Totstandkoming koopovereenkomst woning. Prof. mr. C.G. Breedveld-de Voogd 16 april 2015

Transcriptie

1 Totstandkoming koopovereenkomst woning Prof. mr. C.G. Breedveld-de Voogd 16 april 2015

2 Totstandkoming koopovereenkomst van onroerende zaak Art. 6:217: aanbod en aanvaarding In beginsel geen vormvereisten (3:37 BW) Grote uitzondering: art 7:2 lid 1 BW: koop woning door consument moet schriftelijk In werking: 1 september 2003 Wet Koop van onroerende zaken

3 Art. 7:2 lid 1 & 2 BW 1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. 2. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.

4 Schriftelijkheidsvereiste (art. 7:2 lid 1) bedoeld is akte (zie lid 2) ratio (Parl Gesch.): - rechtszekerheid (ook in belang verkoper) - koper moet stuk in handen hebben waarover hij zich kan beraden - aanvang bedenktijd sanctie: volgens Parl.Gesch nietigheid koop (art. 3:39). Zie ook HR 9 dec. 2011, NJ 2013/273 (Cassatie in belang der wet) geen voorgeschreven inhoud (tenminste zaak en prijs) alleen voor koop van tot bewoning bestemde zaken die onroerend zijn (> geen woonboten/wagens) door consument-koper dwingend recht (lid 4)

5 Rechtsgevolgen mondelinge overeenstemming Casus: verkoper en koper overeenstemming over verkoop en koop huis voor euro; Koper tekent koopakte. Verkoper niet (heeft beter bod) Vraag: is verkoper gehouden koopakte te tekenen?

6 Grote verdeeldheid Minister: koop nietig, maar verkoper precontractueel gebonden tot medewerking aan opmaken akte (Plas/Valburg) Wegdenkcriterium: het akkoord moet de beoogde rechtens bindende overeenkomst opleveren, zou geen vormvereiste voor de koop gelden Twee soorten uitspraken: Groep 1(rekkelijken) volgt de parlementaire geschiedenis > precontractuele gebondenheid mogelijk (wegdenkcriterium) Groep 2 (preciezen) wetsystematische aanpak / rechtsbeginselen > verkoper is tot ondertekening niet gebonden

7 7. HR 9 dec. 2011, NJ 2013/273 (Cassatie in belang der wet) Particuliere verkoper verkoopt woonhuis aan particuliere koper Mondelinge overeenstemming Makelaar verkoper zendt beide pp concept-koopakte Verkoper tekent niet Financiering nieuwe woning niet rond gekregen Koper vordert ontbinding koopovereenkomst en schadevergoeding Rb. wijst vordering af Cassatie in belang der wet

8 Overwegingen Hoge Raad r.o. 3.6: weging strekking wet: bescherming kopers van woningen vormvereiste zowel in belang koper als verkoper (Parl. Gesch.) r.o. 3.7: positie part. koper verslechtert ten opzichte van vroeger alleen aanvaardbaar als verkoper ook particulier is anders is prof. verkoper bij mond. overeenstemming niet gebonden tegenover part. koper wel tegenover prof. koper

9 criterium r.o. 3.8 Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat de hiervoor in 3.4 geformuleerde vraag, mede gelet op art. 3:39 BW, als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.

10 r.o. 3.9 consequenties Particuliere koper of part. verkoper die weigert mee te werken aan schriftelijke vastlegging : 1. geen verplichting tot medewerking (geen nakomingsvordering art. 3:296 lid 1) 2. geen verplichting tot schadevergoeding

11 3.10 uitzondering zeer bijzondere omstandigheden beroep op ontbreken akte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (art. 6:2 lid 2) geen bijzondere omstandigheid verkoper krijgt hoger bod derde koper wil ander woonhuis kopen zelfs bij bijzondere omstandigheid geen veroordeling weigerende partij tot schriftelijke vastlegging slechts schadevergoeding

12 analyse positie prof. verkoper prof. verkoper mag zich er niet op beroepen dat aan mondelinge ovst. geen rechtsgevolg toekomt onduidelijk: waartoe is verkoper dan verplicht? medewerking aan akte? schadevergoeding?

13 Analyse positie prof. verkoper 2 mogelijke juridische contructies (Hijma) 1. vernietigbaarheid door koper 2. relatieve nietigheid t.o.v. koper koop nietig; t.o.v. verkoper geldig 3. beperkt inroepbare nietigheid koper wel, prof verkoper niet (beperkende werking R&B) 4. gewone absolute nietigheid verplichting verkoper medewerking tot op schrift stellen op grond van aanvullende werking R&B.

