Een boom opzetten over onze visie Presentatie Strategisch model Door Karo van Dongen

Transcriptie

1 Een boom opzetten over onze visie Presentatie Strategisch model Door Karo van Dongen Strategisch kader Scenario s Jaarplan met begroting Klantbeleid Strategisch voorraadbeleid + STRATEGISCH MODEL

2 INHOUDELIJK DOEL - Zorgen voor flexibiliteit in beleid - Goed onderbouwde keuzes maken - Helder communiceren keuzes

3 COMMUNICATIEDOEL Stakeholders en medewerkers betrekken bij ons beleid en informeren over onze keuzes.

4 TOEGANKELIJKE VERTALING Visualisatie: WEL plant voor nu en later Plannen en Planten: beide doe je met een duidelijk einddoel

5 WEBSITE: WELPLANTNU.NL * Plannen en planten * Scenarioplanning * Jaarplan 2015 * Actualiteiten

6 WEBSITE: WELPLANTNU.NL * Plannen en planten * Scenarioplanning * Jaarplan 2015 * Actualiteiten

7 DOORBOMEN OP FACEBOOK: WEL plant nu Interactie met stakeholders en medewerkers over actualiteiten die ons raken

8 DOORBOMEN OP FACEBOOK: WEL plant nu LIKE NU!

9 Klantvisie van WEL De wereld verandert De klant verandert WEL verandert mee

10 Klantvisie van WEL

11 Klantvisie van WEL: uitgangspunten

12 Klantvisie van WEL: uitgangspunten 1. Expertfunctie: wat WEL doet, doet WEL uitstekend 2. Klantdifferentiatie: WEL gaat uit van verschillende klantgroepen 3. Klantbehoefte: WEL weet wat haar klanten van haar vragen 4. Organisatie: onderdeel van strategisch kader en bepalend voor organisatievorm

13 Strategisch Voorraad Beleid: basismodel Strategisch kader: Missie / Speerpunten / Scenario s Overige input: Woningmarktonderzoek Wensen bewoners Beleid overheid /GEL Kenmerken woningbezit Investeringsruimte Het doel van strategisch voorraadbeleid is om producten en diensten zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de behoeften en mogelijkheden van huidige en toekomstige klanten van WEL Portefeuilleplan Wensportefeuille Andere doelstellingen Complex Plan Complexlabel Streefhuur Energie streeflabel Onderhoudsregime Aansturing operatie Beheer Onderhoud Verhuur

14 Bepalen van het portefeuilleplan Waar geven wij onze schaarse middelen aan uit? Beschikbaarheid Aan / Verkoop Leefbaarheid Kwaliteit Transform. Nieuwbouw Onderhoud Huurbeleid Energiebeleid Betaalbaarheid

15 Input voor het portefeuilleplan Nieuwbouw T/m 2020 levert WEL gemiddeld 70 woningen per jaar op Aan/Verkoop WEL verkoopt +10 woningen per jaar (40 totaal) Huurbeleid WEL zet in op een maximale streefhuur van 80% Energie Eind 2020 heeft de portefeuille van WEL gemiddeld een B energielabel Leefbaarheid WEL blijft een woonstichting en blijft zich inzetten voor Leefbaarheid Transformatie Tot 2020 geen transformatie (sloop/nieuwbouw) projecten Onderhoud MJOP aangepast. WEL blijft investeren in groot onderhoud

16 Huidige status Strategisch kader/input: Missie / Speerpunten / Scenario s Overig kader/input: Woningmarktonderzoek Wensen bewoners Beleidsomgeving Kenmerken woningbezit Investeringsruimte Portefeuilleplan Wensportefeuille Andere doelstellingen Complex Plan Complexlabel Streefhuur Energie streeflabel Onderhoudsregime Aansturing operatie Beheer Onderhoud Verhuur

17 Financiële meerjarenprognose (5 jaar) 40 woningen 6 mln. Beschikbaarheid Aan / Verkoop Nieuwbouw Waar geven wij onze schaarse middelen aan uit? Leefbaarheid Kwaliteit Transform. Onderhoud Leefbaarheid waaronder budgetcoaching Herstructurering buiten perspectief Renovatie 70 woningen Gem. per jaar 1,2 mln. 65 woningen gem. per jaar 12 mln. Huurbeleid Energiebeleid Onderhoud woningen gem. per jaar 5,5 mln. Harmonisatie Onderdeel van huurverhoging Bevriezing grens maximum Sociale huur Betaalbaarheid 80 % maximaal gemiddeld Huurverhoging wel beperken Verduurzamen voorraad Gemiddeld 200 woningen per jaar totaal: pw = 10 mln.

18 Financiële meerjarenprognose (5 jaar) Aanslagen op onze kasstromen (niet beïnvloedbaar): Verhuurdersheffing In ,7 mln ,3 mln ,7 mln ,2 mln. Verder indexering Saneringssteun In , , , , ,-- daarna beperkt ,-- Vennootschapsbelasting T/m 2017 gebruik maken van verliescompensatie ,1 mln ,6 mln. en verder

19 Financiële meerjarenprognose (5 jaar) Kader waarbinnen we geld kunnen uitgeven? Strengere regelgeving / verantwoordingsdruk (dpi /dvi) Voldoen aan kasstroomnormen van het WSW Kun je de rente blijven betalen? Ben je in staat om ook nog af te lossen? Maximum aan financiering Dekt de waarde van de woningen de financiering Voldoende eigen reserve om tegenvallers / risico s op te vangen Voldoen aan de normen van CFV Ontwikkeling vermogen versus ambities: bouwen, herstructurering, onderhoud Verantwoording over gebruik van financiering: renteproducten en inzet van leningsvormen Implementatie van de nieuwe Woningwet in 2016 Scheiding sociaal en commercieel bezit