BIJLAGE 3 NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN. Pagina 1 van 41

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "BIJLAGE 3 NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN. Pagina 1 van 41"

Transcriptie

1 BIJLAGE 3 NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN Pagina 1 van 41

2 NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN Ingebrachte zienswijzen op het conceptadvies Erfpachters Datum 1. Van Donselaar, Recrea Terschelling Stichting Beheer Erfpacht Duinkersoord en Vliepark, Stichting Beheer Erfpacht Ankerplaats en Vereniging van Eigenaren van zomerhuizen De Kaap Kees Smit, Texel Vereniging van Terschellinger Erfpachters (VTE) aanvulling Mr De Geer Erfpachters Midsland-Noord Terschelling aanvulling Mondelinge zienswijzen diverse erfpachters bijeenkomst Zwolle Gerrit Bakker, Havenweg 16C Vlieland Stichting Erfpachters Texel (SET) aanvulling van Harry Wuis tweede aanvulling van Harry Wuis H.I. Kuper, De Koog, Texel Jord Stam, Landerummerheide, Terschelling Jaap van der Horst, Texel aanvulling Stakeholders 12. Waarderingskamer Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR) Federatie Particulier Grondbezit (FPG) en Natuurmonumenten Stichting Erfpachters Natuurmonumenten (SENM) Nederlandse Vereniging van Erfpachters (NLVE) Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) RICS VBO Geen zienswijzen stakeholders: NVM, ASR Vermogensbeheer, De 12Landschappen, VastgoedPRO, Vereniging Eigen Huis. Staatsbosbeheer 20. Staatsbosbeheer Pagina 2 van 41

3 Beantwoording zienswijzen 1. Van Donselaar, Recrea Terschelling 1.1 Vaste correcties bij recent gerenoveerde/verbouwde woningen Bij de bepaling van de marktwaarde van het gehele object (grond en opstal samen) in vol eigendom wordt meegewogen of een woning recent is verbouwd of gerenoveerd. De investeringen van de erfpachter in de erfpachtzaak worden in de door de commissie gehanteerde methode meegenomen. 1.2 VvE s Aan de VvE s wordt in het definitieve advies nadere aandacht besteed. 1.3 Aanbieding als geheel of op individuele basis Aan de problematiek van de appartementsrechten wordt, zoals hiervoor sub 1.2 is aangegeven, in een apart hoofdstuk aandacht besteed. Daarbij komt ook de juridische vormgeving van de aanbieding aan de orde. 1.4 Verschillen bij vergelijkbare woningen op variabele perceel oppervlakten (afstemmingsproblematiek) Bij de te taxeren percelen zijn duidelijk homogene types te onderscheiden. Dat betreft de contractvormen, de ligging en het volume van de bebouwing. Het is raadzaam homogene complexen door een taxateur of één en dezelfde commissie te laten taxeren. Deze kan een of enkele modeltypen waarderen en de waardemutatie voor de beperkte verschillen in terreingrootte of bij de opstallen per individueel object aanbrengen. De nuancering van een reeds vastgestelde standaardwaarde levert verdere efficiëntie op. Afstemming is ook op zijn plaats bij panden en parken, die niet vrijwel identiek zijn, maar waar het verschil in waarde in een logische verhouding dient te liggen tot de uitkomsten van andere taxaties. 1.5 Vervangingswaarde correcties Bij het splitsen van de marktwaarde van de gehele zaak in volle eigendom over de component grond en de componenten opstal, tuininrichting en bouwrijp maken, moet in de AGQ-methode het actuele waardeaandeel van het gebouw worden bepaald. Deze actuele waarde wordt verkregen door de kosten van herinvestering - de vervangingswaarde - te verminderen voor veroudering. Deze veroudering, door taxateurs ook wel aangeduid als afschrijving of slijtage, heeft een technische en een functioneel aspect. De veroudering moet idealiter worden bepaald vanuit de positie van een eigenaar of koper: welk waardeverschil (bijvoorbeeld bij het doen van een bieding) maakt deze tussen een bestaande (te taxeren) en een nieuwe (identiek gereconstrueerde) woning. De commissie wijst erop dat dat een andere benadering is dan de boekhoudkundige benadering die de commissie wel eens aantreft, waarbij een opstal over een zekere levensduur wordt afgeschreven. De markt houdt wel degelijk rekening met enig verschil in waarde tussen een bestaande en een nieuwe woning: een bestaande, gedateerde, niet geïsoleerde woning is minder waard dan een nieuwe woning, maar niet op een boekhoudkundige wijze. De markt laat bij bestaande opstallen zien, dat door goed onderhoud en tijdige renovaties de waarde slechts een beperkt verschil laten zien ten opzicht van de herbouwwaarde. Er geldt een uitzondering, indien onderhoud en tijdige renovatie achterwege zijn gebleven. Dat geldt als een uitzondering op bovengenoemde regel van een beperkte correctie op de vervangingswaarde, die de taxateur naar voren dient te laten komen in zijn berekening. Om dit te benadrukken heeft de commissie enkele handvaten voor de correctie opgenomen in de taxatierichtlijnen. Pagina 3 van 41

4 2. Stichting Beheer Erfpacht Duinkersoord en Vliepark, Stichting Beheer Erfpacht Ankerplaats en Vereniging van Eigenaren van zomerhuizen De Kaap 2.1 Parken met ondererfpachters Aan de parken met ondererfpachters wordt in een apart hoofdstuk aandacht besteed, dat later bij wijze van aanvulling - aan het advies zal worden toegevoegd. De commissie is overigens van mening dat het niet op haar weg ligt om te bepalen of Staatsbosbeheer een collectiviteitskorting met de beheerorganisaties van parken moet overeenkomen, omdat zij kosten zou kunnen besparen in geval van bulktransacties. Een dergelijke collectiviteitskorting past niet bij de uniforme waardebepalingsmethodiek, die de commissie voor ogen heeft. Het staat de beheerorganisaties uiteraard vrij om over een eventuele korting met Staatsbosbeheer in gesprek te gaan. 2.2 Rekenvoorbeelden De commissie heeft goede nota genomen van het verzoek om met zo veel mogelijk verschillende rekenvoorbeelden te werken en naar aangeleverde rekenvoorbeelden te kijken. Bij de totstandkoming van het definitieve advies is dat gebeurd. 2.3 Beheer parken Binnen de kaders van het Verzoekdocument is voor de commissie de taak weggelegd om te adviseren over een waardebepalingsmethodiek voor de bloot eigendom ten behoeve van het te koop aanbieden en de verkoop van erfpachtpercelen aan de erfpachters van (recreatie)woningen door Staatsbosbeheer op de Waddeneilanden. Ook over de uitvoering van die waardebepaling brengt de commissie advies uit. De opdracht reikt niet zó ver, dat de commissie zich moet uitlaten over de juridische en feitelijke inrichting van het toekomstig beheer van parken. De commissie kan de beheerorganisaties uitsluitend adviseren om hierover met Staatsbosbeheer èn de individuele ondererfpachters in overleg te treden. 2.4 Rol stakeholders De commissie moet zich houden aan de in het Verzoekdocument neergelegde procedureafspraken. Onderdeel van die procedureafspraken is dat het conceptadvies ter consultatie wordt voorgelegd aan diverse stakeholders. De gedachte is dat het advies ook van belang kan zijn voor andere erfpachters en bloot eigenaars in vergelijkbare gevallen. Gelet hierop kan het nuttig zijn om de zienswijzen van relevante belangenorganisaties bij het advies te betrekken. 2.5 Betrokkenheid erfpachters Vlieland De commissie is bekend dat (de vertegenwoordigers van) de erfpachters op Vlieland geen deel uitmaken van de commissie. De commissie ziet daarin ten aanzien van de inhoud van het advies geen bezwaar omdat zij zonder last of ruggespraak en zonder onderscheid naar persoon of eiland adviseert. 2.6 Niet bebouwbare grond die onderhoud en beheer vergt Aan niet bebouwbare grond die onderhoud en beheer vergt, wordt aandacht besteed in twee onderdelen van het definitieve advies: bij de bespreking van de parken (zie hiervoor het antwoord sub 1.2) en bij de bespreking van de afstemmingsproblematiek (zie hiervoor het antwoord sub 1.4). Pagina 4 van 41

5 2.7 Minderheids- en meerderheidsstandpunt De commissie is erin geslaagd om in het definitieve advies een oplossing te formuleren voor het probleem van het minderheids- en meerderheidsstandpunt. 2.8 Onafhankelijkheid taxateur(s), acceptatie richtlijn De taxatierichtlijnen moeten worden toegepast door de taxateur die de opdracht van Staatsbosbeheer aanvaardt. Taxateurs, die niet door Staatsbosbeheer worden benoemd, kunnen niet gebonden worden aan taxatierichtlijnen. Het is raadzaam dat deze taxateurs ook de richtlijnen in acht nemen. Het zou wenselijk zijn dat de taxateur namens Staatsbosbeheer ook het vertrouwen geniet van de erfpachters. Deze situatie zal in de praktijk wellicht moeilijk te verwezenlijken zijn. De taxateur namens Staatsbosbeheer dient onafhankelijk te zijn van Staatsbosbeheer en niet eerder een waardeoordeel te hebben afgegeven over het betreffende object. WOZ-taxateurs zijn hierdoor uitgesloten. Het staat een erfpachter vrij om al in een vroeg stadium een eigen tegentaxatie te laten uitvoeren. De onafhankelijk taxateur is lid van de NVM, VBO, NVR, RICS en/of VastgoedPro en gecertificeerd bij VastgoedCert of SCVM. In een driedeskundigentaxatie kan een taxateur niet optreden, indien deze daarvoor voor hetzelfde object een taxatie heeft uitgevoerd voor Staatsbosbeheer of de erfpachter. De onafhankelijkheid van de taxateur weegt zwaarder, dan zijn ervaringen op de Waddeneilanden. De deskundigen dienen tot een oordeel te komen, desnoods door middeling, waarbij de stem van de voorzitter voor twee geldt. De drie taxateurs kunnen niet worden verplicht om de richtlijn te accepteren. 2.9 Variabele vierkantemeterprijzen voor bebouwde grond meest zuivere taxatiemethode Indien sprake zou zijn van taxatie van de marktwaarde van het gehele object (grond en opstal tezamen) in vol eigendom, zou de methode op basis van variabele vierkantemeterprijzen voor bebouwde grond bruikbaar zijn. Dit is echter geen allocatiemethode zoals die door de commissie wordt voorgesteld Referentietransacties Terschelling wel bruikbaar Terecht wordt voorgesteld dat er wel referentietransacties beschikbaar zijn, maar deze hebben geen betrekking op de verkoop van bloot eigendom OGQ en AGQ In theorie zijn er meerdere wijzen van allocatie: i. de residuele methode, in het advies AGQ genoemd (actuele grondquote); ii. de originele grondquote, ook genoemd de initiële verhouding, de OGQ; iii. prijsvergelijking met vergelijkbare bouwkavels gecorrigeerd voor de bebouwde staat van de grond belast met erfpacht en iv. statistische methode (lineaire regressie met factoranalyse). De commissie kiest voor toepassing van de beide eerste methoden. Aan de derde methode zijn nadelen verbonden, omdat de prijsvorming van bouwkavels een geheel eigen dynamiek kent en de reproductiekosten van bebouwde ondergrond niet te bepalen en/of op zijn minst discutabel zijn. De vierde methode was niet toepasbaar omdat niet kon worden beschikt over (NVM-)data. De AGQ en OGQ verschaffen elk langs een andere redenering een indicatie van de waardecomponenten die aan de met erfpacht belaste ondergrond en aan de opstallen, werken en beplantingen moeten worden toegerekend. De commissie overweegt dat aan toepassing van zowel AGQ als OGQ nadelen verbonden zijn, maar de commissie meent dat een combinatie van beiden evenwichtig en Pagina 5 van 41

