2011/1. Wonen in de Vlaamse Rand. Greta Sienap. Samenvatting. 1. Het woningaanbod Toename van het aantal woningen D/2011/3241/1

Transcriptie

1 Wonen in de Vlaamse Rand 2011/1 Greta Sienap D/2011/3241/1 Samenvatting De Vlaamse Rand - omschreven als de 19 gemeenten die aan het grondgebied van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest grenzen en/of aan één van de zes faciliteitengemeenten - is een stuk dichter bevolkt dan het Vlaamse Gewest. Vooral de faciliteitengemeenten kennen een hoge bevolkingsdichtheid (1.362 inw/km²). Deze Vlaamse Rand ondervindt een grote invloed van Brussel, waarbij zich gelijktijdig verschillende bewegingen voordoen. Er is de instroom van jonge meestal anderstalige ouders en kinderen met een hoger gemiddeld inkomen, die zorgt voor een hogere druk op de duurdere segmenten van de woningmarkt. Verder is er ook een instroom van minder begoede Brusselaars en migranten naar de minder duurdere segmenten in de Vlaamse Rand. Daarnaast trekken er Vlamingen uit de Vlaamse Rand weg naar andere gemeenten in het Vlaamse Gewest. De aandacht voor de betaalbaarheid van het wonen in de Vlaamse Rand is opgenomen in de beleidsnota Wonen en de beleidsnota Vlaamse Rand. Mede in het kader van de samenwerking met het documentatiecentrum over de Vlaamse Rand, registreert en analyseert de Studiedienst van de Vlaamse Regering kencijfers om evoluties inzake het wonen na te gaan. In onderstaand webartikel wordt de toename van het aantal huishoudens tijdens het laatste decennium beschreven terwijl de nieuwbouwmarkt verder inkromp. Op de secundaire woonmarkt verdubbelden in deze periode de prijzen voor woonhuizen en appartementen; deze van bouwgrond (per m²) verdrievoudigden. Toch dient gesteld dat deze globaal gezien, vertrekkende van een reeds hogere basis, de prijsevolutie in het Vlaamse Gewest volgden. Het huiseigenaarschap verschilt sterk per gemeente en de huurprijzen liggen in de Vlaamse Rand over het algemeen hoger dan elders in het Vlaamse Gewest. De huurder kan niet echt terecht op de sociale woningmarkt, want de laatste jaren is er slechts een geringe toename van het aantal sociale huurwoningen. 1. Het woningaanbod 1.1. Toename van het aantal woningen Het aantal woongelegenheden is in de Vlaamse Rand anno 2008 met 12,4% uitgebreid ten opzichte van Volgens de cijfers van het kadaster 1 blijft de groeiratio van het aantal 1 Het kadaster registreert naast de domiciliewoningen ook woningen die leegstaan en tweede verblijven (bijvoorbeeld voor beroepsdoeleinden). De kadastrale gegevens worden niet steeds bijgesteld wanneer bijvoorbeeld woningen worden samengevoegd tot één woonentiteit of woningen worden opgedeeld in kleine woonentiteiten zoals kamerbewoning. 1

2 woningen in de Vlaamse Rand 1 procentpunt onder het cijfer voor het Vlaamse Gewest. De aangroei van de woongelegenheden is in de provincie Vlaams-Brabant iets sterker dan in de Randgemeenten (zie figuur 2). Het woningaanbod in de faciliteitengemeenten neemt minder snel toe dan in de overige Randgemeenten. Om het aantal domiciliewoningen in een bepaalde regio te kennen, wordt best uitgegaan van het aantal particuliere huishoudens. De laatst beschikbare reeks is de toestand op 1 januari De toename van het aantal particuliere huishoudens lag voor de periode in de Vlaamse Rand opmerkelijk lager dan elders in het Vlaamse Gewest, namelijk +10,5% tegenover +12,2%. Ook hier blijven de faciliteitengemeenten wat achter op de evolutie. Van 2007 naar 2008 werd in deze 6 gemeenten tezamen zelfs een lichte afname van het aantal huishoudens geconstateerd. 6,2% van de huishoudens van het Vlaamse Gewest wonen in de Vlaamse Rand (in Vlaams- Brabant is dit een aandeel van 16,9%). Gemiddeld kwamen er in de periode in de Vlaamse Rand jaarlijks particuliere huishoudens bij. Sinds 2000 wordt dit gemiddeld groeicijfer voor de Vlaamse Rand ruim overschreden, enkel in 2006 was er een dipje. Bijna vijf op de zes huishoudens woont in een andere Randgemeente dan één van de zes faciliteitengemeenten. Nieuwe huishoudens gingen zich in de periode ook vaker in de overige Randgemeenten vestigen. Cijfermatig bekeken, ging slechts één op de tien nieuwe huishoudens in die periode in een faciliteitengemeente wonen. Tabel 1 Aantal woongelegenheden en aantal particuliere huishoudens, 1 januari 2008, evolutie sinds 1995 Woongelegenheden Particuliere huishoudens Aantal Index 1995 = 100 Aantal Index 1995 = 100 Vlaamse Rand , ,5 Faciliteitengemeenten , ,3 Overige Randgemeenten , ,4 Provincie Vlaams- Brabant , ,2 Vlaams Gewest , ,2 Bron: ADSEI, Bevolkingsstatistieken en kadastrale statistiek, bewerking SVR 2

