Herijking detailhandelsbeleid Eindhoven. Gemeente Eindhoven Definitief Concept

Transcriptie

1 Herijking detailhandelsbeleid Eindhoven Gemeente Eindhoven Definitief Concept

2

3 Herijking detailhandelsbeleid Eindhoven Gemeente Eindhoven Definitief concept Rapportnummer: 204X _2 Datum: 7 april 2014 Contactpersoon opdrachtgever: de heer M. Karssemakers Projectteam BRO: Felix Wigman, Stefan van Aarle, Nadja Bressers Trefwoorden: Detailhandelsbeleid, actualisering, trends, ontwikkelingen, detailhandelsstructuur, Eindhoven Bron foto kaft: Hollandse Hoogte 13 Beknopte inhoud: In 2006 is het huidige detailhandelsbeleid van de gemeente Eindhoven vastgesteld. Voorliggende rapportage geeft een actueel inzicht in de detailhandelssituatie in Eindhoven. Op basis van de actuele detailhandelssituatie, trends en ontwikkelingen wordt het huidige detailhandelsbeleid tegen het licht gehouden. BRO Hoofdvestiging Postbus AA Boxtel Bosscheweg WV Boxtel T +31 (0) F +31 (0) E info@bro.nl

4

5 Inhoudsopgave pagina 1. INLEIDING 3 2. HUIDIG DETAILHANDELSBELEID Uitgangspunten Perspectief en toekomstige detailhandelsstructuur 6 3. UITGANGSSITUATIE ANNO De detailhandel in Eindhoven Stadsdeel Centrum Stadsdeel Stratum Stadsdeel Tongelre Stadsdeel Woensel-Noord Stadsdeel Woensel-Zuid Stadsdeel Strijp Stadsdeel Gestel Overview nota ONTWIKKELINGSKADER Trends en ontwikkelingen Omvang en ontwikkeling draagvlak Plannen en initiatieven Eindhoven Aanbod in de directe omgeving Beleidskaders NAAR EEN TOEKOMSTBESTENDIGE STRUCTUUR Aanpassen aan de nieuwe tijd Uitgangspunten voor een nieuwe visie 62 BIJLAGEN Bijlage 1. Definitie type winkelconcentraties 1 Bijlage 2. Definitie leegstand 3 Bijlage 3. Matrix Eindhoven op Weg 5 Bijlage 4. Toekomstige integrale structuur Eindhoven op Weg 7 Inhoudsopgave 1

6 2 Inhoudsopgave

7 1. INLEIDING In 2006 is het huidige detailhandelsbeleid 1 van de gemeente Eindhoven vastgesteld. Deze nota had oorspronkelijk een looptijd tot januari 2010, maar is zeer robuust en hanteerbaar gebleken. De nota is van grote waarde geweest bij de ontwikkeling van de detailhandel binnen de gemeente. Echter, met het oog op de grote dynamiek in de detailhandelssector is het waardevol het huidige beleid op enkele onderdelen tegen het licht te houden en waar nodig te herijken. Waarom een detailhandelsvisie? Een goed functionerende detailhandelsstructuurvisie fungeert als toetsingskader om nieuwe detailhandelsinitiatieven te beoordelen. De visie biedt daarmee houvast voor de gemeente, maar ook voor andere betrokken partijen zoals ondernemers en vastgoedeigenaren. Het is een instrument om gewenste initiatieven te laten landen op de juiste plekken en ongewenst ontwikkelingen te voorkomen. De detailhandelsstructuurvisie is een beleidsinstrument. Uitwerking daarvan in regels krijgt vorm in het bestemmingsplan. In een (goede) detailhandelsstructuurvisie staat een goede consumentenverzorging en ruimtelijke ordening centraal staan. Minimaal dienen de winkelgebieden ten opzichte van elkaar gepositioneerd te worden, aan de hand van de koopmotieven van de consument. Hierbij moeten ruimtelijke argumenten, zoals zorgvuldig ruimtegebruik, de ruimtelijke inpassing en de ruimtelijke impact, leidend zijn in de argumentatie, dit laatste komt voort uit de Europese Dienstenrichtlijn. In de jurisprudentie wordt steeds meer waarde gehecht aan een actuele detailhandelsstructuurvisie. De rechter toetst namelijk initiatieven aan het vastgestelde beleid. Zonder beleid is er ook geen sturing mogelijk. Het ontstaan van winkelgebieden op ongewenste plekken is dan het gevolg. Andere tijden andere aanpak De tijd waarin de voorliggende nota is opgesteld, is onvergelijkbaar met het moment waarop het vorige detailhandelsbeleid tot stand is gekomen. In 2006 stond het in goede banen leiden van de groei nog voorop, nu is het de opgave om de grote veranderingen die op de detailhandel afkomen te vertalen naar een robuuste basisstructuur van winkelgebieden. Hierin is maatwerk per winkelgebied gericht op het kwalitatief versterken van het profiel van het gebied noodzakelijk. 1 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven, Tenminste houdbaar tot januari 2010 (december 2006) Hoofdstuk 1 3

8 De veranderingen raken de consument, de ondernemer en de vastgoedeigenaar. Het is zaak om uit deze veranderingen een positieve impuls te halen. In een krimpende markt betekent dit echter ook dat er winkellocaties zullen zijn die niet meer weerbaar zijn voor de veranderingen, waardoor het perspectief zwak is. Het kwalitatief versterken van de hoofdwinkelstructuur en gelijktijdige begeleiding van de herstructurering op het laagste verzorgingsniveau staan daarom centraal. Dynamiek in de hoofdstructuur blijft echter noodzakelijk om te kunnen beantwoorden aan de verwachtingen van de consument. De economische crisis laat duidelijk haar sporen na in de retailsector. Het consumentenvertrouwen is eind 2013 op een historisch dieptepunt beland. Echter, de crisis moet niet overschat worden. Het versnelt andere op zichzelf staande ontwikkelingen binnen de structuur. Het is daarbij van belang om niet enkel te kijken naar de bedreigingen. De nieuwe tijd zorgt tevens voor nieuwe kansen die goede winkelgebieden verder kunnen versterken. Zeker voor een stad als Eindhoven is het belangrijk om de kansen een plek te geven binnen de structuur. Weliswaar op verantwoorde wijze met zorgvuldigheid ten aanzien van de huidige sterke structuur. Uitwerking De voorliggende nota is opgebouwd uit diverse stappen, dit zijn als volgt: 1. Beschrijving van de belangrijkste punten uit het huidige beleid. 2. De uitgangssituatie van de detailhandel in Eindhoven anno 2014 wordt kernachtig beschreven. Hierbij wordt specifiek aandacht besteed aan de ontwikkeling van de detailhandel de afgelopen jaren. 3. Het ontwikkelingskader wordt geschetst aan de hand van trends en ontwikkelingen, de draagvlakontwikkeling, plannen en initiatieven, de concurrentiepositie en de provinciale en regionale kaders. 4. Het huidige beleid wordt tegen het licht gehouden en aspecten die om aandacht vragen worden benoemd evenals concrete uitgangspunten voor nieuw beleid. 4 Hoofdstuk 1