6 rechtdoet aan de problematiek waarin een redelijke verdeling van de marktwaarde van de gehele zaak over de componenten grond en opstal is gezocht. Het belangrijkste sterk puntvan de AGQ is dat de waardeverdeling ziet op het heden, ten behoeve waarvan actuele data beschikbaar zijn die eenvoudig door de taxateur kunnen worden gebruikt. Een belangrijk zwak punt van de AGQ is dat de marktwaardeverandering van de gehele onroerende zaak (grond en opstal onlosmakelijk verbonden) geheel en uitsluitend tot uitdrukking komt in het aandeel grond en wel op versterkte wijze omdat het waardeaandeel opstal een relatief constante factor is. Aldus wordt er minder rekening gehouden met de historische context en redelijkheid en billijkheid. De aan de AGQ ten grondslag liggende residuele benadering is alleen geëigend bij nieuwbouw, de markt werkt eenzijdig in het voordeel van de bloot eigenaar door in het aandeel dat aan de grondwaarde wordt toegekend, en kleine verschillen bij de vele aannames kunnen tot forse afwijkingen leiden. De voordelen van de OGQ zijn dat recht wordt gedaan aan de historische context.dit is logisch verklaarbaar: het biedt inzicht in de situatie zoals die was toen partijen nog vrij tegenover elkaar stonden over de verhouding tussen de inbreng van de grondeigenaar en de investeringen van de erfpachter; hierna ontwikkelt zich alleen de waarde van het gehele object, de bebouwde met erfpacht belaste grond en de opstallen, werken en beplantingen. Een zwak punt van de OGQ is dat het een in de tijd vaste verdeelverhouding veronderstelt tussen enerzijds het waardeaandeel grond (en locatie) en anderzijds het waardeaandeel opstal, terwijl in erfpachtcontracten veelal facultatieve herzieningsmomenten nu juist worden ingebouwd omdat die verhouding niet een vaste is. Een nadeel van de OGQ is dat het achterhalen van gegevens uit het verleden problematisch kan zijn. Bij toepassing van het beginsel van hoor en wederhoor zouden veel ontbrekende gegevens alsnog boven water moeten kunnen komen. Slechts indien de gegevens over de eerste uitgifte niet zijn te achterhalen of indien de concrete verdenking bestaat dat de investeringen van de erfpachter en de grondwaarde tezamen niet de toenmalige marktwaarde reflecteren, dan zal de taxateur in het uiterste geval moeten uitwijken naar de eerstvolgende (geschikte) heruitgifte. Daarvoor kan ook reden zijn indien dat de som van de marktwaarde van de grond bij eerste uitgifte en de investering in de opstallen niet (controleerbaar) dezelfde is als de marktwaarde van de gehele zaak op het uitgiftemoment. Een gecombineerde toepassing van de AGQ en de OGQ wordt door de commissie voldoende valide geacht. De uitkomsten van twee allocatiewijzen zullen - zoals meer gebruikelijk in de taxatieleer moeten worden verzoend. Binnen de commissie is nog opgemerkt dat de allocatie van de totale marktwaarde van het geheel, over enerzijds grond en anderzijds opstal, idealiter zou kunnen gebeuren door middel van een statistische methode. Indien de commissie had kunnen beschikken over voldoende (lees: grote aantallen) prijsreferenties (met eveneens voldoende objectkenmerken) had zij de grond/opstalallocatie wellicht verantwoord langs de weg van lineaire regressie kunnen laten plaatsvinden. De voor deze exercitie noodzakelijke data waren echter niet voorhanden, althans konden niet worden gebruikt voor dit doel Middeling taxaties Zie hiervoor het antwoord sub Bruikbaarheid WOZ-taxaties Op grond van de strekking van de opmerkingen concludeert de commissie, dat het gebruik van de WOZ-waarde meer positieve aandacht kan krijgen in het advies. De commissie acht de WOZ-waarde niet perfect, wel bruikbaar, mits actueel, definitief (geen beroep lopende) en kennelijk niet onjuist. De vraag of de WOZ-waarde wordt gebruikt behoort tot de competentie van de taxateur(s). Pagina 6 van 41

7 Normaliter vermeldt een taxatieverslag geen uitsplitsing naar de grondwaarde. Op de Waddeneilanden gebeurt dit soms wel. Deze uitsplitsing is onjuist en niet bruikbaar (zie: blz. 28 van het Advies). De deskundigen achten het ook de verantwoordelijkheid van de taxateur(s) om het bruto oppervlak de bruto inhoud van de opstallen te bepalen. De nauwkeurigheid van de WOZwaarde wordt vergeleken met de (mindere) nauwkeurigheid bij allocatie. Deze vergelijking gaat niet op, omdat het om wel en niet aan de markt gerelateerde zaken gaat. Opgekomen is de vraag op welke basis de taxateur de vervangingswaarde bepaalt. De WOZ-waarde is daarvoor niet bruikbaar. De vervangingswaarde is alleen aan de orde bij de toepassing van de AGQ. Taxateurs baseren zich bij de bepaling van de vervangingswaarde op data over bouw- en bijkomende kosten, die jaarlijks door diverse uitgevers gepubliceerd worden en stemmen deze af op de onderhavige situatie. De WOZ-waarde moet niet ongemotiveerd terzijde worden geschoven louter en alleen om te kunnen komen tot hogere taxaties. Dat zou volgens de commissie alleen kunnen indien de WOZwaarde objectief onjuist zou zijn. De WOZ-waarde is per definitie niet de marktwaarde. Dat komt onder andere door een aantal wettelijke ficties. Normalisering van de WOZ-waarde is altijd nodig vanwege de peildatum en de staat van onderhoud, die geen rol mag spelen bij het toedelen van een waardebestand aan de bebouwde grond. Als sprake is van een te hoge WOZ-waarde, dan is het raadzaam voor erfpachters om tijdig bezwaar te maken tegen de aanslag Referentietransacties eigendom De waarde van de erfpachtzaak wordt verkregen door allocatie, door het toedelen van de marktwaarde van de gehele onroerende zaak ( grond en opstal samen) in verondersteld vol eigendom over de onderdelen grond en opstal. De schatting marktwaarde van de gehele onroerende zaak beschouwt de commissie als een traditioneel taxatievraagstuk. Omdat het gaat om woningen zal een taxateur deze waarde schatten door middel van de vergelijkingsmethode. Hij zal referentietransacties zoeken die op zoveel mogelijk punten lijken op het te taxeren object. Bij voorkeur gaat het om recent tot stand gekomen transacties van woningen op eigen grond, van gelijke aard, grootte en ouderdom, met een vergelijkbare stand en ligging. Voor zover gevonden referentietransacties afwijken van het te taxeren object, zal de taxateur correcties doorvoeren. De taxateurs zijn zo te werk te gaan. De commissie wijst er hier op dat de vergelijking met referentietransacties van woningen op eigen grond vanzelfsprekend de voorkeur heeft boven vergelijking met woningen op erfpachtgrond. Indien van de laatste categorie (noodgedwongen) gebruik wordt gemaakt, moet de taxateur een correctie toepassen. De commissie wijst er voorts op dat in de goede markt vóór medio 2008 bij veel transacties weinig verschil leek te worden gemaakt werd tussen woningen op eigen grond en erfpacht. De markt leek in een bijzonder goede woningmarkt de invloed van erfpacht vaak te ontkennen. Dat werd geleidelijk anders in de jaren na 2008, met name door de huiver van financiers om erfpachtwoningen te financieren. De taxateurs zouden daar terdege rekening mee moeten houden bij het in aanmerking nemen van vergelijkingsreferenties. Een vergelijkbare opmerking wordt geplaatst bij het gebruik maken van WOZ-waarden als referentiemateriaal. Voorzichtigheid is geboden omdat deze niet transparant zijn en de WOZ-waarde (met de fictie van onbezwaarde, eigen, grond) is afgeleid uit erfpachttransacties Waddentoeslag De Waddentoeslag speelt bij de allocatie, specifiek bij de vervangingswaarde een rol. De commissie heeft zich in het conceptadvies gebaseerd op enerzijds het Bouwkostenkompas, dat bij de kale bouwkosten uitgaat van 8% Waddentoeslag en anderzijds een opgave van een aannemer van 25%, waarbij een wat zwaarder gewicht werd toegekend aan het Bouwkostenkompas. Naar aanleiding van de zienswijzen is hernieuwd navraag gedaan. Voorts zijn er historisch ook opslagen van 25% bekend Pagina 7 van 41

8 (Cobouwmagazine, 8 februari 1974). In het definitieve advies wordt een Waddentoeslag genoemd van 20% (Texel) tot 25% (Terschelling, Vlieland) Hoeveelheid variabelen; verschillende verkoopprijzen voor bijna identieke percelen Bij de te taxeren percelen zijn duidelijk homogene types te onderscheiden. Dat betreft de contractvormen, de ligging en het volume van de bebouwing. Het is raadzaam homogene complexen door een taxateur of één en dezelfde commissie te laten taxeren. Deze kan een of enkele modeltypen waarderen en de waardemutatie voor de beperkte verschillen in terreingrootte of bij de opstallen per individueel object aanbrengen. De nuancering van een reeds vastgestelde standaardwaarde levert verdere efficiëntie op. Afstemming is ook op zijn plaats bij panden en complexen, die niet vrijwel identiek zijn, maar waar het verschil in waarde in een logische verhouding dient te liggen tot de uitkomsten van andere taxaties Vaste grondquotes (20%)? Hoewel een vaste grondquote een grote vereenvoudiging zou meebrengen van het taxatiemodel, kiest de commissie daar niet voor. De volumes van de opstallen, de kavelgroottes en de liggingsfactoren zijn onderling te afwijkend om een vaste grondquote te kunnen gebruiken. Pagina 8 van 41

9 3. Kees Smit, Texel 3.1 Structurele inconsistenties De commissie meent dat het niet op haar weg ligt om op voorhand rekening te houden met structurele inconsistenties, bijvoorbeeld door middel van de opname van een hardheidsclausule. De taxateur heeft in het kader van de waardebepaling de ruimte om op basis van zijn kennis, ervaring en intuïtie tot een juiste waardebepaling te komen en zo nodig gemotiveerd af te wijken van de taxatierichtlijnen. Een dergelijke situatie kan zich voordoen indien sprake zou zijn van "structurele inconsistenties" bij vergelijkbare gevallen, ofwel grote verschillen tussen onderling vergelijkbare gevallen die zich niet goed laten verklaren. Een hardheidsclausule is in dat geval niet nodig. De commissie zijn overigens ook geen gevallen van toepassing van hardheidsclausules bij taxaties bekend. Zie in dit verband ook het antwoord sub 1.4. Pagina 9 van 41

