Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen

Transcriptie

1 Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen

2 Colofon Deze notitie Huidige Situatie Grondbezit en Grondbeleid is opgesteld door de Projectgroep Grondbeleid. Datum: December 2012 Bestuurlijk opdrachtgever: William Moorlag Ambtelijk opdrachtgever: Hans Schrikkema Projectmanager: Gerhard te Rijdt Projectsecretaris: Leo Kuipers Projectgroepleden: Jan Poel, Frank Dijkstra, Evert Roels, Nico Rawee Provincie Groningen Postbus AP Groningen Tel www. provinciegroningen.nl 18 december 2012

3 Inhoudsopgave Inhoudsopgave Inleiding Algemeen Leeswijzer Organisatie Afdelingen en taken Bevoegdheden(besluiten) Sturing op DLG/ BBL Verantwoording en informatie Waarderingsafspraken grondbeleid Werkwijze Aankoopproces Aankoopstrategieplannen Verkoopproces Beheer gronden en gebouwen Instrumenten Strategische en anticiperende aankopen Registratie van vastgoed Grondbezit Grondbezit provincie Grondbezit DLG Samenvatting en conclusies Samenvatting Conclusies Bijlage 1: Handelingskader grond Bijlage 2: Realisatiestrategie EHS Bijlage 3: Werkwijze cluster grondzaken Bijlage 4: Procesbeschrijving grondzaken Bijlage 5: Beleid verkoop en verpachting gronden Bijlage 6: Provinciaal voorkeursrecht Bijlage 7: Aankoopbeleid grondzaken Bijlage 8: Beleid strategische aankopen Bijlage 9: Aankoop Strategie Plan Bijlage 10: Grondbezit provincie en DLG 18 december

4 Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen 1. Inleiding 1.1 Algemeen Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen hebben opdracht gegeven om een Nota Grondbeleid op te stellen. Ten behoeve hiervan is in juni 2012 een projectplan grondbeleid opgesteld, dit plan is in juli 2012 door GS vastgesteld. Voorafgaand aan de Nota is een Bouwstenennotitie Grondbeleid opgesteld. Deze Bouwstenennotitie geeft een overzicht van varianten van grondbeleid en de instrumenten die vanuit het grondbeleid kunnen worden ingezet om provinciale ruimtelijke doelen te bereiken. Tevens legt deze notitie de knelpunten van ons huidige grondbeleid bloot. Ons huidige grondbeleid is voor een belangrijk deel gericht op grondverwerving voor de traditionele provinciale taken, met name voor infrastructuur (wegen en kanalen), natuurbeleid (EHS), landinrichting en wateropgaven (waterberging). De grondverwerving vindt hoofdzakelijk plaats via de eigen organisatie t.b.v. infrastructurele werken en via de Dienst Landelijk Gebied (DLG). Dit zijn vooral de taakgebonden opgaven met een duidelijk omschreven doelstelling. Als onderdeel (bijlage) van de Bouwstenennotitie is in deze notitie een beschrijving gegeven in de praktijk gehanteerde normenkader en de werkwijze bij de grondverwerving van de provincie Groningen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de organisatie en de werkwijze voor de diensten die de DLG levert als voor de interne organisatie. Tevens is geanalyseerd en vastgelegd welke grondtransacties tot op heden (medio 2012) hebben plaatsgevonden en is de omvang van de provinciale grondportefeuille vastgelegd. 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de organisatie belicht, waarbij het met name gaat over de verantwoording en verantwoordelijkheid. In het derde hoofdstuk wordt de huidige werkwijze beschreven die wordt gehanteerd bij het kopen, verkopen en beheren van eigendommen. Het vierde hoofdstuk beschrijft het grondbezit van de provincie Groningen en gaat in op de posities van Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL). In hoofdstuk 5 wordt vervolgens de samenvatting en de conclusies weergegeven. 18 december

5 Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen 2. Organisatie 2.1 Afdelingen en taken Momenteel is sprake van een sectorale werkwijze als het gaat om grondaankopen bij de provincie Groningen. Er is in beperkte mate sprake van samenwerking of afstemming tussen de verschillende afdelingen die zich bezig houden met grondverwerving. Grofweg kan worden gesteld dat gronden worden verworven door de afdeling Landelijk Gebied en Water (LGW), meestal met tussenkomst van de Dienst Landelijk Gebied (DLG) en Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL), en door het cluster grondzaken van de afdeling Wegenbouw (WE). De afdeling LGW geeft uitvoering aan het Programma Landelijk Gebied (PLG). In dit programma worden diverse thema s onderscheiden waarbij ook de verwerving van gronden hoort. Momenteel wordt uitvoering gegeven aan het Provinciaal Meerjaren Programma Landelijk Gebied (PMJP) van de provincie Groningen voor de periode Thema s waar de afdeling LGW zich met name op richt zijn de ontwikkeling van natuur, landschap, landbouw, economie, recreatie en leefbaarheid. Voortvloeiend uit de decentralisatiegedachte van het Rijk heeft de provincie sinds 2007 een regierol bij de uitvoering van de gebiedsopgaven in het landelijke gebied. Het Rijk heeft inzet beschikbaar gesteld van DLG om de opgaven te kunnen realiseren; het verwerven van gronden door DLG maakt hier deel van uit. Vanaf 2010 hebben nieuwe onderhandelingen, omtrent herijking EHS en decentralisatie, geresulteerd tot het in 2012 tot stand gekomen Natuurakkoord. Het cluster grondzaken van de afdeling Wegenbouw (WE) houdt zich bezig met het verwerven, beheren, vervreemden, bezwaren en de registratie van onroerende zaken. Bij het cluster is kennis en expertise aanwezig om gronden op onteigeningsbasis aan te kopen. De meeste gronden worden aangekocht voor infrastructurele werken. Daarnaast vinden (gelegenheids)aankopen plaats voor overige doelen waarvan verzoeken vanuit de gehele organisatie binnen komen. Het cluster grondzaken heeft eveneens een rol in het proces van optie- en verkoopovereenkomst bij de verkoop van bouwkavels en restgronden, alsmede het (tijdelijke) beheer van gronden in de Blauwestad. Verkopen vinden plaats op verzoek van diverse beheersafdelingen, incidenteel vanuit de wens van andere afdelingen of op verzoek van particulieren. Bij het cluster zijn momenteel een 6-tal personen werkzaam, waaronder een clustercoördinator, 3 grondaankopers, een (kadastraal) tekenaar en een medewerker vastgoed die zich met name bezig houdt met de registratie van provinciale eigendommen. 2.2 Bevoegdheden(besluiten) In het kader van een effectief en efficiënt bestuur, heeft de provincie (waar mogelijk) bevoegdheden van het bestuur naar een lager niveau gedelegeerd. Deze bevoegdheden zijn opgenomen in het Bevoegdhedenbesluit GS 2011 en Bevoegdhedenbesluit CdK De bevoegdhedenbesluiten zijn zo ingericht dat altijd eerst een bevoegdheid tot het aangaan van de overeenkomst moet zijn gegeven (Bevoegdhedenlijst GS) en daarna de ondertekening kan plaatsvinden en notariële afwikkeling door vertegenwoordiging van de provincie (Bevoegdhedenbesluit CdK). Uit het Bevoegdhedenbesluit GS vloeit voort dat het afdelingshoofd van LGW geen bevoegdheden toegekend heeft gekregen voor grondtransacties. Indien gronden worden aangekocht door deze afdeling zal de instemming nodig zijn GS. Indien aankopen worden verricht door DLG/BBL voor doelen waarbij de provincie de regierol heeft wordt de portefeuillehouder gevraagd om in te stemmen in het FO, tenzij de aankoop binnen de vooraf overeengekomen regeling past (mandaat). Het afdelingshoofd WE mag op grond van het Bevoegdhedenbesluit GS onderhandelingen voeren met belanghebbenden bij aan- en verkoop van onroerende goederen als bedoeld in de artikelen 17 en 18 van de Onteigeningswet. Hiernaast is er een volmacht gegeven aan het afdelingshoofd om onroerende zaken te kopen, verkopen, ruilen, bezwaren etc. voor zover dit geschiedt tot de uitvoering van provinciale werken. Een werk is aan te merken als provinciaal werk wanneer de besluitvorming hierover door GS heeft plaatsgevonden. Indien deze besluitvorming nog niet heeft plaatsgevonden moeten GS besluiten tot een transactie. Het afdelingshoofd 18 december

