Begroting november 2014

Transcriptie

1 o Begroting november 2014

2 Inhoudsopgave Voorwoord 2 1. Lokale opgave Nieuwe set afspraken met gemeente en collega-corporaties 1.2 Portfoliobeleid 1.3 Nieuwbouw in Betaalbaar huren 1.5 Onderdak voor buitenlandse studenten 1.6 Verkoop bestaande huurwoningen 1.7 Verkoop bouwlocaties 2. Wonen in een prettige buurt Vooral aandacht voor huurders met weinig geld 2.2 Toewijzen naar inkomen 2.3 Meepraten 2.4 Meedoen 2.5 Veilig wonen 3. Wonen en zorg Projecten in ontwikkeling 3.2 Gemeenten verantwoordelijk voor zorg 3.3 Hulp en begeleiding bij het wonen 4. Organisatie en personeel Organisatie 4.2 Ondernemingsraad 4.3 Personeelscapaciteit 4.4 Van werk naar werk 4.5 Gezond blijven 4.6 Arbeidsvoorwaarden 5. Financiën Langetermijn beleid 5.2 Activiteitenplan Meerjarenprognose en solvabiliteit 5.4 Kasstromen en liquiditeitsprognose 5.5 Financieren en beleggen 6. Begroting Uitwerking 6.2 Toelichting 7. Compliance en risico s Compliance 7.2 Risico s Bijlage 1 - Parameters meerjarenprognose 40 Bijlage 2 - Overzicht Meepraten en meedoen 41 Bijlage 3 - (Des)investeringen / kosten wijkvernieuwing 42 1

3 Voorwoord Dit is de begroting van Nijestee voor Hierin vertellen we wat we het komend jaar gaan doen en geven we een doorkijk op onze plannen voor de periode Nijestee verhuurt ruim woningen, vrijwel allemaal in de stad Groningen. Onze missie is om voldoende, goede en betaalbare huisvesting te bieden aan inwoners van de stad Groningen met een lager inkomen. Het dak boven het hoofd is geen doel op zich. We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan: als voorwaarde voor werk, opleiding, opvoeding van kinderen en vrije tijd. We besteden extra aandacht aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. We dragen merkbaar bij aan de leefbaarheid van onze buurten. Een betrokken club Wij voelen ons sterk betrokken bij onze bewoners en de stad. Beperking van onze activiteiten tot de stad Groningen is een bewuste keuze: hier kennen we de mensen, de behoeftes en de buurten. Onze omgangsvormen zijn typisch Stadgronings: eerlijk en direct, zelfbewust, informeel, laagdrempelig. Zo zijn onze manieren. Een gewilde stad Groningen is een gewilde stad om te wonen. De verwachting is dat het inwoneraantal binnenkort de passeert, Groningen is daarmee veruit de grootste stad in het Noorden. Als corporatie zorgen wij samen met gemeente en de andere corporaties voor voldoende goede en betaalbare huurwoningen. Daarvoor maken we iedere vier jaar in goed overleg nieuwe afspraken over de bouw en verbetering van woningen, hoe we omgaan met huurwoningen die vrij komen, op welke manier we met bewoners samenwerken in de buurt en ervoor zorgen dat ook kwetsbare personen een goed onderdak kunnen vinden. De stedelijke samenwerking is innig en we zijn trots op de resultaten die we boeken voor de stad. Een turbulente omgeving Onze wereld verandert snel. Er is een economische crisis die onze doelgroep doet groeien en financieel verder in het nauw brengt. Onze financiële armslag is kleiner geworden door de betaling van saneringsheffingen en het inrekenen van de verhuurdersheffing. Ook bereidde minister Blok in 2014 een nieuwe Woningwet voor. Het wetsvoorstel beperkt het speelveld van corporaties en geeft gemeenten meer bevoegdheden als het gaat om volkshuisvesting, omdat lang niet overal in het land dergelijke goede samenwerkingsafspraken zijn. In Groningen zal er in de praktijk qua rolverdeling weinig op dit vlak veranderen, maar inhoudelijk zullen we deels tot andere afspraken komen. Ruimte voor bewoners We kennen een traditie om veel ruimte aan onze bewoners te geven. We vragen ze om op allerlei manieren met ons mee te denken of om zelf activiteiten in hun buurt te ondernemen. Als het gaat om leefbaarheid willen we met minder middelen meer bereiken. Dat doen we door meer ruimte te bieden aan bewoners, ze uit te nodigen, en te helpen waar nodig. De aanpak in de wijk verandert, onze filosofie niet. Met onze tijd meegaan We blijven nieuwe woningen ontwikkelen, maar dat gaat vrijwel alleen maar om sociale huurwoningen. Daar is ruime behoefte aan, want de inkomens liggen in de stad onder het landelijk gemiddelde. In 2

4 2015 leveren we circa 100 nieuwe sociale huurwoningen op, daarnaast starten we met de bouw van een kleine 600 woningen. Ook bieden we mensen meer keuze als ze een woning van ons gaan huren. Niet onze onderhoudseisen staan centraal, maar de wens van een nieuwe bewoner. Samen bespreken we wat er in de vrijgekomen woning moet gebeuren. Hierdoor kunnen mensen sneller in de nieuwe woning terecht, tegelijkertijd besparen we kosten in de eigen organisatie. Solide en onafhankelijk We halen de broekriem aan: we verlagen onze kosten en richten ons strakker op onze kernactiviteiten. We bouwen financiële marges in om risico s te verkleinen: we willen bij de rand weg. De rente is een van onze grootste kostenposten. Om die terug te dringen bouwen we onze reserves op, zodat we minder leningen hoeven af te sluiten. Ook lossen we leningen versneld af. Op die manier zijn we minder afhankelijk van financiers, kunnen we plannen waar maken. Ondernemend Wij wachten niet met een extra jas aan totdat de winter voorbij is. We zijn ondernemend en zoeken nieuwe wegen om de stad en onze bewoners van dienst te zijn. We verkopen locaties om andere te kunnen ontwikkelen. We beheren woningen voor anderen. We betrekken beleggers en andere nieuwe partijen om aan onze doelstelling van voldoende, goede en betaalbare woningen voor de stad te kunnen blijven voldoen. Met elkaar We zoeken naar manieren om zo optimaal mogelijk de gewenste woningen en diensten te leveren tegen betaalbare prijzen en tegelijk te blijven investeren in verduurzaming en vernieuwing daarvan. Wij beslissen met bewoners, gemeente en andere belanghouders hoe we onze missie het best gestalte kunnen geven. In 2015 moeten we een belangrijke stap zetten in het splitsen van ons totale bezit in sociale huurwoningen en maatschappelijke gebouwen enerzijds (DAEB) en vrije sectorhuurwoningen en bedrijfsmatig onroerend goed anderzijds (niet-daeb), zoals dat in het Woningwetvoorstel wordt voorgeschreven. Naast dat dit een administratief een hele klus wordt, stelt het ons ook voor enkele belangrijke keuzes. Zoals wat gaan we doen met onze vrije sectorhuurwoningen die we hebben en onze sociale huurwoningen die in potentie nog naar de vrije sector mogen doorschuiven. De grote lijnen hebben we wel duidelijk: we blijven bijdragen aan voldoende, beschikbare en betaalbare woningen in prettige buurten. De uitwerking doen we met elkaar. Pieter Bregman Algemeen directeur / bestuurder 3

