Activiteitenplan en begroting 2016

Transcriptie

1 Activiteitenplan en begroting 2016 Pagina 1 van 35

2 1. VOORWOORD Nieuwe werkelijkheid Bij het opstellen van dit activiteitenplan staat de vluchtelingenproblematiek hoog op de agenda van de landelijke, maar uiteindelijk ook lokale politiek. Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij een extra bijdrage gaan leveren aan het huisvesten van statushouders, om zo plaats te maken in de asielzoekerscentra voor de nieuwe groep vluchtelingen uit Syrië en andere landen waar mensen niet meer veilig zijn. We mogen volgens sommige politieke partijen - ineens - geen woningen meer verkopen en moeten zelfs meer sociale woningen gaan bouwen! En dat terwijl volgens het CBS een kwart van onze sociale huurwoningen door mensen met een te hoog inkomen wordt bewoond en deze van onze minister zouden moeten doorstromen. Miljoenennota 2016 Net voordat de vluchtelingenstroom op gang kwam werd op Prinsjesdag de Miljoenennota 2016 gepresenteerd met daarin aandacht voor een vraaggerichte en efficiënte woningmarkt. Met name de gereguleerde huursector is volgens onze regering te groot. Vooral als men dit vergelijkt met de overige OESO-landen, hebben wij een ruime sociale woningmarkt en een relatief kleine vrije huurmarkt. Dit wil men gaan veranderen door de kerntaak van de corporaties strenger te reguleren en de voordelen die we zouden hebben - volgens mij alleen de lagere rente als gevolg van WSWborging - te reduceren. Het kabinetsbeleid creëert meer ruimte voor de vrije sector en maakt daarmee de Nederlandse woningmarkt flexibeler. Het totale pakket aan maatregelen moet het aantrekkelijker maken voor investeerders, zoals institutionele beleggers, om in de markt te stappen en het woningenaanbod in de vrije sector te vergroten. Woningwet Met de Woningwet die op 1 juli 2015 in werking is getreden, zijn de eerste stappen gezet naar de hervorming van de woningmarkt. Zo is de passendheidstoets ingevoerd en mogen we de huurtoeslagontvangers alleen nog maar goedkopere woningen toewijzen. Dat betekent dat men vaak alleen een oudere woning zal kunnen accepteren omdat de nieuwe woningen veelal duurder uitvallen. Vanaf 2016 gaan we in prestatieafspraken die we samen met de Huurdersraad en de gemeenten op stellen, de betaalbaarheid en beschikbaarheid van onze woningen borgen. Tenslotte is het een kwetsbare groep mensen die is aangewezen op een huurwoning van de woningcorporatie. Gelijk speelveld Zoals aangegeven worden de pijlen van dit kabinet vooral gericht op de corporaties en dan ten voordele van de beleggers. Deze laatste groep - verzameld in de IVBN - heeft eerder al geklaagd over een ongelijk speelveld omdat woningcorporaties oneerlijk concurreren omdat zij bouwkavels goedkoop kunnen verwerven en rentevoordelen hebben doordat de overheid als achtervang garant staat. De goedkope bouwkavels moeten wij nog zien te krijgen en de achtervang van onze overheid zal niet snel worden aangesproken, omdat de corporaties voor elkaar garant staan. Zo zien we dat het grote financiële risico dat bij Vestia werd gelopen, door de sector zelf is opgelost. Het WSW garantiestelsel werkt dus ook zonder overheid. Het is overigens maar de vraag of we zonder hen ook niet een AAA-rating zouden kunnen verwerven. De huurders van de woningcorporaties zijn waarschijnlijk degene die de meeste last hebben van een ongelijk speelveld. Zo kunnen beleggers aan de voordeur selecteren wie wel of niet een woning bij hen mag gaan huren. Dat is in de sociale huur niet het geval en dat betekent dat wij vaker met wanbetalingen en uitgeleefde woningen en daaruit voortvloeiende woningontruimingen te maken krijgen. Dit alles heeft een hoge prijs welke alleen door de mensen met een laag inkomen wordt gedragen. Hoezo gelijk speelveld? Pagina 2 van 35

3 Koersvast 2016 brengt ongetwijfeld weer nieuwe onverwachte ontwikkelingen met zich mee die vragen om aanpassingen van beleid. Probeer in dit politieke geweld maar eens een koers vast te houden, maar ik ben er van overtuigd dat dit Destion goed zal lukken. Wilbert Pothoff Directeurbestuurder Pagina 3 van 35

4 2. ORGANISATIE 2.1. BESTUUR EN RAAD VAN COMMISSARISSEN Destion wordt bestuurd door de heer W.H.A. Pothoff MRE, directeurbestuurder. De bevoegdheden van de bestuurder zijn vastgelegd in de statuten. In een aanvullend directiestatuut en procuratieen delegatieschema zijn de taken en bevoegdheden vastgelegd. Alle bestuursdocumenten zijn openbaar en te raadplegen via De Raad van Commissarissen (RvC) van Destion bestaat uit vijf personen. De raad is lid van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). In onderstaande tabel staat het functieprofiel van de huidige commissarissen vermeld met zittingsperiode en jaar van aftreden. Op 1 juli 2016 treedt volgens het rooster de voorzitter, de heer M.C.W. Janssen, af en is hij niet meer herkiesbaar. In het rooster is eerder al rekening gehouden met termijnen die met de nieuwe Woningwet op 1juli 2015 zijn ingegaan. Fit en propertest Voor de verwerving van de nieuwe commissaris hebben we ons te houden aan de Woningwet. Zowel aan bestuurders als commissarissen worden in deze wet bij benoeming en herbenoeming eisen gesteld aan de geschiktheid. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een Fit en propertest. Voordat de nieuwe commissaris kan worden benoemd, moet de minister (Autoriteit woningcorporaties) een positief advies geven op basis van toetsingscriteria. Rooster van aftreden Raad van Commissarissen Functie Naam Functieprofiel Periode Jaar Voorzitter M.C.W. Janssen Marketing en communicatie Vicevoorzitter Mr. A.F.Th.M. Heutink Juridisch/economisch Lid J.H.H. Linders Financieel/economisch (HZ) Lid Ir. A.J.T.M. Görts-van de Pas Volkshuisvesting / RO / bouwkundig (HZ) Lid Drs. A.L. Moors MHA Personeel en organisatie HZ = huurderszetel Auditcommissie Door de RvC is een auditcommissie ingesteld. Deze commissie bestaat naast de commissarissen Heutink en Linders uit de directeurbestuurder en manager Financiën. De auditcommissie heeft als doel de Raad van Commissarissen in haar functie als intern toezichthoudend orgaan op financieel gebied te assisteren en te ondersteunen. Daarbij zijn de specifieke aandachtspunten onder andere: beoordelen interne controle- en risicobeheersystemen; financiële informatieverschaffing door de woningcorporatie (keuze van de accounting policies, toepassing en beoordeling van effecten van nieuwe regels, prognoses, werk van in- en externe accountants ter zake, etc.); beoordelen functioneren van de externe accountant; financiering van de stichting; beleggingen door de stichting; belastingplanning Governancecode Woningcorporaties Destion heeft haar lidmaatschap van Aedes, vereniging van woningcorporaties per 1 januari 2016 beëindigd. De belangrijkste reden hiervoor is dat er onvoldoende tevredenheid was over het functioneren van Aedes als geheel, maar in het bijzonder op het gebied van belangenbehartiging en versterken/verbeteren van het imago van de corporatiesector. Ondanks het feit dat Destion geen lid meer is van Aedes, onderschrijft Destion de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties en handelt hier ook naar. Voor zover mogelijk heeft Destion alle maatregelen getroffen die de code als voorwaarden stelt. Pagina 4 van 35

