Taxatierapport Van de inbrengwaarden van gronden gelegen in exploitatieplan "De Volgerlanden-Oost' Gemeente Hendrik-Ido-Ambacht

Transcriptie

1

2 Taxatierapport Van de inbrengwaarden van gronden gelegen in exploitatieplan "De VolgerlandenOost' Gemeente HendrikIdoAmbacht projectnr revisie 28 januari 2011 auteur F.L. Frerichs Opdrachtgever Gemeente HendrikIdoAmbacht Postbus AA HENDRIKIDOAMBACHT datum vrijgave beschrijving revisie goedkeuring vrijgave 28 januari 2011 expl. plan HIAmbacht F.L. Frerichs A. Hoogenveen

3 Grondverwerving gemeente HendrikldoAmbacht Projectnr januari 2011, Inhoud blz. 1 Algemeen Opdrachtgever Taxateur/deskundige Beknopte omschrijving van het gebied Omschrijving van de opdracht en waarderingsgrondslag Informatiebronnen Omschrijving van de gehanteerde waardebegrip(pen) Opname datum Prijspeil Kadastrale en plaatselijke aanduiding Zakelijke rechten Wet voorkeursrecht gemeenten Omschrijving van de objecten Milieuaspecten, bodem en grondwaterverontreinigingen Algemene uitgangspunten Toelichting op de taxaties Inbrengwaarden Samenvatting taxatieuitwerking en berekeningen Inbrengwaarden Tot slot... 7 Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Taxatieoverzicht van de inbrengwaarden Uitwerking van de taxaties en kadastrale situatie per perceelnummer Bestemmingsplankaart Exploitatiegrensoverzicht blad 1 van 9

4 Grondverwerving gemeente HendrikldoAmbacht Projectnr januari 2011, 1 Algemeen 1.1 Opdrachtgever De heer J. Krijger, directeur a.i. van het Projectbureau "De Volgerlanden" te HendrikIdoAmbacht. 1.2 Taxateur/deskundige F.L. Frerichs, beëdigd rentmeester en registertaxateur L(andelijk) V(astgoed) en B(edrijfsmatig) V(astgoed) expiratiedatum 31 december 2015/onteigeningsdeskundige, verbonden aan Ingenieursbureau Oranjewoud BV, Vastgoedadvies & Legal, kantoorhoudende te Rivium Westlaan LD Capelle aan den IJssel Postbus AN Rotterdam Telefoon: (010) Telefax: (010) Beknopte omschrijving van het gebied Het betreft een agrarisch tuinbouwgebied dat wordt begrensd door de wijk "Kruiswiel" ten noorden van het plangebied, de Veersedijk aan de oostzijde en de Vrouwgelenweg aan de westzijde van het gebied. De gemeente HendrikIdoAmbacht en Zwijndrecht, verenigd in projectbureau "De Volgerlanden", zijn voornemens om woningen te realiseren in dit gebied. Op de bijgevoegde kaart is aangegeven hoe het projectbureau zich dat voorstelt. In het gebied is een klein aantal bebouwde objecten aanwezig. Zo is er een glastuinbouwbedrijf dat nog dient te worden verworven, een woning met een niet meer in bedrijf zijnde glasopstand en enkele onbebouwde objecten en zijn er voorts diverse (bebouwde) objecten die reeds in het verleden door de gemeente, met het oog op de toekomstige ontwikkelingen en op onteigeningsbasis, zijn aangekocht. 1.4 Omschrijving van de opdracht en waarderingsgrondslag De opdracht van het projectbureau "De Volgerlanden" luidt als volgt: Opdrachtgever wenst inzicht te hebben in de hoogte van de inbrengwaarden van de objecten die gelegen zijn in het toekomstige bestemmingsplan "De VolgerlandenOost". Deze inbrengwaarden maken integraal onderdeel uit van het exploitatieplan, welk plan grondslag biedt voor publiekrechtelijk kostenverhaal. Informatiebronnen De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden, zoals bijvoorbeeld huur en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende Gemeente en/of Provincie. blad 2 van 9