9 2. HUIDIG DETAILHANDELSBELEID 2.1 Uitgangspunten In de detailhandelsnota van de gemeente Eindhoven uit 2006 zijn diverse uitgangspunten geformuleerd. Navolgend worden de uitgangspunten opgesomd zoals deze zijn benoemd vanuit de gemeente Eindhoven en vanuit het koopgedrag. Uitgangspunten gemeente Eindhoven: Ruimte bieden voor dynamiek. Versterking van de detailhandelsstructuur met voldoende perspectief (bijv. de aanwezigheid van een supermarkt van voldoende omvang) voor de winkelcentra en concentraties. Een evenwichtige winkelstructuur met daarin: een passende functie en status van de binnenstad als groot hoofdwinkelgebied, niet alleen voor Eindhoven als centrumstad van de Brainport, maar ook regionaal of gewestelijk koopcentrum; concentratie van winkels in de daarvoor binnen de hiërarchie aangewezen winkelcentra; bijzondere winkelconcentraties met een eigen profiel en functie; een juiste onderlinge afstemming van de functie van de verschillende winkelcentra en gebieden, de samenhang en eigen positie, een eigen profiel/gezicht en een goed perspectief. Uitgangspunten vanuit koopgedrag De kenmerken van het koopgedrag voor wat betreft boodschappen, winkelen en laagfrequent kopen, vormen de uitgangspunten voor de invulling en de profilering van winkelcentra. Voor de toekomstige detailhandelsstructuur betekent dit: Behoud en verdere versterking van de binnenstad als (recreatief) koopcentrum voor een ruim verzorgingsgebied; Behoud en versterking van de positie van stadsdeelcentrum Winkelcentrum Woensel; Goed ingevulde moderne winkelvoorzieningen, met het accent op boodschappen, goed gepositioneerd en evenwichtig verdeeld over de stadsdelen; Goed geprofileerde voorzieningen ten behoeve van laagfrequent (gericht) kopen op logische locaties en in geconcentreerde vorm, met een bovenlokale functie en afgestemd op de regionale situatie. Hoofdstuk 2 5

10 2.2 Perspectief en toekomstige detailhandelsstructuur In de detailhandelsnota uit 2006 is een toekomstige detailhandelsstructuur voor 2010 opgenomen. Deze detailhandelsstructuur volgt uit de perspectieven van de Eindhovense winkelcentra- en voorzieningen. Het perspectief is gebaseerd op de uitgangssituatie, draagvlak(ontwikkeling), reeds op stapel staande plannen en concrete (her)ontwikkelingen. Navolgende tabel toont een overzicht van de in 2006 opgestelde toekomstige detailhandelsstructuur. Tabel 2.1 Overzicht typering winkelcentra 2010 Type Winkelcentrum Groot hoofdwinkelgebied Binnenstad Stadsdeelcentrum groot Winkelcentrum Woensel Wijkcentra groot Woenselse Markt Kastelenplein Wijkcentra klein Haagdijk Meerrijk* Sint Trudoplein Boulevard-Zuid Buurtcentra F. Leharplein Leenderweg Roostenlaan Mensfort Ardechelaan Cassandraplein Vaartbroek Eckart Blixembosch Nederlandplein (Woenselse Heide) Buurtsteunpunten Belgiëplein Sint P. Canisiuslaan Pagelaan Gerretsonlaan Tongelresche Akkers* Acht t Karregat Johan Buyslaan Tramstraat* Langdonkenstraat Biarritzplein Bijzondere concentraties / grootschalig Kanaaldijk/Kade Limburglaan Nimbus* Koopcentrum de Hurk Strijp-S* Bijzondere concentraties / radiaal Geldropseweg Hoogstraat** Aalsterweg * Nieuwe onderdelen binnen de toekomstige detailhandelsstructuur ** Ook sterke buurtfunctie, waardoor plaatsing in categorie buurtsteunpunt ook mogelijk is. Voor diverse (buurt)winkelstrips is in de nota aangegeven dat zij geen perspectief meer hebben. Er wordt gesteld dat beleidsmatig niet dient te worden ingezet op behoud van de winkelfunctie. Er moeten keuzen worden gemaakt voor toekomstig gebruik, mede afhankelijk van ligging en kwaliteit van de bebouwing en de potentie in de omgeving. 6 Hoofdstuk 2

11 Het betreft de volgende winkelstrips: Stratum: Moreelselaan, Bonifaciuslaan, Heezerweg - binnen de Ring Tongelre: Hobbemastraat, Jan van Riebeecklaan, ( t Karregat) Woensel-Zuid: Pastoor van Arsplein, Odysseuslaan, (Generaal Coenderslaan) Woensel-Noord: Elckerlyclaan, De Klerklaan Strijp: Bredalaan - St. Theresiaplein, Bredalaan - Noord Brabantlaan Gestel: Tinelstraat, Schubertlaan e.o., Brucknerplein In de nota is tevens aandacht besteed aan specifieke onderwerpen als detailhandel op bedrijventerreinen, grootschalige supermarkten en warenmarkten. Hoofdstuk 2 7

12 8 Hoofdstuk 2

13 3. UITGANGSSITUATIE ANNO De detailhandel in Eindhoven Eindhoven beschikt over een ruim aanbod De gemeente Eindhoven beschikt over ca m² wvo detailhandel. Hiervan behoort ca m² wvo tot de dagelijkse sector en m² wvo tot de nietdagelijks sector. Afgezet tegen een inwonertal van ruim , betekent dit per inwoners 362 m² wvo in de dagelijkse sector en m² wvo in de nietdagelijkse sector. Wanneer we dit vergelijken met de gemiddelde omvang per inwoners in de grootste gemeenten van Nederland 2, beschikt Eindhoven over een omvangrijk aanbod. Ter verduidelijking: in de betreffende gemeenten is gemiddeld 333 m² wvo per inwoners in de dagelijkse sector aanwezig, in de nietdagelijkse sector is dit gemiddeld m² wvo. De branchegroepen mode en luxe en in en om het huis zijn sterk vertegenwoordigd in Eindhoven, zij vullen beide circa een derde van het totale aantal winkelmeters in. In de periode tussen 2009 en 2013 is het detailhandelsaanbod met ruim m² wvo toegenomen en gelijktijdig het aantal winkels met circa 90 afgenomen. Dit duidt op een schaalvergroting. De verschillende tussen de branches zijn groot. De omvang van de branchegroep woninginrichting is gereduceerd met circa m² wvo, terwijl de modebranches zijn gegroeid met ruim m² wvo. verspreid over een groot aantal winkelgebieden Het detailhandelsaanbod in Eindhoven is verdeeld over een groot aantal winkelgebieden met een grote diversiteit, variërend van buurtsteunpunt tot radiaal of binnenstad. Kenmerkend voor de detailhandel in Eindhoven is de fijnmazige structuur aan winkelconcentraties. Deze winkelconcentraties kunnen globaal getypeerd worden op basis van koopmotieven. Het koopmotief is in belangrijke mate bepalend voor de verzorgingsfunctie van een winkelgebied en daarmee voor de positie in de structuur. Gewoonlijk worden voor de typering van winkelconcentraties drie soorten koopgedrag onderscheiden: boodschappen doen, recreatief winkelen en doelgerichte aankopen. Ook kan de consument vanuit verschillende koopmotieven gebruik maken van een alternatief aankoopkanaal, namelijk internet. Het boodschappen doen draait om de aankopen van de consument voor het primaire levensonderhoud. Deze aankopen worden met een hoge frequentie gedaan en veelal in de nabijheid van de woonomgeving. Het koopmotief boodschappen doen 2 De veertien grootste gemeenten van Nederland, exclusief de G4: Almere, Amersfoort, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Eindhoven, Enschede, Groningen, Haarlem, Nijmegen, s Hertogenbosch, Tilburg, Zoetermeer en Zwolle. Hoofdstuk 3 9

