Jaarstukken. In oktober 2014 opgeleverde 27 senioren appartementen + algemene ruimte aan de Oranjelaan

Transcriptie

1 @ 2014 Jaarstukken In oktober 2014 opgeleverde 27 senioren appartementen + algemene ruimte aan de Oranjelaan

2 1

3 INHOUD JAARVERSLAG 2014 I. ALGEMEEN 4 ALGEMENE BESCHOUWINGEN EN VOORUITBLIK 4 II. ORGANISATIE 8 II.1 TOELATING EN INSCHRIJVING 8 II.2 BESTUURLIJKE STRUCTUUR 8 II.3 DE WERKORGANISATIE 8 II.4 BELANGRIJKE BESLUITEN 8 III. VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER IV. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 13 IV.1 HET BIJ VOORRANG PASSEND HUISVESTEN VAN DE DOELGROEP 13 IV.2 HET KWALITATIEF IN STAND HOUDEN VAN HET WONINGBEZIT 23 IV.3 HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER 29 IV.4 HET WAARBORGEN VAN DE FINANCIËLE CONTINUÏTEIT 30 IV.5 LEEFBAARHEID / SPONSORING 34 IV.6 WONEN EN ZORG 34 V. OVERLEG STAKEHOLDERS 36 VI. KENGETALLEN 39 JAARREKENING 2014 VII. JAARREKENING 41 VII.1 BALANS NA WINSTDELING 41 VII.2 WINST- EN VERLIESREKENING OVER VII.3 KASSTROOMOVERZICHT O.B.V. INDIRECTE METHODE 44 VII.4 TOELICHTING OP DE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING 45 VIII. VERKLARING VAN HET BESTUUR EN VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 65 IX. OVERIGE GEGEVENS 66 2

4 3

5 I. ALGEMEEN Algemene beschouwingen en vooruitblik In dit jaarverslag verantwoordt het Woningbedrijf haar activiteiten op volkshuisvestelijk en financieel gebied in het verslagjaar In het verslagjaar heeft het Woningbedrijf haar volkshuisvestelijke taak binnen de gemeente Zutphen, in het bijzonder binnen het dorp Warnsveld, vormgegeven. Woningbedrijf Warnsveld betaalbaar en duurzaam wonen. Het jaar 2014 is een bijzonder jaar geweest voor het Woningbedrijf Warnsveld. Een energiezuinig nieuw seniorencomplex met 27 woningen en een algemene ruimte aan de Oranjelaan (Warnsstaete) is in gebruik genomen. Voor een in onze voorraad onderscheiden knelpunt, teweten ouderenhuisvesting is dit een belangrijk gegeven. De oplevering leverde ook een bijdrage aan de doorstroming binnen het bezit.voor andere prioriteiten als jongerenhuisvesting en energiezuinig en het levensloopbestendig maken van de bestaande voorraad zitten voor 2015 belangrijke projecten in de pijplijn. Een ander belangrijk item was de formele vaststelling van prestatieafspraken tussen de in Zutphen werkzame corporaties en de gemeente Zutphen. In de nieuwe Woningwet, die medio 2015 van kracht wordt, is de beleidsafstemming tussen gemeenten en corporaties een belangrijk gegeven. Ook de door het Woningbedrijf Warnsveld ingezette versteviging van de contacten met de huurdersorganisatie SHOW past in de aangescherpte beleidslijn van het rijk gericht op meer invloed van huurders en tripartiet overleg tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisaties. Begin 2015 is de corporatie voor de tweede maal gevisiteerd door het onderzoeksbureau Ecorys. De visitatie had betrekking op de periode De beoordeling is mede tot stand gekomen door het oordeel van de diverse stakeholders van de corporatie. De resulterende rapportcijfers (vier cijfers met een gemiddelde van een zeven) zien wij als heel positief, ook in vergelijking met andere corporaties. De (verplichte) visitatie is in de ogen van de rijksoverheid een onderdeel van het gemoderniseerde volkshuisvestingsstelsel. Het voorgaande geeft al aan dat incidenten in de corporaratiesector die aan het licht kwamen bij de parlementaire enquête in 2014 geen betrekking hebben op de gang van zaken bij het Woningbedrijf. Alle in Zutphen werkzame corporaties hebben gezamenlijk ook een dergelijke boodschap gecommuniceerd in de richting van de Zutphense gemeenteraad. Wij zijn verheugd dat de samenwerking tussen de in Zutphen werkzame corporaties het afgelopen jaar is toegenomen en we zien zelfs een groeiende bereidheid van onze regionale collegae tot meer en hechtere vormen van samenwerking. Naast klankborden en kennisuitwisseling wordt gedacht aan een gezamenlijke inleenpool, uitwisselen van personeel (job rotation), gezamenlijke inkoop van scholing en opleiding, etc. De kleine corporaties, zoals wij, laten zich hierbij vertegenwoordigen door één functionaris, die verantwoordelijk is voor de terugkoppeling. De samenwerking met onze huurdersorganisatie SHOW hebben wij in 2014 kunnen intensiveren. Eind 2013 is in een gezamenlijk open overleg, onder leiding van een extern gespreksleider, met de SHOW, de raad van commissarissen, bestuur en medewerkers van het Woningbedrijf afgesproken onze huurders, via de SHOW, meer te betrekken bij ons beleid. In 2014 is getracht hier inhoud aan te geven, waarbij met name de gevolgen van het overheidsbeleid en de te maken moeilijke keuzen zijn besproken. Eind 2014 is wederom een themabijeenkomst met alle hiervoor benoemde partijen belegd waarbij de uitgangspunten voor een nieuw woonbeleid zijn besproken. In een werkgroep hebben vertegenwoordigers van SHOW en Woningbedrijf een eerste aanzet uitgewerkt. Voor wat betreft het vervolg is een traject uitgezet en hebben beide partijen vertrouwen in een goede samenwerking. 4

6 In een beschouwing als deze past ook aandacht voor het voorziene rijksbeleid en de mogelijke gevolgen daarvan voor het Woningbedrijf Warnsveld. Naar verwachting is de nieuwe Woningwet op 1 juli 2015 van kracht, evenals daarvan afgeleide regelgeving. Corporaties moeten terug naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. In het verlengde hiervan mogen ze specifiek omschreven maatschappelijk vastgoed en bepaalde diensten voor leefbaarheid als 'diensten van algemeen economisch belang' (Daeb) verrichten. In de herziene Woningwet is de toewijzing van te verhuren woningen per 1 juli 2015 door een passendheidstoets, nog scherper geformuleerd dan voorheen. Deze maatregel gaat al per 1 juli 2015 in. Woningcorporaties moeten hun huren van de minister meer afstemmen op de inkomensniveaus van de doelgroep. Stapsgewijs moeten ze ervoor zorgen dat ze in 2018 aan ten minste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning toewijzen met een huurprijs tot aan de aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens is het maximumbedrag waarover de huurtoeslag wordt berekend: voor een- en tweepersoonshuishoudens 575,87 (prijspeil 2015), voor meerpersoonshuishoudens 618,24 (prijspeil 2015). Dit heet het passend toewijzen, waarbij huurders een woning krijgen waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Het voorkomt dat huurders snel in betalingsproblemen komen en dat het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag te hoog oploopt. Zo n beleidsmaatregel kan bijdragen aan lagere huren, echter het moet wel passen bij de lokale situatie. Een landelijke norm zet een rem op het energiezuiniger maken van onze huurwoningen. De voorgestelde landelijke norm gaat namelijk alleen uit van de huurprijs van de woning en niet van de totale woonlasten van de bewoners. Om de huurprijs zo laag mogelijk te houden investeren wij in maatregelen die tot lager energiegebruik leiden. Die maatregelen kunnen maar beperkt in de huur doorberekend worden. Dit terwijl door energiemaatregelen de netto woonlasten van huurders dan lager zullen worden, omdat de energierekening meer daalt dan de huur als gevolg van investeringen stijgt. Als de kasstromen dalen door rijkshuurbeleiden en door de heffingen van het rijk (verhuurdersheffing, saneringsheffing en BTW-plicht) neemt de eigen investeringsruimte van de corporatie af. Doordat de woningen in Warnsveld gemiddeld beter zijn dan de landelijke voorraad en de inkomens van de woningzoekenden moeten voldoen aan de landelijke normen en het Woningbedrijf Warnsveld het bestaande bezit wil verbeteren (hogere huren, lagere energetische kosten en per saldo mogelijk wat lagere woonlasten) kan het rijksbeleid ons in een onmogelijke spagaat brengen. Dit is het geval bij de noodzaak om deels huren te verlagen vanwege de passendheidstoets terwijl de investeringsruimte door de lagere kasstroom en de rijksheffingen onder druk staat. Wij zijn dan ook in 2014 gaan nadenken of en hoe wij dit dilemma op een andere wijze deels kunnen oplossen. In het jaarverslag 2013 stelden wij ook al dat de vermogenspositie van het Woningbedrijf weliswaar nog goed is, maar dat we de verhuurderheffing niet structureel kunnen dekken door eigen vermogen in te zetten. Het gevolg van het rijksbeleid is, dat wij enkele voorgenomen nieuwbouw- en renovatieplannen voorlopig hebben stilgezet. In de bestaande voorraad denken wij middels een ESCoconstructie voor huurders ook een bijzonder energiezuinige woning (wij streven naar nul op de meter) te kunnen realiseren. Maatregelen met een duurzaam karakter kunnen in een aparte entiteit worden ondergebracht en daarmee in aanmerking komen voor de Energie investeringsaftrek regeling (EIA). Voor de nieuwbouw zijn wij in gesprek met beleggers om deze nieuwbouw extern gefinancierd te krijgen. In dit model staat het Woningbedrijf garant voor leegstand voor huren tot aan de Daeb-grens en verzorgt de toewijzing, verhuur en beheer. De woningen moeten een zo laag mogelijk (streven nul op de meter) energieverbruik hebben. Het rendement voor de belegger kan dan op een aanvaardbaar niveau worden gebracht. Warnsveld, Ing. R. Rademaker, directeur-bestuurder 5

