JAARVERSLAG Woningcorporatie Clavis

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "JAARVERSLAG 2012. Woningcorporatie Clavis"

Transcriptie

1 Woningcorporatie Clavis

2 Waar de wijk centraal staat, leeft het wij K gevoel op. 2

3 INHOUDSOPGAVE A. Volkshuisvestingsverslag 1. Voorwoord 5 2. Verslag van het bestuur Ondernemingsplan en missie 2.2 Visitatie 2.3 Regio-promotie 2.4 Bijzonderheden jaarrekening 3. Investeren in een toekomstbestendige woningvoorraad Woningmarkt 3.2 Woningbezit 3.3 Onderhoud 3.4 Herstructurering 3.5 Woonruimteverdeling 3.6 Nieuwbouwactiviteiten 4. Investeren in niet-vastgoed Wijkbeheer, woon-/leefklimaat 4.2 Wonen en zorg 4.3 Huisvesting van bijzondere doelgroepen 4.4 Sponsoring leefbaarheidsinitiatieven 5. Investeren in samenwerking Samenwerking met belanghouders 5.2 Samenwerking met Gemeente Terneuzen en Provincie Zeeland 5.3 Samenwerking met Bewonersraad 5.4 Samenwerking met collega-corporaties 6. Investeren in personeel en organisatie Investeren in een gezonde financiële positie Investeren in risicomanagement Investeren in governance en toezicht Governance 9.2 Toezicht B. Jaarrekening 10. Kengetallen op basis van enkelvoudige jaarrekening Geconsolideerde jaarrekening Enkelvoudige jaarrekening C. Verklaringen 13. Controleverklaring Verklaring van het bestuur Verklaring Raad van Commissarissen 143 3

4 A. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 4

5 1. VOORWOORD Met dit verslag verantwoorden wij ons aan onze omgeving. Wij laten zien welke activiteiten we ondernomen hebben, welke middelen wij hebben besteed en welke prestaties wij in 2012 hebben geleverd. Het jaar 2012 heeft in het teken gestaan van het nieuwe Regeerakkoord en de vérgaande consequenties van dit akkoord voor Clavis. Ten tijde van het schrijven van dit voorwoord ligt er inmiddels ook een Woonakkoord, waarin enkele uitgangspunten uit het Regeerakkoord zijn bijgesteld. Met betrekking tot dit Woonakkoord is op dit moment nog niet helemaal duidelijk of het ook zal worden uitgevoerd zoals het is voorgesteld. Vooral de verhuurderheffing is onderwerp van discussie. De gevolgen van het nieuwe kabinetsbeleid zijn direct zichtbaar in de investeringen van de corporaties. Ook Clavis heeft haar ambities op het gebied van nieuwbouw en herstructurering moeten bijstellen. En daar zal het niet bij blijven. Om de bedrijfslasten te verlagen zal er kritisch naar alle bedrijfsonderdelen moeten worden gekeken. In 2011 heeft een samen met collega-corporaties in Zeeuws-Vlaanderen opgestelde strategische visie voor de volkshuisvesting, een fusieverkenning tussen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Clavis opgeleverd. In 2012 is veel tijd besteed aan deze verkenning. Er heeft een uitgebreid onderzoek naar de financiële en onderhoudstechnische positie van beide corporaties plaatsgevonden. In 2013 zal dit verder uitgewerkt worden. Zoals gezegd vindt er een herijking van de projectenportefeuille plaats. In 2012 zijn nog twee voor Clavis belangrijke projecten van start gegaan. Het woonzorgcomplex Maxima aan de Westerschelde, waar wij afnemer zijn van 20 appartementen en het complex De Amberboom, een voorziening voor mensen met een verstandelijke beperking. Verder wordt de ombouw voorbereid van 16 eengezinswoningen in de binnenstad van Terneuzen tot een beschermd wonen voorziening voor mensen met een psychiatrische achtergrond. Regeren is vooruitzien, maar de vooruitziende blik van onze huidige regering wordt enigszins vertroebeld door hetgeen zich de laatste jaren in onze sector heeft afgespeeld. De hele Vestia-affaire is de definitieve aanzet geweest tot het herdefiniëren van de rol van woningcorporaties. Het is aan ons om lenigheid te tonen en te laten zien, dat een woningcorporatie in haar huidige vorm en met haar huidige opdracht anno 2013 nog steeds een grote meerwaarde heeft. Ik wil onze huurders, de bewonersraad, de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, ontwikkelaars, bouwers en alle andere personen en organisaties met wie wij in het afgelopen jaar hebben samengewerkt, danken voor de prettige samenwerking. Daarnaast uiteraard een woord van dank aan onze medewerkers voor hun inzet en gerealiseerde prestaties. Terneuzen, juni 2013 Robert de Ridder Directeur/bestuurder 5

6 2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.1 Ondernemingsplan Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen hebben aangegeven met elkaar te willen fuseren. Beide corporaties kennen elkaar vanuit het verleden als natuurlijke samenwerkingspartners en voelen zich gezamenlijk verantwoordelijk voor de sociale volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen. Deze gezamenlijke verantwoordelijkheid heeft geresulteerd in het strategisch plan Samen voor de volkshuisvestelijke opgave in Zeeuws-Vlaanderen. In het strategisch plan worden onder meer de volgende uitgangspunten genoemd: Ontwikkelen van integrale wijk-, dorps- en kernvisies, samen met publieke en maatschappelijke partners; Zoeken naar duurzame oplossingen voor nieuwbouw, onderhoud en renovatie en realiseren van projecten voor innovatieve, duurzame woningbouw; Ontwikkelen en invoeren van energiebesparende maatregelen om de woonlasten te beperken; Ontwikkelen van dienstverlening van klantvriendelijke corporatie naar klantgerichte corporatie (meer directe interactie met onze huurders via klantenpanels en tevredenheidsmetingen); Aanpassen van de huidige woningvoorraad aan (toekomstige) woonwensen; Afstemmen met Zeeuws-Vlaamse gemeenten voor optimale woningvoorraad; De kerntaak wordt hierbij niet uit het oog verloren: een veilige woning in een prettige woonomgeving met name voor de primaire doelgroep. Op basis van de uitgangspunten van het strategisch plan wordt een nieuw ondernemingsplan voor de fusieorganisatie opgesteld. 2.2 Regiopromotie Clavis participeert in initiatieven die de aantrekkingkracht van Zeeland benoemen: ruimte, sociale veiligheid, het rustige leven en voldoende werkgelegenheid. Door deel te nemen aan initiatieven voor regiopromotie wil Clavis mensen stimuleren zich te vestigen in Zeeuws-Vlaanderen. Clavis neemt deel in Uw Nieuwe Toekomst, een platform van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten en diverse bedrijven die Zeeuws-Vlaanderen promoten als woon-, werk- en leefgebied. Met een website en een jaarlijkse stand op de Emigratiebeurs wordt de aandacht van aspirant-bewoners getrokken. Grensoverschrijdend Wonen Clavis participeert in het driejarige project Grensoverschrijdend Wonen. Dit project heeft als doel woningzoekenden uit de Belgische grensstreek te huisvesten in een huurwoning in Zuidwest-Nederland. De steeds kleiner wordende huishoudens brengen verschillende risico s met zich mee waaronder het risico van waardeverlies en de afname van investeringsbereidheid van particulieren en corporaties en, als gevolg daarvan, verloedering van een gebied. Zeker nu sprake is van bevolkingsdruk aan de Vlaamse kant van de grens zou een win-win situatie mogelijk moeten zijn. Deze kan enerzijds de vitaliteit van het krimpgebied (in ons geval: Zeeuws-Vlaanderen) versterken en anderzijds de woningnood aan de Vlaamse kant verlichten. Momenteel bedraagt de leegstand in het corporatiebezit in Zeeuws-Vlaanderen circa 1,1%. Wij verwachten, dat dit percentage de komende jaren door de demografische ontwikkelingen zal gaan stijgen. Het doel is om de leegstand, die dan ontstaat, terug te dringen door Belgische woningzoekenden te huisvesten. 6

7 De partijen die participeren zijn vijf woningcorporaties, te weten Stadlander (Bergen op Zoom), R&B Wonen (Heinkenszand), Woonstichting Hulst, Woongoed Zeeuws- Vlaanderen en Clavis (Terneuzen). De actie Grensoverschrijdend Wonen heeft veel publiciteit gekregen van de landelijke en Belgische pers. Zeeuws&Vlaanderen Het initiatief Grensoverschrijdend Wonen heeft een breder draagvlak gekregen door de oprichting van Zeeuws&Vlaanderen, een stichting van Zeeuws-Vlaamse makelaars, notarissen, banken en woningcorporaties. De stichting heeft in samenwerking met een Belgisch reclamebureau een reclamecampagne opgestart, die tot doel heeft Belgen te verleiden voor Zeeuws-Vlaamse koop- en huurwoningen. Clavis heeft samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Woonstichting Hulst een bescheiden financiële bijdrage aan het initiatief geleverd. Steeds meer Vlamingen kopen een huis in Zeeuws-Vlaanderen. Doordat de woningprijzen in België blijven stijgen en tegelijkertijd de koopkracht hier daalt, richt een groeiend aantal Belgen zijn blik op Zeeuws-Vlaanderen. Niet alleen zijn de huizen er een stuk goedkoper (gemiddeld Euro), bovendien zijn ze ook vaak in betere staat. Je krijgt hier met andere woorden meer huis voor minder geld. In 2011 trokken 600 Belgen de grens met Nederland over naar Zeeuws-Vlaanderen, een verdubbeling tegenover In 2012 waagden 704 Belgen de oversteek van zuid naar noord. 2.3 Bijzonderheden jaarrekening Als bijzondere post in de jaarrekening 2012 willen we de waardeverandering op materiële vaste activa toelichten. In de loop van 2012 is besloten de beoordeling en eventuele afwaardering naar lagere bedrijfswaarde op wijkniveau te gaan toepassen. Aangezien Clavis sinds geruime tijd haar bezit heeft onderverdeeld in wijken en per wijk plannen aan het opstellen is, is dit een logische keuze. Deze keuze heeft echter tot gevolg dat dit verwerkt moeten worden in de jaarrekening als een stelselwijziging. De terugname van de eerder genomen onrendabele toppen is als stelselwijziging verwerkt. Dat wil zeggen dat een bedrag van circa 6,1 miljoen direct aan het vermogen per 1 januari 2011 is toegevoegd. De bedrijfswaarde van 2010 en 2011 is om die reden herrekend en verwerkt in de jaarrekening van desbetreffende jaren zodat na deze verwerking het resultaat en daarmee ook het eigen vermogen een bestendig karakter heeft. De gevolgen en effecten zijn uitgebreid toegelicht in de toelichting op de jaarrekening. 7

8 3. INVESTEREN IN TOEKOMSTBESTENDIGE WONINGVOORRAAD 3.1 Woningmarkt De totale woningvoorraad in de gemeente Terneuzen bedraagt ongeveer woningen. De verhouding koop-huur is ongeveer 70% - 30%. Veruit het grootste deel van de huurwoningen betreft sociale huur. De woningvoorraad bestaat voornamelijk uit woningen van de periode (33%). Het aandeel nieuwe woningen (14,5%) is echter relatief laag. De waarde van de koopwoningen in Zeeuws-Vlaanderen behoort tot de laagste van Nederland. Het kopen van een woning leidt hier niet direct tot hogere maandlasten. De prijsstelling van huurwoningen moet dus zo worden afgewogen, dat huren een aantrekkelijke keuze is. Desalniettemin blijft de doorloop negatief beïnvloed door de lastige verkoop van de huidige woning en de lagere opbrengsten. Vooral gedateerde woningen zijn moeilijk verkoopbaar. In de gemeente Terneuzen zijn in woningen aangeboden. Zoals reeds gemeld hebben Vlamingen steeds meer belangstelling voor woningen in Zeeuws-Vlaanderen. Er is een groot aanbod van huizen voor permanente en recreatieve bewoning beschikbaar in Zeeuws-Vlaanderen. De woningprijzen liggen in Vlaanderen beduidend hoger dan in Zeeuws-Vlaanderen. Ook de verwervingskosten zijn in Nederland lager dan in België. In de gemeente Terneuzen vestigden zich in Belgen. In 2011 waren dat er 129. Ook in de andere twee Zeeuws-Vlaamse gemeenten is sprake van een stijging van het aantal Belgische inwoners. Zeeuws-Vlaanderen blijft desondanks een krimpregio, maar de daling van het inwonertal is tot nu toe dankzij de Vlamingen kleiner dan verwacht. Van structurele leegstand in ons woningbezit is geen sprake. Zeker in het marktsegment van eengezinswoningen is nog voldoende vraag om de woningen snel te verhuren. Voor appartementencomplexen is de vraag lager dan eengezinswoningen maar ook hier is er geen sprake van structurele leegstand. Bevolkingsdaling Naast Noordoost Groningen en Zuid-Limburg is Zeeuws-Vlaanderen officieel benoemd tot krimpregio. Doordat jongeren vaak een opleiding buiten de regio volgen en daarna slechts mondjesmaat terugkeren is sprake van ontgroening. De achterblijvende bevolking vergrijst snel. De daling is echter geleidelijk van aard en niet vergelijkbaar met topkrimpregio s als Noord-Oost-Groningen en Parkstad Limburg. De Zeeuwse Provinciale Bevolkings- en huishoudensprognose uit 2012 voorziet een inwonersdaling voor de gemeente Terneuzen tot 2030 met 5,1%. Een bevolkingsdaling betekent echter niet dat er minder woningen nodig zijn. In Terneuzen daalt de bevolking weliswaar maar neemt het aantal huishoudens tot 2025 toe. Dit komt voornamelijk door de zogenaamde huishoudensverdunning. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het aantal echtscheidingen. Daarnaast is er sprake van een opmerkelijke instroom van Belgen naar Zeeuws-Vlaanderen. Door het grote verschil in huizenprijzen en de publiciteit hierover is in Zeeuws-Vlaanderen het aantal Belgen met 708 personen toegenomen, waarvan ca. 260 in de gemeente Terneuzen. 8

9 De voorraad bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen. Naar dit woningtype zal in de toekomst minder vraag zijn. De woningvoorraad moet dus veranderen. Met het oog op de bevolkingsdaling is het devies: minder maar beter. Minder staat in dit geval voor de hoeveelheid woningen en beter voor de kwaliteit ervan, met name op het gebied van toegankelijkheid voor senioren. Met het oog hierop zullen veel eengezinswoningen moeten worden veranderd in nultredenwoningen. Om deze aanpassingen tot een succes te maken, is veel geld nodig. Geld dat niet alleen van de woningcorporatie kan komen. Daarom verkennen we de mogelijkheden, in goed overleg met de gemeente Terneuzen. Daarnaast starten we een lobby richting provincie en rijksoverheid. Deze processen vergen een lange adem. Gelukkig hebben we deze; naar de meeste woningen die binnen nu en 15 tot 20 jaar geherstructureerd moeten worden, is nog steeds voldoende vraag. Strategisch voorraadbeheer Het strategisch voorraadbeleid van Clavis is in 2012 geactualiseerd. Hierbij worden de (toekomstige) marktvraag en het woningbezit op elkaar afgestemd. Er is vooral een kwalitatieve vraag. Daar kan Clavis, met het huidige aanbod, onvoldoende op inspelen. Clavis ziet een heldere transformatieopgave in de huursector voor zich. De gemeente Terneuzen en Clavis zijn in overleg over de herontwikkeling van een aantal locaties in de wijken Lievenspolder, Triniteit en het Zuiderpark. Op deze locaties staan ongeveer 500 goedkope huur- en koopwoningen. De huurwoningen zijn in bezit van Clavis. Met de herontwikkeling van deze locaties kan een belangrijke bijdrage geleverd worden aan de beoogde transformatie van de bestaande woonmilieus in de stad. De gemeente Terneuzen en Clavis zoeken afstemming en samenwerking om deze transformatie in een krimpregio vorm te geven. 3.2 Woningbezit In 2012 is de voorraad niet afgenomen. Aantal verhuureenheden, in bezit: *Huurprijzen van maatschappelijk vastgoed (begeleid wonen) zijn gecorrigeerd op basis van aantal woningen per contract 9

10 Aankoop van woningen Er zijn geen woningen aangekocht. Er zijn twee woningen, uitgestelde koop, na oplevering in verhuur genomen. Verkoop van woningen In de bijstelling van het strategisch voorraadbeheer in 2011 is bepaald welke complexen in aanmerking komen voor mogelijke verkoop. In 2012 is het verkoopplan opgesteld. 3.3 Onderhoud Clavis voert een gedegen onderhoudsbeleid om de waarde van haar vastgoed te behouden. Per gebouw wordt een meerjaren-onderhoudsbeleid en begroting opgesteld. Op basis van de meerjarenplanning wordt de jaarlijkse onderhoudsbegroting opgemaakt. In 2012 verstrekten we voor ruim 4,1 miljoen aan onderhoudsopdrachten. De onderverdeling is als volgt: a. Planmatig onderhoud, renovaties e.d. 2,6 miljoen; b. Niet-planmatig onderhoud (reparatieverzoeken, mutatieonderhoud, servicecontract, sociaal beheer e.d.) 1,5 miljoen. Basiskwaliteit Clavis heeft de basiskwaliteit voor haar woningen vastgesteld. Hierbij is onderscheid gemaakt naar de huurprijs van de woningen en de doelgroep waarvoor deze bestemd zijn. Er is vastgelegd aan welke eisen een woning moet voldoen. Dit heeft betrekking op de afmetingen en de aanwezige voorzieningen. Als een woning vrijkomt, wordt bepaald op welke onderdelen de woning wordt aangepast overeenkomstig het vastgestelde SVB-beleid. Woningen die op termijn worden geherstructureerd, worden bij verandering van huurder niet op het niveau van basiskwaliteit gebracht. Reparatieverzoeken Op verzoek van de huurder wordt onderhoud uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. De kosten van het onderhoud vanwege de reparatieverzoeken bedroegen in 2012 circa ,-. In het afgelopen jaar zijn deze kosten per woning gestegen naar 146,- per woning (in 2011: 139,-). Het gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning is stabiel en ligt op 0,9 verzoeken per woning. Mutatie-onderhoud Het mutatieonderhoud kostte in 2012 circa ,-, dit is bruto, dus exclusief de herstelkosten die bij de vertrekkende huurders in rekening worden gebracht. De gemiddelde kosten die bij een wijziging van huurder moeten worden gemaakt om de woning opnieuw te verhuren zijn gestegen van 1.883,- in 2011 per gemuteerde woning naar 2.138,- in In dit bedrag zijn de kosten, die bij de vertrokken huurder in rekening worden gebracht, niet verrekend. Het gemiddelde bedrag aan herstelkosten, dat bij de vertrekkende huurder in rekening wordt gebracht, bedraagt 642,- per mutatie. Servicecontract huurdersonderhoud Voor kleine werkzaamheden, die volgens de huurovereenkomst eigenlijk voor rekening van de huurder zijn, kan een servicecontract afgesloten worden. De behoefte aan deze service blijft onverminderd groot: ruim 91% neemt deel aan deze voorziening. Clavis heeft met de bewonersraad een afspraak gemaakt over de hoogte van het bedrag dat Clavis maximaal voor haar rekening wil nemen. Daarnaast is afgesproken dat de prijs jaarlijks stijgt met de inflatie. In 2012 bedragen de uitgaven voor het servicecontract circa De opbrengsten van het servicecontract bedragen ruim

11 Energiereductie Energielabels brengen de energiesituatie van de huurwoningen in beeld. Het energielabel past in het streven van Clavis om maatregelen te nemen op energiegebied. Energiebesparende maatregelen leiden tot meer wooncomfort, lagere stookkosten en minder CO²-uitstoot. Clavis wil dat zijn bezit de komende 10 jaar 20% minder CO² uitstoot. Corporaties kunnen via energielabels de taakstelling inzichtelijk maken en tonen in hoeverre het lukt de besparing te realiseren. Zowel op verzoek van huurders als op grond van marktoverwegingen werden 8 volledige CV-installaties aangelegd. In totaal zijn 64 ketels vervangen door HR-ketels. De woningverbeteringen die op verzoek van de huurder plaatsvonden, zijn in het algemeen gerealiseerd tegen een kostendekkende huurverhoging. Andere verbeteringen zijn gewaardeerd op een hogere streefhuurwaarde en vervolgens aan de nieuwe huurder aangeboden. 3.4 Herstructurering Bij een herstructurering worden woningen gesloopt om ruimte in de wijk te maken of om er andere woningen terug te bouwen. Clavis heeft een aanzienlijke stedelijke herstructurerings-opgave. Woonwijken moeten worden verbeterd om te voldoen aan de wensen en behoeften van (toekomstige) bewoners. De herstructureringsplannen zijn onderwerp van bespreking met de gemeente Terneuzen. Bij het maken van plannen dienen de veranderende vraag op de woningmarkt en de gewenste stedenbouwkundige ontwikkelingen als leidraad. Door het regeerakkoord wordt de investeringscapaciteit echter ernstig beperkt. Dit heeft consequenties voor de herstructureringsopgave. 3.5 Woonruimteverdeling Wij hanteren het aanbodmodel bij het aanbieden van woningen aan de markt. De betreffende woningen worden via tweewekelijkse advertenties onder de aandacht van het publiek gebracht. Gemiddeld kregen wij in reacties op één advertentie (2011: 14 reacties). Deze stijging naar de vraag naar huurwoningen is vermoedelijk te wijten aan de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Dat komt enerzijds doordat banken koopwoningen voor mensen zonder vast arbeidscontract vaak niet financieren. Anderzijds willen mensen met weinig baanzekerheid zelf ook niet vastzitten aan een vaste plek en de verplichtingen van een koopwoning. Het aantal reacties op een eengezinswoning of een meergezinswoning verschilt enorm. Eengezinswoningen, en met name de goedkopere woningen, blijven populair. Op senioren- en meergezinswoningen in de Binnenstad/Java, het Zuiderpark, Triniteit en Oudelandse Hoeve wordt minder vaak gereageerd. De huurwoningen in Sluiskil, zowel de eengezinswoningen als de seniorenwoningen, zijn minder populair. Doelgroepenbeleid Clavis richt zich specifiek op de volgende doelgroepen: senioren, één- tot tweepersoonshuishoudens, jongeren onder de 23 jaar, mensen met een verstandelijke, lichamelijke en/of psychische beperking en gezinnen. Bijzondere doelgroepen als statushouders en/of huishoudens die op andere wijze sociaal-maatschappelijke begeleiding nodig hebben, krijgen, waar nodig, specifieke aandacht

