INHOUD. Algemene Informatie. Ontwikkeling Woon-Winkel Fonds. Profiel. Verslag van de beheerder Beleggingsbeleid 2010

Transcriptie

1 JAARVERSLAG

2 3

3 JAARVERSLAG

4 2

5 Algemene Informatie 5 Ontwikkeling Woon-Winkel Fonds 7 Profiel 9 Verslag van de beheerder Beleggingsbeleid Jaarrekening 2009 Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting Toelichting op de balans Beleggingen Vorderingen Overige activa Fondsvermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden Niet uit de balans blijkende rechten en plichten Toelichting op de winst- en verliesrekening Netto-opbrengst onroerend goed Intrestbaten Kosten van beheer van beleggingen Overige bedrijfslasten Financieringslasten Overige gegevens Winstbestemming Accountantsverklaring 43 Bijlagen Verloopstaat onroerend goed Kostenopslag Juridische structuur van het Fonds INHOUD 3

6 4

7 Woon-Winkel Fonds is een beleggingsfonds naar Nederlands recht opgericht op 31 maart De Voorwaarden van Beheer en Bewaring zijn opnieuw vastgesteld bij besluit van de vergadering van participanten d.d. 3 april 2000, laatstelijk gewijzigd 27 september BEHEERDER Beethoven Beheer B.V. p/a Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Telefoon De directie bestaat uit: drs. R.H.J.B. Knobben A. Plomp BEWAARDER Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. p/a Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk waarvan de directeuren zijn: D. Overmeer mr. R. van de Kamp RAAD VAN TOEZICHT drs. J. Boogaard ing. J.W.G. Sanders ACCOUNTANT Deloitte Accountants B.V. Orlyplein DP Amsterdam JURIDISCH ADVISEUR DLA Piper Amstelveenseweg AG Amsterdam ALGEMENE INFORMATIE 5

8 Gedurende het boekjaar 2009 zijn nieuwe participaties uitgegeven, participaties herbelegd en participaties door het Fonds teruggekocht. Per saldo betekent dit een afname van uitstaande participaties. Fondsvermogen (bedragen zijn in duizenden euro s) Gestort kapitaal Herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar Aantal uitstaande participaties Waarde per participatie in 69,14 70,64 De waarde per participatie is inclusief de voorgestelde uitkering van 4,11 (2008 2,11; ,49) per participatie Participaties Stand 1 januari in aantallen Uitgegeven participaties Uitgegeven participaties via herbeleggingen Ingekochte participaties Stand 31 december in aantallen Winst- en verliesrekening (bedragen in duizenden euro s) Opbrengsten uit beleggingen Af Kosten van beheer van beleggingen Financieringslasten Overige bedrijfslasten Totaal beleggingsresultaat Fondsvermogen en uitkering (bedragen in duizenden euro s) Netto-vermogenswaarde Aantal uitstaande participaties Netto vermogenswaarde per participatie in incl. uitkering 69,14 70,64 74,86 74,23 (voorgestelde) uitkering in 4,11 2,11 4,49 4,49 Netto vermogenswaarde per participatie in excl. uitkering 65,03 68,53 70,37 69,74 Winst-en verliesrekening (bedragen in duizenden euro s) Opbrengst uit beleggingen Kosten Totaal beleggingsresultaat

9 Totaal rendement Woon-Winkel Fonds Gemiddeldeld Totaal Uitgekeerd 23,7 24,7 27,7 16,9 12,8 9,6 8,3 10,1-5,5 7,3 7,4 0,4 0,9 11,1 12,1 16,9 13,2 11 6,4 6 5,8 6 5,8 6,5 6, ,08 Indirect 11,6 7,8 14,5 5,9 6,4 3,6 2,5 4,1-11,3 0,8 1-2,6-5,1 3,02 Waarde ontwikkeling per participatie incl. herbelegging (afgerond) Waarde ultimo na kosten ONTWIKKELING WOON-WINKEL FONDS 7

10 Woon-Winkel Fonds projecten Hallum Aduard Wagenborgen Drachten Stadskanaal Beilen Nieuw Weerdinge Emmeloord Hoogeveen Hardenberg Nieuwleusen Klazienaveen Haarlem Amsterdam Diemen Hierden Deventer Hilversum Apeldoorn Goor Voorschoten Wassenaar Den Haag Zoetermeer Utrecht Hoogland Rotterdam Dordrecht Andel Tiel Hoeven Wemeldinge Etten-Leur Roosendaal Son en Breugel Venlo Zaamslag Sluiskil 8

11 Woon-Winkel Fonds is een fonds voor gemene rekening. Het Fonds is fiscaal transparant. Dat wil zeggen dat de fiscus door het Fonds heen naar de participant kijkt. Hierdoor is het Fonds in principe niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Aangezien het Fonds voor de toepassing van de vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting transparant is, is niet het Fonds, maar zijn de participanten belastingplichtig. De waarde van de participaties in het Fonds wordt voorzover het een belegging betreft in principe belast volgens de bepalingen die gelden voor Box 3. Indien in het Fonds activiteiten plaatsvinden die door de fiscus beschouwd kunnen worden als ondernemingsactiviteiten, zal mogelijk het deel van de opbrengsten dat voortkomt uit die activiteiten belast worden volgens de regels van Box 1. Dergelijke activiteiten hebben overigens in 2009 niet plaatsgevonden. Het Fonds biedt participanten de mogelijkheid rechtstreeks te beleggen in een gespreide portefeuille onroerend goed die overwegend bestaat uit geheel verhuurde woningen en winkels. Daarnaast kan ook belegd worden in kantoren en bedrijfsgebouwen. Hypothecaire financieringen kunnen worden aangetrokken tot een maximum van 75% van de onderhandse verkoopwaarde van de onroerend goed portefeuille van het Fonds. Woningen waarbij de huur wordt opgezegd zullen in de regel verkocht worden. Het Fonds kan tevens woningen in verhuurde staat verkopen. Winkels waarbij de huur wordt opgezegd zullen in een dergelijk geval in principe opnieuw verhuurd worden. Minimaal 20% van de onroerend goed beleggingen bestaat uit winkels. Maximaal 10% van de totale beleggingen van het Fonds kan belegd worden in onroerend goed dat bij aankoop voor minder dan 50% verhuurd is. Bij beleggingen in voor minder dan 50% verhuurd onroerend goed kan voor maximaal 80% van de kostprijs (met daarin begrepen bouwrente indien er sprake is van onroerend goed in ontwikkeling) van dat onroerend goed gefinancierd worden. Het Fonds zal uitsluitend beleggen in Nederland. Voor de participaties is geen beursnotering aangevraagd. De participaties luiden op naam. Uitgifte en inkoop van participaties kan eenmaal per jaar plaatsvinden. Uitgifte vindt plaats op de dertigste werkdag van het betreffende kalenderjaar. Inkoop vindt plaats op de twintigste werkdag van elk kalenderjaar. De minimuminleg per participant bedraagt Hiernaast kan uitgifte van participaties plaatsvinden op de zevende werkdag na vaststelling van de jaarrekening van het Fonds uit hoofde van herbelegging van uitkeringen door het Fonds aan participanten. Indien de normale bedrijfsuitoefening van het Fonds het toelaat, zullen het directe resultaat (ontvangen huur minus betaalde rente en gemaakte kosten) alsmede het aan het Fonds toekomende deel in de gerealiseerde winst bij verkoop van onroerend goed aan de Participanten worden uitgekeerd. De overige bij verkoop van onroerend goed vrijkomende middelen worden zoveel mogelijk herbelegd in onroerend goed, of aangewend voor aflossing. De jaarverslagen, waaronder begrepen de jaarrekeningen, van het Fonds verschijnen uiterlijk binnen vier maanden na afloop van het boekjaar. De boekjaren zijn gelijk aan de kalenderjaren. Daarnaast stelt de Beheerder jaarlijks in de maand augustus een halfjaarbericht op. De verslagen liggen ter inzage en zijn te verkrijgen bij de Beheerder van het Fonds. PROFIEL 9