5 1. Lokale opgave We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woningen. We bieden bovenal voldoende en betaalbare woningen. Wij zijn er in de eerste plaats voor mensen met lagere inkomens (tot / ) en kwetsbare mensen die van ons afhankelijk zijn. Deze groep bedienen we met bestaande sociale huurwoningen, waar mogelijk bouwen we nieuwe betaalbare huurwoningen voor deze groepen bij. Huishoudens met een midden inkomen willen we graag in onze wijken houden. Voor die groep bieden we ieder jaar een beperkt aantal bestaande huurwoningen te koop aan. 1.1 Nieuwe set afspraken met gemeente en collega-corporaties De stad Groningen kent een jarenlange traditie van intensieve samenwerking tussen de gemeente en de corporaties die in de stad actief zijn. Sinds 1998 sluiten we iedere vier jaar een prestatieovereenkomst. Eind 2014 loopt de huidige set afspraken onder de noemer van Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 af. In april 2014 trad een nieuw college van burgemeesters en wethouders aan. De corporaties zetten in maart ter inspiratie voor het nieuwe gemeentebestuur hun gezamenlijke intenties op papier. Daarnaast vroegen we als Nijestee expliciet aandacht voor de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen. Het aantal Stadjers dat is aangewezen op een goedkope huurwoning neemt toe en daarbinnen zien we een groeiende groep die in armoede leeft. Tegelijkertijd stijgen de huren en zijn de wachttijden voor een sociale huurwoning lang. Zonder urgentieverklaring moet je als woningzoekende die nog niet bij een corporatie huurt, enkele jaren ingeschreven staan voordat je voldoende punten hebt opgebouwd om een sociale huurwoning te bemachtigen. Voor een jongerenwoning is dit ongeveer 2 jaar, voor een seniorenwoning bijna 4 jaar en voor een eengezinswoning loopt dit op naar 10 jaar. Samen met de gemeente en de andere corporaties maakten we in 2014 een inventarisatie van de toekomstige situatie op de sociale huurmarkt. Om het wonen ook in de komende jaren betaalbaar te houden en tegelijkertijd te zorgen dat er voldoende woningen voor woningzoekenden beschikbaar komen, doen zich drie dilemma s voor: Moeten we de huren gewoon zo laag mogelijk houden? Of moeten we ze misschien juist wel extra verhogen waardoor we geld hebben om te investeren in nieuwbouw en verbetering, zodat de energielasten flink dalen? Moeten we een ruim aanbod voor een brede doelgroep in stand houden? Of moeten we juist veel woningen gaan verkopen? We houden dan veel minder woningen over, kunnen nog maar een beperkte groep huisvesten, maar dat kan dan wel met lage huren en -energielasten. Moeten we keuze blijven bieden? Wij hebben het altijd belangrijk gevonden om ook onze doelgroep keuze te bieden uit verschillende soorten woningen: koop of huur, hoge of lage huur, eengezinswoning of appartement, Oosterpark of Vinkhuizen. Maar dat heeft zijn prijs. Deze keuzemogelijkheden zijn de afgelopen jaren al fors beperkt door een aantal regeringsmaatregelen. Moeten we verder op die weg en bijvoorbeeld de goedkopere huurwoningen alleen nog verhuren aan huishoudens met een minimum inkomen? Eengezinswoningen alleen aan gezinnen met kinderen? Wij weten wat we willen: lage huren, én investeren, én een ruime doelgroep bedienen, én keuze bieden. Maar dat kan niet meer allemaal tegelijk. Over de wenselijke koers gaan we de komende periode in gesprek met onze bewoners, het stadsbestuur en andere samenwerkingspartners. 4

6 1.2 Portfoliobeleid We beheren en verhuren circa woningen in diverse prijsklassen in bijna alle wijken van de stad. Eens in de twee jaar bekijken we hoe ons bezit ervoor staat en of dat aansluit op de vraag. Op basis van onderzoek bepalen we hoe onze totale woningvoorraad er over vijf à tien jaar uit zou moeten zien. We kijken hoe de woonbehoefte in de stad zich ontwikkelt en welke middelen we hebben om ons bezit daarop aan te passen. Dat kunnen we doen door woningen te verbeteren, te slopen, te bouwen of te verkopen. Deze keuzes leggen we vast in het portfoliobeleid. Het rijksbeleid heeft grote invloed op onze mogelijkheden. Sociale verhuurders moeten vanaf 2013 via een heffing rechtstreeks bijdragen aan de tekorten in de staatskas, deze verhuurderheffing loopt op tot 1,7 miljard voor de hele sector in Dit betekent dat we dan grofweg twee maandhuren per woning aan Den Haag afdragen. De kosten kunnen volgens de minister door de sector opgebracht worden door huurwoningen te verkopen, huren te verhogen en bedrijfskosten te verlagen. Al deze drie aspecten komen ook bij onze bedrijfsvoering aan de orde: we verkopen bestaande huurwoningen, verhogen de huren boven inflatie en vooral in 2012 en 2013 bezuinigden we op personeel en organisatiekosten. Door deze maatregelen voldoen we weer aan de normen van toezichthouders en financiers. Eind 2012 pasten we ons meerjarenprogramma aan. We kunnen minder geld besteden aan verbetering en vernieuwing van onze woningvoorraad, terwijl de huurprijs sneller zal stijgen. We voerden de volgende maatregelen tot en met 2017 in: De onderhoudsuitgaven verlagen we met 10%; We zetten het sloopprogramma voorlopig stop; We beperken het nieuwbouwprogramma; We verlagen het aantal projectmatige woningverbeteringen. Ondanks dat we snijden in onze onderhoudsuitgaven loopt de kwaliteit en verhuurbaarheid van ons bezit op termijn geen gevaar. Via de conditiemeting gaf RIGO aan dat we een reële meerjaren onderhoudsplanning hebben die niet tot achterstallig onderhoud leidt. De score loopt van 1 (zeer goed) tot 6 (slecht). Een conditiescore van 3 is naar de maatstaf van de meeste deskundigen voldoende. 1.3 Nieuwbouw in We blijven investeren in de stad, maar zoals hierboven al aangegeven beperken we het nieuwbouwprogramma. We ontwikkelen nagenoeg geen koopwoningen of vrije sector huurwoningen meer. Dit vanwege de voorstellen zoals minister Blok deze heeft gepubliceerd in zijn Novelle op de Herzieningswet. We ontwikkelen nog wel sociale huurwoningen. We hebben nog enkele bouwlocaties 5