3 Figuur 1 Evolutie van het aantal woongelegenheden en het aantal particuliere huishoudens, (1995=100) Woningen Vlaamse Rand Woningen provincie Vlaams-Brabant Woningen Vlaams Gewest Huishoudens Vlaamse Rand Huishoudens provincie Vlaams-Brabant Huishoudens Vlaams Gewest Bron: ADSEI, Bevolkingsstatistieken en kadastrale statistiek van de gebouwen, bewerking SVR 1.2. Evolutie in het type woningen In vergelijking met Vlaams-Brabant telt de Vlaamse Rand minder open bebouwing en meer gesloten bebouwing en appartementsgebouwen. De verdeling van het aantal woongelegenheden naar type bebouwing sluit eerder aan bij de globale Vlaamse verdeling. De zes faciliteitengemeenten tellen relatief minder woongelegenheden in appartementsgebouwen en relatief meer in open bebouwing. Gelet op de bestendigheid van het bouwpatrimonium is in 15 jaar tijd weinig evolutie waar te nemen in het type woningen. Toch valt een sterke vermindering op in het aandeel gesloten bebouwing, samen met een vermeerdering van het aandeel appartementen. Ook voor het Vlaamse Gewest wordt vastgesteld dat het aandeel woningen in appartementen sterk toeneemt en anderzijds ook het aandeel woningen in open bebouwing nog steeds lichtjes aangroeit. Dit laatste is wel niet langer het geval voor en binnen de Vlaamse Rand (zie tabel 2). Tabel 2 Aandeel van het aantal woongelegenheden in woongebouwen volgens type bebouwing, in 1995 en 2010 Type bebouwing Faciliteitengemeenten Overige Randgemeenten Vlaamse Rand Provincie Vlaams- Brabant Vlaams Gewest Open bebouwing 32,3 31,7 30,8 30,4 31,1 30,6 37,7 37,8 31,0 31,4 Halfopen bebouwing 22,2 21,5 21,6 21,3 21,7 21,3 22,1 21,4 21,1 20,0 Gesloten bebouwing 28,8 26,8 30,7 26,8 30,3 26,8 25,8 22,4 29,2 24,9 Appartementsgebouw 16,6 20,0 16,9 21,5 16,9 21,2 14,4 18,4 18,6 23,8 Bron: ADSEI, kadastrale statistiek van de gebouwen, bewerking SVR 3

4 De intergemeentelijke verschillen zijn groot. Drogenbos, Vilvoorde en Machelen hebben minder dan 10% woningen in open bebouwing. Het beperkte aanbod aan open bebouwing gaat gepaard met hoge percentages woningen in gesloten bebouwing en appartementsgebouwen. In Overijse komt open bebouwing relatief veel voor. Met meer dan 70% woningen in open bebouwing bedraagt het aandeel meer dan het dubbele van het gemiddelde in de Rand en in het Vlaamse Gewest. Ook in Sint-Genesius-Rode en Hoeilaart bestaat meer dan de helft van de woningen uit open bebouwing. Figuur 2 Aantal woongelegenheden en aandeel volgens type bebouwing in de Vlaamse Rand, 1 januari 2010 Bron: ADSEI, kadastrale statistiek van de gebouwen, bewerking SVR 1.3. Gemeentelijke verschillen in eigenaarschap van de woning Er zijn veel bewoners eigenaar van hun woning. Volgens de laatst beschikbare gegevens op provinciaal vlak (Woonsurvey 2005), wordt 79,2% van de woningen bewoond door de eigenaar. Voor het Vlaamse Gewest ligt dit aandeel op 74,4%. In de 19 gemeenten van de Vlaamse Rand varieert dit aandeel sterk. Op gemeentelijk vlak dateren de laatst beschikbare cijfers van 2001 (socio-economische enquête, SEE2001). Uit deze gegevens blijkt dat het aandeel eigenaars varieert van 55,1% in Drogenbos tot 78,4% in Beersel. Het cijfer voor de provincie lag in 2001 nog op 75,8%; voor het Vlaamse Gewest was dit 72,6%. Vilvoorde en Sint-Pieters-Leeuw hebben een laag aandeel eigenaars, dit is mede te verklaren door de uitbouw van sociale huisvesting in deze gemeenten. 4