6 Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen is door de Commissaris der Koningin(CdK) gevolmachtigd om overeenkomsten te ondertekenen, deze kan zich op zijn beurt weer laten vertegenwoordigen door de ambtenaren van zijn afdeling. Tevens ziet hij toe op zowel de ondertekening van overeenkomsten als het vertegenwoordigen van de provincie bij het passeren van notariële akten. Op grond van het Bevoegdhedenbesluit CdK kan het afdelingshoofd zich eveneens laten vervangen door volmacht te geven aan een medewerker van het betreffende notariskantoor. 2.3 Sturing op DLG/ BBL Vanuit de regierol van de afdeling LGW vindt een aansturing plaats van DLG. Uit de Wet Agrarisch Grondverkeer vloeit voort dat alle gronden die worden verworven ten name van BBL worden gesteld. Dit Bureau heeft tot taak het verkrijgen, vervreemden en het tijdelijk beheren van onroerende zaken binnen daarvoor aangewezen gebieden en doelen zoals genoemd in de Regeling vaststelling werkzaamheden BBL. Hierin staan met name de gebieden en doelen genoemd waarvoor het BBL mag kopen. BBL kan pas met aankopen beginnen als met de opdrachtgevers volledige overeenstemming hierover is bereikt. Vooraf moet de financiering veiliggesteld zijn. Voor de reguliere aankooptaken mag het BBL geen financiële risico s nemen. Tussen alle provincies, DLG en BBL is een aansturingprotocol tot stand gekomen waarin de sturingsrelatie, de actoren, hun taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden worden beschreven. Het protocol bevat de landelijk geldende afspraken op hoofdlijnen wat betreft de opdrachtverlening en geldt voor alle provincies. Tussen de provincie Groningen en DLG is daarnaast een Handelingskader Grond vastgesteld (zie bijlage 1). Dit document geeft zowel het beleidkader als het uitvoeringskader weer en geeft een te volgen beleidslijn voor een aantal relevante onderwerpen, zoals het grondprijsbeleid. Eveneens geeft het een verdere uitwerking van de kaders waarbinnen DLG/ BBL in opdracht van de Provincie grondverwerving, beheer, ruiling en verkoop van gronden voor Investeringbudget Landelijk Gebied (ILG) doelen kan en mag uitvoeren. 2.4 Verantwoording en informatie Voor het cluster grondzaken van de afdeling WE geldt dat zij mogen starten met de verwerving van gronden nadat het realisatiebesluit is genomen. Veelal wordt in de voordracht voor een project kort ingegaan op de grondverwerving en wordt als onderdeel van het budget de kosten voor grondverwerving opgenomen. Voortvloeiend uit de bevoegdhedenbesluiten wordt de grondverwerving daarna door de afdeling WE opgepakt. In beginsel geldt dat GS en PS niet apart worden geïnformeerd over de grondverwerving indien de opdracht of het budget niet wordt overschreden. Over de voortgang van een project wordt met PS gecommuniceerd via de voortgangsrapportages werkzaamheden aan hoofdwegen en vaarwegen. In voorkomende gevallen wordt hierbij ook de grondverwerving meegenomen. In de jaarrapportage Blauwestad wordt gerapporteerd over het aantal verkochte kavels. GS en PS worden standaard geïnformeerd in het geval een onteigeningsprocedure noodzakelijk wordt geacht. In de meeste gevallen zal GS dan worden verzocht om te besluiten de Kroon te verzoeken de benodigde gronden ter onteigening aan te wijzen. PS zal aansluitend over dit besluit worden geïnformeerd, waarbij wordt ingegaan op de stand van zaken en het budget. Nadat het Koninklijk Besluit tot onteigening is verkregen zal GS worden verzocht een procesbesluit te nemen; ook van dit besluit wordt PS op de hoogte gesteld. Bij speciale gelegenheden, bijvoorbeeld anticiperend aankopen, wordt GS verzocht om toestemming en wordt PS op de hoogte gebracht (zie paragraaf 3.6). De afdeling LGW informeert PS jaarlijks over de verrichte aankopen in het kader van het Programma Landelijke Gebied. Ook hier geldt dat wordt geïnformeerd indien blijkt dat het budget niet toereikend is. 2.5 Waarderingsafspraken grondbeleid De waardering van gronden wordt bepaald door afspraken uit onze financiële verordening en door de regelgeving voor de verslaggeving uit het BBV. In het algemeen geldt dat investeringen in de openbare ruimte met een maatschappelijk nut rechtstreeks ten laste van de exploitatie worden gebracht. Op grond van een expliciet besluit van PS kan hiervan worden afgeweken. Gronden onder wegen zijn onlosmakelijk verbonden met deze wegen. Daarom wordt op de verwervingsprijs van deze gronden afgeschreven conform de vastgestelde afschrijvingstermijn voor wegen. 18 december

7 Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen Gronden die in het kader van natuurbeleid zijn aangekocht en om niet worden overgedragen aan een derde en worden ineens ten laste van de exploitatie als last genomen. Grondexploitaties worden gewaardeerd als saldo van gerealiseerde baten en lasten. Als een grondexploitatie naar verwachting verliesgevend is wordt of (a) ineens afgeboekt of (b) een voorziening getroffen ter hoogte van het verlies. De voorziening wordt dan op de boekwaarde in mindering gebracht. Wanneer gronden als ruilgrond worden aangekocht ter realisatie van activa met economisch nut (bijvoorbeeld grondexploitaties) worden de gronden gewaardeerd tegen verwervingsprijs of lagere marktwaarde. Als gronden als ruilgrond worden aangekocht ter realisatie van maatschappelijke activa (bijvoorbeeld realisering EHS) vindt rechtstreekse afboeking plaats ten laste van de exploitatie. 18 december

8 Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen 3. Werkwijze 3.1 Aankoopproces DLG verwerft voor LGW de gronden. Bij de verwerving voor ILG-doelen wordt in principe gekozen voor verwerving op vrijwillige basis. Op dit moment vindt de discussie over de herijking van de EHS plaats en de prioritering hierbinnen. Ook vindt er overleg plaats met het Rijk over de inzet van het BBL-bezit. In afwachting op de uitkomsten hiervan wordt terughoudend omgegaan met verwerving. Verder wordt op dit moment gewerkt aan het herziende programma landelijk gebied waarin het grondbeleid verder zal worden uitgewerkt; naar verwachting wordt dit in het voorjaar van 2013 aan PS voorgelegd. Het verwervingsproces van het cluster grondzaken van WE is redelijk overeenkomstig voor de verschillende projecten waarvoor moet worden aangekocht. In de bijlagen 3 en 4 is een nadere beschouwing van de werkwijze en procesbeschrijving weergegeven. Veelal wordt in het voortraject al een beroep gedaan op de kadastraal medewerker om eigenarenkaarten te vervaardigen. Het proces is in grote lijnen opgebouwd uit een minnelijk en een gerechtelijk traject. Het proces start met het opstellen van een intern Aankoopstrategieplan (ASP). In het minnelijke traject wordt op basis van een opgesteld taxatierapport gepoogd te verwerven op basis van een volledige schadeloosstelling als bedoeld in de Onteigeningswet. Gedurende de eerste maanden van het minnelijke traject worden ook alle voorbereidende werkzaamheden verricht voor het maken van het onteigeningsdossier en bijhorende onteigeningstekeningen. Na circa een half jaar van minnelijk overleg wordt door GS of PS, afhankelijk van de onteigeningstitel, aan de Kroon gevraagd om de benodigde gronden ter onteigening aan te wijzen. Ongeveer een jaar na het starten van de minnelijke verwerving zal kunnen worden gestart met het gerechtelijke traject. De gerechtelijke procedure mondt dan uiteindelijk uit in het verkrijgen van de eigendommen. Om de periode tussen realisatiebesluit en uitvoering zo kort mogelijk te houden is gekozen om op deze wijze te werken. 3.2 Aankoopstrategieplannen Zowel bij een actieve als passieve strategie wordt door DLG verworven conform het vigerende prijsbeleid en wordt geen Aankoopstrategieplan (ASP) opgesteld. Voor gebieden waar het noodzakelijk is om meer dan incidenteel opwaarts af te wijken van het vigerende prijsbeleid en / of waarbij extra instrumenten moeten worden ingezet wordt voor een programmatische aanpak gekozen. Hierbij wordt voor elk gebied een ASP opgesteld. Het ASP is vervolgens het document waarin het College van Gedeputeerde Staten bepaalt of marktconform en op vrijwillige basis handelen mogelijk is of dat extra instrumenten moeten worden ingezet. Er vindt overleg plaats met de andere overheden die in dat gebied actief zijn op de grondmarkt (gemeenten en waterschappen) en met de terreinbeherende (natuur)organisaties uit het gebied. Het ASP pelt het project af op basis van een analyse van de grondmarkt en bepaalt met behulp van welke instrumenten, gronden, tegen welke prijs en wanneer beschikbaar moeten komen. GS stellen de strategie en daarmee ook het prijspeil vast. GS bepalen daarmee ook of er wel of geen sprake zal zijn van tijdelijke marktverstoring en of de inzet van aanvullende instrumenten en daarmee het effect op de aankoopprijzen noodzakelijk is. Op basis van een vastgesteld ASP geeft de provincie vervolgens opdracht aan BBL om binnen de vastgestelde kaders de gronden binnen de in het ASP vastgestelde tijd te verwerven. BBL heeft met het aanvaarden van de opdracht een periodieke rapportageplicht aan de provincie. In het ASP wordt, aan de hand van een analyse van de regionale grondmarkt en de mobiliteit in het aankoopgebied aangegeven, op welke wijze de grondverwervingtaakstelling van het project kan worden gerealiseerd. Er wordt een afweging gemaakt bij de inzet van de instrumenten die de grondverwerving kunnen bespoedigen, gaande van vrijwillige verwerving tot en met formele onteigening. Bij de afweging van de inzet van een instrument worden de kosten benoemd, de mate van effect op het tempo van grondverwerving en of de voorgestelde grondprijs en het aankoopproces marktverstorend werkt. Ook wordt nadrukkelijk de relatie gelegd met de omgeving, zoals andere overheidspartijen en verwervingsdoelen daarvan. 18 december

