Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven

Transcriptie

1 Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven 2 juli 2015 eindrapportage

2 Status: eindrapportage Datum: 2 juli 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam amsterdam@stedplan.nl Team Economie en Commercieel Vastgoed: Dr. Pieter van der Heijde Ir. Joris Quaedflieg Valérie Noordink MSc. Voor meer informatie: Pieter van der Heijde, pvdh@stedplan.nl, In opdracht van: Ondernemersverenigingen Regio Eindhoven De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2015.G.260 Referentie: eindrapportage 2015.G.260 Regionale behoefteraming BIC Eindhoven pagina 2

3 Inhoudsopgave Pagina Inleiding 5 1 Managementsamenvatting 7 2 Brainportregio Eindhoven 10 3 Afbakening onderzoeksgebied Migratiestromen van sectoren gevestigd op bedrijventerreinen 3.2 Conclusie 4 Ontwikkeling van de Vraag Kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen 4.2 Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen 4.3 Conclusies 5 Ontwikkeling van het aanbod Aanbod bedrijventerreinen 5.2 Aanbod bedrijfsruimten 5.3 Aanbod kantoren 5.4 Conclusie 6 Regionale behoefte bedrijventerreinen (trede 1) Marktruimte bedrijventerreinen 6.2 Consequenties realisatie BIC voor bestaande bedrijventerreinen 6.3 Conclusie 7 Mogelijkheden voor de ontwikkeling van het BIC in bestaand stedelijk gebied (trede 2) Vestigingscriteria van bedrijven in de HTSM-sector 7.2 Alternatieve locaties voor de realisatie van BIC 7.3 Beoordeling alternatieve locaties 7.4 Afweging trede 2 Ladder voor Duurzame Verstedelijking 7.5 Conclusies Bijlage: Overzicht bedrijventerreinen met meeste uitgeefbaar areaal in Zuidoost- Noord-Brabant 46 Brainport Industries Campus (Eindhoven) 46 pagina 3

4 Duurzaam Industriepark Cranendonck (Budel Dorplein) 47 Park Forum (Eindhoven) 48 Habraken (Veldhoven 49 Kempisch bedrijvenpark (Hapert) 50 Westfields (Oirschot) 51 GDC Eindhoven Acht (Noord en Zuid) (Eindhoven) 52 Brandevoort (Helmond) 53 BZOB Terrein (Helmond) 54 Wolfsveld II (Gemert) 55 Bemmer IV (Laarbeek) 56 Kleine Hoeven (1 en 2) (Reusel) 57 Uitbreiding Airpark (Budel) 58 Uitbreiding de Run 1000/2000 (Runport A2) (Veldhoven) 59 Florapark (Asten) 60 Kranenmortel (Deurne) 61 Moorveld / Willige Laagt (Liessel) 62 Bestpoort / T-Best Noord (Best) 63 de Scheper (Oirschot) 64 Bijlage: Begrippenlijst 65 Bijlage: Sleutelinformanten en klankbordgroep 67 Bijlage: Literatuur en databases 68 pagina 4

5 Inleiding In de regio Eindhoven zijn in de afgelopen 10 jaar een groot aantal kantoren, bedrijfsruimten en bedrijventerreinen ontwikkeld. Als gevolg van het nieuwe werken en de economische crisis is de vraag echter afgenomen. Bij het verenigde bedrijfsleven bestaat de indruk dat dit heeft geleid tot een situatie met overaanbod. De provincie Noord-Brabant heeft de gemeenten in de regio Eindhoven aangezet om het areaal uitgeefbaar bedrijventerrein af te schalen, maar dit heeft nog niet tot voldoende resultaat geleid. Ondanks het overaanbod aan bedrijventerreinen, bedrijfsruimten en kantoren, is de gemeente Eindhoven voornemens om nabij de A2/N2 een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen: Brainport Industries Campus (BIC). De ontwikkeling heeft als doel het high tech ecosysteem te verstevigen, een top omgeving voor high tech toeleveranciers te creëren, en deze keten meer zichtbaar te maken. Het verenigde bedrijfsleven vreest dat door deze ontwikkeling het overaanbod verder toeneemt. De provincie stelt in lijn met de Ladder voor Duurzame Verstedelijking dat de noodzaak tot uitbreiding van het areaal bedrijventerreinen dient te worden bezien in relatie tot de invulling of herstructurering van bestaand stedelijk gebied. Tegen deze achtergrond hebben de ondernemers in de regio Eindhoven aan Bureau Stedelijke Planning gevraagd om een onafhankelijk en objectief onderzoek te verrichten naar de toekomstige regionale behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Eindhoven, en het BIC in het bijzonder. Daarnaast zijn de consequenties van de ontwikkeling van het BIC voor de bestaande bedrijventerreinen en commercieel vastgoed in beeld gebracht. Vraagstelling Centrale onderzoeksvraag: Wat is de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Eindhoven, in hoeverre is de ontwikkeling van het BIC noodzakelijk om in deze behoefte te voorzien en wat zijn de effecten voor het leegstaande vastgoed en bedrijventerreinen als deze ontwikkeling wordt uitgevoerd? En zijn er alternatieve locaties mogelijk voor het BIC? Deelvragen: Wat is de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen? Wat is het huidige en geplande aanbod aan bedrijventerreinen? Wat is de huidige leegstand van kantoren en bedrijfsruimten? Hoe groot is de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen? Hoe groot is de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen voor de high tech sector? In hoeverre kan de huidige voorraad bedrijventerreinen, kantoren en bedrijfsruimten in de behoefte voorzien? pagina 5

6 Is de ontwikkeling van het BIC noodzakelijk om in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan bedrijventerreinen te voorzien? Wat is de impact voor het leegstaande vastgoed en de beschikbare bedrijventerreinen als het BIC wordt gerealiseerd? Zijn er alternatieve locaties mogelijk voor het BIC? Onderzoeksopzet De afbakening van het onderzoeksgebied, de prognose van de vraag en de analyse van het aanbod heeft plaatsgevonden met een analyse van meerdere databronnen. De inventarisatie van het aanbod is aangevuld met informatie uit gesprekken met een groot aantal gemeenten in het onderzoeksgebied en de betreffende bestemmingsplannen. Daarnaast zijn de bedrijventerreinen en het commercieel vastgoed ter plaatse geobserveerd. Tot slot zijn een aantal diepte-interviews verricht met ondernemers, makelaars, ambtenaren en bestuurders. Aan de hand van bovenstaande inventarisatie heeft een behoefteraming plaatsgevonden. Als onderzoeksperiode is hiervoor gehanteerd vanuit het perspectief dat de doorlooptijd van bestemmingsplannen 10 jaar bedraagt. Tot slot zijn de drie Treden van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. Opbouw van de rapportage In hoofdstuk 1 zijn de conclusies en aanbevelingen van het onderzoek samengevat. Hoofdstuk 2 schetst een beeld van de Brainportregio Eindhoven, het plan voor een Brainport Industries Campus en de beoogde locatie. Hoofdstuk 3 beschrijft de afbakening van het onderzoeksgebied. In hoofdstuk 4 en 5 is de ontwikkeling van respectievelijk de vraag naar en het aanbod aan bedrijventerreinen geanalyseerd. Hoofdstuk 6 behandelt de eerste trede van de Ladder: de actuele regionale behoefte aan bedrijventerreinen. In hoofdstuk 7 komen de tweede en derde trede van de Ladder aan bod: de mogelijkheden voor inpassing van de behoefte in bestaand stedelijk gebied en de afweging in relatie tot een multimodale ontsluiting. Bedrijventerrein ESP in Eindhoven Bron: Bureau Stedelijke Planning pagina 6

