FINANCIELE KALENDER KERNCIJFERS. Bekendmaking jaarresultaten per 31 december 2007: dinsdag 19 februari 2008

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2007

2 FINANCIELE KALENDER Bekendmaking jaarresultaten per 31 december 2007: dinsdag 19 februari 2008 Algemene vergadering van aandeelhouders: woensdag 2 april 2008 om 14u30 Betaalbaarstelling dividend: vanaf vrijdag 18 april 2008 Bekendmaking resultaten per 31 maart 2008: dinsdag 13 mei 2008 Bekendmaking halfjaarresultaten per 30 juni 2008: dinsdag 5 augustus 2008 Bekendmaking resultaten per 30 september 2008: maandag 3 november 2008 KERNCIJFERS VASTGOEDPATRIMONIUM Totale verhuurbare oppervlakte (m²) Bezettingsgraad (%) 99 % 96 % Reële waarde van de vastgoedbeleggingen ( 000) Waarde van de projectontwikkelingen ( 000) Investeringswaarde van het vastgoed ( 000) BALANSGEGEVENS Eigen vermogen ( 000) Schuldgraad KB 21 juni 2006 (max. 65%) (%) 43 % 39 % RESULTATEN ( 000) Nettohuurresultaat Met beheer verbonden kosten en opbrengsten Vastgoedresultaat Vastgoedkosten Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille Portefeuilleresultaat Operationeel resultaat Financieel resultaat Belastingen Nettowinst GEGEVENS PER AANDEEL Aantal aandelen Aantal dividendgerechtigde aandelen Nettoactiefwaarde (reële waarde) ( ) 36,97 34,21 Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) ( ) 38,43 35,54 Brutodividend ( ) 1,47 1,97 Nettodividend ( ) 1,25 1,67 Beurskoers op afsluitingsdatum ( ) 32,80 39,70 Discount (-)/premie (+) t.o.v. nettoactiefwaarde (reële waarde) (%) - 11 % 16 %

3 INHOUD 4 Verslag van de raad bestuur 14 Verslag van het directiecomité 28 Verslag betreffende het aandeel 6 Profiel 16 De markt van het commerciele vastgoed 30 Beursgegevens 6 Investeringsbeleid 18 Belangrijke ontwikkelingen in Dividend en aantal aandelen 7 Corporate governance 22 Samenvatting van de cijfers 33 Aandeelhouders 11 Risicomanagement 24 Commentaar op de cijfers 26 Winstbestemming Vooruitzichten voor Vastgoedverslag 40 Financieel verslag 84 Algemene inlichtingen 36 Samenstelling van de portefeuille 42 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 86 Identificatie Overzicht van de vastgoedportefeuille op 31 december 2007 Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen Evolutie van de vastgoedportefeuille Geconsolideerde balans Mutatie-overzicht van het eigen vermogen Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening Verslag van de commissaris Uittreksel uit de statuten Commisaris Bewaarhoudende bank Vastgoeddeskundigen Liquidity provider Vastgoedbevak - wettelijk kader 94 Begrippenlijst 1

4 BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS Geachte aandeelhouder, Wij hebben het genoegen u de jaarbrochure over het boekjaar 2007 voor te leggen. Het voorbije jaar is een bijzonder dynamisch jaar geweest voor Intervest Retail. De marktomstandigheden zijn eens temeer gunstig geëvolueerd wat ons toegelaten heeft om verscheidene mooie transacties te verwezenlijken. Bij alle verhuurtransacties van het jaar 2007 (huurhernieuwingen of herverhuringen) zijn aanzienlijk hogere huurprijzen genegotieerd wat geresulteerd heeft in huurprijsstijgingen van gemiddeld ruim 30 %. Dit uitzonderlijke resultaat geeft tevens een indicatie over het inkomstenpotentieel dat de bestaande portefeuille nog biedt. De waardering van onze vastgoedportefeuille heeft in 2007 geprofiteerd van de hoge vraag op de investeringsmarkt naar kwalitatief winkelvastgoed. De bestaande portefeuille stijgt in 2007 met 36 miljoen in waarde, wat een waardeverhoging van 14 % impliceert. Op commercieel vlak is de verhuring van Shopping Center Julianus te Tongeren voorspoedig verlopen waardoor we in het voorjaar 2008 het shopping center openen met een volledige huurderbezetting. In het herontwikkelingsproject te Vilvoorde is de bouw van het winkelgedeelte, dat medio 2008 zal opgeleverd worden aan H&M, volop in uitvoering. De verkoop van de 11 appartementen in dit project verloopt voorspoedig. In Olen is permanent verder gewerkt aan de realisatie van het Shopping Park en is eind 2007 een belangrijk deel van de leegstaande gebouwen afgebroken. Verder is in 2007 bijzonder veel aandacht uitgegaan naar het outlet center Factory Shopping Messancy. Ondanks alle inspanningen is in 2007 het outlet center operationeel zwaar verlieslatend gebleven en waren er geen vooruitzichten dat dit op korte termijn zou keren. Vanaf midden 2007 is dan ook een verkoopprocedure gestart voor Factory Shopping Messancy wat geresulteerd heeft in de verkoop van het outletcentrum in het najaar. Ondanks de aanzienlijke minderwaarde die deze verkoop gegenereerd heeft, is hiermee een uitermate belangrijke stap gezet in de verbetering van het rendement van de bevak. 2

5 Brief aan de aandeelhouders Ook is Intervest Retail in 2007 op omzichtige wijze actief geweest in de investeringsmarkt door de verwerving van een geografisch goed gespreide baanwinkelportefeuille bestaande uit 21 winkels die een jaarlijks huurinkomen van 1,3 miljoen genereren en die voornamelijk verhuurd zijn aan interieurdecoratie specialist Decor Heytens. Deze beide laatste transacties laten de bezettingsgraad van de portefeuille aanzienlijk toenemen tot het zeer hoge niveau van 99,3 % op 31 december 2007 (95,5 % eind 2006). Het dividend per aandeel over 2007 wordt nog gedrukt ingevolge Factory Shopping Messancy en bedraagt 1,47 wat beantwoordt aan onze eerder geformuleerde verwachtingen. Na de heroriëntatie van de portefeuille in het jaar 2007 kunnen we u melden dat de vooruitzichten voor 2008 positief zijn. Afgezien van andere ontwikkelingen heeft de verkoop van Factory Shopping Messancy tot gevolg dat het verwachte dividend voor het jaar 2008 zal toenemen met circa 40 eurocent per aandeel of 27 %. Uiteraard zullen wij ook in 2008 onverminderd alle inspanningen leveren om het rendement van de bevak te optimaliseren en bijkomende investeringen te realiseren door zowel de herontwikkeling van gebouwen binnen de bestaande portefeuille als de verwerving van nieuwe vastgoedbeleggingen om onze positie als belangrijke retail bevak verder uit te bouwen. Wij danken onze aandeelhouders voor het vertrouwen dat zij aan ons beleid hebben geschonken en onze medewerkers voor hun permanente inspanningen. De raad van bestuur Reinier van Gerrevink Gedelegeerd bestuurder Paul Christiaens Voorzitter van de raad van bestuur 3

