De x-factor van het ongevraagde voorstel

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De x-factor van het ongevraagde voorstel"

Transcriptie

1 De x-factor van het ongevraagde voorstel Het ongevraagde voorstel als alternatief voor strategische grondaankopen; Een onderzoek naar de factoren die voor woningcorporaties het succes van het ongevraagde voorstel beïnvloeden Amsterdam School of Real Estate Master of Studies of Real Estate Master Thesis profiel Projectontwikkeling Drs. M. W. (Mara) van der Lans Januari 2011 i

2 Voorwoord... iv Samenvatting... v H1 Inleiding Aanleiding en onderzoekscontext Doel en deelvragen Doel Deelvragen Uitbouwen bestaand onderzoek Brouns: op zoek naar de x-factor Relevantie Doelgroep Afbakening Leeswijzer... 5 H2 Onderzoeksontwerp Onderzoekstype Onderzoeksopzet Gebruikte onderzoeksmethodes Dataverzameling en selectiecriteria Samenvatting H3 Het initiatief Definiëring initiatief en initiatieffase Risico s in de initiatieffase Vormen van initiatief Strategische grondaankopen Het ongevraagde voorstel Samenvatting H4 De voor- en nadelen van het ongevraagde voorstel en van strategische grondaankoop De voor- en nadelen van het ongevraagde voorstel De voordelen van het ongevraagde voorstel De nadelen van het ongevraagde voorstel De voor-/nadelen van het ong. voorstel vergeleken met die van strat. gr. aankoop Samenvatting H5 Succes- en faalfactoren van het ongevraagde voorstel; op zoek naar de x-factor Succes- en faalfactoren uit de literatuur Toets door deskundigenpanel Resultaten deskundigenpanel Tussenstand na deskundigenpanel ( tussenstand (2) ) Samenvatting H6 Toetsing van het model aan de cases Enquête Analyse Blok A van de enquête (kenmerken van de corporaties) Blok B2 van de enquête Aanvulling op de resultaten van blok B Blok B1 van de enquête: relaties Samenvatting H7 Conclusies en discussie Conclusies per hoofdvraag Methodologische reflectie ii

3 7.3 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek Bronnen Bijlage 1 Definitielijst Bijlage 2 Aanverwante onderzoekspublicaties en de bruikbaarheid ervan Bijlage 3 Case-lijst Bijlage 4 Resultaten deskundigenpanel Bijlage 5 Enquête iii

4 Voorwoord Het ongevraagde voorstel is één van de vormen van initiatief voor vastgoedontwikkeling. De woningcorporatie waar ik werk, heeft een goed gevulde projectenportefeuille maar heeft niet aan strategische grondaankoop (een andere vorm van initiatief) gedaan. Dit wekte mijn interesse naar de verschillende vormen van initiatief en naar het ongevraagde voorstel in het bijzonder. Deze Master Thesis vormt het slot van mijn opleiding MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate. Binnen deze opleiding heb ik het profiel Ontwikkeling gevolgd en deelgenomen aan de vakken Marktanalyse, Investeringsanalyse en Projectontwikkeling. Het literatuuronderzoek werd uitgevoerd in de maanden januari t/m april 2010, de toets aan de praktijk werd uitgevoerd in de maanden mei t/m augustus 2010 en de rapportage werd afgerond in januari Begeleiding ontving ik van drs. M. Eskinasi en prof. dr. J. Conijn. Mara van der Lans Januari 2011 iv

5 Samenvatting Corporaties die hun vastgoedportefeuille willen uitbreiden of vernieuwen moeten aan vastgoedontwikkeling doen. De eerste fase van vastgoedontwikkeling is de initiatieffase. Er zijn verschillende vormen van initiatief waarvan er in deze Master Thesis twee worden vergeleken. Bij strategische grondaankoop koopt de ontwikkelende partij een stuk ruwe grond in de hoop dat die grond in de toekomst een andere bestemming krijgt. Als die bestemming inderdaad wijzigt, dan heeft de corporatie als eigenaar van de grond (zelfrealisatierecht), automatisch het ontwikkelrecht. Het belangrijkste nadeel van deze strategie voor corporaties is het grote kapitaalbeslag. Door een combinatie van factoren staat de financiële positie van corporaties onder druk. Corporaties zouden daarom op zoek moeten naar vormen van initiatief die minder kapitaalbeslag vergen. Een voorbeeld daarvan is het ongevraagde voorstel. Bij een ongevraagd voorstel doet de initiatiefnemer op basis van een (vermeende) behoefte een plansuggestie aan een gemeente zonder daartoe vooraf een verzoek te hebben verkregen. Het belangrijkste nadeel van het ongevraagde voorstel is dat er geen sprake is van het zelfrealisatierecht, maar omdat de kosten per ongevraagd voorstel zo laag zijn, kan er vaker een initiatief worden ontplooid. Dit vergroot de kans op een ontwikkelrecht. Een ongevraagd voorstel moet aan bepaalde eisen voldoen om te kunnen leiden tot een ontwikkelrecht. Volgens Brouns (2009) gaat het daarbij vooral om het verkrijgen van draagvlak (politiek/ ambtelijk/ maatschappelijk). In de procesformule van vastgoedontwikkeling noemt hij dit de x-factor. De mate waarin een ontwikkelidee of ongevraagd voorstel de x-factor heeft, is bepalend of de initiatiefnemer uiteindelijk wel of geen ontwikkelrecht krijgt. In deze Master Thesis is op zoek gegaan naar de aspecten die deze x-factor beïnvloeden, oftewel wat zijn de succesfactoren van een ongevraagd voorstel. Op basis van het literatuuronderzoek zijn verschillende succes-/ faalfactoren benoemd. Vervolgens zijn deze getoetst en aangevuld door het deskundigenpanel. Dit resulteerde in een lijst van 19 factoren (zie tabel in bijlage 5) welke voor een corporatie allemaal van belang zijn om de kans van slagen van een voorstel te vergroten. De 19 factoren zijn een stevige aanvulling op en precisering van de factoren die genoemd worden in de literatuur. Op basis van de toets van de 19 factoren aan een dertigtal cases (middels een enquête) kan geconcludeerd worden dat volgens de respondenten 11 van de 19 factoren de kans van slagen van een ongevraagd voorstel het meest vergroten: Zorg voor juridische, technische en financiële haalbaarheid en uitvoerbaarheid Zorg voor realiseerbaarheid (alle partijen bekend en gebonden, een kant en klaar pakket) Zorg ervoor dat het voorstel een oplossing biedt voor een maatschappelijk probleem Zorg ervoor dat het voorstel een sociaal gezicht heeft/ als sympathiek omschreven kan worden Zorg ervoor dat het voorstel programmatische, stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit heeft Zorg ervoor dat de medewerkers binnen de corporatie kennis en kunde hebben als het gaat om projectontwikkeling in het algemeen en ongevraagde voorstellen in het bijzonder v

6 Zorg ervoor dat de corporatie zich in het voorstel niet alleen de rol van ontwikkelaar aanmeet, maar ook die van belegger/eigenaar (langjarige betrokkenheid bij het project) Zorg ervoor dat het voorstel op het juiste moment wordt ingediend (moment waarop de oplossing aansluit bij de actualiteit van het probleem en de politiekmaatschappelijke situatie van dat moment). Zorg ervoor dat er een trekker of sleutelfiguur benoemd is (tevens indiener van het voorstel) met gevoel voor ondernemerschap die kan lobbyen bij de gemeente en andere partijen. Zorg er tevens voor dat er vanuit de gemeente een trekker wordt benoemd. Werk aan en investeer in goede inter-persoonlijke relaties tussen de corporatie en de gemeente (bestuur, politiek en ambtelijk apparaat). Zorg ervoor dat er (al voor indiening van het voorstel) wordt samengewerkt met of dat er draagvlak is onder de beoogde gebruikers van het vastgoed en/of de beoogde particuliere inbrengers/verkopers van de benodigde grond Vervolgens zijn er op basis van suggesties van de respondenten van de enquête aanvullende zaken benoemd waardoor de corporatie haar kans op een succesvol ongevraagd voorstel vergroot. Tenslotte is er gekeken naar verbanden tussen de corporatie- en case-kenmerken ( onafhankelijke variabelen ) en de afhankelijke variabele slagen/falen. Hoewel er geen significante verbanden te benoemen zijn, zijn er wel verbanden die opvallen vanwege hun positieve of negatieve invloed op de slaagkans. Op basis van deze verbanden worden aanbevelingen gedaan om de kans van slagen van een ongevraagd voorstel verder te vergroten. vi

7 H1 Inleiding 1.1 Aanleiding en onderzoekscontext Corporaties en vastgoedontwikkeling Een van de kerntaken van woningcorporaties (zie Bijlage 1 Definitielijst) is het ontwikkelen van sociale woningen en maatschappelijk vastgoed om op die manier de vastgoedvoorraad weerbaar te houden (passend bij de vraag uit de maatschappij en opgewassen tegen toekomstige ontwikkelingen van die maatschappij). Corporaties hebben de afgelopen jaren een steeds groter aandeel verworven van de totale woningbouwproductie. Het grote verschil met commerciële projectontwikkelaars is dat corporaties een sociale doelstelling hebben als het gaat om het zorgen voor woonruimte en het herontwikkelen van de portefeuille. Corporaties ontwikkelen en verhuren sociale woningen waarvan de huurprijs kunstmatig laag wordt gehouden om zo een doelgroep te bedienen die niet zelfstandig aan betaalbare woonruimte zou kunnen komen (Aedes, 2009). Initiatief en grond Het bouwen van woningen gebeurt altijd op grond. Alle vormen van initiatief (om tot een ontwikkelmogelijkheid danwel een ontwikkelrecht te komen) hebben dan ook met grond te maken. De status (en waarde) van de grond verandert (koud, lauw, warm) naar mate meer duidelijkheid ontstaat over de mogelijke invulling van het grondgebied. Om te kunnen investeren in woningen hebben woningcorporaties grond nodig (te kopen van een projectontwikkelaar, boer of gemeente). Het risico van het aankopen van bouwrijpe grond is betrekkelijk laag. De grond heeft immers al de juiste bestemming en is al bouwrijp gemaakt. Een nadeel is de afhankelijkheid van derden wat nadelige gevolgen kan hebben voor de beschikbaarheid, de kwaliteit of de prijs van de grond (De Kam, 2006). Er kan ook koude grond verworven worden. Deze grond is nog niet bouwrijp, maar daardoor wel goedkoper. Dit wordt het strategisch aankopen van grond genoemd. Een nadeel hiervan is dat er nog relatief weinig zekerheden zijn voor de aankoper als het gaat om de uiteindelijke ontwikkeling. Het is namelijk nog maar de vraag of het ooit tot de juiste bestemming komt. Zodra de ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt, ontstaat er voor de eigenaar direct het alleenrecht om een vastgoedontwikkeling te realiseren. De afgelopen decennia hebben corporaties steeds vaker gekozen om aan strategische grondverwerving te doen (Aedes, 2009). De omgeving verandert De tijd verandert echter snel. Enige tijd geleden investeerden woningcorporaties volgens de overheid onvoldoende. Tegenwoordig gaat het veelal over corporaties die onverantwoorde risico s nemen. In dit licht is een discussie gaande over of corporaties zich actief zouden moeten én mogen opstellen op de markt voor ruwe gronden. Voorstanders van de aankoop van ruwe gronden benadrukken onder andere dat daarmee de zeggenschap van corporaties als het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen vergroot wordt (doelgroepen, programma, etc.). Tegenstanders benadrukken de grote risico s die hiermee gepaard gaan. Institutionele veranderingen en veranderingen op de grondmarkt zorgen ervoor dat de concurrentie voor woningcorporaties op de grondmarkt toeneemt, dat gemeenten hun grond niet langer tegen gereduceerde prijzen kunnen of willen verkopen en dat de automatische wederkerigheid tussen gemeenten en corporaties afneemt (Segeren en Buitelaar, 2009). Tegelijkertijd vindt het Centraal Fonds Volkshuisvesting 1 dat corporaties niet transparant 1 Zie Bijlage 1 Definitielijst 1

