Strategisch Ondernemingsplan

Transcriptie

1 Strategisch Ondernemingsplan MET MINDER MEER TOEKOMST Actium Postbus 500, 9400 AM Assen M INDER, BETER, TOEKOMSTBESTENDIGER

2 Om onze DOELEN te halen, werken we de komende jaren met extra energie aan het versterken van onze klanttevredenheid. realiseren van plaats- en tijdongebonden dienstverlening. verstevigen van ons participatiebeleid stimuleren van de eigen kracht van bewoners en activeren bewoners ten aanzien van leefbaarheid samenwerken met bewoners en partners versterken van onze woningvoorraad - in aantal, soort en kwaliteit -, zodat deze aansluit bij de wensen uit de markt. ontwikkelen van een zorgstrategie passend bij de toekomstige ontwikkelingen stimuleren van verkoop van woningen verbeteren van het resultaat op de bedrijfsvoering ontwikkelen van onze organisatie Onze missie BETAALBAAR EN GOED WONEN VOOR ONZE KLANTEN, IN DE STAD EN OP HET PLATTELAND, NU EN LATER.

3 INHOUD Voorwoord [4] 1 Dit is de wereld waarin we werken [6] De mensen voor wie en met wie we samenwerken [7] De markt waarop we actief zijn [8] De organisatie van waaruit wij werken [10] 2 Dit is waar wij (voor) staan [12] Onze missie, kernwaarden en positionering [13] 3 Zo kijken we naar... [18] Onze klant [19] Leefbaarheid in buurten, wijken en dorpen [20] Wonen in de stad en op het platteland [20] Wonen met zorg [21] Woningvoorraad [21] Onze organisatie [22] 4 Dit is onze opgave en ambitie voor de komende jaren [24]

4 Beste lezer, Voor u ligt het ondernemingsplan van Actium. Een plan dat voor de komende vier jaar richting geeft aan al ons handelen en de prioriteiten die we daarbinnen stellen. HET IS ONS STRATEGISCH KOMPAS! W e hebben het voor onszelf geschreven en samengevat voor u als onze klant en/of relatie. Om u inzicht te geven in wat u van ons mag verwachten in de komende jaren. In het plan kunt u lezen hoe de wereld waarin we werken eruitziet, waar wij voor staan, wat we als onze belangrijkste rol en verantwoordelijkheid zien en hoe wij met u willen (samen)werken. Daarnaast vindt u er een aantal strategische opgaven in terug. Aan deze opgaven werken we de komende vier jaar met extra energie, om de door ons gestelde doelen te behalen. We zijn een woningcorporatie die met HART EN ZIEL werkt aan de volkshuisvesting. De vraag van onze klant laten we daarbij leidend zijn. We zijn er voor alle mensen met een inkomen tot circa euro (prijspeil 2013) of mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. We willen op onze kerntaken excellent, proactief en vooruitstrevend zijn. 4 Tegelijkertijd zijn we een organisatie in ROERIGE TIJDEN. Het speelveld van de corporaties is sterk veranderd. Het werkveld is door de overheid behoorlijk versmald. Denk daarbij aan de gestelde inkomensgrens en minder ruimte op het gebied van leefbaarheid. De verkoop gaat heel lastig, in delen van het werkgebied is sprake van (een reëel risico op) bevolkingskrimp en de rijksoverheid legt corporaties zware financiële heffingen op. Dit maakt dat het werk bij de corporaties de komende

5 jaren duidelijk anders zal zijn dan in de afgelopen periode. Door de genoemde ontwikkelingen moeten we KRITISCHER afwegen wat we wel en wat we niet (meer) kunnen doen. Ook de balans tussen uitgaven en inkomsten is kritischer. Dat is van invloed op de keuzes die we maken, op onze dienstverlening, op de manier van werken en op onze organisatie. MINDER, BETER, TOEKOMSTBESTENDIGER IS ONS CREDO. Zoals u zult ontdekken bij het lezen, is het een ondernemingsplan met idealen en realiteitszin. Als wij met verve ons werk doen en voortvarend onze strategische opgaven uitvoeren, dan zullen wij ook de komende jaren onze volkshuisvestelijke taak kunnen uitvoeren en op kracht blijven voor de toekomst. VOOR ONZE KLANTEN VAN NU, ÉN VOOR DIE VAN MORGEN. Ik wens u veel leesplezier en nodig u van harte uit om contact met ons op te nemen als u in gesprek wilt over het Actium van de komende jaren. We horen graag UW mening, ideeën of vragen, omdat we daarvan kunnen leren en zodoende kunnen excelleren. Elles Dost Directeur-bestuurder 5

