Gemeente Vianen. Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard Eerste partiële herziening Overgangszone Biezenweg. Ontwerp. Geeresteinselaan 57

Transcriptie

1 Gemeente Vianen Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard Eerste partiële herziening Overgangszone Biezenweg Ontwerp Geeresteinselaan 57

2 Adviseurs Stedenbouwkundigen Architecten Geeresteinselaan 57 Postbus EB Woudenberg Telefoon (033) Fax (033) Amsterdam, Drachten, Eindhoven, Rijswijk, Woudenberg Gemeente Vianen Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard Eerste partiële herziening Overgangszone Biezenweg Ontwerp opdrachtgever Gemeente Vianen Postbus EA Vianen Postbus Fax (033) EB 57 Woudenberg (033) Adviseurs Amsterdam, Eindhoven, Rijswijk, Woudenberg Stedenbouwkundigen Drachten, Postbank ABN Generale Inbo AMRO bv, Woudenberg Bank Bank Handelsregister Amersfoort datum 31 januari 2008, versie /AW/BB/WW

3 Inhoud 1 Inleiding Aanleiding en doel van deze artikel 30 WRO planherziening Partiële herziening ex artikel 30 WRO van het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard Plangebied 5 2 Bestaande situatie Ligging in de omgeving en ontstaansgeschiedenis Huidig gebruik, bebouwing en ontsluiting 6 3 Beleidskader Inleiding Streekplan Regionaal Structuurplan 2005 (RSP 2005) Provinciaal beleid bedrijventerreinen Checklist intensief ruimtegebruik Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen Handleiding duurzame ontwikkeling bedrijventerreinen Waterhuishoudingsplan provincie Utrecht Structuurvisie Vianen Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Vianen Vraagprofiel Aanbodprofiel 15 5 Planbeschrijving Inleiding Ruimtelijke opzet en bebouwingsstructuur Functies en programma Ontsluiting en parkeren Beeldkwaliteit Ruimtelijke kwaliteit en intensief ruimtegebruik Ruimtelijke kwaliteit Intensief ruimtegebruik 21 6 Milieuaspecten Inleiding Milieuzonering bedrijven Vergunningssituatie te herbestemmen percelen Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bodem Water /AW/BB/WW 1/47

4 6.9 Natuurwaarden Aardkundige c.q. geomorfologische en archeologische waarden Ondergrondse infrastructuur en straalpaden Duurzaam bouwen 33 7 Juridische aspecten Planopzet van deze partiële herziening Plankaart Inleidende bepalingen Bestemmingen Overige bepalingen Uitvoering en handhaving van het bestemmingsplan 37 8 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid Inspraak Overleg ex artikel 10 Bro Provincie Utrecht Waterschap Rivierenland Economische uitvoerbaarheid 47 Voorschriften I. Algemene bepalingen II. Bestemmingsvoorschriften III. Overige bepalingen Bijlage 3 Lijst van toegelaten bedrijfsactiviteiten aan huis Bijlage 4 Indeling plangebied in zones Plankaart 290/AW/BB/WW 2/47

5 290/AW/BB/WW 3/47

6 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel van deze artikel 30 WRO planherziening De gemeente Vianen ontwikkelt aan de oostzijde van de A27 het bedrijventerrein Gaasperwaard. De structuurschets Gaasperwaard heeft als uitgangspunt gediend voor de ruimtelijke onderbouwing voor het Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard dat op 27 april 2000 is vastgesteld door de gemeenteraad. Ten tijde van de vaststelling maakt Vianen nog deel uit van de provincie Zuid Holland. Op 6 december 2000 werd door gedeputeerden staten van Zuid Holland goedkeuring onthouden. Tegen dit besluit is door de gemeente beroep ingesteld. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft dit besluit vernietigd vanwege vormgebreken en terugverwezen naar gedeputeerden staten van Utrecht voor heroverweging. Inmiddels was Vianen heringedeeld bij de provincie Utrecht. De provincie Utrecht heeft in het besluit van 1 juni 2004 het bestemmingsplan gedeeltelijk goedgekeurd. Aan de zuidelijke strook van het bestemmingsplan is goedkeuring aan onthouden; het overige deel van het bestemmingsplan is door Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht goedgekeurd. De zuidelijke strook betreft de zone van 157 meter ten noorden van de Biezenweg en wordt in dit bestemmingsplan benoemd als Overgangszone Biezenweg. In het Bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard staan richtlijnen verwoord en verbeeld die sturing geven aan het gewenste beeld. Daarnaast functioneert het beeldregieplan (uit 1998) aanvullend op het bestemmingsplan. Om de planvorming doorgang te kunnen laten vinden zijn het stedenbouwkundig plan en het beeldregie plan inmiddels herzien. In de onderhavige partiële bestemmingsplanherziening wordt voor die delen waar goedkeuring aan onthouden is en andere zaken die ambtshalve beter aansluiten bij de huidige situatie een passende juridische regeling vastgelegd. 1.2 Partiële herziening ex artikel 30 WRO van het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard De partiële herziening ex artikel 30 WRO zal wijzigingen en verdieping bevatten van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Gaasperwaard, gemeente Vianen d.d. 27 april 2000, voor die delen waar goedkeuring aan onthouden is. De partiële herziening zal een juridisch-planologische vertaling zijn van de Herijking bestaande plan Gaasperwaard d.d. 11 mei 2005, opgesteld door Inbo Ruimte & Vastgoed en het aangepaste stedenbouwkundige plan voor het bedrijventerrein Gaasperwaard, zoals verwoord in het aangepaste beeldregieplan voor het bedrijventerrein Vianen, 290/AW/BB/WW 4/47

7 Beeldregieplan bedrijventerrein Gaasperwaard en Overgangszone Biezenweg d.d. 16 augustus 2006 opgesteld door Inbo Stedenbouwkundigen & Landschapsarchitecten. Enerzijds betreft het een partiële herziening op basis van art. 30 WRO, waarbij het besluit van gedeputeerde staten richtinggevend zal zijn, anderzijds zal een aantal zaken ambtshalve worden meegenomen als gevolg van nieuwe inzichten op basis van de herijking van het plan voor Gaasperwaard. Dit betekent dat op basis van artikel 30 WRO de onderstaande aanpassingen zijn opgenomen in de onderhavige partiële herziening: een herbestemming van het zuidelijk deel van het oorspronkelijke plangebied: de zone van 157 meter aan de noordzijde van de Biezenweg; de toepassing van effectief en zuinig ruimtegebruik; de toepassing van het provinciaal instrumentarium ruimtelijke kwaliteit; de toepassing van een marktconforme verkaveling. Het detailniveau van de partiële herziening sluit aan bij het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard, gemeente Vianen. 1.3 Plangebied Het plangebied is gelegen ten oosten van de A27, aan de noordzijde van de Biezenweg tussen de kern Hagestein en de rijksweg A27. Op afbeelding 1 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Afbeelding 1 ligging en begrenzing plangebied 290/AW/BB/WW 5/47

