Meer marketing, betere performance?

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Meer marketing, betere performance?"

Transcriptie

1 Meer marketing, betere performance? Een onderzoek naar vastgoedmarketing van planmatig ontwikkelde winkelcentra in Nederland ASRE-MRE Masterproof drs. M.M.B. Snelder

2 INHOUDSOPGAVE...BLZ. VOORWOORD... 3 SAMENVATTING... 4 HOOFDSTUK 1 ONDERZOEKSOPZET Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Vraagstelling Aanpak Onderbouwing Onderzoeksstrategie HOOFDSTUK 2 THEORETISCH KADER Wat is marketing? Marketingstrategie Wat is vastgoedmarketing? Van marketing naar vastgoedmarketing Winkelcentrummerk Conclusie HOOFDSTUK 3 VASTGOEDMARKETING EN NEDERLANDSE WINKELCENTRA Corío Nederland Retail Kerngegevens Corío en de theorie over marketing Rodamco Europe Kerngegevens Rodamco Europe en de theorie over marketing Delta Lloyd Vastgoed Kerngegevens Delta Lloyd Vastgoed en de theorie over marketing Fortis Vastgoed Beleggingen Kerngegevens Fortis Vastgoed Beleggingen en de theorie over marketing Conclusie HOOFDSTUK 4 VASTGOEDMARKETING EN WINKELCENTRA IN DE VERENIGDE STATEN Algemene kenmerken consumentenmarkt Verenigde Staten Kenmerken verhuur winkelcentra in de Verenigde Staten Beleggers in winkelcentra in de Verenigde Staten en de theorie over marketing Simon Property Group Simon en de theorie over marketing The Mills Corporation Mills en de theorie over marketing Westfield America Inc Westfield en de theorie over marketing Conclusie... 44

3 HOOFDSTUK 5 BEOORDELING VAN VASTGOEDMARKETING IN DE VERENIGDE STATEN EN NEDERLAND Overeenkomsten en verschillen Vergelijking kerngegevens Vergelijking op basis van de theorie Wat kunnen we hier in Nederland van leren? HOOFDSTUK 6 CONCLUSIE Meer marketing, betere performance? BIJLAGEN I LITERATUURLIJST II DEFINITIES EN BEGRIPPEN III LIJST MET GEÏNTERVIEWDEN IV STANDAARD INTERVIEW V TOP 50 OWNERS OF NORTH AMERICAN SHOPPING CENTERS, ICSC 2004 VI ICSC SHOPPING CENTER DEFINITIONS 2

4 VOORWOORD Bij aanvang van de MRE studie heb ik me voorgenomen geen dingen naast de studie te ondernemen die een grote verandering met zich meebrengen. De studie op zich is al zwaar genoeg. Twee jaar later, op de drempel van afstuderen, ben ik vorig jaar getrouwd, zijn we dit voorjaar verhuisd en zijn we een echt gezin geworden met de geboorte van Tim. Ondanks de onvermijdelijk offers die het volgen van een MRE studie vergt, kan ik niet anders oordelen dat de studie een echte verrijking is gebleken. Niet alleen vakinhoudelijk maar met name ook door de contacten met mijn klasgenoten. Met betrekking tot deze scriptie wil ik graag mijn begeleiders Ed Nozeman en Willem Veldhuizen danken voor hun kritische doch opbouwende opmerkingen en voor de scherpe en verhelderende blik op het onderwerp van deze masterproof. Speciale dank gaat natuurlijk ook uit naar mijn collega s voor het geduld dat ze met me hebben gehad tijdens de afgelopen twee jaar. Merlijn, dank voor alle liefde, steun en vooral ruimte die je me gegeven hebt tijdens de studie. Laten we wat leuks gaan doen in het weekend. Ik beloof je: ik doe het nooit meer! En Tim, papa heeft tijd om met je te spelen hoor Amsterdam, 14 september

5 SAMENVATTING De afgelopen jaren waren bovengemiddelde rendementen op winkelvastgoed in Nederland eerder regel dan uitzondering. Onder invloed van achterblijvend kwalitatief goed aanbod en een aanhoudende vraag naar deze vorm van beleggingsvastgoed, de planvoorraad voor de komende jaren en ontwikkelingen op verschillende niveaus in de detailhandel is een einde gekomen aan deze vanzelfsprekendheid. Beleggers in winkelvastgoed zullen de rendementen op hun belegging op peil willen houden en de concurrentie blijvend willen outperformen, alleen de vraag is hoe. Verondersteld wordt dat vastgoedmarketing hierin een rol speelt of kan spelen. Met andere woorden: een betere vastgoedmarketing leidt tot een betere performance. In dit kader is het gegeven interessant dat retailontwikkelingen in de Verenigde Staten over het algemeen 10 tot 15 jaar eerder plaats vinden voordat ze in Nederland voet aan de grond krijgen. In de Verenigde Staten is de concurrentie tussen winkelgebieden en winkelcentra al jaren zeer stevig gelet op het grote aantal retail vierkante meters per hoofd van de bevolking. Dit leidt tot de tweede veronderstelling van dit onderzoek dat meer concurrentie en minder beperkingen in regelgeving leiden tot betere vastgoedmarketing en daarmee tot het behalen van betere resultaten dan concurrerende winkelcentra. Deze veronderstellingen leiden tot een aantal vragen met als hoofdvraag: Is het op een consequente manier toepassen van de theorie over vastgoedmarketing de methode voor beleggers in planmatig ontwikkelde winkelcentra in Nederland om beter te presteren dan de concurrentie? Om deze vraag te beantwoorden is eerst onderzoek gedaan naar de theorie over marketing en vastgoedmarketing. Dit heeft geleid tot een verwachtingspatroon waar de marketing van winkelcentra aan dient te voldoen teneinde succesvol te zijn. Samengevat behelst dit verwachtingspatroon voor ieder winkelcentrum de aanwezigheid van een marketingplan. In dit marketingplan staat in ieder geval: - De plannen voor het komende jaar; - Marktonderzoek, inclusief: 1. Doelgroepanalyse; 2. Concurrentieanalyse; - De te volgen strategie plus het daarvoor benodigde budget; - Duidelijk omschreven meetbare doelen; - De marketingmix (middelen die ter beschikking staan). Naast het marketingplan mag van beleggers ook uitspraken verwacht worden over: - Branding van het winkelcentrummerk (naamsbekendheid, imago); - Harde of zachte branding; - Het management dat de plannen moet uitvoeren. Beleggers in Nederlandse winkelcentra Op basis van dit verwachtingspatroon is gekeken of beleggers in Nederlandse winkelcentra voldoen aan dit verwachtingspatroon in het gevoerde beleid en in de praktijk. Voor alle beoordeelde beleggers in Nederlandse winkelcentra geldt eigenlijk hetzelfde: de praktijk is vaak anders dan het in woord en schrift beleden beleid. In het beleid en vaak ook mondeling komt het verwachtingspatroon op basis van de theorie redelijk uit. Ook het gegeven dat 4

6 marketing bij de meeste organisaties nog in de kinderschoenen staat betekent dat de komende jaren pas echt zullen uitwijzen welke gevolgen het gevoerde beleid heeft op de praktijk en uiteindelijk op de behaalde rendementen. Een voorbeeld van goed uitgevoerd beleid betreft de speciality leasing van Rodamco dat al bewezen resultaten heeft opgeleverd. Daarnaast doet Rodamco op het gebied van marketing en omzethuur natuurlijk veel ervaring op met Batavia Stad. Zwak punt van marketing en branding blijft het meten van het resultaat; meten is weten wordt veelvuldig verkondigd, maar hoe? Vaak wordt aangegeven dat omzethuur een aardige tool zou zijn maar dat de huurwetgeving daar in Nederland niet op is ingericht. De conclusie kan getrokken worden dat investeren in marketing (nog) niet zo nodig hoeft in Nederland. Pas als de concurrentie dusdanige vormen aanneemt dat de rendementen echt onder druk komen te staan, door bijvoorbeeld voldoende betere alternatieven op de (winkel)beleggingsmarkt, zou de noodzaak pas daar kunnen zijn. Op dit moment outperformen beleggers die in beleid verder zijn met marketing de concurrentie ook niet substantieel. Helaas is dat niet aan te tonen met cijfers omtrent de marketinguitgaven van beleggers, bijvoorbeeld als percentage van de huurinkomsten. Bovengenoemde conclusie wordt versterkt door het feit dat uit de gesprekken naar voren komt dat uitgebreid met integrale marketing bezig zijn overkomt als missiewerk binnen de bekeken organisaties. Zeker is dat een professionele geïntegreerde marketingbenadering van winkelcentra bij de onderzochte beleggers in de kinderschoenen staat. In het beleid komt een integrale marketingbenadering steeds meer naar voren terwijl de praktijk vaak nog een ander beeld laat zien. Beleggers in Amerikaanse winkelcentra Naar aanleiding van de tweede veronderstelling is ook een aantal beleggers in Amerikaanse winkelcentra met het theoretische verwachtingspatroon bekeken en is nader ingegaan op de consumenten- en verhuurmarkt in de Verenigde Staten. In het algemeen kan men zeggen dat de mentaliteit van de Amerikaanse consument veel meer consumptiegedreven is. Daarnaast zorgt het systeem van wet- en regelgeving op het gebied van huurrecht en ruimtelijke ordening er voor dat concurrentie en ondernemerschap gestimuleerd worden. Dit samenspel betekent voor beleggers (en ontwikkelaars en beheerders) in Amerikaanse winkelcentra dat verslapping dodelijk is. Indien er niet alles aan wordt gedaan om de klant te pleasen gaat deze op zoek naar een alternatief. Na bestudering van drie beleggers in Amerikaanse winkelcentra aan de hand van het theoretische verwachtingspatroon is maar één conclusie op zijn plaats: deze beleggers voldoen volledig aan het verwachtingspatroon. Het integrale marketing denken komt duidelijk terug in alle uitingen die de beleggers naar haar klanten doen. Opvallend is ook de openheid waarmee beleggers te werk gaan. Westfield publiceert zelfs de cap rates van de verschillende bij haar in bezit zijnde winkelcentra. Hoewel de vertaling van het beleid naar de praktijk niet is onderzocht, zorgt het Amerikaanse systeem er voor dat het niet waarmaken van wat neergeschreven is in het beleid, op diverse fronten (aandeelhouders, retailers en consumenten), keihard zal worden afgestraft. 5

