Raadsbijlage Voorstel inzake de oplossing van het huisvestingsprobleem

Transcriptie

1 gemeente Eindhoven Dienst Maatschappelijke Ontu ikkeling Raadsbijlage nummer 82 Inboeknummer 01V Beslisdatum B%W 8 mei 2001 Dossiernummer Raadsbijlage Voorstel inzake de oplossing van het huisvestingsprobleem van Stichting Pop Ei aan de Zoutstraat 1 inleiding Sinds jaar en dag is bekend dat de huisvestingssituatie van Pop Ei aan de Zoutstraat slecht is. Om die reden is een aantal jaren geleden bij de start van de voorbereiding van de herontwikkeling/nieuwbouw van De Effenaar onderzocht of Pop Ei wellicht naast De Effenaar zou kunnen worden gehuisvest, Om financiele redenen is daarvan afgezien. De kosten werden destijds geschat op circa f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,73) exclusief BTW. Vervolgens zijn twee trajecten bewandeld: 1 een onderzoek naar de mogelijkheid het huidige pand zodanig te verbouwen dat Pop Ei minimaal de komende vijf jaar goed vooruit kan; 2 een onderzoek naar een alternatieve locatie. Op grond van de onderzoeksresultaten besloten wij op 9 mei 2000 in te stemmen met de voorbereiding van een definitief ontwerp (DO) voor de verbouwing van het pand Zoutstraat 2 ter realisering van het Programma van Eisen van Pop Ei. Uitgangspunt vormde daarbij een uitgewerkte begroting van f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,32). Tijdens de voorbereiding van het DO bleek echter dat, vooral als gevolg van Arboeisen, de gewenste oplossing ongeveer dubbel zo duur zou zijn. Om die reden werd er met medewerking van Pop Ei gezocht naar een goedkopere oplossing, waarbij op sommige onderdelen werd ingeleverd op het Programma van Eisen. Deze alternatieve oplossing bleek echter nauwelijks een bezuiniging op te leveren. Bovenstaande was de reden dat ten tweede male onderzocht is of wellicht elders geschikte ruimte te vinden is. Dit heeft niet het gewenste resultaat opgeleverd. In onderhavige raadsbijlage doen wij u een voorstel om in de gegeven omstandigheden tot de beste oplossing te komen. 2 Probleemstelling De huisvestingsproblematiek van de Stichting Pop Ei is als volgt samen te vatten: 1 het pand voldoet niet aan de vanuit milieu- en Arbo-wetgeving gestelde eisen en dreigt zonder ingrijpende bouwtechnische maatregelen te moeten worden gesloten;

2 2 de huidige huisvesting belemmert het goed functioneren van de organisatie; 3 mede gelet op de akoestische eisen is het alternatief van huisvesting elders op korte termijn financieel niet haalbaar; 4 bij de voorbereiding van het DO voor verbouwing van het huidige pand is gebleken dat het oorspronkelijk geraamde budget ruim wordt overschreden. In het licht van bovenstaande en gezien de wenselijkheid van een definitieve oplossing voor meerdere instanties (o.a. Paraplu) op termijn, rijst de vraag welke oplossing tegen welke prijs aanvaardbaar is. Het in deze raadsbijlage gestelde probleem laat zich als volgt omschrijven: de nijpende huisvestingssituatie van Pop Ei laat geen ruimte om voor deze en tegelijkertijd een aantal andere instellingen met dezelfde akoestische eisen een definitieve oplossing te zoeken in bijvoorbeeld een soort bedrijfsverzamelgebouw voor dit soort instanties. Realisering van een dergelijk gebouw met alle financiele consequenties van dien kost jaren. De vraag is dus welke oplossing op korte termijn mogelijk en wenselijk is. 3 Maatschappelijke effecten en het meetpunt voor succes Er moet een zodanige oplossing voor het huisvestingsprobleem van Pop Ei worden gevonden dat: deze instelling minimaal 7 tot 10 jaar goed kan functioneren; de overlast voor de omgeving minimaal is. 4 Wijze van aanpak/oplossingsrichting Zoals in de inleiding gesteld zijn er twee trajecten uitgezet om tot een oplossing te komen. I In het eerste traject zijn de mogelijkheden bekeken van een oplossing binnen het huidige pand. Het eerste plan hiervoor voorzag in een verbouwing en beperkte aanbouw achter het pand. Aanvankelijk begroot op circa f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,32) bleek deze optie bij de uitwerking bijna dubbel zo duur te zijn. Bij de uitwerking bleek namelijk onder meer dat om akoestische redenen (Arbo)doos in doosconstructies nodig waren en ook installatietechnisch ingrijpende maatregelen moeten worden genomen. Een en ander was reden om een tweede plan te ontwikkelen, waarbij werd afgezien van een beperkte aanbouw achter aan het pand. De substantiele bezuiniging, die hiermee werd beoogd, kon niet worden gerealiseerd. Oplossingen binnen het pand (dus zonder aanbouw) bleken even duur, terwijl op het Programma van Eisen werd ingeboet. II Parallel aan bovenstaand traject is ongeveer een jaar geleden onderzoek gedaan (o.a. via een makelaar) naar mogelijk voor Pop Ei geschikte en beschikbare panden. Deze zoektocht leverde geen resultaat op. In mogelijk geschikte panden