8 2 Bestaande situatie 2.1 Ligging in de omgeving en ontstaansgeschiedenis Het bedrijventerrein Gaasperwaard is gepland aan de oostzijde van de A27, ter hoogte van de kern Hagestein. Het plangebied van de onderhavige partiële herziening betreft de zuidelijke strook van het geplande bedrijventerrein. Aan de noordzijde sluit de locatie aan op het geplande bedrijventerrein Gaasperwaard; momenteel nog agrarisch gebied. Aan de oostzijde ligt - op enige afstand - de kern Hagestein. Hagestein is een kleine leefgemeenschap met circa inwoners. Deze kern ligt op een stroomrug die zich uitstrekt tussen de plas Everstein en de A27. Direct ten noorden van de kern Hagestein zijn in de bodem restanten te vinden van de hier oorspronkelijk gelegen nederzetting Gasperden. Ook langs de Biezenweg zijn relicten uit de middeleeuwen gevonden (zie paragraaf 6.9). De zuidgrens wordt gevormd door de Biezenweg, een oud lint waaraan (woon)boerderijen liggen. Ten zuiden hiervan liggen weidegebieden. Aan de westzijde grenst het plangebied van deze partiële herziening aan de rijksweg A27. De Biezenweg zal in zijn huidige profiel gehandhaafd worden. Tussen het geplande bedrijventerrein en de Biezenweg zal een landschappelijke overgangszone gerealiseerd worden, die tevens een waterbergende functie zal krijgen. De bestaande bebouwing wordt hierin opgenomen. 2.2 Huidig gebruik, bebouwing en ontsluiting In het plangebied van deze partiële herziening zijn een aantal elementen aanwezig. De Biezenweg is een oude, eenvoudige landweg met ver uiteen liggende (agrarische) bebouwing. Binnen het plangebied zijn vier bebouwingsclusters met in totaal zes boerderijen met een woonfunctie gelegen (voorheen boerderijen met een agrarische functie). Het betreffen Biezenweg nr. 14, 16, 18, 20, 22 en 24. De Biezenweg heeft een smal profiel met aan weerszijden een wegsloot. Aan de oostzijde van het plangebied loopt de Hooglandseweg. Deze weg zal in het kader van de aanleg van het bedrijventerrein Gaasperwaard in oostelijke richting verlegd worden en de Oostelijke Randweg van het nieuwe bedrijventerrein gaan vormen. Deze Oostelijke Randweg vormt samen met de Lange Dreef de verbinding met de kern Vianen en geeft aan de zuidzijde aansluiting op de Biezenweg (verbinding met de kern Hagestein) en de Breede Sticht. Voor het overige kent het plangebied momenteel een agrarisch gebruik. 290/AW/BB/WW 6/47

9 3 Beleidskader 3.1 Inleiding In het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard is reeds ingegaan op het destijds relevante beleid 1 ten aanzien van de ontwikkeling van het bedrijventerrein Gaasperwaard. In de tussentijd is dit beleid deels geactualiseerd. In het onderstaande wordt kort ingegaan op het geactualiseerde beleid. 3.2 Streekplan Door een wijziging van de provinciale grenzen is Vianen binnen de provincie Utrecht komen te liggen. Hierdoor is thans het provinciale beleid van de provincie Utrecht relevant voor het plan voor Gaasperwaard. Op 13 december 2004 is het Streekplan van de provincie Utrecht vastgesteld. In de onderstaande alinea s wordt het relevante beleid voor het bedrijventerrein Gaasperwaard gegeven. Stadsgewest Utrecht Vianen maakt deel uit van het stadsgewest Utrecht. In het stadsgewest Utrecht is sprake van een grote dynamiek. Van belang zijn de centrale ligging in Nederland, de grote verscheidenheid aan aantrekkelijke landschappen en een plezierig woonklimaat. Het stadsgewest is een knooppunt van infrastructuur, maakt deel uit van de Randstad en is de poort van de Randstad. Het stadsgewest is ook de economische motor van de provincie. Werken In het Programma werken is voor Vianen 30 ha netto restcapaciteit bedrijventerrein opgenomen. Het geplande bedrijventerrein Gaasperwaard (netto 19 ha) aan de oostzijde van de A27 valt binnen deze restcapaciteit. Bij de ontwikkelingen in Gaasperwaard is het wenselijk de cultuurhistorische en landschappelijke waarde van de karakteristieke Biezenweg te beschermen. Zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijfslocaties De provincie streeft naar zorgvuldig ruimtegebruik op zowel bestaande (herstructurerings)locaties als op nieuwe locaties. Zorgvuldig ruimtegebruik ziet de provincie als een middel het ruimtebeslag door onder meer economische functies te beperken en tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit van een bedrijventerrein en de directe omgeving te verbeteren. Daarbij wordt tevens gestreefd naar intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen. De ervaring leert dat intensivering op 1 Streekplan Zuid-Holland Oost (provincie Zuid-Holland, 1994); Regionaal Structuurplan (BRU, juni 1997); Structuurschets Gaasperwaard (gemeente Vianen, september 1997) 290/AW/BB/WW 7/47

10 bestaande terreinen moeilijk is. Intensivering op nieuwe terreinen levert in het algemeen meer ruimtewinst op. Intensiveren kan op vele manieren. In de praktijk blijkt dat de grootste ruimtewinst wordt behaald door stapelen, schakelen en vooral door het gezamenlijk organiseren van parkeren, maar er kan ook gekeken worden naar de indeling van de open ruimte, optimaliseren van de kavelindeling etc. Dit beleid is nader uitgewerkt in de Handleiding bestemmingsplannen, waarin een checklist voor zorgvuldig ruimtegebruik is opgenomen; de Handreiking ruimtelijke kwaliteit bestemmingsplannen en de Handleiding duurzame bedrijventerreinen. Water Water als ordenend principe is één van de hoofdbeleidsdoelen van het streekplan. Bij inbreidingen en uitbreidingen moet voldoende ruimte worden gereserveerd voor wateropvang en waterberging. Hiervoor is meer ruimte nodig dan waar men in het verleden vanuit is gegaan. Hoeveel ruimte nodig is, hangt af van vooral de bodem en de drooglegging. Er geldt een inspanningsverplichting voor gemeenten om duurzaam stedelijk waterbeheer zoveel mogelijk te integreren in de ruimtelijke plannen Uitgangspunt voor oplossingen bij overvloedige neerslag is de trits vasthouden-bergenafvoeren. Dit betekent dat in de eerste plaats getracht wordt water vast te houden daar waar het valt. Als dat niet kan is bergen in de daarvoor gereserveerde gebieden aan de orde. Pas in laatste instantie wordt water afgevoerd. In het Waterhuishoudingsplan van de provincie Utrecht is het waterbeleid nader uitgewerkt. 3.3 Regionaal Structuurplan 2005 (RSP 2005) Het Ontwerp-Regionaal Structuurplan is door het bestuur van de BRU (Bestuur Regio Utrecht) op 27 juni 2005 vastgesteld. Het Regionaal Structuurplan geeft invulling aan de visie en ambities van de regio Utrecht op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling. Tegelijkertijd biedt het RSP het kader voor regionale afstemming. Het legt afspraken vast over regionale doelen en verdeling van programma's en en en is daarmee het integraal afwegingskader voor ruimtelijke keuzes. In het RSP worden bovenregionale en regionale ambities geformuleerd. Bovenregionale ambitie: Actief onderdeel uitmaken van de Randstad, door: invulling geven aan de positie van de regio in de Randstad; versterken van de regionaal-economische structuur; verbeteren van de bereikbaarheid. Regionale ambitie: Regionale kwaliteiten waarborgen en verder uitbouwen, door: veiligstellen en tijdig ontwikkelen van landschappelijke en ecologische kwaliteiten; verbeteren van de kwaliteit van woon- en leefklimaat; versterken van de regionaal-economische structuur; streven naar een evenwichtige ontwikkeling van de regio Utrecht; een bereikbare en leefbare regio voor iedereen; 290/AW/BB/WW 8/47