12 In 2012 was bij de woningaanbieding naast het selectiecriterium het leeftijdscriterium ten behoeve van ouderenhuisvesting ook de hoogte van het jaarinkomen van belang. In 2012 is de eis van de overheid om de woningen binnen de huurtoeslaggrens van 664,66, toe te wijzen aan huurders met een maximum inkomen tot ,- met een marge van 10% onder bepaalde voorwaarden. In 2012 heeft Clavis in 7 % van de toewijzingen, woningen toegewezen aan mensen boven deze maximale inkomensgrens. De toetsing van deze uitzonderingen zijn getoetst op de uitzonderingsregelingen die van overheidswege genoemd zijn bij dit beleid. Als er meer reacties op één woning binnenkomen, geldt de inschrijfduur als middel voor de volgordebepaling. Verhuur van woningen In 2012 werden 245 woningen opnieuw verhuurd. Dit is minder dan in 2011 (281 woningen). De daling van het aantal verhuringen vind naar onze mening zijn reden in het vastzitten van de markt in de koopsector. Het volgen van deze cijfers de komende jaren zal duidelijk maken of er sprake is van een trend. De gemiddelde wachttijd bij toewijzing bedraagt momenteel 12,3 maanden. In 2011 was dit nog 10,7 maanden. De gemiddelde wachttijd bij toewijzing is toegenomen, omdat de vraag het aanbod overstijgt. Onderstaande tabel toont de verschillen in wachttijd in 2011 en 2012 aan. In 2012 is 13 % van onze verhuurde woningen aan klanten verhuurd die hiervoor niet ingeschreven stonden als woningzoekenden. Dit zijn dus klanten die niet ingeschreven stonden bij Clavis maar wel reageerden op een woning die op onze website als direct te huur stonden geadverteerd. Deze woningen zijn in eerste instantie aangeboden aan onze ingeschreven woningzoekenden maar hier is door deze groep niet op gereageerd. Klanten die op deze wijze een woning van Clavis betrekken zijn onder andere statushouders, maar ook klanten uit Terneuzen en omstreken die niet ingeschreven staan maar op enig moment (al dan niet plotseling) wel behoefte hebben aan woonruimte en bij het zoeken naar woningen op de website van Clavis terecht komen ook woningen die verhuurd zijn via maatschappelijke instellingen zoals het Leger des Heils, Stichting Tragel enz. De onderverdeling naar soort woning toont dat het afgelopen jaar 98 eengezinswoningen (40%), 86 woningen voor ouderenhuisvesting (35%) en 61 appartementen (25%) opnieuw zijn verhuurd. Onderstaande tabel laat de wachttijd bij toewijzing zien, uiteengezet in de soort woningen. 12

13 Van de 245 woningen zijn 32 woningen (13 %) verhuurd via directe verhuur. Op de advertenties voor deze woningen ontvingen wij geen reacties van woningzoekenden. De woningen kwamen vervolgens per direct beschikbaar. Hierdoor kregen mensen die zeer kort ingeschreven stonden de mogelijkheid een woning te huren. Van de 245 opnieuw verhuurde woningen werden er 93 % (228) verhuurd aan huishoudens die op basis van het huishoudinkomen op het moment van verhuur tot de primaire doelgroep behoren. Van de 245 opnieuw verhuurde woningen is de inkomensverdeling van de nieuwe huurders in onderstaand schema inzichtelijk gemaakt. *Betreft ook verhuring aan maatschappelijke- en zorg-organisaties zoals Juvent, Zeeuwse Gronden e.d. Opzeggingen en mutatiegraad In 2012 werden 272 huurcontracten van woningen opgezegd. Dit aantal ligt lager dan het aantal opzeggingen in 2011 (279 opzeggingen). Ook de 16 opzeggingen op initiatief van Clavis (uitzettingen) vallen hieronder. Gerekend over het hele jaar was de mutatiegraad 11,1% (11,3% in 2011). De toename van de leegstand verklaart zich in het leeghouden van woningen voor het project Zeeuwse Gronden, de toename van leegstand in de Diepenbrockflats, een stijging in de leegstaande woningen voor verkoop vanwege het actief implementeren van het verkoopbeleid en de leegstand in De Veste-flats, die weliswaar tijdelijk door studenten wordt opgelost maar niet het gehele jaar verhuurd worden. Clavis heeft aandacht voor de illegale bewoning van haar woningen. Zodra wij hierover signalen krijgen, ondernemen wij actie. We treden in overleg met de gemeente en de contractant. In de praktijk is het vaak lastig om onderhuur aan te pakken; het is moeilijk aan te tonen of de hoofdhuurder of onderhuurder de woning bewoont. Onze inschatting is overigens dat het probleem van illegale onderhuur in Terneuzen klein is vanwege de zeer ontspannen woningmarkt. 13

14 Woningaanbieding Om 245 woningen te verhuren, hebben wij in aanbiedingen gedaan. De zogeheten aanbiedingscoëfficiënt bedraagt 1,6. In 2011 was dit eveneens 1,6. Per 31 december 2012 registreerden wij woningzoekenden. In 2011 was dit aantal woningzoekenden. Het lagere aantal woningzoekenden verklaart zich vanwege het feit dat er in 2012 een opschoonactie heeft plaatsgevonden in het bestand. Alle woningzoekenden die langer dan 18 maanden waren ingeschreven en niet reageerden zijn op verzoek uitgeschreven. Het huidig aantal woningzoekenden is dus of minder dan 18 maanden in ons bestand aanwezig of hebben in die tijd gereageerd op een woning of hebben verzocht om hun inschrijving te verlengen, omdat zij veelal wachten op een specifieke woning. Leegstand Per 31 december 2012 waren in totaal 60 woningen niet verhuurd. Dit komt neer op 2,5% van het woningbestand. In 2011 bedroeg de bruto leegstand 35 woningen, dit was 1,4% van het woningbestand. In dit aantal leegstaande woningen wordt een aantal woningen bewust (nog) niet verhuurd. In de binnenstad staan 14 woningen structureel leeg, omdat deze gereserveerd zijn voor een project van 16 woningen in de binnenstad voor de cliënten van Zeeuwse Gronden, een begeleid-wonen-project van deze zorginstelling. Ook staan er 7 woningen leeg, omdat ze aangemerkt zijn om te worden verkocht. Verder is er 1 woning leeg vanwege een woningaanpassing voor mindervalide. De huurderving hiervan wordt, gedurende een beperkte periode, vergoed door de gemeente. De overige woningen in ons bezit staan leeg voornamelijk als gevolg van mutatiewerkzaamheden. In De Veste staan 10 appartementen leeg. De stijging van dit aantal is het afgelopen jaar licht afgezwakt. Woningen worden opgezegd als gevolg van overlijden of een verhuizing naar een zorginstelling. Potentiële huurders wachten echter de verkoop van hun woning af. Samenwerking met scholen en zorginstellingen zorgen voor een afname van leegstand in de Veste. Twee keer per jaar worden er gemiddeld 7 appartementen verhuurd aan studenten die stage lopen bij ZorgSaam. De leegstand in de hoogbouw van de Oudelandse Hoeve is toegenomen. Van 3 appartementen eind 2011 naar 7 appartementen per 31 december Huurbetaling en huurachterstand De huurachterstand steeg in 2012 licht. Op 31 december 2012 bedroeg de huurachterstand van de huidige huurders (in excl. vooruitbetalers). Dit komt neer op 2,28% van de jaarhuur (= 12 x de huur over de maand december 2012). Clavis streeft naar een zo laag mogelijke huurachterstand. De huur moet voor de eerste van iedere maand op onze bankrekening zijn bijgeschreven. Is dit niet het geval, dan is sprake van een huurachterstand. Bij huurachterstand wordt een herinnering gestuurd, eventueel gevolgd door een betalingsherinnering. Heeft de huurder na onze schriftelijke herinnering nog steeds niet betaald, dan benaderen wij een deurwaarder. Op ons verzoek start de deurwaarder een procedure bij de kantonrechter om de huurovereenkomst te laten ontbinden en tot uitzetting over te gaan. Alle invorderingskosten komen in dat geval voor rekening van de huurder. Door snellere hulpverlening bij huurachterstand probeert Clavis uitzetting te voorkomen. De wijkcoördinatoren bezoeken bewoners met huurachterstanden van maximaal 2 maanden. Het doel hiervan is om afspraken te maken zodat de achterstand niet verder oploopt. Bij de meeste huisbezoeken zijn direct concrete betalingsregelingen afgesproken. Bij vakantie of ziekte van de wijkcoördinatoren heeft de afdeling Financiën deze bezoeken overgenomen. 14

15 Met 193 huishoudens (in 2011: 283) werd een betalingsregeling getroffen. Dit is fors minder dan Of dit een trend is zal de komende jaren blijken. Dit is trouwens exclusief mensen die na een eerste aanmaning op eigen initiatief extra betaald hebben om af te lossen. Clavis heeft in een convenant met de gemeente Terneuzen afgesproken om huurders in problematische schuldsituaties te begeleiden. Hiermee kunnen de betalingsachterstanden binnen de perken worden gehouden. Overigens, steeds meer huurders doen een beroep op het minnelijk traject via de Kredietbank. Alleen als niet alle schuldeisers accoord gaan, wordt een beroep gedaan op de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP). Bij huurachterstand wordt in de aanmaningsbrieven verwezen naar het Schuldhulpbureau. Op dat moment is sprake van 2 à 3 maanden achterstand. Op 1 januari 2012 liepen er 213 incassozaken bij de gerechtsdeurwaarder, tegen 231 in januari Dit zelfde aantal liep op 31 december nog bij de deurwaarder. Er zijn dus evenveel zaken bijgekomen als er afgesloten zijn. Vanuit het Woonherkansenproject werkt Clavis samen met de gemeente en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen aan het voorkomen van woningontruimingen. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de voorwaarden waaronder huurders, die in het verleden ontruimd zijn, een nieuwe kans op de woningmarkt krijgen. Er zijn vanuit het woonherkansen in 2012 twee contracten opgemaakt. Daarnaast hebben we een 25-tal contracten gesloten met huurders en de instanties die de begeleiding van deze huurder verzorgden, waarin aanvullende afspraken zijn gemaakt over bewoning en of huurbetalingen. Het streven van de wijkteams om ook in 2012 de huurachterstanden terug te dringen, is niet bereikt. In overleg met de afdeling Financiën nemen de wijkcoördinatoren maatregelen om huurachterstanden te voorkomen. Opvallend is de achterstand van nieuwe huurders. Daarom gaan de wijkcoördinatoren in samenwerking met de verhuurconsulenten aspirant-huurders intensiever screenen, voordat een woning wordt aangeboden. Met de afdeling Sociale Zaken van de gemeente zijn afspraken gemaakt over de garantstelling voor huurbetalingen via de gemeente. Helaas leidt huurbetalingsachterstand of overlast soms tot ontruimingen. In 2012 werden 16 woningen ontruimd (vanwege achterstallige huur en door overtreding van de opiumwet). In veel gevallen zijn de bedragen oninbaar. Huurbezwaren In het verslagjaar zijn er geen huurbezwaren ingediend. Huurprijsbeleid Per 1 juli 2012 werd een huurverhoging gerealiseerd van 2,3 %. De verhoging is tot stand gekomen in overleg en met instemming van de huurdersorganisatie. Er is geen differentiatie in de huurverhoging toegepast. Klanttevredenheid In 2012 is een digitale vorm van klanttevredenheid meten gerealiseerd. Via enquêtes meet Clavis of de dienstverlening aansluit bij de verwachtingen van de klanten. De respons op deze vorm van meten is helaas mager. Er is onvoldoende respons om een representatieve weergave te laten zien. Hier zal de komende tijd extra aandacht voor zijn. Wel heeft Clavis 4 klantenpanels georganiseerd. In deze panels kwam de algemene tevredenheid over Clavis uit op gemiddeld een 7. 15

16 Klachtencommissie Clavis participeert samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Woonstichting Hulst en Stichting De Zoutvliet te Terneuzen in een regionale klachtencommissie. De commissie behandelt klachten over de dienstverlening. De leden van deze gezamenlijke commissie zijn: Mw. Mr. A. Zwart, voorzitter F. Ingels, lid De heer P. Everaert was in 2012 aftredend en niet herkiesbaar. Door de huurdersbelangenorganisaties van de vier deelnemende corporaties is de heer S.P. van der Hooft voorgedragen, waarna hij is benoemd. Huurders van Clavis hebben in 2012 geen klachten bij de regionale klachtencommissie ingediend. 3.6 Nieuwbouwactiviteiten Nieuwbouw duurdere huurklasse (Clavis Beheer B.V.) Het aantal nieuwbouwwoningen loopt terug als gevolg van de economische omstandigheden. De afgelopen jaren is in de nieuwbouwwijk Othene op kleine schaal nieuwbouw gepleegd. Clavis heeft deze woningen gerealiseerd om de doorstroming te bevorderen. Deze woningen worden gerealiseerd door Clavis Beheer B.V. In het verslagjaar zijn 16 appartementen aan het Margarethaplein opgeleverd Nieuwbouw In het verslagjaar zijn twee nieuwbouwwoningen (Nieuwe Kerkstraat, Sluiskil) opgeleverd. De woningen waren oorspronkelijk voorzien voor koop, maar zijn later in de verhuur genomen. 16

17 17

18 Toelichting Projecten/nieuwbouwactiviteiten In het verslagjaar zijn de volgende nieuwbouwprojecten aan de orde geweest: In ontwikkeling: 34 appartementen begeleid wonen Gors, Nieuwstraat Zuid Terneuzen; 22 sociale huurwoningen Schelpenlaan, Terneuzen; 14 koopappartementen en 3 stadskoopwoningen en ca m2 commerciële ruimte Kop van Noordstraat, Terneuzen; 16 woningen woonvoorziening Zeeuwse gronden Donze Visserstraat e.o., Terneuzen; 70 huurwoningen en 20 koopwoningen herstructurering wijk Lievenspolder, Terneuzen. In uitvoering: 30 woonzorgappartementen Amberboom voor cliënten Stichting Tragel; wozoco-appartementen Maxima in plan Pattistpark. Gerealiseerd: 4 woningen Nieuwe Kerkstraat, Sluiskil; 16 appartementen Margarethaplein. In verkoop: Niet van toepassing. Grondaankopen: Er zijn in het verslagjaar geen grondaankopen voor projectontwikkeling gedaan. Daarnaast zijn een aantal projecten in een verkennende oriëntatiefase. Hieronder volgt een toelichting op de projecten. A. STICHTING CLAVIS 1. Project Nieuwstraat Zuid Er is een intentieovereenkomst met de gemeente gesloten. De bedoeling is om de zuidkant van de Nieuwstraat horecavrij te maken. In het ontwerp wordt de realisatie beoogd van appartementen, zorginfrastructuur, parkeren en commerciële ruimte. Clavis heeft een bouwmassastudie uitgevoerd met een bouwprogramma, waarin opgenomen 34 appartementen met zorginfrastructuur voor cliënten van Gors. In co-design verband met gemeente en Gors is in 2012 de haalbaarheid van het project verder onderzocht. Vastgesteld is dat door wijziging van het bekostigingssysteem scheiden van wonen en zorg ten aanzien van de exploitatie van enerzijds de huisvesting en anderzijds de zorg nog veel onduidelijkheden zijn. Ook zijn er aarzelingen over de getalsmatige ontwikkeling van de te huisvesten doelgroepen. 2. Oudelandse Hoek De verwerving van de grond is gerealiseerd in De haalbaarheid is onderzocht voor de realisatie van huisvesting voor begeleid wonen van de Stichting Zeeuwse Gronden. Om financiële redenen heeft dit niet tot ontwikkeling geleid. Op dit moment is de voormalige sportschool om niet in gebruik bij het Leger des Heils. Alternatieve invulling van deze locatie wordt op dit moment bestudeerd. 18

19 3. Nieuwe Kerkstraat, Sluiskil (Clavis) Door middel van fase 1 en 2 van dit herstructureringsproject zijn inmiddels 26 nieuwe woningen gerealiseerd. Fase 3 zijnde 4 nieuw te realiseren woningen zijn in de verkoop gegaan. Er zijn twee woningen verkocht. Het project is opgeleverd en de twee laatste woningen zijn in de verhuur genomen. Ultimo 2012 staat nog één woning leeg. 4. Herstructurering Lievenspolder Met de gemeente, AM-Zeeland en Aannemersbedrijf Gebr. Van der Poel B.V. is -in co design verband- de stedenbouwkundige invulling van het plangebied onderzocht. De uitgangspunten zijn: verdunning van het aantal woningen; meer ruimtelijke kwaliteit; meer woonkwaliteit o.a. nultreden woningen; doelgroepen: 1 á 2 persoonshuishoudens, starters en senioren; nader te bepalen koop/huur verhouding. Met de gemeente is afgesproken om het plangebied van de 84 betonwoningen uit te breiden met de locaties Willibrordusschool, de Schakel, Freyser, de v.d.peylstraat, de Groene Zoom, Narcisstraat en omgeving. Op basis van deze uitbreiding van het plangebied zijn haalbaarheidsstudies uitgevoerd. Bovendien is onderzocht in hoeverre het haalbaar is om particulier bezit bij de planontwikkeling te betrekken. Dit onderzoek heeft er toe geleid dat het financieel onmogelijk is om particulier bezit te verwerven. De provinciale subsidie ad 2,4 mio is inmiddels toegezegd. Eind 2012 is met de gemeente afgesproken om de realisatie van het project op te schorten tot een nader te bepalen datum. Er wordt bezien of er in 2013 een realisatieovereenkomst kan worden getekend met een gefaseerde aanpak met behoud van subsidie. 5. Woonvoorzieningen Zeeuwse Gronden In de binnenstad van Terneuzen (Donze Visserstraat/Jozinastraat) wil Clavis een blok van 16 bestaande woningen ombouwen tot een begeleid wonen-voorziening voor cliënten van de Stichting Zeeuwse Gronden. Het is de bedoeling om de woningen te situeren rondom een binnenpleintje. In het eerste kwartaal van 2012 is de huur opgezegd van de zittende huurders per januari Vervolgens is voortvarend aan de slag gegaan met het uitverhuizen. Ultimo 2012 waren nog twee adressen bewoond. Het financieel haalbaarheidsonderzoek is succesvol afgerond. De gemeente heeft een hoorzitting gehouden. De ingebrachte zienswijzen van bezwaarmakers zijn niet gegrond verklaard. Begin 2013 zal gestart worden met de realisatie van het project. 6. Schelpenhoekje/Amberboomstraat Er is een plan ontwikkeld voor de bouw van een woonvoorziening (18 intramuraal, 4 woningen t.b.v. zorginfrastructuur en 8 extramurale huurwoningen) genaamd Amberboom voor verstandelijk gehandicapten op de locatie van het voormalige buurtcentrum t Schelpenhoekje. In een interactieve co-design sessie is succesvol onderzocht of het programma van eisen van Clavis en Tragel kan leiden tot een voor Clavis courant en voor Tragel toekomstbestendig zorggebouw. De ruimtelijke en financiële haalbaarheid is op grote lijnen getoetst en heeft voldoende aanleiding gegeven om het plan verder te ontwikkelen. Hiervoor is met Tragel een intentieovereenkomst gesloten. Najaar 2012 is de bouw gestart en de oplevering wordt verwacht najaar

20 7. Woonzorgcomplex Maxima Pattistpark Op de locatie van het voormalig verpleeghuis Ter Schorre aan de Westerschelde is een woonzorgcomplex ontwikkeld. Vanwege risicobeheersing is besloten om de ontwikkeling van het project over te dragen aan Aannemingsbedrijf Van der Poel. Clavis heeft 20 appartementen afgenomen bij start bouw en een afnamegarantie verstrekt voor nog eens maximaal 13 eventueel niet-verkochte appartementen bij oplevering. De onrendabele top is deels afgedekt door de gemeente, waardoor de onrendabele investering gereduceerd is naar acceptabele proporties. De functie van het appartementencomplex in de setting van zorgclusterwoningen, voorziet in de mogelijkheid voor het leveren van intra- en extramurale zorg door SVRZ. De bouw is gestart in het derde kwartaal van De bouw zal ongeveer anderhalf jaar in beslag nemen. 8. Schelpenlaan fase 3 Op deze locatie is een plan ontwikkeld met 22 sociale huurwoningen. Deze woningen hebben dezelfde uitstraling als de eerder in fase 1 en 2 gerealiseerde woningen. In 2013 zal bezien worden of het plan wordt gerealiseerd. B. CLAVIS BEHEER BV 1. Appartementen Margarethaplein (16) Het project is in het derde kwartaal 2012 opgeleverd. De appartementen zijn allemaal verhuurd in de geliberaliseerde middenklasse d.w.z. het marktsegment tussen de sociale huur en de duurdere huurwoningen. 2. Beurtvaartkade Er is besloten dat de haalbaarheid voor de ontwikkeling van een woontoren zal worden onderzocht als spin off ontwikkeling van het projekt Kop van de Noordstraat en daarbij rekening houdend met het Masterplan Axelsedam. Wanneer marktomstandigheden gunstig zijn zal de ontwikkeling verder uitgewerkt worden. C. CLAVIS ONTWIKKELING BV 1. Kop van de Noordstraat Het plan Kop van de Noordstraat voor het centrum van Terneuzen is in ontwikkeling. De gemeenteraad heeft begin 2010 groen licht gegeven voor het verder uitwerken van het plan. Clavis, Leyten BV, Rabobank en de gemeente Terneuzen hebben een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Door eerdere verwerving van de opstallen van smederij Verlinde is door Clavis een prominente positie ingenomen voor de herontwikkeling van het centrumplan Kop van de Noordstraat. Clavis heeft met Leyten BV uit Rotterdam onderzocht en bezien of een samenwerkingsverband kan leiden tot een win-win-situatie. Als corporatie hebben wij er alle belang bij dat het goed gaat met Terneuzen. Het centrum van de stad is daarbij van extra groot belang omdat een aantrekkelijk 20

