voor Winsum. De uitkomst van die afspraken is een forse verlaging van de programmaruimte, van 100 woningen per jaar (realisatie ) naar 21 woningen per jaar. Dat is ons getalsmatige uitgangspunt voor locatieontwikkeling. De invulling van de woningbouwafspraken naar locaties is complexer. Het programma voor nieuwbouw, sloop, transformatie, en het daaraan gekoppelde uitvoeringsprogramma, is voor de korte termijn concreet en realistisch. Voor de langere termijn is het programma niet concreet, juist om ook op dat punt realistisch te zijn. Voor de zachte inbreidings- of herstructureringslocaties voor langere termijn geldt dat zij mogelijk verruild worden voor concrete locaties die nu nog niet op de lijst staan. Welke kansrijke inbreidings- of herstructureringslocaties zich de komende jaren aandienen, hangt af van factoren als herhuisvesting van scholen en bedrijven en is volstrekt onzeker. Er worden buiten Winsum Oost geen nieuwe uitbreidingslocaties ontwikkeld. Winsum Oost neemt een bijzondere positie in als het gaat om afstemming. Het gehele plangebied is vastgelegd in een bestemmingplan. Bij volledige uitvoering van Oost vóór 2020 is er conform de regionale afspraken geen ruimte voor andere (inbreidings)plannen. De werkelijkheid is dat het plan Oost zeer gefaseerd wordt uitgevoerd, naar behoefte op de markt. Als zich een marktconform initiatief voor inbreiding aandient, kan het zijn dat Oost daarmee verder gefaseerd wordt. De procedurele planstatus van Oost mag marktconforme, ruimtelijk wenselijke inbreidingen niet in de weg staan. Fasering van Oost en het verruilen van locaties voor andere locaties brengen we altijd in tijdens regionaal overleg in RGA-verband, zoals afgesproken, en in BMWE-verband. Op die manier willen we op een verantwoorde en realistische wijze omgaan met ons programma en met regionale afstemming. 36 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

37 4.2 Borging uitvoering, monitor, evaluatie De concrete maatregelen van de woonvisie richten zich op de termijn van de eerstkomende jaren. Het is belangrijk om de uitkomst van deze maatregelen goed te volgen en waar nodig acties bij te stellen. Dit vraagt om een jaarlijkse monitor van de uitvoering met op zijn minst een eerste indruk van het effect. Korte termijn en lange termijn bijstellingen De rode draad door de woonvisie richt zich echter op een langere termijn. Demografische trends zoals vergrijzing en afnemende groei, maatschappelijke trends zoals schaalvergroting, individualisering en tegelijk een groter beroep op zelfredzaamheid, zijn structureler van aard. Deze ontwikkelingen vragen niet om jaarlijkse herziening maar komen aan bod als de woonvisie aan herziening toe is, in dit geval Mogelijk gebeurt dit eerder, als er grote maatschappelijke veranderingen zijn (zoals bij grote economische verandering, grote stelselwijziging op de woningmarkt) of in relatie tot verdergaande samenwerking met buurtgemeenten. In zo n geval beoordelen we eerst of de veranderingen werkelijk tot een geheel ander beleid leiden, of dat een actualisatie / aanvulling volstaat. Een simpele woningmarktmonitor Doel van de monitor is om in beeld te houden welke marktsegmenten en dorpen onder druk staan, waar kansen liggen, waar niet. De grootste valkuil bij monitoring is het verzamelen van te veel gegevens. De praktijk leert dat dit niet gebeurt en dat het bovendien onvoldoende vertelt over de voortgang en de actualiteit. We stellen daarom de volgende monitor voor: 1. Jaarlijks een korte notitie met daarin actuele gegevens over: a. Gerealiseerde woningbouw, sloop, verkoop en renovatie per jaar, op basis van gegevens van de gemeente en Wierden en Borgen; b. Migratie van en naar Winsum, naar leeftijd en richting, op basis van gemeentelijke BAG-gegevens; c. Samenstelling van de bewoners in opgeleverde woningen; d. Samenvatting van de voortgang van projecten; e. Wachttijd, weigeringsgraad, slaagkans of soortgelijke drukmaten in de sociale huursector, per dorp en per doelgroep, op basis van gegevens van Wierden en Borgen. Niet alle gegevens lenen zich voor weergave in cijfers. Ervaringen uit de dagelijkse praktijk (zoals van makelaars of woonconsulenten) geven doorgaans ook een helder beeld van de ontwikkelingen. Een samenvatting van ontwikkelingen zonder cijfers op basis van ervaringen en signalen kan óók als monitor dienen. 2. Jaarlijks een interne bijeenkomst, waarin verschillende sectoren vertegenwoordigd zijn (naar analogie van de interne werksessie in aanloop naar de woonvisie), om ontwikkelingen te bespreken; 3. Jaarlijks een externe bijeenkomst van de belangrijkste marktpartijen op de woningmarkt (Wierden en Borgen, makelaars, eventueel dorpsbelangen). 4.3 Overzicht van maatregelen De inhoud van deze visie leidt tot diverse activiteiten en maatregelen. Het schema hierna vat de maatregelen samen die direct voortvloeien uit de woonvisie. 37 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