11 de cultuurhistorische kwaliteiten benutten voor versterking van identiteit en kwaliteit van de leefomgeving; water hanteren als ordenend principe. Voor de overgangszone Biezenweg (als onderdeel van het bedrijventerrein Gaasperwaard) zijn de regionale ambities ten aanzien van de economische structuur en water relevant. Versterken economische structuur De regio wil aansluiting zoeken bij de positionering/ligging van de regio in de Randstad. Op bovenregionaal niveau wordt vooral aandacht geschonken aan de verkeersassen A2 en A12. Naast A2 en A12 als belangrijke economische dragers van de regio, liggen er ook op selectieve plaatsen langs de A27 en A28, waaronder Gaasperwaard, mogelijkheden voor economische ontwikkeling. De Gaasperwaard is als verder te ontwikkelen bedrijventerrein dat primair bedoeld is voor bedrijven uit het landelijk gebied en bestaande bedrijventerreinen uit Vianen opgenomen in het RSP en op de plankaart aangeduid als Werkgebied bedrijventerrein en als Kerngebied, deze worden als volgt gedefinieerd: Werkgebied - bedrijventerrein Monofunctioneel werkmilieu met industrie, (groot)handel en transport. Locaties/ panden met minder dan 20% kantoorgebonden werkzaamheden. Grotere locaties zijn goed bereikbaar met auto, (H)OV en fiets. Kerngebied Gebied met een belangrijke functie als (onderdeel van de) economische motor van de regio. Het betreffen gebieden die vanuit de gedachte van selectieve bereikbaarheid het meeste ontwikkelingsperspectief hebben. Ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid en bereikbaarheidsmaatregelen in deze gebieden hebben prioriteit ten opzichte van andere gebieden. Het verder ontwikkelen van het bedrijventerrein Gaasperwaard en de regionale betekenis van het bedrijventerrein past hiermee binnen het regionale economische beleid. Water als ordenend principe In en nabij het stedelijk gebied moeten de komende jaren forse oppervlakten als waterbergingsgebied ingericht worden. Dit geldt voor nieuwe uitbreidingen, maar ook voor bestaand stedelijk gebied. Hierbij wordt gestreefd naar versterking van de stedelijke waterstructuur. Als vuistregel geldt dat 10 à 12% van de oppervlakte van het stedelijk gebied moet bestaan uit open water. Uiteraard zal maatwerk moeten worden geleverd, waarbij locatiespecifieke kenmerken worden meegenomen in het bepalen van de exacte wateropgave. Bij de realisatie van nieuwe woningbouwlocaties, kantoren- en bedrijventerreinen wordt voldoende oppervlakte gerealiseerd voor waterberging. Hierbij is het streven gericht op duurzaam waterbeheer. 290/AW/BB/WW 9/47

12 In de overgangszone Biezenweg wordt de waterstructuur versterkt door de brede sloten en watergangen. Deze worden gecombineerd met afgegraven terreindelen die als bergingsvijvers functioneren. 3.4 Provinciaal beleid bedrijventerreinen Checklist intensief ruimtegebruik In de Checklist intensief ruimtegebruik (maart 2001) van de provincie Utrecht worden aandachtspunten gegeven om intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen te stimuleren en in het planvormingsproces een plek te geven. Het betreffen aandachtspunten voor de fases voorafgaand, tijdens en na het opstellen van het bestemmingsplan. Aandachtspunten voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure: Geeft de ruimtelijke visie duidelijkheid over ruimte-intensiviteit? Hoe kan het percentage uitgeefbaar terrein worden gemaximaliseerd? Worden de gebruiksmogelijkheden van eventuele geluidwallen volledig benut? Hoe kan de openbare ruimte intensief worden gebruikt? Worden milieuzones optimaal benut? Aandachtspunten tijdens de bestemmingsplanprocedure: Kunnen minimale bouwhoogtes worden geformuleerd? Zijn de maximale bouwhoogtes maximaal genoeg? Kunnen minimale bebouwingsdichtheden worden geformuleerd? Hoe zijn geluidgevoelige functies bestemd? Hoe kan voor het terrein een intensieve kantorenregeling worden geformuleerd? Aandachtspunten na de bestemmingsplanprocedure: Gaan intensivering en kwaliteitsaspecten samen? Maakt de verkaveling optimaal grondgebruik mogelijk? Krijgen intensieve bedrijven vrijstelling van belemmerende parkeerregelingen? In paragraaf 5.6 wordt nader ingegaan op de beoogde ruimtelijke kwaliteit en de mate van intensivering op het bedrijventerrein Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen Een belangrijke doelstelling van de provincie Utrecht bij de herstructurering van bestaande en nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen is het scheppen van voorwaarden voor ruimtelijke kwaliteit. De achterliggende gedachte is dat ruimtelijke kwaliteit de (economische) levensduur van bedrijventerreinen kan verlengen en de gebruikswaarde voor gebruikers en omwonenden kan verbeteren. 290/AW/BB/WW 10/47