7 Wat kunnen we in Nederland leren van de Amerikaanse praktijk? Het antwoordt is simpel: een heleboel, maar er is een aantal obstakels. Beleggers in Nederlandse winkelcentra worden door een aantal omstandigheden niet aangezet meer te doen aan marketing dan op dit moment het geval is. Allereerst het feit dat er minder concurrentie is in Nederland. Hierdoor ontbreekt de noodzaak tot branding in de meeste gevallen. De aanwezigheid van concurrerende winkelcentra of succesvolle marketingcampagnes van concurrenten kunnen de noodzaak doen ontstaan. Beleggers in Nederlandse winkelcentra kunnen bij wijze van spreken in de Nederlandse situatie nog steeds redelijk achteroverleunen. Met het sluiten van een tien jarige huurovereenkomst met een gerenommeerde huurder zit je als belegger nog steeds redelijk gebakken. Theoretisch zou het zo kunnen zijn dat je de huurder pas weer spreekt tegen de tijd dat zijn huurovereenkomst expireert. Een ander obstakel is de wet- en regelgeving in Nederland. Deze is in ruimtelijke zin vooral gericht op behoud van het bestaande. Ook van omzethuur wordt weinig gebruik gemaakt. Veel beleggers zijn er huiverig voor in verband met handhaving en controle van de aangeleverde gegevens, de onbekendheid en niet te vergeten de bescherming van de vaste huurprijzen. Daarmee is niet gezegd dat huurders wel staan te springen om openheid te geven over de omzetcijfers. Tenslotte is een groot obstakel het gegeven dat fiscale beleggingsinstellingen (FBI s) niet zelf mogen ontwikkelen, tenminste als ze de verworven fiscale status willen behouden. In de Verenigde Staten mogen Real Estate Investment Trusts (REIT s), vergelijkbaar met de Nederlandse FBI status, wel tegelijk ontwikkelen en beleggen. Wat zouden beleggers in Nederlandse winkelcentra moeten overnemen van hun Amerikaanse collega s? Hierbij wordt uitgegaan van de bestaande situatie in Nederland dus inclusief de genoemde obstakels. Voor beleggers in Nederlandse winkelcentra verdient het aanbeveling: 1. Bij de aankoop van een bestaand winkelcentrum naar het marketingplan van het winkelcentrum te vragen en het daaraan gekoppelde budget. Voor nieuwe winkelcentra geldt dit natuurlijk ook alleen is het dan de vraag of de ontwikkelaar een marketingplan voor het winkelcentrum heeft geschreven met een daaraan gekoppeld budget waarmee het winkelcentrum een goede start kan maken in het verzorgingsgebied; 2. De naam van het specifieke winkelcentrum te branden. Alleen Corío gaat in Nederland nog verder en zet er bij de externe communicatie in het klein bij dat het een Corío winkelcentrum betreft. De werking zal in Nederland hooguit een business-to-business doel hebben want de meeste consumenten zegt de naam Corío niets. Het verder professionaliseren van de positionering (inclusief promotie) is iets wat ten zeerste aan te raden is. Specialty leasing of brand alliances kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de marketingkas maar bovenal het rendement op het winkelcentrum; 3. Met de toenemende concurrentie tussen winkels en winkelgebieden het onderscheidend vermogen van het specifieke winkelcentrum helder te communiceren. Voor sommige gebieden, gebieden met veel concurrentie en projecten met een groot verzorgingsgebied, bestaat de noodzaak vaak nu al om veel aan marketing te doen. Bijvoorbeeld Woonmall Villa ArenA en Woonmall Alexandrium voeren landelijke (kostbare) campagnes en ook Batavia Stad begeeft zich op dit gebied. Voor deze 6

8 centra verdient het aanbeveling aan de hand van de theorie over marketing de huidige marketing door te lichten en vooral goed te kijken naar de Amerikaanse collega s. Voor het overige ontbreekt de noodzaak voor beleggers op dit moment simpelweg om meer te doen, om meer te investeren in marketing. Marketing kost geld, zeker als er een achterstand ingehaald dient te worden ten opzichte van de concurrentie. Uiteindelijk blijft het rendement op het geïnvesteerde vermogen leidend. Conclusie Bij de auteur heeft het onderzoek de overtuiging opgeleverd dat marketing in het hele proces van een organisatie geïntegreerd dient te zijn. Wie zijn de klanten, wat speelt er zich af bij deze klanten en met welke processen hebben zij te maken. In welke markt opereer je en met welke concurrentie heb je te maken? Na beantwoording van deze vragen bepaal je de strategie en wordt de marketingmix ontwikkeld. Dit alles onder de assumptie dat een effectieve marketing leidt tot een winstgevender resultaat en tot meer tevreden klanten. Maar, dit is de mening van de auteur. Geldt dit ook voor beleggers in Nederlandse winkelcentra? Hiermee zijn we bij de beantwoording van de centrale vraag aangekomen, welke luidde: Is het op een consequente manier toepassen van de theorie over vastgoedmarketing dé methode voor beleggers in planmatig ontwikkelde winkelcentra in Nederland om beter te presteren dan de concurrentie? Nee, op dit moment in Nederland niet, om twee redenen: A. Omdat het integrale marketing denken bij beleggers in Nederlandse winkelcentra pas nu vorm begint te krijgen. Over een aantal jaren zal moeten blijken of dit integrale marketing denken tot aantoonbaar beter resultaat heeft geleid dan de concurrentie en; B. Omdat de consumenten en verhuurmarkt in Nederland op dit moment zodanig is ingericht dat de noodzaak bij beleggers in Nederlandse winkelcentra in de meeste gevallen nu nog niet aanwezig is om veel tijd en vooral geld aan marketing te besteden. Toegegeven, vooraf had ik niet gedacht dat dit het antwoord op de centrale vraag zou zijn. De vraagstelling suggereert het en het klinkt ook logisch dat meer marketing tot een betere performance leidt. De diverse obstakels in Nederland leiden echter op dit moment tot een andere conclusie. Het advies aan beleggers in Nederlandse winkelcentra luidt wel om de aanbevelingen van hun Amerikaanse collega s over te nemen. 7

9 Hoofdstuk 1 Onderzoeksopzet Inleiding In dit hoofdstuk wordt de opzet van het onderzoek behandeld. Vanuit de aanleiding worden de probleem-, doel- en vraagstelling van het onderzoek geformuleerd. 1.1 Aanleiding Sinds het einde van vorige eeuw mag vastgoed zich in een stijgende belangstelling van beleggers verheugen. Niet alleen de achterblijvende rendementen op aandelen maar ook de lage rente en de introductie van buitenlandse open-end fondsen hebben de druk op de Nederlandse (vastgoed) beleggersmarkt doen toenemen. 1 Ook particulieren roeren zich onder andere door middel van C.V. s en maatschappen nadrukkelijk op deze markt. Naast de interesse voor direct vastgoed laten cijfers van ROZ/IPD zien dat ook het indirect beleggen in vastgoed sinds 2002 sterk is toegenomen. Onder andere door het inzakken van de kantorenmarkt is de interesse van beleggers voor met name winkelvastgoed sterk geïntensiveerd. Gevolg is een sterke daling van de aanvangsrendementen die nog steeds niet tot stilstand is gekomen. Zelfs kwalitatief minder winkelvastgoed gaat voor de hoofdprijs de deur uit. Winkels en winkelcentra laten het eerste kwartaal van 2005 een direct rendement van 7,3% zien, 2 waarbij winkels op A1 gebied voor onder de 5% bruto aanvangsrendement de deur uit gaan. Wil men eigenaar worden van een kwalitatief redelijk winkelcentrum, zal rekening gehouden dienen te worden met een aanvangsrendement van ruim onder de 7% (Tabel 1). Tabel 1: Rendementen vastgoed Nederland Uit de Thermometer winkels 2005 van de Vereniging voor Ontwikkelaars & Bouwondernemers blijkt dat de winkelmarkt in navolging van de kantorenmarkt te kampen heeft met oplopende leegstand. Sinds 2002 is de leegstand verdubbeld onder invloed van 1 Property Research Quarterly, juli ROZ/IPD Quarterly Index 2005 Q1 8

10 teruglopende consumentenbestedingen en nieuwbouwproductie. Nederland telt op dit moment bijna winkels met een totaal winkeloppervlak van ruim 25 miljoen vierkante meter. Dit is anderhalve vierkante meter per hoofd van de bevolking. Aan bouwplannen staat nog eens 3,2 miljoen vierkante meter op stapel. Natuurlijk is het de vraag hoeveel van deze plannen daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden, maar het is veilig de conclusie te trekken dat de concurrentie zal toenemen. Qua winkelcentrumoppervlakte heeft Nederland na Noorwegen en Zweden al de grootste hoeveelheid winkelcentrumoppervlakte per inwoner van Europa. 3 Berucht zijn de verhalen uit de Verenigde Staten waar PricewaterhouseCoopers al in 2000 constateerde dat één vijfde van alle regionale malls stervend of ernstig verwaarloosd is. In het kader van dit onderzoek is het ook van belang melding te maken van een aantal ontwikkelingen in de detailhandel. Steeds vaker klinken er geluiden dat de Nederlandse fijnmazige detailhandelsstructuur achterhaald is. Differentiatie in aanbod en plaats waar ruimte is voor verschillende, elkaar aanvullende, winkelmilieus is een ontwikkeling die de toekomst lijkt te hebben. Belangrijke issue bij elke winkelconcentratie is bereikbaarheid en parkeren. Punt van zorg blijft de kwakkelende economie in Nederland. Volgens cijfers van het CBS uit juli 2005 krimpt de koopkracht al drie jaar op rij door de stijgende werkloosheid en oplopende pensioenpremies. Als gevolg daarvan hebben winkeliers al geruime tijd te kampen met krimpende omzetten waardoor de leegstand van winkels zoals hierboven al genoemd sterk toeneemt. Dit blijkt ook uit de opnamecijfers van DTZ Zadelhoff uit juli De opname van winkelruimte in Nederland is in het eerste half jaar van 2005 met enkele tientallen (!) procenten gedaald ten opzichte van dezelfde periode in Op winkelniveau zet de trend van filialisering en schaalvergroting zich gestaag voort. Nederlandse filiaalbedrijven en buitenlandse retailers zijn in belangrijke mate verantwoordelijk voor de huidige vraag naar winkelruimte. Ook de steeds vaker optredende branchevervaging lijkt niet te stoppen (IKEA verkoopt food en Intratuin huishoudelijke artikelen in de shop-in-the-shop formule Aan de dis ). Het gevecht om de consument speelt zich steeds vaker op centrumniveau af. De focus van de marketing richt zich in belangrijke mate op de USP s van een centrum dat zich door middel van differentiatie en specialisatie probeert te onderscheiden. Wat betreft ontwikkelingen op retailgebied lopen de Verenigde Staten over het algemeen 10 tot 15 jaar voor op het vaste land van Europa. In de jaren 50 en 60 van de vorige eeuw ontstonden daar al de eerste shopping malls. In Nederland moesten we hier tot begin jaren 70 op wachten. Ook de ontwikkeling van Factory Outlet Centers in de VS begin jaren 80 liep ver voor op Nederland. Het eerste outlet center in Nederland (Batavia Stad) is pas in 2001 geopend. Buiten het feit dat ontwikkelingen zich eerder voordoen, is ook de concurrentie tussen winkelgebieden en winkelcentra veel groter. Per hoofd van de bevolking bedraagt het aantal winkel vierkante meters ruim twee. 4 In Nederland is dit ongeveer anderhalve vierkante meter per hoofd van de bevolking. Desondanks zijn de directe rendementen in winkelvastgoed in de Verenigde Staten ongeveer een procentpunt hoger dan in Nederland (Tabel 2). 5 3 Cushman Wakefield & Healey Baker, Shopping Centre Development Baker, M. (2004), ICSC White paper, Shopping Center Industry Benchmarks An international perspective on the collection, analysis and dissemation of operating statistics 5 CB Richard Ellis (2004), Retail Insight, Retail Services, Year end

