RAPPORTAGE VAN HET ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN VOOR DE WET WOZ

Transcriptie

1 RAPPORTAGE VAN HET ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN VOOR DE WET WOZ Onderzoekseenheden: 91 taxatie-organisaties Onderzoek uitgevoerd door: ing. L.E.J. Diephuis MSc Datum onderzoek: Vanaf november 2010 Datum rapportage: 20 september 2011 Samenvatting Het doel van dit onderzoek is om inzicht te krijgen in de wijze waarop de WOZ-taxaties van ziekenhuizen worden uitgevoerd, om eventuele knelpunten in kaart te brengen en om een algemeen oordeel te geven over de kwaliteit van de WOZ-taxaties van ziekenhuizen. Bij het beschouwen van afwijkende ziekenhuistaxaties, blijkt er in bijna alle gevallen een onvolledigheid en/of een onjuistheid in de waardebepaling voor te komen. Toch geeft 71% van de taxatie-organisaties aan dat zij de taxatiewijzers volledig toepassen, terwijl 22% aangeeft de wijzers grotendeels toe te passen. Aanvullende analyses bevestigen dat er sprake is van tekortkomingen bij de (onderbouwing van de) WOZ-waarden van ziekenhuizen. Er wordt in een groot aantal gevallen afgeweken van de kengetallen uit de taxatiewijzers. Met name het toepassen (zonder onderbouwing) van correcties voor functionele veroudering, ook voor aspecten waarbij volgens de taxatiewijzer geen correctie aan de orde kan zijn, heeft significante invloed op de WOZ-waarden. 1

2 Inhoudsopgave Samenvatting Inleiding Doelstellingen Aanpak en scope onderzoek Onderzoeksvragen 5 5. Gebruik taxatiewijzers en TIOX Resultaten uit de analyse van ziekenhuizentaxaties Conclusie Aanbevelingen.. 17 Bronvermelding Bijlage A Overzicht van de betrokken ziekenhuizen en taxatie-organisaties Bijlage B Vragenlijst Bijlage C Onderzoek TNO naar bouwkosten ziekenhuizen Bijlage D Tabellen en grafieken uit SPSS data-analyse 2

3 Inleiding De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In het kader van het reguliere toezicht dat de Waarderingskamer uitvoert bij gemeenten, richt zij zich in toenemende mate op de waardering van niet-woningen. Tijdens inspecties die de Waarderingskamer bij gemeenten uitvoert, wordt bijvoorbeeld aandacht besteed aan het juiste gebruik van de aangereikte producten en hulpmiddelen, zoals de landelijke taxatiewijzers voor incourante en agrarische objecten en TIOX, het systeem met webservices ter ondersteuning van de toepassing van genoemde taxatiewijzers. Voor objecten als ziekenhuizen, die aangeduid kunnen worden als incourante nietwoning objecten, is de taxatiewijzer ziekenhuizen van toepassing. In de praktijk blijkt dat de waardebepaling van ziekenhuizen, vooral door de omvang van de meeste ziekenhuizen en de relatief hoge mutatiegraad bij ziekenhuizen (bijvoorbeeld door uitbreiding en renovaties), complex is. Er komt bij de waardebepaling van ziekenhuizen daarom meer kijken dan alleen het inkloppen in TIOX of de eigen taxatieapplicatie. Er moet jaarlijks informatie verzameld worden over de objectkenmerken en de huidige gebruikssituatie in verband met onder andere mogelijke wijzigingen in de functionele afschrijving (bijvoorbeeld bij overcapaciteit). Dit alles dient weer op correcte wijze vertaald te worden naar de waardebepaling om zo jaarlijks tot de WOZ-waarde te komen. Er bestond geen systematisch inzicht in hoe gemeenten omgaan met de waardering van ziekenhuizen. Gezien de complexiteit en het grote financiële belang van deze categorie en daarmee ook het belang voor de verdeling van het gemeentefonds is besloten tot een onderzoek naar de waardebepaling van ziekenhuizen. 2. Doelstellingen Het doel van het thematische onderzoek is om inzicht te krijgen in de wijze waarop de WOZ-taxaties van ziekenhuizen worden uitgevoerd, om eventuele knelpunten in kaart te brengen en om een algemeen oordeel te geven over de kwaliteit van de WOZ-taxaties van ziekenhuizen. Omdat wij een zo volledig mogelijk inzicht willen krijgen, hebben wij alle gemeenten met één of meerdere ziekenhuizen in ons onderzoek betrokken. Daarmee geeft het onderzoek ons mogelijk handvatten om verbeteringen te initiëren voor het waarderen van deze categorie incourante niet-woningen in bijvoorbeeld de taxatiewijzer. Het onderzoek kan het startpunt zijn om mogelijke verbeteringen te initiëren en meer uniformiteit te creëren bij het waarderen van ziekenhuizen. Hoe deze verbeteringen geïnitieerd kunnen worden en hoe er meer uniformiteit gecreëerd kan worden, is niet de hoofdvraag van dit onderzoek. Uit dit onderzoek zal primair moeten blijken of het verhogen van de uniformiteit en het verhogen van de kwaliteit van de taxaties nodig is, door het inventariseren van de huidige aanpak en de huidige taxatie-uitkomsten. De gemeenten hebben in dit onderzoek wel de mogelijkheid zelf verbeterpunten en/of ideeën aan te dragen. 3

4 3. Aanpak en scope onderzoek In totaal zijn er 111 ziekenhuizen in het onderzoek betrokken, getaxeerd door 91 verschillende organisaties. Het onderzoek is afgebakend door alleen de academische en algemene ziekenhuizen in ogenschouw te nemen. Buitenpoliklinieken, gezondheidscentra, revalidatiecentra of andere ondersteunende zorglocaties zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. Welke academische en algemene ziekenhuizen er zijn in Nederland, is vastgesteld aan de hand van informatie van kiesbeter.nl 1, Wikipedia 2 en onderzoek van College bouw zorginstellingen 3. Een overzicht van de academische en algemene ziekenhuizen die zijn meegenomen in dit onderzoek, met de betrokken taxatie-organisaties, is opgenomen in bijlage A. Het terrein waarop het onderzoek zich richt wordt verder afgebakend door de onderstaande criteria: Aangrijpingspunt voor het onderzoek is het gebouw. Het aangrijpingspunt is dus niet de instelling (die op meerdere locaties kan zijn gevestigd); Het werkterrein, voor zover relevant in het licht van het onderzoek beperkt zich tot het gebouw als zodanig (ruwbouw), de gebouw gebonden installaties en de vaste inrichtingen (afbouw). Inventaris en apparatuur vallen buiten de definitie van 'onroerende zaak' en daarom buiten het bereik van het onderzoek. Het totaal aantal ziekenhuizen betrokken in het onderzoek is minder dan het totaal aantal ziekenhuizen in Nederland (volgens een recente telling zijn dit er ), door een aangehouden maximum van drie ziekenhuizen per taxatie-organisatie 5. De 91 taxatieorganisaties zijn benaderd met een verzoek om voor elk academisch of algemeen ziekenhuis een vragenlijst 6 in te vullen en de taxatiekaarten van waardepeildatum 1 januari 2008 en waardepeildatum 1 januari 2009 naar de Waarderingskamer op te sturen. Het onderzoek bestaat uit een kwantitatief en een kwalitatief gedeelte. De kern van het kwantitatieve deel van het onderzoek is hoe de taxatie-organisaties bij de jaarlijkse herwaardering omgaan met de taxaties van ziekenhuizen en hoe deze taxaties (en de onderbouwing) zich enerzijds verhouden tussen taxatie-organisaties onderling en anderzijds tot de taxatiewijzer ziekenhuizen 7 en de algemene taxatiewijzer 8. 1 Zie kiesbeter.nl. 2 Zie Wikipedia. 3 Zie College bouw zorginstellingen (2007). 4 Zie Wikipedia. 5 Om de werkbelasting van taxatie-organisaties te minimaliseren is gekozen voor een onderzoek op afstand met een maximum aantal van drie ziekenhuizen per taxatie-organisatie. De ziekenhuizen zijn geselecteerd op grootte. 6 Zie bijlage B. 7 Zie Taxatietechnische Kerngroep (2009), taxatiewijzer ziekenhuizen. 8 Zie Taxatietechnische Kerngroep (2009), algemene taxatiewijzer. 4