6 DIT Is De Wereld Waarin We

7 Werken We staan midden in de samen - leving. Bij het maken van ons ondernemings plan hebben we dan ook een situatieschets gemaakt van de wereld om ons heen. En die wereld is in beweging. De omstandigheden - vooral economisch en demografisch - en de (politieke) kaders waarbinnen wij ons werk doen veranderen in hoog tempo. In deze paragraaf schetsen we een aantal van de belangrijkste ontwikkelingen, die van invloed zijn op onze keuzes voor nu en de toekomst. DE MENSEN VOOR EN MET WIE WE (SAMEN)WERKEN De klant en Actium In essentie want daar zijn we ooit voor opgericht zijn we er voor mensen met een lager inkomen. Juist die mensen hebben het in de huidige economische omstandigheden lastig. Ook signaleren we een terug trekkende overheid, waardoor onze klanten in veel opzichten meer zelf redzaam moeten zijn. Het overgrote deel heeft hier geen problemen mee en neemt graag de regie in eigen handen. We constateren echter ook dat sommige mensen moeite hebben om zaken, die voorheen door de overheid werden geregeld, zelf te organiseren. Financiële problematiek en het gebrek aan ondersteuning (zorg/ welzijn) komen steeds vaker voor bij de inkomensgroepen waarvoor wij werken. Aan de andere kant zien we een grote behoefte bij klanten om meer zelf te kunnen regelen en 7

8 8 meer zelf te kunnen bepalen: in en om de woning en ten aanzien van onze dienstverlening. We zien een groeiende behoefte om overal en altijd zaken met ons te kunnen doen. Actium als partner We staan midden in de samenleving, hebben een groot netwerk en werken nauw samen met (maatschappelijke) partners. Actium heeft een goede reputatie in de regio. Belanghouders werken graag met ons samen. We zijn nauw verbonden met de belangrijke netwerken in de regio. Actium en haar concurrentie Van echte concurrentie is tussen woningcorporaties geen sprake. Echter, in een krimpende markt en economie, kan op het niveau van deelmarkten en woningen wel sprake zijn van een concurrentievoordeel of -nadeel. We zien corporaties hierin echter goed afstemmen en samenwerken. Als er concurrentie wordt verwacht, dan is dat vooral van de koopsector. DE MARKT WAARIN WE ACTIEF ZIJN Het institutionele kader Het Regeerakkoord en de uitwerkin gen daarvan vormen een aanslag op de financiële positie van woningcorporaties. Daarmee komen onze mogelijkheden om een bijdrage te leveren aan de sociale volkshuisvesting onder druk te staan. In de eerste plaats zijn daar de heffingen vanuit het Rijk en de solidariteitsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De mogelijke begrenzing van de huurprijzen, gekoppeld aan de WOZwaarde, zorgt tegelijkertijd voor een aftopping van ons verdienmodel. De stagnerende woningmarkt zorgt ervoor dat wij aan de inkomstenkant voor weinig compensatie door opbrengsten uit verkopen kunnen zorgen. De conclusie mag duidelijk zijn: de overheid stuurt aan op een beperking van het speelveld en een verkleining van de omvang van de corporatiesector. Tijdens Prinsjesdag 2013 zei onze koning Willem Alexander hierover het volgende: Om de huurmarkt te hervormen, kiest de regering voor inkomensafhankelijke huurverhogingen. De extra inkomsten hiervan worden bij de woning cor po raties afgeroomd door middel van een verhuurdersheffing.