6 Massimo Dutti Antwerpen Company Antwerpen 4

7 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR Naf Naf Wavre 5

8 PROFIEL Intervest Retail belegt exclusief in Belgisch commercieel vastgoed, meer bepaald in binnenstadswinkels op topliggingen, baanwinkels en winkelcentra. De portefeuille omvat momenteel 246 verhuurbare units, verspreid over 97 verschillende locaties. 46 % van de vastgoedportefeuille bestaat uit binnenstadslocaties en 54 % uit baanwinkels. Op 31 december 2007 bedraagt de totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen 291 miljoen en de waarde van de projectontwikkelingen beloopt 22 miljoen. Intervest Retail is als vastgoedbevak ingeschreven op de lijst van Belgische beleggingsinstellingen sinds 22 december 1998 en is genoteerd op Euronext Brussels. INVESTERINGSBELEID Het investeringsbeleid is gericht op het behalen van een combinatie van een direct rendement op basis van huurinkomsten en een indirect rendement op basis van de waardegroei van de vastgoedportefeuille. De vastgoedbevak blijft opteren voor een beleggingspolitiek die gericht is op kwalitatief commercieel onroerend goed, dat wordt verhuurd aan eersterangshuurders. Dit onroerend goed vereist bij voorkeur geen grote herstellingswerken op korte termijn en is commercieel strategisch gelegen op goede liggingen. Het commercieel onroerend goed bestaat uit in België gelegen winkels. Dit kunnen zowel baanwinkels (buiten de steden), binnenstadswinkels als shopping centra zijn. In residentieel onroerend goed, kantoren en logistiek onroerend goed wordt in principe niet geïnvesteerd. Intervest Retail wenst de aantrekkelijkheid van haar aandeel verder te verbeteren door middel van een hogere liquiditeit, door uitbreiding van de vastgoedportefeuille en door een verdere verbetering van de risicospreiding. Verhoging van de liquiditeit van het aandeel De liquiditeit wordt bepaald door de mate waarin de aandelen verhandeld kunnen worden op de beurs. Bedrijven met een hoge liquiditeit trekken sneller grote investeerders aan, wat de groeimogelijkheid bevordert. Een goede liquiditeit vergemakkelijkt de uitgifte van nieuwe aandelen (bij kapitaalverhogingen, inbrengen of fusies), wat eveneens van groot belang is om te kunnen groeien. Om haar liquiditeit te verbeteren, heeft Intervest Retail een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met Bank Degroof. De liquiditeit van de meeste Belgische vastgoedbevaks is vrij laag. Een belangrijke reden hiervoor is dat deze fondsen vaak te klein zijn zowel in termen van marktkapitalisatie als van free float om de aandacht te krijgen van professionele beleggers. Bovendien wordt het aandeel van een vastgoedbevak meestal gekocht voor een langere investeringsperiode en minder als speculatie, wat het aantal transacties beperkt. Sinds eind 2006 is de free float van het aandeel constant gebleven op 27,62 %. Uitbreiding van de vastgoedportefeuille Een omvangrijke portefeuille biedt onmiskenbaar een aantal voordelen: Het draagt bij tot de risicospreiding voor de aandeelhouders. Immers, door te beleggen in vastgoed over gans België, kunnen mogelijke geografische schommelingen in de markt opgevangen worden. Ook is men niet afhankelijk van één of enkele grote huurders of projecten. Door de schaalvoordelen die zich voordoen, kan de portefeuille op een efficiëntere manier beheerd worden, zodat er meer operationele winst uitgekeerd kan worden. Het betreft hier o.a. de kosten voor onderhoud en herstelling, de (lange termijn) renovatiekosten, advieskosten, publiciteitskosten, enz. 6

9 Verslag van de raad van bestuur Wanneer de totale portefeuille in omvang toeneemt, versterkt dat de onderhandelingspositie van het management bij het bespreken van nieuwe huurvoorwaarden, het aanbieden van nieuwe diensten, alternatieve locaties, enz. Het geeft een gespecialiseerd managementteam de mogelijkheid om, door haar knowhow van de markt, een innovatief en creatief beleid te voeren, wat resulteert in toenemende aandeelhouderswaarde. Het laat niet enkel toe om een groei te verwezenlijken in de huurstroom, maar tevens in de waarde van de portefeuille. Een dergelijk actief management kan zich vertalen in het renoveren en optimaliseren van de portefeuille, het onderhandelen over nieuwe huurvoorwaarden, het verbeteren van de kwaliteit van de huurders, het aanbieden van nieuwe diensten, enz. De raad van bestuur kijkt nauwgezet toe dat elke groei uitsluitend gebeurt in het belang van de aandeelhouders. De raad van bestuur kijkt met name nauwlettend toe op elke vorm van belangenconflict met de grootaandeelhouder. Een uitbreiding van de vastgoedportefeuille kan bereikt worden door een dynamische marktbenadering, enerzijds, op intern vlak door het groeipotentieel van de huidige vastgoedportefeuille en, anderzijds, door acquisities. Intervest Retail is een zeer interessante partner voor beleggers die in het kader van de spreiding van hun risico en afstoting van administratieve werkzaamheden hun winkelobjecten willen inbrengen tegen uitgifte van nieuwe aandelen. Ook voor winkelketens die nu nog hun panden in eigendom hebben, is het interessant om sale-and-lease back transacties (verkoop met aansluitend terughuur) met Intervest Retail af te sluiten. doe-het-zelf, enz. Daarnaast tracht de vastgoedbevak de geografische spreiding van haar panden te maximaliseren over gans België. Het beheren van de eind- en tussentijdse vervaldagen van de huurovereenkomsten is onderworpen aan de beperkingen van de handelshuurwetgeving (wet van 30 april 1951), waardoor de huurders elke drie jaar een wettelijke opzegmogelijkheid hebben. CORPORATE GOVERNANCE Algemeen Deugdelijk bestuur (corporate governance) is een belangrijk instrument om voortdurend het bestuur van de vastgoedbevak te verbeteren en om over de belangen van de aandeelhouders te waken. Op 1 januari 2005 zijn in België richtlijnen van toepassing geworden inzake corporate governance voor beursgenoteerde vennootschappen, samengevat in de Belgische Corporate Governance Code van de Commissie Lippens. Intervest Retail leeft de principes uit de Corporate Governance Code strikt na. Van de bepalingen van de code wordt enkel afgeweken wanneer specifieke omstandigheden dit vereisen. In dit geval wordt de afwijking in overeenstemming met het comply or explain -principe toegelicht. Het volledige Corporate Governance Charter dat de belangrijke interne reglementen van de bestuursorganen van Intervest Retail beschrijft, kan geraadpleegd worden op de website van de vennootschap ( Verbetering van de risicospreiding Intervest Retail tracht het beleggingsrisico op verschillende manieren te spreiden. Zo zijn de huurders actief in sterk uiteenlopende economische sectoren, zoals kleding, voeding, binnenhuisinrichting, 7