12 10

13 VERSLAG VAN DE BEHEERDER 11

14 12

15 Het directe resultaat van Woon-Winkel Fonds over het jaar 2009 is in lijn met de afgegeven prognose in de jaarvergadering van 29 april 2009, waarbij het behaalde verkoopresultaat fors hoger uitkwam. Het indirecte resultaat is mede door uitstel van uitbreiding van de supermarkt in Hoogeveen, achtergebleven bij de verwachtingen. Het jaar 2009 is afgesloten met een positief direct- en verkoopresultaat van 6,8% t.o.v. 2,3 % over De negatieve herwaardering van 5,9% resulteert in een totaal netto rendement van 0,9% t.o.v. 0,4% over Het uitkeringsbeleid, zoals verwoord in de participantenvergadering van september 2009, is voor de directie aanleiding geweest het voorstel tot winstuitkering vast te stellen op 6%. Vastgoedmarkt De dynamiek op de vastgoedmarkt kwam eind 2009 op het niveau van Ondanks het economisch herstel is er op de vastgoedmarkt nog geen sprake van duidelijke verbetering. Het opnamevolume op de kantorenmarkt is over heel 2009 met ongeveer 40 procent afgenomen vergeleken met De dynamiek op de beleggingsmarkt geeft een vergelijkbaar beeld. Vergeleken met 2008 is de daling van het beleggingsvolume ongeveer 45%. In 2009 was vooral het aantal grootschalige transacties beperkt. Daarnaast werd de gebruikersmarkt gekenmerkt door consolidatie en concentratie. Gebruikers krimpen in, stellen verhuisbeslissingen uit. Waar partijen wel besluiten te verhuizen gebeurt dit op kostenneutrale basis. Daarnaast zien we dat organisaties efficiënter met hun ruimtegebruik omgaan, bijvoorbeeld door het toepassen van nieuwe werkplek concepten. In het eerste kwartaal van 2009 was het beleggingsvolume erg laag, maar het dieptepunt lijkt nu te zijn bereikt in Nederland en Europa. In de drie volgende kwartalen stegen de beleggingsvolumes. Ten opzichte van 2008 is er nog wel een daling van 45 procent in Nederland. In Europa bedraagt die afname 40 procent (bron: Vastgoedmarkt). Winkels De ontwikkeling van de Nederlandse winkelsector loopt achter op de ontwikkeling van het bruto binnenlands product. De eerste tekenen van economisch herstel en de gematigd gunstige prognoses voor dit jaar zullen de winkelsector dan ook niet direct positief beïnvloeden. In de eerste elf maanden van het afgelopen jaar hoopten winkeliers in december op een inhaalslag. Uit de eerste cijfers blijkt echter dat ook de kerstverkopen zijn tegengevallen. Dit betekent dat een aantal winkelketens die tot op heden een afwachtende houding aannamen, wellicht zullen overgaan tot het afstoten van units. Doordat er landelijk nog geen sprake is van een aantrekkende vraag, zal de verhuurmarkt verder verruimen. Hierdoor laat het huurprijsniveau net als in het voorgaande jaar waarschijnlijk een daling zien. Hoewel de marktverruiming geldt voor alle categorieën winkelvastgoed zal eersteklas winkelruimte beter blijven presteren dan de overige categorieën. De winkelbeleggingsmarkt laat een ander beeld zien dan de verhuurmarkt. Hoewel het transactievolume in 2009 met 993 miljoen teleurstelde in vergelijking met voorgaande jaren, is er ook sprake van optimisme. Omdat zowel het aantal beleggingstransacties als de omvang van de transacties toenam, verdubbelde het volume in de tweede helft van 2009 ten opzichte van de eerste helft. Naar verwachting zet deze positieve markttendens in 2010 door. Doordat de aanvangsrendementen eind 2009 de bodem hebben bereikt, begeven steeds meer investeerders zich aan de koopzijde van de markt. Hoewel veel VERSLAG VAN DE BEHEERDER 13

