De efficiëntie van investeringen en sociaal kapitaal:

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De efficiëntie van investeringen en sociaal kapitaal:"

Transcriptie

1 De efficiëntie van investeringen en sociaal kapitaal: Verslag van een zoektocht Rudy de Jong Discussiepaper ten behoeve van het ASRE Onderzoeksseminar van 29 april 2010 over het thema Efficiëntie van Woningcorporaties De ASRE bezit een gebruiksrecht op dit materiaal. De auteursrechten berusten bij de auteur. Het is verboden dit materiaal te verspreiden zonder nadrukkelijke toestemming van de auteur. ASRE research papers: ISSN nummer: ASRE Research Center I Amsterdam School of Real Estate I Postbus 140 I 1000 AC Amsterdam T I F I

2 Inhoud BLz. Inleiding: het probleem De spanning tussen efficiëntie en effectiviteit 3 2. Zijn corporaties efficiënt? Zo ja, waarom niet? 3 a. De kosten en de inkomsten. 3 b. X-inefficiëntie. 6 c. Regulering, toezicht, maatstafconcurrentie en benchmarking Oorzaak 1: Gebrek aan concurrentie. 7 a. Interventies op de woningmarkt en efficiëntie. 7 b. Aanbodsturing, vraagsturing en efficiëntie. 8 c. De relatie tussen vraagsturing en efficiëntie. 8 d. Woningcorporaties als interventie op de woningmarkt. 9 e. Gevolgen voor de markverstoring. 10 f. Gevolgen voor het regulerend kader. 10 g. Conclusie Oorzaak 2: ontbreken van eigenaren. 11 a. Geen probleemeigenaar. 12 b. Ontbrekende legitimatie. 14 c. Het verdwijnen van sociaal kapitaal. 14 d. Conclusie De weg naar een oplossing. 15 Literatuur. 17 1

3 Inleiding: Het probleem Woningcorporaties maken meer kosten dan commerciële verhuurders. Ook verhuren ze goedkope woningen aan mensen die dat eigenlijk niet nodig hebben. Ze zijn niet efficiënt. Dat is een probleem. Niet alleen de aandeelhouder maar ook de samenleving heeft recht op value for money. Door inefficiëntie wordt maatschappelijk kapitaal verspild dat hard nodig is om maatschappelijke problemen op te lossen. Zie hier het vraagstuk waar we voor staan en waar we een antwoord op moeten vinden. In dit paper wil ik proberen een bijdrage leveren aan dit antwoord door u mee te nemen in mijn zoektocht naar efficiëntie in een wereld van geld en rechtvaardigheid. Maar eerst een kleine anekdote: Een paar jaar geleden raakte ik in Brussel in een café in gesprek met medewerkers van Europese instituties, waaronder ambtenaren van de DG Mededinging. Ook daar kwam het efficiëntievraagstuk van maatschappelijke organisaties aan de orde. Op een informeel moment legde ik aan mijn gesprekspartners het volgende dilemma voor: In Nederland worden pogingen gedaan om de thuiszorg efficiënter te maken. Een instrument om dat te doen, is dat gemeenten de thuiszorgdiensten niet meer automatisch aan de traditionele instellingen gunnen, maar ze op de markt aanbesteden. Dat heeft ertoe geleid dat diverse commerciële ondernemingen zich op deze markt hebben gestort, waaronder een aantal schoonmaakbedrijven. In veel gevallen kunnen deze bedrijven de gevraagde diensten aanbieden voor aanmerkelijk lagere kosten dan de bestaande thuiszorginstellingen. Mijn vraag was vervolgens aan mijn gesprekspartners: Als je kind of je oude moeder in een situatie verkeert dat ze afhankelijk zijn van thuiszorg, wat vind je dan van deze ontwikkeling? De reactie op deze vraag was buitengewoon verhelderend voor het efficiëntieprobleem. De jonge economen realiseerden zich dat er een kwaliteitsprobleem kon ontstaan bij de schoonmaakbedrijven, maar meenden dat dit opgelost kon worden door het stellen van duidelijke kwaliteitseisen bij de aanbesteding. Mijn oudere gesprekspartners echter, die persoonlijk ervaring hebben met een van zorg afhankelijk familielid, moesten lang nadenken. Uiteindelijk kwam één van de aanwezigen met het antwoord dat je vaak op verjaardagsfeestjes zult horen: ik heb voor mijn (gehandicapte) kind een maatschappelijke organisatie in de buurt gezocht waar mensen werken die ik vertrouw en die voor mijn kind zorgen alsof het van henzelf is. Wat het kost, weet ik niet precies, maar goedkoop is het vast niet. Dit gesprek heeft me gemotiveerd om me te verdiepen in het efficiëntievraagstuk van maatschappelijke organisaties. Maar ja als je echt over een simpele vraag gaat nadenken, brengt dat een simpel antwoord meestal niet dichterbij. Dit paper bevat daarom vooral een beschrijving van mijn zoektocht naar het vinden van een antwoord op het efficiëntievraagstuk van woningcorporaties. Ik begin met het in kaart brengen van het vraagstuk (hoofdstuk 1 en 2). Vervolgens probeer ik de belangrijkste oorzaken van het efficiëntievraagstuk te analyseren (hoofdstuk 3 en 4). Tot slot beschrijf ik een mogelijke weg naar een oplossing (hoofdstuk 5). 2

4 1. De spanning tussen efficiëntie en effectiviteit. Efficiëntie en effectiviteit hebben alles met elkaar te maken. Het een kan niet zonder het ander. Efficiëntie is doelmatigheid. Het is de kortste route naar het doel. Effectiviteit is doeltreffendheid. Het raken van het doel dus. Efficiëntie heeft betrekking op het proces; effectiviteit op het doel. Deze definitie levert een paar dilemma s op. Het eerste dilemma is dat de efficiëntie alleen bepaald kan worden als het doel bekend is. En dat organisaties alleen op efficiëntie kunnen worden vergeleken als ze het zelfde doel hebben. Het tweede dilemma is dat efficiëntie en effectiviteit eenvoudig met elkaar in conflict kunnen komen. Het nastreven van een hoge mate van efficiëntie leidt gemakkelijk tot verlaging van de effectiviteit. De meest effectieve oplossing voor een probleem is vaak ook de duurste. Dit dilemma wordt mooi geïllustreerd door de Consumentenbond bij de vergelijking van producten. De beste koop is zelden het beste product. De hoogste kwaliteit dus de hoogste effectiviteit - wordt snel te duur. 2. Zijn corporaties inefficiënt? Zo ja, waarom niet? Het efficiëntievraagstuk gaat natuurlijk in de eerste plaats over kosten en opbrengsten. Maar daarnaast heeft het ook iets te maken met de bijzondere taak van corporaties. O beide punten ga ik in dit hoofdstuk in. a. De kosten en de inkomsten Er zijn goede aanwijzingen dat de bedrijfskosten van corporaties hoog zijn en snel stijgen (CFV 2009, van den Hoogen 2010). Dat geldt zowel voor de beheerkosten als de onderhoudskosten. Ook is er onderbouwing voor de stelling dat corporaties niet efficiënt met het vermogen omgaan dat in hun woningen ligt opgeslagen. Dat komt niet alleen door de lage opbrengst van dat vermogen (onnodig lage huren), maar ook door het vermogensverlies dat optreedt bij transacties in die voorraad (aankoop, verkoop, sloop, nieuwbouw, renovatie). In de derde plaats zijn er diverse studies gepubliceerd die zowel de effectiviteit als de efficiëntie van corporaties ter discussie stellen (CPB, 2002, Conijn, 2005; SEO, Koolma, 2008). De conclusies van die studies zijn meestal niet positief. Er is dus reden om ons zorgen te maken over deze constateringen, maar er zijn ook kanttekeningen bij te plaatsen: Onduidelijke doelen Hiervoor is al aangegeven dat efficiëntie alleen beoordeeld kan worden in het licht van de effectiviteit. Wanneer we corporaties willen vergelijken met commerciële verhuurders komen we daar het eerste probleem tegen. De doelstellingen verschillen sterk. Of liever nog: de doelstellingen van commerciële verhuurders zijn redelijk duidelijk, maar die van corporaties niet. Corporaties zijn veel meer dan verhuurders van woningen. Volgens de Woningwet en het BBSH zijn ze (mede) verantwoordelijk voor een breed scala aan maatschappelijke vraagstukken en daarnaast hebben ze ook nog een aantal eigen doelstellingen. Doelstellingen die van corporatie tot corporatie ook nog sterk kunnen verschillen. Andere klanten Corporaties richten zich grotendeels op andere klanten dan commerciële verhuurders. Klanten die meer aandacht vragen. Daar komt bij dat corporaties veel minder aan risicoselectie (mogen) doen, waardoor de slechte risico s vooral 3

