Evaluatie Woningwet. Voorstellen rijksoverheid dd 22 februari Kamerbrief minister Ollongren

Transcriptie

1 Evaluatie Woningwet Voorstellen rijksoverheid dd 22 februari Kamerbrief minister Ollongren

2 Intro: polijsten in plaats van bijschaven In het voorjaar 2018 voerde Companen in opdracht van het Ministerie van BZK een onafhankelijke evaluatie uit naar praktijkervaringen met de Woningwet, in het licht van de doelstellingen van deze wet. Via een groot aantal interviews en enquêtes haalden we ervaringen op uit de sector. Dit was voor het ministerie belangrijke input bij haar evaluatie van de Woningwet. Op 22 februari heeft de minister haar voorstellen gepresenteerd voor de eventuele aanpassing van de Woningwet. Hierin vinden we de nodige punten terug die in onze evaluatie naar voren zijn gekomen. Duidelijk is dat op veel punten die zijn aangedragen in de interviews en enquêtes de Woningwet onveranderd blijft. Het is meer polijsten dan bijschaven. Via de volgende link vindt u de veelheid aan punten die vanuit de sector in de evaluatie aan ons zijn meegegeven: Evaluatie praktijkervaringen Evaluatie lokale ervaringen Wij bieden hierbij een bloemlezing van de belangrijkste inzichten uit deze evaluatie en zijn benieuwd naar uw reactie. 2

3 Enkele feiten vooraf vanuit de evaluatie Toewijzingen aan de doelgroep huurtoeslag gestegen van 77% in 2014 naar 80% in Passend toewijzen gestegen van 68% in 2014 naar 99% in Corporaties wijzen door de jaren heen bijna 96% van hun woningen toe aan de DAEB-doelgroep ( in 2017). De regel wordt beperkt gebruikt: ruim 2% toewijzingen in vrije ruimte en 2% tussen en De leefbaarheidsuitgaven per woongelegenheid zijn afgenomen van 106 in 2014 naar 93 in 2015 en naar 103 in De investeringen in maatschappelijk vastgoed zijn afgenomen van 101,6 miljoen in 2014 naar 89,6 miljoen in Circa 90% van de gemeenten heeft inmiddels een recent vastgestelde woonvisie. Circa 80% hiervan is na 1 juli 2015 vastgesteld. Op de meeste plekken nu geldende prestatieafspraken: bij 85% van de gemeenten in 2017 en 82% van de corporaties. Ruim 93% huurdersorganisaties tekende mee. Aantal niet-daeb-woongelegenheden is toegenomen van in 2016 en in Niet-DAEBinvesteringen zijn afgenomen van 619 miljoen in 2014 naar 434 miljoen in 2017 (waarvan 198 miljoen in verbindingen). In circa aanvragen voor geschiktheids- en betrouwbaarheidstoetsen (fit en proper). In keer negatieve zienswijze en trokken 57 kandidaten zich terug. 3

4 Ervaringen vanuit de praktijk -1- (onderzoek Companen) Interviews en enquêtes : - Algemene vraag: zijn de doelen van de Woningwet in de praktijk ook bereikt? - Onderzoek levert genuanceerd en breed inzicht: - Onderzoek was niet gericht op het organiseren van het gemeenschappelijk ongenoegen (bijvoorbeeld via panels). Dat was met alle emoties rond de introductie van de Woningwet overigens niet moeilijk geweest. Nadat vrijwel alle gesprekken startten met dit ongenoegen bleek een diepgaandere ervaring bloot te liggen: met positieve / negatieve effecten, neveneffecten en bijdragen aan de volkshuisvesting in Nederland. 4

5 Ervaringen vanuit de praktijk -2- (onderzoek Companen) Algemene ervaringen: - Introductie Woningwet heeft (te) veel energie en aandacht gekost - Administratieve belasting: de corporatie heeft er een taak bijgekregen als administratiekantoor - Helderder speelveld en beter intern toezicht - Te gedetailleerd: activiteiten in de knel - Wetgeving te complex 5

