Bestemmingsplan Ameronger Wetering tussen 36 en 38, Amerongen. Bijlage 2: Bedrijfsontwikkelingsplan

Transcriptie

1 Bestemmingsplan Ameronger Wetering tussen 36 en 38, Amerongen Bijlage 2: Bedrijfsontwikkelingsplan Agra-Matic B.V. pag. 32 Status: Ontwerp /

2 Bedrijfsontwikkelingsplan melkgeitenbedrijf i.o.v. Familie Van Laar Datum: 25 november 2008 Aanvrager Mts. M. en P. van Laar Lekdijk ND Amerongen Projectadviseur Agra-Matic BV B.J. Vermeulen Postbus BC Ede

3 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 Gewenste ontwikkeling... 3 Gewenste ontwikkeling Aanleiding Bedrijfsgrootte Ruimtebeslag Kennis en kunde Afzetmarkt Uitbreidingsmogelijkheden Bestaande locatie Aankoop tweede locatie Nieuwvestiging Financiële aspecten Noodzakelijke investering Economische haabaarheid Landschappelijke inpassing Bijlagen Bijlage 1: Prognose financieel resultaat Bijlage 2: Situering bedrijf

4 1. Inleiding De familie Van Laar is voornemens een geitenhouderij op te richten op een perceel in eigendom aan de Amerongerwetering. Hiertoe is in december 2006 een verzoek om een bouwperceel bij de gemeente Utrechtse Heuvelrug ingediend. Middels een brief met kenmerk U van 25 januari 2007 heeft de gemeente Utrechtse Heuvelrug aangegeven dat een bedrijfsontwikkelingsplan nodig is om een besluit te kunnen nemen op het betreffende verzoek. Hierin dienen aspecten als ruimtebeslag, financiering en landschappelijke inpassing aan de orde te komen. Onderliggend rapport betreft dit bedrijfsontwikkelingsplan. Maatschap Van Laar verzoekt de gemeente Utrechtse Heuvelrug nogmaals om toewijzing van een bouwperceel op de genoemde locatie. 3

5 Gewenste ontwikkeling 1.1. Aanleiding Maatschap Van Laar bezit een gemengd veehouderijbedrijf met melkkoeien en vleesvarkens aan de Lekdijk te Amerongen. Van Laar heeft meerdere zoons die als bedrijfsopvolger zich aandienen. Eén van de zoons wenst nu een melkgeitenhouderij op te richten aan de Amerongerwetering. Dit bedrijf zal Van Laar jr. voor eigen rekening en risico gaan voeren. Het betreft een perceel ten westen van de woning met nummer 36 kadastraal bekend als sectie F, nummer Bedrijfsgrootte De opzet van het nieuwe bedrijf is een biologische melkgeitenhouderij met 500 melkgeiten en 300 opfokgeiten. De stallen betreffen potstallen, ieder uitgevoerd met twee voergangen. De stallen worden natuurlijk geventileerd. De geproduceerde melk wordt op het bedrijf verwerkt tot kaas welke (gedeeltelijk) in een kleine boerderijwinkel zal worden verkocht. Deze winkel wordt gevestigd in de stal naast de kaasmakerij. Het benodigde oppervlak is ca. 12 m 2 en de inrichting van de winkel bestaat uit enkele schappen en een toonbank. De verwachting is dat per dag ± 5 klanten een bezoek brengen aan het bedrijf. Aan de voorzijde van de stal wordt erfverharding aangebracht waar klanten hun auto kunnen parkeren. De totale kavel rond het nieuwe bedrijf betreft 10 hectare grond. De bedrijfsomvang, uitgedrukt in Nederlandse Grootte Eenheden (NGE), bedraagt 57,7 NGE. Volgens KWIN (Kwantitatieve Informatie voor de veehouderij, Animal Sciences Group) omvat deze bedrijfsomvang één volwaardige arbeidskracht. De verwerking van de melk tot kaas en de verkoop aan huis vraagt bij een productie van 80 kg kaas per dag 7 uur arbeid per dag Ruimtebeslag De aanvraag betreft het verzoek om op het betreffende perceel een bouwblok toe te kennen met een omvang van ca. 1 hectare. Op dit terrein zullen twee stallen ten behoeve van de huisvesting van de geiten worden gebouwd (± en 800 m 2 ), drie sleufsilo s (tezamen ± m 2 ) en een bedrijfswoning (± 170 m 2 ). In totaal vindt ongeveer 35% bebouwing plaats Kennis en kunde De heer Van Laar jr. heeft zich de afgelopen jaren verdiept in de geitenhouderij. Hij is goed op de hoogte van de geldende wet- en regelgeving, maar ook van de fijne kneepjes van het vak. De verbreding in de geitenhouderij is voor de maatschap een logische stap om bedrijfsrisico s te spreiden Afzetmarkt De vraag naar biologische producten is de afgelopen jaren gestegen en neemt nog steeds toe. De overheid heeft beleid gemaakt om het marktaandeel van biologische producten te vergroten en stimuleert dus ook de productie van biologische producten. Een gedeelte van de geproduceerde kaas wordt in de boerderijwinkel verkocht. Het overige deel wordt verkocht aan de detailhandel. 4

6 2. Uitbreidingsmogelijkheden 2.1. Bestaande locatie Op de bestaande bedrijfslocatie is een gemengd veehouderijbedrijf gevestigd. Dit bedrijf omvat nu de huisvesting van 60 melkkoeien met bijbehorend jongvee en ca vleesvarkens. Ziende op de ontwikkelingen in ons land is uitbreiding van de bedrijfsomvang op termijn noodzakelijk. Deze bedrijfsomvang vraagt veel ruimte voor stallen, maar ook voor mest- en kuilvoeropslagen. De beschikbare ruimte op deze locatie is niet toereikend om aansluitend aan dit bedrijf nog een volwaardig geitenbedrijf te realiseren. Naast de overwegingen met betrekking tot het gebruik van het bestaande agrarische bouwperceel, is ook het graslandbeheer een reden om de geitenhouderij niet bij de bestaande locatie te vestigen. Om de geiten te kunnen laten weiden is voldoende huiskavel nodig. Beweiding is een eis voor biologische veehouderijen. Op de bestaande locatie wordt dit grasland reeds gebruikt voor de beweiding van het rundvee. Ten slotte is uitbreiding van de dierhouderij met een grote eenheid geiten op de locatie Lekdijk 7 niet mogelijk omdat deze locatie qua geurbelasting op de omgeving reeds op het maximaal toelaatbare niveau zit. De locatie Amerongerwetering biedt, zoals door de Milieudienst Zuid-Oost Utrecht is vastgesteld, wel goede mogelijkheden Aankoop tweede locatie Er is overwogen om in plaats van nieuw te bouwen een bestaand bedrijf te kopen en hier de geitenhouderij te realiseren. Door diverse ontwikkelingen (schaalvergroting, maar ook veranderende wet- en regelgeving) stoppen veel agrariërs met het uitoefenen van hun bedrijf. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke ordening is het aantrekkelijker om deze locaties te benutten dan om een nieuw perceel te gaan bebouwen. Echter, het probleem met stoppende agrariërs is het feit dat als zij stoppen met hun bedrijf dit niet betekent dat zij ook gaan verhuizen. Daarom heeft Van Laar een makelaar ingeschakeld om het aanbod aan geschikte agrarische bedrijven in de omgeving van hun bestaande bedrijf te inventariseren. De reactie van de makelaar is als bijlage bij deze rapportage gevoegd. Naast het feit dat het aanbod van vrijgekomen agrarische bedrijven in de omgeving van Amerongen schaars is, is ook de financiering een reden om geen bestaand bedrijf op te kopen. De grond waar het nieuwe bedrijf is gepland, is in eigendom van de familie Van Laar. Dat betekent dat alleen geïnvesteerd hoeft te worden in de bouw en inrichting van de stallen en de aankoop van dieren. Wanneer gebruik gemaakt wordt van een bestaande locatie, moet daarnaast ook geïnvesteerd worden in de aankoop van dit bedrijf. De waarde van een bestaand bedrijf ligt in de praktijk vele malen hoger dan de waarde van de grond welke reeds in eigendom is. Dit komt vooral omdat de verkoop van een boerderijwoning voor woondoeleinden veelal een betere prijs oplevert dan de verkoop als (verouderd) agrarisch bedrijf. 5

7 2.3. Nieuwvestiging Voor de familie Van Laar is nieuwvestiging een aantrekkelijke optie gezien zij een geschikt perceel hiervoor in eigendom hebben. Nieuwvestiging maakt het mogelijk om de stallen zo efficiënt mogelijk in te delen. Daarnaast kan bij de nieuwbouw van de stal(len) gebruik worden gemaakt van de nieuwste technieken op het gebied van dierhuisvesting en automatisering, maar ook op het gebied van bijvoorbeeld water- en energiebesparing. Hierdoor zal de totale milieubelasting minimaal zijn. In het geval van nieuwvestiging moet rekening worden gehouden met eventuele planschade. Gezien de agrarische bestemming van het betreffende perceel en de relatief grote afstand tot omliggende bebouwing is de verwachting dat de oprichting van het bedrijf geen gevolgen heeft voor omwonenden. De ondernemer is bereid het planschaderisico op zich te nemen. 6

8 3. Financiële aspecten 3.1. Noodzakelijke investering De investeringen omvatten de grond, de bouw van stallen, woning en voeropslag en de aankoop van dieren. Een globaal overzicht van de investeringen is hieronder weergegeven. Onderdeel Investering Nieuwbouw woning Nieuwbouw stallen Inventaris stallen Inventaris boerenkaasbereiding Nieuwbouw voeropslag Aankoop dieren Werktuigen ha grasland en erf Procedurekosten en onvoorzien Totaal Deze investeringen zullen deels met eigen (familie)vermogen en deels met vreemd vermogen worden gefinancierd Economische haabaarheid De economische haalbaarheid van dit voornemen is grotendeels afhankelijk van de opbrengsten van de kaas en de dieren. Deze prijzen worden bepaald door de afstemming van vraag en aanbod. Dat betekent dat de ondernemers zelf weinig invloed op de verkoopprijzen kunnen uitoefenen. Wel kunnen zij de productiekosten beperken door de technische resultaten te verbeteren. Goed ondernemerschap zal leiden tot lagere kosten en een hogere marge. Volgens KWIN is het saldo per geit op een bedrijf met 500 geiten met een gemiddelde productie van 900 kg melk per geit per jaar 89 euro per geit. KWIN geeft hierbij de aantekening dat de melkprijs in de biologische houderij 20 tot 25 ct per kg hoger ligt. Hiertegenover staan hogere kosten voor de aankoop van biologische voeders, biologisch stro en biologisch fokmateriaal. Hierbij komt het inkomen uit de kaasmakerij en huisverkoop. De extra inkomsten die hieruit voortkomen zijn afgeleid van de meeropbrengsten die bij de bereiding van boerenkaas in de melkveehouderij worden gerealiseerd. Het is niet voorzienbaar hoe de biologische veehouderij zich op middellange termijn zal ontwikkelen. Echter ziende op de doelstelling van de landelijke overheid mag een positieve tendens worden verwacht. In bijlage 1 bij dit rapport is een cijfermatige weergave van de verwachte bedrijfsresultaten opgenomen. Hierbij is ervan uitgegaan dat de kaas voor 20% wordt afgezet middels verkoop uit de boerderijwinkel. De overige kaas wordt tegen handelsprijzen afgezet aan collegalandwinkels. Deze zijn op de Veluwe en in Utrecht ruimschoots aanwezig. Uit de bedrijfsbegroting blijkt dat zowel de solvabiliteit als de liquiditeit in de voorgenomen bedrijfssituatie goed ontwikkelen. Hierbij is wel duidelijk dat dit vooral is door de produktie van boerenkaas. Dit is een zekere factor in de bedrijfsopzet. De invloed van de minder zekere factoren huisverkoop en biologische produktie is beperkt. De biologische produktie is vooral van financieel belang omdat hierdoor gebruik gemaakt kan worden van MIA-VAMIL. 7

9 4. Landschappelijke inpassing Op de bijgevoegde situatieschets is weergegeven hoe de gebouwen zullen worden ingepast in de omgeving. Daarbij wordt gebruik gemaakt van diverse soorten beplanting. Aan de voorzijde van het terrein (ten westen van de woning) wordt een perenboomgaard geplant met diverse oude rassen. Direct voor de woning komt een siertuin. Aan de andere zijde van de woning (voor de melkgeitenstal) wordt een meidoornhaag geplant. Aan de noordoostzijde van het bedrijf (langs de stal) wordt een 5 meter breed bosplantsoen aangelegd met daarin een aantal solitairen. Aan de achterkant van de stal worden beeldbepalende solitairen geplant. Naast de inpassing van het bedrijf met behulp van beplanting wordt ook gebruik gemaakt van andere middelen. Zo wordt bij de keuze van materialen rekening gehouden met toegepaste bouwstijlen in de omgeving. Tevens draagt de zorgvuldige keuze van kleuren bij aan een optimale inpassing van het bedrijf in de omgeving. De genoemde maatregelen leiden tot een bedrijfscomplex dat op een natuurlijke wijze past in de omgeving. 5. Bijlagen Prognose financieel resultaat situatieschetsen 8