7 Doorkijk trappenhuis Warnsstaete 6

8 7

9 II II.1 ORGANISATIE Toelating en inschrijving Datum en nummer van het Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten : 22 mei 1997, nr Naam van de toegelaten instelling : Stichting Woningbedrijf Warnsveld Gemeente waar de instelling zetelt : Warnsveld Adres : Laan nr. 1, 7231 GJ Ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor de Veluwe en Twente onder nr II.2 Bestuurlijke structuur Ing. R. Rademaker, sinds 1 februari 1999 als directeur in dienst bij Stichting Woningbedrijf Warnsveld en met ingang van 1 januari 2001 benoemd tot statutair directeur (directeur-bestuurder). II.3 De werkorganisatie Per 31 december 2014 bestaat de werkorganisatie uit een directeur-bestuurder en 6 medewerkers. Directeur-bestuurder fulltime Beleids-/verhuurmedewerker fulltime Administratief medewerker fulltime Administratief medewerker parttime 24 uur Administratief onderhoudsmedewerker parttime 20 uur Onderhoudsopzichter fulltime Onderhoudsmedewerker fulltime In fulltime formatieplaatsen is er sprake van 6,2 fulltimers (36 uur per week). Ziekteverzuim Het afgelopen jaar bedroeg het verzuimpercentage 1,06 (2013: 5%). Dit is gelukkig weer op het lage niveau dat wij gewend zijn. Opleidingen Teneinde de kwaliteit van de dienstverlening op het vereiste niveau te houden of te verbeteren, of de eigen mogelijkheden te ontplooien, hebben de medewerkers de mogelijkheid een opleiding en/of training te volgen. In het verslagjaar zijn door enkele medewerkers vakgerichte cursussen gevolgd. Overleg personeel Er heeft in 2014 tien maal geagendeerd personeelsoverleg plaatsgevonden. Tussendoor heeft op informele wijze overleg plaatsgevonden. Functioneringsgesprekken In 2014 zijn functioneringsgesprekken met het personeel gevoerd. Maatschappelijke stage Het Woningbedrijf stelt ten behoeve van het vervullen van de maatschappelijke stage 2 plekken per jaar beschikbaar voor leerlingen uit het Voortgezet Onderwijs. In 2014 is daar geen gebruik van gemaakt. II.4 Belangrijke besluiten De door het bestuur vastgestelde jaarstukken over 2013 verkregen op 11 juni 2014 goedkeuring van de Raad van Commissarissen en de bedrijfsbegroting en meerjarenonderhoudsbegroting verkregen op 1 december goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Ook zijn kaders afgesproken voor het investeringsbeleid in anticipatie op het medio 2015 te herziene ondernemingsplan. 8

10 III VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER 2014 In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen van het Woningbedrijf verantwoording af over haar functioneren in De Stichting Woningbedrijf Warnsveld is een stichting met twee organen: het bestuur, bestaande uit de directeur-bestuurder (die als directeur de leiding heeft over de werkorganisatie en als bestuurder de stichting in alle opzichten vertegenwoordigt) en de Raad van Commissarissen (RvC). De RvC houdt toezicht op het bestuur, adviseert het bestuur en is de werkgever van de directeur-bestuurder. Toezichtkader Het toezichtkader geeft het speelveld voor de RvC aan en regels voor het samenspel tussen RvC en bestuur. Het kader is gedeeltelijk extern bepaald: door het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) met de daarin opgenomen prestatievelden, de Aedescode en de Governancecode, en gedeeltelijk intern. De interne regels voor het functioneren van het toezicht zijn vastgelegd in de statuten van de stichting, het Reglement voor de Raad van Commissarissen, het Reglement inzake bindende voordrachten voor de RvC en het Directiestatuut. Deze documenten staan voor iedereen toegankelijk op de website van de woningcorporatie. In de statuten en het Reglement RvC is bepaald welke (voorgenomen) besluiten van het bestuur ter goedkeuring aan de Raad moeten worden voorgelegd. Dit zijn bijvoorbeeld de vaststelling van het ondernemingsplan, de begroting, het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag. Ook de vaststelling van besluiten die betrekking hebben op investeringen en leningen vallen onder de goedkeuringsplicht, met inachtneming van het begrotingskader en van vastgestelde beleidslijnen. Toetsingskader Het toetsingskader omvat de instrumenten waarmee de Raad zijn toezicht inhoudelijk vormgeeft. Die instrumenten bevatten de criteria waar de prestaties van de corporatie tegen afgezet worden. Als toetsingskader heeft de RvC in 2014 hoofdzakelijk gehanteerd: het woonlasten-, huur- en investeringsbeleid; de (meerjaren) bedrijfsbegroting en het activiteitenplan; de (meerjaren) onderhoudsbegroting; het treasurystatuut; het integriteitsbeleid, inclusief de procedure rondom opdrachtverstrekking aan derden; het Convenant Prestatieafspraken Wonen 2014 t/m 2018, dat op 19 maart 2014 is gesloten tussen de Gemeente Zutphen en de vier in die gemeente werkzame woningcorporaties; het overleg met de huurdersorganisatie SHOW cq. Huurders Overleg Groep. Het is in 2014 niet gelukt de herziening van het het strategisch voorraadbeleid op papier af te ronden, waardoor ook het ondernemingsplan nog niet formeel voor een volgende vierjarige periode kon worden vastgesteld. Het lopende beleid is in materiële zin wel aangepast aan de ontwikkelingen in overleg met de gemeente (prestatieafspraken), de huurdersorganisatie en andere stakeholders. Toetsingsinformatie De belangrijkste informatie aan de hand waarvan de RvC het functioneren van het Woningbedrijf toetst is opgenomen in de periodieke rapportages van de directeur-bestuurder en in zijn schriftelijke en mondelinge rapportages over specifieke afzonderlijke onderwerpen. Ook de antwoorden op vragen vanuit de RvC horen daarbij. Daarnaast gebruiken de leden van de Raad informatie uit diverse andere bronnen om de gang van zaken binnen het Woningbedrijf te kunnen beoordelen. Hiertoe behoren onder andere de informatie uit contacten met de huurdersorganisatie, het personeel en andere belanghouders. De RvC ontleent zijn informatie verder aan de jaarlijkse Toezichtbrief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de oordeelsbrief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de beoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en aan diverse bronnen van sectorinformatie, zoals de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties), Corporatie in Perspectief van het Corporatie Benchmark Centrum (CBC). 9

11 Toepassing van de Governance Code Woningcorporaties De RvC toetst zijn functioneren met enige regelmaat aan de Governance Code. Deze Code omvat zowel een aantal principes en uitwerkingen die verplicht zijn als een aantal die niet perse opgevolgd hoeven te worden, mits daarvoor een verklaring wordt gegeven ( pas toe of leg uit ). Het Woningbedrijf voldoet volledig aan de verplichte regels. Het wijkt af van enkele andere regels: In tegenstelling tot wat daarover in de Code is bepaald, heeft de RvC afgesproken dat het functioneren van de Raad en van de individuele leden van de Raad in aanwezigheid van en met inbreng van de bestuurder plaatsvindt. Deze werkwijze past bij de manier waarop de Raad en de bestuurder met elkaar om willen gaan; Volgens de Governancecode zou een lid van het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd moeten worden. De huidige directeur-bestuurder is ruim voordat de Code werd ingevoerd voor onbepaalde tijd benoemd. Daaraan wordt niet getornd. Uiteraard wordt in het jaarlijkse functionerings-/ beoordelingsgesprek het functioneren van de directeur-bestuurder geëvalueerd. Onderwerpen van het toezicht in 2014 De RvC vergaderde in het verslagjaar vijf keer: op 26 maart, 3 juni, 11 juni (met de accountant), 24 september, 1 december. Aan de vergaderingen nam steeds de directeur-bestuurder deel. Algemene onderwerpen van bespreking tijdens de reguliere RvC-vergaderingen waren: de jaarstukken 2013 (waarvan éénmaal in aanwezigheid van de extern accountant); de bedrijfsbegroting ; de meerjarenonderhoudsbegroting ; de viermaands voortgangsrapportages (zowel inhoudelijk als financieel); de voortgang van de realisatie van de doelen in het woonlasten-, huur- en investeringsbeleid; de stand van zaken omtrent diverse (potentiële) nieuwbouw- en renovatieprojecten; de beoordeling door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in de zgn. Toezichtbrief 2014 met bijlagen; de financieringspositie (leningportefeuille, kredietwaardigheid en WSW-borgingsplafond); het risicomanagement; de relatie met de accountant; het functioneren en de beloning van de directeur-bestuurder. Naast de reguliere bijeenkomsten zijn er twee bijzondere bijeenkomsten geweest: Op 23 april 2014 vond in het nieuwe complex Oranjestaete II (inmiddels hernoemd tot Warnsstaete) een bijeenkomst met vele genodigden plaats ter gelegenheid van het bereiken van het Hoogste Punt. Alle RvC-leden namen aan deze bijeenkomst deel; Op 29 oktober 2014 vond een themabijeenkomst plaats met als deelnemers alle bestuursleden van de Stichting Huurders Overleg Warnsveld (SHOW), alle medewerkers van het Woningbedrijf en alle RvC-leden. Door een externe deskundige werd een inleiding gehouden over de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (inclusief novelle). Vervolgens werd in kleine groepjes aan de hand van stellingen gediscussieerd over de gevolgen van de Wet en over het concept woonbeleid van het Woningbedrijf. De RvC heeft in 2014 geen aanleiding gezien om over een door de directeur-bestuurder gedaan voorstel of bestuursbesluit zijn veto uit te spreken. Kernthema 2014 Ook in 2014 stond het beleid van het Woningbedrijf weer in het teken van de toenemende druk van de verhuurdersheffing en de saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Dit heeft geleid tot een beperking van de onderhouds- en bedrijfslasten en temporisering van nieuwbouw- en renovatieprojecten. Het Woningbedrijf legt een zwaar accent op woonlastenbeleid (kosten van huur en tevens energie) om de onvermijdelijke huurstijgingen niet tot een vooral voor de laagste inkomens 10