8 genoeg zijn over hun grondaankopen en bereiken corporaties de grenzen aan hun financiële kunnen. Bovenstaande ontwikkelingen rechtvaardigen de vraag of het doen van strategische grondaankopen voor de toekomst wel de aangewezen van initiatief is. Aanpassing strategie? Corporaties zouden hun grondstrategie opnieuw tegen het licht moeten houden; nagaan wat voor hen de voor- en nadelen zijn van het doen van strategische grondaankopen, welke vormen van initiatief er allemaal zijn en of andere vormen van initiatief alternatieven zijn voor strategische aankopen. Het ongevraagde voorstel is het op basis van een ondervonden behoefte doen van een plansuggestie aan een publieke organisatie zonder het vooraf hebben verkregen van een verzoek daartoe, met als doel de overheid prikkelen om aan een project (planologische) medewerking te verlenen (nadere definiëring in hoofdstuk 3). Hiervoor is dus geen grondpositie nodig. Wat zijn de redenen om voor deze vorm van initiatief te kiezen? En wat zijn de factoren die het succes, van het ongevraagde voorstel bepalen? Deze Master Thesis geeft het antwoord op deze vragen. 1.2 Doel en deelvragen Doel Het doel van het onderzoek is corporaties aanzetten om kritisch te gaan nadenken over de strategie die zij voeren in de initiatieffase van vastgoedontwikkeling (project- en gebiedsontwikkeling); strategische grondaankopen versus het ongevraagde voorstel. Het doel in het onderzoek is om een antwoord te formuleren op de volgende twee hoofdvragen: 1 Wat zijn de voor- en nadelen van het ongevraagde voorstel en van strategische grondaankopen? 2 Op welke manier kan een corporatie, bekeken vanuit de theorie en de praktijk, de kans van slagen van een ongevraagd voorstel vergroten? De begrippen strategische grondaankopen en het ongevraagde voorstel zullen nader gedefinieerd worden in hoofdstuk 3. De hoofdvragen worden beantwoord voor woningcorporaties Deelvragen Om tot beantwoording van de twee hoofdvragen te komen (zie paragraaf 1.2.1), moeten eerst onderstaande deelvragen worden beantwoord: 1: Wat is initiatief, wat is strategische grondaankoop en wat is een ongevraagd voorstel? (H3) 2: Wat zijn de voor- en nadelen van het ongevraagde voorstel en van strategische grondaankoop? (H4) 3: Wat zijn conform de theorie de succes-/ faalfactoren van het ongevraagde voorstel? (H5) 4: In hoeverre wordt het model van succes-/ faalfactoren gesteund en aangevuld door de deskundigen? (H5) 5: Wat blijken, na toetsing van het model van succes-/ faalfactoren aan de cases, de 10 belangrijkste succes-/ faalfactoren? (H6) In deze Master Thesis zijn succes-/faalfactoren díe factoren die zorgen voor (of bijdragen aan) het succes danwel het falen van de inzet van het ongevraagde voorstel. Het is niet zo dat de succesfactoren anders zijn dan de faalfactoren; het zijn twee zijden van dezelfde medaille. Het 2

9 hebben van gevoel voor urgentie en ondernemerschap is bijvoorbeeld een succesfactor. Het ontbreken van dit gevoel een faalfactor. Omdat dit eigenlijk dezelfde factor betreft, wordt er in deze Master Thesis gesproken over een type factoren; succes-/faalfactoren. In welke mate die factor aanwezig is, beïnvloedt het succes danwel het falen Uitbouwen bestaand onderzoek Brouns: op zoek naar de x-factor Dit onderzoek bouwt voort op een onderzoek van de heer J.P.G. Brouns (2009); Grondeigen(dom)? Een theoretisch onderzoek naar de inzet van ongevraagde voorstellen binnen de gebiedsontwikkeling. Hieronder wordt dit toegelicht: Brouns (2009) geeft in zijn onderzoek een formule (die afhankelijk is van rechten, kosten en risico s die voortkomen uit de gekozen vorm van initiatief) voor het ontwikkelproces die op het volgende neerkomt (zie figuur 1): 1 Het maken van kosten en het nemen van risico in de initiatieffase kan leiden tot een eigendomsrecht (kosten dienen in verhouding te staan met het risico; de optelsom van kosten en risico s leidt tot de keuze voor de ontwikkelaar om het eigendomsrecht te accepteren). 2 Een eigendomsrecht kan leiden tot een ontwikkelrecht. Dit eigendomsrecht leidt echter niet automatisch tot een ontwikkelrecht. Het besluit is niet aan de ontwikkelaar zelf. Een ontwikkelrecht komt voort uit de publiekrechtelijke sfeer (bestemmingsplanwijzigingen). Er dient hiervoor namelijk een aanleiding te zijn. Soms is deze aanleiding vooraf niet duidelijk en dient deze duidelijk te worden onderbouwd. De aanleiding (draagvlak) kan voortkomen uit een vorm van urgentie of een duidelijke probleemdefinitie. De juiste aanleiding of onderbouwing leidt uiteindelijk tot succes. In de formule gebruikt Brouns hiervoor de x. 3 Een ontwikkelrecht leidt tot een bepaald rendement. Het rendement is hierbij het product dat voortkomt uit een ontwikkelrecht. Figuur 1: Procesformule van Brouns (2009) Bron: Brouns (2009) De x-factor in de formule staat voor het gezamenlijk belang of draagvlak (politiek/ ambtelijk/ maatschappelijk) en is bepalend of een ontwikkelidee tot een ontwikkelrecht komt. Brouns is hierin geïnspireerd door Wallagh (2007) die bij gebiedsontwikkeling spreekt over het belang van het krachtenveld, getypeerd als de x-factor. Bij gebiedsontwikkeling moet gedacht worden vanuit een totaal proces dat de belangen van alle betrokkenen vertegenwoordigt zodat er een breed gedragen plan met onderlinge samenhang ontstaat. Met de tweede hoofdvraag van dit onderzoek (Op welke manier kan een corporatie, bekeken vanuit de theorie en de praktijk, de kans van slagen van een ongevraagd voorstel vergroten?) wordt invulling gegeven aan deze x-factor, als het gaat om het ongevraagde voorstel als vorm van initiatief. Er wordt namelijk gezocht naar factoren die bepalend zijn of een ongevraagd voorstel uiteindelijk tot resultaat leidt. Deze factoren hebben betrekking op het creëren van draagvlak voor het voorstel. 3

10 1.3 Relevantie Dit onderzoek heeft een maatschappelijke (praktisch nut) en een wetenschappelijke relevantie (theoretisch nut). De maatschappelijke relevantie is drieledig: De samenleving heeft belang bij goed presterende woningcorporaties. De prestatievelden van corporaties zijn vastgelegd in het Bbsh (zie Bijlage 1 Definitielijst). De continue veranderingen in het speelveld vragen van corporaties een evaluatie en eventuele herbezinning op de strategie op de grondmarkt en binnen de initiatieffase van vastgoedontwikkeling. Dit onderzoek poogt corporaties te stimuleren in dit proces. Het geld dat door corporaties geïnvesteerd wordt in ruwe gronden kan een lange tijd níet geïnvesteerd worden in nieuwe woningen voor de doelgroep, in nieuw maatschappelijk vastgoed of in leefbaarheid. Dit zijn echter wel prestatievelden zoals vastgelegd in het Bbsh. Daarom is de vraag legitiem of er een alternatief voor strategische grondaankoop denkbaar en gewenst is. Het ongevraagde voorstel is zo n alternatief, maar wordt nog niet veel toegepast in de initiatieffase van de Nederlandse vastgoedontwikkeling (Fimerius, 2008), is vrij onbekend en is ook (nog) niet ingebed in beleid. Dit onderzoek probeert bij te dragen aan kennisontwikkeling op dit gebied waardoor corporaties beter in staat zullen zijn deze vorm van initiatief mee te nemen in de overwegingen. De wetenschappelijke relevantie van dit onderzoek volgt uit het feit dat er nog weinig onderzoek gedaan is naar het ongevraagde voorstel en de motieven die corporaties hebben om het ongevraagde voorstel als initiatiefvorm toe te passen en uit het feit dat dit onderzoek voortbouwt op bestaand onderzoek dat er wel ligt. Er zijn verschillende (gedegen) onderzoeken te vinden over corporaties en de strategieën aankoop van ruwe gronden en aankoop van bouwrijpe gronden en de verklarende factoren voor de keuze voor een van deze strategieën. Ook gaan enkele onderzoeken in op de succesfactoren van deze strategieën. Wetenschappelijke informatie over de succes- en faalfactoren van het ongevraagde voorstel is schaars. Ook is er geen informatie te vinden over de verklarende factoren van de keuze voor de inzet van het ongevraagde voorstel. Onderzoeken over het ongevraagde voorstel gaan veelal niet specifiek over corporaties of blijven op een theoretisch juridisch niveau. Het belangrijkste voorbeeld hiervan is het onderzoek Grondeigen(dom)? Een theoretisch onderzoek naar de inzet van ongevraagde voorstellen binnen de gebiedsontwikkeling, van Brouns uit Bijlage 2 geeft een overzicht van twaalf relatief jonge (2001 en verder) onderzoekspublicaties verwant aan het onderwerp van deze Master Thesis en geeft de bruikbaarheid ervan voor dit onderzoek weer. Hierdoor wordt niet alleen een overzicht gegeven van wat er wél te vinden is aan onderzoeksmateriaal dat raakvlakken heeft met het onderwerp van deze Master Thesis, maar wordt óók de hierboven beschreven kennislacune inzichtelijk gemaakt. Dit onderzoek vult niet deze hele kennislacune. Het maakt slechts een begin door de voor- en nadelen van het ongevraagde voorstel uiteen te zetten (en deze af te zetten tegen strategische grondaankopen) en de succes- en faalfactoren van het ongevraagde voorstel te benoemen en deze te toetsen aan de praktijk. Door de toets van het model van succes- en faalfactoren door het deskundigenpanel en aan 32 cases zal dit onderzoek ook een praktisch karakter hebben. 4

11 1.4 Doelgroep Dit onderzoek is bedoeld voor medewerkers, bestuurders en toezichthouders van corporaties en in tweede instantie voor projectontwikkelaars en gemeenten. 1.5 Afbakening Hieronder staan enkele punten waarover dit onderzoek géén inzicht geeft: - In de literatuur over project- en gebiedsontwikkeling worden verschillende vormen van (privaat) initiatief genoemd. Brouns (2009) onderscheidt er vier: strategische grondaankopen, prijsvragen en selecties, deelnemen aan ontwikkelingen vanuit het eigen netwerk en het ongevraagde voorstel (een relatief nieuwe vorm van initiatief). In dit onderzoek wordt niet ingegaan op prijsvragen en selecties en deelnemen aan ontwikkelingen vanuit het eigen netwerk, maar enkel op strategische grondaankopen en het ongevraagde voorstel. Reden is dat dit de vormen van initiatief zijn waarbij corporaties zélf de initiërende rol hebben en hun eigen spelregels/voorwaarden kunnen laten gelden. (Meedoen met een prijsvraag is eigenlijk deelnemen aan een omgekeerd ongevraagd voorstel waarbij de voorwaarden van de gemeente gelden.) - Dit onderzoek bevat géén keuzemodel op basis waarvan een individuele woningcorporatie kan beslissen of zij aan strategische grondaankopen danwel aan het ongevraagde voorstel zou moeten doen. - Dit onderzoek geeft géén kant en klaar format van hoe een ongevraagd voorstel eruit zou moeten zien. 1.5 Leeswijzer Het volgende hoofdstuk zet het onderzoeksontwerp uiteen. Daarna wordt in hoofdstuk 3 een aantal kernthema s van het onderzoek gedefinieerd en nader toegelicht. Vragen komen aan de orde als; wat is een initiatief, welke risico s zijn te onderscheiden, wat is een ongevraagd voorstel en wat is een strategische grondaankoop. Met deze basisinformatie op zak (tevens antwoord op de eerste deelvraag), wordt in hoofdstuk 4 ingezoomd op de voor- en nadelen van het ongevraagde voorstel en deze worden afgezet tegen strategische grondaankoop. Hiermee wordt antwoord gegeven aan de tweede deelvraag. Hoofdstuk 5 beantwoordt deelvraag 3, namelijk de vraag wat op basis van de literatuur de succes- / faalfactoren van ongevraagde voorstellen zijn, oftewel: wat is de x-factor van een ongevraagd voorstel. Ook vindt in hoofdstuk 5 de toetsing plaats van de lijst van succes-/ faalfactoren door het deskundigenpanel. Hiermee wordt antwoord gegeven op deelvraag 4. In hoofdstuk 6 wordt de lijst van succes-/ faalfactoren getoetst aan 32 recente cases van geslaagde en gefaalde ongevraagde voorstellen, wat de beantwoording van deelvraag 5 mogelijk maakt. Na de statistische analyse van de resultaten van de enquête besluit hoofdstuk 7 met de beantwoording van de twee hoofdvragen, de discussie en de aanbevelingen voor nader onderzoek. 5