5 Dit houdt in dat de verzamelde taxatieverslagen worden geanalyseerd op de verschillende componenten waar de gecorrigeerde vervangingswaarde methode uit is opgebouwd, zoals: Bruto vervangingswaarde (BVW); Gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW); Grondwaarde (GW); Technische afschrijving (TA) (voortkomend uit een ingeschatte levensduur en een restwaarde); Functionele afschrijving (FA); Waardeontwikkeling; Bruto vloeroppervlak (BVO); Bouwjaar. Specifiek voor ziekenhuizen worden de taxatieverslagen geanalyseerd op: Aantal bedden; Type ziekenhuis; Opleidingsfunctie; Samenwerking met andere algemene of academische ziekenhuizen; Intensive Care voorzieningen. De kern van het kwalitatieve deel van het onderzoek is hoe de taxatie-organisaties met betrekking tot de jaarlijkse herwaardering van ziekenhuizen de werkprocessen hebben ingericht. Het kwalitatieve deel besteedt aandacht aan het gebruik van TIOX, de archetypen uit de taxatiewijzer ziekenhuizen, functionele afschrijving, vooroverleg en mogelijke verbeterpunten. Informatie voor het kwalitatieve deel van het onderzoek is verzameld met een vragenlijst. De vragenlijst is te vinden in bijlage B. 4. Onderzoeksvragen Het onderzoek behandelt de volgende onderzoeksvragen: Hoe verhouden de kengetallen (per bed / per m²) en de afschrijvingen van de getaxeerde academische of algemene ziekenhuizen zich onderling? 2. Sluiten de WOZ-taxaties van academische en algemene ziekenhuizen aan op de taxatievoorschriften van de taxatiewijzer ziekenhuizen? 3. Sluiten de WOZ-taxaties van academische en algemene ziekenhuizen aan op de taxatievoorschriften van de algemene taxatiewijzer? 4. Is de bepaalde waarde voor de Wet WOZ van academische en algemene ziekenhuizen aannemelijk 9? 5. Is de kwaliteit van de WOZ-waardebepaling voor academische en algemene ziekenhuizen voldoende geborgd? 9 In het kader van het toezicht van de Waarderingskamer wordt er beoordeeld of: een taxatie aansluit op de taxatiewijzers of een gelijkwaardige door de gemeente aan te reiken onderbouwing, de taxatieafwegingen onderbouwd kunnen worden en (grote) afschrijvingen verklaard kunnen worden. 5

6 5. Gebruik taxatiewijzers en TIOX Volgens de door de taxatie-organisaties ingevulde vragenlijst zijn naar waardepeildatum 1 januari 2009 van de 111 ziekenhuizen er 82 (circa 74%) zonder TIOX maar wel geheel of gedeeltelijk met de taxatiewijzers getaxeerd. Gebruik TIOX Met TIOX Zonder TIOX Gebruik taxatiewijzers Geheel met de taxatiewijzers Gedeeltelijk met de taxatiewijzers Zonder taxatiewijzers Taxatie-organisaties Aantal ziekenhuizen Percentage van 111 ziekenhuizen 19% 52% 22% 7% Figuur 1 Gebruik van TIOX en de taxatiewijzers Van deze 82 zijn volgens de gemeenten en samenwerkingsverbanden 58 ziekenhuizen volledig conform de taxatiewijzers getaxeerd. 24 ziekenhuizen zijn maar gedeeltelijk met de taxatiewijzers getaxeerd: 5 ziekenhuizen met een ander functioneel afschrijvingsregime; o Waarvan 2 ziekenhuizen ook met gebruik van andere kengetallen. 4 ziekenhuizen met een ander technisch afschrijvingsregime; o Waarvan 2 ziekenhuizen ook met gebruik van andere kengetallen; o En 1 ziekenhuis ook met een ander functioneel afschrijvingsregime. 10 ziekenhuizen met gebruik van andere kengetallen; o Waarvan 1 ziekenhuis ook met een ander technisch afschrijvingsregime. 2 ziekenhuizen volledig zonder driedeling; 3 ziekenhuizen zonder driedeling voor de afschrijvingen. Bij totaal 42 ziekenhuizen is er aangegeven dat er naar waardepeildatum 1 januari 2009 is afgeweken 10 van de bandbreedten voor de kengetallen uit de taxatiewijzer ziekenhuizen. Dit kunnen dus ook ziekenhuizen zijn die met TIOX zijn getaxeerd. Bij 26 ziekenhuizen is afgeweken van de kengetallen voor de vervangingswaarde. Dit om uiteenlopende redenen, bijvoorbeeld doordat de daadwerkelijke stichtingskosten van de nieuwbouw voorhanden zijn; Bij 15 ziekenhuizen is er afgeweken van de kengetallen voor de levensduren. Dit om uiteenlopende redenen, bijvoorbeeld doordat er een datum voor de sloop van een ziekenhuis is vastgesteld; Bij 10 ziekenhuizen is er afgeweken voor de kengetallen van de restwaarde. Dit om uiteenlopende redenen, bijvoorbeeld omdat blijkt dat de huidige staat van een objectdeel beter of slechter blijkt te zijn dan de restwaarde zou doen vermoeden; Bij 3 ziekenhuizen is er afgeweken van de standaardpercentages voor de verdeling ruwbouw, afbouw en installaties. Dit bijvoorbeeld omdat blijkt dat de het om een soberder gebouw gaat en de afbouw en installaties een kleiner deel van de vervangingswaarde vormen; 10 Er kunnen meerdere afwijkingen zijn per getaxeerd ziekenhuis. 6