38 Maatregel Betrokkenen Looptijd Kosten, uren en dekking 1. We maken prestatieafspraken met Wierden en Borgen. Zie voor agendapunten hoofdstuk 1 (blz.16) Wierden en Borgen Uren intern: 80. Kosten extern: bij inhuur externe ca voor de gemeente (50% bijdrage). 2. Regionaal aankaarten dat extramuralisering leidt tot een aanvullende vraag naar zelfstandige woningen. 3. Stimuleren van particulieren met een bouwaanvraag (verbouw, nieuwbouw) om levensloopbestendig te (ver)bouwen (blz. 28) : - voorlichting / brochure; - in 2013 besluiten of Woonkeur of een lokale variant ingevoerd wordt. 4. In 2013 uitzoeken welke vorm en voorwaarden starters helpen, doorstroming stimuleren, bestaande goedkope koop aantrekkelijk maken. Op basis daarvan voorstel aan college en raad. (blz. 28) 5. Stimulering van verbetering van kwaliteit en doorstroming in bestaande woningen, door het duurzaamheidsfonds voor Brake II, Oosterhuisen en Groenlanden het openen van een milieuinformatiecentrum en het mobiliseren van bewoners en bedrijven via Warm Wonen in Winsum. (blz.28) 6. We nemen het initiatief om een CPO-traject in de gemeente Winsum te starten en organiseren professionele begeleiding daarbij. (blz.28) 7. De gemeente Winsum vormt zich een mening over de randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen binnen de zone Centrum- Winsum Oost plaats kunnen vinden (blz. 28) 8. We zorgen in Baflo en Sauwerd voor acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels. (blz. 28) 9. Verruiming van de regels voor verbouwen en welstand in Den Andel, om bewoners meer vrijheid te geven (bij herziening welstandsbeleid). (blz. 28) Regiogemeenten Provincie 2014 Uren intern: 20 Bewoners Vanaf 2014 Uren intern: 80, rest onderdeel van bestaande werkzaamheden Kosten extern: opstellen, verspreiden en drukken brochure (ca ) SVn, andere mogelijke partners, Wierden en Borgen Bewoners Ondernemers Bewoners Begeleidende partij Bewoners Ontwikkelaar Bewoners 2013 en 2014 Uren intern: 120. Fondsvorming: kosten uitzoeken. Vanaf 2014 Uren intern: begeleiding werkzaamheden 120. Kosten extern: milieuinformatiecentrum incl. bemensing (PM) Uren intern: jaarlijks ca. 80, mits extern begeleid. Externe kosten: ca Ca. 100 uren intern of externe kosten. Vanaf 2014 Uren intern: 20 Kosten extern: uren groenbeheer, materiaal. Bij herziening welstandsbeleid Geen extra uren, maar onderdeel van actualisering. 38 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

39 10. Samenstellen van aan Aanjaagpakket voor doorstroming op de woningmarkt. (blz. 28) 11. In overleg met zorgpartijen (vervolgbijeenkomst 2014) komen we tot een betere afstemming en kortere lijnen. (blz. 33) 12. Opstellen van een monitor om de marktontwikkelingen te volgen, om af te stemmen binnen de gemeente en met stakeholders zoals Wierden en Borgen en makelaars en om te benutten bij programma s voor woningbouw. (blz. 37) Lokale partijen woningmarkt Zorgpartijen Wierden en Borgen Wierden en Borgen Makelaars Eventueel ontwikkelaars intern externe ondersteuning 2014 en verder Uren intern: 40 per jaar Vanaf 2014, jaarlijks Uren intern: 2014 ca. 80, Daarna ca. 40 per jaar. 39 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!

40 40 Woonvisie Winsum Winsum heeft het!