Prijsverschillen tussen de Belgische en Nederlandse vastgoedmarkt

Transcriptie

1

2 Prijsverschillen tussen de Belgische en Nederlandse vastgoedmarkt Samenvatting 1. Probleemstelling en onderzoeksvraag Deze studie wil de verschillen in koopwoningprijzen tussen België en Nederland verklaren. De centrale onderzoeksvraag van deze studie is de volgende: Welke determinanten verklaren het verschil tussen de gemiddelde prijs van een gemiddelde woning in België en Nederland? Verder kan de studie opgedeeld worden in vier grote subvragen. Ten eerste wordt er nagegaan hoe de woningprijzen de afgelopen jaren geëvolueerd zijn in België en Nederland. Ten tweede wordt bekeken hoe de verschillen tussen de woningprijzen in beide landen geëvolueerd zijn. Ten derde wordt er een model opgesteld van de determinanten die de prijsvorming van woningen bepaalt. Ten vierde ga ik na in hoeverre deze determinanten het verschil kunnen verklaren voor de woningprijzen tussen België en Nederland. Omdat beide buurlanden goed vergelijkbaar zijn, is het interessant een inzicht te verwerven in de determinanten die zorgen voor de verschillen in woningprijzen. Wonen is een grote bekommernis van de Belgische en Nederlandse overheden. Dit onderzoek draagt bij aan de informatie die nodig is om goede beleidsbeslissingen te kunnen nemen over een thema met een grote maatschappelijke relevantie. 2. Onderzoeksmethode De evolutie van de woningprijzen wordt beschreven op basis van overheidsstatistieken. Voor België wordt er beroep gedaan op gegevens die de grootste statistische Federale Overheidsdienst Economie (FOD Economie) ter beschikking stelt. Het Nederlandse equivalent daarvan is het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). De Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) hebben een dataset die veel verder teruggaat in de tijd ( ) dan de dataset die CBS aanbiedt. Daarom worden de data van beide Nederlandse instellingen gebruikt. De verzamelde gegevens worden per land afzonderlijk gebundeld en beschreven. Elk woningtype wordt apart besproken en er wordt ingezoomd van nationaal naar regionaal niveau. Deze gegevens worden samengevat in een lijngrafiek. Vervolgens worden de nominale woningprijzen van beide landen grafisch met elkaar vergeleken. Verder wordt op basis van een uitgebreide literatuurstudie een eigen model ontwikkeld voor de prijsvorming van een woning. Dit model dient als leidraad voor de verdere studie waarin de macrodeterminanten uit het model worden getoetst aan de realiteit van woningprijzen in België en Nederland. Ik raadpleeg zowel primaire als secundaire bronnen, zoals wetenschappelijke literatuur, persoonlijke interviews, publicaties van de overheid en van financiële instellingen.

3 a. Verantwoording onderzoeksmethode Om een betrouwbaar econometrisch model op te stellen is het noodzakelijk te beschikken over voldoende gegevens. Het Kadaster in Nederland publiceert woningprijzen voor de periode van 1995 tot Dit betekent dat er onvoldoende gegevens zijn om een betrouwbaar econometrisch model op te stellen. Daarom heb ik gekozen om op basis van een literatuurstudie een model op te bouwen voor de prijsvorming van een woning. b. Verzameling en verwerking van de gegevens Op basis van gepubliceerde statistieken heb ik de evolutie van de woningprijzen in België en Nederland besproken. Voor België heb ik een beroep gedaan op de statistieken van de Federale Overheidsdienst Economie Algemene Di rectie Statistiek en Economische Informatie. Voor Nederland heb ik het Centraal Bureau voor Statistiek geraadpleegd. De Belgische en Nederlandse indeling naar woningtype was niet gelijk. Daarom heb ik alle woningen ingedeeld in drie grote woningtypes, namelijk de woonhuizen, de appartementen en de villa s. Omdat de dataset van de Nederlandse Vereniging van Makelaars verder teruggaat in tijd, heb ik deze gegevens ook geïntegreerd in dit onderzoek. Deze vereniging maakt echter geen onderscheid naar woningtypes. De gegevens heb ik verwerkt door alle evoluties per woningtype en per land, gewest, provincie, arrondissement en gemeente grafisch weer te geven. Op basis daarvan heb ik een gedetailleerd inzicht gekregen in de evolutie van woningprijzen. In de tekst zijn de voornaamste grafieken opgenomen. De rest van dit onderzoek is gebaseerd op een uitgebreide literatuurstudie. Op basis daarvan heb ik een eigen model ontwikkeld voor de prijsvorming van een woning. Dit model diende als leidraad om verdere specifieke informatie te verzamelen voor beide landen. Voor elke determinant in het model heb ik de nodige expertise gezocht waar mogelijk. Voor het fiscale aspect heb ik beroep gedaan op een fiscaal deskundige van de Federale overheidsdienst. Om de hypotheekvoorwaarden te doorgronden heb ik beroep gedaan op een productbeheerder kredieten van de KBC. 3. Bevindingen en besluiten Uit deze studie bleek dat de woningmarkt een markt is met zeer specifieke kenmerken. Zo is zij een voorraadmarkt; het aanbod volgt de vraag niet. Ook is er in deze markt geen sprake van perfecte mededinging. Deze markt wordt namelijk gekenmerkt door heterogeniteit, grondgebondenheid en lokaliteit. Woningen hebben ook een dubbel karakter. Enerzijds worden ze gebruikt als consumptiegoed, anderzijds worden ze aangekocht als investeringsgoed. Daarnaast is de woningmarkt een sterk gereguleerde markt. Overheden steunen eigenwoningbezit via het fiscale regime, subsidies en wet- en regelgeving. Verder bleek dat de prijsvorming van een woning wordt beïnvloed door vier overkoepelende determinanten: hedonische variabelen, de verwachte prijsevolutie, de kapitaalmarkt en het marktmechanisme van vraag en aanbod. Wat België en Nederland betreft bleek dat de prijzen van particuliere koopwoningen in Nederland opvallend hoger zijn dan in België. Dit verschil kan verklaard worden door een samenspel van de verschillende determinanten. Stijgende inkomens tussen 1995 en 2007 en historisch lage rente hebben de vraag naar koopwoningen enorm doen toenemen. In Nederland zijn de inkomens echter meer gestegen dan in België. De rentevoeten daarentegen waren in Nederland lager dan in België. Omdat de rentevoeten lager zijn in Nederland dan in België, is de vraag in Nederland hoger, waardoor ook de

