PARAGRAAF GRONDBELEID

Transcriptie

1 PARAGRAAF GRONDBELEID Inleiding Onder grondbeleid verstaan wij het gehele instrumentarium dat ons ter beschikking staat om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het omvat de totale strategie van de gemeente rond het verwerven, beheren, bewerken en uitgeven van gronden. Grondbeleid is een verzamelnaam van een aantal specifieke beleidsuitingen waarmee wij doelstellingen van andere beleidsvelden binnen de gemeente mede mogelijk maken. Het grondbeleid heeft grote invloed op en samenhang met de van de beleidstaken zoals: ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, verkeer en vervoer, cultuur, sport en recreatie en de economische structuur van de gemeente. In de nota Grondbeleid 2013, die vastgesteld is op 6 december 2012, is de omslag gemaakt van een actieve naar een faciliterende grondpolitiek. Belangrijkste redenen hiervoor waren onder ander de veranderende economische situatie, regionale afspraken over plancapaciteit en veranderde wet- en regelgeving. Gemeentelijke kaders Beleidsstuk Jaar Ontwikkelingsvisie Wonen en werken 2002 Raadsbesluit voortgang woningbouw 2009 Woningmarktscan maart Raadsbesluit faseren en doseren woningbouwplancapaciteit 2011 Nota Grondbeleid 2012 Nota Kostenverhaal 2015 Ontwikkelingen In 2011 is in het kader van faseren en doseren vastgesteld aan welke woningbouwprojecten wij medewerking verlenen. Eind 2014 zijn daarvan meer dan 400 woningen opgeleverd. In 2014 is binnen de regio Rivierenland, gezamenlijk met de corporaties, een regionaal woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan worden opgenomen in de Regionale woonagenda, die in 2015 vastgesteld moet worden. In 2015 is ook de Structuurvisie Dorpen vastgesteld. Bij de uitwerking van de Structuurvisie Dorpen wordt in het kader van de Dorpskwaliteitsplannen duidelijk welke woningbouwontwikkeling gewenst is. Tot die tijd kan er eventueel binnen de beschikbare plancapaciteit geschoven worden, met in acht name van alle contractuele afspraken en met afwaardering van bestaande capaciteit. Het contract met de ontwikkelaar van het Leeuwse Veld bepaalt echter dat er voor ander plannen voorlopig geen ruimte is in Beneden Leeuwen. BELEID Visie en doelstellingen Op 6 december 2012 hebt u de Nota Grondbeleid vastgesteld. Hierin zijn een aantal kaders vastgesteld. Hieronder volgt een samenvatting van deze kaders: 1. Het grondbeleid dient te zijn gericht op het voeren van regie om daarmee aansluiting te krijgen, te hebben en te houden bij de omstandigheden en ontwikkelingen die zich in het algemeen en op diverse beleidsvelden voordoen. Economische uitvoerbaarheid en/of het bieden van een bijdrage aan de leefbaarheid van de beoogde locatieontwikkeling gelden hierbij nadrukkelijk als randvoorwaarden. 2. De geldigheidsduur van deze Nota is in principe tot het moment dat omstandigheden dusdanig wijzigen dat er noodzaak is om de Nota te herijken. Hierbij valt te denken aan gewijzigde wet- en regelgeving, gemeentelijke koerswijzigingen m.b.t. het grondbeleid etc.

