De Klachtencommissie voor Mitros

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De Klachtencommissie voor Mitros"

Transcriptie

1 Jaarverslag 2014

2 JAARVERSLAG 2014 De Klachtencommissie voor Mitros De Klachtencommissie voor Mitros Postbus 8236, 3503 RE Utrecht T (030) juni 2015

3 2

4 Inhoudsopgave Samenvatting... 5 Inleiding... 6 Hoofdstuk 1 De Klachtencommissie... 7 Hoofdstuk 2 Werkwijze, behandeling klachten en advisering/bemiddeling Hoofdstuk 3 Het verslagjaar in cijfers Hoofdstuk 4 Aard van de klachten Hoofdstuk 5 Samenvatting van de adviezen Hoofdstuk 6 Samenvatting van de bemiddelingen Hoofdstuk 7 Beleidsaanbevelingen, signaleringen en ontwikkelingen Bijlage Klachtenreglement

5 4

6 Samenvatting Het verslagjaar, 2014, was een druk jaar voor de Klachtencommissie. De commissie ontving 80 klachten, ongeveer twee keer zoveel als gebruikelijk. Van de 80 klachten heeft de commissie er 48 in behandeling genomen (60 procent). Daarnaast had de commissie nog 11 klachten uit voorgaande jaren in behandeling. De commissie behandelde in 2014 dus 59 klachten. De commissie nam 32 klachten niet in behandeling omdat de huurder de klacht nog niet eerder schriftelijk had ingediend bij Mitros. Deze voorwaarde stelt het klachtenreglement om Mitros eerst in de gelegenheid te stellen de klacht zelf op te lossen. Klachten gaan over verschillende onderwerpen. Klachten over onderhoud en over de wijze waarop huurders door Mitros zijn behandeld komen nog altijd het meeste voor. Bij dat laatste gaat het meestal om het niet nakomen van afspraken of het niet reageren op mails of brieven van de huurders. Wel is dit soort klachten de afgelopen jaren geleidelijk aan afgenomen. Het lukt de Klachtencommissie minder vaak om door bemiddeling klachten op te lossen. Het gevolg is dat de commissie steeds meer adviezen schrijft. Van de klachten waarover de commissie advies heeft uitgebracht (21), zijn de meeste (15) ongegrond verklaard. De directie nam ook in 2014 alle adviezen integraal over. In 15 gevallen trok de huurder zijn klacht in vóór de mondelinge behandeling, omdat Mitros en de huurder tot overeenstemming kwamen over een oplossing van de klacht. In 2014 heeft de Klachtencommissie geen signaleringen gedaan. Zij merkt wel dat het Mitros, mede door de directe betrokkenheid van de (team)managers bij de afhandeling van klachten, vaker lukt om klachten alsnog op te lossen voordat er een hoorzitting plaatsvindt. Tot slot heeft de Klachtencommissie voor zichzelf een aantal aandachtspunten opgesteld op basis van de evaluatie die de commissie in 2014 heeft gehouden. 5

7 Inleiding Mitros is een grote woningcorporatie die in Utrecht en Nieuwegein ongeveer mensen huisvest. Mitros heeft, zoals sinds 1995 verplicht conform artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), een klachtenreglement en een onafhankelijke Klachtencommissie. Naast vermelding in het jaarverslag van Mitros brengt de Klachtencommissie ieder jaar een eigen uitgebreider jaarverslag uit. Dit jaarverslag geeft een beeld van de opzet en de werkwijze van de Klachtencommissie, de klachten die de commissie in het verslagjaar heeft behandeld en de knelpunten die de commissie signaleerde. Het eerste hoofdstuk gaat over de Klachtencommissie, het klachtenreglement en externe contacten. In het tweede hoofdstuk wordt de werkwijze van de commissie toegelicht. Hoofdstuk 3 geeft een cijfermatig overzicht van het aantal ingediende en het aantal behandelde klachten en het aantal bemiddelingen en adviezen. In hoofdstuk 4 wordt de aard van de ingediende klachten beschreven. Hoofdstukken 5 en 6 beschrijven de adviezen respectievelijk bemiddelingen van de commissie. In hoofdstuk 7 gaat de commissie in op de signaleringen en ontwikkelingen, waarbij zij ook aandacht besteedt aan ontwikkelingen in het jaar

8 Hoofdstuk 1 De Klachtencommissie Samenstelling De Klachtencommissie bestaat uit twee leden en een voorzitter. De huurdersorganisatie HuurdersNetwerk Mitros en Mitros dragen allebei één lid voor, het zogenaamde huurderslid en het verhuurderslid. Deze leden kiezen samen een voorzitter. Alle drie worden door de directie van Mitros benoemd. De Klachtencommissie bestaat uit: Plaatsvervangers De heer mr H. Rawee voorzitter Mevrouw mr M. Huisman Mevrouw mr M.J.M. ten Voorde huurderslid (op voordracht De heer mr H.A. Dragstra van de huurdersorganisaties) De heer mr M.R. de Boer verhuurderslid Mevrouw mr T. de Groot De heer mr J.W. Koekebakker De heer De Boer heeft twee plaatsvervangers. Mevrouw De Groot is de reguliere plaatsvervanger in geval van vakantie, ziekte of andere omstandigheden. De heer Koekebakker neemt alleen deel aan de behandeling van klachten van huurders van monumenten waarvan Mitros het beheer heeft overgedragen aan Stadsherstel Midden-Nederland. De heer De Boer en zijn kantoor hebben een zakelijke relatie met Stadsherstel Midden-Nederland. Om elke schijn van belangenverstrengeling te voorkomen, is de heer De Boer daarom niet betrokken bij de behandeling van deze klachten. Het rooster van aftreden is als volgt: de heer De Boer in 2016 de heer Rawee in 2017 mevrouw Ten Voorde in 2018 Zij worden automatisch voor vier jaar herbenoemd, tenzij Mitros of de huurdersorganisaties aangeven dat er reden is voor aftreden van het door hen voorgedragen lid. De voorzitter treedt af als de beide leden een andere voorzitter voordragen. Mevrouw S.M. Flesseman is secretaris van de Klachtencommissie. Zij is adviseur directiezaken bij Mitros. Klachtenreglement De Klachtencommissie heeft een eigen klachtenreglement opgesteld dat door Mitros en HuurdersNetwerk Mitros is vastgesteld. Hierin heeft de commissie haar werkwijze vastgelegd. Het reglement is op 1 april 2000 in werking getreden. Op enkele punten is het reglement sindsdien in 2003, 2009, 2012 en 2013 aangepast. Het reglement is opgenomen in bijlage I van dit jaarverslag. De Klachtencommissie heeft op grond van dit reglement in 2014 haar werk goed kunnen verrichten. Overleg met huurdersorganisaties en Mitros Jaarlijks bespreekt de Klachtencommissie haar jaarverslag met een afvaardiging van het bestuur van Huurdersnetwerk Mitros en een afvaardiging van directie en management van Mitros. 7

9 Tijdens de bespreking van het jaarverslag 2013 is onder meer gesproken over: klachten over de Warmtewet en de vraag of de Klachtencommissie deze klachten zou kunnen behandelen; de KWH-metingen bij Mitros en de lage score die Mitros in 2014 behaalde bij het omgaan met ontevredenheid van huurders; klachten over het incassobureau waar Mitros mee werkt; de vraag of Mitros zelf ook klachten kan voorleggen aan de Klachtencommissie als zij met een huurder niet tot overeenstemming kan komen; het positieve effect van de aanwezigheid van teammanagers bij hoorzittingen; schadevergoedingen: dagwaarde versus nieuwwaarde; het rooster van aftreden en de herbenoeming van mevrouw Ten Voorde; Daarnaast heeft het verhuurderslid één keer per jaar een overleg met Mitros en het huurderslid met HuurdersNetwerk Mitros. Publiciteit De Klachtencommissie heeft een eigen website. Deze is onder andere te vinden via een linkje op de website van Mitros. Op de website kan men informatie vinden over de Klachtencommissie, zoals het adres, het klachtenreglement en de leden van de commissie. Ook zijn het jaarverslag en de brochure van de Klachtencommissie te downloaden. Verder staat hier uitgelegd hoe men een klacht bij de commissie kan indienen. Huurders kunnen dit sinds een paar jaar ook rechtstreeks via de website doen. Het grootste deel van de klachten wordt tegenwoordig op deze manier ingediend. De brochure Klachten? En wat nu? is bedoeld voor alle huurders van Mitros. Nieuwe huurders ontvangen de brochure in de informatiemap die zij van Mitros krijgen bij het tekenen van de huurovereenkomst. Er staat in hoe de Klachtencommissie werkt, hoe huurders een klacht bij de commissie kunnen indienen en met wat voor soort klachten zij wel en niet bij de commissie terechtkunnen. Achterin deze brochure zit een formulier dat huurders kunnen gebruiken om een klacht in te dienen. Ook HuurdersNetwerk Mitros maakt huurders erop attent dat zij terecht kunnen bij de onafhankelijke Klachtencommissie. De Klachtencommissie heeft haar jaarverslag toegezonden aan onder meer de gemeente Utrecht en de gemeente Nieuwegein, Aedes, de Nederlandse Woonbond, de corporaties uit de STUW (Stichting Utrechtse Woningcorporaties), de huurdersorganisatie (Huurdersnetwerk Mitros) en de Raad van Commissarissen van Mitros, directie en management van Mitros en een aantal klachtencommissies van andere corporaties in Nederland. Evaluatie Jaarlijks evalueren de leden van de Klachtencommissie het functioneren van de commissie als geheel en dat van de afzonderlijke leden. Uit de evaluatie van 2014 kwamen de volgende leerpunten naar voren: Het is door de toegenomen werkdruk soms moeilijker voor de commissie om deadlines te halen. Zij zal hier nog strakker op sturen. De commissie vindt dat haar adviezen korter en eenvoudiger kunnen, zodat ze voor de doelgroep van Mitros beter leesbaar zijn. In 2015 komt de commissie met een nieuwe vorm van het advies. Zij wil deze bespreken met HuurdersNetwerk Mitros en Mitros tijdens de bijeenkomst waarin het jaarverslag wordt besproken. 8

10 De Klachtencommissie evalueert naar eigen functioneren niet alleen zelf. Zij stuurt huurders waarvan de klacht is afgehandeld, een enquête toe. De respons is zeer laag, maar toch kan de commissie hier soms leerpunten uit halen. In 2014 had de commissie het zo druk dat zij geen enquêtes heeft kunnen versturen. In 2015 heeft zij dit weer opgepakt. 9

