Met tools de markt op

Transcriptie

1 In Perspectief OKTOBER 2006 nummer 22 november OKTOBER Vastgoedtools College bouw zorginstellingen Met tools de markt op Zorginstellingen worden onderhevig aan de tucht van de markt. Na jaren politieke discussie is het zorgstelsel in de eerste jaren van de eenentwintigste eeuw ingrijpend vernieuwd. Om op de veranderingen in te kunnen spelen heeft het Bouwcollege instrumenten ( tools ) voor de analyse van vastgoed ontwikkeld. De Wet toelating zorginstellingen (WTZi) ductiefactor die zo efficiënt en effectief gaf de aanzet tot de afschaffing van het mogelijk moet bijdragen aan het bedrijfsresultaat. bouwregime voor zorginstellingen. De overheid is niet langer sturend bij (nieuw)bouw Dat betekent dat de kosten van de investeringen in de tarieven moeten worden verre- van zorginstellingen, instellingen moeten hun bouwinvesteringen direct uit de kend, ook de kosten van bouwprojecten. Om opbrengst van hun activiteiten financieren. dit te kunnen bereiken formuleren zorginstellingen in de toekomst zelf hun vast- Zorggebouwen worden, net als personeel, apparatuur en materialen, een normale progoedbeleid. Ze kunnen daarbij een beroep Centrum voor Zorg en Bouw bij TNO Door het verdwijnen van het bouwregime verliest het Bouwcollege zijn rol als vergunningverlener. Het wordt naar verwachting per 1 januari 2010 opgeheven. De expertise van het Bouwcollege zal met de mensen die deze voor een belangrijk deel belichamen worden ingebracht in een onafhankelijk expertisecentrum voor zorg en bouw, dat wordt ondergebracht bij TNO Bouw en Ondergrond. De expertise zal mede daardoor beschikbaar blijven voor zorginstellingen en andere partijen in het veld, en voor de ondersteuning van de toezichthouders in de zorg, de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) en de Inspectie voor de Gezondheidszorg (IGZ). doen op de reguliere vastgoedpartijen en zullen geconfronteerd worden met de wensen en eisen van de markt. Ook krijgen zij te maken met nieuwe vormen van financiering, nu hun investeringen niet meer door overheidsgoedkeuring het stelsel van toelating en vergunning volgens de WTZi worden gegarandeerd. TEN GELEIDE Na het bouwregime Het College bouw zorginstellingen (het Bouwcollege) heeft in de afgelopen jaren een aantal instrumenten ontwikkeld om zorginstellingen te helpen bij het analyseren van hun vastgoedpositie en in te spelen op de toekomst. Met behulp van deze instrumenten kunnen instellingsbestuurders inzicht krijgen in het complexe terrein van het vastgoedbeleid en hun mogelijkheden op dat gebied. In dit nummer van In Perspectief worden die instrumenten in hun onderlinge samenhang gepresenteerd. 1

2 IN PERSPECTIEF 22 - NOVEMBER 2007 Planvorming Voor het formuleren van strategisch vastgoedbeleid kan het Bouwcollege een aantal tools of belangrijke informatie leveren. Daarmee kunnen zorginstellingen en bestuurders inzicht krijgen in de toekomstige vraag en zich als instelling beter positioneren. Ook kunnen nieuwbouwplannen en de huidige staat en stand van gebouwen worden geanalyseerd en scenario s voor toekomstig gebruik worden ontwikkeld. Onderzoeksresultaten gebouwkwaliteit voor de vastgoedportefeuille van instellingen. Het grootste deel van de zorg is inmid- Inzicht in de feitelijke kwaliteit van gebouwen waar zorg wordt geleverd is te krijgen in dels gemonitord. Door de monitoring met de monitoringrapporten van het Bouwcollege. enige regelmaat te herhalen wordt bovendien Per instelling zijn de gebouwen bezocht en de informatie up-to-date gehouden. geïnspecteerd en de bevindingen zijn vastgelegd in individuele rapportages. Deze rapportages geven inzicht in de stand en staat van Horizon is een vraag- en aanbodmodel Horizon de gebouwen en kunnen gebruikt worden waarmee de zorgmarkt in een bepaald gebied kan worden geanalyseerd. Dit model laat instellingen zien hoe vraag en aanbod zich zullen ontwikkelen. Op basis daarvan kunnen ze bepalen of het nodig is hun zorgaanbod en strategie aan de (veranderende) markt aan te passen. Voor de vraag is in samenwerking met TNO Kwaliteit van leven onderzoek gedaan naar profielen van ouderen in verzorgingshuizen. Die zijn gerelateerd aan het voorkomen daarvan in de totale ouderenpopulatie om prognoses te kunnen doen over de ontwikkeling van de vraag naar diverse vormen van wonen en zorg. Horizon biedt inzicht in de verwachte ontwikkelingen op wijk-, stads- en regionaal niveau. Horizon heeft op dit moment alleen informatie over de sector verpleging en verzorging. Het Bouwcollege werkt aan uitbreiding naar de andere sectoren. HORIZON 2