2 3. De gemeente West Maas en Waal voert een overwegend facilitair grondbeleid. Indien het vanuit de behoefte aan regie en bezien vanuit de gewenste veerkracht wenselijk is om voor een andere vorm te kiezen, dan staat de gemeente ook voor deze optie open. Aan de keuze voor een actieve rol in een specifieke situatie zal een gedegen analyse (ontwikkelstrategie) voorafgaan. Het behalen van winsten in de grondexploitatie vormt daarbij geen zelfstandig doel op zich. 4. Het gemeentelijk doel is om met de particuliere exploitanten anterieure overeenkomsten te sluiten waarin afspraken zijn opgenomen over kostenverhaal en locatie-eisen. Pas als het afsluiten van een anterieure overeenkomst niet tot het gewenste resultaat leidt zal het instrument exploitatieplan ingezet worden. Daarnaast moet het ruimtelijk besluit in alle gevallen voor de gemeente ruimtelijk aanvaardbaar, economisch uitvoerbaar zijn en een bijdrage bieden aan de leefbaarheid. 5. Een exploitatieplan wordt alleen opgesteld indien minnelijk onderhandelen tot onvoldoende resultaat leidt. 6. Om de ondergrens van de te voeren onderhandelingen te kunnen bepalen, is het noodzakelijk voor de start van deze onderhandelingen een concept exploitatieplan op te stellen. 7. Als een strategische aankoop wordt overwogen, moet dit geschieden op basis van een gedegen risicoanalyse, gebaseerd op de in deze nota genoemde vier factoren, namelijk: - Noodzaak sterke gemeentelijke sturing; - Ontwikkelingstermijn; - Prioriteit; - Mogelijkheid tot waarde creatie. 8. Als een slagvaardig en snel optreden noodzakelijk is, zal het college de fractievoorzitters (seniorenconvent) vertrouwelijk informeren over een voorgenomen (strategische) aankoop. Daarbij zal tevens worden aangegeven op welke wijze in de financiële dekking van de aankoop zal worden voorzien. 9. Indien, wegens omstandigheden, voor actief grondbeleid gekozen wordt is het van belang dat ondersteunende instrumenten, zoals de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de onteigening tijdig kunnen en zullen worden ingezet. 10. Voor een effectieve werking van de toepassing van de Wvg is het een voorwaarde dat gedurende de Wvg-procedure de ruimtelijke uitwerkingen en procedures tijdig kunnen worden opgestart en doorlopen. 11. Minnelijke verwerving vormt het uitgangspunt van de gemeente West Maas en Waal. Slechts als deze aanpak niet tot het gewenste resultaat leidt of kan leiden, wordt, indien het publieke belang dit vereist, overgegaan tot het in een tijdig stadium starten van een onteigeningsprocedure. 12. De gemeente West Maas en Waal hanteert marktconforme uitgifteprijzen bepaald volgens de comparatieve methode. (Het vergelijken per object, regio of provincie van de prijs van grond met eenzelfde bestemming en dezelfde bebouwingsmogelijkheden). 13. Inrichtingseisen die gelden bij gebiedsontwikkelingen zijn vast gelegd in het vastgesteld Protocol Bouwrijp maken. Dit handboek geldt als leidraad voor te maken afspraken in anterieure overeenkomsten en exploitatieplannen in geval van particuliere exploitatie. 14. Voor de te hanteren indexerings- en renteregels wordt door het college medio 2013 een uitvoeringsnota 'Indexering en renteregels Grondexploitatie' vastgesteld. Deze nota zal ter kennisname aangeboden worden aan de raad. 15. Wanneer een complex nog niet in exploitatie is genomen, dient dekking van de uitgaven plaats te vinden op basis van een voorbereidingskrediet dat beschikbaar wordt gesteld op basis van een projectopdracht voor het project. 16. Jaarlijks worden bij het opmaken van de jaarrekening, of indien nodig op tussentijdse beslismomenten, de grondexploitaties geactualiseerd. Daarnaast wordt via de reguliere planning en control cyclus op afwijkingen gerapporteerd. 17. Tussentijdse winst mag alleen gerealiseerd worden indien aan een van de in deze Nota genoemde drie voorwaarden wordt voldaan: - Alle kosten van een grondexploitatiecomplex zijn reeds geheel gedekt door inmiddels gerealiseerde verkopen en elke verder verkoop is pure winst; - Bijna alle kosten zijn gemaakt en ook de nog geraamde kosten zullen gedekt worden door de gerealiseerde verkopen; - Bij locaties met een relatief grote winstgevendheid. De gerealiseerde verkopen zijn hoger dan de gemaakte kosten en de geraamde verkopen zijn hoger dan de nog te maken kosten. 18. Bij het afsluiten van grondexploitatiecomplex zal een verantwoording opgesteld worden, welke ter kennisname aan de raad aangeboden zal worden.