7 Bij 4 ziekenhuizen zijn er volledig andere kengetallen gehanteerd dan uit de taxatiewijzers. Bij totaal 54 ziekenhuizen die zijn getaxeerd met TIOX of alleen de taxatiewijzers naar waardepeildatum 1 januari 2009 is er volledig binnen de bandbreedtes van de taxatiewijzers getaxeerd. Bij 7 ziekenhuizen is niet aangegeven of er is afgeweken van de bandbreedten voor de kengetallen uit de taxatiewijzer ziekenhuizen. Voor waardepeildatum 1 januari 2009 zijn er 21 ziekenhuizen met TIOX getaxeerd, waardoor er dus automatisch gebruik wordt gemaakt van de taxatiewijzers. Dit komt neer op totaal 15 taxatie-organisaties die voor deze waardepeildatum gebruik hebben gemaakt van TIOX om een ziekenhuis te taxeren. Dit is een flinke stijging ten opzichte van waardepeildatum 1 januari Naar waardepeildatum 1 januari 2010 hebben al 43 (van de 91) taxatie-organisaties voor de taxatie van ziekenhuizen gebruik gemaakt van TIOX. Gebruik TIOX Taxatie-organisaties Aantal ziekenhuizen * *Vaak kleine onderdelen ziekenhuizen als aparte taxatie opgevoerd. Aantal kan dus lager blijken. Figuur 2 Aantal organisaties die met TIOX taxeren en aantal ziekenhuizen dat met TIOX is getaxeerd Er is bij meer dan de helft (circa 61%) van de ziekenhuizen sprake van vooroverleg. In 15 gevallen komt hier een vaststellingovereenkomst uit voort. In 30 gevallen worden er slechts afspraken gemaakt over de uitgangspunten van de taxatie. In 23 van de gevallen is de uitkomst van het vooroverleg divers. Bijvoorbeeld een bouwkundige opname van het ziekenhuis, een akkoord van de directie van de ziekenhuisorganisatie, aanpassing van de prijs per eenheid, schriftelijke bevestiging van de definitieve waarde, etc. Vooroverleg Aantal Aantal ziekenhuizen 111 Sprake van vooroverleg 68 Leidend tot een vaststellingsovereenkomst 15 Leidend tot afspraken over uitgangspunten taxatie 30 Leidend tot iets anders dan twee bovenstaanden 23 Figuur 3 Mate waarin vooroverleg wordt gevoerd 7

8 Bouwjaar ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN 20 SEPTEMBER Resultaten uit de analyse van academische en algemene ziekenhuizentaxaties 6.1 Inleiding De voor de taxatie berekende bruto vervangingswaarde bedragen circa De totale afschrijving van de bruto vervangingswaarde bedraagt 57,2%, dus meer dan 6,7 miljard. Het betreft 42,7% aan technische afschrijving en 25,3% (van de bruto vervangingswaarde na technische afschrijving) functionele afschrijving. Dit betreft het gemiddelde van alle onderzochte ziekenhuizen: 54 ziekenhuizen zijn voor een (groot) deel gebouwd na 1995 en 12 ziekenhuizen zijn geheel na 1995 gebouwd. De totale WOZ-waarde, inclusief de grondwaarde, van de 111 onderzochte ziekenhuizen naar waardepeildatum 1 januari 2009 is (exclusief omzetbelasting). Totalen Bruto vervangingswaarde (exclusief BTW) WOZ-waarde minus grondwaarde (exclusief BTW) Totale afschrijving Technische afschrijving Functionele afschrijving Alle 111 ziekenhuizen Gemiddeld per ziekenhuis Percentage van BVW 57,2% 42,7% 14,5% Percentage van BVW - TA 25,3% Figuur 4 Overzicht van totalen alle 111 ziekenhuizen Bevindingen zijn gedaan aan de hand van door de taxatie-organisaties verstrekte taxatieverslagen en ingevulde vragenlijst, beiden naar waardepeildatum 1 januari Alle getoonde waarden zijn in euro s en exclusief omzetbelasting. Oppervlakten zijn bruto vloeroppervlakten, tenzij het om grondoppervlakte gaat. Factoren zijn een omrekening van aftrekpercentages: 30% afschrijving geeft een factor van 0,700. Voor de analyse zijn de ziekenhuizen onderverdeeld in verschillende klassen voor bouwjaar, aantal bedden, vloeroppervlakte en grondoppervlakte. De eerste analyse is een analyse van de gegevens aan de hand van een onderverdeling in bouwjaarklassen. Verder zijn er aanvullende analyses uitgevoerd waarbij is ingezoomd op opvallende zaken uit de eerste analyse en de belangrijkste componenten van de gecorrigeerde vervangingswaarde methode. Hierbij is ook gericht gekeken naar het gebruik van de taxatiewijzers door te kijken naar het gebruik van de belangrijkste archetypen van de taxatiewijzer ziekenhuizen en de toepassing van de taxatievoorschriften uit de algemene taxatiewijzer. 6.2 Bouwjaarklassen Er is een analyse uitgevoerd aan de hand van een onderverdeling in bouwjaarklassen. Per bouwjaarklasse vindt er een globale analyse plaats, waarbij negatieve of positieve uitschieters nader worden beschouwd en opvallende zaken benoemd. Klasse Onderverdeling Aantal ziekenhuizen Academische ziekenhuizen (alle bouwjaren) 8 Algemene ziekenhuizen tot de jaren '60 13 Algemene ziekenhuizen in de jaren '60 30 Algemene ziekenhuizen in de jaren '70 25 Algemene ziekenhuizen in de jaren '80 14 Algemene ziekenhuizen in de jaren '90 13 Algemene ziekenhuizen vanaf Totaal 111 Figuur 5 Indeling onderzochte ziekenhuizen in bouwjaarklassen 8

9 6.2.1 Samenvatting bevindingen eerste analyse Bij het beschouwen van de ziekenhuizen die afwijken van de andere ziekenhuizen in een bouwjaarklasse, blijkt er in bijna alle gevallen een onvolledigheid en/of een onjuistheid in de waardebepaling voor te komen. Toch geeft 71% van de taxatie-organisaties aan dat zij de taxatiewijzers volledig toepassen, terwijl 22% aangeeft de wijzers grotendeels toe te passen. Afwijking van de taxatiewijzers worden door zowel taxatie-organisaties die aangeven af te wijken van de taxatiewijzers als organisaties die aangeven niet af te wijken van de taxatiewijzers in onvoldoende mate benoemd en verklaard. De meest geconstateerde tekortkomingen (afwijkingen van de taxatiewijzers) betreffen: Verlengde levensduur: het niet toepassen van de voorgeschreven methodiek voor de technische afschrijving; Restwaarde: deze lijkt veelvuldig verlaagd te worden tot zelfs waarde nul, terwijl dit volgens de taxatiewijzers niet past binnen de methodiek; Verandering bouwwijze: verkeerd gebruiken van deze functionele correctiepost; Functionele afschrijvingen: geen adequate onderbouwing. Daarnaast lijkt het ook interessant verder in te zoomen op enkele belangrijke componenten van de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals de: Inschatting van de stichtingskosten (ongecorrigeerde/bruto vervangingswaarde); Grondwaarde. Dit komt in de volgende paragrafen aan bod. 6.3 Nadere analyses Het gebruik van de archetypen is geanalyseerd. Per ziekenhuis is er per archetype één gebruikt archetype nader geanalyseerd, namelijk de grootste van dat gebruikte archetype 12. Hoe vaak een archetype is gebruikt is ook geregistreerd Inzoomen veel voorkomende gebreken Restwaarde N N N N Minimum restwaarde R/A/I 25%/20%/30% 25%/20%/35% 25%/20%/35% 25%/20%/35% Aantal ziekenhuizen Aantal maal gebruikt Technisch afgeschreven tot onder de voorgeschreven restwaarde 28% 13% 0% 4% Technisch afgeschreven tot de voorgeschreven restwaarde 2% 7% 0% 0% Figuur 6 Mate waarin technisch wordt afgeschreven onder de restwaarde Bij 28%, 13% en 4% van respectievelijk de archetypen N , N en N resteert een restwaarde na de technische afschrijving, die lager is dan de 12 Per ziekenhuis kunnen er verschillende archetypen gebruikt zijn, doordat ziekenhuizen verschillende gebouwdelen met verschillende bouwjaren kunnen hebben. De archetypen zijn terug te vinden in de taxatiewijzer ziekenhuizen (2009). 9

