Geconsolideerde jaarrekening 2011

Transcriptie

1 Geconsolideerde jaarrekening 2011 Stichting Elan Wonen Meesterlottelaan JJ Haarlem

2 Inhoudsopgave 1. Kengetallen geconsolideerde jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht Algemene Toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Werknemers en bezoldigingen bestuurders en commissarissen Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en verliesrekening Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening Overige gegevens

3 1. Kengetallen geconsolideerde jaarrekening BOEKJAAR Aantal verhuureenheden Woningen en woongebouwen a. in exploitaties b. in aanbouw Woon/zorg woningen Woonzorg vastgoed Maatschappelijk vastgoed Garages Overige objecten Totaal Gemiddelde WOZ - waarde per woning ( ) Mutaties woningen in exploitatie Aantal opgeleverde woningen Aantal aangekochte woningen Aantal verkochte woningen Aantal samengevoegde woningen Aantal gesloopte woningen/ uit exploitatie Onderhoud woningen Aantal reparatieverzoeken per woning 1,27 1,31 1,47 1,50 1,51 Percentage woningen groot onderhoud 2% 12% 11% 9% 3% Uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning ( ) Uitgaven planmatig/grootonderhoud per woning ( ) Uitgaven verbetering per woning ( ) Totaal onderhoudskosten per woning ( ) Huurprijzen woningen Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto huur per maand per woning ( ) Gemiddeld maximaal redelijke huur ( ) Percentage netto huur van maximaal redelijk 74% 72% 73% 71% 71% Gemiddelde huurtoeslag per deelnemer ( ) Huurprijswijziging 1,18% 1,11% 2,38% 1,52% 1,05% Incasso Huurachterstand in % netto jaarhuur 0,67% 0,78% 0,73% 0,75% 1,02% Huurderving in % jaarhuur 1,57% 0,88% 0,90% 1,40% 1,42% waarvan wegens oninbaar 0,28% 0,01% 0,18% 0,16% 0,20% Verhuur Mutatiegraad 7,3% 6,0% 6,5% 4,3% 3,7% Gemiddelde weigering per aangeboden woning 5,3 6,6 4,6 5,4 3,7 Gemiddelde reactie per aangeboden woning Financiële continuïteit Solvabiliteit 34,8% 39,8% 42,8% 39,4% 45,3% Liquiditeit 44,2% 54,3% 34,9% 30,9% 38,8% Rentabiliteit eigen vermogen -23,7% -7,8% 29,8% -14,8% 0,5% Rentabiliteit vreemd vermogen 4,3% 4,4% 4,0% 4,3% 4,1% Rentabiliteit totaal vermogen -5,9% -1,6% 14,9% -3,2% 2,5% Interne financiering per woningen ( ) Cash-flow per woningen ( ) Personeelsbezetting per woningen Totaal per einde jaar 11,3 11,0 11,7 10,7 9,7 2

4 2. Geconsolideerde balans per 31 december 2011 ACTIVA (x 1.000,-) Ref Vaste activa Immateriële vaste activa 8.1 Computer software Materiële vaste activa 8.2 Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Financiële vaste activa 8.3 Te vorderen BWS-subsidies Effecten Overige financiele vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden 8.4 Onderhoudsmaterialen Onderhanden werk Vorderingen 8.5 Huurdebiteuren Gemeenten Latente belastingen Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal Activa

5 PASSIVA (x 1.000,-) Ref Groepsvermogen 8.7 Eigen vermogen Egalisatierekening 8.8 BWS Woonwagenstandplaatsen Voorzieningen 8.9 Voorziening derivaten Voorziening loopbaanbudgetten Langlopende schulden 8.10 Leningen kredietinstellingen/ overheid Waarborgsommen Kortlopende schulden 8.11 Schulden kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Pensioenlasten Overige schulden Overlopende passiva Totaal Passiva

6 3. Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011 (x 1.000,-) Ref Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Bijdragen BWS Diversen bijdragen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentelasten Rentebaten Waardeveranderingen effecten Som der rentelasten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Groepsresultaat na belastingen voor mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa Groepsresultaat na belastingen na mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa 5