12 ondraaglijke huurquote te laten leiden. De investeringen van het Woningbedrijf zijn consequent gericht op duurzaamheid van het bezit en daarmee het terugbrengen van de energetisch kosten van hun woningen voor huurders. Zodoende kunnen voor huurders van gerenoveerd bezit de huurstijgingen grotendeels gecompenseerd worden en zijn de woonlasten van de nieuwbouw optimaal. De RvC betreurt het dat voor de overheid huurbeleid en energiebeleid afzonderlijke beleidsterreinen lijken te zijn, in plaats van dat sprake is van een geintegreerd woonlastenbeleid. De directeur-bestuurder heeft de RvC ook in 2014 weer intensief betrokken bij de ontwikkeling van het huurbeleid en het investeringsbeleid. De RvC waardeert het dat hij samen met externe partijen naar wegen zoekt om investeringen te kunnen realiseren, ook als het Woningbedrijf daartoe zelf niet de financiële armslag heeft. Leefbaarheid, wonen en zorg De RvC juicht de actieve betrokkenheid van het Woningbedrijf toe bij initiatieven als Wonen met een plus resp. Mijn Woning OpMaat en Vraaggestuurde Thuistechnologie in Warnsveld. Hij is van oordeel dat dat soort van betrokkenheid past binnen het werkgebied van een woningcorporatie. Stichting Huurders Overleg Warnsveld (SHOW) In de vier-maandelijkse schriftelijke en mondelinge voortgangsrapportages rapporteert de directeurbestuurder omtrent het overleg met de SHOW en vertegenwoordigers van specifieke huurdersgroepen. De RvC heeft op basis van deze informatie het vertrouwen dat huurders op een juiste wijze worden betrokken bij het beleid en de beleidsuitvoering van de corporatie. De RvC juicht toe dat als vervolg op de gezamenlijke themabijeenkomst in oktober 2013 de samenwerking tussen de leden van het SHOW-bestuur en medewerkers van het Woningbedrijf in 2014 is geïntensiveerd. De zgn. huurderscommissarissen Willem Geerken en Paul van Waning zijn op 14 april 2014 aanwezig geweest bij het overleg tussen het bestuur van de SHOW en de directeur-bestuurder. Gemeente Zutphen De RvC had het streven, in 2014 rechtstreekse contacten met het gemeentebestuur op te bouwen, met het oog op de in de nieuwe Woningwet vastgelegde versterkte rol van de gemeente. Na de gemeenteraadsverkiezingen in maart 2014 kon pas in juli 2014 een nieuw college worden geïnstalleerd. De wethouder Wonen stapte niet lang na de collegevorming op aangezien zijn partij uit de coalitie stapte. Door deze omstandigheden kon nog geen inhoud kon worden gegeven aan de beoogde toenadering. Accountant De leden van de RvC evalueren één maal per jaar de relatie met de externe accountant en nemen op basis daarvan het besluit tot opdrachtverstrekking voor de controle van de jaarrekening. De Raad heeft besloten de opdracht tot controle van de jaarrekening 2014 wederom aan Deloitte Accountants B.V. te verstrekken. Klokkenluiderregeling Het Woningbedrijf kent sinds september 2014 een klokkenluidersregeling. Daarin staat vermeld wie als vertrouwenspersoon fungeert. Voorts bestaat altijd voor iedereen de mogelijkheid om bij misstanden contact op te nemen met het landelijke Meldpunt Integriteit Woningcorporaties. Er zijn in 2014 geen meldingen vanuit het Woningbedrijf geweest. Visitatie In zijn vergadering van 1 december 2014 heeft de RvC samen met de directeur-bestuurder besloten Ecorys opdracht te geven voor het uitvoeren van de visitatie De visitatie zal in de periode maartmei plaatsvinden en kijkt terug op de periode 2010 t/m Zelfevaluatie De Raad functioneert sinds januari 2013 in zijn huidige samenstelling. Dat was aanleiding om voor eind 2013 een bijeenkomst ter evaluatie van het functioneren in 2013 te plannen. Om agendatechnische redenen heeft die bijeenkomst op 21 februari 2014 plaatsgevonden. Daaraan nam 11

13 ook de directeur-bestuurder deel. De samenwerking binnen de RvC en tussen de RvC en de directeurbestuurder blijkt door allen als positief te worden ervaren. De manier waarop met elkaar omgegaan wordt draagt bij tot constructieve effecten van de diversiteit in de samenstelling van de Raad. De RvC is tevreden over de informatie die de bestuurder formeel en informeel aan de RvC verstrekt. Gezamenlijke aandachtspunten voor de toekomst zijn op een voorraadagenda geplaatst voor themabijeenkomsten van de RvC met het bestuur. Samenstelling en werkwijze van de Raad van Commissarissen. De leden van de RvC dienen te voldoen aan de volgende profielkenmerken: affiniteit hebben met de sociale doelstelling van de corporatie; beschikken over een brede maatschappelijke ervaring/visie; het evenwicht kunnen bewaken tussen de sociale doelstelling van de corporatie en de doelstelling met betrekking tot de financiële soliditeit; onafhankelijk, onpartijdig en besluitvaardig zijn. De RvC was gedurende het gehele jaar 2014 als volgt samengesteld: Functie Aandachtsgebieden J.H.W. Geerken voorzitter volkshuisvesting / wonen Ir. P. van Waning vice-voorzitter volkshuisvesting / governance Drs. J.A. Weggemans lid financiën De heren Geerken en Van Waning zijn benoemd op voordracht van de Stichting Huurders Overleg Warnsveld (SHOW). Wat betreft de benoeming van de RvC-leden gelden de volgende data: Initieel benoemd Afloop huidige benoemingstermijn Uiterlijk aftredend J.H.W. Geerken Ir. P. van Waning Drs. J.A. Weggemans De hoofdfuncties van de leden van de RvC in 2013 waren: J.H.W. Geerken: zelfstandig interim en projectmanager; Ir P. van Waning: zelfstandig bedrijfs-/organisatieadviseur en zakelijk mediator, partner van Mediation Plus; Drs J.A. Weggemans: (part time) adviseur volkshuisvesting, geassocieerd met het Instituut voor Financieel Onderzoek (IFO) in Amersfoort. De nevenfuncties van de leden van de RvC in 2014 waren: J.H.W. Geerken: lid van de Raad van Toezicht van Stichting Archipel; Ir P. van Waning: voorzitter van de Raad van Commisarissen van Wonion in Ulft/Oude IJsselstreek; vice-voorzitter van Vereniging Het Zonnehuis; visitator woningcorporaties bij Raeflex; peer reviewer bij SKM Stichting Kwaliteit Mediators (voorheen NMI); penningmeester van LTC (Tennisclub) Gorssel. Drs J.A. Weggemans: lid van de Raad van Commmisarissen van SallandWonen in Raalte; visitator woningcorporaties bij Raeflex; lid van de Financiële Commissie van de VTW Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties; penningmeester afdeling Deventer e.o. van Groei en Bloei. Deze nevenfuncties zijn naar het oordeel van de RvC niet onverenigbaar met het lidmaatschap van de Raad van Commmisarissen van het Woningbedrijf Warnsveld. 12

