Verstandig beleggen in vastgoed

Transcriptie

1 REAL ESTATE INVESTORS Verstandig beleggen in vastgoed

2 Inhoudstafel 2 Panta REI 5 Bouwen aan meerwaarde 5 Verstandig beleggen 6 Een vastgoedinvestering als geen andere 7 Juridische structuur 8 Een jonge vennootschap, met ervaren bestuurders 9 Het tijdschema 15 Fase 1 15 Fase 2 15 Fase 3 16 Het aandeelhouderschap 17 Mogelijk scenario van de verschillende fasen 17 3 U kiest voor ervaren stuurlui 10 De risico s in kaart 12 Wat is het niet? 13 Panta REI staat voor 13 U spreidt het risico over meerdere projecten 13 U stapt enkel in in zorgvuldig gekozen projecten 13 U kiest voor een fiscaal voordelige constructie 14 U blijft voortdurend op de hoogte 14 Het risico wordt u voorgerekend 14 Het businessplan en rendement van fase 1 18 Hoe werkt het? 18 Het businessplan 18 Kapitaalopvraging en winstdistributie 19 Rendement van het Fonds 20 En de kosten van het Fonds? 20 Winstverdeling 20 U kiest voor een markt met toekomst. 22 Naslagwerken en Bronnen 26 Wil u meer weten? 27

3 Panta REI Antoon Van Coillie, partner bij Conaco Real Estate: Heel wat projectontwikkelaars en bouwbedrijven hebben het moeilijk om het door de banken vereiste niveau eigen vermogen te behouden. De banken zijn terughoudend met schuldfinanciering. Crisissen scherpen de creativiteit aan. Als de klassieke financieringskanalen geblokkeerd worden, staan nieuwe dynamische spelers klaar met alternatieven. Bouwen aan meerwaarde Panta REI is een naar Luxemburgs recht opgericht risico kapitaal fonds met als focus Belgisch vastgoed. Panta REI neemt participaties in projectontwikkelingen van Belgisch vastgoed. Samen met gerenommeerde Belgische bouwbedrijven of projectontwikkelaars maken we attractieve en rendabele projecten waar. Door de verkoop van de projecten er in delen of in zijn geheel realiseren we op korte termijn een meer dan behoorlijk rendement dankzij het hefboomeffect van de bankfinanciering. Op middellange termijn realiseren we een aantrekkelijk rendement voor de gehele portefeuille. Met deze formule komt Panta REI in tijden waarin de banken zelf risico-avers zijn geworden en aan hun beleggers slechts een zeer beperkt rendement bieden tegemoet aan de noden van zowel projectontwikkelaars als investeerders. 4 Bouwpromotoren en projectontwikkelaars zien zich, na de financiële crisis, geconfronteerd met veel hogere eisen op het vlak van eigen vermogen. Vandaag heeft de Belgische vastgoedmarkt dan ook te kampen met een tekort aan kapitaal. 5 Aan ervaren spelers biedt Panta REI de mogelijkheid het eigen vermogen te vergroten om de nodige bankfinanciering te verkrijgen. Zo kunnen ze attractieve en rendabele vastgoedprojecten realiseren. Tegelijk kunnen ze zich beroepen op de bijkomende managementexpertise die Panta REI te bieden heeft. Investeerders zien zich sinds de financiële crisis beperkt in hun mogelijkheden: wie het investeringsrisico wil beperken, kijkt veelal aan tegen een zeer laag rendement, zelfs op middellange tot lange termijn. Aan hen biedt Panta REI de mogelijkheid om in te stappen in een beleggingsfonds. Het kapitaal van dit fonds wordt geïnvesteerd in Special Purpose Vehicles, opgericht voor de realisatie van aantrekkelijke vastgoedprojecten. Investeerders kunnen hiermee met een relatief beperkt risico een rendement van jaarlijks 15 tot 20% realiseren op hun geïnvesteerde middelen.