14 staat dan ook voorop bij buurt- en wijkwinkelcentra. Bij de keuze in aankoopplaats zijn nabijheid, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, gemak, keuzemogelijkheden, uitstraling en prijs belangrijke overwegingsfactoren. Het boodschappenaanbod in Eindhoven is verspreid over relatief veel buursteunpunten, buurtcentra en wijkcentra, waardoor de consument een ruime keuze aan aankoopplaatsen in de nabijheid van de woonomgeving heeft. Bij recreatief winkelen staat het kijken en vergelijken centraal. De consument wil veel keuzemogelijkheden hebben en worden geprikkeld om (impuls)aankopen te doen. De sfeer en beleving van het centrum zijn erg belangrijk. Deze aankopen worden met een wisselende frequentie gedaan en de consument is bereid een grotere afstand af te leggen. Het gaat om artikelen waarmee men een hogere emotionele binding heeft of uit speciale interesse en/of persoonlijke voorkeuren zoals mode en luxe artikelen. In veel gevallen is dit koop- of bezoekgedrag een vorm van vrije tijdsbesteding. Eindhoven beschikt over veel recreatief aanbod, dat zich met name concentreert in het centrum van Eindhoven en Winkelcentrum Woensel. Doelgerichte aankopen zijn (duurzame en/of vervangings-) aankopen die met een lage frequentie en veelal doelgericht worden gedaan. Het gaat om aankopen van woninginrichting, bruin- en witgoed, fietsen, doe-het-zelf- en tuinartikelen, etc. De aankopen van deze laatste twee worden vooral in de nabijheid van de woonomgeving gedaan. Voor de overige aankopen is de scope van de consument veel groter. Hier is een goede prijs-kwaliteitverhouding van groot belang. Doelgerichte aankopen doen is veelal het koopmotief om de perifere concentraties te bezoeken. Ook ingegeven vanuit de nabijheid van Ekkersrijt, heeft Eindhoven vooral lokaalverzorgende perifere concentraties. Dit zijn de Bisschop Bekkerslaan, de Hurk en de Kanaaldijk. Het aanbod op de Hurk is bijzonder als gevolg van diverse branchevreemde aanbieders. In vergelijking tot de referentiesteden valt op dat het aanbod aan doe-het-zelf artikelen in Eindhoven onder gemiddeld vertegenwoordigd is. Echter aan de gemeentegrenzen (bijvoorbeeld Veldhoven en Son en Breugel) liggen aanbieders die ook een verzorgingsfunctie hebben voor de inwoners van Eindhoven. In de genoemde winkelgebieden ligt de nadruk op een bepaald koopmotief. Winkelcentrum Woensel heeft naast de recreatieve winkelfunctie met maar liefst vier supermarkten immers tevens een zeer belangrijke boodschappenfunctie. De radialen Aalsterweg, Geldropseweg, Hoogstraat en Leenderweg zijn bijzondere elementen in de structuur waar de nadruk ligt op meerdere of zelfs alle drie de koopmotieven. Ook op internet kan de consument terecht voor alle drie de koopmotieven. Hoewel internet doorgaans gebruikt wordt voor het doen van doelgerichte aankopen, is het tegenwoordig ook mogelijk online boodschappen te doen dankzij de komst van pick 10 Hoofdstuk 3

15 up points en neemt ook het recreatieve winkelen bijvoorbeeld via online warenhuizen toe. Hiërarchische structuur winkelgebieden De detailhandelsstructuur in Eindhoven is opgebouwd uit verschillende verzorgingsniveaus. De binnenstad van Eindhoven bekleedt het hoogste verzorgingsniveau in de structuur en heeft een bovenregionaal verzorgende functie. Winkelcentrum Woensel en de Woenselse Markt hebben een lokaal bovenwijks verzorgende functie in de structuur. De wijk- en buurtcentra zijn vooral gericht op het eigen draagvlak in de omgeving. De grootschalige concentraties en radialen hebben afhankelijk van hun profiel een lokaal danwel bovenwijks verzorgende functie. Navolgend overzicht toont de structuurbepalende winkelcentra in Eindhoven naar type winkelconcentratie. In bijlage 1 is een definitie van de verschillende typen concentraties opgenomen. Tabel 3.1 Detailhandelsstructuur Eindhoven naar type winkelconcentratie 2014 Type Winkelcentrum Hoofdwinkelgebied Binnenstad Stadsdeelcentrum Winkelcentrum Woensel Binnenstedelijke winkelstraat Woenselse Markt Wijkcentrum groot Franz Leharplein Sint Trudoplein Wijkcentrum klein Blixembosch Cassandraplein Kastelenplein Vaartbroek Boulevard-Zuid Haagdijk Meerhoven Woenselse Heide (Nederlandplein) Buurtcentrum Ardechelaan Eckart Belgiëplein Roostenlaan Buurtsteunpunt Biarritzplein Sint Petrus Canisiuslaan Boschdijk t Karregat Mensfort Tongelresche Akkers Pagelaan Rapenland Gerretsonplein Grootschalige concentratie Bisschop Bekkerslaan De Hurk Kanaaldijk Radiaal Aalsterweg Hoogstraat Geldropseweg Leenderweg Bijzondere concentratie Limburglaan Strijp-S Op de volgende pagina is de detailhandelsstructuur visueel weergegeven. In een aparte bijlage is van alle afzonderlijke winkelgebieden 3 een factsheet opgenomen met daarin de belangrijkste kwantitatieve achtergrondkenmerken van de concentratie. 3 Met uitzondering van Gerretsonplein (in aanbouw), Pagelaan (solitaire supermarkt), Rapenland (solitaire supermarkt), Strijp-S (nog niet in cijfers opgenomen) en Limburglaan (solitaire supermarkt) Hoofdstuk 3 11

16 Best N Woensel noord 20. Nuenen Woensel zuid Strijp Tongelre 1. Strijp Centrum Stratum Gestel Veldhoven Geldrop Aalst LEGENDA Hoofdwinkelgebied Stadsdeel Nummer Winkelgebied Stadsdeel Nummer Winkelgebied Centrum 1 Binnenstad Woensel-Zuid Stratum Geldropseweg Leenderweg Aalsterweg Boulevard-Zuid Roostenlaan Sint P. Canisiuslaan Woenselse Markt Mensfort Rapenland Cassandraplein Boschdijk Strijp Kanaaldijk Haagdijk Pagelaan t Karregat Tongelresche Akkers De Hurk Limburglaan Sint Trudoplein Strijp-S Meerhoven Gestel Winkelcentrum Woensel Vaartbroek Eckart Blixembosch Belgieplein Ardechelaan Biarritzplein Gerretsonplein Woenselse Heide Bisschop Bekkerslaan Hoogstraat Kastelenplein Franz Leharplein Stadsdeelcentrum Binnenstedelijke winkelstraat Wijkcentrum groot Wijkcentrum klein Tongelre Buurtcentrum Buurtsteunpunt Grootschalige concentratie Radiaal Bijzonder concentratie Bedrijvenzone Gemeentegrens Woensel-Noord