13 De Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen (oktober 2004) is praktisch instrument dat provincie, gemeenten en bedrijfsleven kunnen gebruiken voor het in de praktijk realiseren van ruimtelijke kwaliteit op bestaande én nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Ruimtelijke kwaliteit heeft betrekking op de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van een gebied. Daarmee heeft kwaliteit economische, ecologische, sociale en culturele aspecten. Het begrip ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen heeft zich verdiept en heeft steeds meer betrekking gekregen op de belevingswaarde en toekomstwaarde. Daarbij staan vooral de economische aspecten centraal. De ambitie van de provincie Utrecht is om ruimtelijke kwaliteit breder op te pakken en naast de economische aspecten ook de sociale, ecologische en culturele aspecten onder de aandacht te brengen. Daarbij gaat het onder andere om de inbedding van een terrein in de landschappelijke en stedelijke omgeving en het toekennen van sociale, ecologische en culturele dimensies aan bedrijventerreinen. Procesmatig gaat het om het denken in nieuwe vormen van samenwerking met marktpartijen, waaronder ontwikkelaars en beleggers en het vormgeven van een open planproces samen met (toekomstige) gebruikers en belanghebbenden, waaronder bewoners en maatschappelijke organisaties. Inhoudelijke thema s voor de uitwerking van het begrip ruimtelijke kwaliteit: Continuïteit: het bedrijventerrein bezien als onderdeel van het omliggende systeem van woonwijken, kantorenparken of landschappen. Identiteit: een bedrijventerrein moet zijn eigen identiteit hebben. Multifunctionaliteit: bedrijventerreinen dienen multifunctioneel ingericht te worden. Eerlijkheid / herkenbaarheid: doelmatigheid en functionaliteit van het bedrijventerrein staan voorop. Flexibiliteit: bedrijventerreinen moeten toekomstwaarde hebben en flexibiliteit bieden om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Procesmatige thema s voor de uitwerking van het begrip ruimtelijke kwaliteit: Participatie: participatie van betrokkenen en belanghebbenden in een vroeg stadium van het ontwikkelingsproces, waaronder bewoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en marktpartijen. Ontwikkelingsgericht: in een vroeg stadium na denken over de uitvoeringsaspecten van de plannen (samenwerking met marktpartijen). In de handreiking worden checklisten gegeven voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en voor de aanpak van bestaande bedrijventerreinen. In paragraaf 5.6 wordt nader ingegaan op de beoogde ruimtelijke kwaliteit en de mate van intensivering op het bedrijventerrein Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg. Het plan is hierin op een aantal aspecten van de checklist getoetst. 290/AW/BB/WW 11/47

14 3.4.3 Handleiding duurzame ontwikkeling bedrijventerreinen Als handreiking bij het ontwikkelen van duurzame bedrijventerreinen heeft de provincie de Handleiding duurzame ontwikkeling bedrijventerreinen, Uw bedrijventerreinen als visitekaartje (september 2005) opgesteld. Hierin worden handvaten gegeven voor het duurzaam ontwikkelen van bedrijventerreinen. Dit is noodzakelijk om de concurrentiepositie en de aantrekkelijkheid van de bedrijventerreinen op peil te houden. Om dit te realiseren moeten bedrijventerreinen een continue verbetering doormaken: duurzaam ontwikkelen. Belangrijke kenmerken van duurzame ontwikkeling zijn: Een continue, cyclische ontwikkeling Evenwicht tussen sociale, milieu- en economische aspecten Brede betrokkenheid en integrale aanpak Vindt plaats op verschillende niveaus Het bedrijventerrein wordt als onderdeel van een groter geheel beschouwd Het proces naar een duurzame ontwikkeling verschilt per fase van de levenscyclus van het bedrijventerrein. Bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen zoals de Gaasperwaard gaat het om een duurzame ontwikkeling tijdens de planvormingsfase en aanleg van het bedrijventerrein en parkmanagement in de beheersfase. In de planvorming van Gaasperwaard wordt door de gemeente Vianen gestreefd naar een duurzame ontwikkeling van het terrein. 3.5 Waterhuishoudingsplan provincie Utrecht De gemeente Vianen ligt in het deelstroomgebied Zuid-Holland-Zuid. Deze stroomgebiedsvisie is door de provincie Zuid-Holland getrokken. In het gebied van Vianen zijn de doelen voor het waterbeheer het bestrijden van wateroverlast, met name in het stedelijk gebied, en het benutten van kansen voor een goede waterkwaliteit en hoge aquatisch natuurwaarden. Een belangrijke maatregel hiervoor is het vergroten van het oppervlak open water om meer water te kunnen bergen. Dit draagt bij aan bestrijding van wateroverlast en maakt het mogelijk minder gebiedsvreemd water in te laten in de zomer. In het geactualiseerde plan voor Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg is expliciet rekening gehouden met ruimte voor extra waterberging (zie paragraaf 4.2). 3.6 Structuurvisie Vianen 2015 De Structuurvisie Vianen 2015 is op 28 april 2005 vastgesteld door de gemeenteraad van Vianen. De structuurvisie is opgesteld om de groei van Vianen in goede banen te leiden en de kwaliteiten van de gemeente te handhaven. In de structuurvisie is gezocht naar locaties voor de bouw van ca 600 woningen. 290/AW/BB/WW 12/47

15 Gaasperwaard Het bedrijventerrein Gaasperwaard heeft enerzijds een functie in het bieden van nieuwe vestigingsmogelijkheden voor nieuwe nationale en regionale bedrijven en anderzijds in het bieden van alternatieve vestigingsmogelijkheden voor bestaande bedrijven die vanwege herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen (De Hagen en De Biezen) een andere locatie behoeven. Hierdoor wordt voorkomen dat bedrijven wegtrekken en wordt de economische ontwikkeling van Vianen gewaarborgd. De herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen maakt het tevens mogelijk om op langere termijn meer woningbouw dichtbij het centrum mogelijk te maken. In de structuurvisie wordt gestreefd naar een goede landschappelijke inpassing bij de uitwerking van Gaasperwaard. In dit verband wordt gestreefd naar een goede landschappelijke overgang naar het gebied rond de Biezenweg. In het geactualiseerde plan voor Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg is deze landschappelijke overgang uitgewerkt (zie beeldregieplan Gaasperwaard en overgangszone Biezenweg). 290/AW/BB/WW 13/47

16 4 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen In de notitie Herijking bestaande plan Gaasperwaard 2 wordt de actuele ruimtebehoefte voor het bedrijventerrein Gaasperwaard bepaald en vertaald naar een geactualiseerd verkavelingsplan voor het gehele bedrijventerrein inclusief de overgangszone Biezenweg. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de actuele ruimtebehoefte. In het volgende hoofdstuk wordt het plan voor de overgangszone Biezenweg nader toegelicht. 4.1 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Vianen Vraagprofiel Ruimtebehoefte prognose: 25 tot 30 hectare netto tot 2015 De ruimtebehoefte prognose 3 laat een uitbreidingsvraag naar bedrijventerrein in de gemeente Vianen zien van 15 à 20 hectare netto tot 2015 (1,5-2 hectare per jaar). Naast uitbreiding bestaat de vraag ook uit vervanging. De vervangingsvraag is moeilijk in te schatten en is mede afhankelijk van de revitalisering van Bedrijventerrein Vianen. In de behoefteprognose zijn wij vooralsnog uitgegaan van het landelijk gemiddelde: de jaarlijkse vervangingsvraag bedraagt 0,5 à 1% van de bedrijventerreinenvoorraad. Voor Vianen betekent dit een extra vraag van circa 1 hectare netto per jaar. De totale vraag komt daarmee uit op 25 tot 30 hectare netto (2,5-3 hectare per jaar). Ruimtebehoefte peiling: circa 23 hectare gewenst De gemeente heeft in 2000 een ruimtebehoefte peiling uitgevoerd bij bedrijven die destijds geïnteresseerd waren in een kavel op Gaasperwaard. Deze peiling is onlangs herijkt, waardoor een actueel beeld is van de huidige behoefte onder Viaanse bedrijven. Uit de herijking van de peiling komt naar voren dat bedrijven ongeveer 23 hectare bedrijfsruimte vragen op Gaasperwaard. Het merendeel van deze vraag doet zich voor binnen nu en vijf jaar. De ruimtebehoefte kan nog iets hoger uitkomen, omdat nog niet alle bedrijven hebben gereageerd. Aan de andere kant leert de ervaring dat bedrijven in een behoeftepeiling meer ruimte opgeven dan noodzakelijk. Daarnaast zal een deel van de bedrijven weer afvallen als daadwerkelijk de kavel gekocht moet worden. Een inschatting hiervan is op voorhand echter moeilijk te geven. De geïnteresseerde bedrijven zijn actief in de branches die veel op bedrijventerreinen voorkomen: industrie/productie (29%), groothandel (24%) en transport/distributie (18%), maar daarnaast komt de vraag ook uit bedrijven in de zakelijke dienstverlening (18%). De overige 11% is divers (o.a. bouw, detailhandel). De diverse vraag betekent dat 2 3 Inbo Ruimte & Vastgoed, 11 mei 2005 Met behulp van het werkgelegenheidsmodel is een prognose gemaakt van de vraag naar bedrijventerrein. Het model is gebaseerd op cijfers van het CBS en prognoses van het CPB. 290/AW/BB/WW 14/47

