Vastgoedkunde colleges

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Vastgoedkunde colleges"

Transcriptie

1 College 1: inleiding Vastgoedkunde colleges Definitie van vastgoed: Juridisch: grond en hetgeen waar het op gebouwd is Delfstoffen Molens Bomen en veldgewassen, inclusief ongeplukte vruchten Buizen en goten En verder alles wat aan een erf of gebouw nagelvast verbonden is. Economisch: grond en gebouwen, vaak in combinatie met en m.n. in een stedelijk omgeving. In de praktijk gaat het overwegend om vastgoed, gerealiseerd door projectontwikkelaars en/of in beleggingen bij institutionele beleggers. Woonboot: zowel juridische als economisch gezien geen vastgoed. De laatste zin in het dictaat van Samuelson klopt niet: Evenwicht in vastgoed ontstaat veel minder snel dan bij schoenen en thee. Dit komt door de bijzondere eigenschappen, namelijk: Gebouw en grond zijn een. Lange levensduur, bij grond oneindig en bij gebouwen zeer lang, maar wel eindig. Niet verplaatsbaar, maar wel mogelijkheden tot een andere functie. Lange productietijd, leidend tot trage aanpassing aan vraag en aanbod. De driehoek: Het gebouw vormt de kern, maar in samenhang met de locatie en de activiteit. Gebouw en locatie zijn per definitie met elkaar verbonden Gebouw vastgoed staat centraal - vastgoed kan zowel een productiemiddel als een vermogensobject zijn. - Dit komt terug in het onderscheid tussen investeren en beleggen - Gebouwen staan hierdoor in twee sterk verschillende markten: de markt voor ruimte en de markt voor kapitaalgoederen/beleggingen. - De waarde van een gebouw wordt bepaald door een combinatie van locale en bovenlokale factoren. Locatie locatie: zoiezo met gebouw verbonden en andersom Locatie activiteit: vestigingsplaatstheorie.: Als winkels zich op een bepaalde plaats willen vestingen moet daar wel vastgoed zijn. Waarom staan gebouwen op de ene plaats wel en op de andere niet. Gebouwen- activiteit: huisvestingstheorie: Activiteit moet in gebouw passen. (weinig flexibel) Investeren (markt voor ruimte) productiemiddelen. Beleggen (markt voor beleggen) vermogensobject.

2 Samen vastgoed, maar twee verschillende intenties. Maar beide activiteiten hebben elkaar wel nodig. ( in het Engels is voor de verschillende vormen van investeren maar een woord: investing) De markt voor ruimte: Huurprijzen worden vastgesteld op de markt voor ruimte in gebouwen. Prijsvorming geschiedt onder invloed van vraag en aanbod. Vraag en aanbod en dus ook huurprijzen zijn locaal van aard. Maar veel vastgoed staat niet in de markt (hoewel hier per land groten verschillen in zijn. In de VS veel minder niet op de markt dan bijvoorbeeld in Nederland) Vastgoed dat niet op de markt zit zijn bijvoorbeeld huurwoningen die worden verhuurd via een systeem van wachtlijsten. De wachtlijst reguleert dan wie er in het huis komt en niet de prijs die een persoon wil betalen. In de vrije markt gaat het via vraag en aanbod (bijvoorbeeld van huurprijzen, en dan niet met wachtlijsten): deze vraag is meestal locaal. Waar een gebouw staat heeft veel invloed op de vraag. De prijzen van onroerend goed kunnen hierdoor locaal sterk variëren. Beleggingsmarkt: Deze markt wordt steeds internationaler (het is bijna een wereldmarkt). Yield: huur/waarde. Dit staat onder invloed van de hele wereldmarkt. Een lage yield is een bewijs van kwaliteit. (gaat in eerste instantie tegen je gevoel in). Maar: als je er vertrouwen in hebt ben je bereid om met minder rente genoegen te nemen. Top locatie 6% rendement (16x huur) deze buurt zal waarschijnlijk harder groeien ed. Minder goed 10% rendement (10x huur) heeft mssn in toekomst wel last van leegstand. Let erop dat het hier gaat om verwachtingen. Deze kunnen altijd onjuist zijn. Extra uitleg vanuit tweede college: Cijfers huur gedaald huren van kantoren is vrije markt. Markt gaat achteruit dus gaat de netto yield omhoog. Nu willen ze een hoger rendement, omdat het nu een beetje daalt en ze dus rekening houden met slechtere tijden. Van invloed zijn: 1) de kosten van kapitaal. (laag) 2) verwachte beursstijging/groeiverwachting(grote compensatie) 3) risico premie (grote compensatie) 1 speelt hier geen rol. De andere twee wel. Projectontwikkeling: In theorie zorgt deze voor het evenwicht tussen de twee markten van vastgoed (markt voor ruimte en markt voor beleggingen). De ontwikkelaar vergelijkt de waarde van het vastgoed met de kostprijs van nieuwe productie. Indien de waarde hoger is dan de kostprijs, volgt nieuwbouw.

3 Het systeem is zo in principe zelfregulerend, maar in de praktijk werkt dat helaas niet altijd zo. Door: Asymmetrische reactie: dit komt doordat slopen ook nog eens geld kost. Dus bij meer vraag wordt er wel meer gebouwd, maar bij krimp wordt er niet gesloopt. Hogere huren hoeven niet te leiden tot hogere waarden. Beleggingswaarde kan ook stijgen door veranderingen op de vermogensmarkten, risico van ontwikkelen voor de beleggingsvraag. Ook zijn mensen niet meer vastgoed gebruiken omdat de prijs van vastgoed lager wordt. Voorbeeld: Nu: terwijl de prijzen van woonopp. zijn gestegen is ook de hoeveelheid woonoppervlak per persoon gestegen. Daarnaast is bij kantoren de trend naar steeds krapper modern ruimte concept. Huurstijgingen kunnen soms niet worden vertaald naar beleggingswaarde ( beleggers beleggen liever ergens anders in, bv high Tech aandelen). Maar andersom kan ook: dan meer vastgoed op de markt terwijl er niet extra vraag naar is (dan ontstaat er wel een probleem van leegstand). Projectontwikkelaars realiseren in een markt waar het gaat om kostprijzen en verkopen in een markt waar het gaan om beleggingswaarden. Marktsegmentatie: Er zijn veel verschillende deelmarkten, zowel naar soort vastgoed als naar locatie. Prijzen kunnen per markt sterk verschillen. Hoe baken je markten af? Kapitaalgoederen meer dan alleen vastgoed. GWW: grond water en wegenbouw.