14 HR 9 december 2011 (arrest) samenvatting Ook verkoper mag zich erop beroepen dat aan mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt (r.o. 3.8) Mits verkoper particulier is >> Geen verplichtend vonnis tot medewerking akte >> Geen schadevergoeding onder zeer bijzondere omstandigheden (r.o.3.10) Beroep op ontbreken schriftelijke vastlegging i.s.m. redelijkheid en billijkheid Niet bijzonder genoeg: verkoper krijgt hoger bod of koper ziet beter woonhuis Nooit veroordeling tot medewerking, slechts schadevergoeding

15 recapitulatie part. verkoper - part koper > schriftelijk koper mag hier beroep op doen verkoper óók part. verkoper - prof. koper > mondelinge overeenstemming bindt geen bescherming van de particuliere verkoper bijv. nr. 1 Rb. Gelderland 15 oktober 2014, ECLI:RBGEL:2014:7005 prof. verkoper prof. koper > mondelinge overeenstemming bindt prof. verkoper part. koper > schriftelijk verkoper mag hier geen beroep op doen koper wel

16 Nuancering alleen part. verkoper 8. Hof Arnhem 30 okt. 2012, ECLI:GHARN:BZ6245 (ASR Vastgoed Vermogensbeheer) ASR eigenaar landgoed Mondelinge ovst. over uitgifte erfpacht aan X X stelt ondertekening erfpachtsovk. steeds uit X laat tweede termijn voor ondertekening verstrijken ASR laat weten in vrij te zijn en geeft erfpacht uit aan een derde X vordert nakoming

17 Oordeel Hof (r.o. 4.4) (regel Hoge Raad: alleen particuliere verkoper.) Deze regel behoeft echter nuancering in het zich hier voordoende geval dat de verkoper de mondeling door partijen bereikte overeenstemming in een geschrift heeft vastgelegd en dat geschrift aan de koper ter ondertekening heeft voorgelegd, en de koper vervolgens weigert om binnen een redelijke termijn nadien een ondertekend afschrift van dat geschrift aan de verkoper te doen toekomen. Een andere opvatting zou leiden tot de onevenwichtigheid dat enerzijds de verkoper gedurende langere tijd aan de mondeling bereikte overeenstemming gebonden is, terwijl anderzijds de koper gebondenheid kan uitstellen zo lang als hem belieft en zich aldus langdurig de keuze voorbehouden of hij zich al dan niet aan de mondeling bereikte overeenstemming wenst te houden.

18 conclusie Ook de professionele verkoper mag zich op nietigheid beroepen Indien koper weigert de koopakte te ondertekenen

19 Andere gevolgen nietigheid Hof Leeuwarden 26 juni 2012, ECLI:GHLEE:BW juli 2007 verkoper tekent koopakte 5 sept koper tekent koopakte Ontbindende vw.: koper mag ontbinden indien hij er niet in slaagt uiterlijk op 12 november 2007 eigen huis te verkopen tegen acceptabele koopsom. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen om tot verkoop te geraken. Rb.: koper heeft niet aan inspanningsverplichting voldaan

20 Oordeel Hof Leeuwarden Verkoper: al op 22 juli bestond zodanige contractuele relatie dat koper moest beginnen met verkopen pas eind augustus op Funda gezet Hof: alleen uit schriftelijke koopovk. ontstaan rechten en verplichtingen (vgl. HR 19 dec. 2011, ECLI, BU7412) bovendien bedenktijd verplichtingen die samenhangen met koopovereenkomst, vangen niet al aan op het moment dat mondelinge overeenstemming werd bereikt. inspanningsverplichtingen betreffende de verkoop van de "oude" woning ving pas 5 september aan.

21 Art. 7:2 lid 1 & 2 BW 1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. 2. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. (.)

22 schriftelijk Akte art. 156 Rv. ondertekend geschrift dat bestemd is tot bewijs te dienen mag ondershands minister: briefwisseling (twee op elkaar aansluitende geschriften) volstaat niet. s (dus) ook niet - Rb. Leeuwarden 29 juni 2006, ECLI AX9937 Digitale akte?

23 Elektronische koopovereenkomst Voldoet dit aan het schriftelijkheidscriterium van art. 7:2? Akte: ondertekend geschrift dat bestemd is tot bewijs te dienen (art. 156 Rv.) Mag ook op andere wijze dan bij geschrift worden opgemaakt (art. 156a Rv.) Art. 6:227a BW: gelijkstelling elektr. ovk. met schriftelijke ovk., indien Art. 3:15a BW: elektronische handtekening heeft zelfde rechtsgevolgen als handgeschreven handtekening, indien

24 Art. 6:227a lid 1BW 1.Indien uit de wet voortvloeit dat een overeenkomst slechts in schriftelijke vorm geldig of onaantastbaar tot stand komt, is aan deze eis tevens voldaan indien de overeenkomst langs elektronische weg is totstandgekomen en a. raadpleegbaar door partijen is; b. de authenticiteit van de overeenkomst in voldoende mate gewaarborgd is; c. het moment van totstandkoming van de overeenkomst met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld; en d. de identiteit van de partijen met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld.