7 4. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 Volgens de indirecte methode (x 1.000,-) Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeverandering MVA Vrijval/dotatie egalisatierekeningen -4 1 Vrijval/dotatie voorzieningen 80 0 Overige Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Vorderingen (excl. VPB) Effecten 1 84 Kortlopende schulden (excl. Bankkrediet) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/(betaalde) interest Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst 0 0 Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa 84 Desinvesteringen financiële vaste activa 104 Investeringen in immateriële vaste activa -973 Desinvesteringen immateriële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Ontvangsten uit kasgeldleningen Ontvangsten uit waarborgsommen Aflossing langlopende schulden Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten 0 0 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/afname geldmiddelen

8 5. Algemene Toelichting 5.1 Algemeen Stichting Elan Wonen is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de regio Haarlem, Heemstede en Velsen en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Haarlem. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt in principe Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft tevens geleid tot een specifieke richtlijn van de raad van jaarverslaggeving (hoofdstuk 645). In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie- en waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Toelichting op posten in de balans, winst en verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd. 5.2 Consolidatie In de consolidatie worden de financiële gegevens van Elan Wonen en haar groepsmaatschappijen opgenomen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover een zelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige deelnemers. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Elan Wonen. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichting/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichting/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. 7

9 De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd Elan Wonen Holding B.V., Haarlem (100%); Ambiance Projecten B.V., Haarlem (100%); Essence B.V., Haarlem (100%); Zona Matadero B.V., Haarlem (100%); Elan Energie B.V., Haarlem(100%); Stichting tot Instandhouding van Teylershofje, Haarlem (100%) Elan Wonen Holding B.V. is houdstermaatschappij van bovenstaande Besloten Vennootschappen. De activiteiten van Ambiance Projecten B.V., Essence B.V. en Zona Matedero B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied. Elan Energie B.V. zorgt voor milieuvriendelijke levering van energie aan bewoners. De activiteiten van Stichting Teylershofje bestaan voornamelijk uit de exploitatie van Rijksmonumentale woningen. Overige kapitaalbelangen middels Elan Wonen Holding B.V. (20% of meer) Woonwagen standplaatsen Kennemerland B.V., Haarlem (22,78%). De activiteiten van Woonwagen standplaatsen Kennemerland B.V. betreffen voornamelijk het beheren en exploiteren van woonwagenstandplaatsen. Op 29 december 2010 is de Stichting tot Instandhouding van Teylershofje in zijn geheel verschoven van Teylers Stichting naar Stichting Elan Wonen. Het vastgoed heeft de status van Rijksmonument waarvoor bijzondere fiscale- en subsidieregels gelden die nu zonder enige discussie met de instanties optimaal benut kunnen blijven. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten Elan Wonen zijn gerealiseerd. 5.3 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Elan Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in Titel 9 Boek 2 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatentie in de jaarrekening heeft Elan Wonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2010 en 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: de waardebepaling van de ontwikkelrechten; het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; de verwerking van project ontwikkelingsresultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en 2010 nog wijzigingen ondergaan. 8

10 6. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 6.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In 2011 is een herziene richtlijn uitgebracht met verplichte ingangsdatum voor verslagjaren vanaf In afwachting van binnen de sector uit te brengen leidraden is niet tot eerdere toepassing besloten. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. 6.2 Algemeen Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn niet gewijzigd ten opzichte van voorgaand jaar Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van het definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 6.3 Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan Computer software Gekochte softwarelicenties worden geactiveerd tegen de verkrijgingsprijs en afgeschreven over de geschatte economische levensduur. Uitgaven die worden gemaakt voor de productie van identificeerbare en unieke softwareproducten van Elan Wonen worden geactiveerd. Dergelijke intern vervaardigde immateriële vaste activa worden geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat economische voordelen zullen worden behaald en de kosten betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven samenhangend met onderhoud van softwareprogramma s en uitgaven van onderzoek worden verantwoord in de winst-enverliesrekening. 9