10 4. Vereniging Terschellinger Erfpachters 4.1 Depreciatie De depreciatie, die wordt toegepast, bedraagt volgens de toelichting op de AV %. Voorheen werd door Staatsbosbeheer formeel geen waardevermindering toegepast. Hoewel er geen direct bewijs voorhanden is, lijkt uit de canonontwikkelingen te mogen worden afgeleid dat Staatsbosbeheer in bepaalde gevallen heeft gedeprecieerd avant la lettre. Wat daarvan ook zij, aangenomen mag worden dat een redelijk handelend erfpachter eerder kiest voor een (kenbare) gedeprecieerde grondwaarde dan voor een niet gedeprecieerde grondwaarde. Het gegeven dat de erfpachters het met de hoogte van de factor en eventueel andere bepalingen uit de erfpachtvoorwaarden oneens zijn, zullen zij betrekken in hun beslissing omtrent de aankoop van bloot eigendom. De commissie herhaalt dat zij niet kan en wil treden in de discussie over de juistheid van de door Staatsbosbeheer gehanteerde depreciatiefactor. Zoals in het advies is beschreven, moet die factor vooralsnog totdat een rechter daarover anders oordeelt als feitelijk en beleidsmatig uitgangspunt worden gehanteerd. Daarmee maakt de commissie zich niet afhankelijk van Staatsbosbeheer. De commissie De Jong is destijds gevraagd om te adviseren over het erfpachtbeleid. De onderhavige commissie is daarvoor niet in het leven geroepen. De commissie heeft derhalve niet direct of indirect de AV 2012 en de Taxatie-instructie 2012 aanvaard. Alleen de uit de toelichting voortvloeiende depreciatie van 25% op de grondwaarde en de geschatte hoogte van het canonpercentage zijn gebruikt voor schattingen, die in de toekomst liggen. Als de commissie de tekst in de oude erfpachtakten (dus niet de praktijk) met AV 2012 en de toelichting daarop vergelijkt, neemt de commissie op twee financiële onderdelen een verbetering van de positie van de erfpachter waar: ten aanzien van de toegepaste waardevermindering en ten aanzien van het canonpercentage. Beiden kunnen geacht worden tot een financieel gunstiger uitkomst te leiden, omdat depreciatie daarvoor in akten (mogelijk wel in de praktijk) niet werd toegepast en het canonpercentage op basis van de AV 2012 lager ligt. De onzekerheid over de toekomst van de AV 2012 is volgens deskundigen een marktfactor die tot uitdrukking zal kunnen komen in het prijsverschil op de markt tussen percelen waarbij erfpacht speelt en percelen op eigen grond. De onzekerheid heeft bij de gekozen taxatiemethodiek geen invloed op de gehanteerde methode van waardering. 4.2 OGQ en AGQ; eerlijke verdeling waardestijging grond (art. 8 EVRM en art. 1 Eerste Protocol) De commissie heeft zich in haar advies rekenschap gegeven van de betekenis van art. 8 EVRM en art. 1 Eerste Protocol van het EVRM. In dit verband verwijst de commissie naar hoofdstuk III van de Notitie beantwoording juridische vragen, waarin de door VTE aangehaalde rechtspraak uitgebreid wordt besproken en wordt uitgelegd in de context van heruitgifte van erfpacht door Staatsbosbeheer aan zittende erfpachters. Deze notitie maakt onderdeel uit van het advies. Aan de te bereiken fair balance tussen belangen van erfpachter èn bloot eigenaar wordt naar het oordeel van de commissie in voldoende mate recht gedaan door zowel de OGQ als de AGQ tot uitgangspunt te nemen en met elkaar te verzoenen. Dat de OGQ de meest redelijke methode is, volgt uit voornoemde rechtspraak niet. Evenmin vloeit uit die rechtspraak voort dat de AGQ of een andere methode het meest redelijk is. De kritiek op het arrest van het Hof s-gravenhage van 23 oktober 2012 bevestigt naar het oordeel van de commissie de juistheid van de door haar gekozen benadering, die zij als evenwichtig en verantwoord beschouwt. Volledigheidshalve heeft de commissie deze uiteenzetting over de relatie met het EVRM in het definitieve advies opgenomen. Pagina 10 van 41

11 4.3 Transacties Terschelling Zie het antwoord sub Waddentoeslag Zie het antwoord sub Onafhankelijkheid taxateurs Zie het antwoord sub Gemiddelde grondprijs voor Terschellinger parken Zie hiervoor het antwoord sub 1.2 en het antwoord sub Contracten zonder herzieningsmogelijkheid binnen enkele jaren De betreffende overeenkomsten zijn door de commissie bestudeerd en bij het definitieve advies betrokken. 4.8 Rekenvoorbeelden Zie het antwoord sub Ingroeiregeling bij berekening canonstroom betrekken? De commissie heeft ervoor gekozen om een ingroeiregeling niet mee te laten wegen. Een ingroeiregeling past niet bij de door de commissie gehanteerde fictie dat bij toepassing van de AV 2012 een financiële verbetering (door middel van de depreciatie van 25% en het lagere canonpercentage) optreedt voor de erfpachter ten opzichte van de oude voorwaarden. Pagina 11 van 41

12 5. Erfpachters Midsland-Noord, Terschelling 5.1 Motivering AGQ Zie hiervoor het antwoord sub Verzoening Het onderdeel verzoening is in het definitieve advies herzien. Bij toepassing van twee hulpmiddelen voor de allocatie zullen deze als gebruikelijk in de taxatieleer verzoend worden. De validiteit van beide quotes zal door de taxateur worden gewogen, uitgaande van de validiteit van de beide allocatiewijzen door beide te wegen. Eenvoudig is het systeem van weging waarbij het ene en andere middel een gemotiveerd rapportcijfer wordt gegeven tussen de 6 en de 9. Beide systemen scoren immers een voldoende. Bij een AGQ van 30% en een OGQ van 20%, een weging van 8 en 6 wordt de toe te passen grondquote (8 x 30) + (6 x 20) : 14 = 26 Bij gelijke geschiktheid kan ongewogen worden gemiddeld. 5.3 Historische bouwcijfers CBS nieuwbouwwaardetabel gebruiken bij OGQ Het CBS, Statelijn geeft een goed beeld van de outputprijs bouwkosten van nieuwbouwwoningen vanaf De tabel is een goed hulpmiddel om de relatieve wijziging van de all-in bouwprijzen te meten gerelateerd aan de actuele prijzen. Zodoende kunnen de historische kosten worden benaderd. Zie hiervoor tevens het antwoord sub Depreciatie Zie het antwoord sub Afzonderlijk rekening houden met investeringen erfpachter Met de investeringen van de erfpachter (en diens rechtsvoorgangers) is afzonderlijk rekening gehouden. In het rekenmodel kan de taxateur deze investeringen kwijt in de kolommen opstal, tuininrichting en bouwrijp maken. 5.6 Onafhankelijkheid taxateur(s) Zie het antwoord sub Geen driedeskundigentaxatie De commissie heeft begrip voor de wens om uitsluitend een tegentaxatie te laten doen en Staatsbosbeheer geen nieuwe taxateur te laten benoemen. Hierdoor ontstaat evenwel het risico van een impasse. Dergelijke impasses wil de commissie voorkomen. De bindend adviesprocedure moet daarvoor zorgen. 5.8 Consultatie stakeholders Zie het antwoord sub 2.4. Pagina 12 van 41

13 6. Mondelinge zienswijzen diverse erfpachters bijeenkomst Zwolle De commissie hecht het verslag van de bijeenkomst op 22 maart 2013 aan als zienswijze. Uit een vergelijking van de mondelinge en schriftelijke zienswijzen is gebleken dat ten opzichte van de schriftelijke zienswijzen één aanvullende vraag is gesteld. 6.1 Aanbestedingsplicht taxatie(s) Deze vraag heeft betrekking op de mogelijke aanbestedingsplicht ten aanzien van de in te schakelen taxateur(s). Het is de vraag welk karakter de taxateursdiensten in de taxateurscommissie hebben. Betoogd zou kunnen worden dat het karakter geschil beslechtend is en trekken van mediation heeft. Hierdoor is sprake van een overheidsopdracht voor diensten betreffende bemiddeling in de zin van artikel 2.24 sub d Aanbestedingswet Ook zouden de taxateursdiensten aangemerkt kunnen worden als een IIB-dienst (categorie 27). Langs beide wegen moet de conclusie zijn dat er geen aanbestedingsplicht geldt. Voor zover het voorgaande niet van toepassing is, wijst de commissie op het volgende.de commissie stelt vast dat uitgangspunt van de onlangs in werking getreden Aanbestedingswet is dat opdrachten niet gesplitst mogen worden om deze opdrachten te onttrekken aan de werkingssfeer van de Aanbestedingswet Artikel 2.14 Aanbestedingswet 2012 luidt als volgt: 1. De aanbestedende dienst splitst de voorgenomen overheidsopdracht ( ) niet met het oogmerk om zich te onttrekken aan de toepassing van deze wet. 2. De aanbestedende dienst maakt de keuze van de methode van berekening van de geraamde waarde niet met het oogmerk om zich aan de toepassing van deze wet te onttrekken. In de memorie van toelichting staat over dit artikel onder meer het volgende vermeld: Voorop staat dat de aanbestedende dienst zich bij het omschrijven van de opdracht dient te laten leiden door de behoefte aan het werk, het product of de dienst waarop de opdracht betrekking heeft en niet door de behoefte de overheidsopdracht niet te behoeven aan te besteden. Deze bepaling bevat een tweetal algemene voorschriften die beogen te voorkomen dat aanbestedende diensten bepaalde constructies kiezen om zich aan de toepassing van dit wetsvoorstel te onttrekken. In de eerste plaats mogen overheidsopdrachten en dergelijke niet worden gesplitst om te bewerkstelligen dat de opdracht onder de desbetreffende drempelwaarde blijft. Daarnaast mag ook de keuze van de wijze van berekening van de geraamde waarde niet met dat oogmerk worden gemaakt. 1 Waarschijnlijk kan een splitsing van de taxateursdiensten in dit geval als kunstmatig worden beschouwd. Het project presenteert zich naar buiten immers als één geheel. Ook de opzet van de bindend adviesprocedure lijkt zulks te impliceren. Er wordt in dat geval immers één commissie ingesteld die de waarde zal gaan vaststellen. Mogelijk zou een splitsing per Waddeneiland mogelijkheden bieden. Een dergelijke splitsing lijkt echter op een splitsing in percelen. Gelet op artikel 2.18 Aanbestedingswet 2012 wordt de totale waarde van de percelen gezamenlijk genomen bij het bepalen van de waarde van de opdracht. Het betreffende artikel luidt als volgt: 1 Kamerstukken II 2009/10, , nr. 3, p. 59 (MvT Aanbestedingswet 2012). Pagina 13 van 41