17 Fijnmazige supermarktenstructuur In de gemeente Eindhoven zijn 59 supermarkten gevestigd, met een totale omvang van nagenoeg m² wvo. Afgezet tegen het inwonertal is dit veel; Eindhoven heeft per inwoners 264 m² wvo aan supermarktaanbod, in de referentiege- een meentenn is dit gemiddeld 2333 m² wvo. De nabijheid van supermarkten heeft waardevolle bijdrage aan het woon- en leefklimaat in wijken. Over het gehele land bezien zijn (grote) supermarkten binnen een afstand van gemiddeld 900 meter voor alle inwoners van Nederland bereikbaar 4. Een visuelee vertaling hiervan h naar de su- permarktenstructuur 5 in Eindhoven, geeft onderstaandd beeld. Figuur 3.1 Supermarktenstructuur Eindhoven Uit de afbeelding blijkt dat de supermarkten in Eindhoven overr het algemeen een goede spreiding kennen. Alle inwoners hebben op relatief korte afstand van de woning de beschikking over een supermarkt. Met name binnen de Ringg en in Woensel-Zuid is een grote overlap van de cirkels te zien, waardoor consumenten hier de beschikking hebben over meerdere supermarkten op korte afstandd van de woning. 4 5 Bron: : CBS/Locatus De supermarktenstructuur geeft een e weergave van de reguliere supermarkten, specialistische of zeer kleinschalige supermarkten zoals toko s t of biologische supermarkten zijn hierin niet meegenomen. Hoofdstuk 3 13

18 De verzorgingsgebieden van de aanwezige supermarkten overlappen elkaar echter wel sterk, waardoor de onderlinge concurrentie in dit deel van de stad waarschijnlijk groot is. Vooral voor de inwoners van de wijken Tivoli, de Kruidenbuurt, Kortonjo en een behoorlijk deel van Blixembosch geldt dat zij vanuit afstand bezien, aangewezen zijn op één supermarkt. De betreffende supermarkten hebben echter wel een helder afgebakend eigen primair ver-zorgingsgebied. De inwoners van voormalig kerkdorp Acht hebben in de huidige situatie niet binnen een korte afstand de beschikking over een supermarkt. Relatief veel leegstand In Eindhoven staan circa 275 panden leeg met een omvang van nagenoeg m² wvo. Op gemeenteniveau geeft dit een leegstandspercentage van 17,7% op pandniveau en 9,2% naar winkelvloeroppervlakte 6. Wanneer we dit vergelijken met de referentiegemeenten, beschikt Eindhoven over relatief veel leegstand. In de referentiegemeenten staat gemiddeld 12,8% van de panden leeg en 6,9% van het winkelvloeroppervlak. Een behoorlijk deel van de leegstaande panden in Eindhoven bevindt zich in de binnenstad (ca. een derde). Daarnaast bevindt een even groot deel van de leegstaande panden zich in de verspreide bewinkeling. In de referentiegemeenten ligt het aandeel leegstaande panden dat zich gemiddeld in de binnenstad bevindt echter fors hoger (ca. 47%), terwijl het aandeel dat in de verspreide bewinkeling gesitueerd is, lager ligt (ca. 18%). Zoomen we nader in op de leegstandsduur van de panden, blijkt dat de panden in Eindhoven gemiddeld gezien langer leegstaan dan in de referentiegemeenten. In Eindhoven behoort ca. 74% van de winkelmeters tot langdurige of structurele leegstand, in de referentiegemeenten is dit gemiddeld ca. 59% 7. Op de volgende pagina is de verdeling van de leegstand naar leegstandsduur per stadsdeel weergegeven. Uit de afbeelding is op te maken dat de omvang van de leegstand het grootst is in het stadsdeel Centrum (ca m² wvo) en het kleinst in stadsdeel Gestel (ca m² wvo). Van de leegstaande winkelmeters in Gestel, staat een relatief groot aandeel structureel leeg. In Woensel-Zuid betreft de leegstand daarentegen vooral aanvang- of frictieleegstand. 6 7 Zie bijlage 2 voor de definitie van leegstand en de berekening van de leegstandspercentages. Eindhoven: 26% aanvang/frictie, 43% langdurig, 31% structureel. Referentiegemeenten: 41% aanvang/frictie, 38% langdurig, 21% structureel. 14 Hoofdstuk 3

19 Figuur 3.2 Verdeling van de leegstaande winkelmeters naar leegstandsduur per stadsdeel (Bron: Locatus) Aanvang/Frictie (0-1 jaar) Langdurig (1-3 jaar) Structureel (> 3 jaar) Omvang cirkels typeert de verhouding tussen de diverse stadsdelen.. Hoe groter dee cirkel, hoe groter de absolute leegstand (in m² wvo) Koopgedrag inwoners Eindhoven Begin 2009 is een grootschaligg regionaal koopstromenonderzoek uitgevoerd in de regio Eindhoven 8. De gemeente Eindhovenn bindt volgens dit onderzoek in de dage- dit ca. lijkse sector ca. 92% van de eigen koopkracht, in de niet-dagelijkse sector is 76%. Vergelijken we dit met de koopstromen die gemeten zijnn ten tijde van het vorige koopstromenonderzoek (voorjaar 2004), blijkt dat de koopkrachtbinding wat is afgenomen. De koopkrachtbindingspercentages lagen toen op o een niveau van 97% in de dagelijkse sector en 78% in dee niet-dagelijkse sector. Dit is conform de landelijke trend dat de gemiddelde koopkrachtbinding (de mate waarin inwoners van een gemeente hun detailhandelsbestedingen doen bij winkels in die eigen ge- vindt meente) afvlakt. De beperktee koopkrachtafvloeiing in de dagelijkse sector logischerwijs redelijk verspreid over diverse gemeenten plaats (woon-werkverkeer etc.). De koopkrachtafvloeiing in de niet-dagelijkse sector doet zich z met name voor in Son en Breugel (Ekkersrijt). Naar verwachting is de koopkrachtbinding in Eindho- ven sinds het onderzoek in 2009 (overigens conform de trend) nog n verder afgeno- men. 8 Regionaal koopstromenonderzoekk SRE (BRO, 2009) Hoofdstuk 3 15

20 3.2 Stadsdeel Centrum Inwoners: : Aanbod per inwoners: Dagelijks: m² wvo Niet-dagelijks: m² wvo Totaal: m² wvo Bevolkingsprognose: 2020: inwoners 2025: inwoners Winkelgebieden: Binnenstad Eindhoven Na deze algemenee kenmerkenn van de Eindhovense detailhandelsstructuur staat de rest van het hoofdstuk in het teken van de beschrijving van de structuur in de ver- schillende stadsdelen. Vraag en aanbodanalyse Vanzelfsprekend heeft het stadsdeel centrum een sterk bovengemiddeld aanbod afgezet tegen het aanwezige draagvlak ( m² per inwoners t.o.v m² op gemeenteniveau). Het aanbod heeft immers niet n alleen een stadsdeel-, maar ook gemeente-overstijgende functie. Het aanbod in het h stadsdeel centrum is gecon- 66% centreerd in de binnenstad enn daarmee vooral recreatief van aard. Maar liefst van het totaal in Eindhoven centrum aanwezige aanbod behoort tot de branche- groep mode en luxe en 35% tot de branchegroep vrije tijd. Tabel 3.2 Aanbod stadsdeel centrum naar branchegroep Branchegroep Dagelijks Mode en luxe Vrije tijd In en om huis Detailhandel overig Totaal detailhandel Leegstand Bron: Locatus Aantal m² wvo Schaal Aandeel m² wvo gemeente totaal 9% 66% 35% 9% 11% 30% 28% 16 Hoofdstuk 3