5 bij corporaties wonen. Behalve extra aandacht ontstaat hierdoor ook de noodzaak om intensief met andere maatschappelijke organisaties samen te werken. Dit alles vraagt veel extra inzet van menskracht. Beheerkosten Ondanks de onduidelijke doelen en de andere klanten ontloopt het primaire beheerproces van corporaties en andere verhuurders elkaar niet zoveel. Er zijn wel verschillen, maar die onderbouwen geen grote verschillen in kosten. Het is opvallend dat op dit punt weinig harde vergelijkingscijfers beschikbaar zijn. Uit een discussiepaper van van der Hoogen (van der Hoogen 2010) blijken de zogenaamde objectgebonden kosten van corporaties en commerciële verhuurders tussen 2001 en 2004 elkaar niet veel te ontlopen. Wel zijn sindsdien de bedrijfskosten van corporaties veel harder gestegen dan die van commerciële verhuurders. Uit eigen ervaring als bestuurder van een woningcorporatie en uit contacten met collega s herken ik de grote kostenstijging van de afgelopen jaren. Maar ook weet ik, dat de grote kostenstijging niet te vinden is in het primaire beheerproces van verhuur, onderhoud en registratie. De verklaring ligt vooral in de verbreding van activiteiten, de toename van de complexiteit en van de administratieve verplichtingen. Te denken valt aan het aansturen en coördineren van wijkontwikkeling, de toegenomen complexiteit en risico s van vastgoedontwikkeling, het sociaal beheer en de verantwoordingsverplichtingen. Helaas zijn er op dit moment geen betrouwbare gegevens beschikbaar die meer inzicht geven. Er kan dan ook geen uitspraak worden gedaan over de effectiviteit en de efficiëntie van de gestegen kosten. Internaliseren en externaliseren Naast het verschil in doelstelling en klanten is er ook een groot verschil in de claim die op de organisaties wordt gelegd om betrokken te zijn bij algemeen maatschappelijke problemen, zoals duurzaamheid, sociale achterstelling, discriminatie of cultuurbehoud (bijvoorbeeld monumenten). Van corporaties wordt een hoge Corporate Social Responsibility verwacht. In de economische theorie wordt dit het vraagstuk van internalisatie genoemd. 1 Dat wil zeggen dat bedrijven de maatschappelijke effecten van hun handelen in hun bedrijfsproces verwerken en dus opnemen in de prijs van hun product. De werkelijkheid is echter dat bedrijven dit niet graag doen omdat dit prijsverhogend werkt en hun concurrentiepositie verzwakt. Het is voor hen efficiënter om maatschappelijke problemen over de schutting van de samenleving te gooien (externaliseren). Maatschappelijke organisaties doen dit minder dan commerciële ondernemingen. Dat plaatst hen niet alleen aan vele vergadertafels, maar maakt hen ook minder efficiënt. Hoge kwaliteit De Nederlandse volkshuisvesting is internationaal vermaard om zijn hoge kwaliteit (zie ook EC 2010). Relatief ruime woningen die voldoen aan hoge eisen van onderhoud, energieopwekking en isolatie en die gelegen zijn op kwalitatief behoorlijke locaties. De kwaliteit van een sociale huurwoning doet niet onder voor die van de goedkope en middeldure koopsector. Je zou kunnen zeggen dat bij corporaties het minimum kwaliteitsniveau op middenklasse niveau ligt. Gezien de relatief lage huren (zie het volgende punt) betekent dit dat de prijskwaliteit verhouding niet marktconform en dus niet efficiënt is. Daar komt bij dat die hoge kwaliteit meer personele inzet van corporaties vraagt. Het verschil 1 Zie bijvoorbeeld Bovenberg,

6 tussen corporaties en commerciële verhuurders is groot. 2 Commerciële verhuurders zoeken de pijngrens van de klant op. Dat wil zeggen: de optimale verhouding van prijs en kwaliteit niveau waarbij de klant de producten nog graag afneemt. Woningcorporaties daarentegen hebben eigen kwaliteitsnormen die niet of nauwelijks in relatie staan tot de vraag of de prijs van de woning (Koolma 2008). De reden hiervoor is dat corporaties de kwaliteit van hun woningen tot op zekere hoogte nog steeds beschouwen als een merit good. Dat wil zeggen een product dat van publiek belang wordt geacht, maar waarvoor consumenten met lage inkomens de marktprijs niet willen of kunnen betalen. Met name op dit punt van de technische kwaliteit is het paternalisme van corporaties nog sterk ontwikkeld. Dat is niet efficiënt. Het is echter wel een inefficiëntie die nog steeds op brede steun in de samenleving mag rekenen. Lage huren Woningcorporaties vragen relatief lage huren. Dat is deels verklaarbaar vanuit het restrictieve huurbeleid van de overheid. Maar daarnaast vragen corporaties ook lagere huren dan ze mogen (Ministerie Financiën 2010). Redenen daarvoor zijn eigen sociale motieven en beïnvloeding door stakeholders (huurders, gemeenten). 3 Een belangrijke reden is ook de traditionele cultuur van woningcorporaties, die meer cost-driven is dan market-driven. Binnen woningcorporaties leeft breed het gevoel dat niet meer gevraagd hoeft te worden dan nodig is om uit de kosten te komen. Het huurbeleid wordt meer gezien als een verdelingsvraagstuk dan als een inkomstenbron. Onder druk van de financiële crisis is dit beeld overigens snel aan het veranderen. Het verlies dat jaarlijks wordt geleden vanwege de relatief lage huren, wordt door het CPB (CPB 2010) berekend op ca. 3 miljard per jaar. Bij de hoogte van dit bedrag kunnen echter grote vraagtekens gezet worden. Een recent onderzoek van het CBS (CBS 2009) laat zien dat de zogenaamde woonquotes van middeninkomens in de sociale huursector niet lager zijn dan die van huurders met lagere inkomens en kopers met middeninkomens. Uit een recente studie van RIGO (RIGO 2010) blijkt dat de huurders van corporaties met middeninkomens tussen en euro gemiddeld niet goedkoper uit zijn dan kopers of huurders van een particuliere huurwoning. Uit een vergelijkend onderzoek (van der Hoogen 2010) blijkt de huurprijs per m 2 van het zogenaamde gereguleerde bezit van corporaties en commerciële verhuurders vrijwel gelijk te zijn. Tot slot blijkt uit internationaal onderzoek (EU 2010, IUT 2010) dat de woonlasten in Nederland tot de hoogste van Europa behoren. Kortom: er is weinig onderbouwing voor de stelling dat de huren van corporatiewoningen ver onder de marktprijs liggen en dat grote aantallen huurders te weinig betalen (scheefwoners). Dat het CPB desondanks andere conclusies trekt, komt door de manier waarop de markthuren door haar worden bepaald. Bij gebrek aan market evidence worden markthuren berekend aan de hand van de investering of de WOZ waarde. Dat leidt tot markthuren die aanmerkelijk hoger liggen dan de gebruikelijke woonquotes. 4 De conclusie moet dan ook zijn dat ook in de sociale huursector - de bestaande huren waarschijnlijk redelijk marktconform zijn, maar de hoogte van de onderliggende investering niet. Deze conclusie wordt ook bevestigd door de huidige praktijk. Buiten bepaalde gespannen woningmarkten is het voor 2 Vergelijk CFV 2009 met FGH Bij deze eigen beleidskeuzes worden ook vraagtekens gezet uit het oogpunt van rechtmatigheid (CPB 2010). 4 Ook de ambtelijke werkgroep Heroverweging Wonen (Ministerie Financiën 2010) gaat op dit punt in de fout 5

7 commerciële beleggers niet interessant om in Nederland te investeren in huurwoningen. De verklaring voor de onbalans tussen markthuur en investering moeten we zoeken in het functioneren van de woningmarkt als geheel. De prijzen in de koopsector worden opgedreven door schaarste en door de verhoogde koopkracht als gevolg van fiscale voordelen. Dat leidt tot veel lucht in de prijzen, die gevuld kan worden met hoge grondkosten, extra kwaliteitseisen en bijdragen aan publieke voorzieningen. Dit drijft ook de stichtingskosten van huurwoningen op. Daarnaast speelt specifiek voor de sociale huursector dat een kwaliteitsniveau wordt nagestreefd dat aanmerkelijk hoger ligt dan de huur rechtvaardigt. Vermogensverlies De onevenwichtige relatie tussen de hoogte van de investeringskosten en van de huren heeft een direct effect op de beleggingswaarde van de woningen. Dat zou deels gecompenseerd kunnen worden als corporaties hun woningen na een bepaalde exploitatieperiode verkopen. Dat gebeurt echter betrekkelijk weinig. Veel woningen worden langdurig en vaak tegen hoge kosten in stand gehouden en uiteindelijk gesloopt. Het financiële effect daarvan wordt bij nieuwbouw min of meer zichtbaar gemaakt in de zogenaamde onrendabele top, die het verschil uitdrukt tussen de investering en de bedrijfswaarde. Het verlies dat daarbij wordt genomen, is de afgelopen jaren opgelopen tot gemiddeld meer dan per woning. Omdat woningcorporaties hun woningbezit waarderen op historische kostprijs of op bedrijfswaarde blijven de latere vermogenseffecten meestal buiten beeld. Het totale vermogensverlies dat corporaties leiden, werd afgelopen jaar becijferd op ongeveer 2,5% per jaar. Afhankelijk van de waardegrondslag die wordt gehanteerd, kan het vermogensverlies oplopen tot meer dan 6 miljard per jaar (Conijn en Schilder 2009). Een conclusie die in elk geval getrokken kan worden is dat, alhoewel in de publiciteit de aandacht vooral wordt gevestigd op de hoge bedrijfslasten, het efficiëntieprobleem aan de investeringskant veel groter is. b. X-inefficiëntie De genoemde kanttekeningen nuanceren het efficiëntievraagstuk, maar nemen de zorg niet weg. Die zorg wordt versterkt door een meer principiële kant van het vraagstuk. In de literatuur wordt gewezen op de zogenaamde X-inefficiëntie. 5 Dat is het verschijnsel dat een organisatie in een niet competitieve omgeving gemakkelijk onderpresteert. Dat verschijnsel wordt versterkt als er geen eigenaren zijn die duidelijke doelen en rendementseisen stellen. Beide problemen doen zich bij corporaties voor. Corporaties hebben weinig last van concurrentie. Ze beconcurreren ook elkaar nauwelijks en vertonen gezamenlijk soms monopoliegedrag. Daarnaast hebben corporaties geen eigenaren die duidelijke prestatie- en rendementseisen stellen. c. Regulering, toezicht, maatstafconcurrentie en benchmarking In principe is het mogelijk om het risico van X-inefficiëntie te beperken door de inzet van andere instrumenten: verticale en horizontale regulering, intern en het extern toezicht en benchmarking (CPB 2002). In de corporatiesector zijn al deze instrumenten beschikbaar. Er is wet- en regelgeving, sectorregulering (bijvoorbeeld Aedescode), extern toezicht door het CFV en intern toezicht van Raden van 5 Zie o.a. CPB, 2002; KPMG, 2006; Schilder,