4 College 2: groei en ontwikkeling van steden (H 16 en 19) OESO: organisatie economische sociale ontwikkeling. Hierin: Europa, VS, Japan, Australië en Canada voortgaande concentratie van bevolking en economische activiteit opvallend fenomeen. Concentratie: - gemiddeld wordt bijna 40 % van het BBP voorgebracht in slechts 10 % van de regio s. - bevolkingsgroei: 57% in 10 % van de regio s - groei meestal het laagste in rurale gebieden. - beroepsbevolking sterker geconcentreerd dan bevolking (53% in stedelijk gebied). - conclusie: participatiegraad hoger in steden. - BBP ook sterker geconcentreerd dan bevolking. - conclusie: in concentratiegebieden is BBP per hoofd bovengemiddeld. - Verschillen binnen landen groter (en ook groeiend) dan tussen de landen (komt steeds meer overeen). - bijna de helft van de van de groei komt tot stand in 10 % van de regio s. - achteruitgang is nog sterker geconcentreerd. - hoogopgeleide bevolking is relatief sterk geconcentreerd. - return to education is het hoogste in stedelijke gebieden. Return to education: wat je terug kan verdienen met je opleiding, dus waar je meer kan verdienen met je opleiding. In dit college gaat het over de relatie tussen activiteit en locatie. Barca rapport: gaat over de regionale ongelijkheid in de Europese unie. VS: - stedelijke bevolking gestaag toegenomen van 28% in 1910 tot 80% in de niet stedelijke bevolking neemt ook in absoluut aantal af. - sinds 1990 woont meer dan de helft van de bevolking in steden met meer dan 1 miljoen inwoners.. - na 1990 vooral groei bij stedelijke gebieden boven de 5 miljoen inwoners. - de kusten maken 13 % van het landoppervlak uit, maar hier woont 51 % van de bevolking. - in hetzelfde gebied wordt 57% van het nationaal inkomen voorgebracht. Duitsland: - sterkste bevolkingsgroei in München en omgeving, terwijl het oosten leegloopt. - beieren al jaren de deelstaat met het grootste binnenlandse vestigingsoverschot. - beieren en baden-w hebben samen 30 % van de Duitse beroepsbevolking, maar slechts 17% van de werklozen. - Oost-Duitsland 19% versus 36,5%. Nieuw: het oosten loopt echt leeg dus niet alleen in procenten, maar ook in absolute getallen.

5 Hogerswerda: ligt bij de grens met polen de aller slechtste vooruitzichten. Nederland: - Flevoland en Utrecht kennen als jaren de sterkste economische groei. - Utrecht heeft het hoogste BBP per inwoner (ca 20 % boven landgemiddelde) - Utrecht kent laagste werkloosheid. - bevolking loopt uitsluitend in de periferie al terug. Bevolkingsprognoses tot 1040: - parkstad Limburg + NO Groningen minus 15% - Groei tot 2025: - Amsterdam inwoners, utrecht en Almere inw - aandeel westelijke provincies in totaal van 47% nu tot 49 % in In Nederland geldt de OESO minder sterk dan in grote lege landen zoals Australië en de VS. Dit komt door: - Nederland heeft niet een grote stad, maar de Randstad. - de Randstad bedekt ongeveer de helft van het landoppervlak. Wel zijn er duidelijke verschillen in Nederland, maar door de kleine oppervlakte van het land zijn deze moeilijker/minder duidelijk in de statistieken te zien. In Nederland vindt dus wel dezelfde trend plaats, maar is deze minder uitgesproken. Almere wil extra woningen erbij terwijl CBS het over een groei heeft van inwoners. Dat is nog al een verschil. Karakteristiek citaat uit barca-rapport: the growth proces should lead economies to a long run steady state, characterised by: Verklaringen van de groeiverschillen: - theorie van regionale en stedelijke groei: 1) het klassieke model: - de markt lost regionale problemen op, althans bij flexibele prijzen en mobiliteit van productiefactoren. Maar: - verwachting: kleinere verschillen binnen landen. Dit klopt dus niet, met wat we net gezien hebben in de praktijk. - de aannames kloppen niet helemaal. De prijs van arbeid is niet flexibel, denk hierbij aan CAO ed. Hierdoor zal in een gebied dat achterblijft de lonen toch redelijk op gelijk niveau blijven met gebieden die het wel goed doen. En zal dus de theorie niet opgaan dat het slechter gaat lonen dalen aantrekkelijker voor bedrijven door lage arbeidskosten meer werkgelegenheid weer aantrekkelijker voor mensen om er te gaan wonen etc. - vooral jonge, goedopgeleide mensen verplaatsen zich. Er is dus wel mobiliteit in productiefactoren, maar deze is selectief. - Asymmetrische vastgoedmarkt. (een gebied met leegstand is niet aantrekkelijk) deze theorie werkt niet, zelfs niet in Amerika, waar toch een hoge mate van flexibiliteit is.

6 2) exportbasis theorie: sombart in 1941 overleden, dus oude theorie. Stuwende/basic (produceren voor export) en verzorgende/non-basic. Stuwende activiteiten produceren voor de export, waardoor groei gegenereerd kan worden. Op het eerste gezicht een aansprekende theorie. Maar: Nooit iedereen kan exporteren en niet importeren. Dus je kunt je wel een tijdje met enkel export proberen te groeien, maar het is geen duurzame manier. Je kunt je niet uitsluitend concentreren op export, je zult dan ook altijd moeten importeren. Dus deel van de inkomsten van export gaat er direct weer uit aan import. deze theorie is heel simplistisch. 3) input output theorie: - de theorie legt de nadruk op relaties tussen bedrijfstakken en gebieden. onderlinge relaties worden in een matrix gezet. Dus als bedrijf a meer gaat produceren kan je precies zien waar deze groei-impuls uiteindelijk terecht komt. maar deze theorie geeft geen antwoord op de vraag waarom bedrijf a gaat groeien. Een ander zwak punt is dat het uitgaat van vaste onderlinge verhoudingen. 4) keynesiaans model: kan dus ook voor regionale gebieden ipv alleen voor landen. De multiplier. Het is een als- dan verhaal, het geeft weer geen antwoord op de waarom vraag. Ook zijn er niet veel gedetailleerde gegevens over een stad te vinden. Er wordt niet bijgehouden wat een stad in en uit gaat zoals bij een land. geen van de theorieën geeft een duidelijke verklaring over het waarom van het groeien. Economische groei is geen steady state, en een groeiproces leidt ook niet tot een steady state. Oplossingen moeten worden gevonden in het proces: Andere verklaringen zoeken: P 273 alle modellen geven inzicht, maar geen antwoord op het waarom. Barca rapport: steady state genoemd. Docent: economische groei is juist het tegenovergestelde van stady state: dynamiek. Myrdal: een ontwikkelingseconoom. (cumulatieve causatie) Niet steady state: als het eenmaal ergens goed gaat dan zal het er ook steeds beter gaan. Een plaats wordt aantrekkelijker gevonden, er ontstaan meer activiteiten, waardoor het nog aantrekkelijker wordt. (succes vergroot kansen voor nieuw succes) Het is een eenvoudige en beschrijvende theorie: - groei van activiteiten leidt algehele verhoging van de kwaliteit van het productiemilieu. - dit leidt zowel tot het aantrekken van productiefactoren als tot ontwikkelen van nieuwe activiteiten. - theorie is dynamische van aard en houdt rekening met schaalvoordelen.

7 Back wach effect: tegenhanger van de cumulatieve causatie In de gebieden waar het slecht gaat trekken de talentvolle mensen weg, ze gaan naar de gebieden waar ze wel wat kunnen bereiken. - de ontwikkeling van groeiende steden en regio s kan een negatief effect hebben op ander gebieden. - hoogwaardige productiefactoren trekken weg. - kansen van de vertrekregio;s nemen hierdoor af. - na een bepaald moment is dit vrijwel onomkeerbaar. - voorbeelden: Zuid Italië: een van de meest achtergebleven gebieden van europa. Na WOII vooral het noorden van Italië ging zich ontwikkelen en het zuiden bleef achter. Nu zijn alle talentvolle mensen al die kant op gegaan en is het voor het zuiden steeds moeilijker om weer uit dat gat te komen (dit geldt ook voor oost Duitsland, na de val van de muur) Selectieve leegloop. Praag: na val van de muur toeristen aantrekken, dit succes had een positief effect op de hele stad, er kwamen ook meer bedrijven. In polen doet alleen Warschau het goed. Daar trekken talentvolle mensen uit heel het land heen waardoor Warschau op het niveau van europa komt en de rest van het land ver achter blijft. Richard Florida: - er is competitie om talent. - gevolg: talent is schaars en kan kiezen. - Quality of place trekt mensen aan en bedrijven volgen. - economic geography of talent. Creatieve klasse (als tegenhanger van de mensen die routinematig werken) - talent - capaciteit - opleiding in een groeiende economie is altijd tekort aan talent. Quality of places: de plaatsen waar de creatieve klasse wil wonen er moet wat te doen zijn etc. (ook weer een soort cumulatieve causatie, maar dan van een andere kant bekeken: vanuit de mensen en niet vanuit de bedrijven) De kracht van concentratie: Localisatievoordelen: ruimtelijke concentratie van gelijksoortige bedrijven. Urbanisatievoordelen: ruimtelijke concentratie van ongelijksoortige bedrijven. Agglomeratievoordelen: een overkoepeld concept dat duidt op alle voordelen van concentratie van economische concentratie (acquired advantage) Flexibiliteit en risicobeperking: - voorbeelden van agglomeratievoordelen: 1) arbeidsmarktvoordeel: omvang en diversificatie.

8 2) informatievoordelen: aanwezigheid van zakelijke diensten en het gemak van persoonlijk contact. 3) de aanwezigheid van een omvangrijke gebouwenmarkt. Figuur 7.1: over Hollywood - laat zien dat er grote schommelingen zijn in het aantal mensen dat er werken, dit kan alleen in een grote concentratie. Anders kun je niet zo snel ergens zoveel mensen vandaan halen. En als ze weer ontslagen worden kunnen ze snel ergens anders in het gebied aan het werk. (gigantische dynamiek op de arbeidsmarkt) Zo n arbeidsmarkt is zowel een reservoir voor bedrijven als een buffer voor mensen die hun baan verliezen. Monograd stad met een bedrijf dat daar de dienst uitmaakt. Voorbeeld hiervan in Tolyatti (toen een goed voorbeeld van een steady state) Deze steden komen vooral in Rusland voor het communisme: overheid bepaalde een mooie plaats voor een bedrijf en stuurde daar de werknemers achteraan. Maar nu gaat het slecht met Lada wat gaat er met de stad gebeuren als de fabriek zijn deuren moet sluiten??? De optimale stadsgrootte: Deze omvang kan bepaald worden aan de hand van de ontwikkelingen van baten en lasten per hoofd. Een grotere stad heeft voordelen, maar ook nadelen. Dit betekend dat er ergens een punt moet zijn waarop een stad een optimaal formaat heeft. Nadelen van een grote stad: - luchtverontreiniging - ver van de natuur/ rust wonen - kosten - congestie Plaatje fig 16.3 en sheets: Baten en lasten per hoofd. X as: omvang van de stad Y as: kosten of baten per hoofd van de bevolking Marginale voordelen (MB): bovenste stippellijn Marginale kosten (MC): onderste stippellijn MC=MB= P0 de marginale baten en lasten zijn gelijk. Po = bevolkingomvang optimaal Pm = maximale bevolkingsomvang Gemiddelde voordelen (AB): bovenste doorgetrokken lijn Gemiddelde kosten (AC): onderste doorgetrokken lijn AC=AB = daarna zou een stad eigenlijk niet meer verder moeten groeien. P(m) stadsgrootte waarbij de gemiddelde kosten het laagst zijn. Ergens rechts van p(m) kun je vinden waar het verschil tussen kosten en baten het grootst zijn. Nadeel van dit figuur: er zijn geen getallen. Dus je hebt nog geen idee van de grote van de optimale stad.

9 College 3: vervolg: de optimale stadsgrootte Optimale stadsgrootte: - dit is een concept met een beperkt praktisch nut. - de optimale stadsgrootte bestaat niet. - deze varieerd ook, bijvoorbeeld al naar gelang de transportkosten. - er zijn wel onder en bovengrenzen aan te geven - de ondergrens is de urban size ratchet. De ondergrens: Wanneer de stad boven de urban size ratchet komt schiet de stad echt de lucht in. De stad zal niet meer zo makkelijk terugvallen door bijvoorbeeld het failliet gaan of vertrekken van een van een groot bedrijf. Kleine nederzettingen kunnen hun functie verliezen, bij grote steden gebeurd dit niet zomaar. in een boek is eens het aantal van als ondergrens aan gegeven, maar dit hangt ook af van de functie van de stad. voorbeelden: - Groningen: is veel kleiner dan inwoners, maar zal niet snel niet zomaar verdwijnen als stad. dit komt doordat het een verzorgende functie voor de omgeving heeft. - de monograd: kan veel groter zijn, maar doordat het drijft op 1 mega bedrijf kan het toch zijn dat door het sluiten of weggaan van dit ene bedrijf de hele stad wegzakt. - Berlijn: een grote stad, met veel werkloosheid: het gaat er slecht en veel leegstand. Toch zal deze stad niet weggaan door: groot aantal inwoners, veel emoties. Er zullen bijvoorbeeld kunstenaars naar de stad worden gelokt door de lage prijzen van de leegstaande gebouwen en het culturele wat de stad nog heeft. De bovengrens: New york: blijft maar groeien. Maar dit is eigenlijk niet meer 1 stad. maar een gebied met heel veel stadscentra ( de metropolitan division). Er zit dus eigenlijk een automatische bovengrens aan een stad. deze grens is te vinden tussen de 5 en de 10 miljoen. Het optimum: Is ergens tussen de ondergrens en de bovengrens te vinden. Karakteristieken van ruimtelijke theorieën: Alle genoemde theorieën zijn eerder probabilistisch dan deterministisch Het is waarschijnlijk dat iets gebeurt, maar niet zeker Stel: twee vergelijkbare bedrijven worden opgericht in stedelijke omgeving resp. in gebied getroffen door backwash-effecten. Welk van de twee heeft de meeste kans op succes? Probablistisch: geven een zekere mate van waarschijnlijkheid aan. Deterministisch: als A dan B (zekerheden) Relevantie:

10 Divergentie is in strijd met het in de meeste landen gevoerde beleid. Denk hierbij aan het regionaal beleid in Nederland. Dit beleid heeft als doel om de verschillen in het land te verkleinen. Grote steden meest in aanmerking komend voor ontwikkeling van en belegging in vastgoed Lange levensduur: extra risico bij investeringen in krimpende of potentieel krimpende gebieden Per land gaat het om een beperkt aantal steden Global cities: dit zijn de steden van de wereld met de hoofdkantoren, financiele sector en internationale geldstromen zijn hierop gericht. en winning cities: grote steden in landen die nu beginnen op te komen In China en India hier is het nog niet duidelijk uitgekristalliseerd. Er zijn veel grote steden, maar het is nog niet duidelijk welke steden het gaan worden. Deel 2 college 3: grondprijsvorming (H 4 en 14) grond is onlosmakelijk verbonden met vastgoed. Deel van de markt kent kunstmatige prijsvorming: - prijs van grond voor bijvoorbeeld goedkope huurwoningen. Overheid stelt maximale prijzen voor deze grond in. - ook prijzen van bijvoorbeeld bedrijfs- en industrieterreinen. Deze terreinen worden door gemeenten klaar gemaakt en voor een schappelijke prijs aan bedrijven verkocht (soms zelfs met verlies) om maar zoveel mogelijk bedrijven binnen te krijgen. Aanbod grond aan beperkingen onderhevig: - hij heel veel vraag, zal niet per definitie snel veel aanbod volgen (zoals bij schoenen) Het aanbod van grond: De totale hoeveelheid grond is vrijwel altijd vast Uitzondering: landaanwinning Dit kan locaal van invloed zijn, niet alleen in Nederland Voorbeelden: Boston (een zesde deel gebouwd op aangewonnen land) Hongkong (Chek Lap Kok) De totale hoeveelheid grond met bepaalde eigenschappen (bijv. locatie) is eveneens vast De hoeveelheid grond met een bepaald gebruik of een bepaalde bestemming ligt daarentegen niet vast De beschikbaarheid van vestigingsmogelijkheden met bepaalde eigenschappen kan worden vergroot door verdichting Dichtheid is niet altijd een substituut! Dichtheid kan een substituut zijn, maar dit is zeker niet altijd het geval: het verdichten van een vila wijk omdat er meer mensen in een vila wijk willen wonen heeft tot gevolg dat het geen vila wijk meer is.

11 Figuur 4.5: In dit figuur kan het aanbod toe nemen door herbestemming of verdichting. S(m): aanbod op dit moment. Aanbod van grond op dit moment/ op korte termijn: de hoeveelheid niet veranderlijk. D: vraag naar de grond. P: prijs op dit moment D1: vraaglijn wanneer de vraag is toegenomen. (S(m): blijft gelijk kan op deze korte termijn niet veranderen) P1: de prijs als de vraag op een redelijke termijn toeneemt. Het aanbod blijft gelijk dus de prijs is gestegen. S(s): aanbod verandering op de korte termijn. - bestemming veranderen. - gelijdelijker door bijvoorbeeld verdichting. S(l): aanbod verandering op de lange termijn. Dit kan bijvoorbeeld door in te polderen. Als de prijs van grond zo hoog wordt dat het de kosten van het inpolderen inhaalt. Maar inpolderen kost wel veel tijd. De prijsvorming van grond: Aangezien het aanbod van grond in ieder geval op korte termijn beperkt is, is de vraag doorslaggevend voor de prijsvorming De vraag zal afhangen van het nut dat de potentiële koper/gebruiker aan de grond denkt te kunnen ontlenen Nut kan zijn omzet of bereikbaarheid Kern van de theorie dateert uit de 19e eeuw Ricardo: staat niet in het boek maar is wel belangrijk: Het gaat hier om de prijs van het eindproduct (in zijn theorie graan) daarvan is de prijs van grond afhankelijk en niet andersom!!! De prijs van het eindproduct zorgt voor de waarde van de grond. dus volgens deze theorie is de prijs van grond hoog omdat de prijs van woningen hoog is en niet andersom. Uitleg van de theorie: Ricardo stelde in 1821 dat de grondprijs hoog is omdat de prijs van het graan hoog is Grondprijs is een residu, dat gevonden wordt door van de prijs van het eindproduct alle kosten af te trekken die minimaal noodzakelijk zijn om de grond in gebruik te laten blijven voor zijn bestemming Hij noemde dit residu rent Woordkeus schept verwarring, omdat rent al een andere betekenis had Ook begrip economic rent is niet ideaal Vertaling met grondrente heeft niet direct hetzelfde nadeel, maar maakt onvoldoende duidelijk dat het een surplus betreft Ricardo ging in zijn analyse verder door verschil in vruchtbaarheid in de beschouwing te betrekken

12 Stel drie soorten grond, die respectievelijk 100, 90 en 80 eenheden graan per eenheid grond voortbrengen Als er voldoende grond van de beste kwaliteit is, heeft grond geen waarde Zodra de tweede kwaliteit in gebruik genomen, krijgt de eerste grond een waarde van tien eenheden Zodra de derde kwaliteit in gebruik genomen wordt, krijgt de eerste grond een waarde van twintig eenheden en de tweede grond van tien eenheden Let op: Ricardo staat niet in ULE, maar is wel belangrijk! Von Thunen: keek naar de locatie en transportkosten. Voordeel van locatie valt toe aan grondeigenaren. In de kosten niet alleen loon, maar ook loon voor de boer. (ander begrijp je niet waarom bij 10 extra eenheden verdienen iemand een landeigenaar 10 eenheden voor de grond zal bieden). Uitleg van de theorie: Enkele jaren later de analyse van Von Thünen in Der isolierte Staat (1826) Von Thünen gaat bij de prijsvorming van grond wel uit van verschillen in locatie Aannames: 1) alle producten worden naar de markt gebracht in de centrale stad 2) de transportkosten zijn evenredig aan de afgelegde afstand, maar kunnen per product wel verschillen Deze benadering leidt tot de conclusie dat de opbrengst voor de boer gelijk is aan de verkoopprijs minus de transportkosten Het gebied waar landbouw plaatsvindt, wordt bepaald door prijs en transportkosten De opbrengst is het hoogst aan de rand van de stad Het surplus (de rent ) komt terecht in de grondprijs Zie ULE 14.2 Von Thünen is waarheidsgetrouw Nog tot ver in de vorige eeuw van toepassing in VS Boeren kregen voor hun graan betaald bij aanbieding aan spoorwegstation De opbrengst was tussen de 60 cent en één dollar per bushel (35 liter) Transportkosten van graan 1,5 cent per mijl Er is ook een variant mogelijk met verschillende producten en uiteenlopende transportkosten Het product met de hoogste transportkosten zal in de directe omgeving van de stad worden geproduceerd Bij vier producten geeft de volgende figuur de ontstane situatie weer:

13 College 4: deel 1: vervolg grondprijs. In het vorige college ging het over 1 soort product met 1 prijs. De essentie van de grondprijs: Zowel bij Ricardo als bij Von Thünen gaat het om prijsvorming op basis van verschillen in kwaliteit van de grond Grondprijs is een betaling voor schaarste (vruchtbaarheid dan wel locatie) Geen schaarste, geen rent Gevolgen van prijsstijging: Het is de vraag naar het eindproduct die de grondprijs doet stijgen! Bij toenemende vraag wordt minder productieve of verder weg gelegen grond in gebruik genomen Landaanwinning wordt haalbaar Ook intensiever grondgebruik In dit college gaan we verder met meerder soorten producten met verschillende prijzen en verschillen in transportkosten. Steilheid: weervage van de transportkosten. Helemaal links: eerste stukje van a mag wat steiler dan hier getekend. Dit komt door de extra verdichting helemaal in het centrum, bijvoorbeeld door wolkenkrabbers. Dit werkt door in de prijs. Veranderingen in de omstandigheden: Transportkosten: lijn residential zal minder steil verlopen

14 Inkomensstijging: hangt af van afweging tussen preferenties; het zou hetzelfde uit kunnen pakken als een verlaging van de transportkosten, maar dat hoeft niet per definitie. Ook kan het zijn dat ze meer in het centrum willen gaan wonen omdat ze dat nu wel kunnen betalen. Mensen gaan tegen elkaar opbieden a komt nog hoger op de verticale as te liggen. Bevolkingsgroei: meer vraag naar iedere locatie, ook voor commercial Veelal zijn varianten denkbaar! College 4, deel 2: structuur van stedelijke gebieden: H15 Het belang van het centrum: De meeste theorieën van de stadsstructuur zijn gebaseerd op het gedachtengoed van Von Thünen Het centrum is voor vrijwel alle functies de meest gewenste locatie, maar Commerciële functies zijn in het staat het meest te betalen en winnen de biedingenstrijd Het resultaat is een monocentrische structuur Monocentrische structuur: zou betekenen dat je echt schijven hebt met maar 1 soort erin. Bijvoorbeeld in het centrum alleen commercie daarom omheen alleen wonen ed. Dit zou komen doordat de commercie het meest kan betalen dus in het centrum zit. In werkelijkheid is dit in mindere mate zo: in het centrum wonen ook altijd nog mensen. Bij het plaatje burgess model dat wegdenken de tekst in het plaatje klopt niet. 2 dingen: prijsvorming op basis van afstand en transportkosten in de loop van de tijd ontstaan, gegroeid. Burgess: concentrische zonetheorie. Dit is de oudste van het rijtje theorieën (1924) zones om het centrum heen (Chicago) loop is het centrumgebied. Het model geeft een weergave over hoe het daar op dat moment was: beschrijvend. Het is een combinatie van sociologische en vastgoed waarnemingen. Een meer beschrijvende theorie, en geeft niet echt een analyse van grondprijsvorming. Hoewel deze theorie een eeuw na die van Von Thunen is ontwikkeld is hij minder analytisch. Andere theorieën: Hoyt: het sector model Het meest interessant: hij was een echte vastgoedkenner. Hij heeft vergelijkend onderzoek gedaan tussen verschillende steden in de VS. Hij maakte het Hoyt sectormodel: Dit model heeft wel wat weg van het concentrische model van Burgess. - industrie: vanuit het centrum, naar buiten toe maar blijft altijd aan dezelfde kant van het centrum.

15 - woongebieden voor lagere inkomens: wonen vaak aan de kant van de industrie. Mensen met hogere inkomens, dus die locatie kunnen kiezen gaan daar niet wonen, ze wonen liever aan de andere kant van de stad. - upper class woningen: deze gebieden beginnen in het centrum en gaan van daaruit naar buiten toe. Maar blijven wel aan dezelfde kant van het centrum liggen, meestal recht tegenover de industrie en aan de kant waar de overheersende wind vandaan komt. Harris en Ullman: Definitie stadsstructuur: verdeling van de activiteiten over de stedelijke ruimte en hun relatieve toegankelijkheid. De Aanname, dat commerciële functies het meest kunnen betalen en dus in het centrum zitten, is evenwel niet altijd juist Een groot deel van de werkgelegenheid is bevolkingsvolgend en zal bij groei van de stad mee naar buiten trekken

16 Het gaat hierbij op termijn om 40-45% Industriële bedrijven met veel terreinbehoefte trekken ook naar de rand Het ontstaan van nevencentra: Dit leidt tot toevoeging van nevencentra aan monocentrische structuur Vestigingsplaatsen met verschil in kwaliteit: hoofdcentrum is door centrale ligging meest geschikt voor functies die een functie vervullen voor het totale stadsgebied Nevencentra kunnen uitgroeien tot tweede hoofdcentrum De gridstructuur: Er is ook nog een totaal andere structuur denkbaar Gebied zonder duidelijk radiale structuur Door aanleg nieuwe hoofdwegen en/of ringwegen wordt de periferie soms beter bereikbaar dan het centrum In volledig gridpatroon is iedere locatie even goed Geen of minder prijsverschillen Dit leidt tot grotere spreiding van commerciële functies Edge city: Dit fenomeen is ontdekt door een journalist. Het gaan om gebieden aan de rand van de stad waar hele grote concentraties werkgelegenheid zijn. hier moeten veel meer werkplaatsen zijn dan woonplaatsen. In VS verschijnsel van de edge cities Definitie: meer dan m2 kantoren en m2 winkels Meer arbeidsplaatsen dan inwoners Een van de grootste is Tysons Corner bij Washington Oppervlakte 680 ha Meer dan arbeidsplaatsen Tweede centrum van Washington, op elf na grootste zakencentrum in VS Het favoured quarter: Ontdekt door: Christopher leuberger, projectontwikkelaar. Omvat vaak de betere stadsdelen Trekt een onevenredige deel van de groei van de werkgelegenheid aan Dit is een variant van het sectormodel! Veel bedrijven verplaatsen naar het favoured quarter doordat: De directie bepaald waar een bedrijf heen verplaatst ze zullen dit vaak huiswaarts doen over het algemeen wonen ze in de betere wijken.

Lesbrief Verdienen en uitgeven 2 e druk

Lesbrief Verdienen en uitgeven 2 e druk Hoofdstuk 1. Inkomen verdienen 1.22 1.23 1.24 1.25 1.26 1.27 1.28 1.29 1.30 1.31 1.32 1.33 1.34 D A C C A D B A D D B C D 1.35 a. 1.000.000 425.000 350.000 40.000 10.000 30.000 = 145.000. b. 1.000.000

Nadere informatie

Allochtonen op de arbeidsmarkt 2009-2010

Allochtonen op de arbeidsmarkt 2009-2010 FORUM Maart Monitor Allochtonen op de arbeidsmarkt 9-8e monitor: effecten van de economische crisis In steeg de totale werkloosheid in Nederland met % naar 26 duizend personen. Het werkloosheidspercentage

Nadere informatie

Examen HAVO. Economie 1

Examen HAVO. Economie 1 Economie 1 Examen HAVO Hoger Algemeen Voortgezet Onderwijs Tijdvak 2 Woensdag 21 juni 13.30 16.00 uur 20 00 Dit examen bestaat uit 31 vragen. Voor elk vraagnummer is aangegeven hoeveel punten met een goed

Nadere informatie

Eindexamen economie 1 havo 2000-I

Eindexamen economie 1 havo 2000-I Opgave 1 Meer mensen aan de slag Het terugdringen van de werkloosheid is in veel landen een belangrijke doelstelling van de overheid. Om dat doel te bereiken, streeft de overheid meestal naar groei van

Nadere informatie

3.2 De omvang van de werkgelegenheid

3.2 De omvang van de werkgelegenheid 3.2 De omvang van de werkgelegenheid Particuliere bedrijven en overheidsbedrijven nemen mensen in dienst. Collectieve sector = Semicollectieve sector = De overheden op landelijk, provinciaal en lokaal

Nadere informatie

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Persbericht PB13 062 1 oktober 2013 9:30 uur Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Tussen 2012 en 2025 groeit de bevolking van Nederland met rond 650 duizend tot 17,4 miljoen

Nadere informatie

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein De Verenigde Staten gaan meestal voorop bij het herstel van de wereldeconomie. Maar terwijl een gerenommeerd onderzoeksburo recent verklaarde dat de Amerikaanse

Nadere informatie

Als de lonen dalen, dalen de loonkosten voor de producent. Hetgeen kan betekenen dat de producent niet overgaat tot mechanisatie/automatisering.

Als de lonen dalen, dalen de loonkosten voor de producent. Hetgeen kan betekenen dat de producent niet overgaat tot mechanisatie/automatisering. Top 100 vragen. De antwoorden! 1 Als de lonen stijgen, stijgen de productiekosten. De producent rekent de hogere productiekosten door in de eindprijs. Daardoor daalt de vraag naar producten. De productie

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

1.4 Factoren die bepalend zijn voor reële convergentie

1.4 Factoren die bepalend zijn voor reële convergentie Productiviteit, concurrentiekracht en economische ontwikkeling Concurrentiekracht wordt vaak beschouwd als een indicatie voor succes of mislukking van economisch beleid. Letterlijk verwijst het begrip

Nadere informatie

Regiobericht 1.0 Noord

Regiobericht 1.0 Noord Economie, innovatie, werk en inkomen 1 Kenmerken van het landsdeel Het landsdeel Noord bestaat uit de provincies Groningen, Friesland en Drenthe. De provincies werken samen in het Samenwerkingsverband

Nadere informatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De problemen op de wereldwijde financiële markten hebben de economie inmiddels meer dan twee jaar in haar greep. Vanaf oktober 28 zijn de gevolgen

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland Wonen in Hilversum Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland De Nederlandse woningmarkt staat momenteel in het middelpunt van de belangstelling. Deze aandacht heeft vooral betrekking op de ordening

Nadere informatie

De groei voorbij. Jaap van Duijn september 2007

De groei voorbij. Jaap van Duijn september 2007 De groei voorbij Jaap van Duijn september 2007 1 Een welvaartsexplosie Na WO II is de welvaart meer gestegen dan in de 300 jaar daarvoor Oorzaken: inhaalslag, technologische verandering en bevolkingsgroei

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

I. Vraag en aanbod. Grafisch denken over micro-economische onderwerpen 1 / 6. fig. 1a. fig. 1c. fig. 1b P 4 P 1 P 2 P 3. Q a Q 1 Q 2.

I. Vraag en aanbod. Grafisch denken over micro-economische onderwerpen 1 / 6. fig. 1a. fig. 1c. fig. 1b P 4 P 1 P 2 P 3. Q a Q 1 Q 2. 1 / 6 I. Vraag en aanbod 1 2 fig. 1a 1 2 fig. 1b 4 4 e fig. 1c f _hoog _evenwicht _laag Q 1 Q 2 Qv Figuur 1 laat een collectieve vraaglijn zien. Een punt op de lijn geeft een bepaalde combinatie van de

Nadere informatie

Kantorenmarkt Amsterdam

Kantorenmarkt Amsterdam Kantorenmarkt Amsterdam 2014 Kantorenmarkt Amsterdam De gemeente Amsterdam telt circa 810.000 inwoners en 554.730 banen, verdeeld over 112.800 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad heeft een omvang

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

BIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

1. Lees de vragen goed door; soms geeft een enkel woordje al aan welke richting je op moet.

1. Lees de vragen goed door; soms geeft een enkel woordje al aan welke richting je op moet. AANVULLENDE SPECIFIEKE TIPS ECONOMIE VWO 2007 1. Lees de vragen goed door; soms geeft een enkel woordje al aan welke richting je op moet. : Leg uit dat loonmatiging in een open economie kan leiden tot

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

GEBIEDEN. 4 havo 3 Stedelijke gebieden 4-5

GEBIEDEN. 4 havo 3 Stedelijke gebieden 4-5 GEBIEDEN 4 havo 3 Stedelijke gebieden 4-5 Probleemwijken Groot aandeel sociale huurwoningen Slechte kwaliteit woonomgeving Afname aantal voorzieningen Toename asociaal gedrag Sociale en etnische spanningen

Nadere informatie

H1: Economie gaat over..

H1: Economie gaat over.. H1: Economie gaat over.. 1: Belangen Geld is voor de economie een smeermiddel, door het gebruik van geld kunnen we handelen, sparen en goederen prijzen. Belangengroep Belang = Ze komen op voor belangen

Nadere informatie

De Geo. 3 havo/vwov Aardrijkskunde voor de onderbouw. Antwoorden hoofdstuk 2. www.degeo-online.nl. 1ste druk

De Geo. 3 havo/vwov Aardrijkskunde voor de onderbouw. Antwoorden hoofdstuk 2. www.degeo-online.nl. 1ste druk De Geo 3 havo/vwov Aardrijkskunde voor de onderbouw Antwoorden hoofdstuk 2 www.degeo-online.nl 1ste druk 2 De toekomst van Nederland Start 1 a Onbereikbaarheid Randstad; vergrijzing; waterberging op de

Nadere informatie

BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT

BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT Kantorenmarkt Weert Tot 2020 zeer beperkte behoefte aan nieuwe kantoorruimte in Weert, er is al meer dan voldoende aanbod van kantoorruimte, toevoegen van

Nadere informatie

Toename bevolking v.a. 2008

Toename bevolking v.a. 2008 Collegevoorstel Inleiding De provincie prognosticeert de ontwikkeling van de woningbouw en bevolking voor elke gemeente. Het is aan elke gemeente om deze prognose om te zetten in een planning en deze te

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte Maart 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

De Duitse woningmarkt

De Duitse woningmarkt De Duitse woningmarkt Outlook Duitse woningmarkt De urbanisatie zorgt voor een druk op de markt in de grote steden 15 16 17 18 Waardegroei Woningen top 5 steden + + + + Overige grote steden =/+ =/+ =/+

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE Stad maken donderdag 19 maart 2015 Stad maken Duiding en context De traditionele rollen binnen het ontwikkeltraject veranderen. De corporaties,

Nadere informatie

De arbeidsmarkt klimt uit het dal

De arbeidsmarkt klimt uit het dal Trends en ontwikkelingen arbeidsmarkt en onderwijs De arbeidsmarkt klimt uit het dal Het gaat weer beter met de arbeidsmarkt in, ofschoon de werkgelegenheid wederom flink daalde. De werkloosheid ligt nog

Nadere informatie

Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties

Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties Michiel Mulder Programmaleider Wonen & Projectanalyse EIB Masterclass Wethouders Middelburg, 9 juli 2014 1 Inhoud Drie vragen Wat zijn de recente

Nadere informatie

Examen HAVO en VHBO. Economie

Examen HAVO en VHBO. Economie Economie Examen HAVO en VHBO Hoger Algemeen Voortgezet Onderwijs Vooropleiding Hoger Beroeps Onderwijs HAVO Tijdvak 2 VHBO Tijdvak 3 Dinsdag 22 juni 13.30 16.30 uur 19 99 Dit examen bestaat uit 37 vragen.

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap

Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap 1 Rekenen met procenten, basispunten en procentpunten... 1 2 Werken met indexcijfers... 3 3 Grafieken maken en lezen... 5 4a Tweedegraads functie: de parabool...

Nadere informatie

Werklandschap Meerpaal. Sport en werk centraal in Nederland. Bedrijfsvestiging in de gemeente Houten

Werklandschap Meerpaal. Sport en werk centraal in Nederland. Bedrijfsvestiging in de gemeente Houten Werklandschap Meerpaal Sport en werk centraal in Nederland Bedrijfsvestiging in de gemeente Houten Kwaliteiten Werklandschap Directe aansluiting op A27 Gebiedsoppervlak van 10 ha Flexibele kavelgrootte

Nadere informatie

Haarlemmermeer 2009. marktleider in de cosmeticamarkt hebben, waarbij we de milieubelasting zo veel mogelijk terug willen dringen.

Haarlemmermeer 2009. marktleider in de cosmeticamarkt hebben, waarbij we de milieubelasting zo veel mogelijk terug willen dringen. kantorenmonitor Haarlemmermeer L Oréal Nederland heeft haar hoofdkantoor verplaatst van verschillende locaties in Alphen aan de Rijn en Weesp naar een modern en representatief pand in Beukenhorst-Zuid

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

1.1 Bevolkingsontwikkeling 9. 1.2 Bevolkingsopbouw 10. 1.2.1 Vergrijzing 11. 1.3 Migratie 11. 1.4 Samenvatting 12

1.1 Bevolkingsontwikkeling 9. 1.2 Bevolkingsopbouw 10. 1.2.1 Vergrijzing 11. 1.3 Migratie 11. 1.4 Samenvatting 12 inhoudsopgave Samenvatting 3 1. Bevolking 9 1.1 Bevolkingsontwikkeling 9 1.2 Bevolkingsopbouw 10 1.2.1 Vergrijzing 11 1.3 Migratie 11 1.4 Samenvatting 12 2. Ontwikkelingen van de werkloosheid 13 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Eindexamen economie 1-2 havo 2006-II

Eindexamen economie 1-2 havo 2006-II Opmerking Algemene regel 3.6 is ook van toepassing als gevraagd wordt een gegeven antwoord toe te lichten, te beschrijven en dergelijke. Opgave 1 1 Voorbeelden van een juist antwoord zijn: kosten van politie-inzet

Nadere informatie

Krimp in Fryslân. Inwonertal

Krimp in Fryslân. Inwonertal Krimp in Fryslân Bevolkingsdaling, lokaal en regionaal, is een vraagstuk van nu én de komende jaren. Hoewel pas over enkele decennia de bevolking van Fryslân als geheel niet meer zal groeien, is in sommige

Nadere informatie

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Inleiding De Prioriteringssessie Woonvisie is een belangrijk vervolg op de co-makersgesprekken die zijn gevoerd en de 5 thematafels die

Nadere informatie

De Meerjarige aanvullende uitkering 2013 t/m 2015

De Meerjarige aanvullende uitkering 2013 t/m 2015 De Meerjarige aanvullende uitkering 2013 t/m 2015 Utrecht, 12 februari 2013 Martin Heekelaar, tel 06-23152767 Ad Baan, tel 06-55364740 1 Gemeenten kunnen (feitelijk: moeten) een MAU aanvragen als: Voldoen

Nadere informatie

Eindexamen economie vmbo gl/tl 2006 - II

Eindexamen economie vmbo gl/tl 2006 - II BEOORDELINGSMODEL Aan het juiste antwoord op een meerkeuzevraag wordt één punt toegekend. HET GROTE ONDERNEMERSSPEL 1 B 2 A 3 maximumscore 2 Voorbeeld van een juiste berekening: Loonkosten in twee jaar:

Nadere informatie

2.1 De keuze tussen werk en vrije tijd

2.1 De keuze tussen werk en vrije tijd 2.1 De keuze tussen werk en vrije tijd Mensen moeten steeds de keuze maken tussen werken en vrije tijd: 1. Werken * Je ontvangt loon in ruil voor je arbeid; * Langer werken geeft meer loon (en dus kun

Nadere informatie

Dienst Ruimtelijke Ordening Fact sheet Demografische ontwikkelingen in 2005: emigratie stopt groei Amsterdamse bevolking

Dienst Ruimtelijke Ordening Fact sheet Demografische ontwikkelingen in 2005: emigratie stopt groei Amsterdamse bevolking Dienst Ruimtelijke Ordening Fact sheet nummer 7 november 2006 Demografische ontwikkelingen in 2005: emigratie stopt groei Amsterdamse bevolking Na een aantal jaren van groei is door een toenemend vertrek

Nadere informatie

5.2 Wie is er werkloos?

5.2 Wie is er werkloos? 5.2 Wie is er werkloos? Volgens het CBS behoren mensen tot de werkloze beroepsbevolking als ze een leeftijd hebben van 15 tot en met 64 jaar, minder dan 12 uur werken, actief op zoek zijn naar betaald

Nadere informatie

FORUM Monitor Allochtonen op de arbeidsmarkt: effecten van de economische crisis 2 e kwartaal 2009

FORUM Monitor Allochtonen op de arbeidsmarkt: effecten van de economische crisis 2 e kwartaal 2009 FORUM Monitor Allochtonen op de arbeidsmarkt: effecten van de economische crisis 2 e kwartaal 29 Groei van werkloosheid onder zet door! In het 2 e kwartaal van 29 groeide de werkloosheid onder (niet-westers)

Nadere informatie

Economische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 4 e editie. Opzet en inhoud

Economische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 4 e editie. Opzet en inhoud 4 e editie Economische monitor Voorne PutteN Opzet en inhoud In 2010 verscheen de eerste editie van de Economische Monitor Voorne-Putten, een gezamenlijk initiatief van de vijf gemeenten Bernisse, Brielle,

Nadere informatie

Samenvatting. Beginselen van Productie. en Logistiek Management

Samenvatting. Beginselen van Productie. en Logistiek Management Samenvatting Beginselen van Productie en Logistiek Management Pieter-Jan Smets 5 maart 2015 Inhoudsopgave I Voorraadbeheer 4 1 Inleiding 4 1.1 Globalisering........................................... 4

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

De Molenzoom. Kantoorlocaties in centrum van Houten. Kantoorvestiging in de gemeente Houten

De Molenzoom. Kantoorlocaties in centrum van Houten. Kantoorvestiging in de gemeente Houten De Molenzoom Kantoorlocaties in centrum van Houten Kantoorvestiging in de gemeente Houten Kwaliteiten Molenzoom Centrale ligging in Houten Zichtlocatie langs spoorlijn Nabij centrumvoorzieningen op het

Nadere informatie

igg bouweconomie marktanalyse

igg bouweconomie marktanalyse igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Resultaten werkgelegenheidsonderzoek. Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR)

Resultaten werkgelegenheidsonderzoek. Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR) Resultaten werkgelegenheidsonderzoek Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR) 2013 Maarten Bergmeijer Provincie Utrecht afdeling MEC, team Economie par@provincie-utrecht.nl www.provincie-utrecht.nl/par

Nadere informatie

Commerciële calculaties

Commerciële calculaties Commerciële calculaties Het programma van vandaag: 8 april 2015 Commerciële calculaties (hoofdstuk 3 en hoofdstuk 7) Bijzondere aandacht voor: Prijselasticiteit en Yieldmanagement slides komen op www.jooplengkeek.nl

Nadere informatie

Meting economisch klimaat, november 2013

Meting economisch klimaat, november 2013 Meting economisch klimaat, november 2013 1.1 Beschrijving respondenten Er hebben 956 ondernemers meegedaan aan het onderzoek, een respons van 38. De helft van de respondenten is zzp er (465 ondernemers,

Nadere informatie

Boek 4 Hoofdstuk 7: De overheid en ons inkomen

Boek 4 Hoofdstuk 7: De overheid en ons inkomen Boek 4 Hoofdstuk 7: De overheid en ons inkomen Valt het mee of tegen? a Als Yara een appartement koopt moet ze een hypotheek afsluiten. Hiervoor betaalt ze iedere maand een bepaald bedrag. Dit zijn haar

Nadere informatie

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses In het tweede kwartaal van 2011 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen gezakt naar circa 4.900 (zie figuur

Nadere informatie

Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid

Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid M201207 Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid 1987-2010 drs. K.L. Bangma drs. A. Bruins Zoetermeer, mei 2012 Bedrijvendynamiek en werkgelegenheid In de periode 1987-2010 is het aantal bedrijven per saldo

Nadere informatie

4 doelstellingen. Woon- en Leefbaarheidsmonitor 2013. Belangrijkste uitkomsten. Beter leven met minder mensen. Over het Woon- en Leefbaarheidplan

4 doelstellingen. Woon- en Leefbaarheidsmonitor 2013. Belangrijkste uitkomsten. Beter leven met minder mensen. Over het Woon- en Leefbaarheidplan Woon- en Leefbaarheidsmonitor 2013 Belangrijkste uitkomsten Beter leven met minder mensen Dat is het uitgangspunt van het Woon- en Leefbaarheidplan Eemsdelta. Om te kijken hoe de regio zich ontwikkeld

Nadere informatie

Highlights uit de monitor Economische Verkenningen 2015. Een Groene, Gezonde en Slimme Regio

Highlights uit de monitor Economische Verkenningen 2015. Een Groene, Gezonde en Slimme Regio Highlights uit de monitor Economische Verkenningen 215. Een Groene, Gezonde en Slimme Regio 1 Economische ontwikkeling PAGINA 4 In dit overzicht vindt u de highlights uit de monitor Economische Verkenningen

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/ Aanleiding UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding woningprijs verhouding Amsterdam/Nederland Bron: UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding percentage

Nadere informatie

Ontwikkeling in de melkmarkt 21/04/2015

Ontwikkeling in de melkmarkt 21/04/2015 Ontwikkeling in de melkmarkt 21/04/2015 Melk- en voermarkt kort samengevat Vooruitzichten voor de melkmarkt zijn pover tot aan de zomer De melkmarkt is in de ban van het einde van de melkquotering o Afwachtende

Nadere informatie

Eindexamen economie havo 2011 - I

Eindexamen economie havo 2011 - I Opgave 1 AWBZ-zorgen Havo-leerling Dick besluit voor economie een profielwerkstuk te maken over de stijgende uitgaven van de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten). Hieronder staan drie delen van

Nadere informatie

EBU College Snapshots van de economie in regio Utrecht. Monique Roso, 12 maart 2014!

EBU College Snapshots van de economie in regio Utrecht. Monique Roso, 12 maart 2014! EBU College Snapshots van de economie in regio Utrecht Monique Roso, 12 maart 2014! Inhoud presentatie 1. economische trends en ontwikkelingen!! 2. economische monitor provincie Utrecht! - economische

Nadere informatie

Goede tijden, slechte tijden. Soms zit het mee, soms zit het tegen

Goede tijden, slechte tijden. Soms zit het mee, soms zit het tegen Slides en video s op www.jooplengkeek.nl Goede tijden, slechte tijden Soms zit het mee, soms zit het tegen 1 De toegevoegde waarde De toegevoegde waarde is de verkoopprijs van een product min de ingekochte

Nadere informatie

Eindexamen havo economie 2012 - II

Eindexamen havo economie 2012 - II Opmerking Algemene regel 3.6 is ook van toepassing als gevraagd wordt een gegeven antwoord toe te lichten, te beschrijven en dergelijke. Opgave 1 1 maximumscore 2 Een antwoord waaruit blijkt dat consumenten

Nadere informatie

Vergelijking tussen sectoren (In (Aandeel procenten) arbeidsplaatsen in procenten)

Vergelijking tussen sectoren (In (Aandeel procenten) arbeidsplaatsen in procenten) Staat van 2014 Sectorstructuur In welke sectoren is sterker vertegenwoordigd dan het s gemiddelde? Zakelijke diensten (16,5%), Informatie en Communicatie (6,5%), Financiële instellingen (4,5%) Vergelijking

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

CBS: Voorzichtig herstel arbeidsmarkt in het tweede kwartaal

CBS: Voorzichtig herstel arbeidsmarkt in het tweede kwartaal Persbericht PB14 56 11 9 214 15.3 uur CBS: Voorzichtig herstel arbeidsmarkt in het tweede kwartaal Meer werklozen aan de slag Geen verdere daling aantal banen, lichte groei aantal vacatures Aantal banen

Nadere informatie

Nederlands-Duitse grensstreek Sociaal-economische foto

Nederlands-Duitse grensstreek Sociaal-economische foto Nederlands-Duitse grensstreek Sociaal-economische foto 1 Rabobank Groep Duits-Nederlandse grensstreek Inhoudsopgave Demografie Dynamiek, groen-grijs, beroepsbevolking, inkomen, migratie Werkgelegenheid

Nadere informatie

gespecialiseerde bedrijven overige bedrijven aantal varkens per bedrijf

gespecialiseerde bedrijven overige bedrijven aantal varkens per bedrijf De markt voor de varkenshouderij in Nederland Structuur In Nederland worden op ongeveer 1. bedrijven varkens gehouden. Het aantal bedrijven met varkens is de afgelopen jaren duidelijk afgenomen (figuur

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Eindexamen aardrijkskunde havo 2009 - I

Eindexamen aardrijkskunde havo 2009 - I Beoordelingsmodel Aarde Opgave 1 Gletsjers 1 maximumscore 2 verwering 1 sedimentatie 1 2 maximumscore 2 zijmorenen de grens markeren van de vroegere omvang van de gletsjer 1 de gletsjer in het verleden

Nadere informatie

Beleggingen institutionele beleggers met 7 procent toegenomen

Beleggingen institutionele beleggers met 7 procent toegenomen Publicatiedatum CBS-website: 1 oktober 27 Beleggingen institutionele beleggers met 7 procent toegenomen drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek Voorburg/Heerlen 27 Verklaring der tekens. =

Nadere informatie

Analyse ontwikkeling leerlingaantallen

Analyse ontwikkeling leerlingaantallen Analyse ontwikkeling leerlingaantallen Naar aanleiding van de 1 oktobertelling 2014 heeft VGS Adivio weer een korte analyse uitgevoerd waarbij onderzocht is in hoeverre de leerlingaantallen onderhevig

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Huurprijs van bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Huurprijs van bedrijfsruimte Maart 211 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Huurprijs van 4. Vooruitzichten Colofon Samenstelling Drs I.L. de Kruif Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

CBS: Meer werkende vrouwen op de arbeidsmarkt

CBS: Meer werkende vrouwen op de arbeidsmarkt CBS: Meer werkende vrouwen op de arbeidsmarkt Tussen maart en mei is het aantal mensen met een baan met gemiddeld 6 duizend per maand gestegen. De stijging is volledig aan vrouwen toe te schrijven. Het

Nadere informatie

Werkgelegenheidsonderzoek

Werkgelegenheidsonderzoek Monitor Ruimtelijke Economie Uitkomsten Werkgelegenheidsonderzoek Provincie Utrecht 2011 (Voorlopig) Januari 2012 Afdeling Mobiliteit, Economie en Cultuur Inleiding In de periode april t/m september 2011

Nadere informatie

Regionale economische vooruitzichten 2014-2019

Regionale economische vooruitzichten 2014-2019 2014/6 Regionale economische vooruitzichten 2014-2019 Dirk Hoorelbeke D/2014/3241/218 Samenvatting Dit artikel geeft een bondig overzicht van enkele resultaten uit de nieuwe Regionale economische vooruitzichten

Nadere informatie

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt Analyse Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt DO Research 1 Structureel aanbod op de kantorenmarkt Het aanbod van kantoorruimte in Nederland loopt nog altijd op. In totaal wordt momenteel

Nadere informatie

5.1 Wie is er werkloos?

5.1 Wie is er werkloos? 5.1 Wie is er werkloos? Volgens het CBS behoren mensen tot de werkloze beroepsbevolking als ze een leeftijd hebben van 15 tot en met 64 jaar, minder dan 12 uur werken, actief op zoek zijn naar betaald

Nadere informatie

Kantorenmonitor Holland Rijnland

Kantorenmonitor Holland Rijnland Kantorenmonitor Holland Rijnland Inhoud Voorwoord 4 Inleiding 4 Kantorenvoorraad in Holland Rijnland 7 Bestaande kantorenvoorraad 7 Kantoren 8 Kantorenstand 9 Ontwikkelingen in 21, 211 en 212 12 Kantorenvoorraad

Nadere informatie

Samenvatting (Summary in Dutch)

Samenvatting (Summary in Dutch) Samenvatting (Summary in Dutch) De economie van India is snel gegroeid sinds aan het begin van de jaren 90 verregaande hervormingen werden doorgevoerd in o.a. het handels- en industriebeleid. Groei van

Nadere informatie

Research NL. Economic outlook 3e kwartaal 2010 Nederland

Research NL. Economic outlook 3e kwartaal 2010 Nederland Research NL Economic outlook 3e kwartaal 2010 Nederland Herstel economie zet aarzelend door Economische situatie Huishoudens zijn nog steeds terughoudend met hun consumptie en bedrijven zijn terughoudend

Nadere informatie