Een onderzoek naar nauwkeurigheid van taxaties en (on)mogelijkheden om de betrouwbaarheid van taxaties te vergroten.

Transcriptie

1 MASTER THESIS Nauwkeurigheid in taxaties Een onderzoek naar nauwkeurigheid van taxaties en (on)mogelijkheden om de betrouwbaarheid van taxaties te vergroten. C.Schekkerman Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate oktober 2004 Begeleiders: Drs. A.C. Hordijk MRICS Drs. G.A.Vos 1

2 1 SAMENVATTING Onder kwaliteit van taxaties wordt verstaan dat bij een daadwerkelijke transactie de getaxeerde waarde gerealiseerd kan worden. Hieruit vloeit de vraag voort hoe groot de kans op afwijkingen daarop is en hoe groot die afwijkingen dan zijn. Het doel van dit onderzoek is te komen tot een analyse van factoren die van invloed zijn op de nauwkeurigheid alsmede de invloed van vastgoedcycli op DCF taxatiemodellen, het benoemen van objectieve waardebepalende factoren alsmede een onderzoek naar de bandbreedte van onnauwkeurigheid. Het is daarvoor interessant om de bandbreedte van de waardering die verschillende kopers in een tenderprocedure toekennen aan een bepaald object te onderzoeken en deze te vergelijken met de taxatiebandbreedte. De centrale onderzoeksvraag luidt: Welke invloed hebben vastgoedcycli, waardebepalende factoren en biedingen van kopers in een tenderprocedure op de betrouwbaarheid van taxaties, uitgedrukt in een zo gering mogelijke afwijking ten opzichte van een te realiseren verkooptransactie op het moment van taxatie? Het gaat bij dit onderzoek om het verschil tussen het begrip prijs en waarde. Het onderzoek bestaat, naast literatuuronderzoek, hoofdzakelijk uit de invloed van vastgoedcycli op een DCF taxatieberekening alsmede een analyse van de bandbreedte tussen biedingen bij kopers in een tenderprocedure. De oorsprong van het begrip waarde ligt in de economische wetenschap. De waarde van iets wordt bepaald door ofwel de productiekosten ofwel het nut ervan voor de consument. De waarde bestaat niet maar onder waarde wordt verstaan de meest waarschijnlijke prijs die zal worden geconcludeerd tussen koper en verkoper. Het is daarmee geen feit maar een schatting, gebaseerd op de subjectieve mening van een taxateur. De marktwaarde is meer een weerspiegeling van de markterkenning van de gebruiksmogelijkheden dan een indicatie van zijn pure fysieke kwaliteiten. Hierbij ontstaan reeds de eerste verschillen van inzichten tussen de verschillende gebruikers en / of taxateurs zonder dat het ene inzicht onjuist is ten opzichte van een andere mening. Prijs is het gevraagde of betaalde bedrag voor een zaak en daarmee een vaststaand feit. De betaalde prijs zijn de kosten voor de koper. De karakteristieken van vastgoed, waaronder een lange verkooptijd, afwezigheid van een afhaal markt, de heterogene eigenschappen, de illiquiditeit, immobiliteit en diversiteit, zorgen ervoor dat de prijsvorming op de vastgoedmarkt weinig transparant is. De markt is daarmee niet efficiënt hetgeen betekent dat niet alle beschikbare informatie in de prijzen is opgenomen. Prijzen reageren ook vertraagd op beschikbare informatie. Hiermede is de vastgoedmarkt minder efficiënt dan de aandelenmarkten met voordurende prijsvorming, maar wel zo efficiënt dat in het algemeen geen buitensporige rendementen zijn te behalen. De marktprijs ofwel het onderhandelingsresultaat tussen koper en verkoper wordt gerealiseerd onder beperkte informatie en vele persoonlijke en emotionele factoren. Een marktwaarde ofwel het geschatte bedrag waarvoor vastgoed verkocht zou kunnen, wordt bepaald middels verschillende methodieken: vergelijking, kostenbenadering en inkomstenbenadering, waarbij er bij deze laatste van uit wordt gegaan dat vastgoed inkomen (kan) opleveren. Deze inkomsten worden omgezet naar een kapitaalswaarde door kapitalisatie met een marktconform rendement. 2

3 Het woord taxatie heeft in zich dat er een geaccepteerde onzekerheid bestaat. Vanwege de subjectiviteit van de taxateur zijn in principe alle taxaties onnauwkeurig. Onzekerheid in taxaties ontstaat met het bepalen van de waardebepalende factoren (huur en rendement) in relatie tot het inschatten van de markt als geheel en / of hoe de markt de specifieke kwaliteiten van het object waardeert. Deze onzekerheid wordt groter bij het voorspellen van de toekomstige markt. Dit geeft een veelheid van in te schatten en daarmee onzekere variabelen. Hoe complexer het vastgoed, hoe meer variabelen. In eerdere onderzoeken wordt op grond van het bestaan van de onzekerheden aanbevolen om, naast een enkele meest waarschijnlijke waarde, ook de range waarbinnen deze valt en de kansen op het realiseren van deze waarden aan te geven in een taxatie. Met het geven van een enkele waarde wordt het onjuiste beeld geschetst van een feitelijke waarde; het bekennen van deze onzekerheden door de taxateur tast zijn geloofwaardigheid niet aan, maar plaatst de taxatie in een scherper perspectief. De grootste algemene moeilijkheidsfactor voor de verkoop van vastgoed is de mate van waarschijnlijkheid van het bestaan van een koper op het moment van taxatie; voor elk object zijn maar een beperkt aantal potentiële kopers. Bij de taxatie is het dus van belang een hypothetische koper in gedachten te hebben. In de meeste onderzoeken leiden analyses in twee derde van de gevallen tot een nauwkeurigheid in taxaties ten opzichte van een transactie met een bandbreedte van 15-20%. Uit diverse onderzoeken blijkt verder dat slechts 20% van de transacties binnen een bandbreedte van 5% afwijking lag ten opzichte van een voorgaande taxatie. Verschillen zijn deels te verklaren door tijdsverloop, gewijzigde marktomstandigheden en verder door willekeurige verschillen als het onjuist (kunnen) inschatten van de marktomstandigheden, taxatiefouten maar ook door het niet kunnen vinden van de meest geschikte koper. Ook kon geconstateerd worden dat hoe groter een object, hoe groter de kans op een exceptioneel geval en dus een grotere willekeurige afwijking. Doorgaans zullen verkopers alleen willen verkopen als de prijs boven de taxatiewaarde ligt en de kopers indien de prijs onder de taxatiewaarde ligt. De onderzochte afwijkingen zijn willekeurig boven en onder de taxatiewaarden zodat op portefeuille- en indexniveau de afwijkingen van taxaties weggedifferentieerd worden. De waarde-inschattingen van taxateurs onderling liggen dichter bij elkaar dan het verschil tussen taxaties en transacties. Dit wordt veroorzaakt doordat taxateurs dezelfde methodieken toepassen en veelal gebruik maken van dezelfde informatiebronnen. Het blijkt dat verkoopprijzen lang niet altijd een juiste indicatie geven van de werkelijke waarde. Het belang van vergelijking van transacties met voorgaande taxaties is daarmee dan ook kleiner dan algemeen wordt aangenomen. Dit blijkt ook uit het feit dat rechtbanken bij voorkeur gebruik maken van taxaties in plaats van werkelijk gerealiseerde transacties. Een belangrijke conclusie is dan ook dat de bandbreedte in afwijkingen niet als een gemiddelde van taxaties moet worden gezien. Toepassing van een bandbreedte van 10-20% heeft geen rationele basis en meerdere onderzoeken, maar ook analyses van biedingen van verschillende potentiële kopers, geven aan dat een bandbreedte van 10-20% goed te verklaren valt. Deze bandbreedte is verder afhankelijk van courantheid, omvang en soort vastgoed. Een andere oorzaak van afwijkingen is dat taxateurs zich vooral richten op eerdere transacties en niet op de veel zachtere niet-markt gerelateerde informatie en economische cycli. Verdere verklaringen van afwijkingen zijn onder meer optimaliseren van omstandigheden, onzekerheid omtrent aantal kopers of geheel ontbreken van een koper, niet-rationeel gedrag van kopers en verkopers, fiscale redenen, voorkennis en speciale omstandigheden die bij een 3