14 De onafhankelijkheid van de leden van de Raad is in overeenstemming met bepaling III.2.2 van de Governance Code Woningcorporaties. In het verslagjaar heeft zich geen geval van belangenverstrengeling, waarbij leden van de RvC of de directeur-bestuurder waren betrokken, voorgedaan. De Stichting kent geen zgn. verbindingen. Gezien de aard en omvang van de problematiek heeft de Raad geen aparte auditcommissie ingesteld, maar fungeert de heer Weggemans vanwege zijn aandachtsgebied financiën als zodanig. Als remuneratiecommissie fungeren de voorzitter en de vice-voorzitter. Zij vervullen daarmee in het bijzonder de rol van de Raad van werkgever van de directeur-bestuurder. De onderwerpen die in het kader van de hiervoor genoemde bijzondere activiteiten behandeld worden komen steeds ook aan de orde in de plenaire vergaderingen van de Raad. Alle leden van de Raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). Zij nemen regelmatig deel aan de bijeenkomsten en workshops van die organisatie. Ook nemen zij incidenteel deel aan voorlichtingsbijeenkomsten die worden georganiseerd door dienstverleners in de corporatiesector, zoals accountants. Functioneren en beloning van de directeur-bestuurder. De remuneratiecommissie van de RvC voert met de directeur-bestuurder jaarlijks aan het begin van het jaar een beoordelingsgesprek met betrekking tot het afgelopen jaar, tevens planningsgesprek voor het nieuwe jaar, en vlak voor de zomer een functioneringsgesprek. In het beoordelingsgesprek wordt vastgesteld of de in het planningsgesprek van het afgelopen jaar afgesproken prestaties zijn gerealiseerd. Het beoordelingsgesprek 2013 vond op 26 maart 2014 plaats. Voor dat gesprek is desgevraagd input geleverd door de medewerkers van het Woningbedrijf. Op 3 juni vond het functioneringsgesprek 2014 plaats. Voor de beloning van de directeur-bestuurder van Woningbedrijf Warnsveld geldt de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), de Aanpassingswet WNT (de zgn. WNT-2) en de verbijzondering van de WNT voor de woningcorporatiesector: de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 (de zgn. WNTstaffel). De huidige directeur-bestuurder valt onder het overgangsrecht van de WNT. Dat houdt in dat beloningsafspraken boven het voor de bestuurder van het Woningbedrijf op basis van de Regeling bezoldigingsmaxima geldende maximum gedurende vier jaar worden gerespecteerd. Dat recht geldt gedurende de jaren 2014, 2015, 2016 en Daarna moet de beloning in drie jaar tijd worden afgebouwd tot het voor de corporatie geldende beloningsmaximum. De hoogte van de beloning van de directeur-bestuurder lag in 2014 boven het voor de bestuurder van het Woningbedrijf op basis van de actuele Regeling bezoldigingsmaxima geldende maximum. Om tegemoet te komen aan de bedoeling van de WNT heeft de Raad besloten de hoogte van de beloning van de directeur-bestuurder in 2014 gelijk te houden aan die in In de arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder is bepaald dat zijn vaste salaris jaarlijks tenminste stijgt overeenkomstig de algemene loonstijging volgens de CAO Woondiensten, maar van een dergelijke door de CAO bepaalde algemene loonstijging was in 2014 geen sprake. De beloning van de directeur-bestuurder is volledig vast en kent dus geen variabel deel. De directeurbestuurder heeft niet de beschikking over een dienstauto, maar declareert zijn reizen conform CAO. Hij heeft evenmin een vaste onkostenvergoeding. Informatie over de hoogte van de beloning 2014 van de directeur-bestuurder is te vinden in de toelichting op de jaarrekening. 13

15 Honorering Raad van Commissarissen In de hiervoor onder het kopje Functioneren en beloning van de directeur-bestuurder opgenomen tekst is al verwezen naar de WNT en de Regeling bezoldigingsmaxima. Volgens deze regelgeving is de honorering van RvC-leden van een woningcorporatie gemaximeerd op een percentage van het maximum dat geldt voor de beloning van de bestuurder van de corporatie. De honorering van de RvC-leden lag in 2014 boven het maximum dat volgens de in dat jaar geldende Regeling bezoldigingsmaxima van toepassing was voor de intern toezichthouders van het Woningbedrijf. Ook voor RvC-leden geldt het overgangsrecht. In 2015 zal overigens voor de honorering van RvC-leden een hoger percentage van de maximumbestuurdersbeloning gelden dan in 2014, zodat dan geen aanspraak op het overgangsrecht meer gedaan hoeft te worden. De RvC-leden hebben in 2014 geen onkosten bij het Woningbedrijf in rekening gebracht. Wel betaalt het Woningbedrijf het lidmaatschap van de VTW. De hoogte van de honorering 2014 van de leden van de RvC is in onderstaande tabel weergegeven. Functie Periode Omvang Afloop huidige benoemingstermijn Totale honorering excl. BTW Totale honoring incl. BTW J.H.W. Geerken voorzitter t/m n.v.t Ir. P. van Waning vice-voorzitter t/m n.v.t Drs. J.A. Weggemans lid t/m n.v.t Warnsveld, 11 juni 2014 Willem Geerken Paul van Waning Jan Weggemans 14

16 IV VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Ingevolge het Besluit Beheer Sociale Huursector dienen woningcorporaties zich te verantwoorden op een zestal prestatievelden: 1. het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep; 2. het kwalitatief in stand houden van het woningbezit; 3. het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; 4. het waarborgen van de financiële continuïteit; 5. leefbaarheid, 6. wonen en zorg. Op 4 maart 2014 heeft het college van B&W (met complimenten) ingestemd met het Convenant Prestatieafspraken Wonen 2014 t/m 2018, met de subtitel Samen-werken aan een duurzaam betaalbare woningvoorraad. In het convenant staan afspraken die in het teken staan van het goede behouden en versterken, bij het wonen in de gemeente Zutphen. De ondertekening ervan had plaats op 19 maart Dit convenant is gesloten tussen de gemeente Zutphen en de daar werkzame corporaties Ieder1, Ons Huis, Mooiland en het Woningbedrijf. Waar in het vorige convenant veel aandacht was voor nieuwbouw, ligt de nadruk nu op het vergroten van de aantrekkelijkheid van de bestaande woningen en woonomgeving voor en door bewoners en nieuwe inwoners. De komende jaren wordt er flink geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen in combinatie met het verbeteren van woningen. Ook is er veel aandacht voor de betaalbaarheid van de huren, de rol van de corporaties in de sociale wijkteams en huisvesting van mensen met een zorgvraag. Ondertekening Prestatieafspraken door 4 corporatiedirecteuren en de gemeente Zutphen in de gedaante van wethouder A. de Jonge (2 de van links). In 2014 is ons nieuwbouwproject van 27 seniorenwoningen en een algemene ruimte aan de Oranjelaan gereed gekomen. Dit gebouw heeft een EPC van 0,34 en vrijwel het gehele dak is vol gelegd met PVpanelen. Daarnaast is het project Breegraven 101 t/m 115 weer opgepakt. Met behulp van externe financiering willen wij een sloop-, nieuwbouwplan van 22 driekamer appartementen realiseren in dit deel van het oude dorp Warnsveld. In 2014 is hard gewerkt aan de voorbereidingen voor het groot onderhoud en renovatie van 85 eengezinswoningen van het Frederikseplein, Visserlaan en t Spiker. Deze woningen variëren energetisch van een E tot een G-label en worden naar verwachting naar ten n minste een A-label getransformeerd. Dit moet voor de bewoners resulteren in een verlaging van de woonlasten. Op basis van de besparing van ca % op het gasverbruik in een eerder project hebben wij hier hoge verwachtingen van. Het Woningbedrijf is aangesloten bij de Watercoalitie, een initiatief van het ministerie van Infrastructuur & Milieu. De Watercoalitie dat zich richt op de waterketen en de rol die huishoudens daarin kunnen spelen. In de uitwerking van het plan worden enkele maatregelen die aansluiten op de doelstellingen van de Watercoalitie (zie ook uitgevoerd. In de volgende hoofdstukken wordt per prestatieveld verantwoording afgelegd. 15

17 IV.1 Het bij voorrang passend huisvesten van de doelgroep Spelregels Binnen Warnsveld wijst Stichting Woningbedrijf Warnsveld, naast de eigen woningen, op basis van voordracht, ook de woningen in Warnsveld van Actys en Mooiland toe. Om voor woningtoewijzing in aanmerking te komen dient men als woningzoekende ingeschreven te staan bij het Woningbedrijf, ouder te zijn dan 18 jaar en verder te voldoen aan de wettelijke vereisten qua inkomen. Wij werken met een puntensysteem. Bij de toewijzing van een woning wordt rekening gehouden met de aangegeven voorkeuren en de samenstelling van het huishouden. Woningzoekenden met een huishouden bestaande uit tenminste 2 personen, komen bij voorrang voor een eengezinswoning in aanmerking; woningzoekenden met een huishouden bestaande uit 1 of 2 personen komen bij voorrang in aanmerking voor een één-/tweepersoonswoning. Ouderen komen bij voorrang in aanmerking voor een seniorenwoning. Zoveel als mogelijk wordt met de aangegeven voorkeur rekening gehouden. Als een woning vrij komt wordt diegene benaderd die op dat moment de meeste punten heeft. Bij weigering wordt de volgende woningzoekende op de lijst benaderd. Over het algemeen slagen wij er in de woningen aansluitend te verhuren. Vraagzijde Woningzoekenden in Warnsveld dienen zich in te laten inschrijven bij het Woningbedrijf. Tabel 1: aantal woningzoekenden naar soort huishouden per 31 december 2014 Leeftijdsklasse >75 Totaal Eenpersoonshuishouden Eenoudergezin Tweepersoonshuishouden z.k Tweepersoonshuishouden m.k Totaal Totaal Verloop Zwart is totaal en rood (50%) is ingezetene Warnsveld. Op 31 december 2014 stonden, na opschoning, 526 woningzoekenden ingeschreven. Vooral de eenpersoonshuishoudens (202) en de tweepersoonshuishoudens zonder kinderen (204) zijn zeer ruim vertegenwoordigd. Binnen deze categorieën is respectievelijk 60% en 81% ouder dan 55 jaar en respectievelijk 40% en 61% ouder dan 65 jaar. Wat verder opvalt is dat het aantal woningzoekenden in 2014 met 4,4% licht is gestegen ten opzichte van het jaar er voor. We kunnen vast stellen dat het aantal woningzoekenden zich de afgelopen jaren rond de 500 heeft gestabiliseerd. De lokale en regionale huurwoningenmarkt blijven desondanks echter gespannen. 16