11 Tabel 2: Rendementen vastgoed Amerika Real Estate Capital Markets Scoreboard: Survey of Initial Capitalization Rates Multi- Family CBD Office Suburban Office Retail- Mall Retail- Neighborhood Retail- Power Industrial- Warehouse Industrial- R&D 2Q98 8.5% 8.5% 8.6% 8.3% 9.1% 9.2% 8.7% 8.8% 4Q98 8.8% 8.7% 8.9% 8.6% 9.5% 9.6% 8.9% 9.1% 4Q99 8.8% 8.9% 9.0% 8.5% 9.2% 9.6% 9.0% 9.3% 4Q00 8.7% 8.6% 9.3% 8.9% 9.4% 10.1% 8.9% 9.3% 4Q01 8.6% 9.2% 9.8% 8.9% 9.5% 10.2% 9.1% 9.7% 4Q02 8.0% 9.0% 9.7% 8.7% 9.2% 9.5% 8.9% 9.7% 4Q03 7.6% 8.4% 9.0% 7.9% 8.2% 8.4% 8.4% 9.2% 4Q04 7.2% 8.1% 8.5% 7.6% 7.7% 8.0% 8.0% 8.9% 1Q05 6.9% 7.8% 8.3% 7.3% 7.5% 7.7% 7.8% 8.6% YTD -0.3% -0.3% -0.2% -0.3% -0.2% -0.3% -0.2% -0.3% Source: Real Estate Research Corp. (www.rerc.com). Het onderzoek wordt beperkt tot planmatig ontwikkelde winkelcentra in handen van één eigenaar. Voorbeelden hiervan in Nederland zijn het Stadshart Amstelveen, Hoog Catharijne, GDV/PDV locaties en Factory Outlet Centres. Dit betekent overigens niet dat winkelcentra in handen van meerdere eigenaren geen succesvolle vastgoedmarketing kunnen bedrijven. Er gaat echter vaak een ander proces aan vooraf dat buiten het kader van dit onderzoek valt Probleemstelling De afgelopen jaren waren bovengemiddelde rendementen op winkelvastgoed in Nederland eerder regel dan uitzondering. Onder invloed van achterblijvend kwalitatief goed aanbod en een aanhoudende vraag naar deze vorm van beleggingsvastgoed, de planvoorraad voor de komende jaren en ontwikkelingen op verschillende niveaus in de detailhandel is een einde gekomen aan deze vanzelfsprekendheid. Beleggers in winkelvastgoed zullen de rendementen op hun belegging op peil willen houden en de concurrentie blijvend willen outperformen, alleen de vraag is hoe. Verondersteld wordt dat vastgoedmarketing hierin een rol speelt of kan spelen. Met andere woorden: een betere vastgoedmarketing leidt tot een betere performance. In dit kader is het gegeven interessant dat retailontwikkelingen in de Verenigde Staten over het algemeen 15 tot 20 jaar eerder plaats vinden voordat ze in Nederland voet aan de grond krijgen. In de Verenigde Staten is de concurrentie tussen winkelgebieden en winkelcentra al jaren zeer stevig gelet op het grote aantal retail vierkante meters per hoofd van de bevolking. Dit leidt tot de tweede veronderstelling van dit onderzoek dat meer concurrentie en minder beperkingen in regelgeving leiden tot betere vastgoedmarketing en daarmee tot het behalen van betere resultaten dan concurrerende winkelcentra. Deze veronderstellingen leiden tot een aantal vragen. Allereerst de vraag naar hoe Nederlandse beleggers in planmatig ontwikkelde winkelcentra de theorie over marketing in de praktijk brengen. En, zijn er verschillen tussen beleggers in Nederlandse winkelcentra wanneer het gaat om vastgoedmarketing? Vervolgens de vraag naar hoe vastgoedmarketing in de Verenigde Staten wordt toegepast wanneer gekeken wordt naar de gangbare theorieën over marketing. Wat zijn de verschillen tussen de Verenigde Staten en Nederland en is de manier waarop er in de Verenigde Staten met marketing wordt omgegaan een manier om ook in Nederland betere resultaten te behalen dan de concurrentie? 10

12 1.1.2 Doelstelling Doelstelling van dit onderzoek is te verifiëren of bovengenoemde veronderstellingen op waarheid berusten. Daartoe zal in de eerste plaats inzicht verkregen dienen te worden in de theorie over marketing en vastgoedmarketing van planmatig ontwikkelde winkelcentra. Vervolgens zal onderzocht dienen te worden of en hoe beleggers in planmatig ontwikkelde winkelcentra in de Verenigde Staten en Nederland de theorie over marketing toepassen. Een ander doel van dit onderzoek is om vast te stellen wat de verschillen zijn tussen beleggers in Nederlandse winkelcentra onderling en tussen beleggers in winkelcentra in de Verenigde Staten onderling, waarin een onderscheid wordt gemaakt naar beleid en praktijk. Het laatste doel van dit onderzoek is vaststellen wat de verschillen zijn in benadering van vastgoedmarketing in deze twee landen en beoordelen of de manier waarop beleggers in de Verenigde Staten met marketing omgaan ook de manier is voor beleggers in Nederlandse planmatig ontwikkelde winkelcentra om betere rendementen te behalen dan de concurrentie Vraagstelling Uit het voorgaande kan de hoofdvraag worden geformuleerd: Is het op een consequente manier toepassen van de theorie over vastgoedmarketing de methode voor beleggers in planmatig ontwikkelde winkelcentra in Nederland om beter te presteren dan de concurrentie? Teneinde deze hoofdvraag te kunnen beantwoorden is een aantal onderzoeksvragen geformuleerd. De onderzoeksvragen zijn onderverdeeld in deelvragen: 1. Welke theorie ligt er ten grondslag aan vastgoedmarketing? - Wat is marketing? - Wat is vastgoedmarketing? 2. Wat is het beleid van grote beleggers in planmatig ontwikkelde winkelcentra in Nederland ten aanzien van vastgoedmarketing en hoe werkt dit uit in de praktijk? - Passen beleggers in planmatig ontwikkelde Nederlandse winkelcentra de theorie over marketing toe? - Hoe werkt dit uit in het beleid ten aanzien van vastgoedmarketing? - Hoe werkt dit uit in de praktijk? 3. Wat is het beleid van grote beleggers in de Verenigde Staten in planmatig ontwikkelde winkelcentra ten aanzien van vastgoedmarketing en hoe werkt dit uit in de praktijk? - Passen beleggers in planmatig ontwikkelde winkelcentra in de Verenigde Staten de theorie over marketing toe? - Hoe werkt dit uit in het beleid ten aanzien van vastgoedmarketing? - Hoe werkt dit uit in de praktijk? 4. Hoe en onder welke voorwaarden kan of moet vastgoedmarketing zoals door beleggers in de Verenigde Staten toegepast, worden overgenomen door beleggers in Nederland? - Wat zijn de verschillen tussen de manier waarop beleggers in planmatig ontwikkelde winkelcentra in de Verenigde Staten en Nederland de theorie over vastgoedmarketing toepassen? 11

13 - Wat zijn de gevolgen hiervan in beleid en praktijk? - Moet de manier waarop beleggers in winkelcentra in de Verenigde Staten met marketing omgaan worden overgenomen door beleggers in Nederlandse winkelcentra? Zo ja, hoe en onder welke voorwaarden? 1.2 Aanpak In hoofdstuk 1 wordt de onderzoeksopzet uiteen gezet. Hoofdstuk 2 gaat in op de theoretische achtergrond van (vastgoed)marketing. Eerst wordt marketing in paragraaf 2.1 van verschillende kanten belicht, waarbij het onderwerp strategie in paragraaf verder wordt uitgediept. Paragraaf 2.2 gaat in op de vraag wat vastgoedmarketing is en in paragraaf wordt de verbinding tussen marketing en vastgoedmarketing gelegd. Wat er wordt geschreven over het onderwerp winkelcentrummerk komt in paragraaf aan bod. In paragraaf 2.3 wordt het verwachtingspatroon weergegeven waar de marketing van winkelcentra op basis van de theorie aan dient te voldoen om succesvol te zijn. In hoofdstuk 3 wordt beschreven of beleggers in Nederlandse winkelcentra voldoen aan het verwachtingspatroon uit paragraaf 2.3 en hoe de theorie wordt toegepast in het beleid van de belegger en hoe dit uitwerkt in de praktijk. In totaal worden vier verschillende beleggers in Nederlandse winkelcentra op deze manier bekeken. Of beleggers in planmatig ontwikkelde winkelcentra in de Verenigde Staten aan het verwachtingspatroon uit paragraaf 2.3 voldoen komt in hoofdstuk 4 aan de orde. Omdat Nederland en de Verenigde Staten niet zomaar te vergelijken zijn, wordt in paragraaf 4.1 een aantal algemene kenmerken van de consumentenmarkt in de Verenigde Staten benoemd en volgen in paragraaf 4.2 de kenmerken van verhuur van winkelcentra in de Verenigde Staten. Paragraaf 4.3 beschrijft van een drietal beleggers in winkelcentra in de Verenigde Staten of deze aan het theoretische verwachtingspatroon voldoen en hoe dit uitwerkt in het beleid en in de praktijk van deze beleggers. Hoofdstuk 5 combineert de resultaten en bevindingen uit hoofdstuk 4 met die uit hoofdstuk 3. In het laatste hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de hoofdvraag van dit onderzoek. 1.3 Onderbouwing Zeer veel factoren spelen een rol op de winkel(beleggings)markt. Vastgoedmarketing is slechts één van de factoren die invloed uitoefent. Het kan echter in termen van rendement een heel belangrijke factor zijn. De wetenschappelijke waarde van dit onderzoek wordt gewaarborgd door vanuit de theorie over marketing en vastgoedmarketing een link te leggen naar de praktijk door empirisch onderzoek. Wordt deze theorie beter toegepast door eigenaren van winkelcentra in de Verenigde Staten dan door eigenaren van winkelcentra in Nederland en welke gevolgen heeft dit in de praktijk? Uit deze bevindingen worden conclusies getrokken ten aanzien van de marketing van winkelcentra in Nederland. 12

