STADSVERNIEUWINGSCONGRES SAMEN BOUWEN AAN DE TOEKOMST BODEMRISICO S 25 FEBRUARI Vaststellingen

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "STADSVERNIEUWINGSCONGRES SAMEN BOUWEN AAN DE TOEKOMST BODEMRISICO S 25 FEBRUARI 2015. Vaststellingen"

Andrea Bauwens
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 STADSVERNIEUWINGSCONGRES SAMEN BOUWEN AAN DE TOEKOMST BODEMRISICO S 25 FEBRUARI 2015 Liesbet Van Cauwenberghe IMMOTERRAE nv Vaststellingen Strenge milieuwetgeving in Vlaanderen en Brussel en hoge kosten voor verwerking van verontreinigde grond Strenge grondverzetsnormen in Vlaanderen en hoge kosten voor afzet van uitgegraven bodem De meeste strategisch gelegen gronden hebben een menselijke of industriële impact met bodemrisico s tot gevolg In de stad: gasfabrieken, wasserijen, tankstations, textielnijverheid, Stadsuitbreiding : Oude Dokken in gent, petroleum zuid in Antwerpen, Bleekweide in Kortrijk, 1

voor afzet van uitgegraven bodem De meeste strategisch gelegen gronden hebben een menselijke of industriële impact met bodemrisico s tot gevolg In de

2 Waalse Krook Gent Petroleum Zuid Antwerpen 2

3 Bleekweide Kortrijk Vaststellingen Omwille van milieuwetgeving in Vlaanderen en Brussel is er heel wat bodeminformatie beschikbaar: Op alle risico percelen zijn bodemonderzoeken uitgevoerd Grondinformatieregister /inventaris potentieel verontreinigde gronden Bodemattesten bij overdracht Wallonie: inventaris in de maak, nog geen bodemattest, nog geen onderzoeksverplichting bij overdracht van risicoperceel Slecht inschatten bodemrisico s bij bouwprojecten Onverwachte meerkosten bouwprojecten Vertragingen bouwprojecten Impact op rendabiliteit project Discussie over aansprakelijkheden achteraf 3

Wallonie: inventaris in de maak, nog geen bodemattest, nog geen onderzoeksverplichting bij overdracht van risicoperceel Slecht inschatten bodemrisico

4 Interpretatie bodemattest Blanco bodema>est propere grond Dwz geen gegevens, geen weet van risico-act 5000l mazout Regionale verontreinigingen: Zware metalen in de kempen, zinkassen, asbest in kappelenop-den-bos. Geen verontreiniging in OBO geen grondverzetskosten (strengere normen) Geen saneringsplicht volgens BBO Risico-evaluatie ifv gebruik en nabestemming bijkomend saneren bij wijziging gebruik of bestemming Gebruiksbeperkingen Sanering uitgevoerd eindverklaring afgeleverd Restverontreiniging gesaneerd terrein proper terrein Bodemkwaliteit naast de gesaneerde zones / grondverzet Gebruiksbeperkingen (niet op bodemattest) Risico s tgv bodemverontreiniging Milieurisico s Budgetoverschrijding sanering (aard&omvang, begroting, timing) Wijzigende wetgeving Aansprakelijkheden voortvloeiend uit verontreiniging en sanering Wijzigende inzichten, wijzigende saneringsvereisten Tijdsrisico s Discussies tijdsverlies stijgende financieringskost Gewijzigde marktomstandigheden, vastgoedwaarde Claims eindgebruiker Stigma op de site Schadeclaimrisico s Impact op naburige percelen Restverontreiniging beperking in gebruik Verdere overdrachten: nieuwe verontreiniging scheiden van restverontreiniging 4

Geen verontreiniging in OBO geen grondverzetskosten (strengere normen) Geen saneringsplicht volgens BBO Risico-evaluatie ifv gebruik en nabestemming bijkomend saneren bij wijziging gebruik of

5 Risico s tgv bodemverontreiniging Kostrisico s Omvang aanpassing saneringsconcept Ongekende verontreiniging Lager saneringsrendement Wetgeving > aanpassing saneringsdoelstelling Opbrengstrisico s Blijvende verontreiniging gebruiksbeperking, aansprakelijkheden, grondverzet Bestemmingswijziging flexibele techniek, aanpasbaar resultaat Oneindige saneringen, keuze techniek met einde looptijd Ontwikkeling op te saneren terrein Geïntegreerd saneren? Voordeel Geïntegreerde aanpak Timing Kostenbeparing Brownfieldconvenant Faciliterend Financiële stimuli: vrijstelling registratierechten, leegstandsheffing, Bodemsaneringproject -Overname saneringsplicht? Oud BSP of opgesteld door verkoper, Afgestemd op ontwikkeling, Gebruiksbeperkingen? Conformiteit BSP en geraamde saneringskost waarborg van OVAM Algemene bodemkwaliteit naast de te saneren zones, extra kosten grondverzet 5

Ontwikkeling op te saneren terrein Geïntegreerd saneren?

