Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe

Transcriptie

1 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe Stec Groep aan provincie Drenthe Laura Engelbertink en Guido van der Molen december 2013

2 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe Stec Groep aan provincie Drenthe Laura Engelbertink en Guido van der Molen december 2013

3 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe Inhoudsopgave 1. Inleiding Context 3 Doel 3 Status 4 Leeswijzer 4 2. Ladder voor duurzame verstedelijking Wat is de Ladder? 5 Wettelijk kader 5 Juridisch kader 6 Provinciaal beleidskader 6 3. Succesvol veranderen De opgave 7 Sterke steden, vitale kernen 8 Verandering in denken, handelen en financiële modellen 8 Van ontwikkelaar naar denken als belegger 8 4. Trede 1: bepalen regionale ruimtevraag in Drenthe Wat is trede 1? 9 Wat is de regio? 10 Regionale ruimtebehoefte kent ook lokale component 11 Regionale ruimtebehoefte woningen 11

4 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe Regionale ruimtevraag kantoren 13 Regionale ruimtevraag bedrijventerreinen 14 Regionale ruimtevraag retail 15 Regionale ruimtevraag verblijfsrecreatie 16 Instrumenten en voorbeelden buiten Drenthe Trede 2: bouwen binnen bestaand bebouwd gebied Wat is trede 2? 19 Wat is bestaand bebouw gebied? 20 Hoe beschikbare ruimte in bestaand bebouw gebied bepalen? 20 Wat zijn kansrijke, -arme en kansloze gebouwen, gebieden en productmarkt combinaties? 22 Wat is markttechnisch haalbaar, ruimtelijk, financieel maar bijvoorbeeld ook bouwtechnisch? 24 Hoe de markt structureren? 25 Instrumenten en voorbeelden buiten Drenthe Trede 3:bouwen buiten bestaand bebouwd gebied Wat is trede 3? 27 Wat is een passende ontsluiting per functie? 28 Wat zijn plekken met toekomstwaarde? 28 Welk product is juist op welke plek? 29 Instrumenten en voorbeelden buiten Drenthe Advies: hoe pak je de ladder aan? Wat zijn de belangrijkste opgaven per segment? 32 Welke sturingsfilosofie past hierbij? 32 Korte termijn: bewustwording 33 Middellange termijn: evalueren en scherpe uitvoeringslijn 34

5 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 3 Inleiding Context Drenthe staat voor een enorme demografische transitie, modernisering van de economie en verandering in hoe we willen wonen, werken en leven. Delen van de provincie Drenthe verstedelijken nog steeds, maar de tijd van grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen en uitbreidingen in de wei is voorbij. De komende decennia staan vooral in het teken van goed beheer en doorontwikkeling van alles wat er al is in Drenthe: bestaande woonwijken, (winkel)centra van dorpen en steden, kantoren, bedrijventerreinen en verblijfsrecreatieve voorzieningen. Dit vergt een andere manier van denken, handelen en financiële modellen. Het traditionele verdienmodel in de ruimtelijke ontwikkeling geënt op groei, grondverkoop en nieuwbouw voldoet niet meer. Zeker, er zijn nog nieuwe, ruimtelijke ontwikkelingen nodig. Maar die moeten zorgvuldig worden afgewogen tegen duurzaam (her)gebruik van bestaande gebouwen en gebieden, vernieuwing en verversing in kernen, wijken en straten en herontwikkeling van onbebouwde ruimte binnen bestaand stedelijk gebied. Kortom: een nieuwe balans. De provincie Drenthe zet daarom in op de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ladder is tevens rijksbeleid en eind 2012 als motiveringseis opgenomen in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). In de nieuwe Omgevingsvisie wordt de ladder als procesvereiste bij de afweging voor alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen nader uitgewerkt. zijn als volgt: Zorgvuldig omgaan met de ruimte in Drenthe. Tegengaan van overaanbod, met kwaliteitsverlies, leegstand en soms ook verloedering als gevolg binnen de bestaande voorraad woningen, kantoren, bedrijventerreinen en verblijfsrecreatie. De juiste discussie voeren over nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, zonder sterke, gewenste plannen onnodig te vertragen of belemmeren. Bevorderen van vraaggericht programmeren voor bewoners, bezoekers en bedrijven in Drenthe. Ruimte voor initiatieven die kwaliteit toevoegen aan Drenthe: pareltjes laten groeien en bloeien. Begeleiden van het veranderingsproces van groei en nieuwbouw naar beheer en verversing en vernieuwing van het bestaand stedelijk gebied. Focus op bestaand stedelijk gebied. Duurzame structuurversterking. N i e u w e O m ge v i n gs v i s ie D r e n t he ( ) D e S tr u c tu u r v i s i e I n fr a s t ru c tu u r & Ru i m te v e r wi j s t n a a r d e L a d d e r v o o r D u u r z a m e V e rs te d e l i j k i n g, g e b a s e e rd o p d e S E R - l a d d e r, e n wi l d e z e l a d d e r to e p a s s e n o p a l l e v o r m e n v a n ru i m te l i j k e o n t wi k k e l i n g. He t b i e d t h i e r m e e e e n re d e n e e rl i j n v o o r h e t b e v o r d e r e n v a n zo r g v u l d i g r u i m te g e b ru i k. De l a d d e r i s j u ri d i s c h b i n d e n d v o o r a l l e r u i m t e l i j k e o n t wi k k e l i n g e n v a n a l l e d e c e n tr a l e o v e r h e d e n : p r o vi n c i e s, re g i o s e n g e m e e n te n. To e l i c h t i n g d i e n t t e wo r d e n o p g e n o m e n i n b i j v o o r b e e l d e e n o n t we r p - b e s te m m i n g s p l a n e n k a n e e n we r k i n g h e b b e n i n h e t b e s l u i t v o r m i n g s p ro c e s d a a r o v e r. To e t s i n g g e b e u rt p r i m a i r d o o r d e c e n t ra l e o v e r h e d e n. E c h te r, i e d e r e e n k a n e e n z i e n s wi j z e i n d i e n e n te g e n e e n b e s l u i t d a t g e m o t i v e e r d wo r d t d o o r o n d e r a n d e r e d e L a d d e r v o o r D u u r z a m e V e rs te d e l i j k i n g, g e v o l g d d o o r b e z wa a r e n b e ro e p. Doel Doelen bij het toepassen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking in Drenthe Doorontwikkeling, hergebruik en transformatie van bestaand vastgoed. Betere benutting van multimodale knopen en meer aandacht voor passende ontsluiting. Zorgvuldige, transparante afweging en overtuigende motivering.

