en corporaties CM.M. van der lande November 2010 e Eindhoven T U} Technische Universiteit Unlversity of Technology

Transcriptie

1 4673 en corporaties CM.M. van der lande November 2010 e Eindhoven Unlversity of Technology T U} Technische Universiteit

2 SAMENWERKINGSVOORBEREIDING BIJ WIJ KH ERSTRUCTU RERING: een door gemeenten en corpor~ties te h~nteren theoreti5ch raamwerk. OnderzD<lk uilj;evoerd door C.M,M.(René) v;m d...-zande 057<646 Technis<h e Univer>iteit Eindhoven Fileult" it Bouwkunde Archite<\ure Building 000 Planning Re'l Estote MI""gerT>lmt & Develo~t 11 ooveml>er <010 Af.tud.. ~mmj.. ie Dhr. Of. Of. U.A.M. Smeet. (voorzitter) Technische Univer,iteit Eindhov"" fil<:ulteit Bouwkunde Re~ E.tat" Management & Developm""t Tule Technische Universiteit [lndhoven University of Technology Mw. Ir. Ing. l.i..jon...,n Technisch e Univer.lt~t Eindhoven Faculteit Bouwkurlde Re.1 (,t.te Man~"",ent & Development Dhr. S,U. Mlu,sen MRE Techni><:h e UnMlf,it";! Eindhov!'fl FiKul!ei! Bouwl;umle Real E,tote Man. gem",,' & o..veio~1 ~..!.. leide.. of.tudeerbedrijf Dhr. Ir. P. Kor,t MRE Beir>l: Groep Eindhoven Dhr. Dr. ). van der Werf Blink Groep Elndhow.: n -,

3 DANKWOORD 'Be'lnt... iij begint'. Een t>ell'l'ld ge,egde dat niet all""" geldt >'OOr h"rstructurerir>gsumenwe rking; het w" ook ~.n l~p.s<ini op mijn.fstudel'rproce. 0.. "",>Ie m nden h;od ik, ond~nks de ""Ie literatuur die ik inml~l. had t>estudeerd, namelijk moeite mei hel formuleren ~.n het or1de,-,oel<spl'n_ Durdoor kwam hel onder,oei: niet bep~aid uit de, t.rtbl<>kke n. Ondilflks dilt heb ik me de voorbije nes"" mland..., met iwle inler~", _diept in het onderwerp en heb ik ple.;e, gehad in het werken un mijn dstude('rproject. Na een.omer la"i doorl*>et""e!1 wa,en Wi het tu.. encolloquium de... te comour"" v~n...,., Iheorfe over,amenwerki"i',oorberl'idiroo:: zichtbaar, N. de """;ge feedback heb ik het onderzoe k de lu Iste m'md"" in "..". troonw...'nellinll ku"",,n brengen. Ik ben don ook tevrede n 0_ het bereikte re$ullaot en h ~.-I g"...".d de.fgl'lopen m".nden,,owel inhoudelijk ol, over me, ell. Dit was niet mogelijk gl'w"",t,onder mijn l>egeleid e.-., die telken, weer op Ulnstructieve wijle met mij (Ie di. IOOi zijn, oobl'gaan, Met Ingrid koo ik van. 1 mom ent ~ goee ~, ik had het Bel/oe! dat ze telken< t><.greep wa. r ik n!'e" wilde en dat w., lijn prate n. Z. is positiel ingesteld en <Ut g. f mij vertroowen. Zo koo ik na ieder t><.beleiding,ge>!>,ek vol goede m<>e<j... rder werken. St~~ heelt zich. 1$ tweede be(leleider op de.chterbrood met mijn onder,oek bemoeid en heelt mij dnrin ~oorzien van waardel101ie tip<. Het. Muoier"" t>ij Elrink Groep heb ik. l,,eer positief er",ren. In de eerste p~1< omdat hier wederom ~ b"lleleiders 'I0OI" mij ki. ar.torkien: Peter en JooSt. Peter bewnkte het. Igehe le pi""tj e en neelt me Bedur...t.. de rit regelm. tig de juiste rkhting op moeten sturen. Zijn erv.ring heeft eraan bijgedrage<l dat ik!'en beeld heb gel:r"llen v.n na.. het er in de praktijk.. n toe gl<1t. De pr.ktijk is <OmS veel romplexer: en soms juist veel simpeler dan de theorle. Bij Joost kon ik. Itijd terecht met mijn vem. ai en... gen en met hem heb ik dan ook bijn. wekelij'" om talelgl'leten, D-e probl.,.,mpunten waren na d", t>espreklngen.ltijd weer vernolp"" "" zo nielp Joost mij tellens... n s t. p~ verd er. Daarn st neb ik bij Brlnk G..,.,p getlruik ku..., m.ken ~.n de experti'" v"n mijn [olleg<l's. Het was een en",me toeg""""gd e W' Mde om over mijn onderzoek te kunnen sparren met hen. " I met al wil ik mijn begeleiders e n coher;:.', ontzettend bedank..., want zonder jullie had ik dit e indresultut niet kunnen re.liseren! Tot slot wil Ik de ilelnt"""';ew<!e p. rtij"" bedank.." 'o'o()i" hun medewe rking. Ren4i van der ZInde Eindhov..", nmember 2010 AI> _.C.... M_.. Z... '--

4 SAMENVATTING PROBLEMEN IN OE S.&.MENWEHINGSVOOUEREIDING BIJ ME RSTR UCTUR H ING VR.&. GEN OM EEN OPLOSSING He..!r",tur ~Mng I' het ""rne rke n y,n de po,itie v~ undod1tswijken door mtdd~ van ly5ieke ini,epen aan woninavoorr. ad en woonomge... ng' (her)<>ntwlkkeh"li v,n woningen en het voorz;.rn.,gen;oorjbod en ",grepen in d.. openbare ruimte. Er u ""en. Iferl ~ prooi"",,,,, "p In het poroce< v.n wijkher,tructurering. Dit heeft vertraging,. hoge ko.ten en ach!erblij~el'ld e woningbouwproductie JI< gevolg. Onder 'ndere d~.rdoor wonen oog te veel Nederlande... in wijken met... n Rei.tie"" leefb~arheid. Een bel~n8mjk probleem is dot de g"",,,,,nte en corpor.tle de,.menwerklng onvold~d e voorbereiden, wurqoor de,e... menwerkir.g """ slechte.tart kent, mei v"e poroblemen, HOOfDVR... G EN ONDERlOHSOPHT Uit I:>ovennunde unleidins volgt d. hoold... S... n het ondenoel:: HM Jwn rit! saltl(rlwerkinq bij wiikherstfuçturrrinasgpggvea bl!t~ r word~n l!(l9rbrrrid door d~ initiatif:[neme", kijk~",i vanuit M opga",,? H~l IIler"uuronderzoek. expertinterview. voorbeeldproject... ee!1 expertmeeting net>ben aeieid tot net opsteh..., ""n een 'theoreti<cn ra.mw~rk, Dit dient,i. richtlijn voor e.n ge.tructureerd voorbereidiri85proce. Hel voliem dit... mwerk v<)i"mgeven v.n de..,menwerking aj bijdr.g... un het verminderen von de kam "p <amenwerklng<prol)lemen. Het rnmwerk i. middel. ee n c... tudy gevalideerd... a,mgep'ht. BEVINDINGEN lite~ "'TU U ~ ONDEftZOH Oe hefllfyctyreriniuqpl!'''' wordt benoderd al. een vc>l"m van gel>iedsontwikke!ing. Oe inv"'teringen in de grqnd en de vo'1!!oedexploit.tie live,'... vei) worden d""rt>ij.1. de twee nooldactivileiten beschouwd. Gmd.t de,e inve.teringen mntgevend 'ijn voor het inrkl1t... van de s.m<ln_rl<ing. Zodoende lijn alle we rkznmheden te herleiden nur een v.n beide hoofdacti'o'óteiten. HerJlructurering i< een v.n de meeste ~omplexe vc>l"men van g!'bied.ontwikke!ing, 0.. complexiteit wordt verooruakt door l i ",nc~l e tekorten. de unwe,igooid v. n vekl.t.keholders. OOii;e ri<ico's. de I'''ie loojkijd "" hel """'nlpperd eigendom. Oe dgelen v.n de hef!1ructurering op wijkniveau wonien vert.aid naar en bereikt door verschi ll ende de elproj ecten. zo,ls 'kleine' gebied50ntwikke!ingen. 0.. mkehglderl gemeente e n c<)i"por.tie treden op <>Is initiatiefrl<lm<lrs bij her.tructureril\i, v. n_ljle hun Ijlrote l)ei.ngen e n Gmd",ij dqorgun$ veel grondpo.ities hel>ben, Dit 800ft h"" de... ijneid om te bep. len ol. W'f'II'Ieer en w.t '10<)1" p"tr.efl,ij willen 5electeren. Daarvoor komen een aantal typen marktpartijen in be<.ld: Projectontwikke l rs. beleggers. bouwer. of combin.tre. da.rvan, Zij inve.teren n.icoor"llend In de Ijlrex enlol vex. Grondbe,lt v.n de,e p'r1ljen in hef!1ructur",inll'wijk~n komt slecht, incid... tool voor. o..,e p"tljen kunr.en een oontr"t sluiten met de oorpo"tie en,ijn ",doende,amenwerkinll'partr>er. AIM,eurs. Zij he hl>en expertise over.pedflek~ onderdelen v.n het proces van pr<>î""t en get>ied,ontwikkeling en worden hiervoor iecontracteerd en betaald door de gemeente. corpor,,;e of een.fldere marktpartij. Advi.eur< hebben een on.fhankelljke po<l~ e en om dit te wurbqrgen. hebben zij ~een finand~e belangen bij projecten, Ze beh."lien de bel.roge n vljl1 de Op<jrKhtgever in net,amenwerkinll'verband. Gedelegeerde ontwikkelaan, ZIJ verrkl1ten de,ellde werh.amhede n al< rl.icod"gende mor",p'rtije n. m.ar dragen g""n risico en werken op boosi, v.n een lee. Ze worden gecontracteerd door Ij:em... te. corpor.tie ol marktpartijen. Doordat het er de.wijn van heelt d.t projectontwikkelaars in <leed. minde", mate dudwerkelljk ri<ko'$, '" I'" I>otrtfllool _... ""...,._-.,;m,., Oot. "" """'""'" _."." "~ _,on """""_ on ""' In<'dt"" """,,"""""0";"''', 0..., is..' _.,.., ro.lco...-. In ""' on_...,""""'"" ""~" ''''' "'''JO'OI',..