3 BOUWGRONDEXPLOITATIE Beschrijving van de complexen In onze gemeente zijn de volgende complexen met exploitatieopzet in ontwikkeling: Woningbouwprojecten: 1. De Appelhoek - Alphen Dit plan heeft betrekking op de van het bestemmingsplan voor het gebied ten westen van de Lindenlaan en ten noorden van het Gement en de Tijnagel te Alphen. Het complex omvatte oorspronkelijk de van 42 woningen. Fase 1a is in 2009 gestart en omvat 24 woningen. In het kader van het terugbrengen van de plancapaciteit schuift de ontwikkeling van fase 1b door tot na In 2016 wordt gestart met de bouw van de eerste woningen. 2. Kerkstraat 17 (de Klomp) - Altforst Dit plan betreft de uitvoering van het bestemmingsplan voor het gebied tussen de Kerkstraat en Torsdam, achter Kerkstraat 17. Het gaat om de bouw van 9 woningen, waaronder 4 seniorenwoningen/ starterswoningen. 3. Van der Capellenstraat - Appeltern Dit complex betreft de uitvoering van het bestemmingsplan voor het gebied gelegen tussen de Kerkstraat en de Van der Capellenstraat in Appeltern. Het gaat om de van 30 woningen, waaronder 5 goedkope starterswoningen. De eerste 5 woningen zijn gebouwd. 4. De Kroonenburg - Maasbommel Dit complex betreft de ontwikkeling van het bestemmingsplan voor het voormalig brandweerkazerne terrein. In totaal gaat het om de bouw van 17 woningen. Er zijn op dit moment nog 3 kavels te koop. Het openbaar gebied wordt woonrijp gemaakt. 5. Kerkstraat Oost - Maasbommel Betreft de van 13 tot 18 woningen door een ontwikkelaar. De gemeente heeft de grond aan de Kernen verkocht en de door ons gemaakte kosten wordt door de Kernen vergoed. In 2016 wordt gestart met het verhuren/verkopen van de woningen. 6. Kloosterhof 2 e fase - Wamel Dit complex omvat de bouw van 65 woningen. De grond is aan een projectontwikkelaar verkocht. Een deel van de door ons gemaakte kosten wordt vergoed. Het project wordt naar verwachting in 2016 afgerond. 7. Het Leeuwse Veld - Beneden-Leeuwen Er is een plancapaciteit van 310 woningen beschikbaar. De gemeente verkoopt haar gronden aan de ontwikkelaarvof Het Leeuwse Veld die voor eigen risico en rekening het project ontwikkelt. De gemeente ontvangt naast een vergoeding voor de gronden en gemeentelijke kosten een bijdrage per m 2 uitgegeven grond. In het project komen sociale huurwoningen, starterswoningen, middeldure en dure koop en vrije kavels. Gezien het hoog aantal woningen en de onbekende doorplooptijd is dit project niet zonder risico s. 8. Zuid Oost - Boven-Leeuwen Betreft de uitgifte van 17 vrije bouwkavels. De verkoop is eind 2011 gestart. Naar verwachting wordt het project uiterlijk 2017 afgerond. 9. Leliestraat/Akkerstraat - Beneden-Leeuwen Planning ca. 42 woningen. De verkoop is gestart in 2011, maar stagneert. Het woningbouw programma voor de grondgebonden woningen is aangepast. De eerste 15 woningen zijn opgeleverd. In 2016 wordt gestart met de bouw van de 14 grondgebonden woningen. Afronding wordt niet verwacht voor 2017.

4 Bedrijventerreinen: 1. Veesteeg Oost - Boven-Leeuwen Dit complex betreft de uitgifte van 7,6 ha uitgeefbaar bedrijventerrein ten oosten van de Veesteeg in Boven-Leeuwen. De verwachting is dat in 2017 de laatste kavels uitgegeven worden. 2. Uitbreiding bedrijventerrein Lageweg - Dreumel Dit betreft de uitbreiding van het bestaande industrieterrein Dreumel aan de Van Heemstraweg, ter hoogte van de Lageweg. Het gebied omvat ca. 2,4 ha bedrijventerrein. De uitgifte is gestart eind 2012, maar door een gerechtelijke procedure uitgesteld tot medio Het plan wordt naar verwachting in 2017 afgerond. 