Samenhuizen Startgids. Werkboek voor co-housing en co-wonen

Transcriptie

1 Samenhuizen Startgids Samenhuizen Startgids Werkboek voor co-housing en co-wonen 4de Wonen herziene met meer-waarde uitgave,

2 Samenhuizen startgids 1 Inleiding Verantwoording Cohousing en co-wonen Samenhuizen vzw 2 De aanloop Drie pijlers Hoe vind ik een startgroep De grondvesten Structureren van het proces Mate van participatie tijdens de ontwikkeling De site Zoeken naar een site Ruimtelijke ordening: welke informatie heb je nodig? Kopen Ontwerp Bouwen/Verbouwen 5 De groep Vergaderen Groepsprocessen Nieuwe bewoners Mogelijke spanningen en conflicten Juridische en financiële aspecten Financiële mogelijkheden 22 6 Meer informatie 74 Juridische structuur tijdens de ontwikkeling Juridische structuur bij bewoning Dagelijks financieel beheer Juridische implicaties voor samenhuizers Experten en adviseurs Wonen met meer-waarde 2

3 n Inleiding 3

4 Inleiding Verantwoording Deze gids wil het ruime publiek informeren en meer zicht geven op de verschillende facetten van de ontwikkeling van een gemeenschappelijk wonen project, meer specifiek over de opbouw van een cohousing of co-wonen project. Gemeenschappelijk wonen in zijn diverse vormen komt tegemoet aan een groeiende nood. Steeds meer mensen voelen zich aangetrokken tot het idee van een woongemeenschap en willen de handen uit de mouwen steken om hun droom waar te maken. Het is echter nog altijd een hele klus om een project op te starten en tot een goed einde te brengen. Voor een kleine groep die samen een huis willen huren valt het nog mee: een advertentie op Facebook kan al wonderen doen. Maar van zodra je aan iets groters begint, en als je denkt aan kopen/verbouwen of bouwen, dan komt er plots heel wat meer bij te kijken. Om tegemoet te komen aan de voelbare nood aan informatie besloot Samenhuizen vzw deze Startgids Cohousing op te stellen waarin informatie gebundeld zit die je als startende groep kan gebruiken. vzw Samenhuizen brengt in 2015 drie gidsen uit Startgids Cohousing: voor cohousing en co-wonen (individuele woningen, meestal kopen; vaak bouwen; soms grote projecten) Startgids Woongroepen: voor mensen die een woongroep willen opstarten (gegroepeerd kamer wonen, meestal huur) Samenhuizen intro: met informatie die voor beide woontypes geldt en een algemene introductie biedt. Het zou kunnen dat je jezelf en je situatie niet in elk hoofdstuk van deze publicatie herkent, het opzet van deze gids is om informatie te geven die voor verschillende vormen van samenhuizen nuttig kan zijn. Het advies dat we geven moet telkens geïnterpreteerd worden naargelang de specifieke context, eigen aan elk project. En ook nog dit: deze startgids werd bij elkaar geschreven door toegewijde vrijwilligers, herwerkt door de Samenhuizen medewerkers en in de mate van het mogelijke nagelezen door specialisten. Informatie kan soms achterhaald zijn. Laat dus niet na om gevoelige informatie die je nodig hebt voor je project te laten bevestigen door de vakmensen die je daarin kunnen bijstaan. 4

5 Inleiding Cohousing en Co-wonen In deze gids vind je informatie voor de woontypes die zich op één site bevinden. De woonunits functioneren volledig autonoom maar een variërend aantal functies worden gedeeld. Samenhuizen vzw Samenhuizen vzw werd opgericht in Tien jaar lang was het een vrijwilligersbeweging van mensen die als bewoners of toekomstige bewoners nauw betrokken waren bij het thema. Co-wonen: iedere bewoner heeft een eigen unit met naast slaap- en woonkamer ook een keuken en badkamer. Daarnaast zijn er op projectniveau een aantal voorzieningen zoals een bewonerscafé, werkplaats, gastenkamers, ontspanningsruimte, tuin,... Er is zelden een keuken en eetzaal voor de volledige gemeenschap. In Nederland hebben ongeveer de helft van de co-wonen projecten nog een clusterniveau (van 2-6 units). Hier kunnen meestal een woonkamer en een keuken/eetkamer (ook andere functies) samen gebruikt worden. Cohousing: sterk gelijkend op co-wonen maar er is wel een gedeelde keuken/eetzaal op gemeenschapsniveau waar bewoners minstens enkele keren per week (soms dagelijks) de kans krijgen om samen te eten. Dit type wonen vind je veelvuldig terug in Denemarken, Zweden en de US. In 2011 werd de organisatie erkend en gesubsidieerd als socio-culturele beweging voor volwassenwerk. Sindsdien zijn er enkele deeltijdse werknemers in dienst. Samenhuizen vzw anno 2014 wil een platform zijn voor zoekenden en initiatiefnemers van gemeenschappelijk wonen projecten, voor bestaande woongemeenschappen, lokale besturen, professionals met vragen, Zoals opgenomen in de statuten stelt de beweging zich tot doel: Samenhuizen is een platform voor alles wat gemeenschappelijk wonen aangaat en levert zo een bijdrage aan de verscheidenheid aan woonopties in het algemeen en de realisatie van meer projecten van gemeenschappelijk wonen in het bijzonder. De VZW draagt bij aan de vorming van beleid dat actief gemeenschappelijk wonen ondersteunt en stimuleert. 5