7 1 Managementsamenvatting Afbakening onderzoeksgebied Het primaire onderzoeksgebied is het Corop-gebied Zuidoost-Noord-Brabant. Het overgrote deel van de bedrijfsverplaatsingen rond Eindhoven vindt binnen dit gebied plaats. Deze regio komt overeen met het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) Zuidoost- Brabant. Daarnaast is een secundair onderzoeksgebied gehanteerd met de Coropgebieden Noordoost-Noord-Brabant en Zuidwest-Gelderland. Met deze regio s vinden de meeste bedrijfsverplaatsingen plaats met het Corop-gebied Zuidoost-Noord- Brabant. Figuur 1 Primaire (rood) en secundaire (blauw) onderzoeksgebied voor bedrijventerreinen Bron: Bureau Stedelijke Planning De vraag naar bedrijventerreinen In de regio Zuidoost-Noord-Brabant heeft het overgrote deel van de bedrijfsverplaatsingen (98,8%) betrekking op een verplaatsing binnen de eigen regio. Daarnaast vindt zeer beperkt migratie plaats met de regio s Noordoost-Noord-Brabant en Zuidwest-Gelderland, waarbij per saldo sprake is van een klein vertrekoverschot uit Zuidoost-Noord-Brabant. Op basis van de twee gehanteerde berekeningsmethodieken is er in de regio Zuidoost-Noord-Brabant tot 2025 sprake van een vraag naar bedrijventerreinen van circa 165 tot 275 ha. De vraag vanuit de High Tech Systems & Materials (HTSM) in de regio Zuidoost-Brabant tot 2025 is geraamd op ca. 77 ha. Dit is inclusief de vraag van internationale bedrijven. Het aanbod aan bedrijventerreinen De harde plancapaciteit bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant bedraagt ca. 570 ha. Dit is exclusief de ca. 65 ha die is opgenomen in de plannen voor BIC. Daarnaast zijn er ook zachte plannen die nog niet planologisch-juridisch zijn vastgesteld (ca. 360 ha). Dit deel van de plancapaciteit is niet meegeteld bij het aanbod. pagina 7

8 Daarnaast was er in 2013 in de Stedelijke regio Eindhoven nog sprake van een aanbod aan bedrijfsruimten van m 2. Dit aanbod staat gelijk aan ca. 35 ha bedrijventerrein. In Eindhoven is het aanbod sterk toegenomen (+118%). Bijna een derde van het aangeboden metrage bedrijfsruimten in de regio Eindhoven betreft structurele leegstand. Het aanbod aan kantoren nam in de periode in de Stedelijke Regio met 54% toe tot m 2. Hiervan bevindt bijna driekwart zich in Eindhoven. Het aanbod is hier in de periode met 34% toegenomen ( m 2 ). De helft van het aangeboden metrage kantoren in de stedelijke regio Eindhoven betreft structurele leegstand. De marktruimte voor bedrijventerreinen (Trede 1) In de periode is er sprake is van een overaanbod aan bedrijventerreinen van ca. 300 tot 400 ha. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de 355 ha. zachte plancapaciteit, waaronder het BIC en de m 2 bedrijfsruimten die te koop of te huur staan. Dit betekent dat de huidige harde plancapaciteit tezamen met het aanbod van leegstaande bedrijfsruimten voldoende is om te voorzien in de behoefte tot het jaar Op basis van de huidige inzichten is het daarom niet zinvol om voor die tijd de zachte plancapaciteit tot ontwikkeling te brengen. De harde plancapaciteit aan hoogwaardige bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord- Brabant bedraagt 35 ha. Daarnaast is ook nog 21 ha aan bedrijventerreinen op campussen beschikbaar. In totaal bedraagt het aanbod in de periode voor de HTSM 56 ha. Dit betekent dat er in deze periode een tekort ontstaat van ca. 20 ha aan dit soort terreinen. In Zuidoost-Noord-Brabant is sprake van een kwantitatief overaanbod aan bedrijventerreinen en tegelijkertijd van een kwalitatief tekort aan hoogwaardige terreinen en campussen. Dit betekent dat het profiel van de bedrijventerreinen in de regio onvoldoende is afgestemd op de vraag: er is geen behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen, maar aan een wijziging van het profiel van het bestaande aanbod. Consequenties realisatie BIC voor bestaande bedrijventerreinen Indien de huidige plannen voor de ontwikkeling van het BIC daadwerkelijk worden gerealiseerd, betekent dit dat de harde plancapaciteit in Zuidoost-Noord-Brabant verder toeneemt. Hierdoor neemt ook de leegstand verder toe. Aangezien er nu al sprake is van forse (structurele) leegstand op de bestaande bedrijventerreinen neemt de problematiek hierdoor verder toe. Het gevaar bestaat dat een deel van de bestaande bedrijventerreinen hierdoor in een negatieve spiraal terechtkomen en dat herstructurering moeilijker op gang komt. Als gevolg hiervan zal de vastgoedwaarde van de bedrijfsruimten verder dalen. Mogelijkheden ontwikkeling BIC in bestaand stedelijk gebied (Trede 2) Zoals aangetoond is er sprake van een beperkte behoefte (20 ha) aan additionele hoogwaardige bedrijventerreinen en campussen voor de HTSM. Voor de economische ontwikkeling van de regio Eindhoven is het van groot belang dat hierin wordt voorzien. Vanuit dit perspectief is de planvorming voor het BIC ook positief. Om te voorkomen dat de situatie op de huidige bedrijventerreinen verder verslechterd verdient het echter de voorkeur om hiervoor geen nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen. Het BIC dient bij voorkeur gesitueerd te worden op een bedrijventerrein pagina 8

