Discussie betaalbaarheid

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Discussie betaalbaarheid"

Transcriptie

1 Congres 17 april 2014 Discussie betaalbaarheid Op het verenigingscongres van 3 oktober 2013 is een motie over betaalbaarheid aangenomen, waarin het bestuur van Aedes onder meer werd gevraagd om duidelijke uitgangspunten voor corporaties te formuleren waaruit blijkt dat betaalbaarheid en voldoende beschikbaarheid van goede woningen voor de doelgroep kerntaak is van corporaties. Het bestuur heeft hiervoor een bestuursadviescommissie ingesteld om dit nader uit te werken. Begin maart 2014 heeft de bestuursadviescommissie haar advies aan het bestuur gestuurd. Dit advies is door het bestuur overgenomen en wordt ter instemming voorgelegd aan het verenigingscongres van 17 april Het bestuur waardeert de gemaakte analyse en de werkwijze van de bestuursadviescommissie. In een brede consultatie zijn vertegenwoordigers van huurders, deskundigen, stakeholders en corporaties gesproken. De netquestionnaire in november 2013 (respons 52%) geeft zicht op hoe de leden van Aedes over de verschillende dilemma s denken die aan de verantwoordelijkheid van corporaties voor betaalbaarheid verbonden zijn. Het advies is besproken in de vier ledenbijeenkomsten voorafgaand aan het verenigingscongres. In de bijlage is een kort verslag opgenomen. Voor het bestuur vormen de volgende aspecten de essentie van het advies: Corporaties zijn verantwoordelijk voor de betaalbaarheid van het wonen voor de doelgroep, maar delen deze verantwoordelijkheid met onder meer het rijk. Daarbij zijn corporaties primair verantwoordelijk voor de beschikbaarheid voor de doelgroep van voldoende betaalbare woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens (597 euro in 2014). Secundair kijken corporaties ook naar de beschikbaarheid van woningen voor huurders die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag maar voor hun huisvesting wel afhankelijk zijn van corporaties en tot onze doelgroep behoren. Daarbij gaat het om woningen tot 699 euro (de liberalisatiegrens) en in sommige regio s ook om woningen voor middeninkomens. De overheid is verantwoordelijk dat de betaalbaarheid via huurtoeslag wordt geborgd voor de doelgroep die in woningen tot de aftoppingsgrens wonen. Lokaal en/of regionaal maken corporaties met hun stakeholders nadere afspraken over de kwaliteit en het aantal woningen onder de aftoppingsgrens, onder de liberalisatiegrens en in sommige regio s het aanbod voor middeninkomens. Daarbij wordt ook betrokken hoe via toewijzing en de mogelijke inzet van instrumenten passend wonen kan worden bevorderd. Wanneer het verenigingscongres instemt met het advies, zal het bestuur zorgdragen dat de leden bij de nadere uitwerking worden gefaciliteerd en de beoogde condities via de belangenbehartiging worden nagestreefd.

2 Bijlage Verslag thema betaalbaarheid ledenbijeenkomsten maart 2014 In algemene zin bijval voor de in het advies opgenomen analyse. Ook grotendeels instemming met het advies zelf. Gemaakte opmerkingen: Onder kopje risico: niet de netto huurprijs, maar de huurprijs opnemen. o Dit is aangepast in het advies. De zin De huurprijs moet meer in lijn komen met de kwaliteit van de woning. is tweeledig te interpreteren. o Enerzijds wordt bedoeld dat de huurprijs nu voor sommige woningen lager is dan de benodigde kostprijs. Anderzijds wordt bedoeld dat de kwaliteit op langere termijn dient aan te sluiten bij een voor de huurder betaalbare prijs. Sommige corporaties hebben de voorkeur om de grens niet op aftoppingsgrens te leggen voor primaire taak, maar op liberalisatiegrens. Dit mede in relatie tot de verhuurdersheffing. o In het advies is gekozen voor het hanteren van de aftoppingsgrens om beter aan te sluiten bij de huidige systematiek van de huurtoeslag, waarbij de betaalbaarheid voor huishoudens tot deze grens nog grotendeels is geborgd. De vraag is of het onderzoek naar de opwaartse spiraal en het toekomstbestendig bestel al is kortgesloten met Woonbond en rijk. o De analyse wordt gedeeld door de Woonbond, maar er heeft nog geen bestuurlijke afstemming over het voorgestelde onderzoek plaatsgevonden. Een corporatie vindt de koppeling tussen bedrijfslasten en beschikbaarheid van woningen te absoluut gesteld. o Deze koppeling is inderdaad niet absoluut, maar dient als voorbeeld van het dilemma dat corporaties hebben in hun afweging de beschikbare middelen in te zetten voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Enige discussie ontstaat over de inzet van instrumenten om passend wonen te bevorderen. Sommige corporaties zijn geen voorstander van het gebruik van tijdelijke huurcontracten. o Het advies geeft een mogelijk instrumentarium aan dat kan worden benut om lokaal of regionaal in te zetten om in een specifieke woningmarktsituatie de doorstroming te bevorderen. De afweging welke instrumenten ingezet worden, is aan de lokale partners. 2

3 Advies Bestuursadviescommissie Discussie Betaalbaarheid Maart 2014

4 Onze zorg is: betaalbaarheid van het wonen Wij zien dat steeds meer huurders financieel in de knel komen en dat woonquoten stijgen. Bijna 30 procent komt nu al geld tekort voor noodzakelijk uitgaven. Dat baart ons grote zorgen. Het kabinet legt jaarlijks een verhuurdersheffing op die jaarlijks oploopt tot 1,7 miljard euro in Steeds meer corporaties, ondanks vergaande bezuinigingen op hun bedrijfskosten, zien zich genoodzaakt huurverhogingen boven inflatie te vragen. Het beroep op de huurtoeslag neemt daardoor steeds meer toe. Het is niet te verwachten dat de overheid dit onbegrensd door laat gaan. Als de huurtoeslag vermindert of aan corporaties hiervoor een bijdrage wordt gevraagd (via bijvoorbeeld een hogere verhuurdersheffing), dit zal onherroepelijk ten koste gaan van de betaalbaarheid, de kwaliteit en de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in Nederland. Deze opwaartse spiraal moet worden doorbroken. Onze verantwoordelijkheid blijft: voldoende goede betaalbare woningen voor de doelgroep Wij zijn zuinig op de betaalbare woningen die wij beheren. Bijna 2,4 miljoen huishoudens met lagere en middeninkomens zijn voor hun huisvesting afhankelijk van de woningen die corporaties verhuren. Die woningen zijn gemiddeld van goede kwaliteit en hebben een gemiddelde huurprijs van 468 euro per maand. Bijna 90 procent van onze woningen heeft nu een huurprijs lager dan 597 euro per maand (de aftoppingsgrens in de huurtoeslag) en zijn daarmee bereikbaar voor mensen die recht hebben op huurtoeslag. Primair beschouwen wij het als onze maatschappelijke taak om in ieder geval voldoende betaalbare woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens beschikbaar te hebben voor onze doelgroep. Wij leggen de gewenste kwaliteit en het aantal woningen met een betaalbare prijs in relatie tot de ontwikkeling van onze doelgroep vast in afspraken met lokale en regionale partners. Secundair kijken wij ook naar de beschikbaarheid van woningen voor huurders die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag maar voor hun huisvesting wel afhankelijk zijn van corporaties en tot onze doelgroep behoren. Daarbij gaat het om woningen tot 699 euro (de liberalisatiegrens) en in sommige regio s ook om woningen voor middeninkomens. 4

5 Wij zorgen dat de bedrijfsvoering van onze organisaties efficiënter wordt en de bedrijfslasten die wij kunnen beïnvloeden zodanig laag zijn dat het mogelijk blijft om woningen binnen het bereik van de huurtoeslag te houden. Wij verantwoorden ons hierover en gaan daarover in gesprek met onze lokale partners. Wij zorgen dat de woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens bij voorrang worden toegewezen aan mensen met een laag inkomen (primaire doelgroep). Betaalbaarheid gaat voor keuzevrijheid. Wij willen dat zo veel mogelijk mensen passend kunnen wonen in onze woningen. Om dat mogelijk te maken zijn extra instrumenten nodig. Lokaal of regionaal bepalen wij samen met onze partners of deze extra instrumenten ingezet worden om doorstroming te bevorderen en eventuele scheefheid te bestrijden. Ons risico is: onvervulbare verwachtingen Elke kwaliteit heeft zijn prijs. Door de economische groei en de wijze van subsidiëring is er bij huurders, corporaties en overheden te weinig besef dat de kwaliteit van woningen een prijs heeft. De kwaliteit van sociale huurwoningen is decennialang toegenomen en daarmee de kostprijs van onze woningen. De huurprijs moet meer in lijn komen met de kwaliteit van de woning. Daarmee worden de verwachtingen van huurders, overheden en corporaties over wat mogelijk is meer realistisch. Onze inzet is: samen met anderen onze verantwoordelijkheid nemen Wij vinden de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van het wonen voor de doelgroep een gezamenlijke verantwoordelijkheid van huurders, corporaties en overheid. Corporaties zorgen hierbij voor voldoende goede betaalbare woningen. Het rijk legt helder vast wat voor de doelgroep betaalbaar is en brengt de betaalbaarheid van deze groep voor woningen onder de aftoppingsgrens tot stand via de huurtoeslag. Corporaties en gemeenten leggen in de prestatieafspraken minimaal vast hoeveel woningen onder de aftoppingsgrens er in die gemeente moeten zijn (gezien de omvang van het huidige aanbod en de huidige vraag) én of deze bestaande woningen van voldoende kwaliteit zijn. Daarbij wordt ook gekeken naar het aanbod tot de liberalisatiegrens en, in sommige regio s, het aanbod aan woningen voor middeninkomens. 5

6 Corporaties maken zichtbaar wat de consequenties van keuzes zijn voor lagere woonlasten, meer beschikbaarheid of hogere kwaliteit. Uitgangspunt daarbij is een bedrijfsmodel waarbij de verantwoordelijkheden van corporaties voor de doelgroep ook op langere termijn kunnen worden gerealiseerd. Met de huurders stemmen corporaties de keuzes van de inzet van middelen en de omvang en kwaliteit van de woningvoorraad af. Samen met in ieder geval het rijk en de Woonbond, gaan corporaties onderzoeken wat de effecten zijn van de opwaartse spiraal van verhuurdersheffing, hogere huren, hogere uitgaven huurtoeslag, nog hogere verhuurdersheffing etc. en hoe een toekomstbestendig bestel ontstaat waarin de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en de kwaliteit voor huishoudens blijvend kan worden gegarandeerd. 6