6 Inleiding Hiertoe zal de VZW onder meer volgende activiteiten ontwikkelen: informatie ter beschikking te stellen aan belangstellenden en initiatiefgroepen; het verhogen van de toegankelijkheid en betaalbaarheid van initiatieven van gemeenschappelijk wonen; het behartigen van de belangen van opgeleverde projecten; het leveren van bijdragen aan de beleidsontwikkeling op het gebied van huisvesting; het mogelijk maken en bevorderen van informatieen ervaringsuitwisseling; sensibilisering, vorming en het verzamelen, ontwikkelen en ter beschikking stellen van relevante kennis. Een greep uit de activiteiten van Samenhuizen vzw: organiseren van vormings- en informatiesessies, de organisatie van de jaarlijkse Open Dag Samenhuizen, presentaties geven tijdens studiedagen, lobbying bij de (lokale) overheden, informatie-uitwisseling tussen projecten stimuleren, aanwezig zijn op woonbeurzen, opstellen en opvolgen van de knelpuntennota... Naast de acties en campagnes zijn er voor een ruim publiek o.a. de website, de Facebook pagina, de nieuwsbrief, een aantal brochures en publicaties, De infotheek beschikt over een ruim aantal boeken over het thema en kan geconsulteerd worden op afspraak. Samenhuizen vzw werkt sinds enkele jaren met regiokernen, dit zijn meestal spontaan gegroeide lokale werkingen van vrijwilligers die het gemeenschappelijk wonen gedachtengoed willen promoten in een specifieke lokale context. Daartoe organiseren ze info-avonden en uitwisseling, engageren ze het lokaal beleid, gaan op zoek naar sites, Meer informatie en een overzicht van de bestaande regiokernen vind je op Wonen met meer-waarde 6

7 De aanloop 7

8 De aanloop Drie pijlers Tijdens het groeiproces van een gemeenschappelijk wonen project ben je op veel vlakken actief. Je bent bezig met een groep, een visie, een gebouw of site, het ruimtelijk ontwerp, een juridische en financiële structuur, de interne en externe communicatie, de organisatie en het overzien van het hele ontwikkelingsproces,... Maar in de allereerste beginfase moet je vooral duidelijkheid krijgen rond drie grote pijlers: de groep, een visie en een site. Het zijn de bouwstenen van een gemeenschappelijk wonen project. Waarover hebben we het dan precies? Groep startgroep samenstellen, algemene beslissingsmechanismen afspreken, elkaar leren kennen, de sociale samenhang onderhouden (door vergaderingen, werkbezoeken, feestjes, weekends,...), de moed er in houden, de groep uitbreiden wanneer nodig,... Visie een akkoord bereiken over de doelen, de regio, de inplanting stad of platteland, huren of kopen, grootte van het project, mate van gemeenschappelijkheid, financiële verwachtingen, speciale accenten,... Site de regio afbakenen, wensen expliciteren, een concrete site zoeken (gebouw, terrein,..) en vastleggen (optie, en dan kopen, huren of erfpacht), reglementering nagaan (ruimtelijke ordening, vormen van kopen, huurcontracten,...) Hoe vind ik een start-/initiatiefgroep Met een beetje geluk vind je in je regio een opstartende groep of zelfs een groep die al verder staat in zijn ontwikkelingsproces. Het kan nuttig zijn om met zo n groep contact te nemen, ook als uiteindelijk blijkt dat je er niet mee in zee zal gaan. Een bestaande groep heeft vaak al een werksysteem opgezet, heeft eventueel contacten met de lokale overheden, houdt een lijst bij van mogelijk geïnteresseerden in de regio of van nuttige adressen en misschien onderzocht ze zelfs als een aantal geschikte sites. Dit alles kan al een basis vormen voor jouw verdere initiatieven. Het initiatief om een project op te starten komt meestal van één persoon of enkele vrienden die het idee leren kennen, erdoor geboeid raken, die misschien al langer met het idee rond liepen,... Er wordt eerst over gemijmerd en gepraat, misschien komt er al een gebouw of site in aanmerking, maar op een zeker ogenblik besluit men om een gemeenschappelijk wonen project op te starten. Dan heb je een groep nodig. 8