3 diende dermate te worden geãŕnvesteerd dat ze daarmee geen reeel alternatief bleken te zijn. Recent is een dergelijk onderzoek nog eens herhaald. Ook thans is geen aanvaardbaar alternatief voorhanden. Een en ander betekent ons inziens dat uw raad dient in te stemmen met: het Programma van Eisen van Pop Ei; het daarop gebaseerde plan (ontwerp) van verbouw en aanbouw; de kosten; de financiele dekking. Het plan als vertaling van het Programma van Eisen. Door middel van een verbouwing en een beperkte aanbouw van/aan het huidige pand kan een groot deel van de eisen van Pop Ei worden gerealiseerd. Ontwerptechnisch zullen daarbij de volgende verbeteringen aan het pand (moeten) worden aangebracht. 1 Maatregelen als gevolg van ARBO eisen: herinrichten van kantoorruimten (10 werkplekken met voldoende licht en zicht naar buiten); separate werkplek voor de bedrijfsleider; verbetering van toiletten voor personeel; inrichten van een pauze ruimte voor het personeel; maatregelen tegen geluidsoverlast voor personeel (intern); verbeteren van het luchtventilatiesysteem; verbeteren van de interne transportroutes in verband met bovenmatige fysieke belasting; verbetering van kantine, keuken en opslagruimte; aanbrengen nooduitgang in kelder en zaal F; aanpassen van de elektrische installatie; aanpassingen ten behoeve van de brandveiligheid; aanbrengen van balustrades. 2 Maatregelen als gevolg van eisen gesteld door de Milieudienst Regio Eindhoven: geluidsisolerende voorzieningen aanbrengen bij dakvlak en binnen- en buitenwanden; inpandige laad- en losruimte aanbrengen; ventilatie in oefenruimten vergroten inclusief Dempers aanbrengen. Gelet op de situatie (de dreiging van sluiting en het ontbreken van een alternatief) verdient verbouwing van het pand aan de Zoutstraat op inhoudelijke gronden de voorkeur. Het risico van klachten over overlast uit de buurt dient daarbij in de toekomst zoveel mogelijk worden uitgesloten.

4 De kosten. Om bovenstaande te realiseren is een bedrag van f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,65) nodig, inclusief BTW. Pop Ei is geen ondernemer in de zin van de wet en derhalve kan de BTW niet worden teruggevorderd. Gelet op het feit dat het hier een verbouwing met een beperkte aanbouw betreft, waarbij het accent vooral ligt op ARBO-technische verbeteringen, is met betrekking tot de toekomstige exploitatiekosten het huidige budget toereikend. Tegenover hogere kosten op onderdelen (bij schoonmaak) zijn ook meevallers te verwachten in de inkomstensfeer, omdat de klanten beter kunnen worden bediend. Vooralsnog gaan wij ervan uit dat effecten per saldo budgettair neutraal zijn. De dekki ngsmogelij kheden. Ter dekking van de noodzakelijke investering is vanaf 1997 een post ad f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,21) structureel in de gemeentebegroting opgenomen. De middelen zijn vanaf 1997 gereserveerd. Voor het ter beschikking stellen van een krediet ten behoeve van de voorbereiding van het DO (zie besluit van 9 mei 2000) is reeds een beroep op deze middelen gedaan voor een bedrag van f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,63). Op dit moment is voor 1997 t/m 2001 een bedrag van f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,60) gereserveerd. Kapitaliseren vanaf 2002 van het structureel beschikbare bedrag resulteert in een bedrag van f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,12). Tevens vallen er vanuit de huidige investeringsplanning (Beleidsplan ) en restantkredieten middelen (f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,98)) vrij. Voor het resterende bedrag dient nog dekking te worden gevonden. GSB-beleid. In het Stedelijk Ontwikkelingsprogramma /4 (SOP) wordt onder meer aangegeven dat stedelijke vernieuwing de verhoging behelst van de kwaliteit van de stedelijke woon- en leefomgeving. Deze kwaliteitsverhoging heeft onder andere betrekking op passende huisvesting van doelgroepen, tegengaan van segregatie, goede omgevingskwaliteit, goede milieukwaliteit en goede bereikbaarheid. Dit zijn alle zaken die met vernieuwbouw van Pop Ei worden gerealiseerd. Verbouw Pop Ei wordt dan ook genoemd onder de volgende programmadoelstellingen/outcome: bevordering cultuurparticipatie; bevordering van culturele diversiteit in interactie met maatschappelijke diversiteit; inzet van kunst en cultuur voor leefbaarheid en versterking sociale samenhang. D2-programma Focus. Vernieuwbouw Pop Ei is eveneens opgenomen in het concept programma van het D2-programma Focus (zie schema, ligt voor u ter inzage). Dat betekent dat medefinanciering door de Europese Unie onder bepaalde condities mogelijk is. Vernieuwbouw Pop Ei past binnen de programmaprioriteit Stedelijke economische omgeving (prioriteit 1), maatregel verbeteren duurzame economische omgeving (maat-

