Koopovereenkomst. van een perceel grond met realisatieverplichting. tussen. C.V. Ontwikkelingsmaatschappij Parijsch. (koper)

Transcriptie

1 Koopovereenkomst van een perceel grond met realisatieverplichting tussen C.V. Ontwikkelingsmaatschappij Parijsch en (koper) Pagina 1 van 9

2 De ondergetekenden: A. de stichting: Stichting Parijsch, gevestigd te Culemborg, kantoorhoudend aan de Ridderstraat 250 te (4101 BK) Culemborg (postadres: postbus 136, 4100 AC Culemborg), handelend als enige beherend vennoot van de commanditaire vennootschap: C.V. Ontwikkelingsmaatschappij Parijsch, gevestigd en kantoorhoudende als voormeld, te deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurders de heren H. van der Haar en C. Mourik, hierna te noemen: ''de CV'', en B. De heer / mevrouw.. (paspoort / rijbewijs nummer.) en de heer / mevrouw. (paspoort / rijbewijs nummer..), wonende te, hierna te noemen: de koper, de CV en koper hierna gezamenlijk te noemen partijen en ieder voor zich ook wel partij. in aanmerking nemende dat: a. de CV de eigendom heeft van een kavel grond te Culemborg en voornemens is die kavel te verkopen; b. koper heeft aangegeven de kavel te willen kopen en hierop de met de CV afgesproken woning eventueel met bedrijf aan huis te realiseren; c. de CV en koper hierover met elkaar in overleg zijn getreden; d. de CV en koper d.d. **** een optieovereenkomst hebben gesloten. zijn overeengekomen als volgt: Verkochte De CV verkoopt aan koper, gelijk koper van de CV koopt, een bouwrijp perceel grond, kadastraal bekend als Gemeente Culemborg, sectie.., nr (gedeeltelijk), ter grootte van ongeveer m² (hierna te noemen: het verkochte ), één en ander zoals met een streeparcering aangegeven op de bij deze overeenkomst behorende, door partijen gewaarmerkte tekening (bijlage 1). De op deze tekening aangegeven maten of landmeetkundige specificaties zijn bepalend voor de grond en treden op dat punt in de plaats van de hiervoor genoemde omschrijving en de grootte van de grond. Pagina 2 van 9

3 Koopsom De koopsom bedraagt: (zegge: EURO) (hierna te noemen: de koopsom ). Deze koopsom is inclusief 21% BTW, notariskosten en kadastrale kosten. Partijen hebben d.d. **** een optieovereenkomst gesloten op basis waarvan koper 500,- (incl. btw) heeft vergoed aan de CV als optievergoeding. Omdat partijen binnen 3 maanden na het ondertekenen van de optieverklaring deze koopovereenkomst hebben ondertekend, wordt bij levering op bovenvermelde koopsom het bedrag ter hoogte van.500,- (incl. btw) in mindering gebracht. Het bedrag wordt niet in mindering gebracht of terug betaald indien de onderhavige koopovereenkomst wordt ontbonden. De koop is gesloten onder de volgende bedingen: Artikel 1. Levering 1. De voor de juridische levering van het verkochte aan koper vereiste akte van levering, (hierna: de leveringsakte ) zal worden verleden ten overstaan van een door de CV Parijsch aan te wijzen projectnotaris (hierna: de notaris ). 2. Vanaf het in de leveringsakte vermelde tijdstip van verlijden van de leveringsakte is het verkochte voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering al eerder heeft plaatsgevonden, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. Vanaf uur op de datum waarop de leveringsakte wordt verleden is het verkochte voor rekening van koper. 3. In afwijking van het bepaalde in artikel 3 van de Algemene Voorwaarden 2007 zal de feitelijke en juridische levering plaatsvinden binnen drie maanden na afgifte van de onherroepelijke omgevingsvergunning om te bouwen of zoveel eerder als partijen nader overeenkomen. 4. Partijen kunnen schriftelijk overeenkomen dat de koper het verkochte reeds voor de juridische levering feitelijk in gebruik zal nemen. De CV kan bij het verlenen van medewerking aan een dergelijke feitelijke ingebruikname nadere voorwaarden verbinden. Eventuele fiscale consequenties van de eerdere ingebruikname komen volledig voor rekening van koper. Artikel 2. Kosten en belastingen Alle kosten, rechten en belastingen van de overdracht van het verkochte aan de koper, waaronder begrepen notariskosten en kadastrale kosten zijn voor rekening van de verkoper. Verkoper garandeert dat ten tijde van de levering het verkochte kwalificeert als een bouwterrein als bedoeld in artikel 11 lid 4 van de Wet op de omzetbelasting 1968, zodat ter zake de levering omzetbelasting verschuldigd is. Deze is inbegrepen in de koopsom. Pagina 3 van 9