18 Aantal woningzoekenden over de laatste 10 jaar Wij verwachten voor Warnsveld niet dat de vraag naar woningen, geschikt voor de categorieën senioren en eenpersoonshuishoudens, de eerstkomende jaren substantieel zal afnemen. Aanbodzijde Totaal woningzoekenden Ingezetene Warnsveld Instroom van buiten Warnsveld Tabel 2: de woningvoorraad naar huurklasse binnen Warnsveld en Zutphen, aangevuld met verhuurders waarvoor de toewijzing door het Woningbedrijf wordt verricht (per ) Verhuurder >= 389,05 en >= 556,82 en >= 596,75 en Woningen < 389,05 < 556,82 < 596,75 < = 699,48 totaal WBW bezit Warnsveld Actys Mooiland Vitalis Totaal toewijzing Warnsveld WBW bezit Zutphen Totaal toewijzing WBW De huurgrenzen worden elk jaar per 1 januari gewijzigd. In dit jaarverslag geven wij de stand per 1 juli 2014 weer. Het Woningbedrijf bezit geen woningen met een huur >= 699,48 (zie ook pagina 21). In deze tabel zijn de in oktober opgeleverde 27 appartementen aan de Oranjelaan niet opgenomen. De huur van deze appartementen bevindt zich in de categorie 596,75-699,48. Op 1 januari 2011 is de Tijdelijke regeling daeb ingevoerd en zijn corporaties verplicht een administratieve scheiding aan te brengen tussen diensten van algemeen economisch belang (daeb) en de overige activiteiten (niet-daeb) die zij uitvoeren. Het Woningbedrijf onderneemt geen activiteiten die behoren tot het niet-daeb segment. Alle woningen van het Woningbedrijf zijn bereikbaar voor de doelgroep van beleid. Naast gevolgen voor de bouw van diverse vormen van vastgoed heeft de tijdelijke regeling daeb ook gevolgen voor de verhuur van onze woningvoorraad. Minimaal 90% van onze huurwoningen mogen wij alleen nog maar verhuren aan woningzoekenden met een belastbaar huishoudinkomen (inwonende kinderen niet meegerekend) tot maximaal (norm: 2014) per jaar. Heeft een huishouden een hoger inkomen, dan komt men in de meeste gevallen alleen in aanmerking voor een huurwoning met een netto huurprijs boven de 699,48. Voor de 10% huurwoningen die vrij mag worden toegewezen geldt een sociale prioritering op basis van objectieve maatstaven (corporatie dient hiervoor beleid vast te stellen). Bij het Woningbedrijf komen alleen (herstructurerings)urgenten hier voor in aanmerking. Voor huurders die al in een woning van ons wonen verandert er niets. Maar als men een andere woning van ons wil gaan huren, dan moeten wij rekening houden met de eerder genoemde inkomensgrens. 17

19 Door deze regelgeving zijn wij bij nieuwe verhuur verplicht het inkomen te controleren. De nieuwe huurder wordt gevraagd het verzamelinkomen op te geven en de documenten die dat inkomen onderbouwen (IB60-verklaring) aan te leveren. Het Woningbedrijf ziet voor zichzelf geen taak weggelegd om zich op het hogere huursegment (nietdaeb) te richten. Daarnaast is het gezien onze omvang praktisch ondoenlijk om een beperkt deel van het bezit af te zonderen (gescheiden administratie) voor een hoger huursegment. Op termijn zijn vrijwel alle huurwoningen van onze collega-corporatie Ieder1 in de wijk Scheperkamp verkocht, waardoor dan ongeveer één derde van de huurwoningenvoorraad in Warnsveld is verdwenen. Aankoop van deze woningen door het Woningbedrijf is indertijd overwogen, maar vanwege de hoge kosten was dit niet haalbaar. Dit blijft een punt van zorg. Voor een evenwichtiger verhouding koop huur in Warnsveld is het van belang om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Het Woningbedrijf vindt uiteraard dat dit moet worden afgezet tegen het bredere perspectief van de woningmarkt in Zutphen en in relatie tot de regio Stedendriehoek. Behoudens de nieuwbouw aan de Oranjelaan ontbreken daarvoor, ten gevolge van de heffingen, de financiële middelen. Er wordt gezocht naar investeerders om toch aan de vraag naar betaalbare aanwas van de woningvoorraad in Warnsveld te voldoen. 596,75-699,48; 25% Ontwikkeling kernvoorraad < 389,05; 9% 556,82-596,75; 16% 389,05-556,82; 51% Het Woningbedrijf is er primair om de doelgroep van beleid te bedienen en heeft de keuze gemaakt om het totale bezit binnen de kernvoorraad, te houden, waarbij alle huurwoningen met een huurprijs tot de maximale huurgrens volgens de wet Huursubsidie tot de kernvoorraad behoren. In Zutphen wordt binnen de kernvoorraad een onderscheid gemaakt tussen de primaire huurwoningvoorraad tot 596,75 (de hoogste aftoppingsgrens) en de secundaire voorraad tussen de 596,75 en 699,48. Het doel hiervan is om te kunnen monitoren of er voldoende woningen beschikbaar zijn en blijven voor de doelgroepen van beleid. Deze grenzen worden jaarlijks aangepast aan de richtlijnen van het Rijk. De sociale huurwoningvoorraad in Zutphen (minimaal 7.786) is in principe qua aantal voldoende om de primaire doelgroep (7.120 huishoudens) te kunnen huisvesten. Mensen met een laag inkomen (de primaire doelgroep) wonen echter niet alleen in huur- maar ook in koopwoningen. Daardoor is in de sociale huurwoningenvoorraad ook ruimte voor de secundaire doelgroep (1.770 huishoudens). Voor mensen met lage inkomens is het lange tijd moeilijk geweest om een verhuiswens te realiseren, omdat er weinig doorstroming was van een huur- naar koopwoning en omdat er huurwoningen werden gesloopt. 18

20 In periode is er echter relatief veel verhuisd binnen de huursector in Zutphen door de oplevering van nieuwbouwhuurwoningen, maar dit zal in 2015 weer afnemen. Het blijft dus nodig om de beschikbaarheid van voldoende woningen voor de lage inkomensgroepen goed in de gaten te houden. Daarnaast verwachten we dat de middengroepen in de knel komen: woningcorporaties moeten namelijk 90% van hun huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen onder de (2014). Deze huurders kunnen daardoor niet meer verhuizen naar een andere sociale huurwoning en een markthuur- of koopwoning is vaak te duur. Dit blijft een punt van zorg. Een belangrijk deel van ons woningbestand is in 2014 gereserveerd voor het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep. De woningen met de laagste huurprijzen zijn vooral toegewezen aan eenoudergezinnen en alleenstaanden. Onderstaande tabel geeft de ruimte tussen de gemiddelde huurprijs en de maximaal redelijke huurprijs weer per 1 juli De gemiddelde huurprijs in 2014 bedraagt 519,68 (ongeveer 66% van de maximaal redelijke huur). Gemiddelde huurprijs in relatie tot de gemiddelde maximaal redelijke huurprijs huurprijs in euro gemiddelde huurprijs restruimte tot gemiddelde maximaal redelijke huurprijs Naast de huisvesting van de primaire doelgroepen, besteden wij aandacht aan de huisvesting van specifieke categorieën woningzoekenden zoals lichamelijk en psychisch beperkten, ouderen, jongeren en (toegelaten) vluchtelingen. Lichamelijk beperkten Met de gemeente Zutphen zijn, samen met de collega corporaties Woonbedrijf ieder1 en Ons Huis afspraken gemaakt over het te voeren beleid betreffende de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). De eindverantwoordelijkheid ligt bij de gemeente. De gemeente geeft aan welke aanpassingen nodig zijn en de technische dienst van het Woningbedrijf bereidt de werkzaamheden voor en begeleidt de uitvoering. In het strategisch voorraadbeleid wordt extra aandacht geschonken aan mogelijkheden binnen onze bestaande voorraad voor deze doelgroep. Ouderen (55+). Het totale aanbod aan seniorenwoningen binnen Warnsveld bedraagt, na de oplevering van onze 27 senioren appartementen, 213. Daarnaast heeft Den Bouw 43 zorgwoningen. Voor deze laatste woningen is een indicatiestelling nodig. De vraag naar meer geschikte woningen voor senioren zal de komende jaren blijven bestaan. Aangezien er ten gevolge van de door het rijk opgelegde heffingen nog maar beperkt nieuwbouw mogelijk is, zal steeds vaker de mogelijkheid van aanpassing van het bestaande bezit moeten worden onderzocht en benut. De voorgenomen plannen voor herstructurering door sloop-/nieuwbouw in de buurt Scheurkamp en Bieshorstlaan willen wij, zodra dit financieel mogelijk is, weer oppakken. 19

