Prestatieafspraken Wonen Hattem 2017 Gemeente Hattem, Triada en Huurdersraad

Transcriptie

1 Prestatieafspraken Wonen Hattem 2017 Gemeente Hattem, Triada en Huurdersraad Rapport Woonstichting Triada 6 december 2016

2 Préambule Partijen De ondertekenden, 1. Gemeente Hattem, vertegenwoordigd door de wethouder, de heer J. van der Heeden, hierna de gemeente; 2. Triada, vertegenwoordigd door haar directeur-bestuurder, de heer H.J.H. van de Ven, hierna Triada; 3. Centrale Huurdersraad, vertegenwoordigd door haar voorzitter, de heer A. Doornink, hierna de Huurdersraad. De gemeente, Triada en de Huurdersraad worden samen aangeduid als partijen. Overwegingen De gemeenteraad heeft op 16 november 2011 haar Woonvisie Hattem vastgesteld. Triada heeft eind juni 2016 in overleg met de Huurdersraad een bod uitgebracht op die woonvisie. Op basis daarvan willen partijen prestatieafspraken maken met elkaar. Een goede samenwerking tussen partijen is nodig om de volkshuisvestelijke opgaven in de gemeente Hattem op te kunnen pakken. Deze opgaven zijn in deze prestatieafspraken verder uitgewerkt. Kaderdocumenten De volgende documenten vormen de belangrijkste input voor deze overeenkomst: Woningwet 2015 en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting Woonvisie Hattem Ondernemingsplan van Triada De Essentie Bod van Triada, eind juni 2016 Het bod van Triada maakt onderdeel uit van deze prestatieafspraken. Indien er een tegenstrijdigheid is tussen het bod en deze prestatieafspraken, zijn deze prestatieafspraken leidend. Omdat het bod van Triada betrekking heeft op de jaren 2017 t/m 2019, kijken deze prestatieafspraken drie jaar vooruit. Door de veranderingen in wet- en regelgeving, zoals de passendheidstoets, wordt het strategisch vastgoedsturingsbeleid van Triada herzien. Een zinvolle vooruitblik is pas in het komend jaar in de prestatieafspraken te geven. In deze prestatieafspraken hebben partijen procesafspraken gemaakt die zijn bedoeld om vanaf volgend jaar wél vier jaar vooruit te kunnen kijken. Samenwerking Partijen zien de afspraken in deze overeenkomst als een weergave van wederzijdse ambities, inspannings- en waar mogelijk resultaatverplichtingen. Partijen willen samenwerken om de inwoners van Hattem die zijn aangewezen op de sociale huursector op de beste manier van dienst te zijn. Uitgangspunten bij dit partnerschap zijn wederzijdse inspanningen, vertrouwen, openheid en transparantie. Daarbij kunnen partijen elkaar aanspreken als de uitvoering van de gemaakte afspraken niet naar tevredenheid van een van de partijen verloopt. Als zich gedurende de periode van deze prestatieafspraken kansen of opgaven voordoen, waarover in deze prestatieafspraken geen maatregelen zijn geformuleerd, betekent dat niet dat partijen zo n kans of opgave laten liggen. Wat dat betreft zijn de maatregelen in deze prestatieafspraken niet limitatief bedoeld. 1/17

3 Partijen verklaren deze afspraken na te komen, elkaar aan de afspraken te houden en jaarlijks gezamenlijk verantwoording af te leggen over de nakoming van deze afspraken. Zij vormen de wederzijdse intenties, ambities en resultaten voor 2017, met een doorkijk naar 2018 en 2019 en met jaarlijkse evaluatie en actualisatie. Wijziging van omstandigheden Het terrein van het wonen is in beweging. Er is nieuwe regelgeving, zoals de Woningwet 2015, de gevolgen van bijvoorbeeld de eis van passend toewijzen zijn nog niet bekend en het kabinet werkt aan de zogenoemde veegwet die alweer wijzigingen aanbrengt in de Woningwet Het gevolg daarvan is dat: Triada op dit moment niet exact kan aangeven hoe groot haar bestedingsruimte is. Zodra dit wél mogelijk is, zullen de consequenties hiervan worden verwerkt in de maatregelen van deze prestatieafspraken, zodat de gemeente kan beoordelen of Triada naar vermogen bijdraagt; het nu veelal nog niet haalbaar was om SMART geformuleerde afspraken te maken. Daarom zijn veel van de maatregelen in deze prestatieafspraken als procesafspraken geformuleerd. Bij elke jaarlijkse actualisatie van de prestatieafspraken bespreken partijen of het mogelijk is om procesafspraken om te zetten in concrete, SMART geformuleerde, afspraken. Deze prestatieafspraken zijn dus opgesteld met inachtneming van de huidige omstandigheden. Externe omstandigheden, zoals nieuwe wetgeving (zie hierboven), kunnen ertoe leiden dat een van de partijen de gemaakte afspraken niet kan nakomen. Partijen spreken met elkaar af dat als dit aan de orde is, de desbetreffende partij de overige partijen hiervan vooraf in kennis stelt. Partijen treden in dat geval opnieuw in overleg over de afspraken die nodig zijn om de gezamenlijke ambities te realiseren. Begrippenlijst In bijlage 2 zijn begrippen gedefinieerd die in deze prestatieafspraken worden gebruikt. Die begrippen zijn in dit document blauw weergegeven. Ondertekening Partijen verklaren te zijn overeengekomen wat in deze prestatieafspraken is verwoord. Dit document, Prestatieafspraken Wonen Hattem 2017, is in drievoud opgemaakt en getekend op 6 december 2016 in Heerde. J. van der Heeden H.J.H. van de Ven A. Doornink wethouder directeur-bestuurder voorzitter Gemeente Hattem Triada Huurdersraad 2/17