4 Artikel 3. Betaling 1. De betaling van de koopsom inclusief btw vindt plaats via een van de kwaliteitsrekeningen van de notaris. 2. Koper is verplicht de koopsom twee dagen voorafgaand aan de overdrachtsdatum over te boeken op de kwaliteitsrekeningen van de notaris. 3. Uitbetaling aan de CV zal eerst plaatsvinden, zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken, dat de levering van het verkochte is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de leveringsakte niet bekend waren. De CV is ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek, tussen enerzijds de dag van het ondertekenen van de leveringsakte en anderzijds het uitbetalen één of meer werkdagen kunnen verstrijken. Artikel 4. Juridische levering 1. Het verkochte zal aan koper worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van hypotheken, pandrechten, beslagen, en van inschrijvingen daarvan, vrij van huur, pacht of andere gebruiksrechten, leeg en ontruimd, en met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten. 2. De CV heeft koper in kennis gesteld van alle hem bekende zakelijke lasten, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, zo die er zijn. De CV is niet bekend met lasten uit hoofde van eventuele erfdienstbaarheden als dienend erf en van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, niet kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 Burgerlijk Wetboek. 3. Koper aanvaardt uitdrukkelijk aan de CV Parijsch onbekende, lasten en beperkingen die niet kenbaar zijn uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar kunnen zijn, mits die voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. Artikel 5. Feitelijke levering 1. Het verkochte zal op de overdrachtsdatum de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. De CV staat niet in voor andere eigenschappen van het verkochte, dan welke voor een normaal gebruik noodzakelijk zijn. Aan de koper kenbare gebreken die aan normaal gebruik in de weg zouden kunnen staan, komen voor risico van de koper. 2. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte zal geschieden in de staat waarin het zich op de datum van het tekenen van deze overeenkomst bevindt, behoudens normale slijtage. Koper is verplicht om tot het moment van aanvangen met de feitelijke realisatie als bedoeld in artikel 6 lid 2 de bovenbedoelde staat van levering als een goed huisvader in stand te houden. Dit houdt onder meer in dat koper, voor zover hij nog niet met de realisatie als vorenbedoeld is aangevangen, alles zal doen en nalaten om verpaupering van het verkochte te voorkomen. 3. Partijen zullen indien één van hen hierom verzoekt - voorafgaand aan de overdrachtsdatum een schouw van het verkochte doen plaatsvinden waarbij de CV en de koper aanwezig dienen te zijn. Indien koper naar Pagina 4 van 9

