SOCIAAL PLAN GROOT ONDERHOUD. Schollevaar. Capelle aan den IJssel

Transcriptie

1 SOCIAAL PLAN GROOT ONDERHOUD Schollevaar Capelle aan den IJssel Sociaal Plan Groot Onderhoud Ketensamenwerking Schollevaar Pagina 1

2 Inleiding Havensteder pleegt de komende jaren groot onderhoud aan bijna 2000 woningen in de wijk Schollevaar in Capelle aan den IJssel. Dit doen we in nauwe samenwerking met Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling West. Voor ieder deelproject richten we een klankbordgroep van huurders op. Met deze klankbordgroepen overleggen we over de groot onderhoudsplannen. Door het groot onderhoud voldoen de woningen straks weer aan de eisen van deze tijd. De werkzaamheden leveren ook overlast op voor de huurders. Niet iedere gezinssituatie is hetzelfde. We willen zorgvuldig om gaan met de belangen van onze huurders. Daarom is dit sociaal plan opgesteld. Dit sociaal plan geldt voor alle groot onderhoudsprojecten die we in ketensamenwerking met Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling West uitvoeren in Capelle aan den IJssel, wijk Schollevaar. Het sociaal plan maakt integraal deel uit van alle met huurders gemaakte afspraken met betrekking tot de ingrepen aan hun woning. Artikel 1 Algemeen 1.1 Dit sociaal plan treedt per deelproject in werking op het moment dat Havensteder en de klankbordgroep van dat deelproject overeenstemming hebben bereikt over het groot onderhoudsplan en geldt tot het moment dat het werk van dat deelproject is opgeleverd. 1.2 Degenen die een beroep kunnen doen op het sociaal plan zijn alle huurders van Havensteder van de woningen in de deelprojecten: Deelproject Complex nummer Complexnaam Aïda/Arabella EGW Aïda/Arabella stertorens Nabucco/Operalaan Nabucco/Rigoletto Nabucco/Rigoletto stertorens Mauritshuis/Lakenhal/Bonnefanten/Prinsenhof EGW Mauritshuis/Lakenhal/ Bonnefanten/Prinsenhof/Hermitage MGW Griet Manshande erf/anna Karenina erf/ Ina Damman erf EGW Roos van Dekema erf /Elisabeth Musch erf/sara Burgerhart erf EGW Norma/Parsifal Evoluon/Het Steen/Agnietenhof Vuurdans flat Stoelendans/Vuurdans/Klepperdans/Pauwendans Vuurdans/Klepperdans MGW Kringdans EGW Kringdans MGW Feestdans/Vreugdedans Ets/Fresco/Grafiek Aquarel/Grafiek Anton Wachterburg/Pallieterburg EGW Jachthoorn/Waldhoorn EGW Prent/Penseel/Grafiek Prent/Penseel MGW VVE 1.3 De bepalingen van het Sociaal Plan zijn van toepassing op huurders die voldoen aan de definitie huurder (zie begrippenlijst).