10 Samenstelling en werking van de raad van bestuur In 2007 is de raad van bestuur samengesteld uit 7 leden, waarvan 4 onafhankelijke bestuurders. De bestuurders zijn benoemd voor een periode van 3 jaar, doch hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering worden herroepen. Paul Christiaens Reinier van Gerrevink Gérard Philippson Hubert Roovers Voorzitter, Bestuurder Onafhankelijk bestuurder Gedelegeerd bestuurder Onafhankelijk bestuurder (gedelegeerd vanaf Saturnelaan 34, Franklin Rooseveltlaan 38 Vijverstraat 53, 1 januari 2008) 1180 Brussel NL AB Breda 3040 Huldenberg Bankastraat 123 Termijn: April 2010 Termijn: April 2008 Termijn: April 2010 NL-2585 EL s Gravenhage Gedelegeerd bestuurder van Gedelegeerd bestuurder van Bestuurder van vastgoed- Termijn: April 2008 Sopedi Intervest Offices nv vennootschappen Chief executive officer van VastNed Groep Nick van Ommen Joost Rijnboutt Hans Pars Onafhankelijk bestuurder Onafhankelijk gedelegeerd Bestuurder Beethovenweg 50 bestuurder Platolaan 44 NL-2202 AH Noordwijk aan Zee Leopold de Waelplaats 28/42 NL GG Zeist Termijn: April Antwerpen Termijn: April 2010 Bestuurder van Termijn: Tot 31 december 2007 Chief investment officer van vennootschappen Gedelegeerd bestuurder van VastNed Groep Intervest Offices nv 8

11 Verslag van de raad van bestuur Joost Rijnboutt en Hubert Roovers zijn in 2007 in toepassing van artikel van het KB van 10 april 1995 op de vastgoedbevaks belast geweest met het toezicht over het dagelijks bestuur. Vanaf 1 januari 2008 is Reinier van Gerrevink benoemd tot gedelegeerd bestuurder in opvolging van Joost Rijnboutt. Reinier van Gerrevink, Hans Pars en Hubert Roovers vertegenwoordigen in het boekjaar 2007 de meerderheidsaandeelhouder VastNed Retail nv. Conform de beslissing van de algemene vergadering van 4 april 2007 is het mandaat van Joost Rijnboutt per 31 december 2007 op diens verzoek beëindigd. De raad van bestuur dankt Joost Rijnboutt van harte voor zijn jarenlange bijdrage aan de raad van bestuur van Intervest Retail. Joost Rijnboutt is als onafhankelijk bestuurder door middel van coöptatie vanaf 1 januari 2008 vervangen door European Maritime Surveys Organisation bvba (in het kort EMSO bvba) met zaakvoerder en vaste vertegenwoordiger Prof. dr. Chris Peeters. De belangrijkste agendapunten waarover de raad van bestuur heeft vergaderd en beslist in 2007 zijn: De goedkeuring van de kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers De goedkeuring van de jaarrekeningen en de statutaire verslagen De goedkeuring van de budgetten en het businessplan 2008 De bespreking van de vastgoedportefeuille (o.a. investeringen en desinvesteringen, huurderskwesties, taxaties, verzekeringen, renovaties, e.d.) Acquisitie van de Heytens portefeuille Verkoop van het outlet center Factory Shopping Messancy Samenstelling auditcomité en wijziging van voorzitter van de raad van bestuur Belangenconflictregeling betreffende het verzoek van de grootaandeelhouder VastNed Retail om bepaalde niet-publieke informatie ter beschikking te stellen in het kader van een opgestarte procedure voor de selectie van een geprefereerde kandidaatbieder tot openbaar bod op VastNed Retail Coöptatie van EMSO bvba vast vertegenwoordigd door Prof. dr. Chris Peeters Samenstelling en werking auditcomité EMSO bvba vast vertegenwoordigd door Prof. dr. Chris Peeters Onafhankelijk bestuurder Jan Moorkensstraat 68, 2600 Berchem Coöptatie vanaf 1 januari 2008 Transporteconoom, gedelegeerd bestuurder Policy Research Corporation nv De raad van bestuur heeft in het jaar 2007 acht maal vergaderd. De bestuurders zijn op alle vergaderingen aanwezig geweest, met uitzondering van Hans Pars op 7 mei 2007, Reinier van Gerrevink en Paul Christiaens op 31 oktober 2007 en Nick van Ommen op 5 december Het auditcomité heeft in 2007 bestaan uit 4 bestuurders: Nick van Ommen (voorzitter), Paul Christiaens, Gérard Philippson en Hans Pars. Vanaf 1 januari 2008 is Hans Pars vervangen door bvba EMSO, vast vertegenwoordigd door Prof. dr. Chris Peeters. De looptijd van hun benoeming in het auditcomité is niet gespecificeerd. Het auditcomité heeft in het jaar 2007 vier maal vergaderd. De leden van het auditcomité zijn op alle vergaderingen aanwezig geweest, met uitzondering van Hans Pars op 7 mei 2007 en Paul Christiaens op 31 oktober De belangrijkste agendapunten van het auditcomité waren in 2007: De bespreking van de kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers De analyse van de jaarrekeningen en de statutaire verslagen 9