7 die we graag hiervoor willen benutten. Ook maakten we afspraken met bewoners om woningen te vernieuwen, bijvoorbeeld in de Grunobuurt en Corpus den Hoorn. Die afspraken komen we zoveel mogelijk na. Project Start Oplevering Grunobuurt Typhoon (77 sociale huur- en 32 koopwoningen) Semmelweisstraat fase 2 (24 sociale huurwoningen) Trefkoel (467 sociale huurwoningen) 2014/ /17 Het Kopland (wonen en zorg, 20 sociale huurwoningen) Semmelweisstraat fase 3 (24 sociale huurwoningen) De Velden fase 2 (60 sociale huurwoningen) Grunobuurt - Typhoon De woningen in de Grunobuurt bleken in 2004 te slecht om te kunnen renoveren. In goed overleg met bewoners maakten we daarom plannen voor sloop en bouw van circa 550 woningen. De eerste twee bouwblokken zijn klaar, daar wonen mensen met veel plezier op loopafstand van het stadspark en de binnenstad. De woningen worden verwarmd met aardwarmte. Typhoon is het derde nieuwe blok dat we in de Grunobuurt bouwen. Daarin is ruimte voor 109 woningen. Onder het gebouw komt een parkeergarage met bergingen en 157 parkeerplaatsen. Hiervan zijn er 48 plaatsen bestemd voor de bewoners van een eerder bouwblok. In 2015 leveren we dit gebouw op. Semmelweisstraat fases 2 en 3 Samen met de gemeente en collega-corporaties werkten we jaren aan de wijkvernieuwing in Corpus den Hoorn. Ondertussen is de aanpak nagenoeg afgerond en ziet de buurt er een stuk frisser uit. De ontwikkeling van woningen en voorzieningen aan de Semmelweisstraat is het sluitstuk van de wijkvernieuwing. De eerste fase leverden we in 2013 op, in 2014 startten we met de tweede fase (24 huurwoningen). Op verzoek van de gemeente is daarin ook ruimte voor een multifunctioneel centrum voor de buurt. Voor 2017 staat oplevering van de laatste fase met 24 sociale huurwoningen op de rol. Trefkoel In het hart van Paddepoel ontwikkelen we circa 450 wooneenheden voor jongeren: 300 onzelfstandige eenheden en 150 zelfstandige woonruimten. Daarnaast is er ruimte voor circa 45 parkeerplaatsen op maaiveld en 600 m² commerciële ruimte aan de Zonnelaan. De entree van de toren wordt omgeven door gemeenschappelijke ruimte voor de bewoners van het complex, met name van de onzelfstandige/shortstay woonruimte. Nieuw onderkomen voor opvang We bieden graag ruimte aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. Daar zijn we voor. Het Kopland is onder andere gespecialiseerd in de opvang van vrouwen en kinderen die vanwege huiselijk geweld tijdelijk opvang nodig hebben. De instelling was tot voor kort gehuisvest in hartje binnenstad, maar vanwege de komst van het Groninger Forum is de directie op zoek naar een nieuw onderkomen. Samen ontwikkelen we een veilige plek voor deze groep op De Velden in de Oosterparkwijk. In de toekomst kunnen hier circa 40 vrouwen met hun kinderen terecht. 6

8 1.4 Betaalbaar huren De kosten van het wonen worden grotendeels bepaald door de huurprijs en de energielasten. Ieder jaar mogen verhuurders de prijs per 1 juli aanpassen. De gemiddelde jaarlijkse huurstijging voor 2015 stellen we vast op 2,5%: 1,0% volgens inflatie en 1,5% extra. Bij nieuwe verhuur trekken we de huur op naar streefhuurniveau. Deze prijs is direct afgeleid van de kwaliteit volgens het puntenstelsel, op basis waarvan ook de wettelijke maximale huur wordt bepaald. Voor sociale huurwoningen is de streefhuur 90% van de maximale huur. Daarbinnen zijn er ongeveer huurwoningen die we op basis van de punten als vrije sectorhuurwoning zouden mogen verhuren. Dat doen we maar beperkt: zo n 90% daarvan blijven we na leegkomst verhuren als sociale huurwoning. Voor onze vrije sector woningen ligt de streefhuur op 95% van de maximale huur. Soms kunnen mensen de huur niet betalen. Bij betalingsproblemen is tijdige, goede begeleiding en maatwerk nodig. We kennen een actief beleid om huurschulden te voorkomen en intensieve begeleiding als er problemen ontstaan. Elk jaar zijn er gemiddeld zo n 300 huishoudens met huurschulden die wij begeleiden met een persoonlijke benadering. Wij zien de huurschuldproblemen niet zo zeer in aantal toenemen, maar wel in complexiteit. Zo n 15% verwijzen we uiteindelijk door naar de Groningse Krediet Bank. In het woonakkoord van februari 2013 zegde de regering toe dat zij eind 2014 met een wetsvoorstel voor de huursombenadering komt. Met deze benadering kunnen corporaties afhankelijk van de kwaliteit van de woning onderscheid maken in de huuraanpassing per woning. Op het moment van schrijven is daar nog geen duidelijkheid over. Al onze woningen hebben een energielabel, daarmee wordt aangegeven in hoeverre een woning energiezuinig is. Een woning met een A-label is het meest zuinig, met een G-label het minst. De laatste jaren verbeterden we ieder jaar een serie woningen per straat of complex. Daarnaast investeerden we in woningen als die leeg kwamen na een verhuizing of op verzoek van zittende bewoners. In de onderstaande tabel is te zien dat ons bezit als totaal steeds energiezuiniger wordt. Dat is goed nieuws voor de portemonnee van onze huurders, want op die manier helpen we hun om te besparen op stookkosten. 7