4 INHOUD HOOFDSTUK 1 TAKEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN PARTIJEN Gezamenlijke ambities Veranderd speelveld door nieuwe Woningwet Taken gemeente Taken woningcorporatie Taken Huurdersraad Verantwoordelijkheden gemeente, Triada en Huurdersraad 6 HOOFDSTUK 2 WONINGEN Betaalbaarheid Beschikbaarheid Kwaliteit Transformatie 9 HOOFDSTUK 3 DOELGROEPEN Jongeren Senioren en zorgvragers Statushouders 11 HOOFDSTUK 4 WOONOMGEVING Leefbaarheid 12 HOOFDSTUK 5 ORGANISATIE EN SAMENWERKING Overlegstructuur Samenwerking bij onderzoek en beleid Looptijd, monitoring en actualisatie 13 3/17

5 Hoofdstuk 1 Taken en verantwoordelijkheden partijen 1.1 Gezamenlijke ambities Gemeente Hattem, Triada en Huurdersraad zijn in Hattem voor huurders van Triada de belangrijkste partijen. Zij willen samenwerken met als gezamenlijke doel: betaalbaar, duurzaam en prettig wonen in Hattem. Binnen de eigen verantwoordelijkheid en mogelijkheden geeft elke partij hier zelf richting aan. De samenwerking is gebaseerd op wederzijdse inspanningen, vertrouwen en aanspreekbaarheid. Samenwerken betekent dat gemeente Hattem, Triada en Huurdersraad: naar elkaar transparant en open zijn; binnen de kaders van de eigen organisatie naar het gemeenschappelijke doel werken; elkaars positie respecteren; relevante informatie in een vroeg stadium met elkaar delen; samen onderzoeken uitvoeren; bij knelpunten in uitvoering of samenwerking elkaar aanspreken; elkaar aanspreken op de voortgang van de gemaakte afspraken. 1.2 Veranderd speelveld door nieuwe Woningwet De invoering van de Woningwet op 1 juli 2015 markeert de maatschappelijke consensus over volkshuisvesting. De wet creëert duidelijkheid op de woningmarkt. Woningcorporaties keren terug naar hun kerntaak: sociale huurwoningen beheren, verhuren en bouwen voor mensen met een laag inkomen of voor mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. De wet kadert de rol in bij een aantal onderwerpen: Maatschappelijk vastgoed Woningcorporaties mogen onder voorwaarden maatschappelijk vastgoed bouwen en beheren. Voorwaarde is dat het vastgoed ligt in gebieden waar de corporatie een substantieel deel van de woningen in haar bezit heeft. Leefbaarheid Woningcorporaties mogen uitgaven doen in de omgeving van hun sociale huurwoningen. Zoals onderhoud van het groen rondom complexen op haar eigen grond. Duurzaamheid Woningcorporaties mogen voorzieningen aanbrengen die bijdragen aan duurzaam energiegebruik. Zoals zonnepanelen en grondwarmtepompen. De voorzieningen moeten ten goede komen aan de eigen huurders. Diensten aan bewoners Woningcorporaties mogen uitsluitend nog diensten leveren aan eigen bewoners. De toegestane diensten moeten rechtstreeks verband houden met de bewoning. Markttoets Een woningcorporatie mag uitsluitend een activiteit uitvoeren die niet tot haar kerntaak behoort (zogenoemde: niet-daeb-taak ) als marktpartijen geen interesse hebben getoond. Hiertoe voert de gemeente een markttoets uit. Als daaruit blijkt dat geen marktpartij de verlangde taak wil uitvoeren, mag de gemeente de woningcorporatie vragen de activiteit uit te voeren. 4/17