6 Onderschatting Grondverzetskost Via bodemattest is men zich bewust van bodemverontreiniging en saneringsproblematiek, maar misleid over de grondverzetsproblematiek Risico gebaseerde saneringen met hoge terugsaneerwaarden niet -saneringsplichtige restverontreiniging Vervuiler betaalt? Wettelijke verplichting verkoper of saneringsplichtige beperkt Kosten sanering worden via grondverzet doorgeschoven naar ontwikkelaar Verhaalsmogelijkheid grondverzetskost nihil Bij grote uitgravingen: het volume bepaalt de kost, niet verontreinigingsgraad Kost grondverzet >> kost sanering Hoe onverwachte meerkosten vermijden? 1. Evaluatie en interpretatie bestaande gegevens (Juridisch, technisch, financieel) -Kwaliteit onderzoek / hiaten bodemonderzoeken / grondverzet - indien nodig bijkomend onderzoek -Vertaling naar het project, risico-inschatting ifvbeoogde ontwikkeling: de gevolgen/kosten voor de beoogde ontwikkeling, onzekerheden, 2. Verkoopsovereenkomst (Aansprakelijkheden koper/verkoper, ongekende verontreiniging, overname saneringsplicht, overschrijding saneringskosten, grondverzetskost, risicoverdeling, ) 3. Verzekering 4. Uitvoering van de werken: Sanering: resultaatsverbintenis aannemer Grondverzet: doordachte grondbalans Bestek/Lastenboek 6

Wettelijke verplichting verkoper of saneringsplichtige beperkt Kosten sanering worden via grondverzet doorgeschoven naar ontwikkelaar Verhaalsmogelijkheid grondverzetskost nihil Bij grote

7 Basisbegrippen richtprijzen Gebruiksmogelijkheden binnen grondverzet Vrij gebruik: (211) 3 à 5 /ton Bouwkundige bodemgebruik (XY1: 311, 411, 511, 591, 991) Via TOP : 15 à 18 /ton Rechtstreeks naar werf: 6 à 8 /ton Groeve met verhoogde acceptatiecriteria Te reinigen (999) biologische reiniging: 20 à 25 Euro/ton fysico-chemische reiniging (wassen): 35 à 45 Euro/ton thermische reiniging: 45 à 65 Euro/ton Asbesthoudende gronden 50 à 100 ton Noot: indicatieve prijzen! Voorbeeld Ondergrondse parking (-1) over oppervlakte van ca. 3000m² Uitgraving van m³ Kostprijs afzet gronden: Vrij gebruik : 0 à BBG: à Te reinigen: à Indien onverwacht : extra kost voor discussie, vertraging,. 7

Euro/ton thermische reiniging: 45 à 65 Euro/ton Asbesthoudende gronden 50 à 100 ton Noot: indicatieve prijzen! Voorbeeld Ondergrondse parking (-1) over oppervlakte van ca.

8 Sanering : ca. 250 m³ verontreinigde grond is thvmazouttank : 30 /ton * 400 ton = Grondverzet > 2000 m³ bouwstofkwaliteit + FC reiniging : 15 /ton * 2400m³ = /ton * 800 m³ = Totaal: Bouwproject -op de werf Meeste problemen op de werf zijn een gevolg van Onvoldoende informatie, onvoldoende bemonsterd Worst-case ayakening best case budge>ering Resultaten niet goed vertaald naar het bestek 8

000 + 40 /ton * 800 m³ = 20.000 Totaal: 68.

9 Bestek / contractvorming Wie Juridisch + technisch Kennis van grondverzet/sanering, terminologie Wat Voldoende info voor alle inschrijvers Duidelijke posten met weinig ruimte voor interpretatie en speculatie Voorbeeld Post: afvoer van verontreinigde grond Milieupolis vastgoedontwikkeling Dekking milieurisico s in 3 fases van een project Fase 1: initiële overdracht Dekking voor alle gevolgen van ongekende of gekende en aanvaarde milieuschade Fase 2: Uitvoering werken Dekking voor alle gevolgen van milieuschade ingevolge de werken Fase 3: Verkoop / Ingebruikname Dekking voor alle gevolgen van ongekende of gekende en aanvaarde milieuschade ontdekt na de overdracht April april

initiële overdracht Dekking voor alle gevolgen van ongekende of gekende en aanvaarde milieuschade Fase 2: Uitvoering werken Dekking voor alle gevolgen van milieuschade

10 IMMOTERRAE Advies over de milieurisico's en de milieukosten zodat de rendabiliteit en de haalbaarheid van het project beter kan worden ingeschat + optimalisatie bouwproject Begeleiding bij de onderhandeling voor de aankoop van een (potentieel) verontreinigd terrein Toegang tot instrumenten om milieurisico's te beheersen, zoals eenverzekeringvoor ongekende verontreiniging Toegang totborgstellingen(in het kader van financiële zekerheden voor saneringen) IMMOTERRAE NV Lombardstraat Brussel ir. Liesbet Van Cauwenberghe Operationeel Directeur TEL: FAX: info@immoterrae.be 10

milieurisico's te beheersen, zoals eenverzekeringvoor ongekende verontreiniging Toegang totborgstellingen(in het kader van financiële zekerheden voor

Vergelijkbare documenten

MILIEURISICO S BIJ VASTGOEDPROJECTEN

VIK 12 FEBRUARI 2014 MILIEURISICO S BIJ VASTGOEDPROJECTEN Liesbet Van Cauwenberghe IMMOTERRAE nv Vaststellingen Strenge milieuwetgeving in Vlaanderen en hoge kosten voor verwerking van verontreinigde grond