21 centrum de stad als geheel ook aantrekkelijk maakt. De leefbaarheid van de binnenstad staat al jaren onder druk. Lange tijd domineerden berichten over drugsoverlast en criminaliteit het beeld. Sinds kort zien we het imago van de stad op een positieve manier veranderen. Het gebied Kop van de Noordstraat ligt op een A-locatie en vraagt al jaren om herontwikkeling. Clavis heeft ongeveer 200 huurwoningen in de directe nabijheid van het plangebied en meent dat deze ontwikkeling een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid in de binnenstad. In januari zijn er een aantal haalbaarheidssessies gehouden met een kerngroep waarin vertegenwoordigers van verschillende belangengroepen deelgenomen hebben. Het plan is gepresenteerd aan de Raad en is positief ontvangen. Het plan omvat ca 6000 m2 winkel- en horecaruimte, 14 appartementen met parkeerplaatsen en 3 stadswoningen. De woningen zijn bedoeld voor de koopsector. Acht woningen worden aangeboden in de sociale marktsektor en de rest in het middenklassesegment. In 2012 is onderzocht hoe het exploitatiegat te sluiten is met subsidie van de Provincie. Perspectieven voor het verkrijgen van subsidie lijken gunstig. Op 26 juni 2012 is de starthandeling uitgevoerd die de sloop van de Kop van de Noordstraat inluidt. Wethouder F. van Hulle en een buurtbewoonster voerden de officiële symbolische handeling uit, waarmee een start is gemaakt met het project. In september zijn diverse panden gesloopt. Begin 2013 zal besloten worden of er een realisatieovereenkomst getekend wordt. Met Leyten zullen in 2013 verdere onderhandelingen gevoerd worden over de inhoud van een samenwerkings-/realisatieovereenkomst. Verhuur van de commerciële ruimten verloopt moeizaam. De kans is groot, dat het project qua schaalgrootte gereduceerd moet worden. 2. Othene Zuid Zuid In Othene Zuid heeft Clavis een 50%-belang bij het eigendom van 26 hectare landbouwgrond (ruwe bouwgrond). Voor de grondexploitatie is met AM-Zeeland een Commanditaire Vennootschap opgericht. Clavis zal gelet op de ongunstige ontwikkelingsperspectieven - en wanneer er zich daartoe een mogelijkheid aandient- haar belang trachten te vervreemden. D. CLAVIS ONTWIKKELING & BEHEER BV 1. De Schakel Het pand van het voormalige schoolgebouw de Schakel is in 2010 gesloopt en de locatie is ingezaaid. De locatie bevindt zich in het plangebied van de herstrukturering Lievenspolder. De besluitvorming rondom de locatie Kerkhoflaan (de Schakel) is opgenomen in de planvorming van de herstructurering Lievenspolder. 2. Anna Bijnsstraat In de Anna Bijnsstraat is in 2007 een bungalow verworven bedoeld voor een in die tijd beoogde ontwikkeling in samenwerking met Stichting de Blide. Deze ontwikkeling en samenwerking is om allerlei redenen niet haalbaar gebleken. Besloten is om de locatie te vervreemden. In 2013 wordt de verkoop in gang gezet. 21

22 4. INVESTEREN IN NIET-VASTGOED 4.1 Wijkbeheer, woon- en leefklimaat Wijkbeheeractiviteiten hebben betrekking op de woning en de gebouwde omgeving maar ook op de beïnvloeding van de sociale omgeving. Bij activiteiten die zijn gericht op herstructurering wordt nadrukkelijk ook naar de aspecten van leefbaarheid gekeken. Waar mogelijk doen wij dit in overleg met gemeente en bewoners. De nadruk ligt hierbij op de wijken Triniteit, Lievenspolder, Zuiderpark, Binnenstad en Oudelandse Hoeve. Uit de gesprekken met de belanghouders kwam naar voren dat Clavis zich meer op de wijk moet richten. Dit vanwege het toenemend aantal bewoners, die op de één of andere manier aanvullende hulp en begeleiding nodig hebben. Sociale en financiële problemen komen steeds vaker voor. In 2012 is de invulling van de acties uit de wijkplannen verder uitgerold. Elk wijkteam bestaat uit een wijkcoördinator, wijkopzichter en onderhoudsmedewerkers. Er zal intensief worden samengewerkt met organisaties die ook in de wijk actief zijn. Daarnaast wordt sneller en eerder gereageerd op leefbaarheidsproblemen. Voorbeelden hiervan zijn de afstemming van het wijkbeheer in de wijk Zuiderpark met de wijkcoördinator van de gemeente en het werken aan een leefbaarheidsplan voor de wijk Oudelandse Hoeve. Ook is er meer aandacht voor de individuele problemen van onze huurders. Als bewoners eerder de juiste hulp ontvangen, kan escalatie voorkomen worden. Zo worden de herinneringsbrieven bij een huurachterstand door onze wijkcoördinatoren persoonlijk afgegeven. Om nog beter te weten hoe de leefbaarheid door bewoners wordt ervaren en te voorkomen dat problemen ontstaan, worden nieuwe bewoners na twee tot drie maanden door onze wijkcoördinatoren bezocht. Wil Clavis woningen bieden waar het prettig wonen is, dan is aandacht voor de woonomgeving belangrijk. Een voorbeeld van deze aandacht is het aanspreken van bewoners op ongewenst gedrag, zoals bijvoorbeeld het niet bijhouden van de tuin. Clavis steunt initiatieven van bewoners om de woonomgeving en leefbaarheid te verbeteren. Mooie voorbeelden hiervan zijn de tuinenkeuring in de wijk Triniteit en de deelname van Clavis bij de Open dag van de Moskee in de wijk Lievenspolder. Leefbaarheidsplannen Clavis heeft in het verslagjaar de leefbaarheidsplannen voor de wijken Oudelandse Hoeve, Triniteit en Lievenspolder geactualiseerd en uitgevoerd. Ook voor de andere wijken is een start gemaakt met het opstellen van leefbaarheidsplannen zoals in de Binnenstad. Het doel hiervan is nog steeds te zorgen dat de leefbaarheid op peil gebracht wordt of blijft. Clavis trekt hierbij gezamenlijk op met de Gemeente Terneuzen. Het is binnen Zeeland een unicum dat de gemeente en de corporatie op dezelfde wijze wijkplannen maken. STOP-overleg Het werken aan de leefbaarheid gebeurt in samenwerking met diverse partijen. Een van deze partijen is de politie. Ook in 2012 namen medewerkers van Clavis deel aan het STOP-overleg. In dit overleg worden overlastsituaties besproken met de politie en de gemeente. Het is intussen duidelijk dat in diverse situatie waar er meerdere problemen waren door goed samenwerking tot oplossingen of in ieder geval tot coördinatie en uitvoer van hulpverlening is gekomen. 22

23 De samenwerking verloopt goed. De politie heeft regelmatig onze hand- en spandiensten nodig en lijkt ons steeds makkelijker te vinden, wanneer er vragen zijn over huurders. Andersom signaleren wij een groeiende bereidwilligheid om ons bij te staan. De corporaties in Zeeland hebben samen met de politie, gemeenten en nutsbedrijven een convenant gesloten voor de aanpak van illegale hennepteelt. Uitgangspunt daarbij is dat als illegale wietteelt wordt geconstateerd, de huurovereenkomst wordt opgezegd. Clavis vindt deze manier van optreden nodig om op te komen voor de belangen van de omwonenden. Immers, het exploiteren van een hennepkwekerij is strafbaar, veroorzaakt mogelijk overlast, levert brandgevaar op en tast het woon- en leefklimaat van de omgeving aan. Ook in 2012 is deze aanpak consequent opgevolgd door alle partijen Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling is een initiatief van Clavis, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, de politie en de gemeente Terneuzen. Buurtbemiddeling wordt ingeschakeld zodra bewoners overlast ondervinden van hun buren. Buurtbemiddeling is vooral een bewustwordingsproces waarbij de burger wordt gewezen op zelfredzaamheid en op het belang van een goede communicatie met de buren. Buurtbemiddelaars zijn getrainde vrijwilligers die luisteren naar het verhaal van beide partijen. Ze blijven neutraal. In 2012 telt buurtbemiddeling Terneuzen 106 aanmeldingen. In dit verslagjaar zijn er 80 zaken afgesloten plus 14 zaken die nog liepen van Deze laatste zaken zijn niet meegenomen in onderstaande resultaat. Dit is een stijging van 12% ten opzichte van 2011 Er zijn 56 zaken geslaagd. Een zaak is geslaagd als het onderliggende geschil is opgelost of als partijen aangeven dat een normaal leven weer mogelijk is. Anders gezegd: vijandigheden/irritaties zijn gestopt en het probleem of conflict is dragelijk geworden. Partijen doen geen beroep meer op de instanties. Er is in 5 gevallen doorverwezen naar zorgverleningsinstanties zoals bemoeizorg, maatschappelijk werk en GGZ, omdat sprake was van dusdanige problematiek dat deze alleen op te lossen was met de juiste begeleiding. Deze zaken worden gerekend tot geslaagd omdat buurtbemiddeling de problemen naar de juiste hulp geleid heeft waardoor de relatie tussen buren tot rust is gekomen. Er zijn 20 zaken niet geslaagd. In 10 gevallen trok de melder zich terug. In deze gevallen is het onduidelijk of er nog problemen zijn. In 10 gevallen is er totaal geen verbetering opgetreden. Hiervan zijn 17 zaken door Clavis aangemeld (tegen 12 in 2011) en 49 door zelfmelding (tegen 34 in 2011). Clavis stimuleert de zelfmeldingen door overlastklachten niet in behandeling te nemen maar door te verwijzen naar Buurtbemiddeling. Dit vanwege de hoger te behalen resultaten bij zelfmelding (verantwoording bij de betrokkenen leggen). Sociale klachten In 2012 zijn 421 meldingen door klanten of omwonenden aan Clavis doorgegeven. Er is geen sprake van een concentratie van klachten. Er is ook geen onderscheid gemaakt tussen appartementen of eengezinswoningen. Ook meldingen door eigen (onderhoudsdienst)medewerkers worden vastgelegd. Dit betreft vaak vervuilde tuinen. Clavis heeft in 2012 haar aangescherpt beleid om vervuilde tuinen aan te pakken verder vorm gegeven. De aanpak is duidelijk: bewoners krijgen eerst een waarschuwing, daarna worden zij in gebreke gesteld en wordt bij aanhoudende verwaarlozing het boetebeding uit de huurovereenkomst ingezet. Vervuilde tuinen en samenwerking met derden is een onderdeel van de leefbaarheidsplannen. 23

24 Belangrijkste ontwikkelingen per wijk De belangrijkste ontwikkelingen in 2012 zijn per wijkteam: Wijkteam Terneuzen-Oost / binnenstad Leefbaarheidsplan Oudelandse Hoeve Er heeft een evaluatie van activiteiten van het wijkplan Oudelandse Hoeve plaatsgevonden zoals bijv. de oprichting van het zorgkantoor van ZorgSaam in de middelste Diepenbrockflat, de heropening van buurthuis De Hoeve, het stimuleren van betrokkenheid van jongeren bij het buurthuis en de wijkestafette. Project brandveiligheid flats Oudelandse Hoeve Nadat de Brandweer begin 2012 Clavis op haar verantwoordelijkheid voor de brandveiligheid in de flats had gewezen is in overleg met de bewoners gezocht naar mogelijkheden om de aankleding in de flats brandwerend te maken of te vervangen voor goedgekeurd materiaal. Dit is naar tevredenheid afgerond. Stichting Prokino (kamers met doorgroei) In de Dr. Buyzestraat 3 en 31 zijn in totaal 6 jongeren gevestigd tussen de 18 en 23 jaar die klaargestoomd worden om na 1 jaar zelfstandig te kunnen wonen.op 27 september 2012 is een omwonendenbijeenkomst georganiseerd in het Schippersinternaat. Wethouder C. Liefting verwelkomde de aanwezige buurtbewoners met een korte inleiding over de stichting Prokino en het doel van het opzetten van de kamers met doorgroei. Openhuizenroute Oostelijk Bolwerk en flats Oudelandse Hoeve Clavis heeft voor het eerst meegedaan met enkele huurwoningen bij de OpenHuizenRoute-dag op 29 september 2012, een landelijk initiatief van makelaars. In verband met de leegstand in Oostelijk Bolwerk en Diepenbrockstraat is op deze open dag een woning opengesteld. Geconcludeerd kan worden, dat deelname zinvol is geweest en zal wellicht een volgende keer herhaald worden. Bachtendieke inzake De Veste Met Bachtendieke (ZorgSaam) zijn mogelijkheden voor samenwerking in De Veste voor zorgappartementen verder uitgediept en vormgegeven. Vanuit het Zorgkantoor in de Diepenbrockstraat wordt de zorg gecoördineerd. Intussen zijn er 4 van de beschikbare 5 appartementen verhuurd naar tevredenheid van alle partijen. Bachtendieke heeft reeds aangegeven dat er voldoende animo is voor de appartementen en overweegt in januari 2013 een uitbreiding aan te vragen naar 10 appartementen. Gasabsorptie flats Oudelandse Hoeve Clavis heeft werkzaamheden uitgevoerd aan de verwarmingsinstallatie van 322 woningen aan de Edvard Grieghof, de Berliozhof en de Diepenbrockstraat. Er zijn nieuwe verwarmingsketels, gasabsorptie-warmtepompen, een nieuwe radiator in de woonkamer en nieuwe radiatorkranen geplaatst. Dit moet leiden tot een lager energieverbruik en meer comfort voor de bewoners. De werkzaamheden hebben plaatsgevonden van maart tot juli Vanaf 1 september 2012 is de nieuwe installatie ingeregeld, zodat de nieuwe installatie bij de start van het stookseizoen optimaal kan presteren. De werkzaamheden zijn naar tevredenheid verlopen. Per 1 oktober is het stookseizoen begonnen en is er begonnen met het fine tunen van het systeem. De bewoners zijn tevreden. Wijkteam Terneuzen-West / Sluiskil: Wijkplan Lievenspolder/Triniteit Er is heeft een evaluatie van activiteiten van het leefbaarheidsplan Lievenspolder/Triniteit plaatsgevonden zoals de tuinenwedstrijd in Triniteit, de open dag in de moskee en het project Iedereen telt mee met gastlessen op De Kameleon. 24

25 Dorpsraad Sluiskil Op 4 september woonde de wijkcoördinator de vergadering van de dorpsraad Sluiskil bij. De bewoners in Sluiskil kampen met aanzienlijke overlast en vernielingen van jongeren. Om deze ontwikkeling te doen stoppen is onder voorzitterschap van wethouder C. van Schaik een werkgroep de problematiek aan het analyseren. In samenwerking met Clavis, gemeente, politie, dorpsraad en Stichting Jeugd- en Jongerenwerk wordt een plan van aanpak opgesteld. Wijkvereniging Zuidpolder De wijkvereniging Zuidpolder organiseerde een open dag in het wijkgebouw. Zowel de gemeente als Clavis hadden een soort presentatiestand met informatie over de organisatie. Gekoppeld aan de burendag was het idee om mensen uit de wijk kennis te laten maken met de diverse activiteiten die door de wijkvereniging worden georganiseerd en in het wijkgebouw plaatsvinden. Visiebijeenkomst De Kameleon Op 6 februari heeft de wijkcoördinator deelgenomen aan de vervolgbijeenkomst voor de opzet van een visienotitie voor het Kind- en Buurtcentrum De Kameleon. Ontmoeting in de Bilal-i-habesi Moskee Deze activiteit is tot stand gekomen vanuit het leefbaarheidsplan Lievenspolder/Triniteit in samenspraak met belanghouders en bewoners. De wijkcoördinator en opbouwwerk hebben het bestuur van de Moskee praktische en administratieve ondersteuning gegeven om de open dag tot een succes te maken. Circa 250 bezoekers maakten kennis met de Bilal-i-Habesi moskee, het Islamitische geloof, de rituelen, cultuur en de activiteiten eromheen. 4.2 Huisvesting van bijzondere doelgroepen Clavis hecht veel waarde aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Wij spannen ons in op het gebied van wonen en zorg voor statushouders en dak- en thuislozen. De inspanningen hebben met name betrekking op het beschikbaar stellen van huisvesting. Onder mensen met een beperking verstaat Clavis zowel mensen met een verstandelijke, lichamelijke en/of psychische beperking. Clavis werkt hierbij nauw samen met instellingen die mensen met beperkingen begeleiden bij het zelfstandig wonen. Zo werken wij samen met Juvent, Stichting Tragel, Emergis, Arduin, de Zeeuwse Gronden, Gors en het Leger des Heils. Clavis verhuurt in totaal 26 woningen waarbij het huurcontract op naam van een van deze instellingen staat. Daarnaast worden 45 woningen met een driehoekscontract verhuurd, waarbij de woonruimte onlosmakelijk is gekoppeld aan zorg. Deze stijging is het gevolg van de extramuralisering van de zorg en de voorwaarden die Clavis stelt aan bewoners vanuit het herkansbeleid. Driehoekscontracten worden afgesloten met de bewoner(s) en de zorg verlenende instanties zoals Stichting Tragel, het Leger des Heils, Emergis, Juvent of Zeeuwse Gronden. Maatschappelijk vastgoed Clavis ontwikkelt maatschappelijk vastgoed (voor huisvesting van cliënten in de zorg, maatschappelijke opvang, welzijn). In 2012 zijnde volgende projecten maatschappelijk vastgoed in ontwikkeling: Amberboom, Terneuzen: 30 zorgappartementen voor cliënten van Stichting Tragel; Ombouw 16 bestaande woningen binnenstad Terneuzen t.b.v. cliënten Zeeuwse Gronden. Statushouders In 2012 zijn 11 woningen verhuurd aan statushouders. Het blijkt nog steeds echter dat vooral gezinnen vaker kiezen voor de grotere steden in plaats van Terneuzen. Het streven is om jaarlijks 12 woningen aan te bieden aan statushouders (1 per maand). 25

26 4.3 Wonen en zorg Wonen voor ouderen heeft onze bijzondere aandacht, al dan niet in relatie met zorgcomponenten. De levering van zorg (niet alleen voor ouderen, maar ook in andere situaties) is niet het domein van corporaties maar Clavis wil dit wel faciliteren. Naast woningaanpassingen betekent dit ruim aandacht voor onder andere de toegankelijkheid van de woonomgeving, het weren van ongewenst bezoek en de veiligheid van de bewoners. Zorg aan ouderen Voor het leveren van zorg zijn met diverse zorgleveranciers afspraken gemaakt. Het betreft afspraken over de woningtoewijzing en het verlenen van zorg in onze appartementen in De Veste, aan het Kerkepad, in de Ferdinand Bolstraat en de seniorenwoningen aan het Elisabethhof te Sluiskil. In het complex de Veste (176 woningen) is een appartement verhuurd aan een huisartsenpost. Hierdoor wordt zorg, ouderenbewoning en de wijk dichter bij elkaar gebracht. Ook worden hier 5 appartementen verhuurd aan huurders die een ZorgZwaartePakket 1 t/m 3 afnemen bij Bachtendieke. In het complex Oudelandse Hoeve wordt vanuit een appartement in de middelste flat aan de Diepenbrockstraat door ZorgSaam 24-uurs zorg geleverd aan bewoners in de omgeving. De gemeente Terneuzen is akkoord gegaan met deze bestemmingswijziging. Zorg aan jongeren In september 2012 zijn er twee woningen opgeleverd aan Stichting Prokino die hierin 6 jongeren huisvest die leren zelfstandig te kunnen wonen. De woningen zijn bezet en de samenwerking verloopt goed. Samen met de Zeeuwse Gronden heeft Clavis verder voorbereidingen getroffen voor het project aan de Tholens-, Jozina- en Donze Visserstraat. De in een vierkant gelegen woonblokken (16 woningen) zullen worden omgebouwd voor begeleid wonen van jongeren via de Stichting Zeeuwse Gronden. Het is de bedoeling om de woningen te situeren rondom een binnenpleintje De bewoners zijn op twee na uitverhuisd en de voorbereiding voor de bouwkundige aanpassingen zijn gemaakt. Verwacht wordt, dat op 1 april 2013 de eerste bewoner van Zeeuwse Gronden het complex betrekt. 4.4 Sponsoring leefbaarheidsinitiatieven Bij Clavis komen regelmatig sponsorverzoeken binnen. Het sponsorbeleid van Clavis is transparant en eenduidig. Hiervoor is aantal criteria opgesteld. Bij het behandelen van een sponsorverzoek is de missie van Clavis in alle gevallen het uitgangspunt. Daarom moeten de sponsoractiviteiten de leefbaarheid in de wijken en kern waar Clavis woningbezit heeft, ten goede komen. Clavis sponsort diverse activiteiten en verenigingen in Terneuzen en Sluiskil. In 2012 heeft Clavis ± uitgegeven aan sponsoractiviteiten. 26

27 5. INVESTEREN IN SAMENWERKING 5.1 Samenwerking met belanghouders Clavis zorgt in nauwe samenwerking met bewoners en andere partners dat onze klanten plezierig wonen. Clavis onderscheidt de volgende belanghoudersgroepen: Als input voor de strategische visie op de sociale volkshuisvesting in Zeeuws- Vlaanderen is gesproken met een groot aantal belanghouders. Op basis van deze gesprekken is de omgevingsanalyse samengesteld, die mede heeft gediend als input voor de strategische visie en de uitwerking daarvan in een strategisch plan. De resultaten zijn teruggekoppeld aan de belanghouders in het voorjaar van 2012 door middel van de publicatie Samen Bouwen. 27