16 buurtwinkels worden bedreigd door grote winkelketens, neemt hun populariteit onder de consumenten toe. Niet alleen vanwege de producten en goede service: bijna tweederde vindt dat buurtwinkels een sociale functie vervullen. De populariteit van de buurtwinkel stijgt. Drie op de tien Nederlanders geven aan nu vaker een buurtwinkel te bezoeken dan vijf jaar geleden. Een belangrijke reden om naar een onafhankelijke buurtwinkel te gaan is nabijheid, maar daarnaast zijn het de extra s die de buurtwinkel biedt zoals goede service, kwaliteit, vakmanschap en assortiment. Landelijk gezien zijn er in de afgelopen twaalf maanden nauwelijks grote nieuwe winkelcentra dan wel uitbreidingen van bestaande winkelcentra aangekondigd, maar wel vrij veel kleinere tot middelgrote projecten (>7.500 m 2 ). Tevens blijkt uit onderzoek dat bij veel plannen en dat door het hele land mede door de economische crisis de verwachte datum van oplevering vergeleken met eerder geuitte voornemens vooruit is geschoven. Woningen Na een snelle stijging in de eerste helft van 2009 is het aantal te koop staande woningen in de tweede jaarhelft gestabiliseerd op , een toename van 11 procent op jaarbasis. Er werden kooptransacties geregistreerd. Daaruit volgt dat een woning in Nederland gemiddeld zeventien maanden te koop staat. Woningen worden het snelst verkocht in Utrecht (dertien maanden) en Noord- Holland. Eigenaren in Friesland moeten het meeste geduld opbrengen: 22 maanden. In de prijsklasse tot komen bezitters het gemakkelijkst van woningen af: tien maanden. De gemiddelde prijsdaling van 2009 is uitgekomen op slechts 2 procent. Dat blijkt in elk geval uit cijfers die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) onlangs presenteerde. Sinds de val van Lehman Brothers in september 2008 zijn de huizenprijzen echter met 5,6 procent gedaald. Dit jaar rekent de NVM op een verdere stabilisering van de prijs. In het hogere segment waar nog veel woningen te koop staan, zijn verdere prijscorrecties waarschijnlijk. Maar gemiddeld gaat de NVM uit van een nulgroei. Nieuwbouwwoningen zijn in verhouding tot bestaande woningen wel goedkoper geworden. Prijsdalingen van 10 tot 15 procent zijn de norm. En dat terwijl het aanbod ook nog eens is gekrompen: veel projecten zijn de afgelopen anderhalf jaar afgeblazen. De prijs van een gemiddelde bestaande woning steeg in het vierde kwartaal van 2009 licht met 0,4 procent ten opzichte van het derde kwartaal. Eind 2009 kwam de gemiddelde prijs van een koopwoning uit op In het vierde kwartaal van 2009 krabbelde de markt voorzichtig weer op met 4,8 procent meer transacties dan in het voorgaande kwartaal. Deze stijging is voornamelijk toe te schrijven aan de toegenomen verkoop van appartementen. Ook zijn wat meer grotere, dure woningen verkocht. (bron: Vastgoedmarkt). 14

17 Risicoparagraaf In hoofdstuk 4 van het prospectus worden de risico s vermeld die verbonden zijn aan beleggen in het Fonds. De belangrijkste risico s die daarin vermeld worden zijn: Marktrisico Dit risico bestaat uit waardeschommeling van onroerend goed ten gevolge van veranderingen op de markten voor dat onroerend goed, bijvoorbeeld als gevolg van de kredietcrisis. Die risico s kunnen anders zijn naargelang het soort onroerend goed waarin wordt belegd. worden. Daarnaast bestaat het risico dat financiers in bijzondere omstandigheden gebruik maken van hun recht om overeengekomen rentetarieven. Risico van waardedaling beleggingen Fonds Aan het beleggen in participaties zijn financiële risico s verbonden. Beleggers dienen zich te realiseren dat de waarde van de beleggingen van het Fonds kunnen stijgen en dalen. Dit kan betekenen dat participanten niet hun volledige inleg terug zullen ontvangen bij beëindiging van hun deelname in het Fonds. Financierings- en renterisico De beleggingen van het Fonds kunnen (deels) gefinancierd worden met vreemd vermogen. Zolang de rentelasten lager zijn dan de baten van de gefinancierde beleggingen is er sprake van een zogenaamde positieve hefboom die tot een hoger rendement kan leiden. Hiertegenover staat uiteraard dat indien de financieringsrente stijgt deze hefboomwerking kan opdrogen en zelfs kan omslaan in een negatieve hefboom. De Beheerder heeft de mogelijkheid om uitsluitend in verband met het afdekken van te groot geachte renterisico s gebruik te maken van rente-instrumenten. Het financieringsen renterisico kan daardoor verminderd worden, waar tegenover staat dat bij vervroegde aflossing van financieringen waarop die rente-instrumenten betrekking hebben een boete verschuldigd kan Verhuur- en leegstandsrisico De mogelijkheid bestaat dat huurcontracten niet worden verlengd. In dat geval dient een nieuwe huurder gezocht te worden. Hier kan enige tijd mee gemoeid gaan. Daarnaast staat niet vast dat de hoogte van de huur gehandhaafd kan blijven. Aangezien er ook belegd kan worden in onroerend goed dat voor minder dan 50% verhuurd is blijft het risico aanwezig dat het resterende gedeelte niet volledig verhuurd wordt. Dat kan consequenties hebben voor de waarde van een project (en dus voor de verkoopopbrengst) en voor de cash-flow. Door spreiding en een actief verhuurbeleid wordt getracht dit risico te beperken. VERSLAG VAN DE BEHEERDER 15

18 Fondsrendement Woon-Winkel Fonds heeft 2009 afgesloten met een positief direct resultaat van 6,8% en een negatieve herwaardering van 5,9%. Hetgeen resulteert in een totaal netto fondsrendement van 0,9%. In de komende vergadering van participanten zal de Beheerder een winstuitkering voorstellen van 4,11 per participatie. In onderstaand overzicht staan de belangrijkste fondsgegevens over de afgelopen jaren vermeld. Fondsvermogen en uitkering (bedragen in duizenden euro s) Netto-vermogenswaarde Aantal uitstaande participaties Netto vermogenswaarde per participatie in incl. uitkering 69,14 70,64 74,86 74,23 73,64 (voorgestelde) uitkering in 4,11 2,11 4,49 4,49 4,49 Netto vermogenswaarde per participatie in excl. uitkering 65,03 68,53 70,37 69,74 69,15 Winst- en verliesrekening (bedragen in duizenden euro s) Opbrengst uit beleggingen (voor herwaardering en verkoopresultaten) Herwaardering + gerealiseerde verkoopresultaten onroerend goed Af Kosten Totaal beleggingsresultaat Totaal fondsrendement 0,9% 0,4% 7,4% 7,3% -5,5% 16