8 Commissarissen (beiden ondersteund door accountants), diverse benchmarks (o.a. door het CFV, Aedex, Aedes, Woonbench, accountants) en een benchmarkautoriteit. De invloed van al deze instrumenten op de efficiëntie lijkt echter klein (Koolma, 2008, Schilder, 2006). Het levert onvoldoende zeggenschap voor de buitenwereld op. In de literatuur wordt dit probleem de verdwijnhoek van de zeggenschap genoemd (CPB 2010). Ondanks de specifieke en onvergelijkbare omstandigheden waarin corporaties werken, is er dus alle reden om het efficiëntievraagstuk serieus te nemen. Als we een oplossing willen vinden, zullen we de oorzaken van het gebrek aan efficiëntie moeten aanpakken: het gebrek aan concurrentie en het ontbreken van eigenaren (externe zeggenschap). 3. Oorzaak 1: Gebrek aan concurrentie Een gebrek aan concurrentie leidt gemakkelijk tot inefficiëntie. Efficiënte marktwerking is daarom gebaat bij vrije concurrentie. Dat geldt ook voor de woningmarkt. Toch kan ingrijpen op de vrije werking van de woningmarkt nodig zijn. 6 a. Interventies op de woningmarkt en efficiëntie Één belangrijke reden voor interventie in de vrije marktwerking is het doorbreken van monopolievorming. Als bepaalde aanbieders de markt domineren, kan er reden zijn om in te grijpen en eerlijke concurrentieverhoudingen te herstellen. In de praktijk gebeurt dat ook regelmatig, bijvoorbeeld door ingrijpen van de NMA of op Europees niveau van de DG Mededinging. Een tweede reden om in te grijpen in de vrije marktwerking is rechtvaardigheid. De uitkomst van vrije marktwerking kan efficiënt zijn, maar is daarmee nog niet rechtvaardig. Met name zwakke groepen behoeven bescherming. Wanneer in Nederland niet zou zijn ingegrepen op de woningmarkt zou de huisvestingssituatie van veel mensen een groot probleem zijn en zou segregatie grote groepen mensen op achterstand zetten. Maar dit soort interventies heeft wel een prijs. Ze gaan vrijwel altijd ten koste van de efficiëntie van de markt en daarmee van de (gemiddelde) welvaart. Wanneer een overheid wenst in te grijpen op de vrije werking van de woningmarkt, dan kan ze dat met twee instrumenten doen: met wet- en regelgeving en met financiële middelen. Vervolgens kan de overheid ervoor kiezen om in te grijpen aan de aanbodkant, aan de vraagkant of aan beide kanten. De vraagkant kan de overheid beïnvloeden door consumenten op de markt bepaalde rechten te geven. Voorbeelden zijn de huurbescherming en het ingrijpen in de woonruimteverdeling. Daarnaast kan de overheid met financiële middelen ingrijpen door de koopkracht van bepaalde consumenten te versterken, bijvoorbeeld met huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek. De aanbodkant kan de overheid beïnvloeden door het stellen van eisen aan de aanbieders of door het opleggen van beperkingen. Daarbij valt te denken aan huurbeleid, kwaliteitseisen, ruimtelijke eisen, eisen bij woningtoewijzing en dergelijke. Maar de overheid kan ook het omgekeerde doen. In plaats van het opleggen van beperkingen kan de overheid bepaalde aanbieders ook in een voorrangspositie plaatsen. Verder kan de overheid ook aan de aanbodkant met financiële middelen ingrijpen. Daarmee worden bijvoorbeeld huur- of koopprijzen verlaagd of worden onrendabele diensten verleend. Een veel gebruikt middel is om bepaalde aanbieders financiële 6 Voor een goede beschrijving van de calculus van het publieke belang, zie Bovenberg,

9 steun te geven waardoor ze bereid en in staat zijn lagere prijzen in rekening te brengen of een hogere kwaliteit te leveren. b. Aanbodsturing, vraagsturing en efficiëntie. Interventies op de markt zijn in Europa onderhevig aan de regulering van de Europese Commissie. Het is daarom van belang dit vraagstuk in Europees perspectief te plaatsen. De voorkeur voor aanbod- of vraagsturing wisselt in de tijd. Aan het eind van de 19 e eeuw en na de 2 e Wereldoorlog bestond er in grote delen van Europa een grote voorkeur voor het stimuleren van het aanbod op de markt. De markt voorzag niet in een kwalitatief acceptabel en betaalbaar aanbod voor de doelgroepen die van belang waren. Aan het eind van de 19 e eeuw waren dat de arbeiders. Na de 2 e Wereldoorlog waren dat de jonge starters op de woning- en arbeidsmarkt. In beide gevallen hadden die groepen niet de koopkracht om zelfstandig fatsoenlijke huisvesting op de markt te bemachtigen. In periodes waarin de koopkracht flink gegroeid was, werd de aanbodsturing echter ingeruild voor vraagondersteuning. Dat hebben we duidelijk gezien vanaf de jaren zeventig van de vorige eeuw. Het algemene koopkrachtprobleem werd kleiner en het werd dus efficiënter om de steun te beperken tot huishoudens die dat nodig hadden. Op die manier werd de huursubsidie nu huurtoeslag geïntroduceerd. Vooral in de negentiger jaren nam de koopkracht snel toe en groeide ook de roep om de aanbodsturing verder te vervangen door vraagsturing. Een opvallende illustratie daarvan is dat zelfs de organisaties die bestaan bij de gratie van aanbodsturing de woningcorporaties begonnen te pleiten voor versterking van de vraagsturing via huur-op-maat. Dat is een systeem waarbij door corporaties in principe markthuren worden gevraagd, maar waarbij een inkomensafhankelijke korting wordt gegeven. Dat betekent in feite dat de aanbodsturing geheel wordt vervangen door vraagsturing. Onder economen bestaat op dit moment een grote voorkeur voor vraagsturing boven aanbodsturing. Dat geldt ook voor de Europese instituties die als opdracht hebben de marktwerking in Europa te bevorderen. Sterker nog: het hele regulerend kader van de Europese Unie concentreert zich op de aanbodsturing en niet op vraagsturing. Breed geeft men nu de voorkeur aan het financieel steunen van huishoudens met lage inkomens boven het breed aanbieden van betaalbare, fatsoenlijke woningen. Gezien het voorgaande is dat begrijpelijk. Door de gestegen koopkracht en de omvang van de groep met lage inkomens is dat minder marktverstorend en efficiënter. 7 c. De relatie tussen vraagsturing en segregatie. Voor die efficiëntie moet echter wel een maatschappelijke prijs worden betaald. Een te grote concentratie op vraagondersteuning leidt namelijk tot segregatie. De verklaring daarvoor is de volgende: volledige concentratie op vraagsturing houdt in dat marktprijzen worden gevraagd en dat zo nodig individuele subsidies of kortingen worden gegeven. In theorie leidt dat tot optimale integratie, tenminste als huishoudens met een laag inkomen kunnen kiezen voor de woning die ze willen en subsidie krijgen tot het niveau dat ze kunnen betalen. Dat is echter onbetaalbaar en maatschappelijk niet acceptabel. Er zal dus altijd een rem worden gezet op de keuzevrijheid. Sterker nog: als de overheid subsidie moet betalen of als (sociale) verhuurders 7 Uit onderzoek (EC 2010) blijkt dat een combinatie van aanbod- (sociale verhuur) en vraagsturing (huurtoeslag) het meest gunstige effect heeft op de betaalbaarheid. 8