7 Voorwoord Voldoende betaalbare goede woningen voor mensen met een laag inkomen. Dat is het doel dat corporaties al sinds hun oprichting hebben. In de circa 2,4 miljoen woningen van corporaties woont bijna een derde van de Nederlandse huishoudens. In de meeste gevallen naar volle tevredenheid; een prima woning, een prettige woonomgeving en tegen een betaalbare prijs. Maar de laatste jaren komen er ook steeds meer mensen in de knel. Van de 10 huishoudens leeft 1 huishouden in 2017 onder de armoedegrens. Van de huurders heeft 28 procent gezien hun woonlasten te weinig geld over voor overige uitgaven. In sommige regio s in Nederland is dit bijna 40 procent. Het deel van het besteedbaar inkomen dat uitgegeven wordt aan woonlasten is voor huurders in 2012 gestegen naar 36,4 procent. Gemiddeld zijn kopers 25,3 procent van hun inkomen kwijt aan woonlasten. De economische crisis versterkt deze ontwikkeling. Meer mensen zijn werkloos, meer mensen hebben geen vast inkomen, meer mensen zullen straks niet meer in een verpleeghuis kunnen wonen. De bezuinigingen van de overheid zijn merkbaar en voelbaar. Allereerst bij mensen zelf, maar ook bij gemeenten en corporaties. In 2013 zagen veel corporaties zich genoodzaakt om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, waarbij bijna alle huurders te maken kregen met een huurverhoging boven inflatie. Daarnaast werden door corporaties de bedrijfskosten waar mogelijk verlaagd. De investeringen in nieuwe woningen moesten soms worden geschrapt. Kunnen corporaties nu nog waarmaken waar zij voor zijn? Op welke wijze kunnen zij nog steeds voldoende betaalbare goede woningen voor mensen met een laag inkomen bieden? Opdracht en werkwijze bestuursadviescommissie discussie betaalbaarheid Op het extra Aedes verenigingscongres van 3 oktober 2013 werden in essentie bovenstaande vragen verwoord in een motie die met grote meerderheid werd aangenomen door de aanwezige leden. Het beantwoorden van die vragen werd des te meer prangend ervaren als gevolg van de toen voorliggende principe afspraken tussen Aedes en het rijk, waarin onder meer het verzet tegen de verhuurdersheffing voor deze kabinetsperiode werd gestaakt in ruil voor afspraken over onder meer de condities waaronder corporaties hun werkzaamheden kunnen verrichten. Dat - op het moment van schrijven van dit advies deze afspraken nu onder druk staan als gevolg van de door minister Blok voorgestelde herziening Woningwet, kon toen niet worden voorzien. Het bestuur van Aedes heeft op 12 november formeel de opdracht vastgesteld voor de bestuursadviescommissie discussie betaalbaarheid. Die opdracht luidt: Het formuleren van duidelijke uitgangspunten voor corporaties waaruit blijkt dat betaalbaarheid en 7

8 voldoende beschikbaarheid van goede woningen voor de doelgroep kerntaak is van corporaties. Op 13 november kwam de bestuursadviescommissie voor het eerst bijeen. De commissie bestaat uit 14 corporatiebestuurders, waaronder 3 leden van het bestuur van Aedes en 2 personen die de motie op het congres van 3 oktober 2013 indienden. Bijlage 1 geeft de samenstelling van de bestuurscommissie. De commissie koos om eerst een analyse te maken van de verschillende relevante aspecten die van invloed zijn op de in de opdracht gevraagde uitgangspunten. Daarbij is onder meer gekeken naar het historisch perspectief van de rol van corporaties, de definities van betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en doelgroep en de beschikbare feiten op deze onderwerpen. Deze analyse is verkort vervat in een zogenaamde gespreksnotitie. De bestuursadviescommissie is van mening dat zij haar opdracht niet in splendid isolation moest uitvoeren, maar juist in gesprek moest gaan met vertegenwoordigers van huurders, deskundigen, stakeholders en collega corporatiebestuurders. Deze vertegenwoordigers zijn opgenomen in bijlage 2. Een netquestionnaire in november 2013 peilde bij corporatiebestuurders de opvattingen over de rol en verantwoordelijkheden van corporaties en anderen rondom de verschillende aspecten. In bijlage 3 zijn de resultaten weergegeven. Ook is gevraagd met wie de commissie idealiter hierover in gesprek zou moeten gaan. Vanaf half januari tot half februari 2014 sprak de commissie met in totaal 23 personen, vertegenwoordigers van huurders, deskundigen en stakeholders. Daarnaast zijn er in 5 ledenbijeenkomsten rondetafelgesprekken gevoerd met in totaal 114 personen. De gesprekken geven een breed spectrum te zien aan zienswijzen en opvattingen. Tevens tonen ze het belang en de complexiteit van het thema aan. De bestuursadviescommissie waardeert de constructieve en open wijze waarop alle personen hun kennis en meningen deelden en beseft ook dat zij niet aan allen op dezelfde wijze recht kan doen in dit advies. Aangezien voldoende betaalbare goede woningen voor de doelgroep een gedeelde verantwoordelijkheid is en zal blijven, betreft dit advies niet alleen corporaties, maar ook huurders en overheden. Met dat besef adviseren wij dan ook dat corporaties met hen in gesprek blijven om nu en ook voor te toekomst dit te kunnen blijven borgen. Arjan Deutekom Voorzitter Bestuursadviescommissie discussie betaalbaarheid 8

9 Enkele feiten Het Nibud heeft voor verschillende huishoudens en inkomens voorbeeldbegrotingen gemaakt. Zo heeft een alleenstaande met een bijstandsuitkering sinds januari 2014 een bedrag van euro per maand aan inkomsten. Zijn vaste lasten zijn minimaal 297 euro, de huishoudelijke uitgaven 258 euro, voor reserveringen (kleding, inventaris of extra ziektekosten) 193 euro. Bij een bedrag van 272 euro voor huur is er geen geld over voor contributies of abonnementen, een huisdier of een keer een uitje. Bij een huur van 409 euro ontvangt deze persoon 175 euro huurtoeslag en houdt dan 45 euro per maand over voor dit soort uitgaven. Een gezin met twee jonge kinderen met een minimum inkomen heeft per maand euro. Bij een huur van 485 euro ontvangt dit gezin 224 euro huurtoeslag en komt dan 50 euro tekort per maand. (Bron: Minimum-voorbeeldbegrotingen 2014; Nibud) De helft van alle huurders (1,3 miljoen huishoudens) in gereguleerde woningen behoort tot de zogenaamde primaire doelgroep; zij komen op grond van hun inkomen (één persoon: maximaal euro in 2011; meer personen: maximaal euro) in aanmerking voor huurtoeslag. Bijna een kwart (22 procent) heeft een belastbaar inkomen onder euro (in 2011) en komt niet in aanmerking voor huurtoeslag (secundaire doelgroep). Huishoudens met een inkomen tussen en euro vormen de middeninkomens (12 procent). De overige 16 procent van de huurders heeft een inkomen boven euro in De woonquoten voor deze groepen huurders waren voor de doorsnee huurder: Doelgroep Netto Energie- Woon- Huurquote quote quote Primair 22,7% 9,4% 32,1% Secundair 25,9% 6,5% 32,4% Middeninkomens 20,5% 5,4% 26,0% Boven euro 14,9% 4,2% 19,3% 9

10 De regionale verdeling van de woonquoten in Nederland: (Bron: Woonlasten van huurders; Rigo in opdracht Nederlandse Woonbond) In 2012 hadden huishoudens een inkomen beneden de armoedegrens. Naar verwachting stijgt dit in 2014 naar huishoudens, zo n 10 procent van alle huishoudens. Dit is vergelijkbaar met het aantal in het jaar 2000, maar was tot 2010 gedaald naar circa een half miljoen huishoudens. (Bron: Armoedesignalement 2013; SCP/CBS) In het armoedesignalement van SCP/CBS wordt gewerkt met het zogenaamde niet-veelmaar-toereikendbudget (NVMT-budget). Dit budget is gebaseerd op de in het eerste kader weergegeven - Nibud-norm, maar gaat uit van een harde ondergrens dat huishoudens nodig hebben (het basisbudget). Daarbij wordt een beperkt bedrag meegenomen voor zogenaamde sociale participatie (kosten familiebezoek of lidmaatschap van een vereniging). Op basis van het besteedbaar inkomen en het benodigde budget voor overige uitgaven, resteert dan een bepaalde ruimte voor woonlasten. 10

11 Schematisch ziet dit er als volgt uit: Op basis van de woonlasten die huurders in gereguleerde woningen hebben, houden mensen al dan niet ruimte over voor overige uitgaven. In Nederland komt 28 procent van de huurders geld tekort voor overige uitgaven. Het regionale beeld is als volgt: (Bron: Woonlasten van huurders; Rigo in opdracht Nederlandse Woonbond) 11

12 Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag mag een alleenstaande tussen 23 en 65 jaar in 2014 niet meer verdienen dan euro. Voor een oudere alleenstaande (vanaf 65 jaar) is de grens euro. Voor een meerpersoonshuishouden jonger dan 65 jaar is de grens euro en voor een meerpersoonshuishouden ouder dan 65 jaar mag het inkomen niet meer bedragen dan euro om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. De huurgrenzen zijn weergegeven in het volgende schema: Naar verwachting ontvingen in 2012 meer dan 1,3 miljoen huishoudens huurtoeslag, waarvan circa eenpersoonshuishoudens. Gemiddeld ontving een huishouden naar schatting euro aan toeslag in (Bronnen: Ministerie van BZK en Woonbond (schema)) Het aantal woningen van corporaties onder de kwaliteitskortingsgrens is in de periode bijna gehalveerd. In dezelfde periode is het aantal woningen boven de aftoppingsgrens bijna verdubbeld. Het corporatiebezit is in totaal met bijna woningen afgenomen. In 2011 hebben 21,3% van de woningen een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens en 88,6% van de woningen een huurprijs onder de aftoppingsgrens. 12