9 dat reeds onderdeel uitmaakt van de huidige harde plancapaciteit. Ook door herstructurering van een bestaand bedrijventerrein kan in de behoefte van de HTSM worden voorzien. Wel is het van belang dat de beoogde locatie optimaal aansluit bij de vestigingscriteria van bedrijven in de HTSM. In Zuidoost-Noord-Brabant zijn op korte afstand van het geplande BIC vijf alternatieve locaties beschikbaar die optimaal aansluiten bij de vestigingscriteria van bedrijven in de HTSM-sector. Het betreffen: Habraken (Veldhoven) Park Forum (Eindhoven) Westfields (Oirschot) Eeneind West (Nuenen, Gerwen en Nederwetten) De Run (Veldhoven) Met name herstructurering van De Run biedt een aantrekkelijk alternatief. Niet alleen vanwege de directe ontsluiting aan de A2 en de korte afstand tot het vliegveld, maar ook omdat ASML hier gevestigd is. Bovendien leidt de herstructurering van De Run tot een afname van incourante bedrijfsruimten. Hierdoor snijdt het mes aan twee kanten. Maar ook Westfields is een aantrekkelijk alternatief voor BIC. Aangezien dit gebied van 35 ha nog volledig braak ligt kan het optimaal aangepast worden aan de wensen en de eisen van de HTSM. Uit de resultaten van de interviews (zie bijlage met overzicht sleutelinformanten) blijkt dat deze strategie vrijwel door iedereen wordt gedragen. Men ziet het belang van het BIC in voor de regionale economie. Maar gezien de problematiek van overaanbod van bedrijventerreinen gaat de voorkeur uit om het BIC op een bestaand bedrijventerrein te realiseren. Ook de Provincie Noord-Brabant (2014, p. 21) stelt dat het aanbod aan bedrijventerreinen optimaal dient aan te sluiten op de vestigingseisen van bedrijven. De Provincie is hierbij van mening dat het direct uitgeefbaar aanbod en plannen in regionale afspraken dienen te passen bij de locatie- en vestigingseisen van bedrijven en dat waar mogelijk gebruik gemaakt dient te worden van bestaand aanbod om de ruimtebehoefte vanuit andere sectoren op te vangen. pagina 9

10 2 Brainportregio Eindhoven Brainport 2020: top economy, smart society De regio Eindhoven profileert zich met de Brainportregio Eindhoven. Brain verwijst naar de centrale rol van kennis bij de ontwikkeling en toepassing van technologie. Port verwijst naar de knooppuntfunctie van de regio op dit gebied. Inmiddels omvat de Brainport het gebied Zuidoost-Nederland (Midden-, Noordoost-, en Zuidoost- Brabant en de provincie Limburg) met de regio Eindhoven als belangrijke middelpunt. De belangrijkste technologische sectoren in de Brainport zijn High Tech Systems & Materials (HTSM), Chemie, Lifetec, Food, Automotive en Design. De regio Zuidoost- Nederland behoort tot de innovatieve topregio s van Europa. Een belangrijke ambitie van de regio is om in 2020 tot de top drie van technologische topregio s in Europa te behoren; op dit moment is de regio nummer 9 (Brainport Development NV, 2011). De kennis- en maakindustrie in de regio Eindhoven is historisch gegroeid, voor een groot deel dankzij de aanwezigheid van bedrijven als Philips, DAF en ASML. Brainportregio Eindhoven heeft een sterke basis in met name de HTSM-sector en beschikt over diverse innovatiecampussen en werklocaties. De focus van de regio Eindhoven voor de ontwikkeling van de Brainportregio Eindhoven ligt tot 2020 met name op de Brainport Avenue (figuur 2). Uitgangspunt is het investeren in innovatiecampussen en werklocaties aan weerszijden van de A2 en de ontwikkeling van het gebied rondom Eindhoven Airport (Gemeente Eindhoven, 2014). Figuur 2 Brainport Avenue Bron: bewerking van SRE, 2010 Brainport Industries Campus Onderdeel van de ontwikkeling van de Brainport Avenue is de nieuw te ontwikkelen Brainport Industries Campus (BIC). Brainport Industries werkt samen met de Gemeente Eindhoven plannen uit voor de ontwikkeling van een eigen high tech toeleveringscampus. Brainport Industries betreft een high tech netwerk gevormd door pagina 10

11 de leidende eerste, tweede en derde lijns high tech toeleveranciers in Nederland. Met een eigen high tech toeleveringscampus wil Brainport Industries de aantrekkelijkheid van de bedrijven vergroten en een top-omgeving voor high tech toeleveranciers creëren. Daarnaast kunnen de verschillende toeleveranciers nauwer met elkaar gaan samenwerken en kunnen er nieuwe samenwerkingsvormen gehuisvest worden, bijvoorbeeld tussen het onderwijs en de bedrijven (Brainport Industries, 2015). BIC is ten westen van de A2 nabij Eindhoven Airport gepland, op grondgebied van de gemeenten Eindhoven en Best (figuur 2). BIC behoort tot het gebied Brainport park (voorheen Landelijk Strijp). Het plangebied van BIC omvat ca. 200 hectare, waarbinnen circa 65 hectare in aanmerking komt voor bebouwing. Samenhang met het omliggende landschap is essentieel. BIC zal daarom het karakter krijgen van een openbaar park waarin het thema werken in het groen centraal staat (SRE, 2013; gemeente Best, 2014; Gemeente Eindhoven, 2015). Figuur 3 Ligging Brainport Industries Campus binnen Brainport Park Bron: Antea Group, 2015 Het gebied van BIC bestaat momenteel voornamelijk uit landbouwgronden en enkele woningen. Daarnaast is een deel van het provinciaal natuurnetwerk (Ecologische Hoofdstructuur) in het gebied aanwezig. Het is de bedoeling dat het gebied gefaseerd wordt ontwikkeld. De planning is om in 2016 te starten met de aanleg van fase 1. In de Regionale Programmering Bedrijventerreinen (SRE, 2013) staat de ontwikkeling van 25 ha op groen. De tweede fase van 40 ha staat op oranje. Dit betekent dat deze fase on hold is geplaatst. Om de start en bouw van fase 1 in 2016 mogelijk te maken is de gemeente Eindhoven recent gestart met de benodigde procedures; het opstellen van een milieu effect rapportage en een bestemmingsplan. Het gehele terrein zal naar verwachting rond 2045 klaar zijn (Gemeente Eindhoven, 2015). pagina 11