9 Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen Voor de aankopen die moeten worden verricht voor infrastructurele werken stelt het cluster grondzaken sinds het vierde kwartaal van 2011 per project een ASP op. Dit plan wordt niet door GS vastgesteld. In het ASP wordt ingegaan op de organisatie van het project, inrichting van het verwervingsproces zoals inhuur externe deskundigheid en selectie van een projectnotaris, de wijze waarop over de voortgang wordt gecommuniceerd en de planning die vooral is bedoeld om duidelijk te maken welke onderdelen gereed moeten zijn om binnen de planning te kunnen blijven. Begin 2012 is het ASP aangevuld met paragraven om onder andere het flankerende beleid en de risico s in kaart te brengen (in bijlage 9 is een ASP toegevoegd). 3.3 Verkoopproces Het cluster grondzaken verkoopt namens de provincie de gronden en gebouwen die niet meer nodig zijn bij de betreffende beheersafdelingen. Het kan hier gaan om zowel een intern als een extern verzoek. Verkopen geschieden normaliter conform het, door het cluster, opgestelde verkoopbeleid (voor dit beleid wordt verwezen naar bijlage 5). Volgens dit verkoopbeleid worden, behoudens het geval er een eerste recht van koop bestaat, in eerste instantie andere overheden benaderd om te kijken of er mogelijk belangstelling bestaat voor aankoop van de grond tegen de waarde in het economische verkeer. Mocht dit niet het geval zijn, dan wordt gekeken of het af te stoten onroerend goed kan worden ingezet als compensatiegrond bij de verwerving voor (infrastructurele) projecten. Indien hier geen sprake van is en er slechts één eigenaar is, die aangrenzend is gelet op de ontsluiting zal met deze potentiële koper, kan worden gesproken over een mogelijke verkoop. In het geval ook hiervan geen sprake van is wordt een openbare inschrijving gehouden om een ieder de kans te geven de onroerende zaak te verwerven. Dit geldt ook indien blijkt dat er meerdere gegadigden zijn voor compensatiegrond. Het verkoopbeleid bij DLG/ BBL toont vele overeenkomsten met die van het cluster grondzaken. Indien (overtollige) gronden kunnen worden verkocht worden zij eerst getaxeerd, vervolgens aangeboden aan andere overheden en indien dit niet tot verkoop leidt middels een openbare inschrijving verkocht. 3.4 Beheer gronden en gebouwen Gronden die zijn verworven om bepaalde beleidsdoelen te realiseren maar nog niet direct daarvoor kunnen worden aangewend moeten tijdelijk beheerd worden. DLG kiest ervoor om de gronden per jaar te verpachten middels een geliberaliseerde pachtovereenkomst of zonder tegenprestatie in bruikleen te geven. Voor wat betreft het beheer van gebouwen geldt dat deze in principe in bruikleen worden uitgegeven en dat de gebouwen worden verzekerd tegen herbouwwaarde (te behouden woonhuis en eventueel karakteristieke bijgebouwen) en overige bijgebouwen tegen milieuschade (bijvoorbeeld asbest opruimen na brand en dergelijke). Deze werkwijze is terug te vinden in bijlagen 1 en 2. Jaarlijks stelt DLG/BBL een nota van uitgangspunten (procedure, vormen van beheer) op, voor het op te stellen uitgifteplan voor de tijdelijk te beheren BBL-gronden t.b.v. de Provincie. In deze nota worden tevens de te verwachten lusten en lasten van het beheer opgenomen. Gronden gelegen binnen de begrenzing van de EHS en gronden waarvan wordt verwacht dat deze zullen worden begrensd door de EHS en/of robuuste ecologische verbindingszone zullen onder beperkende voorwaarde worden uitgegeven. De gebouwen zullen in bruikleen worden gegeven en worden verzekerd. Deze nota van uitgangspunten vormt een onderdeel van de jaarlijkse prestatieovereenkomst. Na goedkeuring van deze nota geeft de provincie opdracht aan DLG/BBL het tijdelijke beheer van het betreffende BBL bezit uit te voeren en ten aanzien van de gerealiseerde lusten en lasten te rapporteren. De afdeling WE streeft er naar om de periode tussen verwerving en start werkzaamheden zo kort mogelijk te houden. In het geval er toch gronden zijn die niet direct benodigd zijn bestaat de morgelijkheid tot het in gebruik gegeven aan de voormalige eigenaar voor in principe maximaal één jaar. In het geval de vorige eigenaar daarvoor geen belangstelling heeft, de duur tot aan de start werkzaamheden langer is of het gronden betreft die niet noodzakelijk zijn voor projecten, wordt grond die agrarisch te gebruiken is in beginsel verpacht. Dit verpachten geschiedt op basis van geliberaliseerde pachtovereenkomsten, waarbij de duur kan variëren van ca. één jaar tot ca. drie jaren. Ook bij het verpachten geldt dat een pachter wordt verkregen volgens het opgestelde beleid. Indien voor een bepaald project gronden moeten worden aangekocht kan ervoor worden gekozen om aan een van deze verkopers grond te verpachten ter besparing op verschuldigde inkomensschade. Indien hier geen sprake van is wordt door het houden een openbare inschrijving een pachter geselecteerd. Overhoekjes aan 18 december

10 Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen particulieren, die niet worden verkocht, worden in bruikleen gegeven (in bijlage 5 is dit beleid uitvoerig beschreven). Beheer van aangekochte gebouwen geschiedt in beginsel ook door het cluster grondzaken. Indien het gebouw niet direct gesloopt wordt zal hiervoor het tijdelijke beheer moeten worden geregeld. Als uit de aankooponderhandelingen geen verplichtingen voortvloeien over het voortgezette gebruik met een maximumduur kunnen gebouwen worden verhuurd of in bruikleen worden gegeven. In enkele gevallen wordt gewerkt met instanties die gebouwen beheren ter voorkoming van bijvoorbeeld leegstand, vernieling en kraak. 3.5 Instrumenten Bij grondaankopen voor de afdeling LGW heeft DLG diverse instrumenten tot haar beschikking. Bij de realisatie van beleidsdoelen wordt in elk ASP beschreven welke instrumenten worden ingezet. Bij DLG wordt een onderscheid gemaakt naar de zwaarte van instrumenten. De minst zware instrumenten worden geschaard onder de noemer flankerend beleid. Hieronder vallen onder andere instrumenten als het verruimen van het aankoopgebied, begeleiding bij het verplaatsen, projecttoeslagen, bedrijfsverplaatsingen en het vestigen van voorkeursrechten. Eveneens ter voorkoming van de noodzaak van inzet van zwaardere instrumenten kunnen mobiliteitsbevorderende instrumenten worden ingezet. Het doel van deze instrumenten is agrariërs die hun bedrijf verkopen en dat elders willen voortzetten tegemoet te komen. Hetzelfde geldt voor het verkopen van de gronden van een gedeelte van het bedrijf en het eventueel via ruilen weer verwerven van compenserende gronden. Naast deze clustering van instrumenten kan bij een landinrichtingsproject de korting worden toegepast om bepaalde gronden vrij te krijgen (ca. 3 tot 5% van de totale ingebrachte grond binnen een herverkavelingsplan). Hiernaast biedt de Onteigeningswet de mogelijkheid om gronden door onteigening te verkrijgen, maar in navolging van het standpunt van PS om hiervan slechts in uiterste gevallen gebruik van te maken ( de laatste hectares ), wordt op dit moment nog geen gebruik gemaakt van het onteigeningsinstrument. De afdeling WE poogt de gronden benodigd voor infrastructurele werken op basis van minnelijke overeenstemming te verkrijgen. Wellicht goed om te verduidelijken dat minnelijk op een regeling duidt op basis van een volledige schadeloosstelling, die zonder enige dwang tot stand gekomen is. De term vrijwillig duidt op een vrijwillige transactie zonder dat allerlei schadeposten wordt vergoed. Indien minnelijke verwerving niet binnen gestelde grenzen, zowel qua financiën als qua tijd, slaagt wordt het onteigeningsinstrument ingezet. Bij elk project worden standaard de onteigeningsstukken opgesteld om in te kunnen dienen zodra hiervoor de mogelijkheid is. Gebleken is dat de laatste jaren het instrument ook daadwerkelijk tot ontneming van de eigendom moet leiden. Eveneens is door het cluster in mei 2009 onderzoek verricht naar de wenselijkheid van het vestigen van (provinciale) voorkeursrechten (zie hiervoor bijlage 6). Hierbij is destijds geconcludeerd dat het voor infrastructurele werken in beginsel slim kan zijn om eigenaren te beperken in hun vervreemdingsbevoegdheid, maar dat prijsopdrijving door speculatie niet speelt bij infrastructuur. De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) beperkt de eigenaar in zijn eigendomsrecht. De eigenaar heeft, indien hij verkoopplannen heeft, een aanbiedingsplicht bij de betreffende overheid. Indien de eigenaar geen verkoopplannen heeft dan dient de grond alsnog op de reguliere weg te worden aangekocht. Tevens bestaan er uitzonderingen op de aanbiedingsplicht (bijvoorbeeld bepaalde rechtshandelingen in familieverband, verkoop krachtens de wet, rechterlijk bevel of executoriale verkoop, bepaalde overeenkomsten gesloten vóór de inwerkingtreding van het voorkeursrecht of overeenkomsten met andere overheidslichamen. Aangezien het reguliere verwerven toch noodzakelijk blijft, ongeacht de eigenaar, worden geen voorkeursrechten gevestigd. 3.6 Strategische en anticiperende aankopen Bij de afdeling WE is beleid opgesteld voor strategische en anticiperende aankopen. Dit beleid is opgenomen in bijlagen 7 en 8. Het kan voorkomen dat, veelal vanuit het verzoek van een gedeputeerde, de wens wordt geuit om vroegtijdig gronden te verwerven. Onder het strategische aankopen wordt verstaan: "vroegtijdig innemen van grondposities om daardoor toekomstige beleidsdoelstellingen te verstreken". Deze aankopen vinden plaats voorafgaand aan bestuurlijke plan- en/of besluitvorming en op basis van wat er in de markt aangeboden wordt. Aan de markt kan bekend worden gemaakt dat er in een gebied belangstelling is voor grond. Uitgangspunt is vrijwillige verkoop. Alleen de waarde in het economisch verkeer wordt vergoed. Er worden geen schades vergoed en ook geen deskundigenvergoeding. 18 december