10 marktprijzen kunnen vragen en huurkorting moeten geven, ontstaat er een direct financieel belang om mensen met lage inkomens in goedkope woningen te plaatsen. Wanneer marktprijzen het uitgangspunt zijn, bepaalt de locatie in hoge mate de prijs. De laagste prijzen vinden we in de minst aantrekkelijke wijken. Mensen met hoge inkomens willen wel lage woonlasten, maar kiezen niet snel voor slechte buurten. Dit mechanisme leidt vrijwel automatisch tot uitsortering: de lage inkomens in de goedkope woningen in de minder aantrekkelijke buurten. Bij aanbodsturing doet dit probleem zich veel minder voor. Immers: als een groot deel van de samenleving een beroep kan doen op woningen met een gegeven prijskwaliteit niveau vindt er geen uitsortering plaats naar inkomen en locatie. Sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw wordt de sociale huurvoorraad steeds meer het domein van lage inkomens. De stelling is verdedigbaar dat dit (deels) veroorzaakt is door de verschuiving van aanbod- naar vraagsturing (huurtoeslag). d. Woningcorporaties als interventie op de woningmarkt Sociale huisvesters kunnen worden gezien als een instrument om in te grijpen op de aanbodkant van de woningmarkt. In veel landen bestaan huisvestingsorganisaties die door de overheid worden ingezet en gesteund om een bepaald aanbod op de markt tot stand te brengen. Soms is die steun beschikbaar voor zowel commerciële als nonprofit organisaties. Wanneer een overheid kiest voor een interventie op de woningmarkt met behulp van aanbieders, heeft ze direct met de staatssteunregulering van de Europese Unie te maken. Rekening houdend met de EU regulering kan een overheid in principe voor 3 opties kiezen. Iedere optie leidt tot een zekere verstoring van de markt en heeft dus effecten op de efficiëntie van de markt. Optie 1: geen steun. Bij deze optie maakt de overheid mogelijk dat sociale huisvesters woningen kunnen aanbieden op de woningmarkt in concurrentie met commerciële aanbieders, maar verstrekt hen geen specifieke voordelen. Waar een overheid niet meer doet dan voor passende wetgeving zorgen, zijn sociale huisvesters vaak kleine organisaties van vrijwilligers, gebaseerd op liefdadigheid. Een andere vorm, die met name in Oost Europa veel voorkomt, is de zogenaamde coöperatieve verenging. Door hun specifieke rechtsvorm kunnen ze soms gebruik maken van een gunstiger fiscaal regime. Een heel andere mogelijkheid is dat een overheid zelf organisaties op de markt zet die de gewenste diensten gaat leveren, maar hen geen specifieke voordelen verschaft. Waarschijnlijk wordt dit het nieuwe systeem in Zweden. In Zweden wordt het volkshuisvestingssysteem radicaal veranderd naar aanleiding van een klacht van de European Property Federation. De Zweedse sociale huisvesters zijn publieke organisaties waarvan het eigendom bij de lokale overheden ligt. Er is onlangs overeenstemming bereikt dat de sociale huisvesters zonder overheidssteun op de woningmarkt gaan functioneren. Ze zullen zich blijven onderscheiden vanwege hun sociale verantwoordelijkheid, maar om te kunnen overleven, zullen ze markthuren vragen en een zakelijk beleid voeren. De toegankelijkheid en de betaalbaarheid voor huishoudens met een laag inkomen is een verantwoordelijkheid van de overheid. Optie 2: Staatssteun Bij deze optie biedt de overheid steun aan sociale huisvesters en/of andere aanbieders op de markt. In ruil voor die steun moeten de aanbieders aan bepaalde eisen voldoen en bepaalde prestaties leveren. 8 8 Staatssteun op basis van Art. 107 TFEU. 9

11 Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor in Duitsland waar verhuurders steun kunnen ontvangen en in ruil daarvoor gedurende een bepaalde periode woningen tegen gereduceerde huur aanbieden aan huishoudens met lage inkomens. Daarnaast zijn er veel voorbeelden ook in Nederland - van individuele projecten, waarbij sociale huisvesters, maar ook andere aanbieders, door de overheid worden gesubsidieerd om een bepaald publiek belang te realiseren. Optie 3: Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) Bij deze optie benoemt de overheid sociale huisvesting als een Dienst van Algemeen Economisch Belang en draagt deze DAEB op aan bepaalde aanbieders. 9 Die aanbieders functioneren vervolgens in een systeem van rechten en plichten. De overheid kan die aanbieders bepaalde voordelen gunnen of financieel steunen, maar moet dan wel zorgen dat die steun niet meer marktverstorend is dan persé nodig is om de doelstelling van de DAEB te realiseren. Dit is de situatie in Nederland. De Nederlandse regering heeft het volkshuisvestingssysteem als DAEB ter goedkeuring voorgelegd aan de Europese Commissie. Vanwege het risico van concurrentievervalsing stelt de EC hoge eisen aan de DAEB. Eén van die eisen is dat de DAEB geheel wordt gericht op achtergestelde huishoudens. e. Gevolgen voor de marktverstoring. Het zal duidelijk zijn dat de ene optie de efficiënte werking van de woningmarkt meer verstoort dan de andere. Alhoewel de eerste optie niet gepaard gaat met directe steun van de overheid, is het toch waarschijnlijk dat deze de markt meer verstoort dan de tweede en misschien zelfs meer dan de derde. 10 In de eerste optie ontstaat immers een publiek aanbod dat met lagere rendementseisen genoegen kan nemen dan commerciële aanbieders en daarmee een prijs-kwaliteitverhouding oplegt aan de markt. In de tweede optie wordt weliswaar overheidssteun verleend, maar die steun leidt in principe niet tot concurrentievoordeel en wordt vaak aan alle aanbieders op de markt beschikbaar gesteld. Bij de derde optie liggen de zaken wat ingewikkelder. Er worden bepaalde aanbieders in een bijzondere positie geplaatst om daarmee een concurrerend aanbod op de markt te zetten. Ze kunnen daartoe ook overheidssteun krijgen. In principe kan dit zeer marktverstorend uitpakken. Echter, om het concurrerend effect te beperken, eist de Europese Commissie bijvoorbeeld in het Nederlandse geval dat de DAEB wordt beperkt tot achtergestelde huishoudens. Dat wil zeggen: huishoudens die voor de vrije markt minder interessant zijn. f. Gevolgen voor het regulerend kader. De drie opties zijn niet alleen verschillend wat betreft hun invloed op de marktwerking. Ze verschillen ook sterk in het regulerende kader dat nodig is om de interventie te laten functioneren. Bij de eerste optie is de extra regulering in principe beperkt. De sociale huisvesters vallen onder de zelfde regels als commerciële aanbieders. Bij de tweede optie is al meer regelgeving nodig. Er moet immers een constructie 9 Art. 106 TFEU. 10 Opvallend is dat het CPB (CPB 2010) de lagere rendementseis van woningcorporaties als belangrijke marktverstorende factor benoemt. Ze maakt daarmee een denkfout. Het is immers kenmerkend voor non-profit organisaties dat ze lage rendementseisen stellen. Daarmee concurreren ze per definitie op de markt. Sterker nog: dat is hun bestaansrecht. Economen als Lans Bovenberg pleiten juist voor concurrentie tussen profit en non-profit organisaties op de markt. 10

12 voor de overheidssteun worden ontwikkeld die voldoet aan de Europese eisen. Dat betekent onder andere dat er een systeem van sturing, verantwoording en controle wordt ingericht waarmee voorkomen wordt dat er meer steun wordt verstrekt dan nodig is om de publieke opdracht uit te voeren. Deze constructie moet voldoen aan de zogenaamde Altmark criteria. 11 Bij de derde optie gelden vrijwel dezelfde eisen als bij de tweede optie maar daarnaast moet de DAEB in wet- en regelgeving worden geborgd. De uitvoerders van de DAEB moeten aan een veelheid van regels voldoen. Vooral het moeten functioneren binnen een strikt systeem van wetten en regels doet een enorme aanslag op de efficiëntie van organisaties. Dat komt niet alleen vanwege de bureaucratische eisen, maar ook door het grote aantal beperkingen dat wordt opgelegd en waardoor een organisatie niet efficiënt kan werken. In het geval van woningcorporaties gaat het bijvoorbeeld om de volgende beperkingen: De verplichting om bij voorrang huishoudens met lage inkomens en andere kwetsbare groepen op de markt te huisvesten. Het verbod om risicoselectie toe te passen bij woningtoewijzing. Beperking van de toegestane activiteiten en van de aanwending van het vermogen. Veel activiteiten die financieel aantrekkelijk zijn, zijn verboden. Het verbod om risicodragend kapitaal aan te trekken (geen uitgifte aandelen). Huursombeperking. Maximale grens investeringen in woningen. Extra eisen t.a.v. governance, overleg met huurders, verantwoording en toezicht. Beperking van fiscale optimalisatie. Het is waarschijnlijk dat de Europese Commissie zich heeft gerealiseerd dat bij de uitvoering van een DAEB een efficiënte organisatie moeilijk te realiseren is. Het is namelijk opvallend dat bij de beoordeling van de overheidssteun bij een DAEB het 4 e criterium van Altmark niet geldt. Dat betreft de eis dat moet worden aangetoond dat de door de ontvangende organisatie gemaakte kosten marktconform zijn. 12 Er hoeft dus bij de uitvoering van een DAEB geen sprake te zijn van een efficiënt werkende organisatie! g. Conclusie De conclusie van dit hoofdstuk is dat de positionering van woningcorporaties als (politieke) interventie in de woningmarkt en het daarbij gehanteerde regulerende kader een efficiënte aanwending van beschikbare middelen in de weg staat. 4. Oorzaak 2: ontbreken van eigenaren. Waarom is een gebrek aan efficiëntie eigenlijk een probleem? Zelfs mensen die een groot belang hechten aan efficiëntie houden zich bezig met activiteiten waarbij dat geen rol mag spelen. Bij een goed gesprek met vrienden is tijd geen geld. Sommige directeuren van grote ondernemingen zitten uren met modeltreintjes te spelen. Een verzamelaar van Jugendstil lampen zal tijd nog moeite sparen om net dat ene unieke exemplaar te bemachtigen. Wat een verspilling van tijd en geld! Opvallend dat niemand daar een probleem van maakt! 11 Altmark arrest 24 juni 2003, C 280/ DAEB Beschikking 2005/842 EG. 11