6 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 4 Het is niet de bedoeling Drenthe op slot te zetten, maar wel samen het 'goede gesprek' te voeren over nut, noodzaak, kwaliteit en toegevoegde waarde van een plan of initiatief. Plus de samenhang met bestaand stedelijk gebied. Duurzame structuurversterking noemen we dat. De ladder is ook 'cyclisch iteratief': slim schakelen tussen de stappen om te komen tot een optimum, zo vroeg mogelijk in het plantraject. Status Voorliggende handreiking is opgesteld als hulpmiddel en inspiratiebron om de ladder toe te passen in de Drentse praktijk. De handreiking geeft zeer concrete handvatten hoe de ladder kan werken in Drenthe. Met voorbeelden en tips die inspireren en energie geven: wat werkt goed wat minder? Welke ervaringen hebben regio s en gemeenten elders al opgedaan? De handreiking richt zich specifiek op de provincie Drenthe en haar regio s en gemeenten. Er zijn meerdere verkennende rondetafelbijeenkomsten geweest met vertegenwoordigers van een aantal Drentse regio s en gemeenten om kansen, knelpunten en vragen te signaleren en als input voor de handreiking. Met hen keken we wat kan, nodig is, inspireert, helpt, waar vragen liggen, wat oplossingen zijn et cetera. Leeswijzer Het volgende hoofdstuk gaat in op de methodiek van de ladder. Hoofdstuk 3 gaat specifiek in op de belangrijkste veranderingen in de ruimtelijke ontwikkeling waar ook Drenthe voor staat. Vervolgens staat in de hoofdstukken 4, 5 en 6 telkens een trede van de ladder centraal. Hoofdstuk 7 tot slot geef handvatten en tips voor een slim proces.

7 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 5 Ladder voor duurzame verstedelijking Wat is de Ladder? De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk en per eind 2012 als motiveringseis in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). Overheden moeten op grond van het Bro alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen motiveren aan de hand van de drie treden van de ladder. De ladder is geënt op de oude SER- ladder uit 1999 die al langer gebruikt wordt bij de afweging voor nieuwe bedrijventerreinen. De treden zijn als volgt: Is er een regionale behoefte? Zo ja: is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen hetbestaand stedelijk gebied? Zo nee: zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden gemaakt voor de (resterende) regionale behoefte. Wettelijk kader De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is verankerd in het Bro in de artikelen en De tekst uit het Bro luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Dit geldt ook voor een inpassingsplan en provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst.

8 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 6 Juridisch kader De ladder is juridisch bindend voor alle ruimtelijke ontwikkelingen van alle decentrale overheden: provincies, regio s en gemeenten. Toelichting dient te worden opgenomen in bijvoorbeeld een ontwerpbestemmingsplan en kan een werking hebben in het besluitvormingsproces daarover. Toetsing gebeurt primair door decentrale overheden. Echter, iedereen kan een zienswijze indienen tegen een besluit dat gemotiveerd wordt door onder andere de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, gevolgd door bezwaar en beroep. Verder is de redeneerlijn goed te gebruiken maar niet verplicht door andere partijen (ontwikkelaars, beleggers, corporaties) en bijvoorbeeld bij de opstelling van andere ruimtelijke plannen, waaronder structuurvisies. Provinciaal beleidskader De provincie Drenthe ziet toe op de toepassing door regio s en gemeenten. Dit is conform bestuurlijke afspraken over interbestuurlijk toezicht en conform de Wet Revitalisering Generiek Toezicht. De ladder geldt zoals gezegd ook voor een inpassingsplan en provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst. De ladder is ook geborgd in de nieuwe Omgevingsvisie van de provincie (zie ook hoofdstuk 1).

9 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 7 Succesvol veranderen De opgave Drenthe staat komende tien tot vijftien jaar voor een grote uitdaging: van decennia van groei gaan de regio s toe naar minder groei en later krimp van de bevolking. De leeftijd en samenstelling van huishoudens verandert drastisch als gevolg van vergrijzing, ontgroening en verdunning. Daarbovenop komt de huidige economische en krediet crisis met strengere eisen aan financiering, minder consumentenbestedingen, woningwaardedaling en stagnatie in bouw en verkoop van nieuwbouw. Bedrijven zijn terughoudender geworden met investeringen, waaronder die in (nieuwe) bedrijfshuisvesting. In 2014 trekt de economie volgens het CPB naar verwachting weer wat aan, vooral door een toenemende uitvoer. Op lange termijn echter, zien we ook een structurele trend. De beroepsbevolking loopt terug en daarbovenop verandert en moderniseert de economie. ( het nieuwe werken, verkantorisering, hogere ruimteproductiviteit). Dit leidt tot minder maar ook een kwalitatief andere ruimtevraag. Veel nieuwbouwprogramma s zijn hierop nog niet gericht en vragen om een herijking. Figuur: ontwikkeling (beroeps)bevolking en werkgelegenheid in Drenthe (15-75 jaar, periode ) Figuur: aantal inwoners in Drenthe, Bron: EIB, 2013 Bron: Bevolkingsprognose XVIII, provincie Drenthe, 2012 Drenthe staat ook voor een verander- en kwaliteitsopgave in de bestaande woningvoorraad, winkelstraten. werklocaties en verblijfsrecreatie. Daarnaast zijn er opgaven zoals het maximaal aantrekkelijk blijven voor jongeren, de grote ouderen die ontstaat met zorgvraag en het behoud van leefbare kernen en dorpen.

10 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 8 Sterke steden, vitale kernen De steden zijn, vanwege hun innovatieve kracht en agglomeratievoordelen, een belangrijke motor van de Drentse economie. Concentreren van nieuwe ontwikkelingen en bebouwing in de steden heeft voordelen, maar moet in balans zijn met de benodigde ruimte voor bijvoorbeeld voor openbare ruimte, groen of waterberging. In de kernen woont een groot deel van de Drentse bevolking. Ook hier vindt gepaste nieuwe ruimtelijke ontwikkeling plaats, in de eerst plaats binnen bestaande bebouwd gebied. Duurzame structuurversterking noemen we dat. Soms is een toevoeging aan het landelijk gebied gewenst bijvoorbeeld op het gebied van kleinschalig wonen, werken, vrijetijdseconomie en/of mobiliteit. Ontwikkelingen in het buitengebied van Drenthe moeten zorgvuldig afgewogen worden tegen al bestaande bebouwing, een kwalitatieve toevoeging zijn en hand in hand gaan met verversing en sanering van bestaande VAB s, verblijfsrecreatie en solitaire bedrijvenlocaties. Gemeenten en regio s moeten deze slag maken, geholpen door de provincie Drenthe. Oude werkwijze kwantiteit uitbreidingsplanologie uitbreiding en uitleg groot doen en veel geld faseren en doseren Nieuw vak kwantiteit, kwaliteit en toegevoegde waarde planologie van bestaande gebouwen en gebieden werken aan robuuste ruimtelijke structuren kiemen, verleiden, organisch groeien echt kiezen, focus Van ontwikkelaar naar denken als belegger Van denken als ontwikkelaar (korte termijn resultaten) naar denken als belegger; een lange termijn strategie gericht op de bestaande voorraad die elke regio in Drenthe, kern, wijk en straat in 2030 nodig heeft. Dus veel meer nadenken over welke producten, plekken en productmarktcombinaties u toevoegt. De ladder is een goed hulpmiddel hierbij. Verandering in denken, handelen en financiële modellen Markt, overheden en bedrijven moeten toe naar een aanpak waarbij de juiste discussie gevoerd wordt over nut, noodzaak en kwaliteit van nieuwe plannen en de samenhang en bijdrage hiervan voor het bestaand gebied. Voor alle stedelijke functies. Er blijft nieuwbouw nodig, maar het gaat om lange termijn kwaliteit en onderscheidend vermogen. De tweekoppigheid in de markt wordt steeds groter. Het gaat ook om nieuwe vormen van planvorming en ruimtelijk ontwikkelen: adaptief, regionaal, dichter op de marktvraag en met kwalitatieve insteek. Dat is een hele ommezwaai in denken, handelen en in financiële modellen. Van groei naar balansdenken. Van nieuwbouwplanologie naar planologie van bestaande gebieden, kernen, wijken en woningvoorraad. Dit vraagt bovendien om een gemeentegrensoverschrijdende aanpak