17 op Gaasperwaard meerdere bedrijfsmilieus voor moeten komen: zichtlocaties met representatieve panden en zones waar de functionaliteit van de kavels voorop staat. Van geïnteresseerde bedrijven wenst 60% een kavel tot m 2 en 40% een kavel van m 2 en groter (tot m 2 ). De spreiding in kavelmaat is daarmee groot, wat betekent dat flexibiliteit in het verkavelingsplan belangrijk is. Tabel 1 Ruimtebehoefte naar grootteklasse grootteklasse aantal abs. aandeel abs. aandeel m2 7 21% % m2 6 18% % m2 7 21% % m2 4 12% % > m2 9 26% % niet bekend 1 3% - 0% totaal % % gemiddeld Aanbodprofiel oppervlak Zonering: differentiatie voorop Gezien het bovenstaande zal de vraag naar bedrijfskavels op Gaasperwaard divers zijn, zowel qua omvang als uitstraling. Desalniettemin zal de nadruk komen te liggen op kavels met een functionele uitstraling. Met uitzondering van de randen (A27, Groene Randweg en Lange Dreef) worden daarom geen hoge eisen aan de architectuur van de bedrijfsgebouwen gesteld. Een representatieve uitstraling van het terrein kan het best worden bereikt door middel van een goede inrichting van de openbare ruimte en een eenduidige positionering van de bebouwing door middel van rooilijnen. Kavelgrootte: drie kavelmaten als uitgangspunt Met betrekking tot de omvang van de kavels is flexibiliteit gewenst. Een indeling in kleine kavels, middelgrote kavels en grote kavels kan deze flexibiliteit bieden. De kleine kavels hebben een gemiddelde maat van m 2, de middelgrote van m 2 (de gemiddeld gevraagde kavelmaat) en de grote van m 2. Door in het verkavelingsplan van Gaasperwaard rekening te houden met samenvoeging of splitsing van kavels ontstaat maximale flexibiliteit. De positionering van de typen kavels is als volgt: langs de A27 komen de grote kavels, de middelgrote kavels zijn vooral in het middengebied en aan de Biezenweg gepositioneerd, terwijl de kleine kavels aan de Groene Randweg liggen. Deze verdeling sluit het best aan bij de omgeving: groot langs de snelweg op zichtlocaties en klein nabij de kern Hagestein. 290/AW/BB/WW 15/47

18 Directe ontsluiting met A27 zeer gewenst Aangezien de sectoren handel en transport belangrijke doelgroepen zijn voor Gaasperwaard wordt gestreefd naar een zo direct mogelijke verbinding met de A27. Hiervoor wordt een nieuwe parallelweg ten oosten van de A27 aangelegd, die direct vanaf de afslag Hagestein aftakt en uitkomt op de Lange Dreef. 290/AW/BB/WW 16/47

19 5 Planbeschrijving 5.1 Inleiding De overgangszone Biezenweg bestaat uit een circa 157 meter brede zone tussen de bestaande Biezenweg en het bedrijventerrein Gaasperwaard. De overgangszone Biezenweg heeft vanwege haar ligging tegen de historisch waardevolle Biezenweg en het aanliggend agrarische landschap een afwijkende invulling ten opzichte van de overige terreindelen van het bedrijventerrein. In deze zone staat de verweving van het landschap, bestaande uit te handhaven wooncomplexen, weidegronden en watergangen, en het bedrijvenlandschap centraal. Afbeelding 5.1 geactualiseerde stedenbouwkundig plan bedrijventerrein Gaasperwaard 290/AW/BB/WW 17/47

20 5.2 Ruimtelijke opzet en bebouwingsstructuur Overgangszone De overgangszone Biezenweg vormt een overgang tussen het aaneengesloten bedrijvenlandschap van het ten noorden van dit deelgebied gelegen bedrijfsterrein en het ten zuiden van het gebied gelegen agrarisch landschap (ten zuiden) van de Biezenweg. Langs de weg is de sfeer van het historische landschap voelbaar. Direct aan de weg zijn verschillende woningen en agrarische complexen aan te treffen. Enkele van deze te handhaven gebouwen of gebouwcomplexen zijn gelegen ten noorden van de Biezenweg, binnen het plangebied. In het plan voor de overgangszone Biezenweg wordt gestreefd naar handhaving en versterking van bestaande waarden en de afronding van de zuidelijke rand van het bedrijventerrein Gaasperwaard. Het gebied wordt vormgegeven als overgangszone. Het landschappelijk patroon van weides, akkers, sloten en het reliëf van de oeverwal en oude rivierbedding vormt de basis voor het ruimtelijk-functioneel raamwerk. Voor de noord/zuid gerichte parkstroken geldt hetzelfde. De inrichting wordt bepaald door het reliëf van de oude oeverwal en de oude rivierbedding. De oost/westrichting van de oeverwal is leidend. In noord/zuidrichting moet worden aangesloten op de richting van de rest van de overgangszone. De huidige bebouwing aan de noordzijde van de Biezenweg blijft als burgerwoningen gehandhaafd. Ten noorden hiervan is een zone waarin bedrijven kunnen worden gevestigd in een groene setting. Tussen de bestaande bebouwing langs de Biezenweg en de nieuwe bedrijfskavels zijn twee in noord-zuid richting georiënteerde parkstroken voorzien, die het gebied van het bedrijventerrein vooral visueel met het aanliggende landschap verbinden. Deze vormen samen met de aanliggende akkergronden, de brede sloten en watergangen het landschappelijk raamwerk waarbinnen de bedrijfskavels mogen worden ontwikkeld. Afbeelding 5.2 stedenbouwkundig plan overgangszone Biezenweg 290/AW/BB/WW 18/47