9 De relevante woningmarkt De woningmarkt in ons werkgebied is kwetsbaar als gevolg van de economische situatie en demografische ontwikkelingen. Tegelijkertijd zien we een versterkend effect in de terugtredende rol van de overheid en de corporaties op het gebied van de leefbaarheid. Het gedwongen loslaten van de regisserende rol kan leiden tot een verslechterende leefbaarheid van de wijken en buurten. Dit heeft een negatief effect op de waarde van het bezit, de verhuurbaarheid en dus op onze toekomstige financiële positie. Daarnaast zijn werkgelegenheid, voorzieningen en bereikbaarheid bepalend voor de populariteit van woningen. De woningen van Actium liggen verdeeld over acht gemeenten. Groot en klein, stad en platteland, dicht en dunbevolkt. Allen met hun eigen vraagstukken op het gebied van wonen. In het algemeen kunnen we stellen dat de grootste kernen en de steden het sterkste zijn. Dit zijn de steden Assen, Meppel en Hoogeveen. Daarnaast betreft het de grotere kernen per gemeente, waar sprake is van een goede werkgelegenheid, voorzieningen, detailhandel en een goede bereikbaarheid (met name per openbaar vervoer). In deze gebieden blijft de woonvraag hoog. Een afnemende vraag zien we voor de kleinere kernen zonder voorzieningen, met name in de gemeenten Ooststellingwerf, Midden-Drenthe, De Wolden en Westerveld. In sommige kernen zien we in de afnemende reacties op vrij gekomen huurwoningen de eerste krimp verschijnselen. Daarnaast zorgen de noodzakelijke huurprijsstijgingen na verhuizing en bij de jaarlijkse huurverhoging voor een risico ten aanzien van de verhuurbaarheid van onze woningen. En ook de veranderende huishoudensamenstelling we zien een toenemend aandeel één- en tweepersoons huishoudens is van invloed op de vraag uit de markt. 9

10 10 Zorg In de zorg is een flinke transformatie gaande. financiering van zorg organisa ties staat onder druk (extramuralisering van ZZP 1 t/m 4). zorgorganisaties worden tussen nu en 2017 gefaseerd eigen risicodragend voor hun vastgoed. financieel scheiden van wonen (vastgoed) en zorg. Hoe deze veranderingen er precies uit gaan zien en in welk tempo ze worden doorgevoerd, is nog niet duidelijk. We signaleren daarbij (of daardoor) een grotere vraag naar langer zelfstandig blijven wonen: zorg naar de klant in plaats van de klant naar de zorg. Het bestaande vastgoed is vooral geënt op intramurale zorgverlening. Het Rijksbeleid is gericht op extramurale zorg. Het risicoprofiel van zorggerelateerd vastgoed neemt daarom sterk toe. We hebben tien intramurale woonzorgcentra in ons bezit. Dit bezit is gezien bovengenoemde ontwikkelingen risicovol Financierbaarheid De financierbaarheid van vastgoedprojecten en van vastgoedorganisaties staat onder druk. Banken zijn terughoudender en corporaties bieden minder zekerheden dan voorheen. Financieren wordt daarmee moeilijker en duurder. DE ORGANISATIE VAN WAARUIT WE WERKEN Actium heeft in de afgelopen jaren gewerkt aan de doorontwikkeling van haar organisatie. We zijn een betrouwbare en nuchtere corporatie, die op een financieel solide basis werkt aan onze kerntaak. Van die kerntaak zijn we nooit ver afgeweken, waardoor de door het Rijk gewenste positionering van corporaties niet ver af staat van onze huidige. We hebben een omvang die we wenselijk vinden: klein genoeg om niet te verzanden in bureaucratie, groot genoeg om de benodigde expertise in huis te hebben. Klein genoeg om dicht bij onze klanten te staan, groot genoeg om hen professioneel van dienst te zijn. Uiteraard signaleren we ook verbeterpunten. Het kleiner worden van de sociale huursector, het financieel afro men, de markt ont wik kelingen en

11 de politieke/maat schap pelijke opinie leggen druk op de bedrijfsvoering van corpora ties. Dus ook bij Actium. Interne sturing, interne monitoring, kostenbewustzijn en efficiëntie zijn aan dachtspunten. Transformatie en de verkoop van woningen zijn opgaven. De organisatie - ont wikkeling en organisatie cultuur vragen investeringen in leiderschap or gani satie - breed en persoonlijke ont wikkeling, het lager beleggen van ver ant woordelijk heden en het nemen van ver ant woordelijk heid. We willen meer integraal en projectmatig (samen)werken. Er is een verschuiving in het dienstverleningsconcept zichtbaar. Het bezoekers aantal in de woon winkels loopt terug, steeds meer klanten handelen hun vragen af zonder fysiek op het kantoor van Actium te komen. ONS WERKGEBIED We zijn actief in de de gemeenten Assen De Wolden Meppel Hoogeveen Midden-Drenthe Noordenveld Ooststellingwerf A32 Westerveld A7/E22 Ooststellingwerf Meppel Oosterwolde Westerveld Havelte De Wolden Roden Noordenveld Ruinen A28/E232 Smilde A28/E232 Assen Assen Beilen Midden-Drenthe Hoogeveen 11