28 5.2 Samenwerking met de gemeente Terneuzen en de provincie Zeeland Als corporatie hebben we te maken met de rijksoverheid, maar ook met de provincie en gemeente. Uiteraard hebben wij vooral veel overleg met de gemeente. Dit gebeurt door de diverse medewerkers van Clavis op individueel niveau met de ambtenaren van verschillende afdelingen. Op bestuurlijk niveau is er regelmatig contact tussen de directeur/bestuurder en de diverse wethouders. Er zijn een aantal bijeenkomsten geweest met de drie gemeenten, de drie corporaties, de provincie en het ministerie van BZK om te onderzoeken of het haalbaar is om te komen tot een regionale woonvisie. Met de provincie is veelvuldig contact geweest op het gebied van de demografische ontwikkelingen in Zeeuws-Vlaanderen en een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA). Samenwerking met andere partijen Onze medewerkers nemen deel aan het GGD-overleg met alle sociale partners en het STOP-overleg met de politie en gemeente Terneuzen om de situatie van kwetsbare inwoners en overlastsituaties te bespreken. Op wijkniveau wordt regelmatig overlegd in en met bewonersplatforms en wijktafels. Regelmatig vindt contact en overleg plaats met instellingen die direct of indirect betrokken zijn bij het huisvesten van specifieke doelgroepen, alsmede met organisaties en personen op het terrein van de (geestelijke) gezondheidszorg en het maatschappelijk werk. Clavis geeft daarmee inhoud aan de rol die zij wenst te spelen binnen het lokale (maatschappelijke) netwerk. Met diverse zorginstellingen wordt overleg gevoerd om inhoud te geven aan de toenemende vraag aan woningen waarin zorg geleverd wordt. Dit heeft zowel betrekking op de bouw van nieuwe woonzorgwoningen als op het organiseren van 24- uurs zorg in de nabijheid van onze woningen. Op deze manier kunnen onze klanten langer zelfstandig blijven wonen. 5.3 Samenwerking met bewonersraad Met de bewonersraad vindt in het kader van de Wet overleg huurder/verhuurder regelmatig overleg plaats over beleidsmatige zaken zoals het huurprijs- en onderhoudsbeleid. In 2012 vond viermaal overleg plaats. Daarbij zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: huurverhoging, beleid woningverbetering (waaronder dubbel glas), evaluatie wijkgericht werken, nieuwbouwplannen herstructurering, samenwerking met collega corporaties en de ontwikkelingen van de veranderingen in de volkshuisvesting vanuit het regeer akkoord. In januari 2012 heeft de bewonersraad haar 25-jarig jubileum gevierd. 5.4 Samenwerking met collega-corporaties Clavis onderzoekt de mogelijkheden voor samenwerking met collega-corporaties en spitst zich toe op twee geografische gebieden: Zeeuws-Vlaanderen met de drie Zeeuws-Vlaamse woningcorporaties (Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Woonstichting Hulst en Clavis). Dit samenwerkingsinitiatief heeft inmiddels geleid tot een voornemen tot fusie tussen Woongoed Zeeuws- Vlaanderen en Clavis; Zeeland met zes Zeeuwse woningcorporaties (RWS Goes, R&B Wonen Heinkenszand, Woonburg Koudekerke, Woongoed Middelburg, Zeeuwland en Clavis). 28

29 Op vijf gebieden wordt samengewerkt: financiën, fiscaliteiten, treasury en verzekeringen, inkoop, ICT en HRM. De aanbesteding opstal- en brandverzekering heeft geleid tot een aanzienlijk inkoopvoordeel. Met ingang van 2012 gaan de corporaties de komende drie jaren aanzienlijk minder premie betalen, afhankelijk van de schadelast van de afgelopen jaren. Op het gebied van HRM is een gezamenlijk EVC-traject (Eigen Verworven Competenties) opgestart, in samenwerking met de ROC s in Zeeland en de Hogeschool Zeeland. Vanuit het strategisch HRM beleid heeft een eerste collegiale uitwisseling plaatsgevonden tussen de RWS partner in wonen uit Goes en Clavis voor de tijdelijke opvang van de functie manager wonen. 29

30 6. INVESTEREN IN PERSONEEL EN ORGANISATIE Organisatiestructuur Clavis heeft een functionele organisatiestructuur met drie afdelingen: Wonen, Financiën en Vastgoed. De afdeling Wonen is verantwoordelijk voor (ver)huurzaken. De afdeling Financiën verzorgt alle activiteiten voor financieel beleid en beheer. De afdeling Vastgoed is verantwoordelijk voor dagelijkse technische zaken en alle projectmatige activiteiten rond projectontwikkeling en technisch beheer. De controller is ondergebracht bij de afdeling beleidsondersteuning en wordt aangestuurd door de directeur/bestuurder. In het kader van het ondernemingsplan zijn wijkteams aangesteld. De twee wijkteams werken in matrixverband. De wijkcoördinatoren worden aangestuurd door de manager wonen en de wijkopzichters en onderhoudsdienstmedewerkers worden aangestuurd door de manager vastgoedbeheer. Er blijft 1 onderhoudsdienstmedewerker gelieerd aan het wijkteam voor de uitvoering van het servicecontract. De afdeling Vastgoed is georganiseerd naar twee bedrijfsonderdelen: vastgoedbeheer en vastgoedontwikkeling. Vastgoedbeheer is verantwoordelijk voor dagelijks en planmatig onderhoud en investeringen. Vastgoedontwikkeling is verantwoordelijk voor nieuwbouw en herstructurering. De organisatiestructuur ziet er als volgt uit: 30

31 Het aantal medewerkers per 31 december 2012 bedraagt 34. Het formatieoverzicht per 31 december 2012 ziet er als volgt uit: In-/uitdiensttreding Uit dienst: Er zijn geen medewerkers uit dienst getreden. In dienst: Ard-Jan Deurwaarder, medewerker Techniek vanaf 1 augustus 2012 Kelsey den Exter heeft een verlengd contract voor bepaalde tijd gekregen vanaf 1 november 2012 tot en met 30 juni 2014 voor 20 uur per week op de afdeling Financiën. Door collegiale detachering is dhr. H. de Miranda via collega-corporatie RWS Partner in Wonen, Goes als Coördinator Wonen ingehuurd. Het ziekteverzuim bedroeg in ,26% tegen 8,88% in Dit wordt veroorzaakt door enkele langdurige zieke medewerkers (niet werk-gerelateerd). Arbo In juni hebben alle medewerkers met klantcontacten de training Omgaan met agressie bijgewoond in het kader van het beleid Agressie en geweld. De organisatie beschikt over 3 gecertificeerde bedrijfshulpverleners. De ondernemingsraad De ondernemingsraad bestaat per 31 december 2012 uit 3 personen: Dhr. J. van Dixhoorn, voorzitter; Mw. G. Duchain, secretaris; Mw. M. Vos, lid. In 2012 zijn vijf reguliere overlegvergaderingen met de bestuurder gehouden. De volgende punten zijn aan de orde gekomen: stand van zaken fusietraject en vaststelling verplichte snipperdagen. Er heeft een extra overlegvergadering plaatsgevonden over de strategische visie. Er hebben drie gezamenlijke vergaderingen plaatsgevonden met de Ondernemingsraad van Woongoed Zeeuws- Vlaanderen, waarbij resp. het strategische plan is toegelicht, Gerrichhauzen en Partners de adviesopdracht heeft toegelicht en het samenwerkingsconvenant met de Ondernemingsraden in het kader van het fusietraject is toegelicht en ondertekend. Verder heeft het jaarlijks overleg met de Raad van Commissarissen plaatsgevonden. Aan de ondernemingsraad zijn twee adviesaanvragen ter instemming voorgelegd. Dit betreft: de keuze voor Gerrichhauzen en Partners als begeleidend bureau voor het fusietraject en de keuze voor de bureaus: KMPG voor het financiële due diligence onderzoek en RoyalHaskoning DHV voor het technisch onderzoek. De Ondernemingsraad heeft met de aanvragen ingestemd. In verband met het lopende fusietraject heeft de Ondernemingsraad uitstel van OR-verkiezing aangevraagd. 31

32 7. INVESTEREN IN EEN GEZONDE FINANCIËLE POSITIE Om maatschappelijke prestaties te kunnen blijven waarmaken, is een betrouwbaar financieel beleid nodig. Bewaking financiële continuïteit Clavis zet haar financiële middelen in voor prestaties op het gebied van volkshuisvesting in Terneuzen en Sluiskil. Daarbij is het van belang dat de continuïteitsdoelstelling is gewaarborgd. We willen er immers ook voor de toekomst zijn. Het financiële beleid kent de volgende doelstellingen: een positieve operationele kasstroom; de solvabiliteit bedraagt minimaal 10%, met als waarderingsgrondslag historische kosten; we voldoen aan de kredietwaardigheidnorm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Financieel beleid en beheer Het financieel beheer heeft plaatsgevonden binnen de kaders van de vastgestelde begroting over het jaar

33 De belangrijkste verschillen tussen de begroting 2012 en de jaarrekening 2012 zijn: De solvabiliteit op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Clavis is het afgelopen jaar afgenomen met 1,78% tot 19,96%. Vermogenspositie Het vermogen is door het negatieve resultaat van circa 2,9 mio gedaald naar 19,7 mio. Als minimum norm voor het eigen vermogen, gegeven een waarderingsgrondslag op basis van historische kostprijs, geldt een solvabiliteitsnorm van 10%, hetgeen bij de balanspositie ultimo ,8 mio inhoudt. Het totaal eigen vermogen komt uit op 19,7 mio, hetgeen ten opzichte van de gehanteerde minimum norm een surplus betekent van 9,9 mio. Dit bedrag is noodzakelijk om naast de uitvoering van het strategisch voorraadbeleid ook andere (maatschappelijke) investeringen te kunnen doen. Financieringspositie Het rentabiliteitspercentage over het eigen vermogen kwam in 2012 uit op -19,04%. De reguliere jaarlijkse aflossing in 2012 was 1,7 mio. Er hebben in 2012 een 4-tal renteconversies plaatsgevonden. Het schuldrestant bij conversie was 6,2 mio. De rentepercentages van de leningen waren voor conversie 5,52%, 5,49%,5,42% en 5,66%. De percentages na conversie waren 2,995%, 2,685%, 1,5% en 2,85%. Het gemiddelde rentepercentage van de lening portefeuille is ultimo ,92%. De rekening courant faciliteit bij de ING Bank is 3,4 mio. Hiervan was 2,5 mio benut ultimo Liquiditeitspositie Het werkkapitaal is ultimo 2012 circa 2,9 mio negatief. De aflossingen voor het komende jaar zijn niet opgenomen onder de overlopende passiva maar onder langlopende schulden. Op basis van de begroting 2013 moet aanvullende financiering worden aangetrokken. Onrendabele investeringen In 2012 zijn geen investeringsbeslissingen genomen welke een voorziening onrendabele investeringen tot gevolg had. Voor de projecten waar ultimo 2011 een voorziening voor onrendabele investeringen is gevormd zijn inmiddels van start gegaan. Hiervan is de voorziening geheel of gedeeltelijk in mindering gebracht op het investeringsbedrag. Aanpassing bedrijfswaarde Jaarlijks moet voor de verwerking in de jaarrekening de bedrijfswaarde van de verschillende complexen bepaald worden. De balanswaardering is op basis van historische kostprijs. De waarderingsgrondslag van de materiële vaste activa is de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde. Sinds enige jaren heeft Clavis het woningbezit onderverdeeld in wijken en is bezig met de ontwikkeling van wijkplannen. Met ingang van 2012 vind de beoordeling en eventuele afwaardering plaats op wijkniveau. Dit heeft een stelselwijziging tot gevolg. De bedrijfswaarde van 2010 en 2011 is opnieuw berekend en verwerkt in de respectievelijke jaren. De stelselwijziging is toegelicht in de jaarrekening. Bedrijfswaarde 2012 In de jaarrekening 2012 is een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde verwerkt van 1,0 mio. Het betreft hoofdzakelijk een afwaardering gevolg van aanpassing parameters. 33

34 Verbindingen met andere rechtspersonen Clavis heeft haar project- en commerciële activiteiten ondergebracht in een rechtsstructuur: Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V.. Deze B.V. s vormen samen met stichting Clavis een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting. Met uitzondering van Othene Zuid- Zuid Beheer B.V. en Othene Zuid-Zuid C.V. Schematisch ziet dit er als volgt uit: Clavis Beheer B.V. In 2006, bij de invoering van de gedeeltelijke VPB plicht, is conform de wens van de toenmalig minister Dekker om de structuur van de TI transparant te houden en vooruitlopend op de VSO1 Clavis Beheer B.V. opgericht voor de commerciële activiteiten van Clavis. Het aandelenkapitaal is gevormd door inbreng van de commerciële activiteiten in deze BV. Deze BV is zelfstandig gefinancierd en de feitelijke activiteiten zijn dure huur, commerciële ruimtes en garages. Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. / Othene Zuid-Zuid C.V. In 2008 is samen met AM een BV en een CV opgericht ten behoeve van de verwerving van een grondpositie. Clavis Ontwikkeling B.V. is voor 50% aandeelhouder van Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. welke op haar beurt weer 4% aandeel heeft in Othene Zuid- Zuid C.V.. De commandieten zijn Clavis Beheer B.V. (48%) en AM Deelnemingen Grondbedrijf (48%). Clavis onderzoekt op dit moment, in verband met gewijzigde marktomstandigheden, de overdracht van de grondpositie aan derden. Het ingebrachte kapitaal in Clavis Ontwikkeling & Beheer B.V. bedraagt per 31 december aandelenkapitaal/agio en een lening van Aan Clavis Ontwikkeling B.V. is een lening verstrekt van en aan Clavis Beheer B.V. een lening van

35 De financiële omvang van de projecten binnen Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. en Clavis Ontwikkeling B.V. is op dit moment nog niet te bepalen omdat de projecten zich nog in de haalbaarheidsfase bevinden. Voor de diverse projecten huren de B.V. s personeel in van Clavis. De directie van Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. is Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. en de directie van Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. is Stichting Clavis. In 2008 is een samenwerking aangegaan met AM Wonen in de vorm van een BV/CV. Clavis Ontwikkeling B.V. is 50% aandeelhouder van Othen Zuid-Zuid Beheer B.V. en Clavis Beheer B.V. is commanditair vennoot van de Othene Zuid-Zuid C.V. In het kader van matching heeft Clavis zich verplicht tot participatie in de commanditaire vennootschap Uithof III. Aangezien de C.V. voldoende financiële middelen had is er in 2012 een uitkering geweest op de participatie. De hoogte van de participatie bedraagt ultimo ,6 mio. Continuïteitsoordeel 2012: A1-oordeel Het Centraal Fonds en het ministerie BZK beoordeelt Clavis als een financieel gezonde corporatie met een A1 label. Een organisatie die over voldoende middelen beschikt en die ook op de juiste manier inzet om haar doelstellingen te verwezenlijken. Het continuïteitsoordeel 2012 is gebaseerd op de vermogensontwikkeling, waarbij rekening is gehouden met invoering van de huurtoeslagheffing in Er is echter geen rekening gehouden met een mogelijk eerdere invoering van de huurtoeslagheffing in 2013 en een eventuele saneringsheffing. Actualiteiten: nieuwe richtlijn RJ645 De vernieuwde richtlijn voor het jaarverslag (RJ-645) dient voor het eerst toegepast te worden over het boekjaar RJ-645 biedt een keuzemodel voor de primaire waarderingsgrondslag van het vastgoed. Welke waarderingsgrondslag wij ook kiezen, altijd dient de historische kostprijs, de bedrijfswaarde en de reële waarde voor de jaarverslaglegging te worden berekenend. Daar komt bij dat de wijze waarop de verschillende waarderingsgrondslagen worden berekend met de komst van RJ-645 zijn gewijzigd. De gewijzigde RJ-645 is in aan de orde geweest en besloten is: 1. Voor de jaarrekening 2012 de waardering historisch kostprijs handhaven; 2. Het DAEB-woningbezit (huurprijzen < 664,66) kwalificeren als bedrijfsmiddel; 3. Het niet DAEB-woningbezit kwalificeren als vastgoedbelegging. Beoordeling door het WSW Clavis maakt bij het afsluiten van leningen gebruik van borgstelling door het WSW. Sinds 2007 is het systeem van beoordelen aangepast. Borgfaciliteiten zijn vervangen door het zogeheten faciliteringsvolume, waarbij kasstromen worden betrokken en dan met name de kasstromen na aftrek van 2% aflossingsfictie. Al naar gelang de hoogte van de kasstromen na aftrek van deze aflossingsfictie stelt het WSW faciliteringsvolume ter beschikking. Fiscaliteit: Horizontaal Toezicht Clavis heeft op 4 oktober 2010 het convenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst ondertekend. Bij Horizontaal Toezicht worden afspraken gemaakt over fiscale verwerking van gegevens. De controle verschuift van achteraf naar vooraf. 35

36 8. INVESTEREN IN RISICOMANAGEMENT Risicomanagement Woningcorporaties zijn zich steeds meer bewust van het nut en de noodzaak van risicomanagement. Ook Clavis heeft het risicomanagement hoog op de agenda staan. Het anticiperen op potentiële tegenvallers en mogelijke kansen leidt tot betere resultaten, een professionele sturing en een goede verantwoording. Daarnaast is een intern risicobeheersings- en controlesysteem verplicht gesteld in de Governance Code. Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen willen risicomanagement implementeren in de organisatie. In samenwerking met de NAR (Nederlandse Adviesbureau voor Risicomanagement) zijn mogelijke risico s geïnventariseerd en geanalyseerd. Dit heeft geleid tot een integraal risicoprofiel voor de gebieden beleid & strategie, vastgoed, financiën, verhuur, communicatie, personeel en interne controle. Dit integrale beeld maakt het mogelijk te sturen op de belangrijkste risico s op verschillende niveau s in de organisatie. In oktober 2011 is gestart met de risico-inventarisatie. In april 2012 is de eerste managementrapportage inzake het risicoprofiel van Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen toegelicht en besproken in een vergadering van de Raad van Commissarissen. De bedoeling is dat in 2013 de risicoprofielen periodiek gemonitord zullen worden. Risicobeheersing- en controlesystemen van de corporatie Planning & control is het interne beheersingssysteem gericht op het realiseren van de organisatiedoelstellingen. De instrumenten van de planning (sturing), zoals het ondernemingsplan, de (meerjaren-)begroting, zijn gericht op sturen en richting geven aan de organisatie. De instrumenten van control (beheersing), zoals de tussentijdse rapportages en de jaarrekening, zijn bedoeld om de voortgang van de plannen te meten en, indien nodig, bij te sturen. Om de organisatie op koers te houden, is een goed werkend systeem van planning & control een belangrijke randvoorwaarde. De betrouwbaarheid van de instrumenten in de planning & control cyclus is afhankelijk van toereikende administratief organisatorische procedures. Ook het strategisch voorraadbeheer is een van de onderdelen van de planning & control cyclus. Alle te nemen beslissingen op het gebied van vastgoed worden aan dit plan getoetst. Daarnaast beschikt Clavis over een financieel statuut. In het periodiek treasury-overleg tussen directeur/bestuurder en manager Financiën wordt conform dit statuut gehandeld. Al enige jaren heeft Clavis een controller in dienst. De controller houdt zich bezig met het opstellen en uitvoeren van het door de bestuurder goedgekeurde interne controleplan en doet verbetervoorstellen inzake AO/IC en de effectiviteit en efficiency van de bedrijfsprocessen. Verder levert hij een bijdrage aan risicomanagement en kwaliteitszorg. Clavis kent een interne auditcyclus. De processen, zoals benoemd in het intern opgestelde controleplan, zijn conform dit plan door de controller uitgevoerd. In 2012 zijn audits uitgevoerd ten aanzien van onder andere de volgende processen : Proces Verhuur (mutatieprocedure, huurstandenregister); Proces Onderhoud (aanbestedingsprocedure); Financiën (crediteuren, huurincasso); Verkoop en verwerving vastgoed. 36

37 Als onderdeel van de Mutatieprocedure is veel aandacht besteed aan de controle op de toewijzingen met betrekking tot de toetsingsnorm van 90% zoals die is vastgelegd in de huidige regelgeving. Door een maandelijkse monitoring is de uitvoering én vastlegging van deze toetsing verbeterd en wordt de 90% norm ruimschoots en op een betrouwbare manier gehaald. De resultaten van de audits worden besproken in het IC-overleg met de directeur/bestuurder en vervolgens behandeld in de periodieke MT vergaderingen. Ook is er veel tijd besteed aan de gepresenteerde resultaten in de kwartaalrapportages. Middels verbeterde deelrapporten uit het systeem zijn nu betere instrumenten beschikbaar om tot een efficiënter en betrouwbaar rapportageproces te komen. Het proces kan nog een verbeterstap maken aan de voorkant van het rapportageproces, want ook de input zal op een efficiënte en betrouwbare manier verwerkt moeten worden. Financiële risico s De investeringen in de nieuwbouwprojecten hebben grote financiële gevolgen. Goed geldbeheer is dan ook belangrijk. De kaders hiervoor liggen vast in het Financieel Statuut. De accountant rapporteert of deze activiteiten daadwerkelijk binnen de kaders van het Financieel Statuut zijn uitgevoerd. Voor de optimalisatie van de dagelijkse liquiditeitstromen maken we gebruik van een liquiditeitsplanning. Renterisico s De spreiding van het renterisico van de leningportefeuille blijft binnen de WSW-norm van 15%. Treasuryrisico s In 2004 is het treasury-management vastgesteld, als onderdeel van het Financieel Statuut. In 2011 heeft Clavis het treasury statuut laten beoordelen door Finance Ideas. Uit deze beoordeling zijn een aantal aanbevelingen gekomen die overgenomen zullen worden. In de loop van 2012 zal samen met Woongoed Zeeuws- Vlaanderen een nieuw treasury statuut worden geschreven Vastgoedportefeuille- en marktrisico s Jaarlijks wordt het strategisch voorraadbeheer in het managementteam vastgesteld. Daarbij wordt per complex vastgelegd welk verhuur-,verkoop- en onderhoudsbeleid voor de komende periode wordt gehanteerd. Projectrisico s Per (nieuw)bouwproject wordt een risicoprofiel bepaald. Hierin worden per bouwfase de verschillende risico s benoemd. Over de verschillende investeringsprojecten wordt gerapporteerd met risicoberekeningen. Deze maken duidelijk dat Clavis verantwoord bezig is. Beslismomenten liggen bij aanvang van een haalbaarheidsonderzoek en na afronding hiervan en altijd voordat externe verplichtingen worden aangegaan. De kwartaalrapportages bieden inzicht in de behaalde resultaten en afwijkingen daarvan ten opzichte van de prognoses (begroting). De kwartaalrapportages worden in het managementteam en de Raad van Commissarissen besproken. Integriteitrisico s De integriteitcode is via voorlichting en het werkoverleg besproken met de medewerkers en definitief vastgesteld. Ook de arbeidsovereenkomsten zijn hier zoveel mogelijk op aangepast. 37