9 Labels woningbezit sep-13 apr-12 dec-10 jul-09 mrt-08 nov-06 jun-05 feb-04 mrt-10 mrt-11 feb-12 feb-13 jan-14 jul-14 sep-02 mei-01 jan-00 A+ A B C D E F G Een aantal corporaties in de stad, waaronder Nijestee, neemt deel aan het project Hoogspringers, net als woningcorporaties uit Utrecht, Amersfoort, Tilburg en Amsterdam. Dit initiatief volgt de ontwikkeling van super-energieneutrale woningen. De bewoners van deze woningen betalen geen kosten meer voor verwarming of elektriciteit, ze wonen in een 'nul-op-de-meter-woning'. De eerste 'nul-op-meter-woningen' zijn in 2014 opgeleverd: de bewoners betalen niets meer aan het energiebedrijf. Ze betalen de 'oude' energierekening aan hun woningcorporatie, zodat deze de investering kan terugverdienen. Zo n ingrijpende renovatie is erg duur, uiteindelijk zo n per woning. Die investering wordt in 30 jaar terugverdiend. Wij zien zeker het belang van super-energieneutrale woningen, maar zijn ons ook bewust van de enorme investeringen. Daarnaast is het goedkoper om een oudere woning met simpele maatregelen als wand- en dakisolatie van label E naar B te brengen. Tegen één superenergieneutrale woning kunnen we acht woningen van label E naar B brengen, de woning verbruikt dan gemiddeld de helft minder energie. In 2015 maken we een keuze in onze aanpak op dit thema. Los hiervan verspijkeren we jaarlijks miljoenen om de kwaliteit van ons bezit op peil te houden. Overzicht uitgaven onderhoud Omschrijving * Begroting Begroting Begroting Dagelijks onderhoud Verhuis onderhoud Periodiek & contractonderhoud Bijkomende kosten Planmatig onderhoud VvE bijdrage Asbestsanering (en inventarisatie) Wetgeving/beleid/overig Totale uitgaven

10 * (bedragen x 1.000) In het verhuisonderhoud is opgenomen voor individuele kwaliteitsverbetering om onze woningen qua prijs/kwaliteit in balans te houden. In 2014 was dit Onderdak voor buitenlandse studenten Groningen is bij uitstek een studentenstad. Niet alleen komen hier ieder jaar jonge mensen uit heel Nederland studeren, ook trekken de onderwijsinstellingen veel studenten uit het buitenland. Housing Office bemiddelt in de tijdelijke verhuur van woonruimte aan buitenlandse studenten van de Rijksuniversiteit en de Hanze Hogeschool. Naast particuliere woonruimte, betreft dit veelal jongereneenheden die in eigendom zijn van de Groninger corporaties. Ook wij bieden via Housing Office ruimte aan buitenlandse studenten. In 2014 betrof dit circa 225 jongerenwoningen in de Van Houtenlaan, de Stadswerf en de Hofstede de Grootkade. Samen met De Huismeesters, Lefier stad Groningen en de onderwijsinstellingen spraken we af dat SSH Utrecht per 1 januari 2015 de dienstverlening van Housing Office overneemt. Het ligt ook in de bedoeling om de Trefkoel met 450 eenheden na oplevering in 2016/2017 via SSH Utrecht te verhuren aan deze groep. 1.6 Verkoop bestaande huurwoningen Sinds het begin van de jaren negentig verkochten we ruim bestaande woningen, waarvan aan individuele kopers. Als we besluiten om een huurwoning te verkopen, dan bieden we die als eerste aan de zittende huurder aan. De ervaring leert dat de meeste huurders geen gebruik van dit aanbod maken: 95% verkochten we pas na vertrek van een huurder. Ook verkochten we bijna 700 woningen complexmatig aan collega-corporaties, zoals het Wif (Wooninvesteringsfonds). In eerste instantie verkochten we woningen omdat er vraag was naar betaalbare koopwoningen. Tegelijkertijd nam de groep met lagere inkomens af en was er een aantal wijken met relatief veel sociale huurwoningen en weinig koopwoningen. Op deze manier boden we mensen meer keus tussen huren en kopen in een buurt waarin ze graag wonen. Rond de eeuwwisseling benutten we de inkomsten vooral om de vernieuwing van woningen en wijken te kunnen betalen. In 2015 verwachten we 140 bestaande huurwoningen te verkopen met een geraamde opbrengst van 11,2 miljoen. Tot nu toe lukt het goed om onze woningen in het prijssegment van à te verkopen. De inkomsten gebruiken we om enkele nieuwe projecten mee te financieren en om de verhuurderheffing aan het rijk te kunnen betalen. Van de in totaal woningen zijn woningen (16%) gelabeld voor verkoop. 1.7 Verkoop bouwlocaties In het verleden kochten we bouwlocaties aan om in de toekomst nieuwe woningen te ontwikkelen. Omdat we minder kunnen investeren, stoten we een aantal locaties af. We verwachten in 2015 de volgende locaties te kunnen verkopen: Oosterhamriktracé: locatie Taxicentrale: Een ontwikkelende aannemer wil voor eigen rekening en risico het opgestelde plan doorontwikkelen en realiseren. Daartoe heeft het bedrijf in 2014 al de helft van de locatie gekocht. De andere helft volgt wanneer de gemeente meewerkt aan de 9