21 Jongeren. In totaal zijn in Warnsveld slechts 42 woningen specifiek voor deze doelgroep beschikbaar (18 van het Woningbedrijf en 24 van Woonbedrijf ieder1). Vanaf 2008 zijn alle kleine eengezinswoningen (192) in de toewijzing bereikbaar geworden voor éénen tweepersoonshuishoudens, waardoor een aanzienlijk groter aanbod ontstaat voor deze groep woningzoekenden. Door een eengezinswoning toe te wijzen aan startende (eenpersoons-) huishoudens ontstaat tevens niet meteen de noodzaak van verhuizen wanneer gezinsuitbreiding plaatsvindt. Ook deze doelgroep wordt getroffen door de maatregelen uit het regeerakkoord. De investeringen die wij voor de Breegraven op stapel hadden staan hebben wij in 2013 uitgesteld. In de loop van 2014 hebben wij een externe partij bereid gevonden in dit plan te investeren. Hierdoor kunnen wij deze woningen toch voor de doelgroep bouwen. De belegger staat garant voor de bouw van de woningen en het Woningbedrijf staat garant voor de verhuur en leegstand. Convenant Bijzondere Doelgroepen.. Het Woningbedrijf is bereid, indien een verzoek voor huisvesting van een dak- en thuisloze, een exgedetineerde of de vrouwenopvang zich voordoet, binnen het redelijke, alles te doen wat in haar vermogen ligt om aan dit verzoek te kunnen voldoen. Uiteraard is hierbij het op dat moment beschikbaar zijn, of zicht hebben op het binnen een redelijke termijn vrijkomen van, een passende woning van belang. In het afgelopen jaar hebben wij aan enkele verzoeken kunnen voldoen. Het Woningbedrijf heeft bij de monitoring van het Convenant Huisvesting Doelgroepen gemeente Zutphen aangegeven bereid te zijn om voor maatschappelijke doelgroepen huisvesting te realiseren. Het Convenant biedt mogelijkheden problemen tijdig te onderkennen, waardoor de betrokken partijen ook tijdig naar een oplossing kunnen zoeken. Huisvesting statushouders. Het Woningbedrijf werkt, naar vermogen, mee aan de gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders. Met de gemeente Zutphen en het Centraal Orgaan voor de opvang van Asielzoekers (COA) is voor de Warnsveldse situatie, gezien het geringe aantal woningen dat geschikt is voor alleenstaanden, afgesproken dat men (kleine) gezinnen zoekt. Ook de Stichting Vluchtelingenwerk wordt hierbij, via de gemeente, ingeschakeld. In 2014 is aan het Woningbedrijf een taakstelling van drie statushouders opgelegd. In 2014 hebben wij een gezin van vier personen kunnen plaatsen en hebben daarmee aan onze taakstelling voor 2014 voldaan. Voor het jaar 2015 hebben wij nu een voorstand van één statushouder. Tabel 3: specificatie van het bezit aan woongelegenheden en overige onroerende zaken Onroerende zaken Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013 Woongelegenheden in exploitatie begin verslagjaar in aanbouw 0 27 Opgeleverde nieuwe woongelegenheden 27 0 Aangekochte woongelegenheden 0 0 Verkochte woongelegenheden 1 0 Gesloopte woongelegenheden 0 0 Totaal in exploitatie einde verslagjaar Onroerende zaken, niet zijnde woongelegenheden Garages 0 0 Het Woningbedrijf hanteert als beleidsuitgangspunt dat, vanwege een structureel tekort aan huurwoningen binnen Warnsveld, in principe geen sociale huurwoningen verkocht zullen worden. Om aan de WSW-eisen voor borging van toekomstig aan te trekken leningen te voldoen, dient het Woningbedrijf over een vijftal jaren gezien een positieve kasstroom te genereren. Wij zullen ons in dit kader nader beraden op verkoop van woningen. 20

22 Als uitzondering op het beleid zijn in het huidige strategisch voorraadbeleid reeds enkele woningen voor verkoop benoemd. In 2014 is het niet gelukt het ondernemingsplan, in samenhang met het strategisch voorraadbeleid en woonbeleid af te ronden. Voor 2014 is daar in het lopende beleid, in samenspraak met de SHOW en andere stakeholders wel al op geanticipeerd. Tabel 4: de woningvoorraad van het Woningbedrijf naar wijk en woningtype per 31 december 2014 Type woning Eengezins Beneden/boven Appartement Senioren Senioren Wijkaanduiding met lift met tuin appartement Totaal Wijk I Wijk II Wijk III Wijk IV, incl. Leesten Basseroord 4 4 Totaal aan woningen De woningen in de wijk Basseroord zijn gelegen in de Norenburgerstraat en aangekocht in het kader van de herstructurering van het gebied Basseroord en Overwelving in de binnenstad van Zutphen. Op 14 november 2013 is het voorkeursrecht voor dit gebied, op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeente, door de gemeente Zutphen ingetrokken. Het Woningbedrijf heeft deze woningen via een ABC-constructie van de gemeente gekocht om ze tijdelijk te verhuren tot aan het moment van sloop in verband met op termijn geplande nieuwbouw (zie ook pagina 24). Nu de nieuwbouwplannen niet meer is besloten deze woningen op termijn te verkopen. Verdeling van de voor verhuur vrijgekomen woningen In 2014 hebben wij, inclusief onze 27 nieuwbouwappartementen, aan 75 woningzoekenden een woning kunnen toewijzen. De mutatiewoning aan het Frederikseplein 98 is in het kader van het geplande groot onderhoud en renovatie in deze wijk niet opnieuw verhuurd, maar doet dienst als proefwoning en zal gedurende de uitvoering dienst doen als directieverblijf voor de aannemer. Verder is de woning Scheurkamp 16 op basis van de leegstandswet verhuurd aan Buurtzorg en is na mutatie 1 woning in 2014 verkocht. De verdeling van de 75 toegewezen woningen is in onderstaande tabel aangegeven. Aard van de voor verhuur beschikbaar gekomen woningen Aantal Mutatiewoningen regulier bestaande voorraad 35 Herstructurering Bieshorstlaan: verhuur op basis Leegstandswet 11 Norenburgerstraat: verhuur op basis Leegstandswet 2 Nieuwbouwappartementen Oranjelaan (Warnsstaete) 27 Totaal aantal verhuurde woningen 2014: 75 Het aantal voor reguliere verhuur vrijgekomen woningen in de bestaande voorraad bedraagt in het verslagjaar 35 oftewel 5,4% tegenover 34 oftewel 5,5% in De mutatiegraad is bij ons laag. Onze huurders blijven lang in dezelfde woning wonen. De inkomensnormering bij toewijzing werkt ook in de hand dat senioren met een aanvullend pensioen vaker net boven de inkomensnorm voor toewijzing vallen en daardoor noodgedwongen in hun woning blijven wonen. Door gerichte toewijzing proberen wij doorstroming op gang te brengen. Door bemiddeling van het Woningbedrijf zijn verder dit verslagjaar bij de andere verhuurders in totaal 3 woningen (2013: 8) toegewezen. Het betreft 1 woning van Actys en 2 woningen van Mooiland. In 2014 zijn 5 woningen (7%) toegewezen aan huurders met een inkomen boven de Hiermee wordt derhalve voldaan aan de 90% eis op grond van de tijdelijke regeling daeb. 21

23 Verloop aantal mutaties over de afgelopen 10 jaren Aantal mutaties per jaar Laten we de woningen die op basis van de Leegstandswet zijn verhuurd buiten beschouwing dan is het aantal mutaties ten opzichte van vorig jaar met 9 toegenomen. Het gemiddeld aantal mutaties over 5 jaren is hierdoor met 2 afgenomen tot 38. De lokale markt heeft dringend behoefte aan andere typen woningen. De voorgenomen plannen om door uitbreiding in nieuwbouw, slim benutten van vrijkomende kavels na sloop van bestaande bouw en herstructurering van bestaand bezit het woningbestand zodanig te veranderen, c.q. uit te breiden dat beter aan de (toekomstige) vraag kan worden voldaan, zijn door de gevolgen van het rijksbeleid vertraagd. De volgende tabellen geven de verdeling van de 75 voor verhuur beschikbaar gekomen woningen in 2014 van het Woningbedrijf weer. Aantallen eenpersoonshuishoudens <= 389,05 > 389,05 > 556,82 Leeftijd Inkomen tot 556,82 tot 699,48 < <65 jaar >65 jaar > < > Aantallen tweepersoonshuishoudens <= 389,05 > 389,05 > 556,82 Leeftijd Inkomen tot 556,82 tot 699,48 < <65 jaar >65 jaar > < >