14 1. Indien een voorgenomen werk of een voorgenomen aankoop van diensten kan leiden tot overheidsopdrachten die gelijktijdig in afzonderlijke percelen worden geplaatst, neemt de aanbestedende dienst de geraamde totale waarde van deze percelen als grondslag. 2. Indien de samengestelde waarde van de percelen, bedoeld in het eerste lid, gelijk is aan of groter is dan het in de artikelen 2.1, 2.2 of 2.3 bedoelde bedrag, is het bij of krachtens deel 2 van deze wet bepaalde van toepassing op de plaatsing van elk perceel. 3. Het tweede lid is niet van toepassing op: a. overheidsopdrachten voor werken waarvan de geraamde waarde niet meer bedraagt dan , exclusief omzetbelasting, b. overheidsopdrachten voor diensten waarvan de geraamde waarde niet meer bedraagt dan , exclusief omzetbelasting, mits de totale geraamde waarde van de onder a of b bedoelde percelen gezamenlijk niet meer bedraagt dan 20% van de totale waarde van alle percelen. Gelet op het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat de eerste, op verzoek van Staatsbosbeheer uit te voeren taxatie één opdracht vormt en derhalve niet gesplitst kan worden. De tweede vraag die beantwoord moet worden is of de regels van het aanbestedingsrecht gelden als de geschillenregeling van toepassing is. In dat geval wordt één van de taxateurs benoemd door Staatsbosbeheer en één door de erfpachter. Deze taxateurs wijzen gezamenlijk een derde als voorzitter aan. Staatsbosbeheer en de erfpachter dragen de kosten van de eigen taxateur. De kosten van de voorzitter worden door hen gezamenlijk gedragen. De benoeming van de taxateur door Staatsbosbeheer moet voldoen aan de eisen die het aanbestedingsrecht stelt, mits de waarde van de opdracht hoger is dan het drempelbedrag. De benoeming van de taxateur door de erfpachter hoeft niet te voldoen aan de eisen die het aanbestedingsrecht stelt. Hierbij geldt de nuancering dat ook bij private aanbesteding enkele regels gelden. De benoeming van de voorzitter geschiedt door de twee taxateurs gezamenlijk. Bepaald zal moeten worden of deze benoeming door de taxateurs aangemerkt kan worden als een overheidsopdracht voor diensten die door Staatsbosbeheer aangegaan wordt. De definitie van overheidsopdracht voor diensten is: een schriftelijke overeenkomst onder bezwarende titel die is gesloten tussen een of meer dienstverleners en een of meer aanbestedende diensten en die a. uitsluitend betrekking heeft op het verrichten van in bijlage II van richtlijn nr. 2004/18/EG aangewezen diensten, ( ) De commissie verwacht niet dat ter discussie zal staan dat de voorzitter een dienstverlener is. Voorts zal waarschijnlijk een schriftelijke overeenkomst onder bezwarende titel gesloten worden. De commissie gaat uit van de veronderstelling dat Staatsbosbeheer een aanbestedende dienst is. Als Staatsbosbeheer de opdrachtgever zou zijn, is sprake van een overheidsopdracht voor diensten. Voorts is twijfelachtig of er sprake is van overwegende mate van invloed van een aanbestedende dienst (artikel 1.2 Aanbestedingswet 2012), met name omdat de bindend adviseurs onafhankelijk moeten taxeren. Dit geldt met name voor de sub-criteria overwegende mate van toezicht op beheer en benoemingbevoegdheid van bestuurders/toezichthouders. Pagina 14 van 41

15 Ten aanzien van het sub-criterium toezicht op beheer Zoals de advocaat-generaal in punt 48 van zijn conclusie heeft opgemerkt, moet het toezicht gelet op het feit dat het toezicht op het beheer in de zin van artikel 1, sub b, tweede alinea, derde streepje, van de richtlijn, een van de drie in die bepaling genoemde criteria is een afhankelijkheid jegens de overheid scheppen die gelijkwaardig is aan die welke bestaat wanneer aan een van de twee andere alternatieve criteria is voldaan, te weten dat de activiteiten in hoofdzaak door de overheid worden gefinancierd, of dat de overheid meer dan de helft van de leden van de bestuursorganen van de HLM-vennootschap aanwijst. 2 Afhankelijkheid vereist op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU dat de aanbestedende dienst voor meer dan 50% invloed heeft op de financiering. 3 Ten aanzien van de financiële afhankelijkheid zou het antwoord hierop afhankelijk zijn van de hoogte van de vergoedingen aan de taxateurs (hoewel de commissie dit gekunsteld over komt). Overigens is dit criterium blijkens deze jurisprudentie niet absoluut als er een tegenprestatie geleverd wordt voor de financiering. Gelet op het voorgaande concludeert de commissie dat indien de door Staatsbosbeheer uit te voeren taxaties door één taxateur(kantoor) of enkele taxateurs(kantoren) worden uitgevoerd, de geraamde kosten van de door die taxateurs(kantoren) per taxateur(kantoor) moeten worden opgeteld. Vervolgens moet worden beoordeeld of en zo ja, hoe deze taxaties - met inachtneming van de Aanbestedingswet 2012 èn het eigen aanbestedingsbeleid van Staatsbosbeheer moeten worden aanbesteed. Ten aanzien van de driedeskundigentaxatie geldt dat de aanbestedingsplicht afhankelijk is van de vraag wie de overeenkomst met de voorzitter sluit; ervan uitgaande dat beide partijen de helft van de kosten dragen, zal naar verwachting geen aanbestedingsplicht gelden. Tenslotte zou onderzocht kunnen worden of de diensten van de geschillencommissie wellicht te kwalificeren zijn als een overheidsopdracht betreffende bemiddeling of een IIB-dienst, die evenmin aanbestedingsplichtig zijn. De commissie vertrouwt erop dat Staatsbosbeheer de aanbestedingsregels op de juiste wijze naleeft. Zij ziet geen noodzaak om hieraan in het definitieve advies nadere aandacht te schenken, anders dan dat de aanbestedingsregels moeten worden nageleefd. 2 HvJ EG 1 februari 2001, nr. C-237/99 (Cie/Frankrijk), r.o HvJ EG 3 oktober 2000, nr. C-380/98 (University Cambridge). Pagina 15 van 41

16 7. Gerrit Bakker, Havenweg 16C Vlieland 7.1 Voorgeschiedenis De commissie heeft kennisgenomen van de beschrijving van de voorgeschiedenis. 7.2 Boswachtershuizen Voor zover de commissie kan overzien betreft het een woning van eilanders, geen recreatiewoning. De commissie is niet bekend of sprake is van een zogenaamde dubbelbestemming. De overgelegde canonstijgingen wijzen op een steeds andere wijze van taxeren. Voor de canon is te zien het effect van alle ficties die het gevolg zijn van het rapport van de commissie Grapperhaus. De WOZ-waarden vertonen weinig logica. De commissie raadt aan om de taxateur te wijzen op de merkwaardige gang van zaken en hem te verzoeken geen rekening te houden met de WOZ-waarde. Pagina 16 van 41

17 8. Stichting Erfpachters Texel (SET) 8.1 Waarde bloot eigendom niet te bepalen zonder waardebepaling erfpachtrecht De waarde van de bloot eigendom kan worden bepaald door middel van een zelfstandige bepaling van het erfpachtrecht. Binnen de gekozen systematiek bestaat daarvoor echter geen noodzaak. De commissie heeft ervoor gekozen om de waarde van de bloot eigendom geheel conform de bestaande taxatieleer - zelfstandig te bepalen. 8.2 Bij waardebepaling uitgaan van ongewijzigde omvang erfpachtrecht en bloot eigendom De commissie verwijst volledigheidshalve naar het antwoord over het conceptueel kader hiervoor sub Bijzonder kopersbelang: grondslag aanvangscanon was volledige grondwaarde De depreciatie wordt in de gekozen taxatiemethodiek toegepast nadat de waarde is berekend via verzoening van beide quotes en niet reeds bij de berekening van de quotes. Voor de taxatie maakt het geen verschil, of Staatsbosbeheer nu wel of niet avant la lettre heeft of zou hebben gedeprecieerd. 8.4 Conceptueel kader Zie hiervoor de antwoorden sub 2.11, sub 4.1 en sub 4.2. Onjuist is de suggestie dat toepassing van het advies van de commissie ertoe leidt dat de waardestijging van de gehele onroerende zaak aan de grond wordt toegewezen. De commissie heeft de residuele grondwaardemethode niet gehanteerd, maar een evenwichtige allocatiewijze geadviseerd waarin eventuele fiscale nadelen geen rol spelen althans sterk verminderd zijn. 8.5 Onafhankelijkheid taxateur Zie hiervoor het antwoord sub Doelstelling voor erfpachtconversie: norm voor succes De commissie meent dat het niet op haar weg ligt om een norm vast te stellen voor het aantal transacties, aan de hand waarvan kan worden getoetst of haar advies in de praktijk blijkt te werken. Uitgangspunt is dat de erfpachter althans in financiële zin - indifferent zou moeten zijn ten aanzien van de keuze om erfpachter te blijven of de bloot eigendom te verwerven. Als de commissie een norm zou moeten noemen en deze norm niet wordt gehaald, dan wil dat nog niet zeggen dat de taxatiemethodiek niet zou deugen. De erfpachters zullen zich bij hun keuze voor de aankoop van bloot eigendom of voortzetting van de erfpachtrelatie met conversie op de kortere of langere termijn, niet alleen door financiële motieven laten leiden. Evenmin ligt het op de weg van de commissie om zich uit te laten over de vraag of en zo ja welke bijsturing op termijn door Staatsbosbeheer nodig zou zijn indien bepaalde percentages niet zouden worden gerealiseerd. Tenslotte kunnen over een aantal jaren de marktomstandigheden gewijzigd zijn. 8.7 Herzieningsmogelijkheid met terugwerkende kracht De commissie neemt kennis van de opmerking dat de Texelse erfpachters zich niet akkoord hebben verklaard met een herzieningsmogelijkheid met terugwerkende kracht. Voor de door de commissie beschreven taxatiemethodiek maakt dit geen verschil: de commissie hanteert de fictie dat de redelijk handelend erfpachter de financiële voorwaarden van de AV 2012 zal aanvaarden op het Pagina 17 van 41