12 3 Afbakening onderzoeksgebied Om een goede berekening te maken van de actuele regionale behoefte aan bedrijventerreinen is het van belang om het onderzoeksgebied zorgvuldig af te bakenen. Dit is gebeurd op basis van de migratiestromen van bedrijven. Deze zijn door het Ruimtelijk Planbureau (RPB, 2007) geanalyseerd over de periode , op basis van het werkgelegenheidsregister Lisa. Aangezien het onderzoek betrekking heeft op bedrijventerreinen is voor de afbakening van het onderzoeksgebied een selectie gemaakt van economische sectoren die met name op bedrijventerreinen gevestigd zijn: de industrie, handel en distributie. Om te voorkomen dat het verhuisgedrag van zeer kleine bedrijven de afbakening van het onderzoeksgebied beïnvloedt, is er bovendien voor gekozen om niet het aantal vestigingen te meten, maar de verplaatste werkgelegenheid. De Handreiking Ladder voor Duurzame Verstedelijking (versie 3 november 2013, Ministerie van I&M) geeft aan dat aansluiten bij bestaande regionale indelingen zoals de arbeidsmarktregio of Corop-regio het meest praktisch is. Voor bijzondere terreinen, die bijvoorbeeld een (inter)nationale of bovenregionale functie vervullen kan sprake zijn van een andere afbakening. Het RPB (2007) heeft de migratiestromen in beeld gebracht tussen verschillende Corop-gebieden. De regio Eindhoven maakt onderdeel uit van het Corop-gebied Zuidoost-Noord-Brabant (nr. 36). In dit Coropgebied zijn de gemeenten Asten, Bergeijk, Best, Bladel, Cranendonck, Deurne, Eersel, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Heeze-Leende, Helmond, Laarbeek, Nuenen, Gerwen en Nederwetten, Oirschot, Reusel-De Mierden, Someren, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven en Waalre gesitueerd. 3.1 Migratiestromen van sectoren gevestigd op bedrijventerreinen In Zuidoost-Noord-Brabant verhuisde 98,8% van de industrie, handel en distributie in de periode binnen het eigen Corop-gebied (tabel 1). Dit is in lijn met de constatering van Pellenbarg en Van Steen (2003) dat het merendeel van de bedrijfsmigratie over korte afstand plaatsvindt. Ook het Ruimtelijk Planbureau (2007) constateerde dat 94% van de bedrijven binnen de eigen regio verhuizen en 75% binnen de eigen gemeente. Vanuit de omliggende Corop-gebieden was sprake van verhuisbewegingen naar Zuidoost-Noord-Brabant vanuit met name Noordoost-Noord-Brabant, West-Noord- Brabant, Midden-Limburg, Utrecht en Zuidwest-Gelderland (tabel 1). Tweederde van alle inkomende werkgelegenheid naar Zuidoost-Noord-Brabant kwam vanuit deze vijf Corop-gebieden. Verhuizingen vanuit andere (omliggende) Corop-gebieden beperkten zich tot enkele (tientallen) werknemers en zijn hierdoor te verwaarlozen. pagina 12

13 Tabel 1 Verhuisbewegingen werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant ( ) Coropgebied Binnen eigen Naar ZO Naar andere Corop s Totaal Corop N-Brabant 16 Zuidwest-Gelderland 17 Utrecht 33 West-Noord-Brabant 34 Midden-Noord-Brabant 35 Noordoost-Noord-Brabant 36 Zuidoost-Noord-Brabant 37 Noord-Limburg 38 Midden-Limburg Bron: Bewerking LISA door RPD (2007) Van de verplaatste arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen vanuit Zuidoost- Noord-Brabant werd 1,2% verplaatst naar andere Corop-gebieden; vooral naar Noordoost-Noord-Brabant en Zuidwest-Gelderland (tabel 2). De verhuisbewegingen naar overige Corop-gebieden zijn verwaarloosbaar. Tabel 2 Verhuisbewegingen van werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord- Brabant naar andere Coropregio's ( ) Coropgebied Aantal 16 Zuidwest-Gelderland West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Noord-Limburg 0 38 Midden-Limburg 21 Bron: Bewerking LISA door RPD (2007) 3.2 Conclusie De handleiding voor de Ladder Duurzame Verstedelijking beveelt aan om bij voorkeur een Corop-gebied te hanteren voor het bepalen van de regionale behoefte. In het Corop-gebied Zuidoost-Noord-Brabant vindt het overgrote deel van de verplaatsingen naar bedrijventerreinen plaats binnen het eigen Corop-gebied. Voor het voorliggende marktonderzoek is daarom als primair onderzoeksgebied het Corop-gebied Zuidoost- Noord-Brabant aangemerkt. Dit gebied komt overeen met het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) Zuidoost-Brabant, waarin gemeenten en provincie afspraken maken over de ruimtelijke ontwikkeling van de regio. Tot het secundair onderzoeksgebied behoren de Corop-gebieden Noordoost-Noord- Brabant en Zuidwest-Gelderland (figuur 4). Met deze regio s vinden de meeste bedrijfsverplaatsingen plaats. pagina 13

14 Figuur 4 Primair (rood) en secundair (blauw) onderzoeksgebied voor bedrijventerreinen Bron: Bureau Stedelijke Planning pagina 14

15 4 Ontwikkeling van de Vraag In dit hoofdstuk is de ontwikkeling van de vraag naar bedrijventerreinen in het Corop-gebied Zuidoost-Noord-Brabant geanalyseerd. Allereerst is de kwantitatieve vraag in beeld gebracht. Vervolgens is deze vanuit een kwalitatieve invalshoek beschouwd. 4.1 Kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen De toekomstige vraag naar bedrijventerreinen is berekend aan de hand van twee methodieken. De eerste methode is gebaseerd op een prognose van de regionale werkgelegenheid, de tweede berekent de vraag naar bedrijventerreinen op basis van historische uitgifte. Berekening vraag bedrijventerreinen op basis van ontwikkeling werkgelegenheid In Zuidoost-Noord-Brabant was in 2014 sprake van ca banen in sectoren die over het algemeen gevestigd zijn op bedrijventerreinen 1. Kantoorhoudende bedrijven zijn hierbij niet meegenomen. De achtergrond hiervoor is dat in de afgelopen jaren de vestigingscriteria van kantoorhoudende bedrijven sterk gewijzigd zijn. Zo is de aanwezigheid van voorzieningen en hoogwaardig openbaar vervoer steeds belangrijker. Als gevolg van deze ontwikkeling zullen in de komende periode vooral centrumstedelijke locaties in aanmerking komen voor nieuwe kantorenontwikkelingen. Dit proces wordt versterkt door de grote leegstand van kantoren op bedrijventerreinen waardoor nieuwbouw in deze gebieden niet voor de hand ligt. En alleen bij nieuwbouw is behoefte aan additionele ruimte voor bedrijventerreinen. Het Centraal Planbureau (2014) hanteert drie scenario s voor de economische ontwikkeling tot 2023: Aantrekkend herstel, Gematigd herstel en Uitgesteld herstel. Het scenario Uitgesteld herstel hanteert een groeipercentage voor de werkgelegenheid van 0,25% per jaar. Gezien de huidige positieve verwachting voor het aantrekken van de economie hanteren wij in onze berekeningen niet dit laagste scenario voor de prognose van de werkgelegenheid en gaan wij uit van de scenario s Gematigd herstel en Aantrekkend herstel. In beide scenario s neemt de werkgelegenheid tot 2023 met gemiddeld 0,75% per jaar toe. Voor de werkgelegenheid in sectoren op bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant betekent een jaarlijkse groei van 0,75% dat de werkgelegenheid tot 2025 met ca arbeidsplaatsen toeneemt (tabel 3). Aangezien de werkgelegenheid van deze sectoren in de afgelopen 10 jaar met bijna 7,5% is afgenomen (Lisa, 2015) is dit groeipercentage voor deze sectoren aan de hoge kant. Dit betekent dat de benodigde ruimte die op basis van een groei van 0,75% wordt berekend tevens als het maximum beschouwd kan worden. 1 Bron: Lisa. Dit betreft de sectoren: C Industrie, F bouw, G45 Autohandel, G46 Groothandel, H49 Goederenvervoer, H52 Opslag, J58 Uitgeverijen,N77 Verhuur en Lease roerende goederen en S95 Reparatie pagina 15