5 PE-punten Met de invoering van het behalen van permanente educatiepunten (PE-punten) is er een nieuw verantwoordingsinstrument. De aanbieders van opleidingen communiceren vooral het aantal te behalen punten en niet de kwaliteit van de opleiding. De bestuurder en Raad van Commissarissen van Destion neemt haar verantwoordelijkheid als er educatie nodig of gewenst is, maar kan zich niet vinden in het verplicht halen van PE-punten. Voor 2016 zijn geen verdere specifieke governance-activiteiten benoemd. We blijven aandacht besteden aan het naleven van de governancecode. Woningwet In juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Diverse onderdelen uit deze nieuwe wet dienen in 2016 ingevoerd te zijn, of te worden ingevoerd. Zoals het er nu uitziet levert dat geen problemen op. Zaken op het gebied van passend toewijzen en inkomenstoetsen zijn in 2015 al in werking getreden. Met de gemeenten en Huurdersorganisatie gaan we in 2016 werken aan het maken van prestatieafspraken. In tegenstelling tot het verleden, worden nu jaarlijkse afspraken gemaakt. Voordat er echter prestatieafspraken kunnen worden gemaakt, moeten de gemeenten een woonvisie vaststellen. Op basis daarvan kan Destion dan een bod op het programma uitbrengen. Daeb- en Niet-daeb activiteiten Destion valt als woningcorporatie met een jaaromzet onder 30 miljoen euro en een klein aandeel niet-daeb bezit (maximaal 5 procent van de jaaromzet) onder het Verlicht regime en we hoeven daarom onze activiteiten niet te scheiden/splitsen. We kunnen volstaan met een scheiding van baten en lasten aan het einde van het boekjaar. Ondernemingsplan , Meer minder!? We volgen onze strategische koers nog steeds op basis van het ondernemingsplan Meer minder!?. De uitgangspunten en de doelstellingen die daarin staan, zijn ondanks de roerige tijden waarin de corporatiesector zich bevindt, realistisch en haalbaar gebleken. We werken verder aan het transformeren van onze vastgoedportefeuille door gelabelde eengezinswoningen te verkopen en overwegend multiwoningen en maatschappelijk vastgoed terug te bouwen. Ook is de verdere professionalisering van de organisatie en de medewerkers van Destion een belangrijke opgave. Met dit activiteitenplan sluiten we aan bij dit ondernemingsplan. Pagina 5 van 35

6 2.2. WERKORGANISATIE De werkorganisatie van Destion werkt vanuit één kantoorvestiging in Nieuw Bergen. Hier kunnen alle huurders en woningzoekenden - bij voorkeur op afspraak - terecht voor een gesprek. Het kantoor voldoet aan alle voorwaarden waar een dergelijke voorziening aan moet voldoen, maar het ligt niet centraal in het werkgebied van Destion. Hierdoor is het voor veel huurders en woningzoekenden relatief ver gelegen en zijn ook de meeste medewerkers van Destion meer reisafstanden en uren aan het maken. Op dit moment onderzoeken we de mogelijkheden om het gebouw te verkopen en een andere vestiging in het meer centraal gelegen Gennep in gebruik te verwerven. In deze tijden is de verkoop van kantoren niet eenvoudig en daarom ook niet met zekerheid te voorspellen dat de ingezette verkoopacties tot resultaat leiden. Als dit wel mogelijk blijkt, verhuist Destion tegen het einde van 2016 naar Gennep. In ieder geval dient deze bedrijfsverplaatsing financieel verantwoord plaats te vinden Organisatie De organisatiestructuur van Destion ziet er als volgt uit: Destion is ingericht met twee functionele afdelingen Wonen en Financiën en maakt gebruik van een afdeling Bestuursondersteuning. Wonen houdt zich bezig met alle zaken die de huurders en woningzoekenden aangaan en zorgen voor het volledige gebouwenbeheer van alle woningen en overige gebouwen. Financiën draagt zorg voor alle financieel georiënteerde activiteiten. Afdeling Bestuursondersteuning is een stafafdeling en richt zich volledig op alle bestuurs- en management ondersteunende diensten. Daarnaast draagt deze afdeling ook zorg voor de bedrijfscontrolling, HRM- en ICT-functies binnen Destion. Personeelsbezetting De personeelsbezetting van Destion blijft in 2016 onveranderd. Destion heeft 22 medewerkers en een directeurbestuurder in dienst met in totaal bijna negentien fte s. Dit is inclusief een eigen onderhoudsdienst met drie fulltime vaklieden. Hiermee beschikt Destion over een doelmatige en slagvaardige organisatie. Eigen onderhoudsdienst De eigen onderhoudsdienst werkt binnen de afdeling Wonen en zorgt voor de reparatie van bouwkundige en installatietechnische gebreken. Pagina 6 van 35