6 1.3 Taken gemeente De gemeente heeft een publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor het wonen die is afgeleid van de Grondwet en de Woningwet. Binnen het wonen is steeds meer afstemming nodig, ook met andere beleidsterreinen, zoals ruimtelijke ordening, milieu, veiligheid en welzijn en zorg. Er is integraal beleid nodig. Duidelijk moet zijn: wat de woonopgave is; welk beleid de gemeente wil; welke inspanningen de gemeente zelf verricht; wat ze verwacht van woningcorporaties en andere partijen op de woningmarkt. Gemeenten moeten dus zorgen voor lokaal woonbeleid. Hattem heeft dat gedaan met de Woonvisie Hattem. Ter uitvoering daarvan zijn prestatieafspraken nodig met Triada en de Huurdersraad. Voor de gemeente is de Woonvisie Hattem leidend voor wat er nodig is. 1.4 Taken woningcorporatie De taak van een woningcorporatie staat in de Woningwet De activiteiten van een corporatie hebben een groot maatschappelijk belang. Denk bijvoorbeeld aan zorgen voor: voldoende betaalbare huurwoningen; een eerlijke en doelmatige woonruimteverdeling; voldoende overleg met huurders. De vervulling van de maatschappelijke taken van een corporatie kan in principe zonder financiële steun. De totale vermogenspositie van de sector van woningcorporaties is daarvoor toereikend, maar elke corporatie is zelf verantwoordelijk voor een goed financieel beleid. Omdat wonen primair een lokale aangelegenheid is, geeft een corporatie door middel van het bod aan wat zij kan en wil bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid. Dit wordt jaarlijks geconcretiseerd met het maken van prestatieafspraken met de gemeente en de huurders. De woningen van Triada staan niet alleen in Hattem, maar ook in Epe en Heerde. Triada streeft ernaar om in alle drie de gemeenten de woonopgaven in de sociale huursector te realiseren. Soms is de opgave in Hattem groter dan in een andere gemeente; soms kleiner. Voor de afweging welke investeringen Triada pleegt, is de opgave zoals geformuleerd in het ondernemingsplan en in het strategische vastgoedsturingsbeleid voor haar leidend. 1.5 Taken Huurdersraad De Huurdersraad behartigt de belangen van de huurders. Ze is de lokale overlegpartner van de gemeente en de woningcorporatie. De Huurdersraad is een volwaardige partij bij het maken van afspraken met de gemeente en corporatie. Op die manier heeft zij invloed op beslissingen die huurders raken. Denk bijvoorbeeld aan betaalbare huurwoningen. Met de Woningwet 2015 is de positie van huurdersorganisaties versterkt. Ze hebben meer rechten, extra mogelijkheden en meer verantwoordelijkheden. 5/17

7 1.6 Verantwoordelijkheden gemeente, Triada en Huurdersraad De woningmarkt is in eerste instantie de verantwoordelijkheid van de woningvragers en - aanbieders. Partijen zijn samen verantwoordelijk voor mensen die zelf niet kunnen zorgen voor een passende woning. Gemeente, Triada en Huurdersraad werken samen aan een samenhangend en op elkaar afgestemd woonbeleid voor de sociale sector, gebaseerd op de eigen taken en verantwoordelijkheden. Partijen erkennen dat de gemeente een primaire verantwoordelijkheid heeft voor: beheer van openbare ruimte; maatschappelijk welzijn; openbare orde en veiligheid. Zij erkennen ook dat de eerste verantwoordelijkheid van Triada zich richt op: kwaliteit, beheer en gebruik van haar bezit en de directe woonomgeving (in haar eigendom) ervan; de zorg voor adequate huisvesting van de primaire doelgroepen. De Huurdersraad behartigt de belangen van huurders en woningzoekenden. Volgens de Wet op het overleg huurders verhuurder (de zogenoemde Overlegwet ) heeft de Huurdersraad advies- en instemmingsrecht over het beleid van Triada. Voor de gemeente Hattem is Triada de eerste partner waarop zij een beroep doet bij het realiseren van de opgave in de sociale huursector. Als Triada die opgave niet kan of wil invullen, zal de gemeente binnen de regio een andere partner benaderen. 6/17