19 Beleggingsportefeuille Het belegd vermogen 2009 is inclusief investeringen, verkopen en herwaardering gedaald naar 83,7 miljoen. In 2010 zal het beleid tot upgraden van de portefeuille worden doorgezet, waarbij verdere beheersing van de exploitatiekosten en verbetering van het directe rendement centraal staan. Het totale fondsresultaat is uitgekomen op , hetgeen resulteert in een rendement van 0,9%. De verkopen uit de vastgoedportefeuille tonen een positief resultaat van ten opzichte van de balanswaarde per 1 januari De herwaardering van de portefeuille wordt jaarlijks uitgevoerd door gerenommeerde taxateurs en draagt netto negatief bij aan het resultaat (na aftrek van het latente winstaandeel van de beheerder). Deze afwaardering van 1,4% van het belegd vermogen, gelijk aan 5,9% van het participantenvermogen, wijkt af van de afgegeven prognose (0%) in de participantenvergadering van 29 april De panden waarvan de directie een negatieve herwaardering verwachtte is conform de prognose. Echter, voor de overige panden is de positieve herwaardering tegengevallen. Een aanzienlijk deel hiervan wordt veroorzaakt door het niet kunnen realiseren van de uitbreiding van de supermarkt in Hoogeveen. Zoals blijkt uit de toelichting op de balans is er het afgelopen jaar veel geïnvesteerd in de portefeuille, om precies te zijn Hetgeen een positieve bijdrage leverde aan de herwaardering. Beleggingen Woon-Winkel Fonds Overige Winkels Woningen eld VERSLAG VAN DE BEHEERDER 17

20 Portefeuille Jaarlijks wordt de portefeuille aan het eind van het jaar getaxeerd. Dit geeft inzicht in de huurwaarde van de portefeuille, in vergelijking met 2008 bedragen de huuropbrengsten 98% van de huurwaarde, dit blijkt uit de taxaties. Daarnaast hebben de contracten van het commercieel onroerend goed per 31 december 2009 nog een looptijd van gemiddeld 4 jaar. Doordat Woon-Winkel Fonds een vaststellingsovereenkomst met de projectontwikkelaar van het Raadhuisplein, Drachten heeft gesloten voor leegstandsderving vanwege de bouwactiviteiten, heeft Woon-Winkel Fonds zich verzekerd van een positieve bijdrage in de exploitatiekosten van in 2010 en in 2011 en Aankopen In 2009 hebben geen aankopen plaats gevonden. Verkopen Over geheel 2009 zijn er 18 woningen en 2 garages verkocht. Deze vertegenwoordigen een waarde van De gerealiseerde verkoopprijzen liggen in lijn met, en voor een aantal complexen zelfs hoger, dan de reeds gerealiseerde verkoopprijzen in de desbetreffende complexen en de getaxeerde leegwaardes per ultimo december Het aantal verkopen in het complex in Drachten blijft duidelijk achter, dit heeft met name te maken met de grootschalige herontwikkeling die de komende jaren in het centrum gaat plaatsvinden. Het totaal aantal transacties dit jaar overstijgt de woningverkopen over geheel Regelmatig krijgen wij verzoeken tot verkopen van en biedingen op onze commerciële panden. Dit geeft de kwaliteit van de portefeuille weer. Voorlopig zijn wij niet voornemens te verkopen. Verbouwing In juli 2009 is er een aanvang gemaakt met de uitbreiding van de winkels aan de Burgemeester Backxlaan te Nieuwleusen en het realiseren van drie appartementen. Begin september 2009 is één van de verbouwde winkels betrokken door een lokale mode-ondernemer. De overige 400 m 2 winkelruimte staat nog leeg, maar onderhandelingen voor verhuur zijn gaande. De appartementen worden medio april 2010 opgeleverd. Begin 2009 zijn we gestart met het verbouwen van zes appartementen naar acht appartementen aan de Jacob Catsstraat te Rotterdam. De twee extra woningen werden gerealiseerd in de kap. Het dak is deels gesloopt om een verhoogd plat dak te kunnen realiseren, waar eerst zadeldaken waren toegepast. De vloeren, wanden, plafonds, keukens, badkamers en installaties werden vervangen. De woningen voldoen nu aan het nieuwe bouwbesluit en de huidige isolatienormen. Medio september 2009 zijn de woningen opgeleverd en direct betrokken door de nieuwe huurders, wat een positieve bijdrage is aan het directe resultaat. Na het leegkomen van de winkel in Emmeloord hebben wij gezocht naar een nieuwe huurder, dit is uiteindelijk Etos geworden. Voor de winkel is in 2009 een bouwvergunning aangevraagd waarbij wij de ongebruikte woning boven de winkel afscheiden van de winkel door een achteropgang. De verwachte opleverdatum is 1 mei

21 Nieuwe contracten In 2009 hebben wij drie faillissementen gehad in het gehele huurdersbestand, één daarvan bevond zich in Son en Breugel. Voor deze locatie meldden zich binnen één week zes geïnteresseerde huurders, waaronder Jysk, Mandemakers en Beter Bed. Inmiddels is de ruimte opgeleverd aan Jysk B.V. Jysk vindt haar oorsprong in Denemarken en heeft een vergelijkbare formule als Kwantum en Leen Bakker. Door de verhuurtransactie met Jysk hebben wij een meerhuur kunnen realiseren van op jaarbasis. Naast de afgesloten contracten die voortvloeien uit eerder genoemde verbouwingen, is er een contract gesloten met Praxis te Hoogeveen. Met Praxis hebben wij een nieuwe 10-jarige overeenkomst gesloten waarin de sloop van de woning en de extra parkeerplaatsen zijn verdisconteerd, hetgeen heeft geresulteerd in een stijging van het directe resultaat van op jaarbasis. De leegstand in de gehele portefeuille bedraagt per 31 december % t.o.v. 7,5% in Deze daling is het gevolg van de optimalisering van de portefeuille waardoor de leegstaande appartementen verbouwd zijn en direct na oplevering zijn verhuurd. Daarnaast heeft het aantal woningverkopen in 2009 er ook aan bijgedragen dat de leegstand in 2009 is gedaald. VERSLAG VAN DE BEHEERDER 19