3 1.4 De huidige huurcontracten blijven geldig, ook na afronding van de werkzaamheden. Indien de huurder kiest voor geriefverbetering(en), kan dit leiden tot aanpassing van de huurprijs. 1.5 Tot de start van de werkzaamheden in de woning voert Havensteder de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden en reparaties normaal uit. 1.6 Als de huurder de huurovereenkomst opzegt op een datum voorafgaand aan de start van de werkzaamheden in de woning, dan moet de huurder de woning opleveren volgens de bepalingen in de huurovereenkomst. De huurder heeft in dat geval geen recht op een financiële vergoeding, zoals in artikel 3 is aangegeven. 1.7 Dit sociaal plan vormt de basis voor verdere praktische afspraken rond het groot onderhoudproject. Deze afspraken worden vastgelegd in het Informatieboekje Groot Onderhoud. Dit boekje wordt in overleg met de klankbordgroep opgesteld en is gereed vóór aanvang van de uitvoering van het groot onderhoud. 1.8 Havensteder en de uitvoerende partijen verplichten zich de overlast voor de huurder zo beperkt mogelijk te houden. De uitvoerende partijen worden gehouden aan een gedragscode. 1.9 De huurder verplicht zich de uitvoering van de werkzaamheden mogelijk te maken en te zorgen dat er ten tijde van de werkzaamheden in de woning iemand namens de huurder aanwezig is die toezicht houdt op de eigendommen van de huurder. Artikel 2 Procedure bij Groot Onderhoud 2.1 Havensteder stelt per deelproject een groot onderhoudsplan vast in overleg met de klankbordgroep. 2.2 Nadat de huurder op een informatieavond op de hoogte is gebracht van de plannen worden er individuele afspraken gemaakt met de huurder. 2.3 Voor de start van de werkzaamheden komt de uitvoerder persoonlijk bij de huurder langs in de woning. Dit wordt de warme opname genoemd. De warme opname heeft vooral een technische insteek. Aan de orde komen: de standaardwerkzaamheden die verricht zullen worden; de voorzieningen die nodig zijn; de keuze voor extra werkzaamheden en welke kosten, die vooraf betaald moeten worden aan de aannemer, dit met zich meebrengt; de maatregelen die de bewoner moet treffen om de uitvoering soepel te laten verlopen; de vergoedingen; de rechten en plichten van alle betrokkenen; de noodzaak voor speciale maatregelen wegens persoonlijke omstandigheden. De afspraken worden vastgelegd in de individuele overeenkomst groot onderhoud die door de huurder en Havensteder voor akkoord worden ondertekend. 2.4 Indien de huurder dit wenst, komt voor de start van de werkzaamheden een medewerker van Havensteder bij de huurder thuis voor een gesprek. Dit gesprek heeft geen technische insteek, maar een sociaal doel. Aan de orde komen onder andere: de persoonlijke omstandigheden (medisch, psychisch, sociaal), die speciale maatregelen noodzakelijk maken; Het inventariseren van mogelijke knelpunten tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, die verband houden met de persoonlijke omstandigheden; voorzieningen die mogelijk getroffen moeten worden om tegemoet te komen aan de persoonlijke omstandigheden; informatie over rechten en plichten van de huurder, mede op basis van dit sociaal plan. Ook deze afspraken worden schriftelijk vastgelegd en zowel door Havensteder als de huurder voor akkoord ondertekend. 2.5 Tijdens de uitvoering voert Havensteder indien noodzakelijk overleg met de klankbordgroep over de voortgang. Sociaal Plan Groot Onderhoud Ketensamenwerking Schollevaar Pagina 3

4 Artikel 3 Vergoedingen 3.1 Recht op vergoeding: De huurder komt in aanmerking voor vergoedingen als het huurcontract op zijn/haar naam staat en de huurder ingeschreven staat in het bevolkingsregister en feitelijk woonachtig is in de woning. Per huishouden wordt één vergoeding verleent. Onderhuurders, kamerhuurders en inwoners hebben geen recht op vergoedingen. 3.2 Openstaande vorderingen: Vergoedingen worden pas uitgekeerd als er geen sprake is van openstaande vorderingen bij de verhuurder of als de huurder toestemming geeft voor het verrekenen van de vergoeding met de nog verschuldigde huur, servicekosten of andere openstaande vorderingen, met uitzondering van vorderingen die zijn ontstaan als gevolg van geschillen bij de huurcommissie. 3.3 Wanprestatie: Het recht op vergoeding vervalt als er sprake is van toerekenbaar tekortkomen van de huurder. 3.4 Ongeriefvergoeding: Voor de periode dat er werkzaamheden binnen de woning plaatsvinden, ontvangt de hoofdhuurder een vergoeding voor de overlast van 30,- per geplande werkdag, met een maximum van 15 werkdagen. Tijdens de warme opname worden de keuzes en het aantal geplande werkdagen besproken. De keuzes worden samen met de hoogte van de ongeriefvergoeding vastgelegd in de individuele overeenkomst groot onderhoud. Als, buiten de schuld van de huurder, de werkzaamheden in de woning langer duren dan gepland en afgesproken, heeft de huurder recht op de ongeriefvergoeding per dag dat er in de woning nog werkzaamheden worden verricht. In dergelijke gevallen wordt de vergoeding tijdens de oplevering in overleg met de huurder vastgesteld. In het informatieboekje wordt de planning voor de verschillende werkzaamheden opgenomen. De werkzaamheden in de woning worden zoveel mogelijk uitgevoerd in aaneengesloten werkdagen. 3.5 Vergoeding van gevolgschade: Indien als gevolg van de geplande werkzaamheden schade ontstaat aan de inrichting van de woning, wordt deze schade naar redelijkheid vergoed. Hierbij wordt onder meer gedacht aan schade aan wanden, vloeren of raambekleding. Tijdens de warme opname kan de relevante bestaande situatie op foto worden vastgelegd. 3.6 Wijze van betaling: De ongeriefvergoeding wordt binnen twee maanden, nadat het opleverformulier door de huurder is ondertekend, uitbetaald. De huurder is verantwoordelijk voor het doorgeven van het juiste rekeningnummer. 3.7 Schade door uitvoerende partijen: Schade veroorzaakt door de uitvoerende partijen bij de uitvoering van de werkzaamheden wordt door Havensteder vergoed. De manier waarop schade moet worden gemeld en wordt afgehandeld (de procedure) is vastgelegd in het informatieboekje. Artikel 4 Maatwerk Er kunnen bij een huurder of zijn huisgenoten specifieke omstandigheden voorkomen waarmee Havensteder bij de uitvoering van het groot onderhoud rekening moet houden. De huurder kan dan een beroep doen op individueel maatwerk. Maatwerk is echter uitzondering op de regel.