18 vroegst door Staatsbosbeheer mogelijk gemaakte moment, omdat de AV2012 uitgaan van een gedeprecieerde grondwaarde. 8.8 Posities partijen De commissie heeft naar aanleiding van het toegezonden commentaar enige verbeteringen aangebracht in de beschrijving van de historie. De beschrijving van standpunten van Staatsbosbeheer en erfpachters over de AV 2012 heeft in de eerste plaats tot doel om te tonen dat de commissie kennis heeft genomen van de verschillende standpunten en dat zij zich over die AV 2012 noch over die standpunten een oordeel kan en wil aanmeten. Voorts is van belang dat de commissie vaststelt dat deze standpunten wèl van belang zijn voor de vraag welke feiten en omstandigheden een redelijk handelend en goed geïnformeerd koper bij zijn beslissing tot aankoop zou betrekken. Anders dan wordt verondersteld, heeft de commissie niets willen zeggen over de redelijkheid en billijkheid van de AV 2012 of over de rol van de Tweede Kamer voor de contractuele verhouding tussen beide partijen. 8.9 AV 2012 niet gunstiger De commissie heeft niet vastgesteld dat de AV 2012 gunstiger zijn. Van belang is dat de commissie zich beperkt tot de vaststelling dat de financiële contractvoorwaarden gunstiger zijn vanwege de vermindering van de grondwaarde en het gehanteerde canonpercentage. Het is juist dat de rente op tienjarige staatsobligaties in de toekomst kan stijgen. De onzekerheid over deze rente alsook over de toekomst van de AB2012 is volgens de commissie een marktfactor die tot uitdrukking zal kunnen komen in het prijsverschil op de markt tussen percelen waar erfpacht speelt en percelen op eigen grond. De onzekerheid heeft bij de gekozen taxatiemethodiek geen invloed op de gehanteerde methode van waardering Depreciatie In het conceptadvies wordt de term depreciatie genoemd. Daarmee wordt hetzelfde bedoeld als de door Staatsbosbeheer genoemde vermindering van de grondwaarde. De term depreciatie moet op deze manier worden uitgelegd. De letterlijke vertaling van het woord depreciatio uit het Latijn sluit daarbij aan: het gaat om de vermindering van de waarde van een zaak. De commissie deelt niet de opvatting van de commissie Groothuis, die stelt dat een vermindering van de grondwaarde van 25% zou zijn ingegeven door investeringen van de erfpachter en dat door eventueel extra beperkende of verzwarende voorwaarden die zijn opgenomen in het erfpachtcontract op een hoger percentage kan worden uitgekomen. Wel deelt de commissie de opvatting dat het percentage kan verschillen bij meer of minder beperkende of verzwarende voorwaarden ( insnoerende bepalingen ). Uitgangspunt is echter dat de grondwaarde volgens de commissie vermindert ten gevolge van de vestiging van het erfpachtrecht. Op dat moment ontstaan contractuele (insnoerende) beperkingen voor de erfpachter en ontstaat een zekere gebondenheid tussen erfpachter en bloot-eigenaar. Bij de bepaling van de mate waarin dit de erfpachter bezwaart zijn de gehanteerde insnoerende bepalingen, de duur en de verlengingsmogelijkheden van belang. De commissie interpreteert de door Staatsbosbeheer toegepaste grondwaardevermindering van 25%, zoals deze wordt genoemd in de toelichting op de AV 2012 en daadwerkelijk wordt toegepast, uitsluitend in deze zin. Het is juist dat in Den Haag met 45% depreciatie wordt gewerkt ten opzichte van een onbebouwde kavel; in Amsterdam werd tot 1 januari 2011 met 40% gerekend; sinds 1 januari 2011 bedraagt het percentage 25% bij het aanbod van de gemeente (waarbij deskundigen nog steeds 40% hanteren, hetgeen door de gemeente wordt geaccepteerd). De commissie wijst erop dat onder depreciatie soms verschillende zaken worden verstaan. Zo wordt niet zelden het waardeverschil tussen bebouwde en onbebouwde grond meegenomen in de depreciatie. De commissie kiest uitdrukkelijk niet voor deze vermenging en voorziet in bedoeld aspect door middel van het allocatievraagstuk te Pagina 18 van 41

19 reguleren. Voor de commissie is de door Staatsbosbeheer gehanteerde depreciatie van 25% vooralsnog een feitelijk en beleidsmatig gegeven. Daarmee zijn de erfpachters het weliswaar niet eens, maar zij zullen als redelijk handelend koper de goede en kwade kansen in een eventuele gerechtelijke procedure, gericht tegen die AV 2012, bij hun beslissing omtrent aankoop van de bloot eigendom betrekken Verschil marktwaarde en toe te rekenen waarde De commissie is verzocht zich te beperken tot het formuleren van richtlijnen voor de waardebepaling van bloot eigendom. De AV 2012 vormen in het advies slechts een feitelijk en beleidsmatig gegeven. In de zienswijze wordt uitgegaan van alleen de toepassing van de OGQ. De commissie is echter voorstander van de verzoening tussen de OGQ en AGQ. Dit leidt tot een andere uitkomst van de toerekening van de totaalwaarde aan de erfpachtzaak. De contante waarde van de eeuwigdurende erfpachtstroom is bij gebruik van het juiste canonpercentage gelijk aan de grondslag van de berekening; de waarde van de erfpachtzaak Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten De commissie ziet niet in dat de erfpachter gevangen zit in zijn eigen erfpachtrecht als hij niet wil of kan converteren. Het erfpachtrecht is niet onverkoopbaar; wel zal het aantal potentiele kopers afnemen omdat de financierbaarheid vermindert. De commissie gaat er voorts van uit dat de bancaire richtlijn in zijn huidige vorm op een aantal onderdelen moeilijk houdbaar is. De commissie zal niet ingaan op de vraag of onduidelijkheden in de erfpachtvoorwaarden in het voordeel van de erfpachter moeten worden uitgelegd. Beantwoording van die vraag zou ertoe leiden dat de commissie via de achterdeur alsnog op de stoel van de rechter gaat zitten en de AV 2012 inhoudelijk beoordeelt. De commissie ziet overigens niet in waarom zij de bancaire richtlijn niet als een relevant en actueel gegeven mag beschouwen, omdat zij zou moeten worden gezien als een realiteit die voortkomt uit maatschappelijke ontwikkelingen en een randvoorwaarde zou vormen voor erfpachtvoorwaarden Depreciatie Zie hiervoor het antwoord sub Onredelijk dat erfpachter wel de lasten draagt maar niet de vruchten plukt Zie hiervoor het antwoord sub Conceptueel kader, bepaling OGQ De commissie heeft in het definitieve advies de tekst omtrent het conceptueel kader aangepast en gedeeltelijk herschreven. Ook de inspanningen die de taxateur moet verrichten om de historische gegevens boven water te krijgen, althans om deze te schatten, zijn nader beschreven Referentietransacties volle eigendom Texel Zie hiervoor het antwoord sub Staffeling Staffeling is een hulpmiddel voor een taxateur, dat ingezet kan worden bij het vergelijkbaar maken van verschillende kavelgroottes met dezelfde woningen en bij de afstemming van aan de grondcomponenten toe gerekende waardes. Indien bij referentieobjecten of bij afstemming van toegerekende waardes sprake is van gelijksoortige opstallen op verschillende kavelgroottes is de grondwaardecomponent van een kavel bijvoorbeeld 1, dan is die waarde bij een kavel van dubbele grootte geen 2, maar stel 1,5. Pagina 19 van 41

20 Als een realistisch voorbeeld geldt: een kernkavel van 5x de footprint, waarbij de waarde van de grond afbouwt van de kern naar de erfgrens toe: 100% voor de kernkavel, de volgende schijf van gelijke grootte van 25% van de kernkavel en 5% voor het resterend grondoppervlak. Dit is geen vaste formule, omdat de vorm van de kavel en de inrichting ervan een rol speelt Waddentoeslag Zie hiervoor het antwoord sub Verzoening Zie hiervoor het antwoord sub 5.2. Pagina 20 van 41

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN 2015D22099 LIJST VAN VRAGEN De vaste commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft een aantal vragen voorgelegd aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst over Erfpacht Waddeneilanden Staatsbosbeheer en Rijksvastgoedbedrijf

Nadere informatie

Reactie op Advies waardebepaling bloot eigendom Staatsbosbeheer van de FEDERATIE PARTICULIER GRONDBEZIT EN VERENIGING NATUURMONUMENTEN

Reactie op Advies waardebepaling bloot eigendom Staatsbosbeheer van de FEDERATIE PARTICULIER GRONDBEZIT EN VERENIGING NATUURMONUMENTEN Reactie op Advies waardebepaling bloot eigendom Staatsbosbeheer van de FEDERATIE PARTICULIER GRONDBEZIT EN VERENIGING NATUURMONUMENTEN I BIJZONDER KOPERSBELANG. De problematiek van het bijzonder kopersbelang

Nadere informatie

Guidance Note Taxatie erfpacht.

Guidance Note Taxatie erfpacht. Guidance Note Taxatie erfpacht. 1. Inleiding. Deze Guidance Note geeft een richtlijn, zoals bedoeld in PV 1.1.6, voor de meest gangbare taxaties die in geval van erfpacht worden opgesteld. De volgende

Nadere informatie

Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013

Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013 Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013 Voorblad Dit document bevat de bancaire richtlijn voor de hypothecaire financiering van woningen voor zover deze particuliere

Nadere informatie

Aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

Aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag > Retouradres Postbus 167, 25 BS Den Haag Aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 218 25 EA Den Haag Ons Kenmerk 1217248 Datum 1 mei 215 Betreft Commissiebrief erfpacht Waddeneilanden

Nadere informatie

De beoordeling van de RVB taxatiemethode op de Waddeneilanden

De beoordeling van de RVB taxatiemethode op de Waddeneilanden Rapport Amsterdam Business School Real Estate Finance Group Postbus 15953 1001 NL Amsterdam Plantage Muidergracht 12 1018 TV Amsterdam T: +31 (0)20 525 5250 www.abs.uva.nl De beoordeling van de RVB taxatiemethode

Nadere informatie

Nota aan burgemeester en wethouders

Nota aan burgemeester en wethouders Nota aan burgemeester en wethouders Vergadering: 19-11-2013 Portefeuillehouder: mw. A.J.A. van de Ven Onderwerp Verkoop bloot eigendom van bedrijfspanden en losse garages Samenvatting Op 16 december 2008

Nadere informatie

Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: - Taxatie- instructie 2012 - Algemene Voorwaarden 2012 - Rapport Groothuis-Zevenbergen

Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: - Taxatie- instructie 2012 - Algemene Voorwaarden 2012 - Rapport Groothuis-Zevenbergen Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: - Taxatie- instructie 2012 - Algemene Voorwaarden 2012 - Rapport Groothuis-Zevenbergen Datum: 5 augustus 2013 INHOUD Samenvatting 1. Inleiding 2. Erfpacht algemeen

Nadere informatie

Advies richtlijnen waardebepaling bloot eigendom

Advies richtlijnen waardebepaling bloot eigendom [Definitief concept d.d. 27 februari 2013] Advies richtlijnen waardebepaling bloot eigendom van (recreatie)woningen op de Waddeneilanden waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven door Staatsbosbeheer

Nadere informatie

Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht H.. ' '.. I .',, ...I ..'

Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht H.. ' '.. I .',, ...I ..' ..' H.. ' '.. %.',,...... Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht d Erfpacht is het recht op het 'vol genot. iet onroerend goed van iemand anders. Voor dat recht moet de erfpachter een vergoeding betalen

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Turfmarkt

Nadere informatie

SEBA Wie zijn jullie?