21 Kwaliteiten en knelpunten Logischerwijs vormt de Eindhovense binnenstad de top van de winkelstructuur in de gemeente. Met circa m² aan winkelvloeroppervlak behoort Eindhoven tot de top qua Nederlandse winkeltrip bestemmingen. Het aanbod wordt gekenmerkt door grote warenhuizen en modeketens. Exemplarisch daarvoor is de recente komst van het Ierse modewarenhuis Primark naar de binnenstad. Ook H&M opent binnenkort in de binnenstad een zogenaamde flagshipstore. Het winkelaanbod is de laatste jaren uitgebreid met het project Rond de Admirant en grootschalige winkels aan het 18 Septemberplein. Toch zijn er ook signalen (leegstand in aanloopgebieden, veel mutaties in de nieuwbouwprojecten) dat de concurrentiegevoeligheid toeneemt. Ook de recente toename van de leegstand in de Piazza baarde enige zorgen, dit blijkt echter om schaalvergroting in te kunnen gaan passen. De leegstand ligt op het laatste peilmoment rond het landelijk gemiddelde (9%). Kracht van de binnenstad naast het winkelaanbod is de diversiteit. Naast winkelen is de binnenstad dé plek om uit te gaan en te verblijven. Dat de binnenstad in moeilijke tijden prima presteert blijkt ook uit het feit dat Eindhoven is uitgeroepen tot Beste Binnenstad in de periode Onder andere de forse investeringen in de eigentijdse architectuur, het winkelaanbod en de evenementenkalender dragen bij aan de titel. Sterkten - Ruim aanbod in de branchegroep mode en luxe - Grootschaligheid - Diverse flagshipstores - Blijvende interesse van investeerders - Zwerfmilieu De Bergen - Kenmerkende / moderne architectuur Zwakten - Beperkt supermarktaanbod - Hoge huurprijzen - Oplopende leegstand - Verbinding Catharinaplein - Relatie kernwinkelgebied en De Bergen - Uitstraling openbaar domein Detailhandelsnota 2006 versus huidige structuur De laatste jaren heeft de binnenstad van Eindhoven duidelijk een plaats verworven als winkelbestemming. Het versterkingsbeleid is zichtbaar geworden. Grootschaligheid toevoegen was één van de uitdagingen in het vigerende detailhandelsbeleid. Succesvolle voorbeelden daarvan zijn de Primark en The Sting. Nieuwe investeringen zijn reeds gepland (o.a. Piazza, Heuvelgalerie). Dit allemaal in een redelijk compact gebied. Ook De Bergen heeft zich doorontwikkeld tot aantrekkelijk zwerfmilieu. Het is een broedplaats van creativiteit, speciaalzaken en bijzondere ondernemers. Met De Bergen heeft de binnenstad een eigen karakter en onderscheidend vermogen. Vanzelfsprekend liggen er ook nieuwe uitdagingen. Hoe gaat de binnenstad bijvoorbeeld om met de toenemende interesse voor het gebied Strijp-S? En hebben alle winkelgebieden in de binnenstad een positief toekomstperspectief? Hoofdstuk 3 17

22 3.3 Stadsdeel Stratum Inwoners: : Aanbod per inwoners: Dagelijks: 215 m² wvo Niet-dagelijks: 718 m² wvo Totaal: 933 m² wvo Bevolkingsprognose: 2020: inwoners 2025: inwoners Winkelgebieden: Boulevard-Zuid Roostenlaan Sint Petrus Canisiuslaan Aalsterweg Geldropseweg Leenderweg Vraag en aanbodanalyse In het stadsdeel Stratum is afgezet naar draagvlak zowel z in dee dagelijkse als niethet aan- dagelijkse sector een vrij beperkt aanbod aanwezig. Naar branchegroep is bod in dit stadsdeel redelijk gevarieerd, wel is de branchegroepp in en om huis het meest omvangrijk. Het winkelaanbod in dit stadsdeel is verspreid over diverse win- kelclusters, waarvan het meeste aanbod zich bevindt aan de radiaal Geldropseweg. Tabel 3.3 Aanbod stadsdeel Stratum naar branchegroep Branchegroep Dagelijks Mode en luxe Vrije tijd In en om huis Detailhandel overig Totaal detailhandel Leegstand Bron: Locatus Aantall m² wvo Schaal Aandeel m² wvo gemeente totaal 9% 2% 14% 10% 18% 8% 19% Kwaliteiten en knelpunten Het stadsdeel Stratum kent een bijzondere winkelstructuur. Direct valt het beperkte aanbod in relatie tot t het aantal inwoners in dit stadsdeel op. Deels wordt dat ver- een oorzaakt door de korte afstand tot de binnenstad. Stratum kent niet direct compact wijkwinkelcentrum, zoals dat wel het geval is in de andere stadsdelen. Bij- zonder aan de structuur zijn de zogenaamde radialen, gegroeid vanuit de histori- 18 Hoofdstuk 3

23 sche structuur. Deze uitlopers van het centrum hebben een langgerekt en zeer divers aanbod. Naast winkels zijn dat horecazaken, dienstverleners en kantoren. Hoogwaardige zaken worden afgewisseld met budgetstores met een kwalitatief slechte uitstraling. Over het algemeen is er ook een bovengemiddelde leegstand aanwezig. Boulevard-Zuid Het centraal gelegen Boulevard-Zuid is de ontwikkellocatie binnen Stratum. Het plan voorziet in de komst van twee grote supermarkten als publiekstrekkers. Zij vormen de basis voor de levensvatbaarheid van alle winkels in het cluster. In de huidige situatie heeft Boulevard-Zuid de functie als steunpunt voor de buurt. Er zitten enkel kleine winkels en een supermarkt ontbreekt. Trekker is drogisterij Kruidvat. Ook het aandeel niet-detailhandelsfuncties is beperkt. Bovendien is de leegstand met circa 40% groot. De laatste jaren zijn er veel mutaties geweest. Sterkten Zwakten - Centrale ligging in stadsdeel - Beperkte omvang als cluster - Kleinschalig aanbod - Forse leegstand - Profiel ontbreekt Roostenlaan De Roostenlaan heeft in de huidige situatie binnen de Stratum een rol als buurtcentrum voor de zuidelijke buurten binnen Stratum. De totale omvang van het cluster bedraagt m² wvo. Trekker voor het cluster is supermarkt Albert Heijn. Het aanbod wordt aangevuld met enkele winkels in diverse branches, zoals een bloemenzaak en een speelgoedzaak. Ook is er een aantal horecazaken gevestigd. De uitstraling is op orde. Sterkten - Echte buurtfunctie - Stabiel cluster - Uitstraling op orde Zwakten - Beperkte omvang als cluster - Slechts één supermarkt - Beperkt parkeren Sint Petrus Canisiuslaan In het westen van het stadsdeel centrum heeft het aanbod aan de Sint Petrus Canisiuslaan de functie als buurtsteunpunt. Het betreft slechts drie winkels, waaronder een Albert Heijn en een Turkse supermarkt. De winkels liggen aan beide zijden van de straat. Er staat één pand leeg met een omvang van 950 m² wvo. De uitstraling van het steunpunt is matig. Hoofdstuk 3 19