5 Figuur 3 Aandeel eigenaars per gemeente in de Vlaamse Rand, D r o g e n b o s W e m m e l V ilv o o r d e S in t- P ie te r s - L e e u w M a c h e le n G rim b e rg e n L in k e b e e k H o e ila a rt A s s e Z a v e n t e m K ra a in e m D ilb e e k T e r v u r e n W e z e m b e e k - O p p e m S in t- G e n e s iu s -R o d e O v e rijs e M e rc h t e m M e is e B e e r s e l Bron: ADSEI, SEE2001, bewerking SVR 1.4. Een sterk gedifferentieerde huurmarkt Volgens de Woonsurvey 2005 bedraagt de gemiddelde maandelijkse huurprijs zonder kosten in Vlaanderen 396 euro. Voor een sociale woning betaalt men maandelijks gemiddeld 258 euro, voor een woning op de private huurmarkt gemiddeld 431 euro. De gemiddelde huurprijs in Vlaams-Brabant ligt 57 euro hoger dan in de provincie Antwerpen voor een identieke woning en minstens 80 euro hoger dan in de overige provincies. Voor de huurmarkt in zijn geheel (private + sociale) zijn er op gemeentelijk vlak geen recentere gegevens beschikbaar dan deze van de SEE2001. In 2001 werd voor 58,5% van de woningen in het Vlaamse Gewest een huurprijs betaald van 247,89 tot 495,78 EUR ( tot BEF) en voor 13,1% meer. In de Vlaamse Rand vielen slechts 51,1% van de woningen in voormelde middengroep van huurprijzen en voor liefst 33,5% diende meer huur te worden betaald per maand. Toch zijn er opmerkelijke verschillen: vooral in de zuidoostelijke Rand worden hoge huurprijzen gerapporteerd. In Overijse, Sint-Genesius-Rode, Kraainem, Wezembeek-Oppem, Tervuren werden meer dan 20% van de huurwoningen verhuurd aan een huurprijs hoger dan 991,57 EUR per maand. In het totaal ging het in 2001 om woningen. 5

6 Figuur 4 Huurprijscategorieën per gemeente in de Vlaamse Rand, 2001 Overijse Kraainem Sint-Genesius-Rode Wezembeek-Oppem Tervuren Linkebeek Hoeilaart Meise Wemmel Zaventem Grimbergen Dilbeek Beersel Merchtem Asse Sint-Pieters-Leeuw Drogenbos Machelen Vilvoorde Vlaamse Rand Provincie Vlaams-Brabant Vlaams Gewest 0% 20% 40% 60% 80% 100% minder dan 247,89 EUR ( BEF) van 247,89 tot 495,78 EUR ( tot BEF) van 495,79 tot 743,67 EUR ( tot BEF) van 743,68 tot 991,56 EUR ( tot BEF) 991,57 EUR of meer ( BEF) Bron: ADSEI, SEE2001, bewerking SVR 2. De nieuwbouw Gemiddeld werd in de periode jaarlijks voor nieuwe woongelegenheden een bouwvergunning verleend. Dit is ruimschoots meer dan het aantal nieuwe huishoudens dat zich in deze periode jaarlijks in de Rand vestigde. Doch: een toegekende bouwvergunning hoeft niet noodzakelijk gerealiseerd te worden. In perioden van laagconjunctuur wordt de nieuwbouw van een woning al eens uitgesteld. Verder dient er bij deze statistiek rekening gehouden te worden dat een bouwvergunning voor een nieuwe woning soms ook vervangingsbouw betreft. Daarnaast kunnen meerdere bouwvergunningen betrekking hebben op eenzelfde woning (indien bijvoorbeeld een nieuwe bouwaanvraag werd ingediend). En uiteraard leidt een afgeleverde bouwvergunning tijdens jaar X meestal slechts een of twee jaar later tot bewoning. In het Vlaamse woningmarktmodel (F. Vastmans e.a., 2009) wordt gesteld dat de toename van het aantal woningen ongeveer 72% bedraagt van het aantal nieuwbouwvergunningen 6