7 De drie vaklieden zorgen voor deze dienstverlening in het hele werkgebied van Destion, dat maar liefst 45 km langgerekt is. Men is vooral actief met het basispakket serviceonderhoud en het klachtenonderhoud, maar ook mutatie- en het periodiek cv-onderhoud. Personeelsomvang Destion 1 januari 2016 Afdeling Aantal Uren Fte s Directeurbestuurder ,00 Wonen ,31 Financiën ,00 Bestuursondersteuning ,56 Totaal incl. onderhoudsmedewerkers ,86 Totaal excl. onderhoudsmedewerkers , Personeelsvergadering Destion heeft geen Ondernemingsraad en informeert de medewerkers in een personeelsvergadering over de organisatie- en sectorontwikkelingen. Dit doen we minimaal twee keer per jaar met alle medewerkers, waarbij ook diverse interne beleidsmatige kwesties aan de orde komen. Zoals dat wettelijk is bepaald, vragen we de medewerkers vooraf en op tijd advies over beslissingen: die kunnen leiden tot verlies van werk met ingrijpende gevolgen voor werkzaamheden, arbeidsomstandigheden of arbeidsvoorwaarden die effect kunnen hebben op collectieve regelingen (bijvoorbeeld werk- en rusttijden, pensioen, vakantiedagen, reiskosten en opleidingen) Huisvesting Destion is nu nog werkzaam vanuit de kantoorlocatie aan de Siebengewaldseweg in Nieuw Bergen. De keuze voor dit kantoor tijdens de reorganisatie, is gemaakt omdat dit door de economische crisis slecht verkoopbaar en/of verhuurbaar was. Het doel van Destion is zich weer in het centraal gelegen Gennep te vestigen. Tot die tijd houden we onze postbus en vestigingsplaats in Gennep. Op dit moment zijn we met een serieuze partij in gesprek over een mogelijke verkoop/verhuur van het huidige kantoorgebouw in Nieuw Bergen. Er vanuit gaande dat deze verkoop/verhuur door gaat, heeft Destion met de gemeente Gennep overeenstemming bereikt over de aankoop van het voormalige gemeentekantoor aan De Doelen in Gennep. Dit gebouw dient aangepast en verbeterd te worden. Deze verwerving en aanpassingskosten kunnen betaald worden uit de verkoop/verhuuropbrengsten van het pand aan de Siebengewaldseweg in Nieuw Bergen Arbozaken Voor alle noodzakelijke Arbodiensten zoals: ziekteverzuimbegeleiding, het uitvoeren van een Preventief Medisch Onderzoek (PMO) en een Risico Inventarisatie- en Evaluatieonderzoek (RI&E) maakt Destion gebruik van arbodienst 2Grip uit Nijmegen. 2Grip is een kleinere arbodienst die door hun omvang goed past bij de schaal van Destion. In 2015 zijn de RI&E en PMO projecten afgewikkeld, waardoor voor 2016 geen bijzondere arbo-werkzaamheden nodig zijn. De kantoorvestiging is voorzien van alle noodzakelijke BHV- en ontruimingsplannen en een Automatische externe defibrillator (AED). Met twee bedrijfshulpverleners voldoen we aan het voorgeschreven aantal BHV-ers voor Destion. De BHV-ers volgen om de twee jaar een opfriscursus. Alle medewerkers van Destion volgen regelmatig een reanimatie- en defibrillatiecursus KWH-Huurlabel Destion heeft het KWH-Huurlabel. Voor de organisatie is het KWH-Huurlabel echter geen doel op zich, het primaire doel van het label is de dienstverleningskwaliteit te borgen. In 2015 hebben we samen met andere Domaas-corporaties de mogelijkheden van het KWH-label verder uitgewerkt. Pagina 7 van 35

8 Hiermee is het toetsingsinstrument verder ontwikkeld en op maat gemaakt voor kleinere woningcorporaties. We blijven ook in 2016 kritisch kijken of dit het voor ons meest geschikte middel is om de klanttevredenheid van onze huurders en woningzoekenden te meten ICT Voor de volledige kantoorautomatisering maken we gebruik van een centrale computerservice die door ACA IT-solutions uit Eindhoven wordt geleverd. Op deze wijze beschikken we over deskundig systeem- en bestandsbeheer op afstand. Het primaire systeem is Estate Vision van TwinVision. Uit de in 2015 uitgevoerde IT-audit is gebleken dat de processen binnen de organisatie efficiënt, effectief en betrouwbaar zijn en de aanwezige (ICT-) middelen de bedrijfsprocessen optimaal ondersteunen. Website In 2015 is gewerkt aan het ontwerpen van een klantenportal voor woningzoekenden, huurders en bedrijven. In 2016 zal deze portal operationeel zijn en kunnen huurders en later ook diverse bedrijven, documenten en gegevens uit het primaire systeem van Destion ophalen en online diverse zaken regelen. Woningzoekenden schrijven zich dan in via de klantenportal en deze verwerkt de reacties op vrijkomende woningen en verantwoordt deze naar de woningzoekenden. Hiermee ontstaat een snelle en transparante verantwoording en wordt de werkorganisatie van Destion ontlast Opleidingen en cursussen Om de beoogde verdere professionalisering te realiseren is het voor diverse medewerkers op veranderende functies nodig om een opleiding of cursus te gaan volgen. De keuzes hiervoor worden ook in 2016 door de managers samen met de betreffende medewerkers besproken. Destion heeft een scholingsbeleid waarbij bijna iedere medewerker op eigen initiatief een functiegerichte opleiding kan volgen. Voorwaarde daarvoor is wel dat de aard van de opleiding aansluit bij de functie en verbetering van de benodigde kennis en/of vaardigheden. PE-punten Voor de directeurbestuurder en de commissarissen is het volgens de governancecode verplicht om een bepaald aantal permanente educatie punten (PE-punten) te behalen. Hiermee wil Aedes de kwaliteit van het bestuur en toezicht bevorderen. Ondanks het feit dat Destion geen lid meer is van Aedes geven we opvolging aan deze educatieverplichting. Voor het volgen van deze opleidingen en cursussen is in 2016 een bedrag van gereserveerd PR- en Communicatie Communicatie is een belangrijk middel om het functioneren en activiteiten van Destion in de regio uit te dragen. We informeren op diverse manieren onze belanghebbenden over onze activiteiten en projecten waaraan we bouwen. Dit doen we vooral via de website, advertorials en deels via social media. In totaal is voor public relations en communicatie een bedrag begroot van Pagina 8 van 35

9 3 VOLKSHUISVESTELIJKE VOORNEMENS 3.1. ONDERNEMINGSPLAN MEER MINDER!?. In 2013 is het ondernemingsplan Meer minder!? vastgesteld. De missie die daarin is geformuleerd, is geactualiseerd uit het daarvoor gedateerde ondernemingsplan Grenzen verleggen en luidt: Destion is dé woningcorporatie van noordelijk Noord-Limburg. Destion draagt op grensverleggende wijze bij aan het oplossen van sociale én maatschappelijke huisvestings- en leefbaarheidsvraagstukken. Ook in 2016 wordt gewerkt op basis van deze missie en de belangrijkste volkshuisvestelijke visiebeelden voor de eerstvolgende jaren van Destion. Op hoofdlijnen betekent dit: Destion is nog meer dan voorheen dé woningcorporatie van noordelijk Noord-Limburg. We hebben de afgelopen jaren gezien dat belanghouders graag samenwerken met Destion bij het tot stand brengen van sociaal en maatschappelijk vastgoed en leefbare kernen en wijken. Deze partnersamenwerking zetten wij onverminderd voort. Destion transformeert haar vastgoedportefeuille verder. Het ingezette transformatieproces verloopt succesvol. Deze transformatie zetten we de komende jaren voort. Concreet betekent dit: meer multiwoningen en maatschappelijk vastgoed en minder gezinshuurwoningen. Destion draagt zorg voor goede betaalbare woningen en maatschappelijk vastgoed. De betaalbaarheid van de sociale huurwoningen staat onder druk. Destion garandeert het betaalbaar en kwalitatief wonen voor mensen met een laag inkomen tot (prijspeil 2015). Voor de inkomens die daarboven komen, ontwikkelen we andere (creatieve) woonoplossingen. Destion blijft zich samen met gemeenten en andere belanghouders inzetten voor de realisatie van noodzakelijk maatschappelijk vastgoed. De activiteiten die we in dit plan benoemen, zijn in lijn met het vastgestelde ondernemingsplan. Actuele vastgoedportefeuille De actuele vastgoedportefeuille van Destion staat in de onderstaande tabel weergegeven. Aantal verhuureenheden en woningen per gemeente op 1 oktober 2015 Soort Bergen M&M Gennep Totaal Gezinswoningen Seniorenwoningen Woningen alleenstaande en tweepersoonshuishoudens Appartementen voor alleenstaande en tweepersoonshuishoudens Gezinsappartementen Seniorenappartementen Huurappartementen, De Zorggroep (AWBZ) Zorgappartementen, De Zorggroep Groepswoningen/eenheden, De Zorggroep (6) (6) 38 Groepswoningen/eenheden Dichterbij (6) 39 (5) 30 (8) 35 (19) 104 Thomashuis met appartementen (1) (1) 6 Ontmoetingsruimten Woonwagens met standplaatsen Zelfstandige garages Verhuureenheden brede scholen Activiteitencentrum Dorpsservicecentrum Multifunctionele centra Vrijstaande woningen Overige gebouwen Totaal aantal verhuureenheden en woningen Pagina 9 van 35

