ruimte maken voor maatschappelijke prestaties

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "ruimte maken voor maatschappelijke prestaties"

Transcriptie

1 ruimte maken voor maatschappelijke prestaties jaarverslag 2013

2 voorwoord ruimte voor maatschappelijke prestaties In dit jaarverslag leest u hoe wooncorporatie Lefier zich in 2013 heeft ingespannen voor het waarmaken van haar doelstellingen, welke ontwikkelingen zich daarbij hebben voorgedaan en welke resultaten de corporatie heeft behaald. Een jaar geleden reageerde Lefier op de combinatie van een slechte woningmarkt, een stevige verhuurdersheffing, een kritisch visitatierapport en relatief hoge bedrijfslasten. In lijn met de waardering die onze belanghouders in het visitatierapport ook uitspraken, mikten we daarbij op: blijven investeren, onze sociale taak breed opvatten en lokaal gebonden blijven In 2013 hebben we die doelen concreet vertaald in een visie, een portefeuilleplan en een organisatieherziening. Lefier maakt op dit moment inderdaad ruimte voor maatschappelijke prestaties. De visie op het Lefier van de komende jaren positioneert de corporatie als: Rentmeester die haar maatschappelijk kapitaal duurzaam laat renderen Verbonden, en aanstuurbaar voor huurders en gemeenten waarin we werken De klantrelatie met onze huurders is herkenbaar aan: Betaalbaarheid van onze huren Respect voor de zelfstandigheid van onze huurders en de keuzes die zij maken Vanuit deze visie zijn in 2013 eerste stappen gezet op weg naar een concrete strategie. Lefier kan de komende jaren tenminste 50 miljoen euro per jaar gemiddeld blijven investeren. Helaas slaagden we er in 2013 niet in onze investeringen op het niveau te houden waarvoor wel ruimte was. Wel konden we eerste stappen zetten onderweg naar een duurzame investeringsstrategie, waarin de Stroomversnelling onze huurders de energierekening zal besparen en onze verdunningsstrategie dorpen vitaal moet houden. Het effect van investeringen en prijsbeleid in de bestaande voorraad moet zijn dat de betaalbare voorraad in stand blijft. Onze regionale woningmarkt blijft zorgen baren. De marktwaarde van ons bezit daalde opnieuw, al daalde hij minder dan vorig jaar. Ons verkoopprogramma stabiliseerde zich, maar bleef achter bij de doelen. Onze huurachterstanden zijn gedaald, maar het aantal ontruimingen is nog te hoog. Onze financiele situatie is gezond. Solvabiliteit en liquiditeit liggen boven de gestelde doelen en het bedrijfsresultaat is positief. De nieuwe organisatie zal 25% goedkoper zijn. De daling van de bedrijfslasten is in 2013 ingezet. De reorganisatie kost veel mensen bij Lefier hun baan. Dat gaf spanning in het bedrijf. Op dit moment vinden zowel zij die kunnen blijven als zij die hun toekomst elders vinden, gepensioneerd of elders werkend, hun weg. Een deel van de bezuinigingen, zoals de halvering van de huisvestingskosten, moeten hun beslag nog krijgen. De vervanging van de drie financiële systemen door een gezamenlijk systeem ligt op schema en kan in 2014 worden afgerond. Voor de Lefier-organisatie was 2013 een zwaar jaar. We kunnen er trots op zijn dat de waardering van onze prestaties daar niet merkbaar onder heeft geleden. De medewerkers hebben, ondanks alle onzekerheden over hun persoonlijke toekomst bij Lefier, hun maatschappelijke taak vervuld. Samen maken we bij Lefier ruimte voor de maatschappelijke prestaties die in de toekomst van ons gevraagd gaan worden. Lex de Boer, bestuurder jaarverslag

3 Lefier jaarverslag 2013 Inhoud voorwoord Profiel Lefier In welk gebied is Lefier actief? Waar staat Lefier voor? Hoe is Lefier georganiseerd? Hoe is Lefier verbonden met de samenleving? Het bezit van Lefier Prestaties Wat waren de doelen van Lefier voor 2013? Wat heeft Lefier gepresteerd in 2013? Lefier en haar medewerkers Bestuur, toezicht en medezeggenschap Normen voor goed bestuur Bestuur toezicht houden: de raad van commissarissen Medezeggenschap: Ondernemingraad Lefier Medezeggenschap: huurders- en bewonersorganisaties Financiën en bedrijfsvoering Lefier en de financiën Risicomanagement Lefier jaarrekening bijlagen verklaring accountant verklaring bestuur Lefier verklaring raad van commissarissen Lefier Juridische structuur Lefier adressen Lefier jaarverslag

4 1. Profiel 1.1. Lefier Lefier is een vernieuwende woningcorporatie in Noord-Nederland, met haar werkgebied in de gemeenten Emmen, Borger-Odoorn, Groningen, Hoogezand-Sappemeer en Stadskanaal. Het is onze maatschappelijke taak om te zorgen voor betaalbare woningen. Lefier zet zich specifiek in voor mensen met lage inkomens. Wij vinden dat iedereen zoveel mogelijk zijn leven zelfstandig vorm moet kunnen geven In welk gebied is Lefier actief? jaarverslag

5 1.3. Waar staat Lefier voor? In 2013 hebben we een heldere nieuwe visie geformuleerd gebaseerd op vier gelijkwaardige pijlers: Lefier maakt wonen betaalbaar. De kerntaak is het aanbieden van huisvesting, primair voor mensen met lage inkomens. Lefier verbindt, staat dichtbij mensen en midden in de samenleving. Lefier gelooft in de zelfstandigheid van mensen, niet in afhankelijkheid. Lefier wil met haar maatschappelijke vermogen als goed rentmeester optimaal resultaat voor de samenleving realiseren. Visie Waar staat onze corporatie voor? Rentmeester Lefier heeft een maatschappelijke opdracht. Wij zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Nu, maar ook in de toekomst. Dat betekent dat we zorgvuldig met onze woningen omgaan, zodat ze hun waarde behouden. Daarom investeren we duurzaam in onderhoud, nieuwbouw en renovatie. Alleen dan kunnen wij ook voor de komende generaties onze maatschappelijke taak vervullen. jaarverslag

6 Verbinden Een dorp of buurt is meer dan een verzameling huizen. Mensen brengen dat tot leven. Lefier kan mensen daarbij ondersteunen. Bewoners, stichtingen en zorg- en welzijnsorganisaties die in hun sociale en fysieke leefomgeving willen investeren, vinden Lefier aan hun zijde. Het lokale bestuur en onze huurders helpen Lefier zijn koers te bepalen. Hoe kijken we vanuit dat perspectief naar onze huurders? Betaalbaar In het werkgebied van Lefier hebben veel mensen een laag inkomen. Voor die mensen is Lefier er. Wij zorgen dat er voldoende betaalbare woningen zijn. Zo houden onze huurders de financiële ruimte om hun leven zelfstandig vorm te geven. Iedereen heeft recht op een woning die aan basiskwaliteitseisen voldoet. Een keuze van een huurder voor meer kwaliteit heeft wel financiële consequenties. Zelfstandig Lefier gelooft in de eigen kracht van mensen. Bewoners kunnen heel veel zelf en samen met anderen. Wij stimuleren die zelfredzaamheid. Buiten de stad Groningen vergrijst onze regio. Daardoor groeit het aantal mensen dat op een andere manier moeite heeft om zelfstandig te wonen. Wij geven mensen de ruimte om zelf met ideeën te komen en plannen uit te voeren. Waar nodig ondersteunen wij met tijd en middelen. Waar onze huurders ons niet nodig hebben, trekken wij ons terug. Strategie Overheidsbeleid en de economische situatie zijn voor ons invloedrijke externe factoren. Het is aan ons om daarin verstandig mee te bewegen en onze statutaire doelen te verwezenlijken: betaalbare woningen aanbieden aan onze doelgroepen en de gemeenschap aanmoedigen ook zelf oplossingen aan te dragen. Het strategisch plan geeft daarvoor de richting. Betaalbaar wonen We vinden dat de woonlasten voor onze huurders maximaal 30% van hun inkomen mogen bedragen. In onze regio, die niet als economisch sterk te boek staat, is het beschikbaar stellen van betaalbare woningen een vereiste. Het aantal huishoudens met een inkomen lager dan zal de komende jaren toenemen. Ons huidige woningbezit sluit daar niet voldoende bij aan. Lefier heeft in verhouding te weinig goedkope huurwoningen (tot 505) en teveel woningen in de duurdere categorie met een prijs van 505 tot 710. Dat betekent dat we de woningvoorraad moeten aanpassen, door renoveren, duurzaamheidsmaatregelen, nieuwbouw, sloop en verkoop. Daarnaast willen we het scheefwonen terugdringen, zodat de goedkope woningen daadwerkelijk beschikbaar zijn voor de mensen met een laag inkomen. Een andere reden voor het aanpassen van de woningvoorraad is het duurzamer maken van onze woningen en het verbeteren van de energieprestatie. Daarom doen we mee met landelijk initiatief De Stroomversnelling, zie ook pagina 22. We hebben besloten de komende jaren prioriteit te geven aan de bestaande voorraad boven het nieuw bouwen van woningen. In delen van ons werkgebied hebben we te maken met krimp en is het noodzakelijk om woningen te slopen zonder nieuwe terug te bouwen. In deze gebieden staat de jaarverslag

7 waardeontwikkeling onder druk. Door slimme ingrepen in onze woningvoorraad te plegen, kunnen we de waarde van ons vastgoed positief beïnvloeden. Voor het komende jaar hebben we de volgende beleidskeuzes gemaakt: Huurbeleid Onze huidige huurprijzen liggen nu op gemiddeld 69% van de maximale huur die we zouden kunnen vragen. We streven naar een percentage van gemiddeld 75%. Daarbij kiezen we ervoor om de goedkope woningen goedkoop te houden. Het huurbeleid hangt nauw samen met het beleidsthema kwaliteit. Kwaliteit Kwaliteit heeft een prijs. Een woning met veel kwaliteit heeft een hogere huurprijs dan een eenvoudige woning. Tegelijk staan we ervoor dat een woning voldoet aan een minimumkwaliteit. De komende jaren verbeteren we de prijs-kwaliteitverhouding van de bestaande woningen en brengen we in beeld wat een bewoner mag verwachten bij een bepaalde huurprijs. Verkoopbeleid Lefier zal haar verkoopbeleid aanpassen. Het is belangrijk dat de woningen hun waarde behouden, om ook op langere termijn te zorgen voor goede en betaalbare woningen. Daarnaast willen we voldoende woningen in onze portefeuille houden voor mensen met een lager inkomen. Wonen en zorg Het regeerakkoord is erop gericht dat ouderen en mensen met een handicap zoveel mogelijk thuis blijven wonen. Komend jaar brengen we in beeld wat dit betekent voor Lefier. We ondersteunen de gedachte dat mensen die zorg nodig hebben bij voorkeur zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Samen met zorginstellingen en bewoners werken we aan goed wonen met zorg. Verlaging bedrijfskosten Voor de investeringen die we moeten doen is geld nodig. Het verhogen van de huurprijzen of geld verdienen met de verkoop van woningen is geen optie in de economische situatie in ons werkgebied. Bij Lefier zijn de netto bedrijfskosten de afgelopen jaren flink gestegen. In vergelijking met andere corporaties hebben wij hogere kosten dan het gemiddelde. Daarom werken we aan een structurele verlaging van de bedrijfslasten van 25% (personeels- en kantoorkosten). Deze doelstelling willen we op 1 januari 2017 gerealiseerd hebben Hoe is Lefier georganiseerd? Juridische structuur Lefier is een stichting met aan de top een eenhoofdig bestuur en een raad van Commissarissen. Lefier werkt ook via deelname in andere bedrijven en organisaties. Van diverse deelnemingen is Stichting Lefier (mede)bestuurder. Bijlage 4 achterin dit verslag geeft een overzicht van de juridische structuur en de deelnemingen van Lefier. In de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de financiën van de deelnemingen. jaarverslag

8 Organisatiestructuur Lefier is op 1 januari 2009 ontstaan door de fusie van drie corporaties: In (Groningen), Volksbelang (Hoogezand-Sappemeer) en Wooncom (Emmen, Borger-Odoorn, Stadskanaal) en kende de afgelopen jaren een decentraal organisatiemodel, met drie woonbedrijven (StadGroningen, ZuidoostDrente en Hoogezand/Stadskanaal), een Ontwikkelbedrijf en een centrale kern. Ontwikkelingen in de woningmarkt en de corporatiesector maken de doorgroei naar één organisatie, die efficiënter en goedkoper is, noodzakelijk. In 2013 is een reorganisatie voorbereid, die in 2014 wordt doorgevoerd, om Lefier op maat te maken voor de regio én klaar voor de toekomst. De organisatie wordt ingericht volgens een nieuwe structuur (zie de volgende alinea). Het nieuwe Lefier is zowel gebundeld als dichtbij mensen. De nieuwe organisatie omvat naast acht gebiedsteams die lokaal verantwoordelijk zijn voor onder meer verhuur en onderhoud, een centrale plek waar de gebundelde werkzaamheden plaatsvinden. Op die manier werken we niet allen efficiënter maar zijn we ook beter in staat onze taken voor de hele regio af te stemmen en optimaal uit te voeren. Nieuwe organisatiestructuur Lefier Vastgoed, financiën en maatschappelijk rendement worden in drie directies ondergebracht. Zij verschillen immers wezenlijk van elkaar, maar moeten elkaar tegelijk op een strategische manier voeden. Het bedrijfsonderdeel Vastgoed zorgt voor optimaal marktconform rendement. Financiën biedt het onderdeel Vastgoed investeringscapaciteit en zorgt voor behoud of groei van het vermogen. Het bedrijfsonderdeel Maatschappelijk presteren ontvangt jaarlijks een bedrag uit het bedrijfsonderdeel Financiën. Daarmee worden bijvoorbeeld activiteiten voor leefbaarheid gefinancierd. In deze organisatiestructuur wordt de relatie tussen de verschillende doelstellingen van een woningcorporatie en de geldstromen daarbinnen transparant gemaakt Hoe is Lefier verbonden met de samenleving? Samenwerking met partners Lefier staat midden in de maatschappij. Krachten bundelen, kennis delen en ervaringen uitwisselen vinden wij belangrijk. Daarom werken wij samen met andere partijen. Zij helpen ons om onze koers te bepalen. Gedurende het jaar bespreken we tijdens formeel en informeel overleg met belanghebbenden allerlei onderwerpen op het gebied van volkshuisvesting en de taken van Lefier. Partijen waar we mee samenwerken zijn: bewonersorganisaties gemeenten zorg/welzijnsorganisaties politie onderwijsinstellingen wijkorganisaties collega-corporaties brancheorganisaties organisaties in de bouwsector Een volledig overzicht van onze belanghebbenden is te vinden op onze website: jaarverslag

9 Prestatieafspraken Met onder andere de gemeenten in ons werkgebied maken we afspraken over de prestaties die we leveren op het gebied van volkshuisvesting. Het gaat daarbij om afspraken over woningvoorraad (sloop nieuwbouw, woningverbetering), werken aan een schone en veilige leefomgeving, bevorderen van burgerparticipatie en versterken van zelfredzaamheid van inwoners. Voor 2013 heeft elk woonbedrijf van Lefier in het eigen werkgebied prestatieafspraken gemaakt met gemeenten en collega-corporaties. In het hoofdstuk Prestaties van Lefier in 2013 komt aan bod hoe Lefier in 2013 uitvoering gaf aan deze afspraken. Een overzicht van alle gemaakte prestatieafspraken is te vinden op onze website: Het bezit van Lefier Lefier heeft in totaal woningen in de gemeenten Emmen, Borger-Odoorn, Groningen, Hoogezand-Sappemeer, Stadskanaal en Ten Boer. Daarnaast heeft Lefier onzelfstandige woongelegenheden, voornamelijk voor jongerenhuisvesting in de stad Groningen, 270 eenheden in verzorgingstehuizen en een aantal niet-woongelegenheden als garages, bedrijfsruimtes en maatschappelijk vastgoed. Bezit Lefier op woningen onzelfstandige eenheden eenheden in verzorgingstehuizen 270 totaal woongelegenheden garages bedrijfsruimtes 258 maatschappelijk vastgoed 156 overig bezit 551 totaal woningen Woningen Lefier per gemeente op Borger-Odoorn Emmen Groningen Hoogezand-Sappemeer Stadskanaal Ten Boer 1 totaal jaarverslag

10 Energielabel woningen Lefier per Label Borger- Odoorn Emmen Groningen Hoogezand- Sappemeer Stadskanaal totaal A A B C D E F G jaarverslag

11 2. Prestaties 2.1. Wat waren de doelen van Lefier voor 2013? In 2013 vormden onderstaande uitgangspunten het kader voor de maatschappelijke prestaties van Lefier. In 2013 is gewerkt aan een nieuw Strategisch Plan , dat de basis zal zijn voor het dagelijks werk in de nieuwe organisatie vanaf medio Tevreden klanten: Lefier als klantcorporatie Wij leveren onze klanten de diensten en producten die passen bij hun vraag en garanderen een goede dienstverlening. Mensen kunnen op ons vertrouwen. Klanten wier verwachtingen we overtreffen, zijn onze beste ambassadeurs. Ambities: Een goede klantwaardering (waarderingscijfer minimaal een 7). Goed bereikbaar zijn via meerdere kanalen (post, telefoon, website, ) Snelle en adequate afhandeling van klantvragen Klanten zijn welkom op ons kantoor; zo nodig gaat een medewerker van Lefier op huisbezoek. Goede, stabiele kwaliteit van onze woningen en dienstverlening Huisvesting bieden aan mensen die moeilijk toegang hebben tot de woningmarkt (jongeren, ouderen en gehandicapten). 2. Goede woningen: Lefier als vastgoedcorporatie De strategische opgaven en het strategisch opgavenbeleid zijn bij Lefier onder lokaal beheer. Centraal regelen we het vermogen en de financiële risicoafdekking. Onze investeringscapaciteit zetten we in voor lokale en regionale opgaven. Ambities: Voldoende goede en betaalbare huisvesting (zowel huur- als koopwoningen) beschikbaar stellen die aansluit bij de marktvraag nu en op langere termijn. Met de gemeenten concreet onze investeringsopgaven benoemen, zodat toetsing en verantwoording mogelijk is. Woonbedrijfoverschrijdend werken: geld verdienen waar het kan, om uit te kunnen geven waar het moet. Optimaliseren van rendement en benoemen van de prijskwaliteitverhouding van ons vastgoed. Flexibiliteit inbouwen; 30% flexibiliteit binnen de formatie van het Ontwikkelbedrijf. Aandacht voor duurzaamheid (people, planet, profit). Meebewegen met de krimp waar deze zich manifesteert. Werken aan waardebehoud en waardestijging van ons vastgoed. 3. Vitale buurten, wijken en dorpen: Lefier als wijkregisseur Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. Het omvat ook samenleven, deelnemen aan de maatschappij en je eigen woon- en leefsituatie bepalen. Mensen willen een fijn huis, een veilige buurt met voldoende voorzieningen in een kansrijke omgeving. Leefbaarheid maken bewoners zelf en met elkaar. Wij geloven in de ontwikkelkracht van mensen. Waar nodig dragen wij bij aan sociale samenhang, door activering van bewoners en/of ondersteuning van initiatieven. Ambities: Samen met bewoners een veilige, kansrijke en inspirerende woonomgeving creëren en onderhouden. Investeren in een prettige, duurzame woonomgeving met goede (basis)voorzieningen, en een actieve rol spelen bij het oplossen van woonoverlast. Samenwerken met bewoners en andere belanghebbenden aan gedeelde doelen. Daarbij transparant zijn over onze grenzen, keuzes en de middelen. Ketensamenwerking met stakeholders (gemeente, zorg-, welzijn-, onderwijs- en bewonersorganisaties). Waar het moet het voortouw nemen in samenwerkingsprocessen in buurt, wijk en dorp. Adequate bewonersparticipatie organiseren. jaarverslag

12 Samen met maatschappelijke organisaties en het bedrijfsleven een visie ontwikkelen op de aanwezigheid van voorzieningen in de regio. Ons sterk maken voor het behoud c.q. verkrijgen van voldoende woonfaciliteiten en een kansrijke omgeving en mede daarvoor ons portfoliobeleid en vermogensbeheer inzetten. Zelforganisatie van bewoners stimuleren en ondersteunen. Een bijdrage leveren aan de vorming van regionale leefbaarheidfondsen Wat heeft Lefier gepresteerd in 2013? Verhuur van woningen Toewijzing woningen Lefier heeft in ,3 % van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen lager dan Bij de toewijzing van een woning wordt het inkomen van de huurder gecontroleerd. Met dit percentage voldoet Lefier aan de Europese norm, die bepaalt dat woningcorporaties 90% van hun woningen moeten verhuren aan mensen met een laag inkomen. In 2013 kregen huurwoningen van Lefier een andere huurder, circa 13% van het bezit. Bij het woonbedrijf Hoogezand/Stadskanaal kregen 695 sociale huurwoningen een nieuwe huurder. In Groningen werden in mensen aan een (andere) sociale huurwoning of kamer van Lefier geholpen. Het grootste deel hiervan betreft (studenten)kamers. Bij Lefier ZuidoostDrenthe kregen sociale huurwoningen een nieuwe huurder, waarvan 90 nieuwbouwwoningen. In onderstaande tabel een overzicht van de toewijzingen per gemeente waar Lefier werkzaam is. In de tabel is de gemeente Ten Boer, waar Lefier ook woningbezit heeft, niet opgenomen, omdat hier in 2013 geen woningen zijn toegewezen. Woningtoewijzingen per gemeente in 2013 Sociale woningvoorraad Borger- Odoorn Emmen Groningen Hoogezand- Sappemeer Huishoudinkomen Huishoudinkomen > Subtotaal % toewijzingen ,7% 91,9% 99,5% 96,8% 95,1% 96,3% Stadskanaal Totaal Vrije sector Bijzondere doelgroepen Totaal jaarverslag