13 Boven aftoppingsgrens Tot aftoppingsgrens Tot kwaliteitskortingsgrens In 2011 is het aandeel huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de aftoppingsgrens 88,6%. De 5 regio s met het hoogste en laagste aandeel zijn als volgt: Regio s met hoogste aandeel woningen tot aftoppingsgrens: Zuidoost- en Zuidwest Drenthe 95,7% Ommelanden (Groningen) 95,5% Noord-Friesland/Waddeneilanden 95,4% Noord- en Midden Drenthe 94,6% Zuid-Zeeland 93,7% Regio s met laagste aandeel woningen tot aftoppingsgrens: Amstelland/Meerlanden 77,8% Het Gooi 82,8% s Gravenhage 83,2% Oost-Utrecht 84,6% Bollenstreek/Leiden 85,5% In de periode 2002 tot 2012 is de kwaliteit van een corporatiewoning toegenomen. Het gemiddelde aantal punten per woning volgens het woningwaarderingssysteem (WWS) steeg van 119,5 naar 140 punten *. De gemiddelde puntprijs (=huurprijs gedeeld door aantal WWS-punten) steeg van 2,79 euro naar 3,11 euro *. De gemiddelde huurprijs van een corporatiewoning bedroeg 447 euro per maand in Het gemiddelde aantal WWS-punten per woning verschilt per regio. Ook zijn er regionale verschillen naar gemiddelde huurprijs per maand. 13

14 (Bron: CFV, bewerking Aedes Kenniscentrum) * Gegevens van 2012 betreffen alleen Daeb-woningen (tot 670 euro) De vele dilemma s De feiten spreken. Steeds meer mensen zijn of komen in financiële problemen en hebben minder geld om hun noodzakelijke uitgaven te kunnen doen. Corporaties hebben steeds minder echt goedkope woningen beschikbaar. De kwaliteit van woningen is toegenomen, maar de gemiddelde puntprijs nog meer. De woonquoten liggen hoog, zeker voor de lagere inkomens. Bij de primaire doelgroep wordt bijna 10 procent van het inkomen aan energielasten betaald. Daarnaast zijn er grote verschillen te zien tussen de regio s. Het is niet eenvoudig door al deze bomen het bos te zien. De betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van woningen worden elk afzonderlijk door verschillende factoren beïnvloed en kennen daarnaast een grote samenhang. En welke rol kan een corporatie hierin spelen? Deze complexiteit aan factoren wordt bevestigd door zowel de netquestionnaire (NQ) die in november 2013 is gehouden onder corporatiebestuurders als door de vele gesprekken die de bestuursadviescommissie met vertegenwoordigers van huurders, deskundigen, stakeholders en corporaties heeft gevoerd. Betaalbaarheid Vanuit de huurder is het eenvoudig. Een woning is betaalbaar als de huurder voldoende geld overhoudt om aan andere onvermijdbare uitgaven te kunnen besteden. Of dat zo is, hangt af van zijn inkomen, de huurlasten (inclusief servicekosten), de overige woonlasten (zoals energielasten) en of hij recht heeft op huurtoeslag. Die toeslag wordt door de rijksoverheid bepaald, waarbij tot een huurprijs van 389 euro (= kwaliteitskortingsgrens) de huurder zelf globaal 225 euro per maand betaalt. De rest wordt afgedekt door huurtoeslag. Is de huur hoger dan 389 euro, dan ontvangt de 14

15 huurder eventueel een deel als huurtoeslag, afhankelijk van leeftijd en huishoudenssamenstelling. De corporatie bepaalt de huurprijs die zij in rekening brengt. Daarbij hanteert zij veelal een percentage van de maximaal toegestane huur (op basis van het WWS-systeem); het zogenaamde streefhuurpercentage. De corporatie bepaalt deels ook de energielasten van de huurder; wanneer een woning een hoger energielabel heeft, dan kunnen de energielasten in principe lager zijn (afhankelijk van het gedrag van de bewoner). Maar een hoger energielabel betekent veelal ook een hogere investering voor de corporatie in de kwaliteit van de woning. En die investering zal op termijn ook weer moeten worden terugverdiend. Betaalbaarheid is dus de resultante van verschillende factoren. In de NQ werd dit bevestigd. Bijna tweederde van de corporatiebestuurders geeft aan dat betaalbaarheid een gedeelde verantwoordelijkheid is. Bijna een kwart vindt het rijk het meest verantwoordelijk, 8 procent de corporatie en 5 procent de huurder. De meeste deskundigen en stakeholders bevestigen deze gedeelde verantwoordelijkheid, waarbij overigens een aantal aangeeft dat de corporatie de huurprijs onafhankelijk van het inkomen van de huurder dient te bepalen. Werking huurtoeslag Stel dat een huurder met recht op huurtoeslag een huur van 300 euro per maand betaalt. Hij krijgt dan circa 75 euro huurtoeslag en betaalt zelf 225 euro. Als de corporatie de huur verhoogt naar 310 euro, dan gaat de huurtoeslag met 10 euro omhoog. De huurder betaalt nog steeds 225 euro, maar de corporatie ontvangt 10 euro meer, die door de huurtoeslag wordt betaald. Wanneer op termijn de huurprijs hoger wordt dan 389 euro, zal de huurder zelf een deel moeten gaan betalen, maar tot 389 euro wordt de huurstijging volledig gecompenseerd door de huurtoeslag. Omgekeerd geldt hetzelfde. Een lagere huurprijs resulteert niet in een lagere prijs voor de bewoner, maar in minder huurtoeslag. Corporatiebestuurders onderschrijven dat zij rekening houden met dit effect in hun huurbeleid. In de NQ en gesprekken geven zij aan dat zij sturen op de huurprijsgrenzen in de huurtoeslag. Daarbij worden vooral de zogenaamde aftoppingsgrens (556 resp. 597 euro) en de liberalisatiegrens (699 euro) genoemd. De Woonbond herkent dit en constateert tevens dat er in veel mindere mate naar de kwaliteitskortingsgrens (389 euro) wordt gekeken. Veel personen geven aan dat de huurtoeslag in haar huidige vorm verstorend werkt. Onder meer Priemus en Van der Schaar pleiten voor een huurprijsonafhankelijke toeslag, bijvoorbeeld in de vorm van inkomensafhankelijk budget voor huishoudens. Anderen 15

16 geven aan dat daarbij niet alleen naar de huur, maar naar de totale woonlasten moet worden gekeken. De Woonbond onderschrijft beide voorstellen. Doen corporaties dan nog iets voor de betaalbaarheid? Ja, corporaties realiseren huurwoningen goedkoper dan bijvoorbeeld commerciële verhuurders. Omdat corporaties non-profit organisaties zijn, werken zij met een lager rendement en realiseren daardoor een lagere kostprijs. Die lagere kostprijs betekent dat ook de huurprijs lager kan zijn. Zo is de gemiddelde puntprijs van een corporatiewoning 3,23 euro in Commerciële beleggers hebben een gemiddelde puntprijs van 3,84 euro en particuliere verhuurders een gemiddelde puntprijs van 3,62 euro. Nieuwe verhuringen Het afgelopen jaar verhoogden corporaties bij 81 procent van nieuwe verhuringen in hun bestaande woningbezit de huurprijs. Die verhoging kwam gemiddeld uit op 24,3 procent (Bron: CFV). Daardoor betalen mensen die verhuizen direct een hogere huurprijs dan de mensen in soortgelijke woningen die niet verhuizen. Dat deze verhoging plaatsvindt, komt deels doordat er jaarlijks steeds minder mensen verhuizen (= dalende mutatiegraad). De benodigde huuropbrengst kan daardoor over minder woningen worden verrekend, waardoor deze hoger uitvalt. Effect is wel dat daardoor mensen nog minder geneigd zijn om te gaan verhuizen, wanneer daarvoor geen directe noodzaak bestaat. Beschikbaarheid Ook de beschikbaarheid van woningen kent vele aspecten. Kan een woningzoekende relatief snel een geschikte woning vinden? Dat verschilt nogal van regio tot regio. De mogelijkheden van corporaties zijn beperkt. Het aantal woningen dat jaarlijks beschikbaar komt, neemt de afgelopen jaren gestaag af. Gemiddeld in Nederland duurt het 12,5 jaar voordat een huurwoning vrij komt voor nieuwe verhuur. In de vier grote steden 14 jaar (Bron: Ministerie BZK, Presteren woningcorporaties 2012). Op sommige plekken komen er nu slechts 5 van de 100 woningen jaarlijks beschikbaar. Als een woning beschikbaar komt, wil een corporatie die normaliter zo passend mogelijk toewijzen. Met andere woorden, is de woning qua kwaliteit en prijs passend bij de woonwensen en het inkomen van het huishouden die de woning wil gaan huren? Dat blijkt niet altijd goed mogelijk. Soms voldoet de woning wel aan de gewenste kwaliteit, maar is de prijs te hoog in verhouding tot het inkomen, waardoor er direct betaalbaarheidsproblemen kunnen ontstaan. Als de nieuwe huurder toch de woning wil huren, kan de corporatie veelal als gevolg van de lokale woonruimteverordening dit niet weigeren. 16