5 overneme!1 von de initi~tief""""''',.t~t h<lt ~erdi""model van d. risicodr.gende m" 'tp" tij en ter discus,",. Het betalen... " partners voor hun l>est~dde uren, in pi;\<l\$ van voor de (rilet) gedrogen M<ico'., i. in de Mbii<' toekom,t n~.r v...w",nting een. Itern.~ eve samenwerldng$vorm. Sj!nenwtrl;ing in """ wijkh<m;!ruclureril'lgsopg.ve w<)i"dt gedefinl~rd.1$ het voor lanlle termijn &e,amenlijk optrede"..;on p;ortijen om.en g~~ $Ch.ppelij' ~ te hereiken, d<)ol",",1 delen van,eggen<dlap.." ri<ico'. op bmi. van contr~ue! e overeenstemming_ [)e,,, samenwer.ing 1$ nood.. ~k omdat Ile"n _"'" partij M opg;ive,ellst~ig k~ en wil uitvooren vanwege de r.oge risl«>', en benodigde "xperti<" en het inve,t...-ing,volum<l_ Er i. pa. sprak" van een ho!r.tructu rering$samenw<'rking wan"..., ",ee'dere partijen op OfIdef,t nde wij,,, ".",enwerken: t)etrckkenh el d van gemeente "" corpor31~' ) in de &rondex~ilatie v.",,1 de initiatieffa,e, ol; betrokkenheid van corp",... tiejsj.." "",rktpartljlen) In de Brond- en/ol v~.tgoed<l.ploitni e v, nd uiterlijk net!>egin v.n de 1>o~lb.~rheidsontwerpl~..., Doorj.an. Immen nalle!\oeg ~1Ie li""",,;;;1e <on""!uenti,,, v.n riskc', in een... oject voor rekenir.g v.n de partij die v",antwoordelijk is voor re, pectievelijk de grood- <miol v~,tgoede.ploit ' tie_ W, nneer een corpoulle of &"",,,,,,,te nsi<o', wil delen, betekent dit dot zij ook zeggens<h.p en een deel v.n het rendemeni (wln'l of veni"') deelt. ~,METE~ING WORDT 9!R,IU Mn HN G!HRUCTUUERD ~OO R SE R EIDINGSP R OnS!-lel IIle... luuronderzoek I>eeft óleleid tot de opzet van """ g",tructur""rd voorbereidir>g$proce.: een Ihe."..,llscile weers.ve over hoe men in de... lctijl: te werk zou """"ten g.on, ge"".roo h<lt the<jfjtikij raamwerk voor iamenw",kinilsvoorpertiding. Dit Pest t uit de onderdelen.. menwerking.voorbe reiding e n.amenw",kin&.vormgeving. Zie figuur 0.1. P.rtijen moeten Pewu.ter voor elk. ar kiezen, door de plonkar.kterislio!'ken en hun eigen positi e ('will en' en 'kunnen') Ie beoordelen. o..ze drie tnem.', zijn d.~oe ond",vercleeld in 13 vari.~l e n: onderwe rpen waaroyer men """.ntwoord/oordeel di ent te formuleren, Teven, moet men hierun ee n wegingsfactor toekennen, In h<lt onderzoek zijn de...-b.nden tusse n de sa menwerking.voorbereldlng- en vormgeving onderzocht en toekl'ii<:ht. De input leidt»er v.rl.ooie tot een voor~eur ow:r een ond erdeel van de s.menwerking,vormgeving, die be.t t uit: 0.. t.~kverde~n8: welke p'rtijen.ijn betrokken en 'OlM is 00n rol'? 0.. risicove rde ling lu,,,,,, partijen in de Hrond- en vasthoede)[pl<>it.tie;!-lel ",Iectiemomenl v.n de marktl>"rtij, ""t r.. mwerk moet gezien worden.1s een ricntlijn, Tot nu toe ontbreekt het in de Iheorie en praklijk.an ee n dergelijk overzi<ht. HART MET D, INVENTARI,ATlE VAN PLAN~ARHTE R IHIHEN, WILLEN EN KUNNEN 0.. eerste st.p in h<lt r;oomw",k i, h<lt inventari,eren v.n de.ntwoorden op de,,,,,iabeien in hel onderdeel.amenwerking,voorbe reiding. D.t begint met de RI.nk.r. kterittiel<en. welke,~men de eomplexileil 'Illn de opgave PePi'len, puur kijkend n... de pi.nk~.. kterisli eken, gekit in sommige gevallen: hoe OOi'" de oompkl.iteit, hoe groter de omv.ng. hoe hoger het risicoprofiel, el cele"" hoe vaker men (Vroei) een partner.;01... Ieeteren. Dit onder.oek betoogt echter d't het gut om de, fwegins van j)i.nkanlcteristiel<en, willen en kunnerl; du, boyen.st nde bevinding moet worden hetrokken in het tola aloordeel. In het thema ~ omschrijven de initîllti efnemers hun ""orteuren 0_...,.,.anlal variabelen. lroere vari.b. le heeft ~ n a nd e r~ invtoe-d op de $lmenwerl<lngsvormlle'l1"ól; vandaar dat men priorit,.;ten.;oi moeten,tel Jen. 0.. luk- en rl$lcoverdelinh in de... x wordl net """''' t>epa.ld door de r\si<""ttitude. Het 'kun~n' van de inlllmlefnemer,!leeft in,jet" in hun (on)mogl'lijkheden. De voor de gemeente ~nodigde expertl~, cap"",leil en finartelele middelen v",minderen n.arm.te er in pl ts van een.ctief voor ~ n fadillerend grondt>eleid (mei bijbehorend grond<>.ploit.tiemodelj wordt geko.en (en vice ver.. voor de corporalie). '_iv

6 Samenwerkingsvoorbereiding.. SamenwerkingsvormgevIng DE VO ~ MGEVING VAN SAM,NWEHING De!ilakverdellng geeft oan welke panij"" betrokken 'ijn p ~ r e'r>ioltotlwnde rd ed en welke r<>,ij dilarîn OObben. 0.. rol van de gemeente wordt ~ ~ be<dlr~n door het geko,en grond~";d, ",tief olf.dliterend. De reikwijdte viln de,amenwminol omschrij ft de rol van de marktpartij: betrol<kenhei(j bij de integrale oogave of bij een. Igebokend deel (alleen,pecilieke functies). MuktpartlJ"" werken voor. 1 "men met (midde ljgrote corpor.tie. bij grote opg.ven in (m iddeljgrote ilemeenten. voor de r i ~overd e linb in de lii"e. lijn er vijf mogehjke exploitatiemodellen mei ~ varl<!r...,de verdehng von risioo en,e!ll!enschap. liij liet trilditionele en,ellreil lisati" model is er ileen sprake van samenwerking. De conce.,ie is het mee.t voorkomende model waarbij wel <prake i, von,omenwerking. de bouwdaim wgl"dt ' elden gebruikt en de joint venture eigenlijk alleen in een samenwerking tu,,,,,, gem""nle en corporj!lle. Het grql"ld.exr>io itatiemrxlel k"" per deelproject v.r ~en. terwij l het grondbeleid doorila onj op wljknlveou geldl. De ri~o, in de va,tgeedexpleitatie kunnen in een.. m..nwerking op Iwee monieren lunen corporolie en morl<:tpartij word... v~deeld: SOISO ol grote",leel. bij de morklportij. In de Iweede, lluotie Kiest de corporati e voor een I.. g. "",or, eker rendement terwi~ de marktpartij kan. heeft op win.!, ma., OOK op verlies. -,

7 Marktpartije!1 drogen in oog""""" de helft ~on de projecte n wurin zij samenwerke!1 met een corporat;" net mee.te risico ndere be,ta~r>d e uit de ontwikkeline en.fzet ~.n koopwoninilen e n mmmerdèle r\j;mte. Er 'ijn 5 5ele!:l;"momenten (figuur 0.1) w.~op de initi.tielnemers een marktp ~rtij kunr>en sel~eren. Dele keu,e bein'ik>edt de s.1menwerking in Brote m.te. Htt r'i'ioil'ient i,.fh.nk";ijk van de loege"""llde wa. rde die de marklp~rtij!no'el leveren. Indie!1 een "",rktp.rtij betrokke n wordt bij herstructure rlnfö, is dal v.ak al ""n.1 de iniliatieff..,. Door bij ce>mplexe gebledsontwlkkellr;gen de markt in een vrc>eilijdli,todium Ie belrekken k.., optim.. 1 worden geprofiteerd ~. n de Inbrens ~. n expert;"" en ""I delen van risiw,. Er i, bij herstructure rins echter me>ge lijk ~ een corporalie betrokken die dezellde inb<eng kan le~ e ren. In een expertinterview w... d ge noemd d~t projectch1lwlkkelaars ""air. niet daadwerkelijk ri,ioo', overnemen. CA5ESTUDT De opzet ~. n het theoretisch raamwerk i, i"""lideerd In de praktijk door het te toet,en un een driet.1 nerstructure ringsprojecten: ~i euw Cro05wijk (Rotterdam). SlOkh.5..,lt e!1 GrOl'5eind (boeiden Tilburg). Bij de ve rg~ijking tuuen de Iheorle en het daadwerke~jke nandelen van pmlijen i, gebleken dat: de In theorie en pr.lttijl< gekozen ~ar1abelen en de verb.nden d rtus$en veel gelijke nl. verton en; het lookennen ~.n ""rschillende weging,loctoren nn de v.labelen...",ti""; i, om de gema~kt e keuzen in de pr~klijk te 'reproduceren' met net ra~mwen.. BElANGRIJ (sn CONClUSI ES Het in de praktijk g... lideerde tneoretisch rnmwerk k~ die nen... richtlijn voor het op ie5tructureerde wijze voorberei den en vormgeven ~.n s.1menwerking t>ij w1jkherstructurerinfö, waardoor de k.n, op s.1menwerkingsprob lemen wordt verminderd. MeI nel raamwerk kumen eveue-ens specifieke inhoudelijke II"rtnerseiecti e criteri~ worde n geformuleerd. Door.an de h.nd daarvan te,eleu... en i, de p.rtn... sel~ie beter ge.tructureerd. AANBEVELINGEN 'loof ge meente n en corporaties voor het gebruik van theoreti5ch r.amwert: o n.nteer het rumwe rt op bestuurlijk nil/eau; o zori ervoor d.1 "'ico', d.adwerkelijk overiledragen worden; o I.at uw e.pertlse t>eoordelen. 'loof _er_olgondefloek: o de kml''''' ~"'" adviseurs en ged~ egeerd ontwlkk";""rs bij proje<:t- en iebied'ch1lwikkeli",; o de,ei.lie tu.. en p.rtr>erc,iteri. en.. nbe,te-ding,wetgevlnj;; o is het,.omwerk ook VlOn loep.uing voor.ndere vor",en van gebied50ntwikkelingi AfttJJd«1...,,"'. c......,... ""'" "'... ",,"'<Ç