13 Aantal toewijzingen in 2013 Huurprijs ( ) Totaal < 374,44 374,44 535,91 > 535,91 Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar, inkomen < 65 jaar, inkomen > jaar of ouder, inkomen jaar of ouder, inkomen > Subtotaal Tweepersoonhuishoudens < 65 jaar, inkomen < 65 jaar, inkomen > jaar of ouder, inkomen jaar of ouder, inkomen > Subtotaal Drie- en meerpersoonshuishoudens < 65 jaar, inkomen < 65 jaar, inkomen > jaar of ouder, inkomen jaar of ouder, inkomen > Subtotaal Toewijzing bijzondere doelgroepen Aantal toewijzingen aan bijzondere doelgroepen 125 Totaal aantal toewijzingen Verhuurbaarheid Als een woning wordt opgezegd proberen we hiervoor zo snel mogelijk weer een nieuwe huurder te vinden. Dit was in 2013 op diverse plekken een punt van zorg. Leegstand betekent minder inkomsten voor Lefier en het is bovendien niet wenselijk voor een buurt. Deels was dit een gevolg van een te lange doorlooptijd in de processen bij Lefier. Een andere oorzaak voor leegstand is dat sommige woningen minder gewild lijken te zijn bij huurders. In de woonbedrijven Hoogezand/Stadskanaal en ZuidoostDrenthe is in 2013 het interne verhuurproces efficiënter ingericht, om woningen sneller te kunnen verhuren. Het aantal dagen dat een woning leegstaat is in ZuidoostDrenthe hierdoor verlaagd van 23 in het eerste kwartaal van 2013 naar 18,9 in het vierde kwartaal. De norm van 16 dagen hebben we echter nog niet bereikt. In Groningen is de verhuurbaarheid van de woningen over het algemeen goed, het lukt echter nog niet om de complexen Tasman Toren en Kop van Oost (beide vrije sector) in zijn geheel verhuurd te krijgen en te houden. Het dwingt ons om de grenzen op te zoeken: wat is de uiterste verhuurprijs om leegstand en dus derving te voorkomen, zonder al te veel in te leveren op de huurprijs. Met open dagen en promotie (o.m. bij grote bedrijven en organisaties zoals UMCG, IBM en GASUNIE) proberen jaarverslag

14 we de verhuur en verkoop te stimuleren. Ook de kamers in de grote jongerenflats in Selwerd zijn minder in trek en worden moeilijker verhuurd, een trend die sinds een aantal jaren zichtbaar is. In Hoogezand en Stadskanaal viel op dat in de huidige tijd van vergrijzing het verhuren van seniorenwoningen moeizaam verliep. We hebben de huurprijzen verlaagd en de promotie geïntensiveerd. Ook is de leeftijdbeperking van sommige complexen aangepast, zodat mensen jonger dan 55 ervoor in aanmerking kunnen komen. We gaan de effecten hiervan monitoren en bepalen of verdere actie nodig is. Ook in ZuidoostDrenthe zijn de woningen met de meeste leegstand kleine seniorenwoningen. We onderzoeken nu of we deze geschikt kunnen maken voor wonen met extramurale zorg of voor andere doelgroepen. Met advertenties, rondleidingen en andere acties speciaal gericht op ouderen brengen we ze onder de aandacht. Bovengenoemde signalen vragen om een nadere analyse van de woningmarkt in dit segment. We onderzoeken of het aantal, het woningtype en de prijs/kwaliteitverhouding van onze woningen aansluiten bij de woonwensen van ouderen. In onze nieuwe strategie nemen we deze input mee. Aanpak huurachterstanden Het aantal huishoudens met een betalingsachterstand nam in 2013 toe. Dit heeft voor een deel te maken met de verslechterde economische situatie. Daarnaast spelen ook interne factoren een rol, zoals de reorganisatie. Eind 2013 hebben we stappen ondernomen om sneller in te kunnen grijpen als een betalingachterstand dreigt, om te voorkomen dat huurschulden te hoog oplopen. Huurders met betalingsproblemen bieden we budgettrainingen aan en waar nodig schakelen we schuldhulpverlening in. Deze aanpak blijkt succesvol. In Hoogezand zijn we in 2013 in gesprek gegaan met de GKB, Werk & Inkomen, Kwartier Zorg & Welzijn, Steelande en Woonkans met als doel huurachterstanden te verminderen. In de uitvoering zijn al resultaten geboekt. In 2014 zetten we dit voort om uiteindelijk te komen tot duidelijke afspraken. In Stadskanaal proberen we huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen door vooraf te toetsen of de gewenste woning qua prijs past bij het inkomen van de woningzoekende. De woonbedrijven van Lefier hanteren verschillende incassoprocessen en verschillen in de analyse van de achterstanden, waardoor deze moeilijk vergelijkbaar zijn. In 2014 maken we eenduidige, strakkere afspraken over de incassoprocedure en de aanpak van betalingsachterstanden. Ontruimingen Lefier spant zich in om het aantal huisuitzettingen ieder jaar verder terug te dringen. Waar mogelijk nemen we preventieve maatregelen om uitzetting door huurschulden of overlast te voorkomen. Daarvoor werken alle woonbedrijven samen met onder meer de gemeentelijke kredietbank en hulpverleningsorganisaties. Bij het woonbedrijf ZuidoostDrenthe zijn in woningen ontruimd vanwege huurschulden (17 in 2012). Dankzij nauwe samenwerking met schuldhulp en de deurwaarder hebben we het merendeel van de aangezegde ontruimingen (183) weten te voorkomen. Naast ontruimingen vanwege huurschuld waren er 24 ontruimingen (norm 18) vanwege sterke overlast of het exploiteren van een hennepplantage. In Groningen zijn 33 woningen ontruimd vanwege huurschulden (in 2012 waren dat er 23) en geen enkele vanwege overlast. Bij het woonbedrijf Hoogezand/Stadskanaal hebben 21 ontruimingen plaatsgevonden wegens huurschuld en 3 wegens overlast. In 85 gevallen zijn we er in geslaagd een dreigende ontruiming te voorkomen. jaarverslag

15 Huisvesting van bijzondere doelgroepen Kwetsbare personen kunnen bij Lefier op bijzondere aandacht rekenen, bijvoorbeeld mensen met een lichamelijke of psychische beperking, met financiële of sociale problemen. Lefier investeert samen met haar maatschappelijke partners in diverse maatschappelijke voorzieningen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Lefier streeft ernaar mensen van jong tot oud bij het wonen de juiste ondersteuning te geven, zodat ze zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Toewijzing woningen aan kwetsbare huishoudens Lefier heeft in Groningen in totaal 39 woningen toegewezen aan bijzondere doelgroepen ((ex-) psychiatrische patiënten, (ex-)verslaafden, ex-dak- en thuislozen, ex-gedetineerden). Lefier Hoogezand/Stadskanaal heeft in woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen (herhuisvesting via Woonkans, huisvesting in het kader van de wet maatschappelijk ondersteuning en statushouders). Lefier ZuidoostDrenthe heeft in woningen verhuurd aan kwetsbare huishoudens. (Her)huisvesting wegens huisuitzetting Met de gemeenten en collega-corporaties hebben we afspraken over de (her)huisvesting van mensen die vanwege huurschuld of overlast hun huis uit zijn gezet, met als doel herhaling van de problemen te voorkomen. Onder strikte voorwaarden, bijvoorbeeld het accepteren van begeleiding, geven we mensen een nieuwe kans om een woning te huren. Lefier ZuidoostDrenthe heeft in 2013 het convenant Woonkansenbeleid ondertekend, met Domesta, Woonservice, Sedna, Leger des Heils en de gemeenten Emmen, Borger-Odoorn en Coevorden. In het convenant zijn afspraken vastgelegd over de (her)huisvesting van overlastveroorzakers. Statushouders Evenals de collega-woningcorporaties verzorgt Lefier jaarlijks de huisvesting van statushouders ofwel verblijfsgerechtigden. Dit gaat in samenspraak met de gemeenten die een taakstelling krijgen voor het huisvesten van deze doelgroep. In alle gemeenten waar Lefier actief is hebben we aan deze taakstelling voldaan. In de stad Groningen geldt een gemeentelijke taakstelling voor vergunninghouders en is er geen aparte taakstelling per corporatie. Aan de gemeentelijke taak is voldaan. Houders van een verblijfsvergunning krijgen urgentie en kunnen via WoningNet zelf reageren op woningen. Wonen en zorg Enkele voorbeelden van projecten uit 2013: Lefier ZuidoostDrenthe ontwikkelde samen met de Gemeente Emmen een Multifunctioneel Centrum (MFC) in Emmer-Compascuum, in combinatie met 33 ruime huurappartementen met 2 slaapkamers, waar Zorggroep Tangenborgh thuiszorg, alarmering en dagbesteding biedt. jaarverslag

16 Twaalf van de zestien historische huisjes in het Hofje in de Stadskanaalster Parkwijk worden verhuurd aan Lentis. Lentis biedt hier een beschermende woonvorm voor mensen met een psychiatrische achtergrond. In Hoogezand is het complex aan de F. Bolstraat omgebouwd voor de organisatie Novo. In de eerste helft van 2013 is aan de Helperwestsingel in Groningen een project met 20 eenheden voor de Zijlen en de Basegroep opgeleverd, voor jongeren met een verstandelijke beperking. Aan de Curaçaostraat in Groningen bouwt Lefier 11 zogenoemde kangoeroewoningen, die in maart 2014 worden opgeleverd. Dit zijn huurwoningen waar mantelzorgers en mantelzorgontvangers ieder zelfstandig maar toch samen kunnen wonen. Dienstverlening aan onze klanten Naar één organisatie In 2013 heeft Lefier veel tijd en energie gestoken in de verandering naar één organisatie. Doel is goedkoper en efficiënter werken, zodat we in de toekomst kunnen blijven zorgen voor betaalbare woningen. In de tussentijd gaat het dagelijks werk gewoon door. Ons streven is dat klanten zo weinig mogelijk last hebben van de veranderingen binnen Lefier. Vanwege de aankomende reorganisatie werden tijdelijke contracten niet verlengd en vertrekkende medewerkers niet vervangen. Ook vroegen interne projecten veel van de inzet en creativiteit van medewerkers. Mogelijk zijn klantvragen hierdoor soms minder snel en adequaat afgehandeld dan klanten van ons mogen verwachten. Ondanks de tijdelijke onderbezetting op sommige afdelingen, hebben we ons ingezet om de dienstverlening zo goed mogelijk op peil te houden. Bereikbaarheid en informatie We willen voor klanten goed bereikbaar zijn via meerdere kanalen (post, telefoon, website, , kantoor) en zorgen voor een snelle en adequate afhandeling van klantvragen. Begin oktober is de nieuwe website van Lefier geïntroduceerd. Alle informatie voor huurders en woningzoekenden is nu gebundeld op één website met een herkenbare en eenduidige Lefier-huisstijl. In 2014 wordt de website verder uitgebreid met een huurdersportaal, waar huurders online reparatieverzoeken kunnen indienen en hun gegevens inzien. Het project om een nieuwe webportal te realiseren is al enkele jaren geleden gestart en kende een lange doorlooptijd en een overschrijding van het budget. Dit is te wijten aan verschillende organisatorische problemen binnen Lefier. In 2013 heeft een intern onderzoek plaatsgevonden om lering te trekken uit dit project ten behoeve van volgende projecten. Onze huurders ontvangen enkele malen per jaar een bewonersblad met informatie over Lefier, haar activiteiten en haar dienstverlening. Ook in 2013 is dit blad verschenen, met uitzondering van het woonbedrijf in Groningen. Verder maken we informatie voor huurders beschikbaar via folders, nieuwsbrieven, de website en social media. Klanttevredenheid We horen graag wat onze klanten vinden van onze dienstverlening, zodat we deze waar nodig verder kunnen verbeteren. Bij de woonbedrijven Hoogezand-Stadskanaal en ZuidoostDrenthe is, evenals in voorgaande jaren, een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Er wordt gekeken naar negen onderdelen; vanaf het moment jaarverslag

17 dat een woningzoekende binnenkomt en huurder wordt, tot en met het moment dat deze huurder weer vertrekt en nagenoeg alles wat de corporatie in die tussentijd aan dienstverlening biedt. Dit gebeurt met vragenlijsten die naar de huurders worden toegestuurd en door meting van de telefonische bereikbaarheid en informatievoorziening in de woonwinkels. In Stadskanaal is het gouden KWHhuurlabel opnieuw behaald. Uit de KWH-meting in Hoogezand kwamen enkele verbeterpunten voor de website en de telefooncentrale naar voren. Deze verbeteringen zijn uitgevoerd, waardoor naar verwachting het KWH-label wordt gehaald. Ook het woonbedrijf ZuidoostDrenthe zal het gouden KWH-huurlabel naar verwachting weer behalen. Er is weliswaar sprake van een daling ten opzichte van vorig jaar, maar de scores zijn voldoende voor het behalen van het label. Het woonbedrijf Groningen neemt niet deel aan het KWH-huurlabel. Hier is in 2013 geen meting gedaan van de klanttevredenheid. Klachtenafhandeling Wij doen er alles aan om goede producten en diensten te leveren. Toch kan het zijn dat een klant niet tevreden is. Wanneer iemand een klacht heeft, kan deze in eerste instantie worden gemeld bij het betreffende woonbedrijf van Lefier. Wanneer de huurder/klager niet tevreden is over de klachtafhandeling door het woonbedrijf, kan hij/zij een officiële klacht indienen bij een onafhankelijke klachtencommissie in de eigen regio. Bij het woonbedrijf ZuidoostDrenthe kwamen 48 klachten binnen over uiteenlopende zaken. Er is één klacht over Lefier behandeld bij de Regionale Geschillen Commissie, waarbij Lefier in het gelijk werd gesteld. Vorig jaar waren dat er nog drie. De Huurcommissie behandelde twee klachten, 50% minder dan het jaar ervoor. Bij het woonbedrijf Groningen werden in totaal 211 klachten afgehandeld. Bij de Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen werden vier klachten over Lefier behandeld. In het woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal kregen we 21 (Hoogezand) en 40 (Stadskanaal) klachten van klanten. Alle klachten konden in onderling overleg worden opgelost, geen van de klachten hoefden te worden voorgelegd aan de Gezamenlijke Geschillencommissie Midden Groningen. Betaalbaar wonen Betaalbare woningen in de Noordelijke (krimp)regio Lefier heeft de maatschappelijke opdracht om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen. In 2013 heeft een groot woonlastenonderzoek plaatsgevonden onder de huurders van Lefier, op initiatief van de huurdersorganisaties verenigd in het Noordelijke Overleg Lefier (NOL). De uitkomsten: Het gemiddelde inkomen is in Noord-Nederland lager dan landelijk. De kale huur ligt hoger. Het gebruik van de huurtoeslag is hoger dan landelijk. De energielasten zijn bij de huurders van Lefier hoger dan de landelijke gemiddelden. Deze toenemende druk op de woonlasten in verhouding tot de lage inkomens heeft de voortdurende aandacht van het NOL en Lefier. Daarbij hebben we in delen van Oost-Groningen en Drenthe te maken met krimp. De bevolking in zijn totaliteit neemt af, het aandeel ouderen groeit, terwijl het aandeel jongeren afneemt. Met onze woningvoorraad moeten we inspelen op deze ontwikkelingen. Lefier wil graag een toekomstbestendig woningbezit, zodat ook volgende generaties goed kunnen wonen. Dat houdt in dat een deel van onze woningen gesloopt zal worden. Ook gaan we woningen renoveren, energiezuiniger maken, verkopen en nieuwe woningen bouwen. jaarverslag

18 In 2013 hebben we gewerkt aan een nieuwe strategie hoe we de komende jaren kunnen zorgen voor kwalitatief goede en betaalbare woningen voor onze doelgroep, het Portefeuilleplan. In de komende periode zal dit plan verder worden uitgewerkt in concrete plannen voor onze buurten, wijken en dorpen. Huurverhoging De afgelopen jaren volgde de vastgestelde maximale jaarlijkse huurverhoging voor sociale huurwoningen de inflatie. In 2013 was dit niet meer het geval. Lefier heeft in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging voor zelfstandige sociale huurwoningen toegepast en daarmee gebruik gemaakt van de maximale ruimte die het Ministerie ons biedt in de verhoging van de huren. Er is een basishuurverhoging van maximaal 4% (inflatie + 1,5%) toegepast voor iedereen en daarnaast een inkomensafhankelijke huurverhoging voor twee inkomensgroepen. Huurders met een inkomen van tot kregen een huurverhoging van 4,5%. Huurders met een inkomen boven de kregen een huurverhoging van 6,5%. Zoals verwacht hebben we meer bezwaren tegen de huurverhoging ontvangen dan in andere jaren, in totaal 461. Dat betekent dat 1,82% van onze huurders van een zelfstandige sociale huurwoning bezwaar heeft gemaakt. Hoewel dat veel meer is dan in voorgaande jaren, valt het mee in vergelijking met de aantallen bezwaren elders in het land. In ruim de helft van de gevallen maakte de huurder bezwaar omdat het inkomen dat wij hanteerden op basis van gegevens van de belastingdienst niet overeenkwam met het werkelijke inkomen. 34% van de bezwaren heeft geleid tot een verlaging van de voorgestelde huurverhoging. Bouwproductie Volkshuisvestelijke prestaties 2013 Volkshuisvestelijke prestaties in 2013 Lefier (woongelegenheden) (woningen, onzelfstandige eenheden en eenheden in verzorgingstehuizen) Odoorn Emmen Groningen Borger- Hoogezand- Sappemeer Stadskanaal totaal totaal begroot Aantal nieuwe sociale huur woningen opgeleverd Aantal nieuwe vrije sector woningen opgeleverd Aantal nieuwe koopwoningen opgeleverd Aantal woningen aangekocht Aantal woningen ingrijpend* verbeterd Aantal woningen EPA** uitgevoerd Aantal woningen verkocht Aantal Te Woon Aantal woningen gesloopt * investering < ,- per woning **energiebesparende maatregelen jaarverslag

19 Volkshuisvestelijke prestaties in 2013 Lefier (niet-woongelegenheden) (garages, bedrijfsruimtes, maatschappelijk vastgoed) Borger- Odoorn Emmen Groningen Hoogezand- Sappemeer Stadskanaal totaal totaal begroot nieuw opgeleverd aangekocht verkocht gesloopt Verkoop De verkoop is gehalveerd ten opzichte van het jaar Met name in het duurdere segment (vanaf ) is nauwelijks beweging. Maar ook de goedkopere woningen worden steeds moeizamer verkocht. Alleen in ZuidoostDrenthe was een opleving te zien. Een van de oorzaken van de teruglopende verkoop is dat kopers moeilijker een hypotheek kunnen krijgen. Doordat er minder huurwoningen worden opgezegd, komen minder woningen uit de bestaande voorraad beschikbaar voor verkoop. In de nieuwe strategie voor onze woningvoorraad, het Portefeuilleplan, hebben we daarom het aantal woningen dat we willen verkopen verlaagd van 250 naar 125. Dit is een realistisch en haalbaar aantal, zodat we financieel geen risico lopen met verkoop. Alle woonbedrijven hebben maatregelen genomen om de verkoop te bevorderen, zoals het woonklaar opleveren van de woningen, een pimp-je-huis-pakket waarmee de koper de woning kan aanpassen naar eigen wens, Open Huis, etc. Nieuwbouw en woningverbetering Zowel de nieuwbouw als de woningverbetering blijft fors achter bij wat we hadden gepland voor Enkele projecten zijn gestaakt en vele hebben vertraging opgelopen. Voor het achterblijven van de productie kunnen diverse oorzaken genoemd worden. Ten eerste hebben we vanwege de verhuurderheffing die corporaties wordt opgelegd opnieuw afgewogen welke projecten we nog kunnen uitvoeren. Hierbij hebben we diverse initiatieven gestaakt. Verder spelen ook de nieuwe strategiebepaling en de organisatieverandering een rol. Een laatste oorzaak is de kwaliteit van onze planningen. De ervaring leert dat we te optimistische projectplanningen hanteren. In 2013 hebben we de interne processen en besluitvorming rond bouwprojecten aangescherpt om slagvaardiger te kunnen werken. Bouwplannen komende jaren In afwachting van het nieuwe strategisch plan en portefeuilleplan zijn er in 2013 minder nieuwe projecten bij gekomen. De komende jaren tot 2017 verwachten we minder projecten op te leveren dan oorspronkelijk gepland. Bouwplannen in Nieuw-Weerdinge In Emmen zijn in 2013 herzien. Lefier wil hier 70 woningen slopen en er maximaal 28 voor terug bouwen, minder dan oorspronkelijk gepland. Het oorspronkelijke nieuwbouwplan is in deze (economische) omstandigheden te duur en te omvangrijk. Lefier is van plan om in de jaren 2015 tot 2018 in de Florawijk in Musselkanaal 83 woningen af te breken. Op basis van onderzoek concluderen we dat het aantal sociale huurwoningen in Musselkanaal in de aankomende jaren met 8% moet krimpen, omdat het inwonersaantal afneemt. In jaarverslag