3. Bedrijventerrein Kapelstraat - Maasbommel Dit complex betreft de ontwikkeling van 1,8 ha bedrijfsterrein (1,1 ha uitgeefbaar), het gaat om bedrijfskavels met woning. Het betreft verplaatsing en uitbreiding van uitsluitend lokale bedrijven. De kavels zijn in de verkoop gegaan in Het project wordt afgerond in Het totaaloverzicht van de bedrijventerreinen ziet er als volgt uit: Naam Netto oppervlakte Verkocht In optie Vrij Veesteeg Oost m m m2 Lageweg m m m2 Kapelstraat m m m2 Totaal m m m m2 Realisatie De ziet er als volgt uit: Tabel: Realisatie Jaar Woningen Basis Totaal Nog niet in exploitatie genomen gronden In onze gemeente hebben we ook gronden zonder exploitatieopzet/resultaatsverwachting. Deze gronden zijn nog niet in ontwikkeling genomen en er is geen einddatum van bekend. Het gaat om de volgende gronden: Gronden en projecten gemeente 1. Woonservicepunt - Dreumel ( t Heer) Dit plan betrof oorspronkelijk 15 zorg- en welzijnsfuncties en 15 wooneenheden. In het kader van 'Faseren en doseren' is dit aantal al terug gebracht tot in totaal 15 woningen. Het gezondheidscentrum is verplaatst naar het nieuw Dorpshart. Op dit moment mogen er alleen 5 grondgebonden woningen gerealiseerd worden. De percelen zijn verkocht aan een bouwgroep. Naar verwachting wordt in 2016 gestart met de bouwactiviteiten. Naast de hiervoor opgenomen gronden hebben wij nog verspreide terreinen en strategische aangekochte gronden in ons bezit. Gronden van en projecten door derden: 1. Valksestraat - Alphen 16 Seniorenappartementen. De bouw is nog niet gestart.

5 2. De Doorbraak - Beneden-Leeuwen Het gaat om de bouw van ca. 120 wooneenheden. De is afhankelijk van mogelijkheden in het kader van het project Waalweelde en financiële haalbaarheid van de locatie De Klef. 3. Krozen Bogerd - Beneden-Leeuwen 2,2 ha. bedrijventerrein aan de Van Heemstraweg - woningen met bedrijfsruimten. De verkoop is gestart in Veesteeg West - Beneden-Leeuwen Ca. 4 ha bedrijventerrein, ongeveer 2 ha. is uitgegeven. 5. Bedrijventerrein Veesteeg Zuid-West. Dit betreft een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein van ongeveer 3 ha. netto. Prognose te verwachten resultaten Onderstaand overzicht geeft de verwachtingen weer op basis van de laatst herziene exploitatieopzetten. Deze opzetten zijn bij de jaarrekening 2014 vastgesteld. bedragen x 1.000) Omschrijving Oorspronkelijke GrEx Jaar Prognose Voorgaand jaar 2013 Jaar Prognose Actuele GrEx 2014 Jaar Prognose Woningbouwprojecten De Klomp, Altforst Leliestraat / Akkerstraat vd Cappellenstraat, Appeltern De Poll 2e fase, Dreumel* Kerkstraat-Oost, Maasbommel p.m Kloosterhof fase II, Wamel De Kroonenburg, Maasbommel Appelhoek, Alphen Dorpshart, Dreumel Het Leeuwse Veld, Beneden-Leeuwen p.m Boven-Leeuwen Zuid Oost Wilhelminastraat, Dreumel Totaal woningbouwprojecten met vastgestelde exploitatieopzet Bedrijventerreinen Bedrijventerrein Kapelstraat, Maasbommel Uitbreiding bedrijventerrein Lagerweg, Dreumel Bedrijventerrein Veesteeg Oost, Boven Leeuwen Totaal bedrijventerreinen met vastgestelde exploitatieopzet Totaal complexen met exploitatieopzet en resultaatsverwachting (Positief) *Bij de jaarrekening 2014 is dit project afgesloten Bij het project Kerkstraat Oost zijn de afspraken die in 2013 met de Kernen zijn gemaakt inmiddels geëffectueerd. Hierdoor houdt de gemeente nog een flink areaal in eigendom. Dit terrein zou in de toekomst benut kunnen worden voor woningbouw dan wel voor het realiseren van nieuwe voorzieningen. Voor een aantal projecten is een voorziening getroffen. Dit betreft projecten met resultaatsverwachting (met een door de raad vastgestelde exploitatieopzet) en zonder resultaatsverwachting (zonder exploitatieopzetten). Voor de complexen met een verliesgevende resultaatsverwachting, is een voorziening getroffen voor het voorziene toekomstig verlies. Hierna volgt een uiteenzetting van deze voorziening.