14 1.4 Onderzoeksstrategie Het onderzoek bestaat uit twee delen. In het eerste deel wordt door middel van een literatuurstudie het theoretische kader van het onderzoek geschetst. De theorieën van marketinggoeroe Philip Kotler dienen hiervoor als basis. Het feitelijke, empirische onderzoek is het tweede deel van dit onderzoek en dient ter beantwoording van de hoofdvraag. Dit onderzoek vindt plaats door het bestuderen van jaarverslagen, websites, artikelen en publicaties van en over een aantal grote beleggers in Nederlandse winkelcentra en beleggers in winkelcentra in de Verenigde Staten. Naast bovengenoemde methode is als extra toets een aantal interviews gehouden. Interviews met Corío Nederland Retail en Rodamco Nederland Winkels zijn gehouden vanwege de omvang van hun winkelportefeuilles en vanwege het feit dat bekend is dat ze actief met marketing van hun vastgoed bezig zijn. Delta Lloyd is geïnterviewd omdat zij in het verleden ook onderscheiden succes behaald heeft met de herontwikkeling van winkelcentra. Fortis Vastgoed is een relatieve nieuwkomer op de beleggingsmarkt voor winkelcentra, maar is de laatste jaren fors aan het inkopen. Het is daarom interessant om de mening van deze belegger over marketing te horen. Het Urban Land Institute in Washington is geraadpleegd over de Amerikaanse markt. Om de retail kant van het verhaal te belichten zijn interviews gehouden met Channel Panel Retail Consultants en met het Retail Management Center. 13

15 Hoofdstuk 2 Theoretisch kader Inleiding Marketing van een winkelcentrum in Nederland is vaak beperkt tot een glossy brochure op het moment dat het gebouw er staat. Dit is feitelijk niet meer dan verkoopondersteuning. Als de winkels dan eenmaal open gaan wordt de marketing van het centrum veelal overgedragen aan de winkeliersvereniging met goedwillende hobbyisten aan het roer. In het kader van dit onderzoek is het van belang te weten wat er nou precies onder marketing (paragraaf 2.1), en in het verlengde daarvan, vastgoedmarketing (paragraaf 2.2) wordt verstaan in de literatuur. Het onderwerp strategie wordt verder uitgediept in paragraaf Paragraaf legt het verband tussen marketing en vastgoedmarketing en in paragraaf worden de onderwerpen winkelcentrummerk en branding behandeld. Het hoofdstuk eindigt met de vaststelling aan welke eisen een succesvol winkelcentrum dient te voldoen op marketing gebied. 2.1 Wat is marketing? Marketinggoeroe Philip Kotler definieert in zijn standaardwerk 6 marketing als volgt: The analysis, planning, implementation and control of carefully formulated programs designed to bring about voluntary exchanges of values with target markets, for the purpose of achieving organisational objectives. It relies heavily on designing the organisation s offering in terms of target markets needs and desires, and on using effective pricing communication and distribution to inform, motivate and service the markets. Uit deze definitie komen drie klassieke marketingvragen naar voren: 1. Wie is de doelgroep? 2. Wat is de concurrentie? 3. Hoe ziet de meest effectieve marketingmix eruit? Bij de vraag Ken je klanten dien je je doelgroep of target market te onderscheiden. Zoek vervolgens binnen de organisatie naar een evenwicht tussen kosten, kwaliteit en flexibiliteit. Bij het bepalen van de strategie is het inschatten van de concurrentiepositie essentieel (zie paragraaf 2.1.1). Waar staan we op dit moment ten opzichte van de concurrentie, wat zijn onze unique selling points (USP s) en waar willen we naar toe? De derde en laatste vraag gaat over het samenstellen van de meest effectieve marketingmix. Deze marketingmix bestaat uit de welbekende 4 P s: 1. Product 2. Prijs 3. Plaats 4. Promotie Kotler plaatst de kanttekening dat volgens sommige critici de P s moeten worden uitgebreid met dienstverlening, verpakking en persoonlijke verkoop. 7 Kooijman voegt aan de klassieke 6 Kotler, Philip (1994), Principles of Marketing (sixth edition), Prentice Hall International Editions 7 Kotler, Philip (1999), Kotler on marketing. New York: The Free Press. Nederlandse vert.: Kotler over marketing. Schoonhoven, Academic Service,

16 marketingmix nog de P van personeel toe. 8 Volgens Kotler kunnen de eerste twee onder product worden geschaard en horen persoonlijke verkoop en personeel thuis in het promotierijtje. Indien het gaat over globale marketing voegt Kotler er zelf ook nog twee in dit kader steeds belangrijker wordende P s aan toe, te weten politiek en publieke opinie. Het gaat er echter niet om of er vier, zes of tien P s zouden moeten zijn, maar om de vraag welk kader bij het opstellen van een marketingstrategie het nuttigst is. De markt wordt in deze marketingmix echter bezien vanuit het oogpunt van de verkoper. Vanuit het oogpunt van de koper kan zijn zienswijze beschreven worden als de vier C s 9 : Vier P s Product Prijs Plaats Promotie Vier C s Customer value Cost to customer Convenience Communication Kooijman bevestigt dat in het verleden de nadruk bij marketing nogal eens eenzijdig op het aanbod lag. 10 Tegenwoordig wordt onderkend dat het altijd gaat over een combinatie tussen vraag en aanbod. De inzichten over vraag en aanbod dienen vervat te zijn in een marketingplan. The marketing plan is the central instrument for directing and coordinating the marketing effort. It is a written document that spells out the goals, strategies and tactics that will be used to gain and maintain the competitive position and results that the company is seeking, aldus Kotler. 11 Kooijman vervolgt dat het van belang is dat de belangen, wensen en verwachtingen van de verschillende doelgroepen worden onderkend. Hij benadrukt dat doelgroepen geen stabiele entiteiten zijn en signaleert de laatste tien jaar een verschuiving van segmentatie op basis van louter economische criteria naar kenmerken als life-style en beleving Marketingstrategie Bij het beantwoorden van de klassieke marketingvragen komt de vraag aan bod welke strategie gevolgd moet worden om succesvol te zijn. Er is niet één zaligmakende theorie maar er zijn meerdere wegen die Rome naar leiden. Kotler onderscheidt negen succesvolle marketingstrategieën: - Winnen door betere kwaliteit - Winnen door betere service - Winnen door lagere prijzen - Winnen door een groter marktaandeel - Winnen door aanpassing en het leveren van maatwerk - Winnen door betere voortdurende productverbetering - Winnen door innovatie - Winnen door sterk groeiende markten te betreden - Winnen door de verwachtingen van de klant te overtreffen 8 Kooijman, Dion, Meer markt, meer vastgoedmarketing, BOSS Magazine, april 2003, pp Kotler, Philip (1999), Kotler on marketing. New York: The Free Press. Nederlandse vert.: Kotler over marketing. Schoonhoven, Academic Service 10 Kooijman, Dion (2003), Meer markt, meer vastgoedmarketing, BOSS Magazine, april 2003, pp Kotler, Philip (1984), Marketing management: analysis, planning and control. Englewood-cliffs, NJ: Prentice-Hall (5e uitgave) 15

17 Het is onmogelijk om alle strategieën tegelijk uit te voeren. Focus op één of twee strategieën is vaak het maximaal haalbare. 12 Om aan te geven dat we niet kunnen volstaan met het een beetje beter doen dan onze concurrenten stelt Michael Porter dat operational effectiveness niet hetzelfde is als strategie. 13 Operationeel excelleren kan een onderneming tijdelijk een winnende positie bezorgen, maar andere bedrijven kunnen dit ook en zullen na een tijdje weer gelijk trekken of de onderneming zelfs voorbij streven. Het gaat erom een competitive advantage te bewerkstelligen ten opzichte van je concurrenten. Organisations must deliver an attribute (or attributes) of a product (or service) which creates greater value to customers or create comparable value at lower cost or do both than rivals can deliver in the perception of the customer. An organisation can outperform rivals only if it can establish a difference it can preserve. 14 Essentie is dat iets wordt geleverd aan consumenten dat ze graag willen hebben, dat hiermee de concurrentie verslagen kan worden, dat dit ook erkend wordt door de consument (zie figuur 1: Ryanair is goedkoper dan KLM) en dat dit ook wordt omgezet in waarde voor het bedrijf. Dit laatste is bijvoorbeeld bij Internet bedrijven nog vaak een probleem. Figuur 1: Voorbeeld competitive advantage 15 Porter heeft het bestaan van competitive advantage beschreven en uitgebeeld in The Value Chain. Voortbouwend op McKinsey s business system disaggregates The Value Chain a business into its value activities to understand the behavior of potential sources of differentiation, which are based on purchase criteria attributes. In basis betekent het dat concurrenten outperformed kunnen worden door lagere kosten, grotere differentiatie van activiteiten en focus. Concurrenten kunnen wel gedeelten van de strategie overnemen, maar het kopiëren van de totale strategische architectuur is wel wat anders. Hoe ingewikkelder de value chain hoe moeilijker het resultaat te kopiëren is. Fit locks out imitators by creating a chain that is as strong as its weakest link. 16 De imitator moet niet alleen een hoop geld 12 Laverman, Wim (2003), Marketing van vastgoed in onzekere tijden, Building Business, april Porter, Michael E. (1996), What is strategy?, Harvard Business Review, november-december 2003, pp Definitie is ontleend aan collegesheets Bedrijfsstrategie door dr. F. van Eenennaam t.b.v. het college op 11 en 25 september 2003, SBV-MRE, jaargang Voorbeeld is ontleend aan collegesheets Bedrijfsstrategie door dr. F. van Eenennaam t.b.v. het college op 11 en 25 september 2003, SBV-MRE, jaargang Porter, Michael E. (1996), What is strategy?, Harvard Business Review, november-december 1996, p