10 voorgeschreven restwaarde. Tien maal heeft een taxatie-organisatie in de vragenlijst zelf aangegeven bij een taxatie te hebben afgeweken van de voorgeschreven restwaarden. Desondanks is bij geen enkele taxatie, waar technisch is afgeschreven tot onder de voorgeschreven restwaarde, in de vragenlijst of het taxatieverslag een adequate onderbouwing voor afwijking van de voorgeschreven restwaarden vastgelegd. Het betreft 17 taxaties uitgevoerd door 17 verschillende taxatie-organisaties. Bij 2% en 7% van respectievelijk de archetypen N en N is een zodanige correctie voor technische veroudering toegepast, dat alleen de gehanteerde (en voorgeschreven) restwaarde resteert. Dit betekent dat de methodiek voor verlenging levensduur niet is toegepast. Het betreft vijf taxaties uitgevoerd door vijf verschillende taxatie-organisaties. Bij zeven taxaties, waarbij is afgeschreven tot onder de voorgeschreven restwaarden, is de verlengde levensduur methodiek ook niet toegepast. Het gaat hier om zeven verschillende taxatie-organisaties Totaal is dus bij 12 taxaties uitgevoerd door 12 verschillende taxatie-organisaties de verlengde levensduur methodiek niet toegepast. Het niet toepassen van deze methodiek is bij in ieder geval tien andere taxaties waargenomen. Bij waarschijnlijk meer taxaties wordt de verlengde levensduur methodiek niet (volledig) toegepast, omdat de berekening hiervan al bij het benaderen van de restwaarde van kracht is. Het is in deze gevallen minder zichtbaar dat de verlengde levensduur methodiek niet is toegepast. Daarnaast zijn er objecten waarbij de verlengde levensduur in verband met de geringe ouderdom van het object nog niet van toepassing is en niet zichtbaar is dat de verlengde levensduur methodiek niet wordt toegepast. Verandering bouwwijze N N N N Factor verandering bouwwijze in de taxatiewijzer ziekenhuizen 1,000 1,000 1,000 1,000 Aantal ziekenhuizen Aantal maal gebruikt Factor lager dan 1,000 37% 55% 14% 47% Figuur 7 Mate waarin is gecorrigeerd voor verandering bouwwijze Bij 37%, 55%, 14% en 47% van respectievelijk de archetypen N , N , N en N is afgeschreven voor verandering bouwwijze, terwijl de taxatiewijzer aangeeft dat bij gebruik van deze archetypen geen correctie voor verandering bouwwijze aan de orde is. Het gaat dan om totaal 38 taxaties uitgevoerd door 33 verschillende taxatie-organisaties waarbij, in afwijking van de taxatiewijzer, is afgeschreven voor verandering bouwwijze. Er is bij geen enkele taxatie een adequate onderbouwing gegeven waarom toch deze correctie wordt toegepast. Aan de hand van de taxatieverslagen en vragenlijsten is gebleken dat bij 29% van de ziekenhuistaxaties sprake is van een passende onderbouwing van de functionele afschrijvingen. De functionele afschrijvingen zijn echter nimmer zichtbaar rekenkundig onderbouwd aan de hand van de rekenvoorbeelden uit de algemene taxatiewijzer. De 10

11 betreffende rekenvoorbeelden worden slechts enkele keren aangehaald en dan alleen als gebruikt uitgangspunt om de functionele afschrijvingen te bepalen. In de analyses van paragraaf 6.2 is in enkele gevallen in verband met de ouderdom een lineaire toename van de functionele afschrijvingen geconstateerd. Dit verschijnsel is nader onderzocht. Er is een significant verschil in de gemiddelde totale functionele afschrijving en de gemiddelde van de afzonderlijke onderdelen van de functionele afschrijving tussen de verschillende bouwjaarklassen 13. Er is echter geen sprake van een volledig lineaire toename van de functionele afschrijvingen met de ouderdom (zie figuur 8). BouwjrAfklasse Mean Std. Deviation N < 1970,52816, ,65341, ,65013, ,71321, >=2000,88079, Total,69359, Figuur 8 Gemiddelde functionele afschrijvingen voor de afbouw onderverdeeld in bouwjaarklassen en relatie tussen totale functionele veroudering van de afbouw en bouwjaar. Een vergelijkbare afname en relatie is ook waar te nemen bij de bouwdelen ruwbouw en installaties. 13 Zie bijlage D. 11

12 Dit is bijvoorbeeld het gevolg van de hoge correctie voor verandering bouwwijze bij ziekenhuizen uit de jaren tachtig 14. Over het algemeen is er een afvlakking van de afname van functionele correcties te zien bij ziekenhuizen uit de jaren tachtig, gebouwd direct na de invoering van het versoberingsbeleid in Gebruik kengetallen stichtingskosten Bij 29 taxaties is voor de inschatting van de ongecorrigeerde vervangingswaarde een bedrag gebruikt buiten de bandbreedte van de kengetallen uit de taxatiewijzer ziekenhuizen (zie figuur 9). Een taxatie buiten de bandbreedte is volgens de taxatiewijzer toegestaan, mits onderbouwd. Bij slechts negen van deze taxaties is een onderbouwing gegeven voor het taxeren buiten de bandbreedte. Drie van deze negen onderbouwingen zijn niet afdoende. In 20 van de 29 gevallen dat zonder onderbouwing is afgeweken van de bandbreedte, wordt door de taxatie-organisatie aangegeven dat zij binnen de bandbreedte heeft getaxeerd. Het correct omgaan met omzetbelasting (19%) blijkt ook in meerdere gevallen te leiden tot problemen. Alle kengetallen in de taxatiewijzer zijn exclusief omzetbelasting, terwijl taxatieorganisaties stichtingskosten vaak (onwetend) inclusief omzetbelasting taxeren. In TIOX zijn de stichtingskosten bijvoorbeeld exclusief omzetbelasting en wordt de omzetbelasting, mits deze van toepassing is, bij de WOZ-waarde exclusief omzetbelasting opgeteld. Stichtingskosten N N N N Minimum bandbreedte BVW/m² Gemiddeld bandbreedte BVW/m² Maximum bandbreedte BVW/m² Aantal ziekenhuizen Aantal maal gebruikt Binnen de bandbreedte 81% 80% 70% 58% Buiten de bandbreedte 19% 20% 30% 42% Binnen 2% van het midden van de bandbreedte 50% 44% 38% 21% Lager dan de bandbreedte 13% 5% 23% 25% Hoger dan de bandbreedte 6% 15% 7% 17% Minimum BVW/m² ziekenhuizen Gemiddelde BVW/m² ziekenhuizen Maximum BVW/m² ziekenhuizen Figuur 9 Toepassing kengetallen voor stichtingskosten 14 Zie bijlage D.2. 12