7 dat 3 jaar eerder werd afgeleverd. Verder bleek uit de analyse dat renovatie voor ongeveer 8% van de toename van woningen in Vlaanderen zorgt. Deze komen niet in de nieuwbouwstatistieken voor. In de periode kromp de nieuwbouwmarkt in het Vlaamse Gewest. In de Vlaamse Rand kwam de terugval later op gang maar het dieptepunt in de bouw van nieuwe woningen was des te lager. Met verleende bouwvergunningen voor nieuwe woningen bleef het aandeel van de Vlaamse Rand in het Vlaamse Gewest in 2001 steken op 4,0% (nog 4,4% in 1996). Rond 2005 herstelde de nieuwbouwmarkt zich, maar de toename van nieuwe woningen bleef onder het niveau van de provincie en het Vlaamse Gewest. In 2009 treedt een positieve kentering op in de Vlaamse Rand en de provincie Vlaams-Brabant na de lage bouwconjunctuur in De cijfers voor 2009 zijn evenwel nog voorlopig. Het aantal bouwvergunningen voor eengezinswoningen (woongebouw met slechts één woning) is in de Rand gedurende de periode gehalveerd. In het Vlaamse Gewest ging het slechts om een daling met 35%. De evolutie van de bouwvergunningen voor appartementen verloopt anders. De nieuwbouw van appartementen is in de Vlaamse Rand een blijvend gegeven en minder conjunctuurafhankelijk dan elders in het Vlaamse Gewest. Zo blijkt uit (voorlopige) cijfers voor het jaar 2009 dat bijna 2,5 keer meer appartementen worden gerealiseerd dan in Voor het Vlaamse Gewest werden één derde meer nieuwe appartementen gebouwd dan in In was er voor het Gewest nog sprake van een verdubbeling. Figuur 5 Evolutie van het aantal bouwvergunningen voor nieuwe woongelegenheden, faciliteitengemeenten overige Randgemeenten Vlaamse Rand Vlaams Gewest Provincie Vlaams-Brabant Bron: ADSEI, 11/10/2010, bewerking SVR 3. De renovatie Een echte groei van de renovatie van woongebouwen kwam in de Vlaamse Rand pas laat op gang, namelijk vanaf Voordien was er zelfs een neergaande trend merkbaar terwijl elders in het Vlaamse Gewest toch sprake was van een stijging in aantal toegekende 7

8 bouwvergunningen voor renovatie. Op zich was de terugval in renovatie rond 2002 nog sterker dan het cijfer voor de provincie Vlaams-Brabant. Hierbij dient vermeld dat het woningbestand van de Vlaamse Rand in verhouding minder gebouwen telt die werden opgetrokken in de periode voorafgaand aan de Tweede Wereldoorlog. Er is vooral een kleiner percentage oudere gebouwen in de faciliteitengemeenten. Figuur 6 Evolutie van het aantal renovatievergunningen voor residentiële bouw, faciliteitengemeenten overige Randgemeenten Vlaamse Rand Vlaams Gewest Bron: ADSEI, 11/10/2010, bewerking SVR Provincie Vlaams-Brabant 4. De vastgoedmarkt 4.1. Een specifieke woningmarkt Midden jaren 80 was de vastgoedmarkt in de Vlaamse Rand bij uitstek een markt van eengezinswoningen (gewone woonhuizen en villa s); slechts 12% van de verkochte woningen was appartement. In 2009 is het aandeel van de appartementen al gestegen tot 30% en benadert hierbij het cijfer voor het Vlaamse Gewest (34%). De woningmarkt in de Vlaamse Rand begint meer te lijken op deze van het Vlaamse Gewest. Toch blijft de villa met een aandeel van 21% van de woningen nog sterk aanwezig in de woningmarkt van de Vlaamse Rand. 8

9 Figuur 7 Aantal verkochte woonhuizen, villa s en appartementen in de Vlaamse Rand, 1985 en 2009 woonhuizen appartement villa Bron: ADSEI, 14/9/2010, bewerking SVR Sinds 1985 worden jaarlijks gemiddeld een tal woonhuizen verkocht in de Vlaamse Rand, wat 6% van de markt voor woonhuizen in het Vlaamse Gewest vertegenwoordigt en 2004 waren dalpunten in de verkoop voor de Vlaamse Rand, de jaren waarbij het marktaandeel zakte tot beneden de 5%. In de eerste helft van de jaren 90 werd in de Vlaamse Rand nog jaarlijks gemiddeld een 600-tal villa s verkocht, wat meer dan één vijfde van het totaal van het Vlaamse Gewest uitmaakte. In het midden van de jaren 90 kende de verkoop een kleine inzinking om in de periode terug aan te groeien tot een duizendtal per jaar. In 2009 werd er wel een terugval genoteerd tot 852 eenheden, wat nog maar 8% van de villaverkoop in het Vlaamse Gewest vertegenwoordigt. De bouw - en derhalve ook de verkoop van appartementen - kende in Vlaanderen sinds 1985 een sterke groei. In 2009 werden drie keer meer appartementen verkocht dan in Voor de Vlaamse Rand was dit vier keer meer: van 313 in 1985 naar in In die tijdsspanne steeg het aandeel van de Vlaamse Rand in de totale verkoop in het Vlaamse Gewest van 4% naar iets meer dan 5%. Bouwgronden In 2009 werd minder dan de helft van de oppervlakte bouwgrond verkocht dan in Dit is vooral het geval voor de zes faciliteitengemeenten, waar in 2009 nog maar 19% van de oppervlakte van in 1985 verkocht werd. Toch ging de evolutie niet steeds in een neergaande lijn. Tot 1990 werd jaarlijks steeds meer bouwgrond verkocht, nadien verminderde dit sterk, vooral in de faciliteitengemeenten. Ook versnelde de verkoop van bouwgronden in de overige Randgemeenten aanvankelijk nog. Na een kleine stabilisatie rond 1995, wordt de daling in de verkoop van bouwgronden duidelijk vanaf De Vlaamse Rand volgt hierbij vanaf 2005 de trend die merkbaar is in gans het Vlaamse Gewest. In de Vlaamse Rand is de verkoop wat gespreid over de 19 gemeenten met iets meer in Vilvoorde en Zaventem en wat minder in de zuidrand. 9