16 Tabel 3 Toename werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant door verplaatsingen bedrijven banen toename banen banen (0,75% 2014 groei) 2025 verplaatste werkgelegenheid totaal COROP vestiging/vertrek ZONB ontwikkeling banen vestiging/vertrek ZONB COROP (aantal) (aantal) (aantal) (%) (%) (aantal) 16 Zuidwest- Gelderland % 0,5% Noordoost- Noord-Brabant % 0,2% Zuidoost-Noord- Brabant % -1,2% -485 Totaal Zuidoost- Noord-Brabant -373 Bron: Bewerking Bureau Stedelijke Planning van gegevens Lisa en PBL In de regio Zuidoost-Noord-Brabant heeft in de periode ongeveer 28% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen zich verplaatst (RPD, 2007). Een groot deel hiervan (98,8%) heeft betrekking op een verplaatsing binnen het eigen Corop-gebied en 1,2% had betrekking op werkgelegenheid die zich verplaatste naar andere regio s. Als deze ontwikkeling zich voortzet, betekent dit dat in de periode tot 2025 ongeveer 485 banen vertrekken uit Zuidoost-Noord-Brabant (tabel 3). Tegelijkertijd vindt er ook instroom van werkgelegenheid plaats naar Zuidoost-Noord- Brabant. Op basis van de verplaatste werkgelegenheid tussen (RPD, 2007) is het aandeel genomen dat betrekking heeft op de verplaatste werkgelegenheid van het secundaire onderzoeksgebied naar Zuidoost-Noord-Brabant. In totaal gaat het om circa 110 banen tot De instroom en uitstroom van verplaatste werkgelegenheid naar en van Zuidoost- Noord-Brabant resulteert dan in een negatief migratiesaldo van circa 400 banen. Ten opzichte van de totale migratie is dit zeer beperkt. De totale toename van de bedrijventerreinengerelateerde werkgelegenheid in Zuidoost-Noord-Brabant in de periode tot 2025 komt daarmee op circa ( door toename werkgelegenheid en een afname van 373 door een negatief migratiesaldo). Niet al deze werkgelegenheid zal op bedrijventerreinen gehuisvest worden. Op basis van een analyse van Bureau Buiten (2014) naar de locatievoorkeur van bedrijven in o.a. Zuidoost Noord-Brabant in combinatie met de samenstelling van de werkgelegenheid in deze regio heeft Bureau Stedelijke Planning berekend dat circa 75% van deze werkgelegenheid op bedrijventerreinen gehuisvest zal worden. Dit is een aantal van arbeidsplaatsen. De terreinquotiënt betreft de ruimte in m² per werkzame persoon op een bedrijventerrein. De terreinquotiënt in Zuidoost-Noord-Brabant bedraagt 198 (Bureau Buiten, 2014). Dit betekent dat een toename van arbeidsplaatsen leidt tot een ruimtebehoefte van circa 157 ha netto bedrijventerrein in Zuidoost-Noord-Brabant tot pagina 16

17 Berekening vraag bedrijventerreinen op basis van historische uitgifte In de periode was de gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant circa 25 ha per jaar (figuur 5). In deze periode was zowel sprake van vijf jaren met hoogconjunctuur ( ) als vijf jaren met laagconjunctuur Per saldo geeft de gemiddelde uitgifte over deze periode dan ook een representatief beeld van de economische situatie in de regio. Dit maakt het mogelijk een extrapolatie toe te passen naar de toekomst. Indien we de historische uitgifte projecteren naar de toekomst resulteert dit in een vraag naar bedrijventerreinen van circa 275 ha tot Figuur 5 Historische uitgifte bedrijventerreinen Zuidoost-Noord-Brabant ( ) Bron: IBIS werklocaties ( ) De twee methoden leiden tezamen tot een prognose van de vraag naar bedrijventerreinen die zich beweegt in de bandbreedte tussen 160 en 275 ha tot Ter vergelijking; Bureau Buiten (2014) heeft in opdracht van de Provincie een behoefteraming voor de bedrijventerreinen in Noord-Brabant opgesteld en raamt de ruimtebehoefte tussen 2014 en 2030 op 238 ha. Internationale werkgelegenheid In de periode vestigde het merendeel van de buitenlandse bedrijven in de Provincie zich in West-Noord-Brabant (53 bedrijven). In Zuidoost-Noord-Brabant vestigde zich in dezelfde periode 37 buitenlandse bedrijven, oftewel drie bedrijven per jaar. De laatste jaren kende de provincie Noord-Brabant een terugval in het aantal vestigingen van buitenlandse bedrijven, van 40 in 2011, naar 31 in 2012 tot 24 in 2013 (EY, 2014). Naast de inkomende migratie vanuit het buitenland is tevens sprake van migratie van bedrijfsactiviteiten van Nederland naar het buitenland. Berenschot (2004) constateert dat bijna 10% van de Nederlandse bedrijven in de afgelopen tien jaar bedrijfsactiviteiten heeft verplaatst naar het buitenland. Bij de berekening van de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen is in beide methodieken reeds rekening gehouden met de vraag van internationale bedrijven. pagina 17

18 4.2 Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen De werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant nam tussen 2004 en 2009 met 0,7% af. Als gevolg van de crisis was in de periode sprake van een sterkere daling van de werkgelegenheid. Per saldo is de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant in de afgelopen tien jaar met 7,3% gedaald (tabel 4). In deze periode is met name de werkgelegenheid in de relatief kleine sector Uitgeverijen sterk afgenomen (-48,5%). Maar ook in omvangrijke sectoren zoals de Bouw (-10,4%) en Industrie (-8,5%) nam de werkgelegenheid aanzienlijk af. In de logistieke sector kenden de Groothandel en het Goederenvervoer een lichte daling van de werkgelegenheid, terwijl deze in de Opslag toenam. De sectoren Verhuur en lease (+14,6%) kende een sterke groei van de werkgelegenheid. Tabel 4 Ontwikkeling bedrijventerreinengerelateerde werkgelegenheid in Zuidoost-Noord- Brabant ( ) banen % % tov tov 2004 Autohandel ,7-1,2 Groothandel ,0-5,0 Goederenvervoer ,9-5,9 Opslag ,5 11,6 Uitgeverijen ,2-48,5 Verhuur en lease ,6 14,6 Reparatie ,9-1,8 Industrie ,6-8,5 Bouw ,9-10,4 Totaal ,7-7,3 Bron: Lisa Momenteel doen zich een aantal trends en ontwikkelingen voor die van invloed zijn op de vraag naar bedrijventerreinen: Het karakter van vestigingsfactoren verschuift; de kwaliteit van de arbeidsmarkt, kennis en bereikbaarheid nemen in belang toe. Ondernemers stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed, onder andere doordat ze steeds meer waarde hechten aan imago. Door allianties, overnames en fusies is er sprake van schaalvergroting. Anderzijds neemt ook het aantal (zeer) kleine bedrijven toe. Dit is met name een gevolg van het sterk toegenomen aantal ZZP ers. Bedrijven die afhankelijk zijn van een passantenstroom of de nabijheid van afnemers hebben in toenemende mate behoefte aan multifunctionele bedrijventerreinen. Een mix van functies leidt ook tot meer dynamiek en veiligheid en kan bijdragen aan een positief bedrijfsimago. Ondernemers hebben in toenemende mate behoefte aan flexibele en energiezuinige gebouwen. Er is in toenemende mate aandacht voor revitalisatie en herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. pagina 18