5 aanleiding van de schouw er van overtuigd raakt dat het verkochte niet verkeert in de staat waarin het zich uit hoofde van de koopovereenkomst bij levering zou moeten bevinden, dan zal koper dit - onverwijld doch in ieder geval voorafgaand aan de overdrachtsdatum - schriftelijk aan de CV kenbaar maken. Bij gebreke van een tijdige kennisgeving als bedoeld in de vorige volzin wordt het verkochte geacht te zijn geleverd in de feitelijke staat die het verkochte conform de koopovereenkomst bij levering behoorde te hebben. Artikel 6. Verplichtingen van de koper, kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden 1. Koper verplicht zich om op het verkochte een woning eventueel met bedrijf aan huis te realiseren. Ten aanzien van voornoemde woning gelden de navolgende randvoorwaarden: a. de realisatieverplichting betreft een vrijstaande woning eventueel met bedrijf aan huis en # parkeerplaatsen op eigen terrein; b. de woning wordt gebouwd conform een door het Kwaliteitsteam Parijsch en de gemeente Culemborg goedgekeurd ontwerp; 2. Koper is verplicht om uiterlijk binnen 9 maanden na ondertekening van deze overeenkomst door beide partijen voor de te realiseren woning een ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning om te bouwen in te dienen bij de gemeente Culemborg. 3. Koper is jegens de CV verplicht om er voor zorg te dragen dat uiterlijk binnen 6 maanden na afgifte van de voor de bouw benodigde vergunning wordt aangevangen met de feitelijke realisatie van de bebouwing op het verkochte, overeenkomstig de afgegeven omgevingsvergunning. Indien de koper niet binnen voornoemde termijn is aangevangen met de feitelijke realisatie van de bebouwing, is de CV vanaf dat moment gerechtigd om aan koper een boete op te leggen ter hoogte van 100,- per dag dat de niet nakoming voortduurt. De boete is per direct opeisbaar indien en zodra de termijn is verstreken, zonder dat koper alsnog aan zijn verplichting(en) zal hebben voldaan en is niet voor verrekening vatbaar. 4. De koper is bekend met de inhoud en de intenties van de navolgende aan koper ter hand gestelde documenten en is verplicht om conform de in die documenten gestelde kaders de woningbouw vorm te geven: a. Beeldkwaliteit zoals opgenomen in de samenvatting van het beeldkwaliteitsplan (bijlage 5); b. Bouwplaatsreglement Parijsch (bijlage 6); c. Advies Kwaliteitsteam Parijsch. 5. Koper is verplicht de parkeerplaatsen, zoals bedoeld in lid 1 onder a. van dit artikel op eigen terrein te realiseren en aldus in stand en bereikbaar te houden, zodat deze te allen tijden als parkeerplaatsen benut kunnen worden. Het is koper verboden de parkeerplaatsen bij de tuin te betrekken en/of te omheinen en/of daarop (vergunningsvrije) bouwwerken te plaatsen welke het gebruik als parkeerplaatsen kunnen belemmeren. Deze verplichting zal worden opgenomen als een kwalitatieve verplichting in de akte van levering, zoals bedoeld in artikel 1 van deze overeenkomst, één en ander conform de gebruikelijke bedingen van de notaris. Artikel 7. Ontbindende voorwaarden 1. De overeenkomst is van de zijde van de koper aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat koper, binnen een termijn van maximaal 3 maanden na ondertekening van de overeenkomst, voor de financiering van de onroerende zaak geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen en koper schriftelijk en gemotiveerd kan aantonen dat de betreffende erkende Pagina 5 van 9

6 geldverstrekkende instelling de betreffende financiering of aanbod daartoe op dit moment of op korte termijn niet zal verstrekken. 2. Deze overeenkomst is aan de zijde van de koper aangegaan onder de ontbindende voorwaarde van het verkrijgen van een onherroepelijke (rechtens onaantastbare) omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voor de bouw van een grondgebonden woning eventueel met bedrijf aan huis en eventuele aanhorigheden op het verkochte. Indien 2 (twee) jaar na de datum waarop deze koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend geen omgevingsvergunning voor deze activiteit op het verkochte is verleend, dan wel indien 2 (twee) jaar na de datum waarop de gemeente een omgevingsvergunning voor deze activiteit heeft verleend, deze omgevingsvergunning nog steeds niet onherroepelijk (rechtens onaantastbaar) is, is deze koopovereenkomst van rechtswege ontbonden. Het in artikel 6 lid 2 bepaalde is uitdrukkelijk van toepassing. Artikel 8. Bodem, grondtransport en waterlozing 1. Ten behoeve van de ontwikkeling op deze kavel is bodemonderzoek uitgevoerd, waaruit blijkt dat het verkochte geschikt is voor het beoogde gebruik van wonen eventueel met bedrijf aan huis, zoals verwoord in de memo bodemkwaliteit (bijlage 2). 2. De CV stelt de koper desgewenst in de gelegenheid om binnen vier weken na de ondertekening van de koopovereenkomst aanvullend bodemonderzoek te doen. Indien de resultaten van een door de koper uitgevoerd bodemonderzoek afwijken van de conclusies van het bodemonderzoek als bedoel in lid 1 van dit artikel, heeft de koper gedurende vier weken nadat deze resultaten bekend zijn geworden het recht onderhavige overeenkomst te ontbinden. Ontbinding geschiedt middels aangetekend schrijven met een daarop gerichte mededeling waarbij een kopie van het rapport van het door de koper uitgevoerde onderzoek aan de CV moet worden overlegd. 3. Het niet laten uitvoeren van een aanvullend bodemonderzoek dan wel het niet ontbinden van deze overeenkomst op grond van de resultaten van een aanvullend onderzoek is geheel voor risico van de koper. Indien koper géén bodemonderzoek laat uitvoeren binnen de in lid 2 van dit artikel bedoelde termijn, komt hem naderhand geen beroep meer toe op ontbinding van deze overeenkomst op grond van de omstandigheden zoals bedoeld in lid Ten aanzien van grondtransport en tijdelijke opslag van grond geldt het bepaalde in het Bouwplaatsreglement (bijlage 6). 5. Het is de koper toegestaan water afkomstig van de bronbemaling van de bouwput te lozen in een nabijgelegen nader te bepalen waterafvoer. Hiervoor is geen vergunning nodig en er zullen hiervoor geen kosten in rekening worden gebracht. Eén en ander dient in overleg met de CV plaats te vinden. Artikel 9. Waarborgsom 1. Door de koper zal uiterlijk binnen 4 weken na ondertekening van deze overeenkomst een waarborgsom zoals gesteld in artikel 19 van de "Algemene Voorwaarden grondverkoop 2007" van 10% van de koopsom inclusief BTW ten gunste van de CV worden voldaan, door storting bij de Bank Nederlandse Gemeenten te s-gravenhage, op rekeningnummer NL86BNGH onder vermelding van Waarborgsom perceel.. (kavelnummer) Parijsch. In plaats van het storten van een waarborgsom mag door koper ook een onherroepelijke en onvoorwaardelijke bankgarantie worden verstrekt. Deze dient te worden verstrekt door Pagina 6 van 9