12 H2 Onderzoeksontwerp In dit hoofdstuk komt achtereenvolgens aan bod: het onderzoekstype, de onderzoeksopzet, de gebruikte onderzoeksmethodes en de dataverzameling en de selectiecriteria. Samen vormen deze onderwerpen het onderzoeksontwerp. 2.1 Onderzoekstype Het begrip onderzoekstype heeft betrekking op het karakter van het onderzoek. Baarda en De Goede (2006) onderscheiden twee soorten onderzoek, namelijk kwantitatief en kwalitatief. Dit onderzoek kan getypeerd worden als kwalitatief. Op basis van een literatuurstudie en een casestudy worden kwalitatieve uitspraken gedaan. Omdat door middel van enquêtering een relatief groot aantal cases wordt verzameld (32), kan gezegd worden dat dit kwalitatieve onderzoek zo veel als mogelijk kwantitatief wordt benaderd. Onderzoek begint met het stellen van vragen. Afhankelijk van het soort onderzoeksvraag is volgens Baarda en de Goede (2006) binnen het soort onderzoek onderscheid te maken tussen beschrijvend, explorerend en toetsend onderzoek. Dit onderzoek is explorerend omdat er een nieuw onderwerp wordt verkend waarover gerapporteerd wordt en omdat er wordt gekeken naar relaties tussen kenmerken waarvoor verklaringen of hypotheses worden gegeven. 2.2 Onderzoeksopzet De onderzoeksopzet is in figuur 2 (pagina 7) schematisch weergegeven. Links van boven naar beneden zijn de hoofdblokken van deze Master Thesis te vinden: Introductie en onderzoeksontwerp, Analyse, Ontwerp en Evaluatie en aanbevelingen. Rechts van boven naar beneden is de verdeling in subblokken te vinden waarbij ook is aangegeven in welke hoofdstukken dit is terug te vinden. Het ontwerpgedeelte (groen) kent twee belangrijke onderdelen: de deskundigentoets en de toetsing aan de hand van de cases. Het betreft dus eigenlijk een dubbele toetsing van het theoretische model van succes-/faalfactoren. De reden dat in het onderzoek het deskundigenpanel geplaatst is alvorens de cases te analyseren, is dat de literatuur vrij mager is over de succes-/faalfactoren en het deskundigenpanel dit mooi kan aanvullen. Hierdoor is de lijst van factoren die gebruikt wordt in de enquête vollediger wat de enquêteresultaten ten goede komt. 6

13 Figuur 2: Onderzoeksopzet Introductie en Onderzoeksontwerp Inleiding (H1) Onderzoeksontwerp (H2) Analyse Theoretisch kader: Initiatief (H3) De voor- en nadelen van het ongevraagde voorstel (H4) De voor- en nadelen van het ongevraagde voorstel afgezet tegen strategische grondaankoop (H4) De succes- en faalfactoren van het ongevraagde voorstel (H5) Tussenstand (1): theoretisch model van succes- en faalfactoren (H5) Ontwerp Praktijk: Toetsing en bijstelling van het theoretische model: Deskundigentoets; Toetsing theoretisch model van de succes- en faalfactoren (H5) Bijstelling van het model en Tussenstand (2) (H5) Cases (H6): Toetsing van het model aan de cases (d.m.v. enquêtes) Bijstelling van het theoretisch model (H6) Evaluatie en aanbevelingen Conclusies en discussie (H7): - Conclusie - Reflectie - Aanbevelingen voor vervolgonderzoek 2.3 Gebruikte onderzoeksmethodes In deze paragraaf wordt aangegeven met welke onderzoeksmethoden de deelvragen worden beantwoord en waarom. De eerste drie deelvragen worden beantwoord vanuit de bestaande literatuur (theorie). Deelvraag 1: Wat is initiatief, wat is strategische grondaankoop en wat is een ongevraagd voorstel? (H3) Deelvraag 2: Wat zijn de voor- en nadelen van het ongevraagde voorstel en van strategische grondaankoop? (H4) Deelvraag 3: Wat zijn conform de theorie de succes- en faalfactoren van het ongevraagde voorstel? (H5) 7

14 De literatuurhoofdstukken schetsen het kader waarbinnen het onderzoek en de hoofdvragen zich afspelen. De reden dat literatuuronderzoek wordt toegepast is omdat vanuit die basis de werkelijkheid objectiever kan worden beschouwd (de kans op bijvoorbeeld het herbevestigen van vooroordelen van de onderzoeker wordt verkleind), waardoor er meer kans is op vooruitgang van de wetenschap. Deelvraag 4 en 5 worden beantwoord vanuit de praktijk d.m.v. een toetsing van het theoretische model van succesfactoren aan acht deskundigen en aan 32 cases. Deelvraag 4: In hoeverre wordt het model van succes- en faalfactoren gesteund en aangevuld door de deskundigen? (H5) Deelvraag 5: Wat blijken, na toetsing van het model van succes-/ faalfactoren aan de cases, de 10 belangrijkste succes-/ faalfactoren? (H6) Het deskundigenpanel wordt gebruikt om enerzijds de resultaten (model van succes-/ faalfactoren) van het literatuuronderzoek te valideren en anderzijds om deze resultaten aan te vullen (wat nodig is aangezien de literatuur hierover schaars is). Dit leidt tot bijstelling van het model. Informatie over de ongevraagde voorstellen die door woningcorporaties in de praktijk zijn ingezet (de geslaagde en gefaalde ongevraagde voorstellen, voor meer informatie hierover zie paragraaf 2.4), wordt verkregen door het versturen en verwerken van enquêtes. De resultaten hiervan dienen ter ook ter validering en aanvulling van de lijst van factoren. 2.4 Dataverzameling en selectiecriteria Dataverzameling In dit onderzoek worden de cases verzameld door middel van enquêtering. Het voordeel van het verzamelen en bestuderen van cases is volgens Baarda en de Goede (2005) de mogelijkheid om de onderzoekssituatie als een samenhangend geheel te bekijken en het unieke van de context inzichtelijk te maken. Door middel van enquêtes kan op een uniforme manier veel data verkregen worden. Selectiecriteria Selectie literatuur: In het theoretische gedeelte van dit onderzoek is gebruik gemaakt van literatuur. Bij de selectie van de literatuur is gebruik gemaakt van de volgende criteria: - De literatuur is recent - De literatuur heeft wetenschappelijke waarde; dit zijn bijvoorbeeld onderzoeken afkomstig van onderzoeksinstituten of artikelen uit wetenschappelijke tijdschriften. - Bij voorkeur wordt niet enkel Nederlandse literatuur gebruikt, maar ook internationale - Bij voorkeur wordt literatuur uit verschillende vakdisciplines gebruikt (bijvoorbeeld niet enkel literatuur uit de vakdiscipline bouw, maar ook planologie, geografie en recht. Selectie deskundigen voor het deskundigenpanel: Om een divers georiënteerd maar toch ook werkbaar deskundigenpanel te vormen, is uitgegaan van een panel bestaande uit zes personen. Voor de selectie van de deskundigen voor het panel zijn de volgende criteria gehanteerd: - De deskundigen moet kennis bezitten over woningcorporaties en projectontwikkeling, omdat dit onderzoek over de strategieën van corporaties in de initiatieffase gaat. 8

15 - De deskundigen moeten verschillende expertises hebben. Reden hiervan is dat zij op die manier elk hun specifieke kennis en ervaring meebrengen in het panel. Omdat dit onderzoek betrekking heeft op woningcorporaties zitten er in het panel drie deskundigen die daarbij werkzaam zijn. - De deskundigen moeten affiniteit hebben met het ongevraagde voorstel. Het resultaat van de selectie is uiteengezet in de volgende tabel: Tabel 1: Samenstelling deskundigenpanel Naam Achtergrond Functie Reden 1 George de Kam 2 Jan van der Schans 3 Natalie Neary 4 Jeroen Brouns 5 Marinus Knulst 6 Teunis Stoop Wetenschap Woningcorporatie Commercieel projectontwikkelaar Woningcorporatie Woningcorporatie Gemeentebestuur Hoogleraar Maatschappelijk ondernemen met grond en locaties, Radboud Universiteit Nijmegen. Directeur Projecten, Woningcorporatie Com-Wonen Ingenieur en Conceptontwikkelaar Afdeling Concepten en Acquisitie bij ASR Vastgoed. Procescoördinator bij woningcorporatie Wonen Limburg, voorheen werkzaam bij een commerciële projectontwikkelaar. Ontwikkelingsmanager bij De Alliantie Wethouder R.O. gemeente Hendrik-Ido-Ambacht Vanuit de onderzoekswereld ervaring met corporaties, projectontwikkeling en de strategieën van woningcorporaties op de grondmarkt. Praktijk ervaring met de inzet van het ongevraagde voorstel door woningcorporaties. Praktijkervaring met de inzet van het ongevraagde voorstel oftewel het initiatiefplan door commerciële projectontwikkelaars. Heeft aan de ASRE een theoretisch onderzoek gedaan naar de inzet van het ongevraagde voorstel binnen de gebiedsontwikkeling. Heeft praktijk ervaring met de inzet van het ongevraagde voorstel bij zowel commerciële projectontwikkelaars als bij woningcorporaties. Schrijft nu aan een artikel over het ongevraagde voorstel. Ervaringsdeskundige met alle vormen van project- en gebiedsontwikkeling en alle vormen van initiatief. Ervaringsdeskundige m.b.t. projectontwikkeling en t.a.v. het behandelen van door commerciële projectontwikkelaars en woningcorporaties ingediende ongevraagde voorstellen bij gemeenten. De deskundigen staan in de volgorde waarin zij geconsulteerd zijn. Aan de deskundigen is gevraagd hun reactie te geven op de succes-/faalfactoren; kanttekeningen te plaatsen, te verduidelijken, het belang ervan aan te geven en hen is ook gevraagd of ze de lijst van factoren zouden kunnen aanvullen. De gesprekken hebben plaatsgevonden volgens het voortschrijdende principe ; de inzichten (t.a.v. succes-/ faalfactoren) van elk interview zijn meegenomen in het daarop volgende interview. Als nadeel hiervan zou genoemd kunnen worden dat niet elke deskundige over dezelfde succes- en faalfactoren beschikte. Het grote voordeel is dat nieuw verkregen inzichten nog door een gedeelte van het panel zelf getoetst konden worden. Op deze manier is optimaal gebruik gemaakt van het panel. Selectie cases van het ongevraagde voorstel: In dit onderzoek wordt het model van succes-/faalfactoren (opgesteld vanuit de literatuur én vanuit de expertise van het deskundigenpanel) getoetst aan de praktijk. Dit gebeurt aan de hand van 32 cases. Dit is een groot aantal voor een kwalitatief onderzoek; hiermee wordt de betrouwbaarheid van het onderzoek vergroot. Om mogelijk iets te kunnen zeggen over zowel de succesfactoren als de faalfactoren, is het van belang dat er ongeveer evenveel geslaagde als gefaalde cases geselecteerd worden. Uiteindelijk zijn er 18 geslaagde en 14 gefaalde cases geselecteerd. Voor elke case is door een medewerker van de betreffende corporatie een enquête ingevuld. 9