18 besteden aan pogingen om alle activiteiten van de leider te kopiëren, hij kan hoogstens eindigen als een slap aftreksel met matige financiële resultaten. Doel van de value chain is kosten benoemen en begrijpen en bronnen van potentiële differentiatie aanwijzen. Het streven is een situatie van economic rent. Dit wil zeggen: a company has a competitive advantage when it systematically for a period of 5 years outperforms its peers in financial markets (outperforming the stock market). 17 Voorbeeld van een bedrijf dat ervoor gekozen heeft het anders te doen dan haar concurrenten is IKEA. Het marketing concept is geworden tot een strategische positie door de tailored set of activities that make the concept work. IKEA richtte zich op de jonge, verwaarloosde groep, meubelkopers die stijl willen tegen een lage prijs. Een ander voorbeeld is Dell Computers. Dell ontwikkelde een sterke strategie door haar computers alleen nog maar via de telefoon te verkopen en wist haar klanten te overtuigen dat ze bij haar een computer moesten kopen. De strategische doorbraak kwam toen Dell via Internet computers ging verkopen. Inmiddels is Dell marktleider in de verkoop van personal computers. 2.2 Wat is vastgoedmarketing? Onder andere onder druk van de mindere economische omstandigheden en trends, zoals beschreven in het inleidende hoofdstuk, wordt door beleggers gezocht naar manieren om de rendementen op peil te houden. Ook worden onderlinge relaties tussen partijen steeds complexer. Ooit sprak de eindgebruiker alleen met de ontwikkelaar, die op zijn beurt exclusief contact had met de belegger. Tegenwoordig lopen de lijnen tussen deze drie partijen dwars door elkaar heen. Gevolg is dat antwoorden op de klassieke marketingvragen naar doelgroep, concurrentie en effectieve marketingmix steeds wisselen Van marketing naar vastgoedmarketing Miles maakt in het Real Estate Development handboek de verbinding tussen marketing en vastgoed. 18 Als basis gebruikt hij de theorieën over marketing zoals Kotler die heeft beschreven. Het belang van marketing en marktonderzoek, vooral in zeer competitieve markten, wordt door Miles benadrukt. Lang voordat een project verhuurd dient te worden, zelfs voor de ontwerpfase, begint marketing met het ontwerpen van een concept. Als definitie van marketing concept gebruikt Miles die van Kotler: a company achieves organizational goals by determining the needs and wants of its target customers and then tries to satisfy those needs and wants better than its competitors. Een marketingplan is een gedetailleerd plan waarin de marketing doelen beschreven worden. Welke markt gaat het over, welke meetbare doelen kunnen gesteld worden en wat is het budget. Na beantwoording van de klassieke marketing vragen gebruikt ook Miles de marketing mix: - Product is dan het type vastgoed: kantoren, winkels, woningen etc.; - Plaats is de locatie van het object. Veel vastgoeddeskundigen vinden nog altijd dat het in vastgoed draait om locatie, locatie en locatie; - Prijs spreekt voor zich; 17 Zie voetnoot 8 18 Miles, Mike E. (2000), Gayle Berens, Marc A. Weiss. Real Estate Development: Principles and Process. Third edition. Washington, D.C.: ULI-The Urban Land Institute 17

19 - Promotie refereert aan adverteren en verkopen. De winnende strategie is degene die consistent is ten opzichte van alle vier de P s. Belangrijk is hierin ook de implementatie en uitvoering van de marketing strategie door een bekwaam management. Overigens spreekt retaildeskundige Dave Janssen liever van positionering in plaats van promotie. 19 Promotie suggereert korte termijn denken en acties terwijl het bij een doordacht marketing concept om de lange termijn gaat, waarbij het merk gepositioneerd wordt op basis van de klantwaarde. Het product vastgoed verschilt substantieel van standaard massa producten. Vastgoed is geen tandpasta. Miles geeft vier grote verschillen aan: Vastgoed is sterk gedifferentieerd. Het heeft verschillende functies voor verschillende gebruikers en is vaak ondergeschikt aan de locatie. De klant moet naar het product toe; 2. Beschikbaarheid van voorraad is sterk afhankelijk van de beschikbaarheid van goede bouwlocaties en het politieke proces dat hiermee samenhangt; 3. Marktdata en -informatie zijn moeilijk te verkrijgen. De afgelopen jaren is de betrouwbaarheid en beschikbaarheid van informatie toegenomen maar doordat locaties vaak uniek zijn, het niche producten kan betreffen en door de volatiliteit van lokale economieën blijft het hard werken om de juiste data boven water te krijgen; 4. Meeste locaties zijn tailor made. Massa productie of massa marketing is niet mogelijk. Voordat echter een strategie kan worden uitgestippeld zal, vóór een bepaalde markt betreden kan worden, grondig marktonderzoek dienen plaats te vinden. Market research is the investigation into needs and wants (demand) and into products and competitors that might satisfy those needs and wants (supply). 21 Naast het formele, systematische onderzoek heeft marktonderzoek voor potentiële ontwikkelingen ook een grote informele component. Ervaring en interpretatie van gegevens is iets wat gecombineerd dient te worden met het systematische onderzoek. Een combinatie van beide wordt door succesvolle ontwikkelaars gebruikt (zie figuur 2). Wanneer overwogen wordt een bestaand winkelcentrum te kopen van een gerenommeerde ontwikkelaar mag men er redelijkerwijs vanuit gaan dat een marketing strategie is bedacht en als zodanig beschreven is in het marketingplan. Bij aankoop zal door de potentiële koper dus goed gekeken worden (of dienen te worden) naar de actualiteit van het marketingplan. Voor ontwikkelaars is het een kunst om het marketing budget in te schatten dat het project nodig heeft. Belangrijk is zo vroeg mogelijk een plan te maken om het product te promoten in de target markt. In een retailontwikkeling betekent dit ook het stellen van een brancheringsplan. Gebaseerd op het eerdere marktonderzoek beschrijft het plan onder andere het betreffende winkelcentrum en de markt waarop de huurders gevonden moeten worden. Uit het marktonderzoek komt als het goed is naar voren waar de potentiële huurders zich bevinden. Deze kunnen vervolgens benaderd worden via verschillende media, maar dat hangt 19 Interview Dave Janssen van Channel Panel Retail Consultants, 19 augustus Miles, Mike E. (2000), Gayle Berens, Marc A. Weiss. Real Estate Development: Principles and Process. Third edition. Washington, D.C.: ULI-The Urban Land Institute, pp Miles, Mike E. (2000), Gayle Berens, Marc A. Weiss. Real Estate Development: Principles and Process. Third edition. Washington, D.C.: ULI-The Urban Land Institute, p

20 helemaal af van het beschikbare budget (een tv commercial of een advertentie in een vakblad) en het type winkelcentrum (lokaal of regionaal verzorgingsgebied). Figuur 2 Performance system for successful real estate marketing and sales 1987 William N. Webb Genoemde target marketing zal versterkt dienen te worden door een public relations inspanning. Bijna alle bouwprojecten, zeker in het dichtbevolkte Nederland met schaarse bouwgrond locaties, roepen weerstand op. Opmerkingen of klachten van bewegingen als NIMBY (not in my backyard) of BANANA (build absolutely nothing anywhere near anything) zullen samen met de lokale overheden beantwoord dienen te worden. Promotie op de locatie zelf vindt plaats om potentiële huurders naar de locatie te krijgen voor een bezoek. Voor een nieuwe ontwikkeling is een grand opening hiervoor een uitgelezen mogelijkheid. Alle visuele uitingen van het project zullen ondersteund moeten worden door een uitgekiende merchandising. Dit begint bijvoorbeeld al bij de architectonische invulling van het project. Een attractieve entree van het winkelcentrum kan heel uitnodigend zijn, maar ook de landscaping, verkeerssituatie en parkeermogelijkheden spelen hier mee. Essentieel onderdeel van de merchandising is het vinden van een toepasselijk logo en een toepasselijke naam voor het project afgestemd op de doelgroep. Kooijman 22 stelt vast dat er geen logische en inhoudelijke relatie gelegd kan worden tussen marketing en vastgoed. Vastgoed is relatief gezien duurzaam, wordt gekenmerkt door een vaste plek, betreft een weinig innovatieve bedrijfstak en kent vaak geen echte markt. Hij constateert verder dat marketing geography, met locatieonderzoek voor het (suburbane) winkelcentrum, waarschijnlijk het meest geoperationaliseerde gebruik van marketing en vastgoed is. 22 Kooijman, Dion (2003), Meer markt, meer vastgoedmarketing, BOSS Magazine, april 2003, pp

College 1 inleiding ondernemerschap

College 1 inleiding ondernemerschap College 1 inleiding ondernemerschap Ondernemen is het uitvoeren van innovaties waarbij discontinuïteit wordt veroorzaakt - discontinuïteit is het creëren van waarde die voorheen nog niet beschikbaar was

Nadere informatie

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Inhoud Introductie spreker: drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS Korte introductie Cushman & Wakefield

Nadere informatie

Een marketingplan in twaalf stappen

Een marketingplan in twaalf stappen Reekx is gespecialiseerd in het adviseren van organisaties en detacheren van specialisten op het gebied van het efficiënt managen van informatiestromen. Kijk op onze website www.reekx.nl voor actuele informatie

Nadere informatie

Balanced Scorecard. Een introductie. Algemene informatie voor medewerkers van: SYSQA B.V.

Balanced Scorecard. Een introductie. Algemene informatie voor medewerkers van: SYSQA B.V. Balanced Scorecard Een introductie Algemene informatie voor medewerkers van: SYSQA B.V. Organisatie SYSQA B.V. Pagina 2 van 9 Inhoudsopgave 1 INLEIDING... 3 1.1 ALGEMEEN... 3 1.2 VERSIEBEHEER... 3 2 DE

Nadere informatie

Cross Channel Retail

Cross Channel Retail Cross Channel Retail Onderzoek naar de implicaties voor Nederlandse winkelcentra 20 juni 2014 ir. Suzanne Tol MRE Asset manager bij HB Capital Wat is cross channel retail? Theorie: bij cross channel is

Nadere informatie

HOOFDSTUK 3: MERKPOSITIONERING

HOOFDSTUK 3: MERKPOSITIONERING HOOFDSTUK 3: MERKPOSITIONERING 1 INTRODUCTIE H:3 Hoofdstuk 3 gaat over merkkennisstructuren Positioneren is het identificeren en vaststellen van punten van verschil en punten van overeenkomst om zo de

Nadere informatie

STRATEGIE VOOR KMO S PROF. DR. KURT VERWEIRE

STRATEGIE VOOR KMO S PROF. DR. KURT VERWEIRE STRATEGIE VOOR KMO S PROF. DR. KURT VERWEIRE TOOLS VOOR MANAGERS 2 Vlerick Business School 1WAT IS STRATEGIE? WHAT IS STRATEGY? 4 Vlerick Business School Formulating Winning Business Strategies MISSIE,

Nadere informatie

De marketing van duurzaamheid

De marketing van duurzaamheid 12-03-2012 1 De marketing van duurzaamheid Dr. Karel Jan Alsem 12 maart 2012 12-03-2012 2 Dr. Karel Jan Alsem Univ docent Strategic Marketing, en Branding Auteur van journal papers en boeken Eigenaar Alsem

Nadere informatie

Het speelveld van de Chief Commercial Officer

Het speelveld van de Chief Commercial Officer Het speelveld van de Chief Commercial Officer Omgaan met dilemma s Stephan Linnenbank 28 november 2008 Atos, Atos and fish symbol, Atos Origin and fish symbol, Atos Consulting, and the fish symbol itself

Nadere informatie

The Future: what s in it for us!