17 De regelgeving is op dit moment dat mensen met een inkomen boven euro eigenlijk niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Deze mensen vallen tussen de wal en het schip. De Woonbond en ook veel corporatiebestuurders vinden dit een ongewenste situatie en pleiten voor ophoging van deze inkomensgrens naar euro of zelfs euro. Die ophoging betekent overigens wel dat er voor het beperkte aantal sociale huurwoningen dat beschikbaar komt er dan meer potentiële gegadigden zijn. Passend toewijzen en passend wonen De woningmarkt zit op slot. Deze zinsnede en variaties daarop is de afgelopen jaren veelvuldig gebezigd. Veel woningzoekenden moeten lang wachten op een kans en dan beslissen. Huishoudens met een laag inkomen kiezen dan soms een woning die eigenlijk te duur is. Huishoudens met een middeninkomen komen nu soms niet eens voor een keuze in aanmerking. En alleenstaanden die in een sociale huurwoning wonen die wellicht te groot is, maken niet de keuze om te verhuizen naar een kleinere woning, want dan lopen ze het risico dat ze een hogere huurprijs moeten betalen dan ze nu doen. Corporaties zouden meer passend kunnen gaan toewijzen. Dan beperken zij de keuzevrijheid van het ene huishouden ten gunste van de keuzemogelijkheden van een ander huishouden. Maar het houdt niet op bij passend toewijzen. Want de samenstelling of het inkomen van een huishouden kan veranderen en daarmee de woonwensen. In 2012 woonden huishoudens met een inkomen lager dan euro in een gereguleerde huurwoning met een huurprijs hoger dan de aftoppingsgrens in de huurtoeslagregeling (525 c.q. 562 euro). Tegelijkertijd woonden huishoudens met een inkomen hoger dan euro in een gereguleerde huurwoning met een huurprijs onder deze aftoppingsgrens. Daarvan woonden huishoudens in een huurwoning met een prijs onder de 367 euro (Bron: ABF Research, Analyse scheefwonen, 2013). Deze huishoudens de zogenoemde dure en goedkope scheefwoners wonen dus niet passend wanneer naar de relatie tussen huurprijs en inkomen wordt gekeken. De mogelijkheden om deze huishoudens meer passend te laten wonen zijn echter beperkt. Veel corporatiebestuurders en ook deskundigen en stakeholders benoemen passend toewijzen en passend wonen als een groot dilemma. De keuzevrijheid van een individueel huishouden versus de keuzemogelijkheden van anderen. En hoe kunnen de mogelijkheden worden vergroot om mensen met een bepaald inkomen ook in een woning met een daaraan gerelateerde prijs laten wonen? In de woorden van Hooimeijer: Scheefheid ontstaat pas na toewijzing, niet op het moment van toewijzing! 17

18 In de NQ geeft 60 procent van de corporatiebestuurders aan dat zij een periodieke inkomenstoets prefereren boven een inkomenstoets alleen bij woningtoewijzing. In de gesprekken worden daarnaast suggesties gedaan om waar nodig aanvullende maatregelen te kunnen nemen, zoals doorstroomcontracten, Huur-op-Maat, huurbelasting e.d. (zie volgende kader). Passend wonen; de mogelijkheden De aandacht voor passend wonen is groot. Deels komt deze voort uit de behoefte om de effecten van het bestaande instrumentarium te corrigeren. Deels ook om, in regio s waar de beschikbaarheid van passende woningen onder druk staat, aanvullende mogelijkheden te hebben om doorstroming te bevorderen. Zonder volledig te willen en kunnen zijn, noemen we hier vier mogelijkheden. Een aantal is of wordt nu gehanteerd of in pilots getoetst. Inkomensafhankelijk huurbeleid; een hogere maximale huuraanpassing voor hogere inkomens. Huurbelasting; een door de belastingdienst opgelegde extra huurbelasting voor huurders in sociale huurwoningen met een hoger inkomen, bijvoorbeeld ter hoogte van het verschil tussen de huidige (sociale) huurprijs en de marktconforme huurprijs. Huur-op-Maat; bij nieuwe verhuringen krijgen huurders met een lager inkomen een huurkorting ten opzichte van de marktconforme huurprijs ten laste van huurders met een hoger inkomen die de marktconforme huurprijs betalen. De overheid bepaalt de normen hiervoor en jaarlijks vindt een inkomenstoets plaats en wordt de huurkorting eventueel aangepast. Flexibel huurcontract (in verschillende varianten); bij nieuwe verhuringen kunnen corporaties voor een bepaalde doelgroep en een bepaald deel van hun woningen een huurcontract afsluiten waarbij periodiek het inkomen wordt getoetst. Wanneer het inkomen boven een bepaald niveau komt, wordt of de huurprijs verhoogd of moet de huurder in sommige varianten verhuizen. De mogelijkheden zijn verschillend in hun werking en in hun effecten op de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van woningen. Zoals gezegd, zowel corporaties als verschillende stakeholders geven aan dat daar waar nodig op regionaal niveau de mogelijkheid moet bestaan om verschillende instrumenten in te zetten om tijdelijk bestaande discrepanties in het zorgen voor passend wonen te kunnen verkleinen. 18

19 Ongedeelde bewoners In veel steden en dorpen komen wijken en buurten voor waar in het verleden verhoudingsgewijs veel gelijksoortige woningen zijn gebouwd. Deels door verkoop, deels door sloop en vervangende nieuwbouw en deels doordat mensen niet meer passend wonen (zie vorige kader), zijn deze wijken en buurten gemêleerd qua bewoners geworden. Variëteit in bewoning wordt door bewoners, corporaties en gemeenten als een groot goed beschouwd. Maar aan deze vorm van variëteit hangt een prijskaartje. Zoals eerder geschreven wonen sommige huishoudens te duur naar verhouding tot hun inkomen en anderen te goedkoop. Er ontstaat derhalve een dilemma dat wanneer huishoudens meer conform hun inkomen zouden wonen, er minder variëteit in sommige wijken en buurten qua bewoners ontstaat. Priemus stelt op dit punt voor om mogelijke effecten op de ongedeelde stad op te lossen door lokaal afspraken over specifieke plekken in wijken te maken, en niet voor de hele stad of de hele wijk. Kwaliteit De kwaliteit van een woning wordt in eerste instantie bepaald door de overheid via de bouwtechnische voorschriften die zijn neergelegd in het Bouwbesluit. Daarnaast kunnen aanvullende voorschriften gesteld worden door een gemeente via een Bouwverordening of Bouwvoorschrift. Daarboven staat het in principe vrij aan degene die de woning bouwt (of verbouwt) om de kwaliteit van de woning te bepalen. In de regels voor de woonruimteverdeling die in een gemeente of regio zijn afgesproken kunnen kwalitatieve aspecten (bijvoorbeeld het aantal kamers) opgenomen zijn die aangeven of een huishouden al dan niet in aanmerking kan komen voor een bepaalde woning. In die zin bepaalt de kwaliteit van de woning ook de potentiële beschikbaarheid van de woning. Kwaliteit versus populariteit De kwaliteit van een woning is een lastig begrip. Natuurlijk is het mogelijk om aan de hand van objectiveerbare criteria (oppervlakte, energieprestatie, keuken en sanitair, privé buitenruimten, woonvorm, woonomgeving, e.d.) de kwaliteit te bepalen, zoals nu in het WWS-systeem. Die objectieve kwaliteit zou dan als maatstaf van de huurprijs kunnen dienen. Echter, in de ene regio is het goedkoper om een woning van bijvoorbeeld 130 punten te realiseren dan in een andere regio. Zo verschillen de grondprijzen tussen regio s en zelfs binnen regio s behoorlijk. Daarnaast verschilt de vraag naar woningen in de ene regio ten opzichte van de andere regio. Dat is een van de verklaringen voor deze verschillen in grondprijzen. Sterker, ook 19

20 binnen gemeenten zijn er verschillen naar soortgelijke woningen in verschillende wijken of buurten. Maar moeten deze verschillen in populariteit ook tot uitdrukking komen in de prijs van de woning? Het dilemma is of de kwaliteit en de daaruit volgende prijs van een woning gerelateerd moet worden aan de objectieve WWS-punten, de kostprijs van de woning of de populariteit van de woning? Dit aspect is niet overal in de gesprekken aan de orde gekomen. Sommigen pleiten voor marktconforme huurprijzen voor sociale huurwoningen (VEH, NVM), maar bijvoorbeeld Conijn pleit voor een kostprijsgerelateerde huurprijs. Van der Schaar stelt voor de prijs te baseren op een taxatie van de woning in vrije verhuur. De betaalbare kwaliteit Corporaties hebben 2,4 miljoen woningen. Daarvan is de kwaliteit bepaald. Toch verandert deze langzaam maar zeker door sloop, verbetering en nieuwbouw. Het gemiddelde aan punten volgens het woningwaarderingssysteem (WWS) steeg in de periode 2002 tot 2012 van 119,5 naar 140 punten. De kwaliteit werd beter en de kostprijs om deze te realiseren navenant hoger. De vraag is of de huidige en toekomstige bewoners deze kwaliteit ook daadwerkelijk willen. En de prijs die bij deze kwaliteit hoort, ook willen en kunnen betalen. Immers, het aantal woningen van corporaties met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens (389 euro in 2014) is in de periode bijna gehalveerd. Het huurtoeslagsysteem heeft als effect dat huurprijzen steeds meer neigen richting de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens. Het dilemma is dat bij het bepalen van de kwaliteit van woningen er beter gekeken kan worden naar de prijs die de bewoner (nu en in de toekomst) kan betalen in plaats van te bepalen welke prijs voor de te realiseren kwaliteit in rekening kan worden gebracht. Wat is de betaalbare kwaliteit? De Woonbond, corporatiebestuurders en anderen bevestigen dit beeld van doorgeschoten kwaliteit, waardoor woningen duurder in kostprijs en daardoor ook in huurprijs zijn geworden. Corporaties zo stellen zij hanteren te vaak hun eigen kwaliteitsnorm bij het realiseren of verbeteren van woningen. Samenhang Bij de beschrijving van de verschillende aspecten die de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en de kwaliteit van corporatiewoningen beïnvloeden, bleek ook al de onderlinge samenhang tussen deze drie thema s. Immers, het inkomen van een 20