16 Om tot deze 32 cases te komen, zijn de corporaties uit het eigen netwerk benaderd. Dit is ingegeven vanuit een zeker pragmatisme; het is op die manier relatief gemakkelijk toegang te verkrijgen tot de benodigde gegevens met betrekking tot de case en tot de te interviewen personen. In de gesprekken met de corporaties is duidelijk gemaakt waarover het onderzoek gaat, naar wat voor soort cases werd gezocht en aan welke criteria de cases moesten voldoen. Enkel de ongevraagde voorstellen die voldeden aan alle volgende criteria zijn geselecteerd: - Het moet een case van een woningcorporatie betreffen, omdat in dit onderzoek alleen uitspraken gedaan worden over woningcorporaties. - De case moet voldoen aan de definitie van het ongevraagde voorstel (zie hoofdstuk 3). o Of het voorstel voldoet aan deze definitie is aan het oordeel van de respondent. Er wordt niet nagegaan of het voorstel daadwerkelijk ongevraagd was (er dus geen vraag van een overheidsinstantie aan ten grondslag lag). Hier schuilt een zeker risico in (het kan bijvoorbeeld voor de respondent soms lastig te herinneren zijn hoe de eerste contacten met de overheidsinstantie over dit voorstel gelopen zijn), echter wegens het ontbreken van belangen voor de respondent bij het verdraaien van de waarheid, is dit risico geaccepteerd. - Het moet een geslaagd of een gefaald ongevraagd voorstel betreffen: o Om iets te kunnen zeggen over de succes- en faalfactoren van het ongevraagde voorstel zijn zowel geslaagde als gefaalde ongevraagde voorstellen benodigd. Echter, cases van ongevraagde voorstellen waarvan het nog onbekend is of zij geslaagd of gefaald zijn (voorstellen die nog in de lucht hangen ), kunnen geen plek krijgen in het onderzoek. Zij zijn namelijk onbruikbaar voor het bepalen van (het belang van) succes- en faalfactoren. o Een geslaagd voorstel is een voorstel dat geleid heeft tot een concreet resultaat. Onder een concreet resultaat wordt verstaan een overeenkomst (contract) tussen de woningcorporatie en de overheidsinstantie. Dit kan bijvoorbeeld zijn een intentieovereenkomst (zie Bijlage 1 Definitielijst), een projectrealisatieovereenkomst of een koopovereenkomst voor de grond. Daarnaast wordt een voorstel ook als geslaagd beschouwd wanneer het projectvoorstel is opgenomen in een gemeentelijk visiedocument (bijvoorbeeld een structuurvisie) of wanneer de bestemmingsplanprocedure voor het betreffende project gestart is. o Een gefaald voorstel is een voorstel waarvan (voor de respondent) duidelijk is dat op basis van dit voorstel geen zicht is op een overeenkomst (contract) of op een opname in een gemeentelijk visiedocument. o De respondent (de medewerker van de betreffende corporatie die het meeste kennis bezit over het ongevraagde voorstel) zal aangeven of het (volgens bovenstaande beschrijvingen) een geslaagd of een gefaald voorstel betreft. Hier wordt geen toets op uitgevoerd (bijvoorbeeld door de overeenkomst op te vragen). Ook hierin schuilt een zeker risico, echter wederom wegens het ontbreken van belangen voor de respondent bij het verdraaien van de waarheid, is o dit risico geaccepteerd. Bij de gevallen dat een corporatie meer dan één case wilde aandragen, is ervoor gezorgd dat het aantal geslaagde en gefaalde cases van die corporatie gelijk bleef. Maximaal zijn er twee geslaagde en twee gefaalde cases per corporatie geaccepteerd, omdat het ook van belang is zo veel als mogelijk corporaties bij het onderzoek te betrekken. - Het ongevraagde voorstel moet op schrift staan, of met andere woorden er moet iets over gedocumenteerd zijn (dit mag een volledig uitgewerkt voorstel zijn, maar kan ook een brief of aan de overheidsinstantie zijn). Reden is dat de respondent met meer precisie kan antwoorden als hij of zij enige tijd bezig is geweest met het voorstel (dat het voorstel niet enkel een proefballonnetje was). Dit betekent echter niet dat de allereerste presentatie van het planidee bij de gemeente ook middels een document gebeurd moet zijn. Het blijkt namelijk al in de gesprekken met de corporaties dat dat onhaalbaar is. Veelal worden de voorstellen voor de eerste keer mondeling gepresenteerd. Daarna volgt meestal wel een document (brief, Schetsontwerp, etc.). Van de ongevraagde voorstellen die mondeling gepresenteerd zijn, zijn alleen díe voorstellen geaccepteerd die later op schrift zijn uitgewerkt. Ongevraagde voorstellen die nooit zijn uitgewerkt op schrift, voldoen niet aan de criteria. Er is niet geselecteerd op het subdoel dat werd beoogd met het ongevraagde voorstel, zolang het hoofddoel maar een bepaalde ontwikkeling betrof. In hoofdstuk 3 worden de verschillende subdoelen uiteengezet. Tijdens het opstellen van de case-lijst is met de corporaties (telefonisch en/of face-to-face ) contact geweest en is bekend geworden wie de aangewezen persoon is binnen de organisatie 10

17 om de enquête in te vullen (dus wie de aangewezen respondent is). Op deze manier is er meer zekerheid dat enerzijds de enquête ook daadwerkelijk beantwoord wordt en anderzijds dat de enquête door de juiste persoon beantwoord wordt. In bijlage 3 is de case-lijst te zien. Selectie respondenten: Veelal zijn er bij corporaties meerdere personen bezig met een ongevraagd voorstel; een of meerdere projectleiders, het hoofd projecten, de beleidsmedewerker en wellicht wel de directeur. Omdat de enquête behoorlijk gedetailleerde vragen betreft, is het van belang dat de respondent diegene is die binnen de betreffende organisatie het meeste van het ongevraagde voorstel/ het project afweet. Wanneer de ingang bij de corporatie een persoon was die verder van het project/ voorstel afstond, is gevraagd naar de juiste persoon. Ook wanneer het project inmiddels aan een andere persoon is overgedragen, is gezocht naar die persoon die ten tijde van de initiatieffase verantwoordelijk was voor het project. 2.5 Samenvatting In het eerste deel van dit onderzoek worden op basis van beschikbare literatuur beide vormen van initiatief (strategische aankopen en ongevraagde voorstellen) nader toegelicht; eerst komen de voor- en nadelen van die beide strategieën aan bod en vervolgens komen de succes- / faalfactoren van het ongevraagde voorstel. In het tweede deel van dit onderzoek wordt het model van succes-/ faalfactoren door middel van een deskundigenpanel en cases/enquêtes getoetst aan de praktijk. Op basis van 32 praktijkvoorbeelden van (geslaagde en gefaalde) ongevraagde voorstellen, wordt geanalyseerd welke succes- en faalfactoren uit het theoretisch model in de praktijk het meest van belang zijn. Ook wordt uiteengezet wat corporaties verder nog kunnen doen om de kans van slagen van hun ongevraagde voorstellen te vergroten. 11

18 H3 Het initiatief In dit hoofdstuk wordt de eerste deelvraag beantwoord: Wat is initiatief, wat is strategische grondaankoop en wat is een ongevraagd voorstel? In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk worden de begrippen initiatief en initiatieffase gedefinieerd. In de tweede paragraaf komen de onzekerheden en risico s tijdens de initiatieffase aan de orde. In de derde paragraaf komen twee vormen van initiatief aan bod; strategische grondaankopen en het ongevraagde voorstel. 3.1 Definiëring initiatief en initiatieffase Definiëring en doel van initiatief en de initiatieffase Deze Master Thesis beperkt zich tot de initiatieffase van vastgoedontwikkelingen. De eerste stap of aanzet voor een vastgoedontwikkeling noemen we het initiatief. De initiatieffase van project- en gebiedsontwikkeling is de eerste fase van het proces van het tot stand brengen van een vastgoedontwikkeling 2 (ASRE (1), 2007). Het initiatief wordt genomen met als doel een ontwikkelmogelijkheid of -recht te verkrijgen (Bouns, 2009). Een ontwikkelrecht is te definiëren als een exclusieve aanspraak op overheidsgrond met ontwikkelmogelijkheden (Brouns, 2009) en is vaak het sluitstuk van een onderhandeling tussen een overheid en een marktpartij (Holties, 2007). De marktpartij brengt een zaak of een vermogensrecht in en vervolgens is de overheid bereid hier een ontwikkelrecht tegenover te stellen. De overheid is nodig voor de planologische rechten (bestemmingswijziging, bouwvergunning, milieuvergunning, welstand, etc.). Zonder deze planologische rechten zal er op het ingekochte perceel nooit woningbouw mogelijk zijn 3. Grond in relatie tot de initiatieffase Het verwerven van grond kan zowel binnen als buiten de initiatieffase plaatsvinden. Wanneer op basis van een haalbaarheidsonderzoek (zie Bijlage 1 Definitielijst) een locatie wordt verworven, heet dat grondaankoop. Grondaankoop valt niet binnen de initiatieffase. De grond is op dat moment vaak al lauw of warm (er zijn afspraken met de gemeente gemaakt over het project en de bestemming van de grond). Grond kan ook verworven worden vóórdat de haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd zijn. In dat geval is nog geen sprake van een concreet idee en is er zeker nog geen sprake van de gewenste bestemming op de grond. Dit wordt strategische grondaankoop genoemd (de grond is nog koud ). Dit is een vorm van initiatief en hoort dus thuis in de initiatieffase. 3.2 Risico s in de initiatieffase In de literatuur worden risico s en onzekerheden onderscheiden van elkaar. Onzekerheid impliceert dat de uitkomst van een activiteit en/of variabele op het moment waarop een beslissing wordt genomen, onbekend is. Een onzekerheid is niet kwantificeerbaar en moeilijk te beïnvloeden. In de initiatieffase van een ontwikkeling zijn er nog veel onzekerheden, maar is het proces nog vrij goed te beïnvloeden (Gehner, 2003). 2 Een gebruikelijke fase-indeling van het ontwikkelingsproces is als volgt: Initiatieffase, Locatieverwerving, Planontwikkelingsfase, Financieringsfase, Realisering/ bouw, Verhuur/ verkoop, Beheer en exploitatie (ASRE (1), 2007). 3 Alleen wanneer de bestemming van de grond de beoogde ontwikkeling publiekrechtelijk toestaat, kan een ontwikkelrecht worden verkregen zonder tussenkomst van de overheid (Brouns, 2009). 12