8 INHOUDSOPGAVE D~n k wo(m"d.... Sam~n~atli n g ;11 Innoud<opga>'e... vi i 1 Inleidlllj wijk~rst r ucture r inbs.opb.ve Sl.keho lders in de.. men werking..._..._... _ So menwerkinl\5vo rmge"';ng s..menwerkirlflsvoorber~in ,..., O~ pi.n k_' <t~ ri st l e k ~n...,...,41 7 H~t 'willen' in <Ie.. m enw~ rkl l'lfl g IM!t 'kunr>en' ""n <Ie initiatiefnemers...,...,...,...,55 9 C~se$tudy Ccnclusies en a;>nbeyeungen U! era!uurllj$!..._ Bijlage A: ProjedCH"ian i,atie en juridisct... lifli.nlsal le Bijlage B: Risko' ~i~age C: Zegl!nschap Bi~.8~ D: Gr<>n<1'.ken BiJ.8~ E: Select;" ~n...,t>e'tedi"" B i jlo8~ F: Experti.e...,

9 1 INLEIDING 1.1AANLEIDING 0.. problematiek op he! gebl ~ d,an leefb aarheid' ln 'ogenn mde 'nr"ld~htswijken' in ons liii1d wordt sind. 1~7 "anlil"""! ml<ld~< het stedelijke wemieuwingsbeleid. Dit beleid gut uit viii1 een integr. le w... kwijze gm fy<ieke, sociale en economism.. a<:hlersllnden l... u8 Ie dringen. Zodoende worden tot minimul 2017 wijken mei ernstige!'fobie""," omlile\lormd 101 ";lile woon-, we rk-, en leefomgevirtgen. De l itu.tie is het meest urgent in de 40 'kradllwijken', "'".. men een bevolking n clrclo inwoners onw.t.!)ijn. 5% v.n de Nederlandse bevoikine (!loog.a,d, De ruimtelijk-economische ofwel fysieke dimensie van de Sle<le\jJke vernieuwing wordt 'wijl:herstruc!urerins' ii""""md. Dit heeft onder andere I r. doel het aantrekken en behou<len van dr..gkr'chllge I)ewGl1er< en hel.",beteren van de concurrentiepositie van de wijk. [);1 wordt gedaan door de dlffer""~111e en verl)et.,,-!r>g var1 het wor>ingaanl>od """ ond er andere sloop!nieouwbouwprojecten en de ve,koop van huurwoningen.. n particuli.,-en. Oaarn st wordt ook de woonomgeving aangepakt door de openbare ruimte en het voocliening""". nbod (winkels, b<ldrijlsruimte, scnolen,.orgl te verbeteren. ~~OBlEMATIE~ W,jkherstructur.,-Ins wordt de luiste j,men se kenm.,-kt door d ~ vekl problemen di. optreden, met grote vertroglngen en hoger~ ko<le n ~< gevolg. De voortgang.an herstructurering Int te w~ nsen ""er a.nge,ie n d ~ ambltle< ulrgedrukt In woningu nuii.,-, (sloop, nieuwbouw, rel'lovatie, verkoe>p) in onvoldoend ~ ""'t~ ierea~seerd worde n. De herkomst.an de problematiek is vierledig: institutioneie problem.,-, in de w.,-k...;j.e van org'nislitie< (1)Ijv. erkokering, ge l)rek nn mandut), de compl ~ xite it.an h ~.. tr'"'turering (bijv. lirlilnciële tekorten, maat,chapj>elijke weerstand), externe lactoren (bijv. <!echte doorstroming woningmarkt, de crisis) en tot.jot sam... werkinllsproblemen tu,.. n de professior1ele uit.oerende partijen. Het oploss... van deze pro~en is natuurlijk roiet "",,>'Oudiil. Dit onderzoek richt.ich op de problemen di~ middel<.. "",nwerking dirpcizi]n op te Io... n ol verminderen. In de,e hoek Is <><11: het m... te voorullia...-: te boei:;en, zo lijkt het. Door de <amenwerkinil te verbeteren, i. men beter in <I.. t om de.ooral gestelde doei... te re. liseren, een goed financieel resultaat te bereiken door 0.'. lage Ia.lko<len, een voor<p<>edill proce. te doorlopen en een hoge kwaliteit van het eindresultaat te bewerkstelliilen. ~AM ~ NW~ ft ~ING BIJ herstructurering wordt door partijen samengewe rkt >'OOr de duik van tien tot t"";ntig ju r. De inlti'tiefnemers van de samenwerking.ijn de gemeente ~ n een of meerdere woningçorporati... Corporatie, doen dj! vanwege het vele grond-. n.astgoedbeût in de wijk en vanwege nun m'atschappelijke t.. k in net kader van de volkshuiwestlng. De gemeente heeft 00< geregeld bezit In de wijl: en heeft eveneens grote belan,.... om de aand.cl1lswijk te hentructureren. De initiatiefnemer<,..an met elk.ar.en <omenwe'klnll u n e n betrekk. n daarbij op e nlll moment.ndere,takelioider<,,oal. marktp. rtijen (0.. projectontwikkeiaar<, bouwbedr1jven, advi..,,,,,), bev.toner, en 1<>I<. 1e ",gani.. t..,. 0.. prole.. lonele partijen zijn in IIrote mate 'tot """'ar ""roordeeld' v.nweile net <impele leit dat lij verschillende doelen, middelen en toellevoellde waarde hebboen, w rdoor,e "k.. r nodig hebben. Hun COn1l>"tentie. b<lpalen mede de ",I d... e kunnen vervullen binnen het stedelijke vernieuwing'proce<, de kwaliteit van de <amenwerking en de meerw. arde die.e kunnen Ie""ren..../b..""'.. ~...,. '"_ "'.._"". on ~,", bij......, "", ""'.. «><, "" """. '"" """..' oe>told {ll1io,,", 200\lI0, p. ~ r. Do " <Ib>.I rnrid "",,;t _ " tl<oor""010...,.,..,.r '!Ir.., ~ "'"' sociu\ I'r<loko., ooo-i'ioii'ikc"- ><:titot,ta fldo.c,.., '\oofbat.',..;;,... ~..._Ol"ok._;.~ K"-, _..,_.,