4 taxatie niet zijn te voorzien. Tevens ontstaan afwijkingen doordat niet alle informatie in de prijzen is verwerkt. De economische- en sociale omstandigheden hebben eveneens invloed op de waarde van vastgoed. Uit onderzoek blijkt dat de vastgoedcycli, weliswaar met enige vertraging, een sterke correlatie hebben met economische cycli. Dit betreffen voor de kantorenmarkt vooral de werkgelegenheidsgroei, leegstand, vraag en aanbod en bestaande voorraad. Daarnaast zijn eveneens van belang de korte- en lange termijnrente. In de thans in de dagelijkse praktijk veel toegepaste DCF modellen worden marktcondities en economische trends verondersteld in de toekomst relatief stabiel te blijven, terwijl vastgoedcycli in werkelijkheid veel minder stabiel blijken te zijn. Door geen rekening te houden met het moment van de waardering in de cyclus ontstaat op het moment dat de vastgoedcyclus op of nabij de top is een overwaardering en wanneer de cyclus in of nabij het dal is een onderwaardering. Voor cycli zijn van belang de vraag en aanbodgegevens, opname en leegstandspercentage, veroudering en inflatie. Onderzocht zijn de cycli in huurprijzen van kantoren in Nederland over de periode 77 tot en met 2003 alsmede de voor kantoren gehanteerde rendementen en de invloed daarop van economische groei en vraag en aanbod. De resultaten van een DCF taxatiemodel gebaseerd op cyclische patronen geven aan dat er een groot verschil ontstaat in kasstromen met traditionele DCF modellen in met name 10 jaars modellen. De nauwkeurigheid van taxaties wordt verhoogd door het toepassen van cyclische taxatiemodellen. Naast deze macrofactoren zijn voor de waarde van belang de locatie en gebouwgebonden factoren als locatie, buurt, ligging, en belendingen maar ook gebouwkarakteristieken als afmetingen, bouwmaterialen, kwaliteit, staat van onderhoud, courantheid en ouderdom. Van deze onderdelen is ouderdom en / of veroudering het best te isoleren als waardebepalende factor. De overige factoren zijn grotendeels al verwerkt in huurprijsvergelijkingen. Veelal blijkt in de praktijk dat ook tussen potentiële kopers grote afwijkingen in het toekennen van een waarde aan een bepaald object voorkomen. Als deze bandbreedte groot is, is het onwaarschijnlijk dat taxateurs tot een nauwkeuriger waardering kunnen komen. Onderzocht is binnen welke bandbreedte de biedingen lagen in een tenderprocedure waarbij 32 objecten openbaar verkocht werden. De bandbreedte tussen het hoogste en laagste bod varieert van circa 8 tot 70%. De gemiddelde afwijking tussen het laagste en hoogste bod ligt op circa 30% en is daarmee al veel groter dan de voor taxaties geaccepteerde bandbreedte van maximaal 20%. De gemiddelde afwijking tussen het eerste en tweede bod ligt op bijna 18% en ligt daarmee wel net binnen de voor taxaties geaccepteerde bandbreedte. Als meerdere potentiële kopers op basis van exact dezelfde en volledige informatie dergelijke grote afwijkingen laten zien, is het onwaarschijnlijk dat een taxateur kan inschatten hoe die ene koper dat specifieke object zal prijzen. De gerealiseerde prijs heeft daarmee niet een directe relatie met een objectieve marktwaarde. De verschillen tussen taxatiewaarde en hoogste bod lijken voornamelijk te maken te hebben met vraag en aanbod. Er zijn inmiddels al enkele van de onderzochte objecten doorverkocht tegen hogere waarden dan de oorspronkelijke biedingen. Doordat de vastgoedmarkt niet bestaat uit één markt maar uit vele kleine deelmarkten, lijkt het nauwelijks mogelijk om voor dergelijke heterogene objecten een theoretisch model te ontwikkelen waarin de marktverhoudingen van vraag en aanbod de nauwkeurigheid van taxaties significant kunnen verhogen. 4

5 2 VOORWOORD Deze Master Thesis is geschreven voor mijn studie aan de Amsterdam School of Real Estate in het kader van de MSRE opleiding met het profiel Valuation. Het onderwerp nauwkeurigheid in taxaties is een onderwerp dat mij al geruime tijd bezig houd. Het is na een transactie immers altijd eenvoudig om achteraf te wijzen naar de taxateur dat die een taxatie niet goed zou hebben uitgevoerd. Na de constatering dat taxaties met een bepaald percentage afwijken van de opbrengst houden de meeste onderzoeken op, maar het is minstens even relevant om de waardebepalende factoren die zouden kunnen leiden tot een meer nauwkeurige taxatie te benoemen alsmede de bron van afwijkingen te onderzoeken. Ik heb daarom ook niet gekozen voor een onderzoek naar de verschillen tussen de transactieprijzen en de daaraan voorafgaande taxaties, maar, vanuit de theorie, literatuur en eerdere onderzoeken naar nauwkeurigheid, onderzocht welke invloed economische- en vastgoedcycli hebben op DCF taxaties alsmede of er objectieve waardebepalende factoren zijn te benoemen die de nauwkeurigheid kunnen vergroten, en van daar uit, onderzoek naar de bandbreedte in biedingen bij een tenderprocedure van verschillende kopers op een bepaald object. Alhoewel ik besef dat taxeren niet gewoonweg een eenvoudige rekensom zal worden en er door vele subjectieve aspecten altijd afwijkingen zullen blijven bestaan, hoop ik hiermede toch een zinvolle bijdrage te leveren aan het denken over de kwaliteit en daarmee het nut en de noodzaak van taxaties. Cees Schekkerman, oktober

6 3 INHOUDSOPGAVE 1 SAMENVATTING VOORWOORD INHOUDSOPGAVE INLEIDING, ECONOMISCHE WAARDETHEORIE, WAARDE, PRIJS EN WAARDERINGSMETHODIEKEN EERDERE ONDERZOEKEN NAAR TAXATIENAUWKEURIGHEID INVLOED VASTGOEDCYCLI OP NAUWKEURIGHEID DCF TAXATIES WAARDEBEPALENDE FACTOREN EN ANALYSE BANDBREEDTE BIEDINGEN IN TENDERPROCEDURE CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN LITERATUUROVERZICHT

