ONLINE WAARDEBEPALING VAN WONINGEN: EEN MARKTSTUDIE

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "ONLINE WAARDEBEPALING VAN WONINGEN: EEN MARKTSTUDIE"

Transcriptie

1 UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT ECONOMIE EN BEDRIJFSKUNDE ACADEMIEJAAR ONLINE WAARDEBEPALING VAN WONINGEN: EEN MARKTSTUDIE Masterproef voorgedragen tot het bekomen van de graad van Master of Science in de Handelswetenschappen Afstudeerrichting: Management & Informatica Joël Caullet onder leiding van Dr. ir. ing. Gert Loterman

2

3

4

5 UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT ECONOMIE EN BEDRIJFSKUNDE ACADEMIEJAAR ONLINE WAARDEBEPALING VAN WONINGEN: EEN MARKTSTUDIE Masterproef voorgedragen tot het bekomen van de graad van Master of Science in de Handelswetenschappen Afstudeerrichting: Management & Informatica Joël Caullet onder leiding van Dr. ir. ing. Gert Loterman

6

7 Toelating tot bruikleen De auteur geeft de toelating deze masterproef voor consultatie beschikbaar te stellen en delen van de masterproef te kopiëren voor persoonlijk gebruik. Elk ander gebruik valt onder de beperkingen van het auteursrecht, in het bijzonder met betrekking tot de verplichting de bron uitdrukkelijk te vermelden bij het aanhalen van resultaten uit deze masterproef. 26/05/2014 Joël Caullet

8

9 Dankwoord Allereerst een bijzondere dank aan mijn promotor, dr. ir. ing. Gert Loterman, voor zijn uitstekende begeleiding bij deze masterproef. Zonder zijn ondersteuning had deze masterproef nooit het resultaat en de kwaliteit behaald dat hij nu heeft. Daarnaast wil ik ook Klaas Claeyssens en Thomas Couckuyt van de vakgroep Makelaardij en Landmeten aan de Hogeschool Gent bedanken. Zij voorzagen mij van de nodige informatie en middelen bij deze masterproef. Joël Caullet

10

11 Samenvatting Op het web bestaan er enkele online diensten die de waarde van residentiële woningen trachten te bepalen. Een marktstudie laat toe om het aanbod en de vraag op de markt van online waardebepaling van woningen te analyseren. Allereerst bestudeert en evalueert een aanbodstudie het huidige aanbod op de Belgische en internationale markt. Om de online diensten degelijk te evalueren, en een eerste beeld te vormen over hun kwaliteit en nauwkeurigheid, wordt in de wetenschappelijke literatuur vooreerst nagegaan welke parameters reeds werden aangeduid als relevante drijvers van de waarde van een woning. Dit gebeurt aan de hand van een uitgebreide literatuurstudie. Vervolgens wordt er nagegaan in welke mate de online diensten rekening houden met deze parameters uit de literatuur. Op basis daarvan werd er in de aanbodstudie een beperkt aantal geavanceerde diensten op de markt vastgesteld. Daarnaast kwantificeert een vraagstudie de interesse in een online schattingsdienst die wetenschappelijk onderbouwd is. Door middel van enquêtes gericht naar particulieren en ondernemingen actief in de vastgoedsector wordt de interesse in en de gewenste marktprijs voor een dergelijke online dienst nagevraagd. De vraagstudie bevestigde de belangstelling bij zowel particulieren als professionals voor een wetenschappelijk onderbouwde online dienst, waarbij de marktprijs aanzienlijk hoger is dan het prijsniveau bij de online schattingsdiensten reeds actief op de markt.

12

13 Inhoudsopgave 1 Inleiding Methodes Literatuurstudie Aanbodstudie Vraagstudie Resultaten en discussies Drijvers van de verkoopwaarde Structurele karakteristieken Toegankelijkheidskarakteristieken Buurtkarakteristieken Omgevingskarakteristieken Leefmilieukarakteristieken Schatting door de eigenaar Aanbod van online waardebepalingen Belgische markt Internationale markt Vraag naar online waardebepalingen Particulieren Professionals Conclusie Appendix... i 6 Bibliografie... v i

14

15 1 Inleiding Een waardebepaling van vastgoed wordt doorgaans uitgevoerd door deskundige schatters, dit zijn veelal vastgoedexperts, vastgoedmakelaars, landmeters of notarissen. Wereldwijd gebruiken schatters drie methoden om de waarde van vastgoed te bepalen (1) (2) (3), namelijk een methode op basis van vergelijkingspunten, een methode op basis van een inkomstenbenadering en een analytische methode. Bij de methode op basis van vergelijkingspunten zoekt de schatter minstens drie woningen met bijna identieke kenmerken die recentelijk zijn verkocht. Aangezien er nooit identieke woningen bestaan, gaat hij de verschillen met de vergelijkingspunten opnemen en de verkoopprijzen licht aanpassen. Deze aangepaste verkoopprijzen van de vergelijkingspunten vormen dan de basis van de geschatte waarde van de gegeven woning (4). Deze methode is het meest bruikbaar wanneer er meerdere vergelijkbare woningen recent zijn verkocht of nog te koop staan op de markt. De methode op basis van de inkomsten- of rendementsbenadering gaat uit van het economische rendement dat kan worden behaald bij de verhuring van het onroerend goed. De huurprijs van het onroerend goed wordt bepaald door vraag en aanbod op de markt voor dat type vastgoed. De huur stelt dan het rendement of de cash flow voor dat de eigenaar ontvangt voor zijn investering in het vastgoed. De waarde van het onroerend goed kan dan worden voorgesteld door de contante of actuele waarde van de toekomstige cash flows te bepalen (4). Bij de analytische methode wordt de intrinsieke waarde van een vastgoed bepaald. Hierbij gebeurt een decompositie van het perceel, het gebouw en de omgeving. Op basis van structurele kenmerken wordt de waarde bepaald om het huis opnieuw te bouwen (nieuwbouwwaarde), hiervan wordt er een 1

16 procentuele slijtage of afschrijving van afgetrokken. De slijtage of afschrijving kan worden bepaald door zich te baseren op de slijtage van recente verkopen van vergelijkbare woningen op de markt, door de economische leeftijd na te gaan of door de slijtage van elk onderdeel van de woning te inspecteren. Naast het berekenen van het verschil tussen de nieuwbouwwaarde en de afschrijving wordt de waarde van het perceel bepaald, rekening houdend met de buurt- en omgevingsfactoren. De analytische methode lijkt op de hedonische prijsanalyse, een statistische methode die de waarde kan schatten a.d.h.v. verschillende kenmerken van de woning in een statistisch model te stoppen waarna het model een waarde berekent op basis van deze kenmerken. Het verschil zit hem in de waardering van dergelijke kenmerken, bij een deskundige schatter gebeurt dit op basis van een subjectieve beoordeling, bij een hedonische waardebepaling verloopt dit strikt objectief. Het hedonisch prijsmodel wordt later besproken. Schatters gebruiken deze drie methoden naast elkaar, dit toont aan dat er geen methode beter is dan de andere en dat elk zijn beperkingen heeft. De keuze van methode zal afhangen van het type woning, het doel van de schatting en de kwaliteit en de kwantiteit van de beschikbare data. De methode op basis van vergelijkingspunten is bijvoorbeeld heel geschikt wanneer veel data beschikbaar zijn van vergelijkbare, recent verkochte residentiële woningen, maar minder geschikt wanneer het gaat om specifieke eigendommen waar amper vergelijkbare data over bestaan. De analytische schattingsmethode wordt vaak gehanteerd bij de schatting van nieuwe eigendommen of eigendommen die niet vaak op de markt worden verhandeld. Ze wordt minder gebruikt bij oudere eigendommen die gekenmerkt worden door veel slijtage. Slijtage kan immers moeilijk te schatten zijn. De methode volgens de inkomstenbenadering wordt doorgaans toegepast bij waardebepaling van commerciële eigendommen die geacht worden inkomen te genereren zoals bijvoorbeeld appartementen, kantoren, en dergelijke. Voor residentiële 2

17 woningen wordt deze methode minder gebruikt. De effectiviteit van de methode hangt dus af van de situatie waarin ze wordt gebruikt (3). Er zijn echter nadelen bij de werkwijze van schatters (5). Sommige experts vragen meer dan 600 euro voor een schatting van een woning. Beroep doen op een expert kan dus duur oplopen. Test-Aankoop vindt 250 euro een aanvaardbaar maximum (6). Bovendien neemt het plaatselijk bezoek door een expert tijd in beslag. Daarnaast zijn schattingen door experts vaak subjectief waardoor grote variaties bestaan in waardebepalingen voor eenzelfde woning. Zo blijkt uit een onderzoek door Test-Aankoop dat sommige experts er flink naast schatten, in het onderzoek was er een verschil voor eenzelfde woning van 100 procent tussen de laagste en hoogste schatting (6). Ook in een tv-reportage van Telefacts werd een gelijkaardig onderzoek gevoerd, waaruit bleek dat een schatting door sommige experts met de natte vinger gebeurt (7). Als reactie op deze nadelen proberen statistici de waarde te bepalen van een individuele woning uit geregistreerde verkoopprijzen van onroerende goederen. Ze gebruiken hiervoor modelmatige waardebepalingen, zoals het hedonisch prijsmodel. Het hedonisch prijsmodel toegepast op vastgoed stelt dat de waarde van een woning bepaald wordt door zijn interne en externe kenmerken. Het model laat toe om na te gaan in welke mate de verschillende kenmerken een invloed hebben op de waarde. Door het gebruik van Automated Valuation Models (AVMs) kan deze modelmatige waardebepaling nu geautomatiseerd uitgevoerd worden. Dergelijke geautomatiseerde modellen ondersteunen schatters om snel en goedkoop waarde te bepalen maar vereisen een enorme hoeveelheid aan data. Een techniek die hoofdzakelijk gebruikt wordt om expertsystemen zoals AVMs te bouwen is meervoudige regressie via neurale netwerken bijvoorbeeld (3) (8). Vandaag zijn er enkele online diensten op de markt die de waarde van vastgoed bepalen a.d.h.v. deze geautomatiseerde modelmatige waardebepalingen 3

18 (AVM). Deze webservices zijn erg eenvoudig in gebruik en met behulp van een aantal, zelf in te vullen, parameters proberen ze een bedrag te kleven op een willekeurige woning. De meerderheid van dergelijke online diensten vragen echter erg weinig parameters waardoor de nauwkeurigheid van deze online diensten toch erg twijfelachtig wordt. Zo blijkt dat de schattingsresultaten voor eenzelfde woning aanzienlijk uiteenlopen voor de verschillende online diensten. Om klaarheid te scheppen rond de nauwkeurigheid is een evaluatie van de online schattingsdiensten op de markt vereist. Teneinde de online schattingsdiensten degelijk te evalueren zouden ze kunnen worden getoetst aan hun wetenschappelijke onderbouwing en relevantie. De literatuur betreffende de waardebepaling van vastgoed is omvangrijk. Een synthese van de relevante parameters in de wetenschappelijke literatuur zou een basis kunnen vormen om deze online diensten een eerste maal te beoordelen. De vestiging van een wetenschappelijk onderbouwde online dienst op de markt die écht accuraat de verkoopwaarde van vastgoed bepaalt heeft enkele interessante opportuniteiten op de huidige markt. Met een wetenschappelijke onderbouwing, een substantiële database of warehouse met relevante vergelijkingspunten en state-of-the-art data mining technieken zou deze online dienst zich kunnen onderscheiden van de huidige spelers op de markt. Deze ambitie moet echter wel worden bevestigd door een voldoende grote vraag op de markt naar een dergelijke online schattingsdienst. Deze masterproef analyseert het huidige aanbod op de markt van online schattingsdiensten en kwantificeert de vraag naar een wetenschappelijk onderbouwde online dienst. Er kan dus gesproken worden van een marktstudie. Alvorens het aanbod kan beoordeeld worden moet er in de literatuur worden nagegaan welke parameters reeds als relevant werden aangeduid die de verkoopwaarde van een woning drijven. De gevonden parameters kunnen vervolgens worden getoetst aan de online diensten op de markt om zo te 4

19 evalueren in welke mate ze hun berekeningen baseren op deze relevante parameters en een eerste stap zetten tot een wetenschappelijke onderbouwing. Dit zal een eerste beeld vormen over de kwaliteit en nauwkeurigheid van de online dienst in kwestie. Tot slot wordt de vraag op de Vlaamse markt naar een wetenschappelijk onderbouwde online dienst gekwantificeerd, zowel voor particulieren als ondernemingen actief in de vastgoedsector. Het moet tevens een beeld geven hoeveel ze bereid zijn te betalen voor een dergelijke online dienst. Samenvattend zal deze masterproef drie onderzoeksvragen bevatten: Onderzoeksvraag 1 Welke parameters drijven de verkoopwaarde van een woning? Onderzoeksvraag 2 In welke mate nemen de online schattingsdiensten op de markt de parameters op die uit onderzoeksvraag 1 relevant bleken te zijn? Onderzoeksvraag 3 Wat is de vraag naar een wetenschappelijk onderbouwde online dienst op de Vlaamse markt? 5

20 2 Methodes Om de onderzoeksvragen te beantwoorden wordt er een literatuur-, aanboden vraagstudie uitgevoerd om respectievelijk onderzoeksvraag 1, 2 en 3 te beantwoorden. Een literatuurstudie laat toe alle relevante parameters in de wetenschappelijke literatuur te identificeren die de verkoopwaarde van een woning drijven. Een aanbodstudie bestudeert de online schattingsdiensten op de markt en evalueert hun aangeboden diensten op basis van de gevonden parameters uit de literatuurstudie. Een vraagstudie gaat de vraag na voor een wetenschappelijk onderbouwde online schattingsdienst op de Vlaamse markt en brengt tevens de marktprijs in kaart. 2.1 Literatuurstudie Het identificeren van de relevante parameters die de verkoopwaarde van een residentiële woning drijven gebeurt door een uitgebreide literatuurstudie, om zo alle drijvers op te lijsten die in eerdere empirische studies reeds relevant bleken te zijn. Met relevant wordt bedoeld dat de parameters in de regressieanalyse van een gegeven studie als significant werden aangeduid. Ongeveer 40 empirische studies werden bestudeerd, geanalyseerd en vergeleken. Doorgaans hanteren ze het hedonisch prijsmodel om de invloed van individuele karakteristieken op de waarde van de woning na te gaan. De empirische studies zijn complex te vergelijken, ze definiëren en meten parameters en variabelen vaak op een andere manier waardoor een nauwkeurige en correcte interpretatie vereist is bij deze literatuurstudie. Er worden vijf categorieën van kenmerken onderscheiden die ook vaak in de literatuur worden gebruikt. Het betreft kenmerken met betrekking tot structuur, toegankelijkheid, buurt, omgeving en leefmilieu. Deze literatuurstudie moet resulteren in een raamwerk waarin de verschillende parameters worden opgesomd volgens bovengenoemde categorieën en waarin 6

21 de aard van de relatie, d.i. positief of negatief, wordt weergegeven die consistent te vinden was overheen de empirische studies. 2.2 Aanbodstudie In een aanbodstudie kan het raamwerk worden getoetst aan de online schattingsdiensten reeds actief op de markt. Op die manier kan worden nagegaan in welke mate ze rekening houden met de relevante drijvers, opgesomd in het raamwerk, en die opnemen in hun berekeningen. Op deze onderbouwde manier kan er een eerste beeld worden gevormd van de kwaliteit en nauwkeurigheid van een gegeven online dienst. Zowel Belgische als internationale online diensten worden opgenomen in deze aanbodstudie. Het betreft online schattingsdiensten die de verkoopwaarde van een residentiële woning schatten a.d.h.v. het invoegen van een aantal parameters door de gebruiker zelf. De aanbodstudie bevat zeven Belgische en zes internationale diensten. Online diensten, zoals het Noord-Amerikaanse Zillow en het Belgische BillionHomes, worden niet in deze aanbodstudie opgenomen. Dergelijke diensten bepalen de verkoopwaarde van een woning op basis van beschikbare, openbare data. Er wordt echter niet aan de gebruiker gevraagd om parameters in te vullen om vervolgens een schatting te maken. Indien de gebruiker kan bewijzen dat hij eigenaar is van een woning, kan hij wel informatie over de desbetreffende woning toevoegen. Door dergelijke mogelijkheid beweren deze online diensten in staat te zijn om een nog nauwkeurigere waarde te bepalen. Het is echter onduidelijk welke parameters ze werkelijk gebruiken in hun berekeningen, bijgevolg worden ze niet opgenomen in deze aanbodstudie. Zoals eerder vermeld bevat het raamwerk vijf categorieën van kenmerken. Niet alle vijf kunnen echter worden aangewend om het huidige aanbod de evalueren. Het is onduidelijk hoe een online schattingsdienst de toegankelijkheids-, buurt-, omgevings- en leefmilieukarakteristieken bepaald. 7