The Future: what s in it for us! The Future: what s in it for us! Tim Rook Marketing Republic! 16 juni 2010 Persoonlijke introductie: Chief Inspiration Officer: Marketing Republic! Ruim 20 jaar ervaring in Channel Marketing & Communicatie:

Nadere informatie

De strijd om de harde A1

De strijd om de harde A1 De strijd om de harde A1 Ontwikkelingen in het A1-winkelgebied november 2014 www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff De strijd om de harde A1 In de populairste winkelstraten in Nederland is een strijd gaande

Nadere informatie

SRM College for Brand Management

SRM College for Brand Management SRM College for Brand Management Exameneisen Inleiding Zoals in het examenreglement is bepaald, wordt de strekking van de hierna geformuleerde eisen nader aangeduid door het studiemateriaal van de opleiding

Nadere informatie

Business Parter en OE in Finance

Business Parter en OE in Finance Strategic Management Centre Business Parter en OE in Finance match of mismatch Jaarcongres Controlling 2009 1 Is de combinatie een reële optie: een inventarisatie Eenstemmigheid troef 21 April, 2009 Ja,

Nadere informatie

Performance Management: hoe mensen motiveren met cijfers?

Performance Management: hoe mensen motiveren met cijfers? Performance Management: hoe mensen motiveren met cijfers? Prof. Dr. Werner Bruggeman www.bmcons.com De High Performance Organisatie Kenmerken van hoogperformante organisaties (Manzoni): 1. High level of

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

Corporate Social Responsibility

Corporate Social Responsibility Corporate Social Responsibility Maatschappelijk verantwoord omgaan met klanten Dr. Jenny van Doorn Prof. dr. P.C. Verhoef Rapport CIC-2012-01 ISBN 978-90-367-5486-6 Onderzoeksrapport maatschappelijk verantwoord

Nadere informatie

Lange termijn betrokken aandeelhouderschap bij small cap ondernemingen. Lars Dijkstra 11 februari 2014, Amsterdam

Lange termijn betrokken aandeelhouderschap bij small cap ondernemingen. Lars Dijkstra 11 februari 2014, Amsterdam bij small cap ondernemingen Lars Dijkstra 11 februari 2014, Amsterdam Lange termijn betrokken aandeelhouderschap bij small cap ondernemingen Agenda De rol van aandeelhouders Betrokken aandeelhouderschap

Nadere informatie

Titeldia. Ondertitel. Naam Achternaam, Functie of Afdelingsnaam. Ir. Niels Nieboer MRE Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Titeldia. Ondertitel. Naam Achternaam, Functie of Afdelingsnaam. Ir. Niels Nieboer MRE Syntrus Achmea Real Estate & Finance Titeldia Ondertitel Naam Achternaam, Functie of Afdelingsnaam Ir. Niels Nieboer MRE Syntrus Achmea Real Estate & Finance Onderzoeksvraag Hoe moet een Real Estate Investment Manager zich - gegeven de veranderende

Nadere informatie

BeCube = B. Merkstrategie

BeCube = B. Merkstrategie BeCube, brand & communications BeCube = B 3 Oftewel: wees tot de derde macht. Tijd, ruimte en kansen laten zich afdwingen. Verleg grenzen Er is altijd een oplossing. Altijd een stap meer. Merkstrategie

Nadere informatie

Preview Performance Customer Interactions 2011

Preview Performance Customer Interactions 2011 Katja van Wel Senior consultant Katjavanwel@tote-m.com Preview Performance Customer Interactions 2011 12 Januari 2011, CRM Inspiration over Onderzoeken Agenda Introductie TOTE-M Customer Experience Preview

Nadere informatie

World Class Finance in de Retail

World Class Finance in de Retail World Class Finance in de Retail Jaarcongres Controlling 24 april 2008 Hans Strikwerda Copyright 2008 by Nolan, Norton & Co. Private for the client. This report nor any part of it may not be copied, circulated,

Nadere informatie

RFM Regulated Fund Management BV Registratiedocument (als bedoeld in artikel 4:48 lid 1 Wet op het financieel toezicht)

RFM Regulated Fund Management BV Registratiedocument (als bedoeld in artikel 4:48 lid 1 Wet op het financieel toezicht) RFM Regulated Fund Management BV Registratiedocument (als bedoeld in artikel 4:48 lid 1 Wet op het financieel toezicht) I Gegevens betreffende de werkzaamheden van de beheerder RFM Regulated Fund Management

Nadere informatie

Business as an engine for change.

Business as an engine for change. Business as an engine for change. In the end, the success of our efforts will be measured against how we answered what we have found to be the fundamental question: how do we love all the children, of

Nadere informatie

Media en creativiteit. Winter jaar vier Werkcollege 7

Media en creativiteit. Winter jaar vier Werkcollege 7 Media en creativiteit Winter jaar vier Werkcollege 7 Kwartaaloverzicht winter Les 1 Les 2 Les 3 Les 4 Les 5 Les 6 Les 7 Les 8 Opbouw scriptie Keuze onderwerp Onderzoeksvraag en deelvragen Bespreken onderzoeksvragen

Nadere informatie

Opstellen van een Marketing Plan

Opstellen van een Marketing Plan Opstellen van een Overzicht VUBstartersseminarie 2005 Het Referentielijst Prof. dr. Steve Muylle Definitie filosofieën is the process of planning and executing the conception, pricing, promotion, and distribution

Nadere informatie

Sturen op kosten, kwaliteit of klantwaarde?

Sturen op kosten, kwaliteit of klantwaarde? Sturen op kosten, kwaliteit of klantwaarde? Theorie en praktijk Wim-Peter de Raadt, directeur Cvision pagina 1 Cvision Customer, Communication, Contact Opzetten / interim management / projectmanagement

Nadere informatie

Het Online Marketingplan. Het Social Media Plan als onderdeel van het Marketing Plan

Het Online Marketingplan. Het Social Media Plan als onderdeel van het Marketing Plan Het Online Marketingplan Het Social Media Plan als onderdeel van het Marketing Plan 1 Wil je een online marketingplan voor jouw organisatie beschrijven? In dit document vind je de opzet voor zo n plan.

Nadere informatie

Retail Estate in Transitie

Retail Estate in Transitie Retail Estate in Transitie Amsterdam 18 maart 2014 Introductie Dirk Anbeek Leeftijd 50 Nationaliteit Nederlands Aug 2012 heden Wereldhave CEO 2009 Aug 2012 Wereldhave MD 2006 2009 Albert Heijn Director

Nadere informatie

VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement. benchmark 2010. Marktpresentatie. mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland. Provada, Amsterdam 7 juni 2011

VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement. benchmark 2010. Marktpresentatie. mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland. Provada, Amsterdam 7 juni 2011 On the pulse of the property world Marktpresentatie VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement benchmark 2010 Provada, Amsterdam 7 juni 2011 mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland Agenda 1. Even voorstellen: a. Vastgoedmanagement

Nadere informatie

Business & IT Alignment deel 1

Business & IT Alignment deel 1 Business & IT Alignment deel 1 Informatica & Economie Integratie 1 Recap Opdracht 1 Wat is integratie? Organisaties Strategie De omgeving van organisaties AH Bonuskaart AH Bonuskaart Economisch Geïntegreerd

Nadere informatie

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Op 24 september werden de koopstromen 2015 van Oost- Nederland gepresenteerd door het onderzoeksbureau

Nadere informatie

Inhoudsopgave. 2 Danique Beeks Student Advanced Business Creation Stage JH Business Promotions

Inhoudsopgave. 2 Danique Beeks Student Advanced Business Creation Stage JH Business Promotions Onderzoeksopzet Danique Beeks Studentnummer: 2054232 Advanced Business Creation Stagebedrijf: JH Busines Promotions Bedrijfsbegeleider: John van den Heuvel Datum: 12 September 2013 Inhoudsopgave Inleiding

Nadere informatie

Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014)

Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014) Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014) 10 december 2014 Memo Status: Memo Datum: 10 december 2014 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

Groeien door denken en doen. Growth marketing & retail advies

Groeien door denken en doen. Growth marketing & retail advies Groeien door denken en doen 4 marketing & retail advies Helpen bij groeien door denken en doen Denken: Strategische trajecten aan de hand van modellen Klant- en concurrentie onderzoek Retail co-creatie

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

Inleiding. Inleiding. Een goede Missie, Visie en Strategie (MVS) bestaat uit twee gedeelten: Strategie Ontwikkeling en Strategie Implementatie.

Inleiding. Inleiding. Een goede Missie, Visie en Strategie (MVS) bestaat uit twee gedeelten: Strategie Ontwikkeling en Strategie Implementatie. Inleiding Inleiding Veel bedrijven hebben wel eens een Visie, Missie en Strategie uitgewerkt. Maar slechts weinig bedrijven hebben er ook daadwerkelijk voordeel van. Bij veel bedrijven is het niet meer

Nadere informatie

Internationale Marketing H4. Week 1 1. Executive summary 2. Inhoudsopgave 3. Inleiding en achtergrond 4. Externe analyse

Internationale Marketing H4. Week 1 1. Executive summary 2. Inhoudsopgave 3. Inleiding en achtergrond 4. Externe analyse Internationale Marketing H4 Week 1 1. Executive summary 2. Inhoudsopgave 3. Inleiding en achtergrond 4. Externe analyse Executive summary Een samenvatting voor het management 1 à 2 pagina s belangrijkste

Nadere informatie

FOOD2MARKET INNOVATIE TRAINING. 14 november 2013

FOOD2MARKET INNOVATIE TRAINING. 14 november 2013 FOOD2MARKET INNOVATIE TRAINING 14 november 2013 Edwin Palsma The Food Agency Specialisten in food marketing Wij verbinden voedingskennis, technologie, marketing en sales om de marktpositie van agro & food

Nadere informatie

GEZOCHT: AVONTUURLIJKE ONDERNEMERS MET HART VOOR MAKELAARDIJ

GEZOCHT: AVONTUURLIJKE ONDERNEMERS MET HART VOOR MAKELAARDIJ GEZOCHT: AVONTUURLIJKE ONDERNEMERS MET HART VOOR MAKELAARDIJ Bent u ondernemer en hebt u hart voor makelaardij? Dan is HouseHunting op zoek naar u! Voor uitbreiding van onze snel groeiende franchiseketen

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

VAN WEBWINKEL NAAR VERKOOPPLATFORM OMDENKEN IN DE SUPPLY CHAIN DUIVEN, 25 MEI

VAN WEBWINKEL NAAR VERKOOPPLATFORM OMDENKEN IN DE SUPPLY CHAIN DUIVEN, 25 MEI DUIVEN, 25 MEI VAN WEBWINKEL NAAR VERKOOPPLATFORM OMDENKEN IN DE SUPPLY CHAIN DUIVEN, 25 MEI VAN WEBWINKEL NAAR VERKOOPPLATFORM OMDENKEN IN DE SUPPLY CHAIN ALS JE DENKT DAT AVONTUUR GEVAARLIJK IS. PROBEER

Nadere informatie

Waar staat u met uw internalisering van Ketensamenwerking?