13 a. Geen probleemeigenaar Een verklaring hiervoor vinden we in het volgende citaat van Taco Brandsen (Brandsen, 2001): Economic activity, though important, is simply a specific type of social activity (...) All the variables normally used to explain human activity formal rules, norms, values, perceptions, social relationships also apply in markets. (...) there are different kinds of rationality, each shaped by the particular context in which it is embedded. It is an actor-centred rather than a structuralist approach. (...). Efficiëntie heeft dus een actor nodig: een probleemeigenaar. In de markt is dit goed geregeld. Bij een commercieel bedrijf wordt efficiëntie afgedwongen door de eigenaren. Als een bedrijf niet efficiënt is, gaat het ten onder en raken de eigenaren hun geld kwijt. Zij zijn dus de eigenaar van het efficiëntievraagstuk en beslissen of het een probleem is of niet. Het merkwaardige van corporaties is dat er geen duidelijke probleemeigenaar is van het efficiëntievraagstuk. Op het eerste gezicht zou natuurlijk de overheid een logische probleemeigenaar zijn, als vertegenwoordiger van de samenleving. De samenleving heeft immers belang bij een efficiënte inzet van gemeenschapsmiddelen. Opvallend is echter dat de overheid zich nauwelijks druk maakt over de efficiëntie van woningcorporaties (Koolma 2008). Ook de toezichthouder van corporaties, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, benadert het vraagstuk op kousenvoeten. De enigen die zich er echt druk om maken, zijn organisaties die zich concentreren op efficiënte marktwerking en niet betrokken zijn bij het doel van maatschappelijke organisaties zoals woningcorporaties. Wat kan de verklaring van die lage belangstelling zijn? Geen aandeelhouders Woningcorporaties zijn private organisaties. Over het algemeen zijn het stichtingen, waarbij de zeggenschap over de aanwending van het eigen vermogen dus in principe bij de rechtspersoon zelf ligt. De wetgever beperkt zich tot het vaststellen van prestatievelden (BBSH) en het toezicht houden op het weglekken van kapitaal. Er zijn dus geen private of publieke eigenaren die aan het beschikbaar stellen van vermogen voorwaarden verbinden t.a.v. effectiviteit en efficiëntie. Het CPB (CPB 2010) constateert dat de zeggenschap over inzet van het vermogen bij corporaties veel verder gaat dan bij andere maatschappelijke organisaties. Doe goed en zie niet om Veel corporaties hebben een historie in de liefdadigheid. Tot op de dag van vandaag is er veel sociale bewogenheid. Daarbij heiligt het doel veel middelen. Efficiëntie is geen doel, op zijn hoogst een toetspunt. Sociale woningbouw als merit good In het hoofdstuk over de kwaliteit van corporatiewoningen is al nader ingegaan op de traditie om de kwaliteit van woningen en woonomgeving als een merit good te beschouwen. Gevolg is dat de relatie tussen prijs en kwaliteit wordt verlaten, waardoor er vrijwel geen efficiëntietoets meer mogelijk is. Deze middle-class kwaliteit is natuurlijk zeer kostbaar, zeker in perioden van sterke welvaartsgroei. Maar de (lokale) politicus die zegt dat de kwaliteit van corporatiewoningen wel wat lager mag, moet nog geboren worden. Wel de voordelen maar niet de nadelen Dit hangt met het vorige punt samen. Efficiëntie van woningcorporaties mag 12

14 misschien een algemeen maatschappelijk belang zijn, maar overheden, huurders en andere stakeholders hebben er op korte termijn geen belang bij. Sterker nog: veel wethouders en ministers willen graag meer geld uitgeven dan ze hebben. Wanneer het hun eigen begroting betreft, lopen ze het risico dat uitgaven op efficiëntie getoetst worden. Wanneer het echter gaat om de kas van corporaties kan geld worden uitgegeven zonder dat daarover verantwoording hoeft te worden afgelegd. Corporaties als het duizend dingen doekje In de loop van de afgelopen 100 jaar zijn corporaties voor vele doeleinden gebruikt. Zo lag er jaren een sterke relatie tussen het huurbeleid en de arbeidsmarkt. Tegenwoordig passen wonen en zorg en leefbaarheid in het werkpakket van corporaties. Belangen op de woningmarkt of op het gebied van de volkshuisvesting worden gemakkelijk ondergeschikt gemaakt aan andere beleidsdoelen. Dat gaat ten koste van de efficiëntie van corporaties, maar komt wellicht ten goede aan de efficiëntie op andere beleidsterreinen. Het belang van een regulerend kader In het vorige hoofdstuk is beschreven dat de keuze voor een bepaald regulerend kader efficiëntie-effecten heeft. De Nederlandse overheid heeft ervoor gekozen om de volkshuisvesting als een publiek belang te beschouwen (DAEB) en daarvoor een reguleringssysteem in te richten. Controle is daarbij belangrijker dan efficiëntie. Daarmee creëert de overheid zelf een belangrijke oorzaak van inefficiëntie. De genoemde verklaringen maken duidelijk waarom noch overheden, noch corporaties zelf veel aandacht voor het efficiëntieprobleem hebben. Bovendien maakt het duidelijk waarom overheden geen belang hebben bij het formuleren van duidelijke doelstellingen voor corporaties. Er is behoefte aan flexibiliteit, er is sprake van een voortdurende (politieke) uitruil tussen beleidsterreinen en belangen. Zo beschouwd, vormen corporaties een praktisch instrument voor een brede beleidsinzet, voor institutionele machtsvraagstukken, maar ook voor politiek opportunisme. Wat we hier ook van mogen vinden, de conclusie die we in elk geval moeten trekken, is dat overheden niet de geëigende organisaties zijn om het eigenaarprobleem op te lossen. Maar wie dan wel? De markt? Een feit is in elk geval dat de enigen die zich op dit moment als probleemeigenaar manifesteren, de voorvechters van vrije marktwerking zijn (o.a. CPB 2010). Zij pleiten voor disciplinering van woningcorporaties door de markt. Omdat de inefficiëntie vooral worden veroorzaakt door de vage opdracht, de hybride positie in de markt en door het regulerende kader van de overheid, leidt dit snel tot een pleidooi voor opheffing van het instituut corporaties of beperking van hun werkterrein tot disadvantaged citizens or socially less advantaged groups, zoals de Europese Commissie dit beschrijft. 13 Dan blijft de schade van de inefficiëntie tenminste beperkt. Alhoewel een zekere disciplinering door de markt heilzaam zal zijn voor corporaties, kan dit geneesmiddel bij een overdosis erger zijn dan de kwaal zelf. In de voorgaande hoofdstukken is een aantal effecten beschreven van ons systeem van sociale huisvesting waar we zuinig op moeten zijn. De hoge kwaliteit van de woningvoorraad, de betrekkelijk geringe segregatie, de Corporate Social Rensponsiblity, de neveneffecten op andere maatschappelijke beleidsterreinen. We moeten voorzichtig zijn om het kind niet met het badwater weg te gooien. 13 EC: Decision E2/2005,