22 Er kan enkel worden nagegaan of de dienst naar de locatie, d.i. adres of postcode, vraagt. Er wordt vanuit gegaan dat ze de locatie vervolgens gebruikt om deze kenmerken te gaan bepalen. Kortom worden enkel de structurele karakteristieken samen met de locatie, kwaliteit van omgeving, uitzicht en schatting door de eigenaar gebruikt om het aanbod te beoordelen. 2.3 Vraagstudie Een vraagstudie heeft tot doel de interesse in een wetenschappelijk onderbouwde online dienst na te vragen en dient tevens een eerste beeld te vormen van de marktprijs. De vraagstudie bestaat erin om bevragingen af te nemen bij een steekproef van enerzijds particulieren en anderzijds ondernemingen actief in de vastgoedsector. De doelgroepen zijn met name de particulieren, notarissen, landmeters, vastgoedmakelaars en ondernemingen actief in de ontwikkeling of het beheer van vastgoed. Voor elk van deze personen werd een afzonderlijke enquête opgesteld, op deze manier kunnen de bevragingen gericht worden verstuurd. Voor de particulieren is deze online dienst een substituut voor een schattingsverslag door een schatter. Voor professionals kan deze dienst een ondersteuning vormen voor hun huidige dienstverlening. Voor het opstellen, publiceren en verwerken van de enquêtes wordt gebruik gemaakt van Qualtrics. Deze webapplicatie wordt ter beschikking gesteld door Hogeschool Gent. 8

23 In de versie voor particulieren wordt bovenaan de enquête een beschrijving van de online dienst vermeld. Dit verschilt van de enquêtes voor professionals waar de beschrijving wordt weggelaten en in de wordt geplaatst. De beschrijving is de volgende: Universiteit Gent en Hogeschool Gent ontwikkelen een hoogstaande online dienst om de marktwaarde van een woning te bepalen. Deze dienst biedt u een wetenschappelijk onderbouwd rapport ter ondersteuning van het (ver)kopen, (ver)huren of bouwen van uw woning. Om de interesse voor dergelijke dienst te kwantificeren, hadden we u graag twee vragen gesteld. Vervolgens worden twee vragen gesteld. In de eerste vraag wordt er gepeild naar de interesse in een waardebepaling van ofwel een huurwaarde, verkoopwaarde of bouwkost van een woning. Een tweede vraag gaat na hoeveel ze bereid zijn te betalen voor de waardebepaling die ze in vraag 1 hebben aangeduid. Op het einde van de enquête wordt er de mogelijkheid gegeven om een adres in te geven, om op de hoogte te blijven van verdere ontwikkelingen van de online dienst. Op die manier wordt er een contactlijst opgebouwd die in de toekomst kan worden gebruikt. De particuliere versie van de enquête is in de appendix toegevoegd. In de versie voor professionals wordt, zoals eerder vermeld, de beschrijving verplaatst naar de en wordt ze licht aangepast. De beschrijving is de volgende: Universiteit Gent en Hogeschool Gent ontwikkelen een hoogstaande online dienst om de marktwaarde van een woning te bepalen. Ter ondersteuning van het (ver)kopen, (ver)huren of bouwen van woningen, biedt deze dienst u een wetenschappelijk onderbouwd rapport met relevante ijkpunten en mogelijkheden om te brandmerken naar uw klanten toe. Verder wordt er in de enquête drie vragen gesteld. De eerste twee vragen zijn identiek aan de particuliere versie. Een derde vraag wil suggesties verzamelen 9

24 om de online dienst uit te breiden om een nog betere ondersteuning te bieden. Op het einde wordt ook de mogelijkheid geboden om een adres na te laten. De enquête voor professionals is in de appendix toegevoegd. Om de particulieren te bereiken wordt de enquête verstuurd naar het brede publiek d.m.v. fora, sociale media, naar o.a. personeel van Hogeschool Gent, en dergelijke. De contactlijst van landmeter-experten en notarissen bestaat respectievelijk uit 1796 en 835 adressen. Vastgoedmakelaars en ondernemingen actief in de ontwikkeling of het beheer van vastgoed worden bereikt door alumni en contacten van de vakgroep Makelaardij & Landmeten te en. De contactlijst bestaat uit 695 adressen. Het is onbekend hoeveel personen daarvan vastgoedmakelaars zijn of ondernemingen actief in beheer of ontwikkeling van vastgoed. 10

25 3 Resultaten en discussies Allereerst worden de drijvers van de verkoopwaarde van een woning in kaart gebracht die in de wetenschappelijke literatuur reeds zijn vastgesteld. Dit gebeurt door een uitgebreide literatuurstudie. Vervolgens worden de geïdentificeerde drijvers vergeleken met de gehanteerde parameters van de online schattingsdiensten op de markt. Dit vormt de basis van een evaluatie van het huidige aanbod op de markt. Tot slot wordt in een vraagstudie de vraag naar een wetenschappelijk onderbouwde online dienst gekwantificeerd en de gewenste marktprijs weergegeven. 3.1 Drijvers van de verkoopwaarde Onderzoek op het gebied van waardebepaling van vastgoed is omvangrijk. Sinds de jaren zeventig werden er talrijke studies gevoerd in verschillende landen en steden waarbij er verscheidene methoden werden gehanteerd en vergeleken, waarbij ook parameters werden geïdentificeerd. Met de komst van informatiesystemen, zoals onder meer geografische informatiesystemen (GIS), kan er een grotere variëteit aan data worden opgeslagen en kunnen er grondigere analyses gebeuren aan een relatief lagere kostprijs dan voorheen. Dit zorgde ervoor dat dit onderzoeksgebied nog groter werd. Naast de methoden die schatters vandaag gebruiken hebben modelmatige waardebepalingen hun plaats in de vastgoedsector gevonden. Ze laten toe om op een objectieve manier efficiënt en goedkoop schattingen uit te voeren. Ook in de wetenschappelijke literatuur maken onderzoekers doorgaans gebruik van dergelijke modellen om te achterhalen welke individuele componenten van een woning de waarde van een woning bepalen. Een veelgebruikt model is het hedonisch prijsmodel. 11

26 Het hedonisch prijsmodel zou zijn oorsprong vinden in een studie door Court in 1939 (9). Rosen (10) en Lancaster (11) zouden later dit prijsmodel theoretisch gaan funderen. Het hedonisch prijsmodel gaat uit van het principe dat de waarde van heterogene goederen bepaald wordt door de karakteristieken van deze goederen. Een residentiële woning is een voorbeeld van een heterogeen goed. Een woning kan gezien worden als een bundel van karakteristieken of kenmerken, elk kenmerk heeft een eigen impliciete waardering of eigen impliciete prijs. De theorie stelt dat de som van de waarderingen van alle kenmerken de waarde van een residentiële woning weerspiegelt. Bij een hedonische waardebepaling worden doorgaans meerdere categorieën karakteristieken of kenmerken van de woning opgenomen in het prijsmodel (1) (9) (12) (13) (14) (15) (16) (17). Het betreft niet alleen variabelen met betrekking tot de structuur van de woning, maar ook variabelen betreffende toegankelijkheid of bereikbaarheid, buurt (socio-economisch en demografisch), omgeving en leefmilieu. De hedonische prijsfunctie is immers sterk afhankelijk van de ruimte, dit wordt spatial dependency genoemd (18). De markt wordt daarom best opgedeeld in gesegmenteerde submarkten met elk hun unieke, hedonische prijsfunctie, op die manier houdt men rekening met spatial dependency (1). Het hedonisch prijsmodel wordt veelal gerealiseerd door regressieanalyse, meer bepaald meervoudige regressie (1), waarbij de afhankelijke variabele de verkoopwaarde van de residentiële woning is en de onafhankelijke variabelen de karakteristieken van de woning representeren en dus de determinanten van de verkoopwaarde zijn. In een regressieanalyse kan o.a. worden getoetst of de onafhankelijke variabelen al dan niet een significante impact hebben op de afhankelijke variabele, en of deze impact positief of negatief is. De functionele vorm van de meervoudige regressie kan lineair of niet-lineair (bijvoorbeeld semi-loglineair of loglineair) zijn (9). Hierna worden de relevante parameters uit de literatuur per categorie besproken. Met relevant wordt bedoeld dat de 12

27 variabelen in de regressieanalyse van de studie als significant werden aangeduid. In een eerdere studie (12) werd reeds een synthese gemaakt van de parameters die in de literatuur al dan niet relevant bleken te zijn. Sirmans et al. (12) analyseerden hedonische prijsmodellen van meer dan 125 empirische studies en merkten dat er doorheen de literatuur, betreffende de waardering van residentieel vastgoed, veel tegenspraak bestaat. Voor bepaalde parameters wordt vaak een verschillende significantie of teken gevonden, zelfs voor de voornaamste parameters. Zietz et al. (19) wijten sommige discrepanties aan het feit dat bepaalde kenmerken niet gelijkwaardig worden gewaardeerd voor bepaalde huisprijsniveaus. Kopers van dure woningen waarderen bepaalde karakteristieken anders dan kopers van goedkopere woningen. Ze pasten kwantielregressie toe om deze stelling te ondersteunen. Dit type regressie laat toe om veranderingen in de afhankelijke variabele (huisprijs) na te gaan op verschillende punten in de distributie van de huisprijs (huisprijsniveaus) als gevolg van een verandering van een onafhankelijke variabele. Zietz et al. (19) vonden dat de relatie tussen de waarde van een woning en de parameters in het hedonisch prijsmodel verandert overheen de verschillende huisprijsniveaus. De bespreking van de parameters in kwestie komt doorheen de literatuurstudie aan bod. 13

28 3.1.1 Structurele karakteristieken De structurele karakteristieken van een residentiële woning zijn de fysieke kenmerken van deze woning. De meeste studies handelend over hedonische waardebepaling van residentieel vastgoed nemen deze karakteristieken het eerst op in hun hedonisch prijsmodel. Logisch, het zijn de kenmerken die de grondslag vormen van de waarde van een woning. Malpezzi (9) wijst aan dat veel studies suggereren om minstens volgende structurele kenmerken in een dataset te voorzien: aantal kamers volgens type, vloeroppervlakte van de woning, type woning (duplex, alleenstaand, appartement, bungalow, en dergelijke), type verwarming en koeling, ouderdom van de woning, andere structurele kenmerken zoals een haard, garage, kelder, etc., bouwmateriaal en de kwaliteit van afwerking. De meest significante variabele is steeds de vloeroppervlakte van een woning. In elke studie wordt deze parameter het eerst opgenomen in het hedonisch prijsmodel en is hij steeds significant en positief gerelateerd aan de waarde van een residentiële woning (12) (13) (14) (16) (17) (19) (20) (21) (22) (23) (24) (25) (26). Met vloeroppervlakte wordt de oppervlakte bedoeld die als bewoonbaar wordt beschouwd. Naast vloeroppervlakte is oppervlakte van het perceel, ook kaveloppervlakte genoemd, in de meeste studies een significante variabele die een positieve invloed heeft op de waarde van een woning (18) (12) (13) (14) (17) (19) (22) (25) (26). Niet alle studies nemen echter deze parameter op in hun regressieanalyse. Wilhelmsson (23) vond daarentegen geen significantie voor deze variabele. Het aantal kamers is een andere belangrijke parameter en is significant en positief gerelateerd aan de waarde van een woning (18) (21) (23). Bond et al. (22) voegden het aantal kamers, meer bepaald slaapkamers en badkamers, samen met vloeroppervlakte wegens hoge correlatie tussen beide. Vele studies splitsen het aantal kamers op per type, zo is het aantal badkamers een veel opgenomen variabele (12) (14) (19) (20) (24) (25). Hetzelfde geldt voor het 14

29 aantal slaapkamers (14) (24) (25) en toiletten (13) (24). Sirmans et al. (12) vonden een positieve coëfficiënt in de meerderheid van de studies maar in enkele studies dook er een negatief resultaat op. Zietz et al. (19) bekeken dit nader met kwantielregressie en constateerden dat het aantal slaapkamers enkel significant is in de lage en middelhoge prijsniveaus van woningen. Een bijkomende slaapkamer in een dure woning heeft een lagere marginale waarde dan bij een goedkopere woning. Een Belgische studie (24) construeerde een hedonische prijsindex met enkel structurele kenmerken, het aantal kamers werd hier opgesplitst per type, voor het aantal eetkamers, zitkamers, leefkamers en keukens werd geen significantie vastgesteld. Netto (27) publiceerde welk percentage elementen het belangrijkst zijn bij de prijsbepaling van woningen, op basis van onderzoek door KU Leuven. De grootte van het huis verklaart 32,4 procent van de variantie van de prijs. Grootte was een hoofdcategorie in het Leuvense onderzoek waarin vloeroppervlakte, kaveloppervlakte, terras, aantal kamers en garage in vervat zaten. Ouderdom van een woning heeft een negatieve impact op de waarde van een woning (18) (12) (16) (17) (19) (20) (23) (24) (26). Een oudere woning heeft een lagere waardering dan een nieuwe. Wilhelmsson (23) wijst er echter op dat woningen ouder dan 40 jaar stijgen in waarde door het vintage effect door hun charme, exclusiviteit en kwaliteit van constructie. Ouderdom werd bij Armstrong en Rodriguez (14) als insignificant beschouwd, althans voor lineaire en semi-loglineaire regressie. Bij een dubbel-loglineaire regressie vertoonde ouderdom wel een significantie. Des Rosiers et al. (13) maakten een onderscheid tussen schijnbare ouderdom en werkelijke ouderdom van een woning. Zij constateerden dat de schijnbare ouderdom een grotere significantie vertoont dan de werkelijke ouderdom, beiden negatief gerelateerd aan de waarde van een woning. Decoster en De Swerdt (24) zijn één van de weinigen die het type woning als variabele opnemen in hun regressieanalyse. Als Belgische studie merkten ze dat 15

30 een alleenstaande of vrijstaande woning het meest geprefereerde type woning is bij de Belgen. In hun studie namen ze dit type als referentiepunt voor alle andere typen. Ze stelden vast dat de overige typen woningen, zijnde half-open en gesloten bebouwing, een significante lagere waarde hebben vergeleken met alleenstaande woningen. Haider en Miller (28) en Brounen en Kok (29) constateerden dezelfde significantie, waarbij een alleenstaande woning een hogere waarde vertoonde. Ook andere structurele kenmerken zoals kelder, garage, haard en zwembad hebben in veel studies een significante en positieve invloed op de waarde van een residentiële woning. Het beschikken over een kelder heeft volgens Palmquist (20) en Sirmans et al. (12) een significante meerwaarde op de waarde van een woning. Ook Des Rosiers et al. (13) constateerden deze significantie, zij maakten een onderscheid tussen een afgewerkte en half-afgewerkte kelder. Beide hebben een significant en positief verband met de waarde van een woning. Bij een afgewerkte kelder is deze impact logischerwijs groter. Zietz et al. (19) en Bond et al. (22) bevonden daarentegen geen significantie voor de aanwezigheid van een kelder. Bond et al. (22) constateerden voor weinig structurele kenmerken significantie in hun onderzoek. Deze studie wou de impact van een uitzicht op Lake Erie, d.i. een meer in het noorden van de Verenigde Staten, nagaan op de waarde van residentiële woningen. De data die werd gebruikt bestond uit amper 190 werkelijke verkooptransacties van de afgelopen dertig maanden. Deze dataset is vergeleken met andere studies echter beperkt. De resultaten van het onderzoek hebben meer relevantie bij de bespreking van de omgevingsvariabelen in paragraaf 0. Een garage heeft ook een significante positieve invloed op de waarde van een woning (12) (17) (24). Palmquist (20), Cebula (25), Sirmans et al. (12) en Zietz et al. (19) vonden in het bijzonder dat het aantal parkeerplaatsen in een garage of carport evenwel positief en significant gerelateerd zijn aan de waarde van een woning. Een garage afgescheiden van de woning heeft volgens Des Rosiers et al. (13) een significante positieve impact, maar is deze impact kleiner dan een 16