12 DIT Is Waar Wij (Voor) Staan

13 ONZE MISSIE EN KERNWAARDEN Onze missie staat nadrukkelijk in het teken van deze tijd. We stellen ons gegeven alle ontwikkelingen ten doel om de komende jaren onze strategische uitgangspositie te versterken, zodat we ook op de lange termijn kunnen blijven voorzien in betaalbare goede huurwoningen. We hebben dan ook een missie geformuleerd die passend is in deze tijd: hij raakt de essentie van ons bestaan, zonder franje: BETAALBAAR EN GOED WONEN VOOR ONZE KLANTEN, IN DE STAD EN OP HET PLATTELAND, NU EN LATER. Kernwaarden De klant komt bij ons om goed te wonen, met woonplezier, in een heel huis en een schone en veilige buurt. We bieden keuzes en denken niet voor, maar praten met de klant. Wij zijn ons er van bewust dat wij in een primaire levensbehoefte voorzien. Wij zijn betrokken bij onze klanten en partners. Wij willen excellent zijn, doordat we altijd streven naar verbetering. Dit betekent een goede prijs-kwaliteitverhouding en afspraak is afspraak. Om onze verant woorde lijk heid te kunnen blijven nemen, willen we efficiënt en effectief werken. 13

14 Dit leidt tot de volgende vijf kernwaarden: VRAAG VAN DE KLANT IS LEIDEND: We praten met de klant en denken niet voor de klant. BEVLOGEN EN BETROKKEN We zijn trots op wat we doen, voelen ons verwant met onze klan ten en staan open voor dialoog. ONDERNEMEND We leren van onze fouten, hebben lef en de blik vooruit! EXCELLENT We streven altijd naar ver betering, zijn betrouwbaar in wat we zeggen en doen. EFFICIËNT EN EFFECTIEF We zijn kostenbewust en zuinig op maatschappelijk geld. DE VRAAG VAN DE KLANT IS VOOR ONS LEIDEND. Klanten kunnen veel onderdelen van onze dienstverlening regelen op het tijdstip en de plek dat zij zelf willen. Er zijn voor de klanten veel communicatiekanalen beschikbaar. We zijn daarin proactief en gaan uit van wederkerigheid. We zijn toegankelijk en aanspreekbaar voor klanten en samenwerkingspartners. We luisteren naar onze klanten en belanghouders en vertalen relevante signalen naar aanpassing van onze dienstverlening of beleid. Klanten en belanghouders hebben invloed op beleid en beheer. Onze kerntaken zijn beheren, onderhouden, in stand houden en (her) bouwen van gewilde betaalbare huurwoningen, nu en op de lange termijn. Rond deze kerntaak willen we EIGEN- TIJDSE PRODUCTEN EN DIENSTEN LEVEREN VAN GOEDE KWALITEIT. De producten voldoen steeds aan de eisen van de tijd. Vernieuwing, ontwikkeling en duurzaamheid zijn daarom belangrijke uitgangspunten. We streven binnen de gemaakte keuzes maatschappelijk verantwoord ondernemen na. In dialoog met de klant worden uitgangspunten continu herijkt. We hebben een rol op het gebied van LEEFBAARHEID. Vooral daar waar we een concentratie woningen hebben of marktleider zijn, zetten we in op een leefbare woonomgeving. We zijn echter kritischer in onze afwegingen dan voorheen en gaan zorgvuldig om met verwachtingen van