4 Verstandig beleggen Na de internetbubbel, de bankencrisis en de daarop volgende financiële malaise zoeken vele beleggers naar nieuwe, renderende beleggingsvormen. Formules die risico inhouden, zij het beredeneerd risico. Formules die complex zijn, maar wel begrijpelijk. Formules die een winstpercentage omvatten, dat een risico verdient. Panta REI, een vastgoedinvestering als geen andere Panta REI is een risicokapitaalfonds naar Luxemburgs recht met Belgisch vastgoed als investeringsfocus. Als ervaren belegger omvat uw portefeuille ongetwijfeld enkele percenten aan risicodragend kapitaal. Ook vastgoed mag niet ontbreken in een gediversifieerde portefeuille. Het Belgisch vastgoed heeft immers goed standgehouden tijdens de wereldwijde vastgoedcrisis. Maar de mogelijkheden om te beleggen in vastgoed zijn beperkt. Er is uw eigen woonhuis, eventueel een tweede woonst of buitenverblijf, een eigen projectrealisatie en misschien ook vastgoedcertificaten (laagrentend, maar niet zonder kapitaalrisico). Panta REI neemt participaties in projectontwikkelingen van Belgisch vastgoed. Samen met gerenommeerde Belgische bouwbedrijven of projectontwikkelaars maken we attractieve en rendabele projecten waar. Door de verkoop van de projecten in delen of in zijn geheel realiseren we op korte termijn een meer dan behoorlijk rendement dankzij het hefboomeffect van de bankfinanciering. Op middellange termijn realiseren we een aantrekkelijk rendement voor de gehele portefeuille. 6 Heeft Panta REI u meer te bieden? Panta REI focust op de ontwikkeling en onmiddellijke verkoop van de verschillende vastgoedprojecten. We stappen in op het ogenblik dat de vergunningen klaarliggen en de bouwgrond startklaar is. Zo kunnen we de doorlooptijd die verstrijkt tussen de aankoop van de grond en de oplevering van het gebouw goed inschatten. De financiële middelen worden opgevraagd in lijn met de realisatie van het project. Voor elk project wordt een Special Purpose Vehicle opgericht. Panta REI stapt voor minstens 25% in het kapitaal van een SPV en neemt een zetel in de raad van bestuur. We volgen de projecten nauwgezet op en bieden de projectontwikkelaar bijkomende managementondersteuning. 7 We beheren de verschillende Special Purpose Vehicles zoals de participaties van een venture capital fund. Over het verloop van de projecten rapporteren we op kwartaalbasis via een beveiligde website. Zo weet u voortdurend hoe de projecten en uw investering evolueren. Codewoorden in onze aanpak zijn nauwgezette opvolging en transparantie.

5 Juridische structuur Fase 2: Investeerders Oprichters High Network Individuals Institutionelen Udem Menei SICAR CSSF (Luxemburgse bankcommisie) Een jonge vennootschap, met ervaren bestuurders In een eerste fase... Panta REI is een Soparfi naar Luxemburgs recht, opgericht in Er wordt geïnvesteerd in Special Purpose Vehicles, dochtervennootschappen van Panta REI, die worden gemanaged als participaties van een venture capital fund. Panta REI neemt hierin een participatie van minstens 25%. We vervullen onze rol ten volle: Panta REI zal ook zetelen in de raad van bestuur van het Special Purpose Vehicle en de evolutie van de activiteiten op de voet volgen. Zo kunnen wij rapporteren aan onze investeerders. Luxemburg heeft, als klein en begoed West-Europees land, een stabiele en liberaalgezinde re- gering. Dankzij de goede ontsluiting, moderne infrastructuur en financiële centrumrol trekt het land tal van ondernemers, kmo s en multinationals aan. 8 Fase 1: Panta Rei Soparfi Een Soparfi of Société de Participations Financières is een Luxemburgse structuur gericht op het nemen en beheren van participaties. Naast deze holdingactiviteiten kan zij ook eigen economische en commerciële activiteiten ontwikkelen, zoals de vastgoedsector. Voor Panta REI is dit de ideale instapstructuur. 9 investeringscomitee raad van bestuur gedelegeerd bestuurder In een tweede fase... zal een Luxemburgse SICAR (Société d Investissement en Capital à Risque) worden opgericht als suprastructuur, onder de naam Udem Menei. Eigen aan deze vennootschapsvorm is het strenge toezicht en de verplichting om zesmaandelijks te rapporteren aan de Commission de Surveillance du Secteur Financier de Luxemburgse Bankcommissie. Deze rapportering over de evolutie van de activiteiten en de financiële middelen zal ook worden opengesteld en op kwartaalbasis geactualiseerd voor u, als investeerder. Immo L&L residentie Helbeek Hasselt Lambertus nv Roex ter riviere Bree