7 4 INLEIDING, ECONOMISCHE WAARDETHEORIE, WAARDE, PRIJS EN WAARDERINGSMETHODIEKEN Inleiding: Wat is een onroerende zaak waard? Het klassieke antwoord is natuurlijk wat de koper er voor geeft, een volkomen juist antwoord maar het verschuift slechts het probleem. Wat heeft de koper er voor over, hoe denkt hij, hoe bepaalt hij de prijs? Dat is de basisvraag waar het bij elke transactie om gaat. Twintig, dertig jaar geleden was dat nog erg eenvoudig. De markt voor commercieel vastgoed werd bepaald door een zeer klein groepje beleggers en makelaars. Iedereen kende iedereen; men wist hoe de ander dacht en prijsvorming was bijna een persoonlijke aangelegenheid. Inmiddels is het aantal partijen enorm toegenomen en het is onmogelijk alle marktpartijen te kennen. De markt is inmiddels sterk geprofessionaliseerd en simpelweg 10 x de huur biedt onvoldoende onderbouwing voor een investeringsbeslissing. Een waardering op basis van marktwaarde is een schatting van een toekomstige te realiseren transactieprijs. Omdat altijd alleen maar achteraf geconstateerd kan worden of een taxatie juist was, is het zeer belangrijk dat taxaties volledige informatie bevatten en opdrachtgevers kunnen vertrouwen op de kwaliteit van de uitkomsten. Daarbij speelt dan direct de vraag wat wordt verstaan onder kwaliteit en hoe groot is de kans op afwijkingen? Het gaat er uiteindelijk om of de getaxeerde waarde ook gerealiseerd had kunnen worden bij een daadwerkelijke verkoop indien die op het moment van taxatie zou hebben plaats gevonden. Met betrouwbaarheid van een taxatie wordt in het algemeen dan ook bedoeld een zo klein mogelijke spreiding van de taxatie-uitkomsten ten opzichte van gerealiseerde verkoopprijzen. Het doel van dit onderzoek is om te komen tot een analyse van de invloed van economische cycli op waarderingen, het benoemen van de waardebepalende factoren die de nauwkeurigheid objectief zouden kunnen beïnvloeden alsmede een analyse van de bandbreedte van biedingen van potentiële kopers in een tenderprocedure. Op grond hiervan volgen de conclusie en aanbevelingen die zouden kunnen bijdragen aan een meer consistente en betrouwbare taxatie. Eerdere onderzoeken hebben inmiddels al aangetoond dat er veelal verschillen bestaan tussen de taxatiewaarde en verkoopprijs, welke deels te verklaren zijn door tijdverloop, gewijzigde marktomstandigheden en dergelijke. Voor verbetering van de kwaliteit van waarderingen is het voor taxateurs belangrijk de potentiële bronnen van afwijkingen tussen prijs en taxatie te kennen, zodat zij daarmee bij waarderingen de kans op afwijkingen beter kunnen onderkennen en mogelijk zelfs verkleinen. Het belang van een taxatiewaarde die overeenkomt met de verkoopprijs is evident. Door het relatief kleine aantal daadwerkelijke transacties worden er hoofdzakelijk taxaties gebruikt voor belangrijke financiële rapportages bij onder meer financieringen, balanswaarderingen, bench-marking en resultaatbepalingen. De doelstelling van dit onderzoek luidt: Het verkrijgen van inzicht in de objectiviteit van waardebepalende factoren, economische invloeden op vastgoedcycli die gezamenlijk invloed uitoefenen op de waardering van vastgoed alsmede op basis van gerealiseerde transacties in een tenderprocedure de te verwachtten kwaliteit van taxaties vast te stellen. 7

8 De centrale onderzoeksvraag luidt: Welke invloed hebben vastgoedcycli, waardebepalende factoren en biedingen van kopers in een tenderprocedure op de betrouwbaarheid van taxaties, uitgedrukt in een zo gering mogelijke afwijking ten opzichte van een te realiseren verkooptransactie op het moment van taxatie? De bedoeling van dit onderzoek is niet om te komen tot een nauwkeurige analyse van huurprijzen, exploitatiekosten of rendementen in de huidige vastgoedmarkt (2004), maar het analyseren van enkele factoren die op deze relatief gemakkelijk verkrijgbare informatie een belangrijke invloed hebben. Voor de beantwoording van de centrale onderzoeksvraag zijn de volgende deelvragen van belang: Wat is het verschil tussen waarde en prijs? Welke aspecten bij koop en verkoop zijn van invloed op de hoogte van de verkoopprijs? Wat is het effect van economische- en vastgoedcycli in taxatiemodellen en wordt daarmee een grotere nauwkeurigheid bereikt? Welke zijn de waardebepalende factoren die in de prijs zijn verwerkt? Kan er met een analyse van biedingen in een tenderprocedure meer inzicht worden verkregen in de bandbreedte van een juiste waardebepaling waardoor de kans op een taxatiewaarde gelijk aan een transactieprijs wordt vergroot? Onderzoeksopzet: In deze inleiding worden vanuit de economische theorie de begrippen waarde en prijs verklaard, waarna de gangbare methoden van waardebepaling het theoretische kader scheppen. In aansluiting hierop worden de specifieke bijzonderheden bij koop en verkoop van onroerende zaken en de marktvorm onderzocht. Het eigenlijke onderzoek begint met een literatuuronderzoek van eerdere onderzoeken naar taxatienauwkeurigheid met afsluitend een opsomming van veel in de praktijk gehanteerde verklaringen voor voorkomende verschillen tussen taxatie en transactieprijs. Het tweede deel van het onderzoek bestaat uit onderzoek naar de invloed van de macroeconomie en vastgoedcycli op de nauwkeurigheid van DCF waarderingen aan de hand van literatuur en door analyse van de Nederlandse vastgoedcycli van 77 tot en met heden. Na deze macrofactoren wordt onderzocht of er in de waardebepalende factoren op microniveau objectieve invloeden te benoemen zijn. In het afsluitende onderzoek worden gerealiseerde transacties na biedingen in een tenderprocedure onderzocht om te komen tot een inzicht in de bandbreedte van de nauwkeurigheid zoals deze zich bij de kopende partijen voordoet. Economische waarde theorie: De economie houdt zich bezig met het bestuderen van sociale relaties rond productie, consumptie en de verdeling van goederen en diensten. Volgens een in grote kring van economen aanvaarde opvatting wordt de kern van de economische wetenschap gevormd door schaarste. Onder schaarste wordt verstaan de spanning tussen de menselijke behoeften enerzijds en de slechts beperkt beschikbare behoeftebevredigende middelen (goederen en diensten) 8