15 stakeholders. In de gebieden waar anderen dan wij de volkshuisvestelijke marktleider zijn, dragen we zorg voor overdracht van of afstemming over de daar aanwezige volkshuisvestelijke opgaven. ONZE TAAKOPVATTING IS BEPERK- TER dan dat die voorheen was. We doen de komende jaren minder op het terrein van maatschappelijk vastgoed, wonen met welzijn en zorg en commercieel vastgoed. Daarnaast bezien we kritisch onze vastgoedpositie in plattelandsgebieden waar (een mogelijk risico op) bevolkingskrimp wordt verwacht. Voor de kernen zonder voorzieningen geldt dat we anticiperen op demografische ontwikkelingen en waar nodig op VERANT WOORDE WIJZE in omvang gaan AFNEMEN. We versterken onze STRATEGISCHE POSITIE. We streven geen groei van de voorraad sociale huurwoningen na. Bij het versterken van de strategische uitgangspositie gaat het om: (1) een toekomstbestendige woningportefeuille, (2) hoogwaardige dienstverlening in een verengd speelveld (en een verengde geografische markt), (3) financiële continuïteit en een positief resultaat op de operationele kasstroom. Dat betekent echter niet dat we minder ambitieus zijn. We willen een financieel solide en toekomstbestendige woning corpo ra tie zijn. We zijn op onze kern taken excellent, proactief en vooruit strevend. Ook op gebied van financiële soliditeit en bedrijfsvoering willen we excellent presteren. Dit betekent dat we binnen de mogelijkheden altijd op zoek zijn naar VERBETERING. MINDER, BETER, TOEKOMST- BESTENDIGER IS HET CREDO. 15

16 16 We medewerkers, middenkader en management van Actium voelen ons VERBONDEN MET EN BETROKKEN bij onze klanten en ons werkgebied. We zijn een lerende organisatie: ontwikkeling van onze menskracht vinden we belangrijk. We zijn veranderingsbereid en spreken elkaar aan. Toekomstgerichtheid, innovatie, kwaliteit en efficiëntie zijn belangrijke kenmerken. We nemen verantwoordelijkheid en geven invulling aan ons individuele leiderschap. We zijn operationeel EXCELLENT, tactisch vaardig en strategisch intelligent. We weten elkaar te vinden. Dit is twee richtingsverkeer. Het leider schap is eenduidig en in het leider schap is een goede balans tussen resultaatgericht, procesgericht, teamgericht en mensgericht. Signalen van mede wer kers, binnen de organisatie en in relatie tot externe ontwikkelingen worden direct opgepakt en doorvertaald naar de koers, beleid of uitvoering. Onze organisatie is EFFECTIEF, EFFICIËNT EN PROFESSIONEEL. We sturen op zowel financieel als maat schappelijk rendement. We zijn lean en mean georganiseerd en sturen op efficiëntie in beheerkosten, onderhoud en overhead. Onze schaal grootte is ruim voldoende om de benodigde professionaliteit, effectiviteit, efficiënte en continuïteit te borgen en de opgaven die er voor ons liggen het hoofd te bieden.

17 ZO Kijken Wij Naar

18 ONZE KLANT Onze klant is waar het om draait woningzoekenden, huurders en kopers zij vormen ons bestaansrecht. Wij voorzien in een primaire levens behoefte en zijn ons ervan bewust dat onze klanten van ons afhankelijk zijn, net zoals wij van hen afhankelijk zijn. Om die reden willen we een hele hoge kwaliteit van producten en dienstverlening bieden. We willen excellent zijn, wat voor ons inhoudt dat we producten bieden met een goede prijs/kwaliteitverhouding, dat we klanten keuzes bieden en dat we onze afspraken nakomen. In de contacten met onze klanten signaleren we een verder veranderende relatie. De corporatie die zorgt voor haar huurders is niet meer van deze tijd. Wij gaan in al onze relaties uit van gelijkwaardigheid en wederkerigheid. Wij denken dus niet vóór onze klanten, maar praten met hen. En we gaan met hen om zoals we zelf willen worden behandeld. Wij willen onze klanten de ruimte geven het wonen zelf vorm te geven. Daarom hebben we een positieve basishouding ten opzichte van initiatieven van klanten, voor zowel hun eigen woning als inzet voor de woonomgeving: ja, mits in plaats van nee, tenzij. Wij gaan uit van zelfstandigheid van onze klanten, een behoefte om het leven zelf te regisseren en om invloed te hebben op de kwaliteit van wonen. De vraag van de klant is voor ons leidend. Onze dienstverlening is gestoeld op 19