9 De aanloop Hoe begin je daar nu aan? Een aantal tips. Ga na wie in je streek reeds interesse betoonde. Samenhuizen vzw kan je eventueel in contact brengen met mensen die via één of andere weg interesse betoonden voor gemeenschappelijk wonen. Ook al zitten er slechts enkele contacten tussen uit de regio waar je een groep wil opzetten, het is een begin. Kies jouw formule voor een eerste presentatie. Dit kan een powerpoint presentatie worden, een filmpje, een los gesprek, een lezing met vragenuurtje,.. of wat dan ook. Het gaat er om dat je algemene informatie biedt en meer duiding over het woonproject dat je voor ogen hebt. De sfeer moet aangenaam zijn en uitnodigen tot deelname. Zorg ervoor dat de belangstellenden zelf ook kunnen vertellen over hun wensen en ideeën. Het is interessant om allerhande documentatie bij de hand te hebben, of zelfs kopieën ter beschikking te stellen. Zo nemen de bezoekers iets tastbaars mee naar huis, kunnen hun indrukken laten bezinken en toetsen aan een tekst, en ze hebben meteen je gegevens bij de hand als ze verder willen deelnemen. Maak publiciteit voor je presentatie. Zorg liefst voor een ruime bekendmaking zodat je eerste presentatie veel volk bij elkaar brengt. Hiervan blijft er toch maar een een kleine groep actieve deelnemers over. Ook deze groep kan nog versmallen of opsplitsen wanneer je doelstellingen nog duidelijker afgelijnd geraken. Wees dus vooral niet bang om groot te beginnen. En wees erop voorbereid dat er heel wat verloop komt in de groep. Dit is onvermijdelijk. Hoe kan je jouw initiatief bekend maken: Om te beginnen kan je het nieuws verspreiden via vrienden, die op hun beurt hun kennissenkring kunnen aanspreken. Voor woonprojecten van enige omvang zal dit zeker niet volstaan. Sociale media bieden heel wat mogelijkheden om je ideeën, wensen en plannen te verspreiden. Verder kan je via het web informatie vinden die je keuzes verder richten. Je kan ook op zoek gaan naar andere gelijkgestemden of bestaande initiatieven die over eenstemmen met je beoogde concept en in de regio van je keuze. Bekendmaking in lokale nieuwsbrieven en kranten, ook in nieuwsbrieven van scholen of bedrijven waar je toegang toe hebt (bvb. Streekkrant, cultuurkrant, gemeenteberichten, schoolkrant, ) Leg foldertjes en hang affiches in het cultureel centrum, de bibliotheek, de school, lokale winkels, supermarkten, cafés, de kerk, Tracht in de media te komen: de Streekkrant, lokale 9

10 De aanloop of regionale radiozenders, regionale televisie, tijdschriften, kranten, bewerk elk contact met de media dat je hebt. Focus op kanalen die het publiek aantrekken dat je voor ogen hebt. Enkele voorbeelden: heeft je project een ecologische insteek? Zoek dan mensen via Natuurpunt, Velt, de Voedselteams,... Start je met een seniorengroep? Contacteer de plaatselijke seniorenvereniging, gespecialiseerde magazines, enz Praat erover met al wie je tegenkomt, ook als zijzelf niet geïnteresseerd zijn kunnen ze het nieuws verder vertellen. Maak een internet blog en geef mensen de gelegenheid om meer informatie te bekomen op aanvraag, ontwerp een aanmeldingsformulier, beschrijf de financiële verwachtingen, toon foto s van de initiatiefnemers en maak de website (als die er al is) bekend,... Via voor informatie en xxx het zoekertjesplatform. Een eerste kennismaking Een eerste ontmoeting houd je best bij iemand thuis, omwille van de gezelligheid. Tenzij je natuurlijk heel veel volk verwacht en een grotere ruimte nodig hebt. Je kan voor de sfeer beter dichter bij elkaar zitten in een bescheiden ruimte, dan in een hoekje van een grote zaal op een kluitje te zitten. Als je veel volk verwacht kan je naamkaartjes voorzien voor de groepsleden. Stel jezelf en de eventuele andere initiatiefnemers voor, geef ook tijd en gelegenheid voor informele kennismaking in een pauze of achteraf. Voor een goed onthaal voorzie je drankjes en een knabbel. Zorg, indien nodig, voor een duidelijke bewegwijzering. Zorg eventueel ook voor kinderopvang. Laat de bediening van apparaten (bvb. koffiezet) over aan een extra persoon. Neem foto s, want als je project verder vlot komt, dan is dit een historisch moment. Vraag mailadressen, eventueel telefoon en postadres van de aanwezigen (bvb. bij het binnenkomen), ook van diegenen die niet direct meedoen, zij kunnen geïnteresseerd zijn en later besluiten om in te stappen. In dit stadium zoek je vooral mensen die zich actief willen inzetten voor het opstarten van een project. Vertel hoe ver het project staat. Deel duidelijk mee hoe mensen zich kunnen opgeven als belangstellende of als deelnemer, en vergeet zeker niet te vertellen wat de eerstvolgende stap(pen) zijn. 10