9 anderzijds. Essentieel is niet alleen dat de middelen beperkt zijn, maar ook dat de middelen alternatief aanwendbaar zijn. Daarmee wordt de definitie van de economie meer afgerond tot de wetenschap van het gedrag voor zover dat de vorm aanneemt van kiezen tussen schaarse middelen met alternatieve aanwendingsmogelijkheden. 1) Vanaf het ontstaan van de economische wetenschap zijn economen gefascineerd geweest door de vraag wat de waarde van een goed bepaalt. Sommigen meenden dat de waarde van een goed bepaald werd door de hoeveelheid arbeid die nodig was voor de productie van een goed. Anderen verkondigden dat de waarde van een goed afhankelijk was van het nut ervan voor de consument. Afhankelijk van het soort goed en de schaarste daarvan kunnen beide theorieën over het ontstaan van waarde het uitgangspunt zijn, dan wel zal er een mengvorm ontstaan. De vraag welke goederen geproduceerd moeten worden, op welke wijze dat moet gebeuren en voor wie de goederen geproduceerd worden, wordt gereguleerd door het marktmechanisme. Daar waar het begrip markt is ontstaan uit de historische markt als fysieke plaats waar handelaren samen komen om hun waren aan te bieden, is de markt momenteel het abstracte geheel van de transacties of diensten, ofwel het geheel van vraag en aanbod. De vraag kan worden gedefinieerd als de totale hoeveelheid goederen die kopers tegen een bepaalde prijs willen aanschaffen gedurende een bepaalde periode en het aanbod als de totale hoeveelheid goederen die verkopers tegen een bepaalde prijs gedurende een bepaalde periode willen afzetten. In het algemeen zal de vraag afnemen naarmate de prijs hoger is en andersom. Met betrekking tot het aanbod geldt dat de mogelijkheid tot het verkrijgen van een hogere prijs juist meer aanbod uitlokt. De evenwichtsprijs is die prijs waarbij het aanbod in evenwicht is met de vraag. Hieruit kunnen we afleiden dat de omvang van vraag en aanbod van wezenlijk belang is voor de prijsvorming en derhalve ook voor de waarde. In hoofdstuk 6 wordt de relatie tussen de waarde van vastgoed en vraag en aanbod verder onderzocht. waarde en prijs: Bij onderzoeken naar taxatienauwkeurigheid is het verschil tussen de begrippen prijs en waarde van belang. Deze begrippen worden onderstaand verklaard om daarna in te zoomen op de kenmerken van de vastgoedmarkt en de verschillende methoden van waardebepaling van onroerende zaken. Vele herkenbare algemene economische principes zijn ingesloten in de waarde van onroerende zaken. Hieronder kunnen onder meer in ieder geval worden begrepen vraag en aanbod, competitie, in de plaatsstelling, vooruitzien, verwachtingen en veranderingen. Bij al deze principes zijn de directe of indirecte effecten op de graad van gebruik en productie van onroerende zaken van belang. 1) Economie en Geld; Open Universiteit; Producenten, consumenten en markten; 87 9

10 We kunnen stellen dat het gebruik van vastgoed de gecombineerde invloed van al die marktkrachten op de waarde laat zien. 2) Prijs is de terminologie voor het gevraagde, geboden of betaalde bedrag voor een zaak of goed. Verkoopprijs is een historisch feit, of het nu publiekelijk bekend gemaakt is of geheim gehouden. Door onder meer financiële- en/of fiscale mogelijkheden, extra voordelen door aankoop dan wel speciale belangstelling van een zekere koper of verkoper, behoeft de prijs geen relatie te hebben met de waarde van de zaken of goederen. Desondanks wordt de prijs in zijn algemeenheid beschouwd als een indicatie van de relatieve waarde voor de koper of verkoper onder zekere omstandigheden. De prijs verandert in de tijd door specifieke en algemene effecten in de economische- en sociale samenleving. Algemene krachten veroorzaken veranderingen in prijsniveau en in de relatieve koopkracht van het geld. Ook specifieke krachten als technologische veranderingen en trends (modeverschijnselen) kunnen algemene veranderingen in vraag en aanbod veroorzaken, die dan ook significante prijsveranderingen kunnen laten ontstaan. Onder kosten wordt verstaan de betaalde prijs voor zaken of goederen of het gevraagde bedrag voor de productie van zaken of goederen. Na uitvoering zijn de kosten een historisch feit. De betaalde prijs zijn dan de kosten voor de koper. 2) Waarde is een algemeen economisch concept refererend aan de meest waarschijnlijke prijs die zal worden geconcludeerd tussen kopers en verkopers voor een zaak of goed welke beschikbaar is voor verkoop. Waarde is geen feit maar een schatting van de te verwachtten prijs die betaald zal gaan worden. Het economisch concept van waarde reflecteert een marktvisie van de opbrengsten voor de toekomstige eigenaar op de datum van taxatie. Dé waarde bestaat niet, aangezien deze berust op de subjectieve mening van de taxateur, koper of verkoper. Subjectiviteit is daarbij niet erg, als deze maar inzichtelijk is en wordt onderbouwd. 2) De marktwaarde van vastgoed is daarmee meer een weerspiegeling van de markt-erkenning van gebruiksmogelijkheden dan een indicatie van zijn pure fysieke kwaliteiten. Het gebruik van het vastgoed door een individu kan echter significant afwijken van het gemiddelde in de markt waardoor het ene individu meer waarde kan toekennen aan een specifieke onroerende zaak dan een ander. Het begrip marktwaarde reflecteert daarmee slechts de algemene verwachtingen en beweging van een markt en is de basis voor een waardering in een open markteconomie. Definities van marktwaarde kunnen variëren maar het begrip als zodanig wordt algemeen erkend en gebruikt. De onderhandse verkoopwaarde (marktwaarde) is algemeen het meest gebruikte waardebegrip voor vastgoedwaarderingen, waarvan diverse waardebegrippen zijn afgeleid. Het waardebegrip brengt een geldbedrag in relatie tot een transactieopbrengst, maar daadwerkelijke verkoop is geen vereiste. Bij de definitie van deze marktwaarde moeten daarom ook de voorwaarden en omstandigheden worden opgenomen waaronder de waardering heeft plaatsgevonden. Markwaarde (onderhandse verkoopwaarde) wordt volgens de International Valuation Standards (IVS) gedefinieerd als: 2) Taxatieleer Vastgoed 1; G.M. ten Have;