7 een door de CV aanvaarde en erkende Nederlandse bankinstelling. De bankgarantie dient de ongeclausuleerde bepaling te bevatten, dat wanneer koper geen medewerking aan de levering, zoals bedoeld in artikel 1 van deze overeenkomst verleent, de bank op het eerste schriftelijke verzoek van de CV het door de CV geclaimde bedrag tot maximaal het in de bankgarantie genoemde bedrag aan de CV zal voldoen. 2. Indien de koopovereenkomst wordt ontbonden op basis van de in artikel 7 of artikel 8 opgenomen ontbindende voorwaarde, zal de betaalde waarborgsom aan de koper worden terugbetaald. Over de waarborgsom wordt geen rente vergoed. Artikel 10. Verplichtingen van de CV De CV zal een bouwrijp perceel grond leveren. Onder bouwrijp wordt in deze overeenkomst verstaan datgene dat in het bouwplaatsreglement Parijsch (bijlage 6) is bepaald. Onder bouwrijp wordt niet begrepen het aanleggen van draagkracht beïnvloedende factoren en/of het aanbrengen van drainage onder de woningen. Artikel 11. Garanties CV De CV garandeert het navolgende: 1. de CV is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte; 2. voor zover aan de CV bekend zijn er geen feiten, die er op wijzen, dat de bodemgesteldheid afwijkt van de uitkomsten van het reeds uitgevoerde bodemonderzoek als bedoeld in artikel 8 lid 1. De resultaten van dat bodemonderzoek zijn aan de koper bekend (bijlage 2); 3. voor zover aan de CV bekend zijn in het verkochte geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig; 4. het verkochte wordt bij de feitelijke levering overgedragen vrij van huur of pacht en/of van huurkoopovereenkomsten of andere aanspraken tot gebruik, leeg, ontruimd en ongevorderd; 5. aan de CV is van overheidswege of door nutsbedrijven geen verandering betreffende het verkochte voorgeschreven of aangekondigd welke nog niet zijn uitgevoerd; 6. aan de CV is betreffende het verkochte geen (lopende advies aanvraag voor) aanwijzing, dan wel een aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving bekend: a. als beschermd monument in de zin van de artikelen 3, 4 of 5 van de Monumentenwet; b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 van de Monumentenwet; en/of c. door enig bevoegd gezag als beschermd stads- en dorpsgezicht. 7. het verkochte is niet betrokken in een ruilverkavelings- of herinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; er is geen sprake van leegstand in de zin van de Leegstandswet noch tot vordering van het verkochte krachtens de Woonruimtewet; en/of, 8. ten opzichte van derden bestaan ten aanzien van het verkochte overigens geen verplichtingen uit hoofde van een optie tot koop en/of gebruik, waaronder mede begrepen wordt een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten. Artikel 12. Algemene Voorwaarden Grondverkoop 2007 Pagina 7 van 9