20 september zijn bewoners geïnformeerd over het voornemen tot sloop. Samen met de gemeente Stadskanaal, bewoners en andere partners maken we een nieuw plan hoe de Florawijk er in de toekomst uit moet gaan zien. De komende 12 jaar wordt Gorecht-West In Hoogezand grondig aangepakt. Ongeveer 340 woningen worden gesloopt, circa 320 woningen worden nieuw gebouwd. Daarnaast worden 200 woningen verbeterd. Naast aandacht voor de woningen is er veel aandacht voor de bewoners. Een sociaal team helpt bewoners stappen op de maatschappelijke ladder te maken. In maart 2013 werd begonnen met de sloop in Gorecht-West. In de Groningse wijk Paddepoel start Lefier in 2014 met de bouw van 32 eengezinswoningen en 18 appartementen. Om ruimte te kunnen maken voor de nieuwbouw zijn in 2013 een aantal blokken met verouderde bejaardenwoningen gesloopt. Nieuwbouwprojecten in 2013 Aan de Boslaan in Onstwedde hebben wij sociale huurwoningen gerealiseerd met een compleet woonprogramma op de begane grond, zodat ouderen er op hoge leeftijd zelfstandig kunnen blijven wonen. In het derde kwartaal van 2013 zijn de laatste twee blokjes van 3 woningen opgeleverd. Aan de Schoolstraat in Musselkanaal ontwikkelde Lefier twaalf woningen, waarvan twee levensloopbestendig. Helaas hebben we de bouw nog niet kunnen starten. De bouw start in In het Margrietpark in Sappemeer ging in 2013 de bouw van 54 eengezinshuurwoningen van start. Dit sluit aan bij de wens van wijkbewoners om het Margrietpark aantrekkelijk te maken voor gezinnen met (jonge) kinderen. Lefier ZuidoostDrenthe heeft in het gebied Spil e.o. in Emmer-Compascuum 18 levensloopbestendige woningen en 32 eengezinswoningen opgeleverd. Door het bouwen van deze woningen blijft het dorp aantrekkelijk, levendig en jong. In Emmermeer zijn aan de Middenhaag 34 nieuwbouw sociale huur appartementen opgeleverd. Aan de Boerschapslaan in Angelslo zijn vijf sociale huurwoningen opgeleverd. De oplevering van 84 appartementen in winkelcentrum Emmerhout, gepland voor december 2013, is helaas vertraagd en verschoven naar maart Lefier bouwt aan de Vaart in Nieuw-Amsterdam 19 huurappartementen, waarvan 16 in de sociale sector. Het appartementencomplex is verbonden met het naastgelegen gerestaureerde monumentale pand en geeft het centrum van Nieuw-Amsterdam een mooi aanzicht. Oplevering medio De versnelde bouw van 8 woningen in de Zandlaan in Nieuw Amsterdam is niet gelukt in 2013, omdat hier eerst het bestemmingsplan moest worden gewijzigd. Deze productie schuift door naar Lefier bouwt aan de Curaçaostraat in Groningen 36 woningen, waarvan 11 mantelzorgwoningen. De oplevering is eind maart Een deel van de woningen is te koop en een deel is te huur. In 2013 zijn alle koopwoningen verkocht. m2o5 Real Estate is medio 2013 gestart met de bouw van 132 studio s voor jongeren voor Lefier in het Europapark in Groningen. Dit plan maakt onderdeel uit van de manifestatie BouwJong!, een gezamenlijk initiatief van gemeente en corporaties om woonruimte te creëren voor het groeiend aantal jongeren in de stad Groningen. De verwachting is dat het gebouw in het derde kwartaal van 2014 in gebruik zal worden genomen. jaarverslag

21 Woningverbetering in 2013 Lefier verbetert de kwaliteit van een groot deel van haar woningen. Vaak gaat het om energiebesparende maatregelen zoals isolatie en dubbel glas. Soms worden ook de keuken en badkamer opgeknapt. Het aantal ingrijpende verbeteringen in ZuidoostDrenthe is iets lager dan we van plan waren, doordat er wegens onvoldoende deelname (< 70%) minder woningen worden uitgevoerd. Ook hebben we een aantal projecten afgeblazen omdat de investeringen per woning te hoog zouden worden. Wel zijn verbeteringen uitgevoerd bij 94 woningen aan het Meerveld en de Emmalaan in Emmen, 41 woningen aan de Sportlaan in Nieuw-Buinen, 22 woningen aan de Bloemenstraten en 21 woningen aan de Spindel in Emmer-Compascuum. Ongeveer 260 huurders van Domesta en Lefier in de wijk Bargeres konden meedoen aan het zonneboilerproject van Emmen bespaart. De actie leverde 60 aanmeldingen op, aanzienlijk minder dan gehoopt. In het afgelopen jaar zijn in Hoogezand in 56 woningen energiebesparende maatregelen toegepast. In de Donker Curtius flat heeft Lefier 144 woningen van een individuele ketel voorzien. In Stadskanaal is de woningverbetering aan de hoogbouw van de Achterstekamp doorgeschoven naar In Groningen kende het woningverbeterproject aan de Bankastraat een zeer lange doorlooptijd. Het is niet gelukt om dit in 2013 op te leveren, zoals gepland. In augustus 2013 is gestart met een grootschalig woningverbeteringsproject van 27 boven- en benedenwoningen aan de Helper Kerkstraat en de Coendersweg, in de Groningse wijk Helpman. Ook zijn we in 2013 gestart met de verbetering van 107 woningen in Lewenborg, die in 2014 worden opgeleverd. Kwaliteit van onze woningen Onderhoud Dagelijks onderhoud In elke woning zijn af en toe reparaties nodig. Sommige reparaties worden door Lefier uitgevoerd en vergoed. Voor andere reparaties en onderhoudsklussen is de huurder zelf verantwoordelijk. Reparatieverzoeken kunnen we niet plannen of voorspellen, we hebben wel invloed op de wijze waarop we ze verhelpen en aanpakken. Dit doen we met vakkundige allround vaklieden, die hun werkzaamheden professioneel uitvoeren, waarbij we herhaalbezoeken zoveel mogelijk proberen te voorkomen. Dit verlangen we ook van andere bedrijven die we voor specialistische werkzaamheden inhuren. Onze doelgroep moet kunnen rekenen op betaalbaar en kwalitatief volwaardig wonen. We herstellen waar mogelijk en vervangen waar nodig. Zo houden we de uitgaven in de hand en de kwaliteit van de woningen op niveau. We zijn duidelijk over wat onze klanten van ons kunnen verwachten, maar ook over wat wij van hen verwachten. Planmatig onderhoud Lefier voert niet alleen reparaties uit als er een melding is, we plannen ook groot onderhoud aan onze woningen in. Om de kwaliteit van de woningen nu en in de toekomst te waarborgen heeft Lefier in 2013 bij een groot aantal woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. Dit onderhoud bestaat onder meer uit schilderwerk, vervanging van installaties en gevelherstel. Enkele voorbeelden: In ZuidoostDrenthe is in 240 woningen asbest gesaneerd en zijn in 120 woningen in de Nicolaiflat in Emmen cv-ketels vervangen. We werken aan de hand van een meerjarenonderhoudsbegroting en maken steeds een afweging tussen de gewenste kwaliteit en de kosten. Vaak voeren we planmatig onderhoud uit in combinatie met woningverbeteringsprojecten. Ondermeer in de wijk Gorecht-West in Hoogezand en aan de Bankastraat in Groningen was dit in 2013 het geval. jaarverslag

22 We zijn in 2013 begonnen om de kenmerken en de conditie van onze woningen goed in kaart te brengen. Dit zal eind 2014 klaar zijn. Als we meer weten over de staat van onze woningen, kunnen we beter beslissingen nemen over het onderhoud hiervan. Bijvoorbeeld wanneer een onderhoudsbeurt of verbeterproject nodig is. Ook kunnen we beter en sneller vragen beantwoorden, wanneer een huurder belt voor een reparatieverzoek. Onderhoud voor nieuwe huurder Als een woning een nieuwe huurder krijgt, wordt vooraf onderhoud uitgevoerd. In Groningen hebben we sinds 2013 een andere aanpak hiervoor, waarmee we de onderhoudskosten hebben kunnen verlagen. De opgezegde woningen worden grondig gereinigd. Meestal kan een woning dan weer voor verhuur worden aangeboden. Soms is het nodig om een woning te voorzien van nieuw stuc- en schilderwerk, maar in veel minder gevallen dan voorheen. De Stroomversnelling: duurzaam gerenoveerde woningen zonder energiekosten Woningcorporaties hebben veel woningen uit de jaren 50, 60 en 70 die aan vernieuwing toe zijn. Door deze woningen te renoveren kunnen we ze voor huurders in de toekomst betaalbaar en comfortabel houden. Vier bouwers en zes woningcorporaties, waaronder Lefier, tekenden in juni 2013 de deal Stroomversnelling, voor de eerste woningen. Dit ambitieuze en vernieuwende initiatief moet resulteren in een degelijke renovatie van woningen, waarbij voor de huurders de woonkosten in de meeste gevallen gelijk kunnen blijven. Dit kan door een combinatie van drie nieuwe ideeën: 1. huurders betalen hun energiekosten aan hun corporatie, 2. corporaties investeren dat geld in renovatie, 3. bouwers leveren duurzaam gerenoveerde woningen zonder energiekosten. De Stroomversnelling draagt daarmee bij aan de realisatie van de duurzaamheidsdoelen van de overheid, creëert voor corporaties betaalbaar en waardevol vastgoed en zorgt voor werkgelegenheid in de bouwsector. Lefier is er trots op dat ze meedoet aan dit mooie landelijke initiatief en zal in totaal 1375 woningen voor haar rekening nemen. Lefier is gestart met de proef in Stadskanaal. Aan de Purmerlaan heeft Lefier een huurwoning gerenoveerd die de komende tijd gebruikt wordt als een Energie testwoning. Veiligheid Lefier wil graag een gezonde woon- en leefomgeving voor haar huurders. Voldoen onze woningen aan de geldende wet- en regelgeving als het gaat om veiligheid en gezondheid? In 2013 hebben we dit in kaart gebracht, samen met gespecialiseerde bedrijven. De input gebruiken we voor het maken van Lefierbreed beleid voor de veiligheid van onze woningen. Een groot deel (ca. 75%) van de woningen van Lefier is gebouwd vóór In deze periode is asbest regelmatig toegepast als bouwmateriaal. Daarom gaat Lefier de komende jaren inventariseren in welke woningen van haar bezit van vóór 1994 asbest aanwezig is en waar zich dat in de woning bevindt. Lefier heeft in 2013 een folder gemaakt voor haar huurders met informatie over astbest, hoe daarmee om te gaan en de eventuele gevaren voor de gezondheid. In 2013 zijn diverse asbestsaneringsprojecten uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld aan de Louise Henriettestraat in Groningen. Daarnaast hebben we voorwaarden opgesteld voor de toepassing van PUR. Het materiaal PUR was het afgelopen jaar negatief in het nieuws. Ook Lefier gebruikt dit materiaal bij de isolatie van woningen. Met de opgestelde voorwaarden voor de toepassing van PUR (onder andere: maatregelen om uitdamping van gassen te voorkomen; alleen toepassing door gecertificeerde medewerkers) worden eventuele gezondheidsrisico s ondervangen. Verder gaan we ons oriënteren op alternatieven voor potentieel risicovolle materialen als PUR, glaswol, MDF en spaanplaat (formaldehyde) en diverse beton- en steensoorten (radon). jaarverslag

23 Leefbaarheid Een leefbare woonomgeving Leefbaarheid is een belangrijk thema voor Lefier. Als de woningen en wijken er goed bij staan, behouden ze hun waarde en houden wij ons vermogen in stand. Met dat vermogen kunnen we ook voor de komende generaties zorgen voor voldoende betaalbare woningen. In hoeverre leefbaarheid een taak van woningcorporaties is, is momenteel een punt van discussie. Binnen de grenzen die door de rijksoverheid worden toegelaten pakken we onze rol hierin op. Vitale buurten Lefier werkt vanuit een heldere visie op wijken, buurten, dorpen en steden. We willen mensen een leefbare en veilige buurt bieden met voldoende voorzieningen in een omgeving die kansen biedt. Bij de voorbereiding voor de wijkvernieuwing in Gorecht-West in Hoogezand hebben we goed gekeken naar hoe toekomstige bewoners in de wijk willen leven. Wat is de gezinssamenstelling, willen ze buren makkelijk kunnen ontmoeten, etc. We zorgen hier voor woningen en openbare ruimte die passen bij de leefstijlen van de bewoners. Woonbedrijf ZuidoostDrenthe heeft in 2013 een methode ontwikkeld om de vitaliteit van elke wijk en elk dorp waarin het woonbedrijf actief is te kunnen vaststellen. Zo krijgen we een beter beeld van de effecten die ons werk heeft op de samenleving. Goede voorzieningen dragen bij aan de leefbaarheid. In Borger heeft Lefier een Multifunctionele Accommodatie gebouwd, waar diverse scholen, een dorpshuis, kinderopvang, peuterspeelzaal, jeugdsoos en een openbare bibliotheek zijn gehuisvest. Het is een bijzondere plek waar de inwoners van het dorp elkaar kunnen ontmoeten. Ook het Multifunctioneel Centrum in Emmer-Compascuum, dat Lefier in 2013 samen met de gemeente heeft ontwikkeld, biedt ruimte aan voorzieningen als een bibliotheek, een cultureel centrum, kinderopvang en diverse instellingen op het gebied van zorg en welzijn. Het centrum draagt daarmee bij aan de verbinding in het dorp. Wijkbeheer Medewerkers van Lefier, zoals bewonersconsulenten en buurtbeheerders, zetten zich iedere dag in voor het in stand houden of verbeteren van de leefbaarheid in de wijken. Enkele concrete voorbeelden van wijkbeheer uit 2013: Rond de Steenbokstraat in Groningen zijn in overleg met bewoners schuttingen geplaatst, hebben we de bestrating grotendeels opnieuw gelegd en de problemen met de riolering aangepakt. De bewoners zijn erg enthousiast; de buurt ziet er verzorgder uit en vandalisme en jongerenoverlast zijn afgenomen. In 2013 organiseerde de politie een witte voetjesactie in Parkwijk Stadskanaal en in Woldwijck en de Dreven in Hoogezand. Deze actie werd opgezet in samenwerking met de gemeente, Lefier en de wijkorganisaties. Het doel van de actie is te kijken of inbrekers gemakkelijk in huizen kunnen komen en op simpele wijze aan waardevolle spullen kunnen komen. Een verzorgde aanblik van tuinen draagt bij aan een fijne woonomgeving, maar de aanschaf van tuingereedschap kan erg kostbaar zijn. Lefier heeft in diverse wijken een uitgiftepunt waar bewoners gratis gereedschappen kunnen lenen om hun tuin te onderhouden. Ook in 2013 werd hier weer veel gebruik van gemaakt. De uitgiftepunten worden beheerd door wijkbewoners. jaarverslag

24 Aanpak overlast Als huurders overlast melden, bijvoorbeeld geluidsoverlast of vervuiling, proberen we samen met de veroorzaker en de melder een oplossing te vinden. Waar nodig schakelen we buurtbemiddeling of hulpverleningsinstanties in. De integrale aanpak van woonoverlast in de gemeente Stadskanaal werpt zijn vruchten af en wordt voortgezet. De gemeente, Stichting Welstad, Lefier en de politie, zijn er de afgelopen jaren onder regie van het Centrum voor Jeugd, Gezin en Veiligheid in geslaagd om het aantal ernstige overlastsituaties terug te dringen, dankzij snelle signalering en onderlinge samenwerking. Ook het telen van hennep en handelen in drugs accepteren we niet in onze woningen. In 2013 zijn 17 woningen van Lefier in Emmen gesloten vanwege het handelen in of voor handen hebben van verdovende middelen. De gemeente Emmen is in 2012 gestart met deze aanpak. Door het sluiten van de panden komt een einde aan de overlast voor de buurt in de vorm van veel bezoekers en een toename van criminaliteit. In Hoogezand zijn twee woningen ontruimd vanwege een hennepkwekerij. In Groningen is de werkwijze bij overlast aangescherpt. We reageren sneller en eenduidiger op overlastmeldingen en we zijn helder over wat we wel en wat we niet kunnen doen in het oplossen van de overlast. Hierdoor kunnen we de overlast sneller aanpakken en afhandelen. Daarnaast zijn we actief in het sociaal team in de stad dat zich bezighoudt met overlastbestrijding. In dit team werken we nauw samen met hulpverleningsinstanties in de stad. We zien in Groningen een toename van het aantal overlastgevallen: 1737 in 2013, tegen 1435 in Actieve bewoners Lefier gelooft in de eigen kracht van mensen. Bewoners kunnen veel zelf en samen met anderen. We geven mensen ruimte om zelf met ideeën te komen voor hun woonomgeving en plannen uit te voeren. Waar nodig bieden we ondersteuning. Hieronder een aantal voorbeelden. Leuke initiatieven uit buurten en wijken in ZuidoostDrenthe en Stadskanaal kunnen een financiële bijdrage ontvangen uit het Leefbaarheidsfonds. We hebben in 2013 nieuwe criteria opgesteld voor het toekennen van budgetten voor aanvragen van bewoners, om aanvragen zo objectief mogelijk te kunnen behandelen. In 2013 zijn bijdragen gegaan naar onder meer buurtfeesten, projecten uitleen tuingereedschap, opschoning groen (kappen van bomen en struiken) ten behoeve van de veiligheid en vuilafvoer. Vanaf voorjaar 2013 hebben bewoners in de wijk Maarstee in Stadskanaal meer zeggenschap gekregen over het uit te voeren groen- en grijsonderhoud in de wijk en de regie over de klachtenafhandeling. Het Bewonersplatform Maarsstee, de gemeente en Lefier werken samen in dit project. Bewoners in de Emmer wijk Het Meerveld namen zelf het initiatief om de achterkanten van hun woningen aan te pakken. Ze hebben met hulp van de wijkvereniging een plan gemaakt en werken zelf mee aan de uitvoering. Leerlingen van het Drenthe college en AOC Terra helpen ook mee, als onderdeel van hun lesprogramma. Het initiatief is een mooi voorbeeld hoe je met minder middelen mooie resultaten kunt halen door samen te werken. In april 2013 organiseerde Lefier in de Groningse wijk Paddepoel een tuinactiedag, tijdens de jaarlijkse actie Lentekriebels van de gemeente. Bewoners gingen aan de slag in hun tuin, Lefier regelde de afvoer van het tuinafval en stelde advies door een hovenier beschikbaar. Net als voorgaande jaren was er in juni 2013 weer een Wijkstemdag in de Groningse Korrewegwijk. 577 wijkbewoners brachten hun stem uit op projecten die bijdragen aan goed wonen in de wijk. Het geld voor de Wijkstemdag-projecten komt uit het Nieuw Lokaal Akkoord waarin gemeente en corporaties, waaronder Lefier, samenwerken. Het project Eetbare wijk haalde de meeste stemmen. De winnaars gaan zelf aan de slag met de uitvoering van hun plan, het aanplanten van oud-groningse appel-, peren- en notenbomen en fruitstruiken in het Molukkenplantsoen. Wijkbewoners kunnen hiervan plukken. jaarverslag

25 Samenwerking met gemeenten en partners Werken aan vitale wijken doen we niet alleen. Vanuit de gedachte dat partijen samen meer kunnen dan apart (1+1=3) werken we samen met stakeholders (gemeenten, collega-corporaties, zorg-, welzijns- en onderwijsinstellingen, bewonersorganisaties) aan gedeelde doelen. Samenwerkingsverbanden In Groningen werden het afgelopen jaar de toekomst van de gezamenlijke wijkaanpak en een mogelijk vervolg op het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 besproken. Gezamenlijk inventariseren we de meest urgente knelpunten in de wijken. Op basis daarvan beslissen we hoe we deze willen aanpakken en hoe we daarbij gaan samenwerken. In Stadskanaal was het Regionaal Prestatie Kader eind 2013 zo goed als klaar voor ondertekening. Dit kader is erop gericht om in samenwerking met gemeenten, woningcorporatie en zorgpartijen in de regio Oost-Groningen, de krimp en de gevolgen hiervan op de leefbaarheid in goede banen te leiden. In 2013 is besloten dat EmmenRevisited, het samenwerkingsverband van bewonersorganisaties, de gemeente Emmen en de wooncorporaties, flexibeler wordt georganiseerd. Op een manier die beter past in deze tijd en bij het Strategisch Plan van Lefier. Andere voorbeelden van gezamenlijke activiteiten Lefier neemt deel aan het project 1000 slimme huishoudens. Dit is een samenwerking tussen de gemeente Groningen, 5 Groningse corporaties, de Hanzehogeschool, Enexis en Target met als doel uiteindelijk 1000 huishoudens te laten besparen op het energieverbruik door hun energiegedrag te beïnvloeden. In september 2013 is een pilot gestart, waarbij er bij 36 huishoudens in Groningen slimme energiemeters zijn geplaatst, waarvan 8 huurders zijn van Lefier. Lefier Hoogezand heeft meegedraaid in het sociaal team (in ontwikkeling) in de wijken Gorecht-West en Spoorstraat Kieldiep. De inbreng van Lefier in dit team was gericht op activering van bewoners, ontwikkeling wijkkracht en de verbinding met de wijkvernieuwing. Voetbalclub FC Groningen en Lefier in Hoogezand werken sinds enkele jaren samen op het gebied van het verbeteren van het welzijn en de leefbaarheid de wijk Gorecht-west, de wijk die de komende tien jaar grondig wordt verbeterd. Zij hebben daarvoor de stichting Fier4Grunn opgericht. Deze stichting ondersteunt mensen in het leren ontdekken van hun eigen kracht, deze te ontwikkelen en in te zetten voor zichzelf, de naaste omgeving en de wijk. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van de kracht van sport: sport is leuk en verbindend en draagt bij aan het ontwikkelen van een gezonde leefstijl, discipline en doorzettingsvermogen. In november 2013 werd door Fier4Grunn, de gemeente, Lefier en bewoners in de wijk een voetbalveld met de naam Cruyff Court gerealiseerd en feestelijk geopend. In Stadskanaal neemt Lefier deel aan de pilot Gewoon doen!. Gewoon Doen! is een afspraak die de gemeente, Lefier, de politie, Zorggroep Meander en welzijnsorganisatie Welstad met elkaar gemaakt hebben om bewoners waar nodig, snel en goed te ondersteunen. Medewerkers van deze organisaties hebben enkele huisbezoeken afgelegd en gesproken met sleutelfiguren in straten en buurten. Daarnaast heeft Lefier in Stadskanaal met het Noorderpoortcollege plannen gemaakt voor samenwerking in de vorm van leer-werktrajecten, waarbij leerlingen van het Noorderpoortcollege (onderhouds)werkzaamheden voor Lefier uitvoeren. jaarverslag