12 het directiecomité van links naar rechts: Reinier van Gerrevink, Rudi Taelemans, Inge Tas, Jean-Paul Sols De analyse van de aanbevelingen van de commissaris De bespreking van de budgetten De analyse van de interne controlemechanismen van de vennootschap Het comité rapporteert zijn bevindingen en aanbevelingen rechtstreeks aan de raad van bestuur. De leden krijgen voor deze opdracht geen extra vergoeding buiten hun normale bestuurdersvergoeding. Het directiecomité Het directiecomité is in 2007 als volgt samengesteld: Bvba Jean-Paul Sols, vertegenwoordigd door Jean-Paul Sols, chief executive officer, voorzitter van het directiecomité Bvba Rudi Taelemans, vertegenwoordigd door Rudi Taelemans, chief operating officer Inge Tas, chief financial officer Reinier van Gerrevink, gedelegeerd bestuurder Conform artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen en artikel 15 van de statuten van de vennootschap, heeft de raad van bestuur bepaalde bestuursbevoegdheden overgedragen. De regels in verband met de samenstelling en werking van het directiecomité worden nader beschreven in het Corporate Governance Charter van de vennootschap dat kan geraadpleegd worden op de website ( Remuneraties De bestuurders die de meerderheidsaandeelhouder vertegenwoordigen zien af van een bestuurdersvergoeding. De onafhankelijke, niet-uitvoerende bestuurders krijgen een jaarlijkse vaste vergoeding. Deze vaste vergoedingen bedragen in 2007: per jaar als voorzitter van de raad van bestuur per jaar als lid van de raad van bestuur 0 per jaar als lid van een comité 0 per jaar voor de uitoefening van het voorzitterschap van een comité Aangezien het directiecomité in 2007 uit slechts drie personen bestaat die vergoed worden voor hun prestaties, is de raad van bestuur om privacy redenen van oordeel dat een gemeenschappelijke bekendmaking van het totaal vergoedingspakket hier volstaat. Het bedrag van de remuneratie die in 2007 wordt toegekend aan de leden van het directiecomité en de gedelegeerd bestuurder bedraagt , alsmede een variabele remuneratie van Er zijn in het boekjaar 2007 geen aandelen of aandelenopties aan de leden van het directiecomité toegekend. De leden van het directiecomité worden benoemd voor onbepaalde duur en de opzegvergoeding bedraagt de tegenwaarde van twaalf maanden tot anderhalf jaar vaste vergoeding. Commissaris De commissaris, aangesteld door de algemene vergadering van de aandeelhouders, is Deloitte Bedrijfsrevisoren bv o.v.v.e. CVBA en wordt vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck, bedrijfsrevisor. Vastgoeddeskundigen De vastgoedportefeuille is in 2007 elk kwartaal gewaardeerd door twee onafhankelijke deskundigen, de Crombrugghe & Partners en Cushman & Wakefield. Vanaf eind 2007 is CB Richard Ellis eveneens aangesteld als onafhankelijke vastgoeddeskundige. Compliance officer Overeenkomstig principes 3.7. en 6.8 evenals Bijlage B van de Belgische Corporate Governance Code van de Commissie Lippens, heeft de vennootschap Inge Tas, lid van het directiecomité en cfo, aangesteld als Compliance officer, belast met het toezicht op de naleving van de regels inzake marktmisbruik, zoals deze regels onder meer opgelegd worden door de Wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten en Richtlijn 2003/6/EC betreffende de handel met voorwetenschap en marktmanipulatie. 10

13 Verslag van de raad van bestuur Belangenconflicten Indien een bestuurder omwille van zijn andere bestuursmandaten, of om een andere reden, een belang van vermogensrechtelijk aard heeft dat strijdig is met een beslissing of verrichting die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur behoort, wordt artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast en wordt de betreffende bestuurder verzocht geen deel te nemen aan de beraadslaging over de beslissingen of verrichtingen, noch aan de stemming (artikel 523, 1 in fine). Ingeval van een mogelijk belangenconflict met een grootaandeelhouder van de vennootschap wordt de procedure van artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast. Tevens moet hier verwezen worden naar het KB van 10 april 1995, afdeling 3, artikels 22 tot en met 27 aangaande de voorkoming van belangenconflicten. In dit kader wenst de raad van bestuur te vermelden dat de procedure ter voorkoming van belangenconflicten is toegepast in december 2007 betreffende het verzoek van de grootaandeelhouder VastNed Retail om bepaalde niet-publieke informatie ter beschikking te stellen in het kader van een opgestarte procedure voor de selectie van een geprefereerde kandidaat-bieder tot openbaar bod op VastNed Retail. Voor een gedetailleerde beschrijving van de gevolgde procedure wordt verwezen naar toelichting 26 in het financieel verslag. Comply or explain -principe In 2007 is van onderstaande codebepalingen afgeweken (explain): Bepalingen 5.3 en 5.4 over de comitéwerking (incl. bijlage D en E) De raad van bestuur heeft besloten geen benoemingscomité en geen remuneratiecomité op te richten. De raad ziet de betreffende opdrachten van deze comités als taken van de voltallige raad van bestuur. De beperkte omvang van de raad maakt een efficiënte beraadslaging over deze onderwerpen mogelijk. Uitvoerend management Het directiecomité bevat niet alle uitvoerende bestuurders. Wegens de specificiteit van de samenstelling van het directiecomité (en artikel van het KB van 10 april 1995 op de vastgoedbevaks dat expliciet vereist dat twee bestuurders toezicht uitoefenen op het dagelijks bestuur) wordt afgeweken van de bepaling 6.2. Remuneratie Zoals aangegeven bij geeft de raad van bestuur, zolang het directiecomité slechts drie bezoldigde leden telt, voorrang aan de bepaling 7.16 ten koste van de bepaling Bijgevolg worden de vergoedingen van de drie bezoldigde leden van het uitvoerend management enkel op globale basis en niet apart bekend gemaakt. RISICOMANAGEMENT De Wet van 13 januari 2006 (zoals verschenen in het Staatsblad op 20 januari 2006) wijzigde artikel 96, 1 van het Wetboek van Vennootschappen aangaande de inhoud van het jaarverslag. Conform deze wetswijziging geeft de vennootschap hieronder een beschrijving van de voornaamste risico s en onzekerheden waarmee zij geconfronteerd wordt. De raad van bestuur van Intervest Retail heeft in 2007 eens te meer aandacht besteed aan het risicomanagement binnen de vennootschap. Strategisch risicomanagement geeft op een systematische, gestructureerde en proactieve wijze inzicht in de kansen en bedreigingen van de vennootschap en leidt tot het vaststellen van relevante beheersmaatregelen en managementsystemen. Op basis van COSO, het referentiekader voor interne controle dat is ontwikkeld door The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO) heeft Intervest Retail onderstaande risico s geïdentificeerd en hieraan gepaste beheersmaatregelen gekoppeld. 11