19 20 deze overtuiging. We bieden keuze in de manier waarop klanten in contact met ons kunnen treden en op welk moment. Hierin willen wij innovatiever zijn dan voorheen, met een uitstekende online dienstverlening. In de samenstelling van ons pakket van producten en diensten heeft de klant grote invloed. We bouwen onze kennis van de wensen en behoeften van klanten verder uit, door met hen nog nadrukkelijker in gesprek te gaan. Voor de groep klanten die minder goed in staat is om het leven zelf vorm te geven, hebben we samen met onze partners aandacht. We vervullen daarin vooral een bemiddelende rol in het contact tussen de klant en de zorg of begeleiding biedende partij(en). LEEFBAARHEID IN BUURTEN, WIJKEN EN DORPEN We hebben een rol op het gebied van leefbaarheid. Vooral daar waar we een concentratie woningen hebben, zetten we in op een leefbare woonomgeving. We zijn echter kritischer in onze afwegingen dan voorheen en gaan zorgvuldig om met verwachtingen van belanghouders. In de gebieden waar ook andere corporaties actief zijn, hebben we afstemming over de daar aanwezige volkshuisvestelijke opgaven. Bewoners weten zelf het beste wat goed en wenselijk is voor het vergroten van de leefbaarheid van hun wijk. Daarom stimuleren we activering en zelfoplossend vermogen van onze klanten. Een leefbare woonomgeving vraagt ook een integrale aanpak. Daarom werken we primair samen met bewoners van wijken, maar ook met professionele partners. We willen samen met alle betrokken partijen werken vanuit een gedeelde visie op wijken en met een duidelijke verdeling van verantwoordelijkheden. Onze inzet op leefbaarheid baseren we op ons gezond verstand en ervaring, aangevuld en ondersteund met een aantal objectieve indicatoren.

20 WONEN IN DE STAD EN OP HET PLATTELAND Wij hebben een historie in het bieden van woonruimte in de stad en op het platteland, en zijn daar trots op. We zien ook de demografische ontwikkelingen die leiden tot bevolkingskrimp in de plattelandsregio s. Om ook in de toekomst een gezonde organisatie te zijn, in het belang van onze klanten, moeten we anticiperen op deze verminderde vraag. In samenwerking met onze klanten en partners maken we daarom een terugtrekkende beweging in die kleine kernen waar bevolkingskrimp aan de orde is of verwacht wordt. Dat doen we grotendeels door de verkoop van woningen. We doen dat verantwoord, gericht op het behouden of versterken van de vitaliteit en cohesie van deze dorpen. Men mag erop rekenen dat we onze taken als verhuurder in deze dorpen naar behoren blijven uitvoeren, zolang we daar actief zijn. WONEN MET ZORG Ons beleid is erop gericht dat iedereen zelfstandig kan wonen. Als gevolg van demografische ontwikkelingen zien we een toenemende vraag naar zorgvoorzieningen in onze woningen. We zien dat de zorg in toenemende mate extramuraliseert, mensen blijven langer thuis wonen en zullen daar zorg geleverd moeten krijgen. In de toekomst wonen er minder mensen in de intramurale zorgcomplexen. De risico s van dit intramurale zorgvastgoed zullen we, samen met de zorgleveranciers, goed moeten beheersen. Onze woningvoorraad maken we de komende jaren in toenemende mate geschikt voor mensen die zorg thuis geleverd willen krijgen. ONZE WONINGVOORRAAD We zien een aanzienlijk aandeel van onze woningen ouder worden, waarbij de energieprestatie nog niet aan de huidige wensen en eisen voldoet. Via ons strategisch voorraadbeleid (SVB) willen we ook in de toekomst een woningportefeuille hebben die aansluit op de vraag van onze klanten. Het SVB zal zich daarbij richten op 21