24 Sterkten Zwakten - Echte buurtfunctie - Beperkte omvang als cluster - Slechts één supermarkt - Zwakke uitstraling Aalsterweg (binnen de Ring) De Aalsterweg is de kwalitatief sterkste radiaal. Het aanbod heeft een omvang van circa m² wvo. Er zijn enkele sterke trekkers gehuisvest, waaronder de van oorsprong internetaanbieder Coolblue, een bruidsmodezaak en Bang & Olufsen. De branchegroep in en om het huis is met ruim m² wvo dominant. De uitstraling van het vastgoed en het openbare domein is over het algemeen prima. Sterkten - Kwalitatief sterke speciaalzaken, daardoor buurt overstijgende functie - Hoog aandeel zelfstandig ondernemers (tevens een bedreiging vanuit het oogpunt van leeftijd ondernemer) - Stabiele radiaal - Uitstraling Zwakten - Beperkt dagelijks aanbod - Leegstand Geldropseweg De Geldropseweg is met afstand de grootste radiaal. Het aanbod is zeer divers, met naast detailhandel bijvoorbeeld 25 horecazaken. Binnen de detailhandelssector zijn de twee supermarkten Jumbo en Aldi belangrijke trekkers. Maar ook in de nietdagelijkse sector zijn er enkele trekkers gevestigd. Door de mix aan functies ontbreekt het bij de Geldropseweg aan een helder profiel. Sterkten - Boodschappenfunctie - Kwalitatief sterke speciaalzaken - Hoog aandeel zelfstandig ondernemers (tevens een bedreiging vanuit het oogpunt van leeftijd ondernemer) - Leegstand beperkt Zwakten - Profiel ontbreekt - Uitstraling op meerdere punten zwak - Ruimtelijk breed van opzet (gevel tot gevel) Leenderweg Van de radialen is de detailhandelsfunctie aan de Leenderweg het minst groot. In totaal gaat het om circa m² wvo. De leegstand is met m² wvo behoorlijk. De detailhandel clustert zich rondom het pleintje bij het voormalige filmtheater Plaza Futura. Buiten supermarkt Albert Heijn (onlangs vergroot) mist de Leenderweg een echte trekker. Vergelijkbaar aan de Geldropseweg is de diversiteit van het aanbod groot. 20 Hoofdstuk 3

25 Sterkten - Hoog aandeel zelfstandig ondernemers (teoogpunt van vens een bedreiging vanuit het leeftijd ondernemer) - Schaalvergroting Albert Heijn Zwakten - Toenamee leegstand - Versnipperd / langgerekt aanbod - Verdwijnen Plaza Futura - Profiel ontbreekt Detailhandelsnota 2006 versus huidige structuur De detailhandelsnota van de gemeente Eindhoven uit 2006 heeftt als belangrijk stre- een ven de realisatie van een nieuw wijkwinkelcentrum vanuit hett oogpunt van optimale structuur voor de consument. Boulevard-Zuid is destijds als meest kansrijke locatie aangedragen. Anno 2014 zijn de plannen voor de ontwikkeling vann Boule- De vard-zuid nog altijd actueel. Van realisatie op korte termijn is echter geen sprake. locaties die in 2006 zijn benoemd als onvoldoende perspectiefrijk; de Heezerweg, Moreelselaan en Bonifaciuslaan, zijn inderdaad uit de structuur verdwenen inn Stadsdeel Tongelre Inwoners: Aanbod per inwoners: Dagelijks: 319 m² wvo Niet-dagelijks: m² wvo Totaal: m² wvoo Bevolkingsprognose: 2020: inwoners 2025: inwoners Winkelgebieden: Haagdijk t Karregat Tongelresche Akkerss Pagelaan Kanaaldijk Vraag en aanbodanalyse Het oostelijk gelegen stadsdeel Tongelree huisvest één wijkwinkelcentrum en drie buurtsteunpunten. Een bijzonder elementt is het PDV-cluster aan de Kanaaldijk. Het aanbod in de dagelijkse artikelensector ligt beneden het landelijk en Eindhovens gemiddelde. In tegenstelling tot t het aanbod in de niet-dagelijkse artikelensector (veroorzaakt door het cluster aan de Kanaaldijk). Hoofdstuk 3 21

26 Tabel 3.4 Aanbod stadsdeel Tongelre naar branchegroep Branchegroep Aantal m² wvo Schaal Aandeel m² wvo gemeente totaal Dagelijks % Mode en luxe % Vrije tijd % In en om huis % Detailhandel overig % Totaal detailhandel % Leegstand % Bron: Locatus Kwaliteiten en knelpunten Op het gebied van dagelijkse goederen heeft het stadsdeel Tongelre een tweetal concentraties met meerdere winkels. De grootste concentratie is winkelcentrum Haagdijk met een redelijk compleet aanbod aan dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen. Nieuw in de structuur is het buurtsteunpunt Tongelresche Akkers. Op het peilmoment is het aanbod echter nog gering. Zwakke elementen vanuit het oogpunt van de detailhandelsstructuur zijn de solitaire supermarkten aan de Pagelaan (Jumbo) en t Karregat (Lidl). Laatste kent bovendien een zwakke uitstraling. Haagdijk Voor de inwoners van de wijk Tongelre hebben de winkels aan de Haagdijk de functie als wijkcentrum. Het aanbod is op wijkniveau compleet: m² wvo aan dagelijkse artikelen en aan niet-dagelijkse artikelen. Kritische kanttekening is de kleinschaligheid van de supermarkten, met name van de Aldi (350 m² wvo). Op korte termijn ondergaat de Albert Heijn een schaalvergroting. Grootste winkel in het cluster is nu de Action. Voorheen was op deze locatie supermarkt Emté gevestigd. De leegstand is verwaarloosbaar. Sterkten - Functie voor stadsdeel - Stabiel element in structuur - Compleet aanbod - Combinatie ketens en speciaalzaken - Leegstand beperkt Zwakten - Beperkte omvang supermarkten - Parkeren - Uitstraling meerdere locaties gedateerd t Karregat In de jaren 70 is t Karregat ontwikkeld als een multifunctioneel centrum met zowel winkels als sociaal-culturele, gezondheids- en onderwijsvoorzieningen. Kenmerkend was de open verbinding tussen de verschillende functies. Anno 2014 is t Karregat een labyrint met onduidelijke entrees en hangplekken. Buiten de Lidl supermarkt is hier geen detailhandel meer gevestigd, waardoor dit voormalige winkelcentrum in 22 Hoofdstuk 3