31 garage ingesloten in de woning. Daartegenover stelde Palmquist (20) vast dat een afgescheiden garage een negatieve significante invloed heeft. Bourassa et al. (26) merkten een kleine significante positieve invloed op de waarde van een woning wanneer die parkeerplaatsen had die niet op straat waren gelegen (offstreet). Het aantal haarden bleek in meerdere studies ook een statistisch significante invloed te hebben. Eén of meerdere haarden in een woning doen de waarde stijgen (12) (13) (17) (20) (28) (23). Palmquist (20), Selim (21), Haider en Miller (28), Sirmans (12) en Des Rosiers et al. (13) bevestigen dat de aanwezigheid van een zwembad de waarde van een woning significant en positief beïnvloedt. Zietz et al. (19) stelden de significantie enkel vast bij laag geprijsde woningen. Des Rosiers et al. (13) en Cebula (25) zagen een significant en positief verband tussen het aantal verdiepingen en de waarde van een residentiële woning. Haider en Miller (28) merkten dat een woning met drie verdiepingen (three story house) een positieve invloed heeft op de waarde van een woning. Sirmans et al. (12) bevonden een tegenstrijdig resultaat in de literatuur. Zeven studies bleken een negatieve invloed te merken, vier studies vonden een positieve invloed. Wilhelmsson (23) ging de relatie na tussen de mate van onderhoud van een woning en de waarde van een woning. Beter onderhoud wijst immers op een lagere waardevermindering of afschrijving van de woning doorheen de tijd. Eigenaars werden ondervraagd naar de structurele kenmerken om zo onderhoudskenmerken te achterhalen. Er werd getoetst naar het onderhoud binnenshuis en buitenshuis. Binnenshuis werden meer bepaald de reparaties nagegaan met betrekking tot elektriciteit, keuken en wasplaats. Buitenshuis werd de reparaties met betrekking tot afvoer en riolering nagegaan. Het onderzoek vond dat de afschrijving van een woning opmerkelijk lager is in geval van een goed onderhouden woning. Algemeen kan men stellen dat een goed onderhouden woning 10% minder waard is dan een nieuwe woning, waar een 17

32 slecht onderhouden woning 23% lager is gewaardeerd dan een nieuwe woning. De mate van onderhoud is dus significant positief gerelateerd aan de waarde van een woning, meer bepaald heeft het upgraden van de keuken en het opknappen van de afvoer of riolering de grootste impact op de waarde van een woning. Brounen en Kok (29) constateerden een gelijkaardige significantie voor het onderhoud buitenshuis. Een goed onderhouden huis aan de buitenkant geniet van een hogere waarde. Ook Andersson (16) stelde dezelfde significantie vast. Hij nam de onderhoudskosten van een appartementsgebouw op in zijn hedonisch model. Deze kost wordt geheven om het hele gebouw, de gemeenschappelijke voorzieningen, te onderhouden. Een beter onderhoud leidt tot hogere kwaliteit van deze voorzieningen en leidt op zijn beurt tot een hogere kwaliteit van de individuele appartementen. In de regressie bleek dat deze onderhoudskosten een zeer significante, positieve impact hadden op de waarde van het appartement. Palmquist (20), Haider en Miller (28) en Sirmans et al. (12) bevestigen de significantie van een koelingsysteem of airco. Een centraal aircosysteem of een wandairco hebben een positieve invloed op de waarde van een woning, waarbij een centraal systeem een grotere impact heeft. Levitt en Syverson (30) kwamen tot hetzelfde resultaat. Zietz et al. (19) vonden enkel significantie voor een elektrische airco. Bond et al. (22) vond weliswaar geen significantie. Selim (21), Peterson en Flanagan (31), Levitt en Syverson (30), Zietz et al. (19) en Des Rosiers et al. (13) namen het soort bouw- of constructiemateriaal op in hun regressieanalyse en constateerden dat ze een significante impact hadden op de waarde van een woning. Armstrong en Rodriguez (14) en Levitt en Syverson (30) bevonden tevens dat de stijl van architectuur een significante invloed heeft op de waarde van een woning. Decoster en De Swerdt (24) bevestigen dat het beschikken over een tuin bij Belgische woningen een significante en positieve impact heeft op de waardering van een woning. Ook Sirmans et al. (12) vonden deze positieve relatie. 18

33 Daarnaast bevonden Sirmans et al. (12) dat er consistent overheen studies een positieve significante invloed te merken is voor de aanwezigheid van bomen in de omgeving van de woning. Des Rosiers et al. (13), Sirmans et al. (12) en Cebula (25) merkten dat een terras eveneens een positieve impact heeft op de waarde van een woning. Hetzelfde geldt voor een eigen binnenplaats (25). Zietz et al. (19) vonden daarentegen geen significantie voor een terras. De kwaliteit van een huis als variabele werd in meerdere studies ook als statistisch significante aangemerkt. De kwaliteit wordt veelal nagegaan door een vragenlijst waarop een aantal attributen worden beoordeeld. De kwaliteit van een huis is positief gerelateerd aan de waarde van een woning (18) (13) (23). Des Rosiers et al. (13) stelden bovendien vast dat een goede dakkwaliteit en vloerkwaliteit de waarde van een woning positief beïnvloeden. Een slechte kwaliteit van het plafond heeft een negatieve invloed op de waarde. Ook Bourassa et al. (26) constateerden significantie voor zowel goede als slechte kwaliteit van het dak en de muren. Zietz et al. (19) constateerden een sterke significantie voor vloeren afgewerkt in tegels of parket. Beide hebben een positieve invloed op de waarde van een woning. Din et al. (32) namen de kwaliteit op van de constructie, d.i. bouwkwaliteit, in hun regressieanalyse en zagen een significante invloed op de waarde van een woning, dit in tegenstelling tot Bond et al. (22). Des Rosiers et al. (13) stelden een significante negatieve impact op de waarde van een woning vast bij een beperkte lichtinval binnenshuis. Ook Jim en Chen (33) kwamen tot deze relatie. Zij namen de windoriëntaties van de ramen van een woning op in hun hedonisch prijsmodel, zo zullen woningen met zowel een zuidwaarts als noordwaarts raam de voorkeur hebben. Zij stelden dat deze variabele de hoeveelheid lichtinval, het binnenshuis klimaat en het verbruik van de airco bepaalt. 19

34 Wilhelmsson (23) stelde vast dat de afstand van de woning tot de straat een significante en positieve impact heeft op de waarde van een woning. Een woning dicht bij de straat gelegen wordt lager gewaardeerd. Walls et al. (34) onderzochten de invloed van energiezuinigheid van een woning op de waarde van een woning. Ze bevonden dat woningen met een energiecertificaat gebouwd tussen 1995 en 2006 een statistische significante impact hebben op de waarde van residentiële woningen. Energiecertificering getuigd van een energiezuinigheid en zou voor deze woningen resulteren in een stijging van de waarde. Energiecertificaten van woningen gebouwd na 2006 hebben geen significante invloed op de waarde. Dit zou komen omdat nieuwe woningen in het algemeen energiezuinig worden door strengere regelgeving, een certificaat biedt immers geen meerwaarde meer. Een Nederlandse studie (29) kwam tot hetzelfde resultaat. Groene energieprestatiecertificaten (EPC), dit zijn A-, B- en C-labels, hebben een significante positieve invloed op de waarde van een woning. Het E-label heeft geen significantie, en het F- en G- label hebben een significante negatieve impact op de waarde. In het bijzonder hadden een centrale verwarming en een goede isolatie significante en positieve invloeden op de waarde van een woning. Sirmans et al. (12) vinden eveneens dat een centrale verwarming en luchtverwarming de voorkeur hebben, verwarming op gas zou een negatief effect hebben op de waarde van een woning. Zonnepanelen hebben een positieve invloed op de verkoopwaarde van woningen (35) (36). Oudere PV-systemen resulteren in een lagere meerwaarde vergeleken met nieuwe PV-systemen (35). Dastrup et al. (36) merkten dat deze meerwaarde hoger is in straten waar er nauwelijks woningen met zonnepanelen zijn, en lager in straten waar er minstens twee woningen met zonnepanelen gesitueerd zijn. Ook Netto (27) stelt dat de kopers zich meer bewust worden van de noodzaak aan betere isolatie om zo de energiekosten te drukken. Ze zijn dan ook bereid om meer te betalen als een woning een lage EPC-score behaalt. In tabel 1 wordt een overzicht gegeven van de structurele karakteristieken die een invloed hebben op de waarde van een woning. 20

35 Tabel 1 Structurele karakteristieken Parameter Teken Vloeroppervlakte + Kaveloppervlakte + Aantal kamers + Badkamers + Slaapkamers + Toiletten + Ouderdom - Type woning Vrijstaand (ref.) + Half-open - Gesloten - Kelder + Garage + Aantal parkeerplaatsen in garage of carport + Afgescheiden garage -/+ Parkeerplaatsen niet op straat + Haard + Zwembad + Aantal verdiepingen -/+ Mate van onderhoud + Binnen + Upgrade keuken + Opknappen afvoer/riolering + Buiten + Airco + Centraal systeem + Aan wand + Elektrisch + Bouwmateriaal -/+ Stijl van architectuur -/+ Tuin + Bomen + Terras + Binnenplaats + 21

36 Tabel 1 (vervolg) Structurele karakteristieken Parameter Teken Opmerking Kwaliteit + Dakkwaliteit + Kwaliteit muren Goede vloerkwaliteit + Slechte kwaliteit plafond - Vloer in tegels + Vloer in parket + Bouwkwaliteit + Lichtinval + Windoriëntaties van ramen -/+ Afstand tot straat + Energiezuinigheid Energieprestatiecertificaat (EPC) + Hoog label (A of B) = lage EPCwaarde Centrale verwarming + Luchtverwarming + Verwarming op gas - Isolatie + Zonnepanelen (PV-panelen) + Ouderdom PV systeem - Negatief effect op meerwaarde Woningen in straat met PV-panelen - Negatief effect op meerwaarde 22

37 3.1.2 Toegankelijkheidskarakteristieken De kenmerken van de woning ten opzichte van toegankelijkheid of bereikbaarheid tot openbaar vervoer, stadscentrum, openbare voorzieningen, enz. worden de toegankelijkheidskarakteristieken genoemd. Toegankelijkheid wordt gezien als de mogelijkheden van een individu om te reizen en deel te nemen aan activiteiten in zijn directe omgeving (13). Een woning met bijvoorbeeld een betere toegankelijkheid tot het stadscentrum zal de waarde van deze woning beïnvloeden. De toegankelijkheid kan dan slaan op de reistijd, maar ook op de mogelijkheden, zoals openbaar vervoer en een autosnelweg, om eenvoudig een locatie te bereiken. Een kenmerk dat in vele studies als primaire toegankelijkheidsvariabele wordt opgenomen in het hedonische prijsmodel is de afstand tot het stadscentrum (in het Engels afgekort tot CBD Central Business District) (28). In dit gebied is er een hoge concentratie van bedrijven, horeca, winkels, openbare voorzieningen, enz. De Standard urban economic theory stelt dat de afstand tot het stadscentrum de waarde van residentiële woningen beïnvloedt (17). Een kleine afstand, en dus een betere toegankelijkheid, betekent immers lagere verplaatsingskosten. De afstand tot het stadscentrum is dan ook een significante variabele in het hedonisch prijsmodel die de waarde van een woning negatief beïnvloedt (18) (15) (16) (19) (20) (28) (33). De waarde van een woning neemt af naarmate deze afstand groter wordt. Brasington en Hite (17) vonden daarentegen dat de afstand tot het stadscentrum in meer dan de helft van hun regressies een insignificante invloed had, dit kan betekenen dat deze variabele tegenwoordig minder belangrijk wordt omdat de werkgelegenheid zich meer verspreidt en minder centraliseert in de stadscentra. Sirmans et al. (12) stelden vast dat de afstand tot het stadscentrum overheen studies zowel negatief, positief als insignificant werd bevonden. Din et al. (32) vonden in het geheel geen significante relatie tussen afstand tot het stadscentrum en waarde van een woning. 23

38 De afstand tot winkelgelegenheden, zoals shopping centra, bleek in meerdere studies een significante variabele te zijn die de waarde van woningen negatief beïnvloedt (13) (28). Een grotere afstand resulteert in een lagere waarde. Din et al. (32) vonden geen significantie. Baranzini en Schaerer (15) en Des Rosiers et al. (13) stellen vast dat afstand tot de dichtstbijzijnde lagere en secundaire school een significante, positieve invloed heeft op de waarde van een woning. Des Rosiers et al. (13) vonden een significante, negatieve invloed voor de afstand tot hogeschool of universiteit. De impact in beide studies was echter klein. Din et al. (32) vonden geen significantie. De afstand tot snelwegen bleken in meerdere studies significant en positief gerelateerd te zijn met de waarde van woningen (13) (14) (19) (28). Een grotere afstand leidt tot een hogere waarde. Ook voor opritten tot snelwegen wordt er eenzelfde relatie gevonden. Dit kan te wijten zijn aan de negatieve externe effecten (negatieve externaliteiten) van een drukke snelweg, d.i. geluidshinder, luchtvervuiling, slechtere leefomgeving, enz. Baranzini en Schaerer (15) merkten dat de afstand tot openbaar vervoer een positieve, significante invloed heeft op de waarde van een woning. Een grotere afstand resulteert in een waardevermeerdering van een woning. Haider en Miller (28) daarentegen wezen dat de nabijheid van een metro wordt vertaald in een hogere waarde van een woning. Din et al. (32) vonden ook hier geen significantie. Armstrong en Rodriguez (14) onderzochten het effect van de nabijheid van een pendeltrein (commuter rail een trein of tram die suburbans verbindt met het stadscentrum) op de waarde van residentiële woningen. Met een dataset bestaande uit 1860 verkooptransacties van eengezinswoningen stelden ze een hedonisch prijsmodel op met allerlei toegankelijkheidsvariabelen. Ze merkten dat de lokale toegankelijkheid tot een pendeltrein voordelen biedt en een 24

39 impact heeft op de waarde van woningen. Deze lokale toegankelijkheid werd weergegeven door de reistijd met de auto tot het dichtstbijzijnde station (negatief), de aanwezigheid van één of meerdere stations binnen een gemeente (positief) en of er zich een station bevindt binnen een straal van een halve mijl (804m) rond de woning (positief). De negatieve externaliteiten van deze pendeltrein werden in deze studie ook in kaart gebracht, de resultaten worden bij de omgevingsvariabelen in paragraaf 0 besproken. Naast de toegankelijkheid die een pendeltrein biedt, werden ook andere toegankelijkheidsvariabelen gemeten. Zo heeft een langere reistijd met de auto tot het stadscentrum een negatieve impact op de waarde van een woning. Ook de afstand tot een (kleine) haven heeft een negatieve impact. Tabel 2 somt de significante kenmerken van de woning op met betrekking tot toegankelijkheid en bereikbaarheid. Tabel 2 Toegankelijkheidskarakteristieken Parameter Teken Afstand tot stadscentrum - Reistijd met auto tot stadscentrum - Afstand tot winkelgelegenheden - Afstand tot lagere en secundaire school + Afstand tot hogeschool of universiteit - Afstand tot snelwegen, en op- en afritten + Afstand tot openbaar vervoer + Afstand tot metro - Lokale toegankelijkheid pendeltrein + Reistijd met auto tot station - Eén of meerdere stations in gemeente + Station binnen een straal van ~800 meter + Afstand tot (kleine) haven - 25