3 IN PERSPECTIEF 22 - NOVEMBER 2007 HOTEL HOT FLOOR KANTOOR FABRIEK algemene verpleging intensive care spreekuurafdeling apotheek kinderverpleging coronary care algemeen orgaanfunctieonderzoek laboratorium klinische chemie kraamverpleging beeldvormende diagnostiek poliklinische behandeling laboratorium medische microbiologie dagverpleging nucleaire geneeskunde fysiotherapie laboratorium klinische pathologie spoedeisende hulp algemene patiëntenvoorzieningen centrale keuken operatieafdeling algemene personeelsvoorzieningen civiele diensten verlosafdeling kantoorachtige voorzieningen centrale sterilisatieafdeling afnamelab VICEVOORZITTER TOM VROON PRESENTEERT DE DOOR HET BOUWCOLLEGE ONTWIKKELDE FLEXTOOL SCHILLENMODEL Flextool In samenwerking met de Technische Universiteit Delft is een instrument ontwikkeld de Flextool om bouwkundig-functionele en bouwtechnische aanpassingsmogelijkheden van een gebouw te analyseren en op basis daarvan scenario s te ontwikkelen voor toekomstig gebruik. Deze scenario s en informatie over de zorgmarkt bieden instellingen een basis voor strategische beslissingen over hun vastgoed in relatie tot de mogelijkheden die het biedt. De Flextool wordt op dit moment door de aanjagers van het Bouwcollege voor verzorgingshuizen toegepast in combinatie met Horizon. Zij worden daarbij ondersteund door bouwkundige adviseurs uit de sectie Verpleging en Verzorging van het Bouwcollege. Schillenmethode Verschillende functies in een ziekenhuis stellen verschillende eisen aan hun gebouwde omgeving. Door hiermee in bouwplannen rekening te houden, kunnen instellingen hun vastgoed effectiever gebruiken, zodat het meer kan bijdragen aan het bedrijfsresultaat. Deze constatering is de aanleiding geweest voor een door het Bouwcollege ontwikkelde methode die de functies in vier schillen (hotel, hot floor, kantoor en fabriek) verdeelt. Uitgangspunt voor de onderverdeling zijn de relaties tussen de functies. Bij uitbreidingsprojecten vinden bepaalde aspecten van de schillenmethode hun toepassing. Uit de praktijk blijkt dat het toepassen van de schillenmethode het meest optimaal is voor een nieuw te bouwen ziekenhuis. In het signaleringsrapport Strategische positie vastgoed van het Bouwcollege is in 2005 de differentiatie van het ziekenhuis in verschillende huisvestingtypologieën voor het eerst beschreven. Resultaten van een recente studie tonen aan dat gebouwdifferentiatie voordelig is in het perspectief van zowel vastgoed als het zorgproces. De schillenmethode is inzetbaar als instrument voor de afweging van investeringsbeslissingen in vastgoed van een ziekenhuis. Schillenmethode verdeling.indd :01:28 FLEXTOOL: CONFIGURATIE VAN BOUWVOLUME IN RELATIE TOT STRAMIENMAAT EN TYPOLOGIE. 3