13 Het gebruik van de kengetallen voor de stichtingskosten voor het archetype voor nieuwbouw ziekenhuizen (N ) kan ook vergeleken worden met onderzoek van TNO 15, naar de bouwkosten van ziekenhuizen naar waardepeildatum 1 januari Stichtingskosten N Minimum BVW/m² volgens TNO (bandbreedte taxatiewijzer) Gemiddelde BVW/m² volgens TNO Maximum BVW/m² volgens TNO (bandbreedte taxatiewijzer) Aantal ziekenhuizen 40 Aantal maal gebruikt 135 Minimum BVW/m² ziekenhuizen 328 Gemiddelde BVW/m² ziekenhuizen Maximum BVW/m² ziekenhuizen Figuur 10 Vergelijking taxaties met archetype N met kengetallen TNO TNO geeft aan dat de door hun benoemde kostenkengetallen 16 nadrukkelijk geen normatief karakter hebben. Met de kengetallen wil TNO en het Centrum Zorg en Bouw een betrouwbare kostenreferentie bieden. Er kunnen volgens TNO bij de kengetallen bandbreedten worden gehanteerd. De bandbreedte is in hoge mate afhankelijk van de ambitie van de opdrachtgever voor de bouw van een ziekenhuis. Verder spelen ook de ontwerpuitgangspunten en de lokale omstandigheden een rol van betekenis. TNO gebruikt jaarlijks de Gezondheidszorgindex. Het valt op dat de bedragen van het TNO hoger liggen dan die van de taxatiewijzers voor archetype N en de getaxeerde bruto vervangingswaarden. De getaxeerde bruto vervangingswaarden voor de overige archetypen (zie figuur 9) zijn tevens iets afwijkend. De meeste ziekenhuizen zijn echter binnen de bandbreedte van de archetypen getaxeerd. De exacte gemiddelden van de taxatie-organisaties onderverdeeld in de driedeling is terug te vinden in bijlage D.3 t/m D.6. De producenten van de taxatiewijzer ziekenhuizen zouden deze cijfers van de taxatie-organisaties en TNO kunnen gebruiken om de kengetallen voor de stichtingskosten eventueel bij te stellen en/of te onderbouwen. 15 Zie TNO Bouw en Ondergrond (2010). 16 Zie bijlage C. 13

14 6.3.3 Getaxeerde grondwaarde TNO heeft ook onderzoek gedaan naar de grondkosten bij nieuwbouw van ziekenhuizen. De grondkosten gepresenteerd door TNO 18 zijn inclusief sloopkosten en kosten voor het bouwrijp maken. Voor deze kosten is een correctiepost van 20% aangehouden 19. Daarnaast hanteert TNO een correctie voor de goedkopere regio s in Nederland van maximaal 20%. Grondprijs per Grondwaarde m² BVO Grondkosten ziekenhuizen volgens TNO 187 Correctie voor sloopkosten en bouwrijp maken (-20%) 37 Correctie voor de goedkopere regio's (-20%) 30 Minimum grondprijs conform onderzoek TNO 120 Gemiddelde grondwaarde ziekenhuizen 142 Onder de minimum grondprijs TNO 43% Figuur 11 Vergelijking taxaties met kengetallen grondkosten Na aftrek van de sloopkosten en kosten voor bouwrijp maken, geeft TNO een minimum van 120 per m² BVO voor de grondkosten van een ziekenhuis. Bij circa 43% van de ziekenhuizen is bij de WOZ-taxatie de grondwaarde lager getaxeerd dan dit minimum. Bij kleine ziekenhuizen (minder dan m² BVO) blijkt de invloed van het rekenen met een lagere vierkante meter prijs voor restgrond meer invloed te hebben dan bij grote ziekenhuizen. 20 Dit zou te maken kunnen hebben met het feit dat gronduitgifteprijzen van gemeenten vaak samenhangen met de hoeveelheid vierkante meters (bruto) vloeroppervlak (de zogenaamde Floor Space Index (FSI)). 18 Zie bijlage C. 19 Zie Oostendorp (2010). 20 Zie bijlage D.7 en D.8. 14

15 6.3.4 Voorspellen van de waarde van een ziekenhuis Er is globaal onderzocht of de waarde van een ziekenhuis enigerlei is te voorspellen. Er is gekeken naar de kenmerken bouwjaar, aantal bedden en vloeroppervlak en hun invloed op de WOZ-waarde. Wanneer deze variabelen tegelijkertijd geanalyseerd worden blijkt het bouwjaar in combinatie met het aantal bedden het meest significante verschil te hebben in de gecorrigeerde vervangingswaarde minus grondwaarde voor de verschillende bouwjaarklassen van ziekenhuizen, ingedeeld naar het aantal bedden. 21 Figuur 12 De gemiddelde gecorrigeerde vervangingswaarde minus grondwaarde per bed voor de verschillende bouwjaren van ziekenhuizen, ingedeeld naar aantal bedden 21 Zie bijlage D.9. 15

16 7. Conclusies De aanvullende analyses bevestigen dat er sprake is van tekortkomingen bij de (onderbouwing van de) WOZ-waarden van ziekenhuizen. Er wordt in een groot aantal gevallen afgeweken van de kengetallen uit de taxatiewijzers. Met name het toepassen (zonder onderbouwing) van correcties voor functionele veroudering, ook voor aspecten waarbij volgens de taxatiewijzer geen correctie aan de orde kan zijn, heeft significante invloed op de WOZ-waarden. De volgende geconstateerde punten baren de meeste zorgen: Verlengde levensduur: het niet toepassen van de in de taxatiewijzer voorgeschreven methodiek voor de technische afschrijving; Restwaarde: de resterende waarde is veelvuldig lager dan de in de taxatiewijzer voorgeschreven restwaarde, zonder dat hiervoor een adequate onderbouwing is vastgelegd; Verandering bouwwijze: op grote schaal gebruiken van deze functionele correctiepost, terwijl de taxatiewijzer aangeeft dat deze correctie voor het gebruikte archetype niet aan de orde is; Functionele afschrijvingen: geen adequate onderbouwing van de toegepaste correcties. In de praktijk lijkt er bijna forfaitair (op basis van ouderdom) functioneel te worden afgeschreven; Stichtingskosten: taxatie-organisaties zijn zich niet bewust wanneer zij afwijken van de voorgeschreven bandbreedten uit de taxatiewijzer. Dit wordt mogelijk (mede) verklaard doordat de omzetbelasting problemen geeft bij het taxeren van de stichtingskosten; Grondwaarde: gemiddeld laag getaxeerd, onder het minimum blijkend uit een onderzoek van TNO. De taxaties sluiten in te geringe mate aan op de taxatiewijzer ziekenhuizen en de voorgeschreven methodieken van de algemene taxatiewijzer. 16