26 Overleg met bewoners Bewoners betrekken bij ons beleid Bewoners zijn onze partners en voor ons een belangrijke bron van inspiratie, kennis en ervaring. Lefier overlegt op verschillende niveaus met bewoners. De officiële overlegorganen per woonbedrijf en het overkoepelende Noordelijke Overleg Lefier (NOL) betrekken we bij de keuze van onze koers en beleid. In hoofdstuk 4. Bestuur, toezicht en medezeggenschap leest u hoe de medezeggenschap is geregeld. Huurdersorganisaties woonbedrijven Bij het woonbedrijf StadGroningen is in het tweede kwartaal van 2013 een nieuwe Klantenadviesraad in het leven geroepen. De huidige Stuurgroep Huurdersbelangen zal haar rol afbouwen, als onderdeel van de ontwikkeling naar een huurdersvertegenwoordiging die past bij de nieuwe Lefierorganisatie. Met het GROBOS (Groninger Bewonersoverleg Studentenhuisvesting) is in 2013 regelmatig overleg gevoerd over onderwerpen op het gebied van jongerenhuisvesting. In Stadskanaal is Huurdersorganisatie De Koepel actief. In 2013 heeft Lefier met De Koepel afspraken gemaakt over herhuisvesting bij sloop of woningverbetering. Deze afspraken staan in het Sociaal Statuut, dat in december 2013 is ondertekend door de betrokken partijen. In Hoogezand zijn gesprekken gevoerd met de Huurdersraad, ondermeer over een Sociaal Statuut. In ZuidoostDrenthe is overleg gevoerd met de Huurdersfederatie, onder meer over de interne ontwikkelingen binnen Lefier en het servicekostenbeleid. Bewonerscommissies In diverse wijken zijn bewonerscommissies actief, waarmee we overleggen over zaken die in hun wijk spelen op het gebied van kwaliteit van de woonomgeving, sociaal klimaat, veiligheid, voorzieningen, etc. Incidenteel overleg en werkgroepen Bij grote onderhoudsprojecten, woningverbetering en wijkvernieuwing overleggen we met de bewoners die ermee te maken krijgen. Een voorbeeld hiervan is te zien in Gorecht-west in Hoogezand, hier heeft een groep bewoners een actieve rol gehad in het tot stand komen van het stedenbouwkundig plan. De wijkvernieuwing is in maart 2013 op feestelijke wijze gestart, in aanwezigheid van vele wijkbewoners. jaarverslag

27 3. Lefier en haar medewerkers Aantal fte Op had Lefier 421,2 fte in loondienst. Ontwikkeling en ontplooiing Duurzame inzetbaarheid, talentontwikkeling en permanent leren, dragen ertoe bij dat medewerkers beter zijn toegerust op de arbeidsmarkt binnen en buiten Lefier. Met duurzaam inzetbare medewerker kan Lefier haar strategische doelen blijven realiseren in een maatschappij die continu in beweging is. Opleidingsmogelijkheden Lefier stelt een ruim opleidingsbudget beschikbaar. In 2013 is ,-- besteed aan opleidingen en trainingen. Dit is 2,9% van de loonsom. Interne doorstroom Lefier stimuleert interne doorstroom van medewerkers. Hiermee bevorderen we duurzame inzetbaarheid en behouden we waardevolle medewerkers die toe zijn aan een nieuwe loopbaanstap. In 2013 zijn 6 medewerkers intern doorgestroomd naar een andere functie. Stage- en leerwerkplekken Vanuit onze visie en onze maatschappelijke rol en verantwoordelijkheid stellen we stage- en werkervaringsplaatsen beschikbaar aan mensen die nog op school zitten. In 2013 hebben verspreid over de hele organisatie 73 mensen stage gelopen. Traineetraject Lefier participeert in een samenwerkingsverband met 6 vastgoedorganisaties. Deze samenwerking is opgezet om jonge talentvolle hbo-studenten Vastgoed in het noorden van het land een interessant en uitdagend traineetraject te bieden. Het traineetraject omvat een stage van drie jaar bij drie van de deelnemende organisaties (Lefier, een architectenbureau, twee aannemers, een gemeente, en twee andere corporaties). De studenten krijgen de kans om vanuit de praktijk kennis te maken met verschillende branches binnen de vastgoedsector en de partners in het traineetraject proberen de jonge talentvolle mensen te interesseren en te behouden voor het noorden. Tot halverwege 2013 heeft één trainee uit dit traject bij Lefier gewerkt. Verloop In 2013 hebben 54 medewerkers de organisatie verlaten. Grotendeels omdat hun tijdelijk contract afliep, deels omdat ze elders een baan hebben aanvaard of met pensioen zijn gegaan. Medio december 2013 waren er 58 medewerkers minder in dienst dan op 31 december Deze daling is voornamelijk veroorzaakt door het aflopen van tijdelijke contracten die niet opnieuw zijn ingevuld. Verzuim Het ziekteverzuim is Lefierbreed gedaald van 3,8% in 2012 naar 3,5% in De verzuimfrequentie is ten opzichte van 2012 gelijk gebleven en was in ,2. jaarverslag

28 Sociaal Plan Gezien de op handen zijnde organisatieverandering is in mei 2013 in samenwerking met de vakorganisaties een Sociaal Plan opgesteld en ondertekend. Organisatieverandering In 2013 zijn ter voorbereiding van de organisatieverandering die in 2014 haar beslag moet krijgen, alle functies opnieuw beschreven en gewaardeerd. Begin 2014 zijn de medewerkers over de gevolgen hiervan geïnformeerd. Omdat we verwachten dat niet alle medewerkers binnen de nieuwe organisatie geplaatst kunnen worden, hebben we conform het sociaal plan in 2013 twee outplacementbureaus geselecteerd, die medewerkers ondersteunen bij het vinden van werk buiten Lefier. jaarverslag

29 4. Bestuur, toezicht en medezeggenschap 4.1. Normen voor goed bestuur Governancecode Woningcorporaties Lefier onderschrijft de Aedescode (Aedes is de vereniging van woningcorporaties) en past bij de inrichting van de bestuurlijke organisatie de principes toe van de Governancecode Woningcorporaties. Deze code bevat normen voor besturen en toezicht houden, voor transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Lefier ziet de Governancecode als een richtlijn voor verbetering van haar kwaliteiten, het afleggen van verantwoording en transparantie. Meer informatie over Corporate Governance is te vinden op de website van Lefier: Lefier/Governance/. Gedragswijzer Lefier heeft een Gedragswijzer als integriteitcode opgesteld die dient als leidraad voor haar medewerkers bij de invulling van integer handelen. De Gedragswijzer sluit aan bij de visie van Lefier en omvat zeven uitgangspunten die leidend zijn in de contacten met alle relaties die Lefier onderhoudt. Inhoudelijke informatie is te vinden op de website van Lefier: Lefier/Governance/Integriteit/. Klokkenluiderregeling Lefier heeft een Klokkenluiderregeling waarmee medewerkers op een adequate en veilige manier melding kunnen maken van eventuele vermoedens van ernstige misstanden binnen de organisatie. Hiervoor is een Centraal Meldpunt ingericht. De medewerker die aan de bel trekt kan in volledige vertrouwelijkheid zijn/haar vermoeden uiten en kan persoonlijk geen negatieve gevolgen van de melding ondervinden. Alle meldingen worden serieus en volgens een bepaalde procedure behandeld Bestuur Bestuursmodel Het bestuursmodel van Lefier bestaat uit een eenhoofdige raad van bestuur. De bestuurder van Lefier is resultaatverantwoordelijk voor de gehele corporatie. Als eindverantwoordelijke ontwikkelt hij in samenspraak met de directeuren de strategische koers. De bestuurder realiseert de strategische positie, de maatschappelijke prestaties, de strategische doelen, de identiteit, de (financiële) continuïteit, verwerkelijkt de missie en is belast met de algehele leiding. De bestuurder stelt het beleid van de corporatie vast dat mede is ontwikkeld door de directeuren en toetst het beleid aan de strategische uitgangspunten en de regelgeving, teneinde de missie en de strategische visie te realiseren. jaarverslag

30 Reglement bestuur De raad van commissarissen heeft in 2012 besloten dat een nieuw bestuursmodel van toepassing zal zijn en dat de raad van bestuur van Lefier voortaan nog maar uit één bestuurder zal bestaan. De heer Lex de Boer is met ingang van 1 november 2012 in dienst getreden als enig bestuurder van Lefier. De raad van commissarissen heeft hierop in 2013 aangegeven dat de verschillende reglementen aan het nieuw gekozen bestuursmodel aangepast moeten worden en heeft de bestuurder daartoe opdracht gegeven. Vooruitlopend op deze integrale aanpassing van de verschillende reglementen, bleek aanpassing van het bestuursreglement aan de huidige situatie (waarin het bestuur nog maar uit één persoon bestaat) noodzakelijk. Dit heeft geresulteerd in een tijdelijke oplossing in de vorm van een besluit tot wijziging van het bestuursreglement. Raad van commissarissen Een raad van commissarissen (RvC), die in 2013 uit 6 personen bestond, houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Lefier en de met haar verbonden ondernemingen. De RvC staat tevens het bestuur met advies ter zijde (zie verder paragraaf 4.3. Toezicht houden: de raad van commissarissen). Tegenstrijdige belangen Elke vorm of schijn van belangenverstrengeling tussen Lefier en de bestuurder wordt vermeden. De statuten en het bestuursreglement bevatten een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. In de statuten is de handelswijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de bestuurders, zoals bedoeld in artikel II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. Samenstelling raad van bestuur Lefier gedurende 2013 Bestuurder Lefier M/V Zittingsperiode Functie bij Lefier en nevenfuncties A.J. de Boer (Lex) M vanaf bestuurder Lefier nevenfuncties: voorzitter Vereniging van Eigenaren Pieter Witsenkoper (2009-heden); lid dagelijks bestuur De Stroomversnelling lid raad van toezicht Stichting Waardebehoud Onroerend goed Nieuwe koers Lefier In 2013 zijn de voorbereidingen voor een nieuwe koers voor Lefier in gang gezet. De landelijke ontwikkelingen waren en zijn hectisch. Het volkshuisvestingsbeleid van het kabinet, de woningmarkt en de economische positie van onze doelgroep hebben gevraagd om strategische aanpassingen. Daarbij zijn ingrijpende veranderingen in omvang, inrichting en cultuur van onze organisatie onvermijdelijk. Om die reden is in februari 2013 gestart met een reorganisatie. Hierbij is gekozen voor een ontwikkelende aanpak, met inzet van een veranderteam met leden uit alle geledingen van de organisatie. Deze aanpak heeft geleid tot een nieuwe visie op het organiseren van Lefier -verwoord in het organisatierapport Gebundeld en dichtbij mensen- en de conclusie dat dit met een aanzienlijke jaarverslag

31 daling van de personele omvang gepaard zou gaan. Deze nieuwe inrichting van de organisatie is op 19 december door de Raad van Commissarissen goedgekeurd (zie verder paragraaf 4.3. Toezicht houden: de raad van commissarissen). Activiteiten bestuur Vergaderingen en onderwerpen In 2013 heeft 24 keer een bestuursvergadering plaatsgevonden. Deelnemers aan deze vergadering zijn naast de bestuurder, de bestuurssecretaris en de directeur Finance & Control; 19 keer heeft een gezamenlijk overleg tussen de bestuurder en de directeuren plaatsgevonden, daarnaast is 6 keer een inhoudelijke één- of tweedaagse vergadering in aanwezigheid van directeuren en management georganiseerd. Om de visie en strategische thema s van de corporatie vast te leggen, is in het verslagjaar gewerkt aan het opstellen van een Strategisch Plan. Hangende het opstellen van dit plan is een financieel beleidskader opgesteld dat als uitgangspunt heeft gediend voor het opstellen van de Begroting Naast het dagelijks besturen van Lefier, heeft de bestuurder in 2013 onder meer veel tijd besteed aan de organisatieontwikkeling van Lefier, het opstellen van het Strategisch Plan, de inzet naar het nieuwe primaire systeem van Lefier, de deelname van Lefier binnen het project De Stroomversnelling en het vertegenwoordigen van Lefier binnen de landelijke discussies op het gebied van betaalbaarheid. Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Het bestuur heeft na de goedkeuring van de raad van commissarissen het Financieel Beleidsplan 2014 als uitgangspunt genomen voor het uitwerken van de begroting De opzet voor een nieuw Strategisch Plan voor Lefier is in gang gezet en het besluitvormingstraject zal begin 2014 worden afgerond. Hiermee wordt een beleid vastgesteld in reactie op de veranderende omgeving en toegespitst op de koers die Lefier wil varen. De uitgangspunten van Lefier komen samen in één richtpunt voor de toekomst. Het Strategisch Plan vormt de basis van onze strategie voor Interne risicobeheersing- en controlesystemen In 2013 heeft het bestuur veel aandacht besteed aan de verbetering van de interne risicobeheersingen controlesystemen (zie ook hoofdstuk 5.2. Risicomanagement). Externe accountant In 2009 is de externe accountant door de raad van commissarissen benoemd voor 1 jaar, en na evaluatie van de werkzaamheden is dit contract verlengd in juli 2010 met 3 jaar. In 2013 heeft de raad van commissarissen de externe accountant herbenoemd voor de duur van 1 jaar. Naast deze herbenoeming heeft de raad van de commissarissen in de zomer het selectietraject opgestart voor een nieuwe accountant. Dit heeft geresulteerd in december 2013 in de benoeming van een nieuwe accountant voor de periode van 2014 t/m De twee belangrijkste producten van de externe accountant zijn: de Managementletter en het rapport met bevindingen bij de jaarrekening. Tot en met boekjaar 2012 is aan de leiding van elk van de woonbedrijven en het Ontwikkelbedrijf een afzonderlijke managementletter uitgebracht. In de managementletter gericht aan het bestuur werden de managementsamenvattingen uit de rapportages aan de woonbedrijven en het Ontwikkelbedrijf integraal opgenomen. Voor het boekjaar 2013 is er voor gekozen om de bevindingen uit de interim-controle in één managementletter uit te brengen. Hiervoor is gekozen met het oog op de ontwikkeling richting één Lefier, waarbij de bedrijfsprocessen en het bedrijfsinformatiesysteem geïntegreerd worden. jaarverslag

32 In 2013 heeft de externe accountant de vergadering van de raad van commissarissen over de vaststelling van de jaarrekening bijgewoond. Managementletter Het bestuur heeft de Managementletter besproken in aanwezigheid van de accountant. De raad van commissarissen heeft een afschrift van de Managementletter ontvangen voor bespreking in de eigen vergadering. De belangrijkste aandachtspunten op corporate niveau zijn onder meer: Het tijdig nacalculeren van opgeleverde (nieuwbouw)projecten; Het voorspellend vermogen in de mate waarin projecten tot realisatie komen; De gelijkmatige spreiding van geplande planmatige onderhoudswerkzaamheden over het jaar; De hardheid van de begroting planmatig onderhoud toezicht houden: de raad van commissarissen In dit jaarverslag en boekjaar 2013 legt de raad van commissarissen (RvC), als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop het toezichthoudend orgaan invulling heeft gegeven aan de uitvoering van de taken en bevoegdheden bij het toezicht houden op Lefier. Taken en verantwoordelijkheden De raad van commissarissen van Lefier houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de daarmee verbonden onderneming(en). De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn beschreven in de statuten van Lefier (artikel 5, 6, 7 en 8) die zijn ingegaan op 31 december 2008 en verder uitgewerkt in het reglement raad van commissarissen de dato 23 januari 2009 en het aangepaste reglement raad van commissarissen de dato 7 september De statuten en het reglement RvC zijn in te zien op de website van Lefier: Verslag intern toezicht 2013 Algemeen Zoals in het jaarverslag 2012 is benoemd, vereiste de destijds ingezette interim-situatie, de nasleep van de bestuurlijke crisis en de herziening van de bestuursstructuur een intensieve invulling van de werkgeversrol en de toezichthoudende en adviserende taken van de RvC. In 2013 heeft, met de komst van de bestuurder, de werkgeversrol van de RvC zich genormaliseerd. Wel heeft de ingezette organisatieontwikkeling, begrijpelijkerwijs, een intensieve invulling gevraagd van de toezichthoudende en adviserende rol van de RvC. Overige essentiële zaken Behalve aan de reguliere zaken en de ingezette organisatieontwikkeling heeft de raad van commissarissen onder meer aandacht besteed aan de volgende twee essentiële zaken: jaarverslag

33 Het in gang zetten van de overstap om te komen tot één primair systeem en het goedkeuren van de daarmee gemoeide investering. Nieuwbouwplannen en projecten zijn door de RvC onverminderd kritisch gevolgd. De RvC heeft naar het bestuur toe strikte aanwijzingen gegeven met betrekking tot de omgang met de (nieuwbouw-)projecten. Deskundigheid en commissies Profielschets Lefier heeft een profielschets opgesteld voor de raad van commissarissen waarin de gewenste deskundigheid en ervaring van de toezichthouders is bepaald. Profiel De raad van commissarissen voldoet als collectief aan een aantal kennisvereisten. Collectief houdt in dat deskundigheid op een bepaald gebied bij minimaal een van de leden aanwezig is. De RvC heeft als collectief deskundigheid op de volgende terreinen: bedrijfseconomie en financiën; volkshuisvesting; vastgoedontwikkeling en beheer; marketing en marktcommunicatie; arbeidsverhoudingen; samenlevingsontwikkeling; wet- en regelgeving. Eén of meer toezichthouders hebben ervaring in een van de volgende gebieden: ervaring op het snijvlak van politiek en bedrijfsleven; ervaring met het aansturen van complexe organisaties; ervaring met het dragen van een eindverantwoordelijke positie. Waarborg deskundigheid De raad van commissarissen is zodanig samengesteld dat deskundigheid voorhanden is op al de terreinen zoals omschreven in het profiel. Door het bijwonen van diverse bijeenkomsten, o.a. op het gebied van Treasury, is de deskundigheid vergroot. Commissies Voor het uitoefenen van de vereiste taken heeft de raad van commissarissen vanuit een aantal commissies gewerkt: de commissie bestuurszaken (voorheen remuneratiecommissie), de auditcommissie en daarnaast is gewerkt aan een nieuw reglement en de opzet van de commissie maatschappelijk presteren. Commissie bestuurszaken (voorheen remuneratiecommissie) In 2013 is besloten om de remuneratiecommissie te herpositioneren in de commissie bestuurszaken. Deze herpositionering en naamswijziging is ingezet, aangezien deze commissie zich bezig houdt met alle zaken die te maken hebben met het bestuur van de corporatie. De commissie bestuurszaken is verantwoordelijk voor de voorbereiding en uitvoering van: de werkgeversrol naar de bestuurder jaarverslag