11 Hoofdstuk 2 Werkwijze, behandeling klachten en advisering/bemiddeling Werkwijze, behandeling De werkwijze van de commissie is voor een deel vastgelegd in het reglement. Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4 Binnen twee weken nadat de commissie een schriftelijke klacht heeft ontvangen, stuurt de secretaris de huurder een ontvangstbevestiging en een exemplaar van het klachtenreglement. In de ontvangstbevestiging meldt de Klachtencommissie of zij de klacht in behandeling neemt of niet. Als zij de klacht niet in behandeling kan nemen, bijvoorbeeld als een huurder zijn klacht niet eerder schriftelijk bij Mitros heeft ingediend of nog geen maand is verstreken sinds indiening van zijn klacht bij Mitros, stuurt de commissie de klacht door naar Mitros. De commissie vraagt Mitros dan om deze in behandeling te nemen. Een of twee maanden later vraagt de Klachtencommissie bij de huurder na of hij tevreden is of dat hij wil dat de commissie zijn klacht alsnog in behandeling neemt. Neemt de Klachtencommissie de klacht wel in behandeling, dan stuurt zij de klacht door naar Mitros met het verzoek om binnen veertien dagen een schriftelijke reactie op de klacht te geven. Zodra de Klachtencommissie deze reactie heeft ontvangen, krijgt de huurder daar een kopie van. Vervolgens wordt de klacht besproken tijdens een bijeenkomst met de Klachtencommissie, waarvoor zowel de huurder als Mitros zijn uitgenodigd. De huurder kan zijn klacht mondeling toelichten en uitleggen wat er aan de hand is. De vertegenwoordiger van Mitros kan het standpunt van Mitros toelichten. De commissie kan beide partijen nog vragen stellen om duidelijk te krijgen waar de klacht om draait. Bemiddeling/advisering Over het algemeen probeert de Klachtencommissie tijdens de bijeenkomst eerst te bemiddelen tussen de huurder en Mitros. Bemiddeling is een goede manier om ontstane plooien glad te strijken. Het stimuleert zowel Mitros als de huurder om samen naar oplossingen te zoeken. Zo kan het onderlinge vertrouwen (weer) worden versterkt en kunnen partijen afspraken maken waardoor een snelle en bevredigende oplossing wordt bereikt. De Klachtencommissie bevestigt vervolgens schriftelijk naar beide partijen de gemaakte afspraken. De huurder trekt zijn klacht in (óf tijdens de mondelinge behandeling óf na een afgesproken termijn) en de commissie hoeft geen advies meer te geven. Soms lukt het niet om via bemiddeling de klacht op te lossen of stelt de huurder er toch prijs op dat de Klachtencommissie een advies uitbrengt. Sommige klachten lenen zich ook niet voor bemiddeling. In die gevallen stelt de commissie een advies op. In dit advies worden de feiten op een rij gezet en oordeelt de commissie of de klacht gegrond is. 10

12 Bij de beoordeling of een klacht gegrond of ongegrond is, beantwoordt de commissie onder meer de volgende vragen: Hoe is de behandeling van de huurder geweest? Wat is de inhoudelijke beoordeling van de klacht? Is het handelen van Mitros in overeenstemming is met het beleid en het recht en is de uitkomst hiervan redelijk? Heeft de commissie aanbevelingen voor de behandeling van de huurder en de afhandeling van de klacht? De commissie brengt het advies uit aan de directie van Mitros. Dit moet volgens het reglement binnen drie maanden nadat de Klachtencommissie de klacht heeft ontvangen. De huurder ontvangt een kopie van het advies. De termijn van drie maanden wordt niet altijd gehaald, vooral in zaken waarin de commissie eerst een bemiddelingspoging onderneemt. De commissie schrijft in deze gevallen pas een advies als blijkt dat de bemiddeling is mislukt. Hier kunnen soms enkele maanden overheen gaan. De directie neemt vervolgens binnen een maand een beslissing naar aanleiding van de klacht en het gegeven advies. Zij stuurt de beslissing naar de huurder en verstrekt een kopie aan de Klachtencommissie. De directie is niet verplicht het advies op te volgen, maar doet dit in de praktijk vrijwel altijd. In alle jaren van het bestaan van de Klachtencommissie is de directie slechts één keer afgeweken van het advies. 11

13 Hoofdstuk 3 Het verslagjaar in cijfers In 2014 zijn twee keer zoveel klachten bij de Klachtencommissie ingediend als in het jaar ervoor. Over het algemeen, met uitzondering van een piek in 2012, ontvangt de commissie ongeveer veertig klachten per jaar. In het verslagjaar waren dit er tachtig. Hiervan zijn er 48 (60%) in behandeling genomen. Het percentage ontvankelijke klachten is daarmee afgenomen ten opzichte van vorig jaar. Toen nam de commissie 72 procent van de ingediende klachten in behandeling. Daarnaast had de commissie nog 11 klachten in behandeling van vóór In totaal behandelde de commissie in 2013 dus 59 klachten. Aantal ontvangen klachten Totaal aantal ingediende klachten 80 Utrecht: 64 Nieuwegein: 16 SHMN: 0 39 Utrecht: 31 Nieuwegein: 8 SHMN: 0 54 Utrecht: 48 Nieuwegein: 6 SHMN: 0 40 Utrecht: 32 Nieuwegein: 6 SHMN: 2 36 Utrecht: 30 Nieuwegein: 6 In behandeling genomen Utrecht: 36 Nieuwegein: 12 SHMN: 0 Utrecht: 23 Nieuwegein: 5 SHMN: 0 Utrecht: 35 Nieuwegein: 3 SHMN: 0 Utrecht: 23 Nieuwegein: 4 SHMN: 2 Utrecht: 23 Nieuwegein: 5 Nog in behandeling uit voorgaande jaren Totaal in behandeling in verslagjaar Grafiek 1 Aantal ontvangen klachten in behandeling genomen niet in behandeling genomen totaal 12

14 Ontvankelijkheid Van de ingediende klachten heeft de Klachtencommissie er 32 op grond van het klachtenreglement niet in behandeling genomen, omdat de huurder de klacht niet eerder schriftelijk had ingediend bij Mitros. Volgens het klachtenreglement moet Mitros eerst in de gelegenheid gesteld worden zelf de klacht op te lossen, waarvoor zij een maand de tijd krijgt. Pas daarna kan de Klachtencommissie, mocht dat dan nog nodig zijn, een klacht in behandeling nemen. De huurder hoeft de klacht niet zelf opnieuw in te dienen bij Mitros. De Klachtencommissie stuurt deze door aan Mitros en bevestigt dat ook aan huurder. Soms is het voor een huurder een hele stap om een klacht bij de Klachtencommissie in te dienen. Als zijn klacht vervolgens niet in behandeling genomen wordt, kan dat ontmoedigend zijn. Hij zou hierdoor het gevoel kunnen hebben van het kastje naar de muur te worden gestuurd. Daarom blijft de Klachtencommissie deze niet ontvankelijk verklaarde klachten volgen. Dat betekent dat de commissie één of twee maanden later bij de huurder navraagt of zijn klacht door Mitros goed is opgepakt of dat hij er nog behoefte aan heeft dat de commissie zijn klacht alsnog in behandeling neemt. Slechts een enkele keer leidt dit ertoe dat de huurder de Klachtencommissie vraagt zijn klacht alsnog te behandelen. De Klachtencommissie ziet zichzelf, in lijn met de regels in het BBSH, als een laagdrempelige voorziening voor huurders die een klacht hebben. Er zijn daarom voor de huurder geen kosten verbonden aan het indienen van een klacht bij de commissie. Ook zijn in overleg met Mitros en de huurdersorganisaties afspraken gemaakt om de criteria voor ontvankelijkheid enigszins soepel toe te passen. Op die manier hoopt de commissie te voorkomen dat huurders met klachten ontmoedigd raken en de handdoek voortijdig in de ring gooien. Wijze van afhandeling De commissie heeft 21 adviezen geschreven. Negen klachten heeft zij door bemiddeling tussen de huurder en Mitros kunnen oplossen. Daarbij werden afspraken gemaakt tussen partijen. Huurders trokken hun klacht in, in een enkel geval al tijdens de bijeenkomst, maar meestal na een overeengekomen termijn waarbinnen Mitros de gemaakte afspraken uitvoert. Voor 15 klachten was geen mondelinge behandeling nodig, omdat de huurder nog vóór de bijeenkomst met de Klachtencommissie al met Mitros tot overeenstemming was gekomen. Van 13 klachten liep de behandeling nog door in Advies Bemiddeling Ingetrokken zonder hoorzitting Nog in behandeling in volgend kalenderjaar Behandeling stopgezet Totaal behandelde klachten

15 Grafiek 2 geeft in percentages aan hoe de klachten per jaar zijn afgehandeld. Grafiek 2 Wijze van afhandeling (percentage) 100% 90% 80% 70% 60% % 40% 30% 20% 10% % behandeling stopgezet nog in behandeling in volgend kalenderjaar ingetrokken zonder hoorzitting bemiddeling advies In grafiek 2 is te zien dat in de afgelopen jaren (van 2010 t/m 2014) het percentage adviezen is verdubbeld (van 17 naar 36 procent), terwijl het aandeel bemiddelingen afneemt. De Klachtencommissie probeert zoveel mogelijk te bemiddelen. Dit draagt meer bij aan herstel van de relatie tussen de huurder en Mitros dan een advies. Als bemiddeling niet blijkt te lukken, schrijft de commissie alsnog een advies. Een enkele keer geeft de huurder of Mitros de voorkeur aan een advies om een principiële uitspraak te krijgen. Van de 21 adviezen gingen er 6 over klachten uit Nieuwegein. De Klachtencommissie heeft 1 klacht gegrond verklaard en 5 gedeeltelijk gegrond. 15 zijn er ongegrond verklaard (zie grafiek 3). 14

16 Grafiek 3 Resultaat adviezen geheel gegrond gedeeltelijk gegrond ongegrond Volgens het klachtenreglement moet de commissie haar advies uitbrengen binnen 3 maanden nadat de klacht is ontvangen, eventueel te verlengen met een maand. In 2014 is dit in de meeste gevallen gelukt. Slechts 5 procent van de adviezen heeft de termijn van vier maanden overschreden. Dit had verschillende oorzaken: de Klachtencommissie heeft eerst geprobeerd te bemiddelen; de Klachtencommissie had nog aanvullende informatie nodig van Mitros of van de huurder; Mitros moet eerst een onderzoek in de woning van de huurder (laten) uitvoeren; op verzoek van de huurder is de mondelinge behandeling uitgesteld. Grafiek 4 Afhandelingstermijn adviezen (percentage) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% binnen 3 maanden tussen 3 en 4 maanden langer dan 4 maanden 15