22 Debiteurenbeheer In 2009 zijn er veel bedrijven in Nederland door de crisis in problemen gekomen, helaas gevolgd door faillissementen. Ook Woon- Winkel Fonds is hiermee geconfronteerd, waarbij de gevolgen voor de portefeuille beperkt zijn gebleven. Dit komt doordat wij de huurders direct aanschrijven en bellen zodra er een achterstand ontstaat. De portefeuille van Woon-Winkel Fonds is in twee delen te splitsen, namelijk het commercieel onroerend goed en de woningen. Deze laatste hebben wij uitbesteed aan één externe woning- beheerder. Deze incasseert voor het Woon- Winkel Fonds de huren van de woningen. Zij doen dit door middel van automatische incasso, waarvoor zij de machtiging hebben gekregen van de huurder. Ongeveer 80% tot 90% van de woninghuurders hebben deze machtiging afgegeven. Het voordeel van deze machtiging is dat, mits er voldoende saldo op de rekening van de woninghuurders staat, de huur altijd geïncasseerd wordt. Daarnaast hoeft de huurder zich geen zorgen te maken wanneer hij zijn huur moet betalen en of hij het wel gedaan heeft, want het wordt voor hem gedaan. Dit zorgt ervoor dat de huurachterstanden tot een minimum beperkt zijn gebleven. De achterstanden die er zijn, zijn bij huurders die de machtiging niet hebben afgegeven en/of vergeten te betalen. Echter, onze ervaring is dat na ontvangst van een aanmaning, de huur vaak alsnog wordt voldaan. Bij het commercieel onroerend goed, het beheer wordt volledig door Beethoven Beheer gedaan, vinden de betalingen plaats zonder dat er machtigingen zijn afgegeven. Bij grote bedrijven (winkelketens) wordt de huur nog steeds rond de eerste van de maand betaald. Dit is conform de afgesloten huurovereenkomsten. Bij de kleine winkeliers (lokale winkeliers) is het betaalgedrag verschillend. De debiteurenstand per 31 december 2008 bedroeg , de debiteurenstand een jaar later op 31 december 2009 bedroeg In beide bedragen zit ook de voorziening die opgenomen wordt voor dubieuze debiteuren. Fondsvermogen en groei In februari 2009 zijn nieuwe participaties uitgegeven. Dit is inclusief de herbelegging uit de winstuitkering ad 2,11 per participatie. De afgelopen jaren zit er een stijgende lijn in het aantal herbeleggingen. Dit geeft het vertrouwen van de participanten in Woon-Winkel Fonds weer. Het aantal ingekochte participaties bedroeg In waarde bedroeg de toetreding , en de uittreding De kosten voor toetreding bedroegen in 2009 net zoals in voorgaande jaren 1,5%, voor uittreding bedroegen deze 2,5%. Financieringslasten Hypothecaire leningen De verhouding tussen het eigen vermogen en schulden aan de kredietinstellingen bedraagt per ultimo 2009 : 25/75%. De leningen bij kredietinstellingen bedragen per jaarultimo De leningen hadden bij aanvang een gemiddelde contractsduur van 4,25 jaar, per jaarultimo is de resterende looptijd gemiddeld nog 2 jaar. De rente voor deze leningen is variabel en in 2009 werd een 20

23 gemiddelde rente betaald van 2,32% inclusief de rest gelijk te verhuren. De leegstand van de winkels zal verder worden ingevuld door onder andere opslagen. het doorvoeren van bestemmingswijzigingen. Goede Rentedekkingsinstrumenten voorbeelden hiervan zijn de winkels in Apeldoorn en Woon-Winkel Fonds beperkt het rente risico door de Hoogeveen. Er zal opnieuw worden gekeken naar de variabele rente die het betaalt op de leningen om te financieringen en de financieringsderivaten en ook de ruilen tegen een vaste rente. Hiervoor zijn contracten stallingsfaciliteit zal komend jaar worden aangeboden gesloten met een vaste rente variërend van 3,985% aan bestaande en nieuwe participanten. Een ander betot 4,89% en afloopdata van 2011 tot en met langrijk punt voor 2010 is om de leverage van de portefeuille te verlagen. Door het afsluiten van deze contracten is de variabele rente op de hypothecaire leningen voor 78% afgedekt. Deze zijn afgesloten met een gemiddelde Na een reeks van jaren waarin het totaal-resultaat van contractsduur van meer dan 5,7 jaar. Per jaarultimo Woon-Winkel Fonds sterk afhankelijk was van het indirecte resultaat verwachten wij dat de samenstelling resteert er gemiddeld nog een looptijd van 3,2 jaar. De totale rente over de portefeuille, gedekt en ongedekt is 4,9%. taat naar verwach- van de huidige portefeuille, waarbij het directe resulsysteem van Interne Controle (AO/IC) als bedoelt in ting aanzienlijk is Beleggingsbeleid 2010 toegenomen, Het beleid van de afgelopen jaren, waarbij kwaliteit, verhoging direct resultaat een uitstekende en upgraden van de portefeuille, als doelstelling werd gezien, heeft duidelijk belegging is in een voor een positieve bijdrage gezorgd. Voor het komende jaar zullen wij dit beleid overigens moeilijke onroerend goed onverminderd voort zetten. De positieve punten van de huidige portefeuille kunnen als volgt samengevat worden: markt. Relatief veel goedkope woningen/appartementen Goede geografische spreiding winkels met kwalitatief uitstekende huurders Beethoven Beheer Aantrekkelijke looptijd huurcontracten B.V. beschikt als Geen herfinanciëringsproblemen komende jaren beheerder in de zin Renterisico grotendeels voor meerdere jaren afgedekt van de Wft over een Positieve impuls lage rentestanden beschrijving van de Administratieve Organisatie en een Gezien de huidige licht positieve ontwikkeling binnen de vastgoedmarkt zullen wij ons voorlopig terughoudend opstellen voor nieuwe aan- en verkopen. eerste lid van de Wft die voldoet aan de vereisten de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, Wel zullen wij als er zich kansen voordoen voor het van de Wft. De AO/IC funcioneert effectief en overeenkomstig deze beschrijving. Woon-Winkel Fonds deze benutten. Doelstellingen voor 2010 zijn onder andere het op peil houden van de verkoop van woningen zoals in de afgelopen jaren. Daarnaast zullen wij de leegstand voor het aan- Harderwijk, 31 maart 2010 tal beschikbare woningen verder beperken door per De Beheerder complex maximaal 4 of 5 woningen te verkopen en Beethoven Beheer B.V. VERSLAG VAN DE BEHEERDER 21