11 Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen Het anticiperend aankopen wordt als volgt omschreven: "innemen van grondposities na planvorming en door GS voorgesteld voorkeurstracé zonder vastgestelde exploitatie of krediet". De aankopen richten zich in principe op de te verwerven percelen benodigd voor het project of in de directe nabijheid daarvan. Aankopen geschieden op basis van wat er in de markt aangeboden wordt, uitgangspunt hierbij is vrijwillige verkoop. Alleen de waarde in het economisch verkeer wordt vergoed. Er worden geen schades vergoed en ook geen deskundigenvergoeding. Bij deze aankopen is het mogelijk dat de planvoorbereiding in een ver stadium is en dat het definitieve plan snel te verwachten is. In zo'n geval kan het redelijk zijn om een volledige schadeloosstelling te vergoeden, wanneer het object in de te verwerven strook ligt. Het moment hiervoor is moeilijk te kiezen, het verdient de voorkeur om in zo'n geval te wachten totdat de reguliere aankoop kan starten. 3.7 Registratie van vastgoed Bij de afdeling WE wordt gewerkt met programma s waarin alle eigendommen zijn opgenomen. Aangezien provincies verplicht zijn om bij de uitoefening van haar publiekrechtelijke taken gebruik te maken van de Basisregistratie Kadaster (BRK), is een systeem ontwikkeld dat wordt gevoed door de BRK. Dit systeem heet het Provinciaal Vastgoed Informatiesysteem (PVI). Er bestaat wel de mogelijkheid om, naast de brongegevens uit de BRK, handmatig gegevens toe te voegen. Op dit moment worden vooral administratieve gegevens toegevoegd die wellicht handig kunnen zijn indien in de toekomst een vraag komt over een bepaald perceel, zoals het dossiernummer, besluitnummer of het tekeningnummer. Het PVI wordt met name bijgehouden om de waterschapslasten onder de verschillende afdelingen te kunnen verdelen. Jaarlijks krijgen afdelingen een bepaald gedeelte van een budget toegewezen om de waterschapslasten uit te kunnen voldoen. Op dit moment wordt het PVI niet gebruikt voor andere doeleinden. Er is geen koppeling tussen de dossierregistratie of bijvoorbeeld de transacties die door LGW worden verricht. Het programma biedt geen functionaliteiten om rapportages te maken waardoor bijvoorbeeld overzichten op projectniveau te verkrijgen zijn. Er is ook geen koppeling met bestanden over het beheer- en onderhoud, vergunningen/ ontheffingen of dergelijke. Bij het cluster grondzaken van WE wordt hiernaast ook nog gewerkt met het dossierregistratie systeem. Dit is een systeem waarin alle dossiers digitaal worden bijgehouden; alle documenten, s, logboeken en dergelijke die betrekking hebben op een bepaalde zaak zijn daar in terug te vinden. Het bijhouden van dit systeem is met name voortgekomen uit het feit dat in geval van onteigening moet kunnen worden aangetoond welke inspanningen zijn verricht om overeenstemming te bereiken over de schadeloosstelling. DLG registreert welke gronden zij aankoopt voor de provincie, de afdeling LGW houdt geen eigen systeem bij. 18 december

12 Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen 4. Grondbezit 4.1 Grondbezit provincie Het grondbezit in de provincie is onder te verdelen in een tweetal soorten eigendom, te weten het juridischeen het economische eigendom. In het geval van het juridische eigendom worden de betreffende gronden aangekocht door de provincie of zullen beperkte rechten ten name van de provincie worden gesteld. Bij het economisch eigendom ligt dit anders, in dat geval worden gronden aangekocht door een derde partij, maar met middelen van de provincie. Deze aankopen geschieden veelal op naam van BBL. Bij het Kadaster staan deze gronden dan ook niet geregistreerd op naam van de provincie Groningen. Er wordt binnen de provincie geen centrale registratie bijgehouden waarin de economische eigendommen staan geregistreerd. Om het huidige bezit in beeld te brengen zijn gegevens gehaald uit de Kadastrale Basis Registratie (KBR). Hieruit blijkt dat de provincie in totaal ca hectare in haar bezit heeft. Het overgrote deel van het juridische eigendom is in gebruik als ondergrond voor infrastructuur. De provincie is eigenaar en beheerder van ca. 615 kilometer wegen en ca. 150 kilometer (hoofd)vaarwegen. Onderdeel van de beëindiging van de Samenwerkingsovereenkomst Meerstad (SOK) is dat het bezit van het ministerie van EL&I voor de realisatie van EHS/natuur rond Meerstad wordt overgedragen aan de provincie Groningen. Met de verkrijging van deze gronden en opstallen wordt de provincie in staat gesteld om circa 150 hectare EHS te realiseren (Zuidlaardermeer - Midden Groningen). 4.2 Grondbezit DLG De totale omvang van het areaal dat DLG in opdracht van de provincie heeft verworven, bedragt ca ha. Het grondbezit dat DLG (BBL) op naam heeft is onder te verdelen in BBL-ILG-oud gronden ca. 168 ha. En BBL-ILG-nieuw gronden1 ca ha. Het grondbezit van de provincie en van DLG, is grafisch weergegeven in bijlage ILG-nieuw-gronden zijn gefinancierd door provincies en geheel beschikbaar voor provincies en de ILG-oud-gronden zijn door EL&I gefinancierd. 18 december

13 Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen 5. Samenvatting en conclusies 5.1 Samenvatting In deze rapportage is de omvang van de provinciale grondportefeuille vastgelegd. Tevens is het in de praktijk gehanteerde normenkader voor grondaankopen weergegeven. Ons huidige grondbeleid is voor een belangrijk deel gericht op grondverwerving voor de traditionele provinciale taken, met name voor infrastructuur (wegen en kanalen), natuurbeleid (EHS), landinrichting en wateropgaven (waterberging). De grondverwerving vindt hoofdzakelijk plaats via de eigen organisatie t.b.v. infrastructurele werken en via de Dienst Landelijk Gebied (DLG). Dit zijn vooral de taakgebonden opgaven met een duidelijk omschreven doelstelling. De afdeling Landelijk Gebied en Water (LGW) geeft uitvoering aan het Programma Landelijk Gebied. In dit programma worden diverse thema s onderscheiden waarbij ook de verwerving van gronden hoort. Grondaankopen vinden plaats via DLG. Vanuit de regierol van de afdeling LGW vindt aansturing plaats van DLG. Alle gronden die worden verworven worden ten name van Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL) gesteld. Bij de verwerving voor ILG-doelen wordt gekozen voor verwerving op vrijwillige basis, onteigening vindt niet plaats. Tussen alle provincies, DLG en BBL is een aansturingprotocol tot stand gekomen. Het protocol bevat de landelijk geldende afspraken op hoofdlijnen wat betreft de opdrachtverlening en geldt voor alle provincies. Tussen de provincie Groningen en DLG is daarnaast een Handelingskader Grond vastgesteld. Zowel bij een actieve als passieve strategie wordt door BBL verworven conform het vigerende prijsbeleid en wordt in voorkomende gevallen een Aankoopstrategieplan (ASP) opgesteld. Het ASP wordt door GS vastgesteld. De afdeling LGW informeert PS jaarlijks over de verrichte aankopen in het kader van het Programma Landelijke Gebied. Indien blijkt dat het budget niet toereikend is wordt hierover geïnformeerd. Voor het cluster grondzaken van de afdeling WE geldt dat zij mogen starten met de verwerving van gronden nadat er een realisatiebesluit is genomen. In beginsel geldt dat GS en PS niet apart worden geïnformeerd over de grondverwerving indien de opdracht of het budget niet wordt overschreden. GS worden verzocht te besluiten om de Kroon te verzoeken gronden ter onteigening aan te wijzen waarover PS worden geïnformeerd. In een voorkomend geval, indien GS niet het bevoegde orgaan is, worden PS gevraagd om hiertoe te besluiten. Het hoofd van de afdeling WE mag op grond van het Bevoegdhedenbesluit GS onderhandelingen voeren met belanghebbenden bij aan- en verkoop van onroerende goederen als bedoeld in de artikelen 17 en 18 van de Onteigeningswet. Hiernaast is er een volmacht gegeven aan het afdelingshoofd om onroerende zaken te kopen, verkopen, ruilen, bezwaren etc. voor zover dit geschiedt tot de uitvoering van provinciale werken. Voor de aankopen die moeten worden verricht voor infrastructurele werken stelt het cluster grondzaken sinds het vierde kwartaal van 2011 per project een ASP op. Dit plan wordt niet door GS vastgesteld. Geanalyseerd is welke grondtransacties tot op heden (medio 2012) hebben plaatsgevonden. De provincie heeft momenteel ha grond in bezit. Het overgrote deel van het juridische eigendom is in gebruik als ondergrond voor infrastructuur. De provincie is eigenaar en beheerder van ca. 615 kilometer wegen en ca. 150 kilometer (hoofd)vaarwegen. De totale omvang van het areaal dat DLG in opdracht van de provincie heeft verworven, bedraagt ca ha. Het grondbezit dat DLG (BBL) op naam heeft is onder te verdelen in BBL-ILG-oud gronden ca. 168 ha. En BBL-ILG-nieuw gronden ca ha. 18 december

14 Huidige situatie grondbezit en grondbeleid Provincie Groningen 5.2 Conclusies Grondaankopen zijn voornamelijk taakgebonden en vinden sectoraal plaats. Interne afstemming tussen de afdelingen die zich met grondaankopen bezig houden vindt niet structureel plaats. Wel kan worden geconcludeerd dat er tussen de werkwijze van DLG en het cluster grondzaken vele parallellen zichtbaar zijn; zo wordt in beide gevallen gewerkt met een ASP en is het verkoopbeleid nagenoeg gelijk. Grondbezit wordt niet eenduidig en integraal geregistreerd. Hierdoor is ook de verantwoording naar GS en PS van onze grondaankopen lastig te organiseren. Een goed overzicht van onze grondposities kan niet eenvoudig worden gegenereerd, tevens zijn onze gegevens niet up to date. Geconcludeerd kan worden dat wij niet in voldoende mate in control zijn als het om grondzaken gaat. Ons huidig beleid m.b.t. grondaankopen is sectoraal vastgelegd in een aantal beleidsnotities, van de afdeling Wegenbouw en de afdeling landelijk Gebied en Water. Bij de afdeling LGW betreft het hier voornamelijk beleidsnotities die te maken hebben met de aansturing van DLG. De geïnventariseerde beleidsnotities dienen met name ter ondersteuning van de op te stellen Nota Grondbeleid. Hierbij geldt voornamelijk, wat goed gaat willen we behouden en wat beter kan passen we aan voor ons toekomstig beleid. 18 december