4 IN PERSPECTIEF OKTOBER 22 - NOVEMBER Ontwerpen Het Bouwcollege heeft een jarenlange traditie in het beoordelen van bouwplannen. Het heeft voor de ondersteuning daarvan enkele hulpmiddelen ontwikkeld. In de loop der jaren is bovendien de beoordeling in strikte zin ontwikkeld tot een vorm van bouwplanbegeleiding. Daarnaast is uit deze adviespraktijk een grote verscheidenheid aan voorbeelden van good practice in de bouw van zorginstellingen verzameld. Rekentool AWBZ Het Bouwcollege zal TRIX gebruiken bij de De rekentool AWBZ maakt de investeringskosten van een bouwplan inzichtelijk. De ven van vergunningen. Instellingen die hun beoordeling van bouwplannen en het afge- berekening van de investeringskosten met bouwplan met een ruimteboek digitaal de rekentool is gebaseerd op de prestatieeisen AWBZ en de Bouwkostennota prestatie-eisen voldoet, snel hun vergun- indienen kunnen, als hun plan aan de De rekentool AWBZ is via de website van het ning verwachten. Na 2009 blijft TRIX Bouwcollege te raadplegen. beschikbaar om bouwplannen te analyseren. Instellingen kunnen met de ruimteboeken Digitale bouwplanbeoordeling (TRIX) en TRIX bovendien de gegevens over hun Sneller een beter advies over een bouwplan. vastgoed digitaal vastleggen en bijhouden. Dat is het doel van TRIX, het programma waarmee het Bouwcollege bouwplannen van Good practice zorginstellingen analyseert. Met slechts drie Als spin-off van de reguliere beoordeling knoppen kan dit programma in luttele van bouwplannen heeft het Bouwcollege seconden zien of een bouwplan voldoet aan ontwerpen verzameld die het als good practice beschouwt. Deze verzameling staat op vooraf geformuleerde eisen (bijvoorbeeld de prestatie-eisen of straks de veldnormen). de website Kennisplein van het Het hele gebouw wordt digitaal in één keer Bouwcollege ( Met getoetst. Niet alleen ontwerpen voor nieuwbouw, maar ook digitale tekeningen van bestaande bouw kunnen zo snel worden beoordeeld. Door de tijdwinst die de tool oplevert is er meer ruimte om te komen tot een kwalitatieve beschouwing op een te beoordelen bouwplan. TRIX kan een bouwplan alleen beoordelen als naast het digitale ontwerp ook een ruimteboek is meegestuurd. Opdat architecten ruimteboeken kunnen maken heeft het Bouwcollege voor hen, voorzover zij met Autocad of Arkey werken, hulpprogramma s (add-ins) ontwikkeld. name bestuurders en ontwikkelaars die voor de opgave staan een voor hen nieuwe voorziening te ontwikkelen kunnen zich door deze voorbeelden laten inspireren. Sinds enige tijd worden voorbeelden van good practice door het Bouwcollege ook rond actuele thema s gebundeld en in zogenoemde good practice cahiers gepubliceerd. Plancheck Plansupport Met behulp van diverse instrumenten en benchmarkinformatie geven deskundigen van het Bouwcollege een snelle, efficiënte scan op elementaire onderdelen van een bouwplan in de zorg. Zowel de kwaliteit en functionaliteit van het ontwerp, alsook de toekomstbestendigheid van het plan worden hierin meegenomen. Een plancheck is te beschouwen als een onafhankelijk, deskundig en vrijblijvend advies, dat gebruikt kan worden als basis voor verdere besluitvorming én als second opinion ten behoeve van zorgaanbieders, verzekeraars, banken of andere belanghebbenden. Als er behoefte is aan een meer op maat gesneden second opinion of feedback over onderdelen van het ontwerp, of specifieke thema s die spelen op het raakvlak van bouw en zorg, dan wordt dit geleverd in de vorm van plansupport. TRIX 4