10 SLECHT VOOR8EREIDINGSPROCES rlerstructureri"lt en samenwerki"i'prot>lemotim lijken n.nd In Nlnd r.. g.. n. Misverstand""" miscommunic.tie en rul~ lijn naml'lijk... Ivoorkomend bij """"",w... klng (kort, D. t I1 _ klnrbur aanielien.. menwerki"i bij nerstructurerinil Innomlelijk en procetm. tig... g comi>l'" 1. E"'" t>f,1. ngrijk ",obieem is volgens ~ort he! onvo ldoende voorbereiden ~an de.. menwerklrli door de Initiatiefneme". WO! volgen, nem relll'lmatig ~oorkomt In de I"... tijk: Op be,tuurlijk nne. u (directeuren, wetoouders) worden afll".ken gem. au om een..,menwming te starten (de ur~entie wordt lievol'ld), ronder d.t nim.an een goed<. onderbouwing t~n srondllag ligt. Het s.menwerkings.proc... wordt oldus te,n," in llani llele!; Dienteng"",o1ge wordt... IIi<lt goed nalled~ht o~er.,. """erwao""..., IIOOdzoal: van de samenweoorli; DurdOGr il ook de toegevoeg'" waarde ~an de andere partij(en) onduidelijk, De p. rtljen k~nn en elka. r meest.1 niet goed ~enoeg, aldu. Kort, Zodoende wordt de.. menwerkin~ ge k~nmeru <:Ioor ~eri<eerde ~erwachtinge n, (onjuilte J t>eeldvorming, wantrouwen, ootero'chte ~ a nn"""", onduide!ijk~ af'pr~ken, et eet... Een voorl)ee ld, H~t be~ d.t een partij veel fin. nci~ "",rmoge n r.eeft, k. n t>ijvoorb<leld tot de V<lrwachting.,iden d~t ~I met d e '~ p~tij..,m~ngew e ru g;aat wgrden, del e 001:; bereid i. ~el'i geld in net ",oje<:t te in~~steren. Dit I1 n~tuurlijk niet p", der.. it ;" wam. Ah; men er tijdens oot proces Knter komt dat de _w.chting niet uitkomt, k.n dit een negatief effect op de.amenw... king h<lbl>en. (Kort, p. 54) Op het uitvoerend n!\le. u hebben p.rtij ~ n het gevoel min of mhr met eb..- ge<onlront"",d te worden, Da. rdoor ontst.ot twijfe l. Hel Is ook niet eenvoudiq om goed te weten wo! je aan een Mldere partij hebt en ",!!d1!s te weten wat de doei$lellingen. belangen en capkiteiten v,," de. nd... lijn. De totst.ndkoming van.~m en werking en het verdere ~erioop 'IJn daarmee $I""dl w~... een loekl"oc~s OPlOSSI NG'iRICHTING Wot kan er gedaan word en om de sl"",hte start ~on samenwerkinll (... rriolle lijk een sled\t vervolfl) te ~oorkomenl Volgens KGrt kumen partijen door lich beter voor te ber.-lden /!ewl/sf(r - of jul$l nlel -!2U elkaar kielft!. Een w,"overwogen ~oorbereidinll'l"oces.ou moeten leide n tot ~en v ~ rmind ~ rln g ~. n d~ kan$ op ",ob.,,,,,,n In de.. m<lnw... kin&. D.t wgrdt bereikt dogr.,. sa menwertlnll op de Julne m. nier ~orm te K"",en, olgestemd op de opk0"'" en de I""it~ van betrokken partijen, Op bnh d ~ anan wordt. 1 d.. niet een part... r g"""lecteerd. In di<l eigen po.it;., komt onder. ndere uit net 'kumen' ~.n de partijen.an bod. E..., t!>kort. an competentie< jen copodteit) bij betrokken portijen is volgens Kort namelijk t... en. een oor k... n... 1 optredende problemen, "ij.telt dat de v... and... de verooudin2en en'" man;"r van samenwerken lussen partijen nieuwe en ondere competent;". v... eisen, Als voorbeeld noemt Kort d. t de ontwikkell"i ~.n competentlel: op het gebied project- en pr"",.ma... gement tijd kost. Niet iedere gemeente of corpontle... de,e competentie bezitten. Een ander aandilchtspunt is de beschikbo.rneid bij betrokken""... n >'OIdoende tec-hnioch eflnooudelijke kennis (bu~. ""ploitatie<, finaricierfnilsconstructl... etc.). Beruste<>d op Kalemi, Grui. en De Zeeuw (2009) louden corporatie<..., marktpartijen me... aan... frefleale moeten doen als net goat om competentie< >'OOI" de (complexe, iangdurige) herstructur... lngsop8. ~e. Z~ moeten geholpen worden "",t net vinden van """ partner di e compleme ntair I.,.odllt d~ toegevoegde w~~de ~an s.men_ri<ing optima~ wordt. DeJong (2009) trekt in h... r=iplle de cooou.ie: De publieke partij dient meer...,d.cn! te be,teden oan de ~oorbereidingen, l~ dient eer", IM f M~ r eiqen hui. op orde te hebben alvoren. de mori<t te ben. deren. All""" op die man;"r kan er op het jui,te mom<lnt de juiste vr' iig a.n de markt worden ii... teid, (p, 74) In de lite ratuur,ijn r.og me... globa le ideehl gevooden over hoe het voorbereidings",ocl!s eruit 'ou moeten lien, mn r het ontbreelct un een uftgewerlcte theorie voor ""'" verb<lterd voorb<lreidingsproces. Het uitgangspunt d lvoor is het denken v.nuit de opg.ve, in plaats van te redeneren ~anuit""'" p. rtij.

11 1.2 PROBLEEMBESCH RIJVING OOEl- EN PROBLEEMSTElLING 0.. probleem.telling die 00 ~nleiding vormt voor dit ooderlg<!k is: Hel onvoldoende voorbere;clen van,amenw",king door 00 initiatiefnemer. dr~gt bij.an Jll"oblemen in die samenw... king. HG<! k.n ~ samenwerking bij wjjkhermyctureri!ll!j.qpgavl'tl M.ter worden voorbereid door 00 inltl.tiefnemers, kijkend vanuit de opt.ve' 0.. doel.telling voor OOt alstudeerooderloek luidt.is volgt: Het irui<htmijk maken v.n de wijze wnr"ij ~ samenwerking bij wijkherstructurering b-eler k.n woroon voorbereid, te n einde ~ k;al"!s op samenwerkingsproblemen te... mlnde ren. De m.a t,d1appe~jke relevantie v.n t>et ondeuoel; i. dot een betere samenwerking '<)rbt voor een e ffi<~nlere in,et... n gemeenschi1psgmd bij h",.tructur""îi1ii. Tt""". lijn de bewgners in de u nda,htswijken In Nedenl nd gebaat b-ij een W... e s.menwerking. e>mdat dit l>ijdr.. gt un e"" u np~k met een hgf!e r tempo en een M.t... e kw.~tert OEELVRAq:EN De prot>leemstelling wordt oode!verdeeid in..en aanl.1 deelvragen, ",ol. hieronder weerg"f!e""n. Daarbij is het hoofdstuk ve rmeid w.arln de,e vragen ""antwoord worden. Hl: H3: H4: HS: H6: H7,1: H6,7,1: Wat is een wijkher, tructur",ingsopgiove? Welke... keh<>den 'ijn betrol:ken in ~.amenw... king? H"" kan.. menw... king in een wijkherstuctureringsol'f!'ve vormgeg"",en worden, met het oog "IJ t>et voorbe~dirlgsproces? Koe ki n r.et Jll"oces vi n samenwerklnllsvoorbereidlnli besenr"",,,,, worden, ft"" kan een her'tructur... irlgsopgave b",ct>r"""" worden? Koe k. n de positie v;al"! de initi l tiefne mer. In de, amenw... klnll be.enr"",en word"", Wil i, het verb.nd tu<sen de samenwerkingsvoorbereiding en de samenwerking zeil? 1.3 ON DERZOEKSOPZET FÎ\luur 1.2 geeft de opbouw v.n het ofldenoek we... Het vermeldt welke methoden wor<len gebruikt "" wil het d~ emin is. In 00 ~t eratuurstudie, de expertintefviews en de voorbeeldprojecten wordt ge,ocht na.r het.ntwoord "IJ de deelvragen. Oa.rdoor wordt wwel inzicht in de tr.eorie ~s de priktijk verkregen. Do: CGndusles...,

12 uil dil """,I~ "" ~ I"""n lhetlrelisch r~amw""" aver hole het voorb ~ r eid ing,proc es _ beterd k. n w<>rden. 011 w<>rdl ""'" "r1gescherpl door... e.perlm""tln g (... discussiebijeenkom,1 bij hel,iagebedrijl). D~ rrlll \/(llgl een ClO$eSludy, wn rir1 eni<~e projecten wolfden ondeuochl door mid~ van proj..ctinl<>rmolie en interviews met t>etrokke n partije n/persone n. Dele '~..,>Iudy t>eeft;ol, doo om oot theoretioch r;wmwerk te valideren en wa. n<>dig ~an te ""ssen. Tenslotte worden conclusie. en. anbevelingen geformuleerd. 1.4 AFSTUDEERBEDRIJF Srink Groep 12&1 medewerkers) is ;oetiel in management, advies en. Ulom.liSffing voor boow, hul. veslino! en va,tgoed. De ergarlisat... speelt ver.mill~ rohen In proces,en op OOt ter",ln van get>ledsontwlkk~lns. vastgoedadvie" bouwmonagemlidt en huisvestings-, ooderhouds- en kosten- en kwallt ~ lsadvies. Het oode.-,oek vindt ;>I>ot. ~ de bu.ines.unrt 'Project- en GebledsOntw1kke llnl!' (22 medewe rkers). PGO fungeert.1, ad";,,,ur in complexe traje<ten voor o.o. ov...-heden, corpor'lie., projeaontw1kkel. ars en lor, - en onderwijsin,tellingen. Voorbeelden hierv. n zijn: inhoudelijk adviseren 0IIeI" de flnandeel--economlsche ha.lbaarheid van... n project,.anbe<t~in ll sstrategie bij ilebi~,ontw1kkellng, dealmaking of het rekene n a~..., gronde.ploitatiemodel. 1.5 LEESWIJZER Deze r.pportage best t uit 10 hoofdstukken. Het ~t...-.tuurond"'-loek i. toegelicht In hoofdstukk... 2 tot en met 8. o.t OOgInt met 'de wijkherstrudurerinil5ojli've' in hoofdstuk 2. vervolgens wordt Ingeg a~ op de stakeholders in de samenwerking, wa.rln de rol van """"r andere de semt'ente, celrpor.tle en m ~ rktp~ljen in herstructurering duide~jk wordt. Het >'ierde hoofd,tuk be.wijh hoe dele panijen samenwerken ~ n het geeft de inhoudelijke ",rmgevi!l(l v. n samenwerklnlil w ~... Het proces van samenwerkingsvoorbere iding i. uitl'l!llgelet in hoofdstuk 5. Daar w<>rde n ook de e erste conlour... van het lheoretisch rnmwerk,;ehtbur genu.kt. De irwullinil d. arvan ilebeurt aan de h. nd van hoofdstuk 6, 7 en 8 w in ;ochtereenvolgens de ~. nk... kteristieken, het 'wiften' "" het 'kunn",,' worden omschrev... aa n de han d van varilobe ie n. fiet raamwerk wordt ietoetst in de ca."'tudy in hoofdstuk 9. ""I Intste r.oofdstuk bev~t conclusi es en a. nbeveli!l(len.,/,w (,,,ki< '... c......, """ Z,,,,*