19 Een risico heeft te maken met het mogelijke verlies. Een risico is voorspelbaar, modelleerbaar en kwantificeerbaar en wordt vaak gedefinieerd als de kans (waarschijnlijkheid) dat de gebeurtenis optreedt maal het gevolg ervan (dit is de omvang van het effect uitgedrukt in euro s) (Gehner, 2003). De term risicoprofiel kan gedefinieerd worden als de som van de risico s (Van der Krabben, 2007). Elke fase kent zijn eigen type risico s. In de initiatieffase kunnen de volgende risico s aan de orde zijn: Onder waarderingsrisico wordt de kans verstaan dat bij de verwerving van een object (gebouw, grond) een onjuiste waardering van het object plaatsvindt. Mogelijke oorzaken hiervan zijn het niet meenemen van alle relevante variabelen bij de waardering (bijvoorbeeld vervuiling in de grond of gevestigde erfdienstbaarheden) of het gebruiken van verouderde data (ASRE 1, 2007). Het inschattingsrisico is de kans dat een onjuiste inschatting wordt gemaakt van de potentie van een bepaalde verwerving. Denk bijvoorbeeld aan een lange doorlooptijd (dat betekent hoge rentelasten) door bijvoorbeeld een foutieve beoordeling van het bestemmingsplan of door nieuwe (RO-)regelgeving of een gebrek aan draagvlak bijvoorbeeld onder omwonenden (ASRE 1, 2007). Een politiek risico is de kans dat als gevolg van (gewijzigde) politieke besluitvorming (bijvoorbeeld als gevolg van de wisseling van een College van B&W) de mogelijkheden om een project te realiseren verandert (ASRE 1, 2007). Het samenwerkingsrisico gaat om risico s die verbonden zijn aan het al dat niet aangaan van een samenwerkingsvorm, -model of overeenkomst. Een valkuil is bijvoorbeeld het maken van te strakke of te vrijblijvende afspraken (Brouns, 2009). 3.3 Vormen van initiatief Om een ontwikkelmogelijkheid of -recht te kunnen verkrijgen (een exclusieve aanspraak op overheidsgrond met ontwikkelmogelijkheden) moeten private partijen het initiatief nemen of deelnemen aan het initiatief van een ander. Hieronder worden twee vormen van initiatief besproken; strategische grondaankopen en het ongevraagde voorstel Strategische grondaankopen Definiëring en doel van strategische grondaankopen Strategische grondaankopen zijn aankopen van ruwe gronden (onbewerkte gronden waarop nog niet de gewenste bestemming gevestigd is) met als doel het verkrijgen van een ontwikkelrecht (Brouns, 2009) (Segeren en Buitelaar, 2009) (Segeren, 2007). De overheid is nodig voor de bestemmingswijziging. Zonder bestemmingswijziging zal er op het ingekochte perceel geen woningbouw mogelijk zijn. Als er grond met daarop de gewenste bestemming wordt verworven, ontstaat direct een zelfrealisatierecht. Er is dan geen sprake van strategische grondaankoop maar van de aankoop van zogenaamde warme grond, logischerwijs met een hogere prijs. Strategische grondaankoop gaat om de aankoop van koude (of lauwe ) grond waarop de gewenste bestemming nog niet gevestigd is en waar voor de ontwikkeling altijd de tussenkomst van de overheid nodig is (bestemmingswijziging). Bij strategische grondaankoop kan het zowel gaan om de aankoop van alle voor de ontwikkeling benodigde grond als om de aankoop van een deel daarvan ( 4 ). Rechten bij strategische grondaankopen In de Nederlandse wet is verankerd dat eigendomsrechten het recht geven om over een goed te kunnen beschikken 5 : in de zin van het gebruik van een goed, het vruchtgebruik van een 4 Strategische grondaankoop is niet hetzelfde als grondspeculatie. Grondspeculatie is méér grond kopen dan nodig is voor eigen (woningbouw-) ontwikkelingen met de bedoeling de grond in de vorm van kavels (met winst) door te verkopen. 13

20 goed en de verandering of verhandeling van een goed (Eggertson, 1999). Als we het hebben over de eigendom van een stuk grond, heeft het recht op verandering te maken met het realiseren van een vastgoedontwikkeling. Als eigenaar ben je de enige die deze rechten op realisering heeft (zelfrealisatierecht). Het recht om vastgoed te realiseren op een stuk eigen grond wordt het realisatierecht genoemd. Ook de winsten of verliezen hiervan komen toe aan de eigenaar. Slechts onder bepaalde voorwaarden kan de overheid de zekerheden die samenhangen met het eigendomsrecht inperken. Dat is bijvoorbeeld het geval bij onteigening 6, uitvoering van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (zie Bijlage 1 Definitielijst) of een bestemmingsplanwijziging. Kosten en risico s bij strategische grondaankoop De K en de R (kosten en risico) uit de procesformule van Brouns (2009) zullen bij strategische grondaankopen hoog zijn: K: Er worden kosten gemaakt voor de verwerving van de grond. Grond kopen is kapitaalintensief. Ook moet de investering gefinancierd worden. Meestal wordt er ook een verwachtingswaarde verdisconteerd in de aankoopprijs. Men betaalt dus een risico-opslag bovenop de feitelijke waarde van de grond. Wanneer de gewenste bestemming en bouwvergunning wordt verkregen, is een goede deal gemaakt. Als dat niet zo is, is te veel betaald voor de grond (Brouns, 2009). R: Risico vloeit voort uit verplichtingen (Brouns, 2009). Bij strategische grondaankoop wordt een verplichting aangegaan (bij aankoop) op een moment dat er nog weinig zekerheden zijn. Automatisch zijn er hier dan ook risico s aan verbonden. Omdat marktpartijen (inclusief corporaties), na het strategisch verwerven van grond, voor de verkrijging van een ontwikkelrecht sterk afhankelijk zijn van gemeenten, hebben zij te maken met grote onzekerheden en risico s. Het is namelijk nog maar de vraag of de koper uiteindelijk een ontwikkelrecht verkrijgt. Of dat ontwikkelrecht uiteindelijk tot de realisatie van een ontwikkeling leidt, is weer een tweede. Tenslotte is het nog de vraag of de ontwikkeling leidt tot maatschappelijk of financieel rendement. Alle vier typen risico s behorende bij de in initiatieffase kunnen bij strategische grondaankoop van toepassing zijn Het ongevraagde voorstel Definiëring en doel van het ongevraagde voorstel Definitie In de literatuur wordt het ongevraagde voorstel als initiatief voor vastgoedontwikkelingen ook wel particulier initiatief of eigen initiatief genoemd. In de praktijk komt de term initiatiefplan voor. In deze Master Thesis wordt de term ongevraagd voorstel aangehouden. Een heldere definitie voor het ongevraagde voorstel komt van de Regieraad Bouw en PSI Bouw (2006) en luidt als volgt: Het op basis van een ondervonden vraag of behoefte doen van een aanbieding of plansuggestie aan een overheid (Regieraad Bouw en PSI Bouw, 2006). 5 In het juridisch jargon wordt gesproken van goederen. Goederen zijn overdraagbaar en we kunnen er bescherming of zekerheden aan ontlenen. Het nut van een goed heeft betrekking op de verschillende rechten die samenhangen met het goed. Het bezit van grond geeft bijzondere rechten welke zijn vastgelegd in het Eigendomsrecht. 6 Onteigening houdt in dat eigendom, meestal onroerend goed, verplicht moet worden verkocht aan de overheid. 14

De Drieslag, een streep er door. en verder gaan

De Drieslag, een streep er door. en verder gaan 2012 De Drieslag, een streep er door. en verder gaan College van B&W Gemeente Ommen 14-3-2012 Inhoud Leeswijzer...2 Hoofdstuk 1 Wat was het doel...2 Hoofdstuk 2 Wat is er bereikt...2 Hoofdstuk 3 Wat is

Nadere informatie

Hoofdstuk 2: Kritisch reflecteren 2.1. Kritisch reflecteren: definitie Definitie: Kritisch reflecteren verwijst naar een geheel van activiteiten die

Hoofdstuk 2: Kritisch reflecteren 2.1. Kritisch reflecteren: definitie Definitie: Kritisch reflecteren verwijst naar een geheel van activiteiten die Hoofdstuk 2: Kritisch reflecteren 2.1. Kritisch reflecteren: definitie Definitie: Kritisch reflecteren verwijst naar een geheel van activiteiten die worden uitgevoerd om uit het gevonden bronnenmateriaal

Nadere informatie

Onderzoeksopzet De Poort van Limburg gemeente Weert

Onderzoeksopzet De Poort van Limburg gemeente Weert Onderzoeksopzet De Poort van Limburg gemeente Weert Weert, 6 september 2011. Rekenkamer Weert Inhoudsopgave 1. Achtergrond en aanleiding 2. Centrale vraagstelling 3. De wijze van onderzoek 4. Deelvragen

Nadere informatie

Nota Veegplannen 2014 gemeente Valkenswaard

Nota Veegplannen 2014 gemeente Valkenswaard Nota Veegplannen 2014 gemeente Valkenswaard gemeente Valkenswaard Team Ruimtelijke ontwikkeling en economie 25-09-2013 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 3 2. Definitie 3 3. Vergelijking veegplannen en postzegelbestemmingsplannen

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

De toegevoegde financiële waarde van kantoortransformatie naar woningen

De toegevoegde financiële waarde van kantoortransformatie naar woningen De toegevoegde financiële waarde van kantoortransformatie naar woningen Alyssa Kraag 4232437 21 Januari 2015 Introductie START Achtergrond Onderzoeksopzet FASE 1 Onderzoeksanalyse FASE 2 Literatuuronderzoek

Nadere informatie

De kaderstellende rol van de raad bij complexe projecten

De kaderstellende rol van de raad bij complexe projecten De kaderstellende rol van de raad bij complexe projecten Basisschool Aan de Bron en sporthal op het voormalige WML-terrein Onderzoeksopzet Rekenkamer Weert 16 december 2007 Inhoudsopgave 1. Achtergrond

Nadere informatie

Onderzoeksopzet Communicatie

Onderzoeksopzet Communicatie Onderzoeksopzet Communicatie Rekenkamercommissie Heerenveen Februari 2009 Rekenkamercommissie Heerenveen: onderzoeksopzet communicatie 1 Inhoudsopgave A. Wat willen we bereiken 1. Aanleiding en achtergronden

Nadere informatie

Inleiding 15 Waarom deze methode? 15 Voor de student 16 Legenda gebruikte icoontjes 18 Personages: wie is wie? 18. In de startblokken 19

Inleiding 15 Waarom deze methode? 15 Voor de student 16 Legenda gebruikte icoontjes 18 Personages: wie is wie? 18. In de startblokken 19 Inleiding 15 Waarom deze methode? 15 Voor de student 16 Legenda gebruikte icoontjes 18 Personages: wie is wie? 18 In de startblokken 19 STAP 1 Van interesse tot brainstormen over het onderwerp 29 Beschrijvende

Nadere informatie

Onderzoeksplan. Onderbesteding in de provincies Gelderland en Overijssel

Onderzoeksplan. Onderbesteding in de provincies Gelderland en Overijssel Onderzoeksplan Onderbesteding in de provincies Gelderland en Overijssel Onderzoeksplan Onderbesteding in de provincies Gelderland en Overijssel Rekenkamer Oost-Nederland, Juni 2007 Inhoudsopgave 1. Inleiding...

Nadere informatie

PWS - Fase 1 - Plan van aanpak Behaald 0 van de 25 punten

PWS - Fase 1 - Plan van aanpak Behaald 0 van de 25 punten PWS - Fase 1 - Plan van aanpak Behaald 0 van de 25 punten Beoordeling Te behalen Behaald 1. Past het onderwerp/ontwerp bij het vak/de vakken? 1 Herkenbaarheid van het vak of de vakken. Past het onderwerp

Nadere informatie

Presenteer je eigen onderzoek op de Mbo Onderzoeksdag op 12 november 2015!