6 Louis Kemps (1/12/ 69) studeerde in 90 af als Graduaat Marketing, en in 95 als licentiaat in de Rechten. Hij ging aan de slag in het bestuur van Encare (deel van het huidige Mensura), en groeide er door tot CEO en Voorzitter van de raad van bestuur. In 2005 werd hij genomineerd als beste Jonge Limburgse Ondernemer; in 2006 als beste Vlaamse Jonge Ondernemer. Van 2007 tot vandaag is hij actief als mede-eigenaar in de raad van bestuur van Mencare Invest nv, een joint venture tussen de Mensura Group en Encare. Louis Kemps is een ondernemer pur sang. Als business angel volgt hij het reilen en zeilen van meerdere ondernemingen op de voet. Zijn opleiding als jurist en zijn rijke private equity ervaring zullen Panta REI een gedegen ruggensteun bieden. 10 U kiest voor ervaren stuurlui. Het bestuur van Panta REI is beslagen in zowel algemeen management, venture capital management, als in vastgoedprojecten. Bovendien stopte de gedelegeerd bestuurder zelf een aardige som aan eigen middelen in Panta REI. Misschien wel de beste stimulans om goed werk te leveren. Patrick Lemmens (10/9/ 56) studeerde in 1980 af als Burgerlijk Bouwkundig Ingenieur aan de K.U.Leuven en behaalde in 82 zijn licentiaatsdiploma in de Toegepaste Economische Wetenschappen. Hij startte als projectingenieur bij LAG, maar stapte na enkele jaren over naar de bankwereld (Generale Bank, 85-87). In mei 1987 nam hij een participatie in het Antwerps softwarebedrijf General Control Applications, dat hij in 1992 succesvol verkocht aan het Nederlands ingenieursbureau BELLT. In 92 werd hij financieel directeur en bestuurder van Jambers Televisieprodukties. In 2001 na het afronden van de verkoop van het televisiehuis aan Eyeworks werd hij gedelegeerd bestuurder van StoneFund, het investeringsfonds van de Colruyt Group. Als topman van StoneFund deed hij - via succesvolle participaties in een 16-tal hightechbedrijven een uitgebreide ervaring op in venture capital. Intussen breidde Patrick Lemmens het familiepatrimonium aan vastgoed dat altijd al zijn voorliefde genoot gestaag verder uit. Vanaf de vroege jaren 90 ontwikkelde hij met succes diverse eigen projecten. In 2010 besliste hij dat de tijd rijp was om zijn financiële expertise, zijn ervaring in private equity en zijn passie voor vastgoed te combineren in een eigen vennootschap. Panta REI werd boven de doopvont gehouden. Myriam Schepers (19/12/ 61) studeerde in 84 af als licentiaat in de Toegepaste Economische Wetenschappen. Ze is actief als gedelegeerd bestuurder van Prefamac, gespecialiseerd in machinebouw voor de chocolade- en koekjesindustrie. Voor zijn innovatieve technologie won Prefamac in 1998 de Hermes Award; in 2004 werd het bedrijf genomineerd voor de Leeuw van de Export (FIT). Myriam Schepers ontving in 1999 de Womed Award voor ondernemende vrouwen. Ze is lid van de raad van bestuur van de Limburgse Reconversie Maatschappij en ondervoorzitter van Voka. In 2010 werd ze benoemd tot ondervoorzitter van Flanders Investment & Trade. Myriam Schepers is een no-nonsense zakenvrouw, met een zeer breed netwerk in het Belgische bedrijfsleven. Haar ervaring met venture capital als bestuurder bij de LRM, en haar netwerk via FIT en Voka zullen een aanzienlijke meerwaarde betekenen voor Panta REI. Gereputeerd onafhankelijk adviseur Philippe Janssens (9/6/ 48) is een naam als een klok in de sector van vastgoed en immobiliën. Afgestudeerd in de Toegepaste Economische Wetenschappen (Econometrie) in Antwerpen, startte hij zijn loopbaan als beleidsadviseur immobiliën bij ANHYP. In 96 richtte hij, samen met twee medewerkers, STADIM cvba op: een studie- en adviesbureau dat vastgoed in België bestudeert. Hij is er tot vandaag afgevaardigd bestuurder. Philippe Janssens is daarnaast actief als auteur. Hij schreef ook diverse regionale studies en het boek 50 jaar Belgische vastgoedmarkt Hij is executive Professor aan de Universiteit Antwerpen Management School in Real Estate Management, en aan de K.U.Leuven, waar hij een postuniversitaire opleiding Vastgoedkunde doceert. In 2003 was hij laureaat van de Pieter Pourbusprijs. Philippe Janssens zal zijn expertise en kennis van de vastgoedsector inzetten bij het beoordelen van vastgoedopportuniteiten en bij het ontwikkelen van de projecten van Panta REI. 11