13 2 DE WIJKHERSTRUCTURERINGSOPGAVE I~ dit hco!dtfuk werd! MI Ml]rlp wifkh~mrucrur~rirr~ ~ ~ïnrroducurd, [H I!t! rst~ poragfaof licllt tm wat oandochtsllllilk~n ~ijn. I'~rd~r werdt h~rsrr""tu~rlng Mscn,,"lIf'n al< 1.'Ofm mn sre""'ljk~ _ern;"uwing ~ n al. verm.on g~bim.ontwikk~ii"fj. Dok wordt g~k~k~n naar "" VOOI'!gang van ih"lifrljdu,-",ing. DaOffI(}(Jst w""ft uirun g~,.t waf d~ Mmrucru,,"rlng!laPQa~ op zowel wfjk- als def!!projectnivf!ou inhoudt. Z.l AANDACHTSWIJKEN In deze paraeraaf wordt nel cnl5ta>n van aandacht'wijken' kort toegelicht. Daarbij.. 8et>ruik g!'ll1.akt V~ de <tudle vi n V. n Bloo'. (2001!) en de NO!l StedeHJke Vernieuw/ni NROM, 1997), Veel vi n de huidi!!".andachtswijken in Ne<j... land zijn in de wedero~uwp'"'fiode "" de Tweede Were ldoor1og ilebouwd. 0.. klassieke 'tadsv... nieuwfng in de Jor,," '70 en '80 leidde tot grootschalige reno""ii,,, en n;"uwbouw von woonwijken. De eenzijdige fvsoel;e benadering uit deze...-ioo.. h""ft echter ileleid tot prot.lem"" In ""et naoorloise woonwijken. Er werd destijd. weinig vooruitgang geboekt binn"" de...aa.l-maatsch.ppelijke context. A.andochtswijken t.o. t>ben daarom vanwege het grote aande.1 oociole huurwonl"llen een... Iatief,wakke posit.., in de stedelijke en regional e woningmarkt gehegen, Dit wordt verste rkt door een aantal fysieke kenmerken ""n de woningvoorraad. Mede door onduidelijke beh""rsitu.tle, voor ' emipublieke ruimten, de grootschalige "P,et e n ><>dale achterstand"" zijn de wijken in verval g... nkt. Volgen, VROM ~ft t.o.t ",mensp" van aanood van"" vra.g "".r woningen ertoe geleid dot in veei.tede n een ""nzijdige woninll""""aod is ontsta.n, gedrnnin""rd door goedkope en steed. minde r gewilde meergelin<woningen, Oe hierboven ge.met<le situat.., leidde e rtoe d.t de ""erheid in 19'97 middel. het sre<kiuke W!mleuwjngsl>l'lfid opnieuw prioriteit g;ol aan het opios.en VM1 ct.. Kht... t~nd"" in de VOOI"- e n MOOrloise woonwijken op roet gebied van wonen en leefomgeving, In 2003 werd door VROM gecon.tateerd dot de.. n""k van de stedelijke vernie uwing niet het gewen.te eff«t had. Dit was de.. nleiding tot de '56-wijk",,~onpa<' om zodoe nde de voortgang 'o'lin de stedelijke vernie uwing te.timuleren in prioritaire wijk"". Voorm alig mini.t... \,logein, van Wooe n. Wijken en Integulie IWWI) bracht li ter meer lew... n door veertig.. ndachtswijken, ook well>ekend.ij 'krachtwijken. In achttien ge meente< te.electeren om extra in te inve.t... en. AMO 2010 is deze wlj'ena.npak in volle gang en dit zal ""i tot zeker 2017 voortdure n {VROM. 2010). Dat gel)eurt am1 de hand van wijkactiepl annen, waann op ct.. tt.o.m a'. wonen, leren "" opgroeien, w... k"". integr... "" e n vei ligh ei d gefocu.t wordt. Oe t.,..l eke u npak I' e..., van de 'poren w.. rop v... bete ring»laat. moe/vinden. ~R08LEM~mK IN ~~ND~CHTS\\IIJKEN Volgen. Vogelaar 12007) i. in aandachtswijke n sprake van een uomulati e.. n fy.ie'e. <)(OIo. i-cultureie e n...aaaleconomiscl1e achter.tanden "" prot>lem en. Oe ke nmerken hiervan.ijn {in me... ol mindere mate ): e.n gemiddeld genomen loag inkomen, een h"l!e werkloo.heid, woningen v~ e"" lage kwaliteit. een hoog erva... n <oelole e n fy,;"ke overlast, hoge vertluiscijlers, Mt gevoel bij de bewone r> d.t. e.kh niet/minder gezond voelen en een hoog aandeel all«htone bewon... Oe wooingvoorrnd i. eenzijdig ""'I meer dan drie kwart ""iaie huurwoni"llen "" voornamelijk meerge.ln.wonlngen, De,e leiten resulter"" volgen. Mt Mini.t... ie v~ VROM {1997) in een afnemende i e efb a. r~klln de wi'" ~n in een neg;oliel im~go. De wijk kan verarmen, er kon.pr" e lijn van <oelaie.panningen e n de e.ploitat;" van woning"", voonieningen "" bedrijven kan ri.icovol wcm"de n. in ct.. WIJk kan ook spra"" lijn van vandalj,me en Woo_.-. "';ft..., --, of «""""'"""'" ko"'''_ -... po-liktljt.ok... onp<ld.~ Hnw<nt,.;;un, A1t.._ t<'''.<n ~)o """', -'<JO,,",,,,,"';jO.., ",,","';joon. "'"..,,.., prooloom... " dil_rook..."di",",,,, _"",.,.;~ _ t-o...-dat _ objodlof l:ijt.t... po-_"'>tlol:. nod> _....." of ~ 1",_ OF Von,

14 onveiliih"id. De "",der gesc.heme een.ijdigr.e!d In t..t wonlngnnboo m~ife$\e "rt,;(h versterict in btop~dld " wijken, w.ar 001:; ~t voor'ieninten.ant>od ""r.mr.. 11 en dl> werkg"'eg"""rid terugloopt. Wijken die ondl>r dit.oor! verschljns"en te lijdl>n hebt>en kunn en"" concurrentie "",t suburbnn of in gro" ikernen gelegen kx;.tie, slkhl.. n. ~I j>i"<x<'< I. ver",,,1d bij h<>t ger~ komen v,n grote nnt,"en woningen op VINEX-Ioc.ties. Behu r en onderhoud, ~ belangrijk ook voor het <:>p pe~ ~den v~ de leefbnrt..id, v<> 1,t.~ don niet """". Door d" ge>chelste afnemende marktpositie van.andachtswijk"n en <lijgen"" woonwensen.1$ gevolg v,n een toenemend welva.rtspeil, lijn in de loop van de lijd <leeds meer drngk,,(htigen (midden en hoge inkomensgroepen) vertrokken n. ar nieuwe w1jken ""'t "",IIUtief beter nnm. Oot t..eft ger~ulteerd in een eenzijdige so(l.. leconoml"he s.menstelling in de wijken, veornom... ijk met l>ewonersgroepen die te k.mpen hebt>en "",t.c.hter<landen. 2.2 HERSTRUCTURERING ALS STEDELIJKE VERNIEUWINGSOPGAVE Herstru(turerinfl wordt ge,ie n.is de fysiekruimt... ijke pijler v.,-, ~t stedelijke verr>ieuwingsbeleid. D.arm"" we>rdt gede>eld <:>p fysieke ingrepen in de wijk,o.i Ioop/n ieuwbouw, verkoop of rer10vatie van woningen er1 t..t Investeren in voorzieningen e n de <:>penbar" ruimte Oe $limenweri<îni! in dit soort projecten I, d.n ook e>nd erwerp vi n studie in t..t Ifstudeeronderzo"'c HET BEGRIP HERSTRUCTURERING De VROM-raad (2007) noemt hermucturerlng ' een continu j>l"o<es, wa.rbij kw.liutief hoogwaardige woningen de min,t ntrekkelijke woningen verv.ngen" (p. 145). Het Mlni<l",ie van VROM (1997) omschrijft heritructurerino:. Is 'een kwa~teit:>imj>uls, met ab ambilie om door het vemerken van de <lru(!uur... n wijken hun s",lale en ecooomism.. vilaliteit - en daardoor di" VIn de <lad als geheel -te vero:roten" (p. 8). V"" der Pennen (in: Van Bloois, 2(08) h.nteert de definitie "fysiek vernie uwen en.. npa.. en vi n de wonlngvoorrnd" (p. 22). BoV<ln,t.ande definities hebben o""""eer del"fde strekki"". De,e di.ten leid"n 101 de def.,lll" die in dil ond er.oek wordt gehanteerd: Her,tructureting is ~t versterken van de positie v.n.andachtsw1jken door midd,,1 v,n fysieke insrepen aon woningvoorr.ad en woof1<>rr1ievi"". ) HET DOEL VAN HERSTRUCTURERING Het ~ v.n.t. d... ijk. vernieuwirli! is om de wijk", kweiti. om t" vormen tot een vitale woon-, werk-, en leefomgeving. De,mbi~ e is een afname van de achterstanden in de wijk tot h<lt gem idd e ld~vrom, loo'lb). Met herstructurerîl18 worot niet beoogd om elke wijk t. tran,formere n in een ",er floogwoardige omgevin8- Iedere st.d ui.i~jd wijken kennm die minder gewiid lijn don andere en er lullen ook.itijd mensen.ijn die.ijn nngewelen op of g""""l!en willen n. men met een woning en woonomo:""i"" Viln een wot ml"""r d~ ge middelde kw, liteit. Het is oodig om een voldoende ""enwichtige...,-ei ding van woonmilie us v,n v e rsch~l e nde "".Iiteit te w.. rl>orgen, om te voor'omen dot de wijken.. n de onderk.nt v.n de m.rkt te ver verwijderd r.ken van h<lt gemiddelde. IVROM, 1!197, p.,(1) Er Is kr1ti" k op de hoge verwa<htingen v.n het effect v.n herstructurering. "~ern van de <ritiek.. dat de fysieke herstructurering op lkh de.odnleconomis<he On.en v.n de mensen ni et vergrooi. Het prima"e Ire.~sti"h e ) doel v.n de fysieke herstructurerirli! ~jkt d.,-, to<h de verbeterirlg VIn de "",rktpositie VIn de wijken te 'IJn" IKnemi et -,,, W 11-12). Herstructureri"" is er dus niet op gericht om bijvoorbe"d de werkeloosheid of ~ best.. n v.n s<xiale spanningen dire<t 'an te pakken. Herit""turerlng kan echter wel een Indirect effect hebben op d<>rgeiijke s",i.ale(on(h'j'iîsche en socia.lruimtelijke problemen. [)oe doe"n van h<lr<lructurerlrlg luiden.is volgt (VROM, 1997; V.n 8efgeijk,. Kok., Bolt en V.n Kempe n. 2006; Von Slools, 2008; Kazeml el al., 2009):