17 In artikel 6 van het reglement is de mogelijkheid voor voorzittersadvies opgenomen. Dit houdt in dat de voorzitter onmiddellijk nadat de klacht is ontvangen, kan beslissen dat de klacht niet in behandeling wordt genomen, omdat deze klacht kennelijk niet ontvankelijk is of kennelijk ongegrond is. Van deze bevoegdheid maakt de voorzitter altijd gebruik bij de beoordeling of de klacht ontvankelijk is. Als de klacht bijvoorbeeld niet eerst schriftelijk bij Mitros is ingediend, of als de klacht een onderwerp betreft waarover de commissie niet bevoegd is te adviseren, laat de commissie dit meteen aan de huurder weten en neemt de commissie de klacht niet in behandeling. Van de bevoegdheid om een klacht meteen kennelijk ongegrond te verklaren is nog nooit gebruik gemaakt. Spoedeisende klachten Volgens het reglement kan de voorzitter van de commissie op verzoek van een huurder de commissie per omgaande bijeenroepen om een klacht met spoedeisend karakter te behandelen. Dit is pas twee keer in het bestaan van de commissie voorgekomen. In 2014 is van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. De Klachtencommissie komt in de regel één keer per maand bijeen en heeft zo de mogelijkheid de huurder na het indienen van de klacht vrij snel op een zitting uit te nodigen. In 2014 was het door de drukte soms nodig om vaker per maand bijeen te komen. 16

18 Hoofdstuk 4 Aard van de klachten Bijna alle klachten die de Klachtencommissie ontvangt, gaan over meerdere onderwerpen. Zo kan één klacht gaan over de oplevering van de woning, de wijze waarop iemand door Mitros is behandeld en over schadevergoeding. De klachten zijn daarom gegroepeerd in verschillende categorieën. Onderstaande grafiek geeft per jaar weer hoe vaak elk soort klacht procentueel voorkwam. Grafiek 5 Aard van de klachten (percentage) incorrecte behandeling onderhoud renovatie/zelf aangebrachte voorzieningen overlast oplevering (aanvang/einde huur) huurprijs/service-/stookkosten financiële kwesties woningtoewijzing overige

19 Klachten over de wijze waarop huurders door Mitros zijn behandeld (incorrecte behandeling) en over onderhoud zijn nog altijd de meest voorkomende klachten. In 2014 ging 44 procent van de klachten over incorrecte behandeling en 46 procent over onderhoud. Wel valt op dat het percentage klachten over incorrecte behandeling de afgelopen jaren is afgenomen van 64 naar 44 procent. Bij incorrecte behandeling gaat het vaak niet om het onbeleefd of respectloos te woord staan van klanten, maar vooral om het niet of te laat reageren op brieven en telefoontjes, het zich niet houden aan afspraken of slechte of onvolledige informatieverstrekking. Huurders voelen zich hierdoor vaak niet serieus genomen. Het aantal overlastklachten is verdubbeld ten opzichte van voorgaande jaren van rond de 10 procent naar 20 procent. Onder overige klachten vielen onder andere klachten over het huurbeleid, het onderhoudsbeleid, het wel of niet los van de woning kunnen opzeggen van de huur van een parkeerplaats, een afwijzing van een aanvraag voor medehuurderschap, leefbaarheid en een ontruiming. 18

20 Hoofdstuk 5 Samenvatting van de adviezen Hieronder volgt een korte weergave van de klachten waarover de Klachtencommissie in 2014 een advies uitbracht. Klacht 13-05, Utrecht Er zitten scheuren in de muren van de woning van een huurder. Hij wil dat Mitros deze herstelt. Ook wil hij een vergoeding van Mitros voor kosten die hij heeft gemaakt voor het opnieuw schilderen en/of behangen van de wanden. Mitros weigert dit. De huurder stapt naar de Klachtencommissie. Tijdens de hoorzitting blijkt dat de huurder ervan overtuigd is dat de scheuren in zijn woning zijn ontstaan doordat zijn woning verzakt. Dit wordt volgens hem steeds erger. Mitros heeft een deskundig bureau eerder al een onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijke verzakking van de woning. Hieruit blijkt dat de woning wel enigszins is verzakt, maar dat de situatie is gestabiliseerd. De woning verzakt dus niet verder. Er zijn geen constructieve gebreken geconstateerd. Met het nemen van maatregelen tegen de verzakking mag Mitros wachten tot de renovatie die in 2015 is gepland. De krimpscheuren die in de woning zitten, moet de huurder zelf herstellen. Dit is het beleid van Mitros, zoals beschreven in het Onderhouds-ABC, dat bij de huurder bekend is. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond. Verder vindt de Klachtencommissie dat Mitros de kosten voor het schilder- en behangwerk niet hoeft te vergoeden. Deze kosten komen voor rekening van de huurder. Wel moet Mitros de wanden behangklaar opleveren aan de huurder. Dit is volgens Mitros gebeurd. De huurder heeft dit niet bestreden. Ook dit onderdeel van de klacht is ongegrond. Klacht 13-14, Utrecht In 2013 krijgt een huurder een nieuwe woning. Mitros moet nog enkele werkzaamheden uitvoeren voordat de huurder zijn woning betrekt. Mitros plaatst een nieuwe badkamer en een nieuwe keuken en betegelt de muren van het toilet. De huurder had verwacht dat Mitros ook de vloer van het toilet zou betegelen en vraagt Mitros dit alsnog te doen. Hij geeft aan dat dit bij een van zijn buren wel is gedaan door Mitros. Mitros vindt dat de granito vloer nog in goede staat is en wijst het verzoek van de huurder af. Mitros heeft de vloer geëgaliseerd, zodat de huurder zelf zeil of, na toestemming van Mitros, vloertegels kan aanbrengen. Mitros voegt hieraan toe dat zij niet verplicht is toiletvloeren in bestaande woningen te betegelen. Dat zij dit bij een van de buren wel heeft gedaan, heeft te maken met een belofte die zij per vergissing aan betreffende huurder heeft gedaan. De Klachtencommissie is het eens met het standpunt van Mitros: Mitros kan niet worden verplicht om de toiletvloer te betegelen als de bestaande vloer nog van goede kwaliteit is. Alleen als zij zou hebben toegezegd dat zij de vloer zou betegelen, had zij dit wel moeten doen. De huurder heeft niet concreet gemaakt waarop hij zijn verwachting baseerde dat de vloer zou worden betegeld. Dat Mitros in één andere woning de toiletvloer wel heeft betegeld vanwege een vergissing van een medewerker, betekent niet dat Mitros in alle gevallen de vloer moet betegelen. De klacht is ongegrond. Klacht 13-27, Nieuwegein Een huurder is via loting geselecteerd voor een woning in Nieuwegein. Mitros moet beoordelen of de huurder voldoet aan de criteria om de woning te mogen huren. Uit een krediettoets blijkt dat de huurder een hoog risicoprofiel heeft als het gaat om betaalgedrag. Ook blijkt hij heel vaak te zijn verhuisd, waaronder twee keer naar de noodopvang, waar hij op dat moment ook verblijft. Daarom besluit Mitros hem uit te nodigen voor een gesprek over zijn financiële en persoonlijke situatie. Tijdens het gesprek verstrekt de huurder deels on- 19

21 juiste informatie. Verder geeft hij aan een schuld van 6.000,- te hebben. Hij kan geen verhuurdersverklaring overleggen omdat hij niet eerder van een corporatie heeft gehuurd. Hij geeft Mitros toestemming om informatie op te vragen bij de noodopvang. Dit doet Mitros. Ook vraagt Mitros bij andere corporaties informatie op, waaronder de verhuurder van een vriendin bij wie hij vroeger inwoonde. Er zou sprake zijn geweest van overlast, waarbij de politie was betrokken. Na al deze informatie laat Mitros de huurder weten hem de woning niet te willen verhuren. Ten eerste vanwege de tegenstrijdige informatie die de huurder heeft gegeven. Ten tweede omdat Mitros op basis van de informatie van de andere corporaties twijfelt of de huurder zich als goed huurder zal gedragen. De huurder maakt bezwaar tegen de afwijzing. Mitros heeft volgens hem bij de noodopvang contact gehad met een stagiair die onjuiste informatie heeft verstrekt. Hij beschuldigt Mitros verder van ongelijke behandeling, alleen omdat hij in de noodopvang verblijft. Hij verwijt Mitros dat zij een krediettoets heeft laten uitvoeren en zonder zijn toestemming informatie heeft ingewonnen bij andere verhuurders. Mitros blijft bij haar standpunt. De Klachtencommissie wijst erop dat het feit dat iemand via loting wordt geselecteerd voor een woning, niet automatisch betekent dat hij de woning ook daadwerkelijk krijgt. Mitros moet eerst toetsen of de kandidaat voldoet aan de voorwaarden voor de woning, zoals passendheid qua grootte van het huishouden en de hoogte van het inkomen. Ook vraagt Mitros vaak naar een verhuurdersverklaring om duidelijkheid te krijgen over risico s voor slecht huurdersgedrag (overlast en huurschulden). Deze toetsing moet Mitros zorgvuldig doen, met inachtneming van het gevoerde beleid. De commissie vindt dat er voor Mitros voldoende aanleiding was om met deze huurder een persoonlijk gesprek aan te gaan en nadere gegevens van hem te vragen, omdat de huurder meer dan gemiddeld vaak was verhuisd en twee keer in de noodopvang was beland. Mitros moet namelijk beoordelen of een huurder in staat is om zelfstandig te wonen en of er geen bijzondere problemen te verwachten zijn. Mitros kreeg vervolgens tegenstrijdige informatie, van de huurder en de noodopvang, en hoorde van een andere corporatie over overlastproblemen. Op basis daarvan vindt de Klachtencommissie het redelijk dat Mitros besloot de woning niet aan de huurder te verhuren. Het was de verantwoordelijkheid van de huurder om duidelijker en juiste informatie te geven en eerlijk te zijn over de overlastsituatie in de vorige woning waar hij verbleef. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond. Het blijkt standaard beleid te zijn van Mitros in Nieuwegein om een krediettoets uit te voeren. Dit kondigt zij ook aan in de woningadvertentie. De Klachtencommissie heeft dit gecontroleerd en dit is juist gebleken. De krediettoets is alleen bedoeld om de huurder bij schuldenproblematiek te kunnen adviseren om te voorkomen dat er grote huurschulden ontstaan. Het gebeurt vrijwel nooit dat iemand wordt afgewezen op basis van schuldenproblematiek. De schuldenproblematiek was ook in dit geval niet de reden voor de afwijzing. Ook dit onderdeel van de klacht is ongegrond. In beide gevallen is hier dus geen sprake van ongelijke behandeling, is de conclusie van de Klachtencommissie. De Klachtencommissie vindt de klacht over het zonder toestemming van de huurder opvragen van informatie bij derden wel gegrond. Dit was onzorgvuldig van Mitros. Zij had hiervoor toestemming moeten vragen aan de huurder. Los hiervan betwijfelt de commissie of de andere corporaties, die deze informatie hebben verstrekt, niet in strijd hebben gehandeld met de Wet Bescherming Persoonsgegevens. Dit laatste betekent niet dat Mitros een andere beslissing had moeten nemen. Mocht deze laatste informatie onrechtmatig verkregen zijn, dan leidt dit in het civiele recht niet automatisch ertoe dat de informatie buiten beschouwing gelaten moet worden. Bovendien was het niet de enige informatie op grond waarvan Mitros haar besluit nam. 20