11 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 9 Trede 1: bepalen regionale ruimtevraag in Drenthe Wat is trede 1? In trede 1 bepaalt u de actuele regionale ruimtebehoefte aan woningen, kantoren, bedrijventerreinen, retail of verblijfsrecreatie. Kwantitatief en kwalitatief. Het gaat om een ruimtebehoefte waarin elders in de regio nog niet is voorzien. De ruimtebehoefte is gelijk aan de ruimtevraag minus het aanbod; in nieuwe ontwikkelplannen en in de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit. B e l a n g r ij k e d is c u s s i e p un t e n i n t r e d e 1 : W a t i s d e re g i o? W e l k e te r m i j n n e e m j e v o o r h e t b e p a l e n v a n d e ru i m t e b e h o e f te? W a t i s h e t c ri s i s e f fe c t? W a t i s a a n b o d? H o e g a a t u o m m e t l e e g s ta n d? H o e g a a t u o m m e t e e n ze e r s p e c i fi e k e o f l o k a l e r u i m t e b e h o e f t e? U toetst de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aan de actuele regionale ruimtebehoefte. Pas als hieruit blijkt dat uw nieuwe ontwikkelingsplan voorziet in die regionale behoefte, kunt u doorgaan naar trede 2.

12 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 10 Wat is de regio? In de trede 1 wordt gesproken over een actuele regionale ruimtebehoefte. Wat is dan dat regionale schaalniveau? Het gaat om een markttechnisch samenhangend gebied: een interactiemilieu. Elke regio heeft zijn eigen kenmerken, identiteit en kracht. Afstemming tussen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is logisch, omdat ruimtevraag, nieuwe plannen en aanbod elkaar sterk beïnvloeden. In positieve en negatieve zin. De metafoor van het ecosysteem is heel goed bruikbaar. D e r e g i o a ls e c os y s t e e m U k u n t d e s t r u c tu u r v a n e e n m a r k t r e g i o v e rg e l i j k e n m e t e e n e c o s y s te e m. V o o rb e e l d v o o r wo n i n g e n. B i n n e n d e v o e d s e l p i ra m i d e s ta a t d a n b i j vo o rb e e l d d e s ta d Em m e n a a n d e to p, m e t d e m e e s t o n d e r s c h e i d e n d e, s t e d e l i j k e m i l i e u s m e t e e n h o o g vo o r z i e n i n g e n n i v e a u. Di t i s e e n m i l i e u m e t g ro te re i k wi j d t e, d re m p e l wa a rd e e n t re k k ra c h t, v o o r d e s te d e l i j k g e o r i ë n te e rd e c o n s u m e n t d i e e e n b i j z o n d e r e h a b i t a t n o d i g h e e f t. D i t t e r wi j l b i j v o o r b e e l d s u b u rb a n e e n ( c e n tr u m ) d o rp s e wo o n m i l i e u s i n K l a z i e n a v e e n o f Ni e u w - Am s t e rd a m c o n s u m e n t e n tre k t, d i e s t e rk l o k a a l o f r e g i o g e b o n d e n z i j n b i j v o o r b e e l d d o o r we r k e n f a m i l i e. E r z i j n o o k z e e r l o k a l e wo o n m i l i e u s, z o a l s l a n g s h e t k a n a a l i n Ba r g e r - C o m p a s c u u m. J u i s t d e ru i m te l i j k e s a m e n b a l l i n g i n d e v o l l e b r e e d t e v a n d e v o e d s e l p i r a m i d e e n d e m i l i e u s ( d e h a b i t a t ) m a a k t d e wo n i n g m a r k t to t h e t h u i d i g e e c o s y s te e m. In praktijk komt een marktregio niet altijd overeen met een bestuurlijke regio of bestaande samenwerking (Wgr, stadsregio of anderszins). Een marktregio kan ook over provinciegrenzen heengaan en zelfs de landgrens. Denk aan de woon- en werkregio Groningen-Assen of het industriële gebied rondom Emmen-Coevorden incluis het Duitse achterland. De schaal en maat van de marktregio is groter of kleiner afhankelijk van de functie en het interactiemilieu: Voor woningen bepaalt u de regio in termen van verhuisbewegingen. Intern en extern. Van externe samenhang is sprake als verschillende kernen alle een bijdrage leveren aan de aantrekkingskracht van het geheel wat tot uitdrukking komt in positieve migratie (meer instroom dan uitstroom). Van interne samenhang is sprake als er veel dynamiek is tussen kernen. Dit bepaalt u kwantitatief (aantal verhuisbewegingen), naar richting en kwalitatief (huishoudentype, fase en leeftijdsklasse). Soms is een marktregio sterk lokaal en gesloten, bijvoorbeeld door sterke lokale binding, cultuur en religie. Soms open door de trekkracht van werkgelegenheid, onderwijs en voorzieningen. Denk aan een stad als Emmen incluis omliggende kernen en landelijk gebied. Gemiddeld in Nederland verhuist men vooral binnen de eigen gemeente; slechts een derde verhuist over de gemeentegrens. Voor kantoren moet u uitgaan van een grotere marktregio. Althans voor grootschalige kantoren (>1.500 m² vvo) op snelweglocaties, OV-knopen en centra van steden. Voor kleinschalige kantoren, bestemd voor lokale en subregionale gebruikers (bank, notaris, makelaar) betreft de markt een grote gemeente of grotere kern met omliggende kleinere kernen. Het gaat om solitaire of geschakelde kantoren <1.500 m² vvo. Kantoren verspreid in de wijk, voor kleinschalige kantoorgebruikers, (door)starters en zzp ers tot zo n 250 m² vvo bedienen een lokale, autonome vraag. Overigens, alleen Assen kent een substantiële kantorenmarkt, die samenhangt met Groningen. In de rest van Drenthe gaat het veelal om kleinschalige en middelgrote kantorenvraag. De bedrijventerreinenmarkt speelt zich vooral af op lokale en (sub)regionale schaal. Zo n 85 tot 90% van de bedrijfsdynamiek speelt binnen een straal van zo n 25 kilometer. Bedrijventerreinen aan diepvaarwater, zeehaventerreinen, hogere milieucategorie (HMC) en grootschalige logistiek hebben een bovenregionale trekkracht: noordoost Nederland. Retail is soms lokaal, soms (sub)regionaal. De markt voor dagelijkse boodschappen is sterk lokaal (buurt, wijk, stadsdeel) in tegenstelling tot branches als woninginrichting, groot wit- en bruingoed et cetera en retail gericht