25 Art. 3:15a BW.Een elektronische handtekening heeft dezelfde rechtsgevolgen als een handgeschreven handtekening, indien de methode die daarbij is gebruikt voor authentificatie voldoende betrouwbaar is, gelet op het doel waarvoor de elektronische gegevens werden gebruikt en op alle overige omstandigheden van het geval..een in lid 1 bedoelde methode wordt vermoed voldoende betrouwbaar te zijn, indien een elektronische handtekening voldoet aan de volgende eisen: a.zij is op unieke wijze aan de ondertekenaar verbonden; b.zij maakt het mogelijk de ondertekenaar te identificeren; c.zij komt tot stand met middelen die de ondertekenaar onder zijn uitsluitende controle kan houden; en d.zij is op zodanige wijze aan het elektronisch bestand waarop zij betrekking heeft verbonden, dat elke wijziging achteraf van de gegevens kan worden opgespoord; e.zij is gebaseerd op een gekwalificeerd certificaat als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel ss, van de Telecommunicatiewet; en f.zij is gegenereerd door een veilig middel voor het aanmaken van elektronische handtekeninge als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel vv, van de Telecommunicatiewet.

26 Conclusie e-koop Door vage en open normen voor partijen niet zeker of elektronische koopovereenkomst geldig is Weinig mensen hebben een voldoende betrouwbare elektronische handtekening Elektronische koopovereenkomst woningen (nog) geen praktijk

27 2. Hof Arnhem-Leeuwarden 29 juli 2014, ECLI:GHARL:2014:6085 Mondelinge ovst. verkoper koper Verkoper tekent koopakte Kopers tekenen koopakte, maar retourneren deze niet makelaar kopers: kopers tekenen pas als financiering rond is Verkoper ontvangt koopakte met doorgekraste handtekeningen kopers Verkoper vordert na verstrijken bedenktijd contractuele boete Vraag: is koopovereenkomst tot stand gekomen?

28 2. Hof Arnhem-Leeuwarden 29 juli 2014, ECLI:GHARL:2014:6085 Art. 7:2 lid 1: koop moet schriftelijke worden aangegaan Art. 3:37 lid 3: een tot een persoon gerichte verklaring moet die persoon hebben bereikt Intrekking van die verklaring moet die persoon gelijktijdig of eerder hebben bereikt (lid 5) was er eerder dan ontvangst koopakte met doorgekraste handtekeningen Verkoper heeft akte met doorgekraste handtekeningen niet kunnen opvatten als schriftelijke aanvaarding

29 Conclusie uit arrest Hof Arnhem/Leeuwarden Koopovereenkomst niet reeds geldig door ondertekening verkoper én koper Ontvangst van akte door eerste ondertekenaar maakt deel uit van rechtshandeling schriftelijke aanvaarding Akte is dus geen formaliteit na mondelinge overeenstemming (mondeling aanbod en aanvaarding) Maar opmaken akte maakt deel uit van rechtshandeling (schriftelijke aanbod en aanvaarding) Let op: daarna moet door beide pp ondertekende akte aan koper ter hand worden gesteld voor start bedenktijd (art. 7:2 lid 2)

30 tot bewoning bestemde onroerende zaak Onroerende zaak art.3:3 BW duurzaam met de grond verenigd geen roerende woningen (woonwagens, woonboten) tot bewoning bestemd ook vakantiewoningen gemengde bestemming: woon/winkelpand? Woon/praktijkpand? feitelijke bestemming ten tijde van de koop of verkoper moet opleveren als woning

31 Koper is consument Koper handelt niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf Arts koopt pand voor 20% als praktijk en voor 80% als woonhuis Consumentengehalte hoog Lagere jurisprudentie koop vakantiehuisjes als belegging

32 Hof Arnhem-Leeuwarden 26 nov. 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9017 (Hommelheide) niet van betekenis of koper voor eigen gebruik kochten of niet omstandigheid dat uitsluitend is gekocht voor verhuur en exploitatiegarantie brengt ook niet met zich mee dat koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf Koper was consument-koper en kon beroep doen op bedenktijd Zie ook 5. Rb. Arnhem 2 mei 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW6293

33 4. Rb. Amsterdam 19 november 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7276 Particuliere verkoopster biedt vakantiehuisje te koop aan Particuliere koper aanvaardt mondeling Verkoopster weigert koopakte te ondertekenen Koper eist medewerking Verkoopster beroept zich op nietigheid koop Koper: zij is geen consument-verkoper en ik geen consument-koper

34 4. Rb. Amsterdam 19 november 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7276 Verwijst naar arrest HR 9 december 2011 Verkoopster die recreatiewoning heeft verhuurd is daardoor niet een professioneel verkoopster Dat koper recreatiewoning wil kopen als beleggingsobject, maakt nog niet dat hij handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Immers ook een particulier kan een beleggingsobject aankopen. Verkoopster mag beroep op nietigheid koop doen

35 Bedankt voor uw aandacht.