11 6.4 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van alle direct toe te rekenen toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/ overige onroerende zaken. Uitgaven kunnen zowel betrekking hebben op de exploitatie, als op investeringen. Hierbij worden ook direct toerekenbare interne kosten meegenomen. Voor zover verkregen subsidies gekwalificeerd kunnen worden als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de investeringen. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Elan Wonen. Deze beleidsvoornemens komen onder andere tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Elan Wonen binnen de sector gangbare uitgangspunten. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: jaarlijkse huurverhogingen inflatievolgend t/m 2016, daarna 2% (voorgaand jaar: 2%); jaarlijkse huurderving van 0,8 % (voorgaand jaar: idem); de mutatiegraad is op productniveau ingerekend zodat de werkelijkheid zo reëel mogelijk benaderd wordt en harmonisatie tot de op verhuureenheid niveau vastgestelde streefhuur (voorgaand jaar: idem); jaarlijkse stijging van de variabele lasten inflatievolgend t/m 2016, daarna 2% (voorgaand jaar: 3%); genormeerde variabele lasten op basis van de meerjarenbegroting (voorgaand jaar: idem); genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) op basis van de onderhoudsbegroting (voorgaand jaar: idem); kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting (voorgaand jaar: idem); investeringen nieuwbouw en investeringen betreffende herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casus voorgenomen en goedgekeurd en extern gecommuniceerd beleid (voorgaand jaar: idem); Jaarlijkse marktwaardestijging grond geprognosticeerd t/m 2015, daarna 3% (voorgaand jaar 3%) verwachte opbrengstwaarde bij verkoop grond (voorgaand jaar ); een rekenrente (disconteringsvoet) van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen; een rekenrente (disconteringsvoet) van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25%) voor niet WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 2 tot 49 jaar) (voorgaand jaar: idem) De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. 10

12 De levensduur voor de berekening van de bedrijfswaarde is gesteld op minimaal 15 jaar. Indien er voor een complex een harde datum bekend is voor sloop dan geldt die datum als einde levensduur. Het voorgaande jaar werd de levensduur gesteld op maximaal 10 jaar. De reden van deze verhoging van de levensduur is voor te sorteren op de best practices in de nieuwe RJ 645, die door Elan Wonen vanaf 2012 zal worden toegepast. Tevens wordt met deze aanpassing aansluiting gezocht bij de huidige werkwijze in de meerjarenbegroting. De schattingswijziging in levensduur leidt tot een toename in de bedrijfswaarde met ,-. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties. Bij de productindeling is vooral gelet op de fysieke ligging van de complexen in de verschillende wijken van de gemeenten in samenhang met het woningtype en de hoogte van de redelijke markthuur. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. 11

13 Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden de rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. 6.5 Financiële vaste activa Te vorderen Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen en jaarlijks toe te rekenen rente tegen het subsidierendement) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 12

14 6.5.2 Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Elan Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde Overige financiële vaste activa en effecten De overige financiële vaste activa (waaronder effecten), die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële instrumenten beoordeelt Elan Wonen op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de Stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winsten-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. 13

15 6.6 Vlottende activa Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde Voorraden Onderhanden Werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Deze post betreft voornamelijk de door de in consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen aangekocht onroerend goed ter ontwikkeling. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verlies en worden in mindering gebracht op de post voorraden Onderhanden projecten Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. 6.7 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 14

16 Latente belastingvorderingen en verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen en verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien Elan Wonen daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op netto basis af te rekenen. Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa (vorderingen). Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito s met een looptijd korter dan één jaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 6.8 Egalisatierekening Egalisatierekening rijksbijdragen De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties Egalisatierekening Woonwagenstandplaatsen De egalisatiereserve wordt gevormd uit voordelige exploitatieresultaten, zijnde gesaldeerd de uitgaven die ten laste komen van de egalisatiereserve en toevoegingen uit oprenting van het saldo van de egalisatiereserve. Eventuele tekorten komen in mindering op de reserve. 6.9 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van contante waarde volgens actuariële grondslagen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. 15