7 Wat is het niet Panta REI is geen vastgoedvennootschap die panden aankoopt en exploiteert en waarbij een meerwaarde wordt gerealiseerd bij de verkoop van de vastgoedportefeuille. Panta REI is geen vastgoedmakelaar. Het is geen BEVAK of PRIVAK en ook geen vastgoedcertificaat. Panta REI is niet beurs genoteerd. Panta REI staat voor Real Estate Investers: Co-investeren in de ontwikkeling van vastgoedprojecten van gerenommeerde promotoren op A-locatie s in België. 12 De risico s in kaart Als belegger bent u op zoek naar een grotere transparantie dan bij de complexe bank- producten. Tegelijk zoekt u een hoger rendement dan dat van de eenvoudige bankproducten. Panta REI biedt u de mogelijkheid in te stappen in een duidelijk product met een aantrekkelijk rendement op middellange termijn. Hiermee neemt u net zoals iedereen die in een investeringsverhaal stapt, of die nu kiest voor bedrijven, munten of vastgoed een risico. Maar verschillende factoren brengen dit terug tot een beredeneerd risico. Ongetwijfeld heeft u zelf vastgoed in portefeuille. U kent het verloop van een vastgoedproject: u bouwde of verbouwde allicht zelf. Dankzij regelmatige rapportering over de evolutie van de projecten van Panta REI, kunt u perfect volgen hoe uw investering evolueert. U spreidt het risico over meerdere projecten. Zoals u weet, is vastgoed een vaste waarde. Niettemin komen bij de ontwikkeling van een vastgoedproject vaak tal van beperkte risico s kijken. Ongetwijfeld zit het grootste risico in onverwachte praktische problemen en tijdverlies: heel wat vastgoedprojecten raken achter op de vooropgestelde planning en budget. Panta REI investeert in meerdere projecten van verschillende projectontwikkelaars. Zo spreidt ook u het risico; u legt niet al uw eieren in één mand. U stapt enkel in in zorgvuldig gekozen projecten. Aan potentiële vastgoedprojecten is op de Belgische markt geen gebrek. Het aanbod aan proposals dat Panta REI wordt bezorgd ook zonder bekendmakingscampagne is aanzienlijk. Panta REI hanteert een aantal vaste criteria bij het selecteren van vastgoedprojecten. - Gerenommeerde spelers in vastgoed: we maken een doorlichting van elke bouwpromotor of ontwikkelaar waarmee we in zee gaan. We kiezen enkel voor bedrijven die kunnen bogen op een goede reputatie, een gezonde balans en een coöperatief management. - Belgisch vastgoed: we willen zelf het zicht behouden op het verloop van de projecten waarin we investeren. Precies omwille van die hands-on aanpak, kiezen we voor vastgoedprojecten op de Belgische markt. Deze biedt trouwens attractief potentieel, ook in vergelijking met de buurlanden. - Attractieve en rendabele projecten: we kiezen voor projecten die danig zijn becijferd waarbij een voorstudie werd gemaakt van de kosten en baten, de buurt en de toekomstmogelijkheden. Waarbij ook de vele kleine risico s eigen aan vastgoedprojecten worden in rekening gebracht. - Startklaar: bovendien selecteren we projecten die de eerste kaap al hebben genomen: de bouwvergunning. Zo kan de doorlooptijd worden beperkt. 13

8 U kiest voor een fiscaal voordelige constructie. Panta REI splitst de werkingsbudgetten uit in enerzijds kapitaal, anderzijds een achtergestelde lening. De lening draagt omwille van de achterstelling een intrest met risicopremie in de vorm van winstparticipatie. Hierdoor worden de winsten fiscaal optimaal overgebracht van de SPV s naar Panta REI. U blijft voortdurend op de hoogte. Gedurende de looptijd van uw investering, blijft u voortdurend op de hoogte. Via een beveiligde website kunt u driemaandelijks de rapportering volgen: - Panta REI consolideert en rapporteert halfjaarlijks aan de Luxemburgse Bankcommissie; deze eist een zesmaandelijkse portefeuillewaardering en overzicht van kapitaal en leningen; - Deze rapporten worden elk kwartaal bijgewerkt en opengesteld voor de investeerders; Het tijdschema. Fase 1: 2010, de oprichting Panta REI werd in 2010 door Patrick Lemmens opgericht als Luxemburgse Soparfi, met een startkapitaal van euro. Om alvast operationeel van start te gaan, werden hieronder twee dochtervennootschappen geplaatst: de bestaande vennootschap Immo L&L bvba voor het bouwproject Helbeek te Hasselt en de nieuw opgerichte Lambertus nv voor het bouwproject Roex ter Riviere te Bree (zie projectfiches). AKB nv, de vennootschap van Patrick Lemmens, stond aan Panta REI een achtergestelde lening toe van euro. 2011, u kunt instappen als A-investeerder 14 Het risico wordt u voorgerekend. Voor elk project maakt Panta REI een grondige studie van de kosten en opbrengsten, ook bij stijgende bouwkost en gelijkblijvende opbrengst. Zo worden de risico s perfect in kaart gebracht. Panta REI stapt enkel in projecten waarvan het rendement zelfs bij slecht evoluerende markten attractief blijft. Vandaag worden, in de tweede fase, externe investeerders aangetrokken om een kapitaal van 2 à 3 miljoen euro bij elkaar te brengen. Het aantal A-investeerders wordt bewust beperkt gehouden om een efficiënt en vlot beheer mogelijk te maken. Deze A-investeerders engageren zich elk voor een investering van minimum euro. In ruil zetelen ze in de bestuursraad en genieten ze een mooi rendement; als snelle beslissers krijgen ze extra voordeel. 15 In eerste instantie zullen hun investeringen rechtstreeks geplaatst worden in de onderliggende SPV s en zal hun inbreng rechtstreeks hieruit vergoed worden. Net voor de volgende kapitaalronde kunnen zij hun participaties omzetten in aandelen van Panta REI met een preferentieel dividend van 20% van het netto globaal rendement. Daarenboven genieten ze de normale dividenden die de vennootschap uitkeert.. Fase 2: 2012, B-investeerders kunnen toetreden In een derde fase worden institutionele investeerders en High Net Worth Individuals aangetrokken om het kapitaal te verhogen en de slagkracht van Panta REI te vergroten. Het kapitaal wordt hiermee verhoogd tot 8 à 10 miljoen euro en de Luxemburgse SICAR wordt opgericht, onder de naam Udem Menei.