19 High Tech Systems & Materials (HTSM) Van oudsher heeft Brainport Regio Eindhoven een sterke basis voor twee bedrijfssectoren: High Tech Systems & Materials (HTSM) en (Industrial) Design. In 2013 maakte 15% van de werkgelegenheid in Zuidoost-Noord-Brabant onderdeel uit van de sectoren die vallen binnen de HTSM. Dit betroffen ca arbeidsplaatsen. De werkgelegenheid in de HTSM is sinds 2003 met 8,2% toegenomen (gemiddeld 0,75% per jaar). Ter vergelijking; in Nederland betrof dit een toename van 3,9%. (Brainport Development, 2014). Dit bevestigt het belang van deze sector voor de regio Eindhoven. Bij een groei van de werkgelegenheid volgens de prognose van het CPB (2014) van 0,75% per jaar neemt de werkgelegenheid in de HTSM tot 2025 met ca arbeidsplaatsen toe. Zoals eerder aangetoond was de migratie vanuit andere regio s naar Zuidoost Noord-Brabant gering met per saldo een vertrekoverschot. Deze migratie betrof alle bedrijventerreingerelateerde sectoren, inclusief de HTSM (PBL, 2008). Voor de toekomst is er geen aanleiding om aan te nemen dat in dit beeld verandering komt. Iets meer dan de helft van de buitenlandse bedrijven die zich in Zuidoost-Noord- Brabant vestigt bevindt zich in de categorie machinerie en electronica. Deze categorie heeft een grote overlap met de HTSM. Overigens is een kwart van deze bedrijven na 10 jaar weer opgeheven. In de periode zijn er in Zuidoost-Noord-Brabant 20 bedrijven gevestigd in de machinerie en electronica. Per saldo blijven hier 15 bedrijven van over. Dit is iets meer dan 1 bedrijf per jaar (EY, 2014). In de berekening van de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen vanuit de HTSM is overigens al rekening gehouden met de vestiging en het vertrek van buitenlandse bedrijven. De terreinquotienten in midden en zuid Nederland voor de HTSM zijn lager dan gemiddeld. Voor metaalproducten en de machine-industrie is dit 192 en in de electrotechnische industrie 124 (CPB, 2005). Wij hanteren hier daarom een terreinquotiënt van 150. Dit betekent dat de vraag van de HTSM bij een groei van de werkgelegenheid van 0,75% resulteert in ca. 77 ha tot Ter vergelijking; Bureau Buiten (2014) heeft in opdracht van de Provincie een behoefteraming voor de bedrijventerreinen in Noord-Brabant opgesteld en raamt de ruimtebehoefte voor de HTSM in Zuidoost Brabant tot 2020 op ca. 36 ha. Daarna gaat Bureau Buiten uit van een afname van de ruimtebehoefte van ca. 11 ha tot In totaal is dit dus een ruimtebehoefte van ca. 25 ha tot In vergelijking met onze berekening is dit aanzienlijk lager. Dit verschil wordt veroorzaakt doordat de vraagberekening is gebaseerd op een werkgelegenheidsprognose van het Economisch Instituut voor de Bouw. Deze gaan uit van een lager aantal werkzame personen in de HTSM in 2014 en een lagere groei van de werkgelegenheid in de komende periode. pagina 19

20 4.3 Conclusies In de regio Zuidoost-Brabant heeft het overgrote deel van de bedrijfsverplaatsingen (98,8%) betrekking op een verplaatsing binnen de eigen regio. Daarnaast vindt zeer beperkt migratie plaats met de regio s Noordoost-Noord-Brabant en Zuidwest Gelderland, waarbij per saldo sprake is van een klein vertrekoverschot. Op basis van de gehanteerde berekeningsmethodieken is er in de regio Zuidoost Brabant tot 2025 sprake van een vraag naar bedrijventerreinen van circa 160 tot 275 ha. Het karakter van vestigingsfactoren verschuift; de kwaliteit van de arbeidsmarkt, kennis en bereikbaarheid nemen in belang toe. Ondernemers stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed, onder andere doordat ze steeds meer waarde hechten aan imago. De vraag van de HTSM naar bedrijventerreinen in de regio Zuidoost-Brabant in de periode tot 2025 is geraamd op ca. 77 ha. High Tech Campus Eindhoven Bron: Bureau Stedelijke Planning pagina 20

21 5 Ontwikkeling van het aanbod Dit hoofdstuk geeft een analyse van de ontwikkeling van het aanbod van bedrijventerreinen, bedrijfsruimten en kantoorruimten. Zowel het huidige als het toekomstige aanbod is op kwantitatieve en kwalitatieve wijze in beeld gebracht. 5.1 Aanbod bedrijventerreinen Huidige voorraad Het Corop-gebied Zuidoost-Noord-Brabant beschikte op 1 januari 2015 over ca hectare netto bedrijventerrein in ontwerp-, of vigerende bestemmingsplannen (4.650 ha bruto) (IBIS, 2015). Figuur 6 Overzicht voorraad bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning van IBIS (2014), CBS (2011) en PDOK (2009) De gemeente Eindhoven 2 beschikt met 808 ha (18 bedrijventerreinen) over de grootste voorraad aan bedrijventerreinen in de regio Zuidoost-Noord-Brabant, gevolgd door Helmond (565 ha) en Cranendonck (390 ha). De grootste terreinen in de regio zijn Hoogeind in Helmond (250 ha), Industrieterrein Dorplein in Cranendonck (200 ha), de Hurk in Eindhoven (165 ha) en Ekkersrijt in Son en Breugel (149 ha). De bedrijventerreinen liggen met name aan de randen van het bebouwd stedelijk gebied (figuur 6). In Eindhoven liggen vrijwel alle grote bedrijventerreinen aan de snelwegen A2 en A50. De knooppunten A2/A58 en A2/A67 en Eindhoven Airport kennen de grootste concentraties (figuur 7). 2 Er wordt verder in het rapport verwezen naar gemeentes aan de hand van hun naam. pagina 21