38 Automatiseringsrisico s Door onze samenwerking met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen op het gebied van automatisering zetten wij in op het vergroten van relevante kennis, het optimaliseren van het beheer te optimaliseren en daarmee het verminderen van de kwetsbaarheid. Overige risico s Overige risicogebieden zoals de uitvoering van het ondernemingsplan, het samenwerken met externen en financiële risico s worden besproken in de bijeenkomsten met de Raad van Commissarissen. Hierbij zijn, indien nodig, leden van het managementteam aanwezig. Het risicomanagement wordt verder geprofessionaliseerd door de benoeming, in 2009, van een aparte functionaris. Deze houdt zich specifiek bezig met het inventariseren en analyseren van relevante risico s in de bedrijfsvoering en het maken en implementeren van verbetervoorstellen. In verband met de verschillen in het risicoprofiel tussen de standaardactiviteiten van de toegelaten instelling (t.i.) en de activiteiten met een ander (lees: hoger) risicoprofiel, zoals projectontwikkeling en exclusieve verhuur, is enige jaren geleden besloten om voor deze laatste groep activiteiten een aparte entiteit op te richten. Dit bevordert bovendien de overzichtelijkheid en de transparantie. Voor de beschrijving van de verschillende verbindingen wordt hier volstaan met de verwijzing naar hoofdstuk 11 van dit jaarverslag. Financiële risicoanalyse Clavis beschikt over een software pakket dat de financiële doorrekening van diverse scenario s vereenvoudigt. Hiermee kunnen zonder al te grote inspanningen financiële scenarioberekeningen worden gemaakt om de eventuele risico s, maar ook kansen, sneller inzichtelijk te maken. 38

39 9. INVESTEREN IN GOVERNANCE EN TOEZICHT 9.1 Governance De Governancecode van de Commissie Governancecode Woningcorporaties is in 2006 door de Aedes-ledenraad vastgesteld. De code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. De Raad van Commissarissen onderschrijft de code. Op één onderdeel wordt de code niet gevolgd: de directeur/bestuurder is contractueel benoemd voor onbepaalde tijd. Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) hebben een nieuwe Governancecode Woningcorporaties. Beide verenigingen zijn akkoord met de actualisering. De nieuwe code is van kracht per 1 juli Onderdeel van de nieuwe code is een sectorbrede Beloningscode voor bestuurders en een honoreringsregeling voor commissarissen aangesloten bij de VTW. Verder is er een maximum zittingstermijn voor commissarissen van acht jaar totaal, eventueel verdeeld over meerdere zittingstermijnen. De maximale zittingstermijn van een lid van de Raad van Commissarissen kan niet worden verlengd door na een fusie of andere vorm van herstructurering van de woningcorporatie uit te gaan van een nieuwe maximale zittingstermijn van acht jaar. Van deze bepalingen mag niet worden afgeweken. Voor de rest blijft het uitgangspunt pas-toe-of-leg-uit gehandhaafd. De vernieuwde Governance Code heeft geleid tot aanpassing van het reglement van de RvC. In afwijking op de Governance Code is besloten, dat de voorzitter zijn zittingstermijn zal overschrijden met het oog op het fusietraject. 9.2 Toezicht Verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen en het bestuur zijn vastgelegd in het Reglement Raad van Commissarissen en het Directiestatuut. Het reglement geeft, in aanvulling op de statutaire bepalingen, regels met betrekking tot aangelegenheden van de RvC zoals onafhankelijkheid, deskundigheid, samenstelling, aftreden en herbenoeming, schorsing en ontslag, vergaderingen en besluitvorming en honorering. De statuten zijn in 2009 aangepast aan de Governance Code. In 2010 is een nieuw reglement Raad van Commissarissen en een nieuw Directiestatuut op- en vastgesteld. Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2012 Naam : Dhr. E.P.H. Kerckhaert Geboortedatum : 26 januari 1961 Functie Raad : voorzitter, op voordracht Bewonersraad Sinds : 2003: lid RvC 2007: vice-voorzitter 2008: voorzitter Beroep : Directeur Cluster Economie, Scalda Middelburg Nevenfuncties : Bestuurslid St. Zeeland steunt Georgië; Voorzitter werknemersklachtencommissie ZorgSaam; Lid RvC NV Westerscheldetunnel. Aftredend : 31 december 2012 (uitloop i.v.m. voorgenomen fusie) 39

40 Naam : Dhr. G. van den Berg Geboortedatum : 18 juni 1955 Functie Raad : lid, op voordracht Bewonersraad Sinds : 10/2007: lid RvC Beroep : Bedrijfsmanager Dethon Industrie Terneuzen Nevenfuncties : Raadslid PvdA gemeente Terneuzen; Bedrijfsadviseur Gemeentelijke Vervoerscentrale Zeeland B.V.. Aftredend na 1e periode : 2010 Aftredend na 2e periode : 2014 (maximale termijn tot 10/2015) Naam : Dhr. A. van Houcke Geboortedatum : 1 augustus 1953 Functie Raad : lid, op voordracht Bewonersraad Sinds : 10/2007: lid RvC Beroep : Regiomanager (algemeen bedrijfsleider) SPIE Controlec Engineering b.v. Nevenfuncties : Lid Raad van Toezicht, St. Willibrordus; Voorzitter stichting Hospice Zeeuws-Vlaanderen. Aftredend na 1e periode : 2008 Aftredend na 2e periode : 2012 (maximale termijn t/m 10/2015) Naam : Mw. S. Verburg MSc Geboortedatum : 28 augustus 1956 Functie Raad : lid Sinds : 10/2007: lid RvC Beroep : Organisatie-adviseur Nevenfuncties : Commissaris AT Osborne, Commissaris Aramis- Allee Wonen Roosendaal; Lid bestuur St. Het Werkend Trekpaard Zeeland; Lid bestuur St. De Grijze Massa; Commissaris Rabobank Terneuzen-Sas van Gent. Aftredend na 1e periode : 2011 Aftredend na 2e periode : 2015 (maximale termijn tot 10/2015) Naam : Dhr. drs. M.H.B.M. van de Vijver RA Geboortedatum : 12 juli 1953 Functie Raad : Vice-voorzitter Sinds : 10/2007: lid RvC 2008: vice-voorzitter Beroep : Register accountant Nevenfuncties : Lid Rabobank stimuleringsfonds Zeeuws-Vlaanderen; Vice-voorzitter R.K. Kerkbestuur, Sluis; Vice-voorzitter Raad van Toezicht, Gors, Goes Aftredend na 1e periode : 2009 Aftredend na 2e periode : 2013 (maximale termijn tot 10/2015) 40

41 Naam : Dhr. ing. C.H.M. van Waes MBA Geboortedatum : 4 maart 1952 Functie Raad : lid Sinds : adviseur; : lid Raad van Commissarissen Beroep : Voormalig bankdirecteur; Associé: Van Jole Advies en Management Nevenfuncties : Vice-voorzitter Elisabeth-parochie. Aftredend na 1e periode : 2012Aftredend na 2e periode : 2016 (maximale termijn t/m 02/2016) De zetels van de heren Kerckhaert, Van den Berg en Van Houcke zijn huurderszetels. Zij zijn dan ook voorgedragen door de Bewonersraad. In 2012 zijn de heren van Houcke en van Waes aftredend en herbenoembaar. In het geval van dhr. van Houcke die op voordracht van de huurders in de Raad van Commissarissen zit, dient deze herbenoeming te worden voorgelegd aan de Bewonersraad van Clavis. De Bewonersraad van Clavis heeft per brief op 28 december 2012 positief gereageerd op de herbenoeming van dhr. van Houcke. De gewenste omvang van de Raad van Commissarissen is bepaald op vijf leden. De heer Kerckhaert zal in verband met het lopende fusietraject zijn functie als voorzitter van de Raad van Commissarissen aanhouden, totdat een nieuwe RvC van de fusieorganisatie is benoemd. In de Raad van Commissarissen hebben geen personen zitting, die lid zijn van het college van B & W en/of Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland. Toezichtkader De Raad van Commissarissen rekent de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) als de basis voor toetsing van beleid. Het strategisch toezichtskader wordt gevormd door het Beleidsplan Clavis transformeert en het daaruit voortvloeiende Ondernemingsplan Wijkgevoel. In het algemeen laat de RvC zich laat leiden door de belangrijkste (beleids)documenten, zoals: Het ondernemingsplan Wijkgevoel ; Jaarrekening/jaarverslag 2011 inclusief managementletter; Begroting 2012; De kwartaalrapportages (na afloop van het eerste, tweede en derde kwartaal). Deze rapportages geven inzicht in volkshuisvestelijke, financiële, maatschappelijke en interne resultaten van Clavis en haar verbindingen; Financieel statuut, vastgesteld in 2004; Meerjarenbegroting ; Beoordeling financiële positie Centraal Fonds; Strategisch voorraadbeleid; Prestatieafspraken met Gemeente Terneuzen; De jaarverslagen van de verbindingen (nevenstructuren) van Clavis (Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V., Clavis Beheer B.V. en Clavis.com B.V.). Op basis van dit toetsingskader wordt toezicht uitgeoefend op onder andere beleidsplannen, AO/IC, stakeholdersoverleg, begrotingen, realisatiebeleid, investeringsactiviteiten en de implementatie van de governance structuur. 41

42 Frequentie vergaderingen en behandelde onderwerpen De Raad van Commissarissen heeft in 2012 vijf reguliere vergaderingen gehouden. Daarbij zijn onder meer de volgende onderwerpen besproken: Projecten w.o. Kop van Noordstraat, Amberboom; Jaarstukken Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V.; Meerjarenbegroting De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar besloten akkoord te gaan met: De verkenning tot een fusie met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen; De economische overdracht van het pand Verlinde uit het plangebied Kop van Noordstraat, zodat op 26 juni 2012 tot sloop overgegaan kan worden; Vaststelling jaarrekening 2011 Stichting Clavis, Clavis Ontwikkeling en Beheer b.v.; Clavis Ontwikkeling b.v., Clavis Beheer b.v., Clavis Com b.v. (in aanwezigheidvan en met toelichting van de accountant); Vaststelling nieuw reglement RvC; Aanpassing Richtlijn voor de Jaarrekening (RJ645); Aanpassing bedrijfswaardeberekening; In exploitatie nemen in Stichting Clavis van niet verkochte woningen Sluiskil (Nieuwe Kerkstraat 36 en 37); Herstructurering Lievenspolder, besluit van uitstel tot nader order; Realisatie van project Amberboom t.b.v. huisvesting cliënten Tragel Zorg; Begroting 2012; Het investerings- en financieel statuut; Het voorlopig besluit planontwikkeling Schelpenlaan, Terneuzen; Het verkoopbeleid woningen; De honorering van de vice-voorzitter aan te passen; De herbenoeming van de heren Van Waes en Van Houcke. Bij de behandeling van de jaarrekening/jaarverslag is de accountant aanwezig om het jaarverslag en de managementletter toe te lichten en de Raad van Commissarissen te ondersteunen in zijn toezichthoudende taak. Eenmaal per jaar heeft de RvC een gesprek met de controller. Dit gesprek heeft op 20 november 2012 plaatsgevonden. Hierin heeft de controller een toelichting gegeven op zijn controllerswerkzaamheden. De heer E. van Marle van het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement heeft in mei een presentatie gehouden over risicomanagement. De heer G. van den Berg van Aedes heeft een toelichting gegeven op actualiteiten in de corporatiebranche. De accountant heeft een toelichting gegeven op corporate governance. Naast de reguliere vergaderingen hebben twee extra vergaderingen plaatsgevonden m.b.t. het strategisch plan behorende bij de strategische visie en de zelfevaluatie. Er heeft een gezamenlijke vergadering op 25 september 2012 plaatsgevonden met de Raad van Commissarissen van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, waarbij de profielschets en samenstellingsprocedure van de Raad van Commissarissen van de fusieorganisatie is vastgesteld, evenals de profielschets en wervings- en selectieprocedure van de directeur/bestuurder van de fusieorganisatie. 42

43 Andere activiteiten De Raad van Commissarissen voert éénmaal per twee jaar overleg met de Bewonersraad. In het verslagjaar heeft geen overleg met de Bewonersraad plaatsgevonden. In november 2011 heeft het tweejaarlijks overleg met de Bewonersraad plaatsgevonden. Daarnaast heeft het jaarlijks overleg met de ondernemingsraad plaatsgevonden op 22 november De RvC is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW), waarvan bijeenkomst(en) zijn bijgewoond. Daarnaast is een vergadering bijgewoond van de RvC s van Zeeuws-Vlaamse corporaties. Ook is een door de Zeeuwse directeurenkring georganiseerde bijeenkomst bijgewoond van de RvC s van de Zeeuwse corporaties. Tenslotte heeft de Raad van Commissarissen een workshop Risicomanagement bijgewoond. Eénmaal per jaar vindt gezamenlijk overleg met het managementteam plaats. Door omstandigheden heeft dit in het verslagjaar niet plaatsgevonden. Commissies Gezien het beperkte aantal leden van de Raad van Commissarissen is de aanbeveling om een auditcommissie in te stellen niet opgevolgd. Inhoudelijk toezicht De RvC houdt toezicht op risicobeheersing van projecten. Per kwartaal wordt over de verschillende investeringsprojecten gerapporteerd met risicoberekeningen die duidelijk moeten maken dat Clavis verantwoord bezig is. Beslismomenten liggen bij aanvang van een haalbaarheidsonderzoek en na afronding hiervan en altijd voordat externe verplichtingen worden aangegaan. Via de kwartaalrapportages krijgt de Raad van Commissarissen inzicht in de behaalde resultaten en afwijkingen ten opzichte van de begroting. Bij de vaststelling van de kwartaalrapportage wordt de begroting automatisch bijgesteld. De RvC heeft inzicht in enerzijds de financieringsbehoefte en anderzijds de verkopen van onroerend zaken via een kwartaalrapportage. De RvC is van oordeel dat de risico s onder controle zijn en dat sprake is van adequate aansturing. De RvC houdt toezicht op de verbindingen alsof het de toegelaten instelling zelf betreft. In de verbindingen wordt bestuurlijk gehandeld alsof het de toegelaten instelling betreft. Inzicht Raad van Commissarissen in in-control-zijn van de organisatie De directeur/bestuurder rapporteert regelmatig over de administratieve organisatie en over de interne controle. Via managementletter en accountantsverslag bij de jaarrekening wordt gerapporteerd over de kwaliteit van AO/IC. Per maand rapporteert de controller over zijn bevindingen aan de directeur/bestuurder. Leden van het managementteam wonen (gedeeltelijk) Raad van Commissarissenvergaderingen bij en lichten specifieke punten toe. Daarnaast hebben de directeur/bestuurder en de voorzitter van de Raad van Commissarissen regelmatig overleg om voortgang en nieuwe ontwikkelingen en mogelijkheden te bespreken. 43

44 Ontwikkelingen in de branche De Raad van Commissarissen volgt de ontwikkelingen in de branche middels vakliteratuur en informatiebijeenkomsten. Relevante recente ontwikkelingen in de branche worden inde vergadering besproken. Regionale en landelijke Aedesbijeenkomsten worden (door een delegatie van de) Raad van Commissarissen bijgewoond. Profielschets Er is een profielschets opgesteld voor de RvC als geheel en voor de individuele leden. Bij de werving van de Raad van Commissarissen wordt gebruik gemaakt van deze profielschets. Leden van de Raad van Commissarissen zijn vooral generalist; de volgende disciplines/deskundigheden moeten echter zeker in de Raad van Commissarissen aanwezig zijn: Volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening; Financieel-economisch; Vastgoedontwikkeling; Marketing & communicatie; Organisatie & personeelsbeleid; Welzijn en Zorg; Juridisch. Vanuit de aanwezige kennis en ervaring in de Raad van Commissarissen zijn aandachtsgebieden aan leden van de Raad van Commissarissen toebedeeld, eventueel gecombineerd in één persoon. De voorzitter is verantwoordelijk voor: De organisatie van de Raad van Commissarissen; Agendaopstelling en bewaken van de afspraken met het bestuur; Schakelen tussen de Raad van Commissarissen en het bestuur, ook voor wat betreft de werkgeversrol; Het functioneren van de raad van commissarissen als team en het organiseren van periodieke zelfevaluatie; Onderhouden van externe contacten, waar nodig. Evaluatie eigen functioneren De Raad van Commissarissen bespreekt minimaal één keer per jaar, buiten aanwezigheid van de directeur/bestuurder, haar eigen functioneren, dat van de individuele commissarissen en dat van de directeur/bestuurder. Hierdoor ontstaat een duidelijk gemeenschappelijk beeld van de rol van de Raad van Commissarissen en de te hanteren spelregels. Bij de evaluatie komen de volgende zaken aan de orde: Check op wet- en regelgeving en Governance Code; Beoordeling documenten (zoals statuten, reglementen, profielschets, rooster van aftreden) op volledigheid en consistentie; Functioneren van de Raad van Commissarissen als collectief; Functioneren van de individuele commissarissen; Functioneren van de directeur/bestuurder (december 2011). Besloten is de zelfevaluatie van de RvC dit jaar onder begeleiding van een ter zake deskundig bureau te laten plaatsvinden. Dit heeft ertoe geleid, dat in februari 2012 onder begeleiding van de heer P. van Waning van Van Nimwegen & Partners de zelfevaluatie heeft plaatsgevonden. Hierbij is ondermeer gebruik gemaakt van de Belbin-methode. 44

45 Evaluatie functioneren directeur/bestuurder Jaarlijks voeren de voorzitter en de vicevoorzitter een beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder. In het gesprek in december 2012 zijn doelstellingen geformuleerd voor De Raad van Commissarissen doet suggesties in relatie tot het ondernemingsplan, relatie met gemeente, tevredenheid huurders, terugkoppeling MT leden, financiële positie en voortgang projecten. Belangrijkste bevindingen periodieke beoordeling externe accountant Minimaal één keer per jaar vindt een bespreking plaats met de accountant en de Raad van Commissarissen. Hierin wordt de jaarrekening/volkshuisvestingsverslag en de management-letter besproken. Ook tijdens het pre-audit gesprek is een vertegenwoordiger van de Raad van Commissarissen aanwezig. Er vindt geen specifieke periodieke beoordeling plaats. Onafhankelijk De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk kunnen functioneren. De commissarissen hebben geen (neven)functies die in strijd zijn met het belang van Clavis. In de RvC heeft één lid zitting, die tevens lid is van de gemeenteraad van Terneuzen. Eén lid heeft zitting wiens echtgenote lid is van de gemeenteraad van een buurgemeente. In de Governance Code wordt vermeld dat de meerderheid van de Raad van Commissarissen onafhankelijk dient te zijn. De Raad van Commissarissen is van mening dat zij afdoende maatregelen heeft genomen om eventuele onverenigbaarheden te voorkomen. Mocht het gaan om een bepaalde, ongewenste situatie, dan zal de betreffende commissaris zijn functie (tijdelijk) neerleggen. Met name in de situatie, waarbij één van de commissarissen, op bindende voordracht van de Bewonersraad, ook lid is van de raad van de gemeente Terneuzen, is uitvoerig en indringend met betrokkene gesproken over de mogelijke complicaties daarvan. De Governance Code geeft aan dat benoeming mogelijk is als de kandidaat-commissaris niet de volkshuisvestings-portefeuille in de gemeenteraad heeft. Dat is niet het geval. Bovendien hanteert de gemeente Terneuzen ook een regeling ter voorkoming van belangenverstrengeling. De betrokken functionaris zal in voorkomende situaties aldus is expliciet afgesproken handelen conform de daarvoor dienende reglementen c.q. afspraken van de gemeente Terneuzen en van Clavis. In het geval van een mogelijk tegenstrijdig belang zal de betreffende commissaris dit vooraf melden en zich onthouden van deelname aan de discussie en besluitvorming. De Raad van Commissarissen is met inachtneming van het bovenstaande onafhankelijk. Ook leden die op voordracht van de Bewonersraad zijn benoemd vervullen hun taak zonder last of ruggespraak. Elke belangenverstrengeling of schijn daarvan wordt vermeden. Mocht zich desondanks een ongewenste situatie voordoen, dan zal ook hier de betreffende commissaris zijn functie (tijdelijk) neerleggen. Tegenstrijdige belangen of onverenigbaarheid van belangen van de leden van de Raad hebben zich niet voorgedaan. 45

46 Honorering Raad van Commissarissen In 2007 is besloten de honorering aan te passen conform de richtlijnen van de VTW. De honorering over het verslagjaar ziet er als volgt uit: Beloning directeur/bestuurder De beloning van de directeur/bestuurder, de heer R. de Ridder, is bepaald conform de Izeboud-regeling. De directeur/bestuurder is ingeschaald in schaal D. Er wordt geen gebruik gemaakt van variabele bezoldiging c.q. prestatiecriteria. Voor de beloning wordt de geïndexeerde loonontwikkeling in de branche gevolgd. In de periodiek betaalde beloning is opgenomen: bruto salaris, vakantiegeld, onkosten vergoeding, fiscale bijtelling auto en werkgeversbijdrage sociale premies. Nevenfuncties directeur/bestuurder In 2012 bekleedde de directeur/bestuurder als nevenfunctie: lid van Raad van Toezicht van Stichting De Okkernoot in Schoondijke. Woonvoorziening De Okkernoot is een kleinschalige, persoonsgerichte zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking. 46

47 B. JAARREKENING 47

48 48

49 Jaarrekening 2012 De door de directie opgemaakte jaarrekening over 2012 is door de Raad van Commissarissen in haar vergadering van 12 juni 2013 goedgekeurd. Overeenkomstig artikel 26 lid 4 van de statuten heeft de bestuurder de door de Raad goedgekeurde jaarrekening 2012 inclusief de hierin voorgestelde resultaatbestemming vervolgens vastgesteld. Resultaatbestemming Het resultaat over het boekjaar 2012 komt uitsluitend voort uit werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting. Het verlies van circa 2,9 mio zal in mindering op het eigen vermogen worden gebracht. 49

50 10. KENGETALLEN OP BASIS VAN ENKELVOUDIGE JAARREKENING Kengetallen 50

51 Kengetallen 51

52 11. GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2012 Geconsolideerde balans