21 22 het vernieuwen van de voorraad (via renovatie, sloop en vervangende nieuwbouw) en het anticiperen op bevolkingskrimp in de kleine kernen zonder voorzieningen (via het verkopen van woningen). Als gevolg van de toenemende financiële lasten, voortvloeiend uit het Rijksbeleid, zijn onze investeringsmogelijkheden beperkter dan voorheen. We moeten keuzes maken en richten ons daarom in eerste instantie op de bestaande voorraad in de grotere kernen. Nieuwbouw in kleine kernen en uitbreiding van de voorraad in uitleggebieden van de grotere kernen zal de komende jaren pas in laatste instantie aan de orde zijn. We zetten in op duurzaamheid door de energieprestatie van onze woningen te verbeteren. We zien dit als belangrijk onderdeel van de kwaliteit van woningen en als middel om de woonlasten te reduceren. Nieuwbouw zal, als gevolg van de veranderende financiële situatie, niet alleen in omvang minder zijn, maar de te bouwen woningen zullen functioneler, doelmatiger en compacter zijn. Dit laatste strookt met het verscherpen van de positionering van corporaties (gericht op de laagste inkomens) en de demografische ontwikkelingen (verhoudingsgewijs meer kleinere huishoudens). ONZE ORGANISATIE We hebben de afgelopen jaren ons werk gedegen en goed gedaan. Daar zijn we trots op. In de toekomst willen we diezelfde trots blijven voelen. En dus bewegen we mee met de ontwikkelingen in de maatschappij en in de markt. De houding ten opzichte van elkaar is zoals we naar onze klant kijken: we gaan uit van het goede, baseren ons op het nemen en dragen van verantwoordelijkheid en ruimte voor individueel initia tief. We leggen dus een grote verantwoordelijk heid bij het individu. We willen een organisatie zijn die leert en ontwikkelt. We kiezen een organisatie vorm die gebaseerd is op onze strategie en onze hoofdprocessen, zodat we zo efficiënt en effectief mogelijk zijn. Wij willen ook in de toekomst woonruimte blijven bieden voor

22 onze klanten. En daarom moeten we financieel gezond en in control zijn. Als gevolg van het rijksbeleid staat het uitoefenen van onze kerntaak onder druk. En dus moeten we er alles aan doen om de inkomsten te verhogen, de lasten te verlagen en de risico s optimaal te beheersen. Dit betekent ondermeer dat de huurprijzen de komende jaren stijgen. We willen de rekening echter niet alleen bij onze klanten neerleggen. Waar mogelijk zullen we onze organisatie efficiënter en dus goedkoper maken. We gaan ons werk de komende jaren met minder mensen doen. We willen iedere vergelijking met collegacorporaties en iedere toets door het Rijk met glans kunnen doorstaan. FINANCIËLE KENGETALLEN Richtlijnen en parameters van Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) gelden als harde ondergrens; Ondergrens rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio; ICR) factor 1,6. Ondergrens WSW is 1,3; Financieringsgraad (Loan to Value) is maximaal 65%. Ondergrens WSW is 75%; Resultaat op primaire bedrijfsvoering moet positief zijn. Daarvoor stellen we plafondnormen in uitgaven; Streven naar financieel rendement op exploitatie van ons bezit. Hiervoor per vastgoedcategorie rendementsdoelen vastgesteld: Sociaal vastgoed 3,7% Maatschappelijk vastgoed 5,25% Commercieel vastgoed 6,25% Bedrijfsmatig vastgoed 7,25%; Investeringen beperken zich tot sociaal vastgoed en incidenteel maatschappelijk vastgoed. 23

23 Dit Is Onze Opgave En Ambitie Voor De Kom

24 ende Jaren Om onze missie te realiseren, zetten we de komende vier jaar stevig in op de volgende activiteiten We versterken onze klanttevredenheid Dat doen we door in het wonen een hoge basiskwaliteit te bieden. Naast deze basis gaan we de klant keuzes bieden. We realiseren plaats- en tijdongebonden dienstverlening Persoonlijk contact met onze klanten blijft van belang. Vooral in de woonomgeving. Onze klanten willen echter ook graag zaken (zelf) afhandelen via internet. Deze dienstverlening breiden we daarom uit. We verstevigen ons participatiebeleid Wij willen met onze klanten samenwerken aan goed wonen. We zetten daarom nog steviger in op betrokken bewoners van wijken en buurten. Wij betrekken hen nadrukkelijk bij het opstellen van beleid en de uitvoering ervan. We stimuleren de eigen kracht van bewoners en activeren bewoners ten aanzien van leefbaarheid Onze klanten weten zelf vaak heel goed wat er moet gebeuren om de buurt fijner te maken. En ze kunnen dat goed zelf organiseren. Daarbij helpen en ondersteunen wij graag. 25