5 Grondverwerving gemeente HendrikldoAmbacht Projectnr januari 2011, Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. 1.5 Omschrijving van de gehanteerde waardebegrippen Inbrengwaarde Dit is de waarde die de grond overeenkomstig artikel 40 b tot en met f van de onteigeningswet (dit is de zogenaamde werkelijke waarde) heeft. Voor de gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Noodzakelijkheid en urgentie dienen daarbij aannemelijk gemaakt te worden. Complexwaarde Bij de waardebepaling moet er rekening mee worden gehouden dat de te onteigenen (in te brengen) gronden deel uitmaken van een groter geheel. Dan dient beoordeeld te worden of de complexwaarde, waarbij alle baten en lasten en de planologische bestemming voor de onroerende zaken die tezamen het complex uitmaken worden geëgaliseerd, voldoende recht doet aan de werkelijke verkoopwaarde van de onroerende zaak als de onteigening wordt weggedacht. Onteigeningsschadeloosstelling De schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet beoogt de schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening volledig te vergoeden. De schade kan bestaan uit vermogensschade (de verkoopwaarde van de onroerende zaak), overige vergoedingen voor jaarlijks terugkerende schade (zoals inkomensderving) en vergoeding voor eenmalige bijkomende schade (bijvoorbeeld verhuiskosten, bedrijfsstagnatie, aanpassen drukwerk). Jaarlijks terugkerende schade dient, rekening houdende met de specifieke omstandigheden, volgens vaste jurisprudentie gekapitaliseerd te worden vergoed. Indien de onteigening een gedeelte van de onroerende zaak van de eigenaar betreft, kan het bij de eigenaar in eigendom blijvende deel waardevermindering ondergaan, die op grond van de Onteigeningswet vergoed dient te worden. 1.6 Opname datum De taxateur heeft het betreffende gebied in de loop der tijd diverse malen bezocht en opgenomen. Laatstelijk januari Prijspeil De in dit rapport aangegeven waarden en berekeningen zijn gebaseerd op prijspeil januari blad 3 van 9

6 Grondverwerving gemeente HendrikldoAmbacht Projectnr januari 2011, 2 Kadastrale en plaatselijke aanduiding Volgens de informatie verstrekt door de Directie van het Kadaster en de Openbare registers in Zuid Holland, afdeling Bewaring en Juridische Zaken en Vastgoedinformatie te Rotterdam, worden alle registergoederen kadastraal aangeduid als HendrikIdoAmbacht, sectie E met uitzondering van perceel kadastraal bekend gemeente HendrikIdoAmbacht, sectie F, nummer 769. Alle percelen zijn opgenomen in de bijlage met een kadastrale kaart en uittreksel en per eigenaar gerangschikt. Aantekeningen bij het object: Er is kadastrale recherche gepleegd. Waar sprake is van zakelijke rechten (erfpacht en recht van opstal e.d.) zijn de akten bij het Kadaster opgevraagd. Bij de waardering van de inbrengwaarden zijn de daaruit voortvloeiende schades gewaardeerd en opgenomen in dit rapport 2.1 Zakelijke rechten Er is geen kennisgenomen van met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd. 2.2 Wet voorkeursrecht gemeenten Op het gebied rust op de percelen welke nog geen eigendom van de gemeente HendrikIdoAmbacht zijn, het voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten krachtens artikel 13 lid 4. Het betreft de percelen kadastraal bekend als hieronder vermeld: in aanwijzing Kadastraal bekend gemeente HendrikIdoAmbacht opgenomen grootte sectie grootte gerechtigde/ aard recht (deel) perceel nummer perceel 71a, 35ca E a, 10ca Erven J. de WaardVersluis 06a, 19ca E a, 19ca C.L. van Balen 21a, 28ca E a, 79ca H.A.P. Foods Holland BV/AgroCoop Holding Company Limited 06a, 05ca E a, 85ca C.J. Rijnhout 17a, 19ca E a, 00ca D. de Wit 92a, 38ca E a, 38ca D. de Wit 48a, 40ca E a, 40ca T. den Hollander blad 4 van 9