13 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 11 op funshoppen. U bepaalt het relevante marktgebied op basis van koopstromen: welke afstand legt de consument af voor een product? Verblijfsrecreatie is een vreemde eend in de bijt. De vraag komt vanuit heel Nederland ( weekendje Drenthe ). Daarbij maakt de consument vooral de keuze tussen de stad en de totale bestemming landelijk gebied. Het type product en specifieke trekkers (waterplas bijvoorbeeld) bepaalt vervolgens de keuze voor een accommodatie. Er zijn uiteraard uitzonderingen (zie box hieronder). B i j ui tz o nd e r in g o o k w on i n gm a rk t r e g i o b ui t e n Dr e n t he H e t v e rs c h i j n s e l d r e n t h e n i e re n m a g d a n k l e i n zi j n, h e t b e s ta a t we l. V e e l 65 -p l u s s e rs d i e n a a r D re n t s e g e m e e n t e n v e r h u i z e n, k o m e n n a a r N e d e r l a n d s e m a a t s t a v e n v a n v e r. G e m i d d e l d g e n o m e n z i j n d e g e n e n d i e z i c h i n D re n th e h e b b e n g e v e s ti g d, v e rh u i s d o v e r m e e r d a n 8 0 k i l o m e te r. O o k g e m e e n t e n i n Ze e l a n d, O o s t - F l e v o l a n d, Z e e u ws - V l a a n d e r e n, e n d e l e n v a n G r o n i n g e n e n Fr i e s l a n d tr e k k e n ( j o n g e ) s e n i o r e n v a n v e r a a n. D i t b e e l d wo r d t wa a r s c h i j n l i j k we l g e k l e u rd d o o r h e t f e n o m e e n r e t o u rm i g r a t i e : p e n s i o e n m i g r a n te n z i j n i n d a t g e va l e e n v o u d i g we g r e t o u rm i g r a n te n d i e te ru g k e re n n a a r d e g e m e e n t e o f s t r e e k wa a r z e o o i t z i j n g e b o re n d a n we l o p g e g r o e i d. B ro n : P BL ( ). V e r g ri j zi n g e n w o n i n g m a r k t. Het lokale schaalniveau is overigens steeds minder relevant, omdat economische dynamiek en verhuisbewegingen van mensen steeds meer binnen een groter gebied plaatsvindt. Intergemeentelijke afstemming of samenwerking is steeds meer nodig. Ook de ladder gaat er vanuit dat de gemeentelijke schaal in het algemeen te klein is om voor een adequate uitvoering van trede 1. Er is zeker ruimte voor verschillen in regio s binnen de provincie Drenthe. Uiteraard wordt dit ook beïnvloed door de geografische situatie, de ruimtelijke opgave en bestuurlijke verhoudingen. Het is geen one-size-fits-all maar regio s op maat. Regionale ruimtebehoefte kent ook lokale component Trede 1 vraagt om een motivering van alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het licht van de regionale ruimtebehoefte. Er is dus geen ondergrens. Hoe klein of lokaal gebonden ook. En het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Echter, soms is de ruimtebehoefte zeer sterk lokaal gebonden. Aanbod in nieuwe ontwikkelplannen en in de bestaande voorraad op een andere plek voldoet dan niet.denk bijvoorbeeld aan bedrijventerreinen <1 hectare bruto voor kleinschalige, lokale ondernemers, woningbouwplannen tot 10 woningen of een buurtsuper. In regionaal verband kunnen afspraken worden gemaakt over de opvang van puur lokale, autonome ruimtebehoefte om die naar eigen inzicht te verdelen over kernen, wijken en straten om leefbaarheid en draagvlak voor voorzieningen te borgen. Ook worden in veel regio s bijvoorbeeld afspraken gemaakt om buiten het nieuwbouwplafond ruimte te laten voor woningbouw om leegstand en verpaupering van beeldbepalende of monumentale gebouwen zoals voormalige schoolgebouwen, kerken en ruimten boven winkels te voorkomen. Kleine kernen hoeven niet op slot. Wel wordt gestreefd naar concentratie van ruimtelijke ontwikkelingen in dragende- en groeikernen. Dit is nodig om draagvlak te houden voor voorzieningen maar ook ter bescherming van het karakteristieke landelijk gebied. Dit is ook nodig om de natuurlijke hiërarchie van steden en kernen gezond en vitaal te houden. Regionale ruimtebehoefte woningen U bepaalt de benodigde netto toevoeging aan de woningvoorraad, bijvoorbeeld tot 2020 als volgt: groei aantal huishoudens tot 2020 (provinciale bevolkings- en huishoudensprognose); (indien daarin niet meegenomen is) gemiddelde binnenlandse migratie over de afgelopen tien jaar; kruising met woonvoorkeuren van verhuisgeneigde huishoudens uit Woon2012, naar kern of gebied; daaruit volgt: de woningbehoefte per kern of gebied.

14 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 12 U kunt de ruimtebehoefte indien gewenst verder inkleuren naar woonmilieu, woningtype, prijsklasse, doel et cetera. Figuur: marktruimte bestaande woningvoorraad (fictief voorbeeld) woonvoorkeur x bestedingsmogelijkheden x voorraad; grip op latente behoefte. hebben op de lokale consument, neemt u deze in de regionale behoeftebepaling mee; bouwen voor extra vestigers van buiten is een kans, waar u op voorhand niet een extra behoefte aan verbindt. Er is niets mis met ambitie, maar dit is niet het basisscenario; werk met scenario s. Slim is om een basisscenario te hanteren (zie hiervoor; nul-variant, beleidsarm) dat u kunt aanvullen met bijvoorbeeld een stagnatie en herstelscenario of een beleidsvariant gekoppeld aan woonmarketing en acquisitie; het gaat om netto behoefte en dus netto benodigde toevoeging aan de woningvoorraad (nieuwbouw minus sloop). Meer sloop? Dan is in principe ook meer nieuwbouw mogelijk; het is gebruikelijk een zekere bandbreedte te houden voor planuitval. Maximaal zo n 25% van de bepaalde woningbehoefte. Enkele aspecten die hierin belangrijk zijn: echt vraaggericht de behoefte vaststellen, niet aanbodgericht zoals vroeger of met nieuwbouwprogramma s als basis voor de huishoudensprognose; kwantiteit en kwaliteit: woningtype, huur of koop, prijsklasse, woonmilieu, woonoppervlak en productmarktcombinaties. Aantallen zeggen nog maar weinig in de huidige woningmarkt, ook op middellange en lange termijn spelen keuzevrijheid en kwalitatieve verschillen in wensen en eisen van de woonconsument een steeds grotere rol. Dit moet een van de basiselementen zijn van programmeren nieuwe stijl; monitoren van de marktvraag, naast Woon2012 met woontafels, consumentenpeilingen, marktpanels van experts et cetera is zeer belangrijk voor toekomstige programmering en bijsturing; Drenthe is ook aantrekkelijk voor recreatiewoningen en tweedewoningen. Er is echter wel een relatie met de reguliere woningmarkt: woningen met een permanente woonbestemming worden steeds vaker gebruikt in deeltijd, terwijl recreatiewoningen lang niet altijd worden gebruikt voor de recreatieve verhuur aan recreanten en toeristen. Omdat tweedewoningen ook aantrekkingskracht R e g i on a l e wo n in g m a r k ta f s p r a k e n in D r e n t he. D e p ro v i n c i e Dr e n t h e s te l t i n h a a r Om g e v i n g s v i s i e Dr e n th e d a t e l k e r e g i o t o t a fs te m m i n g m o e t k o m e n v a n d e wo n i n g b o u wo p g a v e. E r z i j n d ri e r e g i o s : N o o r d m i d d e n D r e n t h e, Z u i d o o s t Dr e n t h e e n Z u i d we s t D r e n th e. D e g e m e e n te n D e W o l d e n, Ho o g e v e e n, Me p p e l e n W es t e r v e l d h e b b e n e i n d e e n r e g i o n a l e wo o n vi s i e va s t g e s te l d. D e v i e r g e m e e n t e n i n Z u i d we s t D r e n th e e rk e n n e n d a t i n d e h u i d i g e v e r a n d e r e n d e wo n i n g m a r k t a f s t e m m i n g v a n g r o o t b e l a n g i s o m c o n c u r r e n t i e z o v e e l m o g e l i j k t e v o o r k o m e n e n d e d i v e r s i te i t i n h e t r e g i o n a l e a a n b o d te v e rg r o t e n o f o m d e v e r s c h e i d e n h e i d i n h e t b e s t a a n d e a a n b o d t e b e n u t te n. Z i j n e r n i e t te v e e l p l a n n e n i n u i t v o e r i n g d a n we l i n v o o rb e re i d i n g e n g a a t h e t o m d e j u i s te l o c a ti e b i n n e n h e t g e we n s t e wo o n m i l i e u? Er i s g e k o z e n v o o r e e n g r o e i m o d e l : e e rs te s ta p i s h e t b e p a l e n va n d e g e za m e n l i j k e wo n i n g b o u wo p g a ve e n a fs t e m m i n g v a n d e k wa n t i t a t i e v e ( n i e u wb o u w/ t ra n s fo r m a ti e ) e n k wa l i ta t i e v e p r o g ra m m e ri n g (d o e l g r o e p e n / wo o n m i l i e u s ) v o o r d e p e ri o d e t o t , i n s a m e n h a n g m e t d e d e m o g r a fi s c h e o n t wi k k e l i n g e n. E e n g o e d b e g i n. Be l a n g ri j k i s n u o o k t re d e 2 e n 3 v a n d e l a d d e r o p te p a k k e n : r i s i c o s e n t o e k o m s t p e r s p e c ti e f b e s t a a n d e v o o r ra a d i n b e e l d b r e n g e n : we l k e wi j k e n, b u u r te n e n ty p e n wo n i n g e n l o p e n b o ve n g e m i d d e l d e r i s i c o s ;