11 financiering en de benodigde (omgevings)vergunning. We zijn ook in gesprek om als verhuurder van de (geplande) jongerenhuisvesting te opereren. Oosterhamriktracé, locatie Biemans: We zijn met een ontwikkelaar en de gemeente in gesprek voor de realisatie van nog een complex voor jongeren. Wanneer de gemeente meewerkt aan het bouwplan, is de ontwikkelaar bereid om de woningen voor eigen rekening en risico te realiseren en kunnen wij de grond verkopen. Ook hier zijn we in gesprek om als verhuurder van de (geplande) jongerenhuisvesting te opereren. Noorderkerk: Wij stelden in 2014 een Biedboek op om een aantal geïnteresseerde partijen in de gelegenheid te stellen een bod uit te brengen. Dit leverde geen acceptabele bieding op. We geven nu een partij de tijd om een eigen plan te maken. Op basis van dat plan gaan we opnieuw met elkaar in gesprek om tot een passend bod te komen. Hora Siccamasingel: Ook voor de locatie Hora Siccamasingel stelden we een Biedboek op. Ook hier bleek dat geïnteresseerden er weinig voor voelen om in concurrentie met anderen een bod te doen. We hanteren hier dezelfde werkwijze als voor de Noorderkerk. Paddepoel Zuidoost, Zon tweede stempel: De verkoop van de laatste fase in het eerste stempel loopt. Vervolgens gingen we in gesprek over de verkoop van de grond in het tweede stempel. Wij leveren alleen de grond en nemen niet deel in de ontwikkeling en de bijbehorende risico s. Dierenriemstraat, voormalig UWV-gebouw: We maakten een basisplan voor jongerenhuisvesting en zijn op het moment van schrijven in gesprek met beleggers over de overname. Mochten de onderhandelingen afketsen, dan bieden wij het complex in bestaande toestand aan Groningse partijen aan. 10

12 2. Wonen in een prettige buurt Goed en plezierig wonen begint met het huis, maar daar houdt het niet mee op. Het gaat ook om de straat en de buurt. Samen met de gemeente en bewoners zorgen we ervoor dat de buurt op orde is, dat het prettig wonen is. Dat doen we in de eerste plaats door te zorgen voor kwaliteit en variatie in woningen. Samen met andere aanbieders zorgen we voor wijken waar iedereen zich thuis voelt. Ook investeren we in buurtpanden en stimuleren we activiteiten in de buurt. Op die manier kunnen mensen elkaar ontmoeten. 2.1 Vooral aandacht voor huurders met weinig geld Minister Blok publiceerde in 2014 een novelle op de herziene Woningwet die al door de Tweede Kamer was aangenomen. Daarin staan striktere regels over de taken van corporaties. Die moeten zich vooral concentreren op de verhuur en het beheer van sociale huurwoningen. Maar daarnaast blijft er ruimte om aandacht te besteden aan de sfeer op straat of de manier waarop mensen samen in hun buurtje wonen. Ook blijft het mogelijk om buurtpanden in te richten waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Alleen moet de inzet vooral gericht zijn op de belangen van huurders met weinig geld in buurten waar we zelf woningen verhuren. Tegen dit licht gaan we in de jaren 2015 en daarna wat scherper naar onze activiteiten in buurten kijken. Voordien maakten we weinig onderscheid of mensen nu kopers waren of van ons huurden of van een andere corporatie: alle ontmoetingen tussen buurtbewoners juichten we toe. 2.2 Toewijzen naar inkomen Tot 2011 hanteerden de woningcorporaties in Groningen een woonruimteverdeelsysteem zonder een toets op inkomen. Vanaf 2011 stelde de minister een inkomenstoets verplicht met de voorwaarde dat minimaal 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen worden toegewezen aan de huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal In de praktijk voldoen we ruim aan die eis, het kost ons alleen wel moeite om alle gegevens op een rij te krijgen. De minister stelt op aandringen van de Tweede Kamer - voor dat met ingang van 2015 de komende vijf jaar ook huishoudens met een inkomen van in een sociale huurwoning terecht kunnen. 2.3 Meepraten Alles wat we doen is bedoeld om mensen prettig in hun huis en buurt te laten wonen. Daarom zoeken we actief contact met bewoners. In een aantal gevallen moeten we volgens de Overlegwet met bewoners overleggen voordat we beleid veranderen, ook de benoeming van nieuwe leden van de Raad van Commissarissen moet van een advies van huurders worden voorzien. Tot en met mei 2013 voerden we minimaal vijf keer per jaar overleg met de huurderverenigingen. Halverwege 2013 hieven de verenigingen zich op een na op vanwege gebrek aan nieuwe bestuursleden. Vooruitlopend op hun afscheid stelden de besturen voor om als pilot een Participatieraad op te richten, deels om de rol van formele overlegpartner over te nemen. De PRaad is in december 2013 geïnstalleerd en telt 11 personen. We zijn blij dat mensen zich hiervoor in willen zetten, eind 2015 evalueren we deze werkwijze. Daarnaast overleggen we veel en vaak met bewonerscommissies: groepen mensen die in een complex, straat of buurt activiteiten organiseren of mee willen praten over beheer en beleid voor hun 11