17 Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen Voorziening deelnemingen De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen Voorziening derivaten De effecten opgenomen onder de financiële vaste activa en de vlottende activa worden gewaardeerd tegen de reële waarde. Alle overige in de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige at arm s length -transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen) en/of van optiewaarderings modellen, rekening houdend met specifieke omstandigheden. De waardering van afgeleide financiële instrumenten ( derivaten ) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Elan Wonen past hedge accounting toe. De hedge relaties zijn generiek gedocumenteerd. De stichting stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedgeinstrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende: Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Elan Wonen past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende schulden worden omgezet in vastrentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de financiële baten en lasten 16

18 6.9.3 Voorziening loopbaanbudgetten De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de cao woningcorporaties De werknemers hebben naar rato van fte recht op een budget van 900,- per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van 4.500,-. Werknemers in dienst op 1 januari 2010 kregen dit recht met terugwerkende kracht over maximaal 5 jaar. Medewerkers die het maximum van 4.500,- nog niet hebben bereikt ontvangen jaarlijks een dotatie van 900,- tot het maximum is bereikt Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende leningen is opgenomen onder de kortlopende schulden kredietinstellingen. De totale marktwaarde van de leningen bedraagt per 31 december ,-. Deze marktwaarde is gebaseerd op de interbancaire swapcurve (de marktrente ) van ultimo 2011 en wordt verkregen door alle toekomstige geldstromen van de leningen contant te maken tegen deze curve. Indien de marktrente lager ligt dan het percentage van een lening, zal de marktwaarde van deze lening groter zijn dan de nominale waarde. Onderstaand een overzicht van de renteherzieningsdata. Renteconversies leningen Dealcode Type lening Tegenpartij Rente % Jaar Maand Hoofdsom Einde Voorwaarde LBBT000003fixe BNG 5,68% jul-23 Ja, 3 mnd 1/20% clausule LBAN000060annuïtair NWB BANK 4,39% feb-34 Ja, 3 mnd 1/8% clausule LBAN000060annuïtair NWB BANK 4,39% feb-34 Ja, 3 mnd 1/8% clausule Opslag- & spreadherziening leningen Dealcode Type lening Tegenpartij Rente % Jaar Maand Hoofdsom Einde LBBT003288Roll over BNG 3M EUR bpt sep-40 LBBT003289Roll over BNG 3M EUR bpt feb-41 LBBT003515Roll over BNG 3M EUR +22 bpt mei-28 LBBT003516Roll over BNG 3M EUR bpt mei-46 LBBT003518Roll over BNG 3M EUR +29 bpt mrt-35 LBBT003517Roll over BNG 3M EUR bpt jun-22 LBBT003832Basisrentelening NWB BANK 3,76% sep-43 Indien een swap gekoppeld is aan een roll-over die een opslagherziening kent, betekent dit dat de per saldo te betalen rente wijzigt met de aanpassing voor de opslag van de roll-over. Het percentage van de swap blijft ongewijzigd, waarmee er sprake is van een 'gedeeltelijk' renterisico. Het 'marktrente-risico' is derhalve afgedekt. Het resterende risico betreft het zogenaamde 'opslagrisico'. 17

19 7. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 7.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: materiële vaste activa in exploitatie onder financiële vaste activa opgenomen effecten; afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de Percentage of Completion -methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- enverliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 18

20 7.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en vooral de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en niet gesaldeerd toegelicht. 7.2 Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3% (2010: 1,2%). De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar Huurvast en Huurzeker geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt Vergoedingen Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: vrijval uit de egalisatierekening BWS; overige overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn Overige bedrijfsopbrengsten Het betreft hier de geactiveerde producten ten behoeve van het eigen bedrijf. De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Doorgaans betreffen dit interne uren. 7.3 Bedrijfslasten Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa en immateriële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden doorgaans plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen. 19

21 7.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen vaste activa worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers Pensioenen Voor de pensioenregelingen betaalt Elan Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Elan Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Hieronder worden de kosten ten behoeve van het klachten- en mutatieonderhoud, het planmatig en het grootonderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige lasten verantwoord, die kunnen worden toegerekend aan het verslagjaar en zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, kosten raad van commissarissen, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, et cetera. 20