15 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 13 s t ra t e g i e : l a b e l l i n g, a s s e tm a n a g e m e n t ( v e r v e rs e n, v e r b e t e re n, v e r n i e u we n ); we l k e p r o d u c tm a r k t c o m b i n a ti e s z i j n k a n s ri j k, k a n s a r m o f k a n s l o o s ; we l k e t y p e n l o c a ti e s, wo o n p ro d u c te n e n (p r i j s ) s e g m e n te n h e b b e n t o e k o m s t wa a rd e? m e e r a a n d a c h t v o o r d e k wa l i t a t i e v e k a n t v a n n i e u wb o u w e n e f f e c te n o p l a n g e te rm i j n. O o k v o o r d e b e s t a a n d e v o o r ra a d ; i e ts n i e t i n d e n i e u wb o u w a a n b i e d e n d a t c o n c u r re e r t m e t d e v o o r ra a d, z o a l s s ta r t e r s wo n i n g e n ; d wa r s v e rb a n d e n : l e g e k a n t o r e n & MO G m e e n e m e n i n t re d e 1 e n 2 b i j wo n i n g b o u w ( o n tk o k e r e n ) ; l a a t s t e g ro t e n i e u wb o u wp ro j e c te n g e b ru i k e n o m Dr e n t s e k e r n e n, b u u r ts c h a p p e n e n d o r p e n a f te ro n d e n. On t we r p o p g a v e ; v e r a n d e re n m i n d s e t : v a n o n t wi k k e l a a rs d e n k e n n a a r b e l e g g e rs d e n k e n. Figuur: regionale woningmarktafspraken op basis van portefeuillestrategie : Regionale ruimtevraag kantoren De vraag naar kantoren is ingezakt, door de crisis maar ook de afvlakkende werkgelegenheidsgroei op (middel)lange termijn. Ook trends zoals duurzaamheid, lagere kantoorquotiënt, concentratie van kantooractiviteiten en flexibel werken hebben impact op de vraag naar kantoren. Kwaliteit, multifunctionaliteit en (dubbele) bereikbaarheid (centrum- en stationslocaties) worden steeds belangrijkere vestigingseisen voor moderne kantoorgebruikers. De kantorenmarkt verandert structureel en de bomen groeien niet meer tot in de hemel. U bepaalt eerst de uitbreidingsvraag. Dit is de vraag als gevolg van capaciteitsgebrek en ontstaat door uitbreiding/inkrimping van activiteiten, oprichting/opheffing en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit uw regio: bepaal de werkgelegenheidsontwikkeling, bijvoorbeeld tot 2020; vermenigvuldig die desgewenst naar bedrijfsactiviteit met de benodigde voerkante meters kantoorruimte per werkzame persoon; een moderne kantoorquotiënt ligt rond 20 à 25 m² bvo per werkzame persoon. U kunt ook de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het CPB/PBL gebruiken. In Nederland is het Transatlantic Market-scenario (TM) gebruikelijk. Uit studie van het Centraal Planbureau blijkt dat de werkelijke vraag naar kantoorruimte dit groeiscenario het meest benadert. Dit scenario houdt rekening met het teruglopen van de Nederlandse beroepsbevolking. Een groot deel van de babyboomgeneratie gaat de komende jaren immers met pensioen. Daar komt bij dat door de ontgroening steeds minder jongeren op de arbeidsmarkt komen. Dit heeft tot gevolg dat het aantal beschikbare werknemers zal dalen; een trendbreuk. U bepaalt vervolgens de vervangingsvraag. Die is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de bestaande voorraad. Onderzoek naar de kapitaalgoederenvoorraad door het CBS geeft voor bedrijfsgebouwen gemiddeld genomen een levensduur van 55 jaar. Een dergelijke levensduur houdt in dat jaarlijks gemiddeld 1,5% van de totale kantorenvoorraad wordt vervangen (uitgaande van een kantorenvoorraad waarbij 50% ouder is dan twintig jaar). Tot slot: tel uitbreidings- en vervangingsvraag bij elkaar op; corrigeer met het bestaande aanbod aan kantoorruimte (X% van de totale voorraad) exclusief een normale, gezonde frictieleegstand van 5% (zie later).