7 Grondverwerving gemeente HendrikldoAmbacht Projectnr januari 2011, 3 Omschrijving van de objecten In de bijlage, integraal onderdeel uitmakend van dit rapport, is per kadastraal object en gerangschikt per eigenaar, een korte beschrijving opgenomen van het te taxeren object. Tevens is in dit rapport vermeld de waardegrondslag van de uitgebrachte taxatie. 4 Milieuaspecten, bodem en grondwaterverontreinigingen In het kader van deze taxatie heeft geen onderzoek plaatsgevonden naar eventuele verontreiniging van de grond en/of grondwater behorende tot het getaxeerde object, welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid. Bij de taxatie wordt er dan ook van uit gegaan dat er geen sprake is van verontreiniging en/of andere vormen van vervuiling, zoals in het bijzonder asbest en asbesthoudende materialen. 5 Algemene uitgangspunten Ten behoeve van deze rapportage heeft een kadastrale recherche plaatsgevonden. Bij de taxatie is verondersteld dat het object geleverd wordt vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd; Er is kennis genomen van het ontwerp exploitatieplan betreffende het plan "De VolgerlandenOost"; Ten behoeve van de taxatie heeft een bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden waarbij zowel het vigerende als het toekomstige bestemmingsplan betreffende "De VolgerlandenOost' zijn geraadpleegd; Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdracht en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld; Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van belemmerende ondergrondse infrastructuur, ondergrondse buizen, kabels en leidingen, funderingsresten of andere werken of bestanddelen die een mogelijke herinrichting of exploitatie van het complex nadelig beïnvloeden, anders dan vermeld; De kosten van eventuele deskundigenbijstand (gemeente en grondeigenaar) zijn niet in de waardering begrepen. 6 Toelichting op de taxaties 6.1 Inbrengwaarden De inbrengwaarde van de grond is een kostenpost in het systeem van de Grondexploitatiewet zoals dat vastligt in de Wet ruimtelijke ordening. Het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) benoemt de onderdelen van de inbrengwaarde: 1. de waarde van de gronden in de gebieden; 2. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; 3. de kosten van het vrijmaken van gronden in het exploitatiegebied van persoonlijk rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; 4. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. blad 5 van 9

8 Grondverwerving gemeente HendrikldoAmbacht Projectnr januari 2011, De inbrengwaarde in de exploitatieopzet moet gebaseerd zijn op de geobjectiveerde werkelijke waarde van de grond (en, indien van toepassing de opstallen). Er is aansluiting gezocht bij de regeling in artikel 13, lid 4 Wet voorkeursrecht gemeenten (voorheen artikel 16 lid 4), de zogenaamde verkeerswaarde. Bij percelen die onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of welke op onteigeningsgrondslag zijn of worden verworven, mag in het exploitatieplan worden aangesloten op de onteigeningsschadeloosstelling. De noodzakelijkheid en de urgentie dienen dan wel te worden aangetoond. Taxatiemethodiek ten behoeve van de inbrengwaarde Bovenstaande in ogenschouw nemend, kunnen de meeste gronden die vallen binnen het exploitatiegebied als complexwaarde worden gewaardeerd. De complexwaarde is voor een deel gebaseerd op een recente beschikking van de Rechtbank Dordrecht d.d. 26 januari 2011 betreffende een perceel grond gelegen in het toekomstige woningbouwgebied 'De Volgerlanden' waarbij de complexwaarde van een perceel grond is vastgesteld op een bedrag van 75, per m2. Voorts is gebruik gemaakt van actuele verkoopcijfers van gronden (aangekocht na 1 juli 2008) die ten behoeve van woningbouwlocaties zijn verworven. Overigens is er in het betreffende gebied recentelijk maar een zeer beperkt aantal transacties geweest. Een analyse heeft plaats gevonden van gerealiseerde verkoopcijfers betrokken uit het kadatasysteem. Tevens is een verkennend onderzoek gedaan naar marktgegevens bij andere gemeenten en collegaeaankopers/taxateurs. De gerealiseerde verkopen van gronden bestemd voor woningbouwlocaties die aangekocht zijn na 1 juli 2008 zijn overigens zeer beperkt. Voor een aantal objecten is de onteigeningsschadeloosstelling gewaardeerd. Uiteraard zijn de objecten die nog dienen te worden aangekocht op basis van de onteigeningswetgeving gewaardeerd. Indien minnelijk geen overeenstemming wordt bereikt zal de gemeente voor deze percelen een onteigeningsprocedure entameren. blad 6 van 9