10 Strategisch Voorraad Beleid (SVB) In 2016 werken we het strategisch voorraadbeleidsplan verder op wijkniveau uit. De huidige strategie is verwerkt in het actuele ondernemingsplan en is vooral gericht op de verdere transformatie van de vastgoedportefeuille. Dit betekent dat behalve het slopen en verkopen van bestaande woningen en het nieuw bouwen van multiwoningen en maatschappelijk vastgoed de woningen verantwoord onderhouden moeten worden. Maar ook het aanpassen aan de huidige tijd op het gebied van installaties en energiemaatregelen hoort daar bij DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT De afgelopen tien jaar heeft Destion enorm geïnvesteerd in de verbetering van de kwaliteit van haar huurwoningen. De kwaliteit is zonder twijfel goed te noemen. Niet alleen op het gebied van onderhoud, maar ook op duurzaamheid. Maar we zijn er nog niet. Met name een deel van de woningvoorraad in de noordkant van het werkgebied moet nog worden gerenoveerd of van groot onderhoud worden voorzien. Deze woningen zijn de afgelopen tien jaren door middel van prestatiecontracten onderhouden. Nu deze overeenkomsten aflopen, is dit het geschikte moment om de onderhoudsstrategie voor deze woningen uit te zetten. Daarnaast blijven er objecten die om bepaalde redenen aan voorzien of onvoorzien onderhoud toe zijn. De belangrijkste methodiek voor het in stand houden van de basis woningkwaliteit, is het planmatig onderhoud. Hiermee voorkomen we dat woningen in een slechte onderhoudsstaat terecht komen. Ook met gebreken die we niet hebben kunnen voorzien, is rekening gehouden Slopen van woningen In 2016 willen we het laatste woonblok van de oorspronkelijke 55 drive-in woningen aan de Baron de Liedelstraat in Nieuw Bergen slopen. Om deze woningen vrij van verhuur te krijgen, wordt met alle bewoners overleg gevoerd over de mogelijkheden bij herhuisvesting en de financiële bijdrage hierbij. Begin 2017 hopen we op de vrijgekomen locatie enkele nieuwe huurwoningen te kunnen bouwen. Wat voor een type woningen dit worden, moeten we nog bepalen. Voor de bouw van het project aan de Kerkstraat/Rijksweg in Mook, wordt de huidige boerderij en woonhuis in 2016 gesloopt. Deze gebouwen hebben we destijds aangekocht met als doel het omliggende gebied te herontwikkelen voor woningbouw. Door de crisis zijn beide woningen onverkoopbaar geworden en dienen we deze in de nieuwe planopzet te slopen Nieuwbouw huurwoningen De vraag naar huurwoningen neemt nog steeds toe, maar de vraag is wel hoe serieus deze woningzoekenden op zoek zijn naar een woning én of ze nu zonder woning zitten. Nu de koopwoningmarkt zich positief ontwikkelt, kan de autonome vraag naar huurwoningen weer snel omslaan. Wel zien we dat het aantal vluchtelingen dat naar Nederland komt toeneemt, waardoor de vraag naar sociale huurwoningen ook toeneemt. Hoe de invloed van deze ontwikkelingen zich op de toekomstige huurwoningmarkt ontwikkelt, is nog niet duidelijk. Wel houden we er rekening mee dat de groep asielzoekers en statushouders een grotere claim gaat leggen op de toekomstige sociale huurwoningmarkt. De ontwikkeling van sociale huurwoningen brengt nog geen onaanvaardbaar risico met zich mee. We werken zoals gepland verder aan de ontwikkeling en realisatie van diverse bouwprojecten met vooral sociale huurwoningen Nieuwbouw huurwoningen op herontwikkelingslocaties Destion neemt geen initiatieven meer op het gebied van nieuwbouwplannen op herontwikkelingslocaties. De planologische wet- en regelgeving en de voorwaarden van gemeenten zijn zodanig van invloed op de planning en de kosten van deze bouwplannen, dat deze niet meer beheersbaar zijn. In 2016 beginnen we met de bouw van onderstaand bouwproject. Pagina 10 van 35

11 Tien gezinswoningen en zes appartementen Kerkstraat/Rijksweg Mook Deze planlocatie hebben we in 2007 en 2008 verworven. Daarbij gingen we er vanuit dat de boerderij en de woning zouden worden verkocht en de restruimte konden herontwikkelen voor koopwoningbouw. Omdat de gemeente Mook en Middelaar tot en met 2010 een bouwstop met woningcorporatie Mooiland (Maasland) had afgesproken, werd het plan tot die tijd niet in behandeling genomen. Doordat zich daarna de woningmarktcrisis voltrok, is het oorspronkelijke plan niet meer haalbaar. In 2015 hebben we de gemeente gevraagd om medewerking voor een bouwplan van dertien appartementen en zeven gezinswoningen. Dit plan was gebaseerd op de aantallen woningzoekenden. Bij de diepte-interviews met de doelgroep jongeren, bleek dat dit programma te hoge risico s met zich mee nam. Het plan is daarom gewijzigd naar tien woningen en zes appartementen. Om de hoge plangebiedskosten deels op te vangen zijn we in gesprek met woningconcept ontwikkelaars, waardoor we bij de gewenste kwaliteit toch een scherpe aanneemsom kunnen bereiken. Desondanks zullen de plankosten mede door de kosten van infrastructuur, archeologie en dergelijke hoog uitvallen. Hier hebben we in de begroting rekening mee gehouden. Voor 2016 is rekening gehouden met de bouw van tien huurwoningen met een bouwbudget van en een onrendabele top van Voor de zes appartementen is dit en een onrendabele top van Wanneer we kiezen voor een lagere verdisconteringsvoet (rendement) heeft dat ook invloed op de omvang van de onrendabele top Nieuwbouw huurwoningen in bestemmingsplannen Destion richt zich bij de bouw van woningen vooral op nieuwbouwplannen in uitbreidingsgebieden. In deze vastgestelde bestemmingsplannen kunnen we zonder planologische kosten en lange ruimtelijke ordeningsprocedures, woningen met een lager ontwikkelingsrisico bouwen. Vier multiwoningen, twee appartementen en ontmoetingsruimte De Plateel Milsbeek In Milsbeek zijn we al ruim tien jaar doende met de realisatie van multifunctionele woningen en een huiskamer voor ouderen. In beginsel was het de bedoeling om dit in het centrum van Milsbeek te realiseren, maar die plannen waren uiteindelijk niet haalbaar. In 2015 heeft de dorpsraad van Milsbeek besloten om mee te werken aan de ontwikkeling van multiwoningen met huiskamer voor ouderen aan De Plateel. In 2015 is de beheerstichting opgericht en zijn de ontwerpen gemaakt. Om de hoge ontwikkelingskosten beheersbaar op te vangen, hebben we gekozen voor een vorm van bouwteam waarbij het ontwerp van de Afferdse Heide leidend is. In 2016 gaat de schop eindelijk in de grond. In de begroting van 2016 is voor het totale project een investering van met een onrendabele top van gereserveerd. Vier multiwoningen Droogstal Wellerlooi Eerder hebben we op verzoek van de Dorpsraad van Wellerlooi de haalbaarheid van vier multiwoningen, twee appartementen en een ouderenhuiskamer onderzocht. Gezien de ontwikkelingen in Wellerlooi lijkt ons dat dit niet meer aansluit bij de behoefte. Wel denken we dat er in het dorp behoefte is aan vier kwalitatieve multiwoningen die beter aansluiten bij de huidige woonwensen. We willen in 2016 vier woningen bouwen die zijn afgeleid van eerder gerealiseerde projecten in Afferden en Nieuw Bergen. Voor dit sociale huurwoningproject is een bedrag van met een onrendabele top van begroot. Zes appartementen Kerkplein Middelaar Met de gemeente Mook en Middelaar zijn enkele jaren geleden afspraken gemaakt over de ontwikkeling van woningen en appartementen in de gemeente. Deze afspraak maakte deel uit van de realisatie van een MFC in Middelaar. Pagina 11 van 35