4 woningprijzen hoger zijn. Hogere inkomens en lagere rentevoeten doen de woningprijzen dus sterker stijgen in Nederland dan in België. Ook zijn de hypotheekmarkten sinds de liberalisering van de financiële markten veel uitgebreider in Nederland dan in België. Dit betekent dat de hypotheekvoorwaarden de Nederlandse huishoudens in staat stellen om veel meer te lenen dan de Belgische huishoudens. Dit heeft zijn weerslag gehad op de woningmarkt, waar de prijzen sterk gestegen zijn. Het verregaande fiscaal regime voor eigenwoningbezit in Nederland heeft ervoor gezorgd dat daar exotische hypotheekvormen op de markt zijn gekomen. In België zijn de hypotheeklasten geplafonneerd aftrekbaar. Nederland is het enige land in Europa dat volledig hypotheekrenteaftrek toestaat aan marginaal tarief. Het fiscaal effect in Nederland is daardoor ruim drie keer zo groot als in België. Dit betekent dat de woningprijzen in Nederland ongeveer 20 procent duurder mogen zijn dan de woningprijzen in België om tot dezelfde netto woonuitgave te komen. Daarnaast is de invloed van de overheid via subsidie sterk bepalend voor de prijzen van koopwoningen. België is het land met de kleinste sociale huursector in Noordwest-Europa, Nederland het land met de grootste sociale huursector. De Nederlandse overheid heeft lange tijd de huurprijzen kunstmatig laag gehouden via subsidies aan de woningcorporaties. Het gevolg hiervan zijn kunstmatig hoge koopwoningprijzen en een chronisch tekort aan koopwoningen. Overheden kunnen uit dit onderzoek concluderen dat fiscale steun voor de aankoop van een woning en huursubsidies beperkt moet blijven. Zo worden de prijzen van de koopwoningen niet de hoogte ingejaagd.

5 Voorwoord In de eerste plaats zou ik mijn promotor, doctor Karolien De Bruyne, willen bedanken voor de begeleiding. Verder wens ik Gunther Hanssens en Elke Beten te bedanken voor de interviews die ik mocht afnemen en die tot nieuwe inzichten leidden. Daarnaast bedank ik mijn klasgenoten voor de vriendschap en de steun. Ook mijn familie, vrienden en kennissen wil ik bedanken voor hun steun en begrip. Tot slot bedank ik mijn partner voor het eindeloos geduld, de onvoorwaardelijke steun en de talloze aanmoedigingen.