27 de huidige structuur min of meer functioneert als solitaire supermarkt. Ook gezien de beperkte maat van de supermarkt zal deze concurrentie ondervinden van de nabij gelegen buurtsteunpunten Tongelresche Akkers en Pagelaan. Bovendien heeft t Karregat een zwakke en gedateerde uitstraling, dit in combinatie met de verhoogde ligging nodigt niet uit tot een bezoek. Er zijn concrete plannen om dit op termijn te verbeteren. Onderdeel van deze renovatie zijn daarnaast het vergroten van de Lidl en het eventueel aanvullen met andere units. Sterkten Zwakten - Aantrekkingskracht discountformule - Beperkte maat supermarkt - Geen aanvullende (dagelijkse) voorzieningen - Veel leegstaande panden - Nodigt niet uit tot bezoek door verhoogde ligging - Onduidelijke structuur en entree (labyrint) Tongelresche Akkers Winkelcentrum Tongelresche Akkers, onderdeel van de gelijknamige nieuwbouwwijk, is een nieuw element in de Eindhovense detailhandelsstructuur. Dit buurtsteunpunt huisvest op het meetmoment de winkels Plus en Kruidvat, een fastfoodketen (Domino s) en een kapper. De overige units staan nog leeg. Vanuit de optiek van het winkelgedrag van de consument zijn de winkels stedenbouwkundig ongelukkig ingepast. Bezoekers van de voorzieningen parkeren onder het maaiveld waardoor het Dirigentplein niet direct een functie heeft. Sterkten - Echte buurtfunctie - Moderne uitstraling - Meerdere voorzieningen Zwakten - Beperkte omvang als cluster - Slechts één supermarkt - Parkeren ondergronds - Leegstand Pagelaan Ondanks de aanwezigheid van een kapper, logopedie en een Cesar praktijk, functioneert de Jumbo aan de Pagelaan evenals t Karregat min of meer als solitaire supermarkt. De voormalige Super de Boer supermarkt is eind 2010 omgebouwd tot Jumbo supermarkt. De supermarkt heeft een moderne maat en een belangrijke verzorgingsfunctie voor de wijk t Hofke. Sterkten - Moderne maat supermarkt - Echte buurtfunctie Zwakten - Geen aanvullende (dagelijkse) voorzieningen Hoofdstuk 3 23

28 3.5 Stadsdeel Woensel-Noord Kanaaldijk Het winkelcluster aan de Kanaaldijk heeft een sterk profiel. p Alle winkels behoren tot de branchegroep in/om het huis en hebben een lokaal verzorgend karakter. Trekkers zijn de bouwmarkten (Gamma, Praxis, Karwei) en meubelzaak Woonsquare. De om- Er is vang van het cluster overstijgt het gemiddelde voor grootschaligeg e concentraties. geen leegstand en bovendien zijn parkeren en bereikbaarheid goed georganiseerd. Sterkten - Helder profiel - Goede bereikbaarheid - Voldoende parkeren - Moderne bouwmarkten en compleet aanbod Zwakten - Enigszins versnipperdee ligging Detailhandelsnota 2006 versuss huidige structuur De in 2006 voorziene ontwikkeling van een nieuw buurtsteunpb punt in de Tongelre- sche Akkers is inmiddels gerealiseerd, de leegstand is er echter nog fors. Conform de detailhandelsnota heeft winkelcentrum Haagdijk haar positie weten te behouden. Van versterking is tot op heden geen sprake geweest. Uitbreiding staat inmiddels wel op het programma. De gevestigde Lidl in het Karregat is mett de op handen zijn- van deze locatie als slecht bestempeld. De overigee concentraties die in 2006 zijn de ontwikkelingenn nog altijd onderdeel van de structuur. Destijds is het perspectief benoemd als onvoldoende perspectiefrijk; de Hobbemastraat en de Jan van Rie- beecklaan, zijn inderdaad uit de structuurr verdwenenn in Inwoners: : Aanbod per inwoners: Dagelijks: 364 m² wvo Niet-dagelijks: 587 m² wvo Totaal: 951 m² wvo Bevolkingsprognose: 2020: inwoners 2025: inwoners Winkelgebieden: Winkelcentrum Woensel Blixembosch Vaartbroek Woenselse Heide Ardèchelaan Belgiëplein Eckart Biarritzplein Gerretsonplein Bisschop Bekkerslaan 24 Hoofdstuk 3

29 Vraag en aanbodanalyse Met afstand is Woensel-Noord het grootste stadsdeel in Eindhoven. Afgezet tegen het aantal inwoners is er een bovengemiddeld aanbod in de dagelijkse artikelensector aanwezig. In de niet-dagelijkse sector scoort Woensel-Noord ondergemiddeld. Een oorzaak hiervan is de korte afstand vanuit het stadsdeel tot Meubelplein Ekkersrijt in Son en Breugel. Grote winkelconcentratie in het stadsdeel is stadsdeelcentrum Woensel. Tabel 3.5 Aanbod stadsdeel Woensel-Noord naar branchegroep Branchegroep Aantal m² wvo Schaal Aandeel m² wvo gemeente totaal Dagelijks % Mode en luxe % Vrije tijd % In en om huis % Detailhandel overig % Totaal detailhandel % Leegstand % Bron: Locatus Kwaliteiten en knelpunten Stadsdeel Woensel-Noord kent een uitermate dichte voorzieningenstructuur op het vlak van boodschappen doen. Vrijwel iedere buurt beschikt over een eigen concentratie. Overkoepelend cluster is Winkelcentrum Woensel, op de grens met Woensel- Zuid. Dit cluster heeft een omvang van ruim m² wvo. Niet alleen treft de consument er een compleet aanbod aan supermarkten, maar ook voor het meer recreatieve winkelaanbod is winkelcentrum Woensel een prima bestemming. Door de omvang en aard van het aanbod trekt het winkelcentrum ook veel consumenten uit andere stadsdelen. Het aanbod in Woensel-Noord wordt gecomplementeerd met wijkcentra en buurtsteunpunten. Op korte afstand van de woonomgeving vinden bewoners zodoende altijd een supermarkt. Echter, de dichte structuur noodzaakt tevens tot het maken van keuzes. Niet voor alle centra is er voldoende draagvlak (in termen van aantal inwoners) voor een rendabel functioneren. Winkelcentrum Woensel Met een viertal supermarkten is winkelcentrum Woensel het boodschappencluster in Eindhoven. Het aanbod bestaat uit Albert Heijn XL, Aldi, C1000 en Lidl. Het aanbod is zeer divers. Circa de helft van de detailhandelsmeters behoren tot de branchegroep mode en luxe. Winkelcentrum Woensel huisvest dan ook trekkers als H&M, C&A en WE. Naast detailhandel is er een ruim aanbod aan horeca en dienstverleners. De leegstand is in de periode afgenomen tot 3%. Het aantal mutaties was bovendien gering. Hoofdstuk 3 25

30 Sterkten - Compleet aanbod aan supermarkten van moderne omvang - Enkele trekkers in modische segment - Tevens recreatief bezoekgedrag - Centrale ligging in structuur - Ruime parkeermogelijkheden Zwakten - Betaald parkeren - Relatief weinig zelfstandig ondernemers - Cluster van leegstand Blixembosch Winkelcentrum Blixembosch heeft een buurtfunctie voor de gelijknamige wijk. Het winkelcentrum is in 2000 gerealiseerd en heeft zodoende een moderne uitstraling. De winkels worden aangevuld met een gezondheidscentrum, horeca, kinderopvang en een vrijetijdsaccommodatie. Allen zijn gelegen rondom een plein. Supermarkt Albert Heijn is de trekker. Verder is het aanbod redelijk divers. Sterkten - Stedenbouwkundige uitstraling - Geen leegstand - Compleet aanbod aan overige voorzieningen Zwakten - Parkeren ondergronds - Slechts één supermarkt Vaartbroek Winkelcentrum Vaartbroek functioneert als een wijkcentrum met een compleet dagelijks en frequent niet-dagelijks aanbod. Het supermarktenaanbod bestaat uit het complementaire koppel Albert Heijn en Lidl. Het aanbod kent een sterke afwisseling tussen landelijke ketens en lokale ondernemers. De uitstraling van het centrum is dankzij een opknapbeurt verbeterd. Een en ander heeft ertoe geleid dat het centrum een bovenwijkse aantrekkingskracht heeft verworven. Sterkten - Compleet dagelijks en frequent niet-dagelijks aanbod - Complementair supermarktkoppel - Afwisseling ketens en lokale spelers Zwakten - Structuur; veel winkels liggen de hoek om waardoor onderlinge samenhang weleens mist. Woenselse Heide De invulling van het winkelcentrum aan het Nederlandplein is de laatste jaren weinig veranderd. In het centrum zijn zowel een C1000 als Lidl supermarkt gevestigd, waarvan laatste momenteel bezig is met een verbouwing (en uitbreiding). Buiten deze complementaire supermarkten zijn in het centrum een slijter, drogist en dibevo-zaak gevestigd. Het winkelcentrum heeft een onlogische structuur en een gesloten karakter. Bovendien wordt het centrum geplaagd door criminaliteit. 26 Hoofdstuk 3