11 Market value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion. 3) Als Nederlandse vertaling daarvan kan gelden: Het geschatte bedrag waarvoor vastgoed verkocht zou kunnen worden op de datum van taxatie tussen een willige koper en een willige verkoper in een verkoop tussen niet aan elkaar gerelateerde partijen na een goede marketing waarbij partijen allebei over voldoende kennis beschikken, ter zake kundig zijn en er geen sprake is van dwang. Vastgoed wijkt sterk af van de meeste andere zaken en goederen alleen al vanwege de relatief lange periode die nodig is om een verkoop te realiseren tegen een prijs die de marktwaarde vertegenwoordigt. Deze karakteristieke lange verkooptijden, de afwezigheid van een afhaal markt, de heterogene eigenschappen en diversiteit van vastgoed en vastgoedmarkten zorgen ervoor dat de prijsvorming weinig transparant is. De markt is daarmee niet efficiënt hetgeen betekent dat niet alle beschikbare informatie in de prijzen is opgenomen. Dit is daarmee ook een van de oorzaken van het bestaan van afwijkingen tussen taxaties en verkoopprijzen. Op het meest fundamentele niveau wordt waarde gecreëerd en in stand gehouden door de samenhang tussen vier factoren die zijn verenigd in een product, service of handel. Dit zijn: Gebruik, schaarste, begeerte en koopkracht. De werking van het economische principe van vraag en aanbod geeft de complexe interactie van deze 4 waardefactoren weer. De vraagzijde wordt vooral bepaald door gebruik en begeerte. De beschikbaarheid wordt gelimiteerd door schaarste. De vraag wordt daarentegen beperkt door koopkracht. Zowel de kopende als verkopende partij zullen reageren op de vraag- en aanbodverhoudingen alsmede de andere prijsvormende factoren maar de mogelijkheden worden altijd beperkt door eigen capaciteiten en kennis. Een markt is het geheel van de omstandigheden waarin zaken en goederen worden verhandeld tussen kopers en verkopers op basis van het prijsmechanisme. Een markt kan lokaal, regionaal, nationaal of internationaal zijn. Het begrip markt houdt tevens de beschikbaarheid van kopers en verkopers in. Bij het ontbreken daarvan, is er geen sprake van markt en is er dus geen marktwaarde vast te stellen. Ook dit zou één van de oorzaken van afwijkingen tussen taxatie en verkoopprijs kunnen zijn. Marktprijs: De prijzen komen tot stand door een interactie tussen vraag en aanbod. De koper zal uitgaan van een biedprijs, terwijl de verkoper een laatprijs als uitgangspunt neemt. De transactie komt tot stand nadat het onderhandelingsresultaat tussen de biedprijs en laatprijs wordt bereikt. Dit punt wordt de marktprijs genoemd. Hierbij zal normaliter de koper aan de zaak een hogere waarde toekennen dan de verkoper. Immers als de koper een lagere waarde toekent aan de onroerende zaak dan de verkoper zal de koper niet bereid zijn tot kopen waardoor geen transactie tot stand kan komen. 4) 3) International Valuation Standards; International Valuation Standards Committee; London; UK; ) Real Estate Valuation: Principles and Applications; K. M. Lusht;

12 De volgende definitie van marktprijs kan hieraan worden ontleend: Marktprijs is het bedrag waarop het onderhandelingsresultaat tussen biedprijs en laatprijs wordt bereikt. 2) De exacte ligging van dit punt tussen de bied- en laatprijs zal variëren en is onder meer afhankelijk van de marktomstandigheden alsmede positie en onderhandelingskwaliteiten van zowel koper als verkoper. Voordat een marktprijs tot stand komt zullen zowel de koper als de verkoper zich (laten) oriënteren op de op dat moment geldende marktverhoudingen. De heterogeniteit van vastgoedobjecten, de beperkte transparantie en individuele omstandigheden van een koper, maar ook van een verkoper, maakt het partijen niet gemakkelijk volledig geïnformeerd te zijn en bemoeilijken het objectief vaststellen van een koopprijs. Daarnaast zijn ook de financierbaarheid, de financieringswijze en overheidsoptreden factoren die een marktprijs kunnen verstoren. De marktprijs wordt dan ook vaak gerealiseerd onder de grilligheid, zorgeloosheid, vertwijfeling, egoïsme, onwetendheid, druk, sentiment en vele andere persoonlijke factoren van koper en verkoper. Deze omstandigheden zijn verre van ideaal en maken daarmee de prijsvorming weinig transparant en vooral imperfect. De getaxeerde waarde (als marktwaarde) is dus de verwachting van de taxateur over de mogelijke marktprijs die tot stand kan komen, waarbij van de veronderstelling wordt uitgegaan dat de marktpartijen volledig over alle relevante marktinformatie beschikken. Een taxatierapport op basis van marktwaarde is daarbij de meest concrete informatie die aan één of beide partijen kan worden verstrekt, ervan uitgaande dat het taxatierapport een beschrijving bevat van alle relevante gegevens en informatie. In een markt met volkomen mededinging, waar ieder persoon volledig toegang heeft tot dezelfde informatie, zouden prijs en waarde gelijk moeten zijn. (Dit zoals bijvoorbeeld in de aandelenmarkt op de aandelenbeurzen). In een markt waartoe niet iedereen gelijke toegang heeft, dan wel niet kan beschikken over volledige informatie zoals in de vastgoedmarkt, is de kans op een verschil tussen marktwaarde en marktprijs aanmerkelijk groter. Bovendien is de marktprijs van een onroerende zaak mede sterk afhankelijk van het doel waarvoor de onroerende zaak zal worden gebruikt. Indien er bijvoorbeeld voor een bepaalde onroerende zaak vanuit de gebruikerszijde geen belangstelling meer is, kan door (ver)-nieuwbouw een andere onroerende zaak ontstaan waarvoor marktpartijen wel geïnteresseerd kunnen zijn. Hiermee ontstaan bij het bepalen van een verkoopprijs subjectieve aspecten van waaruit verschillende financiële scenario s kunnen ontstaan die de kans op eenduidige waardering verkleinen. Vrijwel de meeste aangeboden onroerende zaken onderscheiden zich qua eigenschappen van de onroerende zaken van andere aanbieders, waarmee de vastgoedmarkt als heterogeen kan worden bestempeld. Veelal zijn er weinig aanbieders, maar ook weinig vragers naar een bepaalde onroerende zaak, zodat de marktvorm voor vastgoed een oligopolie wordt genoemd, waarbij de aanbieders de markt bepalen. Bij verruiming van het aanbod (nieuwbouw) en teruglopen van de vraag naar vastgoed (economische omstandigheden) slaat de marktvorm om naar een oligopsonie (weinig vragers, veel aanbieders). Afhankelijk van het aantal vragers en aanbieders is de vastgoedmarkt derhalve een vermenging van beide marktvormen. 2) 2) Taxatieleer Vastgoed 1; G.M. ten Have;