11 De aanloop Opvolging De eerste paar bijeenkomsten of werkvergaderingen kunnen gedragen worden door de initiatiefnemer(s). Er moeten uitnodigingen, herinneringen verstuurd worden, vergaderagenda s opgesteld, verslagen geschreven en rondgedeeld, adressenlijsten bijgehouden, kinderopvang georganiseerd, koffie en koekjes voorzien,... Verdeel de taken echter zo vlug mogelijk onder meerdere groepsleden, zodat ieders betrokkenheid groeit en het proces echt gedragen wordt door de groep. Houd je groep ook open voor nieuwe deelnemers, houd rekening met enig verloop. Het is best mogelijk dat je regelmatig nog kennismakingspresentaties zult moeten organiseren. De grootte van de startgroep De groep die door een eerste kennismaking ontstaat, kan vrij groot zijn, wat discussie zeer moeilijk maakt als er nog geen basisparameters afgesproken zijn. Een kleine startgroep daarentegen is informeler, maar ook minder efficiënt en heel wat veeleisender voor de verschillende individuen. Het beste is te werken met een kerngroep van zo n vijf tot twintig mensen die de algemene doelstellingen bepalen, een site kiest en financiële verwachtingen vastlegt. Soms wordt er bewust voor gekozen om met een kleine groep te werken, niet enkel omwille van de onzekerheid rond het concept of de site, maar bvb. ook omwille van de groepsdynamiek of van efficiëntie in een moeilijke fase waar snelle beslissingen noodzakelijk zijn. Vertrekken vanuit een koepelorganisatie Het initiatief tot kennismakingsbijeenkomsten kan ook komen vanuit een Samenhuizen Regio-Kern of een andere ondersteunende organisatie (zoals bvb. Abbeyfield) die als informatiebron dient en waaruit zich dan verschillende groepen kunnen ontwikkelen, elk met hun eigen specifieke doelstellingen, regio, prijsklasse De rol van de ondersteunende organisatie is contact houden met deze aparte groepen en informatie doorspelen. Het initiatief kan ook komen vanuit een lokale overheid of een ontwikkelaar (architect, bedrijf, ). In die gevallen is het belangrijk om duidelijk te maken welke mate van participatie de toekomstige bewoners zullen hebben. Raadpleeg de website van Samenhuizen vzw om te zien welke activiteiten en initiatieven aangeboden worden. 11

12 De aanloop De grondvesten Doelstellingen en verwachtingen Als er een vaste startgroep gevormd is, zal men meer in detail gaan overleggen over doelstellingen en verwachtingen zoals: de grootte van het project (aantal bewoners en units) de regio (bvb. Oost-Vlaanderen, Zuid-West Brabant, stad Antwerpen, Hageland, Genk en omstreken,...) de inplanting: stad, platteland, voorstad, vlot bereikbaar met het openbaar vervoer, groen, dichtbij scholen, welk type woongemeenschap: cohousing, co-wonen, woongroep, enz (graad van gemeenschappelijkheid) Een overzicht van de typologieën vind je in de Samenhuizen intro gids. mate van participatie tijdens de ontwikkeling: je kan het hele proces zelf organiseren, of werken met een projectontwikkelaar, je kan ook met een non-profit huisvestingsmaatschappij in zee gaan (zie verder) financiële verwachtingen: ruwe schatting van de reeds beschikbare middelen, van de kostprijs, de nodige individuele bijdragen, wanneer moeten deze middelen beschikbaar zijn,... termijn waarbinnen je dit project wil realiseren: wil je binnen enkele maanden een stek vinden, denk je eraan binnen nu en drie jaar te gaan samenhuizen of maakt het niet veel uit. Dit zijn erg verschillende uitgangspunten en in een projectgroep mag het ritme van de deelnemers niet te ver uit elkaar liggen. samenstelling van de bewonersgroep: senioren, gezinnen, jongvolwassenen, alleenstaanden, intergenerationeel, geen criteria,... duur van het engagement: voor hoe lang engageren de groepsleden zich om samen te wonen. Een samenwoonst met tijdelijk karakter kan soms evolueren naar een gemeenschap met duurzamer engagement. bijzondere accenten: ecologische aspecten (ecodorp), sociaal engagement, zelfvoorzienend, mantelzorg, bepaalde leeftijdsgroep concrete formule: huren, kopen, bouwen, verbouwen juridische structuur: zie verder de sociale verwachtingen verdienen ook aandacht. Het gaat om minder concrete dingen zoals ondersteuning, solidariteit, gezelschap, aanwezigheid, openheid, tolerantie, aanvaarding, zorg Een gemeenschap kan er voor kiezen om deze zorg op het niveau te houden van een goed nabuurschap, of om bovendien formeel mantelzorg op zich te nemen voor bvb. bejaarden of mensen met een beperking. En tenslotte: wat kan je NIET verwachten. Maak dit voor jezelf zo duidelijk mogelijk en deel het 12

13 De aanloop helder mee. Dit is beter dan later teleurgesteld te zijn in onuitgesproken wensen. De uitwisseling over doelstellingen en verwachtingen kan enkele maanden duren en geeft de deelnemers de gelegenheid elkaar te leren kennen. Het is zeer belangrijk dat de doelstellingen duidelijk geformuleerd worden, niet enkel voor de leden van de groep zelf, maar het maakt het ook gemakkelijker om nieuwe leden aan te werven en het geeft de startgroep een duidelijk profiel waardoor men overtuiging en vertrouwen uitstraalt naar buitenstaanders. Leden In deze eerste fase van groepsvorming is er meestal veel komen en gaan van mensen. Naarmate er meer geld bij betrokken raakt en een site gekozen wordt, zal de groep stabiliseren. Nieuwe leden kunnen nieuwe perspectieven en vaardigheden aanbrengen en ook wel hernieuwd enthousiasme, maar anderzijds kan het storend zijn dat reeds genomen beslissingen opnieuw in vraag worden gesteld. De manier waarop de nieuwe leden aangeworven en georiënteerd worden, heeft een grote invloed op de efficiënte werking van de groep. Door regelmatig onthaalmomenten te voorzien, kan men informatie geven over de geschiedenis van de groep en welke beslissingen reeds vastliggen en welke nog open staan voor discussie. Een ledenlijst kan een duidelijk beeld geven van de financiële capaciteiten van de groep. Er bestaan ook verschillende niveaus van lidmaatschap (bvb. enkel wie volledig betaalt heeft stemrecht en kan een veto stellen). Als er mensen vertrekken, kan het interessant zijn hun reden te vragen omdat zij vaak problemen zien die de rest van de groep nog niet heeft geuit of gezien en die het overwegen waard zijn. Denk eraan dat de mensen met wie je een eerste initiatiefgroep vormt niet steeds diegenen zullen zijn met wie je uiteindelijk gaat samenwonen. Een gemeenschap opstarten is meestal een lang proces, er zijn vaak afvallers en nieuwkomers en de groep kan 13

14 De aanloop van samenstelling veranderen in de loop van zijn bestaan, vooral in het begin. Er zijn gemeenschappelijk wonen projecten waarbij geen van de oorspronkelijke leden nog aan de bewoning deelnam. Er moet dan ook een goede regeling voorzien worden (juridisch en financieel) voor mensen die er in de loop van het proces uitstappen. Men kan zich afvragen of het niet makkelijker is om met een groep vrienden een project op te starten, zodat men niet eerst zoveel tijd nodig heeft om elkaar te leren kennen. Dit kan echter ook nadelen inhouden: er kunnen onderweg relatieproblemen optreden en onder vrienden is het dikwijls moeilijker om overeen te komen qua timing en locatie. Soms worden nieuwe leden afgeschrikt door zo n hechte groep. Beslissingen Bij het nemen van beslissingen wordt vaak voor een systeem van consensus gekozen. Dit vraagt veel meer tijd en inspanning dan stemmen, maar bij stemmen is er altijd een minderheid die niet akkoord gaat waardoor er verdeeldheid kan ontstaan in de groep. Als iedereen de kans heeft gehad om zijn mening te uiten en als door discussie een oplossing kan gevonden worden, dan zal deze achteraf ook veel beter nagevolgd worden. Je kan ook je consent geven, dit betekent: ik ben het er niet helemaal mee eens, maar ik heb er geen bezwaar tegen. Een lid kan na het doorlopen van compromispogingen nog steeds weigeren om in te stemmen met een consensusvoorstel en dus eigenlijk het proces blokkeren. Als er geen andere uitweg meer is, blijft de mogelijkheid toch via een meerderheid te beslissen. Als mensen elkaar meer beginnen te vertrouwen en/of als de externe situatie snelle actie noodzakelijk maakt, zal men makkelijker toegevingen doen en zal het proces sneller verlopen. Het is goed een evenwicht in te stellen tussen enerzijds vaste basisafspraken die het traject verder richting geven en anderzijds onderwerpen waar nieuw aansluitende leden mee kunnen vorm aan blijven geven. Daarbovenop zullen de omstandigheden in de voortgang van het project er stelselmatig voor zorgen dat sommige keuzes onherroepelijk worden. Vergaderingen Vorm en ritme van bijeenkomen spreek je best ook in een vroeg stadium af. Omdat vergaderingen een belangrijk werkinstrument zijn van elke groep of organisatie, en omdat de kwaliteit ervan het gehele proces (positief) kan beïnvloeden, besteden we er een apart hoofdstuk aan. In de algemene Samenhuizen intro gids vind je enkele richtlijnen en tips die je toestaan vlotter en prettiger te vergaderen. 14

15 De aanloop Structureren van het proces Als de ideeën van een groep meer en meer vorm beginnen te krijgen, worden leden plots overspoeld met heel wat taken waar ze tegelijkertijd aandacht aan moeten besteden. Men heeft vaak geen idee welke de verschillende te nemen stappen zijn en men beseft meestal niet hoeveel tijd dit vergt. Het is daarom belangrijk om een overzicht te houden over het gehele proces. Hierbij moet men vaak een evenwicht zoeken tussen mensen die productgericht denken, die zo snel en efficiënt mogelijk het hele proces willen doorlopen naar een concreet resultaat; en daartegenover diegenen die procesgericht denken, zij maken graag tijd om elkaar beter te leren kennen en willen beslissingen laten rijpen. Beide benaderingen zijn belangrijk en het is zaak een werkbaar evenwicht te vinden. Werkgroepen Het werk toevertrouwen aan werkgroepen is een efficiënte werkwijze die veel toegepast wordt. Men kan werkgroepen oprichten die zich bezig houden met bvb.: communicatie en bekendmaking zoeken van een site idmaatschap en registratie financiële aspecten wettelijke aspecten administratieve en juridische aspecten coördinatie, secretariat sociale activiteiten, feestjes Deze werkgroepen werken elk afzonderlijk, maar zijn onderling van elkaar afhankelijk. Meestal wordt van ieder actief lid verwacht dat hij/zij zich bij een werkgroep aansluit en aanwezig is op de algemene vergadering. Lidmaatschap elke groep bepaalt zelf zijn manier van organiseren en beheren. Het is belangrijk te weten wie en onder welke voorwaarden men deel uitmaakt van de groep. Er worden initiële overeenkomsten vastgelegd bij het lidmaatschap. Deze zijn wettelijk niet bindend, maar vormen wel een basisdocument als leden financieel in het project gaan investeren. 15

16 De aanloop Voorbeeld van een initiële overeenkomst: AANSLUITINGSAKKOORD Doel van de groep De ondergetekende leden vormen de groep Samenhuizing XXXXXXXX. Het doel van de groep is het opzetten van een (nieuwbouw) gemeenschappelijk wonen project door het aantrekken en op de hoogte brengen van nieuwe leden, het vastleggen van een geschikte locatie, het aantrekken van professionelen, het uitwerken van een juridisch kader voor de werking van het project, en het concreet realiseren ervan. Lidmaatschap Er zijn twee vormen van lidmaatschap : als lid van de pilootgroep of als gewoon lid. Men wordt lid van Samenhuizing XXXXXXXX door het Aansluitings-akkoord te ondertekenen en de startbijdrage te betalen. Nieuwe deelnemers kunnen dit engagement uitstellen tot op de derde opeenvolgende vergadering. Het lid zal de beginselen van het project respecteren zoals vervat in het document Basispunten. Soorten lidmaatschap 1. startgroep: Deze kern trekt het project op gang, beslist over de belangrijke opties en lijnen. Leden van de start groep komen naar de vergaderingen, en verontschuldigen zich als ze verhinderd zijn. Binnen de startgroep worden de taken verdeeld, elk lid engageert zich in 2 werkgroepen. 2. leden: Wie wil meedoen, maar onvoldoende tijd kan vrijmaken, sluit zich aan als gewoon lid. Om ook deze mensen betrokken te houden bij de opstartfase, kunnen zij vergaderingen bijwonen, maar zonder beslis-singsrecht. 3. geïnteresseerden: Personen die echt wel overwegen om in deze woongemeenschap te stappen, maar zich nu nog niet wensen te engageren, kunnen zich inschrijven als geïnteresseerden. Zij worden op de hoogte gehouden bij belangrijke ontwikkelingen van het project (vastleggen site; finaliseren van de plannen; starten bouwcontract ;.). Verslag De verslagen van de besprekingen worden tegen de volgende vergadering bezorgd aan leden startgroep en gewone leden. 16