40 3.1.3 Buurtkarakteristieken Een veelgebruikte uitspraak door deskundigen in de vastgoedsector is: Drie zaken bepalen de waarde van een woning: locatie, locatie en locatie. Hiermee beklemtonen ze dat de kenmerken van de buurt bepalend zijn voor de waarde van een residentiële woning. Kiel en Zabel (37) concludeerden dat individuen begaan zijn met de kwaliteit van hun omgeving bij de bereidheid tot betalen voor een bepaalde woning. Ze moedigen dan ook het gebruik van buurtvariabelen in een nauwkeurige hedonische waardebepaling aan. Ook Sirmans et al. (12) stelden vast dat de locatie in meerdere studies een significante variabele is, doorgaans weergegeven door de postcode. Met buurtvariabelen worden de socio-economische en demografische informatie over de buurt waar de woning is gesitueerd bedoeld. Een vroege studie (20) merkte dat het percentage van de populatie niet-blanken in een buurt een sterke, negatieve invloed heeft op de waardering van woningen. Brasington en Hite (17) en Zietz et al. (19) bevestigen dit. Ook het percentage van de populatie met een hogere opleiding bleek volgens Palmquist (20) een positieve impact te hebben. Deze variabele wordt meestal gebruikt als representatie van de buurtkwaliteit. Ook in andere studies is de scholingsgraad een goede indicator die een positieve invloed heeft op de waarde van woningen (13) (17). De schoolkwaliteit is een andere variabele die positief gerelateerd is tot de waardering van woningen (12) (14) (17). Dit wordt doorgaans gemeten door de slaagkansen of uitgaven per leerling. Het inkomensniveau in de buurt had in meerdere studies ook een significante, positieve invloed (14) (16) (17) (29) (37) (38). Kiel en Zabel (37) en Armstrong en Rodriguez (14) merkten dat de lokale eigendomsbelasting een sterke, negatieve invloed heeft op de waarde van woningen. Brasington en Hite (17) constateerden geen significantie voor deze variabele. 26

41 Brasington en Hite (17) vonden geen significantie voor de groei van de gemeenschapspopulatie. Wel vonden ze dat het percentage armoede in de buurt negatief gecorreleerd is met de waarde van woningen. Din et al. (32) zagen dat de sociale status, wat de woonkwaliteit representeert van de lokaal buurt, een significante parameter is die de waarde van een woning positief beïnvloedt. Haider en Miller (28) stelden een positieve correlatie vast tussen het percentage senioren in de buurt en de waarde van woningen. Het percentage nieuwe immigranten in de buurt zou volgens hen negatief gecorreleerd zijn met de waarde van woningen. Lynch en Rasmussen (39) en Sirmans et al. (12) bevonden een negatieve significante relatie tussen de criminaliteitsgraad in de buurt en de waarde van residentiële woningen. In Tabel 3 worden de relevante buurtkarakteristieken weergegeven die een impact hebben op de waarde van een woning. Tabel 3 Buurtkarakteristieken Parameter Teken Locatie (bv. postcode) -/+ % niet-blanken - % met hogere opleiding + Scholingsgraad + Schoolkwaliteit + Inkomensniveau + Lokale eigendomsbelasting - % armoede - Sociale status + % senioren + % nieuwe immigranten - Criminaliteitsgraad - 27

42 3.1.4 Omgevingskarakteristieken De kenmerken in de nabijheid van de woning die de aantrekkelijkheid en kwaliteit van de omgeving bepalen behoren tot de omgevingskarakteristieken. Groene gebieden in de omgeving en kwaliteit van uitzicht zijn voorbeelden van dergelijke kenmerken. Data met betrekking tot omgevingskenmerken zijn moeilijk te kwantificeren, ze zijn veelal gebaseerd op individuele beoordelingen en zijn bijgevolg subjectief (15). Met de komst van geografische informatiesystemen (GIS) zijn er al meer mogelijkheden om een meer precieze en objectieve waarde te kleven op dergelijke variabelen of kenmerken. Baranzini en Schaerer (15) duiden op een dergelijke mogelijkheid om nauwgezet de kwaliteit van de omgeving en zijn aantrekkelijkheid te meten a.d.h.v. GIS. Ze onderzochten uitvoerig de impact van de soort omgeving in de nabijheid (in oppervlakte) en het uitzicht erop. Ze concludeerden dat de opname van omgevingsvariabelen in het hedonisch prijsmodel bijdragen tot een betere en nauwkeurigere waardebepaling van een woning. Het uitzicht van een woning is een belangrijke variabele die veel invloed kan hebben op de waarde van een woning. Sirmans et al. (12) zagen dat een goed uitzicht in drie van de vier studies significant bleek te zijn. Indien de woning uitzicht heeft op of gelegen is aan een waterlichaam, zoals een rivier, een meer of de zee, dan heeft dit een significante positieve invloed op de waarde van een woning (15) (25) (33). Een voorbeeld is te vinden bij Bond et al. (22), zij merkten onder meer een substantiële, positieve impact op de waarde van een woning wanneer die een uitzicht had op Lake Erie, een meer in Noord-Amerika. Volgens Baranzini en Schaerer (15) kan een uitzicht op een waterlichaam resulteren in een 57 procent hogere waarde. Sirmans et al. (12) bevonden dat een uitzicht op en de locatie aan een meer steeds significant en positief is. Wilhelmsson (18) en Sirmans et al. (12) constateerden een positieve relatie tussen een uitzicht op zee en de waarde van een woning. Zietz et al. (19) stelden een positieve significante invloed vast voor een uitzicht op een berg of gebergte. 28

43 Ook het uitzicht op of de locatie aan een groen gebied heeft een significante en positieve invloed op de waarde van een woning (15) (25). Jim en Chen (33) bevestigen dat een uitzicht op groen gebied de waarde verhoogt, maar de nabijheid van bossen of andere groene gebieden hebben geen invloed op de waarde van woning. Nochtans werd er in een Europese studie door Tyrväinen en Miettinen (33) in 2000 bevonden dat toegankelijke groene gebieden in de nabijheid de waarde van een woning kunnen doen stijgen met zes procent. Een zelfde resultaat werd gevonden voor Noord-Amerikaanse steden in een onderzoek door Tajima (33) in Jim en Chen (33) wijten dit aan het feit dat het dichtstbijzijnd groen gebied in deze studie niet toegankelijk is voor inwoners, bijgevolg zijn ze ook niet bereid om hiervoor meer te betalen. Din et al. (32) stelden in een eerste model geen significantie vast voor het uitzicht op en afstand tot groen gebied. Dit werd kwantitatief gemeten. Wanneer ze echter de kwaliteit van de omgeving kwalitatief gaan meten a.d.h.v. ordinale variabelen merkten ze een significante en positieve invloed op de waarde van een woning. Verder zagen Baranzini en Schaerer (15) significantie voor de nabijheid van landbouwgebieden (positief), stedelijke parken (positief) en industriële gebieden (negatief). Met betrekking tot het uitzicht constateerden ze dat het uitzicht op bebouwd gebied, een stedelijk park en een industrieel gebied een negatieve invloed heeft op de waarde van een woning. Voor een uitzicht op landbouwgebied werd geen significantie vastgesteld. Het verkeer in de straat van de woning heeft een significante negatieve invloed op de waarde van een woning (14) (25). Een woning gelegen in een straat met druk verkeer zal een lagere waarde kennen. Jim en Chen (33) merkten geen significantie voor geluidshinder door het verkeer. Dit in tegenstelling tot een onderzoek door Luttik (33) dat concludeerde dat verkeerslawaai de waarde van een woning met vijf procent kan doen dalen. Deze insignificantie kan te wijten zijn aan de lage gevoeligheid van de subjecten in het onderzoek van Jim en Chen (33), zij zijn immers gewoon aan het lawaai en ondervinden geen last meer. 29

44 Strand en Vågnes (40) onderzochten de relatie tussen de waarde van woningen en de nabijheid van een spoorweg. Ze stelden vast dat dat er een sterke positieve relatie is wanneer woningen binnen een straal van 100 meter rond de spoorweg worden opgenomen in de regressieanalyse. Deze relatie is zwakker wanneer ook woningen buiten deze straal worden opgenomen. Armstrong en Rodriguez (14) bestudeerden naast de voordelen met betrekking tot toegankelijkheid die een pendeltrein biedt ook de negatieve externaliteiten van een spoorweg. Een dergelijke spoorweg wordt tevens gebruikt voor goederentreinen die voor de nodige hinder zorgen. De afstand tot een spoorweg heeft ook bij hen een significante, positieve invloed op de waarde van een woning. Cebula (25) bevond tevens dat woningen gelegen aan een plein of in een culde-sac een hogere waarde vertoonden. De nabijheid van een appartementsgebouw zou een negatieve invloed hebben. Woningen gelegen op de hoek van een straat had geen significantie. Tabel 4 somt de kenmerken van de omgeving op die de waarde van een woning mede bepalen. 30

45 Tabel 4 Omgevingskarakteristieken Parameter Teken Kwaliteit van omgeving (kwalitatief gemeten) + "Goed" uitzicht + Meer + Zee + Rivier + Berg of gebergte + Groen gebied + Bebouwd gebied - Stedelijk park - Industrieel gebied - Locatie aan Water + Groen gebied + Landbouwgebied + Stedelijk park + Industrieel gebied - Plein + In cul-de-sac + Appartementsgebouw - Verkeer in straat - Afstand tot spoorweg + 31

46 3.1.5 Leefmilieukarakteristieken De kenmerken met betrekking tot de kwaliteit van het milieu waar de woning is gesitueerd worden de leefmilieukarakteristieken genoemd. Bedrijven en consumenten worden zich steeds meer bewust van het belang van een duurzaam en gezond milieu. Een gezond milieu, zoals o.a. lage lucht-, water- en grondvervuiling, zal zich dan ook kapitaliseren in een hogere waarde van een woning. Brasington en Hite (17) onderzochten de impact van de lokale milieukwaliteit op de vastgoedprijzen. De afstand tot plaatsen waar er lucht-, water- en grondvervuiling zijn vastgesteld ten gevolge van een ondermaats waste management en het gevaar voor gezondheid of voor het milieu is bevestigd namen ze op in hun hedonisch prijsmodel. Ze constateerden dat de kwaliteit van het milieu een kleine, maar significante invloed heeft op de waarde van woningen. Een kleinere afstand tot een schadelijk milieugevaar resulteert in een lagere waarde. Boyle en Kiel (41) analyseerden meerdere studies die de relatie bestudeerden tussen de waarde van woningen en de afstand tot sites waar giftige afvalstoffen zijn gedumpt of reeds zijn verwijderd. Ze concludeerden dat de nabijheid of de zichtbaarheid van een dergelijke site een statistisch significante invloed heeft die de waarde van een woning negatief beïnvloedt. Hite et al. (42) bestudeerden de impact van de nabijheid van stortplaatsen op de waarde van residentiële woningen en stelden vast dat de afstand tot een stortplaats een significante variabele is die de waarde van een woning positief beïnvloedt. Ook Nelson et al. (43) constateerden deze positieve relatie en stelden dat woningen in een straal van vier kilometer rond de stortplaats een lagere waarde zullen kennen ten gevolge van deze stortplaats. De kwaliteit van het water heeft in verscheidene studies een positieve significante invloed op de waarde van residentiële woningen (41). De kwaliteit van de lucht is een complexe variabele. Het is onduidelijkheid wat de juiste manier is om de variabele te meten, ze is ook gevoelig voor de invloed van 32

47 andere variabelen. Vele studies constateerden een statistisch insignificant verband met de waarde van een woning (41). Beron et al. (44) en Zabel en Kiel (45) vonden een negatieve significantie voor de hoeveelheid fijn stof (smog) en ozon op de waarde van woningen. In tabel 5 worden de relevante leefmilieukarakteristieken opgesomd. Tabel 5 Leefmilieukarakteristieken Parameter Teken Afstand tot stortplaats + Waterkwaliteit + Luchtkwaliteit Hoeveelheid smog en ozon - Afstand tot vervuilde sites + 33

48 3.1.6 Schatting door de eigenaar De waardebepaling of schatting van een woning door zijn eigenaar is een eenvoudig te verzamelen bron van informatie. Door middel van bevragingen (American Housing Survey, huishoudbudgetonderzoek (BE), enz.) kan men gemakkelijk potentieel nauwkeurige waardebepalingen van residentiële woningen verzamelen. Uiteraard is deze informatie enkel nuttig wanneer die werkelijk accuraat is. Eerste studies op dit gebied (46) (47) vergeleken de schattingen van woningen door hun eigenaars met de schattingen door deskundigen. Kish en Lansing (46) merkten dat eigenaars hun woning met vier procent overschatten. Kain en Quigley (47) zagen dat eigenaars hun woning onderwaarderen met twee procent, hoewel deze onderwaardering statistisch insignificant was. Beide studies veronderstelden dat de geschatte waarde door een deskundige de werkelijke waarde van een woning voorstelde. Goodman en Ittner (48) vergeleken met de werkelijke verkoopprijs en bevonden dat de gemiddelde eigenaar in de Verenigde Staten de waarde van zijn woning zes procent hoger inschat. Kiel en Zabel (49) bevonden dat de gemiddelde eigenaar de waarde van zijn woning 5,1 procent hoger inschat dan de marktwaarde ervan. Nieuwe eigenaars overwaarden hun woning met 8,4 procent. Daarnaast zagen Goodman en Ittner (48) ook geen relatie tussen de schatting van de eigenaar en de kenmerken van het huis en de eigenaar. Kiel en Zabel (49) voegen daarbij dat ook typische omgevingskenmerken niet gerelateerd zijn aan de schattingen door eigenaars. Geconcludeerd stelt men dat de waardering van woningen door hun eigenaar een betrouwbare en bruikbare variabele is die bijdraagt tot een nauwkeurige waardebepaling van residentiële woningen (48) (49). 34

49 3.2 Aanbod van online waardebepalingen In een aanbodstudie wordt het huidige aanbod op de markt van online schattingsdiensten bestudeerd. Zowel op Belgisch als internationaal niveau worden online diensten geëvalueerd op basis van de resulterende parameters uit de literatuurstudie. Dit zal toelaten een eerste beeld te vormen over de nauwkeurigheid en kwaliteit van de desbetreffende online dienst Belgische markt Op de Belgische markt zijn er enkele online schattingsdiensten die de verkoopwaarde van residentiële woningen bepalen. In tabel 6 worden zeven Belgische diensten opgesomd en worden hun gehanteerde parameters vergeleken met het raamwerk van de literatuurstudie. De meerderheid van de online diensten in België bepaalt de waarde van een woning slechts op basis van de meest voornaamste parameters, dit zijn vloeroppervlakte, kaveloppervlakte, aantal slaapkamers, ouderdom, garage, kwaliteit en de locatie. Er kan duidelijk worden gesteld dat in vergelijking met het raamwerk dit ruim onvoldoende is om een nauwkeurige verkoopwaarde van een woning te bepalen. De wetenschappelijke onderbouwing en relevantie van deze diensten is dan ook ondermaats te noemen. Er zijn echter twee online diensten die zich duidelijk onderscheiden op de Belgische markt. I-Checker en Immoprice hanteren aanzienlijk meer parameters en zijn bijgevolg meer geavanceerd dan de overige online diensten. I-Checker is een betalende dienst voor particulieren waarvan de prijs per berekening varieert van 5 euro tot 15 euro. Als output wordt er een schattingsrapport gegenereerd met naast een waardebepaling ook informatie over energieprestatie, notariskosten, lening aflossing, vergelijkingspunten en omgeving. Ze werken samen met drie partners, namelijk Immochecker, Livios en SIGGIS. SIGGIS is een bedrijf gespecialiseerd in de integratie, aanpassing en onderhoud van Geografische Informatie Systemen (GIS), het is dan ook heel 35

50 waarschijnlijk dat I-Checker beroep doet op de diensten van SIGGIS om toegankelijkheids-, buurt-, omgevings- en leefmilieukarakteristieken te bepalen, ze vragen immers het adres van een woning bij het begin van een schatting. I-Checker houdt met heel wat parameters uit het raamwerk rekening, bijgevolg kan er worden gesteld dat deze dienst een eerste stap zet tot een wetenschappelijke onderbouwing en dat de nauwkeurigheid van hun schattingen alvast vertrouwenswaardiger is dan andere online diensten. Opmerkelijk is dat ze geen informatie vragen met betrekking tot het aantal kamers, badkamers, slaapkamers en toiletten. Deze parameters bleken echter in de literatuur een erg significante invloed te hebben op de waarde van een woning. Ook de kwaliteit van de woning wordt heel algemeen bevraagd. Voor elke verdieping wordt de afwerking gevraagd waarbij de antwoordmogelijkheden variëren van zeer bescheiden afwerking/ruwbouw tot zeer luxueuze afwerking. I-Checker houdt in ruime mate rekening met kenmerken betreffende energiezuinigheid. Er wordt echter niet gevraagd naar de EPC-waarde, volgens hen zou dit bepaalde energetische kenmerken van woningen over- of onderwaarderen t.o.v. de realiteit. Daarom vragen ze expliciet naar de kenmerkende bouwtechnische en energetische eigenschappen van het tijdperk waarin de woning gebouwd werd, op die manier kan dit worden vergeleken met de huidige bouwtechnische en energetische normen. Dit zou moeten leiden tot een correcte waardering. Zo vragen ze naar de isolatie van de muren, de vloer en het dak. Daarnaast vragen ze het type verwarming en koeling na. Ook de aanwezigheid van zonnepanelen betrekken ze in de berekening. Immoprice is tevens een betalende dienst voor zowel particulieren als bedrijven (banken, verzekeringsmaatschappijen, makelaars en dergelijke). De prijs per berekening bedraagt 25 euro, er is ook een gratis dienst waarbij enkel het waardevork wordt bepaald. Voor bedrijven zijn er verschillende prijsformules. 100 euro per maand voor maximaal 25 schattingen per maand is het duurste abonnement. Immoprice is partner met de bekende vastgoedsite Immoweb. De 36