14 Strategische risico s Deze risico s worden in belangrijke mate bepaald door de strategische keuzes die Intervest Retail maakt om de gevoeligheid van externe factoren te beperken. De omvang van deze risico s wordt bepaald door de strategische keuzes ten aanzien van het beleggingsbeleid zoals de keuze van: type vastgoed: er is in principe gekozen voor beleggen in (alle typen van) winkelpanden, waarbij gestreefd wordt naar een goed evenwicht tussen binnenstadswinkels en baanwinkels en een goede geografische spreiding over België. tijdstip van beleggen: op basis van de kennis van de economische en vastgoedcycli wordt getracht zo goed mogelijk in te spelen op de neergaande en opgaande bewegingen van de markten. Operationele risico s Deze risico s komen voort uit dagelijkse transacties en (externe) gebeurtenissen die binnen het strategisch kader worden uitgevoerd zoals: investeringsrisico s: binnen Intervest Retail zijn er interne controlemaatregelen getroffen om het risico van verkeerde investeringsbeslissingen te beperken. Zo wordt er steeds een zorgvuldige inschatting gemaakt van het risicoprofiel op basis van marktonderzoek, een inschatting van toekomstige rendementen, een screening van de bestaande huurders, een studie van de milieu- en vergunningsvereisten, een analyse van fiscale risico s, enz. verhuurrisico s: deze hebben betrekking op de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen gebouwen, de kwaliteit van het vastgoed, de kwaliteit van de huurder en het huurcontract. Intervest Retail inventariseert continu de ontwikkeling van deze factoren. Op regelmatige basis wordt een risicoprofiel aan ieder pand toegekend (op basis van de lokale eigen kennis en gegevens van externe taxateurs). Afhankelijk van het risicoprofiel dient over een bepaalde periode een bepaald rendement gerealiseerd te worden dat afgezet wordt tegen het verwachte rendement op basis van het interne rendementsmodel. Op basis hiervan wordt een analyse gemaakt in welke objecten additioneel geinvesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast moet worden en welke panden in aanmerking komen voor verkoop. Daarnaast wordt per kwartaal de leegstand en het leegstandsrisico geanalyseerd, waarbij de vervaldagenkalender van de huurcontracten in aanmerking wordt genomen. Binnen de regels van de geldende huurwetgeving wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten. Op deze wijze kan tijdig worden geanticipeerd op toekomstige huuropzeggingen en contractherzieningen. kostenbeheersingsrisico s: het risico bestaat dat het nettorendement op vastgoed nadelig wordt beinvloed door hoge operationele kosten of investeringen. Binnen Intervest Retail zijn verschillende interne controlemaatregelen van toepassing die dit risico beperken waaronder de periodieke vergelijking van onderhoudsbudgetten met de werkelijkheid en de goedkeuringsprocedures bij het aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtingen. debiteurenrisico s: binnen Intervest Retail gelden duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Ook worden bij het afsluiten van huurcontracten steeds waarborgsommen gestort of bankgaranties gesteld. Daarnaast zijn er interne controleprocedures opgesteld die een tijdige inning van huurvorderingen moeten waarborgen en erop toezien dat huurachterstanden adequaat worden opgevolgd. De financiële en property administratie houdt nauwlettend toezicht op het beperken van huurachterstanden. juridische en fiscale risico s: met derden af te sluiten contracten worden, als de complexiteit het vereist, getoetst met externe adviseurs, om het risico van financiële en reputatieschade als gevolg van inadequate contracten te beperken. Intervest Retail is verder verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomend uit haar activiteiten of haar beleggingen. Fiscaliteit speelt bij het beleggen in vastgoed een belangrijke rol (BTW, registratierechten, exit tax, erfpachtbelasting bij split-acquisitions, roerende voorheffing, enz.). Deze fiscale risico s worden continu beoordeeld en waar nodig ondersteund door externe adviseurs. 12

15 Verslag van de raad van bestuur Financiële risico s De voornaamste financiële risico s zijn het financieringsrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico. financieringsrisico: de vastgoedportefeuille kan gefinancierd worden met deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen. Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rendement (zogenaamde leverage ), maar daarmee ook in een verhoogd risico. Bij tegenvallende rendementen uit vastgoed en bij waardedalingen, kan bij een hoge mate van leverage het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Financiering met nieuw vreemd vermogen kan in dat geval niet worden verkregen of slechts tegen zeer ongunstige condities. Om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen dient dan vastgoed verkocht te worden, waarbij het risico gelopen wordt dat dit niet tegen de meest gunstige voorwaarden kan worden gerealiseerd. De waardeontwikkeling van de retailportefeuille wordt in sterke mate bepaald door de ontwikkeling van de retailmarktcyclus. Intervest Retail streeft steeds naar een evenwichtige verhouding voor de financiering van het vastgoed met eigen en vreemd vermogen. Daarnaast streeft Intervest Retail ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel, de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de lange termijn financieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5,0 jaar. liquiditeitsrisico: Intervest Retail dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit risico beperkt door de maatregelen genoemd onder operationele risico s, waardoor het risico van het wegvallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand of faillissementen van huurders wordt beperkt. Anderzijds dient Intervest Retail te beschikken over voldoende kredietruimte om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Hiertoe worden kasstroomprognoses gemaakt. Daarnaast heeft Intervest Retail voorzien in voldoende kredietruimte bij haar financiers om schommelingen op te vangen. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan. renterisico: als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding eenderde korte termijn vreemd vermogen (met variabele rente) en tweederde lange termijn vreemd vermogen (met vaste rente). Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het lange termijn vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een looptijd van minimaal 3 jaar. Gedurende 2006 zijn een aantal renteswaps afgesloten met een looptijd van 5 jaar om het renterisico in de toekomst te beperken. Compliance risico s Hieronder valt het risico dat de relevante wet- en regelgeving niet adequaat wordt nageleefd en dat medewerkers niet integer handelen. Intervest Retail beperkt dit risico door bij haar medewerkers een bewustzijn te creëren van dit risico en te zorgen dat zij voldoende kennis hebben over veranderingen in de relevante wet- en regelgeving, daarbij ondersteund door externe juridische adviseurs. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft Intervest Retail in het verleden reeds een interne gedragscode (code of conduct) en een klokkenluiderregeling opgesteld. Intervest Retail besteedt de nodige aandacht aan de beheersing van bovenvermelde risico s. Intervest Retail blijft echter qua omvang een beperkte organisatie zonder aparte interne audit afdeling. Gezien de beperkte complexiteit van de dagelijkse transacties en de korte interne rapporterings- en communicatielijnen acht de raad van bestuur dit adequaat vanuit het oogpunt van het risicomanagement. 13