5 LCC IN PERSPECTIEF / IP NOVEMBER NOVEMBER 2007 Financiering Het Bouwcollege heeft een aantal rekeninstrumenten ontwikkeld die de financiële gevolgen van verschillende vastgoedstrategieën in beeld brengen en zorginstellingen bij hun keuzes kunnen helpen. Levensduurkosten Dit instrument helpt haalbaarheidsstudies een eenvoudige versie van dit instrument Het Levensduurkostenmodel (Life cycle cos- in kaart te brengen en kan zowel beleggers ter beschikking hebben om alternatieve ting, LCC) brengt de kosten in beeld die uit als initiatiefnemers interessante financiële strategieën door te rekenen. Ook is het een investering voortvloeien over de gehele berekeningen voorschotelen. Het is de model op internet beschikbaar. periode dat een gebouw in gebruik is. Het bedoeling dat de aanjagers van het Zoals meer instrumenten biedt ook de ZZP model houdt niet alleen rekening met de Bouwcollege op locatie bij een instelling Vastgoedplanner de mogelijkheid via inter- bouwkosten, maar ook met de gebouwgebonden exploitatiekosten (zoals onderhoud, verwarming en schoonmaak) en met de medisch-technische ontwikkelingen en met de levensduur van een gebouw. LCC brengt dus de totale huisvestingslasten van de instelling in kaart. LCC helpt bij vragen of het zinvol is twee locaties naar één locatie terug te brengen met minder vierkante meters, of dat het zinvol is een bepaald gedeelte van een oude locatie met hoge onderhoudskosten af te stoten en nieuwbouw te plegen. Na de uitwerking voor de sector ziekenhuizen wordt LCC geleidelijk aan naar andere vormen van zorginstellingen uitgebreid. ZZP Vastgoedplanner Om vastgoed rendabel te krijgen en te houden moet zowel de exploitatie als de investeringsbehoefte in het oog gehouden worden. De ZZP Vastgoedplanner is ontworpen om vastgoedprojecten te beoordelen en investeringen, huur en rendement op elkaar af te stemmen. Daarbij is in eerste instantie gebruik gemaakt van de resultaten van het rapport Quick scan in de care en de daarin ontwikkelde methode volgens de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Omdat zich laat aanzien dat de NZa en het ministerie van VWS de voorkeur geven aan het gebruik van integrale kostprijzen boven deze normatieve benadering, zal het Bouwcollege de planner op dit punt actualiseren. LCC: KOSTEN BIJ EEN VIJFTAL (BOUW)SCENARIO S (MOM = GEBOUWGEBONDEN EXPLOITATIEKOSTEN) 5

6 IN LCC PERSPECTIEF / IP NOVEMBER OKTOBER NOVEMBER net een aantal basisgegevens in een database te bewaren. Deze database maakt tevens statistisch onderzoek mogelijk ten behoeve van voorgenomen beleid(swijzigingen). Waardebepaling ziekenhuizen Een van de discussiepunten bij de stelselwijziging is de bepaling van de waarde van (ziekenhuis)gebouwen. Deze is enerzijds van belang omdat de minister van VWS heeft bepaald dat de stelselwijziging er niet toe mag leiden dat opgebouwde waarde voor de zorg verloren gaat en anderzijds omdat er naar verwachting instellingen zullen zijn die denken nadeel van de stelselwijziging te ondervinden. Het ministerie heeft tevens aangegeven bij de afhandeling van dit probleem een integrale benadering voor te staan, die niet alleen de kapitaallasten in beschouwing neemt; de hele balanswaarde moet worden meegerekend. Daarmee moet voorkomen worden dat overcompensatie optreedt. Het ontwikkelde model gaat uit van de DCFmethode, waarbij de waarde van alle effecten gemeten wordt door de geldstromen contant te maken. De boekwaarde van het vastgoed speelt daarbij geen rol. Dit model is niet alleen toepasbaar in de huidige overgangssituatie, maar kan ook worden gebruikt voor de vaststelling van de waarde van vastgoed in bijvoorbeeld overnamesituaties. COLOFON In Perspectief nummer 22 november 2007 In Perspectief is een uitgave van: College bouw zorginstellingen Postbus 3056, 3502 GB Utrecht ZZP VASTGOEDPLANNER Bezoekadres: Churchilllaan 11, 3527 GV Utrecht E: communicatie@bouwcollege.nl W: T: F: Adreswijzigingen: communicatie@bouwcollege.nl Redactie: Tjark Reininga, Willeke van Staalduinen Eindredactie: Han Hoes Tekstbijdragen: Fred Bisschop, André Bode, Just Eijkman, Marianne Groen, Joram Nauta, Petra van der Schaaf, Johan Vijverberg Vormgeving en druk: Twin Design bv, Culemborg College bouw zorginstellingen,