21 huishouden bepaalt wat hij kan betalen eventueel aangevuld met huurtoeslag en dus welke kwaliteit de woning eigenlijk maximaal kan hebben. En, in samenhang daarmee, welke woningen potentieel beschikbaar zijn. Omgekeerd geldt een soortgelijke redenering; de bestaande kwaliteit aan woningen bepaalt de kostprijs van de woning en vervolgens of deze voor meer of minder huishoudens betaalbaar is. En of woningzoekenden daadwerkelijk deze woningen als beschikbaar beschouwen. Wie betaalt de prijs? In de gesprekken met vertegenwoordigers van huurders, deskundigen, stakeholders en corporatiebestuurders is deze samenhang tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit steeds aan de orde geweest. Met daarbij ook de vraag of er een volgordelijkheid in de samenhang zit. Met andere woorden, is het inkomen van het huishouden bepalend en volgen de prijs en de kwaliteit daaruit voort? Of is de kwaliteit van de woning bepalend en volgen de prijs en de betaalbaarheid daaruit voort? Dit bleek geen makkelijk te beantwoorden vraag te zijn en de meningen lopen uiteen. Idealiter sluit het aanbod van woningen aan bij de vraag aan woningen en is de prijs ook in verhouding tot het inkomen van de bewoners. Dat is ook jaren in grote mate het geval geweest, mede dankzij de gunstige economische ontwikkeling. In de huidige situatie is er echter een gat ontstaan tussen wat mensen kunnen betalen en wat de woningen kosten. Dan is de vraag minder relevant of de prijs te hoog is of het inkomen te laag, maar de vraag wie het gat dicht. Op lange termijn zijn de meningen minder uiteenlopend. In principe zijn woningen producten met een bepaalde, door consumenten gewenste, kwaliteit. Die gewenste kwaliteit leidt tot een bepaalde kostprijs die moet worden betaald. Als de consument die prijs niet kan betalen, omdat het inkomen bijvoorbeeld te laag is, dan dient de overheid dit door een woontoeslag aan te vullen. Doelgroep Welke huishoudens kunnen voor hun huisvesting een beroep doen op corporaties? De rol van corporaties (i.c. toegelaten instellingen) is duidelijk. In de Woningwet staat: De toegelaten instellingen huisvesten bij voorrang personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting. Bij het in gebruik geven van door hen beheerde woningen met een verhoudingsgewijs lage huurprijs geven zij zo veel mogelijk voorrang aan woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder op die woningen zijn aangewezen. Meer eenvoudig geformuleerd: Voldoende betaalbare goede woningen voor mensen met een laag inkomen. 21

22 Dan is de vraag bij welk inkomen mensen problemen hebben om passende huisvesting te vinden? Het simpele antwoord zou kunnen zijn; de mensen die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarvoor mag een alleenstaande tussen 23 en 65 jaar in 2014 niet meer verdienen dan euro. Voor een oudere alleenstaande (vanaf 65 jaar) is de grens euro. Voor een meerpersoonshuishouden jonger dan 65 jaar is de grens euro en voor een meerpersoonshuishouden ouder dan 65 jaar mag het inkomen niet meer bedragen dan euro om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. Volgens de overheid moeten corporaties 90 procent van de beschikbare woningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot euro, ongeacht hun leeftijd of huishoudenssamenstelling. Volgens velen is het voor mensen met een inkomen van euro tot euro in veel situaties niet mogelijk om in de vrije sector te huren of een woning te kopen. Deze zouden, volgens hen, ook in aanmerking moeten komen voor een sociale huurwoning. De helft van de corporatiebestuurders geeft aan haar mensen met een inkomen tot euro als de doelgroep beschouwd. Dertig procent vindt dat de grens bij euro ligt (Bron: NQ Aedes, 2013). Monasch geeft aan dat hij in dit kader wel wil nadenken over een eventuele matrix van doelgroepen met een regionale differentiatie. Meer dan een inkomen alleen In de gesprekken over betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit leek het vooral om de vraag te gaan wie de prijs van het wonen kan betalen? Dat is niet onlogisch, maar dat doet geen recht aan de vele mensen die om andere redenen afhankelijk zijn van corporaties om goed, prettig en veilig te kunnen wonen. In veel gevallen ontstaan schulden bij mensen niet door gebrek aan inkomen, maar door andere oorzaken (bijvoorbeeld door traumatische gebeurtenissen of onvermogen). Een goede signalering ontbreekt dat een betalingsprobleem niet (alleen) een gevolg is van te hoge uitgaven of te weinig inkomsten. Zowel de vertegenwoordigers van het Bureau Kredietregistratie, de Vereniging van Gerechtsdeurwaarders en het Nibud wezen hierop. Wolf geeft aan dat ook corporaties wellicht meer aan gedragsweging moeten doen om te kijken welke mensen meer of minder kans op betalingsproblemen maken. Ook andere instanties zoals de Belastingdienst, zorgverzekeraars en telecombedrijven dienen daarin betrokken te zijn. De bestaande schuldhulpverlening sluit niet altijd goed aan op de behoefte van mensen in deze situaties. Een mens is immers meer dan een inkomen alleen. Corporaties Om de rol die corporaties hebben vervuld in het zorgen voor voldoende betaalbare goede woningen voor de doelgroep en om die rol ook te kunnen blijven vervullen, hebben zij 22

23 voldoende financiële middelen nodig. Woningen moeten verhuurd, onderhouden en verbeterd worden. Oude woningen moeten worden vervangen door nieuwe woningen. De woonomgeving dient prettig en leefbaar te zijn. Corporaties ontvangen geld hoofdzakelijk via de huur en deels verkoop van woningen. Zij geven geld uit aan de hierboven genoemde zaken, maar betalen ook rente aan de financiers en belastingen en heffingen aan de overheid. Net zoals bij veel huurders, zijn ook bij corporaties de financiële mogelijkheden steeds beperkter geworden. Dat heeft een extra prikkel gegeven om de bedrijfsvoering (nog) efficiënter te organiseren. De beelden verschillen over de mogelijkheden die corporaties daarvoor hebben. De Woonbond verwijst naar de studie De doelmatigheid van woningcorporaties in kaart gebracht (RUG, 2013), waarin wordt geconcludeerd dat corporaties nog ongeveer 1 miljard euro jaarlijks kunnen besparen. Al eerder is binnen Aedes dit thema geagendeerd en via de ontwikkeling van de corporatiebenchmark (CBC) ondersteund. Ook kijken corporaties scherper naar de effectiviteit van hun activiteiten. Dat is geen eenvoudige opgave, mede gezien de onzekerheid die bestaat over de voorgestelde aanpassing van de Woningwet (c.q. de Novelle). Weliswaar zijn corporaties volop actief om hun financiële mogelijkheden te optimaliseren, maar desondanks komen zij nu vaker voor dilemma s te staan of en hoe zij haar rol in de betaalbaarheid, beschikbaarheid én kwaliteit van woningen kunnen blijven vervullen? Woningmarkt Tot dusver is vooral gekeken naar de positie van huishoudens met vooral lagere inkomens die financieel of anderszins in de knel zijn gekomen (of kunnen komen) en daarbij mede afhankelijk zijn van wat corporaties voor hen kunnen doen. Dat is volgens velen slechts een deel van het verhaal. Zij vinden dat het functioneren van de gehele woningmarkt aandacht behoeft. Zowel in de huur- als de koopsector heeft de wijze van regulering en subsidiëring geleid tot ongewenste effecten. Het voert in dit kader te ver om hierop uitvoerig in te gaan. Al eerder zijn hiervoor door verschillende deskundigen en organisaties voorstellen gedaan ter verbetering van het functioneren van de woningmarkt. Uit de netquestionnaire en de gesprekken met vertegenwoordigers van huurders, deskundigen, stakeholders en corporaties blijkt dat de meesten deze voorstellen onderschrijven. Wel wordt meer aandacht gevraagd voor de regionale verschillen die er in woningmarkten bestaan. Ook worden kanttekeningen geplaatst bij het begrip marktconforme huren. Daarnaast stellen Hooimeijer en Conijn dat er mogelijkheid tot anticyclisch beleid gerealiseerd moet worden, waardoor de effecten van oververhitting of oververkoeling in de markt kunnen worden getemperd. 23

24 Bijlage 1: Samenstelling Bestuursadviescommissie Discussie Betaalbaarheid Arjan Deutekom GoedeStede Almere Voorzitter Ad Zopfi Wassenaarsche Bouwstichting Corry Keulen Woningvereniging Nederweert Eric de Ceuster Woongoed Middelburg Hans Al Stek Lisse Hans Vedder Goed Wonen Gemert Harrie Bosch Waterweg Wonen Vlaardingen Harrie Windmüller BrabantWonen Oss Hedy van den Berk Havensteder Rotterdam Jan Salverda Domijn Enschede Lex de Boer Lefier Sappemeer René Scherpenisse Tiwos Tilburg Rob Haans De Alliantie Huizen Sigrid Hoekstra WoonFriesland Grou Rob Ravestein Aedes Secretaris Willem de Vreeze Aedes Bart Kesselaar Havensteder Rotterdam a.i. voor Hedy van den Berk 24

25 Bijlage 2: Gesprekspartners bestuursadviescommissie Eppie Fokkema Atrivé Directeur Kees Fes Atrivé Adviseur/kwartiermaker Peter van den Bosch Bureau Krediet Registratie Algemeen directeur Chris Bakhuis-van Koninklijke Beroepsorganisatie van Bestuurslid Kesteren Gerechtsdeurwaarders Ger Hukker Nederlandse Vereniging van Voorzitter Makelaars Jasja Bos Nibud Senior Wetenschappelijk medewerker Marcel Warnaar Nibud Senior Wetenschappelijk medewerker Sanne Lamers Nibud Senior Wetenschappelijk medewerker Marja Elsinga OTB Professor Housing market and housing policy Judith Wolf Radboud Universiteit Nijmegen Hoogleraar Maatschappelijk Zorg Jan van der Schaar Rigo Research Geassocieerd partner Steven Kromhout Rigo Research Senior onderzoeker woonlasten en woonruimteverdeling Jeanet Kullberg Sociaal en Cultureel Planbureau Senior wetenschappelijk medewerker wonen, leefbaarheid en leefstijlen Hugo Priemus TU Delft Emeritus hoogleraar Volkshuisvesting Jacques Monasch Tweede Kamerlid PvdA Woordvoerder wonen Roald van der Linde Tweede Kamerlid VVD Woordvoerder wonen Pieter Hooimeijer Universiteit Utrecht Hoogleraar sociale geografie en demografie Johan Conijn Universiteit van Amsterdam Bijzonder hoogleraar woningmarkt Bob Maas Vereniging Eigen Huis Senior beleidsadviseur / woningmarktspecialist Erik Maassen Vereniging Nederlandse Woonbond Senior beleidsadviseur Marijke van Iersel Vereniging Nederlandse Woonbond Senior beleidsadviseur Ronald Paping Vereniging Nederlandse Woonbond Directeur Guust Linders Vereniging van Nederlandse Gemeenten Coördinerend seniorbeleidsmedewerker 25