13 buurtje. Een commissie hoeft niet per se een rechtspersoon te zijn, met iedere groep mensen die iets voor hun buurt wil doen, gaan we in gesprek. Niet iedereen wil in een vast verband overleggen. Daarom werken we veel met Bewonersadviesgroepen: we nodigen bewoners en/of andere relaties van ons uit om advies te geven over een bepaald onderwerp of thema dat met wonen of onze dienstverlening te maken heeft. Als de opdracht is afgerond, heffen we de groep na ongeveer vier bijeenkomsten weer op. De uitgebrachte adviezen staan op onze website. 2.4 Meedoen We zien steeds vaker dat mensen zelf ideeën hebben over de aanpak van hun wijk, buurt of woning. Als maatschappelijke organisatie bieden we graag meer ruimte aan deze initiatieven. Daarnaast nodigen we bewoners, organisaties of ondernemers uit om samen met ons te werken aan fijne buurten. Opvallend is bijvoorbeeld de trend van buurtmoestuinen, vooral de laatste twee jaar schieten die als paddenstoelen de grond uit. Op verzoek van bewoners stelden we al grond en/of tuingereedschap ter beschikking in onder andere de Grunobuurt, De Velden en De Stadswerf in de Oosterparkwijk en de Grote Beerstraat in Paddepoel. Honderden buurgenoten zijn daar nu dagelijks aan de slag. Het resultaat: gezonde, goedkope groente en gezellige onderlinge ontmoetingen. Voor dat soort initiatieven blijven we in 2015 open staan. Bewoners weten het best wat hun buurt nodig heeft om het er prettig te hebben. Daarom richtten we in een aantal wijken leefbaarheidsfondsen op, soms samen met de gemeente of collega-corporaties. Met deze fondsen kunnen buurtbewoners hun eigen ideeën uitvoeren om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren. Deze fondsen zijn er voor de Oosterparkwijk, Kostverloren, De Wijert, De Oosterpoort en Corpus den Hoorn. In 2015 gaan we kijken of we de fondsen op een andere leest kunnen schoeien, zodat andere partijen daar ook met geld of menskracht aan bij kunnen dragen. We stellen niet alleen geld beschikbaar voor activiteiten, we beheren ook buurtpanden zodat bewoners elkaar kunnen ontmoeten. We hebben relatief weinig maatschappelijk vastgoed. Het betreft een aantal panden met buurtvoorzieningen, met ondersteuningsruimten voor bijvoorbeeld oudere alcoholverslaafden, Antilliaanse ouderen, maar ook ateliers en een theaterruimte voor mensen met verstandelijke beperking. In totaal omvatten deze panden 2% van onze totale bedrijfswaarde. 2.5 Veilig wonen In de afgelopen jaren zijn er steeds meer aardbevingen op het platteland als gevolg van de gaswinning ten Noordoosten van de stad, waar het episch centrum ligt. De bevingen zijn ondertussen ook gevoeld in de stad, sinds 2014 is aardbevingsschade daarom ook voor ons een thema. De gemeente Groningen haalde de corporaties uit de stad bij elkaar om ons te informeren over de risico s en de mogelijke gevolgen van aardbevingen voor onze bewoners en ons bezit. We bereiden ons op verschillende manieren voor op de gevolgen van een eventuele aardbeving. In geval van schade staat de veiligheid en het herstel van het woongenot van de bewoner voorop. De Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) is verantwoordelijk voor de gasboringen. Door de onrust die de aardbevingen veroorzaken, haalt zij minder gas uit het hart van het Groningse gasveld. De kans op bevingen dichter bij de stad neemt daardoor toe, daarnaast bestaat het risico dat ook de 12

14 kracht van de aardschokken toeneemt. Op 30 september 2014 was de eerste aardbeving in de stad al voelbaar. We houden rekening met eventuele volgende en nemen maatregelen als we bijvoorbeeld planmatig onderhoud uitvoeren, ook letten we op de fundering en constructie bij nieuwbouw. Met een tiental corporaties uit Stad en Ommeland volgen we de ontwikkelingen nauwgezet. Waardedaling van vastgoed is in een aantal dorpen ten Noordoosten van de stad zeker een issue, maar dit is voorlopig voor onze woningen nog niet aan de orde. In het najaar van 2014 startten we met een inspectie van alle woningen in Beijum en Lewenborg. Afhankelijk van de resultaten ondernemen we in 2015 acties om de veiligheid van bewoners in dit deel van de stad te kunnen garanderen. 13

15 3. Wonen en zorg We besteden extra aandacht aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. Soms kan het (tijdelijk) wat minder met iemand gaan. Samen met hulpverlening, gemeente, scholen of politie bekijken we dan hoe iemand weer zoveel mogelijk zelfstandig kan wonen. Ook vragen instellingen of bewonersgroepen ons met regelmaat om woningen met zorg aan huis. We gaan graag met die vragen aan de slag en vinden het leuk ook nieuwe - of minder gebruikelijke - woonvormen te onderzoeken. 3.1 Projecten in ontwikkeling De meeste woningen verhuren we individueel, maar binnen een aantal complexen geven we op verzoek van bewoners ruimte voor meer invloed op de manier waarop ze wonen, meer zelfregie. Daar geven we graag gehoor aan, want we juichen betrokkenheid en eigen initiatief van bewoners toe. In een aantal gevallen zijn dit (familieleden van) bewoners die een beperking hebben en samen de zorg willen regelen. Zo onderzochten we eerder op verzoek van een groep ouders de mogelijkheid voor woonruimte op de Trefkoellocatie voor 17 jongeren met een beperking in het autistisch spectrum. In de loop van 2014 lieten zij weten dat ze deze plek toch niet geschikt vonden voor hun kinderen. De initiatiefnemers zetten hun zoektocht met een andere partner voort. Al meer dan 160 jaar vangt Het Kopland vrouwen en kinderen op die tijdelijk geen veilig thuis hebben vanwege huiselijk geweld. Tegenwoordig is de hulpverlening gericht op het zelfstandig (blijven) runnen van het eigen leven, gezin en huishouding. Dan is het belangrijk om zelf te kunnen koken en met de kinderen een gezin te vormen. Dat is op de huidige locatie, waar de vrouwen en kinderen in groepsvorm opgevangen worden, niet mogelijk. Op De Velden, midden in de Oosterparkwijk, straks wel. In het nieuwe pand ontwikkelen we studio s voor crisisopvang en kort verblijf en daarnaast 20 sociale huurwoningen. Er is straks voor gemiddeld 40 vrouwen en hun kinderen ruimte in de nieuwe woonvoorziening. De bouw start in Gemeenten verantwoordelijk voor zorg Met ingang van 1 januari 2015 is niet langer het rijk verantwoordelijk voor het regelen van zorg voor mensen met een beperking, deze taak gaat naar de gemeenten. Het doel van vernieuwde WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) is dat mensen die zorg of begeleiding nodig hebben langer thuis kunnen blijven wonen. Het idee is dat gemeenten dit goedkoper kunnen doen, omdat ze dichter bij de mensen staan en de situatie kennen. De totale korting op de WMO bedraagt 0,7 miljard. Gemeente en bewoners gaan gezamenlijk de ondersteuningsbehoefte en oplossingen bespreken. De eigen mogelijkheden en behoeftes van mensen is het uitgangspunt. Indien mensen hulp of begeleiding niet zelf of niet binnen de vertrouwde omgeving kunnen oplossen, biedt de gemeente passende ondersteuning. In 2013 is de gemeente begonnen met de inrichting van sociale teams die in de wijken het eerste aanspreekpunt worden om in aanmerking te komen voor zorg of begeleiding. De corporaties zitten niet in het dagelijks overleg van de sociale teams, maar zijn op afroep beschikbaar als er zaken spelen rond wonen. 14