5 Raadsbij lage nummer 82 regel 1.2). Doel van de prioriteit/maatregel is het realiseren van fysieke verbeteringen waarbij kwaliteit van de werk- en leefomgeving wordt verbeterd en de (economische) attractiviteit wordt verhoogd. Resultaat van de verbouwing van het pand zal zijn dat de overlast op het gebied van het laden en lossen wordt verminderd, dat de geluidsoverlast als gevolg van de muziekbeoefening wordt teruggedrongen en dat ventilatie, licht en transportroutes zijn verbeterd. Focus is een sociaal-economisch programma met het accent op economisch. Dat betekent dat er "afgerekend" gaat worden op economische output- of resultaatindicatoren. Na toetsing aan het SOP en Focus/doelstelling 2 menen wij voldoende grond te hebben om de dekking van de kosten binnen die kaders te zoeken. In de volgende paragraaf zullen wij daar nader op ingaan. Tenslotte merken wij op dat bij positieve besluitvorming aan het criterium (vanuit D2-programma/Focus) om het project twee jaar na afgifte van de beschikking te hebben afgerond, kan worden voldaan. 5 Financiele gevolgen en risico s Realisering van het plan heeft de volgende consequenties. Stichtingskostenraming Bouwkundige werkzaamheden Installaties Voorbereidingskosten (inclusief extra ter beschikking gesteld voorbereidingskrediet van f ,-) ten behoeve van leges, akoestische adviseur en begeleiding Facilitair Bedrijf Onvoorzien (59o) Subtotaal BTW 19% ,ÃćâĆňâĂİ ( ,41) ,ÃćâĆňâĂİ ( ,70) ,ÃćâĆňâĂİ ( ,03) ,ÃćâĆňâĂİ ( ,31) ,ÃćâĆňâĂİ ( ,45) ,ÃćâĆňâĂİ ( ,47) Totaal f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,92) Er bestaat een risico van kapitaalsvernietiging. 1 Er kan zich binnen een paar jaar een kans voordoen voor de realisering van een bedrijfsverzamelgebouw. De voor de hand liggende keuze Pop Ei in een dergelijk gebouw te huisvesten, moet alsdan worden afgewogen tegen de gemaakte kosten in combinatie met de tevredenheid/kwaliteit van functioneren van Pop Ei op dat moment.

6 7.000,ÃćâĆňâĂİ ( ,46) 2 De buurt kan mogelijk procedures aanspannen in verband met overlast, die uiteindelijk kunnen leiden tot gedwongen vertrek van Pop Ei uit de Zoutstraat. Mogelijke dekking. Structureel in de begroting f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,21) voor de jaren: (inclusief DO) Op basis van annuiteitenmethode kapitaliseren van het structurele bedrag, 20 jaar, 6s/s Restant investeringsbudget 2000 voor Pop Ei Investeringskredieten volgens Beleidsplan voor Pop Ei Resteert nog de dekking via SOP en Europese middelen Focus ,ÃćâĆňâĂİ (C ,60) ,ÃćâĆňâĂİ (C ,12) ,ÃćâĆňâĂİ ( ,52) f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,95) 6 Overige gevolgen van de aanpak Een gevolg van de voorgestelde aanpak is dat de dekking en derhalve de definitieve kredietverstrekking uiterlijk oktober 2001 rond is of zoveel eerder indien op korte termijn het benodigde geld vanuit GSB en het D2-programma Focus ter beschikking kan worden gesteld. 7 Resultaten van overleg I inspraak De Stichting Pop Ei kan zich in onderhavig voorstel vinden, 8 Communicatie Het is van belang de voorgenomen verbouwing goed en tijdig met de omwonenden te communiceren. Het accent zal daarbij op de verbeteringen ten behoeve van de huidige situatie moeten worden gelegd. 9 Advisering raadscommissie(s) De commissie voor maatschappelijke ontwikkeling hebben wij over dit voorstel gehoord. Haar positief advies ligt voor u ter inzage gelegd. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, H. Scherf, loco-burgemeester. S. Broersma, loco-secretaris.

7 Raadsbijlage nummer Sa Besluit Oe raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 8 mei 2001, nr. 82; gelet op het advies van de commissie voor maatschappelijke ontwikkeling; besluit: 1 in te stemmen met het Programma van Eisen voor de vernieuwbouw van het pand Zoutstraat 2 van de Stichting Pop Ei; 2 kennis te nemen van de totale kosten voor de verbouwing van het pand van de Stichting Pop Ei, Zoutstraat 2, voor een bedrag van f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,65) inclusief BTW; 3 het college van burgemeester en wethouders de opdracht te verstrekken een voorstel inzake de definitieve kredietverstrekking, inclusief de dekking van de totale kosten ad f ,ÃćâĆňâĂİ ( ,65) in roulatie te brengen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 21 mei R. Welschen, voorzitter. G. Kok, loco-secretaris. kc x