15 ~eulemogelijkneden v.n,tedelingen verruimen door nuidige wijkbewooen binnen de wijk een Slap Ie kunnen loten m~e n in nun woonc.rrlè",; Orugkr~chtiól e boewonerl. n boedrijvign eid ntrei<ken; Zllt...m.. bewoner, gelegenheid Ie geven om in <Ie wijk t.. I)IIJven (d.n w~ terug te keren); Het tegengaan v.n ruimtelijke,egregat;" (concentratie van b""oikin~liro"p"n) op ba,i. VM "",,~Iec;e>n<>miKne en soci.al-"c\jltur~e verschillen; V~ rbeteren V"" de coocurrenti ~ p<>,itie v.n de wijk; H ~ I ""orkom"" van con "" nlr.t~ v.n prolj.leemcumul.tiel ; Verbet... q van de economi,m., vitalil";l van de wijken: E ~ n indirecte bijd,"g~ ""n d ~ overige problematiek in de wijk (bijv.leelboarheld). ~u: d~en worden bewerkltelligd door Iy$ieke ingrepen n de woningvoorroad en woonomgeving. Het woning.arlbod moet nsluiten bij cie vr s v;on de wooncon,ument ~ n op wijk- en.t.ooive.u. Onder,tunde ing",pe<1 worde n boel<:nouwd.1. onclercleien v.n!>.erstructurering (IIROM; Van Berg~jk et. 1.; li.n 8100i.); 1. In""<t~rin2~n in <Ie b~" nd~ woninpoorr d Om de woonkwalilelt voor d ~ huidig ~ boewoners te verboet~ wordt cie best.;>nde wooingvoorrud ""ngep~kt. Er worclen,o<:i.le huurwoningen _ kocht ~an particulie"",. O.t ieidt tot m... r differenti~tie in ~ liendom en mogelijk lol meer t>indlns van boewoners.an de wijk. Anclere woninge n worde n gerenoveerd/oplieknapl en kunnen vervolgens in een.nclere prij,- en kw.lite itlklasse valen. Door sa m""v""slng ku"""" kleine wonlnllen worden omgezel in boeier in cie m~rkt liggend e grotere woningen. Particuli ere v... huurders, vermigingen van "'>I ~ n.ren en e i llena",~woners worde n ge"lmu~d om d ~ ondemoud.staal van nun boe,il op ~II ~ nouden. 2. (Her)ontwlkkelln& "ar> wonl"v'n De herdiflerenti.tie von de woningvoorraad naar prijs en eigendom,vorm wordl bere ikt door een aantol,lecht in de markt liggende goedko ~ huurwoningen Ie.Iopen en Ie v..."..nll"" door nieuwbouw in een (middel)dure catell0rie, voornamelijk koopwoninllen. Er wordl gestreefd naar een mi>: v. n 7()% I<oo!>- en 'lo% huurwoningen (KEI, 2010). Een van "" redenen voor bel ftlnk verhog"" van bet percenlage koopwoningen in de wijken, i, de neenende opvatting dot hui,eigenaren v... ntwoordelijk... 'ijn dan nuurd".-,;. Ze,ouden zich meer bij nun oourt betrokken voelen en daarom minder cv... I.'t v... """.ken. De v... wochting i. ook dot n..t oa ntrekken von dra.gkrochtige bewoner.,..,. too" leidl dat achlerstanden IO~' w ~r1<eioosh e id en crimi naliteit v... minderen. Het re o~s.eren v~n goede, betaalbar~ nui.ve,tinb voor I~ge inkomen. valt ook binrlen dit onderdeel J. V.rboeterinJ van de kwaliteit van de openbare ruimte. "",rinrichting v.n de o~nb... e ruimt~ verhoogt de aant",kkelijkheid,,f~ er en veilign eid van de woonomgeving. B.ij herstructureri"fl g.. t het voorname~jk om het ~.np~ ssen v.n de buitenruimt ~ voor de jeu! d (,~ e ltuinen ~ n KhoolpleinenJ e n het opwa.rderen v.n winkelstraten. 4. lloo"ieningenunbod op pe~ bre"v'n. Dit gebeu" door het uwekken, boehouden "" dus (ver)bouw"" v"" mutsch.ppehjke (onderwijs, 'port onlm~llng, '0I"fI en we lzijn) en com"",,"ci ~e VOClr'lieninge n (winkels. kontoren, boeddjfshuisyesting). Hel voor,len lnsennm.u <lienl te wo,d ~ n. fgmlemd op het droago.1a k onder bewoner< in "" bult~ n de wijk. o;t ond...,,,,,k richt,ich primair op (h... )onlwikkeling von woningen e n,,",cundair op punt 3 e n 4, omdat daar~.prake.. von.amenwerkinll tussen ilemeente, corporalie en hun partner. I""eosteren in de bmlaande woningvoorr d I' ~ name een taal: van de corporatie VOORTGANG VAN HERSTRUCTURERING Waartoe neeft de wijkenaanll"k en net herstructu'''''inb,beleid van de laoti!e jaren geleid? En is dat result t be>redigend? in de 'Voortg.ng".pport.ge Wijkenaanpak 2009' doet voor... lig mini.t... li.n der Laan (loo9b) uit.pr.k"" over voorl.!!ik1i! v.n de algehele wijkenaanpak;,

16 Voortgang gaat in kl';ne stap~, maar acht~ de -.te resultaten ga>t een enorme dy""m iel: en betrokkenn';d schuil. De leefba~heid in M 40 ~ndod1tswijl:;en is In d ~ afgelopen li"'iode.neller... rbeterd dan in ~re wijken, m.ar "" acnterstaoo..n t>lijven iroot. Het kaoo.el i, tevreden over d ~ """tgano:: die is geboe kl en iui... 1 vertrouwen net volgende ultvoerlng.jur In. (p.2) Er gebeurt op dit memtnt dus ""tl in dt wij ken, mur hit verbetering. proces verloopt trng. zo leefd~n er in 2008 oos allijd (VROM, 2CI09b) men.~n in een sebied met ~en,eer r\eg.tieve. negatieve or matige l eefburh~id. Verde r,ijn er na.st de 4O-wijke rlunpak nog een hond~ r dtal("""... m~lijk kleine re) wijk ~ n in en buiten "" G31' waar problemen,ijn. De wmpklxiteit van n",.tructur",ing heelt geleid tot jarenlange vertragingen en d... rdoor lijn "" ammie< uit.bedrukt in wcflingaantal len (.Ioop, nieuwbouw, renovatie, v",koop) niet gereali,..erd (VROM-raad, 2002, in: Kort, 20(5). Vo lgen. Kort, worden 001< in aoo..re onderloeken v",gelijkbare conclusies getrokken cv", de optredende vertragirlil. O'Ver 2008 (UV, lolo) nebb<.n von de 430 corporatie.jecnu 120 in belano::rijke male de woningbouwprognose gerealiseerd; bij vel!' corporaties t>klel de productie du, adl!'" bij M progno,e. Enkel!' corporatie. en gemeenten die bij net KEI-projecl 'N ieuwe rollen van p.rtljen in de 'Iedelijk ~... mieuwini' betrokken waren,,eilil""...,.,. de vool1g"ni: s",,1 ienoeg ga. t net nooit, ma.r hel i. onju;'1 '"" need< maar weer van achterb lijven"" productie Ie,preken. De her.tructurering ver100pt wel licht tra"ll en hel tempo moel ook w" hoger kunr>en, ma", er gebeurt op lokaal en vooral op wijkniveau vee l meer dan in het lan<lelijke publie'e <\eb.1 na", vo ren komt. (V.n d"rscila.r, ZOOS, p. 14) Problemen, met diver.., oor,aken, leiden niet alleen tot vertraging, maar ook tol Ms",e kosten len lievolj: van extra in.panning van betrokkenen en rente over grond- en opstal;"n. Daarnaast wormn ambilies niet ge",aw...erd of moet~n.ij wormn bijll".tl'ld. Hel gevol~ van al "",e probklmen i. teven. een moeizaam v..-io~nd ~,amenw..-king tu",," partijen met langdurige en moeilijke discuuie. al, r... ultaal. Proo;""",n iaan geop;lard met misverstanden, m;,wmmunicatie, onnodige discu,sies en ruli ~. Er kan dus g""""dudeerd worden dat het tempo van wijkher,tru<tur~ing omlloo!! meet omdat er teveel vertraging/.tagnatie optreedt. Dit i. urgent, want er is nog een lange weg t ~ gaan om de "'-'fbaarheid in wwel de veertig prloritair ~ al. "" """,ige wijken On grote,teden te verbet",en tot een gem idde ld niveau. 2.3 HERSTRUCTURERI NG ALS VORM VAN GE SI ED SO NTWIKKHING Wijkhe rstru<turering is, nu>! een vorm van.tedelijke verni-e uwing. 001< een vorm van gebie<1scntwikkeling. D.. r wordt in d,,'e paragruf op ingegu n. Er is onde rmeer g~bruik gem.. kt van de Rm,wij,.. Gebiedsontwikkeling (VROM. 2009a) e n documenutie von Brink Groep IlOO6). Gebied.ontwikkl'ling wordt door Brlnk Groep al. volgt omsch",ven: De fy.ieke en functicn'; e transformatie van een ge bied dat pi~tsvindt On ~~n dynamiscn kra<hten"" ld van partijen... 1 uiteenlopende bel.ngen, po.it;"', rollen, ve.. ntwoord"ijkmden en risiw'. De,e partijen,ijn tot.. menwerking veroordee l-d omdat.~ de aml>itie nebben om binnen hel gebied ruimtelijk~. rod.le. economi.che en ~ullurl'le opgaven In onderlinge,amenhang te rea~seren. Door bovensmoemde.mbitie he l>ben g~l>i e dontwikkeling.",oj~cten vaak ~ e n lange doorlooptijd. (p. 1) De tran.formatie omvat fun<ties,oals infrastructuur. wonen, werke n, recreatie, groen en water. Gebiedrontwikkeling vindl plaa" in binr>ensted.. lljke, rand"edelljke ol bulte n'led"wjke omgevins. Daarbinn en i, ~e n ond""che+d Ie mal<~ n tu<sen heronlwikl<ellngen en nieuwbouwplanne n. Voorbe... ld"n 'o'lin verschillende "",rten iebledrontwikkellngen 'ijn VINEX-Iocalies, OV-knopen, ce nlrumgebleden. brownfields, naluuronlwikkellngen en lol <lot w1jkhernructurerlng IWaliagh, 2007).