51 diensten van Immoprice beperken zich momenteel nog tot het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Vlaams Brabant en Waals Brabant. In de toekomst wordt dit uitgebreid naar nadere belangrijke steden alvorens te ontwikkelen voor heel het grondgebied van België. Immoprice houdt, net zoals I-Checker, met heel wat parameters uit het raamwerk rekening. Er kan ook hier gesteld worden dat deze dienst een eerste stap zet tot een goede onderbouwing. In tegenstelling tot I-Checker vraagt Immoprice wel naar het aantal slaapkamers. Ook de kwaliteit van de woning wordt specifiek bepaald door naar de kwaliteit van het dak, de muren, de vloer en het plafond te vragen, dit bleek eveneens in de literatuur relevant te zijn. Met betrekking tot energiezuinigheid wordt de EPC-waarde en de aanwezigheid van zonnepanelen in de berekening opgenomen. Daarenboven is Immoprice de enige Belgische dienst die rekening houdt met de lichtinval, de kwaliteit van de omgeving en het uitzicht. Concluderend kan er worden gesteld dat Immoprice en I-Checker de meest geavanceerde online schattingsdiensten zijn die heersen op de Belgische markt. Naast de zwakke concurrenten is er geen gelijkwaardige concurrentie voor deze diensten te vinden in België. Immoprice houdt met een groter aantal parameters uit het raamwerk rekening dan I-Checker, maar I-Checker vraagt specifiek naar de kenmerken betreffende energiezuinigheid en niet enkel naar de EPC-waarde. Beide diensten komen echter nog enkele parameters uit het raamwerk tekort in hun berekeningen. Ze houden allebei geen rekening met het aantal badkamers, wat in de literatuur steeds als heel significante parameter resulteerde. Ook de stijl van architectuur en de afstand tot de straat ontbreken. En ze peilen niet naar de waarde van een woning volgens zijn eigenaar, dit doet immers geen enkele Belgische schattingsdienst. 37

52 3.2.2 Internationale markt Op de internationale markt zijn het aantal online diensten die de verkoopwaarde van een woning schatten a.d.h.v. ingegeven parameters door de gebruiker beperkt. Er zijn echter een groot aantal online schattingsdiensten die op een andere manier te werk gaan. Het Amerikaanse Zillow, het Britse Zoopla en de Belgische Billionhomes bepalen de waarde van woningen die te koop of te huur worden gesteld, daarnaast proberen ze ook een waarde te kleven op elke andere woning in de markt. Ze doen dit a.d.h.v. automated valuation models en halen informatie uit publieke databronnen. De nauwkeurigheid van een dergelijke schatting hangt sterk af van de hoeveelheid beschikbare informatie in deze publieke databronnen. Gebruikers van de online dienst kunnen daarom informatie over hun eigen woning toevoegen of bijwerken, op die manier is er meer informatie voorhanden om een nauwkeurigere waardebepaling te genereren. Aangezien het niet mogelijk is om te achterhalen welke parameters dergelijke diensten werkelijk hanteren in hun berekeningen kunnen ze niet worden getoetst aan het raamwerk. In tabel 7 worden internationale diensten opgesomd die a.d.h.v. opgegeven parameters door de gebruiker de waarde van een woning schatten. Het betreft één Nederlandse dienst (Vastgoedschatter), één Zwitserse Dienst (IAZI), één Duitse dienst (Immobilien Scout24) en drie Franse diensten (LaCoteImmo, Drimki en Meilleursagents). Opmerkelijk zijn er geen dergelijke online diensten in de Verenigde Staten te vinden. Alle Amerikaanse diensten baseren hun schatting op informatie uit publieke databronnen en vragen geen parameters van de woning rechtstreeks aan de gebruiker. Wellicht zijn de databronnen in de Verenigde Staten meer toegankelijk dan in Europa. Vastgoedschatter is de Nederlandse variant van de Belgische Immoreus, dat is niet enkel te merken aan de vormgeving van de website maar tevens aan de 38

53 parameters die ze hanteren. Beide online diensten gebruiken enkel de voornaamste parameters uit het raamwerk. In Frankrijk zijn er drie online diensten die behoorlijk wat parameters uit het raamwerk opnemen in hun berekeningen. LaCoteImmo presteert daarin het best. De gratis dienst houdt rekening met de voornaamste kenmerken van een woning en vraagt daarnaast uitvoerig naar de kenmerken met betrekking tot kwaliteit van een woning. Eveneens worden enkele kenmerken van energiezuinigheid alsook de kwaliteit van de omgeving opgenomen de schatting. Drimki en Meilleursagents zijn in mindere mate geavanceerd, ze vragen enkel de fundamentele kenmerken van een woning maar houden wel rekening met het aantal badkamers en het uitzicht, wat bij LaCoteImmo niet het geval was. Vergeleken met I-Checker en Immoprice houdt LaCoteImmo met minder parameters uit het raamwerk rekening, maar komt wel aardig in de buurt. De Zwitserse online schattingsdienst van IAZI AG is een heel beknopte dienst die met weinig parameters uit het raamwerk rekening houdt. Enkel de fundamentele kenmerken van een woning worden opgenomen. Parameters betreffende de kwaliteit worden heel oppervlakkig gemeten door een schaal van slecht tot zeer goed. Er wordt wel met de omgeving en het uitzicht rekening gehouden. Daarentegen is de Duitse Immobilien Scout24 een heel uitgebreide schattingsdienst. De gratis dienst neemt erg veel parameters uit het raamwerk op in hun berekening en is nagenoeg vergelijkbaar met I-Checker en Immoprice. Het ontbreekt echter nog het aantal kamers, het type woning, het onderhoud, de airco en het terras. Kenmerken met betrekking tot de kwaliteit van de woning, de omgeving en het uitzicht worden daarentegen uitvoerig bepaald. Op de internationale markt zijn er weinig online schattingsdiensten die gebruik maken van parameters die door de gebruiker worden ingevoerd om de waarde 39

54 van een woning te bepalen. De meest geavanceerde diensten die dit wel doen zijn de Franse LaCoteImmo en de Duitse Immobilien Scout24. Beiden nemen behoorlijk wat parameters uit het raamwerk op in hun berekeningen. De hoogstaande Belgische diensten, I-Checker en Immoprice, presteren toch net iets beter maar zijn dan ook betalend. Op de internationale markt is er geen enkele dienst die met onderhoud, airco en afstand tot straat rekening houdt. Ook een peiling naar de waarde van een woning volgens de eigenaar ontbreekt bij elke dienst. 40

55 Tabel 6 Evaluatie van online diensten in België Parameter I-Checker Immoprice Dinammo Immotron Immoreus Taxat Koopschatter Vloeroppervlakte Kaveloppervlakte Aantal kamers Badkamers Slaapkamers Toiletten Ouderdom Type woning Vrijstaand (ref.) Half-open Gesloten Kelder Garage Aantal parkeerplaatsen in garage of carport Afgescheiden garage Parkeerplaatsen niet op straat Haard Zwembad Aantal verdiepingen Mate van onderhoud Binnen 41

56 Tabel 6 (vervolg) Evaluatie van online diensten in België Parameter I-Checker Immoprice Dinammo Immotron Immoreus Taxat Koopschatter Upgrade keuken Opknappen afvoer/riolering Buiten Airco Centraal systeem Aan wand Elektrisch Bouwmateriaal Stijl van architectuur Tuin Bomen Terras Binnenplaats Kwaliteit Dakkwaliteit Kwaliteit muren Goede vloerkwaliteit Slechte kwaliteit plafond Vloer in tegels Vloer in parket Bouwkwaliteit 42

57 Tabel 6 (vervolg) Evaluatie van online diensten in België Parameter I-Checker Immoprice Dinammo Immotron Immoreus Taxat Koopschatter Lichtinval Windoriëntaties van ramen Afstand tot straat Energiezuinigheid Energieprestatiecertificaat (EPC) Centrale verwarming Luchtverwarming Verwarming op gas Isolatie Zonnepanelen (PV-panelen) Ouderdom PV systeem Woningen in straat met PV-panelen Locatie Kwaliteit omgeving Goed Uitzicht Schatting eigenaar 43

58 Tabel 7 Evaluatie van internationale online diensten Parameter Vastgoedschatter LaCoteImmo Drimki Meilleursagents IAZI Immobilien Scout24 Vloeroppervlakte Kaveloppervlakte Aantal kamers Badkamers Slaapkamers Toiletten Ouderdom Type woning Vrijstaand (ref.) Half-open Gesloten Kelder Garage Aantal parkeerplaatsen in garage of carport Afgescheiden garage Parkeerplaatsen niet op straat Haard Zwembad Aantal verdiepingen Mate van onderhoud Binnen 44

59 Tabel 7 (vervolg) Evaluatie van internationale online diensten Parameter Vastgoedschatter LaCoteImmo Drimki Meilleursagents IAZI Immobilien Scout24 Upgrade keuken Opknappen afvoer/riolering Buiten Airco Centraal systeem Aan wand Elektrisch Bouwmateriaal Stijl van architectuur Tuin Bomen Terras Binnenplaats Kwaliteit Dakkwaliteit Kwaliteit muren Goede vloerkwaliteit Slechte kwaliteit plafond Vloer in tegels Vloer in parket Bouwkwaliteit 45

60 Tabel 7 (vervolg) Evaluatie van internationale online diensten Parameter Vastgoedschatter LaCoteImmo Drimki Meilleursagents IAZI Immobilien Scout24 Lichtinval Windoriëntaties van ramen Afstand tot straat Energiezuinigheid Energieprestatiecertificaat (EPC) Centrale verwarming Luchtverwarming Verwarming op gas Isolatie Zonnepanelen (PV-panelen) Ouderdom PV systeem Woningen in straat met PV-panelen Locatie Kwaliteit omgeving Goed Uitzicht Schatting eigenaar 46

61 3.3 Vraag naar online waardebepalingen De vraag op de Vlaamse markt naar een online schattingsdienst die wetenschappelijk onderbouwd is wordt gekwantificeerd in een vraagstudie. Door middel van enquêtes werd de interesse in een dergelijke dienst nagegaan voor zowel particulieren als professionals. Er werd tevens gepeild naar de gewenste marktprijs voor een online waardebepaling van een huurwaarde, verkoopwaarde of bouwkost van een residentiële woning Particulieren Gezien de enquête openbaar en online werd verspreid was er geen controle over de steekproef, meer bepaald is het niet mogelijk om conclusies te trekken met betrekking tot responsgraden, aangezien de respons en non-respons onbekend zijn. Voor de particulieren waren er 653 personen die interesse in de dienst vertoonden, door op de eerste vraag te antwoorden. 39 procent daarvan waren geïnteresseerd in een bepaling van huurwaarde, 89 procent in een bepaling van verkoopwaarde en 36 procent in een bepaling van bouwkost. De tweede vraag ging na hoeveel de respondent bereid is te betalen voor de aangeduide waardebepaling in vraag 1. De vraag werd beantwoord door 436 personen. Voor elk type waardebepaling (huurwaarde, verkoopwaarde of bouwkost) zijn de gegevens rechtsscheef verdeeld. Door de niet-normale verdeling hebben gemiddelde en standaardafwijking weinig betekenis als metrieken voor de centrale tendentie en spreiding aangezien deze sterk beïnvloedt worden door extreme waarden in de distributie. De mediaan, het eerste en het derde kwartiel zijn hier meer geschikt. Grafiek 1 geeft de distributie van de prijs weer die de respondenten bereid waren te betalen voor een bepaling van de huurwaarde. De mediaan bedraagt 150 euro. Het eerste en het derde kwartiel bedragen respectievelijk 50 euro en 250 euro. De distributie van de prijs voor een bepaling van de verkoopwaarde 47

62 AANTAL PERSONEN wordt in grafiek 2 weergegeven, hier bedraagt de mediaan 200 euro. Het eerste en derde kwartiel zijn respectievelijk 75 euro en 350 euro. Grafiek 3 geeft de distributie van de prijs weer voor een bepaling van de bouwkost. De mediaan bedraagt 200 euro. Het eerste en derde kwartiel bedragen respectievelijk 82.5 euro en 400 euro. Grafiek 1: prijs voor de bepaling van de huurwaarde (particulieren) Huurwaarde Meer WAARDE IN EURO 48

63 AANTAL PERSONEN AANTAL PERSONEN Grafiek 2: prijs voor de bepaling van de verkoopwaarde (particulieren) Verkoopwaarde Meer WAARDE IN EURO Grafiek 3: prijs voor de bepaling van de bouwkost (particulieren) 70 Bouwkost Meer WAARDE IN EURO 49

64 Particulieren zijn het meest geïnteresseerd in een online bepaling van de verkoopwaarde van een woning. De doorsnee prijs die ze hiervoor willen betalen is 200 euro, dit is dezelfde prijs die ze willen betalen voor een online bepaling van de bouwkost. De spreiding van de prijs is bij de bouwkost echter iets hoger, wat betekent dat particulieren bereid zijn om iets meer te betalen voor een bepaling van de bouwkost. Voor een bepaling van de huurwaarde willen ze iets minder betalen, namelijk 150 euro. De vraag van particulieren voor een wetenschappelijk onderbouwde online dienst op de Vlaamse markt is hiermee bevestigd. Opmerkelijk is dat particulieren bereid zijn om daarvoor ook aanzienlijk meer te betalen in vergelijking met de online diensten reeds aanwezig op de Vlaamse markt, dit zijn I-Checker (5 à 15 euro) en Immoprice (25 euro) Professionals Voor de landmeters bedraagt het responspercentage 15 procent met 245 respondenten. Voor de notarissen is dat 5,5 procent met 40 respondenten. Het responspercentage van de vastgoedmakelaars en de ondernemingen actief in ontwikkeling en beheer van vastgoed is onduidelijk, er werden respectievelijk 23 en 15 antwoorden ontvangen. In totaal werden er 323 antwoorden door professionals verzameld. Door de gelijklopende respons op de vragen betreffende de interesse en de waarde van de dienst, worden landmeters, notarissen, vastgoedmakelaars en ondernemingen actief in ontwikkeling en beheer van vastgoed samengevoegd tot professionals. Van de 323 geïnteresseerde professionals waren 59 procent geïnteresseerd in een bepaling van de huurwaarde, 96 procent in een bepaling van de verkoopwaarde en 46 procent in een bepaling van de bouwkost. De gewenste marktprijs die de respondenten bereid waren te betalen voor een waardebepaling werd door 196 professionals in kaart gebracht. De distributie van de gegevens zijn ook hier voor elk type waardebepaling (huurwaarde, verkoopwaarde en bouwkost) rechtsscheef verdeeld. 50

65 AANTAL PROFESSIONALS Grafiek 4 geeft de distributie van de prijs weer die professionals bereid waren te betalen voor een bepaling van de huurwaarde. De mediaan bedraagt 150 euro, het eerste kwartiel 56,25 euro en het derde kwartiel 300 euro. De distributie van de prijs voor een bepaling van de verkoopwaarde wordt in grafiek 5 weergegeven. Hier bedraagt de mediaan 250 euro, en het eerste en derde kwartiel respectievelijk 100 euro en 400 euro. Grafiek 6 toont de distributie van de prijs voor een bepaling van de bouwkost, met een mediaan van 250 euro, en het eerste en derde kwartiel respectievelijk 100 euro en 350 euro. Grafiek 4: prijs voor de bepaling van de huurwaarde (professionals) Huurwaarde Meer WAARDE IN EURO 51