16 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 14 Ter vergelijking: in Drenthe bestaat de totale vraag naar kantoorruimte tot 2020 naar schatting al voor zo n 80 tot 90% uit vervangingsvraag. De vraag heeft ook een kwalitatieve component. De volgende verdeling naar locatietypen is gebruikelijk in de markt en sluit aan bij ligging en bereikbaar en schaal; twee onderscheidende kwaliteiten bij kantoren: centrum/stationslocaties; stadsrandlocaties; OV-knooppuntlocaties (soms zelfde als centrumlocaties); snelweglocaties; kantoren op bedrijventerreinen; kantoren in woonwijken. De kantorenmarkt laat zich de laatste jaren sterk domineren door OVknooppuntlocaties in of tegen de binnenstad. Enkele aspecten die hierin belangrijk zijn: een traditionele kantoorquotiënt is 28 m² per werkzame persoon. We signaleren in nieuwe transacties als gevolg van trends als het nieuwe werken al kantoorquotiënten van gemiddeld 25 m² per werkzaam persoon; de kantoorquotiënt verschilt per regio. De ervaring leert dat quotiënten variëren van zo n 12 tot 15 m² (bijvoorbeeld in shared services centra), 20 tot 25 m² per werkzaam persoon in nieuwe transacties en ouderwetse kantoorquotiënten (relatief wat vaker op snelweglocaties) boven de 25 m²; reken ook scenario s door met een kantoorquotiënt van respectievelijk 20 en 30 m² per werkzame persoon; bij grotere transacties (zo n >2.500 m²) levert het nieuwe werken al gauw zo n 30 tot 40% minder ruimtevraag op, signaleren bedrijfsmakelaars en intermediairs. Voor kleinere kantoorgebruikers (<50 werkzame personen) gaat het nieuwe werken minder op; de BLM gaat uit van basisjaar U moet dus de uitbreidingsvraag corrigeren met de nieuwbouwoplevering in afgelopen jaren;de BLM gaat uit van COROPregio. U bepaalt met behulp van een verdeelsleutel gebaseerd op de voorraad kantoorruimte, opname en aanbod de vraag voor uw marktregio; het is belangrijk om kantoorlocatietypen en labels regelmatig te actualiseren en te monitoren. Regionale ruimtevraag bedrijventerreinen U bepaalt de regionale ruimtevraag op basis van een realistische uitbreidings- en vervangingsvraag van bedrijven. In essentie is de methodiek voor het bepalen van de uitbreidingsvraag als volgt: ontwikkeling werkgelegenheid, naar bedrijfsactiviteit; confrontatie met locatietypevoorkeur (formele werklocatie, of informeel); vermenigvuldiging met ruimtegebruik per werknemer (terreinquotiënt). Voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid gebruikt u de scenario s voor economische groei verdeeld over sectoren en regio s, gebaseerd op de Welvaart- en Leefomgevingscenario s (WLO) van het Centraal Planbureau (CPB). Het Centraal Planbureau (CPB) verkent de vraag naar ruimte voor werken aan de hand van vier toekomstscenario s voor de economische en demografische ontwikkeling in Nederland op lange termijn. Voor Drenthe geldt dat het SE en TMscenario de daadwerkelijke situatie het best benaderen. Deze topdownraming geeft echter slechts op hoofdlijnen een beeld van de vraag op lokaal en regioniveau. Maak deze op maat met couleur locale factoren om de prognose goed te vertalen naar uw situatie. Denk aan: schaarste in het verleden, waardor er op dit moment sprake is van latente vraag; specifiek lokaal en regionaal ruimtelijk-economisch stimuleringsbeleid of vestigingsbeleid; nieuwe ontwikkelingen zoals de aanleg van een snelweg, haven, kanaal of sluis. Tot hoeveel spin-off leidt dit? Deze methodiek gaat echter niet (goed) op voor meer arbeidsextensieve sectoren zoals industrie en logistiek. De benodigde ruimte wordt bij deze activiteiten niet zozeer bepaald door hoeveel mensen er werken, maar meer hoeveel er wordt geproduceerd en gedistribueerd. Een alternatieve methodiek is op basis van de ruimteproductiviteit. De productie of toegevoegde waarde per hectare is hierbij uitgangspunt. Het Havenbedrijf Rotterdam bijvoorbeeld maakt al langer van deze methodiek gebruik. In de logistiek is een trend zichtbaar van een relatief snellere toename van het ruimtegebruik in verhouding tot een minder snelle toename van de toegevoegde waarde. Dit heeft als gevolg dat voor de logistiek geldt dat de

17 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 15 ruimteproductiviteit per hectare afneemt (wel meer toegevoegde waarde, maar tegelijkertijd ook meer ruimte nodig) en de ruimtevraag in de toekomst toeneemt. fijnslijpen en maatwerk is nodig. Zo is de ervaring dat de macroprognoses bijvoorbeeld geen goed beeld geven van de ruimtevraag (en spin-off) in stuwende sectoren als industrie en logistiek; juist in delen van Drenthe (Emmen, Coevorden, Hoogeveen, Meppel) zeer relevant. Ook de vervangingsvraag blijft sterk onderbelicht. En de raming is beleidsarm; werk met scenario s: basis, positief, negatief. Zo voorkomt u schijnzekerheid en hebt u telkens een goed antwoord op de daadwerkelijke markontwikkelingen. Scenario s variëren ten opzichte van elkaar op aspecten als economische groei, ontwikkeling arbeidsaanbod/beroepsbevolking en werkgelegenheid, ontwikkeling arbeidsproductiviteit en toegevoegde waarde, bedrijfseconomische trends, et cetera; Maak een raming voor een periode van tenminste tien jaar; peil de markt elke 2 tot 3 jaar ook bottom-up ( thermometer in de markt. Gebruik hiervoor bijvoorbeeld IBIS werklocaties, maar ook bijvoorbeeld marktrapportages van DTZ Zadelhoff of Dynamis. Monitor bovendien het aanbod: kwantitatief, ontwikkeling daarin en kwaliteit (courantheid, ligging, maatvoering, omvang en dus kans op hergebruik door een andere gebruiker); Het verdient aanbeveling om alle bedrijven op de juiste plaats te accommoderen. Een huisvestingsprotocol waarbij individuele ruimtevragers worden begeleidt om een ruimtevraag eerst op te vangen op de bestaande kavel, vervolgens in bestaand bedrijfsvastgoed en pas als dat onvoldoende soelaas biedt op een nieuwe kavel helpt daarbij. A c t u e e l i nz ic h t i n b e h o e f t e n a a r be d r ij v e n t e r re i ne n in D re n t he D e P ro v i n c i e D re n t h e h e e f t e e n o n d e r z o e k l a t e n u i t v o e r e n n a a r d e b e h o e f t e a a n b e d r i j v e n t e rr e i n e n. He t h o o f d d o e l v a n h e t o n d e r z o e k wa s : i n zi c h t ve r k r i j g e n i n d e k wa n t i ta t i e v e e n k wa l i t a t i e v e b e h o e f te r a m i n g ( v r a a g - a a n b o d c o n f r o n t a t i e ) v a n b e d ri j ve n te r re i n e n i n D re n t h e v o o r d e p e ri o d e t o t e n m e t e n , o n d e rs c h e i d e n n a a r re g i o s e n b e d r i j fs s e g m e n t e n D e b e l a n g r i j k s te u i tk o m s te n v a n h e t o n d e r z o e k : wa n n e e r wo r d t u i t g e g a a n v a n h e t TM - s c e n a r i o b l i j k t d a t d e c o n f ro n ta ti e v a n v r a a g e n a a n b o d t o t d e c o n c l u s i e l e i d t d a t a l l e e n a l h e t m o m e n t e e l v o l d o e n d e i s o m t o t e n m e t 2020 e n ze l fs ( i n wa t m i n d e r e m a te ) t o t e n m e t 2030 a a n d e v r a g t e v l d o e n ( L o u t e r, 2013 ) E r i s e e n k wa l i ta t i e f a a n b o d o v e r s c h o t a a n b e d r i j v e n t e rr e i n t o t e n m e t 2030 v a n (a f g e ro n d ) 170 to t 220 h e c t a re n e tt o. D e v r a a g n a a r b e d r i j v e n t e r r e i n n e e m t n a 2020 s te r k a f. C i rc a 65 % ( i n h e t S E -s c e n a r i o ) t o t 80 % ( i n h e t TM - s c e n a ri o ) v a n d e v ra a g o n ts t a a t i n d e p e ri o d e t o t e n m e t H e t g r o o ts t e d e e l v a n d e v r a a g ( 35 %) b e s t a a t u i t v ra a g n a a r g e m e n g d t e r re i n, g e v o l g d d o o r d e vr a a g n a a r l o g i s t i e k t e r r e i n e n (23%), a g r o f o o d ( 16 %) e n P DV (13%). D e g ro o t s t e d e l i j k e g e m e e n t e n, d e H E MA - g e m e e n t e n e n C o e v o rd e n, z i j n s a m e n g o e d v o o r b i j n a 90 % va n d e t o t a l e r u i m te v r a a g i n d e p r o v i n c i e E r i s e e n a a n b o d o v e rs c h o t i n d e s e g m e n t e n h o o g wa a r d i g, z wa r e i n d u s t ri e ( d o o r e e n s te r k n e g a ti e v e v r a a g n a 2020 ), l o g i s ti e k e n e n e r g i e & m i l i e u. Da a r s t a a t e c h t e r e e n a a n b o d t e k o rt t e g e n o v e r i n d e s e g m e n te n P D V e n a g r o fo o d. H e t s e g m e n t g e m e n g d i s r e d e l i j k i n e v e n wi c h t. ( B ro n : L o u te r, 2013 ; S t e c G ro e p, 2013 ) Regionale ruimtevraag retail Bepaal de kracht en vitaliteit van de retailmarkt op basis van: winkelaanbod in m² wvo per inwoners, op basis van referenties (met de Locatus Retailverkenner bijvoorbeeld); diversiteit en branchering (bijvoorbeeld bruin- en witgoed, plant en dier, doe-hetzelf en wonen, mode en luxe); koopkrachtbinding: mate waarin de inwoners op de winkels in een gemeente of kern zijn georiënteerd; koopkrachttoevloeiing: aandeel in de omzet van de winkels in een gemeente of kern, afkomstig van bezoekers van buiten; maak onderscheid in dagelijkse en niet dagelijkse sector. U bepaalt de ruimtevraag van retail als volgt:

18 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 16 kenmerk aantal inwonertal X* X.000 bestedingen per inwoner** X omzetpotentieel X X koopkrachtbinding X*** X - X% lokaal gebonden bestedingen X - X koopkrachttoevloeiing*** X% totale omzetpotentie X - X normvloerproductiviteit** X economische ruimte m² wvo X - X m² wvo X ***** X uitbreidingsruimte m² wvo X - X uitbreidingsruimte m² bvo X - X *Bevolkingsontwikkeling tot bijvoorbeeld 2015 of ** Omzetkengetallen bijvoorbeeld van het Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD). *** Gebaseerd op koopstromenonderzoek. **** Huidig aanbod X naar branche X in m² wvo bijvoorbeeld op basis van de Locatus Retailverkenner.. Enkele aspecten zijn hierin belangrijk: gemiddeld genomen heeft een hoofdwinkelgebied een aandeel van zo n 35 tot 40% binnen het totale winkelaanbod in een gemeente of grote kern; de leegstand in winkelgebieden in Nederland ligt nog iets onder het frictieniveau van 5 à 6%. Echter, verschillen tussen locaties zijn zeer groot. Dit toont ook de tweekoppigheid van de markt aan Regionale ruimtevraag verblijfsrecreatie U bepaalt de ruimtevraag van verblijfsrecreatie als volgt: huidige en toekomstige ontwikkeling van het aantal overnachtingen; confrontatie met de bezettingsgraad van de bestaande verblijfsrecreatie (van verschillende niveaus zoals camping, bungalowpark en hotel). Op basis hiervan bepaalt u de kwantitatieve behoefte aan verblijfsrecreatie. Naast het onderscheid in sectoren als camping, bungalow of hotel (met bijbehorende ster-classificaties) is ook onderscheid naar kwaliteit en onderscheidend vermogen cruciaal. Voor bungalowparken kunt u dit bijvoorbeeld duiden met courantheid, bezettingsgraad, huurprijs, voorzieningen en type bungalows (en kavelomvang). De traditionele Distributie Planologisch Onderzoeken (DPO s) zijn nog zeer kwantitatief ingestoken. Kwaliteit en onderscheidend vermogen van branches en formules is belangrijker dan de kwantitatieve discussie over de vierkante meters en vraagt om regionale afstemming. Bepaal de effecten van nieuwe winkelmeters op het bestaande winkelapparaat en hiërarchie: dit kan gaan om negatieve marktverdringing maar ook trekken van een ander en nieuw publiek. De moderne consument wil ruime keuzemogelijkheden. Extra, onderscheidend aanbod en keuze betekent veelal extra aantrekkingskracht en bezoekers. De toekomst is aan de grotere winkelcentra met ruime keuze. Kleinere, monofunctionele winkelcentra die niet vernieuwen en vergroten hebben en krijgen het moeilijk; past de toevoeging bij de verzorgingsfunctie: streekverzorgend, bovenregionaal, et cetera. V e r b li j fs r e c re a ti e p a ra d ox s p e e l t o o k i n D r e n t he D e l a n d e l i j k e b r a n c h e o r g a n i s a ti e R E C R O N v r a a g t s i n d s a a n d a c h t v o o r d e d o o r h e n g e s i g n a l e e rd e v e r b l i j fs r e c re a ti e p a r a d o x. V r a a g e n a a n b o d i n d e v e r b l i j fs r e c re a ti e s e c to r z o u d e n n i e t m e e r i n e v e n wi c h t z i j n. G e s te l d k a n wo r d e n d a t e r k wa n ti ta ti e f (m e e r d a n ) g e n o e g a a n b o d i s m a a r k wa l i t a ti e f n o g s t e e d s v r a a g i s n a a r m e e r ( e n b e t e re ) a c c o m m o d a ti e s. O o k i n Dr e n th e wo r d e n s y m p t o m e n v a n e e n v e r z a d i g d e m a rk t h e r k e n d e n d e g e vo l g e n h i e r v a n z i c h tb a a r. Ge z i e n h e t e c o n o m i s c h e b e l a n g v a n e e n g e z o n d e to e ri s t i s c h e s e c t o r v o o r D re n th e m a a r o o k h e t b e l a n g v a n z o rg v u l d i g ru i m t e g e b ru i k s ta a t d e p r o b l e m a t i e k o p d e p o l i ti e k e a g e n d a. Aandachtspunten hierbij: ga uit van de toeristische gebieden zoals gebruikt door het CBS, NBTC en NRIT. Heel Drenthe valt dan onder de provinciegrens overschrijdende Groningse, Friese en Drentse zandgronden;