9 Grondverwerving gemeente HendrikldoAmbacht Projectnr januari 2011, 7 Samenvatting taxatieuitwerking en berekeningen 7.1 Inbrengwaarden De waardering van de inbrengwaarden is mede tot stand gekomen na opname van de objecten, rekeninghoudend met stand en ligging, de (toekomstige)bestemming, alsmede alle aan ondergetekende bekende waardebepalende factoren. Mede gelet op vorenstaande beoordelingen waardeert ondergetekende de inbrengwaarden, conform voormelde opdracht, op basis van prijspeil januari 2011 op bedragen, zoals in de bijlage staat aangegeven. De totale inbrengwaarde is gewaardeerd op een bedrag van: , In woorden: zesenveertigmiljoen tweehonderdzevenenvijftigduizend euro Voor een nadere toelichting op de waardering en de achtergrondinformatie die heeft geleid tot de waardering, verwijzen we naar de bijgevoegde informatie in de bijlage. Tot het verstekken van informatie zijn wij steeds bereid. 8 Tot slot Bij de opmaak van dit rapport waren deskundige geen gegevens bekend met betrekking tot eventuele bodemverontreiniging, dan wel aanwezigheid van milieubelastende materialen, voor zover niet specifiek bij de omschrijving van het object vermeld. Aspecten dienaangaande werden dan ook niet in vorenstaande waardering verwerkt. Ondergetekende aanvaardt ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan aan de opdrachtgever. Dit rapport kan alleen worden gebruikt voor het doel waarvoor het is aangevraagd. Aldus gedaan te goeder trouw en naar beste kennis en wetenschap overeenkomstig de strekking van de opdracht, na opname ter plaatse en getekend, Capelle aan den IJssel, 28 januari 2011 Ingenieursbureau 'Oranjewoud' B.V. Vastgoed, Economie & Legal Ing. F.L. Frerichs Rentmeester/RegisterTaxateur onroerende zaken blad 7 van 9

10 Grondverwerving gemeente HendrikldoAmbacht Projectnr januari 2011, Bijlage 1: Overzicht inbrengwaarden per kadastraal perceel blad 8 van 9

11

12 Resultaat Plankostenscan 2009 Exploitatieplan WRO Maximering plankosten! Datum Complexiteit 123% Gemeente Hendrik Ido Ambacht Projectnaam De volgerlanden Projectnummer.. Datum prijspeil print Looptijd project in jaren 11 gemiddeld euro's Produkt/activiteit uren uren/week euro's in % Verwerving % 1.1 Aankoop onroerende zaken % 1.2 Onteigenen van onroerende zaken % 1.3 Wvg % Stedenbouw % 2.1 Programma van Eisen % 2.2 Prijsvraag 0% 2.3 Masterplan % 2.4 Beeldkwaliteitsplan % 2.5 Stedenbouwkundig plan % 2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte % Ruimtelijke Ordening % 3.1 Opstellen bestemmingsplan % 3.2 Uitwerken van een wijziging 0% 3.3 Opstellen project(afwijkings) besluit 0% Civiele en cultuur techniek % 4.1 Planvoorbereiding % 4.2 Voorbereiding en toezicht % Landmeten/vastgoedinformatie % 5.1 Kaartmateriaal % Communicatie % 6.1 Omgevingsmanagement % Gronduitgifte % 7.1 Gronduitgiftecontracten % Management % 8.1 Projectmanagement % 8.2 Projectmanagementassistent % Planeconomie % 9.1 Planeconomie % totaal % plankosten exclusief civiele techniek (4.2) plankosten exclusief 4.2 gemiddeld per jaar: aantal eenheden plankosten per eenheid 9.266