22 Figuur 7 Overzicht bedrijventerreinen in Eindhoven Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning van IBIS (2014) en PDOK (2009) Volgens opgave van de gemeenten is circa 45% van de voorraad aan bedrijventerreinen in de regio Zuidoost-Noord-Brabant verouderd (IBIS, 2014). De Provincie Noord-Brabant investeert in het herstructureren van (verouderde) bedrijventerreinen die gelegen zijn in stedelijk gebied, een relatie hebben met de Brabantse topsectoren, multimodaal ontsloten zijn en van maatschappelijk belang zijn. Hieronder bevinden zich de Kade, de Hurk, GDC Acht en Flight Forum in Eindhoven, de Run in Veldhoven, Hoogeind in Helmond en Ekkersrijt in Son en Breugel (Provincie Noord-Brabant, 2013). Plancapaciteit primair onderzoeksgebied Kwantitatief De harde plancapaciteit betreft het direct uitgeefbaar en niet-direct uitgeefbaar areaal aan bedrijventerreinen dat is vastgesteld in (ontwerp)bestemmingsplannen. Daarnaast zijn er ook zachte plannen die nog niet planologisch-juridisch zijn vastgesteld. Dit deel van de plancapaciteit is niet meegeteld bij het aanbod. Voor deze plannen geldt immers dat zij bij vaststelling eerst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking getoetst dienen te worden. Op 69 bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant was op 1 januari 2015 direct of indirect grond uitgeefbaar op grond van ontwerp- of vigerende bestemmingsplannen (IBIS, 2015). In totaal betreft dit ca. 570 ha netto areaal in de harde plancapaciteit (IBIS 2015, eigen inventarisatie Bureau Stedelijke Planning). Dit is exclusief de ca. 65 ha die is opgenomen in het plan voor BIC. De regio kent bovendien ca. 360 ha zacht planaanbod. Tezamen is dit een areaal van 930 ha (tabel 5). pagina 22

23 Ter vergelijking: volgens de SRE (2013) was in 2012 sprake van 543 ha harde plancapaciteit en 409 zachte plancapaciteit. In totaal een areaal van 952 ha. De Provincie Noord-Brabant (2014) heeft in Zuidoost-Brabant een areaal van 268 ha aan bouwrijpe en direct uitgeefbare grond geïnventariseerd, 99 ha niet bouwrijpe grond die is vastgesteld in bestemmingsplannen en 187 ha extra te ontwikkelen plannen conform regionale afspraken tot en met Aan strategische reserves is daarnaast nog 452 ha beschikbaar. In totaal is dit een areaal van ca ha. Tabel 5 Plancapaciteit bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant en secundair onderzoeksgebied Harde plancapaciteit (ha) Zachte plancapaciteit (ha) Primair onderzoeksgebied (Regio Zuidoost-Noord-Brabant) Secundair onderzoeksgebied Bron: inventarisatie Bureau Stedelijke Planning, o.b.v. ruimtelijkeplannen.nl en IBIS (2014). In het secundaire onderzoeksgebied was op 1 januari 2015 ca. 550 ha netto areaal harde plancapaciteit aan bedrijventerreinen beschikbaar, waarvan het merendeel zich in Noordoost-Noord-Brabant bevond (tabel 5). Het aanbod betrof o.a. Bedrijvenpark Laarakker in Cuijk (53 ha), Vorstengrafdonk in Oss (42 ha), Sterckwijck Healthcampus in Boxmeer (31 ha) en Bedrijvenpark Medel in Tiel (27 ha). Daarnaast was er op 1 januari 2015 ca. 315 ha zachte plancapaciteit beschikbaar. De grootste plannen zijn Heesch-West in Maasdonk (105 ha) en Hondsgemet Noord in Geldermalsen (22 ha). Ligging bedrijventerreinen Het merendeel van de terreinen met harde plancapaciteit in Zuidoost-Noord-Brabant is gelegen aan of nabij een snelweg, met name rond het knooppunt A2/A58 en Eindhoven Airport. Daarnaast kent Helmond een groot areaal uitgeefbaar terrein. De grootste terreinen zijn Duurzaam Industriepark Cranendonck (DIC, 90 ha) in Cranendonck, Park Forum (52 ha) in Eindhoven, Habraken (43 ha) in Veldhoven en Kempisch Bedrijvenpark (41 ha) in Hapert (zie bijlage Overzicht bedrijventerreinen voor een beschrijving van de terreinen met het grootste areaal harde plancapaciteit). pagina 23

24 Figuur 8 Bedrijventerreinen met harde plancapaciteit in de Corop-regio Zuidoost-Noord-Brabant Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning van IBIS (2014) en PDOK (2009) Type bedrijventerreinen Het merendeel van de harde plancapaciteit in Zuidoost-Noord-Brabant bevindt zich op moderne gemengde bedrijventerreinen (ca. 195 ha). Hiertoe behoren o.a. Park Forum en Habraken. Daarnaast bevindt een groot aandeel van het uitgeefbaar areaal (118 ha) zich op zware bedrijventerreinen, waarvan 90 ha op het Duurzaam Industriepark Cranendonck (tabel 6). Tabel 6 Verdeling harde plancapaciteit Zuidoost-Noord-Brabant naar type bedrijventerrein (10 april 2015) Type bedrijventerrein Harde plancapaciteit (ha) Modern Gemengd 194 Zwaar 118 Logistiek 62 Bovenlokaal 60 Regulier 48 Hoogwaardig 35 Lokaal 25 Campus 21 Functioneel 7 Totaal 571 Bron Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning, o.b.v. ruimtelijkeplannen.nl, IBIS (2014) en SRE (2013) pagina 24

25 Modern gemengd: terreinen met een milieucategorie 2, 3 of 4, een gevarieerd aanbod aan bedrijvigheid en niet behorend tot de terreinen die zijn getypeerd als hoogwaardig, logistiek of functioneel. Deze terreinen liggen in het stedelijk gebied van Eindhoven. Zwaar: terreinen waar vestiging van alle soorten bedrijvigheid is toegestaan (incl. milieuhinderlijke bedrijven). Het gaat hier om terreinen waar minimaal bedrijvigheid in milieucategorie 5 is toegestaan. Bovenlokaal: bedrijventerrein dat een belangrijke (opvang)functie vervult voor de zwaardere, grotere en op een goede bereikbaarheid aangewezen bedrijven (milieucategorie 4). Regulier: terreinen waar voornamelijk bedrijven gericht op reguliere bedrijvigheid (productie) worden geaccommodeerd met milieucategorie 3 tot 4. De terreinen bevinden zich in tegenstelling tot de modern gemengde terreinen niet in het stedelijk gebied. Hoogwaardig: terreinen die specifiek zijn bestemd voor bedrijven met hoogwaardige (productie- en of R&D-) activiteiten en waarbij een hoge kwaliteit van de ruimte aanwezig is. Logistiek: terreinen die specifiek zijn bestemd voor transport-, distributie- en groothandelsbedrijven. Lokaal: een bedrijventerrein waarop kleinschalige bedrijven met een lokale functie, en een milieucategorie tot 4 kunnen worden geaccommodeerd. Campus: vestigingsplaats van kennisinstellingen en kennisintensieve bedrijvigheid. Functioneel: terreinen met een milieucategorie 3 of 4 waar de kwaliteit van de ruimte en de verschijningsvorm minder is dan bij een modern gemengd bedrijventerrein. Bron: Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning o.b.v. SRE 2013 Het BIC is specifiek bestemd voor bedrijven die vallen onder de eerste-, tweede- en derdelijns high tech toeleveranciers. Volgens het SRE is het BIC in te delen onder het type bedrijventerrein campus. Het BIC kan echter ook worden gezien als een hoogwaardig terrein, vanwege de focus op hoogwaardige productiebedrijven. In de huidige plancapaciteit bevinden zich vier campussen met uitgeefbaar areaal; de High Tech Campus Eindhoven en TU/e Sciencepark in Eindhoven en Food Technology Park Brainport en AutomotiveCampusNL (HTAC) in Helmond. Een hoogwaardig terrein met veel uitgeefbaar areaal is Brandevoort, gelegen aan de A270 in Helmond. Secundair onderzoeksgebied De bedrijfsmigraties tussen het primair en secundair onderzoeksgebied op basis waarvan de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen is berekend, hebben betrekking op de periode Indien de aanbodverhoudingen tussen de onderzoeksgebieden in de komende periode sterk veranderen in vergelijking met de periode , kan dit invloed hebben op de ontwikkeling van de vraag. Vanuit deze overweging is de harde plancapaciteit in het primair en secundair onderzoeksgebied vergeleken met de gemiddelde harde plancapaciteit over de periode (tabel 7) 3 : 3 Voor het jaar 2006 zijn geen cijfers beschikbaar, maar omdat het gemiddelde over meerdere jaren is genomen geeft dit toch een betrouwbaar beeld pagina 25