6 Overzicht figuren Figuur 1: Evolutie van de gemiddelde prijs van alle woningtypes samen Figuur 2: Evolutie van de gemiddelde prijzen van woningen in België Figuur 3: Evolutie van de gemiddelde prijzen van woonhuizen per gewest in België Figuur 4: Evolutie van de gemiddelde prijzen van villa s per gewest in België Figuur 5: Evolutie van de gemiddelde prijzen van appartement per gewest in België Figuur 6: Evolutie van de gemiddelde prijzen van woonhuizen in België Figuur 7: Evolutie van de gemiddelde prijzen van appartementen in België per provincie Figuur 8: Evolutie van de gemiddelde prijs van villa's per provincie in België Figuur 9: De goedkoopste en duurste regio's van Nederland in de periode Figuur 10: Gemiddelde prijs van alle woningtypes in Nederland...16 Figuur 11: Evolutie van de gemiddelde prijzen van alle woningtypes in Nederland Figuur 12: Evolutie van de gemiddelde prijzen van tussenwoningen in Nederland Figuur 13: Evolutie van gemiddelde prijzen van hoekwoningen...19 Figuur 14: Evolutie van de gemiddelde prijzen van 2/1 kapwoningen in Nederland Figuur 15: Evolutie van de gemiddelde prijzen van vrijstaande woningen in Nederland Figuur 16: Evolutie van de gemiddelde prijzen van appartementen in Nederland Figuur 17: Evolutie van de gemiddelde prijzen van tussenwoningen in Nederland op provincieniveau Figuur 18: Evolutie van de gemiddelde prijzen van hoekwoningen in Nederland op provincieniveau Figuur 19: Evolutie van de gemiddelde prijzen van 2/1 kapwoningen in Nederland op provincieniveau Figuur 20: Evolutie van de gemiddelde prijzen van vrijstaande woningen in Nederland op provincieniveau Figuur 21: Evolutie van de gemiddelde prijzen van vrijstaande appartementen in Nederland op provincieniveau Figuur 22: Evolutie van de gemiddelde woningprijzen in België en Nederland Figuur 23: Evolutie van de gemiddelde prijzen per woningtype in België en Nederland Figuur 24: Werking van vraag en aanbod...32 Figuur 25: Prijsvorming van een woning...44 Figuur 26: Effect van een schok op een stabiele woningmarkt...58 Figuur 27: De evolutie van de relatieve verandering van het BBP per capita, de gemiddelde woningprijzen en de inflatie in België Figuur 28: De evolutie van de relatieve verandering van het BBP per capita, de gemiddelde woningprijzen en de inflatie in Nederland Figuur 29: De evolutie van de relatieve groei van het BBP per capita in België en Nederland Figuur 30: De evolutie van de vaste en variabele hypothecaire rentevoeten van de KBC Figuur 31: Historische evolutie van de hypothecaire rentevoeten in Nederland Figuur 32: De evolutie van de gemiddelde hypothecaire rentevoet in België en Nederland

7 Overzicht tabellen Tabel 1: Investeringen vastgoed...1 Tabel 2: Overzicht determinanten...46 Overzicht bijlagen Bijlage 1: Algemene beschouwing van de evoluties van de gemiddelde prijs per woningtype in België : ratio villa/woningtype Bijlage 2: Evolutie van de prijs voor Belgische woonhuizen : goedkoopste en duurste gemeenten Bijlage 3: Evolutie van de prijs voor Belgische appartementen : goedkoopste en duurste gemeenten Bijlage 4: Evolutie van de prijs voor Belgische villa s : goedkoopste en duurste gemeenten Bijlage 5: Overzicht indeling Nederland door NVM in 76 regio s...104

8 Lijst van afkortingen CBS: CPB: DNB: ECB: EMF: FOD: NBHP: NVM: OECD: VINEX: VROM: WOZ: Centraal Bureau voor Statistiek Centraal Plan Bureau De Nederlandsche Bank European Central Bank European Mortgage Federation Federale Overheidsdienst National Board of Housing and Planning Nederlandse Vereniging van Makelaars Organisation for Economic Cooperation and Development Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Waarde van de onroerende zaak

9 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1: Inleiding De vastgoedmarkt gekaderd in een bredere context Waarom een vergelijking tussen België en Nederland? Algemene onderzoeksvraag en onderzoeksdoelstelling Methodologie Definiëring en afbakening... 3 Hoofdstuk 2: Woningprijzen Inleiding België Algemene beschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype Detailbeschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype Overzicht prijzen anno Samenvatting Nederland Algemene beschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype Detailbeschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype Overzicht prijzen anno Samenvatting Vergelijking van de algemene tendens van woningprijzen in België en Nederland...26 Hoofdstuk 3: Prijsvorming van woningen Inleiding De marktwerking van de woningmarkt Karakteristieken van de woningmarkt Heterogeniteit Voorraadmarkt Asymmetrisch aanpassingsproces Grondgebondenheid Dé woningmarkt bestaat niet Gereguleerde markt Speculatieve markt Karakteristieken van de woning als product Het dubbele karakter van een woning Ingrijpende transactie Hoge transactiekosten Eigenwoningbezit Conclusie karakteristieken van de woningmarkt en de woning als product Prijsvorming van woningen...41

10 3.6.1 Inleiding Elementen die de woningprijs beïnvloeden Hedonische variabelen Prijsverwachting Kapitaalmarkt Vraag en aanbod...49 Hoofdstuk 4: Vergelijking op basis van de determinanten Inleiding Het beschikbaar huishoudinkomen België Nederland Vergelijking België en Nederland De rente België Nederland Vergelijking België en Nederland Hypotheekvoorwaarden België Nederland Vergelijking België en Nederland Het fiscaal regime België Nederland Vergelijking België en Nederland Conclusie Subsidie België Nederland Vergelijking België en Nederland Overheidsregulering België Nederland Vergelijking België en Nederland Conclusie...88 Hoofdstuk 5: Algemeen besluit...90 Literatuurlijst...94 Bijlage...99