22 Klacht 13-29, Utrecht Door een lekkage is bij een huurder het zeil beschimmeld. Mitros heeft de lekkage verholpen en de gevolgschade aan de muur en de plinten hersteld. De huurder is hiermee niet tevreden. Hij wil een schadevergoeding voor zijn zeil en voor gederfd woongenot. Ook wil hij dat Mitros alle muren, vloeren en plafonds in de slaapkamer opknapt en schildert. Mitros weigert dit. Zij wijst de aansprakelijkheid van de hand omdat zij de lekkage snel en goed heeft verholpen. Bovendien denkt Mitros dat de lekkage, gezien de schimmelvorming, al langere tijd bestond. Als de huurder deze eerder had gemeld, was er geen schimmel ontstaan. De Klachtencommissie vindt dat Mitros de lekkage snel heeft verholpen. Het heeft een week langer geduurd dan nodig was geweest, maar dit kwam doordat de huurder op het afgesproken tijdstip niet thuis was. Mitros zou alleen aansprakelijk zijn voor de gevolgschade als de lekkage haar schuld was. Of als zij deze niet tijdig zou hebben verholpen, waardoor de schade kon verergeren. De Klachtencommissie vindt Mitros niet aansprakelijk. Mitros kon niet verwachten dat deze lekkage, in een zeven jaar oude woning, zou ontstaan. Ook heeft zij de lekkage niet langer dan nodig laten voortbestaan. Daarom hoeft Mitros geen verdere werkzaamheden in de woning uit te voeren. Om dezelfde redenen is Mitros niet verplicht de schade aan het zeil te vergoeden of een vergoeding voor gederfd woongenot te betalen. Verder klaagt de huurder over de slechte communicatie met Mitros. Mitros erkent dit. Volgens Mitros komt dit doordat verschillende medewerkers zich met de klacht hebben beziggehouden. Mitros heeft gezegd dat zij al na een paar weken een vaste contactpersoon op de klacht heeft gezet. De huurder zegt hier niets van te weten. De Klachtencommissie vindt dit onderdeel van de klacht gegrond. Mitros heeft weliswaar al na enkele weken een vaste contactpersoon aangewezen, maar heeft vervolgens de regie niet in handen genomen. Klacht 13-31, Utrecht Bij een huurder is in opdracht van Mitros de geiser vervangen door een warmtewisselaar. Hierdoor is de warmwatervoorziening niet langer onderdeel van de huurovereenkomst met Mitros. De huurder sluit hiervoor een rechtstreekse leveringsovereenkomst met Eneco. Alle huurders was verteld dat hun kosten hierdoor niet zouden stijgen. Sindsdien vallen echter de kosten voor warm water toch hoger uit, volgens de huurder. Hij vraagt Mitros om uitleg. Mitros verklaart deze stijging door een toename van warmwaterverbruik. Volgens Mitros levert een warmtewisselaar per minuut meer water dan een geiser. In het hele complex is het waterverbruik gestegen. Mitros gaat ervan uit dat dit bij de huurder, die geen individuele watermeter heeft, ook het geval is. De huurder vindt de uitleg onvoldoende. Mitros belooft daarom samen met Eneco uit te zoeken hoe het zit. Als de huurder na maanden nog geen uitleg heeft gekregen, ondanks diverse herinneringen van de kant van de huurder, dient hij een klacht in bij de Klachtencommissie. Op zich vindt de Klachtencommissie het aannemelijk dat de kosten zijn gestegen door toegenomen waterverbruik, nu dit in het hele complex het geval is. Volgens de huurder is de omrekening van eenheden gas naar eenheden warmte niet correct. Hiervoor verwijst de Klachtencommissie de huurder naar Eneco, aangezien dit een klacht is over het tarief. De klacht over de bejegening vindt de Klachtencommissie gegrond. Mitros heeft niet tijdig en niet goed gereageerd op het verzoek van de huurder om uitleg over de kostenstijging. Hij vroeg hierom op 23 mei In december 2013 had hij nog steeds geen antwoord van Mitros. Mitros zei steeds dat zij wachtte op cijfers van Eneco. De huurder stuurde Mitros echter in mei 2013 al zijn jaarnota s toe, waarmee Mitros voldoende informatie had om antwoord te geven op de vragen van de huurder. De Klachtencommissie vindt ook dat Mitros de huurder onvoldoende heeft voorgelicht over de gevolgen van het plaatsen van een warmtewisselaar. Dat hierdoor het waterverbruik zou 21

23 toenemen is de huurder niet verteld. Dit deel van de klacht is ook gegrond. Mitros biedt de huurder aan om een waterbesparende voorziening te monteren op de douchekop en de keukenkraan. De commissie vindt dit een voldoende tegemoetkoming. Klacht 13-33, Nieuwegein Door een kapotte CV-ketel heeft de huurder een hoge rekening van Eneco ontvangen. Hij vindt dat Mitros hiervoor aansprakelijk is en eist dat Mitros het extra verbruik, volgens hem 1.247,-, aan hem terugbetaalt. Mitros wijst zijn claim af. Mitros heeft de kapotte CV-ketel meteen door Eneco laten herstellen. Uit het afrekeningen van Eneco van de afgelopen jaren blijkt dat in de periode september 2012 t/m augustus 2013 het gasverbruik bovengemiddeld was. Hoewel de winter toen ook kouder was dan gemiddeld, vindt de Klachtencommissie toch aannemelijk dat het extra verbruik in ieder geval deels veroorzaakt is door de kapotte ketel. De vraag is of Mitros hiervoor verantwoordelijk is. Mitros is alleen aansprakelijk voor schade door een gebrek, als het gebrek is ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst en dit de schuld is van Mitros, of als het gebrek al bestond bij aanvang van de huurovereenkomst en Mitros hiervan op de hoogte was of had moeten zijn. De ketel heeft een aantal jaren goed gefunctioneerd. Dus was deze zeer waarschijnlijk in orde bij het aangaan van de huurovereenkomst. Mitros heeft de ketel iedere twee jaar laten controleren. Deze frequentie vindt de Klachtencommissie voldoende voor een ketel van elf jaar oud. De laatste controle viel in de periode dat het jaarverbruik volgens de afrekening van Eneco nog normaal was. Er was toen dus geen reden om aan te nemen dat de ketel niet goed functioneerde. Toen de huurder het defect meldde, heeft Mitros de ketel binnen twee dagen laten herstellen. Gezien het bovenstaande vindt de Klachtencommissie Mitros in principe niet verantwoordelijk voor het gebrek. Het hoge verbruik betekent bovendien dat de ketel al enkele maanden kapot moet zijn geweest. De huurder had dit zelf kunnen merken doordat de radiatoren warm waren en het erg warm in de woning was, ook als de thermostaat laag stond. De huurder heeft gezegd dat hij de cv altijd laag zet als hij weg is. De huurder had het gebrek dus zelf eerder moeten opmerken. Hij trok echter pas aan de bel, toen hij een ongewoon hoge energierekening ontving. De commissie vindt de klacht dan ook niet gegrond. Klacht 13-34, Utrecht Een huurder is ontevreden over de gang van zaken bij de renovatie van zijn woning in Zijn klacht bestaat uit zes onderdelen. Drie hiervan zijn tijdens en na de hoorzitting afgehandeld. Over de drie overgebleven klachten wil hij een advies van de Klachtencommissie omdat hij met Mitros niet tot overeenstemming komt. Gemeenschappelijk elektraverbruik De huurder denkt dat hij teveel betaalt voor gemeenschappelijk elektraverbruik. Het voorschot is verdubbeld ten opzichte van vorige jaren. Volgens de huurder komt dit door stroomverbruik door de aannemer. Mitros zegt dat de verdubbeling van het voorschot te maken heeft met het feit dat het voorschot in het voorgaande jaar veel te laag was. Daarnaast zijn de energieprijzen gestegen. Verder stelt Mitros op basis van afrekeningen van Eneco vast dat zowel in 2012 als in 2013 het elektraverbruik heel hoog was. Mitros verklaart dit door koude winters en meer verhuizingen, waarbij de lift vaker is gebruikt. De Klachtencommissie constateert echter dat Mitros voor 2012 een rekenfout heeft gemaakt. Hierdoor kwam zij uit op een heel hoog maandverbruik, terwijl het verbruik normaal was. 22

24 Op basis daarvan is Mitros er dus ten onrechte van uitgegaan dat het jaar waarin de renovatie plaatsvond, 2013, geen uitschieter was. Het verbruik blijkt in dat jaar ongeveer een kwart hoger te zijn dan in alle andere jaren. De Klachtencommissie vindt het voor de hand liggen dat dit het gevolg is van de renovatiewerkzaamheden. Dit onderdeel van de klacht vindt zij gegrond. Zij adviseert Mitros om een kwart van het verbruik aan de huurders terug te betalen. Windschermen Ten tweede zijn windschermen die de huurder op zijn balkon had geplaatst, zomaar verdwenen. Hij heeft de schermen, toen de werkzaamheden aan de buitenzijde van de woning begonnen, met hulp van de aannemer op de steigers gezet. De windschermen zijn later zonder overleg afgevoerd en verdwenen. Mitros zegt dat de aannemer de bewoners tijdig in een brief erop heeft gewezen dat de balkons leeg gemaakt moesten worden. De huurder was hier zelf verantwoordelijk voor. Volgens Mitros is nu niet meer na te gaan of de schermen door de aannemer zijn weggegooid of op een andere manier zijn verdwenen. De Klachtencommissie vindt dat de aannemer heel duidelijk heeft aangekondigd wanneer de balkons leeg moesten zijn. Ook al heeft de aannemer de huurder even geholpen de windschermen op de steigers neer te zetten, het bleef de verantwoordelijkheid van de huurder om de windschermen af te voeren en ergens op te slaan. Dit onderdeel van de klacht vindt de commissie ongegrond. Vergoeding voor overlast De huurder vindt dat hij recht heeft op een vergoeding voor de overlast. Hij zegt dat huurders in een vergelijkbaar renovatieproject van Mitros in een andere wijk in Utrecht een tegemoetkoming krijgen van 525,-. Dit heeft hij gelezen in een informatiefolder. Hij vindt dat dit ook bij de renovatie van zijn woning zou moeten gelden. Mitros legt uit dat zij voor het project bij de huurder haar beleid heeft gewijzigd en een andere regeling heeft getroffen. Hier krijgen de huurders geen van tevoren vastgestelde vergoeding, omdat Mitros heeft gezorgd voor rustwoningen. Daarom keert Mitros geen vergoeding uit voor de overlast. Eventuele schade wordt per geval beoordeeld. De Klachtencommissie snapt dat een renovatie veel vergt van huurders. De keuze die Mitros maakt over de wijze waarop zij een renovatie uitvoert, is een beleidskeuze van Mitros. Zij heeft ook de vrijheid om in verschillende projecten verschillende keuzes te maken. De Klachtencommissie kan alleen beoordelen of die keuze onjuist of onredelijk is. De commissie vindt het gewijzigde beleid van Mitros niet onjuist of onredelijk. Zij wijst er daarbij bovendien op dat Mitros het renovatieplan voorafgaand aan de renovatie heeft voorgelegd aan de huurders en dat meer dan zeventig procent van de huurders in dit project daarmee akkoord is gegaan. Ook vindt een meerderheid van de huurders de beleidskeuze van Mitros dus niet onredelijk. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond. Klacht 13-38, Utrecht De huurder heeft al jaren last van steeds terugkerende schimmel in de badkamer. Mitros heeft het probleem op verschillende manieren aangepakt de afgelopen jaren. Ze heeft de huurder een middel gegeven om de schimmel te doden en heeft twee keer een gespecialiseerd bedrijf ingeschakeld. Eind 2013, als Mitros de woning bezoekt, ziet ze dat de huurder onvoldoende stookt en ventileert. Er zijn meer klachten over schimmel in het complex waar de huurder woont. Mitros gaat in een onderhoudsproject in 2014 centrale verwarming, dubbel glas en mechanische ventilatie aanbrengen. Dit zal de huurder echter onvoldoende helpen als hij niet beter stookt en ventileert. De woning is bovendien met 53 m 2 veel te klein voor het gezin met vier kinderen. De huurder wil dat Mitros de schimmel weer komt verwijderen. Hij zegt dat Mitros hem de vorige keer heeft toegezegd dat zij dit zou blijven doen iedere keer als het weer nodig is. Mitros ontkent dat zij dit heeft toegezegd. Zij zegt dat het verwijderen van schimmels een verplichting is voor de huurder en niet voor Mitros. Het feit dat zij de schimmel twee keer 23