16 14 Eggo Hasselt

17 VERSLAG VAN HET DIRECTIECOMITÉ 15

18 1 DE MARKT VAN HET COMMERCIELE VASTGOED Algemeen Zowel de verhuur- als de investeringsmarkt van het winkelvastgoed heeft in België in 2007 een recordjaar gekend waarbij vooral de baanwinkels een zeer actief jaar achter de rug hebben. In het algemeen zijn de huurprijzen voor commercieel vastgoed in 2007 slechts in beperkte mate gestegen. De aanhoudende yield compression heeft echter voor permanent hoge prijzen op de investeringsmarkt gezorgd. Verhuurmarkt In 2007 is de Belgische verhuurmarkt actiever dan ooit geweest. Maar liefst m² winkeloppervlakte is verhuurd wat ruim 40 % meer is dan in Het merendeel van de transacties is toe te schrijven aan nieuwe shopping centra en baanwinkels. Het bestaande winkellandschap voldoet duidelijk niet meer aan de stijgende vraag van zowel nationale als internationale retailers. Binnenstad De belangrijkste binnensteden hebben een relatief rustig jaar achter de rug. Het tekort aan winkelpanden is hier zonder meer de oorzaak van. Enige uitzondering hierop is Antwerpen dat met de Stadsfeestzaal heel wat nieuwe internationale winkelketens naar de binnenstad wist te trekken. De huurprijzen van de Antwerpse binnenstad zijn dan ook de hoogte ingegaan, volgens sommigen bronnen tot 1.500/m². Makelaars raken het er echter niet over eens of dan wel de Nieuwstraat in Brussel dan wel de Meir in Antwerpen de duurste winkelstraat in België is. Beide winkelstraten blijken elkaar zeker evenwaardig. Een trend die zich al enkele jaren afspeelt en zich ook in 2007 opnieuw gemanifesteerd heeft, is het toenemende aantal verhuringen aan grotere winkelketens in secundaire steden zoals Leuven, Kortrijk, Mechelen of Knokke. Retailers met ambitieuze expansieplannen hebben immers te kampen met een tekort aan winkelpanden in de grote winkelsteden. De huurprijzen in deze secundaire steden zijn dan ook meer gestegen dan deze in de grotere winkelsteden. De actiefste groep van retailers in de binnenstad blijft de modebranche. Nieuwe internationale ketens openen een filiaal in België (Urban Outfitters, Pull & Bear, ) en reeds bestaande ketens drijven hun expansie op (Bestseller, Score, ). Ook telecombedrijven blijven in volle expansie. The Phone House is met 12 nieuwe filialen zelfs de actiefste retailer in de binnenstad in Baanwinkels De grootste oppervlakten zijn in het groeiende baanwinkelsegment verhuurd. Deze trend zal allicht aanhouden in Voor de komende 3 jaar zit er immers ruim m² nieuwe baanwinkeloppervlakte in de pipeline. De huurprijzen gaan in stijgende lijn, een trend die vermoedelijk ook zal aanhouden. Sommige retailers uit de binnenstad breiden hun expansieplannen immers uit naar de periferie. Bovendien worden bepaalde baanwinkelprojecten die op stapel staan opgevat als shopping centra met gemeenschappelijke diensten aan de klanten en een marketingbudget. Opmerkelijke nieuwkomer in 2007 is ongetwijfeld Saturn die m² geopend heeft in Wilrijk. Ook in de Antwerpse binnenstad (Stadsfeestzaal) heeft deze keten een filiaal geopend. Toch wordt er niet verwacht dat Antwerpen zal uitgroeien tot de duurste winkelstad van België. In Brussel is de renovatie van het Muntcentrum en het Anspachcentrum volop aan de gang. Deze herontwikkelingen zullen de Brusselse binnenstad ongetwijfeld een nieuw impuls geven. 1 Deze tekst is grotendeels gebaseerd op Retail Focus, Bijlage Expertise News (Property Investment 2008) en CBRE Market Review. 16

19 Verslag van het directiecomité Winkelcentra In de shopping centra zijn er het voorbije jaar ook heel wat vierkante meters verhuurd. Het jaar 2007 is gekenmerkt door de opening van nieuwe centra zoals de Stadsfeestzaal in Antwerpen, het Feesten Cultuurpaleis in Oostende en het Stadsplein in Genk, maar ook bestaande shopping centra hebben de opening van heel wat nieuwe shops gekend. Ook in dit segment zijn de huurprijzen iets minder dan in 2006 gestegen. In Wijnegem Shopping Center en Woluwe Shopping Center lopen huurprijzen op tot 1.100/m². In de komende drie jaar zal er ruim m² winkeloppervlakte gecreëerd worden in nieuwe en bestaande shopping centra. Investeringsmarkt In 2007 is er voor 750 miljoen geïnvesteerd in Belgisch winkelvastgoed, wat een absoluut record is. Het investeringsvolume neemt al sinds 2004 gestaag toe. Opmerkelijk voor 2007 is dat bijna de helft van de investeringen baanwinkels betreft. Bovendien zijn de rendementen in het baanwinkelsegment minder sterk gedaald dan deze in de binnenstad. In de binnenstad is dit jaar voor een totaal van 160 miljoen geïnvesteerd. Belangrijkste spelers op deze markt zijn professionele privégroepen die met een aanzienlijk eigen vermogen investeren. Gezien de huidige kredietschaarste, zal deze trend vermoedelijk aanhouden in Wat shopping centra betreft, zijn er in 2007 geen noemenswaardige deals afgesloten. De investeerders op de Belgische markt blijven voornamelijk Belgen en Nederlanders, maar ook dit jaar zijn er enkele Angelsaksische spelers op de markt geweest. Gezien verwacht wordt dat de yields vanaf 2008 opnieuw in stijgende lijn zullen gaan, blijft België een aantrekkelijke investeringmarkt. 17