11 Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1 De vastgoedmarkt gekaderd in een bredere context De vastgoedmarkt is een belangrijk onderdeel van de economie, zowel op micro- als op macro-economisch niveau. Op micro-economisch niveau zien we dat de meeste huishoudens geconfronteerd worden met de vastgoedmarkt. Alle huishoudens besteden een bepaald percentage van hun inkomen aan huisvesting 1. Volgens de Federale Overheidsdienst Economie (FOD Economie, 2008) spendeerden Belgische gezinnen in 2006 gemiddeld 19 procent van hun totale consumptiebestedingen aan huisvesting. Bij Nederlandse gezinnen ging in ,5 procent van de consumptieve bestedingen naar huisvesting (Centraal Bureau voor de Statistiek). Een belangrijk deel van de rijkdom van huishoudens wordt dan ook bepaald door de woning. Vele huishoudens beslissen tot de aankoop van een woning. In België zijn 78 procent van de huishoudens eigenaar, in Nederland is dat 57 procent (ERA, 2008, p.11&67). De aankoop van een woning is vaak de grootste privéinvestering in het leven. Op macro-economisch niveau speelt de vastgoedmarkt ook een centrale rol. Tabel 1 maakt duidelijk dat de totale investeringen in vastgoed in België goed zijn voor 10,16 procent van het bruto binnenlands product, waarvan de residentiële vastgoedmarkt 5,93 procent voor zijn rekening neemt en de niet-residentiële vastgoedmarkt de overige 4,23 procent. In Nederland bepalen de totale investeringen in vastgoed 9,43 procent van het bruto binnenlands product, waarvan 6,4 procent toe te schrijven is aan de residentiële vastgoedmarkt en 3,03 procent aan de niet residentiële vastgoedmarkt. In beide landen zijn investeringen in residentieel vastgoed belangrijker dan investeringen in niet-residentieel vastgoed. Tabel 1 Investeringen vastgoed 2007 België Nederland Investeringen bouwkundige in mlj % totale in mlj % totale werken EURO investeringen % BBP EURO investeringen % BBP Residentieel ,39% 5,93% ,89% 6,40% Niet residentieel ,61% 4,23% ,11% 3,03% Totale investeringen vastgoed ,00% 10,16% ,00% 9,43% Bron: NBB (België), CBS (Nederland), Eigen bewerking (cursief) Daarnaast interageert de vastgoedmarkt met de financiële markt. De aankoop van een woning door huishoudens gebeurt vaak niet volledig met eigen geld, maar door tussenkomst van de financiële markt. De prijs van de vastgoedmarkt wordt daardoor mede bepaald door de rente op hypothecaire leningen. Als de rente daalt, dan worden investeringen aangemoedigd. Dit heeft als gevolg dat er meer geleend wordt en de geleende bedragen groter worden. Ook innovatie op de hypotheekmarkten zorgen ervoor dat meer mensen toegang krijgen tot hypothecaire leningen. Als de rente daalt en meer innovatieve producten op de markt 1 In deze context verwijzen de kosten van huisvesting naar kosten die betaald worden voor het vastgoed. Voor huurders is dat de werkelijke woninghuur en voor eigenaars de toegerekende woninghuur. 1