13 Kenmerken vastgoedmarkt: Uit de diverse literatuur zijn samengevat de volgende kenmerken van de vastgoedmarkt, van belang voor een waardering, te onderscheiden: Ondoorzichtigheid: niet alle partijen beschikken over gelijke en volledige informatie. Transacties worden niet of niet volledig openbaar gemaakt. Prijsvergelijking is moeilijk door de grote heterogeniteit. Geen doorlopende prijsvorming. Immobiliteit: de onroerende zaak is niet verplaatsbaar en daarmee sterk afhankelijk van de omgeving waarin hij is gelegen. Deze omgeving is min of meer statisch en is qua kwaliteit, uitstraling en aantrekkelijkheid voor anderen moeilijk door een individuele eigenaar aan te passen. Heterogeen product: elk gebouw is uniek door locatie, aard, staat van onderhoud etc. Illiquiditeit: door de kosten van overdracht (6% overdrachtsbelasting), noodzakelijke notariële akte en vaak relatief hoge bedragen heeft vastgoed een beperkte liquiditeit. Vertraging in prijsvorming: door de veelal lange tijd tussen prijsvorming (koop) en overdracht (levering) treedt vertraging op in de kennis over een wijziging in de markt. Ook schommelingen in inflatie, rente, vraag en aanbod etc. veroorzaken bij de marktpartijen reacties op de prijs doch deze factoren zijn niet alle even snel zichtbaar en bekend waardoor weer tijdsvertraging in de prijsvorming optreedt. Trage veranderingen in voorraad: de voorraad van beschikbare gebouwen is niet eenvoudig uit te breiden anders dan door nieuwbouw. Door de in het algemeen lange ontwikkeling- en productietijd van 2 tot 15 jaar zullen echter bij krapte de prijzen stijgen en in het geval van reeds ingezette nieuwbouwontwikkelingen gevolgd door een verminderde vraag de prijzen dalen. Onder meer op basis van het bovengenoemde kan worden gesteld dat de vastgoedmarkt minder efficiënt is dan bijvoorbeeld de markt voor aandelen en obligaties. Er is geen sprake van doorlopende prijsvorming zoals op de aandelenbeurzen, maar prijzen reageren vertraagd op nieuwe informatie. Het voordeel hiervan zou zijn dat prijzen in theorie beter voorspelbaar zouden moeten zijn. De vastgoedmarkt is echter niet geheel inefficiënt en het voordeel van een betere voorspelbaarheid gaat deels teniet door de invloed van transactiekosten. Het effect van de transactiekosten op het te behalen rendement wordt kleiner met het langer in portefeuille houden. Het wordt daardoor lastiger om te voorspellen wat het beste moment van verkoop is en de invloed van de kwaliteit van het management wordt groter. De conclusie hieruit is dat de vastgoedmarkt minder efficiënt is dan bijvoorbeeld aandelen, maar wel zo efficiënt dat het in het algemeen niet mogelijk is om systematisch buitensporige rendementen te behalen. Volgens de Moderne Portefeuilletheorie zal een bepaald risico worden verwerkt in de prijs. Vastgoed dat systematisch te laag geprijsd is trekt meerdere kopers aan en daarmee zal de prijs weer stijgen tot een evenwichtsniveau. Dit neemt niet weg dat transacties alleen tot stand komen omdat de kopers de verwachting hebben dat de prijs te laag is en verkopers de verwachting hebben dat het vastgoed te hoog geprijsd is. Er is dus sprake van een afwijkende beleving van de waarde van een zelfde object in dezelfde vastgoedmarkt. Koop en verkoop: Een te bepalen marktwaarde zal een nauwe relatie moeten hebben met de praktijk van koop en verkoop. Het is daarmee relevant om enkele wettelijke bepalingen bij het tot stand komen van een koopprijs kort te beschrijven. Boek 7 titel 1, artikel 1 BW zegt: Koop is de overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven (verkoper) en de ander (koper) om daarvoor een prijs in geld te betalen. 13

14 Artikel 4 vervolgt met: Wanneer de koop gesloten is zonder dat de prijs is bepaald, is de koper een redelijke prijs verschuldigd. Bij de bepaling van die prijs wordt rekening gehouden met de door de verkoper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedongen prijzen. De koopovereenkomst is in principe vormvrij. De juridische levering van onroerende zaken daarentegen is niet vormvrij maar geschiedt uitsluitend door inschrijving van de notariële akte in de daartoe bestemde openbare registers. De onroerende zaak is, in tegenstelling tot de prijs daarvan, veelal exact aan te duiden door middel van adres, kadastrale aanduiding en / of bouwplan (bestek en tekeningen). Waarderingsmethodieken: 2) Het laatste onderdeel van dit inleidende hoofdstuk is een globale beschrijving van de basisprincipes van de waarderingsmethodieken. Bij de waardering van onroerende zaken op basis van marktwaarde wordt algemeen in de literatuur uitgegaan van een verdeling van de taxatiemethodieken in 3 hoofdgroepen: 1. Verkoopopbrengstvergelijking (sales comparison) 2. Kostenbenadering (cost approach) 3. Inkomstenbenadering (income approach) Onderstaand volgt een korte toelichting op de 3 methodieken: 1. De vergelijkingsmethode kenmerkt zich door vergelijking van in de markt gerealiseerde transacties met het te waarderen object. Deze methode wordt voornamelijk gebruikt voor homogene groepen vastgoed zoals bijvoorbeeld woningen, maar is ook de methode voor het bepalen van een huurwaarde van courante kantoren, bedrijfsruimten of winkels. De essentie van deze waardebepaling is dat de waarde van een object gelijk wordt gesteld aan de prijs van een substituut. Rationele kopers (verkopers) zullen niet met een hogere (lagere) prijs genoegen nemen dan de prijs van een substituut. Volmaakte substituten bestaan er nauwelijks, zodat altijd waardebepalende elementen van een soortgelijk substituut worden vergeleken met het te taxeren object. Naarmate er minder vergelijkingen zijn zal de verkoopprijs moeilijker te voorspellen zijn en wordt deze steeds afhankelijker van het moeilijk te voorspellen gedrag van een individuele koper en de door hem aan het object toegekende gebruiksmogelijkheden. Bij de analyse van vergelijkbare onroerende zaken is het dus essentieel dat het vergelijkingsvastgoed gelijke karakteristieken heeft met het te waarderen vastgoed. Hieronder worden begrepen juridische-, fysieke-, locatie-, en gebruiksaspecten. Eventuele verschillen in het vergelijkingsvastgoed kunnen door verdere analyse worden ontwikkeld tot bruikbare elementen. Van gerealiseerde verkopen moeten de data geschikt worden gemaakt om verschillen tussen het te waarderen object en een vergelijkbare reeds gerealiseerde transactie te kunnen waarnemen. Elementen van vergelijking houden ook in onderzoek naar de verkoopomstandigheden, eventueel aanwezig achterstallig onderhoud of te plegen investeringen onmiddellijk na aankoop, marktomstandigheden, locatie, fysieke eigenschappen, economische omstandigheden, gebruik en subjectieve aspecten ten tijde van de verkooptransactie. Al deze elementen kunnen zich gelijktijdig uitdrukken in huuropbrengst, uitgaven en yield percentage. 2) Taxatieleer Vastgoed 1; G.M. ten Have;

15 Onder verkoopomstandigheden wordt mede verstaan speciale beweegredenen van een koper om tegen een hogere of juist lagere prijs te kopen. Factoren die de marktomstandigheden kunnen beïnvloeden zijn onder meer wetgeving, veranderingen in vraag en aanbod, stijgende of dalende prijzen etc. Onder de fysieke eigenschappen wordt mede verstaan verschillen in afmetingen, kwaliteit of onderhoudssituatie. Het gebruik houdt tevens in het toegestane gebruik op basis van bestemmingsplannen etc. 2. De kostenbenadering gaat uit van de productiekosten, eventueel gecorrigeerd voor technische en functionele veroudering, vermeerderd met de waarde van de grond en infrastructuur. Een directe relatie met de markt ontbreekt bij deze methode en wordt derhalve veelal gebruikt voor vastgoedobjecten waar nauwelijks of geen markt voor is. 3. De inkomstenbenadering gaat er van uit dat onroerende zaken inkomen (kunnen) opleveren. Deze inkomsten worden vervolgens omgezet in een kapitaalswaarde door te kapitaliseren met een voor de specifieke zaak te hanteren rendement (yield), ofwel geeft het kapitaal dat mag worden geïnvesteerd om x% aan rendement te verkrijgen. Binnen de inkomstenbenadering wordt nader onderscheid gemaakt tussen een drietal methodieken: Bruto AanvangsRendement-methode (BAR), waarbij de bruto huurwaarde wordt gekapitaliseerd door middel van een Bruto Rendement. Netto AanvangsRendement-methode (NAR), waarbij de bruto huurwaarde wordt verminderd met de zaakgebonden exploitatielasten waarna de netto huurwaarde wordt gekapitaliseerd door middel van een Netto Rendement. Discounted-Cash-Flow-methode (DCF), waarbij de jaarlijkse netto kasstroom over een langere periode contant wordt gemaakt naar het heden tegen een, mede van rente en risico afhankelijk, looptijdrendement. De som van deze contante waarden van deze kasstromen, vermeerderd met de contante waarde van de opbrengst bij verkoop aan het einde van diezelfde periode, geeft de huidige waarde. De Bruto AanvangsRendement-methode (BAR) is van deze drie de meest eenvoudige vorm en kan relatief eenvoudig worden herleid uit een transactie door de huuropbrengst te delen door de verkoopopbrengst. Doordat een nieuwe onroerende zaak vrij op naam wordt verkocht, dit in tegenstelling tot een bestaande onroerende zaak die kosten koper wordt verkocht, is een volledige en nadere definiëring van het begrip BAR gewenst (vrij op naam of kosten koper). Er kunnen zich bij verschillende onroerende zaken onder meer verschillen voordoen in exploitatielasten en onderhoudskosten waardoor een berekening op basis van een BARmethode minder nauwkeurig is. Doordat de BAR in het algemeen een van de weinige gepubliceerde transactiekenmerken is, wordt deze methodiek toch veel toegepast. De Netto AanvangsRendement-methode (NAR) is theoretisch veel nauwkeuriger dan de BAR-methode maar Netto Aanvangsrendementen van een gerealiseerde transactie zijn vaak niet bekend of moeilijk te achterhalen, anders dan bij diegenen die de transactie zelf hebben gedaan en daarmee over veel informatie beschikken. In de praktijk worden transacties op basis van een BAR dan ook uitgebreid geanalyseerd om een zuivere NAR te kunnen bepalen. Deze worden dan in de Netto AanvangsRendement-methode toegepast waarna wordt gecorrigeerd voor eenmalige specifieke onroerende zaak gebonden kosten en lasten als achterstallig onderhoud en / of leegstand. 15