24 22

25 JAARREKENING

26 Balans (voor winstbestemming, bedragen zijn in duizenden euro s) Activa Beleggingen (1) Woningen Winkels Overige Vooruitbetaalde termijnen onroerend goed Vorderingen (2) Vorderingen en overlopende activa Overige activia (3) Liquide middelen Passiva Fondsvermogen (4) Kapitaal Herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar Langlopende schulden (5) Hypothecaire leningen Kortlopende schulden (6) Bankiers Schulden en overlopende passiva

27 Winst-en verliesrekening (bedragen zijn in duizenden euro s) Opbrengsten uit beleggingen (7) Huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto opbrengst onroerend goed Overige baten en lasten Resultaat verkoop onroerend goed Herwaardering onroerend goed Latent winstaandeel beheerder Op- en afslagen Kosten (8) Kosten van beheer van beleggingen Financieringslasten Overige bedrijfslasten Totaal lasten Totaal beleggingsresultaat Kasstroomoverzicht (bedragen zijn in duizenden euro s) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Direct beleggingsresultaat Aankopen van beleggingen/investeringen Verkopen van beleggingen Mutatie vorderingen Mutatie overige passiva Kasstroom uit Financieringsactiviteiten Ontvangen bij plaatsing participaties Uitkering Betaald bij inkoop participaties Aflossing bestaande hypotheken -8 - Ontvangen inzake nieuwe hypotheken Mutaties inzake hypotheken Gefinancierd middels bankkrediet/aflossing bankkrediet Netto kasstroom Aansluiting met liquide middelen Saldo per 31 december Saldo per 1 januari Kasstroom JAARREKENING

28 26

29 TOELICHTING 27

30 Woon-Winkel Fonds is een beleggingsfonds naar Nederlands recht opgericht op 31 maart Het Fonds is een fonds voor gemene rekening en is fiscaal transparant. Aangezien het fonds voor toepassing van de vennootschapsbelasting en inkomstenbelasting transparant is, is niet het Fonds maar zijn de participanten belastingplichtig. De jaarrekening is opgesteld conform de wettelijke voorschriften uit BW 2 Titel 9, de Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet op het financieel toezicht (Wft). Verbonden partijen De Bewaarder van het Fonds (Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V.) en de Beheerder (Beethoven Beheer B.V.) zijn verbonden partijen. De aandelen van Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. zijn eigendom van de Stichting Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf. De aandelen van de Beheerder zijn eigendom van de Stichting Vergelegen. Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolieerde jaarrekening De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het jaarverslag, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. tussentijdse taxatie. Onroerend goed dat langer dan een jaar in bezit is, wordt getaxeerd en gewaardeerd tegen reële waarde. Al het onroerend goed in Woon- Winkel Fonds is per ultimo 2009 getaxeerd tegen reële waarde. Onder reële waarde wordt verstaan de waarde van het onroerend goed bij onderhandse verkoop in verhuurde staat, condities kosten koper. Bij de bepaling van de waarde wordt onder meer rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en de toekomstige ontwikkelingen. Waardeverschillen ten opzichte van de vorige waardering of kostprijs worden, na aftrek van het (latente) winstaandeel van de Beheerder, verwerkt in de resultatenrekening. Niet gerealiseerde positieve verschillen per object tussen de reële waarde en de kostprijs worden na aftrek van het latente winstaandeel van de Beheerder, opgenomen in de herwaarderingsreserve. Toevoegingen en onttrekkingen van de herwaarderingsreserve vinden plaats ten laste van de overige reserves. Resultaten die behaald worden met de verkoop van onroerend goed worden verwerkt in de resultatenrekening. Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling Woningen, winkels en overig onroerend goed worden bij aankoop in het eerste jaar gewaardeerd op kostprijs (inclusief transactiekosten, waaronder overdrachtsbelasting), tenzij de directie besluit tot Nieuw verworven onroerend goed dat voor minder dan 50% verhuurd is, zal worden gewaardeerd tegen kostprijs plus investeringen met daarin begrepen bouwrente. 28

31 Elk object wordt jaarlijks getaxeerd door meerdere onafhankelijke taxateurs. Deze taxateurs zijn maximaal 5 jaar verbonden aan het object, waarna het door een andere onafhankelijke taxateur zal worden overgenomen. Overige activa en passiva zijn opgenomen voor nominale waarde, tenzij anders vermeld. Voor zover noodzakelijk wordt op huurvorderingen een voorziening voor oninbaarheid in mindering gebracht. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. De kosten voor het beheer van de instelling, het uitbesteden van het beheer van de activa, de bewaring van de activa en de accountants worden in het jaar waarop zij betrekking hebben ten laste van het resultaat geboekt. De vennootschap past hedge accounting toe. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De opslag respectievelijk afslag (zie bijlage 2) voor kosten begrepen in de prijs van (her-)uitgifte respectievelijk inkoop van participaties, wordt in het resultaat verwerkt. De daadwerkelijk betaalde kosten (oprichtingskosten, emissiekosten en overige kosten in verband met de eventueel noodzakelijke aanpassing van de omvang van de onroerendgoedportefeuille of hypothecaire financieringen) worden ten laste van het betreffende jaarresultaat gebracht. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. TOELICHTING 29

32 Toelichting op de balans 1. Beleggingen Verloop van de beleggingen Woningen Winkels Overige Vooruitbetaalde Totaal termijnen o.g. Stand per 1 januari Aankopen / investeringen Overige mutaties Verkopen Herwaardering (op basis van taxaties) Stand per 31 december De boekwaarde per ultimo boekjaar bedraagt 83,7 miljoen. Onder overig vastgoed worden de garages en parkeerplaatsen gerubriceerd. De herwaardering van negatief is op te splitsen in positief en negatief. Het grootste deel (56%) van de positieve herwaardering komt voor rekening van Drachten. De oorzaak hiervan is dat de Vereniging van Eigenaren een grote vergoeding heeft ontvangen van de projectontwikkelaar van het Raadhuisplein. Hierdoor zullen de kosten voor de komende jaren naar beneden gaan, hetgeen bijdraagt aan een positieve herwaardering. De grootste negatieve herwaardering komt voor rekening van het complex in Apeldoorn, deze draagt voor 12% bij aan de totale negatieve herwaardering. De totale beleggingen zijn voor het grootste gedeelte (99%) zowel juridisch als economisch eigendom van het Fonds. Van het overige gedeelte (1%) zijn de beleggingen alleen het economisch eigendom van Woon-Winkel Fonds, het betreft hier een winkel in Tiel. De gehele vastgoedportefeuille dient tot meerdere zekerheid van leningen die Woon-Winkel Fonds aan financiële instellingen schuldig is. Voor een specificatie van het onroerend goed verwijzen wij naar de gegevens, die in bijlage I, behorende bij dit verslag zijn vermeld. 2. Vorderingen De vorderingen betreffen de debiteurenpositie alsmede de vooruitbetaalde kosten en de nog te ontvangen kosten inzake de exploitatie van het onroerend goed. In de post nog te ontvangen bedragen zit de vergoeding die voortvloeit uit de vaststellingsovereenkomst met de projectontwikkelaar van het Raadhuisplein, Drachten. Vorderingen en overlopende activa Debiteuren Nog te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde bedragen Overig Overige activa Liquide middelen Dit betreft direct opeisbare bank tegoeden. 30

