Vraaggericht en betaalbaar; de sociale huursector op de schop. André Thomsen, emeritus hoogleraar, TU Delft

Transcriptie

1 Vraaggericht en betaalbaar; de sociale huursector op de schop André Thomsen, emeritus hoogleraar, TU Delft Als de huidige sociale huursector niet bestond, zouden we het dan zo willen uitvinden? Dat valt zeer te betwijfelen. De bewoner centraal De huidige sociale huursector is de resultante van anderhalve eeuw maatschappelijke strijd en overheidsbeleid. In zijn proefschrift beschrijft Wouter Beekers (2012) hoe een ooit op emancipatie gerichte volksbeweging uiteindelijk is uitgemond in een semipublieke vastgoedsector die nog maar in weinig verschilt van de commerciële concurrentie en zijn draagvlak in politiek en samenleving goeddeels heeft verspeeld. Nu de sector onder druk van beperkende maatregelen van Brussel, forse heffingen van het rijk en een parlementaire enquête begint te kraken, worden van verschillende kanten opinies geventileerd over waar het met de sociale huursector heen moet. Opvallend is dat de discussie vooral gaat over instituties, markten en beleidssystemen en vooral gevoerd wordt vanuit de status quo en de gevestigde belangen in vastgoedsector en overheid. De vraag of de huidige sociale huursector wel aan de behoeften van deze en de komende tijd beantwoordt - en vooral hoe de belangen en de behoeften van de bewoners het beste gediend kunnen worden - komt onvoldoende aan bod. En dat is raar, want vanuit het huidige perspectief naar een meer op zelfredzaamheid en minder op overheidssteun gerichte samenleving - is de sociale huursector een paternalistisch anachronisme. In plaats van mede op het belang en het welzijn van de bewoners gerichte instituties zijn woningcorporaties steeds meer grootschalige vastgoedbedrijven geworden die nu - net als in veel andere landen - in de marge van armenzorg en maatschappelijk werk dreigen te belanden, met al of niet daarnaast een marktgerichte verdienpoot. Hoewel de omvang van de Nederlandse sociale huursector vooralsnog groot genoeg is om het risico op marginalisatie tot ziek-zwak-en-nooddruftig te beperken zal de scheiding tussen wel of geen keuzevrijheid ongetwijfeld toenemen. En dat is wel degelijk een reëel risico. Om dat te voorkomen moeten woningcorporaties opnieuw uitgevonden worden. Op zich kan veel van de huidige sociale verhuur ook door commerciële verhuurders geleverd worden; in de praktijk gebeurt dat ook. Maar voor de toegelaten instelling van de toekomst moet de lat hoger. De enorme opgave om de bestaande woningvoorraad te beheren, aan te passen en duurzamer te maken kan niet zonder echte deelname van de bewoners. In plaats van woningverhuur als doel op zich moet de sociale huursector zich omvormen tot vraaggerichte faciliteerder van betaalbare huisvesting op basis van keuzevrijheid en zeggenschap van bewoners. Dat kan variëren van een andere manier van werk en organisatie en voorzichtige experimenten met coöperatieve beheervormen tot een participatiemodel waarin volgens Adri Duivesteijn (2013) de huidige huurders de werkelijke aandeelhouders worden van het wonen en dat op termijn leidt tot een zichzelf organiserende samenleving. 1/5