17 8. Aanbevelingen Aanbevelingen die voortkomen uit dit onderzoek, zijn: Analyseren van effecten eventueel verplichten toepassen van TIOX; Onderzoek doen naar het centraal uitvoeren van complexe taxaties, zoals taxaties van ziekenhuizen; Strenger toezicht op naleving van de taxatiewijzers; Strenger toezicht op gebruik van taxatiewijzers (al dan niet via TIOX); Verplichte opfris cursus voor WOZ-taxateurs; Het gebruiken van de Gezondheidszorgindex voor de taxatiewijzer ziekenhuizen in plaats van de BDB-index; Het splitsen van archetype ziekenhuizen jaren `80 en `90 in twee aparte archetypen voor de jaren `80 en jaren `90. Dit sluit aan bij bevindingen in de taxatiewijzer ziekenhuizen zelf; Bij het gebruik van een ziekenhuisarchetype in TIOX, zou er meer onderscheid gemaakt moeten worden in de afdelingen van een ziekenhuis. Het verplicht invullen van het veld vrije omschrijving zou de verschillende afdelingen binnen een ziekenhuis, met verschillende waarden, meer inzichtelijk maken. 17

18 9. Bronvermelding kiesbeter, informatie over individuele ziekenhuizen. RIVM, Bilthoven. Wikipedia, algemene informatie over ziekenhuizen. Wikipedia, Florida (VS). College Bouw Zorginstellingen (2007), Monitoring gebouwkwaliteit algemene ziekenhuizen. College Bouw Zorginstellingen, Utrecht. Taxatietechnische Kerngroep (2009), Taxatiewijzer ziekenhuizen. Een coproductie van de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Waarderingskamer, taxatiebureaus en andere gemeenten. Vereniging Nederlandse Gemeenten, Den Haag. Taxatietechnische Kerngroep (2009), Algemene taxatiewijzer. Een coproductie van de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Waarderingskamer, taxatiebureaus en andere gemeenten. Vereniging Nederlandse Gemeenten, Den Haag. TNO Bouw en Ondergrond (2010), Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector Centrum Zorg en Bouw, Utrecht. Oostendorp, F.A.M. (2010), (Her)bouwkosten bedrijfspanden 201 Reed Business, Kosteninformatie Bouw & Infra, Doetinchem. 18

19 Bijlage A - Overzicht van de betrokken ziekenhuizen en taxatie-organisaties Nr Taxatie organisatie Naam locatie ziekenhuis Type ziekenhuis 1 BEL Combinatie Tergooiziekenhuizen locatie Blaricum Algemeen ziekenhuis 2 Belastingsamenwerking Rivierenland Ziekenhuis Rivierenland Tiel Algemeen ziekenhuis 3 Cocensus Spaarne Ziekenhuis locatie Hoofddorp Algemeen ziekenhuis 4 Cocensus Rode Kruis Ziekenhuis Beverwijk Algemeen ziekenhuis 5 Cocensus Kennemer Gasthuis locatie Noord Algemeen ziekenhuis 6 GBRD Parkstad Limburg Atrium Medisch Centrum Parkstad locatie Brunssum Algemeen ziekenhuis 7 GBRD Parkstad Limburg Atrium Medisch Centrum Parkstad locatie Heerlen Algemeen ziekenhuis 8 Gemeente Alkmaar Medisch Centrum Alkmaar Algemeen ziekenhuis 9 Gemeente Almelo Twenteborg Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 10 Gemeente Almere Flevoziekenhuis Almere Algemeen ziekenhuis 11 Gemeente Alphen aan den Rijn Rijnland Ziekenhuis locatie Alphen aan den Rijn Algemeen ziekenhuis 12 Gemeente Amersfoort Meander Medisch Centrum locatie Amersfoort Lichtenberg Algemeen ziekenhuis 13 Gemeente Amersfoort Meander Medisch Centrum locatie Amersfoort Elisabeth Algemeen ziekenhuis 14 Gemeente Amstelveen Ziekenhuis Amstelland Algemeen ziekenhuis 15 Gemeente Amsterdam Academisch Medisch Centrum Academisch ziekenhuis 16 Gemeente Amsterdam VU Medisch Centrum Academisch ziekenhuis 17 Gemeente Amsterdam Sint Lucas Andreas Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 18 Gemeente Apeldoorn Gelre Ziekenhuizen Apeldoorn Algemeen ziekenhuis 19 Gemeente Arnhem Rijnstate locatie Arnhem Algemeen ziekenhuis 20 Gemeente Assen Wilhelmina Ziekenhuis Assen Algemeen ziekenhuis 21 Gemeente Baarn Meander Medisch Centrum locatie Baarn Algemeen ziekenhuis 22 Gemeente Bergen op Zoom Lievensberg Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 23 Gemeente Breda Amphia Ziekenhuis locatie Langendijk Algemeen ziekenhuis 24 Gemeente Breda Amphia Ziekenhuis locatie Molengracht Algemeen ziekenhuis 25 Gemeente Breda Amphia Ziekenhuis locatie Pasteurlaan Algemeen ziekenhuis 26 Gemeente Capelle aan den IJssel Ijsselland Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 27 Gemeente Delft Reinier de Graaf Gasthuis locatie Delft Algemeen ziekenhuis 28 Gemeente Delfzijl Ommelander Ziekenhuis Groep locatie Delfzicht Algemeen ziekenhuis 29 Gemeente Den Haag Bronovo Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 30 Gemeente Den Haag Medisch Centrum Haaglanden locatie Westeinde Algemeen ziekenhuis 31 Gemeente Den Haag HagaZiekenhuis locatie Sportlaan Algemeen ziekenhuis 32 Gemeente Den Helder Gemini Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 33 Gemeente Deurne Elkerliek ziekenhuis locatie Deurne Algemeen ziekenhuis 34 Gemeente Deventer Deventer Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 35 Gemeente Doetinchem Slingeland Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 36 Gemeente Dongeradeel Ziekenhuis De Sionsberg Algemeen ziekenhuis 37 Gemeente Ede Ziekenhuis Gelderse Vallei Algemeen ziekenhuis 38 Gemeente Eindhoven Catharina Ziekenhuis Eindhoven Algemeen ziekenhuis 19