Waar staat u met uw internalisering van Ketensamenwerking? Supply Chain Excellence Maturity Model Waar staat u met uw internalisering van Ketensamenwerking? Prof.dr. Jack AA van der Veen EVO Leerstoel Supply Chain Management Nyenrode Business Universiteit Lunchbijeenkomst

Nadere informatie

MVGM BEDRIJFSHUISVESTING DÉ VASTGOEDREGISSEUR

MVGM BEDRIJFSHUISVESTING DÉ VASTGOEDREGISSEUR MVGM BEDRIJFSHUISVESTING DÉ VASTGOEDREGISSEUR VOORWOORD 2 VOORWOORD ONAFHANKELIJK EN RESULTAATGERICHT ADVIES OP MAAT Met plezier en trots wil ik u graag met deze brochure kennis laten maken met ons bedrijf:

Nadere informatie

Bedrijfsprofiel 2014 BELGIË BUSINESS IN BALANCE

Bedrijfsprofiel 2014 BELGIË BUSINESS IN BALANCE Bedrijfsprofiel 2014 BELGIË BUSINESS IN BALANCE België, Inno Nieuwstraat, Brussel België, centre commercial Parc de la Madeleine, Jumet Redevco staat voor Real Estate Development Company. Redevco Belgium

Nadere informatie

Seminar. Essay conceptstores

Seminar. Essay conceptstores Seminar Essay conceptstores Marlies van den Bos 1622703 Concept Design Eng JDE-SCONE.3V-13 Marvin Fernandes 19-12-2014 1 CONTENT IntroductiE Conceptstores Communicatie Conclusie uitwerking infographic

Nadere informatie

o Theo Glaudemans Business Refresher theo.glaudemans@limebizz.nl o Rens Eijgermans Business Refresher rens.eijgermans@limebizz.nl

o Theo Glaudemans Business Refresher theo.glaudemans@limebizz.nl o Rens Eijgermans Business Refresher rens.eijgermans@limebizz.nl o Theo Glaudemans Business Refresher theo.glaudemans@limebizz.nl o Rens Eijgermans Business Refresher rens.eijgermans@limebizz.nl o Heb je vragen of geef je mening en reactie op deze presentatie via

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

Stichting SQPN Jaarverslag voor 2010

Stichting SQPN Jaarverslag voor 2010 Stichting SQPN Jaarverslag voor 2010 Inhoudsopgave Voorwoord... 3 Activiteiten... 4 Publiciteit... 5 Externe Contacten... 5 Interne Organisatie... 5 Conclusies en aanbevelingen... 6 Stichting SQPN - Jaarverslag

Nadere informatie

OMZETHUUR IN NEDERLAND

OMZETHUUR IN NEDERLAND OMZETHUUR IN NEDERLAND Waarom doen sommige huurders en verhuurders het juist wel OMZET RETAIL Peter Horst Technische Universiteit Delft Afstudeeronderzoek 09-04-15 (P5) 1 AANLEIDING AANPAK RESULTATEN 2

Nadere informatie

The chain gang: Public Briefing / februari 2014. Hoe Cloud ketens tot succesvollere implementaties leiden. Maurice van der Woude 1

The chain gang: Public Briefing / februari 2014. Hoe Cloud ketens tot succesvollere implementaties leiden. Maurice van der Woude 1 Public Briefing / februari 2014 The chain gang: Hoe Cloud ketens tot succesvollere implementaties leiden Maurice van der Woude 1 Ketensturing is niets nieuws, echter waar met meer Cloud oplossingen tegelijk

Nadere informatie

Beoordelingscriteria scriptie CBC: instructie en uitwerking

Beoordelingscriteria scriptie CBC: instructie en uitwerking Nederlandse Associatie voor Examinering 1 Beoordelingscriteria scriptie CBC: instructie en uitwerking Met de scriptie voor Compensation & Benefits Consultant (CBC) toont de kandidaat een onderbouwd advies

Nadere informatie

Bedrijfsprocessen theoretisch kader

Bedrijfsprocessen theoretisch kader Bedrijfsprocessen theoretisch kader Versie 1.0 2000-2009, Biloxi Business Professionals BV 1. Bedrijfsprocessen Het procesbegrip speelt een belangrijke rol in organisaties. Dutta en Manzoni (1999) veronderstellen

Nadere informatie

Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst?

Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst? Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst? Trots maakte wethouder Jan Goijaards van Veghel de resultaten bekend van de renovatie van het winkelgebied van Veghel: 22 nieuwe winkels erbij in

Nadere informatie

Introduction to IBM Cognos Express = BA 4 ALL

Introduction to IBM Cognos Express = BA 4 ALL Introduction to IBM Cognos Express = BA 4 ALL Wilma Fokker, IBM account manager BA Ton Rijkers, Business Project Manager EMI Music IBM Cognos Express Think big. Smart small. Easy to install pre-configured

Nadere informatie

De Marketeer is niet meer; leve de Geomarketeer! Over de integratie van lokatie in marketing

De Marketeer is niet meer; leve de Geomarketeer! Over de integratie van lokatie in marketing De Marketeer is niet meer; leve de Geomarketeer! Over de integratie van lokatie in marketing dr. Jasper Dekkers Afdeling Ruimtelijke Economie, vrije Universiteit amsterdam Korte introductie Economie Geo

Nadere informatie

SHIFT HAPPENS. OOK IN EINDHOVEN..

SHIFT HAPPENS. OOK IN EINDHOVEN.. 1 SHIFT HAPPENS. OOK IN EINDHOVEN.. JAN-WILLEM JANSSEN 9 JANUARI 2014 2 WAT IS EEN SHIFT? EEN KORTE UITLEG EEN SHIFT IS EEN FUNDAMENTELE GEDRAGSVERANDERING, DIE MEESTAL MOGELIJK WORDT GEMAAKT DOOR INTRODUCTIE

Nadere informatie

Uitgangspunt van het model is de marktpositie van de retailer, uitgedrukt in het marktaandeel.

Uitgangspunt van het model is de marktpositie van de retailer, uitgedrukt in het marktaandeel. HET VOORSPELLEN VAN MARKTPOSITIES IN DE FASHION MARKT De wereld van fashion retail is drastisch aan het veranderen. Consumenten geven minder uit aan kleding en schoenen en doen dit vaker online. Nieuwe

Nadere informatie

Leereenheid Marketingcommunicatie II Onderdelen

Leereenheid Marketingcommunicatie II Onderdelen Leereenheid Marketingcommunicatie II Onderdelen 1. Communicatie 2. Internet Marketing Onderdeel Communicatie Leereenheid : L.MIM.9756 Toets: T.MIM.15813 Module verantwoordelijke: Jan de Wilde/Hans Engbers

Nadere informatie

Kwaliteitszorg met behulp van het INK-model.

Kwaliteitszorg met behulp van het INK-model. Kwaliteitszorg met behulp van het INK-model. 1. Wat is het INK-model? Het INK-model is afgeleid van de European Foundation for Quality Management (EFQM). Het EFQM stelt zich ten doel Europese bedrijven

Nadere informatie

Dit bestand niet correct? Meld misbruik op www.saxionstudent.nl. Saxionstudent.nl Blok1

Dit bestand niet correct? Meld misbruik op www.saxionstudent.nl. Saxionstudent.nl Blok1 Inleiding Dit verslag is geschreven in het kader voor het project Desk & Fieldresearch. Het project is voor het eerste studiejaar van de opleiding Commerciële Economie, aan Saxion Hogeschool te Enschede.

Nadere informatie

Wat is marketing dan wel? De beste omschrijving komt uit het Engels.

Wat is marketing dan wel? De beste omschrijving komt uit het Engels. KENNETH NIEUWEBOER M arketing is meer dan het ontwikkelen van een logo en het bewaken van je huisstijl. Als er een goede strategie achter zit, levert marketing een wezenlijke bijdrage aan het rendement

Nadere informatie

Branding module Heao Communicatie. pagina

Branding module Heao Communicatie. pagina Module-MC02B Branding-Opdrachten Branding >> Werkstuk Werkstuk maken en inleveren Met de theorie en praktische uitwerking uit het boek Brand Design en de aanvullingen uit de les ben je nu in staat om na

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

Effectieve sales promotie. Hoorcollege marketing communication blok 4 week 5

Effectieve sales promotie. Hoorcollege marketing communication blok 4 week 5 Effectieve sales promotie Hoorcollege marketing communication blok 4 week 5 Leerdoelen Aan het eind van dit college en leeswerk uit het boek moet je: In staat zijn sales promotie te definieren Op de hoogte

Nadere informatie

De kracht van een sociale organisatie

De kracht van een sociale organisatie De kracht van een sociale organisatie De toegevoegde waarde van zakelijke sociale oplossingen Maarten Verstraeten. www.netvlies.nl Prinsenkade 7 T 076 530 25 25 E mverstraeten@netvlies.nl 4811 VB Breda

Nadere informatie

Wat is kwaliteit? Management perspectief. Voice of the Customer

Wat is kwaliteit? Management perspectief. Voice of the Customer Wat is kwaliteit? Management perspectief. Voice of the Customer SOK-congres Bart Derre DISCLAIMER 2 onderwijs?" - 5 december 2014 1 WAT IK DOE. 24-11-2014 3 WAT IK DOE. 24-11-2014 4 onderwijs?" - 5 december

Nadere informatie

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Talentmanagement in tijden van crisis

Talentmanagement in tijden van crisis Talentmanagement in tijden van crisis Drs. Bas Puts Page 1 Copyright Siemens 2009. All rights reserved Mission: Achieving the perfect fit Organisatie Finance Sales Customer Engineering Project management

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES RESEARCH & CONSULTANCY

MVGM VASTGOEDTAXATIES RESEARCH & CONSULTANCY MVGM VASTGOEDTAXATIES RESEARCH & CONSULTANCY 2 RESEARCH & CONSULTANCY MVGM is dé vastgoedregisseur en neemt de gehele of gedeeltelijke regie van de vastgoedportefeuilles van haar opdrachtgevers uit handen.

Nadere informatie

Enterprise Architectuur. een duur begrip, maar wat kan het betekenen voor mijn gemeente?

Enterprise Architectuur. een duur begrip, maar wat kan het betekenen voor mijn gemeente? Enterprise Architectuur een duur begrip, maar wat kan het betekenen voor mijn gemeente? Wie zijn we? > Frederik Baert Director Professional Services ICT @frederikbaert feb@ferranti.be Werkt aan een Master

Nadere informatie

Beurstips. Naar de beurs?

Beurstips. Naar de beurs? Beurstips 1 Naar de beurs? 2 NL EXPO, laat zien wie U bent! Hollandse nuchterheid & creativiteit in combinatie met jarenlange ervaring in presentatieoplossingen. Met een frisse blik helpen wij u uw bedrijf

Nadere informatie

Naar een waarde- en klantgedreven organisatie

Naar een waarde- en klantgedreven organisatie Naar een waarde- en klantgedreven organisatie Janette H. den Uyl MGM Als je weet wat je waard bent en waar je voor staat, krijg je zelfvertrouwen en weet je waar je moet beginnen als je je eigenwaarde

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Detailhandel in wonen De detailhandel in wonen bestaat uit de volgende branches: woninginrichting (onder te verdelen in meubelspeciaalzaken, woningtextielspeciaalzaken, slaapspeciaalzaken en gemengde zaken),

Nadere informatie

Inkoop: sterke schakels naar succes

Inkoop: sterke schakels naar succes Inkoop: sterke schakels naar succes 5e Pianoo Congres, Rotterdam, 27 mei 2010 Drs Jeroen van de Rijt 0 Hoeveel uitkomsten zijn er mogelijk? input condities uitkomst Tijd 1 1 Conclusies Flow in plaats van

Nadere informatie

PROFIEL. CCMI Consultant Ahold

PROFIEL. CCMI Consultant Ahold PROFIEL CCMI Consultant Ahold Januari 2012 Page 2 of 6 Company Profiel - Algemeen AHOLD Ahold is actief met toonaangevende supermarktketens in Europa en de Verenigde Staten. In 2009 had het bedrijf 2.909

Nadere informatie

Hoofdstuk 1: Introducing strategy

Hoofdstuk 1: Introducing strategy Hoofdstuk 1: Introducing strategy Wat is strategie? Definitie Porter: Concurrentiestrategie = verzameling van verschillende activiteiten kiezen om een unieke waardemix te brengen. Onderscheid tussen operationele

Nadere informatie

270+ Contact Centers. 75talen TELEPERFORMANCE OVERZICHT. 182,000 werknemers. Wereldwijd marktleider in multichannel Klantbeleving Management

270+ Contact Centers. 75talen TELEPERFORMANCE OVERZICHT. 182,000 werknemers. Wereldwijd marktleider in multichannel Klantbeleving Management 1 TELEPERFORMANCE OVERZICHT Wereldwijd marktleider in multichannel Klantbeleving Management Landen waar we aanwezig zijn Landen die we faciliteren Opgericht in 1978 270+ Contact Centers Aanwezig in 62

Nadere informatie

WELKOM. 1 6 oktober 2012 Het congres over the next generation huis aan huis

WELKOM. 1 6 oktober 2012 Het congres over the next generation huis aan huis WELKOM 1 6 oktober 2012 Het congres over the next generation huis aan huis c o m m u n i c a t i e 1 h a h 3.0 De kracht van locatie 16 oktober 2012 Geodan Inda Kallen 2 Agenda Wat is geomarketing? Geomarketing

Nadere informatie

MKB investeert in kennis, juist nu!

MKB investeert in kennis, juist nu! M201016 MKB investeert in kennis, juist nu! drs. B. van der Linden drs. P. Gibcus Zoetermeer, september 2010 MKB investeert in kennis, juist nu! MKB-ondernemers blijven investeren in bedrijfsopleidingen,

Nadere informatie

Van Commissionaire naar LRD?

Van Commissionaire naar LRD? Van Commissionaire naar LRD? Internationale jurisprudentie en bewegingen in het OESO commentaar over het begrip vaste inrichting (Quo Vadis?) Mirko Marinc, Michiel Bijloo, Jan Willem Gerritsen Agenda Introductie

Nadere informatie

Oefenvragen Ondernemerskunde A - Businessplan & strategie

Oefenvragen Ondernemerskunde A - Businessplan & strategie Oefenvragen Ondernemerskunde A - Businessplan & strategie 1. Michael Porter onderscheidt 3 basisstrategieën, waar volgens hem iedere organisatie een keuze uit dient te maken, om op een gezonde wijze een

Nadere informatie

Nieuwe Samenwerkingsvormen: Garantie voor meer kwaliteit?

Nieuwe Samenwerkingsvormen: Garantie voor meer kwaliteit? Wie maakt nu eigenlijk de stad? Nieuwe Samenwerkingsvormen: Garantie voor meer kwaliteit? Prof.dr. Jack A.A. van der Veen Professor of Supply Chain Optimization Universiteit van Amsterdam Woonstaddebat

Nadere informatie

08 april 2015. How to win an Award. NRW Marketingprijs ICSC Solal Awards. Bram Hulsbosch, MK Illumination Holland BV

08 april 2015. How to win an Award. NRW Marketingprijs ICSC Solal Awards. Bram Hulsbosch, MK Illumination Holland BV Bram Hulsbosch, MK Illumination Holland BV 08 april 2015 How to win an Award NRW Marketingprijs ICSC Solal Awards Marketing Awards, waarom deelnemen? Jurering 10 Tips voor een sterke inzending Video s

Nadere informatie

EFFECTIEVE SALES PROMOTIE MARKETINGCOMMUNICATIE HOORCOLLEGE 5 BLOK 4

EFFECTIEVE SALES PROMOTIE MARKETINGCOMMUNICATIE HOORCOLLEGE 5 BLOK 4 EFFECTIEVE SALES PROMOTIE MARKETINGCOMMUNICATIE HOORCOLLEGE 5 BLOK 4 AGENDA Leerdoelen Wat is sales promotie? Stappenplan voor het ontwikkelen van sales promoties Doelstelllingen van sales promotie Tools

Nadere informatie

Enterprise Portfolio Management

Enterprise Portfolio Management Enterprise Portfolio Management Strategische besluitvorming vanuit integraal overzicht op alle portfolio s 22 Mei 2014 Jan-Willem Boere Vind goud in uw organisatie met Enterprise Portfolio Management 2

Nadere informatie

F reader. Het nieuwe ondernemen. is gewoon durven te veranderen!

F reader. Het nieuwe ondernemen. is gewoon durven te veranderen! F R I E N D S F reader Het nieuwe ondernemen. is gewoon durven te veranderen! Als we de berichtgeving van de laatste maanden mogen geloven staat de non food detailhandel voor een herstructureringsslag.

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Retail Management Center

Retail Management Center Retail Management Center Retailvisie en positionering Vught Carine Ghazzi Huib Lubbers 29-1-2015 Copyright RMC 2012 1 Retail Management Center Retail Management Center is een retailadviesbureau waar strategische

Nadere informatie

Mobile & Shopping on demand. De nieuwe rol van de mobiele telefoon. tradedoubler.com

Mobile & Shopping on demand. De nieuwe rol van de mobiele telefoon. tradedoubler.com Mobile & Shopping on demand De nieuwe rol van de mobiele telefoon tradedoubler.com Mobiele kanalen voor affiliate marketing vernieuwen de winkelervaring in Europa, door de connected consumers (online actieve

Nadere informatie

Het Marketingconcept: Tevreden klanten: Geintegreerde aanpak:

Het Marketingconcept: Tevreden klanten: Geintegreerde aanpak: Inhoud Inhoud... 1 Het Marketingconcept:... 2 Tevreden klanten:... 2 Geintergreerde aanpak:... 2 Behoeftengeoriënteerd werkterrein:... 3 Concurentieanalyse:... 3 Marktonderzoek:... 3 Winstbijdrage:...

Nadere informatie

Concept Development Opdracht 1B Battle of Concepts Enexis. Niels Joormann - 0819811 - CMD2a

Concept Development Opdracht 1B Battle of Concepts Enexis. Niels Joormann - 0819811 - CMD2a Concept Development Opdracht 1B Battle of Concepts Enexis Niels Joormann - 0819811 - CMD2a Inhoudsopgave Debriefing 03 Onderzoek 03 Omgevingsanalyse 04 Concept: Opgewekt! 05 Business Model Canvas 11 Pitch-presentatie

Nadere informatie

Customer Insights Center CIC 2. Managementsamenvatting pag. 2. Theorie pag. 7

Customer Insights Center CIC 2. Managementsamenvatting pag. 2. Theorie pag. 7 Waarom marketingprojecten slagen of falen De mensfactor is cruciaal bij implementaties Drs. J.T. Bouma Rapport CIC 2009-01 ISBN 978-90-811191-7-7 Customer Insights Center CIC 2 Inhoud Managementsamenvatting

Nadere informatie

PROPEDEUSE MARKETING BLOK 2 LESWEEK 2, WERKGROEP 2!

PROPEDEUSE MARKETING BLOK 2 LESWEEK 2, WERKGROEP 2! PROPEDEUSE MARKETING BLOK 2 LESWEEK 2, WERKGROEP 2! AGENDA Vragen over hoorcollege & huiswerk SMART herhaling Het segmentatie proces Marktsegmentatie Segmentatie oefening 1 welke variabelen? (40 minuten)

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Retailscan. Pagina 1 van 5. Deelnemer: 1120533. Hoe staat u ervoor? Uw persoonlijke adviesrapport

Retailscan. Pagina 1 van 5. Deelnemer: 1120533. Hoe staat u ervoor? Uw persoonlijke adviesrapport Retailscan Deelnemer: 1120533 Hoe staat u ervoor? Uw persoonlijke adviesrapport Detailhandel in beeld In januari 2015 was de omzet in de detailhandel 0,8 procent hoger dan in dezelfde maand vorig jaar.

Nadere informatie