24 Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens <= 389,05 > 389,05 > 596,75 Leeftijd Inkomen tot 596,75 tot 699,48 < <65 jaar >65 jaar > < > ,05= kwaliteitskortingsgrens huurtoeslag / 556,82= aftoppingsgrens huurtoeslag laag / 596,75= aftoppingsgrens huurtoeslag hoog Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag mag men, per categorie, niet meer te verdienen dan het in bovenstaande tabel aangegeven inkomen. Meer informatie is te vinden op de website van de Belastingdienst. Huurtoeslag Vanaf 1 januari 2006 wordt de huursubsidie niet meer door het ministerie van VROM uitbetaald, maar betaalt de Belastingdienst huurtoeslag. De huurtoeslag wordt direct aan de huurders uitgekeerd. Huurders die problemen ondervinden bij hun aanvraag worden door ons bijgestaan. Huurincasso Om het ontstaan van huurachterstand zoveel mogelijk te voorkomen, wordt de mogelijkheid aan huurders geboden om gebruik te maken van automatische incasso. Het Woningbedrijf benadert huurders met een huurachterstand direct bij het ontstaan ervan om zo in eerste instantie erger leed zoveel mogelijk te voorkomen. Indien de huurder niet reageert of geen gevolg geeft aan een verzoek tot betaling wordt direct daarop de deurwaarder ingeschakeld. Zo wordt getracht te voorkomen dat huurders noodgedwongen de woning moeten verlaten. Op 31 december 2014 hebben 79 huurders, waarvan 61 met een huurachterstand tot 1 maand, niet aan de betalingsverplichting voldaan. De totale huurachterstand is dit jaar met toegenomen ten opzichte van vorig jaar en bedraagt aan het einde van het boekjaar ( ). Ten opzichte van de jaarhuur is dit 2,0% (2013: 1,8%). Ten behoeve van moeilijk inbare vorderingen is in 2009 een voorziening getroffen. De voorziening is in 2014 wederom gestegen en bedraagt per 31 december ; een toename van In 2014 hebben we te maken gekregen met twee woningen waarin een wietplantage is aangetroffen. In 2014 is, naast de al lopende gevallen, 4 maal de deurwaarder ingeschakeld voor vorderingen betreffende huurachterstand. Dit in 2014 gelukkig niet tot een huisuitzetting geleid. De bewoners van de woningen met een wietplantage hebben vrijwillig het huurcontract beëindigd. In 2014 zitten 9 (2013: 10) huurders in de schuldhulpverlening. Voor een aantal huurders is voor de betaling van de huur afspraken gemaakt via andere instanties, zoals Het Plein, Delta etc.. Wij zien dit aantal met de jaren toenemen en maken ons daar ernstig zorgen over. Met de gemeente en onze collegae in Zutphen en met onze partners in het regionale samenwerkingsverband willen wij bezien op welke wijze wij hier maatregelen voor kunnen bedenken om dit te voorkomen. De betaalbaarheid van huren is sinds 2013 een landelijk aandachtspunt geworden. Huurderving De totale huurderving over 2014 is ten opzichte van vorig jaar fors gestegen en bedraagt Dit komt doordat wij twee woningen in verkoop hebben staan en door de verhuizing van enkele senioren uit de herstructureringswijk Scheurkamp en Bieshorstlaan naar Warnsstaete. Uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur is dit 0,49% en is ten opzichte van het sectorgemiddelde (3,1%) nog laag. De huurderving in 2014 wordt verder veroorzaakt door het leeg laten staan van woningen om bij mutatie de nodige herstel- en verbeterwerkzaamheden te kunnen uitvoeren. Huurverhoging Het Woningbedrijf heeft in 2014 bij mutatiewoningen de nieuwe huur verhoogd, tot maximaal 75% van de maximaal redelijke huur. Gezien de hoogte van de huren en het percentage gemiddeld maximaal redelijke huur is er beleidsruimte om huren te verhogen. 23

25 Per 1 juli 2014 is een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Op basis van aangeleverde inkomensgegevens van de Belastingdienst hebben de huurders een huurverhoging volgens onderstaande tabel gekregen. Inkomenscategorie Huurverhoging Aantal Huur afgetopt in % huurders in % op 681,02 < , , >= , De gemiddelde trendmatige huurverhoging in 2014 komt hierdoor uit op 4,25%. Het bericht van de huurverhoging is vóór 1 mei 2014 verzonden. Huurprijsgeschillen Tegen de huurverhoging per 1 juli 2014 hebben 28 huurders bezwaar aangetekend. Hiervan zijn 10 bezwaren op basis van een rectificatie van de Belastingdienst en om medische redenen gegrond verklaard, waarna de huurverhoging is teruggebracht. Begin 2015 zijn 12 bezwaren alsnog toegekend. De Huurcommissie heeft de bezwaren van deze huurders weliswaar inhoudelijk afgewezen, echter op grond van een vormfout (te laat verzonden aangetekende brief) zijn de bezwaren toch toegewezen. Woningen De Gaikhorst 24

26 IV.2 Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit Groot onderhoud en renovatie In 2014 is hard gewerkt aan de planvorming voor een groot onderhoudsplan en renovatie voor de 85 eengezinswoningen aan het Frederikseplein, Visserlaan en t Spiker. Bij deze woningen blijft het betonnen casco staan en worden de gevels en het dak compleet vervangen. Tevens zullen alle woningen worden voorzien van PV-panelen op het dak en worden de woningen middels een collectief luchtverwarmingssysteem verwarmd. Inmiddels is een eerste proefwoning gerealiseerd en geëvalueerd. Nieuwbouw algemeen Met de zes bestuurlijke regio's in Gelderland heeft de provincie Gelderland in 2011 afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma tot en met 2019 onder de noemer Kwalitatief Woon Programma III. Daarin is de omslag gemaakt van het zoveel mogelijk realiseren van nieuwbouw naar gerichte kwalitatieve toevoeging aan de bestaande woningvoorraad en fasering van woningbouw. In de huidige woningmarkt is dat belangrijk om overaanbod te voorkomen en om er voor te zorgen dat kwalitatief goede woningbouwprojecten wel in ontwikkeling kunnen worden genomen. Nieuwbouw inbreiding In 2014 zijn 27 nieuwbouw senioren appartementen met gemeenschapsruimte op de locatie van de voormalige Arcadeschool aan de Oranjelaan gereed gekomen. Het gebouw past met zijn gelede gevel prima in het bestaande straatbeeld. De achterzijde, waar zich het parkeerterrein voor de bewoners bevindt, is kleurrijk van aanzicht vormgegeven. Voorgevel hoek Beukenlaan en Oranjelaan Achtergevel parkeerterrein 25

27 Het gebouw is, binnen de financiële mogelijkheden, zo energiezuinig mogelijk gerealiseerd. Naast een goed isolerende schil beschikt het gebouw over een PV-systeem op het dak dat de woningen en het gebouw voor het grootste deel van elektriciteit voorziet. Dit verkleind de CO2 uitstoot en de woonlasten van de huurders. In de hal is een scherm geplaatst waarop de bewoners kunnen zien hoeveel energie er is opgewekt en welke besparing dit oplevert in CO2 uitstoot. Scherm in hal Warnsstaete In oktober 2014 zijn alle woningen verhuurd. Het gebouw is onlangs officieel geopend en heeft de naam Warnsstaete gekregen. De gemeenschappelijke ruimte is in eerste instantie te gebruiken door de bewoners van het gebouw Warnsstaete en tevens door de bewoners van het naastliggende gebouw Oranjestaete. Inmiddels heeft een actieve bewonerscommissie al activiteiten in deze ruimte georganiseerd. Daarnaast wordt de ruimte, onder voorwaarden, ter beschikking gesteld aan de buurt. De nieuwbouw van deze seniorenwoningen maakte het mogelijk om alle nog in de wijk Scheurkamp Bieshorstlaan wonende senioren volwaardig op de doelgroep toegesneden huisvesting te bieden. Zij zijn dan ook allen naar Warnsstaete verhuisd. De leeggekomen woningen worden tijdelijk verhuurd. Dit geeft ons ruimte om in de tussenliggende tijd na te denken over mogelijkheden van sloop- en vervangende nieuwbouw van deze woningen. 26