66 AANTAL PROFESSIONALS AANTAL PROFESSIONALS Grafiek 5: prijs voor de bepaling van de verkoopwaarde (professionals) Verkoopwaarde Meer WAARDE IN EURO Grafiek 6: prijs voor de bepaling van de bouwkost (professionals) Bouwkost Meer WAARDE IN EURO 52

67 Professionals blijken geïnteresseerd te zijn in een wetenschappelijk onderbouwde online dienst. Landmeters vertoonden de meeste respons maar waren ook de grootste groep aangeschrevenen. Notarissen blijken minder geïnteresseerd te zijn in de online dienst. De interesse van vastgoedmakelaars en ondernemingen actief in de ontwikkeling en het beheer van vastgoed is onduidelijk, aangezien er geen specifieke contactlijst van deze professionals voorhanden was. Het merendeel van de professionals zijn geïnteresseerd in de waardebepaling van de verkoopwaarde. Voor een dergelijke bepaling zijn ze doorgaans bereid 250 euro te betalen. Dit is gelijklopend met de waardebepaling van de bouwkost. Dit prijsniveau ligt iets hoger dan bij de particulieren. Voor een bepaling van de huurwaarde zijn ze bereid 150 euro te betalen. 53

68 4 Conclusie Deze masterproef analyseerde de markt van online schattingsdiensten die de waarde van residentiële woningen bepalen. Enerzijds werd het huidige aanbod op de markt geëvalueerd. Anderzijds werd de vraag naar een online schattingsdienst die wetenschappelijk onderbouwd is gekwantificeerd voor zowel particulieren als professionals. Om het huidige aanbod te kunnen beoordelen heeft een uitgebreide literatuurstudie inzicht gebracht in de parameters die volgens de wetenschappelijke literatuur de verkoopwaarde van woningen drijven. Een synthese van circa 40 empirische studies resulteerde in een raamwerk van meer dan 100 variabelen die in de literatuur als relevante parameters werden aangemerkt. Dit raamwerk vormde de basis om de online schattingsdiensten actief op de Belgische en internationale markt te evalueren. Er werd geconstateerd dat op de Belgische markt reeds verschillende online schattingsdiensten bestaan, maar het merendeel van deze diensten neemt echter maar weinig parameters uit het raamwerk op in hun berekening. Ze baseren zich hoofdzakelijk op de voornaamste parameters, zoals vloeroppervlakte, kaveloppervlakte, aantal slaapkamers, ouderdom, garage, kwaliteit en locatie. Evenwel zijn er twee betalende diensten, I-Checker en Immoprice, die met behoorlijk wat parameters uit het raamwerk rekening houden. In België zijn dit aldus de meest geavanceerde online schattingsdiensten. Op de internationale markt zijn dergelijke online schattingsdiensten schaarser. De Franse LaCoteImmo en de Duitse Immobilien Scout24 zijn behoorlijk geavanceerd, gezien de gratis dienstverlening. In vergelijking met I-Checker en Immoprice presteren ze immers minder. De vraag op de Vlaamse markt naar een wetenschappelijke onderbouwde online dienst werd bij particulieren bevestigd. Voor een bepaling van de 54

69 huurwaarde, verkoopwaarde of bouwkost is de doorsnee particulier bereid om respectievelijk 150 euro, 200 euro en 200 euro te betalen. Dit prijsniveau is opmerkelijk hoger dan de prijs die online schattingsdiensten momenteel op de Belgische markt vragen. De interesse bij professionals is minder eenduidig. Landmeters blijken geïnteresseerd te zijn in een dergelijk dienst, in tegenstelling tot notarissen die minder belangstelling toonden. De interesse bij vastgoedmakelaars en ondernemingen actief in de ontwikkeling en het beheer van vastgoed is onduidelijk, contactlijsten bestaande uit enkel deze specifieke personen ontbraken. Een volgende vraagstudie gericht op deze professionals zou meer duidelijkheid moeten scheppen omtrent de interesse. In het algemeen is er belangstelling bij professionals. Voor een bepaling van de huurwaarde, verkoopwaarde of bouwkost is de doorsnee professional bereid om respectievelijk 150 euro, 250 euro en 250 euro te betalen. 55

70 5 Appendix Figuur 1: enquête particulier i

71 Figuur 2: enquête particulier (vervolg) ii

72 Figuur 3: enquête professional iii

Waarde huis - Expert

Waarde huis - Expert Waarde huis - Expert Willekensmolenstraat 79, 3500 Hasselt Rapport: Datum van uitvoering: 1989 2012-09-13 Algemeen Straat: Nummer: Gemeente: Willekensmolenstraat 79 3500 Hasselt - België Bouwgrond Bebouwd:

Nadere informatie

Marktevoluties België: nieuwbouw - bestaande woningen Toenemend belang betaalbaarheid

Marktevoluties België: nieuwbouw - bestaande woningen Toenemend belang betaalbaarheid Marktevoluties België: nieuwbouw - bestaande woningen Toenemend belang betaalbaarheid Roel Helgers Centrum voor Economische Studiën KU Leuven 15 e isolatiedag 18 september 2014 Antwerpen R. Helgers (CES,

Nadere informatie

Waardebepaling Strandlaan 113, 8670 KOKSIJDE

Waardebepaling Strandlaan 113, 8670 KOKSIJDE Waardebepaling Strandlaan 113, 8670 KOKSIJDE Details Waardebepaling Type: Volle eigendom Omschrijving: Strandlaan 113 Sint Idesbald Referentienummer: 8670 kok 327 Datum uitvoering waardebepaling: 26/11/2010

Nadere informatie

GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID. De meerwaarde van een project onder buren FICHE 2 GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID

GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID. De meerwaarde van een project onder buren FICHE 2 GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID FICHE 2 GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID De meerwaarde van een project onder buren Wanneer de verdiepingen van meerdere aanpalende gebouwen

Nadere informatie

AANKOOP - VERKOOP - HUUR - VERHUUR - TAXATIES - VASTGOEDBELEGGINGEN. Dorpstraat 37 Nieuw-Vennep

AANKOOP - VERKOOP - HUUR - VERHUUR - TAXATIES - VASTGOEDBELEGGINGEN. Dorpstraat 37 Nieuw-Vennep AANKOOP - VERKOOP - HUUR - VERHUUR - TAXATIES - VASTGOEDBELEGGINGEN Dorpstraat 37 Nieuw-Vennep Omschrijving Op unieke locatie gelegen, fraaie halfvrijstaande bungalow met inpandige garage, gelegen in de

Nadere informatie

DE INVLOED VAN OMGEVINGS- VAN KANTOREN. Anet Weterings & Ed Dammers

DE INVLOED VAN OMGEVINGS- VAN KANTOREN. Anet Weterings & Ed Dammers DE INVLOED VAN OMGEVINGS- KENMERKEN OP DE HUURPRIJS VAN KANTOREN Anet Weterings & Ed Dammers Inleiding Omgevingskenmerken zouden de locatiekeuze van zakelijke diensten beïnvloeden: Imago naar klanten toe

Nadere informatie

Index N.V. Koksijdestraat 25-8630 Veurne Tel. nr.: +32.58332524 - Fax: +32.58332526 E-mail: philip@index.be Web: http://www.index.

Index N.V. Koksijdestraat 25-8630 Veurne Tel. nr.: +32.58332524 - Fax: +32.58332526 E-mail: philip@index.be Web: http://www.index. 1 Index N.V. Koksijdestraat 25-8630 Veurne Tel. nr.: +32.58332524 - Fax: +32.58332526 E-mail: philip@index.be Web: http://www.index.be Te schatten pand: Esdoornlaan 5 9130 Kieldrecht Datum schatting: 28/10/2009

Nadere informatie

Eco-Sense and Sensibility. INFORMATIEBROCHURE EPC Energieprestatiecertificaat voor koop-en huurwoningen. Versie 03/2009

Eco-Sense and Sensibility. INFORMATIEBROCHURE EPC Energieprestatiecertificaat voor koop-en huurwoningen. Versie 03/2009 Studiebureau NIMLOTH Eco-Sense and Sensibility INFORMATIEBROCHURE EPC Energieprestatiecertificaat voor koop-en huurwoningen Versie 03/2009 Gaat u straks een woning verkopen of verhuren? Sinds 1 november

Nadere informatie

Woonkwaliteit: de normen waaraan een woning of kamer moet voldoen. Toelichtingsbrochure

Woonkwaliteit: de normen waaraan een woning of kamer moet voldoen. Toelichtingsbrochure Woonkwaliteit: de normen waaraan een woning of kamer moet voldoen Toelichtingsbrochure 1. Aan welke normen moet een woning of kamer voldoen? 4 2. Wat wordt er gecontroleerd tijdens een woningonderzoek?

Nadere informatie

VRIJBLIJVENDE OBJECTINFORMATIE SALAMANDERWEIDE 7 3437 VH TE NIEUWEGEIN

VRIJBLIJVENDE OBJECTINFORMATIE SALAMANDERWEIDE 7 3437 VH TE NIEUWEGEIN VRIJBLIJVENDE OBJECTINFORMATIE SALAMANDERWEIDE 7 3437 VH TE NIEUWEGEIN Geachte bezoeker van onze website, In reactie op de door u getoonde belangstelling danken wij u hartelijk voor het opvragen van onze

Nadere informatie

Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden

Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden 1 Doel Het doel van het voorliggende project is het schatten van een model waarin op adequate wijze de invloed van spoorwegbereikbaarheid en andere

Nadere informatie

Albert Hahnlaan 3 - Groningen

Albert Hahnlaan 3 - Groningen - Vraagprijs 415.000,= k.k. Vraagprijs 415.000,= k.k. Omschrijving - Onder architectuur gebouwde vrijstaande bungalow op ca 915 m2 eigen grond, voorzien van 4 slaapkamers, zwembad, royale aangebouwde stenen

Nadere informatie

Checklist woningbezichtiging Onderhandelmakelaar

Checklist woningbezichtiging Onderhandelmakelaar Checklist woningbezichtiging Onderhandelmakelaar Datum: Adres: Postcode: Bouwjaar: Vraagprijs: Woning Oppervlakte totaal: m 2 Oppervlakte woning: m 2 Oppervlakte achtertuin: m 2 Oppervlakte voortuin: m

Nadere informatie

Hoe bekend is het EnergiePrestatieCertificaat? Eerste resultaten van de EPC nulmeting.

Hoe bekend is het EnergiePrestatieCertificaat? Eerste resultaten van de EPC nulmeting. Hoe bekend is het EnergiePrestatieCertificaat? Eerste resultaten van de EPC nulmeting. Om de bekendheid van het EnergiePrestatieCertificaat in te schatten werd eind augustus, begin september 2008 een telefonische

Nadere informatie

Gouda Lange Dwarsstraat 30 Vraagprijs 145.000,- k.k.

Gouda Lange Dwarsstraat 30 Vraagprijs 145.000,- k.k. Gouda Lange Dwarsstraat 30 Vraagprijs 145.000,- k.k. Omschrijving In het centrum van Gouda ligt deze leuke 3 kamer binnenstadswoning met stadstuin. De woning ligt in een rustige straat nabij diverse voorzieningen,

Nadere informatie

Heidestraat 101 A53-3620 Rekem-Lanaken

Heidestraat 101 A53-3620 Rekem-Lanaken Heidestraat 101 A53-3620 Rekem-Lanaken Akersteenweg 25 6226 HR Maastricht Postbus 4109 6202 PA Maastricht Een prachtige vakantieplek voor uzelf of voor (gedeeltelijke) verhuur! Uitstekend onderhouden vrijstaande,

Nadere informatie

HAMONT Keunenlaan 11. Prijs huur : 875,- per maand Inhoud : woning 750 m 3, garage 200m 3 Perceel : 425 m 2 Bouwjaar : 1970

HAMONT Keunenlaan 11. Prijs huur : 875,- per maand Inhoud : woning 750 m 3, garage 200m 3 Perceel : 425 m 2 Bouwjaar : 1970 HAMONT Keunenlaan 11 Vrijstaand woonhuis met kantoorruimte, 5 slaapkamers, carport en zeer ruime garage/berging (ca. 80 m2) op wandelafstand van het centrum. Prijs huur : 875,- per maand Inhoud : woning

Nadere informatie

Rotterdam Hoogstraat 86 C Vraagprijs 200.000,- k.k.

Rotterdam Hoogstraat 86 C Vraagprijs 200.000,- k.k. Rotterdam Hoogstraat 86 C Vraagprijs 200.000,- k.k. www.schonbergerenvanherk.nl Omschrijving Hoogstraat 86 C - Rotterdam Ruim en luxe appartement midden in het centrum van Rotterdam Royaal en goed onderhouden

Nadere informatie

Waardebepaling (Volle eigendom)

Waardebepaling (Volle eigendom) Waardebepaling (Volle eigendom) Stokrooiestraat 41, 3560 Lummen Details Waardebepaling (Volle eigendom) Type: Waardebepaling (Volle eigendom) Omschrijving: Huis OB Referentienummer: 214-126 Datum van uitvoering:

Nadere informatie

www.siebrandsstraat.nl 4194 VM Meteren

www.siebrandsstraat.nl 4194 VM Meteren www.siebrandsstraat.nl 4194 VM Meteren Namens de verkopers bedanken wij u voor de getoonde interesse in hun woning. Wellicht is dit de woning die u zoekt. Een spannende periode breekt aan. Niet alleen

Nadere informatie

Rhederweg 29 te Bellingwolde

Rhederweg 29 te Bellingwolde Rhederweg 29 te Bellingwolde Omschrijving Vraagprijs: 109.500,- K.K. Deze uitgebouwde vrijstaande woning met vele authentieke elementen staat op een ruim perceel van 1.184 m2. De woning beschikt door de

Nadere informatie

Model Taxatieverslag Woningen

Model Taxatieverslag Woningen Model Taxatieverslag Woningen Locatie woning Straatnaam Huisnummer Postcode Woonplaats * 1 Foto getaxeerde woning WOZ-objectnummer Waardepeildatum 1 januari 20.. Toestandspeildatum 1 januari 20.. Vastgestelde

Nadere informatie

Vastgoed Rijken TE HUUR. Verkoop verhuur beheer. Ruime woning met 4 slaapkamers in het centrum van Achel!

Vastgoed Rijken TE HUUR. Verkoop verhuur beheer. Ruime woning met 4 slaapkamers in het centrum van Achel! Vastgoed Rijken Verkoop verhuur beheer TE HUUR Ruime woning met 4 slaapkamers in het centrum van Achel! Grevenbroekstraat 38 3930 Achel Beschrijving: De woning omvat op de gelijkvloerse verdieping een

Nadere informatie

TE KOOP Vrijstaande woning met loods op een perceel van 780 m²

TE KOOP Vrijstaande woning met loods op een perceel van 780 m² Langeweg 11 Postbus 1166 3260 AD Oud-Beijerland Tel: 0186-634200 Fax: 0186-634276 TE KOOP Vrijstaande woning met loods op een perceel van 780 m² Kwakscheweg 5 3261 LG Oud-Beijerland Algemeen Deze vrijstaande

Nadere informatie

Residentieel gelegen villa met dubbele garage en verwarmd zwembad

Residentieel gelegen villa met dubbele garage en verwarmd zwembad LICHTAART Bakenstraat 20 Residentieel gelegen villa met dubbele garage en verwarmd zwembad Carl Buyens Immobiliën bvba - Herentals Druk-, zetfouten en prijswijzigingen voorbehouden Verantwoordelijke uitgever

Nadere informatie

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling.

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling. Artikel Het in bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen Model taxatieverslag woningen wordt vervangen door het Model taxatieverslag woningen

Nadere informatie

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 Markt, trends en ontwikkelingen Amsterdam, april 2012 Ir. L. van Graafeiland Dr. P. van Gelderen Baken Adviesgroep BV info@bakenadviesgroep.nl

Nadere informatie

Rotterdam Franselaan 285 D Vraagprijs 79.500,- k.k.

Rotterdam Franselaan 285 D Vraagprijs 79.500,- k.k. Rotterdam Franselaan 285 D Vraagprijs 79.500,- k.k. www.schonbergerenvanherk.nl Omschrijving Franselaan 285 D - Rotterdam Hoekappartement gelegen aan de brede franselaan met vrij uitzicht aan drie zijden.