12 Nu zijn inmiddels woningen gerealiseerd in Mook, Molenhoek en Middelaar. In de laatste kern zijn ook afspraken gemaakt voor de ontwikkeling van een appartementencomplex aan het kerkplein. In beginsel was dit een koopplan, maar ook hier hebben we nu gekozen voor realisatie in de huursfeer. Het plan is door Kern architecten uit Roermond gelijktijdig met het MFC en de naastgelegen patiowoningen ontworpen. Volgens afspraak levert de gemeente in 2016 het plangebied bouwrijp op, zodat we aansluitend met de bouw van de appartementen kunnen beginnen. We verwachten dat de start van de bouw ook in 2016 is. Voor de bouw van deze appartementen is het bedrag van begroot en is gerekend met een onrendabele top van Nieuwbouw koopwoningen Mede door de nieuwe Woningwet neemt Destion geen koopwoningprojecten meer in ontwikkeling. Twee gezinswoningen aan de Huissestraat Middelaar Een uitzondering daarop is het project van twee gezinswoningen in Middelaar. Samen met de zes appartementen aan het Kerkplein, maakt dit plan deel uit van het Hart van Middelaar. Bij de afspraken die destijds zijn gemaakt hoort ook dit koopwoningproject. Het ontwerp is in dezelfde stijl als het appartementencomplex en heeft dezelfde uitstraling. We willen de woningen verkopen in het betaalbare segment, maar als deze onverkoopbaar blijken, worden ze gerealiseerd in de Niet-daeb huur, dus tegen een hogere huurprijs en zonder onrendabele top Bouwkavels De Burkel Afferden De bouwkavel maakt nog deel uit van een VORm-afspraak met de gemeente Bergen en provincie Limburg voor een door hen gewenste bedrijfsverplaatsing. Deze kavel aan de Burkel is met 1,7 ha. erg groot en bestemd voor de bouw van een luxe vrijstaande woning. We hebben nog de mogelijkheid om op het perceel twee woningen te laten bouwen. Daarvoor moet dan nog een bestemmingsplanwijzigingsprocedure worden doorlopen. Er is nog steeds weinig vraag naar dit soort bouwkavels. Een andere kavel aan de Spitsbrug in Afferden is in 2015 verkocht. Kopseweg Middelaar Bij een herontwikkeling van vier naar drie sociale huurwoningen aan de Kopseweg in Middelaar, is op deze locatie deze bouwkavel beschikbaar gekomen voor vrije verkoop. Het huidige bestemmingsplan biedt voldoende ruimte om hier een aantrekkelijke en vrijstaande woning te realiseren. Ook hier hebben we nog te maken met de geringe vraag naar dit soort bouwkavels Aankoop bestaande panden Destion koopt geen bestaande woningen en panden aan. In uitzonderlijke gevallen die zich voordoen, vindt een eventuele aankoop alleen met voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen plaats Verbeteren en in stand houden van de voorraad Met de verkoop van bestaande woningen en de bouw van nieuwe multiwoningen wordt de vastgoedportefeuille van Destion verjongd. Met deze strategie neemt ook de kwaliteit van de woningvoorraad van Destion toe en neemt de onderhoudsdruk af. Een goed opgestelde en betrouwbare meerjaren onderhoudsplanning vormt de basis voor het beheersbaar en zorgvuldig plannen en begroten van de noodzakelijke onderhoudsactiviteiten. In de meerjaren onderhoudsbegroting zijn alle planmatige onderhoudsactiviteiten begroot en worden deze zoveel mogelijk wijkgericht uitgevoerd Groot onderhoud Voor 2016 is geen renovatie of groot onderhoud gepland. Wel zijn aan de noordkant van het werkgebied de prestatiecontracten aan het aflopen en dit betekent dat er op termijn renovatie en groot onderhoud nodig is. Pagina 12 van 35

13 Isoleren van bestaande woningen De woningvoorraad van Destion is de afgelopen jaren goed verduurzaamd. Op een enkele woning na, zijn alle woningen van Destion waar mogelijk volledig geïsoleerd. Wanneer tijdens onderhoudswerkzaamheden aan daken of kozijnen betere isolatie kan worden aangebracht, doen we dat ook. In onderstaande grafiek staat de EPA verdeling van de woningvoorraad vermeld. D 13% E 1% A++ 3% A+ 3% A 8% C 34% B 38% A++ A+ A B C D E Veiligheidsvoorzieningen De veiligheid van onze huurders vinden we ontzettend belangrijk. We doen er dan ook alles aan om deze veiligheid waar nodig en mogelijk te verbeteren. Voor 2016 hebben we de onderstaande verbeteringen gepland. Achterpaden Als het nodig blijkt, herstellen of vervangen we de achterpaden en brengen deze in optimale conditie. Gelijktijdig voorzien we de achterpaden van een veilige verlichting. In 2016 inventariseren we de staat van de verlichting En voeren aanpassingen of toevoegingen uit. Voor de achterpaden is totaal begroot. Inbraakwerend hang- en sluitwerk Waar we de eerstvolgende jaren de kozijnen vervangen, brengen we waar nodig veiliger hang- en sluitwerk aan. We combineren deze veiligheidsingreep ook met het schilderwerk wanneer dit nodig blijkt. Ondertussen zijn bij onze woningen het hang- en sluitwerk grotendeels vervangen. Asbest risico-inventarisatie In 2015 voerden we de basisinventarisatie asbest uit. Van elk type woning, gebouwd voor 1994, hebben we van de bouwkundige delen in beeld of ze asbesthoudend zijn of niet. De asbestinventarisatie is vertaald in een asbestbeleidsplan. Hierin staat wanneer we wel of niet saneren en welke werkprocessen we daarbij volgen. Eind 2015 hebben we onze huurders geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest in hun woning. De wetgever heeft een traject in gang gezet om asbestverdachte daken, die in contact zijn met de buitenlucht, voor 2024 te verwijderen. In onze meerjarenplanning houden we hier vast rekening mee. Voor 2016 hebben we nog geen daken meegenomen In stand houden van de voorraad In de volgende tabel staan alle onderhoudskosten die Destion voor 2016 heeft begroot. Pagina 13 van 35