20 Nr Taxatie organisatie Naam locatie ziekenhuis Type ziekenhuis 39 Gemeente Eindhoven Máxima Medisch Centrum locatie Eindhoven Algemeen ziekenhuis 40 Gemeente Emmen Leveste Scheper Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 41 Gemeente Geldrop-Mierlo St. Anna Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 42 Gemeente Gorinchem Beatrixziekenhuis Algemeen ziekenhuis 43 Gemeente Gouda Groene Hart Ziekenhuis Bleulandlocatie Algemeen ziekenhuis 44 Gemeente Gouda Groene Hart ziekenhuis Jozeflocatie Algemeen ziekenhuis 45 Gemeente Groningen Martini Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 46 Gemeente Groningen Universitair Medisch Centrum Groningen Academisch ziekenhuis 47 Gemeente Hardenberg Ziekenhuis Röpcke-Zweers Algemeen ziekenhuis 48 Gemeente Harderwijk Ziekenhuis St Jansdal Algemeen ziekenhuis 49 Gemeente Heerenveen Tjongerschans Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 50 Gemeente Helmond Elkerliek ziekenhuis locatie Helmond Algemeen ziekenhuis 51 Gemeente Hilversum Tergooiziekenhuizen locatie Hilversum Algemeen ziekenhuis 52 Gemeente Hoogeveen Bethesda Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 53 Gemeente Hoorn Westfriesgasthuis Algemeen ziekenhuis 54 Gemeente Kerkrade Atrium Medisch Centrum Parkstad locatie Kerkrade Algemeen ziekenhuis 55 Gemeente Leeuwarden Medisch Centrum Leeuwarden Algemeen ziekenhuis 56 Gemeente Leiden Leids Universitair Medisch Centrum Academisch ziekenhuis 57 Gemeente Leiden Diaconessenhuis Leiden Algemeen ziekenhuis 58 Gemeente Leiderdorp Rijnland Ziekenhuis locatie Leiderdorp Algemeen ziekenhuis 59 Gemeente Leidschendam-Voorburg Medisch Centrum Haaglanden locatie Antoniushove Algemeen ziekenhuis 60 Gemeente Lelystad MC Zuiderzee Algemeen ziekenhuis 61 Gemeente Maastricht Academisch Ziekenhuis Maastricht Academisch ziekenhuis 62 Gemeente Meppel Zorgcombinatie Noorderboog Diaconessenhuis Meppel Algemeen ziekenhuis 63 Gemeente Nieuwegein St. Antonius Ziekenhuis locatie Nieuwegein Algemeen ziekenhuis 64 Gemeente Nijmegen Canisius-Wilhelmina Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 65 Gemeente Nijmegen Universitair Medisch Centrum St Radboud Academisch ziekenhuis 66 Gemeente Noordoostpolder MC Emmeloord Algemeen ziekenhuis 67 Gemeente Oldambt Ommelander Ziekenhuis Groep locatie Lucas Algemeen ziekenhuis 68 Gemeente Oldenzaal Medisch Spectrum Twente locatie Oldenzaal Algemeen ziekenhuis 69 Gemeente Oss Ziekenhuis Bernhoven locatie Oss Algemeen ziekenhuis 70 Gemeente Purmerend Waterlandziekenhuis Algemeen ziekenhuis 71 Gemeente Rheden Rijnstate locatie Velp Algemeen ziekenhuis 72 Gemeente Roermond Laurentius Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 73 Gemeente Roosendaal Franciscus Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 74 Gemeente Rotterdam Erasmus MC-Centrumlocatie Academisch ziekenhuis 75 Gemeente Rotterdam Sint Franciscus Gasthuis Algemeen ziekenhuis 76 Gemeente Schiedam Vlietland Ziekenhuis locatie Schiedam Algemeen ziekenhuis 77 Gemeente Schouwen-Duiveland Admiraal de Ruyter Ziekenhuis Zierikzee Algemeen ziekenhuis 78 Gemeente 's-hertogenbosch Jeroen Bosch Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 20

21 Nr Taxatie organisatie Naam locatie ziekenhuis Type ziekenhuis 79 Gemeente Sittard-Geleen Orbis Medisch Centrum Algemeen ziekenhuis 80 Gemeente Sluis Zorgsaam ziekenhuis locatie Oostburg Algemeen ziekenhuis 81 Gemeente Smallingerland Nij Smellinghe Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 82 Gemeente Sneek Antonius Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 83 Gemeente Spijkenisse Ruwaard van Putten Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 84 Gemeente Stadskanaal Refaja ziekenhuis Stadskanaal Algemeen ziekenhuis 85 Gemeente Terneuzen Zorgsaam ziekenhuis locatie Terneuzen Algemeen ziekenhuis 86 Gemeente Tilburg TweeSteden ziekenhuis locatie Tilburg Algemeen ziekenhuis 87 Gemeente Tilburg St. Elisabeth Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 88 Gemeente Utrecht Diakonessenhuis locatie Utrecht Algemeen ziekenhuis 89 Gemeente Utrecht Universitair Medisch Centrum Utrecht locatie AZU Academisch ziekenhuis 90 Gemeente Utrecht St. Antonius Ziekenhuis locatie Utrecht Oudenrijn Algemeen ziekenhuis 91 Gemeente Veghel Ziekenhuis Bernhoven locatie Veghel Algemeen ziekenhuis 92 Gemeente Veldhoven Máxima Medisch Centrum locatie Veldhoven Algemeen ziekenhuis 93 Gemeente Venlo VieCuri Medisch Centrum voor Noord-Limburg locatie Venlo Algemeen ziekenhuis 94 Gemeente Venray VieCuri Medisch Centrum voor Noord-Limburg locatie Venray Algemeen ziekenhuis 95 Gemeente Vlissingen Admiraal de Ruyter Ziekenhuis Walcheren Algemeen ziekenhuis 96 Gemeente Waalwijk TweeSteden ziekenhuis locatie Waalwijk Algemeen ziekenhuis 97 Gemeente Weert Sint Jans Gasthuis Algemeen ziekenhuis 98 Gemeente Winterswijk Streekziekenhuis Koningin Beatrix Algemeen ziekenhuis 99 Gemeente Woerden Zuwe Hofpoort Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 100 Gemeente Zaanstad Zaans Medisch Centrum Algemeen ziekenhuis 101 Gemeente Zevenaar Rijnstate locatie Zevenaar Algemeen ziekenhuis 102 Gemeente Zoetermeer 't Lange Land Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 103 Gemeente Zutphen Gelre ziekenhuizen Zutphen Algemeen ziekenhuis 104 Gemeente Zwolle Isala klinieken locatie Sophia Algemeen ziekenhuis 105 Gemeentebelastingen Drechtsteden Albert Schweitzer ziekenhuis locatie Zwijndrecht Algemeen ziekenhuis 106 Gemeentebelastingen Drechtsteden Albert Schweitzer ziekenhuis locatie Amstelwijck Algemeen ziekenhuis 107 Gemeentelijk Belastingkantoor Twente Medisch Spectrum Twente locatie Enschede Haaksbergerstraat Algemeen ziekenhuis 108 Gemeentelijk Belastingkantoor Twente Medisch Spectrum Twente locatie Enschede Ariënsplein Algemeen ziekenhuis 109 Gemeentelijk Belastingkantoor Twente Ziekenhuisgroep Twente Streekziekenhuis Midden Twente Algemeen ziekenhuis 110 SaBeWa Admiraal de Ruyter Ziekenhuis locatie Goes Algemeen ziekenhuis 111 SVHW Het Van Weel-Bethesda Ziekenhuis Algemeen ziekenhuis 21