15 Bijlage 1: Handelingskader grond

16 Ø ²¼» ²¹ µ ¼» Ù ±²¼ Ð ±ª ²½» Ù ±² ²¹»² ó ÜÔÙò ²» ¼ ²¹ò Ø» ß ² «²¹ ± ±½± Ð ±ª ²½» ó Ü»² Ô ²¼» µ Ù»¾»¼ øüôù»² Þ «Þ»»» Ô ²¼¾±«¹ ±²¼»² øþþô ¾» ½ º ¼» «²¹»»ô ¼» ½ ±»²ô «² µ»²ô ª» ² ±± ¼» µ»¼»²»² ¾»ª±»¹¼»¼»²ò Ø» ß ² «²¹ ± ±½± ¾»ª ¼» ²¼» µ ¹» ¼»²¼» º µ»² ± ±±º¼ ²»² ¾»»º ¼» ± ¼ ½ ª»»² ²¹»² ¹» ¼ ª±±» ±ª ²½» ò Ø» Ø ²¼» ²¹ µ ¼» Ù ±²¼»»² ¼±½«³»² ² º»»»» ¼±½«³»²»²ô» ¾»» ¼µ ¼»»²» «ª±» ²¹ µ ¼» ô ² ³»²¹»ª±»¹¼ò Ø» ¹»»º µ ²¹ ² ¼»» ª± ¹»² ¾»» ¼ ² ª±±»»² ²»»ª ²» ±²¼»»»²ô ±» ¹ ±²¼ ¾»» ¼»² ¹»»º ±±µ ª» ¼»» µ ²¹ ª ² ¼» µ ¼» ¾ ²²»² ÜÔÙñÞ «Þ»»» Ô ²¼¾±«¹ ±²¼»² øþþô ² ± ¼ ½ ª ² ¼» Ð ±ª ²½» ¹ ±²¼ª»» ª ²¹ô ¾»»» ô «²¹»² ª» µ±± ª ² ¹ ±²¼»² ª±± ÔÙ ¼±»»² µ ²»² ³ ¹ «ª±»»²ò Ø» ¼±½«³»² ª±± ¾»»º» ¾»» ¼µ ¼» 5 ½ ½ ±²¼»» ÐÓÖл² ª±± ¾»»º» «ª±» ²¹ µ ¼» 5 ½ ½ ±²¼»» ß ² «²¹ ± ±½± ±ª ²½» óüôùò ²»¹»²» ²¹ ±» ß ² «²¹ ± ±½± ¼»»² ¼±½«³»² ¼ ¹» µ ª±±» Ð ±ª ²½» ó» Ø ²¼» ²¹ µ ¼»»»² ¼±½«³»² ² ¼» ¾»»ºº»²¼» Ð ±ª ²½» º µ»² ³ µ ±ª» ¼» ²¼»» ³» ¹ ±²¼»² ¼»» µ» ¼» ÙÍ»² ÜÔÙñÞÞÔ ¼ ¾ ² ¼» Ð ±ª ²½» ª± ¹»²ò Ü ¾ µ«²²»² Ð ±ª ²½» ¾» ² ± ±ª ²½»ó»½ º»µ» º µ»²ò ²» Ø ²¼» ²¹ µ ¼» ± ¼ ±²¼» ½» ¼ ¹»³ µ ² ¾»» ¼ ³ ¹»»½»²»² ¼» ³ ²¼ µ ¼» ò Ñ ¼ ³±³»²»»² ¼ ¼» ¾»» ¼ ³ ¹» º µ»² ª»» ª» ²» ¼ ± ¼»² ª ¹»»¹¼ò Õ ¼» ± ¼»² ±ò ò ª ¹»»¹¼ ²» Ð ±ª ²½ Ó»»»² ±¹ ³³ ô ²» ÔÙ ½±² ½ ô ² ¼»»»½±² ½»²»² ² ¼» ²µ±±»¹» ²²»²ò Ó ±±µ ±²¼» ¼»»² ª ²» ¾»» ¼ ² ± ¼»² ª ¹»»¹¼ ±º ¹¹»² ª ² ¾»» ¼ ²±» ò Þ±ª»²¼»² ª» ½ «º ¹»ª± ¹ ª ²» ÔÙ»»² ¼»» ª ² ¼» ¾»ª±»¹¼»¼»²ô ± ¼»»² ²»² ª ²» ¹ ±²¼ ¾»» ¼ò Ø«¼ ¹» ò Ü» ±» ª ²» ÞÞÔ»» µ ª» ²µ» ¼ ² ¼» É» ß¹ ½ Ù ±²¼ª» µ»» ò Ü» «¾»µ»½» µ» «ª ²» ÞÞÔ» ² ª ¹»»¹¼ò Ø» ÞÞÔ»»º 77² ³»¼»» µ»»² ¼ ¼» ¼»½»«ò Ü» ¼»½»«ÜÔÙ»ª»² ¼»½»«ÞÞÔò ÞÞÔ»»º ± µ» ª» µ ¹»²»² ¼» µ ¾»»»²»² ª» ª»»³¼»² ª ² ±² ±»»²¼» µ»² ¾ ²²»² ¼ ª±± ²¹»»»² ¹»¾»¼»²»² ¼±»»² ± ¹»²±»³¼ ² ¼» λ¹» ²¹ ª» ²¹» µ ³»¼»² ÞÞÔò ï Ø» ² ² ³» ² ³» ¼» ¹»¾»¼»²»² ¼±»»² ¹»²±»³¼ ª±±» ÞÞÔ ³ ¹ µ±»²ò ÞÞÔ µ ² ³» µ±»² ¾»¹ ²²»² ³» ¼» ± ¼ ½ ¹»ª» ª ² ÞÞÔ ª±»¼ ¹» ±ª»»»²»³³ ²¹» ±ª» ¾»» µ ò ʱ± º ³±» ¼» º ² ²½» ²¹ ª» ¹¹»» ¼ ²ò ʱ± ¼»»¹» ²µ±± µ»² ³ ¹» ÞÞÔ ¹»»² º ² ²½ 5» ½± ²»³»²ò ²¼»²»»² ²µ±± ± ¼ ½»½»»»² «µø» ±² µµ» ²¹ ¹» ½»² ¼ ³»» ½±¼ ¹»²¼ ±»»»² ² ±«¼ ô µ ² ² ±ª»»¹ ³» ÔÒÊ î»»² º ² ²½»» ½± ª» ² ±± ¼»² ½½» ¾» ²ò Í«¾ ² 5» ï ïçèîòïîîè ² òöòéïêì î ʱ± ¼» ²¼»» ª ² ÞÞÔ ³» ±² µµ» ²¹ ¹» ½» µ»² ² îððë»»²»½ ²¼» ²¹ µ ¼» ± ¹»» ¼æ Ѳ µµ» ²¹ ¹» ½» µ»² Þ «Þ»»» Ô ²¼¾±«¹ ±²¼»²ò ߺ µ»² ±ª» ½» ô» µ»²ô ±»²»² ª» ² ±± ¼» µ»¼»² ª ² ÔÒÊ»²» Þ «Þ»»» Ô ²¼¾±«¹ ±²¼»² ³» ¾»»µµ ²¹ ± ±² µµ» ²¹ ¹» ½» µ»² Ø» ¾ ± ¼»² ª» ½»²¼» ²¼»»² «¹»» µ ª±± ³»»»² ½±³»» ±»½»²ò