14 Onderhoudsbegroting 2016 Onderhoudssoort Begroot Gepland instandhoudingsonderhoud Ongepland instandhoudingsonderhoud Klachtenonderhoud Basispakket service onderhoud Mutatie-onderhoud Cv-onderhoud Totaal Gepland instandhoudingsonderhoud Het gepland instandhoudingsonderhoud is voor het behoud van de woningen de belangrijkste onderhoudsactiviteit. Het is ook de grootste onderhoudspost in de onderhoudsbegroting. In onderstaande tabel staan de voor 2016 geplande onderhoudswerkzaamheden uitgesplitst naar kostensoort. Gepland instandhoudingsonderhoud 2016 Omschrijving Begroting Bestratingen en groenvoorzieningen Beplantingen Achterpaden/bestratingen Gevels Voegwerk/schoorstenen herstellen Herstellen houtrot Schilderwerk en reinigen gevelbeplating Daken Daken vervangen/onderhouden Vegetatiedaken Overige daken Interieur Vervangen vloerbedekking trappenhuis Installaties Cv-ketels/installatie vervangen Onderhoud cv-/ventilatie-installaties Legionellapreventie Liften Overig Totaal gepland instandhoudingsonderhoud Ongepland instandhoudingsonderhoud Het meest efficiënt en effectief is het tijdig en op het juiste moment uitvoeren van gepland instandhoudingsonderhoud. Er blijft echter altijd sprake van onderhoud dat niet te voorzien was of dat niet gepland kan worden. Dit is onder andere het geval bij noodzakelijk onderhoud binnen in de woning. De uitvoering ervan is veelal afhankelijk van de bewonerswens of het moment dat de woning van huurder muteert. Dit bepaalt mede het moment dat we bijvoorbeeld de keuken of het toilet vervangen. De klachtenopzichter en de mutatiemedewerker beoordelen dit ongepland instandhoudingsonderhoud. Zij beoordelen of het betreffende bouwdeel aan vervanging of onderhoud toe is. De verantwoordelijkheid voor het budgetbeheer zit daarom bij de afdeling Wonen. Voor ongepland instandhoudingsonderhoud is in 2016 een bedrag van opgenomen voor onder andere de volgende werkzaamheden: 45 badkamers geheel renoveren 30 toiletten renoveren 30 keukeninrichtingen met wandtegels vervangen 30 alleen keukeninrichtingen vervangen zachtboardplafonds vervangen stukadoorswerk herstellen/vervangen ongeplande asbestverwijdering incidenteel radiatoren vervangen Pagina 14 van 35

15 Klachtenonderhoud Het klachtenonderhoud dat Destion aan de woningen en installaties uitvoert, komt meestal onverwacht of als gevolg van een calamiteit. Meestal zijn dit storingen en gebreken aan de technische installaties en kleine gebreken aan de woning, zoals: ramen of deuren. We doen dit ook voor bijzondere gebouwen. Kijken we alleen naar de woningen dan is voor 2016 een totaalbedrag van begroot. Dit betekent 59 per woning Basispakket serviceonderhoud Als extra service voor onze huurders bieden we hen kosteloos een basispakket serviceonderhoud aan. Hierin zit een groot aandeel huurdersonderhoud dat volgens het Besluit kleine herstellingen (Artikel 240 boek 7 van BW) voor rekening van de huurders komt. Het basispakket geldt ook voor bijzondere gebouwen. Voor de woningen is een bedrag van begroot. Dit komt neer op 31 per woning Mutatieonderhoud Bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt de woning met de vertrekkende huurder geïnspecteerd en daarna aan een volgende nieuwe huurder opgeleverd. Daarbij vinden meestal mutatiewerkzaamheden plaats om de woning weer voor verhuur geschikt te maken. De werkzaamheden variëren enorm. We gaan uit van circa 110 mutaties per jaar. Voor deze mutatiekosten is een gemiddeld bedrag van circa 900 per woning begroot Cv-onderhoud Het cv-onderhoud omvat het storingsonderhoud en het periodiek onderhoud dat aan de cvinstallaties wordt verricht. Aan de noordzijde van ons werkgebied voert Feenstra elke twee jaar het cv-onderhoud uit aan alle ketels in dit deelgebied. In 2016 vindt hier de periodieke controle plaats. Aan de zuidzijde van ons werkgebied voert onze eigen onderhoudsdienst het onderhoud uit. In dit deel van ons werkgebied is de twee jaarlijkse periodieke controle zo opgezet, dat er elk jaar de helft van de cv-ketels nagekeken en onderhouden worden. Dit zorgt voor een continue werkstroom. Voor het cv-onderhoud is dit jaar een totaalbedrag begroot van Pagina 15 van 35