9 De B-investeerders brengen een kapitaal in van minstens euro. Zij hebben het recht om twee bestuurders af te vaardigen in de bestuursraad. Gedurende de looptijd van de investering zijn ze bevoorrecht met een preferentieel dividend op 5% van het netto globaal rendement van de SICAR.. Fase 3: 2014, C-investeerders kunnen instappen Met het aantrekken van C-investeerders willen we het kapitaal vergroten tot 25 miljoen euro. C-investeerders kunnen instappen met een minimum van euro per investeerder. Ze kopen aandelen zonder preferentie. Het aandeelhouderschap Mogelijk scenario van de verschillende fasen De rondes worden zo bepaald, dat de A-investeerders na de intrede van de B-aandeelhouders een blokkeringsminderheid behouden én dat bij de intrede van de C-investeerders de A- en B-investeerders de meerderheid vormen. Zo zorgen we ervoor dat de grootste investeerders de controle behouden. Tevens wordt de investering uitgesplitst in kapitaal en in lening. Bij uitkering van de winst wordt eerst de lening met intrest terugbetaald. Het restant wordt via dividend uitgekeerd. Fase 3: C-investeerders kunnen instappen investeerder klasse aandelen A kapitaal en lening per ronde kapitaal lening totaal aandeel in kapitaal per ronde 1ste ronde 2de ronde 3de ronde 100,0% 25,0% 12,5% B ,0% 75,0% 37,5% C ,0% 0,0% 50,0% 16 Fase 2: B-investeerders kunnen toetreden Totaal ,0% 100,0% 100,0% 17 Fase 1: u kunt instappen als A-investeerder de oprichting A 12,5% 3de ronde 1ste ronde 2de ronde A 25,0% C 50,0% B 37,5% A 100,0 % B 75,0% NU

10 Het businessplan en rendement van fase 1 Hoe werkt het? Stel: een bouwproject kost 100 en wordt voor 80% gefinancierd door de bank en voor 20% met eigen middelen. Het vastgoedproject heeft een rendement van 10%. De banken vragen een rentevoet van 5%. Het project duurt 1 jaar. Na intrestbetaling en aflossing aan de bank komt de winst van het project rendem. project leverage marge (J-2) opvraging opvraging 22,46% investering 80% 10% & distributie totaal toe aan de investeerders. Aldus realiseren de investeerders een rendement op hun eigen vermogen van 30%. 18 financiering bouwkost intrestvoet intrest opbrengst winstverdeling opbrengst rendement bank 80% 80 5% 4, % investeerders 20% 20 0, % winst 16 Totaal 100% 100 4, % De projectkosten omvatten het totale plaatje: de ingenieursstudies, projectbegeleiding, architectenbureaus, het opstellen van een investeringsstudie en het vinden van financiering zijn hierin inbegrepen. HET BUSINESSPLAN Het businessplan van Panta REI gaat uit van het rendement van Belgische vastgoedprojecten: van 10% op de som van grond-, bouw- en alle hiermee gepaard gaande kosten. KAPITAALOPVRAGING EN WINSTDISTRIBUTIE Net als bij een venture capital fonds zal Panta REI het kapitaal bij de investeerders slechts opvragen op het moment van de investering. Bij het hoger aangehaalde investeringsritme leidt dit tot een gespreide opvraging van 500 K in het eerste jaar, 750 K in het 2de en 3de jaar en 500 K in het 4de en 5de jaar. Vanaf het 6de jaar start de terugbetaling. Het geïnvesteerd kapitaal zal terugbetaald zijn tussen het 7de en 8ste jaar. Vanaf dan volgen de winstuitkeringen. Dit resulteert in de typische J-curve van de opvraging van kapitaal en distributie van winsten binnen een venture capital fonds. investering opvraging & distributie 19 Bij een investeringsritme dat start met 500 K en piekt op 3 M per jaar zal bij een verhouding van bankschuld tot totale bouwkosten (leverage) van 80% en een projectmarge van 10% Panta REI na 10 jaar een rendement bereiken (IRR) van 24,1%