33 4. Fondsvermogen De ontwikkeling van het fondsvermogen kan als volgt worden weergegeven: Gestort Herwaarderings- Resultaat Kapitaal reserve lopend boekjaar Totaal Stand per 1 januari Uitkering over het boekjaar Mutaties kapitaal Uitgegeven participaties Uitgegeven participaties via herbelegging Ingekochte participaties Toevoeging/onttrekking resultaat vorig boekjaar aan overige reserves Mutaties herwaarderingsreserve Taxaties lopend boekjaar Gerealiseerd als gevolg van verkopen Resultaat lopend boekjaar Direct beleggingsresultaat Taxatie Stand per 31 december De mutatie in het gestort kapitaal en het aantal participaties gedurende het boekjaar is als volgt: Gestort kapitaal Stand per 1 januari Uitgegeven participaties Uitgegeven participaties via herbelegging Ingekochte participaties Uitkering over vorig boekjaar Toevoeging overige reserves Mutatie herwaarderingsreserve Stand per 31 december Aantal participaties (werkelijke aantallen) Stand per 1 januari Uitgegeven participaties Uitgegeven participaties via herbelegging Ingekochte participaties Stand per 31 december TOELICHTING 31

34 5. Langlopende Schulden Totaal langlopende hypothecaire schulden Hypothecaire leningen met een looptijd < 1 jaar Hypothecaire leningen met een looptijd > 1 jaar Vervallen tussen 1 en 5 jaar Vervallen > 5 jaar Leningen tegen een variabel rentepercentage Leningen tegen een vast rentepercentage - - Gemiddelde variabele rente 4,90% 5,19% Onroerend goed beleggingen met een gezamenlijke boekwaarde van 83,7 mln. dienen tot zekerheid van al hetgeen Woon-Winkel Fonds uit hoofde van de onderhavige geldleningen aan de desbetreffende financiële instellingen schuldig is. Overzicht leningen Oorspronkelijke Verval Saldo per Aflossing hoofdsom datum in 2009 SNS Prop. Fin FGH SNS Prop. Fin SNS Prop. Fin FGH FGH FGH SNS Prop. Fin FGH TOTAAL

35 De leningen hebben een gemiddelde contractlooptijd van 4,25 jaar en zijn afgesloten tegen een variabele rente. Ter fixering van de variabel rentende hypothecaire leningen heeft het Woon-Winkel Fonds een aantal renteswaps afgesloten. Onder financieringslasten zal op pagina 20 nog het één en ander verder worden toegelicht. De aflossingen op de leningen van FGH ( ) en SNS Property Finance ( ) zijn het gevolg van de verkopen van de woningen die in 2009 hebben plaats gevonden. De aflossing op de lening van FGH ( ) is het gevolg van de nieuw afgesloten lening in 2009, waarin staat vermeld dat er van de eerdere lening maandelijks afgelost moet worden. De nieuwe lening van FGH is een depot voor de verbouwingen waarmee wij bezig zijn. De lening stijgt nadat wij betaalde rekeningen overleggen. De lening heeft een maximum van Kortlopende schulden Bankiers Dit betreft de rekening-courantverhouding met een financiële instelling die qua zekerstelling is gekoppeld aan één van de langlopende leningen. Schulden en overlopende passiva Dit betreft diverse te betalen kosten inzake het onroerend goed. De onderverdeling is als volgt: Latent winstaandeel Beheerder Crediteuren Nog te betalen kosten Vooruitontvangen huren Omzetbelasting 9 94 Waarborgsommen Servicekosten Overig In de post Nog te betalen kosten, is de positieve bijdrage in de exploitatiekosten verwerkt welke is toegelicht op pagina 18. Verder zit hierin verwerkt, de nog te betalen rente over december 2009, nog te ontvangen facturen 2009 en een depot van voor het vervangen van het dak in Son en Breugel. Niet in de balans opgenomen verplichtingen Door REAAL Levensverzekeringen N.V. (voorheen Hooge Huys Levensverzekeringen N.V.) is een terugkoopgarantie afgegeven op van haar verkregen onroerend goed. Ultimo 2009 bedraagt de terugkoopgarantie (2008: ). De huidige reële waarde van het onroerend goed bedraagt TOELICHTING 33

36 Toelichting op de Winst- en Verliesrekening (bedragen zijn in duizenden euro s) 7. Netto-opbrengst onroerend goed Huuropbrengsten Af: Exploitatiekosten Onderhoud Property management Belastingen en verzekeringen Overige exploitatiekosten: Taxatiekosten Juridische Ondersteuning 0 2 Bijdrage Vereniging van Eigenaren Niet verrekenbare BTW Oninbare huur 1 5 Overige Netto-opbrengst onroerend goed Het leegstandspercentage over 2009 bedroeg 6,0 % ( 2008: 7,5 %) Intrestbaten Dit betreft ontvangen intrest op banktegoeden. 8. Kosten van beheer van beleggingen Dit betreft de vergoeding voor directievoering en administratie ( ) alsmede de vergoeding voor de bewaarneming van de activa van het Fonds ( ). Deze vergoeding bedraagt voor de directievoering en administratie 0,60 % ( 2008: 0,60%) en voor bewaarneming van de activa 0,02% (2008: 0,02%) (excl. BTW) per halfjaar op basis van de totale beleggingen per 1 januari en 1 juli. Overige bedrijfslasten Marketingkosten Drukwerk Bankkosten Honoraria adviseurs Accountantskosten Raad van Toezicht Algemene kosten