16 3.3. WONEN EN ZORG (EN WELZIJN) Omdat de vergrijzing op ons afkomt ontwikkelen we vooral multiwoningen die geschikt zijn voor de ouderen. Ook hebben we in het verleden met zorgpartijen zorgcomplexen gerealiseerd voor ouderen en mensen met een verstandelijke beperking. Vaak gaat deze zorgvraag gepaard met welzijnsvraagstukken. Daarom is er bijvoorbeeld behoefte aan huiskamers voor ouderen, zodat deze mensen een plek hebben om elkaar ontmoeten. Huiskamer, Plateel Milsbeek De dorpsraad en de KBO hebben voor de realisatie van de huiskamer voor ouderen gekozen voor de locatie Plateel. Deze wordt in 2016 gerealiseerd. Hiervoor is in de begroting 2016 een bedrag van gereserveerd. Het gebouw wordt opgenomen in het wooncomplex met vier multiwoningen en twee appartementen. Het gebouw wordt om niet ter beschikking gesteld aan de ouderen uit het dorp. Wanneer de exploitatie op termijn niet haalbaar blijkt of de stichting ophoudt te bestaan, kan de bestemming van de ruimte worden gewijzigd in woondoeleinden. Hospice De Orchidee, Kalboerstraat Gennep In Gennep heeft stichting De Orchidee het initiatief opgepakt om in Gennep een hospice te realiseren. Destion heeft aangegeven bereid te zijn hierin te investeren als er voldoende zekerheden worden geboden voor de huur ervan. In de afgelopen jaren is het initiatief niet van de grond gekomen, maar het bestuur heeft de verwachting dat daar binnenkort verandering in komt. Ze hebben een zorgaanbieder bereid gevonden deze dienstverlening op te pakken. Samen met deze partij wordt verder onderzocht of de realisatie van een hospice in Gennep haalbaar is. Dit hangt sterk af van het pve en de betaalbaarheid ervan. Destion heeft voor dit project in 2016 een bedrag gereserveerd van Samenwerking met aanbieders van ouderenzorg Destion werkt al vele jaren samen met ouderenzorgaanbieders in de regio, zoals De Zorggroep, Pantein, Proteion en de Buurtzorg. In 2016 zet Destion de samenwerking met aanbieders van ouderenzorg voort en kijken we of er van Destion op het gebied van zorgvastgoedontwikkeling of de exploitatie van de huidige objecten verwachtingen zijn Samenwerking met aanbieders van verstandelijke gehandicaptenzorg In 2016 handhaven we de intensieve samenwerking met Dichterbij, de aanbieder van zorg voor mensen met een verstandelijke beperking. Dichterbij is door de veranderende regelgeving en maatschappelijke ontwikkelingen erg kwetsbaar geworden in de continuïteit van haar bedrijfsvoering. De huur van de vele clusterwoningen van Destion komt onder druk te staan. Destion gaat zich voorbereiden op herbestemming van dit zorgvastgoed, voor het geval de huurovereenkomsten expireren of worden beëindigd. Behalve het huisvesten van de cliënten van Dichterbij, wordt ook in twee zogenaamde Thomashuizen onderdak geboden aan mensen met een verstandelijke beperking. Deze gebouwen worden gehuurd en geëxploiteerd door stichtingen waarin de ouders van de bewoners zitting hebben Samenwerking met aanbieders van welzijnsdiensten Op het gebied van welzijn is het overleg van Destion met welzijnsorganisaties minimaal. Samen met gemeenten zijn deze organisaties verantwoordelijk voor het welzijn van de burgers en de ondersteuning bij begeleid wonen, leerwerkprojecten en dergelijke. De initiatieven hiervoor worden veelal vanuit de gemeenten geïnitieerd. Als het nodig is pakken we de samenwerking met deze partijen op Wonen voor ouderen Het aandeel oudere huurders dat bij Destion een woning huurt is al langer erg hoog en stijgt zelfs nog iets. In 2015 ligt het aantal 55-plussers rond de 65%. Een groot deel van deze huurders is alleenstaand en woont in een gelijkvloerse multiwoning, maar een groot deel woont nog in een gezinswoning. 25% van onze huurders is 75-plus. Pagina 16 van 35

17 Met de uitvoering van het vastgestelde transformatiebeleid, neemt het aandeel gezinswoningen af en groeit het aandeel multiwoningen. Hierdoor passen we de voorraad tijdig aan op deze demografische ontwikkelingen Wet Maatschappelijke Ondersteuning Vanaf 1 januari 2015 zijn gemeenten verantwoordelijk voor een belangrijk deel van de ondersteuning aan mensen zodat zij zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Iedere gemeente organiseert deze ondersteuning op zijn eigen manier. In het verleden had Destion met de gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar prestatieafspraken op het gebied van de uitvoering van de gebouw gebonden Maatschappelijke Ondersteuning. Zo was onder andere vastgelegd dat Destion de uitvoering van medisch noodzakelijke aanpassingen aan en in de huurwoningen voor de gemeenten tegen een vaste prijs verzorgt. Op dit moment is nog niet duidelijk hoe deze afspraken in 2016 eruit gaan zien BEVORDERING LEEFBAARHEID Leefbare dorpen zijn voor Destion van groot belang. Tenslotte willen mensen het liefst wonen in aantrekkelijke en leefbare dorpen en buurten. De aandacht voor verbetering van de leefbaarheid is dus niet alleen gebaseerd op prestatievelden uit de Woningwet, maar ook uit bedrijfsbelang. Mede door goede leefbaarheidsinvesteringen neemt de aantrekkelijkheid van een kern of wijk toe en dus ook de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van de woningen. Voor de bevordering van de leefbaarheid zijn voor 2016 geen concrete plannen beschikbaar. Wel is er voor individuele kleinschalige leefbaarheidsprojecten een budget gereserveerd van Dit budget kunnen we ook inzetten voor de verbetering van de woonomgevingen tijdens groot onderhoudsprojecten of bij planmatig onderhoud. Pagina 17 van 35

18 3.5. HET HUISVESTEN VAN DE PRIMAIRE DOELGROEP Woonruimteverdeling In alle drie de gemeenten wordt door Destion een woningtoewijzingssysteem gehanteerd dat is gebaseerd op een combinatie van distributie- en aanbodmodel. Bij dit systeem schrijven woningzoekenden zich in en bouwen ze vanaf de inschrijfdatum tot het zesde jaar inschrijfduur op. Wanneer een woning beschikbaar komt voor verhuur, wijzen we de woning toe aan diegene die op de plaatsing heeft gereageerd en de langste inschrijfduur heeft. Als er meerdere reacties zijn met een langere inschrijfduur dan vijf jaar, dan wordt de toewijzing bepaald op basis van de woonduur van de woningzoekende. Daarbij geldt dat diegene die het langst op het huidige adres woont de woning krijgt toegewezen. Inkomensgrenzen De overheid maakt het de huurder en woningzoekende erg ingewikkeld met regels omtrent inkomen. Destion wijst de sociale huurwoningen toe volgens de richtlijnen zoals die door het Rijk zijn vastgelegd. Sinds 1 juli 2015 moeten we jaarlijks 80% van onze vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen (prijspeil 2015) tot % wijzen we toe aan huishoudens met een inkomen tussen en % wijzen we toe aan senioren met een inkomen tot Per 1 januari 2016 komt daar de passendheidstoets bij. Dit betekent dat huurtoeslagontvangers alleen nog maar woningen tot de aftoppingsgrens mogen huren. Vrije vestiging Vrije vestiging is overeenkomstig de Huisvestingswet voor iedereen mogelijk die als woningzoekende staat ingeschreven. Bindingseisen gelden bij Destion sinds 2015 alleen als maatwerk. Op het moment dat er aantoonbaar schaarste is, passen we het toe. Gebleken is dat huurders uit een bepaalde plaats, op basis van inschrijftijd meestal toch als eerste in aanmerking komen voor een vrijkomende woning in diezelfde plaats. Leeftijd Seniorenwoningen die voldoen aan de eisen van toegankelijkheid wijzen we met voorrang toe aan woningzoekenden in de leeftijd 65+. Wel kan iedereen op de woning reageren. Hiermee zorgen we ervoor dat ook de minder populaire seniorenwoningen toch verhuurd worden. Woningruil Voor huurders van Destion is het mogelijk om de gehuurde woning te ruilen met een andere huurwoning van Destion of van andere verhuurders. Met dit woningruilbeleid wordt de keuzevrijheid voor onze huurders vergroot en bieden we een andere mogelijkheid om sneller aan de gewenste woning te komen. Aan het ruilen van woningen stellen we bepaalde voorwaarden en passen de voorwaarden uit de Europese beschikking toe Starters en primaire doelgroepen Bijna alle woningen van Destion zijn bereikbaar voor mensen met een laag inkomen. In onderstaande tabel is de verdeling over de prijsklassen opgenomen. Woningvoorraad naar prijsklasse per 1 oktober 2015 < 389,05 389,05-556,82 556,82-596,75 > 596,75 Totaal Totaal absoluut Totaal relatief 5% 70% 15% 10% 100% * exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij Door de woningtoewijzingsmethode die Destion toepast, komen starters net zo snel in aanmerking voor een woning als doorstromers. Ruilen van een woning is ook een manier voor doorstromers om van woning te wisselen. Vanwege de economische crisis is het aantal mutaties afgenomen en stijgt het aantal woningzoekenden verder. Het aantal woningzoekenden was sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw nog nooit zo hoog als op dit moment. De wachttijd op een huurwoning is door de druk op de huurwoningmarkt iets toegenomen. Pagina 18 van 35