8 Hoofdstuk 2 Woningen 2.1 Betaalbaarheid Opgave Bij betaalbaarheid gaat er erom dat er voldoende sociale huurwoningen aanwezig zijn voor huishoudens met een laag inkomen (tot ; prijspeil 2016). Als gevolg van de economische crisis, het scheiden van wonen en zorg en de groeiende groep statushouders is de afgelopen jaren de behoefte aan betaalbare huurwoningen toegenomen. In tabel 1 is de huidige woningvoorraad van Triada naar huurprijsklassen vermeld. Daaruit blijkt dat Triada in Hattem in totaal sociale huurwoningen bezit (peildatum: 31 december 2015), maar een deel daarvan wordt bewoond door huishoudens met een te hoog inkomen, de zogenoemde goedkope scheefheid. Als gevolg van de hierboven genoemde recente ontwikkelingen en nieuwe wetgeving bijvoorbeeld het passend toewijzen is niet bekend hoe de actuele en toekomstige woningvraag eruit zien; de berekeningen van de gemeente en Triada zijn inmiddels niet meer actueel. Doelstelling/resultaat Partijen streven naar een evenwicht tussen het aanbod aan betaalbare woningen en de vraag daarnaar. Zowel kwantitatief als kwalitatief. Daartoe gaan zij gezamenlijk een woningbehoefteonderzoek uitvoeren. Partijen benutten de mogelijkheden om de doorstroming te bevorderen. Zij willen hiermee vooral de goedkope scheefheid verminderen. Partijen zetten hiertoe de beschikbare instrumenten in. Triada zet haar huidige huurbeleid om naar een woonlastenbeleid. Hierbij wordt niet uitsluitend gekeken naar de huurprijs, maar ook naar de energielasten. De huurprijs is immers slechts een onderdeel van de totale woonlasten van de huurders. Maatregelen 1. Partijen voeren in 2017 gezamenlijk een woningbehoefteonderzoek uit. Op basis van de uitkomsten wordt het benodigde aantal sociale huurwoningen (de zogenoemde kernvoorraad ) vastgesteld en het aantal woningen daarbinnen tot de eerste en tweede aftoppingsgrens (in ,68 resp. 628,76). 2. Totdat deze actuele aantallen zijn vastgesteld garandeert Triada dat er een kernvoorraad beschikbaar is gerelateerd aan de huidige omvang: sociale huurwoningen. 3. Naar aanleiding van het woningbehoefteonderzoek actualiseert Triada in 2017 haar wensportefeuille. Hiervoor wordt vooraf afstemming gezocht met de gemeente. Besluitvorming over de wensportefeuille vindt plaats door de Raad van Commissarissen van Triada op voorstel van het Bestuur na advisering door de Huurdersraad. 4. Jaarlijks monitoren partijen de effecten van economische groei, passend toewijzen, scheiden van wonen en zorg, de uitstroom uit instellingen en de instroom van statushouders. Zo nodig wordt op basis daarvan een nieuwe ambitie geformuleerd over de noodzakelijke voorraad sociale huurwoningen en daarbinnen het aantal woningen tot de eerste en tweede aftoppingsgrens. 5. Triada zet in 2017 het huidige huurbeleid om in een woonlastenbeleid. 7/17

9 2.2 Beschikbaarheid Opgave Bij beschikbaarheid gaat het erom dat de aanwezige sociale huurwoningen daadwerkelijk beschikbaar komen voor de huishoudens met een laag inkomen. De beschikbaarheid kan worden afgemeten aan de slaagkans van deze huishoudens. De slaagkans wordt vergroot door het twee-hurenbeleid van Triada en door nieuwbouw. Doelstelling/resultaat Partijen willen de slaagkans van woningzoekenden met een laag inkomen vergroten waardoor de wachttijd wordt verkleind. Daarvoor is nodig dat het begrip slaagkans wordt gedefinieerd. Dat is niet eenvoudig omdat woningzoekenden zich voor 1 juli 2016 nog konden inschrijven met hun woonduur als inschrijfduur. Woningzoekenden die zich na 1 juli 2016 inschrijven, bouwen pas vanaf de datum van inschrijving inschrijfduur op. Bovendien kan het zijn dat mensen zich als woningzoekende inschrijven om vervolgens te wachten tot de ideale woning beschikbaar komt. Mensen die op korte termijn een betaalbare woning nodig hebben, moeten daarin snel kunnen slagen. Dit betekent niet dat er geen wachttijd mag zijn. Maatregelen 6. Triada doet in 2017 een voorstel voor de definitie van het begrip slaagkans, de vraag wat voor partijen een acceptabele slaagkans is en een voorstel voor het jaarlijks monitoren ervan. 7. Om de beschikbaarheid voor huishoudens met een laag inkomen te vergroten, zet Triada het twee-hurenbeleid in. Voorwaarden is wel dat de kandidaat huurder een huurwoning van Triada achterlaat. Hiermee wordt onder andere de doorstroming gestimuleerd. 8. Zolang dat wettelijk is toegestaan, maakt Triada gebruik van de extra ruimte om vrijkomende sociale huurwoningen in bepaalde complexen toe te wijzen aan woningzoekenden met een midden inkomen ( tot ; prijspeil 2016). Voorwaarde is wel dat de kandidaat huurder een huurwoning van Triada achterlaat met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. 9. Om de doorstroming vanuit de sociale huursector te stimuleren overlegt de gemeente met ontwikkelaars over de mogelijkheid om op de nieuwbouwlocaties goedkope koopwoningen, vrije sector huurwoningen en sociale huurwoningen te bouwen. 2.3 Kwaliteit Opgave De energetische kwaliteit van woningen is belangrijk uit het oogpunt van het milieu, wooncomfort en het verlagen van de woonlasten. In het Convenant Energiebesparing Huursector van juni 2012 is afgesproken dat alle corporatiewoningen in 2021 gemiddeld een Energie-index van 1,25 hebben. Dat staat gelijk aan een energielabel B. De huidige verdeling van de huurwoningen van Triada is opgenomen in tabel 2. Op dit moment hebben de woningen van Triada in Hattem gemiddeld een energie-index van 1,43 (label C). Zie tabel 3. In 2021 gaan wij er nog steeds vanuit dat onze woningvoorraad in Hattem gemiddeld energie-index heeft van 1,25, dus energielabels B. 8/17