15 Maar wie moet dan wel voor de disciplinering zorgen? De samenleving? b. Ontbrekende legitimatie. Met deze laatste vraag kom ik op een fundamenteel probleem van woningcorporaties: het ontbreken van een duidelijke legitimatie voor hun handelen. In een essay voor de SEV heb ik dit vraagstuk uitgewerkt (De Jong 2007). Citaat: Ten tijde van de oprichting van woningcorporaties was de legitimatie nog duidelijk. Die lag bij de achterban van de oprichters, bij de leden van de vereniging, bij de gemeente of bij het bedrijf dat zijn werknemers huisvestte. Bij het uitrollen van de verzorgingsstaat werd die verantwoordelijkheid stap voor stap overgenomen door de overheid. Er ontstond vervreemding tussen de corporaties en haar oorspronkelijke achterban. Beleidsvorming en verantwoording over de volkshuisvesting vonden plaats in het parlement. Maar toen de dominante rol van de overheid wegviel, ontstond er een vacuüm. In dit vacuüm worden de activiteiten van corporaties niet meer gelegitimeerd, maar ook niet meer gedisciplineerd. Niet door de overheid, niet door de klanten of door eigenaren, maar ook niet door de markt. In het essay beschreef ik dat een corporatie op diverse domeinen werkt, die ieder hun spelregels en hun eigen vorm van disciplinering kennen: het domein van de overheid, de markt, de gemeenschappen en de emancipatie. Het ontbreken van een duidelijke legitimatie in één van deze domeinen leidt ertoe dat (citaat): corporaties denken dat ze zich niet aan de spelregels van hun nieuwe domein hoeven te houden, bijvoorbeeld efficiëntie of de rendementseisen van de markt. En omdat de meeste klanten toch niet weg kunnen lopen en een lage prijs betalen, kunnen corporaties geheel eenzijdig de gewenste kwaliteit bepalen. Er is dus noch sprake van disciplinering door aandeelhouders, noch door klanten.. Alhoewel corporaties voor een flink deel hun wortels hebben in de Gemeenschappen hebben ze niet de neiging om er terug te keren.. Maar ook het domein Emancipatie is niet zonder legitimatieproblemen. (Er zijn) corporaties die zich actief in dit domein bewegen: de emancipatiecorporatie, de koperscorporatie. Maar dit lijkt grotendeels te gebeuren op basis van het persoonlijk gezag van de leiders van die organisaties. Van breed draagvlak bij een achterban lijkt nauwelijks sprake te zijn. c. Het verdwijnen van sociaal kapitaal Bij corporaties ontbreekt het dus niet alleen aan een (externe) financiële eigenaar, maar ook aan een maatschappelijke eigenaar. Deze twee soorten eigenaren hebben overigens veel overeenkomsten. Mensen zijn bereid financieel in een organisaties te investeren als dat financieel resultaat oplevert. Maar mensen zijn vaak ook bereid maatschappelijk in organisaties te investeren (tijd, energie) als dat maatschappelijk resultaat oplevert. Daarmee komen we op een belangrijke bron van legitimatie voor maatschappelijke organisaties: sociaal kapitaal. Er is een eigenschap van maatschappelijke organisaties, die ze in de beleving van veel mensen buiten mededinging met commerciële organisaties plaatst. Dat is het mobiliseren van sociaal kapitaal. Dit begrip vraagt enige uitleg. Het begrip sociaal kapitaal kun je op verschillende manieren definiëren: op individueel of collectief niveau, maar ook op economisch niveau. Voor het begrip efficiëntie zijn vooral de collectieve en de economische benadering relevant. Bij de economische benadering van sociaal kapitaal gaat het om gedeelde waarden en normen die leiden tot vertrouwen tussen actoren in een samenleving, hetgeen ( ) leidt tot lagere transactiekosten (Hazeu 2000). Het concept sociaal kapitaal op collectief niveau komt op het zelfde neer, maar wordt in andere termen beschreven: 14

16 het gaat uit van het idee dat relaties tussen mensen positieve effecten opleveren voor zowel de samenleving (bijvoorbeeld in de zin van economische vooruitgang) als individuen daarin (door het verkrijgen van meer vertrouwen in de medemens) (Van der Gaag 2005). De Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) beschrijft bijvoorbeeld hoe bewoners door versterking van kleinschalige verbanden (sociaal kapitaal) bijdragen aan de leefbaarheid van buurten (WRR 2005). Verder blijkt uit onderzoek dat buurten beter functioneren naarmate bewoners over meer sociaal kapitaal beschikken. Daarmee kom ik terug op de anekdote uit het begin van deze paper. Wat mijn gesprekspartners in Brussel beschreven, was hun vertrouwen in het sociaal kapitaal van bepaalde organisaties. Hun vertrouwen in de mensen die daar werken. Mensen die niet alleen een bedrijfsdoel dienen, maar ook de ruimte krijgen om persoonlijke waarden een plek te geven in hun werk. Dat sociaal kapitaal is goud waard en kan aan maatschappelijke organisaties als woningcorporaties legitimatie geven die ze zo hard nodig hebben (Kleinhans 2005). Het is dan ook bijzonder spijtig om te constateren dat corporaties onder invloed van overheidsregulering, marktwerking en onverantwoordelijk gedrag veel sociaal kapitaal hebben verloren. Hun voordeel ten opzichte van overheden en marktpartijen is daarmee sterk verminderd. 14 d. Conclusie. Zolang het legitimatieprobleem niet is opgelost, is er geen duidelijke probleemeigenaar en zal ook het efficiëntieprobleem niet worden opgelost. Sterker nog: naarmate de maatschappelijke legitimatie langer niet wordt ingevuld, zal de kritiek op de inefficiëntie vanuit de markt aan kracht winnen en het bestaansrecht van woningcorporaties verder ondermijnen. 5. De weg naar een oplossing. In de voorgaande hoofdstukken is betoogd dat corporaties - ondanks veel goede verklaringen - een fors efficiëntievraagstuk hebben. Een belangrijke oorzaak daarvan is dat de positionering van woningcorporaties als (politieke) interventie in de woningmarkt en het daarbij gehanteerde regulerende kader een efficiënte aanwending van beschikbare middelen in de weg staat. Vervolgens werd de vraag gesteld hoe erg dat is. Het antwoord op die vraag was dat dit afhangt van de probleemeigenaren. Maar tegelijk werd geconstateerd dat daar een stevig probleem ligt. Corporaties hebben geen probleemeigenaar die een uitspraak kan doen over het efficiëntievraagstuk in relatie tot de maatschappelijke meerwaarde van woningcorporaties. Dus als we een oplossing willen voor het efficiëntievraagstuk zullen we het bij het eigendom en de daarmee gepaard gaande zeggenschap moeten zoeken. Hiervoor is al duidelijk gemaakt dat er niet één partij te vinden is die dit probleem kan oplossen. Er zal eigendom overgedragen moeten worden aan verschillende delen van de samenleving. De eerste mede-eigenaar is te vinden in de markt. Een zekere disciplinering door de markt zou kunnen plaatsvinden door marktorganisaties te laten participeren in het bezit van woningcorporaties, waarbij eisen worden gesteld aan de financiële performance van die woningen. 14 Het CPB suggereert zelfs dat op het punt van sociaal kapitaal (ze noemt dit intrinsieke motivatie) het enige verschil tussen corporaties en gemeenten is dat corporaties geen politieke prikkels krijgen (CPB 2010). 15

17 Een tweede mede-eigenaar moeten we zoeken bij de bewoners van de woningen. Allereerst moeten corporaties ruimte bieden aan mensen, die het risico kunnen dragen, om hun woning te kopen. De probleemeigenaar in optima forma. Voor een groot deel van de corporatievoorraad is dat echter geen oplossing. Maar dat wil niet zeggen dat geen macht uit handen gegeven kan worden aan bewoners. Verenigingen van eigenaren en coöperatieve verenigingen zijn vormen waarin de bewoners mede-eigenaar kunnen worden. Zolang ze maar mee kunnen beslissen en de pijn van inefficiëntie voelen, zullen ze de corporaties kunnen disciplineren. Een derde mede-eigenaar is te vinden bij zorginstellingen en maatschappelijke organisaties waar corporaties mee samenwerken. Het delen van macht met organisaties die niet zo kapitaalkrachtig zijn, werkt sanerend. Een vierde mede-eigenaar moeten we zoeken bij de werknemers van corporaties, maar mogelijk ook bij vrijwilligers. Zij zijn immers de dragers van het sociaal kapitaal. Alleen door hen medezeggenschap te geven over de realisatie van de doelstellingen van de corporatie kan het sociaal kapitaal worden hersteld. Door het delen van macht met bewoners, investeerders, maatschappelijke organisaties en werknemers slaan we drie vliegen in één klap. Het handelen van corporaties wordt beter gelegitimeerd, het efficiëntievraagstuk krijgt een probleemeigenaar en er wordt meer sociaal kapitaal geproduceerd. Gevolg zal zijn dat corporaties meer steun zullen vinden in de samenleving en minder gevoelig zullen zijn voor willekeurige interventies van de overheid. Corporaties hebben hun wortels vooral in de civil society, maar die wortels zijn de afgelopen tientallen jaren voor een groot deel doorgesneden. Alleen als corporaties serieus op zoek gaan naar degenen die hun handelen legitimeren en aan hen het eigendom van hun prestaties overdragen, zullen ze hun wortels in de civil society terug vinden. 16