25 26 We bepalen onze rol in samenwerking met bewoners en partners Het kleiner wordende speelveld maakt dat we sommige zaken niet of minder gaan doen. Daarover gaan we met onze klanten en partners in gesprek. We zorgen dat we tot een goede rolverdeling komen, zodat de inzet op de leefbaarheid van wijken en dorpen optimaal blijft. We kijken kritisch naar de woningvoorraad die we aanbieden, in aantal, soort en kwaliteit, zodat deze aansluit bij de wensen uit de markt Nu en in de toekomst goed wonen, betekent dat we moeten weten hoe de vraag in de markt zich ontwikkelt. We zorgen dat we de marktvraag en de demografische ontwikkelingen uitstekend kennen. En dat we weten wat de vraag in de markt van de verschillende soorten huishoudens is. De ontwikkelingen maken dat onze focus ligt op de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad. Daarnaast richten we ons nadrukkelijker op dorpen en steden met voorzieningen en verwachten we een krimp van onze woningvoorraad in de kleinste kernen zonder voorzieningen. We ontwikkelen een zorgstrategie passend bij de toekomstige ontwikkelingen We willen woonvormen aanbieden die passen bij de ontwikkelingen in de maatschappij en de zorg: met meer zorg langer thuis wonen. Daarnaast verkleinen we, samen met onze partners in de zorg, de risico s ten aanzien van de exploitatie van bestaand intramuraal vastgoed. We stimuleren verkoop van woningen De krimp van kleinere kernen en de noodzaak een gezonde financiële huishouding in de toekomst te hebben, maakt het mogelijk en nodig om een groter aantal woningen te verkopen. Verkopen doen we op een verantwoorde manier,

26 het mag niet ten koste gaan van de leefbaarheid van kleinere kernen. We gaan daar naast op zoek naar nieuwe, aantrekkelijke koopvormen, om het aankopen van een woning door onze klanten mogelijk te maken. We verbeteren het resultaat op de bedrijfsvoering Om ook in de toekomst als organisatie gezond te blijven, moeten we het resultaat op de operationele kasstroom verhogen. Gezond financieel beleid maakt het mogelijk om ook in de toekomst te blijven investeren in woningen voor onze huurders. Om dit te doen verbeteren we onze planning en control-cyclus, professionaliseren we ons risicomanagement en blijven we ons transparant laten toetsen door toezichthouders en belanghebbenden. We gaan door met onze organisatieontwikkeling Om onze ambities waar te kunnen maken, blijven we investeren in de kwaliteit van onze organisatie en van onze mensen. We zullen de komende jaren met een kleiner aantal mensen werken. We versterken het (persoonlijk) leiderschap en werken aan een organisatie waarin verantwoordelijkheid geven en nemen, leren en een klantgerichte houding ver ontwikkeld zijn. 27

27 Actium Postbus 500, 9400 AM Assen T E. I. ONZE POSITIONERING Is er voor alle mensen met een inkomen tot en met circa EURO (prijspeil 2013) Is gericht op SAMENWERKING met partners Levert samen met maatschappelijke orga nisa ties en met bewoners een bijdrage aan de LEEFBAARHEID en de DUURZAAMHEID Streeft naar voldoende BETAALBARE (huur) woningen van goede kwaliteit in ons werkgebied Levert moderne producten en diensten van goede KWALITEIT, tegen een faire prijs (vastgoed en dienstverlening) ACTIUM Ziet als haar KERNTAAK verhuren, beheren, onderhouden, in stand houden en (her)bouwen Richt zich de komende jaren op de TRANSFORMATIEOPGAVEN in haar bestaande voorraad Beweegt mee met de marktontwikkelingen en gaat daarom uit van STABILISATIE/ beperkte krimp van haar marktpositie Doet geen commerciële activiteiten en streeft naar een GEZONDE BALANS tussen financieel en maatschappelijk rendement Is een financieel solide, professionele en TOEKOMSTBESTENDIGE woningcorporatie die flexibel inspeelt op (a) ontwikkelingen in haar werkgebied, (b) ontwikkelingen in de klantvragen en (c) ontwikkelingen in het institutionele kader