6 De financiële verwachtingen betreffen de projecten van derden zonder vastgestelde exploitatieopzet en zonder resultaatverwachting zien er als volgt uit: (bedragen * 1.000) Projectnr. Omschrijving Boekwaarde per 31 dec Prognose Jaar van G.053 De Doorbraak, Beneden-Leeuwen 3 p.m. Onbekend G.055 Bedrijventerrein Veesteeg Zuid-West, Beneden-Leeuwen 1 p.m. Onbekend G.058 Nuijen/Tulpstraat, Beneden-Leeuwen 0 p.m. Onbekend G.060 Valksestraat, Alphen -60 p.m. Onbekend G.081 Sporteon Piels, Beneden-Leeuwen 0 p.m. Onbekend G.089 Kroozenboogerd, Beneden-Leeuwen -7 p.m. Onbekend G.102 Florastraat, Boven-Leeuwen 18 p.m. Onbekend G.105 Molenstraat/Leeuwenborgh, Boven-Leeuwen 0 p.m. Onbekend G.106 Zonnewoud/v.d. Bosch, Boven-Leeuwen 5 p.m. Onbekend G.111 Woonservicepunt Dreumel ( t Heer) 225 p.m. Onbekend G.132 Wamel-Oost -3 p.m. Onbekend G.136 Bedrijventerrein Wamel-Oost 8 p.m. Onbekend G.137 Tuincentrum Van Wijk, Beneden-Leeuwen -1 p.m. Onbekend G.138 Rooijsestraat 72, Dreumel -2 p.m. Onbekend G.139 Zwaanstraat, Dreumel -7 p.m. Onbekend G.140 Entreegebied Gouden Ham, Appeltern 6 p.m. Onbekend G.141 Bedrijventerrein Veesteeg Zuid-West, Boven-Leeuwen -9 p.m. Onbekend G.142 Rijck van Maas en Waal, Maasbommel -7 p.m. Onbekend G.143 De Tuut 9, Appeltern 0 p.m. Onbekend G.144 Park Zijveld, Beneden-Leeuwen -1 p.m. Onbekend G.145 Gouden Kans, Appeltern -1 p.m. Onbekend G.146 Zalencentrum t Centrum, Dreumel -2 p.m. Onbekend G.147 De Heks, Beneden-Leeuwen -2 p.m. Onbekend Totaal zonder vastgestelde exploitatieopzet en zonder resultaatsverwachting 164 Naast de voornoemde projecten zijn er ook nog overige gronden en dergelijke. (bedragen * 1.000) Projectnr. Omschrijving Boekwaarde per 31 dec Afgeboekt in 2014 Jaar van Overig G.090 Verspreide terreinen -6 Onbekend G.095 Strategische aankopen bouwgrondexploitatie Onbekend G.999 Bouwgrondexploitaties algemeen (voorziening) Onbekend Totaal overig Winst- en verliesneming Op grond van de wettelijke voorschriften (BBV) moeten wij inzicht geven in de onderbouwing van de winstneming. Hierbij is aangegeven dat tussentijdse winstneming slechts raadzaam is onder bepaalde voorwaarden. Bij grote projecten die jaren duren is het mogelijk tussentijds winst te nemen, waarbij het wenselijk is het project onder te verdelen in duidelijk herkenbare delen. Tussentijdse winstneming is dan mogelijk als een deelproject is afgesloten, de winst op het project is gerealiseerd en er geen verlies verwacht wordt op andere deelprojecten, tenzij daarvoor een voorziening is getroffen. In de vastgestelde nota Grondbeleid 2013 hebben wij het volgende over de winstneming opgenomen: Tussentijdse winst mag alleen gerealiseerd worden indien aan een van de in deze Nota genoemde drie voorwaarden voldaan wordt. 1. Alle kosten van een grondexploitatiecomplex zijn reeds geheel gedekt door inmiddels gerealiseerde verkopen en elke verder verkoop is pure winst;

7 2. Bijna alle kosten zijn gemaakt en ook de nog geraamde kosten zullen gedekt worden door de gerealiseerde verkopen; 3. Bij locaties met een relatief grote winstgevendheid. De gerealiseerde verkopen zijn hoger dan de gemaakte kosten en de geraamde verkopen zijn hoger dan de nog te maken kosten. Voor de te verwachten verliezen tot en met 2014 hebben zijn voorzieningen getroffen voor een totaalbedrag van Reserves en voorzieningen Bovenwijkse Voorzieningen Van iedere verkochte m 2 bouwgrond binnen onze gemeente wordt 10 afgedragen aan de reserve Bovenwijkse voorzieningen. Dit geldt voor zowel gronden onder woningbouw als voor gronden onder bedrijventerreinen. Na aftrek van alle verplichtingen bedraagt de hoogte van de reserve per 31 december Voorziening