20 Heytens Jemappes BELANGRIJKE ONTWIKKELINGEN IN 2007 Waardestijging vastgoedportefeuille In 2007 is de waarde van de vastgoedportefeuille geëvolueerd van 281 miljoen naar 313 miljoen. Deze stijging kan als volgt gedetailleerd worden (in miljoen ): waarde portefeuille op 1 januari 2007: 281 investeringen: 28 verkopen: - 33 niet-gerealiseerde meerwaarden: 39 niet-gerealiseerde minderwaarden: - 2 waarde portefeuille op 31 december 2007: 313 De niet-gerealiseerde meerwaarden zijn voornamelijk het gevolg van een algemene yield compression. Bovendien hebben een aantal panden een correctie van de huurwaarde ondergaan in overeenstemming met de huurwaarden in de markt. Evoluties op de huurmarkt Rekening houdend met de huidige marktomstandigheden heeft Intervest Retail zich vooral toegelegd op een zeer actief asset management om het huurpotentieel, dat zich nog in de bestaande portefeuille bevindt, te optimaliseren door onderhandelingen en om de huurprijzen op het gangbare huurniveau te brengen. Er zijn bij huurhernieuwingen (14 transacties) dan ook huurverhogingen gerealiseerd van gemiddeld 30 %. In globaliteit is een jaarlijks huurvolume van (jaarhuur) heronderhandeld naar Verder hebben enkele bijzondere transacties plaatsgevonden waarbij het huurpotentieel van de bestaande portefeuille optimaal is benut. Met name te Brussel, Chaussée d Ixelles is door het vertrek van H&M de kans gegrepen om te verhuren aan Zara, één van de top-enseignes uit de Inditexgroep. De totale investering voor Intervest Retail in deze operatie bedraagt waardoor de jaarhuur gestegen is met circa Tevens is in Mechelen het vertrek van Vögele optimaal benut door het pand te verhuren aan H&M, gekoppeld aan een vergroting van de verhuurde oppervlakte van circa m² naar circa m². De door Intervest Retail uitgevoerde investeringen in deze verhuring bedragen waarmee een stijging van de jaarhuur gecreëerd wordt van per jaar. Aankoop portefeuille Heytens winkels Intervest Retail heeft in november 2007 de volledige controle verworven over de vastgoedvennootschap Pegasus Vastgoedmaatschappij nv, eigenaar van een portefeuille van baanwinkels die voornamelijk verhuurd zijn aan de interieurdecoratie specialist Decor Heytens. De verworven portefeuille bestaat uit 21 baanwinkels met een bezettingsgraad van 100 %. De portefeuille heeft een reële waarde van 19 miljoen. De baanwinkels genereren een bruto aanvangshuurinkomen van circa 1,3 miljoen op jaarbasis en leveren de bevak een netto aanvangsrendement van 5,8 %. De 21 verworven baanwinkels liggen geografisch verspreid over geheel België en hebben een prima commerciële ligging voornamelijk in retailparken. In totaliteit beslaat de verhuurbare oppervlakte m². Alle winkels zijn volledig verhuurd en dit aan marktconforme huurprijzen. De gemiddelde resterende duurtijd van de contracten in de portefeuille is 6,8 jaar. Circa 75 % van de winkels worden gehuurd door Decor Heytens, de overige winkels zijn verhuurd aan Shoe Discount, Eldi, Baby 2000, Rév Interieur en Intermatelas. Met deze investering versterkt Intervest Retail haar positie als vastgoedbevak op het gebied van Belgisch commercieel vastgoed. De positieve evolutie op de Belgische huurmarkt zal in de toekomst resulteren in een huurgroei in deze portefeuille. De aankoop draagt bovendien in 2007 bij aan de nettohuurstroom ( 0,1 miljoen) en het operationeel resultaat van de bevak. 18

21 Verslag van het directiecomité Factory shopping Messancy Factory Shopping Messancy Verkopen Factory Shopping Messancy Intervest Retail heeft eind november 2007 haar factory outlet center Factory Shopping Messancy, gelegen in Messancy (Luxemburg) verkocht voor 12 miljoen. De koper is een vastgoedfonds beheerd door Henderson Global Investors. Factory Shopping Messancy, dat op het ogenblik van de verkoop ongeveer 10 % van de waarde van de portefeuille van de bevak uitmaakte, bestaat uit 50 winkels op een oppervlakte van m² winkelruimte. De reden voor de verkoop is dat het outlet center, ondanks de commerciële inspanningen van de bevak, een negatief operationeel resultaat kende en dat geen verbetering op korte termijn werd verwacht. Deze verkoop heeft de bezettingsgraad van de totale portefeuille van Intervest Retail aanzienlijk laten stijgen. Intervest Retail verwacht dat met deze verkoop het operationeel resultaat van de bevak sterk zal verbeteren. Zonder rekening te houden met nieuwe investeringen wordt verwacht dat de uitkeerbare winst in 2008 als gevolg van deze verkoop met circa 2 miljoen zal toenemen ten opzichte van het uitkeerbare resultaat voor Hiermee zal het brutodividend per aandeel in 2008, afgezien van andere ontwikkelingen, zoals investeringen, huurverbeteringen of rentewijzingen, naar verwachting toenemen met 40 eurocent per aandeel of 27 %. Retail aan haar aandeelhouders kan uitkeren vanaf boekjaar De vrijgekomen financiële middelen zullen bovendien aangewend worden voor investeringen met een gedegen rendement. Niet-strategische panden De panden van Intervest Retail worden permanent geëvalueerd op basis van hun toekomstige bijdrage tot het rendement. Zo worden op regelmatige basis panden bestemd voor verkoop omwille van diverse redenen: het betreft geen winkelpanden maar kantoren, opslaghallen of residentieel vastgoed de panden zijn gelegen op locaties waar geen groei meer verwacht wordt of waarvan de aantrekkingskracht verminderd is het betreft alleenstaande panden die geïsoleerd liggen waardoor het beheer te arbeidsintensief wordt Binnen dit kader zijn in de loop van 2007 drie panden verkocht met een totale meerwaarde van 0,4 miljoen ten opzichte van de reële waarde van 4 miljoen. Het betreft kleine, moeilijk verhuurbare en niet-strategische panden, gelegen in Antwerpen, Charleroi en Luxemburg. De totale oppervlakte van deze panden bedraagt m². De verkoopprijs van het centrum ligt 18 miljoen lager dan de boekwaarde (reële waarde) per 31 december Rekening houdend met bijkomende kosten (waarin een BTW-herziening is meegenomen) bedraagt de gerealiseerde minderwaarde circa 20 miljoen welke aangerekend zijn op de onbeschikbare reserves van de bevak. Met deze desinvestering is in 2007 een uiterst belangrijke stap gezet in de verbetering van het rendement van de bevak. De verkoop heeft, ondanks de minderwaarde die wordt gerealiseerd, immers een positief effect op het dividend dat Intervest 19