26 Bijlage 3: Resultaten netquestionnaire (NQ) onder corporatiebestuurders (november 2013) 1. Wie is het meest verantwoordelijk voor de betaalbaarheid van het wonen? 5% 10% 0% Het huishouden De corporatie 61% 24% De gemeente Het rijk Een combinatie van alle vier 2. Op welke wijze probeert uw corporatie (mede) de betaalbaarheid te bepalen c.q. te beïnvloeden? (meerdere antwoorden mogelijk) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Huurprijs afgestemd op inkomen Woonlasten afgestemd op inkomen Huurprijs afgestemd op kwaliteit Minder onderhoud en investeringen Minder dienstverlening en leefbaarheid Wij geven daaraan geen invulling Anders 3. Wat is de beste indicator voor de betaalbaarheid? 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% Streefhuur Netto huurquote Netto woonquote Puntprijs NiBud-norm Aantal huishoudens en bedrag huurtoeslag % betalingsachterstand en huisuitzettingen Anders 26

27 4. Voor welke doelgroep of doelgroepen vervult uw corporatie een rol in de betaalbaarheid? 3% 10% 8% 30% 49% Inkomen tot de huurtoeslaggrens Inkomen tot circa euro Inkomen tot circa euro Wij geven daaraan geen invulling Anders 5. Welke rol dienen corporaties te vervullen in het zorgdragen dat woningen betaalbaar zijn voor de doelgroep? (meerdere antwoorden mogelijk) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Huurprijs lager dan marktconform Voldoende woningen beschikbaar binnen huurtoeslag Kwaliteit woning sober Energieprestatie woning geeft lagere woonlast Huurtoeslag deels financieren Anders 6. Wat is de beste indicator voor de beschikbaarheid? 1% 12% Aantal woningen tot 575 ± aantal huurtoeslaggerechtigden 26% 15% 45% Aantal vrijkomende woningen ± aantal huishoudens doelgroep Aantal vrijkomende woningen ± aantal actief zoekenden doelgroep Aantal vrijkomende woningen ± aantal urgent zoekenden doelgroep Anders 27

28 7. Op welke manier komt de verantwoordelijkheid van de overheid voor de betaalbaarheid van het wonen het best tot uitdrukking? Huurquote voor de doelgroep niet hoger wordt dan bepaald maximum Woonquote voor de doelgroep niet hoger wordt dan bepaald maximum Huurtoeslag voor doelgroep compenseer boveninflatoire huurstijgingen Huurprijs voor huishoudens periodiek aanpassen aan inkomen Anders 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Stellingen 8. Welke kiest u? 9% Corporaties vooral verantwoordelijk voor beschikbaarheid 39% 52% Corporaties vooral verantwoordelijk voor betaalbaarheid Corporaties vooral verantwoordelijk voor goede kwaliteit 9. Welke kiest u? 36% Periodieke inkomenstoets 64% Inkomenstoets alleen bij toewijzing 28

29 10. Welke van de oplossingsrichtingen spreekt het meest aan en welke het minst? 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Inkomensafhankelijk huurbeleid Huursombenadering Overnemen huurtoeslag door corporaties (Mede) financieren huurtoeslag door corporaties Tijdelijke huurprijscontracten (periodiek herijken aan inkomen) Minder onderhoud doen aan woningen Minder dienstverlening bieden aan bewoners Meer woningen verkopen Kleinere woningen realiseren c.q. goedkoper bouwen Minder investeren Meest Deels Minst 29

Advies. Bestuursadviescommissie. Discussie Betaalbaarheid

Advies. Bestuursadviescommissie. Discussie Betaalbaarheid Advies Bestuursadviescommissie Discussie Betaalbaarheid Maart 2014 Onze zorg is: betaalbaarheid van het wonen Wij zien dat steeds meer huurders financieel in de knel komen en dat woonquoten stijgen. Bijna

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016

Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Boxmeer Herzieningswetproof Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Programma Deel 1: Informatie: Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Deel 2: Discussie: Verkennen

Nadere informatie

VERHALEN ACHTER DE CIJFERS

VERHALEN ACHTER DE CIJFERS VERHALEN ACHTER DE CIJFERS Sadet Karabulut, Tweede Kamerlid Eva de Bakker, beleidsmedewerker April 2015 2 INHOUD INHOUD Inleiding 4 Huurverhogingen 5 Het onderzoek 6 De resultaten 7 Voorstellen 9 Bijlage:

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Gezamenlijke reactie Aedes en Woonbond op internetconsultatie Wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen

Gezamenlijke reactie Aedes en Woonbond op internetconsultatie Wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen Gezamenlijke reactie Aedes en Woonbond op internetconsultatie Wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen Datum 10 juli 2019 Onderwerp Gezamenlijke reactie Aedes en Woonbond op internetconsultatie Wetsvoorstel

Nadere informatie

Woningstichting Eigen Haard t.a.v.: mw. E. Heidrich Postbus JB Amsterdam. Betreft: Notitie Betaalbaarheid Huren. Amsterdam, 3 december 2014

Woningstichting Eigen Haard t.a.v.: mw. E. Heidrich Postbus JB Amsterdam. Betreft: Notitie Betaalbaarheid Huren. Amsterdam, 3 december 2014 Woningstichting Eigen Haard t.a.v.: mw. E. Heidrich Postbus 67065 1060 JB Amsterdam Betreft: Notitie Betaalbaarheid Huren Amsterdam, 3 december 2014 Geachte mevrouw Heidrich/Beste Elke, Bijgaand ontvang

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 27 926 Huurbeleid Nr. 216 HERDRUK 1 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den

Nadere informatie

Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid

Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid RAPPORT 03-06-2014 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus EA Den Haag

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag DG Bestuur en Wonen www.rijksoverheid.nl www.facebook.com/minbzk www.twitter.com/minbzk Uw kenmerk Datum 15 december

Nadere informatie

de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere

de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere Alkmaar, juni 2014 Aan: Van: de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere Met deze notitie bieden wij u het rapport Betaalbaar Wonen in de regio Alkmaar

Nadere informatie

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Stadsdeelraad Vergaderstukken/raadsvoorstellen 28 september 2010-r Voorstel van Raadsleden Van Lissum en De Meij (VVD) over Effecten van Europese maatregel voor huishoudens

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Sociaal Huurakkoord 2018

Sociaal Huurakkoord 2018 Sociaal Huurakkoord 2018 Dit Sociaal Huurakkoord 2018 is moeizaam tot stand gekomen. De oorzaak is een steeds grotere fiscale druk bij corporaties, die zich uiteindelijk één op één vertaalt in ófwel huren

Nadere informatie

Regionaal Platform Woonconsumenten Noord Kennemerland

Regionaal Platform Woonconsumenten Noord Kennemerland Betaalbare huur. In de Algemene Leden Vergadering eind mei 2015 discussieerden de leden van het Regionaal Platform Noord-Kennemerland () over betaalbare huren. Voor deze discussie is het document: Betaalbare

Nadere informatie

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 030-286 11 12 www.utrecht.nl /twitter @PaulusJansenSP Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte Behandeld door B.J. Brijder Doorkiesnummer 030-28 64408

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad ( )

Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad ( ) Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad (15-2-2017) INLEIDING De betaalbaarheid van woningen en de verdeling van de woningvoorraad staan hoog op de lokale agenda voor bestuurders van gemeenten, woningcorporaties

Nadere informatie

LANDELIJKE RAPPORTAGE. Op basis van de Lokale Monitor Wonen Versie 17 oktober 2016

LANDELIJKE RAPPORTAGE. Op basis van de Lokale Monitor Wonen Versie 17 oktober 2016 LANDELIJKE RAPPORTAGE Op basis van de Lokale Monitor Wonen Versie 17 oktober 2016 In de Lokale Monitor Wonen zijn gegevens opgenomen over alle huishoudens en woningen in Nederland. Deze gegevens zijn beschikbaar

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Besluitvorming Herzieningswet Toegelaten Instellingen; Gevolgen voor gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft Presentatie voor woningcorporatie

Nadere informatie

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 24 juni 2015 Voostellen Henk Tegels Consulent Vereniging Nederlandse Woonbond htegels@woonbond.nl Onderwerpen 1. Ontstaan

Nadere informatie

Thema Huurbeleid. Algemene Ledenvergadering HBO HUURBELEID. Jaarlijkse ledenvergadering. Aanleiding

Thema Huurbeleid. Algemene Ledenvergadering HBO HUURBELEID. Jaarlijkse ledenvergadering. Aanleiding Algemene Ledenvergadering HBO HUURBELEID Thema Huurbeleid Aanleiding Op de jaarlijkse ledenvergadering is het thema Huurbeleid besproken. Ook TBV-wonen was uitgenodigd om hun huurbeleid toe te lichten.

Nadere informatie

Géén huurverhoging per 1 juli Waarom krijg ik per 1 juli 2018 géén huurverhoging?... 6

Géén huurverhoging per 1 juli Waarom krijg ik per 1 juli 2018 géén huurverhoging?... 6 Huuraanpassing 2018 Vragen en antwoorden Inhoud Algemeen... 3 1. Waarom verhoogt Mooiland ieder jaar de huur (meer/minder)?... 3 2. Hoeveel mag de huur maximaal stijgen per 1 juli 2018?... 3 3. Hoe bepaalt

Nadere informatie

HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND

HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND 2019-2020 Waddinxveen, 28 maart 2019 Inhoudsopgave 1. Vooraf... 3 2. Beleidsvarianten... 3 2.1 Marktsituatie... 3 2.2 Uitgangspunten... 3 2.3 Beleidskeuzes...