10 Doelstelling/resultaat De gemeente Hattem streeft naar een beperking van de energielasten en het verminderen van de CO2-uitstoot. Triada onderschrijft de ambitie van het landelijke convenant. Zie tabel 3. Om dat te bereiken gaat Triada door met het energetisch verbeteren van haar woningen. Maatregelen 10. De gemeente stimuleert en ondersteunt initiatieven van haar inwoners en bedrijven voor energiebesparing in woningen en het opwekken van duurzame energie. 11. Triada treft in de periode 2017 t/m 2019 aan ruim 120 bestaande huurwoningen energetische maatregelen. 2.4 Transformatie Opgave Transformatie van de woningvoorraad is noodzakelijk om de beschikbare woningen te laten aansluiten bij de gewenste woningen, ofwel het in evenwicht brengen van aanbod en vraag. Dat kan door nieuwbouw, woningverbetering, aan- en verkoop, sloop en herstructurering. Doelstelling/resultaat Zoals reeds in paragraaf 2.1 is vermeld, is de berekende woningbehoefte van de gemeente en Triada inmiddels niet meer actueel en daarom wordt een nieuw woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. Op basis van de uitkomsten maken partijen afspraken met elkaar over het transformeren van de bestaande woningvoorraad. Tot dat moment worden de bestaande afspraken gecontinueerd. Maatregelen 12. Triada geeft de gemeente jaarlijks in het verantwoordingsverslag een overzicht van het aantal verkochte woningen in het voorgaande jaar. 13. Triada informeert de gemeente over de woningen die zij wil verkopen nadat de Raad van Commissarissen van Triada het voorgenomen besluit van het Bestuur heeft goedgekeurd, nadat de Huurdersraad zijn advies hierover heeft uitgebracht en nadat de huurders van die woningen zijn geïnformeerd. 14. In de periode 2017 t/m 2019 bouwt Triada voor haar primaire doelgroep 68 sociale huurwoningen. Zie tabel De gemeente onderzoekt samen met Triada welke locaties geschikt zijn voor de bouw van sociale huurwoningen. Op basis daarvan maakt de gemeente met Triada afspraken over het aantal te bouwen sociale huurwoningen. 9/17

11 Hoofdstuk 3 Doelgroepen 3.1 Jongeren Opgave De komende jaren neemt het aantal jongeren in Hattem af doordat er minder kinderen worden geboren en een deel van de jongeren de gemeente verlaat vanwege studie, werk of anderszins. Een specifieke opgave is er voor jongeren onder de 23 jaar. Zij vallen immers onder een ander regime waar het de huurtoeslag betreft. Voor jongeren onder 23 jaar mag de maandhuur in 2016 maximaal 409,92 zijn om huurtoeslag te kunnen krijgen. Doelstelling/resultaat Op dit moment bezit Triada in Hattem 173 goedkope huurwoningen (tot 409,92, prijspeil 2016). Zie tabel 1. Partijen willen het vertrek van jongeren uit de gemeente verminderen door het aanbod aan gevarieerde en betaalbare woonruimte te vergroten. Hoe groot de behoefte is, is op dit moment niet precies bekend. Op die vraag moet het woningbehoefteonderzoek, dat partijen in 2017 gaan uitvoeren, antwoord geven. Maatregelen 16. Op basis van het woningbehoefteonderzoek maken gemeente en Triada afspraken over het behoud van voldoende goedkope huurwoningen voor jongeren tot 23 jaar. Dit kunnen afspraken zijn over nieuwbouw, maar kan ook een aanvulling betreffen in het woonruimteverdeelsysteem, zoals het stellen van leeftijdscriteria. 3.2 Senioren en zorgvragers Opgave Het aantal personen van 75 jaar en ouder neemt de komende jaren sterk toe. Het merendeel van hen blijft zelfstandig in de eigen woning wonen. De overige personen verhuizen naar een woning die geschikt is om langer zelfstandig te wonen of is aangewezen op een vorm van zorg/ondersteuning, zowel in een beschermde omgeving als in een intramurale instelling. Doelstelling/resultaat Partijen willen dat er voldoende voor senioren en zorgvragers toegankelijke huurwoningen zijn, zodat zij zo lang mogelijk in hun vertrouwde woning en buurt kunnen blijven wonen. Hoe groot de behoefte is, is op dit moment niet precies bekend. Op die vraag moet het woningbehoefteonderzoek, dat partijen in 2017 gaan uitvoeren, antwoord geven. Maatregelen 17. Triada houdt bij nieuwbouwplannen voor senioren en zorgvragers rekening met draaicirkels van rolstoelen. 18. Triada inventariseert in 2017 de fysieke toegankelijkheid van haar huurwoningen in de gemeente. Dit doet Triada aan de hand van het in de regio gehanteerde sterrensysteem. 19. Op basis van het woningbehoefteonderzoek en het ontwikkelplan maken gemeente en Triada afspraken over het benodigde aantal toegankelijke woningen voor senioren. Dit kunnen afspraken zijn over nieuwbouw en het aanpassen van bestaande huurwoningen, maar kan ook een wijziging betreffen in het woonruimteverdeelsysteem. 10/17