17 ½±À ²»» ± ¾ ª ²»»² ¹»¼»¹»² ½± ²» ² ¾»» ¼ ¹»¾ ½ ³±»»² ± ¼»²ô ²» ² ¼±± ÔÒÊ ¹±»¼µ»«²¹ ³±» ± ¼»² ª»»»²¼ò Û º¹» ±µ»² ¼ ÞÞÔ» ¹ ±²¼»² ª»» º ² ¼» Ô ²¼ ² ½ ²¹ ±»½»²ò Þ² ¼» ²¼ ² ½ ²¹ ¹»¾»¼»² µ«²²»² ¼» ÐÒÞ» º ÛØÍ ¹ ±²¼»² ª»» ª»²ô ¾ µ ² ± ¼»² ¹» «¾ ¼»» ¼ ± ¾ ª ²»»² ÜÔÙó»ò Ø» ÞÞÔ µ ² ±±µ ¾² ²¼ ² ½ ²¹ ª»» ª»²ò Ø» ÍÞÞ µ±±» º ¹»»² ±² ±»»²¼» ¹±»¼»»² ²ô ¼ ¼±»» ÞÞÔò Û º¹» ±µ»²»² ª ¹»»¹¼ ¼» ÞÞÔ ¼» ²µ±»²¼» ² ²» ª±± ÍÞÞò Ø» ÍÞÞ µ ² ±²¼» ª±± ¼»²»» ¹»² ²¼ ¹ ª» µ±»²ò Ѳ ¾ ²¼ ²¹ ª ² ½»½»² ± ¼ ¹»»¹» ¼ ¼±± ÞÞÔ»² ¼» ³ ¼¼»»²» ±» ± ¼»² ¹» ««¼» ª»» ª ²¹ ¾»¹ ± ²¹ò Ü» ±»» ²¹ ¾» ª»» ª»² ± ¼ ª ¹»»¹¼ ² ¼» ±¹ ³³» ²¹ ¹»¾»» ¼ ±»»² ² ¼±½«³»²»²»»»²ô» «ª±» ²¹ ½±² ½»² ¼»»» º µ ³» ¼» ¾»»ºº»²¼» Ð ±ª ²½»ò ²» ² ¾ ÔÒÊ ± ¼ ¼» ¾«¼¹» ¾»º ¹» ²»» ¼»² ¾ ²²»² ÜÔÙ» ³ ² ¹»³»² ½±² ½ ò ó Ñ ¼ ³±³»² ¹» ² ¼»»» ÔÒÊ ó ÜÔÙ ³ò¾ò ò ± ¼» «ª±» ²¹ ª ² ¼» ¹ ±²¼ª»» ª ²¹»»²» Ó ²¼ ¾» «Ü»² Ô ²¼» µ Ù»¾»¼ í ª ò Ü» ²¼» ²¹ µ ¼» ª ² ÔÒÊ ª±± ÜÔÙò ² ¼ ³ ²¼ ¾» «² ¼» ¼»½»² ² ª» ª ²¹» ¹»³ ½ ¹¼ ±³ ² ³»² ¼» Ó ²» ª ² ÔÒÊ» ¾»»²»² «µµ»²» ±²¼»»µ»²»² ¾»»ºº»²¼»»»² ² ³» ² ³» ¹»²±»³¼» µ»²ò ß ² ¼»»¹ ±²»» ³ ±±º¼»² ¹ ±²¼ µ»² ª± ³ ½ ª»»»²¼ ±³ ¼» Ó ²»» ª»»¹»² ±± ¼ ¹»² ¾ ¼»»ª» ²¹ ª ² ±² ±»»²¼» µ»² ²» ÞÞÔô ¼» ² ±²» ¹»²¼ ±ª»»»²µ±³ ¹ ¼» ±²» ¹»² ²¹»»² ¼»» ² ½ ²¹» ѱ ó Ù ±² ²¹»²»² ¼» Ù ±² ²¹ Ü»²» Ê»»²µ± ±² 5² ±º»½±² «½»» Ó ¼¼»² Ü» º ²¼ò ²» Þ» «² ¼»»»¹»»² ¾»»ºº»²¼» ¼» ª»»¹»² ±± ¼ ¹ ²¹ ª ²» Þ «Þ»»» ²¼¾±«¹ ±²¼»² ì ¹»»¹» ¼ ¼ ª±± ¼» ª» µ ¹ ²¹ ª ²»¹» ¹±»¼»»² ª ² ïòðððòðð𠱺 ³»» ¼» ²»³³ ²¹ ª»» ª ² ¼» Ó ²» ª ² ÔÒÊò Ü»» ¹» ¹¼»»¹» ²¹ ² ¼» µ µ ¹»»² ¾» ««µ» ¾»ª±»¹¼»¼»²» ¾»² ² ³¾»²»²ò ² ¼» µ µ ²»»³ ¼» ÜÔÙ ² ³ ²¼ ² ³»² ¼» Ó ²»» ¾» «± ²»³³ ²¹ ³» ¼» ª» µ ¹ ²¹ò ² ¾±ª»² ²¼» ¾» ½ ª ²¹ ª ² ¼» ¾» ²¼» ¾ µ ¼» ±±µ» ³» ² ³» ¹ ±³» ³ ²¼ ª ²» ²¼»»² ª ²» Þ «Þ»»» Ô ²¼¾±«¹ ±²¼»²ò Ü» ¾»» ¼ µ ¼» ¹¹»² ª ² ¾»» ¼ ²±»² ¾»» ¼ ²±» ò Ü» ²» ² ï ²«îððé ø ²ª±» ²¹ ²ª»» ²¹ ¾«¼¹» Ô ²¼» µ Ù»¾»¼ ʱ±» ±»»² ª ² ¼ Ø ²¼» ²¹ µ ¼»» ª ² ¾» ²¹ ¼ ±¼ ² ¹»»¹» ± ¼»² ± ¹»» ¼ ¼ ¼» Ð ±ª ²½» ±»»² ¼«¼» µ» ³ ²» ²» ² ±»» ª± ¹»² ¹ ±²¼ª»» ª ²¹»¹»»²»» ª± ¹»² ¾»» ¼ò Ü»» «²¹ ³±» ±¼ ² ¹ ² ¼» ÞÞÔ ¹ª ¼ ¹ µ ² ¾ ª»² ±»¼»² ± ¼» ¹ ±²¼³ µ ò í î ²±ª îððí Ò ò ÌÎÝÖÆñîððíñèëêð ¹» «¾ ½»» ¼ ² Í ½±«² ïí ±µ ±¾» îððíô ² ïçéñ ¹ïêò ì í îððð Ò ò ÌÎÝÖÆñîðððñîíîîô ¹» ¹¼ ¾ ¾» «ª ² ïè ¼»½»³¾» îððîø ½ òîì껲» µ ¹» ¹¼ ¾ ¾» «ïè îððíñò ÌÎÝÖÆñîððíñíìïéò

18 Ü ¾»»µ»² µ±» ²»²ô ² ¾ ²²»² µ±» ¼ ¾» ²¹»² µ«²²»² ± ¼»² ¹»²±³»²ò ²¹» µµ» ¼»ô ²¹¼«¹» ±½»¼ ±³ ±»»² ¾ ²¼»²¼ ¾±¼» µ±³»²» µ»² ª» ³³»²¼»² ² ¼» ¹ª ¼ ¹» ¼ ²»»²» ¼±»²ò Ü» ¹»³»²» ² ª±±» ±»»² ª ²»»² Ø ²¼» ²¹ µ ¼» ²æ Í ² ¼±± ¼» Ð ±ª ²½» ± ¾»» ¼ô»¹»»² ±¹ ³³» ²¹»² «ª±» ²¹ ¼±± ÞÞÔ ± ² ½»² ª» «ò ²» ² ª± ¹»²¼» ± ¼»»² ² ª±±»»² ¹»¼ ² ±³ô ¹»¾»» ¼ ± ¼ ²½»ô» Ø ²¼» ²¹ µ ¼» ª±± ÞÞÔ ²¼»²»² ª±»»²» ¹»ª»²ò Ü» «¼ ¹» ¼ ¾ ±± ¾±»µ» ¹»²±³»²ô ¾ ¾»¼» ±²¼»» ¼» ª ¹ ± ¼ ¹»» ¼ ±» µ»» ¼» Ð ±ª ²½» ±» ¾»»ºº»²¼» «² «²¹ ± ¼ ½ µ ² ³ µ»² ±²¼» ¼ ¼»² µ±» ¹ ª ² ¼» ¹ª ¼ ¹» ¼ ª ² ÞÞÔò ܱ±»»¹ª»² ª ² ¼» Í«¾ ¼»»¹» ²¹ Ò ««¾»»» øíò ² ±²»»¹» ²¹ ± ¼ ¼» µ ²¹ ª ² ¼» µ±± ½ ò òªò ¼» ÛØÍ ²¼» ¹»»¹» ¼ò Ü»» µ ²¹ ²«ª ²¼»² ²»»² ³ ²» 5»»¹» ²¹ ¼» ² ¼»½»³¾» îððêñ ²«îððé ± ¹»» ¼ò Ü» º¹» ±µ»² ² ª±± ¼»»»¹» ²¹ æ Ü» Ð ±ª ²½» ²»»³ ¼» ª» ½ ²¹»² ¼» ª±± ª ±»»² «¼» µ±± ½ ±ª» ª ²» Î µò Ü» Ð ±ª ²½» µ ²» Î µ ª ¹»² ¼» µ±± ½ ±» ½ ±»²ò ²¼»²» Î µ ¼ ª» ±»µ ²» ² ¹ ô ª»² ¼» ª» ½ ²¹»² ¼» ª±± ª ±»»² «¼» µ±± ½» «¹ ²» Î µò É ²²»» ¼» ª»» ª ²¹ ª ² ¼» ÛØÍ ² ¼» Ð ±ª ²½» ¹»ª± ¹ ª ² ±» ²¹ ª ² ¼» µ±± ½ ¼» ²¹»¹»ª»²»»»² ¾«¼¹» ±ª» ½ ¼ ô ¹»¾»«¼ «¼» «±²±³» ³ ¼¼»»² ª ² ¼» Ð ±ª ²½»ò Þ»» ¼ µ ¼» ¹ ±²¼ª»» ª ²¹ Ù ±²¼ ¾»» ¼æ Ñ ¹ ±²¼ ª ² ¼» É» ß¹ ½ Ù ±²¼ª» µ»» øéßù ¼» Ó ²» ª ² ÔÒÊ ª» ² ±± ¼» µ ª±±» ¹ ½» ¹ ±²¼ ¾»» ¼ò ² ¼» ½±² ¼» ² ª ² ¼»»» ± ¹»²±³»² ¼»»²» µ»¹»»²»»»²» ¾»ª± ¼» ²¹ ª ²»»²»ª»² ½ ¹» ±² µµ» ²¹ò ѱ¹ «² ¼ ¾»»² ª± ¼±»²¼» ¾» ½ µ¾» ¼ ª ² ¹ ±²¼ ª±± ³ ½» µ» ¼±»»²ô ± ² ««ô»½»»»²»»² ¼««³» ¹ ½»»½ ± ò Ù ±» ª» ± ²¹»² ±«¼»² ²»¹»ª» ¹»ª± ¹»²»¾¾»² ± ±²¼» ³»» ¼» µ±»²»² ¼»» ³ ²»² ª ² º ±²¼ ²¹»² ª ² ¼» Û½± ±¹ ½» ر±º¼ «½ ««øûøí»² λ½»» ±³ ¼» Í ¼ øî±¼í ô ±±µ ± ¼» ³±¹» µ»¼»² ª±± ª» ¹ ²¹ ª ² ²» ¹ ½» ¾»¼ ª»²»² ª» ²¹»² ª» ¹ ± ²¹ ª ² ¾»¼ ª»²ò Ü ² ±±µ ¼» Ó ²» ª ² ÔÒÊ ± ¹ ±²¼ ª ² ¼» ݱ³ ¾»» øý ª» ² ±± ¼» µ ª±± ¼» ¼±»»ºº»²¼» ¼»² ¼» ¼±» ³ ¹» ¼ ª ²» ¾»» ¼ ¼ ² ² ¾»¹ ± ²¹»² ¹ ±²¼ ¹ ¹ ò Ü»» ª» ² ±± ¼» µ»¼»² ² ª» ª± ¹»² «¹»¼ «µ ² «¹ ²¹ «²»² ¼» ÔÒÊ»² ÜÔÙ ²»»² ¾» ª»» ª»² ª ² ¹ ±²¼»²æ ïò Ù ±²¼ª»» ª ²¹ ª ²¼ ±ª»» ³±¹» µ ± ª ¹» ¾»²» ±¼ ² ¹ ¼ ¼ ª ² ¹»»² ³ µ ª» ±»²¼»» µ ²¹ «¹ å îò Ì» ¾»ª± ¼» ²¹ ª ² ¼» ª» µ±± ª±± ¼»»» ª ² ¾»» ¼ ¼±»»² µ«²²»² º ²µ»»²¼» µ ² «³»²»² ± ¼»² ²¹»» ô ± ¼» λ¹» ²¹