12 komen, stijgt de vraag doordat er meer en grotere leningen aangegaan worden, waardoor de woningprijzen de hoogte ingejaagd worden. Uit het bovenstaande kan afgeleid worden dat de vastgoedmarkt niet weg te denken is uit onze economie. Bovendien is de vastgoedmarkt een brandend actueel thema. De afgelopen jaren worden gekenmerkt door historisch lage rentes, een grote vraag naar woningen en een sterk geloof in stijgende woningprijzen. Dit alles heeft gezorgd voor een enorme prijsstijging van residentieel vastgoed. Maar de toekomst van de woningprijzen is onzeker. Ten gevolge van de kredietcrisis kan niemand voorspellen hoe de woningprijzen er in de -nabije- toekomst zullen uitzien. 1.2 Waarom een vergelijking tussen België en Nederland? De buurlanden België en Nederland lijken in vele opzichten op elkaar. Zowel het klimaat, de welvaart als de demografische factoren zijn in beide landen vergelijkbaar. Als meer in detail gekeken wordt naar de gezinsbestedingen aan huisvesting in België en Nederland, valt het op dat deze nagenoeg ook gelijkaardig zijn: de gezinsbestedingen aan huisvesting in 2007 zijn goed voor 7,9 procent van het bruto binnenlands product in België. In Nederland is dat 7,8 procent van het bruto binnenlands product. Zoals al aangehaald, zijn ook de aandelen van de totale consumptiebestedingen aan huisvesting goed vergelijkbaar (voor België 19 procent, voor Nederland 18,5 procent). Maar als de prijzen van koopwoningen onder de loep genomen, valt op dat er grote verschillen zijn tussen België en Nederland. In België stellen de FOD Economie data ter beschikking, in Nederland publiceert het Kadaster gegevens over de vastgoedprijzen. In beide landen kunnen drie verschillende woningtypen onderscheiden worden: het gewone woonhuis, het appartement en de villa. De gemiddelde verkoopprijs van een gewoon woonhuis in België in 2006 bedroeg terwijl dat in dezelfde periode in Nederland was. Voor een appartement werd in België in 2006 gemiddeld neergeteld, terwijl bij onze noorderburen betaald werd. Verder was er ruim verschil in 2006 tussen de prijs voor een villa in België en Nederland, meer bepaald in België en in Nederland. Voor alle woningtypes zijn er dus significante verschillen waar te nemen tussen de gemiddelde prijzen voor koopwoningen in beide landen. Het is merkwaardig dat de koopwoningprijzen significant hoger liggen in Nederland terwijl er ongeveer evenveel gespendeerd wordt aan huisvesting in beide landen. 1.3 Algemene onderzoeksvraag en onderzoeksdoelstelling Deze studie wil de verschillen in koopwoningprijzen tussen beide landen verklaren. De centrale onderzoeksvraag van deze studie is de volgende: Welke determinanten verklaren het verschil tussen de gemiddelde prijs van een gemiddelde woning in België en Nederland? Verder kan de studie opgedeeld worden in vier grote subvragen. Ten eerste wordt er nagegaan hoe de woningprijzen de afgelopen jaren geëvolueerd zijn in België en Nederland. Ten tweede wordt bekeken hoe de verschillen tussen de woningprijzen in beide landen geëvolueerd zijn. Ten derde wordt een model opgesteld 2

13 van de determinanten die de prijsvorming van woningen bepaalt. Ten vierde ga ik na in hoeverre deze determinanten het verschil kunnen verklaren voor de woningprijzen tussen België en Nederland. Bij mijn weten is er nog geen cross-country studie uitgevoerd tussen beide landen die de verschillen van de gemiddelde woningprijzen op een statische manier verklaart. Omdat beide buurlanden goed vergelijkbaar zijn, is het interessant een inzicht te verwerven in de determinanten die zorgen voor de verschillen in woningprijzen. Wonen is een grote bekommernis van de Belgische en Nederlandse overheden. Daarom spelen de overheden een grote rol in de huisvesting. Om goede beleidsbeslissingen te kunnen nemen is het noodzakelijk de gevolgen van beslissingen te kunnen voorspellen. Dit kan wanneer de gevolgen van genomen beslissingen geanalyseerd worden. Door de resultaten van goed vergelijkbare landen te analyseren, krijgen de overheden scherp inzicht in de mogelijke beleidsbeslissingen en gevolgen. Dit onderzoek draagt bij aan de informatie die nodig is om goede beleidsbeslissingen te kunnen nemen over een thema met een grote maatschappelijke relevantie. Deze studie kan ook als basis dienen voor verder gedetailleerd onderzoek naar de verschillende determinanten. 1.4 Methodologie In het tweede hoofdstuk wordt de evolutie van de woningprijzen beschreven op basis van overheidsstatistieken. Voor België wordt beroep gedaan op gegevens die de grootste statistische Federale Overheidsorganisatie Economie (FOD Economie) ter beschikking stelt. Het Nederlandse equivalent daarvan is het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). De Nederlandse Nationale Vereniging voor Makelaars (NVM) hebben een dataset die veel verder teruggaat in de tijd ( ) dan de dataset die CBS aanbiedt. Daarom worden de data van beide Nederlandse instellingen gebruikt. De verzamelde gegevens worden per land afzonderlijk gebundeld en beschreven. Elk woningtype wordt apart besproken en er wordt ingezoomd van nationaal naar regionaal niveau. Deze gegevens worden samengevat in een lijngrafiek. Vervolgens worden de nominale woningprijzen van beide landen grafisch met elkaar vergeleken. In hoofdstuk drie wordt op basis van een uitgebreide literatuurstudie een eigen model ontwikkeld voor de prijsvorming van een woning. Dit model dient als leidraad voor hoofdstuk vier. In hoofdstuk vier worden de macro determinanten zoals vastgesteld in het model getoetst aan de realiteit van woningprijzen in België en Nederland. Zowel primaire als secundaire bronnen worden geraadpleegd, zoals wetenschappelijke literatuur, persoonlijke interviews, publicaties van de overheid en financiële instellingen (Saunders, 2004, pp ). 1.5 Definiëring en afbakening Vastgoed, ofwel onroerend goed, is een ruim begrip. Het omvat zowel de residentiële als niet-residentiële gebouwen. Dit onderzoek beperkt zich tot een bespreking van de residentiële vastgoedmarkt. 3