13

14 Exploitatieopzet totaal 2a Opdrachtgever Gemeente HendrikIdoAmbacht Project Volgerlanden Oost Projectnummer Deelplan.. 1 Uitgangspunten Renteparameter kosten 3,50% Renteparameter opbrengsten 3,50% Kostenstijging ,00% Kostenstijging ,00% Kostenstijging 2013 e.v. (2,5% vanaf ) 2,50% functie 1 basiseenheid is gelijk aan Opbrengstenstijging ,00% woning 1 st Opbrengstenstijging 2012 (1,0% vanaf ) 1,00% bedrijven 100 m² bvo Opbrengstenstijging 2013 e.v. (2,5% vanaf ) 2,50% kantoren 100 m² bvo Startdatum/prijspeildatum winkels 100 m² bvo Eindjaar 2020 voorzieningen 100 m² bvo overige bebouwing 100 m² bvo 100 m² bvo Programma / basiseenheden binnen exploitatieplangebied Aantal eenheid basiseenheden Grondprijs gemiddeld Gewicht gew. Basisehd Grondopbrengst Woningbouw Segment 1 75 st , Segment 2 52 st , Segment 3 98 st , Segment 4 59 st , Segment 5a 45 st , Segment 5b 114 st , Segment 6a 19 st , Segment 6b 67 st , Segment 6c 2 st , Segment 7a 58 st , Segment 7b 48 st , Segment 7c 146 st , Segment 8 (350m) 78 st , Segment 8 (520m) 30 st , Segment 9c 24 st , Segment 9d 19 st , Segment Golfbaanwoningen 15 st , Segment 1/2 Golfbaanwoningen 30 st , Segment 1/4 Golfbaanwoningen 90 st , Vrouwgelenweg 1 st , Nietwoningbouw Bedrijven m² bvo 0 0,00 0 Kantoren m² bvo 0 0,00 0 Winkels / horeca m² bvo 0 0,00 0 Voorzieningen m² bvo 0 0,00 0 Overige bebouwing m² bvo 0 0,00 0 m² bvo 0 0,00 0 Totaal nvt nvt b Programma / basiseenheden binnen exploitatieplangebied CW boekwaarde* Woningbouw 0, Segment 1 30, Segment 2 15, Segment 3 40, Segment 4 56, Segment 5a 53, Segment 5b 169, Segment 6a 36, Segment 6b 167, Segment 6c 4, Segment 7a 171, Segment 7b 167, Segment 7c 554, Segment 8 (350m) 315, Segment 8 (520m) 180, Segment 9c 32, Segment 9d 33, Segment Golfbaanwoningen 238, Segment 1/2 Golfbaanwoningen 262, Segment 1/4 Golfbaanwoningen 413, Vrouwgelenweg 4, Nietwoningbouw 0, Bedrijven 0, Kantoren 0, Winkels / horeca 0, Voorzieningen 0, Overige bebouwing 0, , Totaal 2.949,60 nvt