Nadere informatie

TE KOOP. Ruime vrijstaande woning met 3 slaapkamers op 7 are 20 ca!

TE KOOP. Ruime vrijstaande woning met 3 slaapkamers op 7 are 20 ca! Vastgoed Rijken Verkoop verhuur beheer TE KOOP Ruime vrijstaande woning met 3 slaapkamers op 7 are 20 ca! 1 Mulkerbos 23 3930 Hamont - Achel Beschrijving: Deze vrijstaande woning is gelegen op een perceel

Nadere informatie

TE KOOP. Zeer goed onderhouden woning met 5 slaapkamers!

TE KOOP. Zeer goed onderhouden woning met 5 slaapkamers! Vastgoed Rijken Verkoop verhuur beheer TE KOOP Zeer goed onderhouden woning met 5 slaapkamers! Teutenlaan 9 3990 Peer Beschrijving: Residentieel gelegen in een rustige straat in de deelgemeente Kleine

Nadere informatie

Toekomststraat 13, Bilzen-België

Toekomststraat 13, Bilzen-België Toekomststraat 13, Bilzen-België Akersteenweg 25 6226 HR Maastricht Postbus 4109 6202 PA Maastricht Vrijstaande verbouwde woning met grote schuur gelegen op een groot perceel (ca.. Woning is een oude boerenwoning

Nadere informatie

De logica achter de ISA s en het interne controlesysteem

De logica achter de ISA s en het interne controlesysteem De logica achter de ISA s en het interne controlesysteem In dit artikel wordt de logica van de ISA s besproken in relatie met het interne controlesysteem. Hieronder worden de componenten van het interne

Nadere informatie

Gender: de ideale mix

Gender: de ideale mix Inleiding 'Zou de financiële crisis even hard hebben toegeslaan als de Lehman Brothers de Lehman Sisters waren geweest?' The Economist wijdde er vorige maand een artikel aan: de toename van vrouwen in

Nadere informatie

Huizen. Rustige buurt. Gelijkvloers. Besloten ruime tuin. Garage en parkeerplek op eigen terrein. Winkels op korte afstand

Huizen. Rustige buurt. Gelijkvloers. Besloten ruime tuin. Garage en parkeerplek op eigen terrein. Winkels op korte afstand Huizen vanhendriks Beatrixstraat 46, 6921 ZB Duiven Gelijkvloers Besloten ruime tuin Garage en parkeerplek op eigen terrein Rustige buurt Winkels op korte afstand H49 H49 Kenmerken Soort Type Kamers Woonoppervlakte

Nadere informatie

Looyerslaan 31 KATWIJK ZH. Vraagprijs 329.000 k.k. Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met:

Looyerslaan 31 KATWIJK ZH. Vraagprijs 329.000 k.k. Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met: Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met: De Leeuw Makelaardij B.V. Andreasplein 14 2225 GR Katwijk Tel: 071-407 61 44 E-mail: katwijk@deleeuw.nl KATWIJK ZH Vraagprijs 329.000 k.k.

Nadere informatie

Ingrid Schuijt Diensten & Advies Voorweg 18A 1969 MC Heemskerk Tel.: 06-23306902/www.isda.nl/info@isda.nl RIDDER ARNOUDLAAN 1 HEEMSKERK

Ingrid Schuijt Diensten & Advies Voorweg 18A 1969 MC Heemskerk Tel.: 06-23306902/www.isda.nl/info@isda.nl RIDDER ARNOUDLAAN 1 HEEMSKERK Ingrid Schuijt Diensten & Advies Voorweg 18A 1969 MC Heemskerk Tel.: 06-23306902/www.isda.nl/info@isda.nl RIDDER ARNOUDLAAN 1 HEEMSKERK RIDDER ARNOUDLAAN 1 HEEMSKERK Vraagprijs : 429.000,00 k.k. Aanvaarding

Nadere informatie

Uitstekend onderhouden Instapklaar

Uitstekend onderhouden Instapklaar Huizen vanhendriks de Koppele 147, 5632 LH Eindhoven Uitstekend onderhouden Royaal 3-kamer appartement Royaal balkon op het westen Instapklaar Fraai uitzicht H51 H51 Kenmerken Soort Kamers Woonoppervlakte

Nadere informatie

Dwarsweg 16 te Bellingwolde

Dwarsweg 16 te Bellingwolde Dwarsweg 16 te Bellingwolde Omschrijving Vraagprijs: 62.500,- K.K. Op rustige locatie, aan bosrand grenzende, uitgebouwde half vrijstaande woning. De woning dient nog volledig te worden afgewerkt, doordat

Nadere informatie

Te koop. Veenhuizerweg 11. Heerhugowaard. Vraagprijs: 790.000,- C.P. Zuurbier. Molenvaart 254. Adres. 1764AX Breezand. Postcode.

Te koop. Veenhuizerweg 11. Heerhugowaard. Vraagprijs: 790.000,- C.P. Zuurbier. Molenvaart 254. Adres. 1764AX Breezand. Postcode. C.P. Zuurbier Te koop Adres Postcode Telefoon mobiel Telefoon kantoor Email Molenvaart 254 1764AX Breezand 06 53393945 0223 522716 c.p.zuurbier@zuurbiermakelaardij.nl Heerhugowaard Veenhuizerweg 11 Vraagprijs:

Nadere informatie

Peeldijk 52, Budel - Dorplein. Vraagprijs : 297.000,- k.k. k.k.

Peeldijk 52, Budel - Dorplein. Vraagprijs : 297.000,- k.k. k.k. Peeldijk 52, Budel - Dorplein Vrijstaand woonhuis met vrijstaande garage, berging, carport en tuin. Deze woning is gelegen op een royaal perceel aan de rand van het dorp op steenworp afstand van de grens

Nadere informatie

4. Resultaten. 4.1 Levensverwachting naar geslacht en opleidingsniveau

4. Resultaten. 4.1 Levensverwachting naar geslacht en opleidingsniveau 4. Het doel van deze studie is de verschillen in gezondheidsverwachting naar een socio-economisch gradiënt, met name naar het hoogst bereikte diploma, te beschrijven. Specifieke gegevens in enkel mortaliteit

Nadere informatie

3 E EBBINGESTRAAT 10 8261 VP KAMPEN. HOKSBERGEN MAKELAARDIJ Oudestraat 172 - Kampen -Tel (038) 333 10 43 Fax (038) 333 31 72

3 E EBBINGESTRAAT 10 8261 VP KAMPEN. HOKSBERGEN MAKELAARDIJ Oudestraat 172 - Kampen -Tel (038) 333 10 43 Fax (038) 333 31 72 3 E EBBINGESTRAAT 10 8261 VP KAMPEN HOKSBERGEN MAKELAARDIJ Oudestraat 172 - Kampen -Tel (038) 333 10 43 Fax (038) 333 31 72 3 e EBBINGESTRAAT 10, KAMPEN Riante appartement op de 1 e verdieping met balkon

Nadere informatie

3 E EBBINGESTRAAT 21 8261 VP KAMPEN

3 E EBBINGESTRAAT 21 8261 VP KAMPEN 3 E EBBINGESTRAAT 21 8261 VP KAMPEN HOKSBERGEN MAKELAARDIJ Oudestraat 172 - Kampen -Tel (038) 333 10 43 Fax (038) 333 31 72 3 e EBBINGESTRAAT 21, KAMPEN Ruim appartement met balkon en berging gelegen in

Nadere informatie

UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT GENEESKUNDE EN GEZONDHEIDSWETENSCHAPPEN Medisch-Sociale Wetenschappen Optie Beheer & Beleid Academiejaar 2003-2004

UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT GENEESKUNDE EN GEZONDHEIDSWETENSCHAPPEN Medisch-Sociale Wetenschappen Optie Beheer & Beleid Academiejaar 2003-2004 UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT GENEESKUNDE EN GEZONDHEIDSWETENSCHAPPEN Medisch-Sociale Wetenschappen Optie Beheer & Beleid Academiejaar 2003-2004 STUDIE NAAR DE RELEVANTIE VAN MISSION STATEMENTS IN VLAAMSE

Nadere informatie

Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen.

Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen. Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen. Een onderzoek naar de effecten van technische duurzaamheidaspecten op de huurprijs van kantoorgebouwen. 08-04-2014 Thijs leijen

Nadere informatie

TE HUUR. Breda Christiaan Huygensstraat 48 A2

TE HUUR. Breda Christiaan Huygensstraat 48 A2 TE HUUR Breda Christiaan Huygensstraat 48 A2 Leuk tweekamer appartement met eigen voorzieningen gelegen op de 2 e verdieping. De woning ligt in de wijk Doornbos/Linie nabij het NS-station en het stadscentrum

Nadere informatie

Salomon Huygenslaan 1 KATWIJK ZH. Vraagprijs 495.000 v.o.n. Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met:

Salomon Huygenslaan 1 KATWIJK ZH. Vraagprijs 495.000 v.o.n. Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met: Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met: De Leeuw Makelaardij B.V. Andreasplein 14 2225 GR Katwijk Tel: 071-407 61 44 E-mail: katwijk@deleeuw.nl KATWIJK ZH Salomon Huygenslaan

Nadere informatie

Kogerlaan 19, 1741 DA Schagen

Kogerlaan 19, 1741 DA Schagen Te Koop Kogerlaan 19, 1741 DA Schagen Geachte geïnteresseerde, Langs deze weg willen wij u bedanken voor uw belangstelling. Ter informatie De door Zuurbier Makelaardij verstrekte informatie moet uitsluitend

Nadere informatie

Eddy Gaethofs-Vandorpe Martine: Zaakvoerders VERSLAG WAARDEBEPALING. Ligging van het goed:kazernelaan 232/1 te 3530 Houthalen-Helchteren

Eddy Gaethofs-Vandorpe Martine: Zaakvoerders VERSLAG WAARDEBEPALING. Ligging van het goed:kazernelaan 232/1 te 3530 Houthalen-Helchteren & PARTNERS BVBA Beëdigd M.S.O.G. Waardebepalingen Plaatsbeschrijvingen Energiedeskundige Private en Publieke gebouwen (Type A en C) Beëdigd Registerexpert KAVEX en lid CIB Federatie Vastgoed Experten KERKESTRAAT

Nadere informatie

Adres : Hooidonck 44, 2240 Zandhoven Oppervlakte : 1.030 m² Afmetingen : 20m x 51,5m Bebouwbare opp. : Woning: max. 14m x 17m Tuin: Max.

Adres : Hooidonck 44, 2240 Zandhoven Oppervlakte : 1.030 m² Afmetingen : 20m x 51,5m Bebouwbare opp. : Woning: max. 14m x 17m Tuin: Max. Hooidonck 44 Bouwgrond Adres : Hooidonck 44, 2240 Zandhoven Oppervlakte : 1.030 m² Afmetingen : 20m x 51,5m Bebouwbare opp. : Woning: max. 14m x 17m Tuin: Max. 103m² Bouwstijl Modern Plat dak (extra aanvraag?)

Nadere informatie

Gezondheidsenquête, België Methodologie. Wetenschap ten dienste van Volksgezondheid, Voedselveiligheid en Leefmilieu.

Gezondheidsenquête, België Methodologie. Wetenschap ten dienste van Volksgezondheid, Voedselveiligheid en Leefmilieu. Methodologie Wetenschap ten dienste van Volksgezondheid, Voedselveiligheid en Leefmilieu. Methodologie Inleiding Om sociale ongelijkheden in gezondheid in kaart te brengen en om mogelijke trends in de

Nadere informatie

Nieuwe Boteringestraat 102 - Groningen

Nieuwe Boteringestraat 102 - Groningen - Vraagprijs 389.000,= k.k. Vraagprijs 389.000,= k.k. Omschrijving - /102a Markant herenhuis op hoek gelegen direct grenzend aan het noorderplantsoen:(vloer oppvlakte ca 220 m2)bestaande uit een benedenwoning

Nadere informatie

Bellinihof 38 Alkmaar

Bellinihof 38 Alkmaar Bellinihof 38 Alkmaar Vraagprijs 136.000, k.k. Omschrijving Bellinihof 38 Alkmaar In de zeer gewilde woonwijk Bergermeer op korte afstand van NS station en de binnenstad van Alkmaar gelegen bovenwoning

Nadere informatie

Rotterdam Mariniersweg 393 Vraagprijs 194.000,- k.k.

Rotterdam Mariniersweg 393 Vraagprijs 194.000,- k.k. Rotterdam Mariniersweg 393 Vraagprijs 194.000,- k.k. www.vandergiessenenvanherk.nl Mariniersweg 393 - Rotterdam Penthouse, betaalbaar en geweldig! Midden in het centrum van Rotterdam gelegen groot 3 kamer

Nadere informatie

WONINGBROCHURE. De Wetlaan 73 ZEIST

WONINGBROCHURE. De Wetlaan 73 ZEIST WONINGBROCHURE De Wetlaan 73 ZEIST Giesberts Beëdigde Makelaars dankt u, mede namens de verkopers van deze woning, voor de getoonde belangstelling. Als verkopend makelaar van deze woning zijn wij graag

Nadere informatie

LANDMEETKUNDIG-EN SCHATTINGSBUREAU SCHATTINGSRAPPORT. DIRK BOUTSLAAN 6/0101 ~ 3000 LEUVEN ~ TEL.016/22.82.56 ~ FAX. 016.22.86.03 ~ www.guymichiels.

LANDMEETKUNDIG-EN SCHATTINGSBUREAU SCHATTINGSRAPPORT. DIRK BOUTSLAAN 6/0101 ~ 3000 LEUVEN ~ TEL.016/22.82.56 ~ FAX. 016.22.86.03 ~ www.guymichiels. d. 15/De Smet Roodborstjelaan 24-24.hb LANDMEETKUNDIG-EN SCHATTINGSBUREAU SCHATTINGSRAPPORT Aanvrager: De Heer Luc DE SMET Akeleilaan 26 1860 Meise Adres van het geschatte goed: Roodborstjeslaan 22/24

Nadere informatie

TE KOOP. Zeer degelijke ruime villa op 26 are 12 ca!

TE KOOP. Zeer degelijke ruime villa op 26 are 12 ca! Vastgoed Rijken Verkoop verhuur beheer TE KOOP Zeer degelijke ruime villa op 26 are 12 ca! 1 Ringlaan 17 3950 Kaulille Beschrijving: Zeer degelijke, goed onderhouden villa op maar liefst 2612m² wat een

Nadere informatie

Vrijstaande woning op royaal perceel

Vrijstaande woning op royaal perceel Vrijstaande woning op royaal perceel PROVINCIALEWEG 87, MAREN KESSEL Adres: Provincialeweg 87 Postcode: 5398 JK Plaats: Maren Kessel (Oss/Lith) Type woning: Vrijstaande woning Vraagprijs: 325.000,00- Kontakt:

Nadere informatie

Wiltslaan 5 te Blijham

Wiltslaan 5 te Blijham Wiltslaan 5 te Blijham Omschrijving Vraagprijs: 324.500,- K.K. Zeer fraai landelijk en rustig gelegen, doch op loopafstand van alle voorzieningen van het dorp, geheel verbouwde VRIJSTAANDE WOONBOERDERIJ.

Nadere informatie

Nederlandse samenvatting

Nederlandse samenvatting Nederlandse samenvatting Sinds enkele decennia is de acute zorg voor brandwondenpatiënten verbeterd, hetgeen heeft geresulteerd in een reductie van de mortaliteit na verbranding, met name van patiënten

Nadere informatie

Huizen. Zeer moderne keuken en een nette badkamer. Sfeervolle woning nabij het stadscentrum van Tilburg. 3 slaapkamers op de eerste verdieping

Huizen. Zeer moderne keuken en een nette badkamer. Sfeervolle woning nabij het stadscentrum van Tilburg. 3 slaapkamers op de eerste verdieping Huizen vanhendriks Klaverstraat 5, 5038 RB Tilburg Sfeervolle woning nabij het stadscentrum van Tilburg Riante achtertuin met een ruime garage 3 slaapkamers op de eerste verdieping Zeer moderne keuken

Nadere informatie

Huizen. Extra bergzolder. Perfect afgewerkt. Dakterras op het zuiden. Drie Slaapkamers. Ligging nabij snelwegen. Leenderweg 292 A, 5644 AE Eindhoven

Huizen. Extra bergzolder. Perfect afgewerkt. Dakterras op het zuiden. Drie Slaapkamers. Ligging nabij snelwegen. Leenderweg 292 A, 5644 AE Eindhoven Huizen vanhendriks Leenderweg 292 A, 5644 AE Eindhoven Perfect afgewerkt Dakterras op het zuiden Drie Slaapkamers Extra bergzolder Ligging nabij snelwegen H51 H51 Kenmerken Soort Kamers Woonoppervlakte

Nadere informatie

Schutterswei 45 KATWIJK ZH. Vraagprijs 259.000 k.k. Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met:

Schutterswei 45 KATWIJK ZH. Vraagprijs 259.000 k.k. Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met: Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met: De Leeuw Makelaardij B.V. Andreasplein 14 2225 GR Katwijk Tel: 071-407 61 44 E-mail: katwijk@deleeuw.nl KATWIJK ZH Vraagprijs 259.000 k.k.