10 Figuur 8 Oppervlakte verkochte bouwgrond in de Vlaamse Rand, van 1985 tot 2009, in m² faciliteitengemeenten andere Randgemeenten Bron: ADSEI, 14/9/2010, bewerking SVR Figuur 9 Evolutie van de oppervlakte verkochte bouwgrond, faciliteitengemeenten andere Randgemeenten Vlaamse Rand Provincie Vlaams-Brabant Vlaams Gewest Bron: ADSEI, 14/9/2010, bewerking SVR 4.2. Een dure woningmarkt In 2009 lagen de prijzen van woonhuizen en villa s in de Vlaamse Rand gemiddeld 28% en 31% hoger dan het cijfer voor het Vlaamse Gewest. Voor bouwgrond diende per m² zelfs de helft meer betaald te worden. In de zes faciliteitengemeenten lagen de prijzen van de bouwgrond per m² zeer hoog. Enkel voor wat de appartementen betreft, liggen prijzen in de overige Randgemeenten op het niveau van het Vlaamse Gewest. 10

11 Tabel 3 Gemiddelde aankoopprijs van woningen en bouwgrond in euro, 2009 Woonhuizen Villa's, bungalows, landhuizen Appartementen, flats, studio's Bouwgrond Bouwgrond per m² Vlaamse Rand ,6 Faciliteitengemeenten ,6 Overige Randgemeenten ,2 Provincie Vlaams- Brabant ,9 Vlaams Gewest ,6 Brussels Hoofdstedelijk Gewest ,2 Bron: ADSEI, 14/9/2010 De prijzen voor woonhuizen en appartementen werden 2,5 keer hoger in veertien jaar tijd, deze van bouwgrond (per m²) verviervoudigden zelfs. De prijsevolutie in de Vlaamse Rand was globaal gezien sterker dan de prijsevolutie van het Vlaamse Gewest. Daarbij dient ook de vertrekbasis in rekening te worden gebracht. In 1995 lagen de prijzen voor woonhuizen in de Vlaamse Rand al 40% hoger dan in het Vlaamse Gewest, voor bouwgrond was dit zelfs 71%. De appartementsprijs lag toen 5% hoger dan het gemiddelde voor het Vlaamse Gewest. De prijsevolutie van de appartementen was sinds 1995 minder sterk dan het cijfer voor het Vlaamse Gewest (met uitzondering van de faciliteitengemeenten). Tabel 4 Evolutie gemiddelde prijzen woningen en bouwgrond, (1995=100) Woonhuizen Villa's, bungalows, landhuizen Appartementen, flats, studio's Bouwgrond per m² Vlaamse Rand Faciliteitengemeenten Overige Randgemeenten Provincie Vlaams-Brabant Vlaams Gewest Bron: ADSEI, 14/9/2010, bewerking SVR Voor de toestand op gemeentelijk vlak worden de gemiddelde prijzen vergeleken door het gemiddelde te nemen van driejarige periodes. Er kan worden vastgesteld dat de Randgemeenten voor de meeste deelmarkten tot de 20% duurste gemeenten van Vlaanderen behoren (het bovenste kwintiel in onderstaande kaartjes). Dit is minder het geval voor de markt van de appartementen, waarbij enkel de zuidrand hoge verkoopprijzen laat zien. Binnen de Rand kent de gemeente Asse relatief gezien de laagste woningprijzen. Onderzoek via meervoudige lineaire regressie naar de regiospecifieke determinanten van de prijzen op de woningmarkt in de Vlaamse Rand, leidt tot de conclusie dat het gemiddelde inkomen per aangifte de belangrijkste determinant is voor de prijzen van kleine en middelgrote woningen en, in iets mindere mate, voor de prijzen van grote woningen. Deze determinant kon volgens A. Vermeyen (2007, verhandeling KUL) op zich respectievelijk 62,3% en 58,8% van de prijsvariatie verklaren. Het gemiddelde inkomen per aangifte in de 19 gemeenten van de Rand bedroeg in het aanslagjaar 2004 (inkomen 2003) 22% meer dan het gemiddelde van België. Het gemiddelde inkomen in de Rand is hoger dan het gemiddelde inkomen per aangifte voor gelijk welke provincie. Het is vooral het percentage vreemdelingen van Europese afkomst dat een invloed heeft op de markten van grote woningen en van de bouwgronden. Een toenemende vraag van de 11