10 5.1. Bijlage 1: Prognose financieel resultaat. Saldoberekening uit KWIN blz 218: Geitenbedrijf 500 produktieve dieren, produktie 900 kg melk per geit per jaar Opbrengsten: Verkoop melk 900 kg 39,50/100 kg 355,50 Uitstoot geiten 26 % 12,50 3,25 Verkoop nuchtere lammeren nihil 0,00 Totaal opbrengsten 358,75 Toegerekende kosten Voer volgens specificatie KWIN 163,45 Strooisel 183 kg 95,00/ton 17,34 Veekosten volgens specificatie KWIN 21,60 Water, gas elctr. volgens specificatie KWIN 19,90 Mestafvoer volgens specificatie KWIN 26,50 Uitval 4,0 % 223,75 8,95 Rente levende have 5,3 % 223,75 11,86 Totaal toegerekende kosten 269,50 Saldo per geit 89,15 Berekende rente per geit 11,86 Saldo per geit excl. toerekening rente levende have (afgerond) 100,00 Door boerenkaasbereiding met gedeeltelijk huisverkoop en biologische produktie worden meeropbrengsten gerealiseerd. Het effect hiervan is op de volgende bladzijde gespecificeerd. Het is niet reëel de effecten van deze beide bedrijfsonderdelen volledig toe te rekenen: de kaasbereiding zal volledig te gelde kunnen worden gemaakt, de biologische houderij zal hier nog extra dimensie aan toevoegen. Aangenomen wordt dat het effect van de boerenkaasbereiding volledig kan worden gerealiseerd en dat van de biologische houderij voor 30%. Effect boerenkaasbereiding op saldo 309,00 Effect biologische houderij 30% 60,00 18,00 Saldo per geit excl rente levende have in de voorgenomen bedrijfsopzet 427,00 9

11 Effect boerenkaasbereiding Berekening afgeleid van KWIN gegevens zuivelbereiding in de melkveehouderij (KWIN blz ). Opbrengst boerenkaas bij verkoop aan handel per kg 5,00 bij huisverkoop per kg 10,00 Gemiddelde opbrengstprijs bij 20 % huisverkoop 7,00 Toegerekende kosten per kg kaas 0,45 Opbrengst minus aan kaasbereiding toe te rekenen kosten 6,55 Nevenopbrengst kaaswei per 100 kg verkaasde melk 1,00 Omgerekend per 100 kg verwerkte melk (9,5 kg melk per kg kaas) 69,95 Kwin gaat uit van een melkprijs (rundvee) ad. 34,58 Meeropbrengst kaasbereiding per 100 kg melk 20% huisverkoop 34,37 Effect op saldo per geit per jaar: 900 kg 34,37/100 kg (afgerond) 309,00 Effect biologische houderij Meer opbrengst melk 20 tot 25 ct (bron KWIN blz.221) Meer kosten biologische krachtvoeders 100% (bron De Heus voeders) Meer kosten biologische ruwvoeders 30% (aanname, gedeeltelijk eigen teelt) Meerkosten overig toegerekend 100% (o.a. stro en fokmateriaal = aanname) Effect op saldo: Verkoop melk 900 kg 22,50/100 kg 202,50 Voerkosten krachtvoer 100 % 98,48 98,48 ruwvoer 30 % 59,08 17,72 Kosten strooisel, fokdieren 100% 26,29 26,29 Totaal effect op saldo door biologische produktie (afgerond) 60,00 10

12 Financieringsbehoefte: Onderdeel Investering Rente 5% over Afschrijving Onderhoud 50 % investering % bedrag % bedrag Nieuwbouw woning Nieuwbouw stallen Inventaris stallen Inventaris boerenkaasbereiding Nieuwbouw voeropslag Aankoop dieren % Werktuigen ha grasland en erf pm waardevast Procedurekosten en onvoorzien Totaal

13 Begroting solvabiliteit en liquiditeit: Bedrijfssaldo 500 melkgeiten ad Niet toegerekende kosten uit investeringen Overige niet toegerekende kosten (bron KWIN) Berekende rente Afschrijving Onderhoud Graslandkosten 10 ha ad Algemene kosten (verz. boekh. abon. etc) Arbeid 1,1 FTE ad Totaal niet toegerekende kosten Netto bedrijfsresultaat Berekende rente Te betalen rente (30% vreemd vermogen) ad. 5% Berekende arbeid Gezinsuitgaven Te betalen arbeid Berekende afschrijving Aflossingen ad. 4% Vervangingsinvesteringen Belastingen PM *) Ontwikkeling liquiditeit *) Als biologisch bedrijf wordt voldaan aan de voorwaarden voor MIA-VAMIL waardoor een groot aantal jaren geen belasting van betekenis behoeft te worden betaald. 12

14 5.2. Bijlage 2: Situering bedrijf bedrijfslocatie 13