SEBA Wie zijn jullie? SEBA Wie zijn jullie? Buurtteam Erasmusbuurt Fa Jacoubi Bestuur Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) drs. Koen de Lange voorzitter Ir. Erik Verheul penningmeester Mr. Otto Koppen secretaris Advocatenteam

Nadere informatie

Taxatie-instructie Koopstart

Taxatie-instructie Koopstart Taxatie-instructie Koopstart 1 april 2015 1. Inleiding Deze instructie is bestemd voor de situatie dat de woningcorporatie of projectontwikkelaar eigenaar is van de grond en ten behoeve van Koopstart een

Nadere informatie

Taxatie-instructie Koopstart

Taxatie-instructie Koopstart Taxatie-instructie Koopstart 1 juli 2015 1. Inleiding Deze instructie is bestemd voor de situatie dat de woningcorporatie of projectontwikkelaar eigenaar is van de grond en ten behoeve van Koopstart een

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

Taxatie-instructie Koopgarant - woning op eigen grond

Taxatie-instructie Koopgarant - woning op eigen grond Taxatie-instructie Koopgarant - woning op eigen grond 1 juli 2015 1. Inleiding Deze versie van de instructie is bestemd voor de situatie dat de woningcorporatie of ontwikkelaar eigenaar is van de grond

Nadere informatie

Van erfpachter tot eigenaar. Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar

Van erfpachter tot eigenaar. Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar Van erfpachter tot eigenaar Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar Koop van erfpachtgrond in Alkmaar Vanaf 22 april 2009 is het mogelijk voor specifieke groepen erfpachters het erfpachtrecht

Nadere informatie

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Leekster Erfpacht een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Erfpacht anno 2014 Een lange historie Erfpacht bestaat al heel lang. Het werd door zowel de oude Egyptenaren als de Romeinen gebruikt als middel

Nadere informatie

Samenvatting. 1. Procedure

Samenvatting. 1. Procedure Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 251 d.d. 4 oktober 2011 (mr. R.J. Paris, voorzitter, mr. J.W.M. Lenting en mr. J.Th. de Wit, leden, mr. E.P.A. Bogers, secretaris) Samenvatting

Nadere informatie

Advies richtlijnen waardebepaling bloot eigendom

Advies richtlijnen waardebepaling bloot eigendom van circa 350 (recreatie)woningen op de Waddeneilanden waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven door Staatsbosbeheer inclusief taxatierichtlijnen met een toelichting voor taxateurs (met rekenmodellen)

Nadere informatie

31 mei 2012 z2012-00245

31 mei 2012 z2012-00245 De Staatssecretaris van Financiën Postbus 20201 2500 EE DEN HAAG 31 mei 2012 26 maart 2012 Adviesaanvraag inzake openbaarheid WOZwaarde Geachte, Bij brief van 22 maart 2012 verzoekt u, mede namens de Minister

Nadere informatie

Algemene leveringsvoorwaarden

Algemene leveringsvoorwaarden Algemene leveringsvoorwaarden Artikel 1. Definities In deze algemene voorwaarden worden de volgende definities gehanteerd, zowel in enkelvoud als in meervoud. 1.1 Aanvraagformulier Het (online) formulier

Nadere informatie

No.W03.12.0197/II 's-gravenhage, 16 juli 2012

No.W03.12.0197/II 's-gravenhage, 16 juli 2012 ... No.W03.12.0197/II 's-gravenhage, 16 juli 2012 Bij Kabinetsmissive van 18 juni 2012, no.12.001344, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister van Veiligheid en Justitie, bij de Afdeling advisering

Nadere informatie

Schriftelijke vragen. Inleiding door vragenstelster.

Schriftelijke vragen. Inleiding door vragenstelster. Gemeenteraad Schriftelijke vragen Jaar 2015 Datum akkoord college van b&w van 27 januari 2015 Publicatiedatum 28 januari 2015 Onderwerp Beantwoording nadere schriftelijke vragen van het raadslid mevrouw

Nadere informatie

DISCLAIMER. Pagina 1 van 5. verkoop van registergoederen van de Stichting Kenter Jeugdhulp DE ONDERGETEKENDE(N):

DISCLAIMER. Pagina 1 van 5. verkoop van registergoederen van de Stichting Kenter Jeugdhulp DE ONDERGETEKENDE(N): Pagina 1 van 5 DE ONDERGETEKENDE(N): DISCLAIMER verkoop van registergoederen van de Stichting Kenter Jeugdhulp Naam rechtspersoon: Plaats statutaire zetel: Kantooradres: Nummer Kamer van Koophandel: e-mailadres:

Nadere informatie

Rapport. Droom in duigen Een onderzoek naar de hoogte van erfpachtcanon van. Staatsbosbeheer. Publicatiedatum: 13 november 2014

Rapport. Droom in duigen Een onderzoek naar de hoogte van erfpachtcanon van. Staatsbosbeheer. Publicatiedatum: 13 november 2014 Rapport Droom in duigen Een onderzoek naar de hoogte van erfpachtcanon van Staatsbosbeheer Publicatiedatum: 13 november 2014 Rapportnummer: 2014 /155 20 14/155 d e Natio nale o mb ud sman 1/6 Wat is de

Nadere informatie

Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten gevestigd vóór 1-4-2012

Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten gevestigd vóór 1-4-2012 Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten gevestigd vóór 1-4-2012 Inleiding Door ontwikkelingen in de markt is het beleid van een aantal hypothecaire geldverstrekkers ten aanzien van de verstrekking

Nadere informatie

Het erfpacht ABC voor taxateurs of andere vakmatig geïnteresseerden

Het erfpacht ABC voor taxateurs of andere vakmatig geïnteresseerden Het erfpacht ABC voor taxateurs of andere vakmatig geïnteresseerden Inleiding Bij erfpacht en taxaties van erfpacht is kennis nodig van juridische, economische, taxatietechnische en maatschappelijke aspecten.

Nadere informatie

Van erfpachter tot eigenaar. Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar voor woningeigenaren

Van erfpachter tot eigenaar. Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar voor woningeigenaren Van erfpachter tot eigenaar Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar voor woningeigenaren Koop van erfpachtgrond in Alkmaar door woningeigenaren Vanaf 22 april 2009 is het mogelijk voor specifieke

Nadere informatie

Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld?

Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld? In dit document vindt u antwoorden op onderstaande vragen 1. Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld? 2. Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt? 3. Taxatieverslag 4. Hoe wordt de waarde van mijn pand vastgesteld

Nadere informatie

afspraken die in het Najaarsoverleg 2008 zijn gemaakt. Volstaan wordt dan ook met hiernaar te verwijzen.

afspraken die in het Najaarsoverleg 2008 zijn gemaakt. Volstaan wordt dan ook met hiernaar te verwijzen. Reactie op de brief van de Nederlandse Orde van Advocaten (NOvA) inzake het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 7, titel 10, van het Burgerlijk Wetboek in verband met het limiteren van de hoogte van de

Nadere informatie

Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie.

Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie. Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie. Beklaagde heeft in het kader van de financiering en verkrijging van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor een koper

Nadere informatie

de Rechtspraak Raad voor de rechtspraak Ministerie van Veiligheid en Justitie mr. F. Teeven Postbus 20301 2500 ER DEN HAAG

de Rechtspraak Raad voor de rechtspraak Ministerie van Veiligheid en Justitie mr. F. Teeven Postbus 20301 2500 ER DEN HAAG Ministerie van Veiligheid en Justitie mr. F. Teeven Postbus 20301 2500 ER DEN HAAG Directie Strategie en Ontwikkeling bezoekadres Kneuterdijk 1 2514 EM Den Haag correspondentieadres Postbus 90613 2509

Nadere informatie

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling.

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling. Artikel Het in bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen Model taxatieverslag woningen wordt vervangen door het Model taxatieverslag woningen

Nadere informatie

Informatie erfpacht, optie- en uitgifteprocedure Zelfbouwkavels Kop Weespertrekvaart juni 2013

Informatie erfpacht, optie- en uitgifteprocedure Zelfbouwkavels Kop Weespertrekvaart juni 2013 Informatie erfpacht, optie- en uitgifteprocedure Zelfbouwkavels Kop Weespertrekvaart juni 2013 Erfpacht Amsterdam is een erfpachtgemeente. Dat wil zeggen dat de gemeente eigenaar blijft van de grond. De

Nadere informatie

Landsverordening regeling gebruik in deeltijd van onroerende zaken enaanpassing appartementsrecht

Landsverordening regeling gebruik in deeltijd van onroerende zaken enaanpassing appartementsrecht Zoek regelingen op overheid.nl Nederlandse Antillen Ziet u een fout in deze regeling? Meld het ons op regelgeving@overheid.nl! LANDSVERORDENING van de 27ste april 2005 tot wijziging van de Boeken 5 en

Nadere informatie

ALGEMENE VOORWAARDEN. De Bedrijfsmakelaar.nl

ALGEMENE VOORWAARDEN. De Bedrijfsmakelaar.nl ALGEMENE VOORWAARDEN De Bedrijfsmakelaar.nl Deze algemene voorwaarden zijn van toepassing op de toegang en het gebruik van de website van De Bedrijfsmakelaar.nl. Deel I. Algemeen Artikel 1 Definities en

Nadere informatie

Van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen

Van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen Van erfpacht naar vol eigendom bij woningbouwterreinen In de gemeente Zaanstad is het mogelijk om het recht van erfpacht bij woningbouwterreinen om te zetten naar vol eigendom. Hiervan dient de grond door

Nadere informatie

Van erfpacht naar eigen grond

Van erfpacht naar eigen grond Van erfpacht naar eigen grond Hoe wordt u eigenaar van de grond? Van erfpacht naar eigen grond U bezit een woning, maar de grond onder uw huis is eigendom van de gemeente. Misschien zou u liever de grond

Nadere informatie

Model Taxatieverslag Woningen

Model Taxatieverslag Woningen Model Taxatieverslag Woningen Locatie woning Straatnaam Huisnummer Postcode Woonplaats * 1 Foto getaxeerde woning WOZ-objectnummer Waardepeildatum 1 januari 20.. Toestandspeildatum 1 januari 20.. Vastgestelde

Nadere informatie

ANONIEM Bindend advies

ANONIEM Bindend advies ANONIEM Bindend advies Partijen : A te B vs C te D Zaak : Hulpmiddelenzorg, wijziging prothesemaker Zaaknummer : ANO07.369 Zittingsdatum : 21 november 2007 1/6 BINDEND ADVIES Zaak: ANO07.369 (Hulpmiddelenzorg,

Nadere informatie

1.2 De bank heeft een op 7 januari 2011 gedateerd verweerschrift ingediend.

1.2 De bank heeft een op 7 januari 2011 gedateerd verweerschrift ingediend. Uitspraak Commissie van Beroep 2011-07 d.d. 16 juni 2011 (mr. A. Rutten-Roos, voorzitter, mr. A. Bus, mr. C.A. Joustra, mr. F.H.J. Mijnssen en mr. F. Peijster, leden, en mr. M.J. Drijftholt, secretaris)

Nadere informatie

Groene erfpacht in balans

Groene erfpacht in balans Commissie advisering uitvoering erfpachtbeleid Staatsbosbeheer Advies aan de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit 28 mei 2009 Voorwoord De uitvoering van het erfpachtbeleid door Staatsbosbeheer

Nadere informatie

De Commissie beslist met inachtneming van haar Reglement en op basis van de volgende stukken:

De Commissie beslist met inachtneming van haar Reglement en op basis van de volgende stukken: Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 102 d.d. 2 november 2009 (mr. R.J. Verschoof, voorzitter, mr. E.M. Dil-Stork en drs. A.I.M. Kool) 1. Procedure De Commissie beslist met inachtneming

Nadere informatie

Samenvatting. 1. Procedure

Samenvatting. 1. Procedure Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 202 d.d. 24 augustus 2011 (mr. R.J. Paris, voorzitter, en mr. W.F.C. Baars en mr. H.J. Schepen, leden) Samenvatting Adviseren over financiële

Nadere informatie

Schriftelijke vragen. Inleiding door vragenstelster.