31 Sterkten Zwakten - Twee complementaire supermarkten - Beperkt aanvullend dagelijks aanbod - Onlogische structuur, verouderde en gesloten uitstraling - Veiligheid Ardèchelaan In het noordwesten van het stadsdeel is een buurtcentrum aan de Ardèchelaan gesitueerd. Het aanbod bestaat uit een negental winkels, waarvan er 7 tot de dagelijkse artikelensector behoren. Trekker is supermarkt Emté. De vestiging kampt echter met een relatief beperkt oppervlak. De uitstraling van het centrum is voor verbetering vatbaar. Positief gegeven is dat er geen leegstand aanwezig is. Voorzieningen als een bibliotheek en een restaurant vullen het winkelaanbod aan. Sterkten - Geen leegstand - Echte buurtfunctie - Meerdere voorzieningen Zwakten - Beperkte omvang als cluster - Slechts één supermarkt - Zwakke uitstraling - Beperkt draagvlak Belgiëplein Het Belgiëplein heeft ook gezien de nabijheid van Woenselse Heide en Vaartbroek vooral een buurtverzorgende functie. De Jumbo is de trekker van het centrum. Opvallend is de aanwezigheid van formules die normaliter niet op buurtniveau te vinden zijn, zoals Ter Stal en Big Bazar, terwijl speciaalzaken in de dagelijkse sector juist ontbreken. Voorheen was Piet Kerkhof in het centrum gevestigd, in 2012 zijn echter alle winkels van Piet Kerkhof gesloten. De onderlinge samenhang is vooral door de externe situering van de winkels rondom het blok beperkt. Er zijn gevoelsmatig twee kanten. De parkeermogelijkheden zijn redelijk beperkt en alleen gesitueerd aan de zijde van de Jumbo. Sterkten - Echte buurtfunctie - Trekkers Jumbo en Big Bazar Zwakten - Door ontbreken speciaalzaken redelijk beperkt dagelijks aanbod - Onderlinge samenhang beperkt - Beperkte parkeermogelijkheden Eckart Onlangs hebben diverse mutaties in het winkelcentrum plaatsgevonden, met als aanleiding een (interne) opknapbeurt van het centrum. De Aldi en een aantal speciaalzaken zijn verdwenen, hiervoor is de Action in de plaats gekomen. Ook de Albert Heijn ondergaat een verbouwing, waarbij deze vergroot wordt (binnen de buitenmuren). In de huidige situatie heeft het winkelcentrum niet meer zo n compleet boodschappenaanbod als voorheen, waardoor het nu meer fungeert als klein buurt- Hoofdstuk 3 27

32 centrum. Ondanks dat het winkelcentrum redelijk recent extern is opgeknapt, is het gevoelsmatig nog steeds een sterk naar binnen gekeerd centrum. Sterkten Zwakten - Trekkers Albert Heijn en Action - Afnemend boodschappenaanbod - Externe presentatie (naar binnen gekeerd) - Sterke overlap in verzorgingsgebieden met winkelclusters in de omgeving Biarritzplein Iets ten zuiden van het buurtcentrum aan de Ardèchelaan ligt het buurtsteunpunt aan het Biarritzplein. Hemelsbreed is de afstand tot de Ardèchelaan slechts een paar honderd meter. Het aanbod aan het plein is met slechts 4 winkels beperkt. Drager van het steunpunt is een vestiging van supermarktketen Jumbo. In verhouding tot de omvang was het aantal mutaties in de periode behoorlijk; een indicator van het moeizame functioneren. Parkeren en bereikbaarheid zijn bovendien matig. Sterkten Zwakten - Echte buurtfunctie - Beperkte omvang als cluster - Slechts één supermarkt - Verloop in voorzieningen - Zwakke uitstraling - Parkeren deels op dak supermarkt - Bereikbaarheid - Veiligheid Gerretsonplein Het verouderde winkelcentrum aan het Gerretsonplein is de afgelopen jaren herontwikkeld tot een modern complex van winkels (plint) en appartementen (verdieping). In totaal omvat het complex ruim 100 appartementen en is ca vierkante meter bestemd voor winkelruimte. Begin 2014 (februari) is de Jumbo supermarkt geopend, de overige zes winkelunits zijn nog niet verhuurd en staan dus leeg. Het Gerretsonplein is op zeer korte afstand van onder meer Winkelcentrum Woensel en Mensfort gelegen, waardoor de verzorgingsgebieden van de clusters elkaar sterk overlappen. Sterkten Zwakten - Moderne Jumbo supermarkt - Leegstaande winkelunits - Sterke overlap in verzorgingsgebieden met winkelclusters in de omgeving 28 Hoofdstuk 3

33 Bisschop Bekkerslaan Met aanbieders als Boerenbond, Multimate en Matrassen Concord trekt dit grootschalige cluster vooral doelgerichte consumenten uit de directe omgeving. Het aanbod bestaat daarnaast vooral uit lokale spelers in o.a. tegels, electro en fietsen. De ruimtelijke structuur is suboptimaal. Het aanbod is versnipperd en de uitstraling matig, vooral veroorzaakt door tussengelegen bedrijvigheid. Sterkten - Lokaalverzorgende trekkers (Boerenbond, Multimate) Zwakten - Inrichting openbare ruimte onder de maat - Rommelig en onsamenhangend profiel, ook door tussengelegen bedrijvigheid - Ondanks zichtlocatie geen uitnodigende uitstraling Detailhandelsnota 2006 versus huidige structuur Diverse clusters zijn in de laatste jaren versterkt. Het meest opvallend is de uitbreiding en kwalitatieve opwaardering van winkelcentrum Woensel. Maar ook diverse kleinere centra zijn / worden versterkt. Voorbeelden daarvan zijn de centra Eckart, Woenselse Heide, Vaartbroek en Gerretsonplein. Niet altijd is dit in overeenstemming met de detailhandelsnota uit Zo is bijvoorbeeld aangegeven dat in de oostelijke rand (Vaartbroek, Eckart, Cassandraplein) een situatie met twee buurtcentra idealer zou zijn. Ook werd voor Gerretsonplein een matig perspectief aangegeven, met de noot dat de geplande uitbreiding effecten zal hebben op winkelcentrum Mensfort. Echter, al deze centra hebben investeringen achter de rug of zijn in uitvoering. Er is dus tegen de verwachting in geen afscheid genomen van één van deze buurtcentra /-steunpunten. Wel zijn anno 2014 de destijds als perspectiefarm aangemerkte buurtsteunpunten Elckerlyclaan en de Klerklaan inmiddels uit de structuur verdwenen. Specifiek met betrekking tot het kerkdorp Acht werd gestreefd naar het herstel van de buurtfunctie, dit is tot op heden niet gerealiseerd. Hoofdstuk 3 29