14 In België worden er drie types woningen onderscheiden, namelijk woonhuizen, appartementen en villa s. Alle gewone woonhuizen worden gegroepeerd onder het type woonhuis. Het woningtype appartement is de som van appartementen, flats en studio s. Villa s, bungalows en landhuizen worden samengebracht onder de noemer villa. In Nederland wordt door de NVM een opsplitsing gemaakt in vijf woningtypes: appartement, 2/1 kapwoning, hoekwoning, tussenwoning en vrijstaande woning. 2/1 kapwoning staat voor een gebouw dat opgesplitst is in twee identieke woonplaatsen die vaak elkaars spiegelbeeld zijn met een doorlopend dak over de twee woonplaatsen. Een hoekwoning is een woning op het einde van een rij tussenwoningen. Een tussenwoning is een rijhuis tussen twee andere huizen. Een vrijstaande woning is het equivalent van een villa. Om een vergelijking te kunnen maken deel ik de huizen in beide landen in in drie woningtypes. Onder het eerste type woonhuis vallen de Belgische woonhuizen en de Nederlandse 2/1 kapwoning, hoekwoning en tussenwoning. Het tweede woontype zijn de appartementen. Het derde woontype villa omvat het Belgisch woontype villa en het Nederlandse vrijstaande woningen. Tot slot richt dit onderzoek zich op de prijsontwikkeling van koopwoningen in België en Nederland. Huurwoningen worden buiten beschouwing gelaten. 4

15 Hoofdstuk 2: Woningprijzen 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk behandelt de prijsevoluties van residentieel vastgoed in België en Nederland. In de volgende sectie worden de evoluties van de gemiddelde prijzen van residentieel vastgoed in België besproken voor de periode van 1973 tot Daarna worden de evoluties van woningprijzen in Nederland behandeld. De opbouw van de sectie over België verloopt van algemeen naar specifiek. De algemene beschouwing begint met een presentatie van de evolutie van de gemiddelde woningprijzen van alle woningtypes samen. In België onderscheiden we drie woningtypes, namelijk woonhuizen, appartementen en villa's. Na de algemene beschouwing wordt dieper ingegaan op algemene tendensen van de gemiddelde prijzen per woningtype. Deze detailbeschouwing per woningtype begint op gewestelijk niveau en wordt verder uitgediept op provincie niveau. Een samenvatting sluit de sectie België af. De sectie Nederland behandelt de evoluties van woningprijzen in Nederland. Twee instellingen stellen data ter beschikking, namelijk de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en het Kadaster. Deze twee bronnen worden achtereenvolgens besproken. De NVM heeft Nederland ingedeeld in 76 regio's 2, die niet altijd gelijk lopen met de administratieve regio's. De woningprijzen die de NVM publiceert kennen geen onderscheid per woningtype. De woningprijzen zijn de gemiddelde prijzen van alle woningtypes samen. Toch wordt de dataset van de NVM opgenomen in deze studie omdat ze een overzicht biedt van de gemiddelde woningprijzen voor de periode Vervolgens wordt de dataset van het Kadaster besproken. Het Kadaster maakt een onderscheid tussen vijf woningtypes, namelijk het appartement, de 2/1 kapwoning, de hoekwoning, de tussenwoning en de vrijstaande woning. Ook hier verloopt de opbouw van algemeen naar specifiek. De bespreking begint op nationaal niveau met de algemene evolutie van de woningprijzen van alle woningtypes samen. Vervolgens wordt dit verder uitgediept per woningtype. Daarna worden de evoluties verder uitgesplitst tot op provincieniveau. De laatste sectie van dit hoofdstuk is een vergelijking van de algemene tendens van woningprijzen in België en Nederland. Een eerste grafiek geeft een beeld van de nationale gemiddelde prijzen van beide landen. Een tweede grafiek brengt de prijzen van nationale prijzen van de verschillende woningtypes in beeld. Om praktische redenen worden woningen ingedeeld in drie woningtypes, namelijk woonhuizen, appartementen en villa's. 2.2 België In dit deel volgt een overzicht van de nominale prijsevoluties in België van woonhuizen, appartementen en villa s voor de periode van 1973 tot Deze gegevens zijn de geregistreerde verkoopprijzen in euro ter beschikking gesteld door de Federale Overheidsdienst Economie Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie (FOD, 2008). 2 Tegenwoordig onderscheidt de NVM 80 regio s 5

16 2.2.1 Algemene beschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype De gemiddelde prijzen van alle woningtypes kennen een stijgende trend tijdens de periode Dit wordt geïllustreerd in figuur 1. Over 34 jaar zijn de prijzen gemiddeld ruim 10 keer duurder geworden. Tussen 1999 en 2007 zijn de gemiddelde prijzen verdubbeld. Figuur 1. Evolutie van de gemiddelde prijs van alle woningtypes samen Gemiddelde woningprijs alle types Bron: FOD Economie; eigen bewerking Figuur twee maakt een opsplitsing tussen de verschillende woningtypes. In België zijn er drie woningtypes, namelijk woonhuizen, appartementen en villa s. Gedurende de volledig beschouwde periode bekleden de gewone woonhuizen de post van minst dure woningtype, op de voet gevolgd door de appartementen. De gemiddelde prijzen van villa s verloopt iets anders. Villa s zijn met voorsprong het duurste woningtype. Figuur 2. Evolutie van de gemiddelde prijzen van woningen in België Woonhuizen Appartementen Villa's Bron: FOD Economie; eigen bewerking 6

17 Figuur twee toont dat de sterkste toename in prijs voor rekening van de woonhuizen is. De gemiddelde prijzen liggen anno 2007 ruim elf keer hoger dan in 1973, namelijk in 2007 ten opzichte van in Appartementen zijn over 34 jaar 7,5 keer duurder geworden. In 2007 werd er gemiddeld neergeteld voor een appartement in België en in Villa s zijn het minst gestegen in waarde. De prijzen voor villa s liggen gemiddelde 5,5 keer hoger dan in Gemiddeld kostte een villa in 1973, vorig jaar betaalde men voor een villa een gemiddelde prijs van In 2007 is het groeiritme voor ieder woningtype lager dan in Toch zijn de prijzen van alle koopwoningen de laatste jaren fors gestegen. De prijzenevoluties voor woonhuizen en appartementen zijn vergelijkbaar en beide kunnen ze in verschillende etappes ingedeeld worden. De eerste etappe begint in 1973 tot Gedurende deze periode verdubbelen de prijzen. De prijzen van woonhuizen evolueren van in 1973 tot in Voor appartementen start de evolutie bij in 1973 en gaat tot in Daarna volgt een periode van rust. De prijzen neigen lichtjes naar een neerwaartse trend. Deze trend is van korte duur en vanaf 1986 zitten de prijzen weer in de lift. In 1989 wordt een eerste hoogtepunt bereikt met een groei ten opzichte van 1988 van 11 procent voor woonhuizen en van 18 procent voor appartementen. In de jaren 90 stijgen de groeipercentages iets minder snel, maar nog steeds positief. De appartementen groeiden opnieuw sterk in 2004 met een groei van bijna 15 procent. Het jaar erop zijn de woonhuizen aan de beurt met een stijging van bijna 30 procent. Dit maakt duidelijk dat de prijzen voor woonhuizen en appartementen de afgelopen drie jaar onderhevig waren aan zeer sterke stijgingen. De gemiddelde prijzen van villa s liggen over de hele periode beduidend hoger dan de prijzen van de twee andere woningtypes. Deze categorie woningen is het meest onderhevig aan schommelingen, terwijl de andere twee categorieën relatief gestaag klimmen over de jaren heen. Opvallend is dat de waarde van villa s ten opzichte van de andere woningtypes afneemt in de beschouwde periode. In 1973 is de gemiddelde prijs van villa s bijna 2,5 keer duurder dan de gemiddelde prijs van appartementen. In 2007 is dat vermindert met ¼ tot een prijs die 1,84 keer hoger ligt dan de prijs van appartementen. Ten opzichte van woonhuizen zien we nog een sterker verschil. In 1973 telde men gemiddeld genomen 3,76 keer meer geld neer voor een villa dan voor een woonhuis. Dit verschil halveert in 2007, waar men bereid was 1,88 keer meer te betalen voor een villa dan voor een woonhuis (detail bijlage 1) Detailbeschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype In deze sectie wordt er een gedetailleerder beeld gegeven van de prijsevolutie van de verschillende woningtypes in België. Eerst worden de evoluties per gewest bekeken, vervolgens per provincie en daarna op arrondissementniveau. 7

18 Prijzenevoluties per gewest België bestaat uit drie gewesten, namelijk het Brussels hoofdstedelijk gewest, het Vlaams gewest en het Waals gewest. Het Brussels hoofdstedelijk gewest kent ieder jaar van de beschouwde periode de hoogste prijzen voor elk woningtype. Wallonië kent de meest bescheiden prijzen per woningtype. Vlaanderen bevindt zich tussen beiden. Deze algemene beschouwing gaat op voor de types woonhuis en villa. Voor appartementen zijn de prijzen niet altijd het hoogst in het Brussels hoofdstedelijk gewest. Hieronder worden de verschillende types woningen besproken. De verschillende etappes (zie sectie 1.3.1) zijn duidelijk terug te vinden bij de prijzenevolutie van woonhuizen per gewest. Tussen 1973 en 1980 verdubbelen de woningprijzen. Tussen 1981 en 1985 is er een pauze. Vanaf 1986 stijgen de prijzen weer, met een eerste piek in 1989 en een tweede hoogtepunt in Dit hoogtepunt is in het Brussels hoofdstedelijk gewest extreem, met een groei van 66 procent. In de andere gewesten is dit hoogtepunt minder uitgesproken. Dit wordt grafisch voorgesteld in figuur drie. Figuur 3. Evolutie van de gemiddelde prijzen van woonhuizen per gewest in België Brussels Hoofdstedelijk Gewest Vlaams Gewest Waals Gewest Bron: FOD Economie; eigen bewerking Ook voor de villaprijzen kunnen de verschillende etappes duidelijk onderscheiden worden. Opvallend is dat het Brussels hoofdstedelijk gewest verschilt van de andere gewesten. Vooral vanaf 1996 beginnen de prijzen in dit gewest opvallend sneller te stijgen dan in de andere gewesten. In 2005 gaan de prijzen nog steiler omhoog in het Brussels hoofdstedelijk gewest waardoor een grote kloof ontstaat in villaprijzen met de andere twee gewesten. Dit wordt grafisch voorgesteld in figuur vier. 8