12 Europese vreemdelingen naar bestaande grote woningen op de secundaire woningmarkt kan leiden tot een onderaanbod. Het tekort op deze markt kan zich laten voelen op de markt van de bouwgronden, waardoor prijsstijgingen ontstaan. Dit is een mogelijke verklaring voor het effect van deze variabele op de bouwgrondprijs. Figuur 10 Gemiddelde prijs van een woonhuis in het Vlaamse Gewest, jaargemiddelde , in euro, indeling in kwintielen Bron: ADSEI, 14/9/2010, bewerking SVR 12

13 Figuur 11 Gemiddelde prijs van een appartement in het Vlaamse Gewest, jaargemiddelde , in euro, indeling in kwintielen Bron: ADSEI, 14/9/2010, bewerking SVR Figuur 12 Gemiddelde prijs van een m² bouwgrond in het Vlaamse Gewest, jaargemiddelde , in euro, indeling in kwintielen Bron: ADSEI, 14/9/2010, bewerking SVR 13

14 5. De sociale woningmarkt 5.1. Woningen verhuurd door de sociale verhuurkantoren (SVK s) De sociale verhuurkantoren (SVK s) huren zelf woningen en verhuren ze door aan kansarmen en kwetsbare bewoners. De erkende SVK s beheerden eind 2009 samen woningen. Dit aantal is het voorbije decennium jaarlijks fors gestegen. Het hoogste aandeel van SVK-woningen bevindt zich in de provincie West-Vlaanderen (34,7% van het totale SVKwoningaanbod). Vlaams-Brabant (11,6%) heeft het laagste aanbod. Ook uitgedrukt ten opzichte van het aantal inwoners, scoort het SVK-woningaanbod in Vlaams-Brabant ver onder het Vlaamse gemiddelde. In 2009 werden in de Vlaamse Rand 127 woningen verhuurd door voornamelijk het SVK Webra. In de gemeente Dilbeek is daarnaast ook nog het SVK De Woonkoepel actief. Bijna de helft van de verhuurde woningen bevindt zich trouwens in de gemeenten Dilbeek en Vilvoorde. In de faciliteitengemeenten wordt slechts 1 woning verhuurd (Sint-Genesius- Rode). Het bij de SVK s aantal ingeschreven woningzoekenden stijgt elk jaar. Er zijn voor Vlaanderen op 31/12/2009 gemiddeld 2,78 wachtenden per woning. In de provincie Vlaams-Brabant ligt dit wat lager (2,11) doch dit cijfer ligt hoger dan in Limburg en West- Vlaanderen. Er werden geen cijfers per gemeente ter beschikking gesteld Woningen verhuurd door de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM s) Realisaties De laatste jaren worden gemiddeld nieuwe sociale woningen voorlopig opgeleverd die bestemd zijn om te verhuren. In 2009 werden wat minder huurwoningen gerealiseerd (1.304) en was het aandeel van de provincie Vlaams-Brabant hierin ook niet groot (80 woningen of 6,1%). Figuur 13 Aantal opgeleverde woningen in de huursector, per provincie, West-Vlaanderen Vlaams-Brabant Oost-Vlaanderen Limburg Antwerpen Bron: VMSW, bewerking SVR 14

15 Huurpatrimonium Op 31/12/2009 werden sociale woningen verhuurd in de Vlaamse Rand, waarvan 744 in de faciliteitengemeenten. Meer dan de helft van deze sociale woningen bevindt zich in slechts 4 gemeenten: Vilvoorde, Sint-Pieters-Leeuw, Dilbeek en Tervuren. Het aandeel sociale woningen uitgedrukt ten opzichte van het aantal particuliere huishoudens ligt slechts in drie van deze gemeenten boven het gemiddelde van het Vlaamse Gewest (5,5%) namelijk in Vilvoorde (11,1%), Sint-Pieters-Leeuw (7,0%) en Tervuren (5,9%). Vermits het huurpatrimonium de laatste jaren nagenoeg niet steeg in de provincie Vlaams- Brabant, daalt het aandeel van de Vlaamse Rand in het sociale huurpatrimonium van 5,09% op 31/12/2002 naar 4,86% op 31/12/2009. Figuur 14 Evolutie van het aantal sociale woningen, (2002=100) Antwerpen Vlaams-Brabant West-Vlaanderen Oost-Vlaanderen Limburg Vlaams Gewest Vlaamse Rand Bron: VMSW, bewerking SVR Opmerking: aantal woningen 2008 voorlopig nog niet bepaald Aantal kandidaat-huurders De laatst gepubliceerde cijfers van het aantal kandidaat-huurders op gemeentelijk vlak dateren van midden In de provincie Vlaams-Brabant is de wachtlijst het grootst in de stad Leuven (1 op de 4 kandidaten van de provincie woonde in deze stad). Uit de statistische reeks blijkt dat er daarnaast ook kandidaat-huurders woonden in de Vlaamse Rand, wat 36,6% van het totaal van de provincie Vlaams-Brabant uitmaakt. Twee jaar eerder was het aandeel kandidaten wonende in de Vlaamse Rand nog 35,8%. Ook het aandeel van kandidaat-huurders wonende in de Rand in de totale wachtlijst bij de SHM s, steeg in die twee jaar van 3,7% naar 4,0%. 15