26 In Zuidoost-Brabant bedroeg de harde plancapaciteit in de periode gemiddeld 352 ha. De huidige plancapaciteit in de regio is inmiddels met ca. 58% toegenomen. In het Corop-gebied Noordoost-Noord-Brabant is de harde plancapaciteit ten opzichte van de periode met 15% toegenomen. In Zuidwest-Gelderland is de huidige plancapaciteit ca. 23% lager dan in de periode Tabel 7 Historisch aanbod en plancapaciteit bedrijventerreinen in het primair en secundair onderzoeksgebied Primair onderzoeksgebied Zuidoost-Noord- Brabant Secundair onderzoeksgebied Noordoost-Noord- Brabant Zuidwest-Gelderland Gemiddeld aanbod Huidige plancapaciteit (2015) Verandering +58% +15% --23% Bron: inventarisatie Bureau Stedelijke Planning, o.b.v. IBIS (2014) In vergelijking met de periode is het gemiddelde harde planaanbod in het primaire onderzoeksgebied 58% fors hoger. Het huidige harde planaanbod in het secundaire onderzoeksgebied is per saldo lager dan in de periode Dit betekent dat de migratie van bedrijven van het secundaire onderzoeksgebied naar Zuidoost-Brabant in de komende periode mogelijk groter zal zijn dan in de periode In de berekening van de marktruimte voor bedrijventerreinen is de vraag vanuit het secundaire onderzoeksgebied daarom met een derde opgehoogd. Onttrekking bedrijventerreinen Een deel van de bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant is economisch, ruimtelijk of technisch verouderd. Doelstelling van de provincie Noord-Brabant is om in de periode 2005 t/m 2015 minimaal hectare van de verouderde bedrijventerreinen te herstructureren (Provincie Noord-Brabant, 2013). Hierbij wordt een deel getransformeerd naar andere functies. In dit geval is sprake van een vermindering van de voorraad en dus een toename van de vraag naar bedrijventerreinen. In opdracht van de Provincie Noord-Brabant heeft Bureau Buiten (2014) onderzocht hoeveel areaal bedrijventerrein in de komende periode wordt onttrokken van de voorraad. Voor Zuidoost-Noord-Brabant betreft dit 5 ha tot Overigens betreft het hier areaal dat is opgenomen in het beleid, maar heeft hier nog geen besluitvorming over plaatsgevonden. Dit betekent dat dit areaal niet van de harde plancapaciteit afgetrokken kan worden, maar wel van de zachte plancapaciteit. pagina 26

27 5.2 Aanbod bedrijfsruimten Huidig aanbod en ontwikkeling In de periode is het aanbod van te koop of te huur staande bedrijfsruimten groter dan 500 m 2 in de stedelijke regio Eindhoven 4 toegenomen van circa m 2 tot ca m 2 (DTZ, 2014). Dit is een toename van bijna 68% (figuur 9). Ca. 54% van het aanbod bevindt zich in Eindhoven. Het aanbod is hier in de periode meer dan verdubbeld. Figuur 9 Ontwikkeling van het aanbod aan bedrijfsruimten in de Stedelijke regio Eindhoven x1.000 ( ) Bron: DTZ 2014 Metrages De gemiddelde aanbodgrootte in 2013 betrof m 2. In 2012 was dit nog m 2. Een groot deel van het aanbod aan bedrijfsruimten bevindt zich in de oppervlakte categorie tot m 2 (DTZ, 2014). Structurele leegstand DTZ (2014) constateert dat 30% van het aanbod in de stedelijke regio Eindhoven als incourant kan worden beoordeeld. Een aantal bedrijventerreinen in de regio kent relatief veel leegstaand. De bedrijventerreinen met de grootste leegstand (figuur 10) betreffen De Hurk, De Run, Ekkersrijt, Eindhoven Airport, GDC-Eindhoven Acht, Breeven, T Zand, en Hoogeind (Database Vastgoedmarkt, 2015; DTZ, 2014). 4 De Stedelijke regio Eindhoven betreft de gemeenten Eindhoven, Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen c.a., Son en Breugel, Veldhoven en Waalre pagina 27

28 Figuur 10 Ligging leegstaande bedrijfsruimten in de regio Eindhoven Bron: Database Vastgoedmark 2015 en Batchgeo Aanbod bedrijfsruimten in ha bedrijventerrein Indien we de leegstand van bedrijfsruimten omrekenen naar areaal bedrijventerrein ontstaat het volgende beeld. In Nederland ligt de fsi van bedrijventerreinen gemiddeld op 0,6 (Provincie Noord-Brabant, 2005). Dit betekent dat het aanbod van m 2 bedrijfsruimten in 2015 gelijkstaat met een oppervlakte van 35 ha bedrijventerrein. Floor Space Index (FSI) Index die de verhouding tussen de kavelgrootte en het totaal bruto vloeroppervlak weergeeft. Een f.s.i. waarde van 1,0 betekent dat het vloeroppervlakte gelijk is aan de oppervlakte van het perceel. 5.3 Aanbod kantoren Voorraad In 2013 bedroeg de voorraad kantoren in Zuidoost-Noord-Brabant in totaal ca. 2,1 miljoen m 2. Hiervan is 90% geconcentreerd in stedelijk gebied, met Eindhoven als zwaartepunt (65% van de totale voorraad). Eindhoven behoort dan ook tot de vijf belangrijkste kantorenregio s van Nederland. Helmond is de op een na grootste kantorenconcentratie in de regio met 8% van de totale voorraad (SRE, 2013a). Huidig aanbod en ontwikkeling In de periode nam het aanbod (koop en huur) aan kantoren groter dan 250 m 2 in de Stedelijke regio Eindhoven toe van circa m 2 in 2003 tot m 2 (DTZ, 2014). Dit is een toename van ca. 54% (figuur 11). Hiervan bevindt bijna 70% zich in Eindhoven, waar het aanbod in deze periode met 35% is toegenomen ( m 2 ). Volgens de gemeente Eindhoven (2014) is de huidige kantorenmarkt niet gezond en is het aanbod vijf keer zo groot als de opname van kantoorruimte in pagina 28