19 Þ»¼ º» ª» ¹ ²¹»² Þ»5 ²¼ ¹ ²¹ øîþþ ò Ë ¹ ²¹ «²»² ¼ ¾ ²»»² ¼±» ³ ¹»ô»½ ¹» µ»»² ÛË ½±²º± ³» ²» ª ² ¼»» ² «³»²»²å íò Æ» ² «³»²»² ø±²» ¹»² ²¹»² µ± ²¹ ± ¼»²» «¹ ±«¼»²¼»²»½ ±»» µ» ¾ ²¹»» ³» ³ ³«³ ïðû ±²» ¹»² ²¹å ìò Ì» ¾»ª± ¼» ²¹ ª ²»»²»ºº»½»ª»»²»ºº ½ 5²» ²» ª ²» ª»» ª ²¹ ² «³»² «³ ³±» ¼±± ¼» ±ª ²½» ±º ²¼»» ± ¼ ½ ¹»ª»» ²µ±± ¹»¾»¼»»² ß ²µ±±»¹» ² øßíð ± ¼»² ± ¹»» ¼ò Ø» ² ± ¼ ± ¾ ª ²»»² ²» ª ² ¼» ¹ ±²¼³ µ ¼» ª»» ª ²¹»¹»»² ²» ª ² ² «³»²»² »²¹»» ò ²¼»² µ» ª ² º µ ²¹»² ª ² ¼»»»¹» ¼ ² ¼»²» ßÍÐ ¼±± ¼» ±ª ²½» ±º ²¼»» ± ¼ ½ ¹»ª»» ±» ²¹ ² ÔÒÊ» ± ¼»² ª±± ¹»»¹¼å ëò Ì» ª±± µ±³ ²¹ ª ² µ ª»» ± ¼» «¹ ±«¼»²¼ ±³¹»¹ ² ³» ¼» ²µ±± ª ² ±»²ò ²¼»² ²µ±± ²±±¼ µ» µ ô ± ¼»² ±»²»» ±ª»» ³±¹» µ ¼±± ª» µ±½ å êò Ü» ¼»½»«ª ²» Þ «Þ»»» Ô ²¼¾±«¹ ±²¼»² øþþô ¼±± ÔÒÊ ¹»³ ²¼»» ¼ ±³» º ²µ±± ² ½»»² «¾ ¼»ª» ±»µ»² º» ²¼»»² ± ïôð ³ ²ò Ü ¾±ª»² ³±» ¼» ¼»½»«ÞÞÔ ¹±»¼µ»«²¹ ª ¹»² ² ¼» Ü»½»«Ù»²» ª ² ÔÒÊò ² ²ª«²¹ ±» ¾±ª»²¹»²±»³¼» ¹» ¼ ª±±»»¼» µ» ¹»¾»¼ ¼ æ éò ر¹»»»² ¼ ² «ª» ¹ ½» ± ¼»² ¹» ½½»»» ¼ô ¾ ³ µ ½±²º± ³ ¾»¼»²» ²½» ¾ º å èò ß ²»² µ ³ ²¼»» «¹ ±«¼»²¼ ±³¹»¹ ² ±»º» ± ¼»² ³» ±²» ¹»² ²¹ ½ò ò ª ¹» ª»» ª ²¹ ± ±²» ¹»² ²¹ ¾ ò Ó» ¼» ²ª±» ²¹ ª ²» ÔÙ ¼» Ð ±ª ²½» ² ³»¼»¾» ²¼ ª» ² ±± ¼» µ ª±± ¼» «ª±» ²¹ ª ² ¼ ¾»» ¼æ ¼» µ±³ ª ²» ÔÙ ª» ²¼» ¼» ³ ²» 5» ª» ² ±± ¼» µ» ¼ ± ½ ²» ô ³ ¼»» ³±» ² ¼» µ µ ²¼» ²¹»ª«¼ ± ¼»²ò Ü» Ð ±ª ²½» ² ³³» ª» ² ±± ¼» µ ª±±» ±ª» ¹ ±» ¼»» ª ² ¼» ¹ ±²¼ª»» ª ²¹»² ² ¼ ³»» ¼» ±±º¼± ¼ ½ ¹»ª» ª ²» ÞÞÔò Ü» Ð ±ª ²½» ² ± ¹ ±²¼ ª ² ¼» «²¹ º ± ±º» ª ²» Î µ ª» ² ±± ¼» µ ª±± ¼»» ª ² «ª±» ²¹ ª ² µ ¼±»»²ò ß ¹»ª± ¹» ª ² ¾»»² Ð ±ª ²½» ¼«±±µ» ² ª» «ô ¼» ²±±¼ µ ª ² ²µ±±»² ±± ª ² ¹»¾±²»² ±±µ ¼» ²» ª ² º ²µ»»²¼» ² «³»²»²ô ª» ²¹ ±» ¹»²»² ±²» ¹»² ²¹ò Þ»» ¼ ²»²æ ïò Ü» Ð ±ª ²½» Ù ±² ²¹»² ³ µ ª» ± ²¹ ª±± µ±³»²»² µ» ¾ ¼» ª»» ª ²¹ ª±± ÔÙ ¼±»»² ¼ ±³ ±±µ ±ª»» ³±¹» µ ª±± ª»» ª ²¹ ± ª ¹» ¾ ± ¾ ª ² ³ µ ½±²º± ³»»²ò îò ʱ± ¹ ±²¼ª»» ª ²¹ ² ±»½»² ¼» ±» ¹»¾»¼»² ² ± ¹»²±³»² ²» Ð ±ª ²½ Ó»»»² ±¹ ³³ Ô ²¼» µ Ù»¾»¼ øðóöð ô ¹» ¼»»² ±ºº»²»ª» ²µ±±»¹»ò Ü ¾»»µ»² ¼ ¼» ³ µ ±»»² ½»ª»» ± ¼ ¾»² ¼» ¼ò ² ¼» µ ±»»²»»±ª»»»²µ±³ øðñ ³» ÜÔÙ ¼»»»¹» ² ¼» ± ¼»² ¹»5 ½»» ¼ò íò Þ ¹»¾»¼»² ¼» ¹ ±²¼» ª ²¹ ª± ¹»²» ÐÓÖÐ º¹» ±²¼ ¼»²» ± ¼»² ² ¼»»² îðïð îðïí ± ¼ ª±±»»²»ª» ²¾±¼¹» ««¼»»¹» ¹»µ±»²ò ² ¼» µ ±»»²»»±ª»»»²µ±³ øðñ ³» ÜÔÙ ¼»»»¹» ² ¼» ± ¼»² ¹»5 ½»» ¼ò ìò ʱ± ¹»¾»¼»² ª ² ¼» «ª±» ²¹ ² îðïí ª ²¼»² ± ¼»² ²» µ ¼» ª ² ¼» ¹ ±²¼ª»» ª ²¹ ± îðïð ² ²½» ¹»»² ¾»¼ ²¹»² «¹»¾ ½ ò ² ¼»» ¹»¾»¼»² ¹» ¼»»²»ª» ±» ²¹ò ² ¼» µ ±»»²»»±ª»»»²µ±³ øðñ ³» ÜÔÙ ¼»»»¹» ² ¼» ± ¼»² ¹»5 ½»» ¼ò ëò Ʊ» ¾»»² ½»ª»»ª»»¹» ± ¼ ¼±± ÞÞÔ ª» ± ª»² ½±²º± ³»