16 Figuur 15 verdeling van het aantal kandidaat-huurders voor een sociale woning bij één van de sociale huisvestingsmaatschappijen naar woonplaats in de provincie Vlaams- Brabant, toestand midden ,1% 36,6% Vlaamse Rand Leuven 16,4% Aarschot, Diest, Tienen, Landen, Halle overige gemeenten Vlaams-Brabant 24,9% Bron: VMSW, bewerking SVR Figuur 16 Aantal kandidaat-huurders voor een sociale woning bij één van de sociale huisvestingsmaatschappijen naar woonplaats in de provincie Vlaams-Brabant en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, toestand midden 2007 Bron: VMSW, bewerking SVR Over de actuele toestand van het aantal kandidaat-huurders zijn geen gemeentelijke cijfers beschikbaar maar enkel provinciale. Hieruit blijkt dat het aantal kandidaat-huurders per provincie van oorsprong tussen midden 2007 en 31/12/2009 in de provincie Vlaams- Brabant steeg van naar Ook in de andere provincies steeg het aantal kandidaat-huurders. Eind 2009 stonden in totaal huishoudens op de wachtlijst. Indien verder uitzuivering van dubbeltellingen wordt gemaakt (kandidaten die voor meerdere provincies een dossier indienen), dan daalt het aantal kandidaat-huurders naar Naar gezinssamenstelling gaat het in 45% van de dossiers om alleenstaanden. 16

17 Het aandeel van aanvragen uit de provincie Vlaams-Brabant steeg tussen midden 2007 en eind 2009 van 11,00% naar 11,43%. Enkel de provincie Limburg kende in die periode nog een grotere stijging, namelijk van 14,81% naar 15,29%. De sociale woningbehoefte in de provincie Vlaams-Brabant werd op datum van 30/9/2009 bepaald op woningen, zijnde 11,93% van de totale sociale woningbehoefte (Limburg: 13,25%). De sociale woningbehoefte wordt berekend door mutatiedossiers en dossiers ouder dan 10 jaar te elimineren. Van deze laatste dossiers wordt gesteld dat de lange wachttijd dikwijls het gevolg is van erg specifieke eisen van de kandidaat-huurder. Een kandidaat-huurder kan bijvoorbeeld een dossier indienen voor een welbepaalde sociale woning in een welbepaalde wijk. Daardoor kan het erg lang duren alvorens een kandidaat-huurder een sociale woning toegewezen krijgt. Huurprijs De gemiddelde huurprijs voor een sociale woning bedroeg eind 2009 in het Vlaamse Gewest bijna 237 euro per maand. Dit ligt fiks onder de huurprijzen op de private huurmarkt. De huurprijzen variëren per gemeente. En dan blijkt dat enkel in Vilvoorde en Machelen in de Vlaamse Rand sociale woningen worden verhuurd aan gemiddeld lagere huurprijzen. In sommige gemeenten van de zuidrand liggen de huurprijzen ook voor de sociale woningen opmerkelijk hoger. Figuur 17 Gemiddelde huurprijs van de sociale woningen VMSW per gemeente, 2009, in euro Bron: VMSW, bewerking SVR 17