16 De corporaties werken onder de vlag van Zorgen voor Morgen samen met de gemeente en tal van zorginstellingen. Dit platform gebruiken we om ons te laten informeren over de gang van zaken rond zorg en welzijn. Nijestee is namens de gezamenlijke corporaties vertegenwoordigd in de stuurgroep Zorgen voor Morgen. We zullen in 2015 de overgang van taken nauwgezet volgen. We zien geen rol voor onszelf in de directe organisatie van zorg. Wel kunnen we mensen in de buurt met elkaar in contact brengen, bijvoorbeeld door ontmoetingen te organiseren. Daarom werden we in 2014 bijvoorbeeld lid van We Helpen, een sympathieke manier om uitwisseling van diensten of kennis van bewoners onderling mogelijk te maken. 3.3 Hulp en begeleiding bij het wonen Proefwonen helpt inwoners van Groningen die (tijdelijk) zelf niet zonder begeleiding kunnen wonen. Een zorginstelling bepaalt of iemand toe is aan zelfstandig wonen en maakt afspraken met de bewoner over verplichte woonbegeleiding en andere noodzakelijke zorg. De instelling huurt vervolgens een jaar een woning van één van de corporaties. Als de bewoner de afspraken nakomt, krijgt deze het huurcontract na een jaar op eigen naam. In de periode boden we 174 bewoners ruimte via dit concept. De succeskans ligt gemiddeld op 95%. Bureau Woonkans helpt mensen die vanwege overlast, schulden of andere problemen uit hun huis gezet zijn of de kans lopen te worden ontruimd. De Groninger corporaties zetten alles op alles om samen met een trits aan hulpverleningsinstellingen deze groep toch een dak boven hun hoofd te bieden. Wij huisvestten de afgelopen vier jaar 102 personen. Met beide samenwerkingsvormen gaan we in 2015 door. 15

17 4. Organisatie en personeel Onze bewoners vinden het belangrijk dat we bereikbaar zijn en snel reageren. Dit maken we waar met betrokken medewerkers en door korte lijnen. We zijn te vinden via diverse sociale media, dat kost niets en levert veel contacten en informatie op. De basis op orde, tegen lage kosten en duidelijke afspraken. 4.1 Organisatie In ons Strategisch kader blijven we ons richten op onze kerntaak: betaalbare woonruimte bieden aan groepen die dat nodig hebben. En we willen daarbij vooruit naar de oorsprong, zodat bewoners het weer meer voor het zeggen krijgen op een manier die past in deze tijd. We werken daarbij sober en doelmatig en dat doen we met een beduidend kleinere organisatie dan in de jaren daarvoor. In de periode hebben we een aanmerkelijke krimp doorgevoerd die werd ingegeven door de stagnerende economie, het financiële beleid van de overheid en de strengere eisen van toezichthouders. Eerst via natuurlijk verloop en daarna via helaas onontkoombare gedwongen ontslagen hebben we in een paar jaar tijd de formatie teruggebracht met 44 fte. Vooral de gedwongen ontslagen hebben veel impact gehad op de organisatie, maar uiteindelijk geven medewerkers nog steeds een hoog cijfer aan het werken bij Nijestee. Ieder jaar onderzoeken we de tevredenheid van de medewerkers. In 2012 gaven de medewerkers nog ruim een 8, eind 2013 kwam het gemiddelde cijfer uit op een 8,1. In het najaar van 2014 staat een volgend onderzoek op de planning, de uitkomsten zijn begin 2015 beschikbaar. In 2015 zitten we al weer voor het tweede jaar in het pand aan het Damsterplein. Het pand bestaat uit acht bouwlagen, waarvan de eerste vijf door Nijestee bezet worden. De bovenste verdiepingen verhuren we aan andere organisaties. Door de afname van het personeel hebben we nu ook de ruimte om aan ons gelieerde partijen een plek te geven binnen onze poorten. Zo houden organisaties als Roeg & Roem, We Helpen, The Social Innovation Foundation en Housing XL al kantoor aan het Damsterplein. In 2015 zetten we dit beleid van voordeurdelers voort. Hiermee versterken we de onderlinge uitwisseling en samenwerking. 4.2 Ondernemingsraad De Ondernemingsraad (OR) is een belangrijk orgaan binnen Nijestee en heeft een tweeledige taak. Enerzijds is de OR overlegpartner die met de directie meedenkt en als sparringpartner fungeert bij besluitvorming. Anderzijds is de OR vertegenwoordiger van de werknemers en brengen de OR-leden wensen en meningen van het personeel naar voren over verschillende onderdelen van het beleid. In 2014 bespraken we de gevolgen van de bezuiniging op de formatie en overige organisatiekosten. Ook volgde de OR de ontwikkelingen in de corporatiesector nauwlettend. Dit blijft een aandachtspunt van de OR in Personeelscapaciteit In de begroting 2015 houden we rekening met een formatie van 157,5 fte's. Dat is min of meer gelijk aan de formatie eind Een groot deel van de medewerkers heeft een contract voor onbepaalde tijd. Door de krimp zijn de afgelopen jaren veel tijdelijke contracten niet verlengd. Daarmee is de 16