Verliesgevende complexen Ingevolge de voorschriften is het, zoals voormeld, bij (te verwachten) exploitatietekorten verplicht een voorziening te vormen. Deze voorziening dient gepresenteerd te worden als correctieboeking op de balanswaarde en maakt dus geen onderdeel uit van het overzicht van reserves en voorzieningen, zoals in de bijlagen opgenomen. De bespaarde rente over de boekwaarde wordt jaarlijks toegevoegd aan de algemene reserve. De hoogte van de voorziening bedraagt per 31 december In onderstaande tabel wordt de opbouw van de voorziening weergegeven: Bedragen * Omschrijving Stand per 31 december 2014 Bedrijventerrein Kapelstraat - Maasbommel 288 De Klomp - Altforst 855 Uitbreiding bedrijventerrein Lageweg - Dreumel Van der Capellenstraat - Appeltern 42 De Kroonenburg - Maasbommel 138 Appelhoek - Alphen Totalen RISICO S De gemeente loopt altijd financiële risico's als de verkoop van kavels minder goed verloopt, dan verwerkt in de grondexploitaties. De looptijd van de projecten in de exploitatieopzet wordt regelmatig geactualiseerd. Voor projecten die op basis daarvan tot een negatief resultaat zouden leiden, is een voorziening getroffen. Risico's zijn in te delen in organisatorische, verhaals- en economische risico's en zitten met name in: - planprocedure; - renterisico; - afzetrisico; - voldoen aan subsidievoorwaarden. Indien de verkoop tegen zit zal er op deze projecten minder winst behaald worden, c.q. meer verlies behaald worden. Door het jaarlijks, periodiek actualiseren van de exploitatieopzetten en het nemen van maatregelen (vorming voorziening Verliesgevende complexen) worden de risico s beheersbaar gehouden. Bovendien is er ter dekking van mogelijke onverwachte verliezen de Algemene reserve.

8 VENNOOTSCHAPSBELASTINGPLICHT Per 1 januari 2016 wordt de belastingplicht ingevoerd voor overheidsonderneming in het kader van de vennootschapsbelasting. Aangezien de gemeente in het kader van de grondexploitatie hier, indien er sprake is van winst, vennootschapsbelasting moet gaan betalen en nog niet bekend is of er sprake is van winst, loopt de gemeente hier een risico. Komende tijd zal duidelijk worden hoe een en ander uitpakt. De inbrengwaarde van de grondexploitaties zal fiscaal, op basis van de waarde in het economisch verkeer, plaats moeten vinden. Hiervoor zullen taxaties moeten worden gemaakt. Risico vertraging en prijsdaling (scenario's 2 jaar vertraging en verlaging grondprijs 20%) Bij het doorrekenen van de complexen in het kader van de jaarrekening 2014 is een tweetal scenario's doorgerekend. Het ene scenario gaat uit van een verlenging van de doorlooptijd van de complexen met 2 jaar, het andere van een prijsverlaging met 20%. De scenario's leveren een verslechterd resultaat van respectievelijk en op. CONCLUSIE Het verloop van de projecten in de verschillende kernen geeft een zeer divers beeld. In onze gemeente liggen de gemiddelde verkopen de afgelopen jaren met ongeveer 100 ruim boven het langjarige gemiddelde van 60 nieuwe woningen per jaar. Wel worden er relatief veel huurwoningen en kleine goedkope woningen gebouwd. De som van de resultaten van de eigen gemeentelijke grondexploitaties is nog steeds positief. Echter doordat de ontwikkelingen en verkopen langzamer gaan dan oorspronkelijk aangenomen, wordt de looptijd van de projecten langer en zullen de resultaten lager worden. Zoals de scenarioberekeningen aantonen beweegt het risico op een hoger verlies zich tussen een bandbreedte (onder de gegeven omstandigheden) van tot Dit toont aan dat calculaties zeer gevoelig reageren op de gegeven omstandigheden. Zie dienen dan ook met de nodige voorzichtigheid te worden geïnterpreteerd.