Presenteer je eigen onderzoek op de Mbo Onderzoeksdag op 12 november 2015! Voorstellen voor onderzoekspresentaties Mbo Onderzoeksdag Presenteer je eigen onderzoek op de Mbo Onderzoeksdag op 12 november 2015! Indienen van een voorstel kan tot en met 15 mei 2015 via e-mailadres:

Nadere informatie

Hogeschool van Arnhem en Nijmegen Faculteit Educatie Instituut voor Leraar en School

Hogeschool van Arnhem en Nijmegen Faculteit Educatie Instituut voor Leraar en School Hogeschool van Arnhem en Nijmegen Faculteit Educatie Instituut voor Leraar en School Beoordeling Afstudeeronderzoek eindfase 2014-2015 VT-DT ONDERZOEKSVERSLAG 1 Bijlage 5c Beoordelingsformulier onderzoeksverslag

Nadere informatie

Workspace Design Onderzoeksopzet voor SOZAWE

Workspace Design Onderzoeksopzet voor SOZAWE Workspace Design Onderzoeksopzet voor SOZAWE Datum: 16 december 2010 Ir. Jan Gerard Hoendervanger Docent-onderzoeker Lectoraat Vastgoed Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling NoorderRuimte Hanzehogeschool Groningen

Nadere informatie

Grondbeleid en grondprijsbeleid Gemeente Weert

Grondbeleid en grondprijsbeleid Gemeente Weert Onderzoeksaanpak Grondbeleid en grondprijsbeleid Gemeente Weert september 2013 Rekenkamer Weert 1. Achtergrond en aanleiding Het grondbeleid van de gemeente Weert heeft tot doel bijdrage te leveren, met

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Inleiding. 1.1 Probleemanalyse

Inleiding. 1.1 Probleemanalyse HOOFDSTUK 1 Inleiding 1.1 Probleemanalyse Winstafdracht conform art. 6:104 BW geeft de benadeelde, die schade lijdt als gevolg van een onrechtmatige daad of tekortkoming in de nakoming van een verbintenis,

Nadere informatie

Stappenplan nieuwe Dorpsschool

Stappenplan nieuwe Dorpsschool Stappenplan nieuwe Dorpsschool 10 juni 2014 1 Inleiding Het college van burgemeester en wethouders heeft op 10 juni 2014 dit stappenplan vastgesteld waarin op hoofdlijnen is weergegeven op welke wijze

Nadere informatie

Invloed van IT uitbesteding op bedrijfsvoering & IT aansluiting

Invloed van IT uitbesteding op bedrijfsvoering & IT aansluiting xvii Invloed van IT uitbesteding op bedrijfsvoering & IT aansluiting Samenvatting IT uitbesteding doet er niet toe vanuit het perspectief aansluiting tussen bedrijfsvoering en IT Dit proefschrift is het

Nadere informatie

Maak Oosterwold Landschap van Initiatieven. De anterieure overeenkomst Afspraken tussen initiatiefnemer en gemeente

Maak Oosterwold Landschap van Initiatieven. De anterieure overeenkomst Afspraken tussen initiatiefnemer en gemeente Maak Oosterwold Landschap van Initiatieven De anterieure overeenkomst Afspraken tussen initiatiefnemer en gemeente 1 Inleiding In Oosterwold, het landschappelijk gebied aan weerszijden van de A27, laten

Nadere informatie

Check Je Kamer Rapportage 2014

Check Je Kamer Rapportage 2014 Check Je Kamer Rapportage 2014 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt April 2015 Dit is een uitgave van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Voor vragen of extra informatie kan gemaild worden

Nadere informatie

Verkoop kavels Dolderseweg

Verkoop kavels Dolderseweg ONDERZOEKSOPZET Verkoop kavels Dolderseweg Utrecht april 2018 Inhoudsopgave 1. AANLEIDING EN ACHTERGROND... 3 2. PROBLEEMSTELLING EN WERKWIJZE... 4 3. UITWERKING ONDERZOEKSVRAGEN... 4 4. ORGANISATIE, RAPPORTAGE,

Nadere informatie

Stappen deelcijfer weging 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 totaalcijfer 10,0 Spelregels:

Stappen deelcijfer weging 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 totaalcijfer 10,0 Spelregels: Stappen deelcijfer weging 1 Onderzoeksvragen 10,0 6% 0,6 2 Hypothese 10,0 4% 0,4 3 Materiaal en methode 10,0 10% 1,0 4 Uitvoeren van het onderzoek en inleiding 10,0 30% 3,0 5 Verslaglegging 10,0 20% 2,0

Nadere informatie

De invloed van Vertrouwen, Relatietevredenheid en Commitment op Customer retention

De invloed van Vertrouwen, Relatietevredenheid en Commitment op Customer retention De invloed van Vertrouwen, Relatietevredenheid en Commitment op Customer retention Samenvatting Wesley Brandes MSc Introductie Het succes van CRM is volgens Bauer, Grether en Leach (2002) afhankelijk van

Nadere informatie

Besluitvorming over bijzondere opsporingsbevoegdheden in de aanpak van georganiseerde criminaliteit

Besluitvorming over bijzondere opsporingsbevoegdheden in de aanpak van georganiseerde criminaliteit SAMENVATTING De Wet BOB: Titels IVa en V in de praktijk Besluitvorming over bijzondere opsporingsbevoegdheden in de aanpak van georganiseerde criminaliteit Mirjam Krommendijk Jan Terpstra Piet Hein van

Nadere informatie

ehealth binnen de thuiszorg van Noorderbreedte

ehealth binnen de thuiszorg van Noorderbreedte ehealth binnen de thuiszorg van Noorderbreedte De ontwikkeling van de ehealth-koffer Naam : Seline Kok en Marijke Kuipers School : Noordelijke Hogeschool Leeuwarden Opleiding : HBO-Verpleegkunde voltijd

Nadere informatie

SAMENVATTING. Succes verzekerd!?

SAMENVATTING. Succes verzekerd!? SAMENVATTING Succes verzekerd!? Onderzoek naar de succes- en faalfactoren bij gemeentelijke samenwerking op gebied van lokale sociale zekerheid en de rol van de gekozen samenwerkingvorm daarin Universiteit

Nadere informatie

Deze centrale vraag leidt tot de volgende deelvragen, die in het onderzoek beantwoord zullen worden.

Deze centrale vraag leidt tot de volgende deelvragen, die in het onderzoek beantwoord zullen worden. Aan: Gemeenteraad van Druten Druten, 27 juli 2015 Geachte voorzitter en leden van de gemeenteraad, In de eerste rekenkamerbrief van 2015 komt inkoop en aanbesteding aan bod. Dit onderwerp heeft grote relevantie,

Nadere informatie

De maatlat verlengd: inclusief Associate Degree

De maatlat verlengd: inclusief Associate Degree De maatlat verlengd: inclusief Associate Degree voor het bepalen van het eindniveau van associate-,bachelor- en masteronderzoek binnen de School of Education Erica de Bruïne Marjon Bruggink Eduard Groen

Nadere informatie

ONDERZOEK DOEN. HENK LINDEMAN h.lindeman@aps.nl. Naam Datum

ONDERZOEK DOEN. HENK LINDEMAN h.lindeman@aps.nl. Naam Datum ONDERZOEK DOEN HENK LINDEMAN h.lindeman@aps.nl Naam Datum Onderzoeksvragen; uw keuze voor deze workshop Wat zijn de verschillen en overeenkomsten tussen onderzoek doen en gedocumenteerd schrijven? Welke

Nadere informatie

Onderzoek burgerinitiatief. Tevredenheid van indieners

Onderzoek burgerinitiatief. Tevredenheid van indieners Onderzoek burgerinitiatief Tevredenheid van indieners In opdracht van: De Raadsgriffier Uitgevoerd door: Team Beleidsonderzoek en Informatiemanagement Gemeente Purmerend Denise Floris Bert Mentink April

Nadere informatie

Hogeschool van Arnhem en Nijmegen Faculteit Educatie Instituut voor Leraar en School

Hogeschool van Arnhem en Nijmegen Faculteit Educatie Instituut voor Leraar en School Hogeschool van Arnhem en Nijmegen Faculteit Educatie Instituut voor Leraar en School Feedforward en beoordeling Afstudeeronderzoek eindfase studiejaar 2014-2015 VT-DT Feedforwardformulier afstudeeronderzoek:

Nadere informatie

Stappenplan Social Return on Investment. Onderdeel van de Toolkit maatschappelijke business case ehealth

Stappenplan Social Return on Investment. Onderdeel van de Toolkit maatschappelijke business case ehealth Stappenplan Social Return on Investment Onderdeel van de Toolkit maatschappelijke business case ehealth 1 1. Inleiding Het succesvol implementeren van ehealth is complex en vraagt investeringen van verschillende

Nadere informatie

B en W Adviesnota ADVIES. 1. De vragen van de VVD conform bijgevoegde antwoorden beantwoorden. Beantwoording vragen VVD

B en W Adviesnota ADVIES. 1. De vragen van de VVD conform bijgevoegde antwoorden beantwoorden. Beantwoording vragen VVD B en W Adviesnota Onderwerp Beantwoording vragen VVD Zaaknummer Teammanager Margon van den Hoek B & W datum 13 augustus 2018 Afdeling/Team Stad Dorpen en Wijken/Ruimtelijke Ontwikkeling Naam steller Leon

Nadere informatie

Plan van behandeling

Plan van behandeling Plan van behandeling Soorten gebiedsontwikkeling Grondexploitatiemodellen De totstandkoming van samenwerking: De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009 De totstandkoming van samenwerking: Het Müller-arrest

Nadere informatie

Methoden van het Wetenschappelijk Onderzoek: Deel II Vertaling pagina 83 97

Methoden van het Wetenschappelijk Onderzoek: Deel II Vertaling pagina 83 97 Wanneer gebruiken we kwalitatieve interviews? Kwalitatief interview = mogelijke methode om gegevens te verzamelen voor een reeks soorten van kwalitatief onderzoek Kwalitatief interview versus natuurlijk

Nadere informatie

Beoordelingscriteria scriptie Nemas HRM

Beoordelingscriteria scriptie Nemas HRM Beoordelingscriteria scriptie Nemas HRM Instructie Dit document hoort bij het beoordelingsformulier. Op het beoordelingsformulier kan de score per criterium worden ingevuld. Elk criterium kan op vijf niveaus

Nadere informatie

Een brede kijk op onderwijskwaliteit Samenvatting

Een brede kijk op onderwijskwaliteit Samenvatting Een brede kijk op onderwijskwaliteit E e n o n d e r z o e k n a a r p e r c e p t i e s o p o n d e r w i j s k w a l i t e i t b i n n e n S t i c h t i n g U N 1 E K Samenvatting Hester Hill-Veen, Erasmus

Nadere informatie

Inhoudsopgave. Voorwoord 7

Inhoudsopgave. Voorwoord 7 Inhoudsopgave Voorwoord 7 1 Beginselen van academisch-juridisch onderzoek 9 1.1 Academisch-juridisch onderzoek 9 1.2 Verschillen met ander juridisch onderzoek 10 1.3 Het onderzoeksproces 11 1.4 Eisen waaraan

Nadere informatie

Integrale Handhaving. Opzet Quick Scan. Inhoudsopgave. 1. Achtergrond en aanleiding

Integrale Handhaving. Opzet Quick Scan. Inhoudsopgave. 1. Achtergrond en aanleiding Integrale Handhaving Opzet Quick Scan Rekenkamer Weert Oktober 2008 Inhoudsopgave 1. Achtergrond en aanleiding 2. Centrale vraagstelling 3. Deelvragen 4. Aanpak en resultaat 5. Organisatie en planning

Nadere informatie

Evalueren van projecten met externen Kennisdocument Onderzoek & Statistiek

Evalueren van projecten met externen Kennisdocument Onderzoek & Statistiek Evalueren van projecten met externen Kennisdocument Onderzoek & Statistiek Zwaantina van der Veen / Dymphna Meijneken / Marieke Boekenoogen Stad met een hart Inhoud Hoofdstuk 1 Inleiding 3 Hoofdstuk 2

Nadere informatie

Toelichting Beleidsnotie voor bedrijvigheid aan huis Pekela 2013

Toelichting Beleidsnotie voor bedrijvigheid aan huis Pekela 2013 Toelichting Beleidsnotie voor bedrijvigheid aan huis Pekela 2013 1. - Pagina 1 - Inleiding Algemene doelstelling Deze toelichting is opgesteld om duidelijkheid te geven over deze beleidsnotitie. Ook wordt

Nadere informatie

Onderzoek naar de evalueerbaarheid van gemeentelijk beleid

Onderzoek naar de evalueerbaarheid van gemeentelijk beleid Onderzoek naar de evalueerbaarheid van gemeentelijk beleid Plan van aanpak Rekenkamer Maastricht februari 2007 1 1. Achtergrond en aanleiding 1 De gemeente Maastricht wil maatschappelijke doelen bereiken.