53 Geconsolideerde balans

54 Geconsolideerde winst- en verliesrekening GECONSOLIDEERDE JAARREKENING

55 Kasstroomoverzicht geconsolideerd

56 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen De vergelijkende cijfers zijn geherrubriceerd, maar hebben geen invloed op het resultaat. Regelgeving De groep heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 12 juni Stelselwijziging Wijzigingen Richtlijn 645 Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. De voor Stichting Clavis belangrijkste wijzigingen zijn: Het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar sociaal en commercieel vastgoed op basis van de criteria van de EC-beschikking d.d. 15 december 2009; De corporatie heeft de beleidskeuze het sociaal vastgoed als geheel te kwalificeren hetzij als bedrijfsmiddel, hetzij als vastgoedbelegging; Deze keuze leidt bij waardering tegen actuele waarde tot toepassing van de bedrijfswaarde indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en van de actuele waarde i.c. de marktwaarde indien gekwalificeerd als vastgoedbelegging; Voor het sociaal vastgoed heeft de corporatie de keuze om ook tegen historische kosten te waarderen; De corporatie heeft verder de keuze het commercieel vastgoed te waarderen tegen historische kosten of tegen actuele waarde, in het laatste geval geldt de marktwaarde; Bij gecombineerde bouwprojecten is de saldering van het onrendabel sociale deel met de te verwachten winst op het commerciële deel vervallen; Bij toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag vervalt de post mutatie actuele waarde in de winst- en verliesrekening en worden waardevermeerderingen van het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel (gewaardeerd tegen bedrijfswaarde) voortaan conform de algemeen geldende RJ-richtlijnen rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord (i.c. onder de overige reserves aangezien de herziene Richtlijn 645 geen post herwaarderingsreserve kent); Bij toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag wordt voortaan conform de algemeen geldende RJ- richtlijnen afgeschreven over de bedrijfswaarde; Wijzigingen in de modellen voor de balans en winst- en verliesrekening: - - in de balans zijn enkele posten toegevoegd zoals vastgoedbeleggingen en posten gerelateerd aan groepsmaatschappijen, deelnemingen en belastingen; in de winst- en verliesrekening zijn de opbrengsten en lasten inzake servicecontracten afzonderlijk weergegeven en is de post leefbaarheid toegevoegd. Dit heeft geen impact gehad op het resultaat. 56

57 Wijziging waarderingsgrondslagen Op grond van de hiervoor genoemde RJ-wijzigingen en keuzemogelijkheden heeft Stichting Clavis het bezit in exploitatie geherclassificeerd naar sociaal vastgoed en naar commercieel vastgoed, waarbij de tot en met 2011 gevolgde historische kostenwaardering vanaf 2012 wordt gecontinueerd voor deze beide typologieën. Binnen de grondslag van historische kostenwaardering zijn vanaf 2012 de volgende onderdelen gewijzigd, die gezien de impact hiervan op het vermogen en resultaat als een stelselwijziging worden aangemerkt: a. b. De aanpassingen van de bedrijfswaarde-uitgangspunten wegens het verlengen van de restant levensduur bij doorexploitatie van minimaal 10 jaar naar minimaal 15 jaar in het geval nog geen concrete sloop- of verkoopbesluiten zijn genomen. Als gevolg van de onder punt a. genoemde wijzigingen van de bedrijfswaarde: Is de afwaardering van sociale vastgoedontwikkelprojecten naar lagere bedrijfswaarde bij aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar (indien een jaar eerder reeds in ontwikkeling) herrekend; Zijn de bijzondere waardeverminderingen inzake het sociaal vastgoed in exploitatie over de afgelopen vijf jaar herrekend hetgeen heeft geleid tot een aanpassing van de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde. Tevens is van complex overgegaan naar product-markt combinatie (is op wijk- niveau) benadering van de bedrijfswaarde. c. Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2011 in de jaarrekening 2012 zijn aangepast. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2010 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2011 (post overige reserves) en bedraagt positief. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2011 is in de individuele posten van de winst- en verliesrekening verwerkt middels aanpassing van de vergelijkende resultaatcijfers 2011 en bedraagt in totaal positief. In totaal bedraagt het cumulatief effect per 1 januari Dit effect alsmede het resultaateffect 2011, uitgesplitst naar de individuele posten is als volgt: 57

58 Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Consolidatiegrondslagen In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Clavis en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. 58

59 De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Lijst van kapitaalbelangen Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen: Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. te Terneuzen :100%-deelneming (2011: 100%); Clavis Beheer B.V. te Terneuzen :100%-deelneming (2011: 100%); Clavis Ontwikkeling B.V. te Terneuzen :100%-deelneming (2011: 100%). Overige deelnemingen, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde: Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. te Terneuzen (50%); Othene Zuid-Zuid C.V. te Terneuzen (50%). Overige verbindingen Verder heeft Stichting Clavis de volgende verbindingen met duurzame financiële en/of bestuurlijke banden door middel van respectievelijk het verstrekken van leningen en/of het hebben van zeggenschap op grond van contractuele bepalingen: CV de Uithof III te Utrecht. In 2012 geliquideerde deelnemingen: Clavis.Com B.V. te Terneuzen : geliquideerd per (2011: 100%). Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: Een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en Het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Verhuurdersheffing Na balansdatum heeft terzake het zogenaamde "woonakkoord"politieke besluitvorming plaatsgevonden over verhuurdersheffing en huurverhogingen. Het akkoord houdt kortweg in dat de huurverhoging van de sociale woningen in explotatie deels inkomensafhankelijk wordt. Daarnaast is de verhuurdersheffing voor 2014 en verder ook wettelijk vastgelegd. In de gepresenteerde waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is geen rekening gehouden met inkomensafhankelijke huurverhoging en is de verhuurdersheffing slechts voor 2013 ingerekend, gebaseerd op de beste schattingen van het bestuur. Als de genoemde effecten van het woonakkoord wel worden ingerekend in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, zou deze per 31 december 2012 met 4,9 miljoen toenemen. Dit effect zou resulteren in een toename van de overige reserves doordat de afwaardering in bestaand bezit afneemt met 0,6 miljoen. 59

60 Bij de inrekening van het woonakkoord wordt uitgegaan van de volgende parameteraanpassingen: inkomensafhankelijke huurverhoging (2013 t/m ,5%; 2018 e.v. 0%); de verhuurdersheffing is naast 2013 ook ingerekend voor de jaren 2014 en verder (2014 0,630 miljoen, ,750 miljoen, ,850 miljoen en ,950 miljoen); De verhuurdersheffing wordt na 2017 conform de richtlijnen niet meegenomen. Wij maken op dat de bijdrage inzake de verhuurdersheffing / extra huuropbrengsten gesaldeerd de eerst jaren in een negatieve kasstroom zullen resulteren. 60

61 Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december Stichting Clavis heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Verder wordt rente tijdens de bouw geactiveerd. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. 61

62 Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (product-markt combinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op de product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit de product marktcombinatie en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder Overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Indeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (product-markt combinaties) waarvoor per een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar en/product markt combinaties) is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Kosten van groot onderhoud In de kostprijs van de materiële vaste activa worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht (toepassing componentenbenadering). Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa buitengebruik worden gesteld (sloop) op basis van het criterium intern geformaliseerd worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zijn dan de boekwaarde. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. 62

63 Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen nadat de definitieve ontwerpfase is vastgesteld. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (product-markt combinatie), te weten bij woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten wint op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post Overige waardeveranderingen materiële vaste activa. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post Resultaat verkoop vastgoedportefeuille verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. 63

64 De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatieeenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw geactiveerd. De afschrijving vangt aan zodra het commercieel vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De restwaarde is gebaseerd op taxatiewaarde. Er word eens in de twee jaar getaxeerd. Na eerste verwerking wordt de waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere reële waarde (i.c. marktwaarde) indien van toepassing, bepaald op het niveau van de kasstroom generende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. 64

65 Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de marktwaarde van de markt rekening houdend met de uitgaven na eerste verwerking lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Indeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen) waarvoor per een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen) is bepalend. Kosten van groot onderhoud In de kostprijs van het commercieel vastgoed worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht (toepassing componentenbenadering). Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Buitengebruikstelling of afstoting Commercieel vastgoed dat buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium intern geformaliseerd wordt lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Commercieel vastgoed dat wordt afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zijn dan de boekwaarde. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering) voor gebruik als vastgoedbelegging. Waardering vindt plaats is tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (indien van toepassing). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de ontwikkelingsperiode rente op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. 65

66 Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het commercieel vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen nadat de definitieve ontwerpfase is vastgesteld. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid, te weten bij woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de reële waarde (i.c. marktwaarde) van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het commercieel vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Financiële activa Deelnemingen: Deelnemingen in groepsmaatschappijen, Andere deelnemingen De deelnemingen van Stichting Clavis in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Stichting Clavis in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Stichting Clavis in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Stichting Clavis niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de nettoinvestering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. 66

67 De andere deelnemingen waarop Stichting Clavis geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. Vorderingen: vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, leningen u/g en overige vorderingen Bij eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Tussen Stichting Clavis, Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Beheer B.V. en Clavis Ontwikkeling B.V. bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is. 67

68 Voorraden Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden werken Onderhanden werken in opdracht van derden (hierna: onderhanden werken) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De werkopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden werk worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden werk op betrouwbare wijze kan worden ingeschat ( percentage of completion - methode). Als het resultaat van een onderhanden werk niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte werkkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de werkkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt ( percentage of completion with zero profit -methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden werk, worden de cumulatieve werkopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale werkkosten de totale werkopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De werkkosten bestaan uit de directe werkkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan werkactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het werk gebaseerd op het normale niveau van werkactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met werkkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid. 68

69 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, bank- en girotegoeden en deposito s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening- courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van de product-markt combinatie waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van de betreffende product-marktcombinatie overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering en de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde (betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk marktwaarde (betreffende de vastgoedbeleggingen), rekening houdend met de bedrijfswaarde respectievelijk de marktwaarde van het bestaand product-markt combinatie in het geval de investeringen en herstructureringen hiertoe gaan behoren. Financiële passiva Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. 69

70 Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Onder de overige schulden zijn van huurders ontvangen waarborgsommen opgenomen, welke bij mutatie van de woning worden terugbetaald verhoogd met rente. Derivaten en hedge accounting De groep maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico s betreffende renteschommelingen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting en Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties (zoals renteswaps). Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities; verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bij derivaten in een kostprijshedge-relatie waarbij deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winst- en verliesrekening onder de post Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten verwerkt. De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd; Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedgeinstrument niet geherwaardeerd; De resultaten op het hedge-instrument worden gelijktijdig verantwoord met de resultaten op de afgedekte post; Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de hedge-relatie vergeleken met de omvang van de risicomitigerende werking van het hedge-instrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen reële waarde gewaardeerd met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening tegen kostprijs; In het geval een rentecap deel uitmaakt van een hedge-relatie (afdekking renterisico) en voor de aankoop ervan een eenmalige premie is betaald, wordt deze premie lineair geamortiseerd over de looptijd van de afgedekte post. 70

71 Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst- en verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt; De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: - Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans; - Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst- en verliesrekening overgebracht. Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen. 71

72 Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van historische kosten of lagere bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) respectievelijk historische kosten of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 72

73 Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en commercieel vastgoed De afschrijvingen op materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op huurderving debiteuren opgenomen. Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. 73

74 Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid etcetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken etcetera. Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. 74

75 De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Clavis. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden. Grondslagen bij opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht Toepassing indirecte methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten. Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten 75

76 Toelichting op de geconsolideerde balans Materiele vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gewijzigd van annuïtair naar lineair en tevens gebaseerd op de componenetenbenadering. Voor het boekjaar 2012 zijn daardoor de afschrijvingslasten inzake het sociaal vastgoed in exploitatie niet toegenomen. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Grond: geen afschrijving; Casco: 50 jaar; Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.): 10 tot 15 jaar; Installaties (lift, cv, elektra e.d.): 20 tot 25 jaar; Woningverbetering: 30 jaar. 76

77 Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van geactiveerd. Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 240 woningen bestemd zijn voor verkoop. De verwachte verkoop over de eerste 5 jaar zal 50 stuks bedragen. Hiervan zullen naar verwachting 10 woningen per boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal en de boekwaarde op basis van historische kosten Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: jaarlijkse huurverhoging van %, %, ,5% (voorgaand jaar: 2,3%); jaarlijkse huurderving van 1,5% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,5%); jaarlijkse mutatiegraad van 12%; jaarlijkse stijging van de overige exploitatieuitgaven van ,5% (voorgaand jaar: 2,5%); jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 2013 begroot, % (voorgaand jaar: 2,5%). Volumeparameters: klachten onderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): 146 per verhuureenheid (voorgaand jaar: 139); planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex; directe overige exploitatieuitgaven (belastingen, verzekering): 250 per verhuureenheid (voorgaand jaar: 250); 77

78 heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2013 ingerekend, voor de heffing over de jaren daarna is het wettelijk kader nog niet geformaliseerd. Discontering: disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando contantmakingsperiode; geschatte resterende economische levensduur zie verder onder tekstkader hierna van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop-, renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn. Overige aspecten: inrekenen restwaarde grond: 100 m2 per grondgebonden woning en per appartement met een sociale huurbestemming. De huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur met 2% en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing/sloop ( ); inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa. 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Bouwrente Tijdens de bouw wordt rente op vreemd vermogen geactiveerd. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van geactiveerd. 78

79 3. Onroerende en roerende goederen ten dienste van exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Bedrijfsterreinen: geen afschrijving; Automatisering: 3 jaar; Bedrijfsauto s: 3 jaar; Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar; Kantoorgebouw (componentenbenadering): - grond: geen afschrijving; - casco: 40 jaar; - liftinstallaties: 20 tot 25 jaar; - verwarmingsinstallaties: 20 jaar. 79

80 Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijvingen De afschrijvingen op het commercieel vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering, bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Woningen Grond: geen afschrijving Casco: 50 jr. Inrichting (keuken, bad): jr. Installaties (lift, cv, electra) jr. Woningverbetering: 25 jr. Commerciële ruimten Grond: geen afschrijving Casco: 40 jr. Inrichting: jr. Installaties: jr. Verbeteruitgaven: 20 jr. Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van geactiveerd. De hierbij gehanteerde rentevoet is 2,437%. Uitgangspunten reële waarde Om het jaar word het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur. 80

81 5. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van geactiveerd. De hierbij gehanteerde rentevoet is 2,437%. Financiële vaste activa 6. Andere deelnemingen 7. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 81

82 8. Latente belastingvordering(en) Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. 9. Leningen u/g Vlottende activa Voorraden 10. Overige voorraden Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen Technische Dienst/ in de magazijnen en servicewagens. 82

83 11. Onderhanden werken *Hierin is begrepen een afboeking van dubieuze debiteuren (herstelkosten). Vorderingen 12. Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. Eind 2012 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 2% van de huuropbrengsten (eind 2011:2%). 13. Gemeenten Zie paragraaf vorderingen. 14. Belasting en premies sociale verzekeringen De post Te vorderen vennootschapsbelasting betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting-tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. 83

84 15. Overige vorderingen Zie onder vorderingen. 16. Overlopende activa Zie onder vorderingen. 17. Liquide middelen Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep. 18. Groepsvermogen Het aansprakelijk vermogen (groepsvermogen en achtergestelde schulden) bedraagt per balansdatum (2011: ). Voor een toelichting op het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans. Voorzieningen 19. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen De voorziening onrendabele toppen zijn zover mogelijk afgeboekt van de gedane investeringen. 20. Voorziening latente belastingverplichtingen 84

85 Langlopende schulden 21. Schulden/ leningen kredietinstellingen Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is 72,1 miljoen ( ,9 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stichting Clavis zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. Aflossingsverplichting In 2013 zullen de aflossingen op de leningen kredietinstellingen bedragen. 22. Overige schulden De onder overige schulden opgenomen waarborgsommen betreffen de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder aan mutatiekosten en achterstallige huur verschuldigd mocht zijn. De waarborgsom bedraagt gemiddeld 179,93 per VHE. Jaarlijks wordt 2% rente toegerekend. De waarborgsom inclusief samengestelde rente wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. 85

86 Kortlopende schulden 23. Schulden aan kredietinstellingen Zekerheden Door de huisbankier zijn aan de groep rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van 3,4 miljoen. Tegenover deze faciliteiten is geen zekerheid verstrekt. Per balansdatum is binnen de rekening-courantfaciliteit 2,1 miljoen opgenomen. De verschuldigde rente van deze faciliteiten bedraagt respectievelijk 1,5% boven het 3-maands Euribor tarief. Clavis Beheer B.V. Door de huisbankier is een rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van Tegenover deze faciliteiten is als zekerheid verstrekt: bankhypotheek eerste rang; borgtocht stichting clavis; verpanding van de huuropbrengsten. 26. Belastingen en premies sociale verzekeringen De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting-tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. 86

87 27. Schulden ter zake van pensioenen Voor een toelichting wordt verwezen naar de post Pensioenlasten in toelichting op geconsolideerde winst- en verliesrekening. 28. Overige schulden 29. Overlopende passiva De post Vooruitontvangen huren heeft betrekking op de verhuring van de Brede School aan de gemeente Terneuzen en huur die huurders vooruit hebben betaald per

88 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2012 heeft Stichting Clavis een aangegane obligoverplichting van 2,7 miljoen (2011: 2,7 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Niet-verwerkte activa en verplichtingen Afnameverplichting woningen De groep heeft zich verplicht om bij oplevering van project Máxima 13 niet verkochte koopwoningen af te nemen van Van der Poel. Op balansdatum waren van de 13 woningen 11 woningen nog niet verkocht. De koopsom hiervan inclusief omzetbelasting bedraagt 2 miljoen. Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid De corporatie vormt met Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. De corporatie vormt met Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Meerjarige financiële verplichtingen Operationele lease De groep heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto s afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren: De leaseovereenkomsten hebben een gemiddelde looptijd van 6 jaar waarbij de leasebetaling een vast bedrag per jaar is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft de groep de optie de auto s te kopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen. 88

89 Borg Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. Op 27 september 2007 heeft Clavis een zakelijke borgtocht afgegeven met een maximum van et n gunste van ABN-AMRO ter afdekking van het kredietarrangement van bovenvermelde entiteiten. Deze borgtocht is voor onbepaalde tijd. Indien toezichthouders aangeven dat deze borgtocht niet langer gewenst is zal deze komen te vervallen. Borg Clavis Ontwikkeling B.V. Stichting Clavis koopt uiterlijk 31 december 2012 van Clavis Ontwikkeling B.V. de percelen Kop van de Noordstraat te Terneuzen. De koopprijs bedraagt maximaal doch minimaal het uitstaande saldo van de financiering welke geregeld is via de kredietofferte van de financier d.d. 7 december Het openstaand saldo van de financiering ultimo 2011 bedraagt Investeringsverplichtingen Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van 3 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening. Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico s De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico s zoals rente- en liquiditeitsrisico s. Clavis loopt geen materiele risico's met betrekking tor valutarisico, kredietrisico als mede liquiditeitsrisico. Derivaten en hedge accounting Om het renterisico te mitigeren heeft Clavis Beheer B.V. een viertal SWAPS afgesloten. De SWAPS zijn ieder 2 miljoen en hebben een looptijd tot 2014/2016/2018/2020. Hiermee is de variabele rente van de rekening courant ( ) gedeeltelijk afgedekt. De reële waarde is negatief. Tot een negatieve waarde van 2 mio zijn er geen bijstortings- verplichtingen. Indien de marktrente verder daalt met 1% zal de negatieve marktwaarde stijgen met als de rente verder daalt met 2% zal deze stijgen met De marktwaarde blijft daarmee onder het overeengekomen frensbedrag van De bank zal bij deze waarde geen margin call opvragen. Daarnaast heeft Clavis heeft één Cap en een floor van 10 miljoen. Deze heeft een looptijd van 10 jaar, en eindigd op 1/6/2014. Deze Cap en floor is gekoppeld aan een bestaande lening. De negatieve waarde bedraagt ultimo Er zijn hiervoor geen margin-call verplichtingen. 89

90 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Bedrijfsopbrengsten 30. Huuropbrengsten De huurprijzen zijn bij de aanvang van de exploitatie vastgesteld. Daarna zijn zij onderworpen aan : algemene jaarlijkse huurverhoging; huurverhoging bij woningverbetering; huurharmonisatie; aanpassing naar reken-/markthuren. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012 bedroeg 2,3% (1 juli 2011: 1,3%). * niet-daeb zijn woningen met een kale huur van meer dan 652,52 per maand, koopwoningen, commerciële ruimten en maatschappelijk vastgoed dat niet op de EClijst is vermeld. 31. Opbrengsten servicecontracten 32. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 90

91 De verkoopopbrengst van sociaal vastgoed in exploitatie betreft 2 verkochte woningen en grond Zuidlandstraat (2011: 4 woningen). De verkoopopbrengst commercieel vastgoed in exploitatie betreft 1 verkochte woning/garage (2011: 0 woningen). 33. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf 34. Overige bedrijfsopbrengsten Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal- en manuren) wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 35. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed 36. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 91

92 37. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa 38. Lonen en salarissen Bij de groep waren in 2012 gemiddeld 32 werknemers in dienst (2011: 33) / het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2012 gemiddeld 31 (2011: 32). De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt: 39. Sociale lasten Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten. 92

93 40. Pensioenlasten De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Clavis is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen; Er is sprake van een middelloonregeling; De pensioenleeftijd is waarschijnlijk 67 jaar (afhankelijk van het regeerakkoord); De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis; Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelijk 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor; Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Stichting Clavis; Stichting Clavis is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting; Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo % ( : 101%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB). Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2012 niet aan te passen aan de consumentenprijsindex alle huishoudens. Het bestuur heeft dit besluit genomen omdat de financiële positie van het fonds toeslagverlening niet toelaat, aangezien het eigen vermogen van het fonds lager is dan het minimaal vereist eigen vermogen. 41. Onderhoudslasten 93

94 42. Leefbaarheid In de fysieke activiteiten zijn tevens de leegstandskosten G/W/E meegenomen. 43. Lasten servicecontracten De post Lasten servicecontracten zijn gestegen als gevolg van hogere voorschotten als gevolg van meer verbruik gas. 44. Overige bedrijfslasten 94

95 Financiële baten en lasten 45. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa 46. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 47. Rentelasten en soortgelijke kosten 48. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: 95

96 Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum. De post Acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief Het toepasselijk wettelijk belastingtarief bedraagt 20% (2011: 20%). Mutatie latente belastingen De mutatie latente belastingen in de geconsolideerde winst- en verliesrekening is als volgt te specificeren: 49. Aandeel in resultaat van deelnemingen 96

97 Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht Samenstelling geldmiddelen Toelichting op kasstromen Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn in het kasstroomoverzicht alleen opgenomen de investeringen waarvoor in 2012 geldmiddelen zijn opgeofferd. De in het kasstroomoverzicht onder kasstroom operationele activiteiten opgenomen jegens huurders ontvangen en terugbetaalde in de waarborgsommen worden hieruit gecorrigeerd aangezien deze kasstromen een financieringskarakter hebben. 97