12 20. Tot dat moment handhaaft Triada het huidige aantal nultredenwoningen. 21. Triada wijst huurwoningen, die zijn aangepast met behulp van Wmo-budget, in overleg met de gemeente toe. Dit conform de al lopende afspraken. 22. De gemeente verkent in 2017 samen met Triada en andere partners de mogelijkheden om op een goede manier invulling te geven aan de woonzorgzones. 3.3 Statushouders Opgave Elk halfjaar krijgen alle gemeenten van de minister van Binnenlandse Zaken een taakstelling om een aantal statushouders te huisvesten. Dit zijn vluchtelingen die een verblijfsvergunning ontvangen. In tabel 5 staat hoe groot de taakstelling de afgelopen jaren was, hoeveel statushouders Triada heeft gehuisvest en welk aantal (en aandeel) dit betreft van alle vrijkomende woningen. Tot nu toe heeft Triada vrijwel de volledige taakstelling van de gemeente gerealiseerd. De taakstelling is nu echter zo groot dat het huisvesten van deze doelgroep via de reguliere woningtoewijzing ertoe leidt dat de wachttijd van andere woningzoekenden toeneemt. Daarnaast wijst de Huurdersraad erop dat het draagvlak in bepaalde buurten afneemt. Doelstelling/resultaat Statushouders zijn een primaire doelgroep en hebben op grond van de huisvestingsverordening een voorrangspositie. Het realiseren van de taakstelling is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de gemeente en Triada. Uitgangspunt van partijen hierbij is dat concentratie van statushouders wordt voorkomen en dat het draagvlak in de wijken wordt behouden. Als via de reguliere woningtoewijzing onvoldoende statushouders in de sociale huursector kunnen worden gehuisvest om de taakstelling te halen, werken gemeente en Triada samen aan aanvullende huisvestingsoplossingen. Om draagvlak te behouden, streven partijen een spreiding na over de gemeente. De gemeente is verantwoordelijk voor de adequate begeleiding van de statushouders. Maatregelen 23. Triada draagt bij aan de huisvesting van statushouders door een verantwoord deel van haar vrijkomende woningen aan te bieden. De gemeente spreekt ook andere verhuurders aan om een deel van de taakstelling op zich te nemen. 24. De gemeente en Triada werken actief samen aan het realiseren en beheren van alternatieve huisvesting voor statushouders in het geval de bestaande woningvoorraad onvoldoende mogelijkheden biedt voor huisvesting van deze doelgroep. 25. De gemeente zorgt voor adequate begeleiding van de statushouders. 26. Elk halfjaar spreken partijen met elkaar af op welke manier de taakstelling voor het komende halfjaar wordt gerealiseerd. 11/17

13 Hoofdstuk 4 Woonomgeving 4.1 Leefbaarheid Opgave Over het algemeen is de leefbaarheid in Hattem goed. Als grootste sociale verhuurder speelt Triada een belangrijke rol in de handhaving en verbetering van de leefbaarheid. Wel heeft de Woningwet 2015 haar rol en richting met betrekking tot de inzet van haar middelen ten behoeve van de leefbaarheid ingeperkt. Doelstelling/resultaat Hattem is voor haar inwoners prettig en veilig om te leven, met of zonder ondersteuning en ongeacht leeftijd of een eventuele beperking. Voorkomen moet worden dat er potentiële probleembuurten of -complexen ontstaan als gevolg van concentratie/cumulatie van toewijzing van (uiteenlopende) risicogroepen. Maatregelen 27. De gemeente zet de, voor zorg en overlastbeperking opgerichte, overlegstructuur in voor een goede leefbaarheid in de buurten (onder andere zorgoverleg en overlastnetwerk). 28. De gemeente zet zich in voor goed onderhoud van de openbare ruimte. Toegankelijkheid is daarbij een belangrijk aandachtspunt. 29. Triada zet haar kennis en ervaring in voor een goede leefbaarheid in haar buurten. 30. Triada participeert in de overlegstructuren die zijn gericht op zorg en overlastbeperking en zet zich daarbij vanuit haar rol in voor een goede leefbaarheid. 12/17