Nadere informatie

Wet voorkeursrecht gemeenten

Wet voorkeursrecht gemeenten Wet voorkeursrecht gemeenten Wat is de Wet voorkeursrecht gemeenten? De gemeente Boxmeer ontwikkelt allerlei plannen op het gebied van woningbouw, bedrijvigheid, zorg, cultuur en recreatie. Een aantal

Nadere informatie

Rekenkamer. Súdwest-Fryslân. Plan van aanpak Inkopen en Aanbesteden

Rekenkamer. Súdwest-Fryslân. Plan van aanpak Inkopen en Aanbesteden Rekenkamer Súdwest-Fryslân Plan van aanpak Inkopen en Aanbesteden Maart 2013 Rekenkamer Súdwest-Fryslân Plan van aanpak Inkopen en Aanbesteden Maart 2013 Rekenkamer Súdwest-Fryslân drs. J.H. (Jet) Lepage

Nadere informatie

Bijlage 2: Financiële paragraaf. Het bod in aantallen

Bijlage 2: Financiële paragraaf. Het bod in aantallen Bijlage 2: Financiële paragraaf Het bod in aantallen In onderstaande tabellen wordt de inhoud van het bod van Beter Wonen, zoals hiervoor is verwoord, concreet gemaakt in meetbare grootheden zoals aantallen

Nadere informatie

Samenvatting Samenvatting

Samenvatting Samenvatting Samenvatting Jaarlijks doen vele jeugdigen met een lichte verstandelijke beperking In Nederland een beroep op de hulpverlening. Een aanmerkelijk aantal van hen krijgt deze hulp van een LVG-instituut.

Nadere informatie

Grondprijzenbrief 2015

Grondprijzenbrief 2015 Grondprijzenbrief 2015 Inleiding De grondprijzenbrief 2015 geeft de door de gemeente Ede te hanteren prijzen weer voor gronden die in Ede door de gemeente worden uitgegeven met verschillende bestemmingen.

Nadere informatie

De gemeenteraad heeft mij verzocht de gemeenteraad in de bezwaarprocedure te vertegenwoordigen en hem waar nodig nader van advies te dienen.

De gemeenteraad heeft mij verzocht de gemeenteraad in de bezwaarprocedure te vertegenwoordigen en hem waar nodig nader van advies te dienen. PER FALK COURIER Aan de gemeenteraad van Boxmeer Postbus 450 5830 AL BOXMEER Nijmegen, 25 oktober 2006 Ons kenmerk : 20041655 TL/cb Inzake : Boxmeer/Windenergie Doorkiesnummer : 024-382 83 94 Direct faxnummer:

Nadere informatie

onderzoeksopzet handhaving

onderzoeksopzet handhaving onderzoeksopzet handhaving Rekenkamercommissie Onderzoeksopzet Handhaving rekenkamercommissie Oss 29 april 2009 1 Inhoudsopgave 1. AANLEIDING EN ACHTERGROND... 3 2. AFBAKENING... 4 3. DOELSTELLING EN ONDERZOEKSVRAGEN...

Nadere informatie

Profielwerkstuk: stappenplan, tips en ideeën

Profielwerkstuk: stappenplan, tips en ideeën Pagina 1 Profielwerkstuk: stappenplan, tips en ideeën Je gaat een profielwerkstuk maken. Dan is euthanasie een goed onderwerp. Het is misschien niet iets waar je dagelijks over praat of aan denkt, maar

Nadere informatie

MVO-Control Panel. Instrumenten voor integraal MVO-management. Extern MVO-management. MVO-management, duurzaamheid en duurzame communicatie

MVO-Control Panel. Instrumenten voor integraal MVO-management. Extern MVO-management. MVO-management, duurzaamheid en duurzame communicatie MVO-Control Panel Instrumenten voor integraal MVO-management Extern MVO-management MVO-management, duurzaamheid en duurzame communicatie Inhoudsopgave Inleiding... 3 1 Duurzame ontwikkeling... 4 1.1 Duurzame

Nadere informatie

Palliatieve Zorg. Onderdeel: Kwalitatief onderzoek. Naam: Sanne Terpstra Studentennummer: 500646500 Klas: 2B2

Palliatieve Zorg. Onderdeel: Kwalitatief onderzoek. Naam: Sanne Terpstra Studentennummer: 500646500 Klas: 2B2 Palliatieve Zorg Onderdeel: Kwalitatief onderzoek Naam: Sanne Terpstra Studentennummer: 500646500 Klas: 2B2 Inhoudsopgave Inleiding Blz 2 Zoekstrategie Blz 3 Kwaliteitseisen van Cox et al, 2005 Blz 3 Kritisch

Nadere informatie

Voorwoord van Hester van Herk... iii Voorwoord van Foeke van der Zee... iv Verantwoording... vi

Voorwoord van Hester van Herk... iii Voorwoord van Foeke van der Zee... iv Verantwoording... vi Inhoudsopgave Voorwoord van Hester van Herk... iii Voorwoord van Foeke van der Zee... iv Verantwoording... vi INTRODUCTIE... 1 1. Wat is onderzoek... 2 1.1 Een definitie van onderzoek... 2 1.2 De onderzoeker

Nadere informatie

Resultaat Windmolenenquête Wakker Emmen

Resultaat Windmolenenquête Wakker Emmen Resultaat Windmolenenquête Wakker Emmen Datum: 22 mei 2013 Plaats: Emmen 1. Inleiding Wakker Emmen vindt het belangrijk dat de mening van de burger wordt gehoord. Er is al een geruime tijd discussie binnen

Nadere informatie

Evenwichtig woningaanbod

Evenwichtig woningaanbod ONDERZOEKSOPZET Evenwichtig woningaanbod 24 maart 2017 1 Inhoudsopgave 1 Inleiding 5 1.1 Aanleiding 5 1.2 Leeswijzer 6 2 Doel en probleemstelling van het onderzoek 7 2.1 Doelstelling 7 2.2 Probleemstelling

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen stichting TBV Vastgesteld op

Profielschets Raad van Commissarissen stichting TBV Vastgesteld op Profielschets Raad van Commissarissen stichting TBV Vastgesteld op 17-5-2017 TBV Wonen is een betrokken en klantgerichte woningcorporatie met ruim 7500 woningen in Tilburg. Zij richt zich op de huisvesting

Nadere informatie

DE STURING OP RUIMTELIJKE KWALITEIT IN DE ONTWIKKELING VAN NIEUWBOUWWIJKEN. 22 juni P5 - Roelof Achterveld

DE STURING OP RUIMTELIJKE KWALITEIT IN DE ONTWIKKELING VAN NIEUWBOUWWIJKEN. 22 juni P5 - Roelof Achterveld DE STURING OP RUIMTELIJKE KWALITEIT IN DE ONTWIKKELING VAN NIEUWBOUWWIJKEN 22 juni 2016 Inhoud 2 Aanleiding Probleemstelling Onderzoeksvragen Onderzoeksmethoden Beoogde resultaten Bevindingen Literatuurstudie

Nadere informatie

Communicatie. 40 Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek, Gemeente Leiden

Communicatie. 40 Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek, Gemeente Leiden 5 Communicatie Bij het ontwikkelen van het plan is bewust gekozen voor een open planproces met intensieve betrokkenheid van verschillende partijen uit het gebied. Zo is een klankbordgroep ingesteld, bestaande

Nadere informatie

Voorstel aan raad. Geadviseerd besluit. Samenvatting ROM. H.J. Weeda. 14 mei 2013 vaststellen bestemmingsplan Hof van Lebret 2013

Voorstel aan raad. Geadviseerd besluit. Samenvatting ROM. H.J. Weeda. 14 mei 2013 vaststellen bestemmingsplan Hof van Lebret 2013 Voorstel aan raad Verantwoordelijke afdeling ROM Nummer Inboeknummer: 120342 Raad d.d. Paragraaf begroting: 3 26 juni 2013 Steller: A. Ruiter Portefeuillehouder H.J. Weeda Datum Onderwerp 14 mei 2013 vaststellen

Nadere informatie

Afstudeeronderzoek van E. van Bunningen BSc (Het volledige Engelstalige onderzoeksrapport kunt downloaden via deze link)

Afstudeeronderzoek van E. van Bunningen BSc (Het volledige Engelstalige onderzoeksrapport kunt downloaden via deze link) CONCENTRATIE VAN MAATSCHAPPELIJKE DIENSTEN IN GEMEENTELIJK VASTGOED NAAR AANLEIDING VAN DEMOGRAFISCHE TRANSITIE Een casestudie in landelijke gemeenten in Noord-Brabant, Nederland Afstudeeronderzoek van

Nadere informatie

Actorenanalyse modelcasus

Actorenanalyse modelcasus 1/5 Modelcasus Van Bleek fabriek enanalyse enanalyse modelcasus Inleiding De provincie heeft enkele jaren geleden het programma Werken aan ons verleden gestart. De Van Bleek fabriek is een van de projecten

Nadere informatie

G.J. Bos Ruimte en Wonen P. Huizing en F. van den Hoogen

G.J. Bos Ruimte en Wonen P. Huizing en F. van den Hoogen Raadsvoorstel Onderwerp varianten ontwikkeling Bijl Hofplein Raadsvergadering 12 mei 2009 Agendapunt Portefeuillehouder Afdeling Ambtenaar G.J. Bos Ruimte en Wonen P. Huizing en F. van den Hoogen Samenvatting

Nadere informatie

Onderzoeksopzet. Marktonderzoek Klantbeleving

Onderzoeksopzet. Marktonderzoek Klantbeleving Onderzoeksopzet Marktonderzoek Klantbeleving Utrecht, september 2009 1. Inleiding De beleving van de klant ten opzichte van dienstverlening wordt een steeds belangrijker onderwerp in het ontwikkelen van

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

In opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Ministerie van Infrastructuur en Milieu

In opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Ministerie van Infrastructuur en Milieu Onderzoek forfaitaire bijdrage Bovenplanse kosten en Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen In opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Ministerie van Infrastructuur en Milieu

Nadere informatie

Hoofdstuk 1 Het soort onderzoek waar dit boek op gericht is 15

Hoofdstuk 1 Het soort onderzoek waar dit boek op gericht is 15 Inhoud Voorwoord 11 Hoofdstuk 1 Het soort onderzoek waar dit boek op gericht is 15 1.1 Inleiding 15 1.2 Voorbeelden 16 1.2.1 Leiden problemen in welbevinden tot voortijdig schoolverlaten? 16 1.2.2 Beter

Nadere informatie

NIEUWE ROL BELEGGERS ALS FINANCIER VAN VASTGOEDONTWIKKELING VOOR DE VRIJE HUURSECTOR

NIEUWE ROL BELEGGERS ALS FINANCIER VAN VASTGOEDONTWIKKELING VOOR DE VRIJE HUURSECTOR NIEUWE ROL BELEGGERS ALS FINANCIER VAN VASTGOEDONTWIKKELING VOOR DE VRIJE HUURSECTOR Een onderzoek naar de potentie van nieuwe verdienmodellen vanuit het perspectief van de belegger 13 april 2016 - P5

Nadere informatie

SECOND OPINION. Finaal tegenbod ING-projecten Overhoeks, Centrumgebied Amsterdam Noord (CAN) en Beethoven

SECOND OPINION. Finaal tegenbod ING-projecten Overhoeks, Centrumgebied Amsterdam Noord (CAN) en Beethoven SECOND OPINION Finaal tegenbod ING-projecten Overhoeks, Centrumgebied Amsterdam Noord (CAN) en Beethoven Amsterdam, 10 februari 2011 Gobert Beijer Projectnummer: 37644 Amsterdam, datum Projectnummer: Inhoud

Nadere informatie

Onderzoeksopzet wijkplatforms gemeente Barneveld

Onderzoeksopzet wijkplatforms gemeente Barneveld Onderzoeksopzet wijkplatforms gemeente Barneveld December 2011 1. Inleiding In 2003 bezocht de burgemeester van de gemeente Barneveld samen met de politie en de woningstichting de dorpskernen van de gemeente