34 de procedure voor herbenoeming en vacaturevulling leden RvC de planning en organisatie van deskundigheidsbevordering van de RvC de jaarlijkse (zelf-)evaluatie van de raad van commissarissen de borging van governancezaken en de bestuurskwaliteit De rol van de commissie bestuurszaken is nadrukkelijk die van voorbereider en uitvoerder niet die van beslisser. Besluiten worden door de voltallige RvC genomen. Het herziene reglement van de commissie bestuurszaken zal in 2014 vastgesteld worden. Activiteiten commissie bestuurszaken (voorheen remuneratiecommissie) in 2013 Voor de uitvoering van haar taken is de commissie zeven maal bijeengekomen. Hierbij is bijzondere aandacht besteed aan het nieuwe toezichtskader van de raad van commissarissen, de honorering van de RvC, het beoordelingskader van de bestuurder en de (zelf-) evaluatie van de RvC. Daarnaast heeft de commissie diverse gesprekken gevoerd in het kader van de selectie van nieuwe RvC-leden en het beoordelingstraject van de bestuurder. De commissie heeft haar bevindingen en adviezen steeds gerapporteerd aan de raad van commissarissen. De RvC heeft in haar vergadering de voorgestelde besluiten van de commissie bestuurszaken bekrachtigd. Auditcommissie De auditcommissie heeft een afzonderlijk reglement waarin taken en bevoegdheden zijn omschreven. Deze commissie heeft als primaire taak de beoordeling van de documenten uit de planning- en controlcyclus, het financieel beleidsplan, de begroting, de kwartaalrapportages, de jaarrekening en risicomanagement. Meer informatie is te vinden op de Lefierwebsite: Lefier/Governance/Raad-van-commissarissen/. Activiteiten auditcommissie in 2013 De auditcommissie is 8 maal bijeengekomen en heeft haar bevindingen en adviezen gerapporteerd aan de raad van commissarissen. Bij de vergadering in januari is de accountant aanwezig geweest om de Managementletter 2012 te bespreken. Daarnaast is onder meer aandacht geschonken aan meerjarenbegroting en de investeringsbegroting. Bij de vergadering in maart is onder meer aandacht geschonken aan de risicokaart 2013 en de uitkomsten van Corporatie in Perspectief. Bij extra vergaderingen in april is onder meer gesproken over het plan van aanpak ten behoeve van de implementatie van het Primair Systeem en de prestatiesturing. Bij de vergadering in mei is de accountant aanwezig geweest om de Jaarrekening 2012 te bespreken. Daarnaast is onder meer het Financieel beleidskader 2014 en het investeringsstatuut besproken. Bij de vergadering in september is de accountant aangeschoven om aandachtspunten op te halen voor de interim-controle Daarnaast is onder meer aandacht geschonken aan diverse projecten en de werving van de nieuwe accountant. Bij de vergadering in november is onder meer de begroting 2014, het Treasury Statuut en het Treasury Jaarplan besproken. Naast bovenstaande bijeenkomsten is de auditcommissie betrokken geweest bij de voorbereiding en de uitvoering van het selectietraject voor de nieuwe accountant. Commissie maatschappelijk presteren De leden van deze commissie zijn in 2013 drie maal bijeengekomen. De commissie heeft daarnaast bezoeken gebracht aan alle lokale huurdersorganisaties. Bij deze gesprekken is onder meer het onderwerp betaalbaarheid uitvoerig aan de orde gekomen. Deze gesprekken hebben als basis gediend voor het opstellen van een activiteitenplan van de commissie, dat in 2014 uitgevoerd zal jaarverslag

35 worden. Daarnaast heeft de commissie zich gebogen over het opstellen van een passend reglement. Besluitvorming over dit reglement zal begin 2014 plaatsvinden. Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen bestond in 2013 uit zes leden. Onderstaande tabel geeft de samenstelling van de RvC weer per 31 december 2013 en de taken van de leden binnen de RvC, evenals de hoofdfunctie en nevenfuncties van de toezichthouders. Jaarlijks vindt herijking plaats van de nevenfuncties. Samenstelling raad van commissarissen per Leden geboortedatum Functie RvC en RvC-commissie Beroep en nevenfuncties D. Hoogstra (Douwe) voorzitter Voorzitter raad van commissarissen DUWO (lid (M) commissie remuneratiecommissie)*; bestuurszaken lid voordrachtscommissie VTW; voorzitter VVE Zuyderzee Empire C. T. Slagman-Bootsma lid lid raad van toezicht Bureau Jeugdzorg Drenthe*; (Tryntsje) (V) op voordracht van voorzitter bestuur Hunebed Centrum Borger; huurdersorganisaties; voorzitter van de KNHM (Koninklijke Nederlandse Heide Maatschappij), afdeling Drenthe; commissie voorzitter klachtencommissie Refaja ziekenhuis, maatschappelijk Stadskanaal presteren. H. Donkervoort lid Beroep: voorzitter college van bestuur Drenthe College; (Ineke) (V) op voordracht van Lid RvT Jeugdhulp Friesland*; huurdersorganisaties; Lid raad van commissarissen Woonborg*; Lid raad van toezicht Stichting Route Development commissie Fund Groningen Airport Eelde; maatschappelijk Directeur ID Management & Advies; presteren Lid Council Drenthe Beweegt Lid Programmaraad SNN Lid Comité van Toezicht Programma OP EFRO Noord, SNN E.I. van Leeuwen- Vice-voorzitter Beroep: directeur NL projecten BV Seelt (Noor) (V) commissie lid raad van toezicht Biblionet Groningen*; bestuurszaken lid raad van toezicht Interzorg Noord Nederland*; Vicevoorzitter raad van toezicht ROC Noorderpoort*; lid raad van toezicht De Zijlen*; voorzitter bestuur NL kenniscoöperatie u.a.; voorzitter bestuur MVO-stichting AssenvoorAssen; secretaris bestuur Stichting Kinderoncologie Groningen. drs. M.M. van Akkeren lid Beroep: secretaris-directeur Wetterskip Fryslan (Micha) (M) audit- commissie lid raad van toezicht GGZ Friesland*; lid raad van commissarissen Aquario. presentie 4/4 4/4 2/4 4/4 4/4 jaarverslag

36 Samenstelling raad van commissarissen per H.W.H.M. van lid Beroep: zelfstandig adviseur Romivo Accountancy BV Kesteren (Herman) audit- commissie lid raad van toezicht Stichting Fokus Exploitatie*; (M) lid raad van toezicht Refaja ziekenhuis, Stadskanaal*; tot 1 november 2013 lid raad van toezicht Stichting Samenwerkende Oost Groninger Ziekenhuizen; tot 1 november 2013 lid raad van toezicht Stichting Groninger Landschap; lid raad van commissarissen Odyssee BV (opleidingen/cursussen); lid raad van toezicht Stichting De Gildeborg; penningmeester Stichting Het Klooster Ter Apel; tot 1 oktober /4 * Deze nevenfuncties tellen mee voor het wettelijk maximum van 5 toezichthoudende functies Rooster van aftreden Mevrouw Ineke Donkervoort is op 17 april 2013 benoemd als lid van de RvC voor een termijn van 4 jaar. Mevrouw Joan Stam is, conform het rooster van aftreden, per 1 januari 2013 afgetreden als voorzitter van de RvC. Per 1 januari 2013 is Douwe Hoogstra aangesteld als waarnemend voorzitter. Het werving- en selectietraject voor een nieuwe voorzitter heeft geen benoembare kandidaat opgeleverd. Na afstemming hieromtrent binnen de raad van commissarissen kwam naar voren dat de voorkeur er naar uitgaat om niet direct een nieuwe werving op te starten, maar om Douwe Hoogstra het voorzitterschap te laten voortzetten tot het eind van zijn termijn. Op 17 april 2013 is de Douwe Hoogstra benoemd als voorzitter van de RvC. Op diezelfde datum is mevrouw Noor van Leeuwen benoemd als vice-voorzitter van de RvC. Rooster van aftreden Leden raad van commissarissen Benoemd op Herbenoembaar op (Uiterste) datum aftreden D. Hoogstra (Douwe), voorzitter bij Wooncom, niet herbenoemd per T. Slagman-Bootsma (Tryntsje), op bij Lefier, herbenoemd niet voordracht van huurdersorganisaties per E.I. van Leeuwen-Seelt (Noor), bij Lefier, herbenoemd niet vicevoorzitter per drs. M.M. van Akkeren (Micha) H.W.H.M. van Kesteren (Herman) H. Donkervoort (Ineke) op voordracht van huurdersorganisaties Introductieprogramma Op 17 april is mevrouw Ineke Donkervoort benoemd als lid van de raad van commissarissen. Na haar benoeming heeft zij een introductieprogramma gevolgd waarin zij kennismaakte met Lefier in diverse facetten. Het programma omvatte onder meer een kennismaking met de huurdersraden. In 2014 zal het introductieprogramma een vervolg krijgen. jaarverslag

37 Werkwijze en activiteiten raad van commissarissen Toetsingskader De raad van commissarissen heeft bij het uitoefenen van de toezichtstaken in 2013 de volgende documenten als toetsingskader gebruikt: het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); de Aedescode en de Governancecode Woningbouwcorporaties; het Lefiervizier 2013; het risicomanagementsysteem; het jaarplan en de geconsolideerde begroting Lefier De RvC heeft tevens een toezichtskader voor 2013 opgesteld. Het toezichtskader biedt duidelijkheid over de wijze waarop de raad van commissarissen haar toezichtstaak uitoefent. Tevens geeft dit in verantwoordende zin duidelijkheid over de wijze waarop het toezicht wordt uitgevoerd aan toezichthouders en stakeholders buiten de organisatie. Informatie inwinnen Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling, dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over relevante ontwikkelingen en behaalde resultaten in relatie tot de beoogde doelen. De RvC heeft in het boekjaar 2013 diverse activiteiten ondernomen om bij verschillende bronnen te horen wat er speelt binnen het werkveld van Lefier. De raad van commissarissen heeft in 2013 bij diverse bronnen informatie ingewonnen. Bij het bestuur: - tijdens vergaderingen heeft de RvC zich door het bestuur op de hoogte laten stellen over de gang van zaken Lefierbreed en in de woonbedrijven; - er hebben meerdere overleggen plaatsgevonden tussen de voorzitter van de RvC en het bestuur over de voortgang bij Lefier. Bij de LefierOR: Op 13 juni heeft een overleg plaatsgevonden tussen de RvC en de LefierOR over het meerjarenbeeld van de organisatie en de veranderende maatschappelijke en politieke omstandigheden waarin een corporatie moet opereren. Bij het werkveld: diverse toezichthouders hebben externe bijeenkomsten over het werkveld bijgewoond, onder meer van de VTW. Vergaderingen in 2013 Reguliere vergaderingen In het verslagjaar heeft de raad van commissarissen 4 reguliere en 6 extra raadsvergaderingen gehouden. Bij de reguliere vergaderingen, behalve op zaterdag 25 mei, vonden aansluitend in de middag themabijeenkomsten plaats ten behoeve van deskundigheidsbevordering en verdieping in het werk van Lefier. Data van de reguliere vergaderingen in aanwezigheid van het bestuur: 8 maart: na de reguliere raadsvergadering stond de middag in het teken van het informeren van de RvC over de Marktwaarde in verhuurde staat. 25 mei: bij deze raadsvergadering is de accountant aangeschoven om de jaarrekening en het jaarverslag te bespreken. jaarverslag

38 6 september: in de ochtend is onder meer gesproken over de overgang naar één primair systeem van Lefier en de organisatieontwikkeling; in de middag is aandacht geschonken aan De Stroomversnellling en de participatie van Lefier hierin en het strategisch portefeuillemanagement met hulpmiddelen als SBI en VABI; 22 november: raadsvergadering waarin onder meer over de omgang met- en de waardering van grondposities en het beoordelingskader van de bestuurder gesproken is. Tijdens het middagprogramma heeft de RvC uitvoerig stil gestaan bij het thema Governance. Extra vergaderingen In aanwezigheid van RvC en bestuur hebben extra vergaderingen plaatsgevonden: 7 januari: over de Begroting 2013 en actuele ontwikkelingen binnen Lefier; 17 april: overleg over onder meer de benoeming van de voorzitter en vice-voorzitter en een nieuw lid van de RvC, het Strategisch Plan, de Organisatieontwikkeling en de Stroomversnelling; 11 juni: over de overgang naar één primair systeem; 13 juni: overleg over onder meer het Strategisch Plan; 19 december; overleg over onder meer de organisatieontwikkeling, de benoeming van de nieuwe accountant van Lefier en de taakopdracht van de commissie maatschappelijk presteren. Mogelijke fusie met Stichting Woningbouw Slochteren Er is een onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van een mogelijke fusie met Stichting Woningbouw Slochteren. Hierover is op diverse momenten gesproken binnen de RvC en heeft ook een kennismaking plaatsgevonden tussen de RvC van Lefier en de RvC van Stichting Woningbouw Slochteren. Deskundigheidsbevordering raad van commissarissen Leden van de RvC hebben diverse bijeenkomsten, scholingen, seminars en workshops bijgewoond en als raad gezamenlijk themabijeenkomsten gevolgd. Besluiten raad van commissarissen Besproken onderwerpen/besluiten raad van commissarissen in het boekjaar 2013 Hieronder is weergegeven welke onderwerpen de raad van commissarissen in het boekjaar 2013 heeft besproken en welke besluiten zijn genomen. Onderwerpen/besluiten Volmacht/lastgeving WSW Intentieverklaring fusie Lefier en Stichting Woningbouw Slochteren Reorganisatie Lefier Realisatiebesluit Aireydorp Begroting 2014 (meerjarenbegroting ) Verkoop percelen grond te Bedum Realisatiebesluit Schoolstraat Ontwikkelbesluit Gorecht-West Realisatiebesluit woningverbetering Stationsstraat/Gedempte Zuiderdiep 114 Ontwikkelbesluit Bandoengstraat Afhandeling goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring jaarverslag

39 Onderwerpen/besluiten Omgang met en waardering van grondposities Treasury Statuut Herstructurering Chrysantstraat e.o. (De Stroomversnelling) Herstructuring Chrysantstraat e.o. (sloop en nieuwbouw) Ontwikkelbesluit Lesturgeonstraat Pandgarant Primair Systeem Investeringsstatuut Financieel Beleidskader 2014 Jaarverslag en Jaarrekening 2012 Lefier Wijziging reglement raad van bestuur Stichting Lefier Realisatiebesluit Popko Bielstraat/Narcissenstraat Realisatiebesluit Europapark Aangepaste meerjarenbegroting Beoordelingskader bestuurder Benoeming nieuwe accountant Lefier Honorering RvC Benoeming lid raad van commissarissen, voorzitter en vice-voorzitter RvC Lefier Aangepast rooster van aftreden Toezichtskader van de RvC Werkwijze opdrachtverstrekking (inkoop) Aangepast beoordelingskader bestuur Lefier Herbenoeming accountant voor periode van één jaar Organisatieontwikkeling Kwartaalrapportages Corporatie in Perspectief Managementletter 2012 Strategisch Plan Prestatiesturing Green Deal Terugkoppeling themamiddag Treasury Marktwaarde in verhuurde staat Invulling commissies binnen de RvC Contract externe accountant Governancetraject Visie op topstructuur Planning en Controlcyclus 2014 Nader onderzoek WSW/Onderzoek CFV Mogelijke fusie met Stichting Woningbouw Slochteren Taakopdracht commissie maatschappelijk presteren Inrichting financiën en onafhankelijke control functie Afhandeling goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring besluit besluit besluit besluit besluit besluit besluit besluit besluit bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking Beoordeling en bezoldiging bestuur De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het bestuur van Lefier. Daaronder valt ook de jaarlijkse evaluatie en beoordeling van het functioneren van het bestuur en, indien nodig, de benoeming, schorsing en het ontslag van het bestuur. Hierbij heeft de commissie bestuurszaken een belangrijke rol. jaarverslag

40 Bezoldiging bestuur Voor Lefier is de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders leidend. De opgave in het kader van de Wet Wet normering topinkomens (WNT) is opgenomen in onderstaande tabel. Naam Functie t.o.v. WNT Duur dienstverband Omvang dienstverband Beloning (*incl. bijtelling leaseauto) Door Werkgever betaalde Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindiginguitkeringen Jaar Beëindiging Motivering A.J. de Boer topfunctionaris bezoldiging cf WNT Bepaald t/m fte De bestuurder ontving geen aanvullende variabele beloningen of bonussen. Er is door de bestuurswijzigingen in 2011 een daling van de kosten voor het bestuur ingezet. In 2011 werd aan totale bestuurskosten uitgekeerd, in 2012 een totaal van In 2013 is aan bestuurskosten uitgekeerd. Zelfevaluatie en honorering raad van commissarissen Zelfevaluatie Leidraad evaluatie Volgens het reglement raad van commissarissen behoort de raad elk jaar het eigen functioneren te beoordelen. De RvC evalueert het eigen functioneren aan de hand van: de Governancecode Woningbouwcorporaties; het reglement voor de raad van commissarissen van Lefier; de eigen opvattingen van de RvC over goed werkgeverschap, goed financieel toezicht en de maatschappelijke functie van Lefier; het functioneren van de RvC zelf en de deskundigheidsontwikkeling van de commissarissen als individu en als team. Methode evaluatie De methode die de raad van commissarissen van Lefier bij de (zelf)evaluatie gebruikt, gaat uit van de drie rollen die een raad dient te vervullen: toezichthouder, adviseur en werkgever. De kwaliteit van de RvC wordt beoordeeld op basis van twee fundamenten: - de deskundigheid van de RvC, zowel collectief als per individu; - de kwaliteit van het functioneren van de RvC, zowel collectief als individueel. De RvC-voorzitter van Lefier is degene die met de individuele leden hun functioneren en deskundigheidsontwikkeling bespreekt. De RvC als collectief bespreekt het collectieve functioneren, waarbij ook het functioneren van de voorzitter aan de orde is. Bij Lefier is afgesproken dat de commissie bestuurszaken zorg draagt voor de uitvoering van de afgesproken evaluatiemethode. Verantwoording hierover vindt plaats in het jaarverslag. Informatie/feedback uit het afgelopen jaar van anderen, zoals de bestuurder, de COR/LefierOR of de NOL, wordt betrokken bij de zelfevaluatie. jaarverslag

41 Uitvoering evaluatie Op 11 februari 2013 is het eigen functioneren van de raad van commissarissen besproken, evenals het functioneren van de individuele leden. De evaluatie vond plaats in een ronde tafel -gesprek aan de hand van bespreekpunten die aan de hand van een vragenlijst door de leden zijn aangedragen. Hiervoor hebben de RvC-leden vooraf een vragenlijst ingevuld waarin alle goverancepunten gecheckt zijn en waarbij aan de hand van een aantal open vragen alle punten voor reflectie aan de orde zijn geweest. De bestuurder heeft deze vragenlijst tevens ingevuld. De input via deze vragenlijsten is door de commissie bestuurszaken verwerkt tot bespreekpunten voor de zelfevaluatie. De bespreking hiervan heeft in een besloten vergadering, buiten aanwezigheid van de bestuurder, plaatsgevonden. Onafhankelijkheid en integriteit raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen zijn onafhankelijk en opereren zonder last of ruggespraak. Zij hebben op geen enkele wijze belangen in de Stichting Lefier. De raad van commissarissen bewaakt het principe van onafhankelijkheid volgens de criteria in de Governancecode Woningcorporaties, bepaling III2.2. De toezichthouders hebben deze criteria onderling besproken en mondeling gecontroleerd, zowel bij de RvC-leden als bij het bestuur. Hieruit is gebleken dat er geen sprake is van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij toezichthouders of bestuurders betrokken zijn (geweest). Vermeende misstanden Lefier heeft een centraal meldpunt misstanden. Er zijn in het jaar 2013 geen meldingen gedaan bij het Centraal Meldpunt. Het Centraal Meldpunt is in het jaar 2013 één maal benaderd als klankbord. Gezien de aard heeft zij doorverwezen naar de betreffende Vertrouwenspersoon. De casus is vervolgens naar tevredenheid opgelost en heeft niet geleid tot een melding. Honorering De honorering van de raad van commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de RvC, rekening houdend met maatschappelijke waarden en normen. De RvC-leden ontvingen in 2013 een vergoeding van bruto en de voorzitter bruto Daarnaast is voor de leden van de RvC in totaal een bedrag van ,78 aan overige kosten gemaakt. Reflectie op 2013 Terugkijkend op 2013 ziet de RvC als jaar waarin de raad, na een turbulente periode in de jaren daarvoor, weer terug kon gaan naar haar natuurlijke rollen van toezichthouder, adviseur en werkgever van de bestuurder. De RvC heeft in haar toezichtrol focus gelegd op de volgende zes onderwerpen Huurders; Stakeholdermanagement; Voorspellend vermogen; Heldere visie; Urgentie tot veranderen versus continuïteit; Verbinding strategisch, tactisch, operationeel. jaarverslag