14 Hoofdstuk 5 Organisatie en samenwerking 5.1 Overlegstructuur Vier keer per jaar hebben de gemeente en Triada een regulier bestuurlijk overleg met elkaar. Dan bespreken zij lopende zaken en elkaars visie op de opgaven in Hattem. Van de vier overleggen staan er twee (in het voor- en najaar) in het teken van deze prestatieafspraken. Bij die overleggen is dus ook de Huurdersraad aanwezig. Besproken wordt hoe de uitvoering van de gemaakte afspraken verloopt en of het nodig is om bij te sturen. De bestuurlijke overleggen worden op ambtelijk niveau voorbereid. Elk kwartaal wordt de voortgang van deze prestatieafspraken besproken. Niet alleen om achterom te kijken, maar ook vooruit, om Triada jaarlijks een zo concreet mogelijk nieuw bod te kunnen laten uitbrengen. In de zomerperiode, zodra Triada haar bod heeft uitgebracht, doen partijen samen voorstellen voor het aanpassen en/of concretiseren van de prestatieafspraken. Door meer tijd te nemen in het voorproces kunnen de afspraken beter worden afgestemd. Hiermee wordt het interne en externe draagvlak van de prestatieafspraken vergroot. Dit alles is bedoeld om jaarlijks voldoende tijd te hebben om concrete prestatieafspraken met elkaar te maken die een periode beslaan van vier jaar. 5.2 Samenwerking bij onderzoek en beleid Partijen doen gezamenlijk onderzoek op het gebied van wonen. Daartoe wordt gezamenlijk de opdracht geformuleerd en verstrekt en er wordt een afspraak gemaakt over de verdeling van de kosten. Partijen betrekken elkaar bij het opstellen en actualiseren van beleid. De resultaten van het woonbehoefteonderzoek worden meegenomen in de prestatieafspraken voor het jaar 2018 (getekend in het 4 e kwartaal van 2017). 5.3 Looptijd, monitoring en actualisatie Deze prestatieafspraken gelden voor het kalenderjaar 2017, met een doorkijk tot en met 31 december De afspraken gelden tot het moment dat partijen een geactualiseerde overeenkomst vaststellen. Partijen monitoren elk jaar de afspraken van deze overeenkomst. Eventuele knelpunten worden geagendeerd voor het regulier bestuurlijk overleg dan wel het bestuurlijk overleg waaraan ook de Huurdersraad deelneemt. Als een van de partijen de gemaakte afspraken niet kan nakomen, meldt zij dat in een bestuurlijk overleg. Partijen proberen dan gezamenlijk een oplossing te vinden. Tussentijdse bijstelling van de afspraken uit deze overeenkomst is mogelijk, mits alle partijen hiermee instemmen. 13/17

15 Bijlage 1 Tabellen In deze bijlage zijn de tabellen opgenomen waarnaar in de prestatieafspraken wordt verwezen. Tabel 1: Huidige woningvoorraad van Triada naar huurprijsklasse (peildatum 31 december 2015) Huurprijsklasse Epe Hattem Heerde Totaal Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Goedkoop (< 409,92) % % % % Betaalbaar 1 e aftoppingsgrens ( 409,92 586,68) % % % % Betaalbaar 2 e aftoppingsgrens (> 586,68 628,76) 259 7% % % 577 9% Duur tot huurtoeslaggrens (> 628,76 710,68) % % % % Duur boven de huurtoeslaggrens (> 710,68) 14 0% 13 1% 46 3% 73 1% Totaal % % % % Tabel 2: Huidige verdeling van de huurwoningen van Triada naar energielabels Gemeente Energielabel A+ A B C D E F G Totaal Epe Hattem Heerde Totaal Meerjarenoverzicht Energieprestaties per gemeente (december 2015) Tabel 3: Ontwikkeling gemiddelde energie-index van huurwoningen van Triada na realisatie van geplande energetische maatregelen Gemeente Energie-index Epe 1,58 1,50 1,45 1,40 1,34 1,24 1,21 1,18 1,15 1,11 Hattem 1,43 1,42 1,41 1,37 1,29 1,25 1,24 1,21 1,18 1,09 Heerde 1,33 1,25 1,21 1,19 1,16 1,15 1,14 1,11 1,11 1,06 Totaal 1,49 1,43 1,39 1,35 1,29 1,23 1,20 1,17 1,15 1,10 Energielabel C C C C B B B B B B Meerjarenoverzicht Energieprestaties per gemeente (februari 2016) 14/17