98 12. Enkelvoudige jaarrekening Enkelvoudige balans

99 Enkelvoudige balans

100 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 100

101 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening Algemeen De vergelijkende cijfers zijn geherrubriceerd, maar hebben geen invloed op het resultaat. Regelgeving De groep heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 12 juni Stelselwijziging Wijzigingen Richtlijn 645 Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. De voor Stichting Clavis belangrijkste wijzigingen zijn: Het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar sociaal en commercieel vastgoed op basis van de criteria van de EC-beschikking d.d. 15 december 2009; De corporatie heeft de beleidskeuze het sociaal vastgoed als geheel te kwalificeren hetzij als bedrijfsmiddel, hetzij als vastgoedbelegging; Deze keuze leidt bij waardering tegen actuele waarde tot toepassing van de bedrijfswaarde indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en van de actuele waarde i.c. de marktwaarde indien gekwalificeerd als vastgoedbelegging; Voor het sociaal vastgoed heeft de corporatie de keuze om ook tegen historische kosten te waarderen; De corporatie heeft verder de keuze het commercieel vastgoed te waarderen tegen historische kosten of tegen actuele waarde, in het laatste geval geldt de marktwaarde; Bij gecombineerde bouwprojecten is de saldering van het onrendabel sociale deel met de te verwachten winst op het commerciële deel vervallen; Bij toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag vervalt de post mutatie actuele waarde in de winst- en verliesrekening en worden waardevermeerderingen van het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel (gewaardeerd tegen bedrijfswaarde) voortaan conform de algemeen geldende RJ-richtlijnen rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord (i.c. onder de overige reserves aangezien de herziene Richtlijn 645 geen post herwaarderingsreserve kent); Bij toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag wordt voortaan conform de algemeen geldende RJ- richtlijnen afgeschreven over de bedrijfswaarde; Wijzigingen in de modellen voor de balans en winst- en verliesrekening: in de balans zijn enkele posten toegevoegd zoals vastgoedbeleggingen en posten gerelateerd aan groepsmaatschappijen, deelnemingen en belastingen; in de winst- en verliesrekening zijn de opbrengsten en lasten inzake servicecontracten afzonderlijk weergegeven en is de post leefbaarheid toegevoegd. Dit heeft geen impact gehad op het resultaat. 101

102 Wijziging waarderingsgrondslagen Op grond van de hiervoor genoemde RJ-wijzigingen en keuzemogelijkheden heeft Stichting Clavis het bezit in exploitatie geherclassificeerd naar sociaal vastgoed en naar commercieel vastgoed, waarbij de tot en met 2011 gevolgde historische kostenwaardering vanaf 2012 wordt gecontinueerd voor deze beide typologieën. Binnen de grondslag van historische kostenwaardering zijn vanaf 2012 de volgende onderdelen gewijzigd, die gezien de impact hiervan op het vermogen en resultaat als een stelselwijziging worden aangemerkt: a. b. c. De aanpassingen van de bedrijfswaarde-uitgangspunten wegens het verlengen van de restant levensduur bij doorexploitatie van minimaal 10 jaar naar minimaal 15 jaar in het geval nog geen concrete sloop- of verkoopbesluiten zijn genomen. Als gevolg van de onder punt a genoemde wijzigingen van de bedrijfswaarde: is de afwaardering van sociale vastgoedontwikkelprojecten naar lagere bedrijfswaarde bij aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar (indien een jaar eerder reeds in ontwikkeling) herrekend; zijn de bijzondere waardeverminderingen inzake het sociaal vastgoed in exploitatie over de afgelopen vijf jaar herrekend hetgeen heeft geleid tot een aanpassing van de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde. Tevens is van complex overgegaan naar product-markt combinatie (is op wijk niveau) benadering van de bedrijfswaarde. Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2011 in de jaarrekening 2012 zijn aangepast. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2010 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2011 (post overige reserves) en bedraagt positief. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2011 is in de individuele posten van de winst- en verliesrekening verwerkt middels aanpassing van de vergelijkende resultaatcijfers 2011 en bedraagt in totaal positief. In totaal bedraagt het cumulatief effect per 1 januari Dit effect alsmedehet resultaateffect 2011, uitgesplitst naar de individuele posten is als volgt: 102

103 Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Verhuurdersheffing Na balansdatum heeft terzake het zogenaamde "woonakkoord"politieke besluitvorming plaatsgevonden over verhuurdersheffing en huurverhogingen. Het akkoord houdt kortweg in dat de huurverhoging van de sociale woningen in explotatie deels inkomensafhankelijk wordt. Daarnaast is de verhuurdersheffing voor 2014 en verder ook wettelijk vastgelegd. In de gepresenteerde waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is geen rekening gehouden met inkomensafhankelijke huurverhoging en is de verhuurdersheffing slechts voor 2013 ingerekend, gebaseerd op de beste schattingen van het bestuur. Als de genoemde effecten van het woonakkoord wel worden ingerekend in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, zou deze per 31 december 2012 met 49, miljoen toenemen. Dit effect zou resulteren in een toename van de overige reserves doordat de afwaardering in bestaand bezit afneemt met 0,6 miljoen. Bij de inrekening van het woonakkoord wordt uitgegaan van de volgende parameteraanpassingen: inkomensafhankelijke huurverhoging (2013 t/m ,5%; 2018 e.v. 0%) de verhuurdersheffing is naast 2013 ook ingerekend voor de jaren 2014 en verder (2014 0,630 miljoen; ,750 miljoen; ,850 miljoen en ,950 miljoen). De verhuurdersheffing wordt na 2017 conform de richtlijnen niet meegenomen. Wij maken op dat de bijdrage inzake de verhuurdersheffing/ extra huuropbrengsten gesaldeerd de eerst jaren in een negatieve kasstroom zullen resulteren. 103

104 Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige jaarrekening Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december Stichting Clavis heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Verder wordt rente tijdens de bouw geactiveerd. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. 104

105 Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (product-markt combinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op het c.q. product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het c.q. product marktcombinatie en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder Overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Indeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden ( product-markt combinaties) waarvoor per een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar en/product markt combinaties) is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Kosten van groot onderhoud In de kostprijs van de materiële vaste activa worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht (toepassing componentenbenadering). Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa buitengebruik worden gesteld (sloop) op basis van het criterium intern geformaliseerd worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zijn dan de boekwaarde. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. 105

106 Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen nadat de definitieve ontwerpfase is vastgesteld. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (product-markt combinatie), te weten bij woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten wint op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post Overige waardeveranderingen materiële vaste activa. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post Resultaat verkoop vastgoedportefeuille verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. 106

107 De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatieeenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Financiële activa Deelnemingen: Deelnemingen in groepsmaatschappijen, Andere deelnemingen De deelnemingen van Stichting Clavis in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Stichting Clavis in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Stichting Clavis in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Stichting Clavis niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en - verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de nettoinvestering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. De andere deelnemingen waarop Stichting Clavis geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. Vorderingen: vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, leningen u/g en overige vorderingen Bij eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten. 107

108 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Tussen Stichting Clavis, Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Beheer B.V. en Clavis Ontwikkeling B.V. bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is. Voorraden Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden werken Onderhanden werken in opdracht van derden (hierna: onderhanden werken) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. 108

109 De werkopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden werk worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden werk op betrouwbare wijze kan worden ingeschat ( percentage of completion - methode). Als het resultaat van een onderhanden werk niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte werkkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de werkkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt ( percentage of completion with zero profit -methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden werk, worden de cumulatieve werkopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale werkkosten de totale werkopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De werkkosten bestaan uit de directe werkkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan werkactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het werk gebaseerd op het normale niveau van werkactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met werkkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, bank- en girotegoeden en deposito s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening- courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. 109

110 Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van de product-markt combinatie waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van de betreffende product-marktcombinatie overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering en de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde (betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk marktwaarde (betreffende de vastgoedbeleggingen), rekening houdend met de bedrijfswaarde respectievelijk de marktwaarde van het bestaand complex/ productmarkt combinatie in het geval de investeringen en herstructureringen hiertoe gaan behoren. Financiële passiva Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Onder de overige schulden zijn van huurders ontvangen waarborgsommen opgenomen, welke bij mutatie van de woning worden terugbetaald verhoogd met rente. Derivaten en hedge accounting De groep maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico s betreffende renteschommelingen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting en Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties (zoals renteswaps). 110

111 Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: Documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; Documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities; Verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bij derivaten in een kostprijshedge-relatie waarbij deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winst- en verliesrekening onder de post Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten verwerkt. De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd; Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedgeinstrument niet geherwaardeerd; De resultaten op het hedge-instrument worden gelijktijdig verantwoord met de resultaten op de afgedekte post; Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de hedge-relatie vergeleken met de omvang van de risicomitigerende werking van het hedge-instrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen reële waarde gewaardeerd met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening tegen kostprijs; In het geval een rentecap deel uitmaakt van een hedge-relatie (afdekking renterisico) en voor de aankoop ervan een eenmalige premie is betaald, wordt deze premie lineair geamortiseerd over de looptijd van de afgedekte post. Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst- en verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt; De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: - Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans; - Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst- en verliesrekening overgebracht. 111

112 Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen. 112

113 Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van historische kosten of lagere bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) respectievelijk historische kosten of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 113

114 Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en commercieel vastgoed De afschrijvingen op materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op huurderving debiteuren opgenomen. Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. 114

115 Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid etcetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Clavis. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden. 115

116 Toelichting op de enkelvoudige balans Materiele vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gewijzigd van annuïtair naar lineair en tevens gebaseerd op de componentenbenadering. Voor het boekjaar 2012 zijn daardoor de afschrijvingslasten inzake het sociaal vastgoed in exploitatie niet toegenomen. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Grond: geen afschrijving; Casco: 50 jaar; Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.): 10 tot 15 jaar; Installaties (lift, cv, elektra e.d.): 20 tot 25 jaar; Woningverbetering: 30 jaar. Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van geactiveerd. Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop 116

117 De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 240 woningen bestemd zijn voor verkoop. De verwachte verkoop over de eerste 5 jaar zal 50 stuks bedragen. Hiervan zullen naar verwachting 10 woningen per boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal en de boekwaarde op basis van historische kosten Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: jaarlijkse huurverhoging van %, %, ,5% (voorgaand jaar: 2,3%); jaarlijkse huurderving van 1,5% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,5%); jaarlijkse mutatiegraad van 12%; jaarlijkse stijging van de overige exploitatie uitgaven van ,5% (voorgaand jaar: 2,5%); jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 2013 begroot, % (voorgaand jaar: 2,5%); Volumeparameters: klachten onderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): 146 per verhuureenheid (voorgaand jaar: 139); planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex; directe overige exploitatie uitgaven (belastingen, verzekering): 250 per verhuureenheid (voorgaand jaar: 250); heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2013 ingerekend; voor de heffing over de jaren daarna is het wettelijk kader nog niet geformaliseerd. 117

118 Discontering: disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando contantmakingsperiode; geschatte resterende economische levensduur zie verder onder tekstkader hierna van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop-, renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn. Overige aspecten: inrekenen restwaarde grond: 100 m2 per grondgebonden woning en per appartement met een sociale huurbestemming. De huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur met 2% en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing/sloop ( ); inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa. 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Bouwrente Tijdens de bouw wordt rente op vreemd vermogen geactiveerd. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van geactiveerd. 118

119 3. Onroerende en roerende goederen ten dienste van exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Bedrijfsterreinen: geen afschrijving; Automatisering: 3 jaar; Bedrijfsauto s: 3 jaar; Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar; Kantoorgebouw (componentenbenadering): - grond: geen afschrijving; - casco: 40 jaar; - liftinstallaties: 20 tot 25 jaar; - verwarmingsinstallaties: 20 jaar. 119

120 Financiële vaste activa 5. Andere deelnemingen 6. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 7. Latente belastingvordering(en) Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. 120

121 8. Leningen u/g Vlottende activa Voorraden 9. Overige voorraden Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen Technische Dienst / in de magazijnen en servicewagens. 10. Onderhanden werken Vorderingen 121

122 11. Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. Eind 2012 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 2% van de huuropbrengsten (eind 2011: 2%) 12. Gemeenten Zie onder vorderingen. 13. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Zie onder vorderingen. 14. Belastingen en premies sociale verzekeringen De post Te vorderen vennootschapsbelasting betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. 15. Overige vorderingen Zie onder vorderingen. 16. Overlopende activa Zie onder vorderingen. 122

123 17. Liquide middelen Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep. 18. Eigen vermogen Volgens paragraaf 20 uit de statuten is het eigen vermogen van Clavis bestemd voor de overige reserves. Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: Voorzieningen 19. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen De voorziening onrendabele toppen zijn zover mogelijk afgeboekt van de gedane investeringen. 20. Voorziening latente belastingverplichtingen Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Resulterend in de volgende latente belastingverplichting: 123

124 Langlopende schulden Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is 72,1 miljoen ( ,9 miljoen) geborgd dooreht WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stichting Clavis zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. Aflossingsverplichting In 2013 zullen de aflossingen op de leningen kredietinstellingen bedragen. 22. Overige schulden De onder overige schulden opgenomen waarborgsommen betreffen de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder aan mutatiekosten en achterstallige huur verschuldigd mocht zijn. De waarborgsom bedraagt gemiddeld 176,95 per VHE. Jaarlijks wordt 2% rente toegerekend. De waarborgsom inclusief samengestelde rente wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. 124

125 Kortlopende schulden 23. Schulden aan kredietinstellingen Zekerheden Door de huisbankier zijn aan de groep rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van 3,4 miljoen. Tegenover deze faciliteiten is geen zekerheid verstrekt: Per balansdatum is binnen de rekening-courantfaciliteit 2,1 miljoen opgenomen. De verschuldigde renet van deze faciliteiten bedraagt respectievelijk 1,5% boven het 3- maands Euribor tarief. 24. Schulden aan leveranciers Zie tabel kortlopend schulden. 25. Gemeenten Zie tabel kortlopend schulden. 26. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Dit betreft een rekening-courant verhouding met Clavis Beheer B.V Belastingen en premies sociale verzekeringen De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting-tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. 125

126 28. Schulden ter zake van pensioenen Voor een toelichting wordt verwezen naar de post Pensioenlasten in toelichting op geconsolideerde winst- en verliesrekening. 29. Overige schulden 30. Overlopende passiva De post Vooruitontvangen huren heeft betrekking op de verhuring van de Brede School aan de gemeente Terneuzen en huur die huurders vooruit hebben betaald per

wij K gevoel Jaarverslag 2011 Stichting Clavis

wij K gevoel Jaarverslag 2011 Stichting Clavis wij K gevoel Stichting Clavis Waar de wijk centraal staat, leeft het wij K gevoel op.. Stichting Clavis 04 INHOUDSOPGAVE A. A. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 06 1. Voorwoord 07 2. Verslag van het bestuur 2.1

Nadere informatie

wij K gevoel Jaarverslag 2010 Stichting Clavis

wij K gevoel Jaarverslag 2010 Stichting Clavis wij K gevoel Stichting Clavis Waar de wijk centraal staat, leeft het wij K gevoel op.. Stichting Clavis 04 INHOUDSOPGAVE A. A. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 06 1. Voorwoord 07 2. Verslag van het bestuur 2.1

Nadere informatie

SAMEN BOUWEN VLAANDEREN

SAMEN BOUWEN VLAANDEREN aan ZEEUWS- VLAANDEREN Samen bouwen Dit is de gezamenlijke visie van Clavis, Woonstichting Hulst en Woongoed Zeeuws- Vlaanderen op de sociale volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen. Ons motto: samen bouwen.

Nadere informatie

ACTIVITEITEN AMERSFOORT

ACTIVITEITEN AMERSFOORT ACTIVITEITEN AMERSFOORT Woningbezit naar woningtype Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning Totaal 5.462 3.588 3.119 598 12.767 Bovenstaand woningbezit is exclusief 540 onzelfstandige

Nadere informatie

wij K gevoel Jaarverslag 2013 Stichting Clavis

wij K gevoel Jaarverslag 2013 Stichting Clavis wij K gevoel Stichting Clavis Waar de wijk centraal staat leeft het wij K gevoel 2 INHOUDSOPGAVE A. Volkshuisvestingsverslag 1. Voorwoord 5 2. Verslag van het bestuur 6 2.1 Ondernemingsplan en missie 2.2

Nadere informatie

PRESTATIECONTRACT WONEN

PRESTATIECONTRACT WONEN PRESTATIECONTRACT WONEN 2011-2015 GEMEENTE BORNE WOONBEHEER BORNE EVALUATIE Op 30 september 2011 hebben de gemeente Bome en Woonbeheer Borne het Prestatiecontract Wonen 2011-2015 ondertekend. Dit Prestatiecontract

Nadere informatie

Collegebesluit Collegevergadering: 11 december 2018

Collegebesluit Collegevergadering: 11 december 2018 ONDERWERP Prestatieafspraken 2019 SAMENVATTING Gemeente, de Heemsteedse woningcorporaties Elan Wonen en Pre Wonen en hun huurdersorganisaties Bewonersraad Elan Wonen en Bewonerskern Pre streven een gemeenschappelijk

Nadere informatie

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein Samenvatting In 2015 leverden wij 39 appartementen op aan het Schauwplein te Putten. De belangstelling voor de woningen was groot en leidde tot doorstroming. Wij sloten in 2015 inclusief deze nieuwbouw

Nadere informatie

Bijdrage 2018 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Ooststellingwerf. Samen werken aan goed en betaalbaar wonen

Bijdrage 2018 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Ooststellingwerf. Samen werken aan goed en betaalbaar wonen Bijdrage 2018 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Ooststellingwerf Samen werken aan goed en betaalbaar wonen Goed en betaalbaar wonen in Ooststellingwerf Onze bijdrage 2018 aan uw woonvisie Gewoon

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Verkort Beleidsplan Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Ambities in 2017 In Baarn, Blaricum, Bunschoten, Gooise Meren, Hilversum en Wijdemeren Voorwoord Maarten van

Nadere informatie

Activiteiten Huizen. Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning 95% 5.209

Activiteiten Huizen. Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning 95% 5.209 Activiteiten Huizen Woningbezit Zelfstandige huurwoningen naar woningtype = 3.028 704 1.675 88 5.495 Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ Totaal bovenwoning Bovenstaand woningbezit is exclusief

Nadere informatie

Activiteiten Amsterdam

Activiteiten Amsterdam Activiteiten Woningbezit Zelfstandige huurwoningen naar woningtype = 1.570 2.328 15.018 236 19.152 Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ Totaal bovenwoning Bovenstaand woningbezit is exclusief

Nadere informatie

Lokaal betrokken, regionaal verbonden

Lokaal betrokken, regionaal verbonden Lokaal betrokken, regionaal verbonden Beweeg de muis over de tekstblokken en klik Voorwoord Lokaal betrokken, regionaal verbonden Dat is de titel van het ondernemingsplan 2014-2018 van. Omdat dat is wat

Nadere informatie

Bijdrage 2018 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Smallingerland. Samen werken aan goed en betaalbaar wonen

Bijdrage 2018 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Smallingerland. Samen werken aan goed en betaalbaar wonen Bijdrage 2018 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Smallingerland Samen werken aan goed en betaalbaar wonen Goed en betaalbaar wonen in Smallingerland Onze bijdrage 2018 aan uw woonvisie Gewoon dóen!

Nadere informatie

Bijdrage 2018 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Leeuwarden

Bijdrage 2018 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Leeuwarden Bijdrage 2018 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Leeuwarden Samen werken aan goed en betaalbaar albaar wonen Goed en betaalbaar wonen in Leeuwarden Onze bijdrage 2018 aan uw woonvisie Gewoon dóen!

Nadere informatie

VOLKSHUISVESTING TOEN EN NU!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Van sociale volkshuisvesting naar de woningcorporaties in 2014 is een grote stap.

VOLKSHUISVESTING TOEN EN NU!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Van sociale volkshuisvesting naar de woningcorporaties in 2014 is een grote stap. Belanghoudersbijeenkomst 3 juni 2014 Blad 1. Op verzoek van Wonen Zuidwest Friesland aangaande een toelichting over de betaalbaarheid van het wonen willen wij dit toespitsen op onze corporaties en de veranderingen

Nadere informatie

Prestatieafspraken 2019

Prestatieafspraken 2019 Prestatieafspraken 2019 De gemeente Oldebroek, vertegenwoordigd door de heer B. Engberts, handelend ter uitvoering van het besluit van burgemeester en wethouders van 13 november 2018, zaaknummer 1012173,

Nadere informatie

Bijdrage 2018 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Tytsjerksteradiel. Samen werken aan goed en betaalbaar wonen

Bijdrage 2018 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Tytsjerksteradiel. Samen werken aan goed en betaalbaar wonen Bijdrage 2018 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Tytsjerksteradiel Samen werken aan goed en betaalbaar wonen Goed en betaalbaar wonen in Tytsjerksteradiel Onze bijdrage 2018 aan uw woonvisie Gewoon

Nadere informatie

Betaalbaar en passend

Betaalbaar en passend 3 Betaalbaar en passend 28 3.1 Huurbeleid Vanaf 2016 wordt er passend toegewezen. Ons huurbeleid is daarop ingericht. Bij nieuwe verhuringen is de nieuwe huurprijs afgestemd op de aftoppingsgrenzen. Hierdoor

Nadere informatie

WONINGSTICHTING ST. JOSEPH STRAMPROY.