22 Bijlage B Vragenlijst Vragenlijst thematisch onderzoek ziekenhuizen WAARDERINGSKAMER Datum: Gemeente: Ziekenhuis (naam of adres): Ingevuld door: Contactpersoon (indien anders): Telefoonnummer: Vul hieronder uw gegevens in Vraag Maak een keuze uit de keuzelijsten Geef indien nodig een toelichting 1 Uw gemeente maakt geen of nog beperkt gebruik van TIOX. Worden voor de waardebepaling van het ziekenhuis wel de taxatiewijzers algemeen en ziekenhuizen gebruikt? Indien u niet volledig of helemaal niet gebruik maakt van de taxatiewijzers, kunt u in de toelichting dan de reden hiervoor aangeven en de methodiek van de afwijkingen beschrijven. 2 Kunt u invullen welke archetypen er gebruikt zijn (indien dit duidelijk in de meegeleverde taxatiekaart staat hoeft u deze vraag niet in te vullen)? Indien dit er meer dan vier zijn kunt in de toelichting de overige archetypen invullen. Indien het archetype niet in de keuzelijst voorkomt, kunt u deze in de toelichting invullen. 3 Indien er bij één of meerdere archetypen buiten de bandbreedten van de kengetallen is getaxeerd, welke kengetallen zijn dat dan en waarom wordt er afgeweken? 4 Indien er voor het ziekenhuis sprake is van functionele afschrijving, wat voor een afschrijving is dat dan en hoe is deze onderbouwd? 5 Heeft er voor de waardebepaling en/of -vaststelling van het ziekenhuis vooroverleg plaats gevonden met belanghebbenden of diens adviseurs? 6 Komen er uit dergelijk vooroverleg ook vaststellingsovereenkomsten voort of andersoortige afspraken? 7 Is de WOZ-waarde (en -taxatie) van waardepeildatum 1 januari 2008 al onherroepelijk vastgesteld? 8 Is de WOZ-waarde (en -taxatie) van waardepeildatum 1 januari 2009 al onherroepelijk vastgesteld? 9 Wat was de WOZ-waarde van het ziekenhuis over de laatste vier waardepeildata? Bedragen gaarne invullen * * ** * Ook invullen indien niet onherroepelijk ** Indien al bekend 10 Ziet u zelf nog mogelijke verbeterpunten voor het taxeren van ziekenhuizen voor de Wet WOZ? 22

23 Bijlage C Onderzoek TNO naar bouwkosten ziekenhuizen Bouwkosten ziekenhuizen per 1 januari Grondcomponent van de bouwkosten 23

24 Bijlage D Tabellen en grafieken uit SPSS data-analyse Significantie verschil in gemiddelde functionele afschrijving van de afbouw naar bouwjaarklasse Dependent Variable:FA totaal afbouw 2009 Source Type III Sum of Squares df Mean Square F Sig. Corrected Model 2,597 a 4,649 17,048,000 Intercept 77, , ,583,000 BouwjrAfklasse 2,597 4,649 17,048,000 Error 6, ,038 Total 90, Corrected Total 8, a. R Squared =,294 (Adjusted R Squared =,276) 2. Gemiddelde functionele afschrijving van de afbouw voor verandering bouwwijze ingedeeld naar bouwjaarklasse Dependent Variable:FA VB afbouw 2009 BouwjrAfklasse Mean Std. Deviation N < 1970,95241, ,96111, ,91565, ,94977, >=2000,99375, Total,95683, Gemiddelde getaxeerde bruto vervangingswaarde voor archetype N afbouw 2009 installaties 2009 ruwbouw 2009 totaal 2009 N Valid Missing Mean 582,79 610,89 555, ,66 Minimum Maximum Percentiles ,24 574,00 495, , ,60 620,69 538, , ,00 637,00 546, , ,40 645,61 561, ,17 24

25 4. Gemiddelde getaxeerde bruto vervangingswaarde voor archetype N afbouw 2009 installaties 2009 ruwbouw 2009 totaal 2009 N Valid Missing Mean 587,78 767,13 599, ,75 Minimum Maximum Percentiles ,00 730,00 558, , ,10 769,00 579, , ,00 780,00 585, , ,00 805,00 616, ,00 5. Gemiddelde getaxeerde bruto vervangingswaarde voor archetype N afbouw 2009 installaties 2009 ruwbouw 2009 totaal 2009 N Valid Missing Mean 607,21 792,91 612, ,41 Minimum Maximum Percentiles ,00 717,60 567, , ,30 783,60 606, , ,00 840,00 630, , ,62 840,34 639, ,84 6. Gemiddelde getaxeerde bruto vervangingswaarde voor archetype N afbouw 2009 installaties 2009 ruwbouw 2009 totaal 2009 N Valid Missing Mean 582,88 760,79 593, ,84 Minimum Maximum Percentiles ,96 678,42 517, , ,80 749,00 562, , ,20 773,99 580, , ,60 834,00 625, ,20 25

26 7. Verschil in grondwaarde per m² grond voor het grondoppervlak ingedeeld naar bruto vloeroppervlak 8. Significantie verschil in gemiddelde grondwaarde per m² grond naar grondoppervlak en bruto vloeroppervlak Dependent Variable:Grondwaarde per m2 grond 2009 Source Type III Sum of Squares df Mean Square F Sig. Corrected Model 44623,842 a ,835 3,582,002 Intercept , , ,045,000 GrondOppklasse 12172, ,344 2,280,086 Oppklasse , ,245 7,589,007 GrondOppklasse * 20928, ,258 3,920,012 Oppklasse2 Error , ,595 Total , Corrected Total , a. R Squared =,246 (Adjusted R Squared =,177) 26

27 9. Significantie verschil in gemiddelde gecorrigeerde vervangingswaarde minus grondwaarde naar bouwjaar en aantal bedden Dependent Variable:GVW minus grondwaarde per bed 2009 Source Type III Sum of Squares df Mean Square F Sig. Corrected Model 8,318E ,683E10 3,205,000 Intercept 1,149E12 1 1,149E12 137,264,000 Bouwjrklasse 4,435E11 5 8,870E10 10,594,000 Bedklasse 9,160E10 3 3,053E10 3,647,019 Oppklasse2 3,179E9 1 3,179E9,380,541 Bouwjrklasse * Bedklasse 2,668E ,906E10 2,276,017 Bouwjrklasse * Oppklasse2 1,002E10 4 2,505E9,299,877 Bedklasse * Oppklasse2 3,594E9 2 1,797E9,215,808 Bouwjrklasse * Bedklasse * 1,394E9 1 1,394E9,166,685 Oppklasse2 Error 4,102E ,372E9 Total 2,495E12 81 Corrected Total 1,242E12 80 a. R Squared =,670 (Adjusted R Squared =,461) 27