16 De Discounted-Cash-Flow-methode (DCF) gaat uit van een looptijdrendement (internal rate of return) waartegen alle inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt naar een huidige waarde. Dit betreft de aanvangsinvestering (aankoopsom), de netto kasstromen gedurende de periode van bezit en de eindwaarde (verkoopopbrengst). Het rendement wordt van jaar tot jaar gelijk verondersteld. Deze berekening is de meest gecompliceerde van de drie methodieken en wordt het meest gebruikt door beleggers om aangeboden projecten te beoordelen op het voldoen aan hun eigen gestelde rendementseis. Elk van de bovengenoemde methoden bestaat uit een berekening met deels een beperkt aantal variabelen, deels veel variabelen (DCF). Om aansluiting te vinden met parameters zoals in de markt waarop vastgoedtransacties plaatsvinden gehanteerd, dienen alle variabelen marktgerelateerd te zijn. Immers kleine verschillen in deze variabelen kunnen in de berekening significante afwijkingen laten zien waarmee een berekening op zichzelf wel juist kan zijn maar de uitkomst geen juiste marktwaarde geeft. Mathematisch wordt onder het algemene begrip Rendement verstaan: het Rendement (Rt) over een tijdvak (t) is de netto opbrengst (eind periode t) over een tijdvak gerelateerd aan het gemiddelde geïnvesteerde kapitaal (Kt-1) van het tijdvak, ofwel Rt = Opbrengst Gemiddeld geïnvesteerd kapitaal Onder meer in Real Estate Valuation, Principles and Applications van Kenneth M. Lusht staan de elementen beschreven waaruit de verschillende rendementen theoretisch bestaan: 4) De yield in de BAR methode bestaat uit: De yield in de NAR methode bestaat uit: De yield in de DCF methode bestaat uit: gemiddeld rendement op staatslening (10 jaars) +Risicopremie +Exploitatiekosten -Groeiverwachting gemiddeld rendement op staatslening (10 jaars) +Risicopremie -Groeiverwachting gemiddeld rendement op staatslening (10 jaars) +Risicopremie Het gemiddelde rendement op staatsleningen wordt algemeen beschouwd als risicovrije rentevoet. Er gelden hierbij geen inkomsten- of kapitaalrisico s. De risicopremie bestaat onder meer uit een beloning voor het systematische risico van het beleggen in vastgoed (liquiditeit), het systematische risico van de betreffende vastgoedcategorie (conjunctuur en overheidsmaatregelen) alsmede het specifieke objectgebonden risico waaronder de kwaliteit van huurders, kasstroomafwijkingen, omgevingsfactoren en technische gebreken. De groeiverwachting houdt verband met de inkomsten-, lasten- en waardegroei. Omdat zowel het rendement als de groeiverwachting afhankelijk zijn van de inflatie, kan de inflatie worden geëlimineerd. 5) Er blijft dan een vergelijking over in reële termen waarop inflatie en dus ook deflatie slechts secundaire invloed kunnen hebben. 4) Real Estate Valuation: Principles and Applications; K. M. Lusht; ) Deflatie heeft nauwelijks invloed op aanvangsrendement; F.Seijffert; Vastgoedmarkt; maart 99 16

17 De formule kan dan worden vervangen door: Minimale reële rendementseis + risicopremie = NAR + reële groeiverwachting. De reële groeiverwachting zal door technische en economische veroudering negatief zijn. Daardoor wordt de formule voor de NAR uiteindelijk: NAR = Minimale reële rendementseis + Risicopremie + opslag voor technische en economische veroudering. Inflatie en deflatie hebben op deze formule geen invloed meer, zodat de conclusie gerechtvaardigd is dat er geen reden is om aan te nemen dat een toe- of afnemende inflatie, respectievelijk deflatie, een belangrijke invloed heeft op de NAR en de daarmee samenhangende BAR. Uit het onderzoek naar vastgoedcycli in hoofdstuk 6 blijkt ook dat de correlatie tussen inflatie en veranderingen in bruto en netto rendementen klein is. 17