25 eerder heeft verwijderd, betekent niet dat zij dat nu weer moet doen. Ze is wel bereid een gespecialiseerd bedrijf in te schakelen, maar vraagt dan een bijdrage van 300,- van de huurder. De werkelijke kosten zijn volgens Mitros minstens twee keer zoveel. De huurder vindt dat voorstel in strijd met eerdere afspraken. De Klachtencommissie kan niet vaststellen of Mitros wel of niet heeft toegezegd dat zij de schimmel steeds weer zou komen verwijderen. Maar als deze toezegging onverplicht mondeling is gedaan, mag Mitros hier op terugkomen als het beleid of de inzichten van Mitros wijzigen. Dat laatste is het geval nu Mitros in 2014 een onderhoudsproject begint en de huurder niet regelmatig zelf de schimmel tussentijds verwijdert en bovendien onvoldoende stookt en ventileert. Dit blijkt onder andere uit het feit dat een nieuwe radiator in de douche al binnen acht maanden begint te roesten en er veel schimmel achter de radiator zit. Daarom vindt de commissie het niet onredelijk als de huurder een deel van de kosten betaalt voor het behandelen van de schimmel. De commissie vindt de klacht ongegrond. Klacht 14-04, Nieuwegein Bij een huurder kan het badkamerraam niet volledig open doordat Mitros een nieuwe, grotere wastafel heeft geplaatst. Mitros wil hier niets aan doen. Verder wil de huurder dat Mitros een schutting plaatst in zijn achtertuin als vervanging van een heg die is beschadigd na het kappen van bomen door Mitros. Ook dit weigert Mitros. De huurder dient een klacht in. Volgens Mitros kan het badkamerraam ver genoeg open om het schoon te maken en om te ventileren. De Klachtencommissie is bij de huurder thuis gaan kijken en vindt dat er geen sprake is van een gebrek. Als het wel een gebrek was, was Mitros als verhuurder verplicht geweest dit te herstellen. De klacht is dus ongegrond en Mitros hoeft geen kleinere wastafel te plaatsen. Het gevolg is wel dat de huurder, doordat het raam niet volledig open kan, wel zelf het glas maar niet het kozijn en de richel onder het venster kan schoonmaken. Als een huurder hier niet zelf bij kan, is Mitros volgens het Besluit kleine herstellingen, verplicht om dit schoon te houden. Een huurder moet volgens dit besluit alleen ruiten en kozijnen schoonhouden als deze voor hem bereikbaar zijn. Als Mitros geen kleinere wastafel wil plaatsen, moet zij periodiek op eigen kosten het kozijn en de richel onder het raam reinigen. Mitros heeft de bomen in de tuin van de huurder verwijderd omdat dit noodzakelijk was. De huurder had dit eigenlijk zelf moeten (laten) doen, maar Mitros heeft dit kosteloos voor hem gedaan. Het aanleggen van een erfafscheiding zoals een heg of schutting is de verplichting van de huurder. Mitros heeft desondanks de heg hersteld door jonge struikjes te planten. De huurder vindt dit onvoldoende, omdat de struikjes kleiner zijn dan de rest van de heg. De heg groeit echter na een paar jaar uit tot volwaardige heg. Mitros hoeft volgens de Klachtencommissie dan ook niets meer te doen. Ook dit onderdeel van de klacht is ongegrond. Klacht 14-05, Utrecht Nadat een huurder zijn nieuwbouwwoning heeft betrokken, ontdekt hij nog enkele gebreken aan de woning. Hij dient een klacht in als het verhelpen van deze gebreken te lang duurt. Mitros erkent dat het allemaal te lang heeft geduurd en verhelpt enkele van de gebreken alsnog. Een aantal klachten blijft bestaan. Mitros laat het aan de huurder over om hierover met de aannemer te communiceren. Mitros houdt hierbij niet zelf de regie in handen. Mitros biedt de huurder 50,- per maand voor gederfd woongenot en ongemak voor de volledige huurperiode van 17 maanden. Ook biedt Mitros aan de huurverhoging per 1 juli terug te draaien. De huurder vindt dit onvoldoende en richt zich tot de Klachtencommissie. Ook de Klachtencommissie oordeelt dat het verhelpen van de gebreken te lang heeft geduurd. De Klachtencommissie vindt dit onderdeel van de klacht dan ook gegrond. 24

26 De huurder heeft vaak vrij moeten nemen voor de nodige werkzaamheden. Hiervoor wil hij een vergoeding. In principe heeft een huurder geen recht op een dergelijke vergoeding. Alleen als Mitros, of een door Mitros ingeschakelde derde, onzorgvuldig handelt en een huurder hierdoor bijzonder vaak thuis moet blijven, zou een huurder wel recht hebben op een vergoeding. In dit geval is hier sprake van. Het herstellen van de gebreken heeft te lang geduurd en is niet steeds op de goede manier opgepakt. Daarom vindt de commissie dat de huurder recht heeft op een financiële vergoeding voor vrije dagen. De klacht over de hoogte van de financiële tegemoetkoming voor verminderd woongenot vindt de Klachtencommissie ongegrond. De gebreken in de woning zorgden vooral in de beginperiode voor verminderd woongenot. Later werd dit geleidelijk aan beter, omdat Mitros gaandeweg steeds meer gebreken heeft verholpen. De Klachtencommissie vindt het aanbod van Mitros om hiervoor over de hele periode van 17 maanden 50,- per maand terug te betalen daarom voldoende compensatie. Omdat Mitros daarnaast aanbiedt om de huurverhoging uit te stellen totdat alle klachten zijn verholpen, is de totale compensatie ook voldoende voor de vrije dagen die de huurder heeft moeten nemen. Klacht 14-14, Nieuwegein Een huurder heeft in 2010 aan Mitros gevraagd om dubbel glas. Hij heeft dit gekregen tegen een huurverhoging van 19,67 (gebaseerd op een investering van 2.269,25 en een afschrijvingsperiode van vijftien jaar). In 2013 brengt Mitros zonder huurverhoging in de rest van het complex ook dubbel glas aan. De huurder vindt dit niet eerlijk en vraagt Mitros om zijn huur te verlagen. Mitros weigert dit. Ze zegt dat de destijds gemaakte afspraak rechtsgeldig was. Dat zij nu bij alle andere woningen zonder huurverhoging dubbel glas heeft aangebracht, heeft te maken met dringende werkzaamheden, waarvoor Mitros geen huurverhoging in rekening mag brengen. Er is nu dus sprake van heel andere omstandigheden. Dit verandert volgens Mitros niets aan de afspraken die zij met de huurder heeft gemaakt in De Klachtencommissie is het ermee eens dat de afspraak die Mitros destijds met de huurder heeft gemaakt, rechtsgeldig is. Zij moet beoordelen of de afspraak misschien onredelijk is nu de andere bewoners in hetzelfde complex gratis dubbel glas hebben gekregen. Allereerst vindt de commissie dat hier geen strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Het is aanvaardbaar dat huurders voor dezelfde woningen in een complex uiteenlopende huurprijzen betalen. Dit hangt er onder andere vanaf hoe lang zij al in de woning wonen. Ook kunnen verschillen in huurprijs ontstaan door individuele woningverbeteringsafspraken die de huurders met Mitros hebben gemaakt, zoals deze huurder ook heeft gedaan. Mitros moest voor schilderwerk asbesthoudende kit verwijderen in de kozijnen in het complex. Daarom moesten de ramen verwijderd worden. Toen het enkel glas er toch uit moest en dubbel glas maar weinig duurder was dan enkel glas, besloot Mitros bij de andere huurders meteen maar dubbel glas te plaatsen. Dit vindt de Klachtencommissie niet meer dan redelijk. Omdat het hierbij ging om dringende werkzaamheden, mocht Mitros geen huurverhoging vragen. Dit was een voordeel voor de andere huurders, maar geen nadeel voor de huurder. Dit betekent ook niet dat de huurder dit voordeel dan ook zou moeten krijgen. De in 2010 gemaakte afspraken waren nog steeds geldig. Deze klacht is daarom ongegrond. De huurder vindt het verder niet eerlijk dat de huurverhoging eeuwig doorloopt, terwijl de afschrijvingsperiode is vijftien jaar is. Deze klacht vindt de Klachtencommissie ook ongegrond. De berekening die Mitros hiervoor maakt, is algemeen geaccepteerd en redelijk. Klacht 14-17, Utrecht Een huurder vraagt Mitros om een huurverlaging vanwege de slechte isolatie van zijn huis. Ook wil hij van Mitros een compensatie voor zijn hoge stookkosten. Mitros weigert beide. 25

De Klachtencommissie voor Mitros

De Klachtencommissie voor Mitros Jaarverslag 2013 JAARVERSLAG 2013 De Klachtencommissie voor Mitros De Klachtencommissie voor Mitros Postbus 8236, 3503 RE Utrecht T (030) 880 39 10 26 juni 2014 2 3 Inhoudsopgave Samenvatting... 6 Inleiding...