37 De algemene kosten zijn in 2009 t.o.v gestegen. De oorzaak hiervan is dat er in 2009 een hoge mutatie is geweest in de voorziening dubieuze debiteuren van Deze verhoging als gevolg van de faillissementen waar Woon-Winkel Fonds mee geconfronteerd werd komt ten laste van de algemene kosten. Volgens het prospectus zullen de overige bedrijfslasten exclusief de kosten inzake de Raad van Toezicht niet meer bedragen dan 0,5% van de totale waarde van de beleggingen. Voor 2009 bedragen de overige bedrijfslasten exclusief de kosten inzake de Raad van Toezicht (2008: ) zijnde 0,32% (2008: 0,14%) van de waarde van de beleggingen. De door de Stichting Vergelegen gemaakte kosten waaronder begrepen de kosten van de beloning aan het Bestuur en de leden van de Raad van Advies worden door Beethoven Beheer B.V. gedragen en komen derhalve niet ten laste van het Fonds. Financieringslasten Het betreft de rentelasten uit hoofde van hypothecaire leningen alsmede de rentevergoeding ten gevolge van rekening-courantverhoudingen inzake opgenomen krediet. Daarnaast betreft het ook nog de rentelasten/-baten van de afgesloten Interest Rate Swaps. De rente op de leningen is bij 78% gefixeerd door middel van renteswaps, waardoor het rente risico beperkt is. Door de gedaalde markt-rentestanden is de reële waarde van de swapcontracten ultimo 2009 negatief ( 3,7 miljoen). Bij reguliere voortzetting van de swapcontracten tot einddatum, in combinatie met continuering van de gerelateerde financieringen, leidt dit echter niet tot negatieve resultaten. Het Fonds past voor deze contracten in de jaarrekening een waardering toe op basis van kost-hedge-accounting, waarbij de contracten tegen kostprijs, zijnde nihil, worden gewaardeerd gedurende de looptijd van de contracten. In 2007 en 2008 heeft Woon-Winkel Fonds 10 Interest Rate Swaps afgesloten met een nominaal bedrag van Bank Nominaal bedrag Rente Ingangsdatum Einddatum Rabobank ,985% Rabobank ,150% FGH ,890% Rabobank ,060% Rabobank ,160% SNS ,480% Rabobank ,185% Rabobank ,190% Rabobank ,230% Rabobank ,375% TOELICHTING 35

38 De gemiddelde contractlooptijd van de Interest Rate Swaps is 6 jaar en 1 maand en de gemiddelde rente, waartegen de Interest Rate Swaps zijn afgesloten bedraagt 4,23%. De gemiddelde variabele rente in 2009 over de renteswaps bedraagt 1,42%, terwijl de gemiddelde vaste rente 4,23% was, hetgeen betekent dat Woon-Winkel Fonds over de renteswaps meer rente heeft betaald dan er ontvangen is. Expense ratio De ten laste van het Fonds komende kosten bedragen 23,9% (2008: 21,8%) van de gemiddelde vermogenswaarde. De ratio is als volgt berekend: Datum 1e kwartaal e kwartaal e kwartaal e kwartaal 2009 Netto vermogenswaarde 21,1 miljoen 20,7 miljoen 20,9 miljoen 20,8 miljoen Gemiddelde netto vermogenswaarde 20,9 miljoen Lasten 5,0 miljoen Expense Ratio 23,9% De hoogte van de expense ratio wordt voor een belangrijk deel beïnvloed door de rentelasten. Na eliminatie van de rentelasten bedraagt de expense ratio 9,6% (2008:8,2%) Aangezien de Total Expense Ratio (TER) een percentage is van de Intrinsieke Waarde zal een stijging van het belegd vermogen (zoals de afgelopen jaren bij Woon-Winkel Fonds is op te merken) bij een vrijwel gelijkblijvende Intrinsieke Waarde van het Fonds de TER doen toenemen. De waarde die wordt toegekend aan de TER is in deze situatie betrekkelijk aangezien de (mogelijk) positieve impuls door de hogere leverage buiten beschouwing wordt gelaten. 36

39 Ter maximalisering van het rendement van het fondsvermogen worden de beleggingen gedeeltelijk gefinancierd middels vreemd vermogen. Conform het prospectus kan tot een maximum van 75% van de onderhandse verkoopwaarde van het onroerend goed hypothecaire financieringen worden aangetrokken. Door deze financieringswijze kan het rendement van het Fonds worden geoptimaliseerd op het moment dat de betaalde rente op de financieringen lager is dan de netto rendementen op het onroerend goed. Fiscale positie Voor de vennootschapsbelasting wordt het Fonds getypeerd als een fiscaal transparant fonds voor gemene rekening. Dit houdt in dat, indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, het Fonds in principe niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Een van de belangrijkste voorwaarden is, dat de participaties in het Fonds uitsluitend aan het Fonds overdraagbaar zijn (en/of aan bloed- en aanverwanten in de rechte lijn). Harderwijk, 31 maart 2010 De Beheerder Beethoven Beheer B.V. TOELICHTING 37

40 38

41 OVERIGE GEGEVENS 39

42 WFT-VERGUNNING Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wet op het financieel toezicht en is derhalve onderworpen aan de vergunningseisen en het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten krachtens de Wft. De Beheerder beschikt over een vergunning als bedoeld in artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht en is ingeschreven in het register. Het Fonds valt onder de werking van deze vergunning. Het register ligt ter inzage bij de Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam. BEPALING INZAKE UITKERINGEN Onder artikel 14 van de voorwaarden van beheer en bewaring is het volgende bepaald: 1. Het (positieve) resultaat over enig boekjaar zal op een door de Beheerder vast te stellen tijdstip en wijze worden uitgekeerd aan de participanten. 2. In afwijking van het gestelde in lid 1 is de Beheerder gerechtigd een gedeelte van het resultaat over enig boekjaar niet te doen uitkeren om de solvabiliteit en liquiditeit van het Fonds in stand te houden, zulks uitsluitend ter beoordeling van de Beheerder. 3. De Bewaarder zal de door de Beheerder als zodanig vastgestelde uitkeringen doen toekomen aan de participanten. 4. De betaalbaarstelling van uitkeringen aan participanten, de samenstelling daarvan alsmede de wijze van betaalbaarstelling moeten worden bekend gemaakt per advertentie in een landelijk verspreid Nederlands dagblad en/of aan het adres van iedere participant. 40