2 Keuzevrijheid als grondslag Nog ziet zo lang geleden vormde keuzevrijheid het breed gesteunde leitmotif van het volkshuisvestingsbeleid (Remkes, 2001), maar daar bleef het bij; concrete implementatie in het beleid vond niet plaats. Ten onrechte, want keuzevrijheid is bepalend voor de positie van consumenten, op de woningmarkt middels de exit en als bewoner middels voice' (Hirschman 1970). Keuzevrijheid kan niet los gezien worden van zeggenschap en het universele recht op zelfbeschikking. Zeggenschap betreft de mate waarin bewoners invloed kunnen uitoefenen op de eigen woonsituatie. Zelfbeschikking en keuzevrijheid zijn essentiële voorwaarden voor geluk en tevredenheid, zowel in het algemeen (Vermea 2009) als voor de mate waarin bewoners hun woning en woonomgeving waarderen en zich daarvoor verantwoordelijk voelen (Blokland 2009). Leefbaarheidsproblemen ontstaan vooral waar die voorwaarden niet aanwezig zijn. Participatie in het beheer is een middel om de keuzevrijheid en de zeggenschap van bewoners te vergroten. Bezien vanuit de bewoner kan participatie in de eigen woonsituatie verdeeld worden in drie hoofdaspecten: participatie in het risico, participatie in het beheer en de mate van collectiviteit. Uitgezet op 3 assen op een schaal van minimaal tot maximaal levert dit 6 beheeropties: minimaal: maximaal: X. RISICO: geen risico risicodragend Y. BEHEER: ontzorgd zelfwerkzaamheid Z. COLLECTIVITEIT: individueel collectief Elk optie kent eigen voor- en nadelen en ook onderlinge voorwaarden: X. Risico-participatie omvat de mate waarin de bewoner financieel/economisch risico draagt, hetgeen normaliter verbonden is met de mate van invloed en zeggenschap: geen risico betekent ook geen invloed, maximaal risico maximale zeggenschap. (PM: hoewel voor de hand liggend wordt hier met opzet niet over huur of koop gesproken). Y. Beheer-participatie omvat de mate waarin de bewoner deelneemt in het beheer, en ook dit is verbonden met invloed en keuzevrijheid: passief ontzorgd is nu de standaard met minimale keuzeruimte; hoe meer zelfwerkzaam hoe meer keuzevrijheid. Z. Collectiviteit omvat de mate waarin er rechten aan een collectief van bewoners zijn toebedeeld; en dus met de mate waarin al of niet collectief risico, invloed en zeggenschap worden gedeeld. Gecombineerd levert dit een 8-tal mogelijke beheervormen op: 2/5

3 A. Platte verhuur: Dit is de huidige situatie, standaard bij commerciële verhuurders en ook bij de meeste woningcorporaties: geen risico maar ook geen zeggenschap; minimale zorg voor beheer en onderhoud maar ook minimale keuzevrijheid; huurders hebben een individuele relatie met de verhuurder, omgekeerd gelden aanvullend collectieve rechten en plichten. Het vrijwaren van alle risico s en zorg (full lease) is echter bepaald niet gratis. Door het niet gebruiken van de betrokkenheid en de zelfredzaamheid van de bewoners blijft een aanzienlijk kwaliteit-verhogend en woonlasten-verlagend potentieel ongebruikt. A. Dochter-corporatie: Goeddeels vergelijkbaar met A, maar een collectief van huurders verhuurt een complex woningen als zelfstandige rechtspersoon in onderhuur. Onderhoud en beheer blijven traditioneel bij een woningcorporatie. De dochter heeft wel meer mogelijkheden om invloed uit te oefenen. B. Aandeelhouderschap: Dit was ooit - al of niet coöperatief - de grondslag van veel woningbouwverenigingen, maar is al vele decennia niet meer toegestaan. De uit de wederopbouw stammende redenen voor dit verbod zijn nauwelijks meer relevant terwijl het aandeelhouderschap belangrijke voordelen heeft wat betreft bezitsvorming, waarde-creatie, betrokkenheid en zeggenschap. Het aandeelhouderschap kan betrekking hebben op de individuele woning en/of de woningcorporatie. Het kan verworven worden in de vorm van (geleidelijke) huurkoop of (directe) inkoop. Mogelijk nadeel van dat laatste is de financiële drempel. Onderhoud en beheer blijven traditioneel bij een woningcorporatie. B. VvE / Wooncoöperatie: In gebieden met sociale koop (zoals Koopgarant) zijn de laatste jaren vormen van gemengd beheer ontstaan waarbij huurders samen met kopers een VvE vormen. Als alle bewoners collectief risicodragend zijn ligt een coöperatieve vorm voor de hand, hetzij als zelfstandige eenheid binnen een 3/5