19 Figuur 4. Evolutie van de gemiddelde prijzen van villa s per gewest in België Brussels Hoofdstedelijk Gewest Vlaams Gewest Waals Gewest Bron: FOD Economie; eigen bewerking De prijzenevoluties van de appartementen zien er anders uit. De verschillende fases, zoals bij de woonhuizen en de villa s, zijn duidelijk te onderscheiden, maar er is een verandering in de hiërarchie van duurste gewest. Vlaanderen werkt zich immers op van goedkoopste gewest in 1973 tot duurste gewest in de periode Sindsdien voert zij een nek-aan-nekrace met het Brussels hoofdstedelijk gewest. Tijdens was Vlaanderen opnieuw het duurste gewest. Vanaf 2003 bekleedt Vlaanderen de tweede plaats ten voordele van het Brussels Hoofdstedelijk gewest. Figuur vijf illustreert dit duidelijk. Figuur 5. Evolutie van de gemiddelde prijzen van appartement per gewest in België Brussels Hoofdstedelijk Gewest Vlaams Gewest Waals Gewest Bron: FOD Economie; eigen bewerking 9

20 Prijzenevoluties per provincie De onderliggende verdeling tussen gewesten wordt weerspiegeld in de prijzenevolutie per provincie. Voor alle woningtypes valt het op dat de prijzen in de Vlaamse provincies hoger liggen dan in de Waalse provincies. Daarnaast zijn de prijsstijgingen intenser in de Vlaamse provincies voor alle woningtypes. De enige uitzondering is de provincie Waals-Brabant. De prijzen voor alle woningtypes in de provincies Vlaams- en Waals-Brabant volgen dezelfde trend en vormen de duurste regio s in België. Dit heeft te maken met de strategische ligging ten opzichte van Brussel, die een grote invloed uitoefent op de vastgoedprijzen. Brussel is niet enkel de hoofdstad van België, maar wordt ook beschouwd als administratieve hoofdstad van de Europese Unie. Vele instellingen zijn gehuisvest in de stad. Het internationale karakter zorgt rechtstreeks en onrechtstreeks voor veel werkgelegenheid. Ook hier is duidelijk dat de woonhuizen het meest in prijs toegenomen zijn en de villa s het minst. Net zoals op nationaal niveau zijn de verschillende etappes voor de prijzenevoluties van de woonhuizen in de verschillende provincies duidelijk te onderscheiden. Tussen 1973 en 1980 stijgen de prijzen in alle provincies. Vanaf 1981 tot 1985 is er sprake van een stagnatie met een licht neerwaartse neiging. De prijzen stijgen weer vanaf In 2005 ondergaan de woonhuisprijzen een extra stijging. Opvallend is dat iedere provincie gesynchroniseerd deze trend ondergaat, waardoor er geen uitschieters zijn. De provincie Henegouwen was de goedkoopste provincie in 1973 en is dat nog steeds het geval in Deze provincie heeft ook de minste stijging gekend over de volledige periode. In 1973 werden woonhuizen gemiddeld verkocht voor In 2007 is men bereid ongeveer negen keer meer te betalen voor hetzelfde woonhuis, namelijk De provincie Waals-Brabant was de duurste provincie in 1973 en is dat nog steeds in De prijzen zijn geëvolueerd van in 1973 tot in De provincies Vlaams-Brabant en Antwerpen bekleden respectievelijk de tweede en de derde plaats als duurste provincie voor woonhuizen. Figuur zes geeft een grafische voorstelling hiervan. Figuur 6. Evolutie van de gemiddelde prijzen van woonhuizen in België Provincie Antwerpen Provincie Henegouwen Provincie Waals- Brabant Provincie West- Vlaanderen Provincie Oost- Vlaanderen Provincie Limburg Provincie Luxemburg Provincie Namen Provincie Vlaams- Brabant Provincie Luik Bron: FOD Economie; eigen bewerking 10