21 Bedrijfskavels Tussen het raamwerk van groen- en waterelementen zijn in de overgangszone een beperkt aantal bedrijfskavels voorzien. De bedrijfskavels kunnen alleen worden gerealiseerd buiten de aardkundige objecten van de oeverwal en de oude rivierbedding. Deze op de plankaart aangegeven aardkundige objecten worden beschermd door middel van een aanlegvergunningenstelsel in de voorschriften. De bebouwing op de kavels heeft een beperkt ruimtebeslag en de invulling van de kavel kent een stevige groene omranding en/of aankleding. De bedrijven zijn georiënteerd op de zuidelijke ontsluitingsweg van het bedrijventerrein Gaasperwaard. De bedrijfsbebouwing is in twee zones geordend. In de voorste zone, aangeduid als de representatieve zone, krijgen kleinschalige en hoogwaardige vormgegeven gebouwen of gebouwdelen een plek. De bedrijfshallen krijgen een plaats in de daarachter gelegen zone. Voor de overgangszone geldt dat vooral de representatieve bebouwing in combinatie met het groen (op de kavel en van het aanliggende landschap) beeldbepalend is. Voor de bebouwing zijn in het beeldregieplan richtlijnen gegeven die deze beoogde omgevingskwaliteit ondersteunen en versterken. Waterberging In de overgangszone Biezenweg is relatief veel ruimte ingericht ten behoeve van de waterberging. Langs de zuidelijke ontsluitingsweg van het bedrijventerrein en rondom de bedrijfskavels in de overgangszone worden brede watergangen aangelegd. Deze sluiten aan op de bestaande sloten die haaks op de Biezenweg staan. Tussen de bedrijfskavels en de bestaande bebouwing van de Biezenweg en het zuidelijk gelegen open landschap worden terreindelen afgegraven als overloopgebied/bergingsvijvers in geval van hoge waterstanden. De alhier genoemde graafwerkzaamheden mogen alleen plaatsvinden als dit de op de plankaart aangegeven aardkundige waarden niet aantast. Bij de aanleg en het bouwrijpmaken van het gebied zorgt de gemeente ervoor dat de stroomrug zichtbaar blijft en de verhoudingen gelijk blijven met de bestaande situatie. Verder is er in de voorschriften een aanlegvergunningenstelsel opgenomen, om de situatie nu en voor de toekomst ook planologisch te beschermen. 5.3 Functies en programma In de overgangszone Biezenweg zullen zes burgerwoningen aan de Biezenweg gehandhaafd worden. De oorspronkelijke agrarische kavels worden aangepast teneinde aan de rand van het bedrijventerrein een goede landschappelijke overgang te kunnen realiseren. In de overgangszone is ruimte voor circa 2,2 ha aan bedrijfskavels, met een bebouwingspercentage van maximaal 50 % per kavel. 290/AW/BB/WW 19/47

22 5.4 Ontsluiting en parkeren De te handhaven woningen worden ontsloten vanaf de Biezenweg. De nieuwe bedrijfskavels zullen worden ontsloten vanaf de zuidelijke ontsluitingsweg op het bedrijventerrein Gaasperwaard. De zuidelijke ontsluitingsweg sluit met een rotonde aan op de Groene Randweg. In het beeldregieplan is een principeprofiel voor de zuidelijke ontsluitingsweg opgenomen. Het parkeren ten behoeve van de bedrijven en de te handhaven woningen vindt plaats op eigen terrein. 5.5 Beeldkwaliteit In het beeldregieplan Vianen, Beeldregieplan bedrijventerrein Gaasperwaard en Overgangszone Biezenweg is de beeldkwaliteit voor het gehele bedrijventerrein geactualiseerd. Voor de beeldkwaliteitseisen voor de overgangszone Biezenweg wordt hierom verwezen naar dit document. 5.6 Ruimtelijke kwaliteit en intensief ruimtegebruik Naast de bepaling van de ruimtebehoefte (zie hoofdstuk 4) zijn in de notitie Herijking bestaande plan Gaasperwaard aanbevelingen gedaan over de versterking van de ruimtelijke kwaliteit en de intensivering van het ruimtegebruik. Hiervoor is gebruik gemaakt van de Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen en het instrument Ruimtemeter, beide van de provincie Utrecht Ruimtelijke kwaliteit Ruimtelijke kwaliteit heeft betrekking op de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van een gebied. Kwaliteit heeft dus niet alleen een economische, maar ook een ecologische, sociale en culturele betekenis. Op kavelniveau gaat het om de beeldkwaliteit van de panden en de inrichting van de buitenruimte en de openbare ruimte. Op een hoger schaalniveau gaat het om de inbedding van het bedrijventerrein in de landschappelijke omgeving. Vooral dit laatste aspect is in de planvorming van veel bedrijventerreinen nog onderbelicht. In de Handreiking ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen is een checklist opgenomen te bepaling van de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen. Met behulp van deze checklist is de ruimtelijke kwaliteit van het plan Gaasperwaard bepaald, zoals verwoord in het beeldregieplan. In dit kader is het plan op de volgende aspecten getoetst: 1. Eisen en ambities toekomstige gebruikers; 2. Identiteit en sfeer van het gebied; 3. Relatie met omliggende landschap. 290/AW/BB/WW 20/47