20 ª ¹»»²¼» ¾»» ¼»² ± ¼ ¹»»² ß ²µ±±»¹» ² øßíð ± ¹»» ¼ êò ʱ± ¹»¾»¼»²» ²±±¼ µ» µ ±³ ³»» ¼ ² ²½ ¼»²»» ± º» µ»² ª ²» ª ¹»»²¼» ¾»» ¼»² ñ ±º ¾» ² «³»²»² ³±»»² ± ¼»² ²¹»» ± ¼ ª±±»»² ±¹ ³³ ½» ² µ ¹»µ±»²ò Ø» ± ¼ ª±±» µ ¹»¾»¼»»² ßÍÐ ± ¹»» ¼ò Ø» ß ²µ±±»¹» ² øßí𠪻 ª± ¹»²» ¼±½«³»² ²» ݱ»¹» ª ² Ù»¼» » ¼» Í»² øùí ¾» ±º ³ µ ½±²º± ³»² ± ª ¹» ¾ ²¼»»² ³±¹» µ ±º ¼» ² «³»²»² ³±»»² ± ¼»² ²¹»» ò Û ª ²¼ ±ª»»¹ ³» ¼» ²¼»» ±ª»»¼»² ¼» ² ¼ ¹»¾»¼ ½»º ² ± ¼» ¹ ±²¼³ µ ô ±º» ¼ ² ¼» ² ¾» ±»µ±³ ¹ ² ± ¼»² ø¹»³»»²»²»²» ½»²»² ³» ¼» Ì»» ²¾»»»²¼» Ò ««± ¹ ²» ¹»¾»¼ò Ø» ßÍл» ±»½ º ± ¾ ª ²»»² ²» ª ² ¼» ¹ ±²¼³ µ»² ¾» ³» ¾» «ª ²» µ» ² «³»²»²ô ¹ ±²¼»²ô»¹»²» µ»»² ²²»» ¾» ½ µ¾ ³±»»² µ±³»²ò ÙÍ»»² ¼»»¹»»² ¼ ³»» ±±µ»» ª ò ÙÍ ¾»»² ¼ ³»» ±±µ ±º»» ±º ¹»»² µ» ² ª ² ³ µ ª» ± ²¹»² ±º ¼» ²» ª ² ²ª²¼» ² «³»²»²»² ¼ ³»»»»ºº»½ ± ¼» ²µ±±»² ²±±¼ µ» µ ò Ñ ¾ ª ²»»² ª ¹»» ¼» ßÍÐ ¹»»º ¼» ±ª ²½» ª» ª± ¹»² ± ¼ ½ ² ÞÞÔ ±³ ¾ ²²»² ¼» ª ¹»» ¼» µ ¼» ¼» ¹ ±²¼»² ¾ ²²»² ¼» ²» ßÍÐ ª ¹»» ¼» ¼» ª»» ª»²ò ÞÞÔ»»º ³»» ²ª ¼»² ª ² ¼» ± ¼ ½»»²» ±¼»µ» ± ¹» ½ ² ¼» ±ª ²½»ò Û»² ±ª» ½ ª ² ¼» ³±¹» µ» ² «³»²»² ± ¹»²±³»² ² ¾ ¹» ßò Ø ²¼»» ²µ±±»² ±± ¹»¾±² ²¼»² ² ¼» ²¼»»² ±±µ ¹»¾±² ²»»² ²µ±± ¹»¾»¼ ¹¹»²ô ¼±» ½ ¼» ª ¹ ª±± ±º ¼»» ¹»¾±² ±±µ ³»» ¹»µ±½ ¼»²»²» ± ¼»²ò ѳ¼» ¾ ¼» ²µ±± ª ² ¾»¼ º ¹»¾±² ª µ ¹ ±ª»»»² ¼» ¼» ¾±ª»² ¼» ª» ¹ ½» ó ª» µ±± ¼» ¹ ô» ¾»ª»² » ²µ±± ³»» µ» ª ²»»² ª»» ò» µ» ª ² ±± ª ² ¹»¾±²ô ¼ ²»» º µ» ª ²»»² ²»² µ ª»» ò Þ»» ¼ ²æ Û ± ¼ ¼±± ¼» Ð ±ª ²½» Ù ±² ²¹»²» «¹ ±«¼»²¼ ±³¹»¹ ² ³» ¼» ²µ±± ª ² ¹»¾±²ò Ü» Ð ±ª ²½» ¾» ±º» «±±º¼» ª ² ¼» ¼±»»» ²±¼ ¹ ±³ ¹»¾±² ±» ²»³»² ¾ ²²»² ¹»¾»¼ ¾»¹»² ²¹»²»² ±º» ª» ª± ¹»² ²±±¼ µ» µ ±³ ¼»» ±±µ ²» µ±»²ò ²¼»² ¹»¾±² ³±»»² ± ¼»² ²¹»µ±½ ¼»² ±²²±¼ ¹» µ ª» ²» ¹ ²¹ ¼±± ±± ª ² ¹»¾±² ±ª»»» ± ¼»² ª±± µ±³»²ò Ü ±³ ³±»»² ¹»¾±²»» ± ª»» ³±¹» µ ± ¼»² ¼±± ª» µ±½ ò Ü» Ð ±ª ²½» ¾» ª±± º ±º ¼ ³±¹» µ ô ¾» ±» ²¹ ½» «³ ª±± ±º ²¼ ª ²¹ ª ²» ¾»±±¹¼» ¹»¾ «µ ª ² ¹»¾±² ¾» ¼» ¾»»ºº»²¼» ¾»» ¼ ¼±» ò Ü» Ð ±ª ²½»»¹ ¼ ª ²»»² ß ²µ±±»¹» ²»²ñ±º»» ¼»»»¹ ½» ¾» ² ± ±±º¼ ²»² ±³»² ¼» ª»» ª ²¹»¹»ò Ѳ» ¹»² ²¹ Ñ ¹ ±²¼ ª ² ¼» µ ¾ ²» ²± Ù ±²¼¾»» ¼ øîððï» ²¼» µ» «¹ ²¹ «² ¼ ª ² ¼»»»»»² ±ª»» ¼ ¼±»»² ³ ³ ïðû ª ¼» ²» ª ² º± ³»» ±²» ¹»² ²¹ ± ¼ ¹»»»» ¼ò Ü»» ª±± ¼» ²» ¹» ¹¼ ¼±± ¼» µ±³

21 ª ²» ÔÙò л ±ª ²½»»²» µ ²» ²µ±± ª± «³» ¼ ª º± ³»» ±²» ¹»² ²¹ ± ¼ ¹»»»» ¼»½»»»²ò Þ»» ¼ ²æ Ë ¹ ²¹ «²»² ª±± ¼» ±ª ²½» Ù ±² ²¹»² ² ¼ æ ̲ ±ª ²½» µ» µ ² ² ª ² ²»² µ» ª» ½»² ² ¼» ²±±¼ µ ± ²» ª ² ±²» ¹»² ²¹ò Ü» ±ª ²½» Ù ±² ²¹»²» ª±± ²±¹ ² ± ª ¹» ¹ ±²¼ª»» ª ²¹ò ² ¾» ¼» ¹»ª»² µ ² ²µ±± ± ¾ ª ² ª±»¼ ¹» ½ ¼» ±±» ²¹ ²±±¼ µ» µ ² Ü» ïðû ± ¼ ¹» ²»» ¼ ²¼» µ ¹»³ ¼¼» ¼» ¾ ²²»² ¼» ±»»ª»² ¹» ÔÙ» ±¼»å Ü» ïðû ²¼» µ ¹»³ ¼¼» ¼ ª±± ²±¹ ª± ¼±»²¼» µ ±³ ¼» ÔÙ ¼±»»²» µ«²²»²»»»²ò ²¼»² ¼ ±» ³ ² ²»» ¹»ª ô ¼ ² ª± ¹ ¾» ««µ ±ª»»¹ ±ª ²½» óî µò Ü» Ó ¼» ³»ª» ª ²» ÔÙ» ª±±»»»» ³±³»² ò ß ²µ±±»¹» ² Ø» ²µ±±»¹» ² øßíð» ¼±½«³»² ± ¾ ª ² ÙÍ ¼» ² «³»²» ª ² ¼» ¹ ±²¼ª»» ª ²¹ ª±±»»² ±»½»² ¼ ³»» ±±µ ¼» ¼»½»»² ¾ µ±³»²¼» µ±»² ª ² ¹ ±²¼ª»» ª ²¹ ¾» ò ²» ² ± ¼ ô ² ¼» ²¼ ª ²»»² ²» ª ² ¼»»¹ ±²» ¹ ±²¼³ µ»² ¼» ³±¾» ²» ²µ±± ¹»¾»¼ô ²¹»¹»ª»² ±» µ»» ¼» ¹ ±²¼ª»» ª ²¹ µ» ²¹ ª ²» ±»½ µ ² ± ¼»² ¹»»»» ¼ò Û ± ¼»»² º»¹ ²¹ ¹»³ µ ¾ ¼» ²» ª ² ¼» ² «³»²»² ¼» ¼» ¹ ±²¼ª»» ª ²¹ µ«²²»² ¾» ±»¼ ¹»²ô ¹ ²¼» ª ² ª ¹» ª»» ª ²¹ ±»² ³» º± ³»» ±²» ¹»² ²¹ò Þ ¼» º»¹ ²¹ ª ² ¼» ²» ª ²»»² ² «³»² ± ¼»² ¼» µ±»² ¾»²±»³¼ô ¼» ³» ª ²»ºº»½ ±»»³ ± ª ² ¹ ±²¼ª»» ª ²¹»² ±º»ò»ò ò ¼ ² ²» ¼±± ¼» ª±± ¹»» ¼» ¹ ±²¼ ³ µ ª» ±»²¼» µ ò ѱµ ± ¼ ² ¼ «µµ» µ ¼»»» ¹»»¹¼ ³» ¼» ±³¹»ª ²¹ô ± ²¼»» ±ª»» ¼»²»² ª»» ª ²¹ ¼±»»² ¼ ª ²ò ²»»² ßÍÐ µ±³»² ¼» ª± ¹»²¼»»½»² ² ¼» ± ¼»æ ïò Û»² ¾»¹»² ²¹ ª ²» ¹»¾»¼ ± ¼»² ²¹»µ±½»² ¼»»¹» ± ¹» ½ æ» ±¹»²±»³¼» ²µ±± ¹»¾»¼ò Ü ¹»¾»¼ ±»º ²» ³»²» ª»² ³» ¼» ¹»¾»¼ ¾»¹»² ²¹ ª ²» ±»½ ò Ê µ ± ¼»»² «³» ¹»¾»¼ ¹»µ±»² ¼ ² ¼» ±³¹»² ²¹ ª ²» ±»½ å îò Ü» µ» ²¹ ª±± ¼» ¹ ±²¼ª»» ª ²¹»²»»² ²² ²¹ ª ² ¼» º ±²¼ ²¹» ³ ² ¼ ª ²å íò Û»² ± ¹» ª ²» ª» ±± ª ² ¼» ¹ ±²¼ª»» ª ²¹ ± ²«±»»² ¼»» ± ¼» ª»» ª ²¹»»º ¹»ª±²¼»²å ìò Ø» ²» ¹ ² ¾ ²²»²» ²µ±± ¹»¾»¼ ª ² ²µ±± ¼±»» ²¹»² ª ² ²¼»» ±ª»»¼»²ô ±» ½»²å ëò Ü»» ª ² º»³³ ²¹ ª ² «¾»µó «¾»µ» ¼±»»² ±³ ±²¹»»²» ½±²½²»» ª±± µ±³»²»² µ±³»² ± ½ ª±± ¼»»²å êò Ü» ± ¼»»¹ ±²» ¹ ±²¼³ µ å ¾» ½ ª ²¹ ª ²»»ª ²» ª ¹±»¼ ±»»² ¼» ³±¾» ± ¼» ¹ ±²¼³ µ å éò Û»² ²» ª ² ¼» ¹ ±²¼³ µ ô ³» ¼ ¾» ª»»² ª ² ¼» ³±¾» ²» ¹»¾»¼»² ² ¼» ±³¹»ª ²¹å