18 Literatuur A.L. Bovenberg, C.N. Teulings en H.P. van Dalen (2005): De cirkel van goede intenties. University Press Amsterdam. T. Brandsen (2001): A wilderness of mirrors. Quasi-markets, housing and the welfare state.. Universiteit Twente. CBS (2009): Het wonen overwogen. De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland Johan Conijn (2005): Woningcorporaties naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing. Publicatie RIGO, Amsterdam. Johan Conijn en Frans Schilder (2009): Hoe woningcorporaties hun waarde verliezen. ESB 4 september Idem: publicatie Building Business oktober CPB (2002): Jaco Hakvoort, Michiel van Leuvensteijn en Gusta Renes: Woningcorporaties: prikkels voor effectiviteit en efficiëntie. Uitgave CPB. CPB (2010): Pierre Koning en Michiel van Leuvensteijn: De woningcorporaties uit de verdwijndriehoek. Uitgave CPB. CFV (2009): Sectorbeeld realisaties woningcorporaties Uitgave CFV. EC: European Commission (2010): Mark Stephens, Suzanne Fitzpatrick, Marja Elsinga, Guido van Steen, Yekaterina Chzhen: Study on housing and exclusion: welfare policies, housing provision and labour markets. Draft manuscript March FGH (2009): Vastgoedexploitatiewijzer Den Haag. M.P.J. van der Gaag (2005):: The measurement of individual social capital. Universiteit Groningen. C.A. Hazeu (2000): Institutionele economie, Bussum. C.J.M. van den Hoogen (2010): Exploitatiekosten van corporatiewoningen en beleggershuurwoningen. Discussiepaper ASRE Onderzoeksseminar, 29 april IUT/ Nederlandse Woonbond (2010): The Dutch case. Paper t.b.v. de Intergroup Urban, European Parliament, March 11, KPMG (2006): Kees Tegel, Ger van den Berg en Ids Algera: Verkennende studie Beweegredenen woningcorporaties. Publicatie KPMG-VROM. Ministerie Financiën (2010): Rapport brede heroverwegingen. Deel 4. Wonen. Rudy de Jong (2007): Back to civil society? De corporatie als eigensoortige onderneming. Publicatie SEV. Reinout Kleinhans (2005): De maakbaarheid van sociaal kapitaal. In: Aedes Magazine 12, augustus Rigo: Steven Kromhout en Elien Smulders (2010): Tussen wal en schip. Huishoudens tussen 33 en 38 duizend op de woningmarkt. Advies RIGO Research in opdracht van de Woonbond, Amsterdam. Rik Koolma (2008): Verhalen en prestaties een onderzoek naar het gedrag van woningcorporaties. Rotterdam. SEO (2001): D. de Graaf, J.M. de Winter en P.H.G. Berkhout: Effectiviteit en efficiëntie van woningcorporaties. Uitgave SEO. A. Schilder, R.H.J. Mosch, M Hage (2006): Advies toezicht op woningcorporaties. Uitgave DNB-VROM. WRR (2005): Vertrouwen in de buurt. Uitgave WRR. 17

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Versteend (on)vermogen

Versteend (on)vermogen Versteend (on)vermogen - Economisch perspectief op woningcorporaties - IPD/aeDex Marktpresentatie, Ermelo, 12 mei 2011 Prof. dr. Barbara Baarsma Economisch perspectief Rol van de woningcorporaties bestaat

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

Uitwerking marketingplatform

Uitwerking marketingplatform Uitwerking marketingplatform Regeerakkoord: marketingstrategie of dooddoener? verbinden samenwerken Co-creatie Verantwoordelijkheid nemen tegenstellingen openheid 2 kanten kansen Win-win Gedeeld probleem

Nadere informatie

Middeninkomens & de staatssteunregeling. Simulatie woningmarkteffecten

Middeninkomens & de staatssteunregeling. Simulatie woningmarkteffecten Middeninkomens & de staatssteunregeling Simulatie woningmarkteffecten 1 Inhoud Context Aanpak Uitkomsten 2 Staatssteunregeling Woningcorporaties Positionering: staat, markt, middenveld? Taakopvatting:

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties prof dr wim derksen Aan de directeur Bouwen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de heer drs J.M.C. Smallenbroek zondag 23 november 2014 Geachte heer Smallenbroek, Op uw verzoek

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance

Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Het (dis)functioneren van de Nederlandse woningmarkt Johan Conijn UvA / ASRE, Ortec Finance Datum 27 september 2011 Bericht FD vandaag Hypothekenmarkt in nog dieper dal Het effect van de tijdelijk verlaagde

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Introductie Deze Beraadsgroep kent 19 deelnemers. De heer Arjan Deutekom is de bestuurder van woningcorporatie Goede Stede. Voor de technische ondersteuning heeft hij mevrouw Birgit Kuiper meegenomen.

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant VERSLAG BETREFT Bouwberaad West-Brabant DATUM 1 maart 2012 VOORZITTER J.P. Schouw VERSLAG Bijeenkomst Bouwberaad West-Brabant Opening en toelichting De voorzitter van het Bouwberaad, de heer J.P. Schouw,

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Hoe verdelen we het maatschappelijk budget?

Hoe verdelen we het maatschappelijk budget? 6 e Stakeholdersdialoog 30 oktober 2014 Nico Nieman over de ambities van Eigen Haard. Hoe verdelen we het maatschappelijk budget? Transparantie over de bedrijfsstrategie Eigen Haard wil de maatschappelijke

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN 29 TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN Vanaf 2016 moeten corporaties huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen onder de aftoppingsgrens. Deze norm

Nadere informatie

Herzieningswet/novelle. 10 december 2014

Herzieningswet/novelle. 10 december 2014 Herzieningswet/novelle 10 december 2014 1 december 2014 Wat gebeurde er na het zomer reces? 4 september: Tweede Kamer commissie: rondetafelgesprek Aedes: publicatie rapport De Gaay Fortman (studie naar

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels POSITION PAPER Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels VNG-INZET VOOR DE NIEUWE HUISVESTINGSWET Inleiding In delen van het land is nog steeds sprake van knelpunten op de woningmarkt, met gevolgen

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Uitgebreide samenvatting

Uitgebreide samenvatting Uitgebreide samenvatting Bereik van het onderzoek De Nederlandse minister van Economische Zaken heeft een voorstel gedaan om het huidig toegepaste systeem van juridische splitsing van energiedistributiebedrijven

Nadere informatie

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015 Back to the future Goed Wonen Special Woningwet 2015 De Woningwet 2015 geeft duidelijke spelregels voor de sociale huursector. In deze special van Goed Wonen leggen we uit wat er verandert, wat we als

Nadere informatie

Whitepaper Verbonden Partijen

Whitepaper Verbonden Partijen Whitepaper Verbonden Partijen Om meer aandacht te kunnen besteden aan hun kernactiviteiten zijn steeds meer lokale overheden geneigd om organisatieonderdelen te verzelfstandigen al dan niet in samenwerking

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

Transparantie en concurrentie nodig

Transparantie en concurrentie nodig Transparantie en concurrentie nodig Auteur(s): Conijn, J.B.S. (auteur) Eichholtz, P.M.A. (auteur) Hakfoort, J. (auteur) Koedijk, C.G. (auteur) Conijn is verbonden aan rigo Research & Advies bv, Eichholtz

Nadere informatie

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond

Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond Schaarste op de woningmarkt Zuid- Kennemerland-IJmond 1. Aanleiding Per 1 januari 2015 treedt de Huisvestingswet 2014 in werking. Gemeenten hebben tot 1 juli 2015 de tijd om een nieuwe, op deze wet gebaseerde

Nadere informatie

Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. 26 September 2011 Woonvisie

Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. 26 September 2011 Woonvisie Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting 26 September 2011 Woonvisie Van buiten naar binnen Crisis Regeerakkoord Klanten kritischer Staatssteunregels EU Vergrijzing Duurzaam Woonvisie kabinet Rijksbegroting

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik RAADSVOORSTEL Raadsvergadering Nummer 23-06-2016 16-037 Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Gevraagde beslissing 1. Een bedrag van

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 221/2008 21 oktober 2008 STZ/wwgz 08/167856 Beantwoording vragen van de heer P.G.M. Elbers inzake de verkoop van 183 huurwoningen Bloemenbuurt Aan de

Nadere informatie

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Meppel, 7-7-2015 Geacht college, De Huurdersvereniging Meppel heeft als belanghebbende de concept woonvisie 2015 2020 van u ontvangen. Waarvoor onze hartelijke

Nadere informatie

Hoe in de toekomst om te gaan met sociaal ondernemers als huurder van gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed?

Hoe in de toekomst om te gaan met sociaal ondernemers als huurder van gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed? Hoe in de toekomst om te gaan met sociaal ondernemers als huurder van gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed? 1. Context In het Coalitieakkoord Utrecht maken we samen hecht de gemeente Utrecht veel waarde

Nadere informatie

2 -/ OKT 2008. Gemeente Gouda. T.a.v. mevr. Drs. J.M. Holdijk Raadsadviseur Griffie gemeente Gouda. Dinsdag 15 oktober 2008, Gouda.

2 -/ OKT 2008. Gemeente Gouda. T.a.v. mevr. Drs. J.M. Holdijk Raadsadviseur Griffie gemeente Gouda. Dinsdag 15 oktober 2008, Gouda. ggmeente gouda Ingekomen ~fdoling ~ Gemeente Gouda - / UVa Naam T.a.v. mevr. Drs. J.M. Holdijk Raadsadviseur Griffie gemeente Gouda 2 -/ OKT 2008 Huurdersvereniging Beter Wonen Gouda Heemskerkstraat 41

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2011 2012 29 453 Woningcorporaties Nr. 217 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der

Nadere informatie

Voordracht voor de raadsvergadering van

Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Voordracht voor de raadsvergadering van Jaar 2011 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening 30 juni 2011 Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadleden

Nadere informatie

Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark

Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark Resultaten Huurdersoordeel (bouwsteen Kwaliteit) Wat is het belangrijkste resultaat van het huurdersoordeel? Het Huurdersoordeel

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte

Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst is werkzaam in de kern Hulst en heeft daar een bezit van ca. 1. verhuureenheden, waarvan ca. 1.33 wooneenheden.