5 De huurder komt in aanmerking voor individueel maatwerk als: er sprake is van specifieke omstandigheden van de huurder of een of meer van zijn medebewoners op grond van medische, psychische of sociale indicatie gebaseerd op een verklaring van een behandelend arts, zorginstelling of werkgever; verwacht kan worden dat de problemen aantoonbaar ontstaan als gevolg van het groot onderhoud; de huurder door deze omstandigheden niet in de woning kan blijven en er geen mogelijkheden zijn om overdag elders te verblijven. Of de huurder in aanmerking komt voor individueel maatwerk bepaalt Havensteder tijdens het huisbezoek. Als de huurder tijdens de werkzaamheden niet in de eigen woning kan blijven, blijft de verplichting bestaan dat iemand namens de huurder aanwezig is. Wanneer dat niet mogelijk blijkt, wordt samen met de huurder naar een oplossing gezocht. Havensteder bericht de huurder tenminste vier weken voor aanvang van de werkzaamheden in de woning, welke vorm van individueel maatwerk wordt verleend. Artikel 5 Voorzieningen tijdens de uitvoering 5.1 Voor de tijdelijke opslag van goederen uit de woning stelt Havensteder, in uitzonderlijke gevallen, voorzieningen ter beschikking. De huurder krijgt van de uitvoerder middelen om de inboedel tegen stof te beschermen. 5.2 Wanneer een berging ingrijpend verbeterd wordt, stelt Havensteder voorzieningen voor een tijdelijke opslag ter beschikking. 5.3 Na elke werkdag wordt de woning wind- en waterdicht gemaakt, kan de woning (indien nodig) verwarmd worden, heeft de huurder de beschikking over water en kan een toilet gebruikt worden. Het is mogelijk om te koken. De woning is zoveel mogelijk beveiligd tegen inbraak. Artikel 6 Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV) 6.1 De bepalingen en algemene voorwaarden in het beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen zijn van toepassing. 6.2 Indien door de huurder Zelf Aangebrachte Veranderingen de uitvoering van de geplande onderhoudswerkzaamheden belemmeren, bepaalt de uitvoerder in overleg met de huurder tijdens de warme opname of deze voorzieningen moeten worden verwijderd. Het verwijderen en eventueel terugplaatsen van de Zelf Aangebrachte Veranderingen is de verantwoordelijkheid van de huurder. Eventuele kosten die hieruit voortvloeien zijn voor rekening van de huurder. 6.3 Indien de huurder zich door deze regeling onevenredig benadeeld voelt, kan een beroep worden gedaan op de hardheidsclausule van dit sociaal plan. Verschil van opvatting over de toepassing van de regeling wordt voorgelegd aan de geschillenadviescommissie. Artikel Informatie Informatie en overleg Havensteder informeert de huurder, in overleg met de klankbordgroep, tijdig, regelmatig en correct over de voorbereiding, de planontwikkeling en de uitvoering van het Groot Onderhoud. Er wordt in het project een modelwoning ingericht, waarin de huurder het resultaat van de uitvoering kan zien. Daar is ook informatie beschikbaar over de keuzemogelijkheden. De modelwoning is uiterlijk twee weken na de bewonersavond gereed. Voor aanvang van de werkzaamheden wordt er door Havensteder, in overleg met de klankbordgroep, een informatieboek gemaakt. Sociaal Plan Groot Onderhoud Ketensamenwerking Schollevaar Pagina 5

6 7.2 Overleg met de klankbordgroep Havensteder maakt met de klankbordgroep afspraken over de gang van zaken bij het groot onderhoud in het complex. Havensteder overlegt over de voortgang en de uitwerking van de plannen. Het heeft de voorkeur om samen met de klankbordgroep de planvorming te bespreken. De klankbordgroep heeft de status van bewonerscommissie als bedoeld in de Nieuwe Overlegwet. Artikel 8 Maatregelen ten behoeve van de Leefbaarheid Om tijdens de werkzaamheden de omgeving leefbaar te houden, wordt door Havensteder extra aandacht besteed aan veiligheid en het aanzien van de buurt. Daartoe worden afspraken met de aannemer over werkwijze en inrichting van de bouwplaats vastgelegd in een gedragscode. Havensteder voorziet leegstaande woningen van gordijnen en draagt zorg voor het tuinonderhoud van deze woningen. Ook van de huurder wordt verwacht dat hij gedurende de uitvoering bijdraagt aan de leefbaarheid van de omgeving. Artikel 9 Geschillenregeling 9.1 Op deze overeenkomst en de daaruit voortvloeiende geschillen is het Nederlands recht van toepassing. 9.2 In geval van een meningsverschil hebben alle partijen de inspanningsverplichting om tot consensus te komen. De huurder meldt het meningsverschil binnen twee weken na het ontstaan van het geschil schriftelijk bij Havensteder. Om consensus te bereiken verplichten de partijen zich over en weer zo nodig alternatieven te beproeven. 9.3 Als Havensteder niet of niet afdoende binnen zes weken op het schriftelijk bericht van de klager reageert, dan kan de klager binnen twee maanden na het verstrijken van de termijn van zes weken, dan wel binnen twee maanden na ontvangst van de reactie van Havensteder, de Geschillen Advies Commissie (GAC) van Havensteder verzoeken om behandeling van het tussen hem en Havensteder bestaande geschil. 9.4 Geschillen dienen schriftelijk of per en gemotiveerd worden voorgelegd aan de geschillenadviescommissie (GAC). Dit gebeurt bij voorkeur op het daartoe bestemde formulier. Een partij die een zaak bij de geschillenadviescommissie wil voorleggen moet daar de andere partij schriftelijk van op de hoogte brengen. 9.5 De geschillenadviescommissie brengt gekwalificeerd advies uit aan de bestuurder van Havensteder. Als het besluit van de bestuurder afwijkt van het advies van de commissie, wordt dit schriftelijk gemotiveerd. 9.6 Indien de huurder het niet eens is met de uitspraak van de bestuurder, dan ligt altijd de weg open naar de kantonrechter. Artikel 10 Hardheidsclausule 10.1 Bijzondere omstandigheden waarin het Sociaal Plan niet voorziet Als een huurder door het groot onderhoud wordt geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin dit Sociaal Plan niet voorziet dan wel omstandigheden die voor de huurder onevenredige negatieve gevolgen heeft, dan kan de huurder Havensteder schriftelijk verzoeken in zijn of haar geval van het sociaal plan af te wijken of aanvullende maatregelen (zoals individueel maatwerk) te treffen.

7 10.2 Procedure Havensteder neemt dit verzoek in behandeling en gaat zo spoedig mogelijk, maar in ieder geval binnen vier weken nadat het verzoek is ontvangen, een persoonlijk gesprek aan met de huurder. Na het gesprek informeert Havensteder zo spoedig mogelijk, maar in ieder geval binnen twee weken, schriftelijk over deze beslissing. Als Havensteder het verzoek van de huurder niet overneemt of deels niet overneemt, wordt dit schriftelijk met reden omkleed meegedeeld. De huurder kan binnen zes weken na de ontvangst van dit besluit tegen de beslissing in beroep gaan bij de geschillencommissie. De hardheidsclausule treedt in werking gelijktijdig met het sociaal plan. Voor akkoord getekend op te Rotterdam Havensteder De heer H. Wielaard manager Gebied Sociaal Plan Groot Onderhoud Ketensamenwerking Schollevaar Pagina 7

8 Bijlage 1 Begrippenlijst Hieronder volgt de omschrijving van de begrippen die in dit Sociaal Plan worden gebruikt. Geriefverbetering Verbeteringen ten opzichte van de oude situatie, anders dan Groot Onderhoud, die het woongenot vergroten. Hier staat een huurverhoging tegenover. (Keuzepakket) Groot Onderhoud Planmatige onderhoudswerkzaamheden incl. het opheffen van technische gebreken aan de woning. Hier staat geen huurverhoging tegenover. (Basispakket) Hardheidsclausule Regeling voor de huurder, die aantoonbaar meer nadeel van de plannen en werkzaamheden heeft dan andere huurders. Hoofdhuurder Degene die een huurcontract heeft voor onbepaalde tijd, ingeschreven staat bij de gemeente op hetzelfde adres en feitelijk woonachtig is in de woning (kunnen ook meerdere personen zijn). Huur De prijs per maand, die de huurder verschuldigd is aan de verhuurder voor het enkele gebruik van de woning. Dit is de kale huur exclusief eventuele servicekosten. Huurcontract Schriftelijke overeenkomst, voor onbepaalde tijd afgesloten tussen de huurder en verhuurder, die betrekking heeft op een zelfstandige woning. Huurdersvereniging De vertegenwoordiging van de huurders in een wijk/complex volgens de voorschriften van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder. Informatieboekje Boekje met alle informatie en collectieve afspraken over het Groot Onderhoud die voor de huurder van belang zijn. Het informatieboekje maakt onderdeel uit van de individuele Groot Onderhoudovereenkomst tussen verhuurder en huurder. Dit boekje wordt in nauw overleg met de huurdersvereniging gemaakt en met instemming van de huurdersvereniging vastgesteld. Inwoner Degene die staat ingeschreven op het adres, maar die niet zelf een huurcontract heeft met de verhuurder, zoals minderjarige kinderen (kunnen ook meerdere personen zijn). Leefbaarheidafspraken Afspraken tussen verhuurder en huurdersvereniging over maatregelen en activiteiten waarmee de leefbaarheid, veiligheid en gezondheid tijdens het Groot Onderhoud worden gewaarborgd en over de wijze waarop verhuurder en huurder(s) daarbij samenwerken. Medehuurder Zie definitie van hoofdhuurder. Dit kunnen zijn: de echtgenoot/geregistreerde partner of door verhuurder of door rechter erkende medehuurder. Medische aanpassingen Aanpassingen die in of bij de woning zijn aangebracht krachtens de WMO en die noodzakelijk zijn voor het zelfstandig functioneren van bewoners met lichamelijke beperkingen. Overlast bij Groot Onderhoudswerkzaamheden Er is sprake van overlast bij Groot Onderhoudswerkzaamheden als bij uitvoering van de werkzaamheden in bewoonde staat één of meerdere vertrekken in de woning niet of slechts beperkt door de huurder gebruikt kunnen worden.

9 Warme opname De opname van de woning die plaats vindt vlak voor de start van uitvoering van de werkzaamheden. Hierbij wordt bekeken welke werkzaamheden in de woning dienen te worden uitgevoerd. Ook worden er werkafspraken met de huurder gemaakt. Zelf Aangebrachte Veranderingen(ZAV) Zelf aangebrachte veranderingen zijn veranderingen, die de huurder heeft aangebracht nadat hij de woning heeft betrokken. Deze veranderingen behoren derhalve niet tot de standaarduitrusting van de woning. Sociaal Plan Groot Onderhoud Ketensamenwerking Schollevaar Pagina 9