Schriftelijke vragen. Inleiding door vragenstelster. Gemeenteraad Schriftelijke vragen Jaar 2014 Datum akkoord college van b&w van 2 december 2014 Publicatiedatum 5 december 2014 Onderwerp Beantwoording schriftelijke vragen van het raadslid mevrouw M.D.

Nadere informatie

Adviesaanvraag werklastgevolgen kostenverhaal rechtsbijstand draagkrachtige veroordeelden (34 159)

Adviesaanvraag werklastgevolgen kostenverhaal rechtsbijstand draagkrachtige veroordeelden (34 159) De staatssecretaris van Veiligheid en Justitie dr. K.H.D.M. Dijkhoff Postbus 20301 2500 EH Den Haag datum 19 oktober 2015 contactpersoon Voorlichting e-mail voorlichting@rechtspraak.nl telefoonnummer 06-46

Nadere informatie

SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG

SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG Kenmerk: 05/16 Bindend advies in de zaak van: A., wonende te Z., eiser, gemachtigde: mr. Th.F.M. Pothof tegen De Stichting B., gevestigd te IJ., verweerster, gemachtigde:

Nadere informatie

VOORBEELD MODELOVEREENKOMST ALGEMEEN TUSSENKOMST Opgesteld door de Belastingdienst nr. 9015550000-09 19 10 2015

VOORBEELD MODELOVEREENKOMST ALGEMEEN TUSSENKOMST Opgesteld door de Belastingdienst nr. 9015550000-09 19 10 2015 VOORBEELD MODELOVEREENKOMST ALGEMEEN TUSSENKOMST Opgesteld door de Belastingdienst nr. 9015550000-09 19 10 2015 Beoordeling overeenkomst Algemeen tussenkomst De Belastingdienst heeft, in samenwerking met

Nadere informatie

Resultaten enquête gehouden onder Erfpachters van Natuurmonumenten, sept 2012

Resultaten enquête gehouden onder Erfpachters van Natuurmonumenten, sept 2012 Resultaten enquête gehouden onder Erfpachters van Natuurmonumenten, sept 2012 Inleiding De stichting erfpachters Natuurmonumenten (SENM) heeft begin september een enquête verspreid onder erfpachters. De

Nadere informatie

op de klacht van:mevrouw A. C., wonende te Huizen, hierna te noemen: klager

op de klacht van:mevrouw A. C., wonende te Huizen, hierna te noemen: klager Beweerdelijk te lage waardering. Beweerdelijk verstrekte vertrouwelijke mededeling aan derden. Klaagster en haar echtgenoot zijn in een echtscheiding verwikkeld. In dat kader vindt een kort geding plaats

Nadere informatie

In deze algemene voorwaarden worden de volgende definities gehanteerd, zowel in enkelvoud als in meervoud.

In deze algemene voorwaarden worden de volgende definities gehanteerd, zowel in enkelvoud als in meervoud. Algemene Voorwaarden Taxatie-Totaal.nl (versie januari 2011) Voor zowel de toegang tot en het gebruik van de website www.taxatie-totaal.nl als de daarop aangeboden dienstverlening van taxatie-totaal.nl

Nadere informatie

WOZ-waardering NSW-landgoederen ingrijpend gewijzigd

WOZ-waardering NSW-landgoederen ingrijpend gewijzigd WOZ-waardering NSW-landgoederen ingrijpend gewijzigd De voorschriften voor het bepalen van de WOZwaarden van landgoederen die gerangschikt zijn onder de Natuurschoonwet 1928 (NSW) zijn gewijzigd. Dit valt

Nadere informatie

CONCEPT. De Minister van Veiligheid en Justitie, Gelet op artikel 6, negende lid, van het Besluit bezoldiging politie: Besluit:

CONCEPT. De Minister van Veiligheid en Justitie, Gelet op artikel 6, negende lid, van het Besluit bezoldiging politie: Besluit: directoraat-generaal Veiligheid Personeel & Materieel CONCEPT Regeling van de Minister van Veiligheid en Justitie van DGV Politie/Personeel en Materieel, houdende invoering van de Tijdelijke regeling functieonderhoud

Nadere informatie

Bedrijfscommissiekamer voor de Overheid voor Lagere Publiekrechtelijke Lichamen

Bedrijfscommissiekamer voor de Overheid voor Lagere Publiekrechtelijke Lichamen Bedrijfscommissiekamer voor de Overheid voor Lagere Publiekrechtelijke Lichamen ADVIES Rolnummer: LPL 98.039 DE BEDRIJFSCOMMISSIEKAMER VOOR DE OVERHEID VOOR LAGERE PUBLIEKRECHTELIJKE LICHAMEN, ADVISERENDE

Nadere informatie

Samenvatting. 1. Procedure

Samenvatting. 1. Procedure Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 66 d.d. 29 maart 2011 (mr. H.J. Schepen, voorzitter, mw. mr. E.M. Dil-Stork en mr. J.W.H. Offerhaus) Samenvatting Op basis van de feitelijke

Nadere informatie

Samenvatting. 1. Procesverloop

Samenvatting. 1. Procesverloop Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2012-274 d.d. 1 oktober 2012 (prof. mr. M.L. Hendrikse, mr. W.F.C. Baars en mr. W.H.G.A. Filott mpf, leden en mevrouw mr. M. Nijland, secretaris)

Nadere informatie

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid de heer T.U. Dander. sv 2013.076 RIS 256861 Regnr. DSO/2013.0280 Den Haag, 12 maart 2013

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid de heer T.U. Dander. sv 2013.076 RIS 256861 Regnr. DSO/2013.0280 Den Haag, 12 maart 2013 Gemeente Den Haag BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid de heer T.U. Dander sv 2013.076 RIS 256861 Regnr. DSO/2013.0280 Den Haag, 12 maart 2013 Inzake: Erfpacht De gemeenteraad Het raadslid

Nadere informatie

Advies 33. Uit de gunningssystematiek zoals die is neergelegd in hoofdstuk 5 van de gunningsleidraad

Advies 33. Uit de gunningssystematiek zoals die is neergelegd in hoofdstuk 5 van de gunningsleidraad Advies 33 1. Feiten 1.1 Beklaagde heeft een Europese niet-openbare procedure uitgeschreven voor de herontwikkeling en realisatie van een nieuwe locatie en huisvesting van een gemeentehuis. De werkzaamheden

Nadere informatie

Samenvatting. 1. Procedure

Samenvatting. 1. Procedure Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2012-303 d.d. 30 oktober 2012 (prof. mr. M.L. Hendrikse, voorzitter, en de heren drs. L.B. Lauwaars RA en G.J.P. Okkema, leden, en mr. D.M.A.

Nadere informatie

vast te stellen de Beleidsregels voor de bepaling van de hoogte van de proceskostenvergoeding in fiscale bezwaarprocedures.

vast te stellen de Beleidsregels voor de bepaling van de hoogte van de proceskostenvergoeding in fiscale bezwaarprocedures. Gemeenteblad Elektronisch uitgegeven van de gemeente Tubbergen Jaargang: 2012 Nummer: 15 Uitgifte: 10 maart 2012 Bekendmaking van het besluit van 28 februari 2012 van de heffingsambtenaar tot vaststelling

Nadere informatie

Nationale-Nederlanden Schadeverzekering Maatschappij N.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene.

Nationale-Nederlanden Schadeverzekering Maatschappij N.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2013-113 d.d. 15 april 2013 (mr. A.W.H. Vink, voorzitter, mr. E.M. Dil-Stork en mr. B.F. Keulen, leden en mevrouw mr. F.E. Uijleman, secretaris)

Nadere informatie

de naamloze vennootschap ABN AMRO Bank N.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene.

de naamloze vennootschap ABN AMRO Bank N.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2014-311 d.d. 22 augustus 2014 (mr. C.E. du Perron, voorzitter, mr. W.H.G.A. Filott mpf en mr. M.L. Hendrikse, leden en mr. F. Faes, secretaris)

Nadere informatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie Datum: Versie 25 mei 2009 Bijlage(n): 1. Inleiding De kredietcrisis

Nadere informatie

Uw kenmerk Ons kenmerk Contactpersoon Doorkiesnummer 628387/629399 mr. Margreet Verhoef +31 (0) 35 773 77 77

Uw kenmerk Ons kenmerk Contactpersoon Doorkiesnummer 628387/629399 mr. Margreet Verhoef +31 (0) 35 773 77 77 AANTEKENEN AVROTROS t.a.v. het bestuur p/a postbus 2 1200 JA HILVERSUM Datum Onderwerp 8 juli 2014 Nevenactiviteit - toestemming cluster 7 Uw kenmerk Ons kenmerk Contactpersoon Doorkiesnummer 628387/629399

Nadere informatie

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 1 juli 2015 Deze toelichting is bedoeld als achtergrondinformatie voor de opdrachtgevende woningcorporaties en projectontwikkelaars bij de Taxatie-instructie

Nadere informatie

Nota van toelichting

Nota van toelichting Nota van toelichting In het Algemeen Overleg van 11 november 2008 heb ik nadere regelgeving voor buitengerechtelijke incassokosten aangekondigd (Kamerstukken II 2008/09, 24 515, nr. 144). Bij brief van

Nadere informatie

ASR Schadeverzekering N.V, gevestigd te Utrecht, hierna te noemen: Aangeslotene.

ASR Schadeverzekering N.V, gevestigd te Utrecht, hierna te noemen: Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2013-80 d.d. 19 maart 2013 (mr. P.A. Offers, voorzitter, mr. J.S.W. Holtrop en mr. A.W.H. Vink, leden en mr. E.E. Ribbers, secretaris) Samenvatting

Nadere informatie

Grondprijzenbrief 2015

Grondprijzenbrief 2015 Grondprijzenbrief 2015 Inleiding De grondprijzenbrief 2015 geeft de door de gemeente Ede te hanteren prijzen weer voor gronden die in Ede door de gemeente worden uitgegeven met verschillende bestemmingen.