19 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 17 kwaliteit mist tot nog toe vrijwel geheel in de behoefteramingen. Wat zijn onderscheidende concepten? Tot nog toe werd vooral gewerkt met bestedingen en aantal overnachtingen; maak duidelijk onderscheid in toeristisch-recreatief gebruik en gebruik van verblijfsrecreatievoorzieningen als tweedewoningen. Overigens neemt de behoefte aan tweedewoningen in Nederland toe, merken ook als gevolg van het huidig marktsentiment onder particuliere investeerders; de bezettingsgraad verschilt sterk per type verblijfsrecreatie: ga voor grotere hotel uit van minimaal 70%, voor bungalowparken ligt dit lager; de markt wordt steeds meer tweekoppig. Enerzijds zijn er basisproducten, anderzijds echt onderscheidende en kwalitatief sterke concepten. P r o v in c ie D re n t he o n de rz o e k t v r a a g e n a a n bo d k a m pe e r - e n bu n ga lo w s e c t o r D e p ro v i n c i e h e e f t o p d ra c h t g e g e v e n o m n a d e r o n d e r z o e k t e d o e n n a a r v r a a g e n a a n b o d i n d e k a m p e e r e n b u n g a l o w s e c to r i n D r e n th e. D e z e f o c u s i s a a n g e b ra c h t o m d a t 8 0 % v a n d e o ve r n a c h ti n g e n i n Dr e n t h e p l a a ts v i n d t b i j d e z e b e d ri j v e n d i e t e ve n s e e n s u b s ta n t i ë l e ru i m te l i j k e c o m p o n e n t h e b b e n. H e t s u c c e s v a n e e n n a d e re a n a l y s e i s s te rk a f h a n k e l i j k va n d e b e r e i d h e i d v a n b e d ri j ve n o m m e e te we r k e n e n i n fo r m a ti e t e v e r s t r e k k e n. H e t o n d e r z o e k b e v a t d e v o l g e n d e c o m p o n e n t e n : K wa l i t a t i e v e v r a a g e n a a n b o d s a n a l y s e d o o r m i d d e l v an l e e f s t i j l a n a l y s e (k l e u re n ) i n c o m b i n a ti e m e t a c t u a l i te i t e n i d e n ti t e i t/ k e r n wa a rd e n v a n D r e n th e. D i t re s u l t e e r t i n k a n s ri j k e o n t wi k k e l i n g s ri c h ti n g e n C i j fe rm a ti g v r a a g a a n b o d ve r g e l i j k i n g, m e t a l s r e s u l ta a t z i c h t o p v e r z a d i g i n g e n m a rk t ru i m te. K wa l i t e i ts a n a l y s e v a n d e b e d r i j v e n m e t b e h u l p v a n d e R E C R O N - b e d r i j v e n b e n c h m a rk e n ve r d i e p e n d e g e s p r e k k e n. Me t a l s r e s u l ta a t i n z i c h t i n d e k wa l i t e i t, d e l e v e n s v a tb a a r h e i d e n d e t o e k o m s t g e ri c h th e i d v a n d e s e c t o r. Hi e rb i n n e n za l, i n d i e n m o g e l i j k, p e r r e g i o e e n a p a r te a n a l y s e g e m a a k t wo r d e n. D e l e n v a n a n a l y s e e n b e vi n d i n g e n m e t d e s ta k e h o l d e r s. ( o v e r h e d e n e n s e c to r ). Me t a l s re s u l t a a t e e n g e d r a g e n b e e l d t e n a a n z i e n v a n d e d i a g n o s e e n g e we n s te v e rv o l g a c t i e s. Instrumenten en voorbeelden buiten Drenthe R P B B e d ri j v e n te r r e i n e n d o o r p r o v i nc i e G e ld e r la n d D e p ro v i n c i e Ge l d e rl a n d h e e ft, o m s c h e rp e k e u z e s te m a k e n tu s s e n b e d r i j v e n te r re i n e n, a a n e l k e r e g i o g e v r a a g d o m e e n R e g i o n a a l P r o g ra m m a d o c u m e n t b e d ri j v e n t e r r e i n e n ( R P B ) o p t e s te l l e n. Na a s t e e n a c tu e l e b e h o e ft e ra m i n g ( zo we l k wa n t i ta ti e f a l s k wa l i t a ti e f) wo r d t h i e ri n me t b e h u l p v a n e e n s to p l i c h tm o d e l e e n o ve r z i c h t g e m a a k t v a n d e fa s e ri n g v a n l o c a ti e s (g ro e n e n o r a n j e ), m a a r o o k l o c a t i e s d i e m o g e l i j k g e s c h ra p t m o e t e n wo r d e n o m o ve r c a p a c i te i t te g e n t e g a a n ( ro o d ). A n a ly s e k a n to r e nm a rk t d o o r p r o v i nc i e U t r e c h t S a m e n m e t d e k a n to o r g e m e e n te n h e e ft d e p r o v i n c i e U t re c h t e e n u i t v o e ri g e a n a l y s e v a n d e k a n t o r e n m a r k t u i tg e v o e r d. H i e rb i j s to n d e e n n i e u we b e h o e ft e ra m i n g c e n t r a a l, m e t d a a ri n e e n k wa n ti ta t i e v e e n k wa l i ta ti e v e v e r d e l i n g v a n d e v i e rk a n te m e t e rs k a n to o r ru i m te. D a a rn a a s t i s v a n a l l e k a n to o rl o c a ti e s e e n k wa l i t a ti e v e b e o o rd e l i n g o p b a s i s v a n e e n s c h o u w e n e c o n o m i s c h e e f fe c t ra p p o r t a g e (E E R ) g e m a a k t. Me t b e h u l p v a n d e b e h o e f te r a m i n g e n h e t o o rd e e l v a n d e l o c a ti e s i s v e r v o l g e n s, o p b a s i s v a n e e n m a rk t te c h n i s c h o o rd e e l, e e n ve r d e l i n g g e m a a k t v a n d e n i e u wb o u w o n t wi k k e l i n g s l o c a ti e s v o o r k a n to r e n i n Ut r e c h t. Hi e rb i j z i j n o o k l o c a t i e s a a n g e g e v e n d i e g e s c h r a p t o f b e p e r k t m o e s t e n wo r d e n i n vo l u m e. Da a rn a a s t i s, m e t b e h u l p v a n d e l a b e l s u i t h e t k a n t o r e n c o n v e n a n t, e e n e e rs te v i s i e g e m a a k t o p d e b e s t a a n d e l o c a t i e s. Me t b e h u l p v a n d e a n a l y s e g a a n d e re g i o s a a n d e s l a g o m te k o m e n to t n a d e r e a f s p r a k e n o v e r d e r e g i o n a l e k a n to r e n m a rk t. W o n in g bo u w a f s p ra k e n in d e p r ov in c ie Z e e l a n d I n d e p r o vi n c i e Ze e l a n d h e e ft d e p r o v i n c i e, i n o v e rl e g m e t d e v i j f r e g i o s e n g e m e e n t e n, e e n r e g i o n a a l p l a fo n d g e m a a k t v o o r n i e u we wo n i n g b o u wo n t wi k k e l i n g. B a s i s h i e r v o o r i s e e n a c tu e l e b e h o e ft e ra m i n g ( z o we l k wa n ti ta ti e f a l s k wa l i t a t i e f n a a r wo o n m i l i e u ). A a n d e re g i o s i s n u a l s o p g a v e m e e g e g e v e n o m a f s p ra k e n t e m a k e n o ve r d e wo n i n g b o u wp l a n n e n v o o r d e k o m e n d e ti e n j a a r.

20 Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe 18 H e t a f g e s p ro k e n p l a fo n d i s h e t m a xi m u m d a t r e g i o s m o g e n to e v o e g e n. H i e rb i j m a g e r tu s s e n g e m e e n t e n p l a n n e n ( e n a a n t a l l e n ) wo r d e n u i tg e wi s s e l d ; o o k i s e r r u i m t e v o o r h e t o p l o s s e n v a n k n e l p u n t e n, h i e r v o o r k a n d e p r o v i n c i e e v e n tu e e l o o k wo r d e n i n g e s c h a k e l d a l s o v e rk o e p e l e n d e o v e r h e i d s l a a g. G o e d m o n i t o r e n v a n d e o n t wi k k e l i n g e n o p d e r e g i o n a l e wo n i n g m a r k t g e b e u rt j a a r l i j k s.