Nadere informatie

Bent u niet tevreden? Laat het ons weten!

Bent u niet tevreden? Laat het ons weten! Bent u niet tevreden? Laat het ons weten! Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht (KWRU) 2 Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht Bent u niet tevreden? Laat het ons weten! Bent u als

Nadere informatie

SAMENSTELLING REGIONALE GESCHILLENCOMMISSIE KRIMPENERWAARD...

SAMENSTELLING REGIONALE GESCHILLENCOMMISSIE KRIMPENERWAARD... Jaarverslag 2011 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING... 2 2. VERGADERINGEN... 2 3. SAMENSTELLING REGIONALE GESCHILLENCOMMISSIE KRIMPENERWAARD... 2 3.1. Benoeming en herbenoeming... 2 4. INGEDIENDE KLACHTEN... 3

Nadere informatie

JAARVERSLAG 2012. De Klachtencommissie voor Mitros. De Klachtencommissie voor Mitros. Postbus 8236, 3503 RE Utrecht T (030) 880 39 10

JAARVERSLAG 2012. De Klachtencommissie voor Mitros. De Klachtencommissie voor Mitros. Postbus 8236, 3503 RE Utrecht T (030) 880 39 10 JAARVERSLAG 2012 De Klachtencommissie voor Mitros De Klachtencommissie voor Mitros Postbus 8236, 3503 RE Utrecht T (030) 880 39 10 10 juni 2013 2 Inhoudsopgave Samenvatting... 5 Inleiding... 6 Hoofdstuk

Nadere informatie

Februari 2014. Jaarverslag 2013

Februari 2014. Jaarverslag 2013 Februari 2014 Jaarverslag 2013 1. Inleiding Voor u ligt het jaarverslag van de voor huurders van Woonstichting SSW, waarin de verslag doet van haar activiteiten in 2013. In het reglement van de wordt een

Nadere informatie

Januari 2013. Jaarverslag 2012

Januari 2013. Jaarverslag 2012 Januari 2013 Jaarverslag 2012 1 1. Inleiding Voor u ligt het jaarverslag van de voor huurders van Woonstichting SSW. Hierin doet de verslag van haar activiteiten in 2012. Het reglement van de noemt een

Nadere informatie

Jaarverslag 2017 Klachtencommissie

Jaarverslag 2017 Klachtencommissie Jaarverslag 2017 Klachtencommissie 1 Inleiding De klachtencommissie fungeert als sluitstuk van de dienstverlening van BrabantWonen. De commissie opereert binnen de taakomschrijving en bevoegdheden die

Nadere informatie

Jaarverslag Geschillencommissie Woningcorporaties Leiden. de Sleutels Woningstichting Ons Doel Portaal Leiden

Jaarverslag Geschillencommissie Woningcorporaties Leiden. de Sleutels Woningstichting Ons Doel Portaal Leiden Jaarverslag 2016 Geschillencommissie Woningcorporaties Leiden de Sleutels Woningstichting Ons Doel Portaal Leiden ALGEMEEN Inleiding Op 1 januari 2005 is het Reglement Lokale Geschillencommissie Woningcorporaties

Nadere informatie

Uitspraak Commissie AedesCode d.d. 15 mei 2015

Uitspraak Commissie AedesCode d.d. 15 mei 2015 Uitspraak Commissie AedesCode d.d. 15 mei 2015 inzake klager tegen Stichting Nijestee, gevestigd te Groningen verweerder Partijen worden hierna aangeduid als klager en Nijestee. Verloop van de procedure

Nadere informatie

SAMENSTELLING REGIONALE GESCHILLENCOMMISSIE KRIMPENERWAARD...

SAMENSTELLING REGIONALE GESCHILLENCOMMISSIE KRIMPENERWAARD... Jaarverslag 2015 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING... 2 2. VERGADERINGEN... 2 3. SAMENSTELLING REGIONALE GESCHILLENCOMMISSIE KRIMPENERWAARD... 2 3.1. Benoeming en herbenoeming... 2 4. INGEDIENDE GESCHILLEN...

Nadere informatie

De Klachtencommissie voor Mitros

De Klachtencommissie voor Mitros Jaarverslag 2011 JAARVERSLAG 2011 De Klachtencommissie voor Mitros De Klachtencommissie voor Mitros Postbus 8236, 3503 RE Utrecht T (030) 880 39 10 6 juni 2012 2 Inhoudsopgave Samenvatting... 5 Inleiding...

Nadere informatie

Deelnemende corporaties: Jutphaas Wonen (Nieuwegein), Mitros (Utrecht en Nieuwegein), Viveste (Houten), Woningbouwvereniging Lopik

Deelnemende corporaties: Jutphaas Wonen (Nieuwegein), Mitros (Utrecht en Nieuwegein), Viveste (Houten), Woningbouwvereniging Lopik Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht Klachtenreglement Deelnemende corporaties: Jutphaas Wonen (Nieuwegein), Mitros (Utrecht en Nieuwegein), Viveste (Houten), Woningbouwvereniging Lopik Artikel

Nadere informatie

Klachtenreglement Woonforte 1 april 2018

Klachtenreglement Woonforte 1 april 2018 Klachtenreglement Woonforte 1 april 2018 1. Begrippen Bestuur Statutair bestuur ( directeur-bestuurder ) van de Stichting Woonforte, te Alphen aan den Rijn. Hoorzitting Een hoorzitting is een zitting van

Nadere informatie

Jaarverslag Geschillencommissie 2015

Jaarverslag Geschillencommissie 2015 Jaarverslag Geschillencommissie 2015 Maart 2016 versie 1 Jaarverslag Geschillencommissie 2015 Pagina 1 van 6 Inhoud Voorwoord... 3 1. Samenstelling Geschillencommissie... 4 2. Geschillen in 2015... 5 3.

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Reglement geschillenadviescommissie

Reglement geschillenadviescommissie Definities Artikel 1 In dit reglement wordt verstaan onder: 1.1 Corporatie: de in de Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken samenwerkende woningcorporaties te weten: RK Bouwstichting St. Joseph

Nadere informatie

Uitleg huurcontract en algemene huurvoorwaarden

Uitleg huurcontract en algemene huurvoorwaarden Uitleg huurcontract en algemene huurvoorwaarden In deze folder leest u een uitleg van het huurcontract en de algemene huurvoorwaarden. In deze uitleg staan alle rechten en plichten voor u als huurder en

Nadere informatie

Commissie: De Geschillenadviescommissie als bedoeld in artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Commissie: De Geschillenadviescommissie als bedoeld in artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Reglement Geschillenadviescommissie Ymere Artikel 1 Begrippen In dit reglement wordt verstaan onder: Commissie: De Geschillenadviescommissie als bedoeld in artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Nadere informatie

Vastgesteld op 12 april 2018

Vastgesteld op 12 april 2018 Vastgesteld op 12 april 2018 Jaarverslag 2017 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING... 2 2. VERGADERINGEN... 2 3. SAMENSTELLING REGIONALE GESCHILLENCOMMISSIE KRIMPENERWAARD... 2 3.1. Benoeming en herbenoeming...

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Inhoud. De klachtencommissie. Samenstelling. Klachtenformulier. Advies. Aantal klachten. Aard van de klachten. Klachten per organisatie

Inhoud. De klachtencommissie. Samenstelling. Klachtenformulier. Advies. Aantal klachten. Aard van de klachten. Klachten per organisatie Inhoud De klachtencommissie Samenstelling Klachtenformulier Advies Aantal klachten Aard van de klachten Klachten per organisatie Trends De klachtencommissie Een woningzoekende of huurder die niet tevreden

Nadere informatie

Jaarverslag Klachtencommissie Wonen Zuid

Jaarverslag Klachtencommissie Wonen Zuid Jaarverslag Klachtencommissie Wonen Zuid Inhoudsopgave Inleiding PAG. Hoofdstuk Samenstelling van de commissie PAG. Hoofdstuk Werkwijze van de commissie PAG. 5 Hoofdstuk Procedure klachtenbehandeling PAG.

Nadere informatie

Jaarverslag 2009. QuaWonen

Jaarverslag 2009. QuaWonen Jaarverslag 2009 QuaWonen INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING... 2 2. VERGADERINGEN... 2 3. SAMENSTELLING REGIONALE GESCHILLENCOMMISSIE KRIMPENERWAARD... 2 3.1. Benoeming en herbenoeming... 3 4. INGEDIENDE KLACHTEN...

Nadere informatie

Klager: Een klant of deelnemer aan het leerwerktraject van de Stichting TVZ

Klager: Een klant of deelnemer aan het leerwerktraject van de Stichting TVZ K LACHTENREGLEMENT STICHTING TAFELVANZEVEN ROTTERDAM Artikel 1 Begrippen In dit reglement wordt verstaan onder: Commissie: Bestaande uit 4 onafhankelijke leden, hierna te noemen klachtencommissie Stichting

Nadere informatie

Woningzoekende: degene die zich heeft aangemeld voor een beschikbare woning van de SOR in de vrije sector.

Woningzoekende: degene die zich heeft aangemeld voor een beschikbare woning van de SOR in de vrije sector. REGLEMENT KLACHTEN- EN GESCHILLENCOMMISSIE SOR 1. Definities Huurder: een huurder van een woning of woonruimte van de SOR. Voor de toepassing van dit reglement wordt onder huurder eveneens verstaan de

Nadere informatie

Vastgesteld op 9 maart 2017

Vastgesteld op 9 maart 2017 Vastgesteld op 9 maart 2017 Jaarverslag 2016 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING... 2 2. VERGADERINGEN... 2 3. SAMENSTELLING REGIONALE GESCHILLENCOMMISSIE KRIMPENERWAARD... 2 3.1. Benoeming en herbenoeming... 2

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Bezwaar tegen huurprijsverhoging (artikel van het Burgerlijk Wetboek) ZKN en ZKN

uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Bezwaar tegen huurprijsverhoging (artikel van het Burgerlijk Wetboek) ZKN en ZKN uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Bezwaar tegen huurprijsverhoging (artikel 253.1 van het Burgerlijk Wetboek) Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;

Nadere informatie

MijnGastouderopvang. Klachtenregeling. Gastouderbureau. MijnGastouderopvang. Versie

MijnGastouderopvang. Klachtenregeling. Gastouderbureau. MijnGastouderopvang. Versie Klachtenregeling Gastouderbureau MijnGastouderopvang Versie 23-10-2017 1 1. Algemeen Bij MijnGastouderopvang staan kinderen, ouders en gastouders centraal. Wij staan dan ook altijd open voor uw opmerkingen