18 5 EERDERE ONDERZOEKEN NAAR TAXATIENAUWKEURIGHEID Onderzoek naar de nauwkeurigheid van taxaties is niet nieuw. Resultaten uit eerdere onderzoeken hebben discussies over de betrouwbaarheid van taxaties ook nog niet overbodig gemaakt. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de belangrijkste aspecten van diverse onderzoeken en uitkomsten daarvan in relatie tot onzekerheid, zichtbaar maken van onzekerheid, verschillen tussen waarde en prijs, bandbreedte, aansprakelijkheid, alsmede in de praktijk veel voorkomende verklaringen van geconstateerde verschillen tussen taxatie en verkoop. Onzekerheid: In maart 94 heeft de Mallinson werkgroep (Michael Mallinson e.a.) ten behoeve van de Royal Institut of Chartered Surveyors (RICS) 6) aanbevelingen gedaan om de kwaliteit van taxaties te verbeteren. In het door hen uitgebrachte rapport wordt beargumenteerd dat, vanwege de subjectiviteit van de taxateur, in principe alle taxaties onnauwkeurig zijn. Desondanks worden taxaties gebruikt alsof het vaststaande feiten zijn. Een van de principiële leerstellingen in het Mallinson Rapport is dan ook dat taxateurs niet alleen over details van het vastgoed, maar ook over de taxatie zelf moeten uitweiden: de dynamiek daarvan, de betrekkelijkheid en onzekerheden daarin. De stelling die wordt verdedigd is dat we onder ogen moeten zien dat onzekerheid een reëel en universeel fenomeen in taxaties is. De bronnen van onzekerheid zijn rationeel en kunnen vervolgens verder geanalyseerd worden. Onzekerheid ontstaat bij een taxateur met het bepalen van de waarde (huurwaarde en rendement) in relatie tot het inschatten van de markt als geheel en / of hoe de markt de specifieke kwaliteiten van het object waardeert. De taxateur moet daarbij alle mogelijke kopers in gedachten afwegen om de meest waarschijnlijke waarde te bepalen. Hierbij is de huidige beschikbaarheid van kopers echter onzeker, alsmede hun idee van prijs voor het specifieke object. Zelfs bij de meest eenvoudige taxaties geeft dit een veelheid van in te schatten, en daarmee onzekere, variabelen. Hoe complexer een onroerende zaak, hoe meer variabelen. Om deze reden is het dan ook zeer moeilijk om de nauwkeurigheid van taxaties te meten. Immers, wat is de juiste waarde? Ook als je een taxatiewaarde vergelijkt met de latere verkoop, is niet zeker dat die verkoopopbrengst de meest correcte prijs was. De betekenis van het woord taxatie heeft in zich dat er altijd een zekere, min of meer geaccepteerde, onzekerheid bestaat. Daarom kan er ook beargumenteerd worden dat openheid omtrent deze onzekerheid juist meer informatie verschaft zowel aan de taxateur als aan de opdrachtgever. Die laatste is daar toch vaak niet van gediend want hij wil een nauwkeurige taxatie en geen onzekerheid. Voor verdere beslissingen op basis van een taxatierapport zou een verstandige opdrachtgever echter juist wel geïnteresseerd moeten zijn in de onzekerheden van de taxateur. Gerealiseerde transacties uit het verleden geven, mits voldoende transparant kenbaar gemaakt en voldoende vergelijkbaar met het te waarderen object, een redelijke mate van zekerheid. Meer onzekerheid ontstaat pas bij het voorspellen van de toekomstige markt. Dit houdt in dat ook al zouden er door twee taxateurs dezelfde variabelen gekozen worden en er tevens van uit gaande dat beiden de markt evengoed kennen, dan nog kan hun toekomstbeeld verschillen en zullen beiden op verschillende waarde uitkomen. 6) Academic papers: Uncertainty in property valuation; Michael Mallinson and Nick French, department of Land Management and Development, The University of Reading, Berkshire, UK, 94 18

19 De vastgoedmarkt kent een aantal eigenaardigheden die in markten voor andere gewone zaken niet vaak voorkomen: de grootste algemene moeilijkheidsfactor bij de verkoop van vastgoed is de mate van waarschijnlijkheid van het bestaan van een koper op het moment van taxatie; voor elk object zijn er meestal maar een beperkt aantal potentiële kopers. Het aantal kopers en de belangstelling zijn echter niet afhankelijk van de prijs. Vastgoed wordt verhandeld op weinig transparante markten en is in tegenstelling tot de meeste producten niet liquide; er bestaan tevens nog maar nauwelijks derivaten. Het komt veel voor dat een koper voor een onroerende zaak niet eenvoudig en snel wordt gevonden. Als deze zoektermijn maar niet te lang is zal het echter nog maar weinig effect op de verkoopwaarde hebben. Het is daarmee van groot belang dat een taxatie wordt gekoppeld aan het in gedachten hebben van een, uiteraard, hypothetische koper, maar de waarschijnlijkheid van het bestaan daarvan moet niet al te mysterieus zijn. Zichtbaar maken van onzekerheid: In de volgende figuur (figuur 1) uit het Mallinson rapport 6) wordt verduidelijkt hoe onzekerheid zich manifesteert als de kans waarbinnen de meest waarschijnlijke waarde zal liggen. Figuur 1 Kans onzekerheid Bron: Mallinson Rapport De horizontale as geeft de waardemogelijkheden (Va-Vz) en de verticale as is de kans op de daarbij behorende waarde (Pa-Pz) In deze zogenaamde klokcurve kan de rangschikking van mogelijke waarden zichtbaar gemaakt worden. De waarde V ligt gemiddeld tussen de twee uitersten Va en Vz ofwel een gelijke distributie aan beide zijden van de meest waarschijnlijke waarde (Pz). In de meeste markten echter is deze gelijke distributie niet het geval. Markten zijn permanent in beweging waardoor taxateurs veelal de waarschijnlijkheid van een waarde eerder zullen vinden aan één zijde van de curve dan in het midden. De volgende aan het Mallison rapport ontleende grafiek (Figuur 2) geeft een situatie aan van een stijgende markt dan wel een taxateur die de voorzichtige kant zoekt. Figuur 2 Kansverdeling in stijgende markt Bron: Mallinson Rapport

20 De volgende grafiek (figuur 3) uit hetzelfde rapport 6) geeft daarentegen een situatie aan van een krimpende markt, dan wel een taxateur die voorkennis heeft van een potentiële koper. Figuur 3 Kans krimpende markt 6) Bron: Mallinson Rapport De vorm van de klokcurven zoals in de figuren 1 tot en met 3 getoond wordt verder beïnvloed door de volgende factoren: Liquiditeit. Van zeer liquide voor zeer courant vastgoed op de beste locaties tot zeer illiquide voor zeer incourant vastgoed op de slechtere locaties. Hoe groter de liquiditeit hoe minder onzekerheid en hoe steiler de curve. Als een onroerende zaak door zijn specifieke karakter zelden worden verhandeld en / of er zijn geen enkele referentievergelijkingen, dan zal de onzekerheid in de taxatie aanmerkelijk toenemen. Zorg over het aantal aanwezige potentiële kopers en daarvan het aantal kopers bereidt tot het betalen van een goede prijs, vergroot de onzekerheid en leidt daarmee tot een veel vlakkere curve. Aanwezigheid van referentietransacties (huur of koop) rond de taxatiedatum, op gelijke locatie en soortgelijk vastgoed verkleint de onzekerheid en resulteert in een steile curve. Onzekerheid over hoe de markt de specifieke karaktereigenschappen van het object, waaronder de juridische feiten, fysieke eigenschappen en unieke locatie, waardeert. Sommige elementen zullen in de ene markt anders worden gewogen dan in een andere markt (Stijgende of dalende markt). De klokcurve is het product van twee variabelen, te weten waarde en kans. Om een klokcurve te produceren zullen taxateurs hun methodiek moeten aanpassen. Als een taxateur alle variabelen in een model invoert kunnen alle mogelijkheden worden berekend, resulterend in een curve met de mogelijke waarden. Uit de verschillende mogelijke uitkomsten zal de taxateur de meest waarschijnlijke hoogste waarde kiezen om te voldoen aan de definitie van onderhandse verkoopwaarde, zijnde de beste prijs et cetera. Om opdrachtgevers te informeren over de in de taxatie besloten onzekerheid, zijn er minimaal 5 zaken die in een toelichting op de taxatie zouden moeten worden opgenomen 6) (zie ook figuur 4): De taxatie uitgedrukt in een enkele waarde (V) De range van de meest waarschijnlijke waarde (V1-V2) De kans op realisatie van de enkele waarde (P3) De range met grote zekerheid (60%) waarbinnen de waarde (Za-Z3) De range met 95% zekerheid waarbinnen de waarde (Va-V3) 20