17 De aanloop Besluitvorming Bij beslissingen streven we steeds naar consensus. Enkel om impasses op te lossen zal een formele stemming gebeuren (bij gewone meerderheid van de aanwezigen). Alle voorstellen en ontwerpen moeten grondig uitgepraat worden alvorens een besluit genomen wordt. Besluiten (als ze nog kunnen herroepen worden) kunnen enkel opnieuw ter bespreking worden gebracht op de volgende vergadering door (verontschuldigde) afwezige leden. Financiële verplichtingen De financiering van het project is de verantwoordelijkheid van elk lid. De leden van de startgroep en de gewone leden storten een startsom van (bvb) 125 per toekomstige woonst op rek. xxx-xxxxxxx-xx van Samenhuizing XXXXXXXX. Daarna wordt bijgedragen in de lopende kosten (administratie, adviseurs, vooronderzoeken, ). Deze bijdragen worden later bij aankoop van een woonst in mindering gebracht. Als één van de leden zich terugtrekt uit het project worden hem de betalingen terugbetaald, behalve de eerste 125, en voor zover een nieuwe instappende kandidaat gevonden wordt. Bij eventuele ontbinding van de groep, wordt het teveel in kassa verdeeld onder de leden. De groep kan in de startfase ook kiezen voor een voorlopige juridische structuur (zie verder). Verdere stappen Wanneer een terrein wordt verworven, of wanneer andere uitgaven nodig zijn, die grotere financiële bijdragen vergen, zal de groep de nodige verdere stappen ondernemen om het project tot een goed einde te brengen. Voordelen Door hun lidmaatschap (in de startgroep en als lid) reserveren leden een aangepaste woonst in het project. Leden van de startgroep genieten voorkeur (indien geen consensus) bij het uitkiezen van hun wooneenheid in volgorde van aansluiting, daarna geldt hetzelfde voor de leden. Ondergetekende, naam str, nr postnr, plaats tel sluit me aan als lid, bij de startgroep als lid en stort nu 125 op rek. xxx-xxxxxxx-xx van Samenhuizing XXXXXXXX. wil vrijblijvend op de hoogte worden gehouden als potentieel lid. Datum en handtekening 17

18 De aanloop In- en uitstap In bepaalde fasen is het nuttig om tijdelijk geen nieuwe leden aan te werven zodat de groep de tijd heeft om een vertrouwensband op te bouwen. Maar het moet voor de leden steeds mogelijk zijn om de groep weer te verlaten (tenzij in een bouwfase met collectief opdrachtgeverschap). Best worden ook hierrond op voorhand goede afspraken gemaakt, zeker indien er al meer vergaande financiële engagementen werden genomen. Haalbaarheidsstudie Men kan best in een vroege fase reeds een schatting maken van de haalbaarheid van het project. Dit betekent onder meer het opstellen van een programma met de opeenvolging van verschillende fases. De tijdsduur zal enorm variëren afhankelijk van de capaciteiten van de groep en de houding van hun omgeving. Voor projecten met veel vernieuwende elementen kan dit wel zo n vijf tot acht jaar duren tot realisatie maar door te leren uit voorafgaande ervaringen en een groter vertrouwen met het concept, en door een goede begeleiding kan dit zakken naar een drietal jaar. Stappenplan (tijdslijn) Een stappenplan (of tijdslijn) is een schema waarop alle acties en gebeurtenissen overzichtelijk en chronologisch gerangschikt staan. Het opstellen ervan kan voorkomen dat de groep vast raakt. Hoe beter het plan gevolgd wordt, hoe sneller het proces vooruit zal gaan, hoe beter de leden dit kunnen nagaan en hoe minder verloop er zal optreden binnen de groep. De architect, die zicht heeft op wat er achtereenvolgens gedaan moet worden, wil vaak sneller vooruit terwijl de toekomstige bewoners eerst de verschillende stappen willen begrijpen en erover nadenken, en iedereen zoveel mogelijk mee nemen in de te nemen keuzes. Een te strak schema legt een druk op de groep waardoor ze sneller beslissingen zullen nemen maar er niet echt een tevreden gevoel aan over houden, een te open schema leidt langs de andere kant dan weer tot ellenlange discussies, tot frustraties en in sommige fasen tot geldverlies. Het programma moet in de loop van het proces regelmatig aangepast worden aan de ontwikkelingen. Beslissingen kunnen moeilijker zijn dan verwacht en ook factoren van buitenaf spelen een rol. Budget Ook van het budget wordt er op voorhand een schatting gemaakt: niet enkel de constructie, maar de hele organisatie moet binnen bepaalde limieten gerealiseerd worden. Het budget houdt echter heel wat onzekerheden in en moet regelmatig herzien worden in functie van steeds beter gerichte informatie. 18