Nadere informatie

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen Woningstichting Rochdale Raad van Bestuur Mevrouw H. van Buren Postbus 56659 1040 AR Amsterdam AM STERDAM ONSKENMERK 12 maart 2015 COSM/15.005 UW KEKMERK BEHANOEIO DOOR Dagelijks Bestuur ONDERV/ERP TELEFOON

Nadere informatie

Trendonderzoek woningcorporaties 2013

Trendonderzoek woningcorporaties 2013 Trendonderzoek woningcorporaties 2013 Corporatiebestuurders over 2020 In het najaar van 2012 spraken we in individuele gesprekken met een groot aantal bestuurders van woningcorporaties. We bespraken met

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Vernieuwing geeft méér waarde aan medezeggenschap

Vernieuwing geeft méér waarde aan medezeggenschap 10 Vernieuwing geeft méér waarde aan medezeggenschap Vernieuwing geeft méér waarde aan medezeggenschap Kim van der Hoeven 1. Inleiding Ontwikkelingen in maatschappij en samenleving denk met name aan de

Nadere informatie

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker

Woonwensen en Woningbehoefte. Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Woonwensen en Woningbehoefte Kenneth Gopal Kathrin Becker 16086-ABF Opbouw presentatie I. Waar komen we vandaan? Relevante ontwikkelingen in het recente verleden II. Waar gaan we naar toe? Blik

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Aanhangsel nr. 386279

Aanhangsel nr. 386279 Aanhangsel nr. 386279 Antwoord van burgemeester en wethouders op schriftelijke vragen als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van Orde voor de vergaderingen van de raad der gemeente Leeuwarden,

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd

In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd Een overzicht van de spreiding van huursegmenten per provincie en voor een aantal steden Staf Depla, Lid Tweede Kamer

Nadere informatie

Kreileroord 222, 3079 NB Rotterdam - Tel. 010-479 34 08 - www.hnrotterdam.nl - E-mail ier.vbc@wxs.nl Werkplan 2007/2008

Kreileroord 222, 3079 NB Rotterdam - Tel. 010-479 34 08 - www.hnrotterdam.nl - E-mail ier.vbc@wxs.nl Werkplan 2007/2008 Werkplan 2007/2008 HuurdersNetwerk Rotterdam Kreileroord 222 3079 NB Rotterdam 0. Inleiding Het Huurdersnetwerk Rotterdam (HNR) heeft voor de activiteiten van 2007 en 2008 een werkplan opgesteld. Dit werkplan

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Verkort Beleidsplan Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2015 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011 Bouwfonds Proper ty Development 23-03-2011 EEN ONDERZOEK NAAR DE VERHUISGENEIGDHEID VAN SCHEEFWONERS EN DURE HUURDERS VAN CORPORATIEWONINGEN In de vastgoedsector zijn woningbouwcorporaties tegenwoordig

Nadere informatie

Beste leden van de Huurderskoepels,

Beste leden van de Huurderskoepels, Beste leden van de Huurderskoepels, Op maandag 16 maart heb ik u het definitieve huurverhogingsvoorstel voor 2015 gedaan. Dit naar aanleiding van onze discussie op 9 maart jl. waarin wij een concept-voorstel

Nadere informatie

Sturen op het gebruik van

Sturen op het gebruik van Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed Seminar Maatschappelijk Vastgoed ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra Gudde Krijtmolen d'admiraal, Amsterdam 24 juni 2014 Toekomst of verleden? Library

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E

WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E Wonen in beweging De CWS is een woningcorporatie in beweging. Een professionele, klantgerichte organisatie die staat voor goed wonen in een aantrekkelijke

Nadere informatie

Veel gestelde vragen huurverhoging 2015. 1. Huurverhoging algemeen

Veel gestelde vragen huurverhoging 2015. 1. Huurverhoging algemeen Naar aanleiding van de huurverhoging per 1 juli 2015 en vragen daaromtrent hebben wij de veel gestelde vragen onderstaand weergegeven en voorzien van een beantwoording. Hierbij hebben we de volgende indeling

Nadere informatie

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg Informatienotitie AAN VAN ONDERWERP DATUM 17 april 2013 KOPIE AAN BIJLAGE 1 REGISTRATIENUMMER 1208556/7266 Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van

Nadere informatie

Check Je Kamer Rapportage 2014

Check Je Kamer Rapportage 2014 Check Je Kamer Rapportage 2014 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt April 2015 Dit is een uitgave van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Voor vragen of extra informatie kan gemaild worden

Nadere informatie

Eigen Haard en het Driekamermodel. Voor Alert 12 maart 2015

Eigen Haard en het Driekamermodel. Voor Alert 12 maart 2015 Eigen Haard en het Driekamermodel Voor Alert 12 maart 2015 Programma (voorstel) 1. 17.00 uur Het Driekamermodel: hoe werkt het? (Ortec) 2. 17.20 uur Eigen Haard quiz 3. 17.40 uur Hoe besteedt Eigen Haard

Nadere informatie

BuildDesk kennisdocument

BuildDesk kennisdocument BuildDesk kennisdocument Groot economisch en maatschappelijk voordeel van energieneutraal renoveren Woningverbetering naar energieneutraal in de sociale huursector is economisch en maatschappelijk zeer

Nadere informatie

Prioriteiten volkshuisvesting

Prioriteiten volkshuisvesting Prioriteiten volkshuisvesting Programma Inleiding: Sinisa Boksic (BZK) Toelichting 4 prioriteiten: Annelies Dassen (BZK) Uitkomsten startmeting prioriteiten: Hanjo Lagas (Atrivé) Prioriteiten in lokaal

Nadere informatie

Het effect van schaal en fusies bij woningcorporaties

Het effect van schaal en fusies bij woningcorporaties IV WONINGCORPORATIES Het effect van schaal en fusies bij woningcorporaties Alleen kleine corporaties hebben baat bij fusie Rik Koolma en Jacob Veenstra Woningcorporaties staan op het ogenblik in de spotlight.

Nadere informatie

Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015

Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Datum: 10 juni 2015 Uitgangspunten voor de huur-inkomens tabellen a. De 95% toewijzingseis voor huishoudens met recht op huurtoeslag moet gehaald kunnen

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2006 2007 30 595 Wijziging van artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enkele andere wetten als gevolg

Nadere informatie

Eindexamen economie 1 havo 2000-I

Eindexamen economie 1 havo 2000-I Opgave 1 Meer mensen aan de slag Het terugdringen van de werkloosheid is in veel landen een belangrijke doelstelling van de overheid. Om dat doel te bereiken, streeft de overheid meestal naar groei van

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019 Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote

Nadere informatie

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 1 Agenda 1. De woningbeleggingsmarkt 2015 2. Verkoop corporatiebezit aan beleggers a. Regelgeving b. Kopersdoelgroepen c. Verkoopproces

Nadere informatie

Samenvatting ... 7 Samenvatting

Samenvatting ... 7 Samenvatting Samenvatting... Concurrentie Zeehavens beconcurreren elkaar om lading en omzet. In beginsel is dat vanuit economisch perspectief een gezond uitgangspunt. Concurrentie leidt in goed werkende markten tot

Nadere informatie

Beleidsaanbevelingen. Wat leert ons het Grote Woononderzoek?

Beleidsaanbevelingen. Wat leert ons het Grote Woononderzoek? Beleidsaanbevelingen. Wat leert ons het Grote Woononderzoek? Sien Winters KU Leuven - HIVA Studiedag Wonen in Vlaanderen anno 2013. Wat leert ons het Grote Woononderzoek 2013 Brussel, Vlaams Parlement,

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Besluitvorming Herzieningswet Toegelaten Instellingen; Gevolgen voor gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft Presentatie voor woningcorporatie

Nadere informatie

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen.

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen. In maart 2015 vroegen wij in een enquête onze huurders, woningzoekenden, collega corporaties, gemeenten, medewerkers en via social media om mee te denken met ons beleid. In totaal hebben 3.700 deelnemers

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld

De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld De toekomst van corporaties Johan Conijn Dennis Berkeveld Hervorming woningmarkt Diverse hervormingsvoorstellen: - werkgroep Wonen onderdeel Heroverwegingen (2010) - Rapport CSED van de SER (2010) - Wonen

Nadere informatie

De waarde van marktwaarde

De waarde van marktwaarde De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector

Nadere informatie

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie)

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie) Regionaal groeien - lokaal verbinden Ondernemingsplan 2015-2017 (verkorte versie) EEN WETHOUDER IN HET NIEUWE WERKGEBIED Wij werkten altijd goed samen met de lokale corporatie. Wel zagen we dat corporaties

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Nota Grondprijzen 2015

Nota Grondprijzen 2015 Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Stadsplein 1 3431 LZ www.nieuwegein.nl Grondbedrijf en Vastgoedzaken Nota Grondprijzen 2015 Datum 5 januari 2015 Auteur Mark Slingerland Versie Vastgesteld door B&W op 13

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie