NATIONALE RAAD HUISVESTING

Transcriptie

1 Een eigen huis voor de Millennials 5 november 2011 geweest van een beleid dat het verwerven van een eigen huis stimuleert. Wie een eigen woning heeft, kan zich verzekeren van een ijzersterke investering. In tijden van hoogst onzekere beleggingen is er geen betere manier om inkomsten veilig te stellen, dan het kopen van vastgoed. Maar een eigen huis is ook de sterkste investering om aan het einde van een lange loopbaan over een zeker kapitaal te kunnen beschikken voor een aanvullend pensioen. Wie over een eigen woning beschikt zou er ook beter zorg voor dragen dan voor een huurwoning. Redenen genoeg om het aankopen van een eigen woning te stimuleren. Artikel 23 van de Grondwet garandeert dat ieder het recht heeft een menswaardig leven te leiden. Eén van de componenten in dit grondwetsartikel is, naast het recht op recht is een sociaal grondrecht. Het is in de verhouding burgers-overheid juridisch niet afdwingbaar, maar het legt het kader vast waarbinnen onze overheid moet handelen. Onze overheid moet terug handelen wat huisvesting betreft. Jonge mensen kunnen vandaag niet langer een eigen woning kopen, en al zeker niet wanneer ze niet op externe financiële hulp kunnen rekenen. De overheid moet vandaag terug prioriteit geven aan het creëren van de omstandigheden waarbinnen vooral de jonge generaties hun eigen huis kunnen verwerven. Als belangenvertegenwoordiger van de jonge generatie richten we ons in deze nationale raad in eerste instantie op een actieplan om de Millennials aan een eigen woning te helpen. De doelstelling van deze tekst is het uitwerken van enkele beleidspunten die kunnen helpen om jonge mensen in staat te stellen de stap naar een eigen woning sneller te zetten. Ons startpunt is dan ook dat iedere jongere binnen de vijf jaar na zijn of haar start op de arbeidsmarkt een eigen woning moet kunnen verwerven. Hoe willen we dit realiseren? Door olie aan te brengen voor een beter functioneren van de jongerenmarkt wat woningverwerving betreft. Pagina 1 van 10

2 Contextanalyse De Millennials zijn die jongeren die de eeuwwisseling hebben meegemaakt. Geboren Een groep jongeren die met minder is dan de voorgaande generatie babyboomers. Door de financiële gevolgen van de vergrijzing, alsook door onder andere de financiële- en ook ecologische erfenis van het verleden, krijgen zij heel wat uitdagingen op hun bord geschoteld. Dat hun toekomst er niet rooskleurig uitziet, beseft deze generatie. Grote uitdagingen liggen in hun vooruitzicht. Maar ook vandaag reeds worden ze geconfronteerd met een vaststelling dat ze het niet zo goed zullen hebben als hun ouder en grootouders. Veralgemeningen kunnen we beter vermijden, toch kunnen we stellen dat de aankoop van een eigen woning voor de jonge generatie (over het algemeen gezien) veel minder evident is dan het vroeger was. Een eigen huis is voor de Millennials vaak een verre droom. Hoe komt het dat het zo moeilijk is om een eigen woning te verwerven? Er zijn meerdere redenen. Wat de jonge generatie betreft spelen deze elementen een hoofdrol. Instapwoningen Onze huizenmarkt in Vlaanderen kent vandaag meerdere problemen. Eén van de belangrijkste die voornamelijk de jonge generatie treft, is het feit dat instapwoningen zeer gegeerd zijn. Jonge mensen zijn, wanneer zij een eerste woning willen aankopen, voornamelijk op zoek naar een kleinere, zogenaamde instap-woning. Doordat meerdere gegadigden gaan voor een bepaald segment op de markt, en dus door een hogere concurrentie, drijft dit de prijzen voor die huizen hoger. In de hogere prijsklasse is er minder concurrentie. Procentueel gezien zijn de grotere woningen dus eigenlijk goedkoper. Voor minder extra geld krijg je meer ruimte. Jongeren kunnen dit echter (nog) niet betalen. Onbebouwd potentieel Een groot probleem in Vlaanderen is natuurlijk het feit dat er over het algemeen een beperkte hoeveelheid betaalbare bouwgrond is. Aan de basis hiervan ligt natuurlijk de hoge bouwgrondprijs. Nochtans zijn er zijn in Vlaanderen nog onbebouwde percelen (d.i ha ) beschikbaar met een gewestplanbestemming die bebouwing toelaat. Het overgrote deel daarvan is in bezit van particulieren (84%). Geen doelgroep Wie over onvoldoende kapitaal beschikt is minder aantrekkelijk als klant. Gezien de grote kapitalen zich niet bevinden bij de Millennials, zijn ze geen belangrijke doelgroep meer op de vastgoed markt voor het verkopen van woningen. Zelfs op de markt van de kleinere woningen of appartementen, zijn de kapitaalkrachtigere senioren een aantrekkelijker marktsegment om als doelgroep te ambiëren. Heel wat ouderen willen vandaag namelijk terug kleiner gaan wonen. Pagina 2 van 10

3 Reglementitis Regels van Ruimtelijke Ordening bezwaren vaak initiatieven inzake betaalbaar wonen. Daardoor ontstaat er een relatief voordeel voor exclusief bouwen of alleszins niet betaalbaar wonen. Het ene initiatief in beleidsveld A, maakt een initiatief van beleidsveld B onmogelijk of toch alleszins duurder. De vaak verregaande reglementitis van de Vlaamse regering en de eveneens verregaande opvolging van de Vlaamse administratie maken bepaalde publieke initiatieven duurder dan nodig. Inefficiënt beleid Wanneer de overheid maatregelen neemt om in te grijpen zijn dit niet altijd de juiste. Zo zijn beleidsinstrumenten om bepaalde vastgoedtrends te beïnvloeden in de richting van prijsmatiging niet steeds effectief: veel koopkrachtondersteunende maatregelen hebben immers als effect dat de vastgoedmarkt de prijzen meteen naar boven aanpast. Kopen is nog duurder Het is opmerkelijk dat het overheidsbeslag op het kopen en verkopen van woningen internationaal gezien nergens zo hoog is als in België. Bij een vastgoedtransactie betaalt de koper in ons land 15% van de vastgoedwaarde aan transactiekosten. (Ter vergelijking: in Denemarken en GB bedragen deze transactiekosten respectievelijk 1% en 2% van de vastgoedwaarde 1 ). (Er zou hier echter sprake zijn van compensatie door de in internationale context relatief lage woonprijzen.) 1 OECD (2011). Economy: Well functioning housing markets are key for stability and growth ( Pagina 3 van 10

4 Oplossingen voor de woonmarkt Wanneer we naar oplossingen voor deze problemen kijken, kunnen we niet anders dan tot de vaststelling komen dat er ook hier sprake is van een marktwerking. Het is dus een kwestie van vraag en aanbod. En het aanbod moet omhoog. Meer woningen op de markt kan de prijzen doen dalen. Eigendomsverwerving stimuleren kan dus door: - meer nieuwbouwwoningen (dit heeft ook gunstig economisch effect voor bouwsector) - renovatie aanmoedigen (positief neveneffect: energiezuiniger vastgoedpatrimonium) We kunnen echter niet zomaar zelf massaal huizen gaan bijbouwen. Daarnaast zijn er nog enkele elementen waar we rekening mee moeten houden bij onze zoektocht naar oplossingen. Onze uitgangspunten. Uitgangspunten - Selectiviteit bij toekenning voordelen: STELLING 1 Bij overheidsmaatregelen ter ondersteuning van de koopkracht bestaat het risico van inflatiedruk op de huur- en verkoopprijzen. Een inflatoir effect moet aldus voorkomen worden door: Onder andere door koopkrachtondersteunende maatregelen te beperken tot de lagere inkomensklassen of tot een bepaald segment van de koopmarkt (bvb. de kleine/modale koopwoningen) - Budgettair haalbaar vindt het belangrijk om evenwichtige voorstellen te doen, waarbij er oog is voor de huidige budgettaire krapte. Daarom worden de beleidsuitbreidingen op bepaalde maatregelen gecompenseerd met besparingen op andere maatregelen. Zo ligt de focus van deze tekst duidelijk op het vergroten van de kansen voor het verwerven van de eerste gezinswoning. STELLING 2 Een uitbreiding van het budget voor huisvesting, naast de reeds geplande toename, is wellicht de komende jaren niet aan de orde. Er moet dus binnen de bestaande begroting bekeken worden hoe we de juiste keuze kunnen maken en indien nodig budgetten kunnen verschuiven. Dit brengt ook met zich mee dat de Sociale Huisvesting Maatschappijen het bestaande huisvestingspatrimonium zo efficiënt mogelijk moeten beheren en uitbreiden. Pagina 4 van 10

5 STELLING 3 pleit dat enkel de gewestelijke en lokale overheden nog initiatieven nemen in verband met huisvesting. De federale overheid neemt hieromtrent geen initiatieven meer. Onze 7 bouwstenen om de Millennials aan een eigen woning te helpen 1. Sociale leningen Er bestaan in ons land instellingen die bepaalde doelgroepen een duwtje in de rug geven om een eigen woning te kunnen kopen. Dit doen ze door sociale leningen toe te kennen. Leningen aan een gunstiger tarief dan de gangbare markttarieven. Zo kent het Vlaams Woningfonds sociale hypothecaire leningen toe aan gezinnen met minstens één kind ten laste en een begrensd inkomen. De voorwaarden bij het Vlaams Woningsfonds zijn als volgt: 2 U moet minstens 1 kind ten laste hebben. Uw gezin mag noch de volle eigendom noch het volledige vruchtgebruik bezitten van een andere woning. Uw netto belastbaar inkomen van uw laatst gekende aanslagbiljet mag de vastgestelde maximumgrenzen niet overschrijden. Het maximum toegelaten netto belastbaar inkomen wordt vastgesteld op basis van de gezinssamenstelling, waarbij een als ernstig gehandicapt kind voor 2 kinderen ten laste telt. Het huidige maximum is vastgelegd op EUR voor een gezin met één kind ten laste. Dit maximum wordt telkens verhoogd met EUR voor elke bijkomende persoon ten laste. Voormelde bedragen worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd. Aan de hand van het netto belastbaar inkomen (vermeld op uw laatst gekende aanslagbiljet) en uw gezinssamenstelling, kunt u zelf nagaan hoeveel uw rentevoet zal bedragen. Een minimum aan spaargelden is steeds noodzakelijk. Vele jongeren kunnen hier misschien aan de start van hun carrière nog aan voldoen, al is dit zeker niet algemeen het geval, maar dit is tijdelijk. Eens ze in een latere fase in hun carrière terecht komen, verdienen ze meer waardoor ze niet meer voldoen. STELLING 4 a pleit er dan ook voor om de (inkomens-)voorwaarden voor het verkrijgen van een sociale lening bij het Vlaams Woningfonds en de VMSW te versoepelen en dit specifiek gericht op de doelgroep van jongeren. Dit kan door een mogelijkheid te voorzien voor het aangroeien van het netto belastbaar inkomen tot een bepaald bedrag, over een aantal jaren heen. 2 Gegevens op website Vlaams Woningsfonds 2 november 2011 Pagina 5 van 10

6 voorbeeld dienen 3. Deze komen erop neer dat de bedragen wat inkomenscriteria betreft met euro worden verhoogd voor mensen jonger dan 35. STELLING 4 b pleit er ook voor dat het verkrijgen van een dergelijke lening bij het Vlaams Woningsfonds zou worden. Ook alleenstaanden zonder kinderen moeten hier doelgroep worden. Er zijn tevens voorwaarden wat de verkoopwaarde van de woning betreft. Deze zijn momenteel als volgt: De woning mag inzake verkoopwaarde bepaalde grenzen niet overschrijden: Aantal pers. ten laste Max. verkoopwaarde van de woning STELLING 4 c De grenzen van de verkoopwaarde van de woning en het maximale woonvolume moeten omhoog. 2. Registratierechten: klein beschrijf voor eerste woning Als je een onroerend goed (woning, appartement, bouwgrond) koopt, dan moet je op de waarde daarvan registratierechten (verkooprechten) betalen. De waarde van het onroerend goed wordt ook heffingsgrondslag genoemd. Het is meestal de koopsom die verkoper en koper met elkaar overeenkomen. In het Vlaamse Gewest bedragen de registratierechten 10%. Voor een bescheiden woning is het tarief 5%. Dat wordt ook wel "klein beschrijf" genoemd. Om "het klein beschrijf" te kunnen genieten, moet aan de volgende voorwaarden zijn voldaan: 4 1. Het kadastraal inkomen (KI) van de woning en de andere onroerende goederen die je al bezit, bedraagt niet meer dan 745 euro. Voor wie drie of vier kinderen ten laste heeft, 3 Meer info: De voorwaarden voor het verkrijgen van een sociale lening bij het Woningfonds in het Brussels Gewest zijn als volgt: Aantal personen ten laste ; Maximum inkomen (*): 0 personen ten laste ,00; 1 persoon ten laste ,00; ,00; ,00; 4 en meer ,00 (*) Deze bedragen worden met ,00 verhoogd voor de aanvragers jonger dan 35 jaar. 4 Pagina 6 van 10

7 mag het KI niet meer dan 845 euro zijn. Voor wie vijf of zes kinderen ten laste heeft, mag het KI niet meer dan 945 euro bedragen. 2. De woning is je eerste en enige woning. Je bent dus geen eigenaar van een andere woning op het moment van de aankoop. 3. Je domicilieert zich binnen drie jaar in de aangekochte woning. 4. Je behoudt er uw domicilie onafgebroken gedurende drie jaar. STELLING 5 pleit ervoor om bij aankoop van een eerste woning de registratierechten altijd te reduceren tot het zgn. 3. Registratierechten: verhuizen In de startfase van het leven weten we nog niet wat de komende jaren en decennia veranderen van woonplaats. Dit is echter niet altijd evident, maar vooral: niet goedkoop. Verhuizen ligt niet voor de hand omwille van de hoge registratierechten. Om een grotere mobiliteit in de huisvestings-sector tot stand te brengen, is voorstander van maatregelen die het verhuizen naar een nieuwe woonplaats haalbaar maken. Een grotere mobiliteit op de markt kan enkel positief zijn. Het komt tegemoet aan de manier waarop mensen vandaag wensen te leven. Het levert ook een groter verloop op de markt. Om dit te doen willen we de meeneembaarheid van de registratierechten herbekijken, zodat de verhuis van de eerste naar de tweede woning (vaak de volgende stap voor jongeren, waardoor ook de instapwoning terug op de markt komt) vlotter kan verlopen.. Momenteel kan je maximaal euro aan registratierechten meenemen naar een volgende woning. STELLING 6 pleit ervoor om bij aankoop van een nieuwe, enige woning de meeneembaarheid van (eerder betaalde) registratierechten voor natuurlijke personen (dus niet voor vennootschappen en andere rechtspersonen) op te trekken. We opteren voor meeneembaarheid van het volledige bedrag van de registratierechten van de eerste woning naar de tweede woning. Men is dus enkel registratierechten verschuldigd, bij aankoop van de tweede woning, op de mogelijke meerwaarde van de woning t.o.v. de eerste woning. Vanaf de aankoop van de derde woning vervalt de meeneembaarheid. 4. Meer progressiviteit in registratierechten wil meer doen dan enkel binnen de huidige kaders nadenken. De manier waarop momenteel de registratierechten worden bepaald, houden echter onvoldoende rekening met de mogelijkheid om verschillende tarieven toe te kennen. Het huidige stelsel van registratierechten (met klein en groot beschrijf) bij de aankoop Pagina 7 van 10

8 van een (enige) woning moet dan ook vervangen worden door een stelsel met een grotere progressiviteit van tarieven. Wanneer we dit doen, kunnen we ervoor zorgen dat eigenaren van grotere woningen ook effectief een grotere bijdrage dienen te leveren. Op die manier is er een zekere solidariteit tussen de verschillende huiseigenaren, maar tevens een grotere rechtvaardigheid. Deze maatregel streeft er ook naar de vermindering van belastinginkomsten (toegekend via de bovenvermelde beleidsinitiatieven) deels te compenseren. STELLING 7 pleit ervoor om vanaf de tweede woning (bij de eerste blijft het gunsttarief van 5% gelden) de tarieven van de registratierechten niet meer af te stemmen op het kadastraal inkomen maar ze te diversifiëren naargelang de hoogte van de verkoopwaarde van de woning. Een voorbeeld zou kunnen zijn dat er sprake is van 3 tarieven: 8,5% voor kleine woning; 10% voor modale woning; 12,5% voor villa. Maar er zijn ook andere mogelijkheden om dit principe van progressiviteit in registratierechten om te zetten. 5. Moratorium sociale woningen en gronden De Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen bieden naast huurwoningen ook sociale woningen en kavels te koop aan. In 2009 zijn in Vlaanderen 474 sociale koopwoningen, 158 sociale huurwoningen en 50 sociale kavels effectief verkocht. Een kavel kost gemiddeld euro, een sociale koopwoning euro. Prijzen die fel beneden de marktprijs liggen en waarbij dus van overheidswege aan de begunstigde een zeer grote vastgoedinvestering wordt toegekend. De verkoop van sociale woningen en kavels roept een aantal bedenkingen op: (1) Er staan in het Vlaams en Brussels Gewest respectievelijk en gezinnen op een wachtlijst voor een sociale huurwoning. Hoewel er tal van sociale huurwoningen worden bijgebouwd is het - tegen de achtergrond van groeiende wachtlijsten niet aangewezen om sociale woningen van de hand te doen. verzet zich bovendien tegen de verkoop van sociale huurwoningen omdat de zijn. Enkel de moeilijkste woningen - door hun behoefte aan renovatie of hun omgeving - zullen openbaar blijven. (2) De prijzen van de bouwgronden swingden de afgelopen jaren de pan uit. Bijgevolg stelt zich de vraag of sociale huisvestingsmaatschappijen er goed aan doen om - via de verkoop van sociale woningen en kavels - hun bouwgrondpatrimonium uit handen te geven. Op korte termijn levert hen dit opbrengsten op. Op lange termijn verliezen ze wel de waardevolle gronden uit hun portefeuille. Gezien de hoge bouwgrondprijzen is het op termijn geen haalbare piste om de voorraad aan te vullen door de aankoop van bouwgronden op de privémarkt. Het Brussels Gewest - waar het areaal van beschikbare bouwgronden veel kleiner is dan in Vlaanderen - heeft op deze tendens geanticipeerd en legde de Openbare Vastgoedmaatschappijen een moratorium op voor de verkoop van sociale woningen. Pagina 8 van 10

9 (3) De weinige gelukkigen die een sociale koopwoning toegewezen krijgen, genieten van een totale subsidie van ongeveer euro. Over de levenscyclus geniet de aankoper van een sociale woning van een nog veel groter voordeel ten opzichte van een vergelijkbaar huishouden dat geen eigenaar kan worden en dus aangewezen is op de huurmarkten zodat geen vermogenssprong gemaakt kan worden. De vraag is of dit verschil in behandeling tussen de weinige begunstigde gezinnen en wil dan ook dat het systeem van erfpacht, dat op verschillende plaatsen in Vlaanderen wordt toegepast. Lokale instellingen zoals bijvoorbeeld de kerkfabriek of gemeenten, geven erfpacht aan jonge mensen die een huis willen bouwen maar niet over voldoende middelen beschikken. Ze mogen als het ware de grond gebruiken voor 99 jaar. De personen zullen dan het huis bezitten maar niet de grond. Voor het gebruik van deze grond betalen ze maandelijks een billijke premie. Bij verkoop van het huis aan derden wordt deze premie verder betaald door de nieuwe eigenaars. Op die manier kunnen we deze doelgroep aan goedkopere woningen helpen, aangezien ze de dure gronden niet moeten betalen. We pleiten er voor dit systeem te veralgemenen zodat het ook wordt gebruikt. STELLING 8 pleit ervoor een moratorium in te stellen op de verkoop van sociale woningen en sociale kavels. Daarnaast pleit ervoor dat bij sociale koopwoningen het systeem van erfpacht, dat nu reeds door bepaalde gemeenten en wordt gebruikt. De sociale koper betaalt dan een erfpachtvergoeding, de zogenaamde canon, aan de erfpachthouder. Pagina 9 van 10

10 Andere mogelijke aandachtspunten De problematiek van huisvesting, specifiek wat de jonge generatie betreft, maar tevens vanuit ruimer oogpunt bekeken, kent meerdere aandachtpunten. In deze nationale raad hebben we ervoor gekozen om slechts enkele zaken te behandelen. We zijn ons er echter van bewust dat er nog heel wat andere uitdagingen zijn die we verder kunnen aanpakken. We sommen er hier enkele op, en de lijst is zeker niet exhaustief, waar we de komende tijd ook nog verder meer aan de slag kunnen. Wonen in eigen streek Is het een taak van de overheid om op basis van locatie / plaats mensen extra te stimuleren? Het is geen evidentie om hierin in te grijpen. Zo moet steeds voorzichtig omgesprongen worden met bevoordeling op basis van taal of woonplaats zodat het strookt met de Europese regels van non discriminatie. Toch is het noodzakelijk om ook rekening te houden met de wensen van jongeren die graag in eigen streek willen wonen. Er zijn dan ook reeds succesvolle voorbeelden te vinden in een aantal Vlaamse gemeenten, vaak in de Vlaamse Rand. Kwaliteit Millennials hebben gemiddeld gezien minder woonruimte ten opzichte van wat vorige generaties aan mogelijkheden hadden. Een terugkeer naar de tijden van zogenaamde we erover waken dat de jonge generatie ook nog een garantie kan genieten op kwalitatief wonen. Verhuurmarkt De private verhuurmarkt staat onder druk. Volgens sommigen dreigt ze dan ook te verdwijnen. Onder andere door de vele voordelen die verhuurders krijgen bij onder andere Nochtans is er ook nog steeds nood aan een ernstig actieplan om ook het huren betaalbaar te houden. Hypothecair krediet: Na Zwitserland is ook reeds in Nederland een mogelijkheid om leningen af te slutien op heel lange termijn. Er is dus wel degelijk een trend van heel lange leningen, die zover gaat dat er zelfs sprake is van termijnen over verschillende generaties heen. Dit is een doorschuiven van lasten naar een volgende generatie. heeft zich reeds in het verleden hiertegen uitgesproken. Pagina 10 van 10