Samenwerken in de binnenstad. Kennisnetwerk Nieuwe Binnenstad. 30 mei 2018

Transcriptie

1 Samenwerken in de binnenstad Kennisnetwerk Nieuwe Binnenstad 30 mei 2018

2 Wie ben ik? Stefan van Aarle Zelfstandig ondernemer 3,5 jaar kwartiermaker/regisseur binnenstad Tilburg Twee jaar binnenstadsmanager Oosterhout Adviseur retail en centrummanagement Zes jaar ervaring in consultancy bij BRO Bestuurslid Platform Binnenstadsmanagement Maar bovenal: passie voor de stad!

3 Binnenstadsmanagement is een vak

4 Wij vragen: alleskunner

5 Kennis van Hoe werkt een gemeente? Hoe denkt een eigenaar? Hoe handelt een ondernemer? Waar staat de binnenstad morgen? Waar staat de binnenstad over 10 jaar? Geografie Stedenbouw Marketing Planologie Communicatie...

6 De functie van een binnenstadsmanager is bijna net zo riskant als trainer van een betaald voetbalclub. Cees-Jan Pen, 2017

7 Samenwerken in centra Stakeholders hebben elkaar nodig bij ontwikkeling winkelgebied Gouden driehoek: gemeente, ondernemers, vastgoed Aantrekkingskracht komt voor uit het collectief Dus verblijfsgebied als collectief vermarkten De kracht is de optelsom van de individuen Maar overheid is arm En verwachtingen consument groeien PROFESSIONELE SAMENWERKING VEREIST

8 Ontwikkelingen in 35 jaar

9 Oftewel: van.

10 Naar.

11 Aanleiding is duidelijk

12 Verschillen worden groter Bron: Vitaliteitsbenchmark Centrumgebieden 2017, Goudappel Coffeng

13 Daardoor (?) breed geaccepteerd

14 Kortom Van: Beheer Groei aanbod Winkelen Evenementen Één alleskunner Naar: Ontwikkeling Krimp aanbod Ontmoeten Vastgoed Teamaanpak

15 Gevolgen voor rollen en belangen

16 Belangen en rollen

17

18 Belang en verschillen vastgoedeigenaren Besef het belang van de eigenaar Lagere huur is afboeken (met alle gevolgen van dien) Pand = pensioen Grote beleggers kiezen voor zekerheid (5/10 jaar) Aantrekkelijke aftrekpost Besef dat eigenaar A niet hetzelfde is als eigenaar B Pensioenfondsen (metaal en techniek) Familiefondsen (Blokker) Regionale spelers Ondernemer/eigenaar (pand = pensioen) Etc.

19 Belang ondernemer

20 Belang eigenaar

21 Gezamenlijk belang

22 Of

23 En Kwaliteit openbare ruimte Services Bereikbaarheid Parkeren Onderzoek Marketing.

24 Tijd voor interactie

25 Tilburg

26 Het belang van een visie

27 Zonder visie geen koers Positionering binnenstad als geheel Wat is je identiteit? USP s DNA verschillende deelgebieden Positionering deelgebieden en straten KEUZES: schept helderheid en dwingt investeringen af Beleidsversie en publieksversie Binnenstadsmanager is smeerolie tussen gemeente en private partijen: procesbewaker

28 Winnaars en verliezers Toenemende verschillen tussen steden Groei- en krimpscenario

29 Keuzes maken Compact kernwinkelgebied: verdichten op A1 Benoem de kansrijke winkelstraten Daarbinnen grote vrijheid: regelluwe zones?? Maximale beleving Consumentvriendelijk betaald parkeren? Binnenstad is meer dan winkelen Verschraling randgebied / aanloopstraten Toenemende leegstand in aanloopstraten: functieverbreding / verkleuring / structurele leegstand Dalende huuropbrengst / vastgoedwaarde en beleggingsrisico neemt toe

30 Theorie 1. Concentreren 2. Maximale beleving 3. Bereikbaarheid en parkeren optimaal 4. Openbare ruimte 5. Ondernemers stimuleren te verplaatsen 1. Wonen 2. Cultuur 3. Maatschappelijke voorzieningen 4. Zorg 5. Leisure 6...

31 Praktijk

32 Visie Oosterhout

33 Aanleiding

34 Bezoek staat dus onder druk

35 Prognosticeer de effecten

36 Ambities Economisch, functioneel en sociaal hart van de stad Lokale verzorgingsfunctie staat voorop Binnenstad als aantrekkelijk recreatie, verblijfs- en woongebied Behoud en zo mogelijk versterken van de subregionale verzorgingsfunctie Behoud van het toeristisch-recreatieve profiel, met meer ruimte voor nietwinkelfuncties Keuze voor een compacte binnenstad met minder winkels Versterken boodschappenfunctie en optimaliseren trekkracht supermarkten Balans tussen gemak- en vermaaksfunctie Stimuleren van goed ondernemerschap en krachtige samenwerking

37 Onderscheid doelgroepen

38 Gewenste structuur

39 Verkenning transformatie

40 9 maanden later

41 Aanpak transformatie Vroegtijdig gesprek met gemeente, eigenaren en ontwikkelaars Politiek moet lef tonen door keuzes te maken Besef dat transformeren geld kost Gecoördineerde aanpak samen met bottom-up Gebiedsgericht en kadastraal Rol provincie cruciaal in gebiedsontwikkeling

42 Rol provincie Aanjaagrol bij transformatie Subsidie programma s (zie Noord- en Zuid-Holland) Stimuleren regionale samenwerking Toezien op regionale programma s Kennisuitwisseling tussen steden (bestuurlijk, ambtelijk, politiek) Toezien op bestemmingsplannen Gemeenten aanspreken op excessen in periferie

43 Visie Tilburg

44 Van een Mega-mall

45 Naar centrumstad van de regio

46 Visie met vier pijlers en gebiedsaanpak

47 Deelopgave kwg: wind in de zeilen

48 Momentum Verbeteren verbindingen Toevoegen woningen Crisis in de retail (V&D) Wereldhave als nieuwe eigenaar Pieter Vreedeplein & Emmapassage Komst Primark en Hudson s Bay Begin 2016 raamovereenkomst

49 Het plan Nieuwe winkelstraat: Frederikstraat Bouw nieuw winkelpand voor de Primark en toevoegen winkelplint Stadskantoor 1 Geen toename m2 retail excl Primark Toevoeging m2 wonen Inrichting openbaar gebied Vergroening

50 Plangebied Woontoren Pieter Vreedeplein Hudson s Bay Frederikhof Primark Emmapassage Stadskantoor 1

51 Van

52 Naar

53 Naar

54 Het gaat verder

55 Het gaat verder

56 Het gaat verder

57 Einddoel

58 Lessen Bedreigingen én kansen ga je als team te lijf Kijk verder dan de eigen voordeur De consument kiest niet voor één ondernemer maar voor een gebied In aantrekkelijke gebieden wordt samengewerkt Formuleer concrete doelstellingen en geen luchtkastelen Benoem de gezamenlijke doelen en besef daarbij dat er ook andere belangen kunnen spelen

59 Tijd voor interactie

60 Tilburg

61 Stefan van Aarle