23 Ad 1. Eisen en ambities toekomstige gebruikers Door middel van een behoeftepeiling is inzicht verkregen in de eisen en wensen van de toekomstige gebruikers. De behoeftepeiling is opgenomen in het oorspronkelijke bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard (hoofdstuk 4). Deze peiling is in 2005 geactualiseerd in de notitie Herijking bestaande plan Gaasperwaard en vertaald naar een nieuw verkavelingsplan voor Gaasperwaard en de overgangszone Biezenweg. Ad 2. Identiteit en sfeer De ruimtelijke kwaliteit wordt in het beeldregieplan vooral gezocht in de architectuur van de bebouwing, en dan met name de bebouwing aan de randen van het terrein. Vooral op kavelniveau is dus gekeken naar de ruimtelijke kwaliteit. Opgenomen elementen zijn: zorgvuldigheid (detaillering), duurzaamheid (toekomstwaarde) en samenhang (bijvoorbeeld overgang openbaar en privé). Concreet is het bedrijventerrein Gaasperwaard verdeeld in vijf zones, die elk hun eigen eisen aan beeldkwaliteit kennen. In de zones aan de rand gelden strengere eisen aan de beeldkwaliteit dan in het middengebied, waar functionaliteit voorop staat. In het nieuwe verkavelingsplan en het geactualiseerde beeldregieplan is voor de overgangszone Biezenweg een kwaliteitsslag gemaakt. Ad 3. Relatie met omliggende landschap In het oorspronkelijke plan voor Gaasperwaard is weinig aandacht geschonken aan de inbedding in het omliggende landschap. De structuur van het landschap is niet vertaald naar het bedrijventerrein. Omgeving en bedrijventerrein hebben daarmee onderling geen relatie. Om meer kwaliteit aan het plan te geven is deze relatie echter wel van belang. In het nieuwe verkavelingsplan is extra aandacht geschonken aan de inbedding in het landschap. Hiermee wint het plan aan ruimtelijke kwaliteit. De overgangszone Biezenweg is meer landschappelijk ingericht: minder dan 50% in deze strook wordt bebouwd. Omdat deze bebouwing geclusterd is op drie bedrijfskamers kan de inrichting van het overige deel landschappelijk blijven. Hiermee vormt de strook een duidelijk overgangsgebied naar het open landschap ten zuiden van de Biezenweg. Ook de rest van het terrein is meer landschappelijk ingebed. De lijnen uit het landschap ten zuiden van de Biezenweg (slotenstructuur) zijn doorgetrokken op het bedrijventerrein: de aan te leggen wegen en groen in het middengebied liggen in het verlengde van deze landschapslijnen. Hierdoor ontstaan zichtlijnen vanuit het terrein het open landschap in Intensief ruimtegebruik Het ruimtegebruik op Gaasperwaard is getoetst aan de mate van intensivering. Hiervoor is onder andere gebruik gemaakt van de Ruimtemeter. De Ruimtemeter maakt inzichtelijk hoe het ruimtegebruik zich verhoudt tot de norm (gemiddelde 290/AW/BB/WW 21/47

24 ruimtegebruik op bedrijventerreinen in Nederland). De conclusies van deze toetsing zijn: Lage bruto-nettoverhouding door overgangszone Biezenweg Gaasperwaard heeft een bruto oppervlak van 31 hectare 4. Circa 65% hiervan is uitgeefbaar (netto oppervlak). Vergeleken met het landelijke gemiddelde (71%) is dit aan de lage kant. De lage bruto-nettoverhouding is het gevolg van de landschappelijke inpassing van de overgangszone Biezenweg. Lage uitgeefbare oppervlak zorgt voor meer ruimtelijke kwaliteit Het extensieve ruimtegebruik op Gaasperwaard in het nieuwe verkavelingsplan zorgt er wel voor dat de overgang tussen bedrijventerrein en omliggend landschap beduidend is verbeterd ten opzichte van het oorspronkelijke plan. Hiermee wint het plan aan ruimtelijke kwaliteit. Deze aanpassing in het verkavelingsplan is ook conform de wens van de provincie. Intensief ruimtegebruik mogelijk in het middengebied en langs A27 In het beeldregieplan is een aantal uitspraken gedaan over intensivering van het ruimtegebruik. Deze gaan in op het verhogen van het bebouwingspercentage, het schakelen van bedrijfsruimte en het stapelen of ondergronds bouwen. Vanwege de beeldkwaliteit zijn de mogelijkheden langs de randen met uitzondering van de rand A27 beperkt. Vooral op de grote kavels aan de snelweg en de middengrote kavels in het middengebied zijn dus mogelijkheden om tot intensivering te komen. Intensivering door aanleg gezamenlijke voorzieningen Het gezamenlijk organiseren van voorzieningen is een optie die niet is meegenomen in het beeldregieplan. Het collectief organiseren van bijvoorbeeld parkeren kan voor bepaalde clusters (bijvoorbeeld de representatie zone) een interessante optie zijn om ruimtewinst te behalen. De ruimtewinst kan worden aangewend voor extra uitgifte of door meer kwaliteit in het openbaar gebied. 4 Bij de berekening van het bruto oppervlak is bij de zone Biezenweg alleen de 57 meter strook meegerekend, omdat in de overige 100 meter van deze zone geen bedrijfsbebouwing is toegestaan. 290/AW/BB/WW 22/47

25 6 Milieuaspecten 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante aspecten ten aanzien van een duurzame inpassing van de plannen voor de overgangszone Biezenweg. Deze aspecten zijn aanvullend op de aspecten zoals deze zijn opgenomen in bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard. In de overgangszone worden drie bedrijfskavels gerealiseerd. Op de kavels zullen maximaal zes bedrijven worden gerealiseerd. Conform het bestemmingsplan mogen op de kavels alleen categorie 1 tot en met 3 bedrijven worden gevestigd. 6.2 Milieuzonering bedrijven Voor de milieuzonering van het toekomstige bedrijventerrein wordt verwezen naar het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard, paragraaf 6.1. Hierin wordt de milieuzonering voor het gehele bedrijventerrein inclusief de overgangszone Biezenweg onderbouwd. Aan de Biezenweg worden 6 agrarische kavels herbestemd tot woonbestemming. Uit het advies van de milieudienst 5 blijkt dat er één bedrijf aan de Biezenweg is gelegen die hinder kan opleveren voor de woningen, namelijk Biezenweg 49b. In de huidige situatie heeft dit bedrijf een milieuvergunning voor de huisvesting van legkippen en 200 schapen wat omgerekend leidt tot 123mve. Bij dit aantal mve dient een minimale afstand van 100 meter tot een categorie II object aangehouden te worden. Alle te realiseren woonbestemmingen liggen buiten deze hindercontour. 6.3 Vergunningssituatie te herbestemmen percelen De gemeente Vianen is eigenaar van een aantal percelen waar nog een milieuvergunning voor is, in het bestemmingsplan krijgen deze percelen een woonbestemming. In principe vindt op deze bestemmingen geen (volwaardige) bedrijfsvoering meer plaats. Onder een volwaardig agrarisch bedrijf wordt in principe verstaan een agrarisch bedrijf met een arbeidsomvang van ten minste één volledige arbeidskracht. Bij de beoordeling van volwaardigheid zijn belangrijk: arbeidsinkomen, veebezetting, grondareaal, totale omvang en tijdsbesteding, en de verwachte ontwikkeling van deze factoren op afzienbare tijd. De omvang van een bedrijf kan worden uitgedrukt in "Nederlandse Grootte Eenheid" (nge). Als één van de belangrijke 5 Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel milieuzonering 290/AW/BB/WW 23/47