28 Sloop en vervangende nieuwbouw In 2012 is opdracht verstrekt voor het opstellen van een ontwerp bestemmingsplan voor het plangebied Breegraven in Warnsveld. Wij waren voornemens om in de eerste fase, op de plek van een reeds gesloopte tweekapper, 7 appartementen te realiseren. Ook dit plan is in 2013, ten gevolge van de invoering van de verhuurderheffing, in de fase van voorlopig ontwerp voorlopig stilgezet. In 2014 is een externe partij gevonden die dit plan als belegging voor ons wil realiseren. Eind 2014 is het plan aangepast en besproken met de gemeente Zutphen. Het is de bedoeling nog drie twee-kappers te slopen en in totaal 22 driekamerappartementen terug te bouwen. Deze woningen worden zeer duurzaam gebouwd en worden bestemd voor alleenstaanden of kleine huishoudens. Begin 2015 is een stedenbouwkundig bureau verzocht de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging voor te bereiden. Nieuwbouw uitbreiding Het effect van de heffingen op ons investeringsvermogen maakt dat er, zonder een substantieel verkoopprogramma, geen sprake meer kan zijn van investeringen in nieuwbouw uitbreiding. Het Woningbedrijf is vanaf 2009 betrokken bij de herstructureringsplannen voor het binnenstedelijk gebied Basseroord en Overwelving. De projectontwikkelaar AM heeft zich eind 2012 uit het plan teruggetrokken en in 2013 en 2014 is nog gepoogd door de aan het Basseroord grenzende ondernemers/pandeigenaren om een alternatief plan op te stellen. Helaas is dit op niets uitgelopen. Wij bezitten 4 aangekochte woningen in een flatgebouw boven een voormalige supermarkt. Uit onze contacten met de eigenaar van deze onder de woningen gesitueerde winkel, Hegeman Projectrealisatie B.V. uit Nijverdal, is gebleken dat zij geen interesse hebben om de woningen van ons over te nemen en zelf een plan voor dit deel van de Basseroord te ontwikkelen. Wij overwegen deze woningen te verkopen. Onderhoud aan de bestaande voorraad In de meerjaren onderhoudsbegroting is aangegeven welke werkzaamheden over de jaren gezien verricht moeten worden om het bezit, mede op basis van het strategisch voorraadbeleid, kwalitatief op peil te houden. De invoering van de integrale vennootschapsbelasting heeft tot gevolg dat er een gedegen splitsing dient te worden gemaakt van werkzaamheden die beschouwd kunnen worden als onderhoudskosten en werkzaamheden die als verbeteringskosten zijn aan te merken. Hoe de belastingdienst hier invulling aan zal geven is overigens nog immer niet duidelijk. Ook onze deelname aan het WSW (vanaf maart 2011) heeft effect op de bedrijfsbegroting en de onderhoudsbegroting in het bijzonder. Om in aanmerking te komen voor borging van toekomstig aan te trekken leningen dient het Woningbedrijf over een vijftal jaren gezien een positieve kasstroom te genereren. Dit heeft tot gevolg dat grootonderhoud/renovatie van woningen over meerdere jaren moet worden gespreid. Het Woning Informatie Systeem (WIS) is mede basis voor de onderhoudsplanning. Daarnaast wordt door middel van inspecties, opgetreden storingen/defecten en reacties van de SHOW vastgesteld welke feitelijke onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. De komende jaren zullen vooral grootonderhoud- en instandhoudingsbeurten aan de woningen verricht worden. Ons gehele bezit is in 2009 gelabeld, waarbij A de beste energetische kwaliteit betreft en G de slechtste. Bij de grotere planmatige onderhoudswerkzaamheden, die zijn afgestemd op de huidige labeling, gaan wij er vanuit dat het label tenminste twee stappen omhoog moet. Gemiddeld willen wij in 2020 voor het bezit tenminste op niveau B uitkomen. De snelheid en geplande aanpak van deze werkzaamheden in de diverse complexen is zodanig gekozen dat het nu voorgestane beleid zo nodig kan worden bijgesteld op enerzijds veranderende marktomstandigheden en anderzijds financiële noodzaak. 27

29 Ook voor wat betreft de planning van voorgenomen energiebesparende projecten hebben de heffingen tot gevolg gehad dat de uitvoering van projecten over een langere periode worden uitgesmeerd. Om in de toekomst de betaalbaarheid voor onze doelgroep te kunnen blijven garanderen willen wij de bestaande voorraad, binnen onze financiële mogelijkheden, toch zo snel mogelijk energetisch op een hoger niveau brengen. Met de bedoeling woningzoekenden een positieve keuze te bieden, spelen ook individuele wensen een grotere rol in het onderhoud. Het ZAV-beleid beoogt een huurder zoveel mogelijk vrijheid te geven in het afwerkings- en voorzieningenniveau van de woning. Vanaf 2013 kunnen huurders aanpassingen in en aan de woning niet meer middels een huurverhoging realiseren. De huurruimte tot aan de liberalisatiehuurgrens laat dit niet meer toe. Indien zij dit toch willen zullen zij dit zelf moeten bekostigen en kunnen zij, bij verlaten van de woning, ook geen aanspraak maken op een vergoeding. Vroegtijdige vervanging van elementen, zoals het vervangen van c.v.-ketels door combiketels met warmwatervoorziening, tegen betaling van de restant afschrijving levensduur blijft mogelijk. Onderhoud Begroting Realisatie Niet planmatig onderhoud minus mutatieonderhoud Onderhoud aan installaties Leveringen en diensten Totaal dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Planmatig- en strategisch onderhoud Totale onderhoudskosten Niet planmatig onderhoud (alle onderhoud aan woningen dat niet is te voorzien, inclusief het mutatie onderhoud). Vanwege de soms zeer hoge kosten bij oudere woningen, waar in het verleden geen groot onderhoud is verricht wordt vanaf 2007 rekening met hogere onderhoudskosten in het niet planmatig onderhoud. Afgelopen jaar hebben ongeveer 41% van de kosten in het niet planmatig onderhoud te maken met de ouderdom van de woningen (stucwerkherstel, plafondherstel). Bij 8 woningen is de complete keuken vervangen. Bewoners maken daarbij meteen gebruik om, met bijbetaling, de keuken uit te breiden. Verder zijn 17 c.v.-installaties vervangen. Het vervangen van cv-ketels heeft voornamelijk plaatsgevonden in het oude dorp. Bij deze woningen is de ouderdom van de ketels zo wisselend dat het niet zinvol is deze complexmatig te vervangen. In 2014 is bij 213 woningen klachtenonderhoud verricht volgens onderstaande tabel. Verdeling van de kosten klachtenonderhoud per aantal woningen <= > > > > Verder is slechts bij 7 woningen, tegen geringe kosten, mutatieonderhoud verricht. 28

30 In het onderhoudsjaar 2014 zijn ca. 657 reparatieverzoeken van, over het algemeen, kleine omvang afgehandeld. Hierbij is er naar gestreefd zoveel mogelijk op de dag van de melding zelf, dan wel een dag later de storing te verhelpen. Mutatie-onderhoud Het aantal reguliere mutaties in 2014 bedraagt 35, waarbij aan 7 hiervan onderhoud is verricht. De afhandeling van een aantal daarvan loopt door in De gemiddelde kosten per woning over de afgelopen 5 jaar zijn met ruim 244 afgenomen en bedragen per woning. De grafiek laat de ontwikkeling van de kosten in het mutatieonderhoud zien. In 2013 waren de kosten al aanzienlijk gedaald en het afgelopen jaar was het onderhoud dus extreem laag. Het is nog te vroeg om de kosten structureel naar beneden bij te stellen, omdat er zich nog een behoorlijk aantal woningen in het oude dorp bevinden waar bij mutatie hoge kosten aan worden verwacht Ontwikkeling kosten mutatieonderhoud Kosten mutatieonderhoud Kosten strategisch mutatieonderhoud Het Woningbedrijf doet veel extra in haar mutatiewoningen om het woongerief te verbeteren. Hierbij moet in ogenschouw worden genomen dat aan de woningen in de oudere wijken nooit groot onderhoud heeft plaatsgevonden. Bij de oudere woningen wordt vooral veel stucwerk hersteld; worden plafonds vervangen en worden de doucheruimte en het toilet gerenoveerd. Geriefsverbeteringen worden in de huurprijs doorberekend. Verdeling van de kosten x bij de 7 mutatiewoningen < Totaal Naar verwachting kunnen de kosten mutatieonderhoud pas structureel lager begroot worden als de komende jaren bij een aantal oudere complexen planmatig en/of groot onderhoud is verricht. Ten gevolge van de stormen die ons land afgelopen jaar teisterden zij er veel meer dakreparaties uitgevoerd dan normaal. De totale onderhoudskosten in het dagelijks onderhoud over 2014 zijn in % hoger uitgevallen dan begroot. Mutatie onderhoud badkamer 29

31 Verdeling kosten niet planmatig onderhoud, inclusief mutatieonderhoud, in % 30% 15% 0% 2% 41% reparatieverzoeken mutatieonderhoud regulier vernieuwen keukenblok onderhoud door ouderdom woningbestand strategisch mutatieonderhoud vervangen c.v.-ketel + nw. aanleg Planmatig onderhoud In 2013 hebben wij, om het voordeel op het verlaagde btw-tarief op arbeid (6%) ten volle te kunnen benutten, enkele projecten die in eerste instantie voor 2014 stonden gepland versneld uitgevoerd. Het planmatig onderhoud bestond in 2014 slechts uit schilderwerk bij vier complexen en het laatste deel van het vervangen van voordeuren en draaiende delen van de kozijnen bij enkele woningen aan de Kremerskamp dat in 2013 niet meer kon worden uitgevoerd. Dit heeft een overschrijding van ca tot gevolg. Schilderwerk aan de woningen. De totale kosten aan planmatig onderhoud in 2014 bedragen (begroot ). Strategisch onderhoud Voor 2014 stond geen strategisch onderhoud gepland. Totale kosten onderhoud Uiteindelijk zijn de totale onderhoudsuitgaven in 2014 ten gevolge van hetgeen hiervoor is aangegeven ca. 12% lager uitgevallen dan begroot. 30