42 De RvC neemt waar dat op deze punten belangrijke stappen in positieve richting zijn gezet. Het Strategisch Plan, het verbeteren van de Planning & Control en het Organisatierapport Gebundeld en dichtbij mensen hebben hier een cruciale rol in gespeeld. De RvC heeft de reorganisatie nauw gevolgd en daarbij met name toegezien op de inrichting van de topstructuur en het creëren van een onafhankelijke positie van control in de nieuwe organisatie. De RvC herkent dat de reorganisatie die de bestuurder heeft ingezet een stevige wissel op de medewerkers van Lefier heeft getrokken. Dat dit gebeurd is zonder voor huurders merkbare effecten, wordt door de RvC zeer gewaardeerd. Namens de raad van commissarissen Lefier, D. Hoogstra, voorzitter 4.4. Medezeggenschap: Ondernemingraad Lefier 2013 is voor de centrale ondernemingsraad (COR) van Lefier wederom een roerig en intensief jaar geweest. Roerig en intensief in alle opzichten: het reorganisatieplan is uitgewerkt, de COR maakt zelf ontwikkeling door en daarnaast was de winkel gewoon open. Het jaar heeft bijna alleen maar in het teken gestaan van Lefierbrede zaken. De lokale ondernemingsraden in de woonbedrijven zijn er nog wel, maar nauwelijks nog in functie. Dat is alvast positief voor de ontwikkeling naar één ondernemingsraad in de nieuwe organisatie in Advies over de reorganisatie In 2013 heeft de COR diverse adviezen gegeven, waarvan het advies over het reorganisatieplan het belangrijkste was. De COR heeft in eerste instantie advies gegeven over het aantrekken van een externe adviseur voor het opstellen van een reorganisatieplan. In het tweede kwartaal is dit reorganisatieplan als eerste concept opgesteld via het organisatieontwikkeltraject. De COR was in verband met haar formele rol terecht geen onderdeel van het ontwikkelproces zelf, maar miste wel de nodige informatie over de inhoudelijke ontwikkeling van het reorganisatieplan zelf. Hierdoor kon zij geen feedback geven om het formele adviestraject zo soepel als mogelijk te laten verlopen. Rond de zomer hebben de bestuurder en de COR dit met elkaar bespoken, waarna de afspraak is gemaakt om in de periode naar het definitieve reorganisatieplan (september november) intensief met elkaar de onderwerpen te bespreken. Hierdoor kreeg de bestuurder de mogelijkheid de ideeën voor de reorganisatie te motiveren en had de COR de mogelijkheid om hier feedback over te geven. In juni heeft de COR haar eigen visie op de toekomst van de organisatie gegeven. In september is in eerste instantie een tussentijds advies uitgebracht om de bestuurder op de hoogte te stellen van de visie van de COR op de eerste hoofdlijnen van het reorganisatieplan. Beiden waren nuttig om de bestuurder een inkijk te geven op wat de medewerkers belangrijk vinden bij een reorganisatie en welke ontwikkeling de ondernemingsraad noodzakelijk vindt voor de goede toekomst van Lefier. In de praktijk is de visie van de COR steeds betrokken bij de adviezen of instemmingen. De visie van de COR is dat Lefier een toekomstbestendige wooncorporatie is waar medewerkers met plezier werken. Dit wil de COR bereiken op basis van de volgende uitgangspunten: 1. Lefier is een toekomstbestendige organisatie. Lefier is financieel gezond, er zijn heldere kaders zijn en verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn duidelijk. 2. Lefier is een herkenbare, aanspreekbare en betrouwbare organisatie voor huurders en stakeholders. Onze omgeving weet waarvoor Lefier staat, dat we zaken afmaken en afspraken nakomen. jaarverslag

43 3. Medewerkers zijn met plezier en trots aan het werk. Voor medewerkers is veel ruimte voor initiatief en Lefier is een goede werkgever. 4. De reorganisatie wordt gerealiseerd zonder gedwongen ontslagen. Dit betekent dat een afname van het aantal medewerkers alleen via natuurlijk verloop wordt ingevuld. Na intensief wekelijks overleg in het najaar heeft de COR begin december haar advies uitgebracht over het definitieve reorganisatieplan. Waar het tussentijdse advies nog meer vasthield aan de oude organisatie en niet meer te veranderen dan noodzakelijk is, heeft de bestuurder de COR in de gesprekken kunnen overtuigen van de noodzaak om de organisatiestructuur van Lefier drastisch te wijzigen naar een structuur met drie afdelingen (vastgoed, maatschappelijk presteren en financiën) en kleine gebiedsteams in de dorpen en wijken voor de lokale verbinding. Wel was het advies negatief over de wijze waarop de reorganisatie uitgevoerd ging worden en dat er te veel functies wijzigen, waardoor vele collega s min of meer op hun eigen functie moeten solliciteren, terwijl het eigenlijke werk niet veel anders wordt. De COR heeft grote zorgen over de borging van kennis. Daarnaast voorziet de COR in de komende jaren door natuurlijk verloop een tekort aan medewerkers, terwijl de bestuurder het noodzakelijk vindt via gedwongen ontslagen te krimpen. Tot grote teleurstelling van de COR heeft de bestuurder deze voor de ondernemingsraad belangrijke punten niet over willen nemen. Na een overweging om dit punt aan de Ondernemingskamer voor te leggen, zijn de bestuurder en de COR begin 2014 echter tot een akkoord gekomen dat heeft geleid tot een herzieningsbesluit. Dit besluit heeft er voor gezorgd dat meer aan de wens van de COR werd voldaan: collega s hoeven minder te solliciteren. In 2014 zal de reorganisatie worden uitgevoerd. Andere adviezen Naast het omvangrijke advies over de reorganisatie heeft de centrale ondernemingsraad een aantal andere adviezen en instemmingen uitgebracht: Advies over het instellen van een nieuw en eenduidig primair systeem voor de gehele organisatie, inclusief de daaraan verbonden investering. Instemming voor een nieuwe Lefierbrede gesprekscyclus voor het uitvoeren van functioneringsgesprekken en beoordelingen van medewerkers. In 2014 wordt dit onderwerp afgerond met een stemming onder de collega s; Advies over een nieuwe werkkostenregeling. Dit betekent dat de werkgever tot 1,5% van de totale fiscale loonsom aan secundaire arbeidsvoorwaarden mag besteden. Over alles wat boven dit percentage uitkomt, moet de werkgever 80% belasting betalen. Het veranderen van secundaire arbeidsvoorwaarden is instemmingplichtig. Een delegatie van COR-leden zal samen met personeelsfunctionarissen in kaart brengen wat deze regeling voor Lefier betekent. Dit onderwerp is in 2013 niet afgerond. Overige onderwerpen: De COR krijgt door het jaar heen diverse stukken van de bestuurder toegestuurd, maar ook tijdens de overlegvergaderingen krijgen we informatie over verschillende onderwerpen. De onderwerpen lopen uiteen van: de besluitenlijst, de begroting, het jaarverslag, het besluit wijziging bestuursreglement, het concept strategisch plan maar ook het voornemen onderzoek te doen naar een mogelijke fusie met de Stichting Woningbouw Slochteren (SWS). Het spreekt voor zich dat ook De COR onderwerpen aan de bestuurder voorlegt, te denken valt aan: zorgen over het feit dat de bestuurder heel veel veranderingen tegelijkertijd wil oppakken, de zorg rond flexpensioen, de extra werkdruk door het vertrek van vaste en tijdelijke medewerkers, zorgen over de voortgang van het gewone werk, de implementatie van de reorganisatie en andere signalen uit de organisatie. jaarverslag

44 Werkwijze en samenstelling De COR heeft steeds op brede steun mogen rekenen met vooral positieve reacties van haar achterban. Op gezette tijden deelt de COR informatie met haar achterban via nieuwsbrieven. Daarnaast heeft zij vooral ten aanzien van het reorganisatieplan een aantal achterbanbijeenkomsten georganiseerd. In februari heeft de ondernemingraad een workshop gehad over het onderwerp sociaal plan, om haar rol in dit traject helder te krijgen, maar ook om te weten op welke momenten zij haar invloed kon inzetten. In april en mei is intensief aandacht besteed aan de onderlinge samenwerking. Daarnaast is samen met de bestuurder in kaart gebracht wat de COR nodig heeft om een effectieve samenwerking mogelijk te maken. Dit heeft geresulteerd in een document met werkafspraken. De ondernemingsraad heeft twee keer met de Raad van Commissarissen (RvC) gesproken: één keer voltallig tijdens een voorjaarsoverleg, in het bijzonder over de ontwikkelingen in de sector en de gevolgen voor corporaties. Eén keer was er in het najaar overleg tussen de remuneratiecommissie van de RvC en het Dagelijks Bestuur van de COR om feedback te geven over het functioneren van de bestuurder. De COR bestaat aan het eind van 2013 uit: Johan Duut, voorzitter van de COR en tevens lid OR Ontwikkelbedrijf/de Kern Leo van Diemen, vicevoorzitter van de COR en tevens voorzitter OR Zuidoost Drenthe Mark Hilberink, voorzitter OR StadGroningen Harm Vonk, lid OR StadGroningen Frank Jongsma, voorzitter OR Hoogezand/Stadskanaal Sandra Lok, vicevoorzitter OR Hoogezand/Stadskanaal Joost Hazekamp, lid OR Hoogezand/Stadskanaal Franklin Drenth, secretaris OR Zuidoost Drenthe José Kremers, lid OR Zuidoost Drenthe Jurran van Gelder, lid OR Zuidoost Drenthe Nancy Kuper-Imming, lid OR Zuidoost Drenthe Joost Renzenbrink, voorzitter OR Ontwikkelbedrijf/de Kern Egbert Veldkamp, vicevoorzitter OR Ontwikkelbedrijf/de Kern Lambert Sanneman, lid OR Ontwikkelbedrijf/de Kern De COR wordt gefaciliteerd door de ambtelijk secretaris, Conchita Abdoelsaboer. In 2013 is de samenstelling van de COR op een aantal punten gewijzigd. Zo heeft de COR afscheid genomen van haar secretaris, Petra Mekkes. In plaats van een secretaris is er nu een vicevoorzitter, namelijk Leo van Diemen. In het afgelopen jaar hebben de volgende leden afscheid genomen: Marco Tromp (vicevoorzitter OR StadGroningen), Fenna van der Meulen (lid OR StadGroningen), GertJan Pranger (voorzitter OR Hoogezand/Stadskanaal) en Claudia Giezen (lid OR Zuidoost Drenthe). De COR is de laatste maanden van dit verslagjaar met dertien leden doorgegaan, als voorbereiding op een nieuwe OR-structuur en verkiezingen in Namens de centrale ondernemingsraad Lefier, Johan Duut, voorzitter jaarverslag

45 4.5. Medezeggenschap: huurders- en bewonersorganisaties Binnen Lefier bestaan vele vormen van overleg met huurders- en bewonersorganisaties. In het eigen werkgebied heeft elk woonbedrijf overleg met huurders- en bewonersorganisaties; deze organisaties opereren lokaal en hebben daar ook hun formele positie en overlegstructuren. Minimaal twee keer per jaar vindt gezamenlijk overleg plaats tussen het bestuur van Lefier en het Noordelijk Overleg Lefier. Noordelijk Overleg Lefier (NOL) In het NOL zijn de vertegenwoordigers van de lokale huurders- en bewonersorganisaties uit het werkgebied van Lefier verenigd. Het NOL bestaat uit afgevaardigden van De Koepel (Stadskanaal), Stuurgroep Huurdersbelangen Lefier StadGroningen, Huurdersfederatie ZuidoostDrenthe, Huurdersraad Hoogezand-Sappemeer en Grobos (Groninger Bewonersoverleg Studentenhuisvesting). Het overleg, de input en de activiteiten tussen het NOL en de bestuurder van Lefier in het verslagjaar zijn weergegeven in onderstaande tabel. Inspanningen Noordelijk Overleg Lefier in 2013 Tijdstip en onderwerp 4 maart: bijeenkomst tussen delegatie Lefier en het NOL 3 april: overleg tussen bestuurder en het NOL april: advies huurverhoging april: voordracht commissaris t.b.v. RvC 23 april: bijeenkomst tussen delegatie Lefier en het NOL Toelichting Deze bijeenkomst stond geheel in het teken van een dialoog tussen bestuur en directeuren van Lefier en het NOL over de toekomst van Lefier Dit overleg stond in het teken van het geven van een mondelinge toelichting door de bestuurder op de adviesaanvraag inzake de huurverhoging Het NOL heeft een gekwalificeerd advies geleverd over de huurverhoging 2013 Het NOL heeft een commissaris voorgedragen als lid van de RvC van Lefier. Deze commissaris is op 17 april benoemd als lid van de RvC. Deze bijeenkomst stond geheel in het teken van het Strategisch Plan van Lefier 7 juni: themadag Betaalbaar Wonen Het NOL heeft een themadag inzake betaalbaar wonen georganiseerd, in aanwezigheid van de bestuurder van Lefier 2 oktober: extra overleg tussen bestuurder en het NOL Het NOL en de bestuurder hebben hierbij onder meer gesproken over de Stroomversnelling, het organisatieontwikkelingstraject en het traject inzake een mogelijk fusie met Stichting Woningbouw Slochteren. 21 oktober: advies gebiedsteams Het NOL heeft gevraagd om advies uit te mogen brengen over de reorganisatie van Lefier, meer specifiek de mogelijke gebiedsindelingen. Dit advies is op 21 oktober uitgebracht. 26 november: overleg tussen bestuurder en het NOL Hierbij is onder meer gesproken over de Warmtewet, het Veiligheidsbeleid, de huursombenadering en het Woonlastenonderzoek. 6 december: perspresentatie Het NOL en de bestuurder hebben gezamenlijk een perspresentatie gegeven inzake de uitkomsten van het woonlastenonderzoek van het NOL Meerdere momenten per jaar Vanuit het NOL is een lid gedelegeerd binnen de jury van de ideeënbus van Lefier jaarverslag

46 5. Financiën en bedrijfsvoering 5.1. Lefier en de financiën Financieel beleid en financiële kaders De financiële doelstellingen: Financiële continuïteit van Lefier. Hiervoor hebben we eisen aan liquiditeit en solvabiliteit gesteld die voldoen aan de externe eisen van het CFV en het WSW. We houden vast aan de financiële doelstellingen in de huidige meerjarenbegroting waarin besparingen zijn opgenomen en het investeringsvolume is verlaagd. Het nieuwe besturingsmodel van Lefier zal het, aanvullend op de huidige meerjarenbegroting, realiseren van synergievoordelen in de toekomst mogelijk maken. In het strategisch plan zullen we hier doelstellingen voor opnemen. Verbetering van de kwaliteit van integrale afweging van investeringsbeslissingen, volkshuisvestelijk en financieel. Het is belangrijk dat ons voorspellend vermogen groter wordt. Het gaat dan vooral om de kwaliteit van de begroting en kwartaalprognoses. Vanuit de control-functie wordt hier intensiever op gestuurd en geadviseerd. Het financieel kader van Lefier bestaat uit 3 kwantitatieve doelstellingen: Lefier presteert maximaal met haar vermogen Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide Lefier is solvabel Bij het sturen op kasstromen sluit Lefier aan op de gestelde eisen van het WSW. Doordat deze eisen twee van de drie peilers onder het financieel beleid van Lefier zijn, kan tijdig worden gesignaleerd of de eisen worden gehaald en/of er bijsturing nodig is om dit alsnog te realiseren. Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide De onderneming heeft voldoende liquide middelen om haar plannen uit te kunnen voeren. jaarverslag

47 3,0 2,8 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 Ontwikkeling Interest Coverage Ratio (ICR) Begroting ,5 1,5 1,7 1,7 1,9 1,9 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 Norm Lefier 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 Norm WSW 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 De Interest Coverage Ratio (ICR) meet of de corporatie in het recente verleden en in de nabije toekomst uit de operationele kasstroom de renteverplichtingen op het vreemd vermogen kan voldoen. Het kader voor deze ratio is allereerst afkomstig van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft een vijftal ratio s 1 waaraan deelnemers zich moeten houden om nieuwe geldleningen door het WSW geborgd te krijgen. Omdat deze borging ook voor Lefier belangrijk is, zijn ook onze eisen hierop gebaseerd. Voor Lefier als geheel scherpen we deze grenzen aan, rekeninghoudend met ons aandeel in de niet-daeb activiteiten (activiteiten die niet behoren tot de bouw en verhuur van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed). Lefier is solvabel De solvabiliteit is een maat voor de financiële weerbaarheid op langere termijn. Wij drukken de solvabiliteit uit in het percentage eigen vermogen ten opzichte van de waarde van het vastgoed in exploitatie. Doorslaggevend voor de financiële weerbaarheid is de financierbaarheid middels het aantrekken van vreemd vermogen. Hierbij is de norm van het WSW leidend. Het WSW financiert tot 75% van de bedrijfswaarde van het vastgoed, de maximale loan to value (LtV) op bedrijfswaarde - basis. De solvabiliteitsnorm voor Lefier is de reciproke hiervan (25%). Deze is daarmee strenger dan de 20%-eis van het WSW. 100% Solvabiliteit (in procenten) 80% 60% 40% 20% 0% Begroting % 30% 32% 33% 35% 36% 37% 38% 39% 40% 41% Norm 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% jaarverslag

48 Ook het oordeel van het Centraal Fonds van is belang. Kapitaalverstrekkers zijn terughoudender en risicomijdend bij corporaties met een negatief oordeel van het Centraal Fonds. Een A-oordeel is daarmee een redelijke garantie om toegang tot de kapitaalmarkt te hebben en te houden. We willen daarom ook voldoen aan de solvabiliteitseis van het CFV. De actuele solvabiliteitseis eis van het CFV bedraagt 17,2% 2. De solvabiliteit bij Lefier bedraagt 19,9%. Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting en ministerie van BZK Jaarlijks beoordelen het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) de bedrijfsvoering van alle corporaties. Het rapport Corporatie in perspectief 2013 (met de bevindingen over de bedrijfsvoering van Lefier) en de Oordeelsbrief van de minister over Lefier zijn beschikbaar via de website van het CFV (www.cfv.nl). In vergelijking tot het landelijk gemiddelde heeft Lefier significant hogere netto-bedrijfslasten (+ 194 per woongelegenheid), worden er minder verhuureenheden per formatieplaats beheerd (-/- 26). Op grond van in verleden opgebouwd vermogen heeft Lefier een relatief lage schuldrestant per verhuureenheid (-/- 19%). het CFV houdt namens het ministerie van BZK financieel toezicht op Lefier. Dit fonds, dat de financiële gezondheid van alle wooncorporaties bewaakt, voert elk jaar een bedrijfsvergelijking tussen corporaties uit. In het jaarlijkse eindrapport Corporatie in perspectief laat het CFV zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van een corporatie zich verhouden tot die van collega-corporaties. Het CFV heeft in 2013 verzocht om een verbeterplan op te stellen voor 1 februari 2014 waaruit blijkt dat vermogensherstel in de laatste twee jaren van de prognoseperiode optreedt. In dit plan dienen de volgende onderwerpen aandacht te krijgen: a. Het bestuurlijk afgehechte reorganisatie en bezuinigingsplan; b. De programmering van de (des)investeringsactiviteiten; c. De nieuwe meerjarenbegroting die als grondslag dient voor de nieuw in te dienen dpi gegevens. de minister van BZK heeft in de Oordeelsbrief 2013 geen oordeel uitgesproken over Lefier. Op basis van de brief en de vervolggesprekken heeft Lefier inmiddels een verbeterplan, gebaseerd op het reorganisatieplan en de meerjarenbegroting, ingediend en afspraken gemaakt over het vervolg. Marktwaarde en overige waarderingen vastgoed van Lefier Beoordelingsmethoden vastgoed Er zijn vier relevante methoden om vastgoed te waarderen. 1. WOZ-waarde: dit is de waarde die op basis van de Wet Onroerende Zaken periodiek door de lokale als grondslag voor de heffing van diverse belastingen wordt bepaald. De WOZ-waarde is een maatstaf voor de leegwaarde. 2. Bruto open marktwaarde: de marktwaarde in verhuurde staat. 1 ICR, DSCR, LtV, solvabiliteit en de dekkingsratio 2 Lefier hanteert in de verslaggeving de marktwaarde. Het CFV en WSW toetsen de solvabiliteit op basis van de volkshuisvestelijke waarde resp. de bedrijfswaarde. Lefier hanteert voor het CFV en WSW dezelfde definitie van de bedrijfswaarde). jaarverslag

49 3. Bedrijfswaarde: de bedrijfswaarde is de contante waarde van de kasstromen bij doorexploiteren. Hierbij wordt geen rekening gehouden met toekomstig beleid. Deze waarde hanteert het Centraal Fonds Volkshuisvesting bij de beoordeling van de corporaties, de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. 4. Historische kostprijs: de in het verleden betaalde prijs met daarop in mindering de jaarlijkse afschrijvingen. Lefier waarde vastgoed per 31 december 2013 (bedragen in miljoenen euro s) Woz-waarde Marktwaarde Bedrijfs waarde His torische kostprijs Lefier hanteert de marktwaarde in verhuurde staat Lefier waardeert haar vastgoed op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Waarderen tegen actuele waarde leidt naar onze mening tot een goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed (en dus ook in de vermogenspositie), en daarmee in de volkshuisvestelijke mogelijkheden van Lefier. In bovenstaand figuur zijn de vier waarderingen van het vastgoed naast elkaar gezet. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de bruto open marktwaarde wordt veroorzaakt door het feit dat woningen momenteel verhuurd zijn. Het verschil tussen de bruto open marktwaarde en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is het bestemde (of beklemde) vermogen, omdat de woningen tegen sociale in plaats van marktconforme tarieven verhuurd worden. Gemiddelde waarde per verhuureenheid (bedragen in euro's) mutatie Historische kostprijs ,6% Bedrijfswaarde ,3% Marktwaarde in verhuurde staat ,5% Woz-waarde ,8% De bedrijfswaarde wijk af van de andere waarden. Voor een toelichting hierop verwijzen we u naar de jaarrekening, paragraaf jaarverslag