26 uitgangspunten geldt dat een bedrijf in principe als volwaardig wordt beschouwd als het 55 nge of meer heeft. Uiteindelijk berust de beoordeling van de volwaardigheid op een weging van de hiervoor genoemde factoren. Bestaande bedrijven die niet aan de eis van volwaardigheid kunnen voldoen, maar wel ten minste 20 nge hebben, worden gerekend tot de "kleine agrarische bedrijven". Indien er sprake is van minder dan 20 nge is er niet langer sprake van een agrarisch bedrijf, waaruit enig inkomen kan worden gehaald. Indien er nog sprake is van enige vee of land- en tuinbouw is dit louter hobbymatig te noemen. Van de betreffende percelen is bekend dat er tenminste 3 jaar geen actieve bedrijfsvoering heeft plaatsgevonden, er mag derhalve aangenomen worden dat de nge waarde lager is dan 20. Dit bestemmingsplan anticipeert op de gewenste situatie waarbij de desbetreffende milieuvergunningen niet meer van toepassing zijn op de genoemde percelen. 6.4 Geluid Wegverkeer Algemeen De overgangszone Biezenweg is gelegen in de zone wegverkeerslawaai van de rijksweg A2, de rijksweg A27, de Zuidelijke Randweg, de Biezenweg, de Lange Dreef, de Groene Randweg en de Hooglandseweg. Op de drie kavels in de overgangszone worden maximaal zes bedrijven gevestigd. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan. Bedrijfsruimten zijn volgens de Wet geluidhinder en het Bouwbesluit geen geluidsgevoelige bestemmingen. Op de kavels kunnen echter ook kantoorruimten gerealiseerd worden. Kantoorruimten hoeven niet aan de Wet geluidhinder getoetst te worden, maar er dient echter wel aan het Bouwbesluit te worden voldaan. De omliggende woningen kunnen overlast ondervinden van de extra verkeersbewegingen op de Zuidelijke Randweg, de Lange Dreef / Groene Randweg en de Hooglandseweg ten gevolge van de nieuwe bedrijven. In het onderdeel geluid van het milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht 6 wordt geconcludeerd dat het wegverkeer geen belemmering vormt voor de realisatie van de Overgangszone Biezenweg. Indien op de kavels kantoorruimten gerealiseerd worden, dient een akoestisch onderzoek naar de gevelwering uitgevoerd te worden. 6 Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel geluid 290/AW/BB/WW 24/47

27 Industrielawaai Algemeen Op de drie kavels zullen maximaal zes bedrijven worden gerealiseerd. Conform het bestemmingsplan mogen op de kavels alleen categorie 1 tot en met 3 bedrijven worden gevestigd. Gezien het type bedrijven dat heeft ingeschreven op het bedrijventerrein Gaasperwaard, zullen de toekomstige bedrijven waarschijnlijk van het type transport, logistiek, groothandel en/of distributie zijn. Aangezien het niet bekend is welke bedrijven zich daadwerkelijk op de drie kavels zullen vestigen, is het niet mogelijk de exacte geluidsemissie van de nieuwe bedrijven en de geluidsimmissie op de gevels van de dichtstbijzijnde woningen te berekenen en te toetsen. In het onderzoek naar industrielawaai 6 is toch een indicatieve berekening uitgevoerd, om een globaal inzicht te verkrijgen in de geluidsbelastingen op de gevels van de dichtstbijzijnde woningen. De milieudienst adviseert, om eventuele overlast te beperken, de geluidsbronnen zo ver mogelijk van de dichtstbijzijnde woningen te situeren. En indien de bebouwing op de kavels tussen de geluidsbronnen (rijdende vrachtwagens, ventilatoren o.i.d.)) en de woningen wordt gerealiseerd, wordt een extra geluidsafscherming gecreëerd. Bij een doordachte indeling en gebruik van de kavels vormt het industrielawaai geen belemmering voor de realisatie van het bestemmingsplan Overgangszone Biezenweg. 6.5 Luchtkwaliteit Sinds 5 augustus 2005 is het Besluit luchtkwaliteit 2005 (Blk2005) van kracht. Gemeenten zijn hiermee verplicht bij het uitoefenen van bevoegdheden, waaronder bestemmingsplanprocedures, de grenswaarden van het Blk2005 in acht te nemen. Deze verplichting geldt op iedere locatie, dat wil zeggen in de gehele buitenlucht, uitgezonderd de werkplek (voorbeeld van een werkplek zijn kantoorruimten). Een overschrijding van de grenswaarde is mogelijk indien blijkt dat het plan geen negatieve invloed heeft op de heersende concentraties. Bij een negatieve invloed van het plan op de luchtkwaliteit kan doorgang uitsluitend plaatsvinden als door afname op een andere locatie per saldo een betere situatie ontstaat. Het Besluit luchtkwaliteit stelt grenswaarden aan de concentraties stikstofdioxide, fijn stof, zwaveldioxide, stikstofoxiden, lood, koolmonoxide en benzeen. De grenswaarden voor fijn stof (PM 10 ) gelden vanaf 2005, de overige vanaf Doorgaans leveren alleen de concentraties stikstofdioxide en fijn stof mogelijk overschrijdingen op van grenswaarden, de overige stoffen overschrijden de grenswaarden niet. 290/AW/BB/WW 25/47

28 Op basis van het milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht 7 kan worden geconcludeerd dat de in het Besluit luchtkwaliteit 2005 gestelde grenswaarden, voor en na realisatie van de Overgangszone Biezenweg, niet worden overschreden. 6.6 Externe veiligheid In het kader van externe veiligheid 8 is onderzocht of het plangebied binnen de invloedssfeer ligt van bronnen met een extern veiligheidsrisico. Er zijn geen bedrijven aanwezig met een extern risico, dat zich uitstrekt tot het plangebied. Hierbij wordt het voorbehoud gemaakt dat geen gegevens beschikbaar zijn over eventuele geeerde risicobedrijven op het overige deel van bedrijventerrein Gaasperwaard. Als mogelijke risicobronnen komen wel de nabij het plangebied gelegen rijkswegen A2 en A27 vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg. Het onderzoek van de milieudienst concludeert dat de locatie voldoet aan de door de wet gestelde eisen. Op de planlocatie is geen sprake van een plaatsgebonden risico of een groepsrisico. 6.7 Bodem In het kader van de planontwikkeling van het bedrijventerrein Gaasperwaard heeft in juni 1999 verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. Voor de samenvatting en conclusies van dit onderzoek wordt verwezen naar het bestemmingsplan bedrijventerrein Gaasperwaard, paragraaf 6.3. Bij de uitgifte van de kavels zal kavelgewijs nader bodemonderzoek plaatsvinden (schone grond verklaring). Binnen de overgangszone Biezenweg is in juni / juli 2006 aan de Biezenweg 16 en Biezenweg 18 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd 9. Ook is aan de Biezenweg 18 een nader onderzoek asbest uitgevoerd. Bodemverontreinigingsituatie In het gehele gebied kunnen lichte tot matige verontreinigingen met lood en PAK worden aangetroffen in de toplaag van de bodem. Deze diffuse verontreiniging komt door o.a. het neerslaan van uitlaatgassen van verkeer en industrie en doordat vroeger asladen van kolenkachels veelal in tuinen werden geleegd. Daarnaast is de bodem op, onder en rondom (voormalige) bedrijfslocaties in veel gevallen verontreinigd geraakt door opslag, overslag, morsen, calamiteiten, maar ook door doelbewuste lozingen in het verleden. Wbb-locaties 7 Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel luchtkwaliteit 8 Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel externe veiligheid 9 Milieuadvies van de milieudienst Zuid-Oost Utrecht, kenmerk: \ 2HC45000, onderdeel bodem 290/AW/BB/WW 26/47