Nadere informatie

NOORDWIJK ZH. Beeklaan 84. Vraagprijs 229.000 k.k. Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met:

NOORDWIJK ZH. Beeklaan 84. Vraagprijs 229.000 k.k. Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met: Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met: De Leeuw Makelaardij B.V. Andreasplein 14 2225 GR Katwijk Tel: 071-407 61 44 E-mail: katwijk@deleeuw.nl NOORDWIJK ZH Vraagprijs 229.000

Nadere informatie

Koopsom 169.500,- k.k.

Koopsom 169.500,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Venale schatting (verkoopswaardeschatting) Expertise van een bestaand gebouw voor en na werken

Venale schatting (verkoopswaardeschatting) Expertise van een bestaand gebouw voor en na werken Gudrun Xpert - nv Kunstlaan 50 BE - 1000 Brussel tel. 02/515 12 41 98947-07 /VEN Klant Mevr Kathleen Van Limburg Vredestraat 25 BE - 1080 Brussel Kunstlaan 50 België - 1000 Brussel 11/123.45.67 Venale

Nadere informatie

Woonoppervlakte 175 m 2 Vraagprijs 249.000,- kosten koper TE KOOP. Gertrudisstraat 14 Oirlo

Woonoppervlakte 175 m 2 Vraagprijs 249.000,- kosten koper TE KOOP. Gertrudisstraat 14 Oirlo Woonoppervlakte 175 m 2 Vraagprijs 249.000,- kosten koper TE KOOP Gertrudisstraat 14 Oirlo LEVENSLOOPBESTENDIGE BUNGALOW GESCHIKT VOOR MANTELZORG OF DUBBELE BEWONING, GOED ONDERHOUDEN EN TWEE TUINEN, TEVENS

Nadere informatie

Minervaplein 40 G - Rotterdam Huurprijs 964,97 p.m.

Minervaplein 40 G - Rotterdam Huurprijs 964,97 p.m. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Minervaplein 40 G - Rotterdam Huurprijs 964,97 p.m. Minervaplein 40g te Rotterdam - 110-Morgen Omschrijving 4-kamer appartement gelegen

Nadere informatie

Herenweg 73 Bergen Nh

Herenweg 73 Bergen Nh Herenweg 73 Bergen Nh Huurprijs 1.500, per maand Regio Holland Makelaardij Omschrijving Herenweg 73 Bergen Nh Romantisch landhuis net buiten Bergen gelegen met garage met grote opslag ruimte erboven. Bergen

Nadere informatie

Huurprijs 920,44 p.m.

Huurprijs 920,44 p.m. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor G. Kok BV is de makelaar van de verhuurder. Wij adviseren u uw eigen makelaar mee te nemen voor uw belangenbehartiging

Nadere informatie

Hoofdweg 68 te Wedde

Hoofdweg 68 te Wedde Hoofdweg 68 te Wedde Omschrijving Vraagprijs: 298.000,- K.K. Op goede stand aan de Hoofdweg in Wedde, nabij natuurgebieden, staat deze in 1997 gebouwde Zweedse bungalow. Op het royale perceel van bijna

Nadere informatie

Dordrecht Wittenstein 199 Vraagprijs 172.000,- k.k.

Dordrecht Wittenstein 199 Vraagprijs 172.000,- k.k. Dordrecht Wittenstein 199 Vraagprijs 172.000,- k.k. www.vandergiessenenvanherk.nl Wittenstein 199 - Dordrecht Royale eengezinswoning met Serre en eigen overdekte parkeerplaats. Deze verrassend grote woning

Nadere informatie

Waardering open ruimte in woonomgeving

Waardering open ruimte in woonomgeving Waardering open ruimte in woonomgeving 3 regionale studies in de Randstad Jasper Dekkers, Eric Koomen RSA najaarsdag, 26 november 2008 Outline Achtergrond Onderzoeksvraag Methodologie Definitie van open

Nadere informatie

Zilverschoon 28 KATWIJK ZH. Vraagprijs 249.000 k.k. Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met:

Zilverschoon 28 KATWIJK ZH. Vraagprijs 249.000 k.k. Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met: Voor meer informatie over deze woning kunt u contact opnemen met: De Leeuw Makelaardij B.V. Andreasplein 14 2225 GR Katwijk Tel: 071-407 61 44 E-mail: katwijk@deleeuw.nl KATWIJK ZH Vraagprijs 249.000 k.k.

Nadere informatie

ENQUETE SPOORBUURT. 1. Woonsituatie. Werkgroep Spoorbuurt Laagbouw Werkgroep Spoorbuurt Beneden-bovenwoningen Opmerkingen Werkgroepen

ENQUETE SPOORBUURT. 1. Woonsituatie. Werkgroep Spoorbuurt Laagbouw Werkgroep Spoorbuurt Beneden-bovenwoningen Opmerkingen Werkgroepen ENQUETE SPOORBUURT Werkgroep Spoorbuurt Laagbouw Werkgroep Spoorbuurt Beneden-bovenwoningen Opmerkingen Werkgroepen Delen Enquête: 1. Woonsituatie 2. Wijk Opzet 3. Wijk Beschermd Stadsgezicht 4. Woning

Nadere informatie

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing Joris Tensen 1560387

Nadere informatie

TE KOOP. Verzorgde halfvrijstaande woning met 3 slaapkamers,veranda en garage!

TE KOOP. Verzorgde halfvrijstaande woning met 3 slaapkamers,veranda en garage! Vastgoed Rijken Verkoop verhuur beheer TE KOOP Verzorgde halfvrijstaande woning met 3 slaapkamers,veranda en garage! Schansweg 5 3950 Kaulille Beschrijving: Goed onderhouden halfvrijstaande woning op een

Nadere informatie

Steenstraat 14-26 - Wijk bij Duurstede

Steenstraat 14-26 - Wijk bij Duurstede Steenstraat 14-26 - Wijk bij Duurstede 190.000,- k.k. De Gier Makelaars Klooster Leuterstraat 29 3961 AX, WIJK BIJ DUURSTEDE Tel: 0343-573144 E- mail: info@degiermakelaars.nl Website: www.degiermakelaars.nl

Nadere informatie

Maastrichtersteenweg 203 - Vroenhoven

Maastrichtersteenweg 203 - Vroenhoven Maastrichtersteenweg 203 - Vroenhoven Akersteenweg 25 6226 HR Maastricht Postbus 4109 6202 PA Maastricht Een vleugje art deco stijl en veel meer ruimte dan de voorzijde doet vermoeden. Aan de achterzijde

Nadere informatie

DONGEN Oude Baan 69. Perceel : 345 m² Inhoud : circa 340 m³ Bouwjaar : k.k.

DONGEN Oude Baan 69. Perceel : 345 m² Inhoud : circa 340 m³ Bouwjaar : k.k. DONGEN Oude Baan 69 Goed onderhouden hoekwoning met uitbouw, garage met carport en een diepe achtertuin. Gelegen in Oud-Dongen in nabijheid van basisschool, natuurgebied en zwembad "De Vennen". Perceel

Nadere informatie

HAMONT Sleutjes 52. Ervaar privacy, licht en ruimte in deze moderne villa op 1517 m2 eigen grond nabij het stadspark in het centrum.

HAMONT Sleutjes 52. Ervaar privacy, licht en ruimte in deze moderne villa op 1517 m2 eigen grond nabij het stadspark in het centrum. HAMONT Sleutjes 52 Ervaar privacy, licht en ruimte in deze moderne villa op 1517 m2 eigen grond nabij het stadspark in het centrum. Prijs : 449.000,- k.k. Inhoud : 1250 m 3 Perceel : 1.517 m 2 Bouwjaar

Nadere informatie

TE KOOP Julianastraat 2 6043AV ROERMOND

TE KOOP Julianastraat 2 6043AV ROERMOND TE KOOP Julianastraat 2 6043AV ROERMOND Aan de Dijk 12 6049 MB Herten 0475-211 255 info@huisdigitaal.nl www.huisdigitaal.nl Omschrijving Jonge luxe hoekwoning carport, verlengde garage en royale tuin.begane

Nadere informatie

Programma van eisen voor uw eigen woning

Programma van eisen voor uw eigen woning Programma van eisen voor uw eigen woning De eisen die in een zogenaamd programma van eisen worden opgenomen bestaan grofweg uit drie soorten: 1. Functionele & ruimtelijke eisen 2. Materiaaleisen, vorm

Nadere informatie

met royale garage en fantastische tuin rondom.

met royale garage en fantastische tuin rondom. KENNEDYLAAN 3, STERKSEL, EINDHOVEN Op een van de mooiste locaties van Sterksel onder architectuur gebouwde vrijstaande villa met royale garage en fantastische tuin rondom. KENNEDYLAAN 3, STERKSEL Op een

Nadere informatie

TE KOOP. diepeveenmakelaars.nl. Overberg Haarweg 17. Koopsom : 465.000,- v.o.n.

TE KOOP. diepeveenmakelaars.nl. Overberg Haarweg 17. Koopsom : 465.000,- v.o.n. TE KOOP diepeveenmakelaars.nl Overberg Haarweg 17 Ideaal voor mantelzorg of voor wie een kantoor aan huis zoekt! Deze energiezuinige, nieuw te bouwen GESCHAKELDE GEZINSWONING met vrijstaande GARAGE en

Nadere informatie

VRIJBLIJVENDE OBJECTINFORMATIE GROENEDIJK 86 3544 AB TE UTRECHT

VRIJBLIJVENDE OBJECTINFORMATIE GROENEDIJK 86 3544 AB TE UTRECHT VRIJBLIJVENDE OBJECTINFORMATIE GROENEDIJK 86 3544 AB TE UTRECHT Geachte bezoeker van onze website, In reactie op de door u getoonde belangstelling danken wij u hartelijk voor het opvragen van onze digitale

Nadere informatie

Emmalaan 53 4191 EJ Geldermalsen WWW.EMMALAAN53.NL

Emmalaan 53 4191 EJ Geldermalsen WWW.EMMALAAN53.NL Emmalaan 53 4191 EJ Geldermalsen WWW.EMMALAAN53.NL Namens de verkopers bedanken wij u voor de getoonde interesse in hun woning. Wellicht is dit de woning die u zoekt. Een spannende periode breekt aan.

Nadere informatie

Zuidwendingerweg 3 - Nieuwe Pekela

Zuidwendingerweg 3 - Nieuwe Pekela - Vraagprijs 257.500,= k.k. Vraagprijs 257.500,= k.k. Omschrijving -, 9663 AJ te. Onder architectuur gebouwd woonhuis met grote vrijstaande garage en ruime tuin. Deze zeer nette woning is gebouwd volgens

Nadere informatie

Lindenlaan 24 te Blijham

Lindenlaan 24 te Blijham Lindenlaan 24 te Blijham Omschrijving Vraagprijs: 189.500,- K.K. Deze uitgebouwde half vrijstaande woning, type herenhuis, met aangebouwde garage is gebouwd in 2006 en is gelegen in een kindvriendelijke

Nadere informatie

TE HUUR Hertenspoor 20 te Diever. Vrijstaande 6-persoons recreatiebungalow op Landgoed t Wildryck te Diever. Huurprijs: 700,- kale huur per maand

TE HUUR Hertenspoor 20 te Diever. Vrijstaande 6-persoons recreatiebungalow op Landgoed t Wildryck te Diever. Huurprijs: 700,- kale huur per maand TE HUUR Hertenspoor 20 te Diever Vrijstaande 6-persoons recreatiebungalow op Landgoed t Wildryck te Diever Huurprijs: 700,- kale huur per maand Vrijstaande, riante recreatiebungalow Hertenspoor 20 te Diever

Nadere informatie

Vraagprijs 210.000,- k.k.

Vraagprijs 210.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Schoolstraat 24 te Oude Pekela

Schoolstraat 24 te Oude Pekela Schoolstraat 24 te Oude Pekela Omschrijving Vraagprijs: 138.000,- K.K. Op prachtig hoekkavel van 436 m2 staat deze goed onderhouden half vrijstaande woning van bouwjaar 1994 in een kindvriendelijke buurt

Nadere informatie

Rotterdam Zenostraat 87 Vraagprijs 169.000,- k.k.

Rotterdam Zenostraat 87 Vraagprijs 169.000,- k.k. Rotterdam Zenostraat 87 Vraagprijs 169.000,- k.k. Omschrijving Zenostraat 87 - Rotterdam In de kindvriendelijke wijk Lombardijen bieden wij u een keurig bewoonde en goed afgewerkte 4 (voorheen 5) kamer

Nadere informatie

35 Betaalbare Luxe Appartementen met balkons of terrassen in Almere Poort

35 Betaalbare Luxe Appartementen met balkons of terrassen in Almere Poort DE STERRE 35 Betaalbare Luxe Appartementen met balkons of terrassen in Almere Poort Hoge ramen Vrij uitzicht Gunstig geprijsd Vloerverwarming Compleet met sanitair Schuifpui naar balkon of terras Energiezuinig

Nadere informatie

GENK: Prachtig gelegen villa op een perceel van 18a 09ca. Detailfoto: villa te Genk, Armand Maclotlaan 6

GENK: Prachtig gelegen villa op een perceel van 18a 09ca. Detailfoto: villa te Genk, Armand Maclotlaan 6 TE KOOP Juridisch en technisch advies Immobiliën Expertises Jos Houben Landmeter-Expert GENK ARMAND MACLOTLAAN 6 Vraagprijs :! 390.000,00 Noortje Claes Grad. Bedrijfsbeheer Erkend Vastgoedmakelaar BIV:

Nadere informatie

Sleedoornlaan 5 - Arnhem

Sleedoornlaan 5 - Arnhem Sleedoornlaan 5 - Arnhem Vraagprijs 185.000,00 kosten koper Omschrijving De goedkoopste NVM makelaar van Nederland! Leuke woning in Arnhem. Gelegen aan een rustige straat op slechts 20 minuten lopen van

Nadere informatie

Venale schatting (verkoopswaardeschatting) Expertise van een bestaand gebouw voor en na werken

Venale schatting (verkoopswaardeschatting) Expertise van een bestaand gebouw voor en na werken Gudrun Xpert - nv Kunstlaan 50 BE - 1000 Brussel tel. 02/515 12 41 98947-07 /VEN Klant Mevr Kathleen Van Limburg Vredestraat 25 BE - 1080 Brussel Kunstlaan 50 BE - 1000 Brussel 11/123.45.67 rue des Printemps/

Nadere informatie

Woningkwaliteit en woontevredenheid: resultaten van de bevraging bij bewoners

Woningkwaliteit en woontevredenheid: resultaten van de bevraging bij bewoners Woningkwaliteit en woontevredenheid: resultaten van de bevraging bij bewoners Katleen Van den Broeck* & Isabelle Pannecoucke** *HIVA KU Leuven **KU Leuven campus Sint-Lucas Studiedag Wonen in Vlaanderen

Nadere informatie

Schattingsverslag. Datum bezoek: 25/02/2015 Datum verslag: 26/02/2015 Dossier: 5272/A04679. Opgesteld door:

Schattingsverslag. Datum bezoek: 25/02/2015 Datum verslag: 26/02/2015 Dossier: 5272/A04679. Opgesteld door: Schattingsverslag Datum bezoek: 25/02/2015 Datum verslag: 26/02/2015 Dossier: 5272/A04679 Opgesteld door: E x p e r t i s e b u r e e l Foesters bvba In opdracht van: Oysters Business bvba Grote Hemmenweg

Nadere informatie