18 flexibele schil van onze organisatie grotendeels ontmanteld. De komende jaren gaan we deze weer opbouwen. Hierdoor ontstaat dan ook weer een grotere speelruimte bij eventuele toekomstige krimp. Medio 2014 bestond ons personeelsbestand voor 59% uit mannen en voor 41% uit vrouwen. We kennen relatief lange dienstverbanden. In 2015 zijn 4 medewerkers 12,5 jaar in dienst, 1 medewerker viert een 40-jarig jubileum. Formatie Nijestee in 2015 Directie Woondiensten Vastgoed Onderhoud Financiën Ultimo 2015 Ultimo 2014 Verschil FTE ,06-0,22-0,47-0,47 0,78 Totaal ,4 Totaal FTE 157,5 157,9-0,4 4.4 Van werk naar werk Ontwikkeling van medewerkers staat bij ons hoog in het vaandel en vanuit ons personeelsbeleid hebben we een scala aan instrumenten. We bieden medewerkers de mogelijkheid om opleidingen te volgen voor hun eigen functie, maar ook voor verdere loopbaanontwikkeling. Medewerkers krijgen de mogelijkheid om een traject voor persoonlijke ontwikkeling te doorlopen en dit om de paar jaar te actualiseren. Het individueel loopbaanontwikkelingsbudget biedt medewerkers de mogelijkheid om actief hun duurzame inzetbaarheid te vergroten. We stimuleren het gebruik hiervan, zodat medewerkers zich er bewust van worden dat het belangrijk is om blijvend inzetbaar te zijn en een leven lang te leren. Want de pensioenleeftijd is opgeschoven, medewerkers moeten hoe dan ook langer door werken. Ook lieten de afgelopen jaren zien dat de werkgelegenheid in de corporatiesector onder druk staat. Medewerkers zijn zelf verantwoordelijk voor hun eigen leven en ontwikkeling, maar we proberen hierbij zoveel mogelijk te ondersteunen. We bieden medewerkers de mogelijkheid te reageren op interne vacatures. Juist in een situatie van krimp komt het er op aan optimaal gebruik te maken van de capaciteiten van zittende medewerkers. De afgelopen jaren zijn bestaande vacatures voor een groot deel intern opgevuld, dat geeft medewerkers perspectief. Om medewerkers hierbij nog meer kansen te bieden werken negentien woningcorporaties in Noord-Nederland samen op het gebied van duurzame inzetbaarheid en ontwikkeling: Loopbaaninitiatief. Met behulp van subsidie van het Fonds Leren en Ontwikkeling Woningcorporaties stelden we voor dit platform een loopbaanadviseur aan die de match tussen vacatures en medewerkers binnen Loopbaaninitiatief verder vorm geeft. Door het schaalvoordeel van Loopbaaninitiatief konden we als collectief lid worden van Noorderlink, een samenwerkingsverband van ruim 30 grote organisaties in Noord-Nederland. Ook dit biedt medewerkers nieuwe perspectieven. De afgelopen jaren werden veel woningcorporaties geconfronteerd met krimp en gedwongen ontslagen, hierdoor moesten medewerkers via outplacement worden begeleid naar ander werk. Ook hierbij sloegen de corporaties van Loopbaaninitiatief de handen in elkaar door samen afspraken te maken met outplacementbureaus tegen een gunstige prijs. In 2015 breiden we de activiteiten van Loopbaaninitiatief verder uit. 17

19 4.5 Gezond blijven De vaklieden vormen vanwege hun fysieke arbeid een kwetsbare groep. Daarom organiseren we al vanaf 2012 speciale trajecten voor deze onderhoudsmedewerkers. Zo boden we in 2013 de vaklieden een Preventief Medisch Onderzoek aan, dat daarna ook voor de overige medewerkers is georganiseerd. In het begrotingsjaar geven we een vervolg aan gezondheidsmanagement, vooral gericht op preventie: voorkomen is beter dan genezen. Daarnaast is blijvende aandacht nodig voor ziekteverzuimbeleid. In de afgelopen jaren daalde het verzuim van 5,8% naar 3,5%. Door veel langdurige niet werkgebonden ziekte steeg het percentage in medio 2014 weer tot 4,9%. 4.6 Arbeidsvoorwaarden Als gevolg van de economische crisis versoberden we de arbeidsvoorwaarden de afgelopen jaren in goed overleg met de OR. Bepaalde voorzieningen schaften we af en de salarisschalen in de CAO zijn al een paar jaar bevroren. Werkgevers- en werknemerspartijen zijn momenteel nog bezig met de onderhandelingen over de CAO Een belangrijk onderdeel is de beoogde aanpassing van de pensioenregeling per 1 januari Vanwege de grote verschillen in standpunten lasten partijen de zomer van 2014 in als bezinningsperiode. Door deze vertraging is het de vraag of de versobering van de pensioenregeling vanaf 2015 gehaald wordt. Per 1 januari 2015 zijn organisaties verplicht om over te stappen op de Werkkostenregeling. In dit nieuwe stelsel kunnen vergoedingen tot een bepaald percentage van de loonsom belastingvrij worden verstrekt. Voor de invoering van de regeling gold een overgangsperiode en de einddatum daarvan is al een paar keer opgeschoven. Wij voerden de Werkkostenregeling al per 1 januari 2013 in, dit leidde tot een aanzienlijke kostenbesparing. 18

20 5. Financiën Onze inkomsten bestaan voor het grootste deel uit de huren die we iedere maand binnen krijgen. Met dat geld gaan we zorgvuldig en degelijk om, en maken dat inzichtelijk voor iedereen. Bovendien willen we dat ons financieel én maatschappelijk rendement optimaal is, zodat ook toekomstige generaties betaalbaar in Groningen kunnen wonen. Herzieningswet/Novelle Eén van de taken van minister Blok (Wonen en Rijksdienst) is om de Woningwet te herzien. In 2014 stuurde hij een voorstel naar de Tweede Kamer samen met een concept AMvB waarin de details zijn vastgelegd. Ingangsdatum is vooralsnog 1 januari Omdat behandeling van de Herzieningswet wordt gekoppeld aan de uitkomsten van de parlementaire enquête (publicatie 30 oktober 2014), kan de planning nog worden verschoven. De belangrijkste onderdelen van de Herzieningswet zijn: Administratieve of juridische scheiding van Daeb (sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed) en niet-daeb-bezit (vrije sector huurwoningen en bedrijfsmatig vastgoed) Markttoets bij investeringen in niet-daeb (gemeente en minister moeten goedkeuring verlenen) Rendementstoets bij investeringen in niet-daeb Waardering marktwaarde verhuurde staat (Daeb en niet-daeb) Verstrekken interne lening van Daeb aan niet-daeb-tak Beperking op terrein van leefbaarheid In dit hoofdstuk wordt waar mogelijk al een doorkijk gegeven van de consequenties van de Herzieningswet voor de Balans, de Winst- en Verliesrekening en kasstromen. 19