16 Tabel 4: Nieuwbouwprogramma van Triada in Hattem, met bijbehorend investeringsbedrag Jaar Aantal Investering nieuwbouw en herstructurering * Totaal * Dit bedrag is exclusief de realisatie van een hospice in de gemeente Epe met regionale functie. Tabel 5: Taakstelling 2013 t/m 2016 en toewijzing aan statushouders Taakstelling Epe Hattem Heerde Aantal personen gehuisvest n.n.b. Epe n.n.b. Hattem n.n.b. Heerde n.n.b. Totaal aantal opnieuw verhuurde woningen n.n.b. Epe n.n.b. Hattem n.n.b. Heerde n.n.b. Aantal toegewezen aan statushouders 19 (4%) 21 (4%) 38 (8%) n.n.b. Epe 8 (3%) 14 (7%) 21 (9%) n.n.b. Hattem 3 (5%) 4 (2%) 6 (5%) n.n.b. Heerde 8 (7%) 3 (3%) 11 (11%) n.n.b. Feiten & Cijfers Statushouders, door BMC aangevuld met taakstelling /17

17 Bijlage 2 Definities Beschikbaarheid Bij beschikbaarheid gaat het erom dat de aanwezige sociale huurwoningen daadwerkelijk beschikbaar komen voor de huishoudens met een laag inkomen. De beschikbaarheid kan worden afgemeten aan de slaagkans van deze huishoudens. Betaalbaarheid Bij betaalbaarheid gaat er erom dat er voldoende sociale huurwoningen aanwezig zijn voor huishoudens met een laag inkomen (tot ; prijspeil 2016). DAEB De Woningwet 2015 beperkt het werkgebied van woningcorporaties tot de zogenoemde Diensten van Algemeen Economisch Belang, (DAEB). Uitsluitend voor die DAEB-activiteiten mag staatssteun worden ontvangen. Een woningcorporatie mag uitsluitend een activiteit uitvoeren die niet tot haar kerntaak behoort (zogenoemde: niet-daeb-taak ) als marktpartijen geen interesse hebben getoond. Eerste aftoppingsgrens Relevante grens voor de huurtoeslag voor één- en tweepersoonshuishoudens. Bedraagt 586,68 (prijspeil 2016). Van de huurprijs tussen deze eerste aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens van 710,68 wordt een beperkter deel (40%) vergoed via de huurtoeslag. Goedkope scheefheid Er is sprake van goedkope scheefheid als een sociale huurwoning wordt bewoond door een huishouden met een te hoog inkomen (meer dan ; prijspeil 2016). Laag inkomen Huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep. Dit zijn huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot (prijspeil 2016). Midden inkomen Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en (prijspeil 2016). Passend toewijzen De Woningwet 2015 bevat de zogenoemde passendheidstoets. Door passend toe te wijzen krijgen huurders bij verhuizing een woning waarvan de huurprijs aansluit bij hun inkomen. Per 1 januari 2016 moet per kalenderjaar ten minste 95% van de toewijzingen aan huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag, een woning worden toegewezen die qua huurprijs passend is. Sociale huurwoning Huurwoning met een huurprijs van maximaal 710,68 (prijspeil 2016). Deze grens wordt de huurtoeslaggrens genoemd, omdat boven deze huurprijs geen huurtoeslag wordt verstrekt. Transformatie Transformatie van de woningvoorraad is het aanbrengen van wijzigingen in die woningvoorraad om de beschikbare woningen te laten aansluiten bij de gewenste woningen, 16/17

18 ofwel het in evenwicht brengen van aanbod en vraag. Dat kan door nieuwbouw, woningverbetering, aan- en verkoop, sloop en herstructurering. Twee-hurenbeleid Op 1 juni 2016 is Triada gestart met een nieuw huurbeleid; het twee-hurenbeleid. Het is een tijdelijke oplossing voor de korte termijn die vooral is bedoeld om de beschikbaarheid voor huishoudens met een laag inkomen te vergroten. Met het twee-hurenbeleid kan worden voldaan aan de passendheidsnorm zonder dat hierdoor de wachttijden toenemen. En zonder bij voorbaat bij alle woningen de streefhuur naar beneden bij te stellen en/of inkomenscategorieën uit te sluiten. Dit wordt gerealiseerd door woningen aan te bieden met een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. Vervolgens kunnen alle huishoudens uit alle inkomenscategorieën hierop reageren. Huurtoeslaggerechtigden die reageren op een woning boven de aftoppingsgrens, krijgen bij toewijzing een lagere huurprijs waardoor de woning onder de voor hen passende aftoppingsgrens komt. Triada bepaalt welk van haar woningen in aanmerking komen voor het twee-hurenbeleid (seniorenwoningen). Daarnaast stelt zij de voorwaarden dat de kandidaat huurder een huurwoning van Triada achterlaat. Tweede aftoppingsgrens Relevante grens voor de huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens. Bedraagt 628,76 (prijspeil 2016). Van de huurprijs tussen deze tweede aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens van 710,68 wordt een beperkter deel (40%) vergoed via de huurtoeslag. Vrije sector huurwoning Huurwoning met een huurprijs hoger dan 710,68 (prijspeil 2016). 17/17