19 Toch vinden we dat we met gemiddeld drie jaar wachttijd, de primaire doelgroepen die zijn aangewezen op sociale huurwoningen nog steeds binnen aanvaardbare tijd een woning kunnen aanbieden Bijdrage betaalbaarheid De betaalbaarheid van de sociale huurwoningen staat hoog op de politieke agenda. Zo mogen huurtoeslagontvangers door de passendheidsnorm alleen nog maar woningen tot de aftoppingsgrens huren. Dit betekent dat zij daarmee veelal zijn aangewezen op bestaande woningen omdat de nieuwe woningen duurder zijn en boven de aftoppingsgrens uitkomen. Dit brengt een segregatie met zich mee. Met deze passendheidstoets komen alleen de midden- en hogere inkomens in aanmerking voor nieuwe woningen. Dit is een ongewenste situatie, maar wordt via de Woningwet afgedwongen Statushouders en buitenlandse werknemers Statushouders Als asielzoekers die in een opvangcentrum wonen een verblijfsvergunning krijgen, gaan ze op zoek naar eigen woonruimte. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) wijst asielzoekers toe aan gemeenten. Gemeenten moeten hen passende woonruimte aanbieden. De Rijksoverheid bepaalt elk half jaar hoeveel vergunninghouders gemeenten moeten huisvesten. Vergunninghouders zijn asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben gekregen. Het COA koppelt vervolgens personen aan specifieke gemeenten. Hiervoor voert het COA eerst gesprekken met de vergunninghouders. In samenwerking met de gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar, draagt Destion bij aan het tijdig huisvesten van vergunninghouders. De regelgeving en verantwoordelijkheden rondom de woningtoewijzingen zijn daarbij maatgevend. In 2016 verwachten we een toenemende toestroom uit Eritrea en Syrië. De taakstelling is hierdoor verhoogd ten opzichte van voorgaande jaren. Indien nodig kijken we samen met onze samenwerkingspartners naar oplossingen voor regionale opvang. Buitenlandse werknemers Er is in de regio Noord-Limburg veel aandacht voor de huisvesting van buitenlandse werknemers uit Midden- en Oost-Europa (MOE-landen). Voor zover we kunnen nagaan is de woningvraag van deze groep mensen, in de drie gemeenten waar Destion actief is, niet groot. Net zoals alle andere woningzoekenden kunnen zij zich als woningzoekende bij Destion inschrijven en men maakt dezelfde kans op een woning als andere woningzoekenden. Er zijn niet veel buitenlandse werknemers die zich inschrijven bij ons. Pagina 19 van 35

20 3.6. HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER Huurdersraad Destion Door de nieuwe Woningwet wordt de positie van de Huurdersraad versterkt. Huurdersorganisaties worden een volwaardige overlegpartner van woningcorporaties en gemeenten. De drie partijen tezamen maken prestatieafspraken. Daarnaast draagt de huurdersorganisatie vertegenwoordigers voor ten behoeve van de Raad van Toezicht van de woningcorporatie. De Huurdersraad behartigt de belangen van alle huurders en woningzoekenden van Destion. Destion is in het verleden een samenwerkingsovereenkomst met de Huurdersraad aangegaan dat is opgesteld op basis van een door de Woonbond voorgelegd model. Deze overeenkomst is gebaseerd op de Overlegwet en daarin is onder andere vastgelegd wanneer Destion de raad om advies of eventueel instemming dient te vragen. De Huurdersraad gaat in de toekomst een belangrijke rol spelen bij de prestatieafspraken die samen met Destion en gemeenten worden opgesteld. Hun bijdrage bestaat vooral uit het borgen van de huurdersbelangen. Om de werkzaamheden van deze huurdersvertegenwoordiging te ondersteunen, wordt de Huurdersraad door Destion financieel ondersteund. Voor 2016 is hetzelfde budget als vorig jaar beschikbaar gesteld van Dit budget is bestemd voor reis- en presentiekosten van de leden, het volgen van cursussen en opleidingen en de contributie van de Woonbond. De Huurdersraad wordt ook secretarieel door de afdeling Bestuursondersteuning van Destion ondersteund Regionale geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg Samen met de woningcorporaties uit Noord- en Midden-Limburg is een Regionale geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg opgericht. Deze onafhankelijke commissie behandelt de geschillen voor alle aangesloten corporaties. De inrichting en werkwijze is overeenkomstig de voorwaarden die het BBSH daaraan stelde. De kosten van deze commissie worden onder de deelnemende corporaties naar rato verhuureenheden verrekend, en per voorgelegd geschil betaalt men een extra bijdrage KWH-Huurlabel Destion blijft kritisch op het KWH-label. We kijken altijd wel om ons heen naar producten die mogelijk beter zijn. Het afgelopen jaar heeft Destion een bijdrage geleverd aan een werkgroep binnen KWH om de vragenlijsten te versimpelen en gebruiksvriendelijker te maken. KWH heeft een accentverschuiving doorgemaakt van het normerende instituut naar het ophalen van de klantbeleving. Een positieve ontwikkeling die in ieder geval beter bij ons past Bewonersparticipatie bij onderhoud Bij het uitvoeren van onderhoud hebben huurders van Destion -voor zover dat mogelijk isinspraak. Zo bepaalt de huurder bij het zogenaamde vraaggestuurde binnenonderhoud wanneer en op welke wijze hij dat uitgevoerd wil hebben. Men heeft onder andere ook keuzevrijheid in de toe te passen materialen bij keuken, badkamer en toiletwerkzaamheden. In 2016 lopen er geen groot onderhoudsprojecten. Buitenschilderwerk Omdat overschilderbeurten een lange onderhoudscyclus hebben, staan er helaas nog steeds rijtjeswoningen in het woningbezit waarvan de kleurstelling niet van deze tijd en zelfs sociaal gestempeld is. Bepaalde gekleurde kozijnen zijn gedateerd en duiden sterk op sociale huurwoningen. Deze uitstraling van ons bezit willen we in enkele jaren tijd veranderen. Daarom betrekken we bij met name monotone rijtjeswoningen en waar dat mogelijk en gewenst is, de bewoners bij de te maken buitenkleurkeuze. De voordeur is een individuele keuze geworden en zorgt voor variantie in een woonblok. Pagina 20 van 35