Nadere informatie

REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE de KOMBINATIE

REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE de KOMBINATIE REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE de KOMBINATIE Artikel 1: Begripsbepalingen In dit reglement wordt verstaan onder Woningcorporatie: Bestuur: Raad van Toezicht: Woningbouwvereniging de Kombinatie te Zeist de

Nadere informatie

Regeling Bezwarencommissie personele aangelegenheden Universiteit Twente

Regeling Bezwarencommissie personele aangelegenheden Universiteit Twente Regeling Bezwarencommissie personele aangelegenheden Universiteit Twente Gelet op artikel 7:13 van de Algemene wet bestuursrecht; Besluit het College van Bestuur van de Universiteit Twente tot het instellen

Nadere informatie

Reglement voor de Klachtencommissie van Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland

Reglement voor de Klachtencommissie van Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland Reglement voor de Klachtencommissie van Voor klachten over de dienstverlening van Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland kunnen huurders zich als ze er met de woningbouwvereniging niet uit komen richten

Nadere informatie

Reglement Geschillencommissie Stichting GroenWest

Reglement Geschillencommissie Stichting GroenWest Reglement Geschillencommissie Stichting GroenWest Inhoud Pagina 1. Begrippen... 5 2. Doel van de commissie... 5 3. Taak van de commissie... 5 4. Functioneren van de commissie... 5 5. Samenstelling, benoeming

Nadere informatie

REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE. Artikel 1: Begrippen In dit reglement wordt verstaan onder:

REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE. Artikel 1: Begrippen In dit reglement wordt verstaan onder: Klachtencommissie Wij proberen al onze klanten zo snel en correct mogelijk te helpen. Er gaat daarbij helaas wel eens wat mis. Indien er in uw ogen door ons fouten worden gemaakt, zullen we die zo snel

Nadere informatie

Rapport. Verzoeker De X. te Almelo, verder te noemen verzoeker. Het verzoek is ingediend door de gemachtigde, de heer Y.

Rapport. Verzoeker De X. te Almelo, verder te noemen verzoeker. Het verzoek is ingediend door de gemachtigde, de heer Y. Dossiernummer 2015 014 Rapport Verzoeker De X. te Almelo, verder te noemen verzoeker. Het verzoek is ingediend door de gemachtigde, de heer Y. Datum verzoekschrift Op 27 januari 2015 heeft de Overijsselse

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting stookkosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Poolster 168 3901

Nadere informatie

Reglement Geschillenadviescommissie Woonvereniging Patrimonium Havensteder Woonstad Rotterdam Woonplus Schiedam Maasdelta Groep 3B Wonen

Reglement Geschillenadviescommissie Woonvereniging Patrimonium Havensteder Woonstad Rotterdam Woonplus Schiedam Maasdelta Groep 3B Wonen Reglement Geschillenadviescommissie Woonvereniging Patrimonium Havensteder Woonstad Rotterdam Woonplus Schiedam Maasdelta Groep 3B Wonen -1- REGLEMENT GEZAMENLIJKE GESCHILLENADVIESCOMMISSIE 1. Begrippen

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Houtrakgracht 240 3544 SJ UTRECHT Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna

Nadere informatie

Commissie: De klachtencommissie als bedoeld in artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Commissie: De klachtencommissie als bedoeld in artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Voorbeeld klachtenreglement Corporatie X Artikel 1 Begrippen In dit reglement wordt verstaan onder: Commissie: De klachtencommissie als bedoeld in artikel 16 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen

Nadere informatie

Bezwarenprocedure Winkler Prins 2017

Bezwarenprocedure Winkler Prins 2017 Bezwarenprocedure Winkler Prins 2017 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 1.1. Soorten klachten... 3 1.2. Verschil klacht, bezwaar en beroep... 3 2. Begripsbepalingen... 4 3. Bezwarenprocedure voor personele

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Het Utrechts Participatie Model & Algemeen Sociaal Plan (ASP) Publieksversie 2018

Het Utrechts Participatie Model & Algemeen Sociaal Plan (ASP) Publieksversie 2018 Het Utrechts Participatie Model & Algemeen Sociaal Plan (ASP) Publieksversie 2018 Het Utrechts Participatie Model & Algemeen Sociaal Plan Groot onderhoud, renovatie of sloop? Wat gaat er gebeuren met uw

Nadere informatie

Jaarverslag 2015 van de Commissie AedesCode

Jaarverslag 2015 van de Commissie AedesCode arverslag 2015 van de Commissie AedesCode 1. Inleiding De Commissie AedesCode toetst op verzoek van belanghebbenden het gedrag van leden van Aedes aan de AedesCode. De van toetsingsverzoeken en en door

Nadere informatie

Wateroverlast na werk aan het riool Gemeente Zaanstad Dienst Wijken

Wateroverlast na werk aan het riool Gemeente Zaanstad Dienst Wijken Rapport Gemeentelijke Ombudsman Wateroverlast na werk aan het riool Gemeente Zaanstad Dienst Wijken 21 juli 2009 RA0830829 Samenvatting Eind 2006 legt de gemeente Zaanstad bij verzoeker in de straat een

Nadere informatie

Een klacht? Daar komen we samen vast wel

Een klacht? Daar komen we samen vast wel Een klacht? Daar komen we samen vast wel uit. De medewerkers van Groninger Huis doen hun uiterste best om u zo goed mogelijk van dienst te zijn. Gelukkig ervaren de meeste huurders dat ook zo en krijgen

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Klachtencommissie Wonen Zuid

Jaarverslag 2014. Klachtencommissie Wonen Zuid Jaarverslag 2 Klachtencommissie Wonen Zuid Inhoudsopgave Inleiding PAG. 3 Hoofdstuk Samenstelling van de commissie PAG. Hoofdstuk 2 Werkwijze van de commissie PAG. 5 Hoofdstuk 3 Procedure klachtenbehandeling

Nadere informatie

Proces 100% deelname renovatie. Christian Schellekens (VBTM Advocaten) 7 november 2011 NOTITIE

Proces 100% deelname renovatie. Christian Schellekens (VBTM Advocaten) 7 november 2011 NOTITIE NOTITIE Van: Christian Schellekens (VBTM Advocaten) In deze notitie ga ik in op de procedures die de verhuurder moet volgen met het uitvoeren van dringende werkzaamheden en het verwezenlijken van een renovatie.

Nadere informatie

Overlegwet en bewonerscommissies

Overlegwet en bewonerscommissies Overlegwet en bewonerscommissies Op 1 januari 2009 is de vernieuwde overlegwet ingegaan. Deze gaat gelden voor alle corporaties ongeacht het aantal woningen. Voor de particuliere verhuurders geldt dit

Nadere informatie

Resultaten Bewonersenquête De Gravin Utrecht Zijn de WKO-problemen verholpen? Kunt u afrekenen met Mitros Warmte BV?

Resultaten Bewonersenquête De Gravin Utrecht Zijn de WKO-problemen verholpen? Kunt u afrekenen met Mitros Warmte BV? Resultaten Bewonersenquête De Gravin Utrecht Zijn de WKO-problemen verholpen? Kunt u afrekenen met Mitros Warmte BV? Aanleiding Veel bewoners van De Gravin Utrecht hebben problemen ervaren met de WKO-

Nadere informatie

Reglement Geschillencommissie Woningbedrijf Velsen

Reglement Geschillencommissie Woningbedrijf Velsen Reglement Geschillencommissie Woningbedrijf Velsen Reglement Geschillencommissie Pagina 1 van 8 Reglement Geschillencommissie Woningbedrijf Velsen De Huurdersraad en de Geschillencommissie zijn vooraf

Nadere informatie

De klachtencommissie. Aantal klachten

De klachtencommissie. Aantal klachten De klachtencommissie De klachtencommissie is het centrale punt waar woningzoekenden en huurders hun klacht kunnen indienen over Woning in Zicht en over de woningcorporaties t Heem, TBV Wonen, Tiwos, WonenBreburg

Nadere informatie

GESCHILLENCOMMISSIE WONINGSTICHTING GOEDESTEDE

GESCHILLENCOMMISSIE WONINGSTICHTING GOEDESTEDE Als u een klacht hebt, meldt u die natuurlijk bij GoedeStede. Maar als we onverhoopt samen geen oplossing vinden, kunt u daarna terecht bij de onafhankelijke geschillencommissie. Welke klachten? Bij de

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Klachtenregeling Jeugdwet

Klachtenregeling Jeugdwet Klachtenregeling Jeugdwet Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1 Begripsomschrijvingen 1. Voor de toepassing van deze regeling wordt verstaan onder: a. cliënt : een jeugdige; een ouder; een ouder zonder

Nadere informatie

Een klacht? Daar komen we samen vast wel

Een klacht? Daar komen we samen vast wel Een klacht? Daar komen we samen vast wel uit. April 2018 1 De medewerkers van Groninger Huis doen hun uiterste best om u zo goed mogelijk van dienst te zijn. Gelukkig ervaren de meeste huurders dat ook

Nadere informatie

Klachtenreglement Helios Solutions

Klachtenreglement Helios Solutions Klachtenreglement Helios Solutions Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1 Begripsomschrijvingen 1. Voor de toepassing van deze regeling wordt verstaan onder: a. cliënt : een jeugdige; een ouder; een

Nadere informatie

Jaarverslag Klachtencommissie Wonen Zuid

Jaarverslag Klachtencommissie Wonen Zuid Jaarverslag Klachtencommissie Wonen Zuid Inhoudsopgave Inleiding PAG. 3 Hoofdstuk Samenstelling van de commissie PAG. 4 Hoofdstuk Werkwijze van de commissie PAG. 5 Hoofdstuk 3 Procedure klachtenbehandeling

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen

Nadere informatie

Klacht De klacht heeft betrekking op het niet honoreren van een (bindende) voordracht, uitgebracht

Klacht De klacht heeft betrekking op het niet honoreren van een (bindende) voordracht, uitgebracht in de zaak van Huurdersvereniging Op het Zuiden te Roermond tegen Stichting Wonen Zuid te Roermond. Partijen worden hierna aangeduid als Op het Zuiden en Wonen Zuid. Verloop van de procedure Op het Zuiden

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Verhuizen en huur opzeggen

Verhuizen en huur opzeggen Verhuizen en huur opzeggen U staat op het punt te verhuizen. Allerlei zaken moeten worden afgehandeld. Ook tussen u en Mercatus moet een aantal zaken worden afgewerkt. Om dit goed en effectief te kunnen

Nadere informatie

Geschillen adviescommissie. Als het u niet lukt om uw klacht samen met uw woningcorporatie op te lossen Klachtenprocedure in 5 stappen

Geschillen adviescommissie. Als het u niet lukt om uw klacht samen met uw woningcorporatie op te lossen Klachtenprocedure in 5 stappen Geschillen adviescommissie Als het u niet lukt om uw klacht samen met uw woningcorporatie op te lossen Klachtenprocedure in 5 stappen Een goede woning bieden in een prettige buurt. Dat is waarvoor uw woningcorporatie

Nadere informatie

stichting Wetland Wonen Groep en woningstichting de Veste Hierna te noemen: de corporatie.

stichting Wetland Wonen Groep en woningstichting de Veste Hierna te noemen: de corporatie. Pagina 1 van 6 REGLEMENT GESCHILLENCOMMISSIE STICHTING WETLAND WONEN GROEP WONINGSTICHTING DE VESTE Artikel 1: definities Corporaties: Werkorganisaties: Commissie: Klacht: stichting Wetland Wonen Groep

Nadere informatie

Klachtenregeling. Klachtenregeling Sensa Zorg versie 1.0

Klachtenregeling. Klachtenregeling Sensa Zorg versie 1.0 Klachtenregeling 1 Voorwoord Deze klachtenregeling bevat informatie over hoe Sensa Zorg onvrede en klachten van cliënten behandeld. Sensa Zorg streeft ernaar een passende oplossing te vinden voor de cliënten.