Nadere informatie

30,3 29,2 15 9,7. Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huurwoningen Heeze-Leende Metropoolregio Eindhoven Nederland

30,3 29,2 15 9,7. Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huurwoningen Heeze-Leende Metropoolregio Eindhoven Nederland 1. VOORRAAD Dit onderdeel gaat in op de samenstelling van de woningvoorraad. Wat betreft het aanbod of de voorraad zijn er drie soorten eigendom: koop, particuliere huur en corporatiewoningen. Die laatste

Nadere informatie

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Waar heeft u als woningzoekende met een inkomen tot 35.739 recht op? Voorbeeld 1 Kees is 28 jaar en wil gaan samenwonen met zijn vriendin. Samen verdienen ze

Nadere informatie

Gevolgen passendheidstoets

Gevolgen passendheidstoets Gevolgen passendheidstoets Corporaties moeten jaarlijks 90% van de vrijkomende huurwoningen tot de vrije-sector toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de EU-grens. Vanaf 1 januari 2015 gaat er ook

Nadere informatie

31,4 30,3. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning. Nijmegen Arnhem/Nijmegen Nederland

31,4 30,3. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning. Nijmegen Arnhem/Nijmegen Nederland In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

Beste leden van de Huurderskoepels,

Beste leden van de Huurderskoepels, Beste leden van de Huurderskoepels, Op maandag 16 maart heb ik u het definitieve huurverhogingsvoorstel voor 2015 gedaan. Dit naar aanleiding van onze discussie op 9 maart jl. waarin wij een concept-voorstel

Nadere informatie

Beleidsplan

Beleidsplan Beleidsplan 2018-2022 Missie: In ons nieuwe beleidsplan blijft de missie ongewijzigd. Het blijft de beste zin die precies uitdrukt wie wij willen zijn en hoe we willen werken. Rijnhart Wonen creëert kansen

Nadere informatie

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen Woningstichting Rochdale Raad van Bestuur Mevrouw H. van Buren Postbus 56659 1040 AR Amsterdam AM STERDAM ONSKENMERK 12 maart 2015 COSM/15.005 UW KEKMERK BEHANOEIO DOOR Dagelijks Bestuur ONDERV/ERP TELEFOON

Nadere informatie

30,3 29,2. Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huurwoningen Heeze-Leende Metropoolregio Eindhoven Nederland

30,3 29,2. Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huurwoningen Heeze-Leende Metropoolregio Eindhoven Nederland In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

1. VOORRAAD. Samenstelling woningvoorraad in %

1. VOORRAAD. Samenstelling woningvoorraad in % In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

Beantwoording art 33 vragen bereikbare en betaalbare voorraad sociale huurwoningen

Beantwoording art 33 vragen bereikbare en betaalbare voorraad sociale huurwoningen Beleid Uw contact F (020) 540 45 59 gemeente@amstelveen.nl Fractie Groen Links T.a.v. T. van Wijnen en M. Kortekaas Postbus 4, 1180 BA Amstelveen Vermeld bij reactie ons kenmerk en datum van deze brief

Nadere informatie

30,3 29,2 17,1 10,9. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Son en Breugel Metropoolregio Eindhoven Nederland

30,3 29,2 17,1 10,9. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Son en Breugel Metropoolregio Eindhoven Nederland In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

30,3 27,5. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning. Vught Noordoost Brabant Nederland

30,3 27,5. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning. Vught Noordoost Brabant Nederland In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

Betaalbaarheid Haaglanden

Betaalbaarheid Haaglanden Betaalbaarheid Haaglanden De betaalbaarheid van sociale huurwoningen krijgt de laatste tijd steeds meer aandacht. De huurprijzen van sociale huurwoningen stijgen, terwijl het (besteedbare) inkomen van

Nadere informatie

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 14 oktober 2015 Voostellen Suzanne Schuitemaker consulent Vereniging Nederlandse Woonbond sschuitemaker@woonbond.nl

Nadere informatie

Huurverhoging 2019 Vragen en antwoorden

Huurverhoging 2019 Vragen en antwoorden Huurverhoging 2019 Vragen en antwoorden Inhoud Algemeen... 3 1. Waarom verhoogt Mooiland ieder jaar de huur (meer/minder)?... 3 2. Hoeveel mag de huur maximaal stijgen per 1 juli 2019?... 3 3. Hoe bepaalt

Nadere informatie

** Meer rapporten en actuele overheidsinformatie over gemeente Eindhoven, vindt u op WSJG.nl: Cijfers Gemeente Eindhoven

** Meer rapporten en actuele overheidsinformatie over gemeente Eindhoven, vindt u op WSJG.nl: Cijfers Gemeente Eindhoven In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN 29 TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN Vanaf 2016 moeten corporaties huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen onder de aftoppingsgrens. Deze norm

Nadere informatie

Woonruimteverdeling in Breda

Woonruimteverdeling in Breda RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonruimteverdeling in Breda De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Deze notitie is bedoeld om de schaarste en de verdringing in Gouda aan te tonen, als bijlage bij de Huisvestingsverordening 2019.

Deze notitie is bedoeld om de schaarste en de verdringing in Gouda aan te tonen, als bijlage bij de Huisvestingsverordening 2019. Bijlage bij de Huisvestingsverordening 2019 Onderbouwing van de schaarste aan goedkope huurwoningen en verdringingseffecten daardoor op de Goudse woningmarkt 1. Doel van deze onderbouwing De Huisvestingswet

Nadere informatie

Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Deurne Metropoolregio Eindhoven Nederland

Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Deurne Metropoolregio Eindhoven Nederland In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag Uw kenmerk 2016Z01227

Nadere informatie

16,5. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Nuenen, Gerwen en Nederwetten Metropoolregio Eindhoven Nederland

16,5. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Nuenen, Gerwen en Nederwetten Metropoolregio Eindhoven Nederland In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

BETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING

BETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING BETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING Dilemma s en (on)mogelijkheden Henk Heeger (Havensteder en OTB, TU DELFT) 12 november 2014 13-11-2014 1 INLEIDING Voorstellen Henk Heeger: werkt zowel bij het OTB (TU-Delft)

Nadere informatie

1Betaalbaarheid, Discussienotitie,werkconferentie,Regionale,Woonvisie!!! 17!maart!2015!!!!!!!

1Betaalbaarheid, Discussienotitie,werkconferentie,Regionale,Woonvisie!!! 17!maart!2015!!!!!!! 1Betaalbaarheid DiscussienotitiewerkconferentienaleWoonvisie 17maart2015 Inhoud 1 Inleiding 1 2 Vragenvoordediscussie 2 3 Wanneeriseenwoningbetaalbaar? 5 4 Omvangvoorraadsocialehuurwoningen 6 5 Betaalbaarheidsproblemen

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Energie en armoede, deel 1 probleemverkenning. 25 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag energie en armoede

Energie en armoede, deel 1 probleemverkenning. 25 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag energie en armoede Energie en armoede, deel 1 probleemverkenning. 25 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag energie en armoede Recente onderzoeken en artikelen woon- en energielasten Onderzoek naar noodzaak en mogelijkheden

Nadere informatie

Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2015

Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2015 Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2015 Algemeen Hierna zijn veel gestelde vragen gerubriceerd in de volgende vijf categorieën: a. Huurverhoging b.

Nadere informatie

Passend wonen. 'Van foto naar film'

Passend wonen. 'Van foto naar film' Passend wonen 'Van foto naar film' Passend wonen, samengevat in vijf punten Van foto naar film De volkshuisvesting is nog erg gericht op een voorspelbaar leven. Bij het verhuren van een sociale huurwoning

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

VEELGESTELDE VRAGEN ALLES RONDOM PASSEND TOEWIJZEN

VEELGESTELDE VRAGEN ALLES RONDOM PASSEND TOEWIJZEN VEELGESTELDE VRAGEN ALLES RONDOM PASSEND TOEWIJZEN Passend toewijzen 1. WAT IS PASSEND TOEWIJZEN? Passend toewijzen betekent dat wij bij de toewijzing van een huurwoning rekening houden met uw inkomen,

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015 Back to the future Goed Wonen Special Woningwet 2015 De Woningwet 2015 geeft duidelijke spelregels voor de sociale huursector. In deze special van Goed Wonen leggen we uit wat er verandert, wat we als

Nadere informatie

B en W. nr d.d

B en W. nr d.d B en W. nr. 13.1163 d.d. 17-12-2013 Onderwerp Schriftelijke vragen SP: 'Ontwikkeling woonlasten in Leiden' Burgemeester en wethouders besluiten: Behoudens advies van de commissie 1. de beantwoording van

Nadere informatie

Meebewegen huurprijs met inkomen kans voor middeninkomens

Meebewegen huurprijs met inkomen kans voor middeninkomens Meebewegen huurprijs met inkomen kans voor middeninkomens Reflectie op pilot Flexibel Huren in relatie tot huidig huurbeleid Door Hanneke Schreuders en Anouk Corèl, Platform31 In de pilot Flexibel Huren

Nadere informatie

Raadsstuk. Onderwerp: Aanvullende uitgangspunten Woonvisie ; Haarlem, duurzame ongedeelde woonstad; BBV nr: 2015/387028

Raadsstuk. Onderwerp: Aanvullende uitgangspunten Woonvisie ; Haarlem, duurzame ongedeelde woonstad; BBV nr: 2015/387028 Raadsstuk Onderwerp: Aanvullende uitgangspunten Woonvisie 2012-2016; Haarlem, duurzame ongedeelde woonstad; BBV nr: 2015/387028 1. Inleiding Sinds de vaststelling van de Woonvisie 2012-2016 Haarlem, duurzame

Nadere informatie

Veel gestelde vragen over Passend Toewijzen

Veel gestelde vragen over Passend Toewijzen Veel gestelde vragen over Passend Toewijzen Waar heeft u als woningzoekende met een inkomen tot 36.798 recht op? Voorbeeld 1 Kees is 28 jaar en wil gaan samenwonen met zijn vriendin. Samen verdienen ze

Nadere informatie

Wat is voor wie betaalbaar?