6 Ervaringen vanuit de praktijk -3- (onderzoek Companen) Enkele in het oog springende (neven)effecten: - Passend toewijzen beperkt verdiencapaciteit, zet prijs-kwaliteitsverhouding onder druk, belemmert verbeteringen als verduurzaming, zorgt voor concentratie van lage inkomensgroepen. - Scheiden DAEB / niet-daeb heeft volgens corporaties buiten proportioneel veel tijd gekost, terwijl het weinig effect heeft (kleine niet-daeb-tak). Voor stakeholders is het niet altijd duidelijker geworden. - Waardering actuele marktwaarde heeft corporaties veel energie, accountantsinzet en kosten gebracht. Het leidt tot een te wisselend inzicht in de vermogenspositie. Dit zorgt voor ruis op de lijn richting stakeholders. - Samenwerking prestatieafspraken is over het algemeen veel beter en intensiever geworden. Wel is er aandacht nodig voor de belasting en expertise bij huurdersorganisaties. - Veelheid aan verantwoording is voor corporaties een taak erbij geworden. Te denken is aan de gedetailleerde accountantscontroles, visitatie, governance-audit, verantwoording rond de prestatieafspraken, fit-en-propertest en de eigen procedure, en dvi en dpi, etc. Meer afstemming is gewenst. 6

7 Voorstellen Ollongren 7

8 Drie algemene uitgangspunten De minister hanteert drie uitgangspunten vanuit de evaluatie: Verbeteringen binnen het bestaande stelsel: de hervormingen nav de Woningwet hebben veel gevraagd van alle partijen. Daarom wil de minister om zo veel mogelijk binnen het bestaande stelsel oplossingen vinden. Meer mogelijkheden voor lokale invulling van het volkshuisvestingsbeleid Eenvoudig, uitvoerbaar en beperkte lasten 8

9 Inhoudelijke thema s in de evaluatie Het ministerie stelt vanuit haar evaluatie verbeteringen voor rond in elk geval de volgende onderdelen: Huuraanpassing en inkomensgroepen Betaalbare verduurzaming: minder uitstoot, comfortabeler en meer betaalbaar Meer ruimte voor middenhuur (door corporaties) Huurverhoging voor hogere inkomens (doorstroming verbeteren) Lokale invulling Woningwet Lokale samenwerking in de driehoek en door regie op wonen-welzijn-zorg Aanpak kwetsbare wijken 9

10 Huuraanpassing en inkomensgroepen Jaarlijks indexeren huurprijsgrenzen, incl. liberalisatiegrens Huursprongen mogelijk maken bij zeer lage huren, tegenover gematigde verhogen om prijskwaliteitsniveau gelijk te trekken Huuraanpassing voor verduurzaming valt buiten huurharmonisatie. Dit biedt ruimte om de prijskwaliteit van de woning niet uit de pas te laten lopen, en biedt meer mogelijkheden voor investeringen in nieuwbouw en verduurzaming. Sociaal huurakkoord: gemiddelde energielastenbesparing overtreft normatieve vergoeding voor energetische maatregelen. Daarbij wordt verwezen naar de tabel uit het huurakkoord die Companen in opdracht van Aedes ontwikkelde. Voorstel is om de DAEB-inkomensgrens (EU-grens) te verhogen voor grotere huishoudens, omdat zij doorgaans een mindere bestedingsruimte hebben en daardoor wel aangewezen zijn op een betaalbare sociale huurwoning. Hier staat een verlaging tegenover voor de eenpersoonshuishoudens (zodat de omvang van de doelgroep gelijk blijft). De regel wordt niet verlengd, ook was hier wel veel animo voor. Het niet-gebruik van deze regel is hiervoor de belangrijkste motivatie. Wel wil de minister kijken naar een effectievere maatregel. Niet benutte vrije ruimte bij passend toewijzen kan een jaar meegenomen worden. Hoe: moet nog verder afgebakend worden. 10

11 Betaalbare verduurzaming Huuraanpassingsmogelijkheden bij verduurzaming verruimen Regelgeving aanpassen: investeren in eigen gebouwen, maar ook mogelijkheden bij gedeelde en gespikkelde gebouwen stimuleren (overheadkosten corporaties, materiaal- en bouwkosten niet). Stimuleren inzet kennis van corporaties ten behoeve van wijkgerichte aanpak. 11

12 Meer ruimte voor middenhuur (ook door corporaties) Meer ruimte voor bouw van middenhuur Tbv gemengde vastgoedsamenstelling in de wijk met oog op de leefbaarheid Daarvoor kunnen corporaties gereguleerde woningen liberaliseren of verkopen aan derden. Bij verkoop aan derden maximale huurgrens naar (ipv 850). Prestatieafspraken geven hierin de richting aan, ipv zienswijzeprocedure. Geen voorkeur voor regionaal differentiëren van huurprijsgrenzen en inkomensgrenzen (te complex). Wel nader onderzoek hiernaar. In het evaluatieonderzoek is dit wel vaker als wens naar voren gekomen, al waren er ook tegenstanders. Noodknop middenhuur uitwerken gericht op behoud van woningen in dit marktsegment (ook bij excessieve prijsstijgingen), en maximeren bijdrage WOZ-waarde in bepaling maximale huur. 12

13 Huurverhoging hogere inkomens Goedkope scheefwoners zouden een huur kunnen gaan betalen die meer past bij hun inkomen. Onder zoek naar meer ruimte voor inkomensafhankelijke huurverhoging. Als inkomen ruim hoger is dan de DAEB-grens zou de huur in een keer (hoogste inkomens) of gefaseerd (iets minder hoge hoogste inkomens) naar maximale huur (tot maximaal liberalisatiegrens) verhoogd kunnen worden. Hiervoor moeten grenzen nog bepaald worden. Lage middeninkomens worden daarbij ontzien. Onderzoek tijdelijke huurkorting bij inkomensval. 13

14 Lokale invulling Woningwet Doelen blijven overeind: afbakenen van de DAEB-taken, beschermen van het maatschappelijk bestemd vermogen, voorkomen marktverstoring, versterken positie gemeenten en huurdersorganisaties, versterken van het intern en extern toezicht, en een wettelijke basis bieden aan de wooncoöperatie. Woningwet meer richten naar doel, en minder naar details. Voorbeelden: - Details (m2 s) rond commerciële functies in BOG en MOG niet meer in de wet. Gaat meer om kleinschalige functies, aan wonen gerelateerd. - Maximale leefbaarheidsuitgaven schrappen - Limitatieve lijst van diensten aan bewoners, omzetten naar enkele algemene principes. - Met sector in overleg om bestaande experimenteerruimte beter te benutten. 14

15 Lokale samenwerking in de driehoek en door regie op wonen-welzijn-zorg. Doorontwikkelen samenwerking in lokale driehoek niet via wetgeving, maar door informatie en ondersteuning. Expliciet aandacht voor samenwerking rond wonen-welzijn-zorg. De gemeente is de aangewezen partij voor het leggen van verbindingen en regierol. Ministerie zet traject in voor verbetering samenwerking, versterking inzet gemeente, en meer onderlinge prestatieafspraken. Corporaties worden gestimuleerd tot meer toevoeging geclusterde woonvormen. Ouderen met laag inkomen, maar wel met vermogen, uitzonderen van passend toewijzen. (kunnen dus dan ook naar een duurdere huurwoning, ook een veelvuldig verzoek in de gesprekken rond de evaluatie). 15

16 Aanpak kwetsbare wijken Slagkracht corporaties in kwetsbare wijken versterken. Bijvoorbeeld door niet gebruikte vrije ruimte van passend toewijzen een jaar mee te kunnen nemen (lijkt me nogal een administratief monster) Regelgeving die dit door stapeling en overlap in de weg staat, aanpassen (afbakening doelgroep, passend toewijzen, scheiden DAEB/niet-DAEB, toepassing regelgeving). Meer ruimte voor middenhuur (niet-daeb) ten behoeve van gedifferentieerde wijkopbouw. Meer ruimte voor kleinschalige wijkgerichte (ontmoetings) activiteiten Meer ruimte voor leefbaarheidsactiviteiten (mits opgenomen in het bod) 16

17 Toezichtsstructuur Voor corporaties met minder risico s minder intensief toezicht. Ook dit punt is in veel gesprekken met bestuurders en commissarissen als aandachtspunt aan de orde geweest. Intensiever volgen corporaties met meer risico s Inzet op jaarlijks themagericht toezicht (ipv integraal) 17