18 5.3. Woningen verkocht door de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM s) In 2009 werden in het Vlaamse Gewest 506 koopwoningen voorlopig opgeleverd. Het aandeel van de provincie Vlaams-Brabant hierin is beperkt (16 koopwoningen). In 2008 werden nog 73 koopwoningen voorlopig opgeleverd (14,3% van het totaal). Er werden slechts 13 woningen verkocht, allen gelegen in het arrondissement Leuven, en dit aan een gemiddelde prijs van euro. Deze prijs ligt opmerkelijk hoger dan de gemiddelde verkoopprijs van een sociale woning in het Vlaamse Gewest ( euro). Figuur 18 Aantal opgeleverde woningen in de koopsector, per provincie, West-Vlaanderen Vlaams-Brabant Oost-Vlaanderen Limburg Antwerpen Bron: VMSW, bewerking SVR Besluit De Vlaamse Rand kent sinds 2000 een relatief grote toename van het aantal particuliere huishoudens. In de periode vinden jaarlijks extra huishoudens een woning in de Vlaamse Rand, waarvan 89% buiten de faciliteitengemeenten. In 2008 wordt deze evolutie stopgezet. In de faciliteitengemeenten was de groei reeds eerder minder uitgesproken dan in de rest van het Vlaamse Gewest. Ongeveer gelijktijdig kromp de nieuwbouwmarkt. De bouw van eengezinswoningen ging sterk achteruit. De appartementsbouw nam verder toe: 48% van de afgeleverde bouwvergunningen was de laatste 10 jaar voor de bouw van een appartement. Ook de daling in de verkoop van bouwgronden is sinds 2000 duidelijk merkbaar. De dalende trend in de Vlaamse Rand is vanaf 2005 nog sterker dan in gans het Vlaamse Gewest. De prijzen voor woonhuizen en appartementen verdubbelden de laatste tien jaar, deze van bouwgrond (per m²) verdrievoudigden zelfs doch volgden globaal gezien de prijsevolutie in het Vlaamse Gewest. De prijzen voor woonhuizen zijn gemiddeld 28% hoger. Ook de appartementsprijzen zijn op een iets hoger prijsniveau gekomen dan het cijfer voor het Vlaamse Gewest. Wie geen appartement wenst maar in de Vlaamse Rand een eengezinswoning zoekt, is met andere woorden aangewezen op een dure vastgoedmarkt. De vastgoedmarkt wordt voorts gekenmerkt door een sterke vertegenwoordiging van villa s (nog 21% in 2009) en de relatief grote aanwezigheid van open bebouwing. Onderzoek naar de woningmarkt in de Vlaamse Rand leidt tot de conclusie dat het gemiddelde inkomen per aangifte de belangrijkste determinant is voor de prijzen van 18

19 kleine en middelgrote woningen en, in iets mindere mate, voor de prijzen van grote woningen. Het gemiddelde inkomen in de Rand is immers hoger dan in gelijk welke provincie. Een toenemende vraag van de Europese vreemdelingen naar bestaande grote woningen op de secundaire woningmarkt kan hier leiden tot een onderaanbod. Het tekort op deze markt doet prijsstijgingen ontstaan. Dit is een mogelijke verklaring voor het effect van de variabele aanwezigheid van Europese vreemdelingen op de bouwgrondprijs. In de 19 gemeenten van de Vlaamse Rand varieert het huiseigenaarschap sterk. In sommige gemeenten met een hoog aandeel eigenaars (in het zuiden van de Rand) worden de resterende huurwoningen gemiddeld aan een veel hogere prijs verhuurd dan elders. Over het algemeen liggen de huurprijzen in de Vlaamse Rand hoger dan elders in het Vlaamse Gewest. Dit laatste geldt eveneens voor de sociale woningmarkt. Ofschoon de huurprijzen van sociale woningen een stuk onder de huurprijzen van de private woningmarkt blijven, zijn enkel de huurprijzen van sociale woningen in Vilvoorde en Machelen vergelijkbaar met deze van het Vlaamse Gewest. Via ontleding van de wachtlijst door de VMSW in Vlaams-Brabant wordt de behoefte geraamd op sociale woningen, zijnde 11,93% van de totale sociale woningbehoefte in Vlaanderen. Recente cijfers laten slechts een minieme toename van het huurpatrimonium zien. Daarbij daalt het aandeel van de Vlaamse Rand in het sociale huurpatrimonium van het Vlaamse Gewest van 5,1% op 31/12/2002 naar 4,9% op 31/12/2009. Nochtans steeg het aandeel van kandidaat-huurders wonende in de Rand in de totale wachtlijst bij de SHM s in twee jaar tijd (midden 2005 ten opzichte van midden 2007) van 3,7% naar 4,0%. Bibliografie Derudder, D., De Vlaamse Rand: socio-economisch profiel en een blik op het Vlaamse karakter. SVR-Rapport 2009/5, Brussel. Heylen, K., Le Roy, M., Vanden Broucke, S., Vandekerckhove, B., en Winters, S. (2007), Wonen in Vlaanderen. De resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement RWO, Afdeling Woonbeleid, Brussel. Vastmans, F., de Vries, P. & Buyst, E. (2009). Het Vlaams woningmarktmodel. Rapport Steunpunt Ruimte en Wonen, te verschijnen. Vermeyen, A. (2007). De woningmarkt in de Rand rond Brussel: evoluties en knelpunten. Onuitgegeven verhandeling, Faculteit Economische en Toegepaste Economische Wetenschappen, KULeuven. Vlaams Overleg Bewonersbelangen (2010). SVK-vooruitgangsrapport VMSW (2008). Statistisch bulletin kandidaat-huurders editie 1 e jaarhelft 2007, versie 1.2. VMSW (2010). Jaarverslag VMSW (2010). Statistisch bulletin kandidaat-huurders editie 2009, versie n%20gemiddelde%20verkkoopprijzen% xls, geraadpleegd op 26 november Willems, P., Migratiebewegingen in het Vlaamse Gewest in de periode , SVR- Rapport 2008/2, Brussel. 19