Wat is voor wie betaalbaar? Openings Dia - Powerpoint Vidomes Wat is voor wie betaalbaar? Datum 1 Werking huurtoeslag Inkomensgrenzen (peildatum 2016): 1 persoon 22.100 meerpersonen 30.000 (65+: 30.050) Kern: woningen voor de doelgroep

Nadere informatie

. Ongelijke gevallen Ongelijk behandeld

. Ongelijke gevallen Ongelijk behandeld . Ongelijke gevallen Ongelijk behandeld Differentiatie naar huishoudsamenstelling, bij de toewijzing van sociale huurwoningen Afstudeerpresentatie Bob Witjes Probleemstelling KOOP Afstudeerpresentatie

Nadere informatie

Voorlopig Advies Huurbeleid en huurverhoging 2014

Voorlopig Advies Huurbeleid en huurverhoging 2014 Voorlopig Advies Huurbeleid en huurverhoging 2014 Leiden, 25 februari 2014, Geachte mevrouw van den Berg, Hartelijk dank voor de adviesaanvraag op uw voorgenomen huurbeleid. We hebben hierin met instemming

Nadere informatie

Nieuwsflits 30 augustus 2017

Nieuwsflits 30 augustus 2017 Nieuwsflits 30 augustus 2017 Wat we eigenlijk al wisten!/? Inkomensafhankelijke huurverhoging heeft weinig effect 29 augustus 2017 - Doorstroming huurmarkt onder druk De inkomensafhankelijke huurverhogingen

Nadere informatie

Verslag van debat: 'Hoe betaalbaar blijft de sociale huurwoning?' in: Pakhuis De Zwijger, 25 november 2013

Verslag van debat: 'Hoe betaalbaar blijft de sociale huurwoning?' in: Pakhuis De Zwijger, 25 november 2013 Verslag van debat: 'Hoe betaalbaar blijft de sociale huurwoning?' in: Pakhuis De Zwijger, 25 november 2013 Steven Kromhout (RIGO Research en Advies): RIGO deed in opdracht van de Woonbond onderzoek naar

Nadere informatie

Woonruimteverdeling Maastricht. Stadsronde 5 september 2017

Woonruimteverdeling Maastricht. Stadsronde 5 september 2017 Woonruimteverdeling Maastricht Stadsronde 5 september 2017 Onderdelen 1. Beleidskader voor Woonruimteverdeling Maastricht (Lokale Woonagenda Maastricht) 2. Uitwerking in prestatieafspraken tussen huurdersbelangenverenigingen,

Nadere informatie

Datum 23 augustus 2011 Betreft Beantwoording schriftelijke kamervragen met kenmerk 2011Z15841 en 2011Z15842

Datum 23 augustus 2011 Betreft Beantwoording schriftelijke kamervragen met kenmerk 2011Z15841 en 2011Z15842 > Retouradres Postbus 20951 2500 EZ Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Cluster Rijnstraat 8 Postbus 20951 2500 EZ Den Haag www.rijksoverheid.nl

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Hierbij zend ik u de antwoorden op de Kamervragen van het lid Beckerman (SP) over te hoge huurprijzen in de vrije sector.

Hierbij zend ik u de antwoorden op de Kamervragen van het lid Beckerman (SP) over te hoge huurprijzen in de vrije sector. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten Generaal Postbus 20018 2500 EA S GRAVENHAGE Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag www.rijksoverheid.nl

Nadere informatie

Collegebesluit Collegevergadering: 11 december 2018

Collegebesluit Collegevergadering: 11 december 2018 ONDERWERP Prestatieafspraken 2019 SAMENVATTING Gemeente, de Heemsteedse woningcorporaties Elan Wonen en Pre Wonen en hun huurdersorganisaties Bewonersraad Elan Wonen en Bewonerskern Pre streven een gemeenschappelijk

Nadere informatie

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Voor bezit van Habeko wonen in de kernen: Koudekerk aan den Rijn/Hazerswoude-Rijndijk, Hazerswoude-Dorp en Benthuizen datum:10 november 2014 Vastgesteld door het college

Nadere informatie

De hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit

De hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit 1 De hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit 2016 was het eerste jaar van ons Ondernemingsplan 2016-2020. Afgelopen jaar hebben we extra de aandacht gericht op de thema s betaalbaarheid,

Nadere informatie

Woonlasten Onderzoek HV Franeker

Woonlasten Onderzoek HV Franeker Woonlasten Onderzoek HV Franeker Inleiding De Huurdersvereniging Franeker heeft in mei 2015 besloten om een onderzoek uit te voeren naar de gevolgen van de stijgende huurprijzen en daaraan verbonden overige

Nadere informatie

Huurincasso: sociaal en efficient? Ontwikkelingen in de sociale huursector

Huurincasso: sociaal en efficient? Ontwikkelingen in de sociale huursector Huurincasso: sociaal en efficient? Ontwikkelingen in de sociale huursector Marja Elsinga Delft University of Technology Challenge the future Huurincasso Woningcorporaties: Sociaal Bedrijfmatige/efficient

Nadere informatie

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen.

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen. In maart 2015 vroegen wij in een enquête onze huurders, woningzoekenden, collega corporaties, gemeenten, medewerkers en via social media om mee te denken met ons beleid. In totaal hebben 3.700 deelnemers

Nadere informatie

Enquête woonlasten Lefier. 26 november 2013 1

Enquête woonlasten Lefier. 26 november 2013 1 Enquête woonlasten Lefier 26 november 2013 1 Inhoudsopgave 1. Achtergrond en doel onderzoek (3) 4. Woonlasten, inkomen en armoede (9) 2. Conclusies (5) 5. Betaalbaarheid (37) 3. Methoden en opzet (7) 6.

Nadere informatie

Betaalbaarheid baart ook wetenschappers zorgen

Betaalbaarheid baart ook wetenschappers zorgen menu zoeken home nieuws betaalbaarheid baart ook wetenschappers zorgen Betaalbaarheid baart ook wetenschappers zorgen 6 april 2017 Diverse wetenschappers maken zich grote zorgen om de betaalbaarheid van

Nadere informatie

De rol van corporaties op de woningmarkt

De rol van corporaties op de woningmarkt De rol van corporaties op de woningmarkt WoON-congres 2016 7 april 2016 Onderwerpen Presentatie door Jeroen Lijzenga (Companen) - Woningvoorraad - Bewoners - Verhuiswensen en woonwensen - Woonuitgaven

Nadere informatie

Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015

Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Datum: 10 juni 2015 Uitgangspunten voor de huur-inkomens tabellen a. De 95% toewijzingseis voor huishoudens met recht op huurtoeslag moet gehaald kunnen

Nadere informatie

Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag

Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag Amsterdam 16 februari 2015 1. Inleiding Voor u ligt het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging van Eigen Haard voor de periode 1 juli 2015 tot 30 juni 2016. Dit voorstel

Nadere informatie

Wij maken een uitzondering voor de groep huurders in Amsterdam met een langdurig laag inkomen, zij krijgen geen huurverhoging.

Wij maken een uitzondering voor de groep huurders in Amsterdam met een langdurig laag inkomen, zij krijgen geen huurverhoging. Woonstichting De Key Hoogte Kadijk 179 1018 BK Amsterdam Postbus 2643 1000 CP Amsterdam T (020) 621 43 33 www.dekey.nl Bijlage 1a De Key geeft gelegenheid tot overleg en advies over het volgende: Staffel

Nadere informatie

1. De tabellen met betrekking tot de passendheidsregels voor de woonruimteverdeling 2013 vast te stellen.

1. De tabellen met betrekking tot de passendheidsregels voor de woonruimteverdeling 2013 vast te stellen. COLLEGEVOORSTEL Onderwerp Tabellen woonruimteverdeling 2013 Te besluiten om 1. De tabellen met betrekking tot de passendheidsregels voor de woonruimteverdeling 2013 vast te stellen. Inleiding Deze nota

Nadere informatie

samen met huurders voor een krachtig huurbeleid

samen met huurders voor een krachtig huurbeleid De Nieuwe Wind BEWEEGT Adviesdocument Huurbeleid 2017 samen met huurders voor een krachtig huurbeleid Nu en in de toekomst, huren met een glimlach in Zoeterwoude Adviesvoorstel Huurbeleid 2017 Onderwerp

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

Samenvatting en conclusies Het huurbeleid van Woningbouwvereniging Langedijk voor 2017 tot en met 2019 bestaat uit de volgende onderdelen:

Samenvatting en conclusies Het huurbeleid van Woningbouwvereniging Langedijk voor 2017 tot en met 2019 bestaat uit de volgende onderdelen: MEMO Aan : Raad van Commissarissen Van : Tim van Ruiten Memonr : 7-002 Datum : 9 januari 207 Betreft : Notitie Huurbeleid 207 Inleiding In 206 is wet- en regelgeving van kracht geworden, die grote invloed

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Introductie Deze Beraadsgroep kent 19 deelnemers. De heer Arjan Deutekom is de bestuurder van woningcorporatie Goede Stede. Voor de technische ondersteuning heeft hij mevrouw Birgit Kuiper meegenomen.

Nadere informatie

Samen thuis in d e buurt. F&C Annemieke van Berkel adviesaanvraag huuraanpassing 2019

Samen thuis in d e buurt. F&C Annemieke van Berkel adviesaanvraag huuraanpassing 2019 Samen thuis in d e buurt Themawerkgroep huurverhoging uw brief datum 7 februari 2019 nummer behandeld door telefoonnummer onderwerp F&C.02.2019 Annemieke van Berkel 0317-47 16 56 adviesaanvraag huuraanpassing

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2014 2015 27 926 Huurbeleid Nr. 247 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 3

Nadere informatie

WoON in Vogelvlucht Uitkomsten van het WoON 2015: Woningvoorraad en bewoners

WoON in Vogelvlucht Uitkomsten van het WoON 2015: Woningvoorraad en bewoners 15233-WON WoON in Vogelvlucht Uitkomsten van het WoON 2015: Woningvoorraad en bewoners Berry Blijie (ABF) Judith Hurks (BZK) 15233-WON Inhoud 1. Inleiding 2. Contouren van de woningmarkt 3. De woningvoorraad

Nadere informatie

Overheidsmaatregelen Zesde peiling Huurderspanel Woonwaard

Overheidsmaatregelen Zesde peiling Huurderspanel Woonwaard Overheidsmaatregelen Zesde peiling Huurderspanel Woonwaard Woonwaard December 2013 Colofon Uitgave : I&O Research BV Van Dedemstraat 6c 1624 NN Hoorn Tel. (0229) 282555 www.ioresearch.nl Rapportnummer

Nadere informatie

Het Huurcollege 2015. Ontwikkelingen in het huurbeleid Landelijke huurdersdag, 10 oktober 2015 Door: Henk Stegink, opleider WKA.

Het Huurcollege 2015. Ontwikkelingen in het huurbeleid Landelijke huurdersdag, 10 oktober 2015 Door: Henk Stegink, opleider WKA. Het Ontwikkelingen in het huurbeleid Landelijke huurdersdag, 10 oktober 2015 Door: Henk Stegink, opleider WKA : inhoud 1. Hoe ging het? 2. Het sociaal huurakkoord 3. Nieuwe regelgeving 4. ParJculiere sector

Nadere informatie

De woning(beleggings)markt in beeld

De woning(beleggings)markt in beeld Februari 2013 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld Woningproductie zakt terug naar historisch dieptepunt van 35.000 woningen per jaar Woningnood keert terug, statistisch tekort loopt op van 2%

Nadere informatie