17 P ~ OC E S EN INHOUD lloor de faserl"i ".n '-'I pro n 1il~ ""'lwi.k'"'lni wordt Iilet>ruil<,l... aokt "an de inde~nll di ~ de Rel.wiJ'... GebIed.onlwi.k ~ lni hanl... 1 (fiiuur 2.1). De duur ".n het ~<1rllCturer i "i'proc... i.-:"",iddeld S lo Jlar en de op<101 wot"dt m ~ ~ 't l l mlr1<len. 3O}aar ile-l;xr>l0neerd. 8 20jaar >30 jaar B-rink Groe p h~nt te" hiern..,t een proc.. model. Figuur 2.2, wnrin wordt IIngegel/en w,""e producte n In welke fue ~ ntr.~1.tnn. Dit is uitgezel n r "ier... nd~cht,velden (A t/m 0) die p.,, 1eI aan elk.. r worden doorlopen. De 'ruimtelijke pl. nontwil:keling is 11. uitg.ng,punt genomen voor de t>en.mlr"tfl "on de '"en. Deze I.~n lopen gelijk mei de Ilo ' en uit de lndell"i van VROM. F A SE ~ ING Problemen in een he"tructurering,wijk lijn... niel van de ene op de ~nder e d>8_ De!itll>lle verslechtert Iongl.am en v k wordt door corpor~ti ", en gemeente,oeia'" e n fy>i ek gelnve$leerd door mldd ~ "an k... proj.cten, om de,;tulh te verbet... en. Het t>egin v"" de initiatieffue v"" """ he!"$tructure rlnll I. d>.r wl n"...,- d. semei!nte ol corpor.tie con""ee" d.t voor "et oplos$fn van de problemen in de wijk nu toch edit actie onde rnomen moet worden:... IS """ levoei "an urilentle <>m de problemen In de wijk Inles:raal aan te p... en en ni el 10.ls \ioorh ee n door middel von kl eine a',onder~jke projecten. Er.ijn edlter ""i lleen duide~jke oplossingen voor oge n. In de lniti.tleff.se wordt onderlochl hq.e de her<1rllcturerinil moet worden uniep.kt. Alleree... t wordt ee n grondlile analyse iemaakt "an de prot>lemen in de Wijk. Dit le idt tot 11100"", id ee ~n \/OOr hel projectre,unaat; er wordl op hooldlijnen """ ~d,1""ctlet<t voor eventuele op losslng'rlchtlngen. Dil wordt uitgewerkt lot een ielriedvl,je. De bewoners worden altijd in meer ol mindere mate betrokken In dil pro.e<.

18 ~ ~a'tgoedmarkt wordt ~...-kend en ~ vi,.. lj:eyormd GIl <:Ie m<:>gelijkheden en r.,dlloofwurden (function eel, technisch, financieel, ruimtelijk) in het pla"iebied. Onrn.a't wor(len 001< ults!>'".ken ged., a~e r de Ij:ewen,te r.. ~...-delina, de haalbaarheid en de risico', (De Jor>g, 2009; V,n BIo"s, 2(08). Volgens VJn Slooi l wo rden ook alle actor"" Ij:eln'o'enlariseerd, benadefd en ~Jstg elegd In een st"tconverno nt. De professionele partijen sluiten <oms ~ intentieo_eenkomst. 0.. hoolboarh ~ idsfa~ wordt uitgesp litst naar,ubla'e<, e lk g!'kenmerkt door eigen dee lresult' ten. Deze,;>Iit5ing is van ~ang omd>1 enorm veel actmt"len parallel pla' tsvin<:len en omd, t het door htt telkens wijziq;en van de inhoud een Ilerll.. f!>,"oces 11. De <:Iefinltle/ne heeft 'Is!>,"oduct het mjsterpl., (ruimte~jk vlekkenplan) en inzicht in de plon""'llische en.nde~ publiekrechte~jk e r~nd~oofwurd en ~on generieke nrd. In de ontwerpfase koml hel stedenbouwkundig ontwerp tot st,!'id. In <:Ie voorbereidingsf,~ wordt het Voorktpls Ontwerp uitgewerkt tot de definitieve bouwteke ningen (dit h... ft het 'uitontwi~kelen') en best!'k en de bestemming,plan- en ~ergunnlngen!>,"ocedure wordt doon~n. Het da'dwerkelljke bouwen vindt ;>luis In de ~alis;otiefllse en durrlll wordt het v~stgoed beh"",d tatdilt het wordt ge<loopt of heronlwikkekl HOOfD ~ CTlVITEITEN G<lbi.-dsontwikkeling kenm...-kt,id1 door a n.. 'hoofdact;,;t"ten' (VROM, 2009a): 1. Ruimtelijke liianontwikkeiing, 2. Grondexploitatie (gre.) 3. V",tgoedexploitatie (vex) Bij de ruimrelijk~ pk1nontwlkk~ lin<j 8aat het kortweg om 'rekenen en t!'kenen'. Dit Is ~.. k e"",ich,elf h...-halend proces, omdat het plan moet worden aangepast wanneer dit firlllncie" niet haalbaar blijkt. Voordat een gebi.-d daadwerkelijk wordt heringeficht, dienen de plannen daarvoor duidelijk te lijn. Er wor(len all _ I ruimtelijke plannen voor opgesteld,,ie figuur l,l. V...-der moeten de kosten en opb""'isten die samenhangen met de grondexploitatie en de va,t8oedexploitati<l worden uitgerekend, Het da.dw...-kehjk in... st...-en en dus.angaan ~.n rtsico Ij:ebeurt onder de noemer, Ij:rond- en vast8oedex~itatie. De t,jrijfldoploitotit: betreft het verwerven, bouw- en woonrijp' mok"" en uilg... en van grond. Daar""ast valt de sloop von opstallen en het (her)inrichten ~.n de GIlenbare ruimie hieronder. 0.. vastt,j~dexp/oitarie (001:; wel opstol- of bou_xploitotie genoemd) h""ft betrekking op het ontwikkele n, bouwen en verkopen v~n v~st8oed op de bouwkavels binnen het pi.ngebil'd voor r!'ke!1 ing e n risico van de ontwikkelende partijen, De investerinllen in de grond- ~ n de ~as1i<'ede"ploitatle worden In dit Of1(j erzoel< ~ de twee hoofdactiviteiten van ilebiedsontwikkeli"i beschouwd, omdat de'e Investeringen mntgevend,ijn voor het inrkhlen von de,amenw...-kin,. De,e tw"" b"ilnppen g"den in de ruim e tin ~,n het woord: Jlle tussenproducten in rllluur 2.2 en de fysieke. ctiv1teiten in de realisatie'",e 'Ijn n, melljk Ie herleiden nur invest...-ingen in de 8rond- of de vast8oedexploit.t", Bij integrale herstructurering is de ambiti e me..stal om de 8ewenste kwa~teit5_bet...-ing te realisere!1 onder,n<:lere door het unp"""" van a.r ~erkavelir>g, het strotenpotroon ol de kwaliteit w n de o...,.,bare ruimte, Dit gebeurt diln in combirllltie met <Joop van best.aooe bebouwing en nieuwbouw, 8edee1telijk op open ruimt~ in het pl.,gebied. Bij dit soort ingrijpende wij.igingen, waarin ook '"' openbo", ruimte wordt aangepan, is het nood.kelijk om ~ grondexploitati e op te stellen. looi"" op '~stzegel'-niveau bilv'ten de rooilijnen ~.n de bestuilde bebouwing sloop-oieuwbouw wordt gepleegd. diln is g""" grondexploitatie benodigd, Dit onderz<>ek gut echter uit ~, n de eerste situ'tie wj~rbij sprake is van ~ herstructur...-ing als ~orm van gebiedsontwikke~ng en er d~s een grof1(j exploit~tie benodigd is. ' ~:... ~ om" """"" """ ~"' opmil<o lijn ~, loot,... ~ _MoP. '''''"'1..,... W_.." ~d, woon,*,: 1'00(_ '"". f... tbll'... """'ru<luur, cr &- ".t.., 'nltto-n.., "'.. _hl'"