19 De aanloop Mate van participatie tijdens de ontwikkeling Er zijn in theorie drie manieren om een project te ontwikkelen: door een groep zelf met behulp van raadgevers, met een projectontwikkelaar, of met een non-profit huisvestingsmaatschappij. De groep organiseert het zelf De groep kan het hele proces op zich nemen en zelf de verantwoordelijkheid dragen voor het zoeken naar een site, de financiering en het ontwerp tot en met de bouw. Meestal hebben ze hiervoor te weinig ervaring en worden raadgevers (financiële deskundige, architect, advocaat, ingenieur, groepsbegeleider ) ingehuurd om hen te helpen. Soms kan het gaan om iemand die zelf ook lid is van de groep. Dit lijkt een goedkope en makkelijke oplossing maar leidt vaak tot een dubbelzinnige positie. Tijdens het proces is het immers moeilijk om onpartijdig en objecties te blijven en op lange termijn kan men de schuld krijgen als er fouten werden gemaakt. Deze manier van werken vergt de meeste inspanningen en tijd van de toekomstige bewoners, maar ze behouden zelf de controle en het overzicht, en als alles goed verloopt houdt dit een besparing in. Door dit proces te doorlopen bouwt de groep zichzelf uit tot een hechte en stevige eenheid, die zelf verantwoordelijkheid kan dragen voor haar woongemeenschap, zowel voor de menselijke aspecten als voor de praktische uitwerking ervan. Het is voor zelfontwikkelende woongemeenschappen nodig om zo precies mogelijk in te schatten welke kennis en vaardigheden er in de groep aanwezig zijn, en in welke mate de tijd er voor kan worden vrij gemaakt. De groep schakelt een projectontwikkelaar in Een andere mogelijkheid bestaat erin samen te werken met een projectontwikkelaar (of bouwpromotor) die het zoeken naar een site, het selecteren van een architect en de constructie van de woningen op zich neemt. Er moet duidelijk worden afgesproken welke de taken en bevoegdheden zijn van deze projectontwikkelaar, en hoe het overleg met de initiatiefgroep zal geschieden. Het voordeel is dat het bouwproces nu veel sneller zal verlopen, mensen moeten niet zoveel inspanningen leveren om het proces op gang te houden. De ontwikkelaar neemt ook het financiële risico op zich om de site en het ontwerp te financieren, zodat de bewoners pas later moeten investeren. De ontwikkelaar biedt ook het voordeel veel competitiever te zijn waar het aankomt op het verwerven van een site, zeker in stedelijk gebied waar men snel moet beslissen. Het nadeel is natuurlijk dat de groep een deel van zijn beslissingskracht verliest en een sterke structuur moet hebben om de onderlinge samenhang te behouden. Een projectontwikkelaar neemt meestal ook 15 à 20% winst (soms meer) op een dergelijke onderneming. 19

20 De aanloop Het is bovendien nog maar recent dat ontwikkelaars kennis maken met het concept en willen (en kunnen) werken met een groep. De groep stapt naar een non-profit huisvestingsmaatschappij Bij de vorige werkwijze blijven de bewoners na de constructie zelf eigenaar van hun woning. Een groep zou echter ook kunnen onderhandelen met een non-profit huisvestingsmaatschappij die de eigendom bezit en de woningen verhuurt aan de bewoners. Het grootste voordeel daarvan is het feit dat met de hulp van regeringssubsidies goedkopere woningen gerealiseerd kunnen worden die voor een veel bredere bevolkingsgroep betaalbaar zijn. Het nadeel is dat tijdens het ontwikkelingsproces en ook bij het beheer achteraf de bewoners heel wat autonomie verliezen. Ook worden er om in aanmerking te komen voor subsidies, beperkingen opgelegd in verband met bewoners, kosten, oppervlakte en gemeenschappelijke voorzieningen. zijn op het beleid. De eerste pilootprojecten hieromtrent zijn in de maak. Kiezen voor de mate van deelname De bewoners moeten dus zelf ergens een keuze maken over de graad van betrokkenheid tot de verschillende aspecten van het proces. Grote beslissingen worden best door de groep zelf genomen, maar heel wat technische dingen kunnen even goed overgelaten worden aan raadgevers. In de beginfase zullen bewoners algemeen gezien zeer actief zijn, maar naarmate het proces de goede richting opgaat, kunnen ze meer controle afstaan. Door de toenemende economische druk is men immers verplicht een strikte timing te volgen en groepsdiscussies vragen dan te veel tijd (en dus geld). Deze derde werkwijze is, in tegenstelling tot bvb. Nederland, in ons land nog zo goed als onbestaande, maar enkele huisvestingsmaatschappijen of andere sociale actoren tonen reeds belangstelling voor het thema. Mits er ruimte is voor een sterke participatie en respect voor de autonomie van de bewoners, zou dit een interessante aanvulling kunnen 20