15 3a Fasering kosten totaal nominaal boekwaarde* Verwervingen en schadeloosstellingen % 75% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Sloopwerken % 40% 40% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Milieuvoorzieningen en grondonderzoek (bodemsanering) % 20% 20% 20% 20% 10% 10% 0% 0% 0% 0% Bouwrijp maken (incl. 50% Toezicht/directie) % 0% 19% 10% 10% 10% 19% 10% 10% 10% 5% Woonrijp maken (incl. reserve kunst ) % 0% 0% 10% 10% 10% 10% 20% 20% 10% 10% Openbare verlichting + brandkranen % 0% 0% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 20% 20% Groen % 0% 0% 0% 10% 10% 10% 15% 15% 20% 20% Hoofdplanstructuur % 0% 15% 15% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Plankosten % 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Planstructurele elementen (excessief) 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Niet verrekenbare BTW % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Rente % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Totaal % 135% 100% 65% 40% 30% 30% 30% 30% 20% 20% GOED 3b Fasering opbrengsten totaal nominaal boekwaarde* Woningbouw Segment % 0% 17% 44% 20% 19% 0% 0% 0% 0% 0% Segment % 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Segment % 0% 18% 38% 21% 22% 0% 0% 0% 0% 0% Segment % 0% 0% 0% 27% 17% 14% 42% 0% 0% 0% Segment 5a % 0% 2% 0% 24% 20% 13% 40% 0% 0% 0% Segment 5b % 0% 5% 9% 5% 25% 3% 18% 19% 16% 0% Segment 6a % 0% 0% 0% 11% 16% 16% 26% 26% 5% 0% Segment 6b % 0% 0% 0% 9% 18% 13% 24% 30% 6% 0% Segment 6c % 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Segment 7a % 0% 0% 7% 12% 19% 12% 22% 17% 10% 0% Segment 7b % 0% 0% 6% 19% 0% 0% 15% 46% 13% 0% Segment 7c % 0% 0% 5% 19% 3% 5% 17% 41% 11% 0% Segment 8 (350m) % 0% 0% 0% 0% 0% 13% 15% 4% 29% 38% Segment 8 (520m) % 0% 0% 0% 0% 0% 13% 20% 7% 23% 37% Segment 9c % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 58% 42% 0% Segment 9d % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 47% 53% 0% Segment Golfbaanwoningen % 0% 0% 0% 0% 0% 33% 33% 0% 13% 20% Segment 1/2 Golfbaanwoningen % 0% 0% 0% 0% 0% 33% 30% 0% 17% 20% Segment 1/4 Golfbaanwoningen % 0% 0% 0% 0% 0% 14% 17% 7% 28% 34% Vrouwgelenweg % 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Nietwoningbouw Bedrijven Kantoren Winkels / horeca Voorzieningen Overige bebouwing Bijdragen in exploitatie Bijdragen marktpartijen Overige subsidies en bijdragen Subsidies zonder B.T.W. Totaal % 0% 193% 259% 618% 609% 183% 320% 303% 266% 150% GOED 4a Overzicht kosten incl. kostenstijging CW boekwaarde* gefaseerd Verwervingen en schadeloosstellingen Sloopwerken Milieuvoorzieningen en grondonderzoek (bodemsanering) Bouwrijp maken (incl. 50% Toezicht/directie) Woonrijp maken (incl. reserve kunst ) Openbare verlichting + brandkranen Groen Hoofdplanstructuur Plankosten Planstructurele elementen (excessief) Niet verrekenbare BTW Rente Totaal incl. kostenstijging b Overzicht opbrengsten incl. opbrengstenstijging CW boekwaarde* gefaseerd Woningbouw Segment Segment Segment Segment Segment 5a Segment 5b Segment 6a Segment 6b Segment 6c Segment 7a Segment 7b

16 Segment 7c Segment 8 (350m) Segment 8 (520m) Segment 9c Segment 9d Segment Golfbaanwoningen Segment 1/2 Golfbaanwoningen Segment 1/4 Golfbaanwoningen Vrouwgelenweg Nietwoningbouw Bedrijven Kantoren Winkels / horeca Voorzieningen Overige bebouwing Bijdragen in exploitatie Bijdragen marktpartijen Overige subsidies en bijdragen Subsidies zonder B.T.W. Totaal incl. kostenstijging Berekening exploitatiebijdrage CW Totaal kosten Minus bijdrage Minus bijdrage Minus bijdrage Let op: Bij een bouwvergunning geldt de netto contante exploitatiebijdrage VERMEERDERD met Te verhalen kosten rente over deze bijdrage vanaf het prijspeil tot het moment dat de bouwvergunning wordt aangevraagd Drempel opbrengsten Te verhalen kosten o.b.v. drempel Gewogen basiseenheden 2.949,60 Expl.bijdrage per gewogen basiseenheid Saldo project