WONINGSTICHTING ST. JOSEPH STRAMPROY. Ondernemingsplan 2011-2014 van WONINGSTICHTING ST. JOSEPH STRAMPROY. Inleiding Woningstichting St. Joseph Stramproy ( Woningstichting) wil dat mensen goed, betaalbaar en prettig kunnen wonen. Om dat doel

Nadere informatie

Notitie nieuwbouwlocatie Oosterreeweg te Schiermonnikoog Datum

Notitie nieuwbouwlocatie Oosterreeweg te Schiermonnikoog Datum Notitie nieuwbouwlocatie Oosterreeweg te Schiermonnikoog Datum 9 april 2008 Onderwerp notitie betreffende nieuwbouwlocatie Oosterreeweg te Schiermonnikoog 1. Historie vanaf 2001 Woonplan 2001 Er is al

Nadere informatie

Activiteiten Almere. Woningbezit. Prestaties: afspraken en resultaten. Zelfstandige huurwoningen naar woningtype

Activiteiten Almere. Woningbezit. Prestaties: afspraken en resultaten. Zelfstandige huurwoningen naar woningtype Activiteiten Almere Woningbezit Zelfstandige huurwoningen naar woningtype 3.127 Eensgezinswoning 1.212 Galerijflat 1.750 Portiekflat 502 Beneden-/ bovenwoningen 6.591 Bovenstaand woningbezit in Almere

Nadere informatie

Prestatieafspraken Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders

Prestatieafspraken Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders Prestatieafspraken -2020 Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders Inleiding Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden. Hoeksteen van deze hervorming is de lokale verankering

Nadere informatie

Midden in Rhenen! Jaarbericht Rhenense Woningstichting 2013

Midden in Rhenen! Jaarbericht Rhenense Woningstichting 2013 Midden in Rhenen! Terugblik Het jaar 2013 was voor de Rhenense Woningstichting (RWs) een bijzonder jaar. Ondanks de onzekere financiële- en marktomstandigheden zijn we erin geslaagd om de voorgenomen investeringen

Nadere informatie

WoON-themarapport. Woningbouwplanningen van kwantiteit naar kwaliteit

WoON-themarapport. Woningbouwplanningen van kwantiteit naar kwaliteit Woningbouwplanningen van kwantiteit naar kwaliteit Middelburg, december 2013 Colofon SCOOP 2013 Samenstelling Dick van der Wouw Nadet Somers SCOOP Zeeuws instituut voor sociale en culturele ontwikkeling

Nadere informatie

Woonvisie. Steenwijkerland een samenvatting. Goed wonen komt met elkaar voor elkaar

Woonvisie. Steenwijkerland een samenvatting. Goed wonen komt met elkaar voor elkaar m e i 2 016 Woonvisie Steenwijkerland 2017 2021 een samenvatting Goed wonen komt met elkaar voor elkaar In Steenwijkerland is het goed wonen. En dat willen we zo houden. Hoe doen we dat? En, wat is daarvoor

Nadere informatie

Prestatieafspraken 2017

Prestatieafspraken 2017 Prestatieafspraken 2017 Aanleiding De prestatieafspraken 2017 zijn een vertaling van het bod, waarin de woningcorporaties aangeven door welke activiteiten zij een bijdrage leveren aan het realiseren van

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Stadsdeelraad Vergaderstukken/raadsvoorstellen 28 september 2010-r Voorstel van Raadsleden Van Lissum en De Meij (VVD) over Effecten van Europese maatregel voor huishoudens

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Inhoud. Voorwoord. Voorwoord. Beleid. Maatschappelijke verantwoording. Het huisvesten van de doelgroep. Kwaliteit en duurzaamheid.

Inhoud. Voorwoord. Voorwoord. Beleid. Maatschappelijke verantwoording. Het huisvesten van de doelgroep. Kwaliteit en duurzaamheid. Jaarverslag 2018 Inhoud Voorwoord SAMENVATTING JAARVERSLAG 2018 WONEN MIDDEN-DELFLAND Voorwoord Beleid Maatschappelijke verantwoording 03 05 06 Wij zijn een lokaal verankerde corporatie met een scherpe

Nadere informatie

Activiteiten Amersfoort

Activiteiten Amersfoort Activiteiten Amersfoort Woningbezit Zelfstandige huurwoningen naar woningtype = 5.561 3.553 3.088 600 12.802 Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ Totaal bovenwoning Bovenstaand woningbezit

Nadere informatie

Woonvisie. Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016

Woonvisie. Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016 Woonvisie Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016 Aanleiding Verschuiving van de volkshuisvestelijke opgave Sociale huur: Woningwet 2015 redelijke bijdrage Langer zelfstandig wonen Lokaal beleid 2

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

THEMABIJEENKOMST WONEN. 29 juni 2015

THEMABIJEENKOMST WONEN. 29 juni 2015 THEMABIJEENKOMST WONEN 29 juni 2015 1. Opzet van de bijeenkomst Na een korte introductie van de voorzitter (wethouder Wolff) houdt woningcorporatie ZO Wonen een korte presentatie op hun visie en functie

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Groei is van belang. Ondernemingsplan

Groei is van belang. Ondernemingsplan Groei is van belang Ondernemingsplan 2017-2021 Waar staan we voor? Arcade: mensen en wonen Wij zijn een maatschappelijk betrokken, initiatiefrijke en sociale onderneming. Wij verhuren en beheren circa

Nadere informatie

Beleidsplan

Beleidsplan Beleidsplan 2018-2022 Missie: In ons nieuwe beleidsplan blijft de missie ongewijzigd. Het blijft de beste zin die precies uitdrukt wie wij willen zijn en hoe we willen werken. Rijnhart Wonen creëert kansen

Nadere informatie

Wordt wonen in Oisterwijk een luxe? Pro-Plein Wonen

Wordt wonen in Oisterwijk een luxe? Pro-Plein Wonen Wordt wonen in Oisterwijk een luxe? Pro-Plein Wonen Frenkel Beerens Adviseur wonen 7 maart 2018 Inhoud Woningmarkt (5 min) Woonvisie (10 min) Onderzoek locaties sociale huur (5 min) WONINGMARKT Economische

Nadere informatie

Activiteiten Almere. Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning 95% 6.145

Activiteiten Almere. Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning 95% 6.145 Activiteiten Almere Woningbezit Zelfstandige huurwoningen naar woningtype = 3.211 1.204 1.591 491 6.497 Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ Totaal bovenwoning Bovenstaand woningbezit is exclusief

Nadere informatie

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Koersplan Woningbouwvereniging Poortugaal. OP HOOF D L I JN EN OP WEG NAAR TOEKOMSTBESTENDIGE VERNIEUWING

Koersplan Woningbouwvereniging Poortugaal.  OP HOOF D L I JN EN OP WEG NAAR TOEKOMSTBESTENDIGE VERNIEUWING Koersplan 2017-2020 OP HOOF D L I JN EN Woningbouwvereniging Poortugaal www.wbvpoortugaal.nl OP WEG NAAR TOEKOMSTBESTENDIGE VERNIEUWING Wij bieden betaalbare huurwoningen met een passende kwaliteit. We

Nadere informatie

Rapportage woonruimteverdeling Wachttijd voor een huurwoning loopt verder op. Eerste helft 2016

Rapportage woonruimteverdeling Wachttijd voor een huurwoning loopt verder op. Eerste helft 2016 Rapportage woonruimteverdeling Wachttijd voor een huurwoning loopt verder op. Eerste helft 2016 Samenvatting In de eerste helft van 2016 leverden wij geen nieuwe woningen op. Dat zie je terug in de slaagkansen

Nadere informatie

Goed wonen = samen doen!

Goed wonen = samen doen! Goed wonen = samen doen! Beleidsplan Tablis Wonen 2016 2019 Participatiemaatschappij In Nederland leven we steeds meer in een participatiemaatschappij. We maken steeds meer gebruik van elkaars sterke punten

Nadere informatie

Jaarplan, Begroting 2017 en Meerjarenprognose

Jaarplan, Begroting 2017 en Meerjarenprognose Jaarplan, Begroting 2017 en Meerjarenprognose 2017-2021 Goedgekeurd November 2016 Jaarplan 2017 1 Inleiding Voor het jaar 2017 presenteren we de begroting. Naast de cijfermatige opstelling, is er een toelichting

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

Prestatieafspraken Hellevoetsluis Woonstichting De Zes Kernen Gemeente Hellevoetsluis Huurdersvereniging Bernisse

Prestatieafspraken Hellevoetsluis Woonstichting De Zes Kernen Gemeente Hellevoetsluis Huurdersvereniging Bernisse Prestatieafspraken Hellevoetsluis 2019 Woonstichting De Zes Kernen Gemeente Hellevoetsluis Huurdersvereniging Bernisse Inleiding Voor u liggen de prestatieafspraken 2019 van de gemeente Hellevoetsluis,

Nadere informatie

4 Kwaliteit van het bezit

4 Kwaliteit van het bezit 4 Kwaliteit van het bezit 4.1 Kwaliteitsbeleid bestaand bezit Onderhoud moet het vastgoed van Woonpartners in technisch opzicht goed verhuurbaar houden. Tijdens de bewoning spelen we zo goed mogelijk in

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016

Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Boxmeer Herzieningswetproof Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Programma Deel 1: Informatie: Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Deel 2: Discussie: Verkennen

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein

Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein Inleiding Zowel de SJAR als de raad maakt zich zorgen over de huisvestingsmogelijkheden van jongeren. Dit heeft ertoe geleid dat het College van burgemeester

Nadere informatie

Activiteiten Hilversum

Activiteiten Hilversum Activiteiten Hilversum Woningbezit Zelfstandige huurwoningen naar woningtype 2.723 Eensgezinswoning 1.302 Galerijflat 1.825 Portiekflat 21 Beneden-/ bovenwoningen 5.601 Totaal Bovenstaand woningbezit is

Nadere informatie

Verkorte versie. wonen doen we samen

Verkorte versie. wonen doen we samen Verkorte versie ondernemingsplan Jaarverslag 2012013-2017 wonen doen we samen Inhoud 1 VOORWOORD...3 2 TOTSTANDKOMING...4 3 WIE ZIJN WIJ...5 3.1 Onze missie...5 3.2 Onze visie: Wonen doen we samen...5

Nadere informatie

Gemeente Oudewater. Huurdersorganisatie De Woningraat

Gemeente Oudewater. Huurdersorganisatie De Woningraat Prestatieafspraken 2018 Gemeente Oudewater Huurdersorganisatie De Woningraat Oudewater is een aantrekkelijke plek om te wonen en te leven en moet ook in de toekomst zo blijven, daar werken wij samen aan!

Nadere informatie

Gewoon goed. wonen WONINGSTICHTING BUITENLUST ONDERNEMINGSPLAN

Gewoon goed. wonen WONINGSTICHTING BUITENLUST ONDERNEMINGSPLAN Gewoon goed wonen WONINGSTICHTING BUITENLUST ONDERNEMINGSPLAN 2014-2018 2 WONINGSTICHTING BUITENLUST Hierbij presenteren wij met veel plezier ons ondernemingsplan 2014-2018 met als titel: GEWOON GOED WONEN

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

2016: prestaties. van formaat! 160 woningtoewijzingen. 150 welkomstpassen. +30 nieuwbouwwoningen

2016: prestaties. van formaat! 160 woningtoewijzingen. 150 welkomstpassen. +30 nieuwbouwwoningen 2016: prestaties van formaat! +30 nieuwbouwwoningen 160 woningtoewijzingen 150 welkomstpassen Voorwoord Aan het begin van het jaar stelde ik de vraag: kunnen wij vanuit onze visie aan het werk binnen de

Nadere informatie

ACTIVITEITEN AMERSFOORT

ACTIVITEITEN AMERSFOORT ACTIVITEITEN AMERSFOORT Woningbezit naar woningtype Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning Totaal 5.543 3.327 2.934 1.169 12.973 Woningbezit naar huurprijscategorieën AMERSFOORT

Nadere informatie

Activiteitenoverzicht Midden-Groningen 2019

Activiteitenoverzicht Midden-Groningen 2019 ACTIVITEITENOVERZICHT 2019 MIDDEN-GRONINGEN juni 2018 1. INLEIDING Voor u ligt het activiteitenoverzicht 2019 van Actium aan de gemeente Midden-Groningen, met daarin de voorgenomen activiteiten van Actium

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Gewoon Dóen! WoonFriesland

Gewoon Dóen! WoonFriesland Gewoon Dóen! WoonFriesland in 2016 Gewoon dóen en Gewoon dóen! Betaalbare woningen voor mensen die dat nodig hebben; daar draait het om bij WoonFriesland. Om de focus te houden op de kwaliteit van sociale

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Lefier in samenvatting jaarverslag. Samenvatting jaarverslag

Lefier in samenvatting jaarverslag. Samenvatting jaarverslag Lefier in 2014 samenvatting jaarverslag Samenvatting jaarverslag 2014 1 Lefier in 2014 samenvatting jaarverslag Wij zijn Lefier, een woningcorporatie in Noord-Nederland. Lefier staat midden in de samenleving

Nadere informatie

Vivare Gemeente Renkum

Vivare Gemeente Renkum Samenvatting Vivare Gemeente Renkum Prestatieafspraken 2015-2018 Vivare en de gemeente Renkum werken samen aan voldoende goede huurwoningen op de juiste plek voor een juiste prijs. Meer dan voorheen moet

Nadere informatie

RWS Jaarplan

RWS Jaarplan RWS Jaarplan 2012-2013 Het jaarplan 2012-2013 vloeit voort uit het Ondernemingsplan 2012-2016. Het is een concrete uitwerking van wat we in 2013 doen om de lange termijn doelen van het ondernemingsplan

Nadere informatie

Plan van aanpak realisatie taakstelling huisvesting statushouders in de regio Alkmaar

Plan van aanpak realisatie taakstelling huisvesting statushouders in de regio Alkmaar Plan van aanpak realisatie taakstelling huisvesting statushouders in de regio Alkmaar Aan: Van: Colleges van b en w Regio Alkmaar PORA Wonen 1 april Onderwerp: Plan van aanpak realisatie taakstelling huisvesting

Nadere informatie

wij K gevoel Jaarverslag 2013 Stichting Clavis

wij K gevoel Jaarverslag 2013 Stichting Clavis wij K gevoel Jaarverslag 2013 Stichting Clavis Waar de wijk centraal staat leeft het wij K gevoel 2 INHOUDSOPGAVE A. Volkshuisvestingsverslag 1. Voorwoord 5 2. Verslag van het bestuur 6 2.1 Ondernemingsplan

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2014 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

Lichte toename jaar en kinderen 0-14

Lichte toename jaar en kinderen 0-14 Tabel 1 Bevolking naar leeftijd 1.1.2013 leeftijd Sliedrecht 2010 Sliedrecht 2013 % 0-14 4424 4526 18,6 15-24 2937 2951 12,1 25-44 6369 6330 26,0 45-64 6174 6137 25,2 65-74 2162 2368 9,7 75 jaar e.o. 1987

Nadere informatie

inform special Ruimte geven en samen leven

inform special Ruimte geven en samen leven inform special Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan WSP 2013-2017 Het ondernemingsplan 2013-2017 van Woningstichting Putten Ruimte geven en samen leven Ruimte geven en samen leven is de titel van

Nadere informatie

Prestatie afspraken gemeente Mook en Middelaar 2019

Prestatie afspraken gemeente Mook en Middelaar 2019 Prestatie afspraken gemeente Mook en Middelaar 2019 In 2016 heeft de gemeente Mook en Middelaar, woningcorporatie Destion en de huurdersraad van Destion prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2017

Nadere informatie

Beantwoording artikel 38 vragen

Beantwoording artikel 38 vragen Beantwoording artikel 38 vragen Aan de PvdA fractie Ter attentie van mevrouw Suijker directie/afdeling RO/RBA contactpersoon J. de Heer onderwerp artikel 38 vragen PvdA telefoon 0182-588288 uw kenmerk

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Bericht. Inhoud. Bericht van onze directeur-bestuurder. Bericht van de raad van commissarissen. Het huisvesten van onze doelgroep

Bericht. Inhoud. Bericht van onze directeur-bestuurder. Bericht van de raad van commissarissen. Het huisvesten van onze doelgroep Jaarverslag 2017 Inhoud Bericht VAN ONZE DIRECTEUR-BESTUURDER Bericht van onze directeur-bestuurder Bericht van de raad van commissarissen Het huisvesten van onze doelgroep De kwaliteit van onze woningen

Nadere informatie

Activiteitenoverzicht gemeente Aa en Hunze 2019

Activiteitenoverzicht gemeente Aa en Hunze 2019 ACTIVITEITENOVERZICHT 2019 AA EN HUNZE juni 2018 1. INLEIDING Voor u ligt het activiteitenoverzicht 2019 van Actium aan de gemeente Aa en Hunze, met daarin de voorgenomen activiteiten van Actium in de

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

J1,11!ILIKIJij.,131J1 G D Tf(V(Ce

J1,11!ILIKIJij.,131J1 G D Tf(V(Ce J1,11!ILIKIJij.,131J1 G D2 02.11.2015 0035 Tf(V(Ce Aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Dordrecht Postbus 8 3300 AA DORDRECHT Behandeld door: mevrouw C. Geenen-ter Hoeven Kenmerk:

Nadere informatie

Themabijeenkomst gemeente Valkenswaard 17 maart 2016

Themabijeenkomst gemeente Valkenswaard 17 maart 2016 Themabijeenkomst gemeente Valkenswaard 17 maart 2016 Programma 20.00 Welkom 20.05 Inleidingen Gevolgen Woningwet voor wonen in Valkenswaard Woningmarktontwikkelingen Valkenswaard Resultaten Woningbelang

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 in Perspectief L0339 Woningbouwvereniging 't Goede Woonhuys Hilversum CFV 2009 in Perspectief L0339 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen

Nadere informatie

Jaarverslag 2018, Samenvatting

Jaarverslag 2018, Samenvatting Jaarverslag 2018, Samenvatting Datum 23 april 2019 Status Definitief Versie V-11, samenvatting Auteur Woonmeij pagina 1 van 6 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Bestuursverslag 3 3 Volkshuisvestingsverslag

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Woningcorporaties in Nuth. Presentatie gemeenteraad Nuth

Woningcorporaties in Nuth. Presentatie gemeenteraad Nuth Woningcorporaties in Nuth Presentatie gemeenteraad Nuth 27 november 2012 Inhoud presentatie Voorstellen: Wonen Zuid & Wonen Limburg Wat doen woningcorporaties? Ontwikkelingen in de woningmarkt Regeerakkoord

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

9,65 x 15,8 mm. Sluisweg. 4,9 x 5,25 mm. verslag 2015-01-27

9,65 x 15,8 mm. Sluisweg. 4,9 x 5,25 mm. verslag 2015-01-27 9,65 x 15,8 mm Sluisweg 4,9 x 5,25 mm verslag 2015-01-27 Verslag van de bijeenkomst met de bewoners van de Sluisweg op dinsdag 27 januari 2015 om 19.30 uur in het EMS gebouw aan de Sluisweg 67 E. Aanwezigen:

Nadere informatie

ONDERNEMINGSPLAN volkshuisvesters

ONDERNEMINGSPLAN volkshuisvesters ONDERNEMINGSPLAN 2016 2020 volkshuisvesters ONDERNEMINGSPLAN 2016 2020 volkshuisvesters 1 inhoud ONZE VISIE 4 INHOUD ONZE MISSIE 4 ONZE DOELEN 5 1. KLANTGERICHT DIENSTVERLENEN 6 2. BETAALBARE WONINGEN

Nadere informatie

voorwoord Jan de Vries, directeur-bestuurder

voorwoord Jan de Vries, directeur-bestuurder AMBITIE 2016 voorwoord Jan de Vries, directeur-bestuurder Aan het begin van 2016 blikken wij terug en kijken wij vooruit in dit DuoDoc. Voordat wij dat doen willen wij eerst iedereen bedanken. Het was

Nadere informatie

Gemeentelijk beleid wonen en zorg

Gemeentelijk beleid wonen en zorg Informatieblad 2. Wonen en zorg April 2015 Gemeentelijk beleid wonen en zorg Gemeentelijk beleid over wonen en zorg wordt vormgegeven in de woonvisie van een gemeente. Concrete afspraken over doelstellingen

Nadere informatie

Prestatieafspraken Gemeente IJsselstein / / Gemeente *7/ IJsselstein Providesv

Prestatieafspraken Gemeente IJsselstein / / Gemeente *7/ IJsselstein Providesv ^ Gemeente *7/ IJsselstein Providesv Gemeente IJsselstein / / Gemeente IJsselstein - Provides - HVIJ lad 1 van 1 Gemeente IJsselstein Provides Woningwet 2015 In de nieuwe Woningwet (per 1 juli 2015 ingegaan)

Nadere informatie

VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG

VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG HUURPRIJS 1.1. HOE HOOG WORDT MIJN HUURPRIJS BIJ MODERNISERING? Wij gaan met u in gesprek over de mogelijkheden bij modernisering. Een aantal maatregelen

Nadere informatie

STAPPENPLAN REALISATIE TAAKSTELLING VERGUNNINGHOUDERS

STAPPENPLAN REALISATIE TAAKSTELLING VERGUNNINGHOUDERS STAPPENPLAN REALISATIE TAAKSTELLING VERGUNNINGHOUDERS Dit stappenplan is bedoeld voor gemeenten die willen onderzoeken welke huisvestingsvormen het beste kunnen worden ingezet om de hoge taakstellingen

Nadere informatie

Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel

Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel Samen naar de gewenste woningvoorraad in Odiliapeel Eindverslag April 2015 1. Inleiding In april 2014 hebben gemeente Uden, gemeente Veghel en wooncorporatie Area een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Om

Nadere informatie

Inhoudsopgave Beginpagina...1 Vragenlijst...2 Afsluitende pagina...7

Inhoudsopgave Beginpagina...1 Vragenlijst...2 Afsluitende pagina...7 20151020 NETQ verwarde personen/ggz Inhoudsopgave Beginpagina...1 Vragenlijst...2 Afsluitende pagina...7 i Beginpagina Beste heer, mevrouw, Aedes krijgt van leden regelmatig signalen over overlast en andere

Nadere informatie

voor middelgrote woningen... 23

voor middelgrote woningen... 23 INHOUD TABELLENBOEK INHOUD TABELLENBOEK... 1 6 Marktwerking... 18 6-1 Tabellen gemiddelde maandhuur gekruist met vraag-aanbodverhouding in stedelijke centrumgebieden... 18 6-1-a Gemiddelde maandhuur per

Nadere informatie

bijlage bijgevoegd Algemeen Uitvoeringsmaatregelen en Uitvoeringsparagraaf Deze zijn verwijderd uit het document en zijn

bijlage bijgevoegd Algemeen Uitvoeringsmaatregelen en Uitvoeringsparagraaf Deze zijn verwijderd uit het document en zijn Bijlage Wijzigingen Nota Wonen Blz. oude Was Wordt versie Algemeen Cijfers Zijn voor zover mogelijk geactualiseerd en als bijlage bijgevoegd Algemeen Uitvoeringsmaatregelen en Uitvoeringsparagraaf Deze

Nadere informatie

HUURPRIJSBELEID. Wonen Midden-Delfland. Maasland, februari 2019

HUURPRIJSBELEID. Wonen Midden-Delfland. Maasland, februari 2019 HUURPRIJSBELEID 2019 Wonen Midden-Delfland Maasland, februari 2019 1 2 Inleiding In het najaar van 2016 is het huurbeleid 2016-2017 vastgesteld. Voor het huurbeleid 2018-2019 gelden dezelfde uitgangspunten

Nadere informatie

Samenvatting Jaarverslag 2013

Samenvatting Jaarverslag 2013 Samenvatting Jaarverslag 2013 Het jaar 2013 laat zich voor KleurrijkWonen kenmerken door: het realiseren vaneen aantal grote onderhouds- en herstructureringsprojecten; het ruimschoots behalen van onze

Nadere informatie