50 Treasury Treasurystatuut en treasuryjaarplan Lefier werkt met een treasurystatuut en een treasuryjaarplan waarin de kaders en de doelstellingen op het gebied van treasury zijn benoemd. Speerpunten hierin zijn de (gemiddelde) rentelasten, de duration van de leningenportefeuille en het renterisicobeheer. Lefier is aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woning-bouw (WSW). Financiële instrumenten In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico s en looptijdrisico's. Bij het aangaan van nieuwe derivatentransacties wordt het gebruik verder beperkt door de nieuwe derivatenrichtlijn. Op dinsdag 24 mei 2011 heeft Lefier drie derivatentransacties gesloten. Het betreft drie renteswaps ter afdekking van het renterisico op herfinancieringen. De eerste renteswap is gesloten met de Rabobank, het betreft een 10-jaars renteswap met ingang per 1 juli De tweede en derde renteswap zijn gesloten met BNP Paribas. Voor deze langlopende renteswaps geldt een mandatory breakclause 3 na respectievelijk 9,5 jaar en 10 jaar na de transactiedatum. Door de spreiding van de breakclauses wordt voorkomen dat op één moment in de tijd de afwikkeling van de renteswaps plaats moeten vinden. De tweede en derde renteswap hebben een looptijd van 50 jaar, ingaande per 7 september 2012 en 3 juni Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de nominale waarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2013: Overzicht derivatenportefeuille per 31 december 2013 (bedragen in duizenden euro's) Nr. Tegenpartij Ing.datum Einddatum Breakclausule Rente Nominaal Rente (fixe) Marktwaarde (var) /- 2,00% 1 Rabobank geen 3m Euribor ,3350% BNP Paribas m Euribor ,6375% BNP Paribas m Euribor ,6675% Totaaltelling Per 31 december 2013 is er sprake van een negatieve marktwaarde ad. 13,805 miljoen -/- (31 december 2012: 18,723 miljoen - /-). Een verbetering van ruim 25% ten opzichte van vorig jaar, dit door stijgende kapitaalmarktrentes. Lefier heeft contracten zonder CSA (Credit Support Annex) hetgeen betekent dat tussentijds niet hoeft te worden bijgestort. Mogelijke (éénmalige) storting gaat alleen gelden indien de marktrente in 2020/2021, ten tijde van de breakclauses, lager is dan de contractrente. Indien de marktrente hoger dan de couponrente is zal Lefier ook mogelijk de marktwaarde ontvangen. De in de tabel opgenomen renteswaps zijn door Lefier afgesloten om de rente als gevolg herfinancieringen te fixeren. Per 31 december 2013 is geen sprake van open posities. 3 De breakclause betekent dat de renteswap na respectievelijk 9,5 en 10 jaar wordt beëindigd tegen afwikkeling van de marktwaarde van de renteswap. Afhankelijk van de rentecurve per 24 november 2020 en 24 mei 2021 kan dit een ontvangst of een betaling voor Lefier betekenen. Partijen kunnen voorafgaand aan deze periode besluiten om de breakclause ongedaan te maken, en de transactie door te laten lopen. jaarverslag

51 Afl.wijze Nominaal (Basis)- rente + Spread Koppeling swap Bank Nederlandse Gemeenten fixe m Euribor 0,2500% Bank Nederlandse Gemeenten fixe m Euribor 0,4000% Bank Nederlandse Gemeenten fixe m Euribor 0,3000% 3 Totaaltelling Lefier past dan ook kostprijs hedge-accounting toe op grond van volledige matching van de modaliteiten van de swap(s) en de onderliggende financieringen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de basisrente -leningen met een embedded swap. Overzicht gehedgde posities per 31 december 2013 (bedragen in duizenden euro's) Lennnr WSW- Geldgever Ing.datum Einddatum Spreadherziening Overzicht basisrenteleningen per 31 december 2013 (bedragen in duizenden euro's) Lennnherziening wijze WSW- Geldgever Ing.datum Einddatum Spread- Afl. Nominaal (Basis)- Spread rente Nederlandse WaterschapsBank fixe ,6950% 0,1100% 3,8050% Nederlandse WaterschapsBank fixe ,2900% 0,0000% 3,2900% Nederlandse WaterschapsBank fixe ,2100% 0,0000% 3,2100% Bank Nederlandse Gemeenten fixe ,2300% 0,1600% 3,3900% Nederlandse WaterschapsBank fixe ,6100% 0,6100% 4,2200% Totaaltelling Totaal Renterisico Lefier hanteert de normen van het WSW als grens voor het renterisico. Het WSW hanteert de 15%- grens als richtlijn voor het renterisico. Per jaar mag maximaal 15% van het saldo uitstaande leningen van het laatste verslagjaar een renteaanpassing krijgen. Daarvoor telt het bedrag van leningen die een renteconversie of een spreadherziening kennen, en het saldo van leningen met een bulletaflossing die wordt geherfinancierd in het betreffend jaar. Daarnaast telt het saldo van de variabele renteleningen elk jaar mee. De bedoeling van deze richtlijn is grote pieken voorkomen. 16,0% Renterisico (in procenten) 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Norm (WSW) 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% Renterisico 11,5% 2,4% 2,7% 3,2% 3,2% 4,6% 9,5% 11,3% 3,3% 0,4% Renterisico zonder basisrente 6,6% 2,4% 2,7% 3,2% 3,2% 4,6% 9,5% 5,8% 3,3% 0,4% Relatief renterisico Op grond van het treasurystatuut is de definitie van het relatief renterisico van het WSW leidend. Deze bepaald in sterke mate de mix van financiering met een korte en lange rentetypische looptijd. Het relatief renterisico ligt de komende 10 jaar ruim beneden het toegestane maximum. jaarverslag

52 Stresstest Centraal Fonds Bij de stresstest van eind 2012 zijn de marktwaarden van de embedded derivaten in basisrenteleningen en extendible leningen opgevraagd. Bij de stresstest per 31 december 2013 is dit niet meer het geval en worden alleen de op zichzelf staande (losse) derivatencontracten betrokken. Daar is voor gekozen omdat de embedded derivaten in voorgenoemde leningen niet onderhevig zijn aan tussentijdse marktwaarde- verrekeningen en er over deze produkten vanuit dat oogpunt geen liquiditeitsrisico wordt gelopen. Wel worden de nominale waarden van de basisrente- en extendible leningen opgevraagd om inzicht te houden in de omvang van leningen met embedded derivaten in de sector. Resultaat stresstest liquiditeitsbuffer: buffer is voldoende bij 1%- en 2%-rentedaling Resultaat stresstest buffer andere zekerheden: idem Toelichting financieel resultaat Speerpunten Het operationeel resultaat is 15,765 miljoen gunstiger dan begroot. De netto bedrijfslasten zijn in 2013 uitgekomen op per verhuureenheid. Dit is 5% beter dan voorgaand jaar. De doelstelling is om in 2017 op het niveau van per verhuureenheid te komen, 18,3% beneden het huidige niveau. De lasten onderhoud zijn in 2013 uitgekomen op per verhuureenheid. Dit is 4% meer dan voorgaand jaar. De komende jaren sturen we als organisatie actief op het verlagen van de onderhoudlasten. De doelstelling is om in 2017 op het niveau van per verhuureenheid te komen, 13,4% beneden het huidige niveau. De lasten onderhoud, inclusief kosten werkapparaat, zijn 6,326 miljoen lager dan begroot. Het voorspellend vermogen moet beter, daarom zijn we ook gestart met het institutionaliseren van conditie-metingen. De prestaties op het terrein van verhuur en incasso bieden nog aanzienlijk verbeterpotentieel. De huurachterstand is per 31 december ,0%, landelijk ligt dit op 1,3%. De in 2013 gerealiseerde huurderving is 1,7%. Laatstgenoemde is weliswaar ten opzichte van 2010 (2,7%) aanzienlijk gedaald maar ligt nog steeds hoog ten opzichte van het landelijk gemiddelde van 1,3%. De marktwaarde van ons vastgoed is in 2013 gedaald met 3,3% (standing investments). De belastinglatentie neemt toe met 13,854 miljoen en is daarmee een opbrengst in verslagjaar Het verlies door onze deelnemingen bedraagt 2,122 miljoen. Dit is grotendeels het gevolg door een getroffen voorziening in relatie tot het debiteurenrisico welke Vierwaarde B.V. heeft ten aanzien van de af te nemen kavels van derden. De ICR is in ,8 (WSW-norm: 1,4). Daarmee presteren we significant beter dan de norm. De toelichtingen betreffen de geconsolideerde cijfers. 4 Netto bedrijfslasten op basis van CFV-definitie, exclusief de sectorspecifieke heffingen, dotatie reorganisatievoorziening en bijzondere waardeverandering(en) vlottende activa. jaarverslag

53 Toelichting realisatie en de begroting Samenvatting Winst- en Verliesrekening (bedragen x 1.000,-) Realisatie Begroting Verschil Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat deelnemingen OPERATIONEEL RESULTAAT Netto verkoopresultaat bestaande vastgoedportefeuille Netto omzet projecten Saldo gerealiseerde waardemutaties GEREALISEERD RESULTAAT Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen bestaande vastgoedportefeuille SALDO ONGEREALISEERD RESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE JAARRESULTAAT Het totale jaarresultaat is opgebouwd uit: het operationele, gerealiseerde en ongerealiseerde resultaat. Deze worden in de komende subparagrafen toegelicht. Op hoofdlijnen merken we het volgende op: In 2013 hebben we een verlies van 68,186 miljoen (begroot: 130,178 miljoen -/-). Daarmee is het resultaat 61,992 miljoen gunstiger dan begroot. Dit jaarresultaat bestaat uit een positief gerealiseerd resultaat en een negatief ongerealiseerd resultaat. Dit laatste is een optelling van (onrendabele) resultaten op investeringen en de ontwikkeling van de marktwaarde van het vastgoed. Operationeel resultaat Het operationeel resultaat als uitkomst van de normale exploitatieactiviteiten ligt in 2013 met 28,994 substantieel hoger dan voorgaand jaar, en is 15,765 miljoen gunstiger dan de begroting: De lagere lasten onderhoud bestaan voor 3,521 uit planmatig onderhoud en voor 2,805 miljoen aan dagelijks- en mutatieonderhoud. De prognosekracht van het planmatig onderhoud is van onvoldoende niveau. De komende jaren werken we aan het invoeren van integraal vastgoedbeheer en vastgoedmetingen. De terugval in het dagelijks- en mutatieonderhoud is gedeeltelijk te relateren aan minder opzeggingen (lagere verhuisgeneigdheid) en aan de andere kant aan een terughoudender beleid ten aanzien van het opknappen en verhuurklaar maken van de woning. De toename in de actieve belastinglatentie welke wordt gevormd voor tijdelijke waarderingsverschillen bedraagt in ,854 miljoen, hiervan heeft als gevolg van schattingswijzigingen 13,461 miljoen betrekking op voorgaande jaren. jaarverslag

54 Overzicht latente belastingvordering (bedragen in duizenden euro s) Latente belastingvordering Compensabele Vastgoedbeleggingen Leningen Grondposities Overig Totaal verliezen en projecten Stand per 31 december Correctie voorgaande jaren Stand per 1 januari Mutaties 2013 Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Mutatie latentie Totaal mutaties Stand per 31 december De uitgaven leefbaarheid zijn, enigszins onverwachts, met 1,309 miljoen fors lager dan begroot. De dotatie voorziening/afboeking debiteuren is 1,253 miljoen lager dan begroot. Dit komt hoofdzakelijk door een te voorzichtig geraamde begroting. De realisatie ligt nu in lijn met voorgaande jaren. De reorganisatielasten zijn 4,021 miljoen lager dan begroot. In de begroting was rekening gehouden met een stelpost van 1,5 miljoen voor de dotatie aan de reorganisatievoorziening. Er is rekening gehouden met een dotatie van 5,6 miljoen aan de voorziening reorganisatie, op basis van het sociaal plan. De inhoud en de omvang van de voorziening is met de externe accountant afgestemd. Het forse verlies op de post deelnemingen wordt veroorzaakt door een afwaardering ( 2 miljoen) van onze onderhanden werkpositie van ons (indirect) belang in Vierwaarde B.V. Saldo gerealiseerd resultaat vastgoedportefeuille Het gerealiseerde resultaat is 1,079 miljoen lager dan begroot. De post netto omzet projecten is 0,969 miljoen lager dan begroot, voornamelijk door de projecten Groenling en Componist welke al in 2012 zijn opgeleverd. Saldo ongerealiseerd resultaat vastgoedportefeuille Bij het nemen van een realisatiebesluit wordt een eerste waardering gedaan van het beoogde project, de zogenaamde onrendabele top. In 2013 bedraagt het saldo van de gerealiseerde waardeveranderingen 5,538 miljoen (begroting: 39,912 miljoen). De realisatie is daarmee slechts een fractie (14%) van de jaarbegroting. Deze post is een belangrijke voorbode van de uitvoerende werkzaamheden rondom projecten voor de komende 1-2 jaren, deze zullen dan ook achterblijven bij de voorgenomen ambities. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen (indirect rendement) van de vastgoedportefeuille bedraagt 89,889 miljoen negatief. De negatieve waardeontwikkeling van de woningenportefeuille van 3,1% wordt voornamelijk veroorzaakt door de negatieve bijdrage van de vrije verkoopwaarde (-2,0%). Ook de verhuurderheffing (-1,8%) en de exit yield uitponden (-1,4%) dragen sterk bij aan de waardedaling. jaarverslag

55 Figuur : meest positieve bijdrage 5 Deze waardedaling is grotendeels het gevolg van externe factoren en niet direct beïnvloedbaar door eigen handelen. Figuur: meest negatieve bijdrage 5.2. Risicomanagement Visie Transparantie bieden De Governancecode Woningcorporaties schrijft de corporaties een intern risicobeheersing- en controlesysteem voor. Het transparant in kaart brengen van risico s en deze systematisch monitoren, is een belangrijk onderdeel van good governance. Het is tevens de basis voor een risicomanagementsysteem (RMS). Systeem en proces Lefier wil zowel organisatorisch als financieel in control zijn als organisatie. Wij willen dat het resultaat conform de verwachting is. Beheersing van bedrijfsprocessen en financiële risico s vereist een stevig fundament. Daarom richten wij ons risicomanagement (RMS) in als systeem en proces, en 5 Bron: waarderingsanalyse woningen verslagjaar 2013 IPD d.d. maart 2014 jaarverslag

56 wij gebruiken het RMS om eenvoudig en transparant zicht te hebben en te houden op onze organisatiedoelen en risico s. Structuur en rapportages Het Lefier-risicomanagementsysteem is volledig. We hebben op strategisch niveau een architectuur voor risicomanagement als basis voor structuur en rapportages: Er wordt jaarlijks door het bestuur een risicokaart vastgesteld met de belangrijkste strategische risico s; In de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de belangrijkste risico s en gerelateerde beheersmaatregelen; Wij leggen het gehele Business Control Raamwerk (zie paragraaf 8.3.2) vast en toetsen daarmee ook de uitwerking van de interne beheersingsmaatregelen. Doelen/uitwerking risicomanagement Voortgang invulling RMS In 2013 hebben we in de uitvoering van het risicomanagement op onderdelen verbeteringen aangebracht. Belangrijkste wijziging is het feit dat risicomanagement integraal wordt meegenomen in de rapportages. Op deze wijze proberen we meer inzicht in de bestaande risico s te verschaffen, door meer samenhang en door de geconstateerde risico s nader te verklaren en analyseren. In 2014 wordt het risicomanagementsysteem geëvalueerd en worden waar nodig verbeteringen aangebracht. Figuur geeft een beeld van de architectuur van het Lefier RMS. In de laatste kolom is aangegeven wie de verantwoordelijkheid heeft voor de velden. Deze velden zijn tevens de basis voor structuur en rapportages. Figuur Risicomanagementsysteem Lefier jaarverslag

57 Business Control Raamwerk Lefier legt zijn risico s en beheersmaatregelen vast, gekoppeld aan de processen in de organisatie. Ook de Key Controls worden vastgelegd, waardoor er een geheel van processen, risico s en beheersmaatregelen ontstaat: het zogeheten Business Control Raamwerk. Vanuit de reorganisatie van Lefier ontstaat een nieuwe organisatie met ondermeer wijzigingen in processen, functies en systemen. Op basis van de nieuwe organisatie wordt in 2014 het Business Control Raamwerk opnieuw opgebouwd. We besteden specifieke aandacht aan de geautomatiseerde controlemaatregelen. De interne controle activiteiten worden vastgelegd, waarmee intern betere monitoring mogelijk is op de voortgang en status van deze beheersmaatregelen. In de kwartaalrapportages wordt richting bestuur en RvC verantwoording afgelegd over de uitkomsten van deze interne controles. Ten aanzien van het tijdig uitvoeren van de interne controles (IC s) is een duidelijke verbetering te zien met het voorgaande jaar, mede door het Lefierbrede interne controleplan en door betere afstemming over de uitvoering. Naast het tijdiger uitvoeren, is er ook is meer uniformiteit in de uitvoering en rapportages van de IC s ontstaan. De opvolging van de bevindingen is nog een aandachtspunt dat we in 2014 extra aandacht zullen geven. Procesmanagement De processen van Lefier worden gemodelleerd conform de referentiearchitectuur van CORA. CORA is de Corporatie Referentie Architectuur. Deze bevat een verzameling van principes en referentiemodellen voor de bedrijfsvoering en informatiehuishouding voor woningcorporaties. Het processchema op hoofdlijnen is ingericht conform CORA conventies. Dit hoofdprocesschema is de kapstok waarin alle Lefier processen worden vastgelegd. Met de komst van de nieuwe organisatiestructuur met nieuw functiehuis, functionele indeling van de organisatie en uniforme werkwijze door de invoering van 1 primair systeem, ontstaan er nieuwe bedrijfsprocessen en worden de verantwoordelijkheden opnieuw bepaald. De eerste helft van 2014 zal gebruikt worden om de nieuwe organisatie te beschrijven in processen en verantwoordelijkhedenmatrices. Controle en transparantie Met de Lefierbrede, integrale methodiek Business Control Raamwerken kunnen we met een redelijke mate van zekerheid vaststellen of we onze organisatiedoelstellingen bereiken. Daarnaast kunnen we op een eenvoudige en transparante manier zicht houden op onze risico s en gestructureerd werken aan de uiteindelijke doelstelling van het RMS: een in control -verklaring voor Lefier. Risicoprofiel en genomen maatregelen Rapportage risico s In het kader van verantwoorden en beheersen vindt elk kwartaal rapportage van risico s plaats: per bedrijfsonderdeel een risicoparagraaf inzake de belangrijkste risico s; op corporate niveau een rapportage met behulp van een risicoparagraaf en een risicokaart per risicogroep, waarmee de beheersing van de risico s op dat moment wordt ingeschat. Vanaf het derde kwartaal 2013 wordt het risicomanagement integraal toegevoegd aan de rapportage. Op deze wijze ontstaat er meer inzicht in de risico s. jaarverslag

58 Risicokaart voor projecten Het risicobeleid van Lefier vertaalt zich naar risicomanagement op investeringen (tactisch niveau), zodat risicomanagement bij investeringsbeslissingen transparant wordt uitgevoerd. Bij elk investeringsvoorstel wordt met een uniforme risicokaart op gestructureerde wijze het risicoprofiel van het project in kaart gebracht. De risicokaart is een onderdeel van de besluitvormingsdocumenten en wordt als hulpmiddel gezien bij het bewustwordingsproces rondom risico s bij investeringen. De risicokaart is opgedeeld in vier risicogebieden met daaronder diverse risicogroepen. Per risicogroep zijn specifieke risico s genoemd. Per risicogroep wordt de kans en impact ingeschat en worden mitigerende maatregelen vastgesteld. Maatregelen voor beheersing belangrijkste risico s Lefier heeft diverse maatregelen ingezet ter beheersing van de belangrijkste risico s, zoals deze begin 2013 zijn onderkend (zie figuur 5.2.2). Tabel geeft de maatregelen weer voor de risicogroepen die beoordeeld zijn als gedeeltelijk beheerst (oranje) of nog niet beheerst (rood). Deze risicokaart wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld door het bestuur. Figuur De risicokaart 2013 van de raad van bestuur van Lefier jaarverslag

het nieuwe Lefier wat verandert er voor u?

het nieuwe Lefier wat verandert er voor u? het nieuwe Lefier wat verandert er voor u? ruimte om te leven Lefier is een wooncorporatie in Noord-Nederland, met haar werkgebied in de gemeenten Borger-Odoorn, Emmen, Groningen, Hoogezand-Sappemeer en

Nadere informatie

het nieuwe Lefier wat verandert er voor u?

het nieuwe Lefier wat verandert er voor u? het nieuwe Lefier wat verandert er voor u? ruimte om te leven Lefier is een wooncorporatie in Noord-Nederland, met haar werkgebied in de gemeenten Borger- Odoorn, Emmen, Groningen, Hoogezand-Sappemeer

Nadere informatie

ondernemingsplan in het kort.

ondernemingsplan in het kort. leefbaarheid ondernemingsplan in het kort. samenwerking 2012 2016 betaalbaarheid zorg intro intro staat in verbinding met mensen in haar omgeving. De wereld om ons heen verandert snel. gaat in die verandering

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Inleiding Als voorbereiding van haar strategisch plan 2015-2017 heeft Woontij een vragenlijst opgesteld waarmee input wordt gevraagd voor de te kiezen

Nadere informatie

Verkorte versie. wonen doen we samen

Verkorte versie. wonen doen we samen Verkorte versie ondernemingsplan Jaarverslag 2012013-2017 wonen doen we samen Inhoud 1 VOORWOORD...3 2 TOTSTANDKOMING...4 3 WIE ZIJN WIJ...5 3.1 Onze missie...5 3.2 Onze visie: Wonen doen we samen...5

Nadere informatie

Wij zijn Brabantse Waard

Wij zijn Brabantse Waard Wij zijn Brabantse Waard Gastvrij wonen Inhoudsopgave 3 Wie is Brabantse Waard 4 Een organisatie met een transparante structuur 5 Onze missie en visie 5 Doelstellingen waarin de gast centraal staat 6 Onze

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019 Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote

Nadere informatie

DUODOC. resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN

DUODOC. resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN Zo gezegd, zo gedaan 2015 is het derde jaar van onze vijfjarige beleidsperiode. De eerste resultaten zijn gehaald. Wij hebben jaarlijks de doelgroep een

Nadere informatie

Beste netwerkpartner,

Beste netwerkpartner, Beste netwerkpartner, Vorig jaar, op 17 november tijdens onze belanghoudersbijeenkomst, spraken wij met u over de koers van Woningstichting Bergh. Centraal stonden de vragen of wij de juiste dingen doen

Nadere informatie

Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016

Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016 Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016 Inhoudsopgave Werk aan de wijk! 5 Vitale en gewilde wijken 7 Oog voor de klant 11 Energiebewust bouwen en beheren 15 Een solide corporatie 17 3 4 Informatie voor

Nadere informatie

Goed wonen = samen doen!