Nadere informatie

Onderzoeksvraag Uitkomst

Onderzoeksvraag Uitkomst Hoe doe je onderzoek? Hoewel er veel leuke boeken zijn geschreven over het doen van onderzoek (zie voor een lijstje de pdf op deze site) leer je onderzoeken niet uit een boekje! Als je onderzoek wilt doen

Nadere informatie

Rubrics onderzoeksopzet

Rubrics onderzoeksopzet Eindbeoordeling LA51 Praktijkgericht onderzoek 2012-2013 Naam: J. Rietjens Cijfer: 7.3 De beoordeling van de verschillende onderdelen zijn geel gemarkeerd. Door Eline Ossevoort en Hanneke Koopmans Feedback

Nadere informatie

Handleiding bij het maken van een profielwerkstuk. april 2012

Handleiding bij het maken van een profielwerkstuk. april 2012 Handleiding bij het maken van een profielwerkstuk april 2012 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. De tijdlijn 3. De verschillende fasen 4. Onderwerp zoeken 5. Informatie zoeken 6. Nog 10 tips 7. De beoordeling

Nadere informatie

Bijlagen ( ) Eisen aan het onderzoeksvoorstel

Bijlagen ( ) Eisen aan het onderzoeksvoorstel Bijlagen (2008-2009) Eisen aan het onderzoeksvoorstel Het onderzoeksvoorstel dat na vier weken bij de begeleider moet worden ingediend omvat een (werk)titel, een uitgewerkte probleemstelling (die een belangrijke

Nadere informatie

opzet onderzoek aanbestedingen

opzet onderzoek aanbestedingen opzet onderzoek aanbestedingen 1 inleiding aanleiding In het onderzoeksplan 2014 van de Rekenkamer Barendrecht is aangekondigd dat in 2014 een onderzoek zal worden uitgevoerd naar aanbestedingen van de

Nadere informatie

Datum voorstel Datum raadsvergadering Bijlagen Ter inzage 17 juli 2012 17 juli 2012 1 5 vertrouwelijke bijlages

Datum voorstel Datum raadsvergadering Bijlagen Ter inzage 17 juli 2012 17 juli 2012 1 5 vertrouwelijke bijlages Raadsvoorstel Agendapunt: 16 Onderwerp risicomanagement grondexploitaties Datum voorstel Datum raadsvergadering Bijlagen Ter inzage 17 juli 2012 17 juli 2012 1 5 vertrouwelijke bijlages Aan de gemeenteraad,

Nadere informatie

SAMENVATTING EVALUATIE PROGRAMMA SCHAKEL!

SAMENVATTING EVALUATIE PROGRAMMA SCHAKEL! SAMENVATTING EVALUATIE PROGRAMMA SCHAKEL! Aanleiding Het Vervangingsfonds voert regelmatig grootschalige projecten of programma s uit om een extra impuls te geven aan de aanpak van het ziekteverzuim in

Nadere informatie

Rekenkamercommissie. Onderzoeksvoorstel Communicatiebeleid Rekenkamercommissie Midden-Delfland

Rekenkamercommissie. Onderzoeksvoorstel Communicatiebeleid Rekenkamercommissie Midden-Delfland Onderzoeksvoorstel Communicatiebeleid Rekenkamercommissie Midden-Delfland 2 september 2009 1 Inhoudsopgave 1. Aanleiding en achtergronden onderzoeksvraag... 3 2. Centrale vraagstelling... 3 3. Omschrijving

Nadere informatie

Leerlingtevredenheidsonderzoek

Leerlingtevredenheidsonderzoek Rapportage Leerlingtevredenheidsonderzoek De Meentschool - Afdeling SO In opdracht van Contactpersoon De Meentschool - Afdeling SO de heer A. Bosscher Utrecht, juni 2015 DUO Onderwijsonderzoek drs. Vincent

Nadere informatie

Burgemeester en Wethouders 16 september 2015. Steller Documentnummer Afdeling. S.L. Strauss 15I0006740 Ruimte

Burgemeester en Wethouders 16 september 2015. Steller Documentnummer Afdeling. S.L. Strauss 15I0006740 Ruimte Burgemeester en Wethouders Steller Documentnummer Afdeling 15I0006740 Ruimte Doorkiesnummer Communicatie Portefeuillehouder 036 5229423 Nee W.P. van der Es Kabinet Brief bijgevoegd Te volgen procedure

Nadere informatie

Voorwoord... iii Verantwoording... v

Voorwoord... iii Verantwoording... v Inhoudsopgave Voorwoord... iii Verantwoording... v INTRODUCTIE... 1 1. Wat is onderzoek... 2 1.1 Een definitie van onderzoek... 2 1.2 De onderzoeker als probleemoplosser of de onderzoeker als adviseur...

Nadere informatie

Plan van aanpak bij het kopen van bedrijven:

Plan van aanpak bij het kopen van bedrijven: Plan van aanpak bij het kopen van bedrijven: I. Analyse fase: 1. Vaststelling ondernemings-strategie en missie 2. Vaststelling van de financierings-structuur II. Search fase: 3. Search van overname-kandidaten

Nadere informatie

Van Leegstaand kantoor naar geliberaliseerde huurwoning

Van Leegstaand kantoor naar geliberaliseerde huurwoning 1 M. Brojerdyan-4051971 22-juni-2016 Van Leegstaand kantoor naar geliberaliseerde huurwoning Aanbevelingen aan de gemeente Amsterdam ter bevordering van transformatie van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde

Nadere informatie

Thematische behoeftepeiling. Uitkomsten en conclusies van een brede enquête onder patiëntenorganisaties

Thematische behoeftepeiling. Uitkomsten en conclusies van een brede enquête onder patiëntenorganisaties Thematische behoeftepeiling Uitkomsten en conclusies van een brede enquête onder patiëntenorganisaties Inleiding In de komende jaren ontwikkelt de VSOP toerustende activiteiten voor patiëntenorganisaties

Nadere informatie

Samenvatting: Bouwinitiatieven Drunen Noord

Samenvatting: Bouwinitiatieven Drunen Noord College Onderwerp: Bouwinitiatieven Drunen Noord V200900442 Samenvatting: Inleiding: Tegelijkertijd met de actualisatie van bestemmingsplan Drunen Noord lopen er enkele bouwinitiatieven die vallen in het

Nadere informatie

: Vestiging voorkeursrecht percelen Vorden

: Vestiging voorkeursrecht percelen Vorden Raadsvoorstel Datum : 24-5-2018 Kenmerk Portefeuillehouder Nee Onderwerp : Z101697/Raad-00343 : A.A.L.M. Spekschoor : Vestiging voorkeursrecht percelen Vorden Geachte leden van de gemeenteraad, Voorstel

Nadere informatie

Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen

Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Met behulp van de stappen in deze hulpwijzer kunnen gemeenten zich voorbereiden op het geven van een zienswijze bij het

Nadere informatie

Ontwerpgericht onderzoek in het HBO: onderzoeken door te adviseren

Ontwerpgericht onderzoek in het HBO: onderzoeken door te adviseren Management, finance en recht Ontwerpgericht onderzoek in het HBO: onderzoeken door te adviseren KWALON Conferentie Kwalitatief onderzoek in het hoger onderwijs: lessen leren van elkaar 13 december 2012

Nadere informatie

Resultaten eerste peiling digitaal burgerpanel Externe communicatiemiddelen gemeente Oirschot. Januari 2015

Resultaten eerste peiling digitaal burgerpanel Externe communicatiemiddelen gemeente Oirschot. Januari 2015 Resultaten eerste peiling digitaal burgerpanel Externe communicatiemiddelen gemeente Oirschot Januari 2015 Inhoud 1. Inleiding... 3 2. Resultaten... 4 2.1 Onderzoeksverantwoording... 4 2.2 Hoe tevreden

Nadere informatie

Bestuurlijke integriteit

Bestuurlijke integriteit Bestuurlijke integriteit Onderzoek Bestuurlijke Integriteit Onderzoeksopzet Rekenkamercommissie De Wolden Maart 2014 Status: definitief Versie: 4 Rekenkamercommissie De Wolden 1 A. Wat willen wij bereiken?

Nadere informatie

Olde Bijvank Advies Organisatieontwikkeling & Managementcontrol. Datum: dd-mm-jj

Olde Bijvank Advies Organisatieontwikkeling & Managementcontrol. Datum: dd-mm-jj BUSINESS CASE: Versie Naam opdrachtgever Naam opsteller Datum: dd-mm-jj Voor akkoord: Datum: LET OP: De bedragen in deze business case zijn schattingen op grond van de nu beschikbare kennis en feiten.

Nadere informatie

Onderzoeksprotocol Rekenkamer West-Brabant

Onderzoeksprotocol Rekenkamer West-Brabant Onderzoeksprotocol Rekenkamer West-Brabant Vastgesteld door de Rekenkamer West-Brabant in haar vergadering van 25 oktober 2010. Dit onderzoeksprotocol vloeit voort uit het Reglement van Orde, vastgesteld

Nadere informatie

Rekenkamercommissie Wijdemeren

Rekenkamercommissie Wijdemeren Rekenkamercommissie Wijdemeren Protocol voor het uitvoeren van onderzoek 1. Opstellen onderzoeksopdracht De in het werkprogramma beschreven onderzoeksonderwerpen worden verder uitgewerkt in de vorm van

Nadere informatie

Checklist. Informatievoorziening. Grote Projecten

Checklist. Informatievoorziening. Grote Projecten Checklist Informatievoorziening Grote Projecten Najaar 2010 Rekenkamercommissie Berkelland, Bronckhorst, Lochem, Montferland 1. Inleiding De uitvoering van grote projecten in Nederland heeft nogal eens

Nadere informatie

Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes.

Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes. Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes. Inleiding. In de loop der jaren is een groot aantal grondstrookjes die eigendom zijn van de gemeente Weert bij overeenkomst in gebruik gegeven aan particulieren.

Nadere informatie

ONDERZOEK VOOR JE PROFIELWERKSTUK HOE DOE JE DAT?

ONDERZOEK VOOR JE PROFIELWERKSTUK HOE DOE JE DAT? ONDERZOEK VOOR JE PROFIELWERKSTUK HOE DOE JE DAT? Wim Biemans Rijksuniversiteit Groningen, Faculteit Economie & Bedrijfswetenschappen 4 juni, 2014 2 Het doen van wetenschappelijk onderzoek Verschillende

Nadere informatie

Project Kwantitatief onderzoek Module 12 HDT H830-11

Project Kwantitatief onderzoek Module 12 HDT H830-11 Project Kwantitatief onderzoek Module 12 HDT H830-11 Onderzoeksplan Bernice Havermans 10016112 b.l.havermans@gmail.com Esmee Kramer 10012478 esmeeschiedam@hotmail.com Birgit Nieuwenburg 09035168 birgit-nieuwenburg@hotmail.com

Nadere informatie

FORMAT BUSINESSCASE Inkoop Dagbesteding (licht)

FORMAT BUSINESSCASE Inkoop Dagbesteding (licht) FORMAT BUSINESSCASE Inkoop Dagbesteding (licht) Aanvrager Organisatie Overige initiatiefnemers Naam Contactpersoon Telefoon E-mail 1 Naam business case Klantsegment DAGBESTEDING CATEGORIE LICHT Cliënten

Nadere informatie

Concept Startnotitie gedeelde verantwoordelijkheid tennis en voetbal

Concept Startnotitie gedeelde verantwoordelijkheid tennis en voetbal Concept Startnotitie gedeelde verantwoordelijkheid tennis en voetbal Versie 28 oktober 2014 1. Inleiding Op 25 februari 2014 heeft het college van B&W van de gemeente Menterwolde o.a. besloten: het gaan

Nadere informatie

Beoordelingscriteria scriptie Nemas HRM

Beoordelingscriteria scriptie Nemas HRM Beoordelingscriteria scriptie Nemas HRM Instructie Dit document hoort bij het beoordelingsformulier. Op het beoordelingsformulier kan de score per criterium worden ingevuld. Elk criterium kan op vijf niveaus

Nadere informatie