8 1. Deze overeenkomst van koop en verkoop geschiedt onder de "Algemene Voorwaarden Grondverkoop 2007" zoals opgenomen in bijlage 3 (hierna: de Algemene Voorwaarden ), met dien verstande dat daar waar in de Algemene Voorwaarden staat aangegeven bouwvergunning gelezen moet worden omgevingsvergunning en daar waar staat registergoed gelezen moet worden woning dan wel ander registergoed. 2. In geval van tegenstrijdigheid tussen het bepaalde in de Algemene Voorwaarden en het bepaalde in deze koopovereenkomst prevaleert het gestelde in deze koopovereenkomst. 3. In bijlage 4 is vastgelegd welke bepalingen van de Algemene Voorwaarden expliciet buiten toepassing zullen blijven en/of welke wijzigingen en/of aanvullingen gelden ten aanzien van het bepaalde in de Algemene Voorwaarden. 4. Koper verklaart door ondertekening van deze overeenkomst dat hij een exemplaar van de Algemene Voorwaarden heeft ontvangen. Artikel 13. Ingebrekestelling en ontbinding 1. Indien één van de partijen, na deugdelijk in gebreke te zijn gesteld, gedurende de termijn die in de ingebrekestelling wordt gesteld in gebreke blijft of nalatig is in de nakoming van de op hem uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichting, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een daartoe strekkende schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 2. Bij ontbinding van deze koopovereenkomst op grond van een tekortkoming als bedoeld in lid 1 van dit artikel, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond een opeisbare boete ter grootte van 10% van de koopprijs zoals genoemd onder de kop koopsom, voorafgaand aan artikel 1 van deze koopovereenkomst verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van gemaakte kosten. 3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht op ontbinding en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in de ingebrekestelling gestelde termijn voor iedere dag dat de niet-nakoming voortduurt een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van 3 van de koopsom, onverminderd het recht om aanvullende schadevergoeding en vergoeding van gemaakte kosten te vorderen. Indien alsnog ontbinding van de koopovereenkomst plaatsvindt zal deze boete verschuldigd zijn voor elke dag na afloop van de in de ingebrekestelling gestelde termijn tot aan de dag van ontbinding van de koopovereenkomst. 4. Indien de nalatige partij in de termijn die hem wordt gegund in de ingebrekestelling alsnog deugdelijk nakomt, is de nalatige partij wel verplicht aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden. Pagina 8 van 9

9 Artikel 14. Slotbepalingen 1. Op deze koopovereenkomst is uitsluitend Nederlands recht van toepassing. 2. De verplichtingen voortvloeiend uit deze koopovereenkomst zijn ondeelbaar; de personen genoemd sub 2 ondergetekenden zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de deugdelijke nakoming van deze koopovereenkomst. 3. Indien blijkt dat één van de bepalingen uit deze koopovereenkomst nietig is, tast dat niet de geldigheid van de gehele koopovereenkomst aan. Partijen zullen in dat geval met elkaar in overleg treden over de formulering van een bepaling ter vervanging van de nietige bepaling. Hierbij wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de ratio achter de nietige bepaling. 4. Wijzigingen of aanvullingen op deze koopovereenkomst dienen schriftelijk te worden overeengekomen. Wijzigingen die niet schriftelijk tussen partijen zijn overeengekomen, zullen onverbindend zijn. 5. De volgende door Partijen geparafeerde bijlagen vormen met de Overeenkomst één onverbrekelijk geheel. In geval van strijdigheid tussen de bepalingen van deze overeenkomst en de bijlagen, prevaleren de bepalingen van deze overeenkomst. Bijlage 1: gewaarmerkte tekening Bijlage 2: memo bodemkwaliteit Bijlage 3: algemene verkoopvoorwaarden gemeente Culemborg 2007 Bijlage 4: wijzigingen algemene verkoopvoorwaarden gemeente Culemborg 2007 Bijlage 5: uittreksel van de welstandsnota Bijlage 6: bouwplaatsreglement Aldus in tweevoud opgemaakt te Culemborg, de CV, Plaats en datum: de Koper, Plaats en datum: Culemborg , Culemborg ,. H. van der Haar (Naam). C. Mourik (Naam) Pagina 9 van 9