Nadere informatie

memo VVD Aalten Reactie Artikel PP in Gelderlander erfpacht 9-8-2013

memo VVD Aalten Reactie Artikel PP in Gelderlander erfpacht 9-8-2013 VVD Aalten Reactie Artikel PP in Gelderlander erfpacht 9-8-2013 Inleiding De fractie van de Progressieve Partij heeft in de Gelderlander van 9-8-2013 en via vragen aan het College van B&W van de gemeente

Nadere informatie

ZIJN ZORGINSTELLINGEN AANBESTEDINGSPLICHTIG?

ZIJN ZORGINSTELLINGEN AANBESTEDINGSPLICHTIG? ZIJN ZORGINSTELLINGEN AANBESTEDINGSPLICHTIG? Door mr. A.A. (Ali) Rassa Over de vraag of zorginstellingen aanbestedingsplichtig zijn heeft lange tijd onduidelijkheid bestaan. Gelet op de huidige stand van

Nadere informatie

Raad van Toezicht Oost van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM

Raad van Toezicht Oost van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM Eigen belang. Makelaar koopt zelf. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Uiteindelijk heeft klager een eindbod uitgebracht van EUR 228.000,-- onder voorwaarde van financiering

Nadere informatie

3.Offerte: de door LABEL ME gedane offerte voor het leveren van Diensten.

3.Offerte: de door LABEL ME gedane offerte voor het leveren van Diensten. Algemene Voorwaarden LABEL ME Artikel 1: Definities In deze algemene voorwaarden worden de hiernavolgende termen in de navolgende betekenis gebruikt, tenzij uitdrukkelijk anders is aangegeven. 1.LABEL

Nadere informatie

agendapunt 04.02 Aan Commissie Bestuur, Organisatie en Bedrijfsvoering ERFPACHTBELEID EN NIEUWE VOORWAARDEN

agendapunt 04.02 Aan Commissie Bestuur, Organisatie en Bedrijfsvoering ERFPACHTBELEID EN NIEUWE VOORWAARDEN agendapunt 04.02 973546 Aan Commissie Bestuur, Organisatie en Bedrijfsvoering ERFPACHTBELEID EN NIEUWE VOORWAARDEN Voorstel Commissie Bestuur, Organisatie en Bedrijfsvoering 29-11-2011 I. In te stemmen

Nadere informatie

Nota van B&W. Onderwerp Vaststellen grondslagen nieuw erfpachtbeleid

Nota van B&W. Onderwerp Vaststellen grondslagen nieuw erfpachtbeleid Nota van B&W Onderwerp Vaststellen grondslagen nieuw erfpachtbeleid Portefeuille J. Nieuwenburg Auteurs mr M Ensink MBA, dhr RHT Geskes MRE Telefoon 511 3969 E-mail: rht.geskes@haarlem.nl SO/VG Reg.nr.

Nadere informatie

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Keuze vergelijkingsobjecten.

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Keuze vergelijkingsobjecten. Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Keuze vergelijkingsobjecten. Klager en zijn ex-vrouw hebben bij de rechter een echtscheidingsprocedure gevoerd. In dat kader is beklaagde door de rechtbank benoemd als

Nadere informatie

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20401 2500 EK DEN HAAG De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Prins Clauslaan 8 2595 AJ DEN HAAG Postbus 20401 2500 EK DEN HAAG www.minlnv.nl

Nadere informatie

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 1 april 2015 Deze toelichting is bedoeld als achtergrondinformatie voor de opdrachtgevende woningcorporaties en projectontwikkelaars bij de Taxatie-instructie

Nadere informatie

= MARKTWAARDE WONING + GROND per 1-1-2003 E 350.000 (1-1- 2003 i s de peildatum voor dit aanbod)

= MARKTWAARDE WONING + GROND per 1-1-2003 E 350.000 (1-1- 2003 i s de peildatum voor dit aanbod) Mijn naam is Karin Pauwels. Ik ben net als u een bewoner van Nesselande en heb een aanbod ontvangen om de grond te kopen Ik wil in principe de grond kopen, maar dan wel voor een redelijke prijs. De eerste

Nadere informatie

de coöperatie coöperatieve Rabobank Leiden, Leiderdorp en Oegstgeest, gevestigd te Leiden, hierna te noemen Aangeslotene.

de coöperatie coöperatieve Rabobank Leiden, Leiderdorp en Oegstgeest, gevestigd te Leiden, hierna te noemen Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2013-221 d.d. 12 juli 2013 (mr. C.E. du Perron, voorzitter, mr. W.F.C. Baars en mr. A.P. Luitingh, leden, en mevrouw mr. M. Nijland, secretaris)

Nadere informatie

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814.

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814. STAATSCOURANT Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814. Nr. 11993 7 juli 2011 Natuurschoonwet 29 juni 2011 Nr. BLKB2011/310M Belastingdienst/Landelijk Kantoor Belastingregio s/brieven

Nadere informatie

GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN. Nr. 208/86 10 april 1987

GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN. Nr. 208/86 10 april 1987 GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN BELASTINGKAMER UITSPRAAK Nr. 208/86 10 april 1987 Uitspraak (na verwijzing door de Hoge Raad der Nederlanden bij arrest van 29 januari 1986, nr. 23.254) van bet Gerechtshof te

Nadere informatie

Rekenmodellen erfpacht

Rekenmodellen erfpacht Rekenmodellen erfpacht Vereniging Agrarische Bedrijfsadviseurs 20 oktober 2015 te Erichem Ryan Nijzink Aan deze presentatie kunnen geen rechten ontleend worden. De gebruikte rekenvoorbeelden zijn indicatief

Nadere informatie

11-521 RvT Zwolle. Taxatie als deskundige. Noodzaak van plaatselijke bekendheid.

11-521 RvT Zwolle. Taxatie als deskundige. Noodzaak van plaatselijke bekendheid. 11-521 RvT Zwolle DE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. -------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nadere informatie

Purmerend, Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: U ontvangt hierbij voor de 2 e

Purmerend, Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: U ontvangt hierbij voor de 2 e Purmerend, Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: U ontvangt hierbij voor de 2 e maal een advies inzake de bezwaarschriften van de heer B.J.H. Brugge, De Goedemeent 15 en de

Nadere informatie

De grond onder uw woning is óók geld waard! Grondvermogen van Finquiddity

De grond onder uw woning is óók geld waard! Grondvermogen van Finquiddity De grond onder uw woning is óók geld waard! Grondvermogen van Finquiddity De grond onder uw woning is óók geld waard! Uw woning vertegenwoordigt waarschijnlijk een groot deel van uw vermogen. Dat vermogen

Nadere informatie

Algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2011

Algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2011 TOELICHTING Algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2011 4 april 2011 In 2010 zijn de erfpachtvoorwaarden van Staatsbosbeheer beoordeeld door een onafhankelijke commissie. Op basis van

Nadere informatie

Namens de vennootschap onder firma V.O.F. Ik bouw betaalbaar in Almere:

Namens de vennootschap onder firma V.O.F. Ik bouw betaalbaar in Almere: Kenmerk: HS/1008429 Vaststellingsovereenkomst met betrekking tot: de Regeling Ikbouwbetaalbaar Tussen de volgende partijen: Namens de Belastingdienst: De heer R.P. Kranenborg Namens de vennootschap onder

Nadere informatie

DE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.

DE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. Zaaknummer: S21-32 Datum uitspraak: 25 juni 2015 Plaats uitspraak: Zeist DE RIJDENDE RECHTER in het geschil tussen: A.F. Jalving te Klazienaveen, verder te noemen: Jalving, tegen: Bindend Advies Bestratingsbedrijf

Nadere informatie

ANONIEM BINDEND ADVIES

ANONIEM BINDEND ADVIES ANONIEM BINDEND ADVIES Partijen : A te B vs. C en E, beide te D. Zaak Zaaknummer : 2008.00672 Zittingsdatum : 1 oktober 2008 : Premiekorting, wijziging verzekeringsvoorwaarden aanvullende verzekering 1/6

Nadere informatie

GEMEENTE OLDEBROEK. Voorstel van het college aan de raad

GEMEENTE OLDEBROEK. Voorstel van het college aan de raad GEMEENTE OLDEBROEK Raadsvergadering d.d. Voorstel van het college aan de raad Onderwerp: Beleid voor uitgifte van gronden in erfpacht Agendapunt Portefeuillehouder: C. van Dijk Kenmerk: 169593 / 171795

Nadere informatie

Gehoord de gerechten adviseert de Raad u als volgt. 1

Gehoord de gerechten adviseert de Raad u als volgt. 1 De Minister van Justitie Postbus 20301 2500 EH DEN HAAG Afdeling Ontwikkeling bezoekadres Kneuterdijk 1 2514 EM Den Haag Correspondentieadres Postbus 90613 2509 LP Den Haag datum 2 maart 2010 doorkiesnummer

Nadere informatie

Beslissing op bezwaar inzake lasten onder dwangsom Bosscheweg 67 in Drunen.

Beslissing op bezwaar inzake lasten onder dwangsom Bosscheweg 67 in Drunen. College Onderwerp: V200900577 Beslissing op bezwaar inzake lasten onder dwangsom Bosscheweg 67 in Drunen. Collegevoorstel Inleiding: Bij besluiten van 22 juli 2008 zijn aan Mandemakers Holding B.V. (hierna:

Nadere informatie

De Commissie beslist met inachtneming van haar Reglement en op basis van de volgende stukken:

De Commissie beslist met inachtneming van haar Reglement en op basis van de volgende stukken: Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 52 d.d. 14 juli 2009 (mr R.J. Verschoof, voorzitter, mr drs M.L. Hendrikse en mr M.M. Mendel) 1. Procedure De Commissie beslist met inachtneming

Nadere informatie

Algemene Voorwaarden het Perspectief, financieel & strategisch management

Algemene Voorwaarden het Perspectief, financieel & strategisch management Algemene Voorwaarden het Perspectief, financieel & strategisch management Artikel 1 Definities 1. In deze algemene voorwaarden worden de hiernavolgende termen in de navolgende betekenis gebruikt, tenzij

Nadere informatie

wonen in oss. nl zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk!

wonen in oss. nl zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk! wonen in oss. nl zelf bouwen met erfpacht? Ook voor u mogelijk! inhouds opgave 3 Inleiding 4 Wat is het verschil tussen eigendom en erfpacht? 5 Wat zijn de voor- en nadelen van erfpacht? 6 Canon 6 Grondwaarde

Nadere informatie

RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM

RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM 11-46tus RvT Utrecht RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Taxatie. Summiere onderbouwing van vastgestelde waarden. Taxateurs opgedragen met

Nadere informatie

MEMORANDUM ALGEMENE VOORWAARDEN. 1 Inleiding

MEMORANDUM ALGEMENE VOORWAARDEN. 1 Inleiding MEMORANDUM ALGEMENE VOORWAARDEN 1 Inleiding 1.1 In Nederland wordt in de praktijk door ondernemingen veel gebruik gemaakt van algemene voorwaarden ( AV ). Hoewel het gebruik van AV over het algemeen als

Nadere informatie