Goed wonen = samen doen! Goed wonen = samen doen! Beleidsplan Tablis Wonen 2016 2019 Participatiemaatschappij In Nederland leven we steeds meer in een participatiemaatschappij. We maken steeds meer gebruik van elkaars sterke punten

Nadere informatie

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015 Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015 Programma 12.45 uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW) Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten

Nadere informatie

jaarverslag 2014 koers houden in veranderlijke omstandigheden

jaarverslag 2014 koers houden in veranderlijke omstandigheden jaarverslag 2014 koers houden in veranderlijke omstandigheden Voorwoord Lefier heeft 2014 goed doorstaan. Daar zijn we trots op, omdat er extreem veel veranderde. De Tweede Kamer stelde opnieuw vast wat

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

KleurrijkWonen. Populair Jaarverslag 2014

KleurrijkWonen. Populair Jaarverslag 2014 KleurrijkWonen Populair Jaarverslag 2014 Fusie In november 2014 zijn SVT en KleurrijkWonen gefuseerd tot het nieuwe KleurrijkWonen. Eén nieuwe organisatie die regionaal groter wordt, maar lokaal sterk

Nadere informatie

Adviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015

Adviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015 Oktober 2015 2 Advies in hoofdlijnen Het advies 1. Door de huren bij mutatie niet te verhogen door passend toe te wijzen, kan de doorstroming worden bevorderd indien dit vooral duidelijk wordt aangegeven,

Nadere informatie

Profiel. Lefier. Drie leden directieteam

Profiel. Lefier. Drie leden directieteam Profiel Lefier Drie leden directieteam 1 Lefier Lefier is een vernieuwende wooncorporatie in Noord-Nederland die op 1 januari 2009 is ontstaan door een fusie van de corporaties; In (Groningen), Volksbelang

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Geme Sn ente ř oevord 'ng. 30 : 1 Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Aan Class nr. Ons kenmerk Onderwerp Behandeld door Bijlage(n) Datum Geme000339

Nadere informatie

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein Samenvatting In 2015 leverden wij 39 appartementen op aan het Schauwplein te Putten. De belangstelling voor de woningen was groot en leidde tot doorstroming. Wij sloten in 2015 inclusief deze nieuwbouw

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

JAARVERSLAG 2012 BEWEGING. Noorderstraat 151b, 9611 AD Sappemeer

JAARVERSLAG 2012 BEWEGING. Noorderstraat 151b, 9611 AD Sappemeer JAARVERSLAG 2012 BEWEGING Noorderstraat 151b, 9611 AD Sappemeer 2 Lefier jaarverslag 2012 INHOUDSOPGAVE VOORWOORD BESTUUR... 4 1 PROFIEL VAN DE ORGANISATIE... 6 2 IDENTITEIT EN STRATEGISCH PERSPECTIEF...12

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken STVISIE TOEKOM VAN SSW 19 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken 1 Een eerlijk verhaal SSW helpt mensen met een smalle beurs in de gemeente De Bilt aan sociale woonruimte.

Nadere informatie

Parallelsessie I&O thema Wonen. 16 juni 2016

Parallelsessie I&O thema Wonen. 16 juni 2016 Parallelsessie I&O thema Wonen 16 juni 2016 Welkom 1. Stand van zaken prestatieafspraken 2. Prestaties en toekomst Poort6 3. Lokale en regionale woningmarkt POORT6 www.poort6.nl Stand van zaken prestatieafspraken

Nadere informatie

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen.

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen. In maart 2015 vroegen wij in een enquête onze huurders, woningzoekenden, collega corporaties, gemeenten, medewerkers en via social media om mee te denken met ons beleid. In totaal hebben 3.700 deelnemers

Nadere informatie

beleid: juli 2006, versie: 2014

beleid: juli 2006, versie: 2014 Zorgeloos huren beleid: juli 2006, versie: 2014 Waterweg Wonen verhuurt circa 12.000 woningen in Vlaardingen. Een aanzienlijk deel van die woningen is bereikbaar voor huishoudens met lage inkomens die

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Verkort Beleidsplan Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2015 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Ons kenmerk ML40/13.0009104. Datum uw brief

Ons kenmerk ML40/13.0009104. Datum uw brief Ingekomen stuk D42 (PA 4 september 2013) Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 95 81 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Verantwoording 2014 4 februari 2015 Bewonerscommissiedag 2015 Terugblik op 2014 De verhuurdersheffing is een feit De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Betaalbaarheid staat onder

Nadere informatie

inform special Ruimte geven en samen leven

inform special Ruimte geven en samen leven inform special Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan WSP 2013-2017 Het ondernemingsplan 2013-2017 van Woningstichting Putten Ruimte geven en samen leven Ruimte geven en samen leven is de titel van

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Sloop/vervangende nieuwbouw Johannes Poststraat 25 t/m 63 (oneven) Pater Bleijsstraat 1 t/m 6 in Hoorn

Sloop/vervangende nieuwbouw Johannes Poststraat 25 t/m 63 (oneven) Pater Bleijsstraat 1 t/m 6 in Hoorn Sloop/vervangende nieuwbouw Johannes Poststraat 25 t/m 63 (oneven) Pater Bleijsstraat 1 t/m 6 in Hoorn Wat heeft Intermaris besloten? Intermaris heeft besloten uw woning niet te renoveren, maar om de 26

Nadere informatie

Waar het echt om gaat!

Waar het echt om gaat! Waar het echt om gaat! Ondernemingsplan 2015-2018 Inhoudsopgave Inleiding 3 1. De omgeving waarin we werken 4 2. Het huis dat we willen bouwen 6 2.1 Betaalbaar wonen 6 2.2 Wonen en zorg 7 2.3 Duurzaam

Nadere informatie

VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG

VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG HUURPRIJS 1.1. HOE HOOG WORDT MIJN HUURPRIJS BIJ MODERNISERING? Wij gaan met u in gesprek over de mogelijkheden bij modernisering. Een aantal maatregelen

Nadere informatie

Samenvatting Jaarverslag 2013

Samenvatting Jaarverslag 2013 Samenvatting Jaarverslag 2013 Het jaar 2013 laat zich voor KleurrijkWonen kenmerken door: het realiseren vaneen aantal grote onderhouds- en herstructureringsprojecten; het ruimschoots behalen van onze

Nadere informatie

De woonvisie en uw woningcorporatie(s)

De woonvisie en uw woningcorporatie(s) Kennissessie De woonvisie en uw woningcorporatie(s) Circa 1/3 van de Vughtse woningen is een sociale huurwoning. Sociaal of betaalbaar wonen, wat betekent dat, wat is nodig? Portefeuille Woonwijze Huurbeleid:

Nadere informatie

Thuis in betaalbaar wonen. Terugblik 2015 Vooruitblik 2016

Thuis in betaalbaar wonen. Terugblik 2015 Vooruitblik 2016 Thuis in betaalbaar wonen Terugblik 2015 Vooruitblik 2016 In 2015......was onze gemiddelde huurprijs 472,35... kwam in 424 van onze woningen een nieuwe huurder Onderhoud... verkochten we zeven reguliere

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Woningbezit per gemeente 140

Woningbezit per gemeente 140 Betaalbaarheid en in Fryslân 2016 HUURKLASSE Aantal 403,06 403,07 en 576,87 576,88 en 618,24 8,7 65 HUURPRIJS IN NIEUWBOUW Investering (x miljoen ) Woningbezit per gemeente 140 Schiermonnikoog WONINGVERBETERINGEN

Nadere informatie

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015 Back to the future Goed Wonen Special Woningwet 2015 De Woningwet 2015 geeft duidelijke spelregels voor de sociale huursector. In deze special van Goed Wonen leggen we uit wat er verandert, wat we als

Nadere informatie

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015 Echt thuis Ondernemingsplan 2011-2015 2 INLEIDING Mooiland is een woningcorporatie met circa 27.000 woningen verspreid over ruim 150 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn wij een van de twintig grootste

Nadere informatie

EIGEN HAARD. LID RAAD VAN COMMISSARISSEN op voordracht huurdersfederatie Alert. april 2016 TdH/MMC/16.015

EIGEN HAARD. LID RAAD VAN COMMISSARISSEN op voordracht huurdersfederatie Alert. april 2016 TdH/MMC/16.015 EIGEN HAARD LID RAAD VAN COMMISSARISSEN op voordracht huurdersfederatie Alert april 2016 TdH/MMC/16.015 DE ORGANISATIE is opgericht in 1909 als woningbouwvereniging, met als doel verbetering van de volkshuisvesting

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Visitatie. Omnia Wonen 2012. Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen

Visitatie. Omnia Wonen 2012. Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen Visitatie Omnia Wonen 2012 Maatschappelijke prestaties op het gebied van: Ambities en doelstellingen Landelijke, regionale en lokale opgaven Belanghebbenden Vermogen en effiency Governance DIT IS EEN UITGAVE

Nadere informatie

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013 Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing

Nadere informatie

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen WOONLASTENAGENDA 2015 BrabantWonen ALGEMENE INLEIDING BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente s-hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het Woonlastenakkoord gesloten.

Nadere informatie

ACTIVITEITEN AMERSFOORT

ACTIVITEITEN AMERSFOORT ACTIVITEITEN AMERSFOORT Woningbezit naar woningtype Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning Totaal 5.543 3.327 2.934 1.169 12.973 Woningbezit naar huurprijscategorieën AMERSFOORT

Nadere informatie

Rapport klanttevredenheid 2013

Rapport klanttevredenheid 2013 Rapport klanttevredenheid 2013 2014.1.73 2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Procedure nieuwe verhuur 4 3. 3.1 Reparatieverzoeken Resultaten afgehandelde enquêtes Meerssen 2013 5 5 4. Procedure vertrekkende

Nadere informatie

Rotterdam. Stook je rijk 2015. Monitoring Energiebesparing Huursector

Rotterdam. Stook je rijk 2015. Monitoring Energiebesparing Huursector Rotterdam Stook je rijk 2015 Monitoring Energiebesparing Huursector 9-10-2015 Inhoud Nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 Doelstellingen landelijke Energieakkoord Stand van Zaken in Nederland Rotterdamse doelstellingen

Nadere informatie

Voorwoord wijkvernieuwing Groningen Uw rechten. Sociaal Plan. Als bewoner van een corporatiewoning krijgt u binnenkort te maken met wijkvernieuwing.

Voorwoord wijkvernieuwing Groningen Uw rechten. Sociaal Plan. Als bewoner van een corporatiewoning krijgt u binnenkort te maken met wijkvernieuwing. Sociaal Plan Voorwoord wijkvernieuwing Groningen Uw rechten Als bewoner van een corporatiewoning krijgt u binnenkort te maken met wijkvernieuwing. Dat betekent dat uw wijk aanzienlijk wordt verbeterd.

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan

Nadere informatie

Sociaal Plan bij herstructurering

Sociaal Plan bij herstructurering Het Sociaal Plan is een overeenkomst tussen Woonstichting Groninger huis en bewoners van een wijk of straat waar sloop of ingrijpende renovatie plaats zal vinden. Het Sociaal Plan behandelt de rechten

Nadere informatie

Activiteiten regio Amersfoort

Activiteiten regio Amersfoort Activiteiten regio De Alliantie verhuurt, beheert en bouwt huurwoningen in de gemeenten, Eemnes, Leusden, Nijkerk en Soest en levert hiermee een bijdrage aan de volkshuisvesting in die gemeenten. Prestatieafspraken/

Nadere informatie

Werken aan kwaliteit. Voorraadplan 2004-2012

Werken aan kwaliteit. Voorraadplan 2004-2012 Werken aan kwaliteit Voorraadplan 2004-2012 Werken aan kwaliteit Voorraadplan 2004-2012 Woningbeheer Harlingen Postbus 103 8860 AC Harlingen Bolswardervaart 1 Openingstijden maandag tot en met vrijdag

Nadere informatie

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Woerden, 23 oktober 2012 GroenWest activiteitenplan 2013 23-10-2012 Voorwoord Het afgelopen jaar hebben wij met veel enthousiasme gewerkt aan de doelstellingen,

Nadere informatie

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Samen kiezen voor een sterke woningmarkt Martin Hoiting/Rob Ravestein 14 oktober 2013 verandering in denken: één woningportefeuille welke woningen hebben we nodig

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE DUURZAAMHEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE DUURZAAMHEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE DUURZAAMHEID donderdag 19 maart 2015 Duurzaamheid Duiding en context Groningen heeft de ambitie om in 2035 een energieneutrale stad te zijn.

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

afspraken herhuisvesting bij wijkvernieuwing

afspraken herhuisvesting bij wijkvernieuwing afspraken herhuisvesting bij wijkvernieuwing contact Beukenlaan 3 Hoogezand t 088 20 33 000 Postbus 7104 9701 JC Groningen info@lefier.nl www.lefier.nl inhoudsopgave inleiding 4 1 hoe en wanneer informeren

Nadere informatie

Beleidsplan 2012-2016. Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar

Beleidsplan 2012-2016. Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar Beleidsplan 2012-2016 Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar Colofon Beleidsplan 2012-2016 Woningstichting Sint Antonius van Padua Eindredactie Woningstichting Sint Antonius van Padua Realisatie Nestas communicatie,

Nadere informatie

In onderstaande figuur staan de scores die GenO haalt op de verschillende ratio s (dit zijn perspectieven) die we voor deze visitatie hanteren.

In onderstaande figuur staan de scores die GenO haalt op de verschillende ratio s (dit zijn perspectieven) die we voor deze visitatie hanteren. Samenvatting In deze samenvatting geven wij in een notendop de uitkomsten van de maatschappelijke visitatie van Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken (verder afgekort tot GenO). 1. Beoordeling

Nadere informatie

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Woondebat Woerden, 11 december 2014 Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Inhoud Even kennismaken De Herzieningswet Koers GroenWest Gemeente en corporaties

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 221/2008 21 oktober 2008 STZ/wwgz 08/167856 Beantwoording vragen van de heer P.G.M. Elbers inzake de verkoop van 183 huurwoningen Bloemenbuurt Aan de

Nadere informatie

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Pagina 1 / 6 Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Veel gehoord en gelezen is dat inzet op leefbaarheid geen verantwoordelijkheid en kerntaak meer is van woningcorporaties. Handen

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

1. Inwoners stad Groningen

1. Inwoners stad Groningen facts & figures 1. Inwoners stad Groningen Huidige inwoneraantal: 195.676 De stad Groningen is de afgelopenjaren sterk gegroeid. Bovenstaande grafiek laat zien dat de stad in de komende 15 jaar blijft

Nadere informatie

Beantwoording artikel 38 vragen

Beantwoording artikel 38 vragen Beantwoording artikel 38 vragen Aan de PvdA fractie Ter attentie van mevrouw Suijker directie/afdeling RO/RBA contactpersoon J. de Heer onderwerp artikel 38 vragen PvdA telefoon 0182-588288 uw kenmerk

Nadere informatie

Stedelijk Vernieuwingsurgent

Stedelijk Vernieuwingsurgent Stedelijk Vernieuwingsurgent beleid: november 2008, versie: 2014 Waterweg Wonen verhuurt 12.000 woningen in Vlaardingen. Een flink deel van die woningen is bereikbaar voor mensen met een laag inkomen.

Nadere informatie

Vraagstelling. 3. Hoe ga je met elkaar aan het werk; welke vaardigheden en competenties zijn nodig?

Vraagstelling. 3. Hoe ga je met elkaar aan het werk; welke vaardigheden en competenties zijn nodig? Vraagstelling 1. Wat vragen opdrachtgevers en gebruikers werkelijk en hoe kunnen aanbieders kansen pakken door hun dromen waar te maken? 2. Hoe ontstaat een win-win situatie door gebruik te maken van elkaars

Nadere informatie

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging Huurverhoging 2015 Over het hoe en waarom van de huurverhoging 2 3 Inhoud 1 Spelregels 4 2 Wat doet Rochdale met de huuropbrengst? 8 3 Bezwaar tegen de huurverhoging 10 4 Huurtoeslag en inkomensdaling

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

Vragen en antwoorden nav bijeenkomst 25 juni en vragen gesteld door bewonerscommissie De Binding

Vragen en antwoorden nav bijeenkomst 25 juni en vragen gesteld door bewonerscommissie De Binding Vragen en antwoorden nav bijeenkomst 25 juni en vragen gesteld door bewonerscommissie De Binding Algemene vragen De vakantieperiode begint nu, kunnen we het niet wat rustiger aan doen, om iedereen de gelegenheid

Nadere informatie

Sociaal Plan Boschveld

Sociaal Plan Boschveld Sociaal Plan Boschveld Wijkvernieuwing fase 1 16 oktober 2006 1 van 6 ZEKERHEID BIJ VERHUIZING Boschveld wordt stap voor stap verbeterd en is over pakweg vijftien tot twintig jaar veranderd. Het gaat om

Nadere informatie

Betaalbaarheid en duurzaamheid

Betaalbaarheid en duurzaamheid Bijlage 1 Advies Bewoners Advies Groep Betaalbaarheid en duurzaamheid Juli 2009 John van Veen Senioradviseur WKA Inleiding In de maanden mei en juni is een groep betrokken huurders van Nijestee in een

Nadere informatie

Alleen samen maken we Nijkerk mooier

Alleen samen maken we Nijkerk mooier Woningstichting Nijkerk De klant staat centraal. Je kunt geen ondernemingsplan openslaan, of je stuit op deze missie. Zet je de klant centraal door in zijn schoenen te gaan staan? Dat is een goed begin,

Nadere informatie

Verkoopbeleid 2014. Versie 03-12-2014

Verkoopbeleid 2014. Versie 03-12-2014 Versie 03-12-2014 Inleiding Enerzijds kan gesteld worden dat er sprake is van druk op de woningmarkt. Dit is o.a. merkbaar door het aantal reacties die we gemiddeld ontvangen op iedere woning die bij mutatie

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016 Waar komen we vandaan? tiwos Wat hebben we nodig? Waar staan we voor? Waar gaan we voor? beleidsplan 2012-2016 Extern De meest relevante omgevingsfactoren: politiek De overheid trekt zich terug, bezuinigt

Nadere informatie

Rogier Goes. 15 september 2015

Rogier Goes. 15 september 2015 Rogier Goes 15 september 2015 Standvast Wonen Een man die woensdag uit zijn huurappartement aan de Muntweg in Nijmegen zou worden gezet op last van de rechter, stichtte dinsdagavond brand in zijn benedenwoning.

Nadere informatie

9,65 x 15,8 mm. Sluisweg. 4,9 x 5,25 mm. verslag 2015-01-27

9,65 x 15,8 mm. Sluisweg. 4,9 x 5,25 mm. verslag 2015-01-27 9,65 x 15,8 mm Sluisweg 4,9 x 5,25 mm verslag 2015-01-27 Verslag van de bijeenkomst met de bewoners van de Sluisweg op dinsdag 27 januari 2015 om 19.30 uur in het EMS gebouw aan de Sluisweg 67 E. Aanwezigen:

Nadere informatie

KWALITEIT: HOOG IN HET VAANDEL

KWALITEIT: HOOG IN HET VAANDEL KWALITEIT: HOOG IN HET VAANDEL 1 Inleiding INHOUDSOPGAVE Inleiding 2 Kwaliteit 3 KWH- huurlabel 3 Enquête 4 Visitatie 4 Aedes-code 5 Overige kwaliteitssystemen 5 Onderhoud 5 Keuzemogelijkheden 6 Bewonersparticipatie

Nadere informatie

Waarom dit onderzoek?

Waarom dit onderzoek? Waarom dit onderzoek? Een betere buurt in 2026! Woningstichting De Volmacht wil uw buurt vernieuwen en verbeteren en klaar maken voor de toekomst. Daarvoor is een allereerst goede analyse van uw buurt

Nadere informatie

Aanpak energiebesparing woningvoorraad Portaal Nijmegen. 13 mei 2014 Stephan Huisman afdeling Strategie & Vastgoed Senior projectleider

Aanpak energiebesparing woningvoorraad Portaal Nijmegen. 13 mei 2014 Stephan Huisman afdeling Strategie & Vastgoed Senior projectleider Aanpak energiebesparing woningvoorraad Portaal Nijmegen 13 mei 2014 Stephan Huisman afdeling Strategie & Vastgoed Senior projectleider Wat loopt er allemaal? Duurzaamheid is: Energiebesparing Gezond wonen

Nadere informatie

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 14 oktober 2015 Voostellen Suzanne Schuitemaker consulent Vereniging Nederlandse Woonbond sschuitemaker@woonbond.nl

Nadere informatie

Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid

Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid Vastgesteld en ondertekend in het bestuurlijk overleg d.d. 26 november 2014 1 Jaarlijks terugkerend

Nadere informatie