4 woningcorporatie, hetzij als zelfstandige rechtspersoon met inkoop van beheer en onderhoudsdiensten. C. Zelfbeheer / Klushuizen: Het onder het motto liever kopen dan slopen in eigen beheer opknappen van woningen zoals al jaren geleden in de stadsvernieuwing in Alkmaar en Dordrecht toegepast en de laatste jaren in o.a. Rotterdam zijn een aantrekkelijke vorm van bewoners-zelfbeheer. Ook is als variant tussen B en C aandeelhouderschap denkbaar. Voordelen zijn naast als genoemd bij B de keuzevrijheid, lagere woonlasten en de grote voldoening van zelfwerkzaamheid. C. CPO / Collectief zelfbeheer: Als C. meerdere woningen omvat ligt collectief particulier opdrachtgeverschap voor de hand. Maar ook meer algemeen kan CPO bij renovaties, herontwikkeling of op initiatief van een bewonerscollectief opgezet worden. Of als alternatief voor verkoop van niet-daeb-bezit aan de marktsector. Ook hierbij ligt een VvE of coöperatieve vorm van aandeelhouderschap voor de hand. D. Zelfzorg: Bewoners kunnen de uitvoering van dagelijks beheer en onderhoud geheel of gedeeltelijk voor hun rekening nemen. Deze vorm van zelfzorg heeft van oudsher een slechte naam vanwege het gebruik om in oude verkrottende stadswijken een gebrek aan onderhoud te compenseren met een lage huur. Daar staat tegenover dat zelfwerkzaamheid al lang op beperkte schaal gebeurt bij gemeenschappelijke voorzieningen als trappenhuizen in portiekflats, binnenterreinen en groenvoorzieningen. En hoe logisch is geheel verzorgd professioneel onderhoud aan de woning van een werkloze bouwvakker? Mits goed geregeld en gewaarborgd kunnen vormen van zelfwerkzaamheid de woonlasten van bewoners en beheerlasten van verhuurders verlagen en bijdragen aan een groter gedeeld woongenot. D. Zelfzorgcollectief: Hoewel zelfzorg per woning geregeld kan worden ligt het - zowel vanuit efficiënt woningbeheer als vanuit schaalvoordeel van de bewoners - meer voor de hand om het collectief op complexniveau te regelen. Aan de slag De gepresenteerde opties geven slechts een richting. Ze zijn echter geen van allen alleen zomaar uit de duim gezogen, ze bestaan allemaal nu al. Met opzet is de discussie kopen of huren buiten beschouwing gelaten; plat individueel eigendom ontbreekt en alle vormen zijn realiseerbaar in een relatie met het instituut woningcorporatie. En dat is maar goed ook, want zonder hard en snel te investeren in de gepresenteerde vernieuwingsopties heeft de huidige sociale huursector geen toekomst. Literatuur: Beekers, W. (2012). Het bewoonbare land; Geschiedenis van de volkshuisvestingsbeweging in Nederland. Amsterdam, Boom. 4/5

5 Blokland, T. (2009). Oog voor elkaar; Veiligheidsbeleving en sociale controle in de grote stad. Amsterdam, Amsterdam University Press. Duivesteijn, A. (2013). De Wooncoöperatie: Op weg naar een zichzelf organiserende samenleving. Gemeente Almere. Hirschman, A. O. (1970). Exit, voice, and loyalty: Responses to decline in firms, organizations, and states. Harvard University Press. Vol. 25. Remkes, J. W. (2001). Nota Mensen, wensen, wonen. Den Haag, Tweede Kamerstuk Vermea, P. (2009). Happiness, freedom and control. Journal of Economic Behaviour & Organisation ; (1508 woorden incl. noten) 5/5