Nadere informatie

Reglement Klachtencommissie

Reglement Klachtencommissie Reglement Klachtencommissie Artikel 1 Definities Klager: De huurder of woningzoekende die een klacht aan de commissie voorlegt. Huurder: Een huurder van een woning of woonruimte van Leystromen. Voor de

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek van huurder Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)

Nadere informatie

DE KLACHTENADVIESCOMMISSIE

DE KLACHTENADVIESCOMMISSIE DE KLACHTENADVIESCOMMISSIE U HEBT EEN KLACHT? We doen ons uiterste best om u als woningzoekende of huurder zo goed mogelijk te helpen. Toch kan het gebeuren dat u niet tevreden bent. In dat geval kunt

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

beleid: juli 2006, versie: 2014

beleid: juli 2006, versie: 2014 Zorgeloos huren beleid: juli 2006, versie: 2014 Waterweg Wonen verhuurt circa 12.000 woningen in Vlaardingen. Een aanzienlijk deel van die woningen is bereikbaar voor huishoudens met lage inkomens die

Nadere informatie

(niet aanwezig op zitting)

(niet aanwezig op zitting) Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Rapport. Datum: 28 november 2003 Rapportnummer: 2003/440

Rapport. Datum: 28 november 2003 Rapportnummer: 2003/440 Rapport Datum: 28 november 2003 Rapportnummer: 2003/440 2 Klacht Verzoeker klaagt erover dat de huurcommissie Utrecht tot het moment dat hij zich tot de Nationale ombudsman wendde geen uitspraak heeft

Nadere informatie

Toelichting op de Huurovereenkomst

Toelichting op de Huurovereenkomst Toelichting op de Huurovereenkomst In het eerste deel van de overeenkomst staat omschreven met welke huurder(s) Tiwos een huurovereenkomst heeft getekend. De genoemde personen zijn ieder voor de volle

Nadere informatie

Geschillenbehandeling

Geschillenbehandeling Geschillenbehandeling De Geschillencommissie De Geschillencommissie is een klachtencommissie die onafhankelijk van Centrada functioneert. Bij de Geschillencommissie kunt u klachten indienen over gedragingen

Nadere informatie

REGLEMENT VAN DE GESCHILLENADVIESCOMMISSIE

REGLEMENT VAN DE GESCHILLENADVIESCOMMISSIE REGLEMENT VAN DE GESCHILLENADVIESCOMMISSIE van Stichting Ymere Dit reglement is de uitwerking van artikel 27 van de statuten van Stichting Ymere. Het gewijzigde reglement is vastgesteld op 5 juli 2011

Nadere informatie

OORDEEL. Het klachtenformulier is gedateerd 11 december 2011 en bij het secretariaat ingeboekt op 12 december onder nummer

OORDEEL. Het klachtenformulier is gedateerd 11 december 2011 en bij het secretariaat ingeboekt op 12 december onder nummer Dossiernummer 2011 075 OORDEEL Verzoekster Mevrouw S. C. namens haar ouders: de heer en mevrouw I. C. te Hengelo. Datum verzoek Het klachtenformulier is gedateerd 11 december 2011 en bij het secretariaat

Nadere informatie

Jaarverslag Klachtencommissie Wonen Zuid

Jaarverslag Klachtencommissie Wonen Zuid Jaarverslag 5 Klachtencommissie Wonen Zuid Inhoudsopgave Inleiding PAG. Hoofdstuk Samenstelling van de commissie PAG. 4 Hoofdstuk Werkwijze van de commissie PAG. 5 Hoofdstuk Procedure klachtenbehandeling

Nadere informatie

!"#$%&""#%'(#)* Klachtenreglement

!#$%&#%'(#)* Klachtenreglement Klachtenreglement Algemeen Het doel van behandeling van klachten is in de allereerste plaats herstel van de verhoudingen tussen de klager en de organisatie. Het vastleggen en volgen van een procedure om

Nadere informatie

Langdurig geschil over de renovatie van panden gemeente Amsterdam stadsdeel Centrum

Langdurig geschil over de renovatie van panden gemeente Amsterdam stadsdeel Centrum Rapport Gemeentelijke Ombudsman Langdurig geschil over de renovatie van panden gemeente Amsterdam stadsdeel Centrum 2 augustus 2007 RA0612790 Samenvatting Een huizenbezitter heeft al jarenlang een geschil

Nadere informatie

Reglement regionale geschillencommissie

Reglement regionale geschillencommissie Reglement regionale geschillencommissie Artikel 1 - Definities BBSH Commissie Verhuurders Bestuur Huurder Bewonerscommissie: Indiener Geschil : Besluit Beheer Sociale Huursector. : De geschillencommissie

Nadere informatie

REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE

REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE Stichting BrabantWonen Februari 2019 RvC/BW/19/032 1 Artikel 1: Begrippen Klachtencommissie De commissie, ingesteld door BrabantWonen, om onafhankelijke adviezen over klachten

Nadere informatie

REGLEMENT VAN DE GESCHILLENCOMMISSIE SSH

REGLEMENT VAN DE GESCHILLENCOMMISSIE SSH REGLEMENT VAN DE GESCHILLENCOMMISSIE SSH ARTIKEL 1, BEGRIPSBEPALING Dit reglement verstaat onder: Corporatie : SSH Geschillencommissie : Geschillencommissie van SSH als bedoeld in art. 16 BBSH Directie

Nadere informatie

Uitspraak Commissie AedesCode d.d. 22 juli 2013

Uitspraak Commissie AedesCode d.d. 22 juli 2013 Uitspraak Commissie d.d. 22 juli 2013 in de zaak van wonende te Dieren tegen Stichting Vivare, gevestlgd te Arnhem/Velp Partijen worden hierna aangeduid als - n Vivare. Het verloop van de procedure Bij

Nadere informatie

REGLEMENTKLACHTENCOMMISSIE

REGLEMENTKLACHTENCOMMISSIE REGLEMENTKLACHTENCOMMISSIE Artikel 1 Klager: Huurder: Woningzoekende: Corporatie: Klacht: Commissie: Woning in Zicht: Definities De huurder of woningzoekende die een klacht aan de commissie voorlegt. Een

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

DE KLACHTENCOMMISSIE BBSH

DE KLACHTENCOMMISSIE BBSH DE KLACHTENCOMMISSIE BBSH PAGINA 1 DE KLACHTENCOMMISSIE BBSH Inleiding In het per 1 januari1993 ingevoerde Besluit Beheer Sociale Sector wordt aangegeven, dat iedere woningcorporatie een klachtenprocedure

Nadere informatie

Klachtreglement Geschillencommissie Nationaal Keurmerk Hulpmiddelen. Definities

Klachtreglement Geschillencommissie Nationaal Keurmerk Hulpmiddelen. Definities Klachtreglement Geschillencommissie Nationaal Keurmerk Hulpmiddelen Definities Artikel 1: In dit Reglement wordt verstaan onder: 1.1 Commissie: de Geschillencommissie NKH; 1.2 NKH: het Nationaal Keurmerk

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uw klacht, onze zorg!

Uw klacht, onze zorg! Uw klacht, onze zorg! Klachten en opmerkingen over onze organisatie en dienstverlening Wij vinden het belangrijk dat u tevreden bent over onze organisatie en dienstverlening. Helaas gaat er wel eens iets

Nadere informatie

REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE STICHTING WONEN ZUID

REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE STICHTING WONEN ZUID REGLEMENT KLACHTENCOMMISSIE STICHTING WONEN ZUID ------------------------------------------------------------------------------------------------------- ARTIKEL 1: DEFINITIES Commissie: de klachtencommissie

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Bezwaar

Nadere informatie

Sociaal plan Gele Lisstraat 1 t/m 143 (oneven nummers)

Sociaal plan Gele Lisstraat 1 t/m 143 (oneven nummers) Sociaal plan Gele Lisstraat 1 t/m 143 (oneven nummers) d.d. 21-02-2019 Sociaal Plan Gele Lisstraat 1 t/m 143 (oneven nummers) Uw galerijwoning aan de Gele Lisstraat wordt gesloopt en er komt nieuwbouw

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Provides bouwt aan sociaal wonen Geschillenadviescommissie

Provides bouwt aan sociaal wonen Geschillenadviescommissie Reglement Artikel 1 Begripsomschrijvingen Commissie: de van Provides. Secretariaat: het secretariaat van de geschillenadviescommissie. Het secretariaat wordt beheerd door een medewerker van de werkorganisatie,

Nadere informatie

Klachtenreglement Vereniging Yogadocenten Nederland (VYN)

Klachtenreglement Vereniging Yogadocenten Nederland (VYN) Klachtenreglement Vereniging Yogadocenten Nederland (VYN) Klachtenreglement Vereniging Yogadocenten Nederland (VYN) HOOFDSTUK 1: BEGRIPSBEPALINGEN Artikel 1 In dit reglement wordt verstaan onder: a. Vereniging:

Nadere informatie

Een klacht? Daar komen we samen wel uit

Een klacht? Daar komen we samen wel uit Een klacht? Daar komen we samen wel uit December 2013 2 De medewerkers van Groninger Huis doen hun uiterste best om u zo goed mogelijk van dienst te zijn. Gelukkig ervaren de meeste huurders dat ook zo

Nadere informatie

uitspraak van de Huurcommissie

uitspraak van de Huurcommissie uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Bezwaar

Nadere informatie

GASTOUDERBUREAU VOEL JE THUIS

GASTOUDERBUREAU VOEL JE THUIS Klachten reglement GASTOUDERBUREAU VOEL JE THUIS Snekerpoort 9 8701 HK BOLSWARD Telefoon: 0515-579080 Website: www.gobvoeljethuis.nl E-mail: info@gobvoeljethuis.nl Interne klachtenregeling Algemeen Bij

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie

Uitspraak. van de Huurcommissie

Uitspraak. van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte

Nadere informatie