19 COM ~ le XITEIT ""biedwntwikkelingen zijn per definitie lastib uitvo e rb~~r omd~1 nel,eer «>mplexe project~,ijn. Niel ~li ee n de ir>houde lijk ingewikkeld e m.lerie, m;oar ook de procesmoti8 compi e.., conlen dr~g~ hier"n!)ij. De romple>:iteit n~ ~ nl.1 oor,oken: veel partijen met uiteenlopende belo ngen, vele ri<ico'1 en onzekerheden, l~n8e looptijd en ~ersnipperd e igendom. Bakker (1998), voormalig noogjer~.r stedenbvuwkunde.. n de TU Eindhoven,,egt over wmplexiteil:"de kern ~an de comple.iteit bij >tedelijke i el>insontwik keling ligl in de n""... lheid en d""ersiteit von de,tokeholderl en de int er~ t i e tij,..,n di e,tokeholders doof de verochili ende,ch,.. lnivu u. heen" (in: \,Ion Rondernt, 2006, p.ll), Sp~n, (200C1) komt in n.~r onder,,,,,k ""or!>innen- en buiteni<1nd.., gebi edsontwikkeli ng tot de condusie dot "~. nw ege de ho>ge mote ~ on complexiteit VM1.tedelijke gebiedlontwikk.-l ing. het lu"es en de voorliarlb in hel proces alhankelijk is... n net vroegtijdig en blijvend identilice re n en betrekken ~ on,takeholdo!rs lino \,Ion Rorider.al, 2006, p, 28)," Het is dus duidelijk dot do! compl'"xiteit von gebiedlontwikkeling mede WO>fdl veroorzaakt doof do! betrokkenheid v., mke holde rs, Oit geldt ' eke r ook voor wijknerltructurenng, wailf de betrokkenheid von de huidige bewoners een ;K1u ee4 the mo is. Tol sjol,ijn er nog enkele un ieke, romplicerende lactore n!)ij herstructure ring. Ten eerste 'IJn dit loort projecten moeilijk financieel rendobel te moken, v.nwege onder onde re de lloop v~ en ~fs(:hr ljvln ge n op bestoonde co>fpor.tiewoningen. Oot mokt herstructur... ing een stuk complexer don gebledsontwlkk.-l lng op uitlegl""aties. Ooa",... t go ot het çn. een gebied met bemande bebouwing. woardoor l"irepen techni"'" ingewikkeld,ijn. Tot slot spelen de po~tieke gevo.-l ighe ld, de vele Itakeholder< en de sociale netwerken die uit elk~r getrokken word en. Hierdoor wordt her>tructurering beschouwd ol. kin van de meelt compie, e vormen... n gebied><>ntwikkeling. GEaIEDSONTWIKK ELING ANNO 1010 De ecoooml.m.. crisis die >inc!< enkele joren opspeelt heelt ook zijn weersl"l! op gebiedocntwikkeling. In v"'!ge lopen ileimedsontwikkeiingen,itten de belrokken partijen mei de nonden in hel h.or vonwege de rode cijle rs in hun projecten en niet,eiden leidt (!;t tol onderlinge reen!szak en.!lij her>tructurering,ien we dot par~ je n ioan heronderhandelen over de Ij:ronde.ploitati e en plannen g~n heroverwegen OOId.t er grote verlie,en in hel vooruits.ct.iet liggen... nwege dal er>de woningprij,en. Ook do! l in.nd ~ l e tekorten boij corpor~i el en gemeenten, waar rej!elm.tis over berid1t wordl,,ijn re l""on! voor herstruçturering. De,e p..-tijen,ul,,"n de komende jaren ma.r beperkl kunnen investeren. Er zijn echter ook pos itieve ontwikkelen wo o' te nemen, te omschrijven ~ 'ge l)ied<ontwikke lln lj: nieuwe stijl'. \,Ioorbeelden do.rvon,ijn 'consumentgericht ontwikkele n', intensieve bewoneropartlclpat,,", 'ketenintej!r.t;'" en n.tuurlijk duu".omh eid. De,e trends,uilen nur verwochtlng over enke,," ",re n de.-l uitmoken ""n de,tondurd werkwij,e von betrohen partijen. 2.4 EEN HERSTRUCTURERI NGSOPGA\,IE Herstructurering is een conlllinerbegrlp voor projecten in vers.ct.i ll!'nde lasen e n met "",,,,nillende schaain iveo ul, Deze p..;ogr.. f verdu idelijkt het onde "cheld tu,... n de 0Pll.ve op "";jk- en deejprojectniveau, door mi<i<!e! va n net be>filrijven van drie voorbeeldwijken die b<.,tudeerd',ijn. Een wijkherstructurerinssopi"ve ",,11 uiteen in... menhangende deelprojecten. MeI het reoli... en von ol"" deelprojecten tezamen worden de d<>elen op wijkn ivea u n~gest"",ld. Op dee lprojeçtniv e~u w e r~e n p."ijen.. men.an een k,,"inere.igebakende project- ol g e bied<ontwi kk e~n8. doorgllans bestlande uit e nkel e honderden woningen en In sommige gevall en commerciële ruimte ol een mo~tsch~pr>elijke v"""lenlng. 'v_... _ oid-..""" of _Oor. boi,oick." p<-r_'-_ ".,... _,,_... "".. m.."",_. I>t...",ocwo-...' _ ~...t. a8>_ op do """"1"" Uit ""'.,..,..,... ~ " "", I'tnoolc " " '" oaipu., uft-o "".._I>fOItntn_...'_,

20 HERSTR UCTURERING OP WIJKNIVEAU In de Rivi erenbuurt (Den H""lill wordt, ~olgen. mevr. Verheven', de herstructurerini verdeeld in dr.. fa"", wn 5 jaör. De 'OntwikkeHrII!,v;<ie Rivierenbuurt' (Gem... nte o.. n H""& 2(07) definieert 13 deelprojecten, wa""",n OI'Ii"",eer 1/3' i. gereali,eerd. De her,tructurering OITI'>'.t de real"atie v. n 950 woningen en drca SOOO m' boe<irii'1iheid en voorzoeninll"". Daarbij" driem.al ee n marktpartij (ontwikkelaar) betrokken; in tw"", ievallen (her)ontwikkelt de corporatie,,,f.t.ndig; in twee proj ecten i, de gemeente opdrachtgever en in één project de j>ólrticu lie", eigena.r. Voor vijf projecten is er ""g ie"" concreet t>lan. bijvoorbeeld vanwese het ver""ipperde be,it. H'" doel i< om in 2011 dm r", deelprojecten te M t>ben Il"'t.rt om de woningdifferentiatie (pr1js, <W.lltell, Wlrm e n iroone)ie _groten. Daardoor moet er in 2017 in de Riviere!1buun een sedifferentieerde ilroep me""," wonen in uiteenlopende woningentypen. 0.. bewoners het>ben diln de mogeliijkh"d om in de wijk wooncarrière te maken. In het ROllerdam,e 8<JsjXllider-Tu,,,,ndijken worden in totaliteit veel huurwoninijlen verkocht, gesloopt (lll6) en teruggl'bouwd (1135) in 'eyer1 d... lprojecten met ver.ctrillende woonmilieu. Zowel in het wijkocti"jllan.lo de gebied.vi'ie "P'eekt me!1,ich op het gebied ~.n wonen,eer globaal e!1 kwalilatief uit over de p/arvten. Wel 'ijn.and.cht<gebieden.angeweze n (deelprojectloc.tie.). De ~erklarinljl d;., me n daarvoor g""ft is dat pa. 3-4 jaar van tevoren be5.loten wordt ~ de pl.n""" ir>gevuld w",oon. Bij de uitwerking v.n gedetaill""rde "'annen voor de aandacht5gebieden geldt de gebied.visie ~. r.ndvoorwa.rde. Bi"""" de,e... ndvoorw rd en kunn en de aandochugebieden grotendeei. I",.t.and v.., el k.ar worden ontwikkeld. Voli"'" dhr. Boerem." i. c"'porat.. Com,wonen initi.tiefne mer geweest om het gebied.. n te pakken, D rbij wild.,ij verder kijken dan op 'I>ouwblokniveau'. Zodoen<:kl i. e r YOOr de deelprojecten ""n.amenwef1<ing>overeenkom,t (s.0ic) opg.,teld tus..., de g.m...,te Rotlerdilm en Com.wonen. Op wijkniv u is met de (deei)gem"""te, c",por.tie en een ontwikkel.ar... mengewerkt om oon masterpl.n en een stedenbouwkundig pl.n op t teden. s.ommig. """Iprojecten,ijn in menwerkir>g ontwikk"d tussen de corp",.t", en ontwikk"... ' nde", projecten w",den in bouwte.m ontwikkeld door d. <",por.tie. n "",,,,,Igen nbeste-ed n een bouwer/ontwikkel.. r,.ldu, div. V.., de W.ter". In Ni.uw Croe.wijk (Rotterdilm) is d. omvangrijke opgave (ni eu wbouw von 1800 woning. n) opgedeeld in 6 re.lisatiel...,. In grote lijne n be,t.. t 00 herstructurering, volgen, dhr. Biesheuvel ", uit een n~enool! totole.sloop e n nie uwbouw met ol. doel e"" onde re t>eovo lkingssi1men<telliog. Hie rmee ver.d'uift de koop-huur ~erhoudin8 van 3:97 n.. r 70:30. In 00. anj>ólk staat de vernieuwir>g van de.tedenbouwkundige,tructuur en oon bolt... o..,sluiting op het omliggende gebied c ent r~.1. Dol... menwerking tu""",, de corpor.ti. en m.rktp.rtij"" st.rtt. ~ in 200l en leidde tot het oprichten ~.n 00 OntwikkelCombin.t", Nieuw Croe,wijk (OCNe). Op dit...'."...-..,..,n... hon...,.... moithlnt is.. nwege d. uisis en de. rn,tig vertr.agde a-.wiji«oadli."'-:to.di be.temmingspl..,procedure j>ói' één deelproject opgel"",erd en één in..,i>ouw, De uitvoering duurt n.. r ~erwochtir>gtot minim v.,.,.,..., 1,.,."...- Ol' 2l \>1 ~..... ""'.,."""""" ~.. do _ """ _ "'"', I,","_;ow ~ "" >0101 ~ _'..;...,'...--r,. bij do """""-'. '"... v," do w"...(p;,,"_ ' _.._... 0j0<Im>"1'" I... ;",..ojo<t)..,"',.,... c..._, "'''''''''1''''' Ol',. 00;..2010) ~,.,... ' _ "'''... _ "'..:"""... bij _Ol" W_tod...,.,""..