22 H&M Vilvoorde Herontwikkeling Vilvoorde In Vilvoorde is op 1 oktober 2007 de geplande herontwikkeling van het gebouw gelegen aan de Nowélei van start gegaan. Na de afbraak van het bestaande gebouw wordt volgens een architecturaal hoogwaardig ontwerp van Architectenbureau Styfhals & Partners een nieuwbouw opgericht met een handelsruimte bestemd voor H&M en elf luxe appartementen op de verdiepingen. De bebouwde oppervlakte bedraagt circa m² waarvan circa m² verhuurbare commerciële oppervlakte. De oplevering van het commerciële gedeelte aan H&M is voorzien tegen september De oplevering van de appartementen is gepland tegen jaareinde De verkoop op plan van de appartementen is vanaf eind 2007 aangevat en momenteel zijn er reeds meerdere appartementen verkocht. Projectontwikkeling Shopping Park te Olen Intervest Retail werkt aan de herontwikkeling van het huidige winkelcentrum Van De Ven in Olen tot een uniek, innovatief nieuwe generatie shopping park om het potentieel van de bestaande winkelsite optimaal te benutten. Meer concreet zal er een openlucht shopping park gecreëerd worden rond de thema s wonen, tuin en hobby & vrije tijd met een ruim aanbod aan diensten en faciliteiten. Het centrum zal circa m² groot zijn ( m² netto) en ingebed worden in een aangenaam kader. Het totaalconcept moet de bezoeker een optimale winkelervaring bieden en voor de huurders een commerciële meerwaarde inhouden. Naast het winkelaanbod, zal het park ook een uitgebreid service- en faciliteitenpakket aanbieden, met comfort, beleving en kindvriendelijkheid als centrale uitgangspunten. Het concept zoals het nu voorligt zal een investering vergen van 35 à 40 miljoen. concurrent heeft echter aan de Raad van State de schorsing en de vernietiging van de tenuitvoerlegging van de stedenbouwkundige vergunning gevraagd. De Raad van State heeft in de loop van het tweede kwartaal van 2007 dit verzoek tot schorsing afgewezen. Hierdoor wordt de bekomen stedenbouwkundige vergunning onmiddellijk uitvoerbaar zodat Intervest Retail de bouwwerken kan aanvangen. Deze concurrent heeft weliswaar toch beslist zijn verzoek tot vernietiging van de stedenbouwkundige vergunning verder te zetten. Tevens heeft deze concurrent een verzoek ingediend bij de Raad van State tot vernietiging van de socio-economische vergunning (weliswaar heeft deze concurrent geen schorsingsverzoek ter zake ingediend). Een uitspraak inzake deze twee vernietingsprocedures zal wellicht nog enkele jaren op zich laten wachten. De ontwikkeling van grootschalige winkelprojecten blijkt in de praktijk vaak op weerstand te stoten. Dergelijke procedures voor de Raad van State zijn dan ook niet uitzonderlijk. Eind 2007 is Intervest Retail overgegaan tot de afbraak van de op dat moment leegstaande gebouwen (ca m²). Het resterende gedeelte (ca m²) is momenteel nog in gebruik door diverse huurders. Met de grootste huurder is eind december 2007 een overeenkomst gesloten waarbij het huurcontract beëindigd wordt op 30 juni 2008 zodat niets de start en opbouw van het nieuwe project nog in de weg staat. Midden 2006 is de stedenbouwkundige vergunning verleend door de gemeente Olen. Een naburige Grondplan Shopping Park te Olen 20

23 Verslag van het directiecomité Projectontwikkeling winkelcentrum Julianus te Tongeren 100% verhuurd Het project is gelegen aan de Maastrichterstraat, de hoofdwinkelstraat van Tongeren. Het totale project betreft enerzijds de herontwikkeling van een voormalig hospitaal in winkels en een hotel, en anderzijds de nieuwbouw van winkels, appartementen en ondergrondse parking. Intervest Retail verwerft het winkelgedeelte bestaande uit 23 winkels (totale oppervlakte m²). De totale aanschaffingswaarde bedraagt circa 18 miljoen aan een bruto aanvangsrendement van 6,9 %. Het netto aanvangsrendement bedraagt 6,7 %. In 2007 is voor een bedrag van 7 miljoen geïnvesteerd. De investering zal vanaf 2008 positief bijdragen tot het operationeel resultaat. De omgevingswerken in opdracht van de stad Tongeren bevinden zich eveneens in een eindfase. Zo zijn de werken aan de Schiervelstraat, Veemarkt en Leopoldwal beëindigd en wordt de laatste hand gelegd aan de Clarissenstraat. Eens deze werken achter de rug zijn, kan de ondergrondse parkeergarage officieel geopend worden. Een succesvol proefproject hieromtrent heeft al plaats gevonden in de kerstperiode Het shoppingcentrum is officieel met een volksfeest ingehuldigd op 12 maart 2008 waarop alle inwoners van Tongeren uitgenodigd zijn. De commerciële opening voor het publiek vond plaats op 13 maart In het tweede semester van 2007 is de commercialisatie van het project in een nieuwe stroomversnelling gekomen. Toen duidelijk is geworden dat - door de grote concurrentie van gevestigde voedingsretailers - het aantrekken van een gerenommeerde distributiegroep voor het uitbaten van een supermarkt op de verdieping -1 moeilijk bleek, is tussen Heijmans Vastgoed en Intervest Retail een akkoord bereikt over een alternatieve invulling van deze verdieping. Enerzijds is een contract getekend met H&M voor een uitbreiding van 686 m² op de verdieping -1, bereikbaar via een interne lift en trap achteraan de winkel op het gelijkvloers. Anderzijds is een overeenkomst afgesloten met SportsWorld voor een oppervlakte van m². Deze winkel is rechtstreeks bereikbaar zowel vanuit de parkeergarage als via een trap in een gelijkvloerse unit. Deze invulling betekent ongetwijfeld een grote meerwaarde voor het project. Grondplan Julianus Shopping Andere beschikbare units zijn ingevuld door Appel s, Damart, Pépé Jeans, Subway, Biosleepworld en KBC. Samen met de reeds getekende huurcontracten van o.a. Kruidvat, H&M, JBC, Torfs, Veritas, Essenza, Bel Company en Esprit kan het shoppingcentrum Julianus prat gaan op gerenommeerde huurders en een interessante tenant mix. Julianus Shopping 21