11 Rendement van het fonds Bij een zelfde investeringsritme zal bij veranderende schuldgraad en projectmarge het rendement variëren volgends onderstaande tabel: De hurdle is de intrest die uitgekeerd wordt aan de investeerders voor verder winstverdeling. De winstverdeling na uitkering van de hurdle wordt verdeeld volgens de verdeelsleutel van de carried tussen investeerders en de investeringsmanagers. rendement marge leverage 5% 10% 15% Voor Panta REI wordt uitgegaan van een hurdle van 5% en een carried verdeling van 80%-20%. 90% 22,5% 41,4% 58,1% 85% 15,5% 29,1% 41,4% 80% 11,8% 22,5% 32,3% Datum opvraging & distributie opvraging distributie opvraging & distributie fonds investeerder 75% 9,5% 18,3% 26,5% Rendement , , , , , ,1 0, , ,9 0,85 Leverage 0,8 0,75 0,05 Marge 22,5% 20,2% 21 En de kosten van het Fonds? Op fondsniveau wordt geen managementfee betaald; de bestuurders kunnen enkel kosten declareren die ze hebben gemaakt in het kader van hun functie. Aan de leden van de adviesraad momenteel enkel Philippe Janssens wordt een jaarlijkse vergoeding uitgekeerd die in onderlinge afspraak zal worden bepaald volgens marktconforme voorwaarden. De bouwprojecten worden begeleid door Patrick Lemmens. Zijn vergoeding staat in verhouding tot de verantwoordelijkheid en de grootte van elk project. Voor een project waar de volledige coördinatie gebeurt vanuit Panta REI, zal hiervoor een marktconforme fee van 6% op de bouwkosten aan de projectleider betaald worden, in casu de gedelegeerde bestuurder. Datum hurdle Carried kapitaal 5% manager investeerder totaal % 80% Voor een project waar de volledige coördinatie niet door Panta REI verzorgd wordt, wordt aan de afgevaardigd bestuurder een fee betaald van 1,25%. Winstverdeling Voor een venture capital fonds gelden de wetten van hurdle en carried. Beide principes zorgen er voor dat de belangen van de investeringsmanagers van het fonds en deze van de investeerders gelijklopend zijn gedurende de hele looptijd van het fonds.

12 U kiest voor een markt met toekomst. De Belgische vastgoedmarkt blijft een zeer attractieve markt. Rekening houdend met de verderschrijdende verstedelijking, verouderende bevolking en de tendens naar kleinere woongelegenheden, blijft er heeft wat potentieel te ontginnen. Sinds 2004 is een opmerkelijke remonte ingezet, die lichtjes haperde tijdens de financiële crisis van de voorbije twee jaar. Toch lijkt het herstel zich door te zetten. Trevi Corporate Real Estate Group poneerde: Belgian real estate will pick up in 2010 and is expected to undergo a resurgence in the second half of The prices are expected to start rising again and the trend should continue further into Belgische vastgoedprijzen bleven stabiel tijdens de crisis In bijna alle Europese landen werd wonen in 2009 goedkoper. Uitzonderingen waren Zwitserland en Groot-Brittannië, waar de prijzen van woonhuizen met gemiddeld 3,2 en 2,5% stegen, tot respectievelijk euro en euro. Ierland incasseerde de grootste daling van de gemiddelde woningprijzen: met 20,9%. Gemiddeld daalden de huizenprijzen in de Europese landen met 5%. België kwam met een daling van 0,3% - tot ongeveer euro erg goed weg Stijging van de prijzen wordt verwacht Het aantal verkopen van woonhuizen in België blijft redelijk stabiel: rond de per kwartaal. De prijzen stegen van euro in 2004 naar euro in Ondanks onze gunstige ligging, hinken de Belgische vastgoedprijzen hiermee nog achter op die van de rest van Europa.

13 De vraag naar vastgoed stijgt, vooral appartementen zijn in trek De Belgische bevolking zal gedurende de volgende 50 jaar toenemen met meer dan 1 miljoen mensen, (10%) vooral door veroudering. Het aantal alleenwonende in de Belgische samenleving worden elk jaar groter. Nu al wonen 10 à 20% van de leeftijdsgroepen tussen de 25- en 65-zestigers alleen. Per woning zal het aantal inwoners dalen van nu 2,4 naar 2,1. Deze daling betekent dat op een totaal van 5 miljoen woningen nieuwe huizen en appartementen moeten bijkomen om aan de stijgende woonbehoefte te voldoen. 60 percent alleenwonende personen alleenwonende mannen alleenwonende vrouwen leeftijd In 2009 vormden de 65-plussers 17% van de bevolking; in 2050 zal dit 27% zijn. Het aantal alleenwonenden in de Belgische samenleving wordt elk jaar groter. Nu al wonen 10 à 20% van de leeftijdsgroep tussen de 25- en 65-ers alleen. De Belgen worden ook steeds jonger eigenaar van een eigen huis. Gemiddeld werden de afgelopen vijf jaar 48% van de woningen gekocht door mensen die jonger zijn dan 35 jaar. Van de kopers is 1 op 12 (8%) jonger dan 25 jaar oud. Afgelopen jaar was zelfs 1 koper op de 9 jonger dan 25 jaar. Vijf jaar geleden was dat maar 1 op de 33. Sinds de registratierechten in Vlaanderen meeneembaar zijn en dus bij de aankoop van een eerste woning niet zomaar verloren gaan, proberen steeds meer jongeren de prijsstijgingen op de vastgoedmarkt voor te blijven door snel een woning te kopen. Luc Machon van Machon Immobiliën en Financiën uit Lanaken bevestigt die trend: Appartementen horen bij de nieuwe levensstijl met hobby s en veel reizen. Een compacte, eigentijdse en onderhoudsvriendelijke manier van wonen. (Bron : Trends Vastgoedgids, 2 september 2010).

14 Naslagwerken en Bronnen - Belgium Real Estate Yearbook 2009, Europe Real Estate Publishers b.v jaar Belgische Vastgoedmarkt, , Roularta Books, Philippe Janssens en Paul De Wael. - Limburg blijft goedkoopste vastgoedprovincie: Appertementen in trek bij jong en oud, Het Belang van Limburg, 3 september België ontsnapt aan Europese vastgoedstorm, De Standaard 30 juni Vastgoed weer in de lift, nu de prijzen nog, Trends, Barometer van de notarissen. Belgie houdt stand, Belgium real estate show case 2010, logistiek European distribution report, Claude Ivens, hoofdredacteur. - Real Estate Economy Index van King Sturge Wil u meer weten? Panta REI s.a. Gedelegeerd bestuurder: Patrick Lemmens GSM: + 32 (0) 495/ Fax: + 32 (0) 11/ , Val Fleuri Stadsomvaart 1 bus 3 L-1526 Luxembourg B-3500 Hasselt website: patrick.lemmens@pantarei.lu Opgericht te Luxemburg op 21 oktober 2010 voor notaris Jean-Joseph Wagner nummer Handelsregister te Luxemburg dd. 04 november 2010: B Bankrelatie BGL BNP Paribas, Agence Royal Monterey 27, avenue Monterey L-2163 LUXEMBOURG Phone: Fax: Auditor Fidalux 23, Val Fleuri L Luxembourg Phone: Fax: REAL ESTATE INVESTORS

15 REAL ESTATE INVESTORS Prestone Project Helbeek Eenheid Voorcalculatie De façade meet in totaal 26,24 m en de bouwdiepte bedraagt 28,25 m. Deze afmetingen laten een verkoopbare oppervlakte toe van m 2 verdeeld over: 20 staanplaatsen in de kelder 463 m 2 gelijkvloerse kantoorruimte 12 tweeslaapkamerapp. van 80 à 90m 2, 4 drieslaapkamerapp. groter dan 100 m 2. Voor het project Helbeek wordt, gelet op de zeer mooie ligging, uitgegaan van een prijs van euro/m 2 voor het kantoor, 1.968,3 euro/m 2 voor het leefgedeelte van de appartementen en euro per autostaanplaats in de kelder. De totale opbrengst bedraagt euro. Kostenpost Aannemer Prijs aantal Bedrag in Ruwbouw Isolatie Dak Plat dak Pleister & gyproc Chappe Celmix Chappe & celmix Ramen Elektriciteit Keuken Sanitair & verwarming Lift Autolift Deuren Vloerbekleding Trap & terras Sloten Verfwerken Fietsenrek Schrijnwerkerij Aansluitingen Balustrade 1; Stoep Diverse Brandblussers Totaal bouwkosten Totaal diverse Totaal bouwkosten en diverse De indirecte kosten van het bouwproject worden geschat op euro. Deze bevatten voornamelijk registratiekosten op aankoop van de grond (126 K euro), intresten van het krediet (150 K euro), het ereloon van de architect (170 K euro) en dat van de projectleider (140 K euro). PROJECTEN IMMO L&L BVBA: RESIDENTIE HELBEEK TE HASSELT Residentie Helbeek zal opgericht worden te Hasselt, Toekomststraat 8-14, op 50m van de Groene Boulevard, tegenover het stadspark Villers, in de nabijheid van het Jessa ziekenhuis en van de Delhaize. Deze nieuwbouw wordt aangeboden als een woonvorm voor zowel junioren als medioren, die in een comfortabele en sfeervolle omgeving willen resideren. De stad Hasselt vraagt het behoud van de 3 linkse voorgevels. Als compensatie werd verkregen dat de kelder en het gelijkvloerse kantoor over de hele grondoppervlakte kunnen beschikken. Nivo Aard M 2 /M 2 Verkoop M 2 Parking M 2 Totaal -0,5 Kantoor 581, , , ,0 App , , , App , , , App , , , App , , , ,0 App , , , App , , , App , , , App , , , ,0 App , , , App , , , App , , , App , , , ,0 App , , , App , , , App , , , App , , , Appartementen 1.823, , , , Totaal 2.404, , , , De totale bouwprijs van het gebouw is begroot door de architect op euro met een gemiddelde bouwkost van 826 euro/m 2. m 2 / m 2 Garages Kantoor Appartementen Verkoop , Grondprijs , Bouwkost , Kostprijs gebouw , Diverse kosten % Basis Architect 7,08 % Projectleider 5,83% Intresten Straight Loan 6,27% Registratie rechten 12,00% Speciale studies 1,46% Huur kantoor 0,37% Verbruikskosten 1,29% Totaal diverse 27,56% Marge , Het project heeft ondanks de veilige inschatting van de bouwkost en de voorzichtig aangenomen verkoopprijs een marge van 1 miljoen euro. REAL ESTATE INVESTORS Panta REI Patrick Lemmens - M: + 32 (0) 495/ F: + 32 (0) 11/ Patrick.lemmens@pantarei.lu - Stadsomvaart 1 bus 3 - B-3500 Hasselt -

16 REAL ESTATE INVESTORS Het terrein heeft een oppervlakte van 1,2 ha, afgebakend door een omheiningsmuur uit De muur dient behouden te blijven en zal mee het karakter van de site bepalen. Op de site zullen gefaseerd 65 service-appartementen gerealiseerd worden met een gemiddelde oppervlakte van 90 m² in een afgebakende groenzone met thematuinen. De totale opbrengst bedraagt euro. Service flats /app 65 flats Commerciële ruimte 600 /m m Autostaanplaatsen /stpl 65 units Nutsvoorzieningen Verkoopsopbrengst Grondaandeel 267 /m ,0 m Netto verkoopsopbrengst De totale kosten bedragen 10,7 miljoen euro. Op basis van een richtprijs van euro/ m² worden de appartementen aangeboden aan een gemiddelde verkoopprijs van bijna euro. Het gelijkvloers herbergt 600m² commerciële ruimte dat casco te koop aangeboden wordt aan euro/m². Realisatie kosten Borg Wet Breyne Nutsvoorzieningen Allegro Licentie Architectuur Akoestiek Klantenbegeleiding Veiligheid IR Stabiliteit EPB Gedelegeerd bouwheer HVAC Case studie Ereloon verkoop RES Ereloon verkoop COMM Intresten Totale kostprjs De marge voor belasting bedraagt 2,4 miljoen euro. Volgens marktonderzoek is er voor het potentieel binnen de doelgroep jarigen in Bree minstens ruimte voor ontwikkeling van 294 serviceflats. Projecten Lambertus nv: Service flats Roex ter Riviere te Bree De projectsite is gelegen in de Noord-Limburgse stad Bree, Pater Lambertusstraat 9. Deze toplocatie (A³) is een groene long in het Breese centrum en ligt op 150m van het marktplein. Tal van winkels, restaurants en voorzieningen zijn gelegen op een steenworp van de site. Aan de zuidzijde paalt de projectgrond aan de N 73, de ring rond Bree, met een snelle ontsluiting naar alle richtingen. REAL ESTATE INVESTORS Panta REI Patrick Lemmens - M: + 32 (0) 495/ F: + 32 (0) 11/ Patrick.lemmens@pantarei.lu - Stadsomvaart 1 bus 3 - B-3500 Hasselt -

17 REAL ESTATE INVESTORS